BFG RV/7102943/2021

Läge ein als angemessen zu wertendes Nutzungsentgelt vor, wären auch Objekte, die ihrer Art nach für eine verdeckte Ausschüttung an der Wurzel geeignet sind, als steuerliches Betriebsvermögen anzusehen und in der Steuerbilanz auszuweisen. Ein als angemessen zu wertendes Entgelt verhindert also die verdeckte Ausschüttung an der Wurzel. Wird bspw. eine Jahresmiete von 5 % der Investitionskosten angesetzt und der Vorsteuerabzug lukriert, so würde die Miete zumindest innerhalb des für die Vorsteuerberichtigung relevanten Zeitraumes von 20 Jahren die Höhe der Investitionskosten erreichen. Selbst ohne Beachtung der Zinsvorteile bliebe dem Investor der Vorteil, dass die Miete nur dem ermäßigten Umsatzsteuersatz unterliegt, die Baukosten (Vorsteuerabzug) aber dem Normalsteuersatz. Dieser Vorteil bleibt der Körperschaft sohin im Falle einer als angemessen zu wertenden Miete zur Gänze erhalten." Wie bereits oben dargestellt, ergibt sich aus der Vermietung der beiden verfahrensgegenständlichen Liegenschaften bezogen auf die gesamten Anschaffungs- und Herstellungskosten in Höhe von rund EUR 3,8 Mio eine Rendite von mehr als 4 %. Damit verbietet sich jeglicher Gedanke an die Annahme des Vorliegens einer verdeckten Gewinnausschüttung oder der Versagbarkeit der Vorsteuerabzugsberechtigung. Stellungnahme zur Fragebeanwortung des Finanzamtes vom 23.03.2022 Zur Fragebeantwortung des Finanzamtes vom 23.03.2022 muss leider festgestellt werden, dass die über das gesamte Verfahren seit dem Jahr 2011 gepflogene rechtswidrige Vorgangsweise bei der Sachverhaltsermittlung auch im Jahr 2022 ihre Fortsetzung gefunden hat. Dies, nachdem der Verwaltungsgerichtshof nun bereits zum zweiten Mal die zweitinstanzliche Entscheidung aus Gründen aufheben musste, die im Wesentlichen auf Ermittlungsmängel des Finanzamtes zurückzuführen sind. Die Beantwortung des vom BFG Wien erteilten Ermittlungsauftrages vom 07.02.2022 durch das Finanzamt Österreich, Dienststelle 12/13/14/Purkersdorf vom 23. März 2022 enthält eine Reihe von Fehldarstellungen, aus der Luft gegriffenen Mutmaßungen und Schlussfolgerungen, die nur unter Missachtung sämtlicher der Abgabebehörde in § 115 BAO auferlegten Ermittlungspflichten zustande gekommen sein können. Zu der Frage 1 stellt das Finanzamt vollkommen tatsachenwidrig fest, dass in dem seitens der steuerlichen Vertretung vorgelegten Anlagenverzeichnis einige Aufwendungen nicht enthalten wären. Angeführt werden vom Finanzamt • Vertragserrichtungskosten und Gebühren (zB Eintragungsgebühren) Die Darstellung des Finanzamtes ist nachweislich falsch. Diesbezüglich wird in der Beilage das Konto 200 Bebaute Grundstücke (Grundwert) vorgelegt, aus welchem hervorgeht, dass neben dem Grundstückskaufpreis von EUR 540.000,00 sehr wohl die Grunderwerbsteuer und die Eintragungsgebühr in Höhe von EUR 24.300,00 sowie notarielle Vertragserrichtungskosten in Höhe von EUR 2.000,00 aktiviert worden sind, sodass sich daraus der im übermittelten Anlagenverzeichnis ersichtliche Gesamtwert von 566,300,00 für die beiden gleich großen Grundstücke Adr.1 (EUR 283.150,00) und Adr.2 (283.150,00) ergibt. • "übrige Aufwendungen" laut Bilanzen Die Darstellung des Finanzamtes entbehrt jeglicher Grundlage. In den Jahresabschlüssen der Jahre 2006 bis inklusive 2021 sind jedenfalls keine "übrigen Aufwendungen" ausgewiesen. Sollte das Finanzamt jedoch die in den Gewinn- und Verlustrechnungen der Gesellschaft ausgewiesenen "sonstigen betrieblichen Aufwendungen" meinen, dann ist festzuhalten, dass in diesen Aufwandspositionen kein einziger Cent aktivierungspflichtige Gesamterrichtungskosten der gegenständlichen Liegenschaften betrifft. • Geldbeschaffungskosten: Die Darstellung des Finanzamtes ist nachweislich falsch: Das Finanzamt übersieht, dass das übermittelte Anlagenverzeichnis selbstverständlich ein nach unternehmensrechtlichen Vorschriften erstelltes Verzeichnis ist. Unternehmensrechtlich dürfen Geldbeschaffungskosten nicht aktiviert und verteilt werden, da sie kein Vermögensgegenstand sind. Sie sind als sofortiger Aufwand zu erfassen. Die tatsächlich angefallenen Geldbeschaffungskosten sind vollkommen gesetzeskonform entsprechend § 6 Z 3 EStG als steuerlicher Aktivposten erfasst und über die Laufzeit der Verbindlichkeit verteilt worden. Dies ist jeweils durch entsprechende Mehr-/WenigerPositionen in den Abgabenerklärungen unserer Mandantschaft nachvollziehbar. Die Geldbeschaffungskosten haben den Charakter eines aktiven Rechnungsabgrenzungspostens, der in Zusammenhang mit einer aufgenommenen Verbindlichkeit steht. Eine Aktivierung der Geldbeschaffungskosten als Anschaffungs-/Herstellungskosten eines Gebäudes würde einer völligen Neuinterpretation des Abgabenrechtes gleichkommen und deren Einbeziehung in die Renditemieteberechnung mit der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes nicht in Einklang stehen. "frustrierte Aufwendungen" Die Darstellung des Finanzamtes ist nachweislich falsch: Das vorgelegte Anlagenverzeichnis enthält sämtliche seit Beginn des Bauvorhabens im Jahr 2006 für die Beschwerdeführerin angefallenen aktivierungspflichtigen Aufwendungen, somit auch jene, die sich durch Verzögerungen/Umplanungen ergeben haben. Weitere darüber hinausgehende "frustrierte" Aufwendungen sind nicht angefallen. • Arbeitszeiten Die Darstellung des Finanzamtes ist nachweislich falsch: Sämtliche unserer Mandantschaft im Zusammenhang mit der Errichtung der beiden Mietobjekte entstandenen aktivierungspflichtigen Aufwendungen (inklusive aller erbrachten Arbeitsleistungen für die Errichtung der Poolanlagen) sind im übermittelten Anlagenverzeichnis enthalten. Die Anmerkung des Finanzamtes, wonach letztendlich "nur die Nettobeträge angeführt worden" seien, welche bei Errichtung für eigene Wohnimmobilien "für gewöhnlich" steuerlich nicht abzugsfähig wären, richtet sich hoffentlich auch in den Augen des Bundesfinanzgerichtes von selbst. Die Annahme, dass der Berechnung der Renditemiete die Bruttoanschaffungs-/herstellungskosten zugrunde zu legen wären, ist geradezu absurd und steht mit der Rechtsprechung des VwGH keinesfalls im Einklang. Die "Feststellung" des Finanzamtes, dass seitens der "Bf. die Gesamterrichtungskosten nicht nachgewiesen" worden wären, entbehrt nach den oben dargelegten Richtigstellungen somit jeglicher Grundlage. Die im Anlagenverzeichnis dargelegten Anschaffungs- und Herstellungskosten sind richtig und vollständig. Wertermittlungsgutachten D Das Finanzamt führt auf Seite 2 von 5 des Ermittlungsberichtes aus, dass die im Anlagenverzeichnis dargelegten Kosten jene übersteigen würden, die in dem seitens der Beschwerdeführerin vorgelegte "Gutachten" angeführt worden sind (gemeint wohl das Wertermittlungsgutachten der allgemein beeideten und gerichtlich zertifizierten Sachverständigen G., MRICS REV und H., MRICS REV von der D Immobilienberatung GmbH). Auch diese Darstellung des Finanzamtes ist nachweislich falsch. Richtig ist vielmehr, dass auf Seite 32/36 des Wertermittlungsgutachtens der allgemein beeideten und gerichtlich zertifizierten Sachverständigen G., MRICS REV und H., MRICS REV von der D Immobilienberatung GmbH bei der Berechnung der Renditemiete sowohl beim Objekt Adr.1 mit dem Betrag in Höhe von EUR 2.004.053,00 als auch beim Objekt Adr.2 mit dem Betrag in Höhe von EUR 1.810.118,00 exakt jene Gesamterrichtungskosten zugrunde gelegt worden sind, die im Anlagenverzeichnis der Beschwerdeführerin zutreffend erfasst sind. Irrtümliche Annahme von höheren Gebäudeerrichtungskosten im Jahr 2012 Das Finanzamt weist darauf hin, dass in einer E-Mail vom 18.07.2012 des steuerlichen Vertreters an die Betriebsprüferin von Gebäudekosten von netto EUR 4,2 Mio ausgegangen worden sei. Dieser Wert ist tatsächlich in einer E-Mail dieses Datums genannt worden. Der Wert beruht aber offenbar auf einem Irrtum des seinerzeitig als Urlaubsvertretung tätigen (und nicht intensiv mit der Materie vertrauten) Mitarbeiters in der Kanzlei der steuerlichen Vertretung der Beschwerdeführerin. Tatsache ist, dass die gesamten angefallenen Anschaffungs- und Herstellungskosten ("Gesamtbetrag des investierten Kapitals") vollumfänglich im Anlagenverzeichnis der Beschwerdeführerin erfasst sind und somit die Basis der errechneten Renditemieten absolut korrekt ermittelt worden ist. Die Darstellung des Finanzamtes, dass der Gesamtbetrag des investierten Kapitals "weit über dem angeführten Betrag von € 3.814.171,00 liegt" ist nachweislich falsch und entbehrt jeglicher Grundlage. Laufende Entrichtung der Miete Das Finanzamt stellt auf Seite 3 von 5 des Ermittlungsberichtes in den Raum, dass der Mieter die Mieten tatsächlich gar nicht bezahlt, sondern die Beschwerdeführerin "nur nach dem Anspruchsprinzip" Gewinne ausweist. In diesem Zusammenhang weist das Finanzamt auf eine in der Bilanz 2019 ausgewiesene Forderung in Höhe von € 594.922,21 hin. Die vom Finanzamt in den Raum gestellte Vermutung ist nachweislich falsch: Der Mieter leistet laufend die ihm obliegenden Mietzahlungen. Ansonsten würde die Beschwerdeführerin nicht über die notwendige Liquidität zur Rückführung der aufgenommenen Bankverbindlichkeiten verfügen. Die im Jahresabschluss 2019 enthaltene Forderung betrifft im Wesentlichen den aktivierten Anspruch auf Vorsteuer gegenüber den Finanzbehörden, dem jedoch auch ein Umsatzsteuer-Passivposten gegenübersteht. Aussagen zur Renditemiete Inwieweit die vom Finanzamt "exemplarisch" übermittelten Mietanbote (nicht Mietverträge) auch nur annähernd vergleichbare Immobilien betreffen, kann aufgrund der vorgelegten Unterlagen nicht überprüft werden. Sollten diese Angebote für das Gericht von irgendeiner Relevanz bei der Beurteilung der Renditemiete sein, so wird beantragt, in jedem einzelnen der exemplarisch vorgelegten Fälle • die Vergleichbarkeit (hinsichtlich exakte Errichtungskosten, Ausstattung, Lage, etc), / • die Höhe der tatsächlich bei jedem Projekt vertraglich vereinbarten Miete sowie • die Höhe der im November 2013 (Abschlusszeitpunkt des aktuellen Mietvertrages über die verfahrensgegenständlichen Liegenschaften) für die genannten Vergleichsobjekte erzielbaren Miete zu erheben. Zur Heranziehung von "Angebotsmieten" bei der Ermittlung der Marktmiete führt Mag. Martin Pröll (in ÖSTZ 2020/107, ÖSTZ, 2020, 93 Heft 4) aus: "Vor diesem Hintergrund ist aus "Angebotsmieten" rein gar nichts für das Beweisthema zu gewinnen. Abgesehen davon stehen diese Preisforderungen nach hA in der Fachwelt nur für Wunschvorstellungen sowie das Bemühen, die eigenen Möglichkeiten beim Einstieg in Verhandlungen auszuloten. Da dem Vergleichswertverfahren nach aktuellem Bewertungsstandard nur "tatsächlich erzielte Preise" zugrunde gelegt werden dürfen, bleibt für die Heranziehung von Angebotspreisen kein Raum." In diesem Zusammenhang wird weiters auf die im Gutachten der D dargestellten Mietanbote aus dem Jahr 2018 verwiesen, welche jeweils wesentlich geringere Monatsmieten als die vom Finanzamt "exemplarisch erhobenen" bei vergleichbaren Immobilien beinhalten. Zu den einleitenden Ausführungen des Finanzamtes auf Seite 1 von 5 wird der Vollständigkeit halber ausgeführt: In einem kuriosen Anfangs-Absatz beginnend mit "Zu (sic!) Sachverhalt ist festzuhalten" wird darauf hingewiesen, "dass selbst der steuerliche Vertreter eingestanden hat", dass es wohlhabende Ausländer gibt, die Liegenschaften anmieten wollen. Welches "Eingeständnis" das Finanzamt in dieser Tatsache erkannt hat, verschließt sich der steuerlichen Vertretung völlig. Nicht alles, was hinkt ist ein Vergleich und schon gar kein Eingeständnis. Auch die Verfahrensrelevanz der weiteren Ausführungen des Finanzamtes auf Seite 1 und Seite 2 oben ist für die steuerliche Vertretung nicht erkennbar. Abgesehen von der mangelnden Verfahrensrelevanz sind die Ausführungen auch inhaltlich falsch, wie zB: Laut Grundbuch weist das Grundstück Adr.1 die Grundstücksnummer X1 der EZ Y der KG Z B. auf und das Grundstück Adr.2 die Grundstücksnummer X2. Es handelt sich somit nicht um ein einziges zusammenhängendes Grundstück. Die Immobilien wurden auch nicht "absolut" auf die Bedürfnisse der Gesellschaft zugeschnitten, sondern sind - wie sich an den abgeschlossenen Mietverträgen des Jahres 2012 zeigt - auch für fremde Dritte von Mietinteresse. Das vom Finanzamt immer wieder ins Treffen geführte Argument, dass es einen Innenpool und einen Außenpool in den beiden Einfamilienhäusern gibt und deswegen eine andere Nutzung als jene durch die Gesellschafter praktisch undenkbar wäre, ist völlig absurd. Dies würde ja bedeuten, dass alle Häuser mit Innenpool zwingend notwendig über einen Zugang zu einem naheliegenden Außenpool haben müssten, weil sonst Unbrauchbarkeit des Hauses drohte. Dasselbe müsste man dann für alle Häuser mit Außenpool annehmen, die über keinen Zugang zu einem Innenpool verfügen. Eine solche Beurteilung widerspricht wohl eindeutig den Erfahrungen des täglichen Lebens. Genauso lebensfremd ist der Hinweis auf eine fehlende Abtrennung der beiden Grundstücke durch einen Zaun. Es widerspricht auch hier der Lebenserfahrung, dass eine Nutzung der beiden Immobilien aufgrund einer aktuell nicht vorhandenen, aber erforderlichenfalls auf einfache Art und Weise und ohne nennenswerten Aufwand herstellbare Grenzeinrichtung ausschließlich den Gesellschaftern möglich wäre. Es handelt sich hier um Scheinargumente, die mangels anderer Anhaltspunkte für die vermeintlich unmögliche Nutzung der Immobilie im allgemeinen wirtschaftlichen Verkehr vorgebracht werden. Auf die Fehldarstellung des Finanzamtes, wonach die Mietverträge des Jahres 2012 "nur zur Umgehung oder zum Schein abgeschlossen worden sind" wurde schon hingewiesen. Zur Frage 2 "Wie hoch ist die aktuelle Miete der beiden Häuser?" verweist das Finanzamt "auf die Beilage". Wir gehen davon aus, dass unter der Vielzahl der übermittelten Beilagen die Beilage des Erlöskontos 4101 aus der Buchhaltung 2021 gemeint sein könnte. Daraus geht die bereits erwähnte Jahresmiete in Höhe von € 172.900,71 netto hervor. Die Nettomonatsmiete für beide Häuser betrug in der Zeit von Februar 2021 bis März 2022 € 14.472,13 monatlich netto. Infolge des Überschreitens der mietvertraglich festgelegten 5% Wertsicherungs-Schwelle war die Miete mit April 2022 auf monatlich € 15.272,82 netto exklusive USt und Betriebskosten anzuheben. Der insgesamt verrechnete monatliche Bruttobetrag für Miete, Betriebskostenakonto und Umsatzsteuer beträgt aktuell im April 2022 € 18.310,24. Zur Frage 3 "Wie hoch ist die angemessene Miete für Häuser dieser Größenordnung?" zeigt sich das Finanzamt nicht in der Lage die Frage des Bundesfinanzgerichtes auch nur einigermaßen konkret zu beantworten. Das Finanzamt führt aus, dass "Erhebungen des Finanzamtes ergeben" hätten, dass im absoluten Luxussegment "teilweise für ein Haus Mieten verlangte werden, wie sie im gegenständlichen Fall für beide Häuser vereinbart worden sind". Eine Konkretisierung dieser Aussage erfolgt weder im nachfolgenden Antworttext noch durch eine relevante Beilage zum Antwortschreiben des Finanzamtes. In semantischer Hinsicht sei noch auf den hier doch sehr wesentlichen Unterschied hingewiesen, dass eine (in einem Maklerinserat) "verlangte" Miete noch lange keine tatsächlich "vereinbarte" Miete darstellt. Wir stellen daher den Antrag auf Vorlage aussagekräftiger Unterlagen, dass für Mietobjekte, die mit den verfahrensgegenständlichen Mietobjekten hinsichtlich Herstellungskosten, Ausstattung, Lage, etc. vergleichbar sind, tatsächlich im Jahr 2013 Mieten vereinbart worden sind, die doppelt so hoch wie die für die verfahrensgegenständlichen Mietobjekte vereinbarte Miete ist. Das Finanzamt hat der im Gutachten der D Immobilienberatung enthaltenen Berechnung der Renditemiete nichts Substanzielles entgegenzusetzen, geschweige denn hat das Finanzamt eine dem Renditemiete-Berechnungsschema des VwGH entsprechende eigene Berechnung angestellt. In der Folge versucht das Finanzamt die vom BFG gestellte Frage nach der Höhe der angemessenen Miete mit einer Aufstellung der in den Jahren 2006 bis inklusive 2019 von der Beschwerdeführerin erklärten Einkünfte aus Gewerbebetrieb zu beantworten. Insgesamt umfasst die Darstellung den gesamten Zeitraum seit der Gründung der Gesellschaft im Jahr 2006 bis zum letztveranlagten Jahr 2019, also einen Zeitraum von 14 Jahren. Es zeigt sich bereits aus der Entwicklung der Jahre 2014 bis 2019, dass die Gesellschaft weit vor dem laut Liebhabereiverordnung maßgebenden 28. Jahr nach dem ersten Anfallen von Aufwendungen einen Gesamtüberschuss erzielen wird können. Dennoch äußert das Finanzamt völlig tatsachenwidrig die Vermutung, dass "trotz derzeit extrem niedriger Zinsen in absehbarer Zeit nicht mit einem Gesamtgewinn zu rechen "sei. Nachfolgend wird nachgewiesen, dass bereits 2021 ein Gesamtgewinn eingetreten ist. Mit dem Hinweis, dass in der Steuererklärung 2019 ein Gewinn von € 36.976,29 erklärt worden ist, während in der E-Bilanz ein Ergebnis vor Steuern von lediglich € 20.349,53 ausgewiesen ist, versucht das Finanzamt Zweifel an den von der Beschwerdeführerin abgegebenen Steuererklärungen zu streuen. Ein schneller Blick in die dem Finanzamt vorliegende Körperschaftsteuererklärung sowie in das ebenfalls dem Finanzamt vorliegende Anlagenverzeichnis zeigt aber gut nachvollziehbar, dass allein aufgrund der unternehmensrechtlich und steuerrechtlich unterschiedlichen Gebäude-Abschreibungsdauer eine Mehr-/Weniger-Rechnung im Ausmaß von € 16.284,29 vorzunehmen war (KZ 9240). Das Finanzamt hat sich diese kleine Mühe jedoch nicht gemacht. Wir ergänzen im Folgenden die im Ermittlungsbericht des Finanzamtes auf Seite 4 von 5 enthaltene Aufstellung der steuerlichen Jahresergebnisse der Bf. | | Laut Erstbescheid/Erklärung | Kumuliertes Ergebnis | 2006 | -8.523,95 | | 2007 | -6.735,21 | -15.259,16 | 2008 | +4.247,16 | -11.012,00 | 2009 | -12.067,28 | -23.079,28 | 2010 | -11.234,95 | -34.314,23 | 2011 | -57.740,54 | -92.054,77 | 2012 | -102.049,70 | -194.104,47 | 2013 | -118.133,09 | -312.237,56 | 2014 | 2.300,00 | -309.937,45 | 2015 | 11.652,40 | -298.285,05 | 2016 | 36.037,67 | -262.247,38 | 2017 | 34.059,36 | -228.188,02 | 2018 | 68.763,60 | -159.424,42 | 2019 | 36.976,29 | -122.448,13 | 2020 | 72.947,17 | -49.500,96 | Vorl. 2021 | 97.000,00 | 47.499,04 Aus der ergänzten Aufstellung ist ersichtlich, dass die Bf. seit Beginn ihrer Tätigkeit im Jahr 2006 bis inklusive 2021 einen körperschaftsteuerlichen Gesamtgewinn in Höhe von € 47.500,00 erzielt hat. Dies trotz erheblicher Probleme bei der Fertigstellung der Mietobjekte und enormer Verfahrenskosten im Zusammenhang mit der Durchsetzung des Anspruches auf Vorsteuerbeträge gegenüber den Finanzbehörden. Das Finanzamt vermutet vollkommen zu Unrecht, dass "trotz der derzeit extrem niedrigen Zinsen in absehbarer Zeit nicht mit einem Gesamtgewinn zu rechnen" sei und zieht daraus den Schluss, dass ein gewinnorientierter Investor die Mieten wesentlich höher angesetzt hätte. Es obliegt nun dem BFG zu beurteilen, ob bei einem Immobilieninvest, welches bereits binnen 10 Jahren nach Vermietungsbeginn einen deutlichen Gesamtgewinn erbringt, die Miete deutlich zu niedrig angesetzt worden sein könnte oder eben nicht. Allein aus der Tatsache der Erzielung des steuerlichen Gesamtgewinnes bereits im Jahr 2021 ergibt sich eindeutig, dass sich die Beschwerdeführerin wie ein marktüblich agierender gewinnorientierter Immobilieninvestor verhalten hat. Der Gesamtbetrag der Anschaffungs- und Herstellungskosten wurde offenbar in eine gut rentierliche Immobilie veranlagt. Die vereinbarte Miete ist jedenfalls abgemessen! Zum Abschluss des Ermittlungsberichtes liefert das Finanzamt noch ein weiteres Paradebeispiel für die vollkommen unzureichende Ermittlungsqualität, die die Bf. seit Anbeginn dieses Verfahrens im Jahr 2011 ertragen muss. Zunächst wird substanzlos "festgestellt", dass ein gewinnorientierter Investor die Mieten "wesentlich höher angesetzt" hätte. Unter Hinweis auf "gefundene Vergleichsobjekte" wird angeführt, dass "am Markt für ein Haus Mieten in der Größenordnung von € 13.000 und mehr veranschlagt (?)" würden. Bei den angeführten Vergleichsobjekten handelt es sich offensichtlich um jene, welche vom Finanzamt "exemplarisch" im Wege von Immobilieninseraten "erhoben" worden sind. Zu keinem der "erhobenen Vergleichsobjekte" führt das Finanzamt auch nur ansatzweise aus, aufgrund welcher Kriterien eine Vergleichbarkeit mit den verfahrensgegenständlichen Mietobjekten abgeleitet werden können. Wie ein Blick ins Internet im Juni 2022 zeigt, befinden sich offenbar praktisch alle "Vergleichsobjekte" nach wie vor am Markt, handelt es sich durchgehend um Objekte in Wien, sind die vergleichsweise angeführten Miet(erwartung)en offenbar Bruttowerte, lassen diese Bruttowerte aus verschiedensten Gründen keine Rückschlüsse auf die im Jahr 2013 angemessenen Miete für die verfahrensgegenständlichen Mietobjekte zu, und werden solche Rückschlüsse offenbar auch nicht gezogen, obwohl dies für die maßgebliche Frage, welche Miete im Zeitpunkt des Abschlusses des aktuellen Mietvertrages im Jahr 2013 angemessen gewesen ist, von fundamentaler Bedeutung ist. Das Finanzamt bleibt auch jede vernünftige Begründung dafür schuldig, warum die angemessene Miete zumindest in der Höhe von brutto € 10.556,48 für ein Haus hätte liegen müssen. Ein Blick in das diesbezügliche Maklerangebot, an dessen weiterem Schicksal uns das Finanzamt nicht teilhaben lässt, zeigt, dass es sich bei dem "Vergleichs-Objekt" um zwei Häuser und ein neuerbautes Gartengeschoß in einem parkähnlichen Garten von 3.460 Quadratmetern in elitärer Bestlage in Wien handelt. Zusammenfassung: Die Bf. hat zwei Einfamilienhäuser errichtet. Diese befinden sich im Betriebsvermögen und im wirtschaftlichen Eigentum der Bf. Die Bf. hat die beiden Liegenschaften zu fremdüblichen Bedingungen ertragbringend vermietet und ist unternehmerisch tätig. Die Bf. hat somit Anspruch auf Zuerkennung sämtlicher von ihr geltend gemachter Vorsteuern und Anerkennung sämtlicher von ihr geltend gemachter Betriebsausgaben im gesamten verfahrensgegenständlichen Zeitraum." Mit Schreiben vom 15. Februar 2023 wurde der belangten Behörde die oa Stellungnahme vom 19. Juli 2022 zur Kenntnisnahme bzw allfälliger schriftlicher Stellungnahme übermittelt. Mit Eingabe vom 14.03.2023 nahm der Vertreter der belangten Behörde zum oa Schreiben wie folgt Stellung: "Im gegenständlichen Verfahren wurden seitens des Finanzamtes bereits wiederholt Stellungnahmen abgegeben, sodass mit einem Verweis auf die bisherigen Stellungnahmen einerseits und die Revisionsbeantwortung andererseits sowohl der Sachverhalt als auch die Rechtsfragen in der gegenständlichen Beschwerdesache als umfassend kommentiert anzusehen sind. Das Finanzamt erlaubt sich an dieser Stelle - um Wiederholungen zu vermeiden - auf die bisherigen Stellungnahmen einerseits und die Revisionsbeantwortung vom 24.06.2019 andererseits zu verweisen und gelten die dort gemachten Ausführungen auch an dieser Stelle als angeführt. Dennoch möchte das Finanzamt im Rahmen dieser Stellungnahme das Folgende ergänzend oder/und wiederholend festhalten: 1. Zu der Stellungnahme der Bf. vom 19.07.2022 In der Stellungnahme der Bf. vom 19.07.2022 versucht die Bf. wiederum (wie bereits in der Vergangenheit), die in diesem Verfahren strittigen Punkte als "in Stein gemeißelte" Tatsachen darzustellen und verkennt mit dieser Vorgangsweise gerade die strittigen Punkte in dem gegenständlichen Beschwerdeverfahren: Schon zu der "Tatsache" der angeblichen unternehmerischen Vermietung durch die Bf. ist an dieser Stelle festzuhalten, dass nach der unveränderten Ansicht des Finanzamtes die Bf. einzig und alleine aus dem Grund errichtet worden ist, dass diese für nahe Angehörige im Sinne der BAO entsprechende Luxusimmobilien errichtet. Auf Grund der Lage, der Ausgestaltung und der Ausstattung der Immobilien war eine Fremdvermietung derselben tatsächlich nie geplant. Bei der Bf. handelt es sich im herkömmlichen Sinn um keine unternehmerisch tätige Gesellschaft, sondern war der einzige Zweck der Bf. für ihre Gesellschafter und deren nahe Angehörigen Luxusimmobilien in bester Lage zu errichten und die entsprechenden Vorsteuern dafür, dass für nahe Angehörige diese Häuser errichtet wurden, zu lukrieren (nach der Stellungnahme des steuerlichen Vertreters waren diese Vorsteuern bereits bei den Errichtungskosten "eingepreist" worden). Die Bf. war daher nie im eigentlichen Sinn unternehmerisch tätig, sondern war deren einzige Aufgabe lediglich die Errichtung zweier Häuser für ihre Gesellschafter, deren nahe Angehörige oder/und deren Familien. Dass im Jahr 2010 das Projekt völlig "neu gestartet werden musste" und damit naturgemäß "frustrierte Aufwendungen" einerseits und ein Mietausfall andererseits einhergegangen ist, hat die Bf. mit der nunmehr vorliegenden Stellungnahme eingeräumt/zugestanden. Aus dieser durch die Bf. erfolgten Darlegung des "Baufortschrittes" (völliger Neustart des Projektes im Jahr 2010) ist auch ersichtlich, dass die angeblichen Mietverträge mit "fremden Dritten" nur zum Schein abgeschlossen worden sind und dass eine Vermietung an fremde Dritte tatsächlich nie geplant gewesen ist. Dass die Verträge zwischenzeitig vollkommen irrelevant geworden wären, ist nur insofern zutreffend, als es sich bei diesen Verträgen (unabhängig von deren in diesem Zusammenhang völlig unmaßgeblichen eventuellen zivilrechtlichen Gültigkeit) im steuerlichen Sinn um Schein- oder Umgehungsgeschäfte/-verträge gehandelt hat, die (wiederum unabhängig von deren zivilrechtlichen Gültigkeit) im steuerlichen Sinn um Schein- oder Umgehungsgeschäfte/-verträge gehandelt hat, die (wiederum unabhängig von deren zivilrechtlichen Gültigkeit) steuerrechtlich nicht anzuerkennen sind/waren. Betreffend das von der Bf. vorgelegten "Sachverständigengutachten", welches als Ergebnis auf eine Rendite von gerundet 4% gekommen ist, wird auf die Stellungnahme des Finanzamtes vom 04.12.2018 verwiesen. Weiters ist festzuhalten, dass die tatsächlichen Errichtungskosten schon auf Grund des völligen Neustartes des Bauprojektes in 2010 - möglicher Weise auch aus dem Grund, weil die nahen Angehörigen (Gesellschafter oder/und dessen/deren Familien) die errichteten Gebäude anderes errichtet haben wollten - wesentlich höher gewesen sind (selbst die steuerliche Vertretung ist - wie auch schon in früheren Stellungnahmen des Finanzamtes dargelegt- auf Errichtungskosten von zumindest € 4,2 Mio. gekommen) und dass deswegen die "errechnende Rendite" sich als wesentlich geringer darstellt. Ob Jahre nach den Prüfungszeiträumen Mieten in den von der Bf. in ihrer Stellungnahme angeführten Höhen vereinbart und auch tatsächlich entrichtet worden wären, kann nach der Ansicht des Finanzamtes dahingestellt bleiben, weil im Prüfungszeitraum insbesondere mit den angeblich interessierten "fremden" Mietern wesentlich geringere Bruttomieten (durch Zahlung entsprechender Bruttomieten, höchstwahrscheinlich auch inklusive Betriebskosten von € 6.050 bzw. € 7.150 wären die angeblichen Mietverträge zu Stande gekommen) vereinbart worden sind. Dass es sich bei den abgeschlossenen Vereinbarungen (unabhängig von deren zivilrechtlichen Gültigkeit) um Schein-oder Umgehungsgeschäfte gehandelt hat, weil tatsächlich nie geplant gewesen ist, die errichteten Objekte an andere Mieter den Gesellschafter bzw. an deren nahe Angehörigen in Bestand zu geben und dass diese Verträge (selbst, wenn diese zivilrechtlich gültig hätten sein sollen) daher steuerrechtlich unbeachtlich sind, wird seitens des Finanzamtes an dieser Stelle lediglich der Vollständigkeit halber/wiederholend festgehalten. Dass in den beschwerdegegenständlichen Jahren eine Betriebsvermögenszugehörigkeit der gegenständlichen Luxus-Wohnobjekte (Zitat:) "unwiderlegbar" vorgelegen hätte, ist entgegen der Stellungnahme der Bf. einer der wesentlichen Streitpunkte in diesem Beschwerdeverfahren und daher keinesfalls "unwiderlegbar". Gerade der vorliegende Fall, in dem die Bf. einzig und alleine aus dem Grund gegründet worden ist, um nahen Angehörigen Luxusimmobilien in Österreich zu errichten, weil "offenbar auch wohlhabende Ausländer (insbesondere aus Krisenregionen wie zB der A.) an der Anmietung von Liegenschaften der verfahrensgegenständlichen Art interessiert" sind (vgl. Seite 18 des Revisionsschriftsatzes vom 01.03.2019), ist ein Paradefall dafür, dass diese Immobilien gerade nicht zum Betriebsvermögen der Bf. gehören und daher mangels Auftreten der Bf. am Markt gerade keine unternehmerische Tätigkeit der Bf. vorliegt. In Ansehung des "im Allgemeinen" erzielbaren Renditesatzes wird an dieser Stelle vorweg (siehe aber auch die Ausführungen unten) darauf verwiesen, dass in den beschwerdegegenständlichen Jahren ein solcher nicht vorgelegen hat, der Renditezinssatz nach der Ansicht des Finanzamtes (auf Grund der höheren Kosten durch den völligen Neustart bei der Errichtung des Gebäudes in 2010) wesentlich geringer, als in dem vorgelegten Gutachten veranschlagt gewesen ist, und zuletzt der VwGH (VwGH 08.09.2022, Ra 2020/15/0026) für das Jahr 2000 von einer Marktrendite von 4,81% ausgegangen ist, wobei festzuhalten ist, dass im Jahr des Baubeginnes die Zinsen (vor der Finanzkrise 2008/2009) wesentlich höher gewesen sind, als 2000 (dazu unten). Ausnahmsweise beizupflichten ist der Bf. in Ansehung der Ausführungen, dass es bei der sogenannten "verdeckten Ausschüttung an der Wurzel" um Wohnobjekte geht, die "schon ihrem äußeren Erscheinungsbild nach bloß für die private Nutzung durch den Gesellschafter bestimmt sind (Stichwort "Luxusimmobilie")." Gerade im vorliegenden Fall liegt ein solcher Anwendungsfall der "Ausschüttung an der Wurzel" vor. Nicht einmal die Bf. hat ernsthaft bestritten, dass es sich bei den vorliegenden Häusern um Luxusimmobilien handelt und wurden diese Häuser ihrer Ausstattung nach (quasi von den Schutzräumen unter der Erde bis zu den kleinsten Ausstattungsdetails) ausschließlich den Wünschen der Gesellschafter bzw. deren nahen Angehörigen gemäß gestaltet/ausgeführt. Dass in den beschwerdegegenständlichen Jahren überhaupt kein oder (mit den vermeintlichen fremden Mietern) ein wesentlich geringerer als ein "angemessener Mietzins" vereinbart worden ist, wird an dieser Stelle lediglich der Vollständigkeit halber festgehalten. Zu den Ausführungen der Bf. betreffend die Geldbeschaffungskosten ist an dieser Stelle festzuhalten, dass diese in eine Liebhabereibetrachtung sehr wohl einzufließen haben. Dass die Zinsen in der letzten Zeit gestiegen sind, wird nicht einmal die Bf. ernsthaft bestreiten können. 2. Ad Errichtung der Häuser und Vermietung derselben an die Gesellschafter In Ansehung der Ausführungen der steuerlichen Vertretung unter dem Punkt "Sachverhalt" möchte das Finanzamt darüber hinaus auf die Ausführungen der Bf. im Revisionsverfahren verweisen. Dort hat die Bf. auf der Seite 18 des Revisionsschriftsatzes vom 01.03.20190 ausgeführt, dass "offenbar auch wohlhabende Ausländer (insbesondere aus Krisenregionen wie zB der A.) an der Anmietung von Liegenschaften der verfahrensgegenständlichen Art interessiert" sind. Diesen Ausführungen der Bf. ist insofern beizupflichten, als auch im vorliegenden Fall die Bf. einzig und alleine zu dem Grund errichtet worden ist, für die Gesellschafter oder/und deren nahen Angehörigen/Familien in bester Lage auf die Gesellschafter oder/und deren nahen Angehörigen zugeschnittene Luxusimmobilien zu errichten. Die "Dazwischen-Schaltung" der GmbH war insbesondere deswegen erforderlich, weil Drittstaatsangehörige Liegenschaften in Österreich nicht ohne weiteres hätten erwerben können. Zur Vortäuschung des Umstandes, dass die Bf. geplant gehabt hätte, die nach den exakten Vorstellungen der Gesellschafter beziehungsweise deren nahen Angehörigen als zukünftige Mieter errichteten Häuser "fremdüblich" zu vermieten, wurden zu einer Zeit, als eine Fertigstellung der Häuser in keinster Weise absehbar war (quasi Neustart der Errichtung der Häuser - wie aus der Stellungnahme der Bf. ersichtlich - 2010), "Mieter" namhaft gemacht, der eines der beiden Häuser vermeintlich hätte mieten wollen. Diese Vermietung (wenn diese auch zivilrechtlich gültig zu Stande gekommen sein sollte) war aber tatsächlich nie beabsichtigt und wurde nur zu dem Zweck vorgebracht, im Abgabenverfahren ein Auftreten der Bf. am "freien Markt" argumentieren zu können. Eine namhaft gemachte Mieterin hätte sich mit ihrem Jahresgehalt nicht einmal die Miete für 2 Monate eines der errichteten Häuser leisten können. Dass diese Vermietung nicht ernsthaft beabsichtigt gewesen ist, erübrigt sich nach der Ansicht des Finanzamtes von selbst. An dem Umstand, dass eine Vermietung an fremde Dritte nie beabsichtigt gewesen ist, ändert auch der Umstand nichts, dass die Bf. wiederholt vermeint, dass diese Ausführungen "nachweislich falsch" wären oder dass sie den Ausführungen des Finanzamtes "widerspräche". Die Bf. hat in weiterer Folge (auch wenn das selbstverständlich aus wirtschaftlicher Sicht nicht erforderlich ist) insbesondere keine weiteren wirtschaftlichen Tätigkeiten entfaltet, als jene, die auf die Gesellschafter oder/und deren nahen Angehörigen zugeschnittenen Häuser zu errichten und diese eben an diese Personen zu vermieten. Die Bf. ist daher resümierend zusammengefasst ausschließlich zu dem Zweck gegründet worden, für nahe Angehörige auf diese und ihre Familien zugeschnittene Luxusimmobilien zu errichten und die errichteten Häuser an diese Personen sodann zu vermieten. Von der Vermietung an die Gesellschafter oder/und deren nahe Angehörige und den oben angeführten Scheingeschäften (angeblich Vermietung an Personen, wobei eine Vermietung an diese tatsächlich niemals gewollt war) abgesehen ist die Bf. am "freien Markt" ansonsten nicht aufgetreten. Der von der Bf. dargelegte "Sachverhalt" ist daher insofern dahingehend zu ergänzen, dass die Bf. eben einzig und alleine aus dem Grund errichtet und mit Kapital ausgestattet worden ist, um für Gesellschafter bzw. dessen Familien ausschließlich auf deren Bedürfnisse zugeschnittene Häuser zu errichtet und diese in der Folge an diese zu vermieten. Dass die Ausgestaltung des derzeitigen Mietverhältnisses (ein naher Angehöriger mietet und das 2. Haus wird von einem anderen nahen Angehörigen dieses Mieters - auf welcher Rechtsgrundlage auch immer - bewohnt) in keinster Weise als fremdüblich anzusehen ist, wird an dieser Stelle lediglich der Vollständigkeit halber festgehalten. 3. Ad rechtliche Beurteilung In Ansehung der rechtlichen Beurteilung insbesondere auch betreffend die unionsrechtlich auf das Beibehaltungsrecht Österreichs gestützte Regelung des § 12 Abs. 2 Z 2 lit a UStG 1994 wird seitens des Finanzamtes - um Wiederholungen zu vermeiden - auf die Stellungnahme des Finanzamtes vom 27.11.2018 verwiesen und gelten die dort gemachten Ausführungen auch an dieser Stelle als angeführt. 4. Ad jüngste Judikatur des Verwaltungsgerichtshofes Der Verwaltungsgerichtshof hat sich kürzlich in mehreren Erkenntnissen mit den Voraussetzungen befasst, unter denen in den Fällen, in denen -wie im vorliegenden Fall - absolute Luxusimmobilien durch eine Gesellschaft für ihre Gesellschafter oder/und deren nahen Angehörigen errichtet und dann an diese Anteilsinhaber oder/und deren nahe Angehörige vermietet werden, die entsprechenden Vorsteuern zuzuerkennen wären (zB. VwGH 08.09.2022, Ra 2020/15/0026). Der VwGH hat in dem oben angeführten Erkenntnis ausgeführt: 30 Nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes kann es im Zusammenhang mit der Nutzungsüberlassung eines Wohngebäudes an eine der Körperschaft nahestehende Person in drei Fällen zu einer Versagung des Vorsteuerabzuges kommen. Beim ersten Fall handelt es sich um die bloße Gebrauchsüberlassung, bei der keine unternehmerische Betätigung vorliegt. Der zweite Fall erfasst die nicht fremdübliche Nutzungsüberlassung an besonders repräsentativen Wohngebäuden, welche schon ihrer Erscheinung nach bloß für die private Nutzung durch den Gesellschafter bestimmt sind. Der dritte Fall betrifft die Vermietung von im betrieblichen Geschehen einsetzbaren Gebäuden um weniger als 50 % der Renditemiete (vgl. VwGH 7.12.2020, Ra 2020/15/0004; 7.12.2020, Ra 2020/15/0067; 17.12.2021, Ra 2019/13/0063). 31 Das Bundesfinanzgericht ist im Revisionsfall von einer Vermietung um weniger als 50% der Renditemiete und damit dem Vorsteuerausschuss nach §12 Abs. 2 Z 2 lit a UStG 1988 (und nur in einer ergänzenden, alternativen Begründung von einer bloßen Gebrauchsüberlassung) ausgegangen. 32 Beträgt die tatsächliche Miete weniger als die Hälfte der fremdüblichen Miete, wird eine mit der Vermietung in Zusammenhang stehende Vorleistung vom Vermieter "überwiegend" für verdeckte Ausschüttungen bezogen und tritt damit der Vorsteuerausschluss des § 12 Abs.2 Z 2lit. a UStG 1994 ein (vgl. VwGH 7.12.2020, Ra 2020/15/0004). Entscheidend ist somit im Revisionsfall, in welchem Ausmaß (überwiegend oder nicht überwiegend) die vereinbarte Miete von der als angemessen erachteten Miete abweicht. 33 Der Verwaltungsgerichtshof hat bereits im Erkenntnis vom 23. Februar 2010, 2007/15/0003, ausgesprochen, dass die Höhe der angemessenen Miete daraus abzuleiten ist, "was unter einander fremd gegenüberstehenden Personen vereinbart worden wäre, und damit insbesondere auch daraus, was ein Investor als Rendite aus der Investition der konkret aufgewendeten Geldsumme erwartet". 34 Es geht dabei um jene Mieteinnahmen, die ein gewissenhafter, auf die Interessen der Körperschaft bedachter Geschäftsleiter aus dem eingesetzten Kapital durch Vermietung - im Wege des Investments in gut rentierliche Immobilien - erzielen kann (vgl. VwGH 10.2.2016, 2013/15/0284). Dadurch ist ein Maßstab gefunden, um prüfen zu können, ob das Immobilieninvestment der Körperschaft primär den ihr nahestehenden Personen (Gesellschaftern, Stiftern) zu Wohnzwecken dienen soll oder auf die wirtschaftliche Tätigkeit der Erzielung von (steuerpflichtigen) Mieteinnahmen ausgerichtet ist. Die Vorgangsweise kann dann als durch die Erzielung von Mieteinnahmen veranlasst angesehen werden, wenn die von der Körperschaft tatsächlich erzielten Mieten jene Höhe erreichen, die sich im Falle der Investition des vorgegebenen Kapitals in Immobilien jener Art, die erfahrungsgemäß gute Renditen erwarten lassen (z.B. kleinere Wohnungen im urbanen Bereich), ergeben würden. 35 Es wird auf die Renditeerwartung eines wirtschaftlich agierenden und nur am Mietertrag interessierten Investors abgestellt. Maßgeblich ist jener Renditesatz der sich bei Veranlagung des Gesamtbetrages der Anschaffungs- und Herstellungskosten (gegebenenfalls des höheren Verkehrswerts des Objekts) in gut rentierliche Immobilien (also in Immobilien von jener Art, die eine hohe Rendite erwarten lassen) ergibt, wobei nach Auffassung des Verwaltungsgerichtshofes im Allgemeinen ein Renditesatz in der Bandbreite von 3 bis 5 % (hier gemeint als Verhältnis von Jahresmieterlösen zum Betrag des investierten Kapitals) zu erzielen sein müsste (vgl. VwGH 15.9.2016, 2013/15/0256; 7.12.2020, Ra 2020/15/0004). Ein solcherart ermittelter Betrag wird als Renditemiete bezeichnet. 36 Eine derartige abstrakte Renditeberechnung (in Form von Jahresmieteinnahmen in Höhe von idR 3 bis 5 % derAnschaffungs- und Herstellungskosten der gesamten vom Gesellschafter für Wohnzwecke benutzten Immobilie) wäre allerdings nach der Rechtsprechung dann nicht geboten, wenn es für das von der Körperschaft errichtete Mietobjekt in der gegebenen Bauart und Ausstattung einen funktionierenden Mietenmarkt gäbe. Ein funktionierender Mietenmarkt in diesem Sinne ist allerdings nur dann als gegeben anzunehmen, wenn ein wirtschaftlich agierender und nur am Mietertrag interessierter Investor Objekte vergleichbarer Gediegenheit und Exklusivität (mit vergleichbaren Kosten) errichten und am Markt gewinnbringend vermieten würde (vgl. VwGH 7.12.2020, Ra 2020/15/0004; 7.12.2020, Ra 2020/15/0067). 37 Ein funktionierender Mietenmarkt im Sinne der Rechtsprechung wird also im Ergebnis nur vorliegen, wenn der Nachweis erbracht ist, dass das konkrete Wohnobjekt der Körperschaft Mietrenditen erbringt, wie sie bei gut rentierlichen Objekten erzielbar sind (vgl. VwGH 7.12.2020, Ra 2020/15/0004; 7.12.2020, Ra 2020/15/0067). Die Bf. hat sohin einen funktionierenden Mietenmarkt nachzuweisen. Sie hat im vorliegenden Verfahren einen solchen zwar wiederholt behauptet, aber einen entsprechenden Nachweis für das Vorliegen eines solchen ist die Bf. aber bislang schuldig geblieben. Die Nachweisführung durch die Bf. für das Vorliegen eines "funktionierenden Mietenmarktes" ist im vorliegenden Fall vor allem und insbesondere auch deswegen geboten, weil es sich gegenständlich bei den beiden errichteten Häuser um speziell auf die Bedürfnisse der Gesellschafter oder/und deren nahen Angehörigen/Familien zugeschnittene Bauwerke handelt (Stichwort "Komplimentärhäuser"). An diesem Umstand ändert auch das wiederholte Vorbringen der Bf. nichts, dass ein solcher maßgeblicher "Zuschnitt" auf die Bedürfnisse der Gesellschafter oder/und deren nahen Angehörigen/Familien nicht vorgelegen hätte oder/und im bisherigen Verfahren angeführte "Komplementärhäuser" nicht errichtet worden wären. Kann die Bf. die Existenz eines funktionierenden Mietenmarktes nicht nachweisen, wäre nicht auf die von der Bf. wiederholt ins Treffen geführte "Renditenmiete", sondern auf eine "Marktrendite" abzustellen. Wie aus dem o.a. Erkenntnis des VwGH ersichtlich, lag die Sekundärmarktrendite im Jahr 2000 bei 5,36% und die Marktrendite in diesem Jahr 2000 bei (etwa) 4,81 %, wobei festzuhalten ist, dass zum Zeitpunkt, in dem die Bf. mit der Errichtung der beiden Luxushäuser begonnen hat (also kurz vor der Finanzkrise der Jahre 2008/2009) die Leitzinsen durch die EZB (auch in der Zeit, als sich die Finanzkrise schon abgezeichnet hat) sogar noch angehoben worden sind. Zusammenfassend möchte das Finanzamt an dieser Stelle festhalten, dass die Bf. zwar wiederholt das Vorliegen eines funktionierenden Mietenmarktes vorgebracht, aber in Ansehung der beiden errichteten Häuser nicht nachgewiesen hat, wobei die von der Bf. wiederholt ins Treffen geführte Renditenmiete nur dann Anwendung findet, wenn ein solcher (funktionierender) Mietenmarkt existiert. Eine einer "Marktrendite" entsprechende Monatsmiete ist durch die Bf. von dem Mieter (Gesellschafter, der beide Objekte gemietet hat, wobei im anderen Objekt andere Mitglieder seiner Familien leben) nach der Ansicht des Finanzamtes in den beschwerdegegenständlichen Jahren nicht erhoben worden. Sollten nunmehr in Folgejahren (also nachträglich) doch fremdübliche Mieten vereinbart worden sein, so ist dies nach der Ansicht des Finanzamtes höchstwahrscheinlich deswegen geschehen, damit die Bf. die in die Finanzierung der Objekte schon "eingepreiste" Vorsteuern nunmehr doch für sich reklamieren kann. In einem solchen Fall wäre seitens des Finanzamtes auf die ständige Rechtsprechung des VwGH zu verweisen (z.B. VwGH 28.05.2008, 2008/15/0013), wonach "es durchaus den Denkgesetzen und den Erfahrungen des täglichen Lebens entspricht, dass Abgabepflichtige ihre Angaben und ihr Handeln im Verlauf eines Abgabenverfahrens zunehmend der Kenntnis seiner abgabenrechtlichen Wirkung entsprechend gestalten. " Mit Schreiben vom 21. März 2023 wurde die oa Stellungnahme der belangten Behörde dem steuerlichen Vertreter zur Wahrung des Parteiengehörs zur Kenntnis gebracht. Bis dato erfolgte keine Stellungnahme seitens des steuerlichen Vertreters. Das vom steuerlichen Vertreter vorgelegte Gutachten (erstellt am 27. November 2018 durch die D) zum Stichtag 6. November 2013 stellt auf den Seiten 29ff die Ableitung des Kapitalisierungszinssatzes dar. Auf Seite 31 findet sich folgende Berechnung: | Faktor | Basis | Basiswert | Anrechnung | Wert | Sekundärmarktrendite | Durchschnitt 1959-2017 | | | 6,02% | Verbraucherpreisindex | Durchschnitt 1959-2017 | 3,30% | 100% | -3,45% | Risikozuschläge | | | | | Sanierungs- und Modernisierungsrisiko | Ausstattung | 0,50% | | 0,50% | Drittverwendungsrisiko | | 0,00% | | 0,00% | Mietentwicklungsrisiko | Lageabhängig | 0,50% | | 0,50% | Objektspezifisches Risiko | Teilung, Umnutzung | 0,50% | | 0,50% | Kapitalisierungszinssatz | | | | 4,07% Das Wertermittlungsgutachten kommt auf Seite 32 zu folgendem Ergebnis: "Vergleichstransaktionen, als auch Ableitung des Zinssatzes aus dem Kapitalmarkt haben gezeigt, dass Rohertragsrenditen für in dieser Art genutzte Liegenschaften bei rund 4,00% liegen. Die Renditemiete für beide Villen wird auf Basis der vom Auftraggeber übermittelten Gestehungskosten und der ermittelten Rohertragsrendite ermittelt: Adr.1 | Renditemiete | | | | Gestehungskosten (GIK) | 2.004.053 € | | | Rohertragsrendite | angemessen | 4,00% | 6.680 € | Renditemiete | monatlich | | 6.680 € | Renditemiete gerundet monatlich | | | 6.700 € | Renditemiete | | | 13,12 €/m2 Adr.2 | Renditemiete | | | | Gestehungskosten (GIK) | 1.810.118 € | | | Rohertragsrendite | angemessen | 4,00% | | Renditemiete | monatlich | | 6.034 € | Renditemiete gerundet monatlich | | | 6.000 € | Renditemiete | | | 14,35 €/m2 Die Renditemiete für die beiden Häuser zum Stichtag 6.11.2013 beträgt somit gesamt € 12.714,00. Eine weitere Abzinsung auf den Stichtag ist nicht erforderlich, da die Gestehungskosten bereits zum Stichtag 2013 vorliegen. Plausibilisierung der Renditemiete Die solcherart ermittelten Renditemieten von € 13,12/m² und € 14,35/m² liegen unter Berücksichtigung der objektspezifischen Eigenschaften in Relation zu den Vergleichsobjekten somit in der Bandbreite der mittels Vergleichswertverfahren ermittelten Miete in Höhe von € 14,04/m² für vergleichbare Objekte. Eine Renditemiete, basierend auf einer Kapitalverzinsung von 4.00% ist somit angemessen und findet im Markgeschehen Deckung." Abschließend kommen die Sachverständigen zu dem Ergebnis (Seite 33 des Gutachtens), dass die angemessene Miete sowie die Renditemiete für Adr.1 mit € 6.700,- p.m. und für Adr.2 mit € 6.000,- p.m. festzusetzen ist. Auf Basis der vielzähligen Vergleichsangebote sowie der ausgewerteten Vergleichstransaktionen sei ein Mietenmarkt für Gebäude dieser Art vorhanden. Buchhaltungskonto 2021 Erlöse 10% Festzuhalten ist, dass aus dem Konto 4101 Erlöse 10% von Jänner 2021 bis Dezember 2021 ersichtlich ist, dass die Miete im Jänner 2021 € 13.707,29 und von Februar bis Dezember 2021 je € 14.472,13 beträgt. Im Zuge der mündlichen Verhandlung am 25. Oktober 2023 wurde nachstehende Niederschrift aufgenommen: Der Vertreter des Finanzamtes gibt 2 Entscheidungen des VwGH Ro 2023/15/0008 und Ra 2022/13/0096 sowie einen Artikel RDW 2023/450 von Zorn zum Akt. Weiters führte dieser zur Höhe der Gesamterrichtungskosten aus, dass vor allem die Mieterinvestitionen in Einrichtungsgegenstände in den Errichtungskosten lt. Anlageverzeichnis nicht enthalten seien. Auch die anderen Einwendungen, die im fortgesetzten Verfahren vorgebracht worden seien, würden aufrechterhalten. Der steuerlicher Vertreter bringt dagegen vor, dass Einrichtungsgegenstände, die vom Mieter angeschafft worden seien, nicht mitvermietet worden seien und daher auch nicht im Anlageverzeichnis enthalten seien. Der Vertreter des Finanzamtes erklärt, dass der Mieter Gesellschafter sei und daher bezüglich der Einrichtungsgegenstände eine Einlage vorliegen würde. Bei den Einrichtungsgegenständen sind z.B. die Poolanlagen, der nachträglich errichtete Zaun und Zubehör des Hauses wie die Einbauküchen gemeint. Der steuerlicher Vertreter entgegnet, dass keine Einlage vorliegen würde, da eine solche voraussetze, dass die eingelegten Wirtschaftsgüter ins Betriebsvermögen übertragen werden sollen. Das sei hier nicht der Fall. Vertreter des Finanzamtes bringt vor, dass es fraglich sei, warum der Mietvertrag bereits 2013 abgeschlossen worden sei, die Fertigstellung der Häuser erst im Jahr 2014 und 2015 gewesen sei. Die Miete eines Hauses, das noch nicht bewohnt werden könne, sei fremdunüblich. Der steuerliche Vertreter ergänzt, dass ein Vertragsabschluss bereits vor der Bewohnbarkeit durchaus fremdüblich sei und verwies exemplarisch auf die Übergangsvorschrift des § 28 Abs. 38 UStG, wo auf den Abschluss von Miet- und Pachtverhältnissen abgestellt werde, die bereits vor der Aufnahme ins Anlagevermögen erfolgt seien. Die ersten Mietzahlungen seien ab Dezember 2013 erfolgt, die Häuser seien Anfang 2014 fertiggestellt worden und die Fertigstellungsanzeige an die Behörde sei im Juli 2014 erfolgt. Das Datum im Anlageverzeichnis sei jeweils das Datum der gelegten Schlussrechnung. Alles, was seitens des Finanzamtes als unvollständig eingewendet worden sei, sei richtigerweise im Anlageverzeichnis vollständig enthalten. Der Vertreter des Finanzamtes brachte vor, dass für die Errichtungskosten und Leistungszeiträume bzw. Schlussrechnungen die Nachweise fehlen würden. Die derzeit zuständige Dienststelle habe Ermittlungen durchgeführt, die der Vertreter des Finanzamtes als Anfragebeantwortung an das BFG weitergeleitet habe. Er habe darüber hinaus keine weiteren Informationen. Der steuerliche Vertreter erklärt, dass sämtliche aktivierungspflichtigen Anschaffungs- und Herstellungskosten vollständig und richtig dem BFG und der Abgabenbehörde im mehrfach übermittelten Anlageverzeichnis enthalten seien. Dem Finanzamt stehe es frei, jederzeit in die Bücher Einsicht zu nehmen. Verwiesen werde auf den Grundsatz der Vermutung der Ordnungsmäßigkeit von geführten Büchern.