BFG RV/6100394/2015

Auf die Frage des Richters, ob die Wohnung Top 2 abgesehen vom damaligen Ehepaar ***Nachname A*** noch jemand anderem zur Miete angeboten wurde, verneinte der Geschäftsführer der Bf. Auf die Frage des Richters, ob die Bf. weitere Liegenschaften angekauft bzw. verleast hat oder hatte, gab der Geschäftsführer der Bf. an, dass zunächst nur die Top 2 in ***Ort*** im Eigentum der Bf. stand, jedoch im Jahr 2016 die Liegenschaft der ***Adresse 4*** angekauft (nunmehriger Sitz der Bf.) und anschließend bis laufend vermietet wurde. Auf die Frage des Richters, ob es seitens der Bf. Prognose-Rechnungen oder Wirtschaftlichkeitsrechnungen gibt, welche vor Aufnahme der Vermietung erstellt wurden und vorgelegt werden können, gab der steuerliche Vertreter der Beschwerdeführerin an, dass keine solche vorliegen würden, jedoch möglicherweise bei der vorherigen steuerlichen Vertretung vorliegen könnten. Auf die Frage des Richters, ob seitens der Bf. nach Beginn der beschwerdegegenständlichen Vermietungstätigkeit Prognose-Rechnungen bzw. Wirtschaftlichkeitsrechnungen erstellt wurden, die vorgelegt werden können, gab die steuerliche Vertretung an, dass im Jahr 2013 im Zuge der Betriebsprüfung eine derartige Berechnung der belangten Behörde vorgelegt werden konnte. Diese ist bereits aktenkundig (Eingabe der Bf. an die belangte Behörde vom 13.08.2013). Die Parteien stellten nunmehr übereinstimmend fest, dass die beschwerdegegenständliche Liegenschaft in ***Ort*** zwar einem gehobenen Standard entspreche, jedoch nicht als Luxusimmobilie einzustufen sei. Die belangte Behörde war der Ansicht, dass im Falle einer Feststellung einer Liebhabereitätgkeit betreffend die beschwerdegegenständliche Vermietung ein Veräußerungserlös (Veräußerungsgewinn) nur dann in das Gesamtergebnis einzubeziehen sei, wenn die Erzielung eines Veräußerungsgewinns bereits von Anfang an (zu Beginn der Vermietung) in die Prognoserechnungen aufgenommen wurde. Dass dies im konkreten Fall der Fall sei, sei im Zuge der Außenprüfung nicht festgestellt worden, weshalb ein allfälliger Veräußerungsgewinn auch nicht einzubeziehen sei. Die beschwerdeführende Partei verwies dagegen auf die Rz 32 und 33 der LRL 2012 und darauf, dass darin von dieser Einschränkung keine Rede sei und diese daher auch nicht bestehe. Es sei von Anfang an Ziel von Herrn ***D*** gewesen, Gewinne zu erwirtschaften. Entscheidend für das Investment in die beschwerdegegenständliche Liegenschaft sei unter anderem auch ein Wertzuwachs derselben gewesen. Als Beleg dafür werde seitens der Bf. auf den Kaufvertrag vom 12.07.2011 verwiesen, der vor Ablauf der vereinbarten Laufzeit des Leasingvertrages abgeschlossen wurde. Auf die Frage des Richters, warum die Bf. zunächst die kostenintensive Leasingvariante gewählt hat, bei welcher das Leasingentgelt die vom Ehepaar ***Nachname A*** verlangte Miete bei Weitem übersteigt, gab der Geschäftsführer der Bf., ***C*** ***D*** an, dass auf eine Wertsteigerung der Liegenschaft gehofft und diese nach langen Verhandlungen dann im Jahr 2011 schlussendlich gekauft worden sei bei gleichzeitiger Auflösung des Lesasingvertrages. Es sei von Beginn an das Bestreben von ***C*** ***D*** gewesen, diesen Leasingvertrag schnellstmöglich zu beenden und von einer erwarteten Wertsteigerung der Liegenschaft zu profitieren. Die Bf. legt dazu eine Niederschrift über eine Nachschau vor, welche von der ***Bf.*** (somit von der Bf.) unterfertigt wurde und welche nach Angabe von ***C*** ***D*** im Jahr 2006 verfasst worden sein müsse, da die Gattin von ***C*** ***D*** darin noch mit ihrem Nachnamen vor der Eheschließung angeführt sei und die Heirat laut Angaben von ***C*** ***D*** erst im Jahr 2007 war. Weiters legte die Bf. ein Mail von ihr an die belangte Behörde vom 22.06.2012 vor ("Stellungnahme zur Geschäftstätigkeit der ***Bf.*** GmbH"), wonach bis 2020 ein positiver Gesamtüberschuss zu erzielen sei. Eine Gesamtgewinnberechnung auf Basis der bislang von der Bf. erklärten Daten der Jahre 2005-2020 unter Einbeziehung des Veräußerungserlöses (es liegt durch den Liegenschaftsverkauf ein abgeschlossener Zeitraum vor) wurde vom Richter den Parteien übergeben. Aus den erklärten Daten ergibt sich auf den ersten Blick ein negatives Gesamtergebnis von ca. 100.000,00 EUR, wobei jedoch zu berücksichtigen ist, dass im Jahr 2014 eine USt-Vorschreibung von 217.000,00 (infolge der angefochtenen Bescheide) als Aufwand gebucht wurde und dass ab dem Jahr 2016 die Wiener Liegenschaft ***Adresse 4*** in den Werten enthalten ist und daher noch herauszurechnen ist. Die Bf. kündigt an, diese Berechnung bis spätestens 27.01.2023 vorzunehmen und vorzulegen. Die belangte Behörde ging weiterhin davon aus, dass aufgrund eines Naheverhältnisses der Ehegatten ***Nachname A*** zur Bf. von einer außerbetrieblichen Zuordnung der beschwerdegegenständlichen Liegenschaft auszugehen sei. ***C*** ***D*** gab an, selbst (aber über die ***K***, deren CEO er war) das Anstaltskapital der ***Anstalt 1*** aufgebracht zu haben und dass keine Destinatäre bestimmt sind oder waren. Die Parteien stellten keine weiteren Fragen und Beweisanträge. Der Behördenvertreter beantragte die Abweisung der Beschwerde. Die Bf. beantragte die Stattgabe der Beschwerde im Sinne einer erklärungsgemäßen Veranlagung. 36. Die belangte Behörde übermittelte dem Bundesfinanzgericht am 18.01.2023 ein Aktenkonvolut betreffend die durchgeführte Betriebsprüfung, welches umgehend an die Bf. weitergeleitet wurde. Darin findet sich unter anderem eine am 19.03.2012 mit dem Geschäftsführer der ***E*** GmbH, Dr. ***L*** ***I***, ***Adresse 5***, aufgenommene Niederschrift. Darin gibt dieser an, dass es neben der Verwertung der beschwerdegegenständlichen Liegenschaft TOP 2 in ***Ort*** keine weiteren umgesetzten Projekte gab. Die Familie ***Nachname A*** sei in der Bauphase an ihn herangetreten und habe Interesse an der Einheit Top 2 bekundet. ***A*** ***Nachname A*** habe ihn in weiterer Folge informiert, dass er nicht in der Lage sei, den restlichen Kaufpreis aufzubringen. In der Folge sei das Objekt von der ***E*** GmbH erworben worden, um es einer weiteren Verwertung zuzuführen. Herr ***Nachname A*** habe ihn gefragt, ob es eine Möglichkeit gäbe, dass zwar der Kaufpreis nicht sofort fließen müsse, aber das Objekt nicht zur Gänze verloren ginge. Ende Februar sei das Objekt bezugsfertig gewesen und letztendlich sei diese "Miet-Leasing-Vereinbarung" getroffen worden. Der Kauf sei über eine Null-Kupon-Anleihe der ***Privatstiftung*** finanziert worden. Auf die Frage, warum die Leasingvereinbarung auch einen Mietzins beinhaltete, antwortete ***L*** ***I***, dass der Mietzins eine zusätzliche Absicherung der ***E*** GmbH gewesen sei, da aufgrund einer bisher aufgetretenen Zahlungsverzögerung der Familie ***Nachname A*** nicht absehbar gewesen sei, ob die zehnjährige Vertragsdauer eingehalten werden würde und weiters auch hinsichtlich einer nicht abschätzbaren Abnützung der Immobilie. Ein Übernahmeprotokoll gebe es nicht, die Liegenschaft sei mit Ende Februar, also mit Fertigstellung, übergeben worden. Die EUR 250.000 als Optionsentgelt und Angeld seien seitens der ***H*** GmbH zur Gänze als Pönale verbucht worden. Zu den bisher angefallen Leasingraten und dem zusätzlich in Rechnung gestellten Kaufpreis von EUR 450.000,00 netto sei zu sagen, dass die Immobilie durch die direkte See-Lage und die Errichtung der internationalen Schule in ***Ort*** eine enorme Wertsteigerung erzielt habe und dadurch mit dem Käufer dieser Kaufpreis vereinbart haben werden können. Die geschäftliche Leitung der ***E*** GmbH befinde sich im Objekt in ***Ort***. Es gebe in der ***Straße*** vier Einheiten, drei davon hätten eine Größe von 220 bis 230 m². Die vierte Einheit habe nur eine Größe von 40 m² und befinde sich im Souterrain, belichtet durch einen Lichtschacht. Von den großen Einheiten werde die Top 2 von der Bf. genutzt, die Top 3 von der ***H*** GmbH und die Top 1 von der ***E*** GmbH und teilweise auch für private Aufenthalte von ***L*** ***I*** selbst genutzt. Die vierte Einheit diene nur als Puffer. In den Jahre 2008-2011 sei durch die wirtschaftliche Entwicklung und die daraus resultierenden Unsicherheiten keine wirkliche Nachfrage in diesem Hochpreissegment gegeben gewesen bzw. hätten keine entsprechenden Projekte realisiert werden können. Mit Schreiben vom 03.10.2011 gab die ***Anstalt_1***, vertreten durch ***C*** ***D***, gegenüber der belangten Behörde an, dass sie bestätigen könne, dass ihr alleiniger Inhaber ***C*** ***D*** ist. Ebenso bestätigte die ***K*** AG mit im Veranlagungsakt der belangten Behörde enthaltenen Schreiben vom 17.07.2014 gegenüber der belangten Behörde, dass ***C*** ***D*** wirtschaftlicher Eigentümer und Inhaber der Gründerrechte der ***Anstalt 1*** sei. 37. Die belangte Behörde übermittelte dem Bundesfinanzgericht am 20.01.2023 ein Aktenkonvolut betreffend die durchgeführte Betriebsprüfung zum Thema Verlängerungshandlungen bzw. Verjährung (Jahre 2005, 2006), welches umgehend an die Bf. zur Stellungnahme weitergeleitet wurde. 38. Mit E-Mail der Bf. vom 27.01.2023 übermittelte diese dem Bundesfinanzgericht - wie im Zuge des Erörterungstermines abgefordert - eine ausschließlich die gegenständliche Vermietung betreffende Gesamtgewinnrechnung (im Excel-Format). Nach dieser ergebe sich ein Gesamtüberschuss von EUR 129.680,02 betreffend die beschwerdegegenständliche Vermietung. Weiters übermittele die Bf. mit E-Mail vom selben Tag eine undatierte Prognoserechnung (lt. Bf. aus einem Besprechungsprotokoll der damaligen steuerlichen Vertretung), ein Schreiben der ***E*** GmbH vom 17.03.2007 betreffend Ankauf der Liegenschaft (das darin enthaltene Angebot wurde aufgrund der Kaufpreishöhe nicht angenommen) sowie eine Dokumentation der Nachschau vom 24.05.2006. Aus Letzterem geht hervor, dass der Verkauf der Einheit Top 2 sowie die Auflösung des vom Voreigentümer abgeschlossenen Leasingvertrag nach Angaben der Bf. bereits bei Kauf der ***Bf.*** durch die ***Anstalt 1*** geplant gewesen sei. Die Eingaben der Bf. vom 27.01.2023 wurden umgehend der belangten Behörde zur Stellungnahme weitergeleitet. 39. Mit E-Mail der belangten Behörde vom 31.01.2023 gab diese unter Verweis auf VwGH Ra 2022/15/0009 vom 25.05.2022 an, dass eine weitere Einlassung über die zu Vermietungsbeginn beabsichtigte oder nicht beabsichtigte Veräußerung nicht mehr opportun sei, da innerhalb des Beobachtungszeitraumes ein entsprechender Veräußerungserlös erzielt wurde. Unter der Voraussetzung, dass die von der Bf. nunmehr vorgelegte Prognoserechnung (die nunmehr ohnehin keine Prognose mehr darstelle) bzw. die Gesamtgewinnberechnung korrekt sei, werde vom Vorliegen einer Liebhaberei in weiterer Folge nicht auszugehen sein. Diese Eingabe wurde der Bf. sogleich weitergeleitet. 40. Mit Eingabe vom 31.01.2023 zog die Bf. unter Bezugnahme auf die Eingabe der belangten Behörde vom selben Tag den im Zuge des Erörterungstermins erhobenen Verjährungseinwand betreffend die Veranlagungen der Jahre 2005 und 2006 zurück. 41. Mit Eingabe vom 15.02.2023 zog die Bf. den Antrag auf Abhaltung einer mündlichen Verhandlung zurück und gab an, dass die Erklärung in der Eingabe vom 27.01.2023 dem Beschwerdebegehren entspricht. II. Das Bundesfinanzgericht hat erwogen: 1. Sachverhalt Am 01.10.2004 wurde zwischen der ***H*** GmbH als Errichterin der Wohnanlage auf der Liegenschaft ***Straße***, ***Ort 1*** und dem Ehepaar ***A*** ***Nachname A*** und ***B*** ***Nachname B*** betreffend die Wohneinheit Top 2 ein Optionsvertrag geschlossen. Damit wurde den Ehegatten die Möglichkeit eingeräumt, sich gegen Zahlung eines Entgeltes in Höhe von EUR 250.000,00 den Kaufpreis von EUR 575.000,00 für eine von 4 Wohnbüroeinheiten (Top 2) des Gebäudes mit Dachterrasse und PKW-Garagenstellplatz 2 am ***See*** zu sichern. Beschwerdegegenständlich ist nur das Wohnungseigentumsobjekt Top 2, das in allen Himmelsrichtungen mit Terrassenbalkons zum See und zum Ort und einer Gartenterrasse in Richtung ***Bundesstraße*** ausgestattet ist. Es verfügt über zwei Etagen (rd. 212 m²), welche jeweils über einen Lift erreichbar sind. Das Obergeschoß umfasst lt. vorliegendem Plan neben 3 Zimmern mit insgesamt rd. 58 m², ein Bad (7,4 m²), einen Wirtschaftsraum (4,4 m²), ein WC (2,2 m²) und den Gang (22,1 m²) mit dem beide Geschoße verbindenden Stiegenaufgang ins Dachgeschoß. Im 1. Obergeschoß befinden sich ein Schlafzimmer und ein Balkon mit Blick auf den ***See***. Zwei weitere Schlafzimmer haben ebenfalls Zugänge auf den Balkon oder die Terrasse. Ein mit Vorraum ausgestattetes Badezimmer befindet sich ebenfalls in diesem Stockwerk sowie ein Wellnessraum mit Saunakabine, Jacuzzi und Dusche. Im Dachgeschoß befindet sich die Küche mit Essplatz. Über den Wohnraum erreicht man den Garten, sowie die Terrasse und Dachterrasse. Die Fenster des 1. Obergeschosses, sowie die Fenster des hinteren Teils des Dachgeschosses sind mit automatischen Jalousien ausgestattet, die restlichen Fenster wurden mit fernbedienbaren Innenlamellen versehen. Das Dachgeschoß ist vollklimatisiert und kann mit der Wärmepumpe der Klimaanlage auch beheizt werden. Ein Tiefgaragenplatz steht in der Garage zur Verfügung. Zu den Allgemeinflächen zählen u.a. eine Segelkammer und ein Fahrradraum. Es handelt sich dabei, wie aus der Ausstattung hervorgeht, zwar um eine Wohneinheit gehobener Ausstattung, jedoch um keine Luxusimmobilie. Eine Marktgängigkeit und ein funktionierender Mietenmarkt für derartige Objekte konnten von der Bf. nicht nachgewiesen werden. Der genannte Betrag von EUR 250.000,00 setzt sich zusammen aus einem Optionsentgelt in Höhe von EUR 125.000,00 und einem Angeld in Höhe von EUR 125.000,00, welches im Falle der rechtzeitigen Ziehung der Option voll auf den Kaufpreis angerechnet würde. Laut Vertrag erlischt das Optionsrecht, wenn es nicht bis spätestens zum 28.02.2005 ausgeübt wird. Am 15.11.2004 wurde von den Ehegatten ***Nachname A*** das Entgelt in Höhe von € 250.000,00 an die ***H*** GmbH überwiesen. In Punkt 5 des Optionsvertrages wird festgehalten, dass eine Ausübung der Option nur durch eine schriftliche Ausübungserklärung in Verbindung mit Bezahlung des Restkaufpreises von EUR 450.000,00 zuzüglich Indexsicherungswert erfolgen kann. Das Ehepaar ***Nachname A*** konnte den Restkaufpreis nicht aufbringen, sodass die ***H*** GmbH diesen eine Abwicklung über eine Miet-Leasing-Vereinbarung angeboten habe. Mit 21.02.2005 wurde die gegenständliche Wohneinheit von der ***H*** GmbH an die ***E*** GmbH um einen Kaufpreis von EUR 375.000,00 zuzüglich 20% USt (mit Überrechnung der Umsatzsteuer) verkauft. Gesellschafter der ***H*** GmbH waren Dr. ***L*** ***I*** mit EUR 750,00 und die ***Privatstiftung*** mit EUR 74.250,00. 100 %-ige Gesellschafterin der ***E*** GmbH war die ***Privatstiftung***. Mit 27.02.2005 wurde zwischen der ***E*** GmbH und der nunmehrigen Beschwerdeführerin (in der Folge: "Bf."; damals ***Bf.*** in Gründung, ab 27.02.2008 umbenannt in ***Bf.*** GmbH und seit 20.10.2016 als ***Bf*** firmierend) ein (Finanzierungs- und Miet-)Leasingvertrag hinsichtlich der gegenständlichen Wohnbüroeinheit geschlossen: Grundmietzeit: 01.03.2005 - 28.02.2015, Leasingentgelt für 10 Jahre: EUR 450.000,00, monatliche Nettoleasingrate EUR 3.822,73, zuzüglich monatliches Nettomietentgelt von EUR 1.750,00, zuzüglich Betriebskosten und öffentliche Abgaben zu Vertragsschluss von EUR 465,00, zusammen monatlich brutto EUR 7.245,28 (inkl. Betriebskosten). Eine Kaufoption um EUR 150.000,- zum Vertragsende wurde ebenso vereinbart. Der Leasingvertrag war noch vor Ablauf der genannten Optionsfrist geschlossen worden und führte unstrittig bereits im Zeitpunkt seines Abschlusses zu einer wirtschaftlichen Zurechnung der Liegenschaft an die Bf. Die Bf. wurde zunächst mit Gesellschaftsvertrag vom 31.03.2005 als "***Bf.***" gegründet und am 21.04.2005 zu ***Fn-Nr.*** im Firmenbuch eingetragen. Gründungsgesellschafter waren die damaligen Ehegatten ***B*** *** Nachname B***, geb. ***Datum 1*** (40%) und ***A*** ***Nachname A***, geb. ***Datum 2*** (60%), wobei mit Gründung Frau ***B*** ***Nachname B*** als Geschäftsführerin aufschien und sich der Sitz der ***Bf.*** GmbH an der Adresse des Ehepaares ***Nachname A*** in ***Adresse 6*** befand. Unternehmensgegenstand der Bf. war laut Punkt Zweitens Absätze 1 und 2 des Gesellschaftsvertrages vom 31.03.2005 und damit seit ihrer Gründung die "Projektentwicklung und Beteiligung an Immobilien und Immobilienentwicklungs- sowie Verwertungsprojekten" sowie die "Verwaltung, Verwertung und Vermietung von Immobilien". Mit Notariatsakt vom 22.12.2005 veräußerten die Ehegatten ***Nachname A*** ihre Anteile an der ***Bf.*** GmbH (Bf.) zu einem Abtretungspreis von insgesamt EUR 17.500,- (entsprechend den Stammeinlagen der beiden Gesellschafter) sowie mit einer am selben Tag abgeschlossenen Ablösevereinbarung mit einer Ablöse von EUR 270.000,00 (siehe dazu weiter unten) an die ***Anstalt 1***. Am 29.12.2005 wurde die ***Anstalt 1*** als alleinige Gesellschafterin der Bf. im Firmenbuch eingetragen. Die Gründung der ***Anstalt 1*** selbst erfolgte laut Gründungsurkunde mit 15.12.2005. Inhaber der Gründerrechte war ***C*** ***D***, p.a. ***Adresse 7*** (Liechtenstein), wohnhaft in ***Adresse 8*** (Schweiz). Gründer war die ***K*** AG, ***Ort 2*** (Liechtenstein; Treuhandgesellschaft), bei welcher ***C*** ***D*** die Funktion des CEO ausübt(e) und welche lt. Vorhaltsbeantwortung vom 16.06.2014 namens und auf Rechnung von ***C*** ***D*** das Grundkapital für die ***Anstalt 1*** aufbrachte. Als eines von zwei Mitgliedern des Verwaltungsrates der ***Anstalt 1*** trat ebenfalls ***C*** ***D*** (welcher mittlerweile auch Geschäftsführer der Bf. ist) mit Einzelzeichnungsrecht auf. ***C*** ***D*** ist ein beruflich Bekannter des Mieters ***A*** ***Nachname A***. Eine IWD ("Internationale Wirtschaftsdaten") - Abfrage der Betriebsprüfung vom 11.08.2011 ergab, dass die ***Anstalt_1*** bei der ***K*** AG (Liechtenstein) domiziliert ist. Die ***K*** AG trat laut einer weiteren IWD-Abfrage vom 11.08.2011 für eine Vielzahl von Firmen als Funktionsträger auf. Ebenfalls mit 22.12.2005 wurde im Zuge einer "Ablösevereinbarung" von der ***Anstalt 1*** die Überweisung einer einmaligen "Ablöse"-Summe in Höhe von EUR 270.000,- auf das Konto von ***A*** ***Nachname A*** vereinbart, welche ebenfalls dem Erwerb der Anteile diente und eine Lösung unter Berücksichtigung der bereits geleisteten Zahlungen (vor allem des Optionsentgelts) der Ehegatten ***Nachname A*** darstellen sollte, welche das von der Bf. zunächst zu leistende Leasingentgelt und somit den Kaufpreis reduziert hatten (vgl. dazu BFG 25.01.2022, RV/7105530/2015). Am 23.03.2006 wurden seitens der ***Anstalt 1*** die Ablösesumme von EUR 270.000,00 und der Abtretungspreis von EUR 17.500,00 überwiesen. Geschäftsgegenstand der damaligen ***Bf.*** GmbH war laut Auskunft des Verwaltungsrates der nunmehrigen Gesellschafterin der Bf., der ***Anstalt 1*** in ***Ort 2***, Liechtenstein (***C*** ***D***, einzelzeichnungsberechtigtes Mitglied des aus zwei Personen bestehenden Verwaltungsrates), der An- und Verkauf von Immobilien in sehr guten Lagen. Nach Angaben der zwischenzeitlichen Geschäftsführerin (***F*** ***D***, Ehegattin von ***C*** ***D***) seien die Anteile an der Bf. mit dem Ziel erworben worden, Liegenschaften im ***Region*** zu kaufen, zu vermieten und in weiterer Folge auch zu veräußern. Weitere Projekte hätten sich nicht ergeben. Die Bf. setzte tatsächlich bis auf die beschwerdegegenständliche Vermietung im Beschwerdezeitraum keine weiteren Projekte um, sodass in diesem Zeitraum ihre einzige Tätigkeit in der Vermietung der beschwerdegegenständlichen Liegenschaft lag. Auch trat die Bf. nicht weiter am Markt auf, da die beschwerdegegenständliche Liegenschaft keinem anderen potentiellen Mieter angeboten wurde. Der eingetragene Sitz der ***Bf.*** GmbH befand sich vom 18.03.2006 bis zum 26.11.2016 an der Adresse der beschwerdegegenständlichen Wohnbüroeinheit und wurde nach Ankauf einer weiteren Liegenschaft in ***Bf1-Adr*** (Österreich) an diese Adresse verlegt. Laut Mietvertrag vom 07.01.2006 mietete das Ehepaar ***Nachname A*** schließlich von der ***Bf.*** GmbH (welche aufgrund des Leasingvertrages vom 27.02.2005 die ausschließliche Nutzungsberechtigte der Top 2 war) ca. 75% der Wohneinheit Top 2 (bis auf 2 Räume im Dachgeschoß) der Liegenschaft um eine Bruttomiete von EUR 2.390,00 inkl. 10% USt und Betriebskosten in der Höhe von EUR 465,00 (was genau den Betriebskosten laut Leasingvertrag entspricht sowie eine Nettomiete von EUR 1.750,00 ergibt). Die tatsächliche Nutzung und Zahlung der Miete durch das Ehepaar erfolgte jedoch bereits spätestens ab April 2005 (nach Fertigstellung der Wohneinheit im Februar 2005). Die von der belangten Behörde ermittelte, am Markt erzielbare monatliche Nettomiete für 2005 unter Berücksichtigung der Terrassen und Freiflächen beträgt gerundet EUR 1.550,0 (EUR 7 x 211,15 m² + EUR 70,00 Parkplatzmiete) zuzüglich Betriebskosten, öffentlicher Abgaben und Umsatzsteuer und liegt damit unterhalb der vereinbarten und geleisteten Miete (EUR 1.750,00). Die auf Basis von Anschaffungskosten von EUR 818.727,60 netto (investiertes Gesamtkapital laut Betriebsprüfungsbericht) und einer Verzinsung von 4% ermittelte monatliche Renditemiete beträgt EUR 3.341,67 netto. Im Zuge einer Niederschrift der belangten Behörde über eine Nachschau gem. § 144 BAO bei der Bf. vom 24.05.2006 wurde seitens der Bf. (vertreten durch ***F*** ***D***, damals allerdings noch unter dem damaligen Namen vor der Heirat von ***C*** ***D***, ***F*** ***G***) angegeben, dass die beschwerdegegenständliche Wohnung Top 2 von der Bf. um insgesamt monatlich EUR 7.470,28 (inkl. Betriebskosten) von der ***E*** GmbH geleast und zu mehr als 75% an ***A*** ***Nachname A*** und ***B*** ***Nachname B*** um monatlich EUR 2.390,00 (inkl. Betriebskosten) vermietet sei. Der Leasingvertrag war auf 10 Jahre abgeschlossen worden, die Bf. plante allerdings, die Wohnung nach drei Jahren mit einer Abschlagszahlung zu kaufen. Im Jahr 2007 versuchte die Bf. bereits, die Liegenschaft zu kaufen und damit den Leasingvertrag zu beenden. Dies scheiterte allerdings an den damaligen Preisvorstellungen der der ***E*** GmbH (Angebot vom 17.03.2007 mit Kaufpreis nach Anrechnung der Leasingraten von EUR 915.000,00 zzgl. USt.). Da in ***Ort*** offenbar die Errichtung einer internationalen Schule geplant war, erhoffte sich die Bf. erhebliche Wertsteigerungen der Liegenschaft und rechnete damit, dass die Wohnung in spätestens 10 Jahren zu einem Kaufpreis von einer Million Euro zu veräußern sein werde. ***A*** ***Nachname A*** arbeitete bei einer Bank. ***C*** ***D*** ist ein Bekannter von ***A*** ***Nachname A*** und hatte mit diesem beruflich zu tun. Im Jahr 2008 kam es tatsächlich in ca. 1 km Entfernung von der beschwerdegegenständlichen Liegenschaft zur Gründung der genannten internationalen Schule in ***Ort***, welche bis heute besteht. Die Ehe der Ehegatten ***Nachname A*** war in der Zwischenzeit geschieden worden. Aufgrund eines neuen Mietvertrages vom 02.09.2009 war ***A*** ***Nachname A*** nunmehr alleine Mieter der Top 2, wobei eine Miete von brutto EUR 2.940,00 inkl. EUR 512,00 Betriebskosten vereinbart wurde, welche in der neuen Höhe jedoch zunächst nicht und dann mit erst mit August 2011 verspätet geltend gemacht und schlussendlich mit November 2011 rückwirkend geleistet wurde. Auch die nächsten laut Mietvertrag fälligen Mietanpassungen von März 2011 und April 2013 wurden von beiden Seiten erst verspätet umgesetzt. Nach einem Generalversammlungsbeschluss vom 31.01.2008 erfolgte ein Namenswechsel der Bf. zu "***Bf.*** GmbH" (eingetragen am 27.02.2008), bis die Bf. durch einen Generalversammlungsbeschluss vom 20.10.2016 den derzeitigen Namen "***Bf***" erhielt (eingetragen am 26.11.2016). Mit Kaufvertrag vom 12.07.2011 (Übergabe mit 01.10.2011) erwarb die Bf. noch vor Ablauf der ursprünglich getroffenen Leasingvereinbarung (ursprüngliche Laufzeit bis 2015) die Top 2 in der ***Straße*** in ***Ort*** um den Kaufpreis von EUR 450.000,00 zzgl. 20% USt (mit Überrechnung der USt). Im Jahr 2016 erwarb die Bf. eine Liegenschaft in ***Bf1-Adr*** an welcher Adresse sich nunmehr auch der Sitz der Bf. befindet. Die beschwerdegegenständliche Liegenschaft Top 2 in der ***Straße*** in ***Ort*** wurde von der Bf. mit Kaufvertrag vom 10.11.2020 um EUR 1.250.000,00 ohne USt. (laut Vertrag umsatzsteuerfrei mit Hinweis auf § 6 Abs. 1 Z 9 lit. a UStG 1994) an zwei natürliche Personen verkauft. Unter Einbeziehung des Veräußerungserlöses ergibt sich für die Bf. für den durch den Verkauf nunmehr abgeschlossenen Beobachtungszeitraum unstrittig ein Gesamtgewinn in der Höhe von ca. 130.000 Euro. Die Bf. hatte von Anfang an auch die Verwertung eines erwarteten erheblichen Wertzuwachses der Liegenschaft (Seelage, erwartete internationale Schule) im Auge, der sich auch in einem tatsächlich erlösten Veräußerungsgewinn innerhalb des Beobachtungszeitraumes von 20 Jahren niedergeschlagen hat. Die Abwicklung der beschwerdegegenständlichen Vermietungstätigkeit erfolgte allerdings unter anderem aufgrund der folgenden festgestellten Tatsachen fremdunüblich, weshalb es diesbezüglich an einer wirtschaftlichen, marktorientierten Tätigkeit der Bf. fehlt: Die durch die Vermietungstätigkeit der Bf. tatsächlich entstandenen laufenden Aufwendungen inkl. Abschreibungen waren wesentlich höher als die damit erzielten Erträge: Die zu bezahlende Leasingrate 2006 samt Miete und Betriebskosten fiel mit EUR 7.245,28 brutto (monatliche Miete EUR 1.750,00 und Leasingrate EUR 3.822,73 = 5.572,33 netto), deutlich höher aus als der eingenommene Mietzins von EUR 1.750,00 netto bzw. ab 01/2009 von EUR 2.207,27 netto). Die aus einem 4%igen Verzinszung des eingesetzten Kapitals errechnete Renditemiete erreicht mit EUR 3.341,67 beinahe die doppelte Höhe der erzielten Miete, am Markt wären vergleichbare Immobilien lediglich um ca. 7,00 EUR/m² und somit inkl. 1 PKW-Garagenplatz um ca. 1.550 EUR/Monat Nettomiete vermietbar (von der belangten Behörde ermittelte Marktmiete laut Betriebsprüfungs-Bericht). Dies steht einer marktkonformen, fremdüblichen und gewinnbringenden Vermietung von Anfang an entgegen. Die Wohnung war aufgrund der der Bf. erwachsenen (Anschaffungs-)Kosten nicht in wirtschaftlich sinnvoller Weise an Fremde vermietbar, insoweit war die Liegenschaft aufgrund der Höhe der Investitionen im Vergleich zum erzielbaren Mietzins nicht wirtschaftlich vernünftig im betrieblichen Geschehen einsetzbar. Im Leasingentgelt war aus Sicht der Leasinggeberin eine zusätzliche Gewinnkomponente als Ausgleich für das Risiko vorgesehen, dass die Mieter der Bf. nicht imstande waren, die Miete zu leisten. Kaution wurde keine vereinbart. Die Bf. bot diese Liegenschaft keinem anderen Mieter an und trat insoweit nicht am Markt auf. Auch wurden Versuche, eine wesentliche Erhöhung der Miete durchzusetzen und somit einer Rentabilität der Vermietung (abseits von Wertsteigerungserwartungen hinsichtlich der Liegenschaft) näher zu kommen, weder behauptet, noch sind welche dokumentiert. Es ist nicht erklärbar, warum das Ehepaar ***Nachname A*** die ihr angebotene Kaufoption betreffend die Wohneinheit nicht gezogen und stattdessen über die zunächst erfolgte Zwischenschaltung der Bf. eine kostenintensive Leasingvariante gewählt hat. Die der Bf. durch die Anschaffung der Wohneinheit erwachsenen Kosten betragen über 800.000 EUR (siehe Betriebsprüfungs-Bericht und Bilanzen der Bf.). Die Anschaffungskosten, die sich im Zuge der Ziehung der Option im Jahr 2005 ergeben hätten, betrugen EUR 575.000,00. Vergleicht man beides, zeigt sich, dass die Anschaffung durch die Ehegatten ***Nachname A*** selbst einen wesentlich niedrigeren Kaufpreis ergeben hätte. Dass diese zu diesem Zeitpunkt die Geldsumme nicht aufbringen konnten, mag zutreffen, ändert allerdings nichts daran, dass durch die Zwischenschaltung der Bf. (die Ehegatten ***Nachname A*** waren zunächst zu 100% Gesellschafter der Bf.) und den Abschluss des Leasingvertrages ebenfalls im Jahr 2005 die Kosten klar absehbar weiter erhöht wurden. Die Übergabe der Wohneinheit von der Bf. an die Mieter ***Nachname A*** und deren Einzug erfolgten sowohl nach den Feststellungen der Betriebsprüfung, als auch nach Angaben der Mieterin ***B*** ***Nachname A*** selbst spätestens mit Anfang April 2005. Ein entsprechender Mietvertrag wurde von der Bf. allerdings erst 9 Monate später, nämlich am 07.01.2006 errichtet. Zu diesem Zeitpunkt war allerdings bereits die Anteilsübertragung an der Bf. durch die Ehegatten ***Nachname A*** an die ***Anstalt 1*** erfolgt (Notariatsakt vom 22.12.2005, Eintragung im Firmenbuch am 29.12.2005). Es liegen weder Übergabeprotokolle, noch eine Mietvereinbarung für die Zeit zwischen April 2005 bis zur Errichtung des Mietvertrages am 07.01.2006 vor, obwohl die Übergabe im April 2005 stattfand und die Wohneinheit ab diesem Zeitpunkt von den Ehegatten ***Nachname A*** bewohnt worden ist. Der Mietvertrag vom 07.01.2006 umfasste laut dessen Punkt II. lediglich die Vermietung ab dem 01.01.2006. Frau ***B*** ***Nachname B*** unterfertigte den Mietvertrages am 07.01.2006, obwohl sie zu diesem Zeitpunkt nach eigener Aussage aufgrund von Differenzen mit ihrem Noch-Ehemann nicht mehr im Raum Salzburg wohnen und arbeiten wollte und aus allen vertraglichen Vereinbarungen "aussteigen" wollte. Sie habe den Vertrag nur unterfertigt, weil der Steuerberater dazu geraten habe. Dennoch erfolgte die Abänderung des Mietvertrages auf ***A*** ***Nachname A*** als einzigen Mieter erst mehrere Jahre später, nämlich im September 2009. Die Betriebskosten wurden von der Bf. erstmals mit Rechnung vom 31.12.2009 (Rechnungsempfänger ***A*** ***Nachname A***) für den Zeitraum 01.01.2006 - 31.12.2008 abgerechnet bzw. nachverrechnet. Die mit dem Mietvertrag 02.09.2009 vereinbarte und rückwirkend ab Jänner 2009 geltende Mietzinserhöhung auf EUR 2.940,00 brutto (und inkl. Betriebskosten) wurde zunächst nicht umgesetzt, da mit Dezember 2009 eine Miete in der Höhe von vor der Erhöhung vorgeschrieben wurde. Es wären laut den Mietverträgen für den Zeitraum 12/2007-12/2008, 03/2011-12/2011 und abermals im Mai 2013 Indexanpassungen der Miete vorzunehmen gewesen. Erst Monate nach Beginn der Betriebsprüfung (per E-Mail am 27.11.2011), nachdem dazu bereits Unterlagen von der belangten Behörde angefordert worden waren, sei eine erstmalige Geltendmachung von vereinbarten indexbasierten Mietzinserhöhungen erfolgt. Die Mietzinserhöhung ab März 2011 ist ebenfalls erst im November 2011 (Monate nach Beginn der Betriebsprüfung) dem Mieter vorgeschrieben worden. Auch die Begleichung dieser Forderungen sei durch den Mieter erst mit mehrmonatiger Verzögerung bzw. teils erst Jahre später erfolgt. Mit 04.06.2013 wurde von ***A*** ***Nachname A*** noch immer der ab 01/2009 vereinbarte Mietzins bezahlt, wobei per 17.06.2013 noch ca. EUR 6.000,00 offen waren. Erst am 03.09.2014 (im Zuge der Betriebsprüfung) wurde seitens der Bf. eingeräumt, dass von Anfang an tatsächlich 100% der Wohneinheit anstatt von 75% laut den Mietverträgen vom 07.01.2006 und vom 02.09.2009 von der Bf. vermietet wurden und somit keine Eigennutzung der Immobilie durch die Bf. vorlag. Die der Bf. laut Mietvertrag vorbehaltenen beiden Räume (ca. 38 m²) im Dachgeschoß waren nur über vom Gang, der auch den Zugang für die vermieteten Räume ermöglichte, zugänglich (kein eigener Zugang). Das WC der Bf. war zudem nur über die den Ehegatten ***Nachname A*** vermietete Räumlichkeiten erreichbar. Auch fand keine (auch keine schätzungsweise) Aufteilung der Betriebskosten statt. Die Stromkosten beispielsweise wurden vom Lieferanten ausschließlich ***A*** ***Nachname A*** verrechnet. Die beiden "Bürozimmer" der Bf., die laut Mietvertrag von der Bf. nicht vermietet wurden und dieser zur Eigennutzung vorbehalten wurden, waren zu Prüfungsbeginn bei der von der belangten Behörde vorgenommenen Besichtigung am 23.09.2011 ohne Büroausstattung. In einem dieser Zimmer fand sich ein Schlafzimmerhochschrank mit verstauten Kinderspielutensilien. Die am 22.12.2005 vereinbarte, von der ***Anstalt_1*** an die Ehegatten ***Nachname A*** für die Option im Jahr 2006 bezahlte Ablöse von EUR 270.000 scheint erstmals mit der Abgabe der Bilanz 2012 am 22.04.2014 auf und wurde somit erst im Zuge der Betriebsprüfung als Teil der Anschaffungskosten aktiviert. Die Gesellschafterin der Bf. (***Anstalt_1*** bzw. deren Rechtsnachfolger) gewährte der Bf. hohe Darlehen ohne jeglicher Vereinbarung von Sicherheiten in der Höhe von EUR 250.000 am 28.12.2005 und von EUR 500.000 am 25.01.2008 mit je 4% Verzinsung. Mit einer undatierten Erklärung der ***Anstalt_1*** (gezeichnet durch Verwaltungsrat ***C*** ***D***) an die Bf. (damals vertreten durch die Geschäftsführerin ***F*** ***D***, die Gattin von ***C*** ***D***) wurde mit Wirkung ab 01.01.2010 unter Hinweis auf die finanzielle Situation der Bf. auf eine Verzinsung der ausstehenden Gesellschafterdarlehen verzichtet. Erst diese Kredite ermöglichten der Bf. die Deckung der anfallenden laufenden Abgänge bzw. Kosten. Die Bilanz der liechtensteinischen Gesellschafterin, der ***Anstalt 1***, wies auf der Passivseite ebenfalls entsprechend hohe Verbindlichkeiten (Darlehen gegenüber der ***Bank 2*** und Destinatär) per 31.12.2009 in Höhe von EUR 1.015.569,30 aus. Diese Darlehensvereinbarungen sahen ebenfalls keine Angaben zu Sicherheiten vor. In der Bilanz der ***Anstalt_1*** (Alleingesellschafterin der Bf. nach Übertragung der Anteile der Ehegatten ***Nachname A***) erhöhten sich jährlich die Verbindlichkeiten gegenüber dem Destinatär, Stand 2009: EUR 76.072,00. Destinatär war zuerst ***C*** ***D***. Nach einer Anteilsabtretung durch ***C*** ***D*** betreffend die Gründerrechte der ***Anstalt 2*** zum 31.12.2015 war eine schweizerische GmbH mit dem Namen ***Bf***, ***Adresse 2***, Schweiz (früherer Firmenname: ***J*** GmbH) Inhaberin dieser Gründerrechte der ***Anstalt 2***. Der Geschäftsführer und Alleingesellschafter der schweizerischen ***Bf*** zum 27.11.2018 war ***C*** ***D***. Die Bf. konnte keine Erkundung des Mietenmarktes vor Aufnahme der Bewirtschaftung oder auch nach Aufnahme der Bewirtschaftung der beschwerdegegenständlichen Immobilie bis zum Beginn der Betriebsprüfung dokumentieren, die zur Vermeidung von Fehlinvestitionen bei am Mietertrag interessierten Immobilieninvestoren üblicherweise erfolgt. Seitens der belangten Behörde wurden betreffend die von der Wiederaufnahme betroffenen Veranlagungsjahre zu Umsatzsteuer und Körperschaftsteuer jeweils rechtzeitig bereits im Jahr 2011 Handlungen zur Verfolgung des jeweiligen Abgabenanspruches gesetzt (zB.: Grundbuchsabfrage vom 15.07.2011, IWD-Abfrage vom 11.08.2011, Liegenschaftsbesichtigung am 23.09.2011, Schreiben an ***Anstalt_1*** vom 09.09.2011, Vorladung an Mieter vom 13.12.2011). 2. Beweiswürdigung Der festgestellte Sachverhalt ist - soweit entscheidungsrelevant und soweit im Folgenden nicht eigens darauf eingegangen wird - unstrittig und ergibt sich aus dem Akteninhalt sowie dem Parteienvorbringen, insbesondere jenem im Zuge und in Folge des Erörterungstermines vom 17.01.2023 sowie aus der Einsichtnahme des Gerichtes in das Firmenbuch, Grundbuch und in Datenbanken der Finanzverwaltung. Nach dem in § 167 Abs. 2 BAO verankerten Grundsatz der freien Beweiswürdigung hat sich die Abgabenbehörde und in der Folge das Bundesfinanzgericht - ohne an formale Regeln gebunden zu sein, aber unter Wahrung aller Verfahrensgrundsätze (ordnungsgemäß und vollständig durchgeführtes Ermittlungsverfahren) - Klarheit über den maßgebenden Sachverhalt zu verschaffen. Dabei ist unter sorgfältiger Berücksichtigung der Ergebnisse des Abgabenverfahrens nach freier Überzeugung zu beurteilen, ob eine Tatsache als erwiesen anzunehmen ist oder nicht. Die dazu vorzunehmende Beweiswürdigung muss den Denkgesetzen und dem allgemeinen menschlichen Erfahrungsgut entsprechen. Von mehreren Möglichkeiten ist jene als erwiesen anzunehmen, die gegenüber allen anderen Möglichkeiten eine überragende Wahrscheinlichkeit oder gar die Gewissheit für sich hat und alle anderen Möglichkeiten absolut oder mit Wahrscheinlichkeit ausschließt oder zumindest weniger wahrscheinlich erscheinen lässt (vgl. VwGH 05.04.2011, 2010/16/0168; 23.05.2012, 2011/17/0308; 25.04.2013, 2012/15/0135; siehe auch Ritz, BAO7, § 167 Tz 8 ff). Alle Eingaben, die seitens der Parteien vor, am und nach dem Erörterungstermin vom 17.01.2023 an das Bundesfinanzgericht gerichtet wurden, wurden der jeweils anderen Partei zur Wahrung des Parteiengehörs und Ermöglichung einer Stellungnahme jeweils weitergeleitet bzw. zur Kenntnis gebracht. Mit Eingabe vom 31.01.2023 wurde seitens der belangte Behörde der Einwand der Liebhaberei fallen gelassen, da innerhalb des Beobachtungszeitraumes ein entsprechender Veräußerungserlös erzielt wurde und nicht mehr von Liebhaberei auszugehen sei. Seitens der Bf. wurde mit Eingabe vom 31.01.2023 deren Einwand hinsichtlich Verjährung betreffend die Veranlagungen der Jahre 2005 und 2006 zurückgezogen. Die belangte Behörde war zunächst (bis zum Erörterungstermin) offenbar der Auffassung, dass die beschwerdegegenständlich vermietete Wohneinheit eine "Luxusimmobilie" sei, wobei hierfür Größe, Lage und Ausstattung als auch der erzielte Kaufpreis sprechen würden. Es gibt dazu jedoch keine ausreichenden Anhaltspunkte, wie die Bf. in mehreren Eingaben richtigerweise anführt. Im gesamten Verfahren wurden keinerlei Feststellungen getroffen, worauf die Einordnung als "Luxusimmobilie" konkret fußen soll. Diesbezüglich ist insbesondere auf die jüngste Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes (VwGH 08.09.2022, Ra 2020/15/0026) hinzuweisen, wonach die schlichte Behauptung der Behörde, dass eine solche "Luxusimmobilie" vorliegen soll, nicht für eine entsprechende Feststellung ausreicht, ebenso wenig ein bloßer Verweis auf die Höhe der Errichtungskosten. Im konkreten Fall liegt durchaus eine gehobene Ausstattung vor, beispielsweise: Innenlift, indirekter Seezugang (eine Bundesstraße liegt zwischen Gebäude und See), Dachterrasse (vgl. Gutachten), automatische Verschattung, Tiefgaragenparkplatz, Fenster in Dachschräge elektrisch bedienbar, Parkettboden in amerikanischer Nuss inkl. Fußbodenheizung, offener Kamin, Klimaanlage im Dachgeschoßbereich, Tischlerküche sowie Wellnessraum mit Saunakabine und Whirlpool. Diese Ausstattung und Ausführung ist allerdings für eine Einstufung als Luxusimmobilie jedenfalls nicht ausreichend. Es liegt unstrittig auch noch kein "besonders repräsentatives Wohnhaus" vor. Die Errichtungskosten betrugen auch noch kein "Mehrfaches" von durchschnittlichen Errichtungskosten, umgerechnet auf die Nutzflächen (vgl. BFG 12.10.2022, RV/2101231/2020). Auch wurde weder behauptet, noch gab es konkrete Hinweise darauf, dass die künftigen Mieter bereits im Zuge des Baus des Gebäudes involviert gewesen wären oder dass nach deren Wünschen entsprechende Ausstattungen oder Änderungen durchgeführt wurden, bevor es zum Verkauf der Liegenschaft durch die ***H*** GmbH kam. Es ist lediglich aktenkundig, dass die Ehegatten ***Nachname A*** im Zeitraum der Errichtung der Wohneinheiten auf der ***H*** GmbH gegenüber Interesse an der Top 2 der Liegenschaft bekundeten. Im Zuge des Erörterungstermins am 17.01.2023 wurde nunmehr auch seitens der belangten Behörde klargestellt, dass im konkreten Fall (noch) keine Luxusimmobilie vorliegt. Dem schließt sich das erkennende Gericht an. ***A*** ***Nachname A*** arbeitete bei einer Bank (***Bank 1***) und hatte mit ***C*** ***D***, einem Bekannten, diesbezüglich beruflich zu tun. Dies ergibt sich aus der insoweit glaubhaften Aussage von ***B*** ***Nachname A*** im Zuge der Betriebsprüfung. Die Feststellung betreffend die im Jahr 2008 gegründete internationale Schule in ***Ort*** ergibt sich aus Recherchen auf deren Homepage. Der Link zur dieser lautet: ***Link*** (Abruf am 16.02.2023). Die belangte Behörde ging von einem Naheverhältnis der Mieter zur Bf. bzw. den Gesellschaftern der Bf. und einer wirtschaftlichen Zurechnung der Liegenschaft an die Ehegatten ***Nachname A*** aus, was von der Bf. und von ***C*** ***D*** bestritten wird. Im Zuge der Betriebsprüfung wurden mehrere Sachverhaltselemente bekannt, welche eine fremdunübliche Vermietungstätigkeit bzw. Abwicklung der Vertragsverhältnisse darstellen (vgl. festgestellter Sachverhalt) und auch als Wiederaufnahmegründe im Sinne neu hervorgekommener Tatsachen in Frage kommen. Auf einzelne dieser festgestellten Sachverhaltselemente bezüglich der festgestellten Fremdunüblichkeit soll nun eingegangen werden, soweit sie sich nicht bereits ohnehin aus den Ausführungen zum festgestellten Sachverhalt ergeben: Die Bf. war selbst der Ansicht, dass der Leasingvertrag hohe Kosten verursachte und aus diesem Grund ein Ausstieg aus diesem angestrebt wurde (vgl. Protokoll der Nachschau 2006, Aussagen von ***C*** ***D*** im Zuge des Erörterungstermins am 17.01.2023 sowie diverse Eingaben der Bf. im Zuge des Beschwerdeverfahrens). Es ist daher im Hinblick auf einen Fremdvergleich umso unverständlicher, warum dieser Leasingvertrag abgeschlossen wurde. Die Motivation konnte nur die Sicherung der Liegenschaft für die Mieter, die die Mittel zum rechtzeitigen Kauf nicht aufbrachten und sich diese Liegenschaft dennoch sichern wollten, gewesen sein (vgl. auch die Ausführungen von ***L*** ***I*** dazu). Die Feststellung, dass die Bf. nicht weiter am Markt auftrat, da sie die beschwerdegegenständliche Liegenschaft keinem anderen Mieter anbot, ergibt sich sowohl aus den unwidersprochenen Feststellungen der Betriebsprüfung, als auch aus der Aussage von ***C*** ***D*** im Zuge des Erörterungstermins vom 17.01.2023 vor dem Bundesfinanzgericht. Es liegen weder Übergabeprotokolle, noch eine Mietvereinbarung für die Zeit bis zur Errichtung des Mietvertrages am 07.01.2006 vor, obwohl die Übergabe spätestens im April 2005 stattfand und die Wohneinheit unstrittig spätestens ab diesem Zeitpunkt von den Ehegatten ***Nachname A*** bewohnt worden ist. Der Mietvertrag vom 07.01.2006 lautet in Punkt II.: "Das Mietverhältnis wird auf die Dauer von drei Jahren abgeschlossen. Es hat am 01.01.2006 begonnen und endet mit Ablauf des 31.12.2008.(…)" Da die belangte Behörde im Zuge der Betriebsprüfung entsprechende Dokumente zum Vermietungsverhältnis von der Bf. anforderte, aber kein Vertrag für den Zeitraum vor dem 01.01.2006 vorgelegt werden konnte, wird davon ausgegangen, dass ein solcher auch tatsächlich nicht in schriftlicher Form existiert(e). Ein derartiges Verhalten einer Gesellschaft wäre gegenüber Fremden nicht üblich. Dass Mietzinserhöhungen und deren Verrechnung und Bezahlung teils und wiederholt verspätet erfolgten, räumte auch die Bf. in ihren Eingaben ein. Eine derart gehäufte Störung einer ordnungsgemäßen Abwicklung durch verspätete, teils noch zu niedrige Geltendmachung und (teils um Jahre) verspätete Begleichung ist nicht mehr als fremdüblich und marktgerecht anzusehen. Die Bf. brachte vor, dass die Vermietung von tatsächlich 100% anstatt von 75% (laut beiden Mietverträgen vom 07.01.2006 und 02.09.2009) lediglich aus melderechtlichen Gründen erfolgt sei. Es wurden tatsächlich von Anfang an, wie auch die Bf. im Zuge des Verfahrens zugestand und auch die Ausstattung dieser Zimmer im Jahr 2011 zeigte (Kinderspielsachen und Wohnmobiliar statt Büroeinrichtung), 100% vermietet, obwohl laut beiden Mietverträgen samt Lageplan zwei Räume explizit von der Vermietung ausgenommen wurden. Eine derartige Vorgangsweise erscheint nicht (fremd)üblich, ein allenfalls eigenmächtiges Inbesitznehmen nicht vermieteter Räume durch den Mieter würde unter Fremden wohl sanktioniert oder allenfalls in weiterer Folge vertraglich durch Vertragsanpassung geregelt werden, zumal dadurch die vom Mieter geleistete Miete pro Quadratmeter im Vergleich zum vereinbarten Bestandsverhältnis dadurch sinkt. Die belangte Behörde war der Ansicht, dass die von der ***Anstalt_1*** an die Ehegatten ***Nachname A*** bezahlte Ablöse für die aus Sicht der belangten Behörde "verfallene" Option von EUR 270.000 im Jahr 2006 nicht nachvollziehbar sei. Die Begründung der Abschlagszahlung, welche von der ***Anstalt_1*** im Zuge der Anteilsübernahme an die Ehegatten ***Nachname A*** geleistet wurde, hat sich - wie sich mit dem Erkenntnis des BFG vom 25.01.2022, RV/7105530/2015, zeigte - zwischenzeitlich aufklären lassen. Die Art der Abwicklung bleibt allerdings gesamthaft von üblichen Vertragsgestaltungen bzw. Vorgangsweisen doch entfernt, ebenso die erstmals mit der Abgabe der Bilanz 2012 (im Zuge der Betriebsprüfung) am 22.04.2014 erst ersichtliche Aktivierung dieser Kosten als Teil der Anschaffungskosten der Wohnung. Die Feststellungen betreffend die Kreditverbindlichkeiten und Bilanzen der Bf. und deren Gesellschafter ergeben sich aus den von der Betriebsprüfung angeforderten, entsprechenden Unterlagen (Bilanzen, Kreditverträge, Vorhaltsbeantwortungen), die aktenkundig sind. Wirtschaftlich agierende, (nur) am Mietertrag interessierte Investoren erkunden vor der Errichtung eines Mietobjektes typischerweise den Mietenmarkt (im gegebenen geographischen Einzugsgebiet), um Fehlinvestitionen zu vermeiden. Die Vorlage der den zu erwartenden Mietenmarkt betreffenden Unterlagen, die einen wirtschaftlich agierenden, (nur) am Mietertrag interessierten Abgabepflichtigen letztlich zur Errichtung eines Mietobjektes bewogen haben, ist jedenfalls zumutbar und im Hinblick auf die im Abgabenverfahren bestehende Offenlegungspflicht auch geboten (VwGH 22.03.2018, Ra 2017/15/0047). Die Bf. hingegen konnte keine Erkundung des Mietenmarktes vor Aufnahme der Bewirtschaftung oder auch nach Aufnahme der Bewirtschaftung der beschwerdegegenständlichen Immobilie bis zu Beginn der Betriebsprüfung dokumentieren, wie sich aus dem Akt und auch aus der konkret dazu gestellten Frage im Rahmen des Erörterungstermins vom 17.01.2023 ergibt. Eine solche Erkundung wurde auch bislang nicht behauptet, sondern es wurde u.a. im Jahr 2006 im Zuge der Nachschau lediglich auf die erhoffte Wertsteigerung der Immobilie verwiesen. Auch wenn all diese Anhaltspunkte, wie die Bf. ausführt, nicht für die definitive Zurechnung des wirtschaftlichen Eigentums an die Ehegatten ***Nachname A*** im Sinne des § 24 Abs. 1 lit. d BAO reichen mögen (vgl. VwGH 19.10.2016, Ra 2014/15/0039), liegt jedenfalls eine fremdunübliche und nicht marktorientierte und -konforme Gestaltung der Bewirtschaftung dieser Immobilie durch die Bf. vor. Ein rationaler, rein an einer wirtschaftlichen Vermietung (und nicht am bloßen Wertzuwachs) dieser Wohneinheit interessierter Investor hätte eine Bewirtschaftung keinesfalls so vorgenommen. Die laufenden Kosten der Vermietung überstiegen eindeutig den nachhaltig erzielbaren Mietzins, was auch die im Hintergrund laufend steigenden Verbindlichkeiten zwischen der Bf. und deren Muttergesellschaft und jenen der Muttergesellschaft selbst niederschlug. Auch übte die Bf. im Beschwerdezeitraum unstrittig keine anderen Tätigkeiten aus und verfügte über kein eigenes Personal. Die im Zuge der Betriebsprüfung von der Bf. angestellten Prognoserechnungen, die von einem Gesamtgewinn bis 2020 ausgingen, haben sich jeweils als falsch und stark vom tatsächlich erzielten Ergebnis abweichend erwiesen: Im Zuge der Betriebsprüfung wurde bis 2020 ein Gesamtgewinn aus der Vermietung prognostiziert, tatsächlich lag bis dahin ein Verlust von ca. 230.000 EUR vor (ohne Einbeziehung der Veräußerung). Auch bezogen diese Prognoserechnungen zudem u.a. kaum Instandhaltungs- und Reparaturkosten im üblichen Ausmaß und keinerlei Leerstandsrisiko mit ein. Betreffend das (Veranlagungs-)Jahr 2005 ist festzuhalten, dass die Mieter auch Gesellschafter der Vermieterin (Bf.) waren. Bis zur Anteilsabtretung mit Vertrag vom 22.12.2005 war die durch die Gesellschafter vermittelte Nahebeziehung zwischen der Gesellschaft (Bf.) und den Mietern (Ehepaar ***Nachname A***) offenkundig. Die Bf. vereinbarte mit den Ehegatten ***Nachname A*** Anfang 2006 eine etwas höhere Miete (EUR 1.750,00 netto) als die genannte, von der belangten Behörde selbst ermittelte, erzielbare Marktmiete (EUR 1.550,00 netto). Diese von der belangten Behörde ermittelte, erzielbare monatliche Nettomiete unter Berücksichtigung der Terrassen und Freiflächen beträgt (unter Beachtung des entsprechenden Immobilienpreisspiegels laut Betriebsprüfungsbericht) EUR 1.550,00 zuzüglich Betriebskosten, wobei die Ermittlung laut Betriebsprüfungs-Bericht mit EUR 7,00/m² Nutzfläche und EUR 70,00/PKW-Stellplatz schlüssig und nachvollziehbar ist und daher auch seitens des Bundesfinanzgerichtes zugrunde gelegt wird. Betreffend die Höhe des im Zuge des Leasingvertrages vereinbarten Entgelts gab Dr. ***L*** ***I*** am 19.03.2012 gegenüber der belangten Behörde an, dass im Leasingentgelt eine zusätzliche Gewinnkomponente als Ausgleich dafür enthalten gewesen sei, dass die fortlaufende Zahlung des Leasingentgelts aufgrund der finanziellen Situation der beiden Mieter unsicher gewesen sei. Die Bf. nahm keinerlei Weiterverrechnung dieses Aufschlages vor bzw. sicherte sich auch nicht durch die Vereinbarung einer Kaution in den Mietverträgen ab. Dies ist ein weiterer Hinweis auf eine fremdunübliche Vorgangsweise der Bf. (Übernahme von Risiken zu Gunsten der Mieter ohne Ausgleich durch diese), da kein Grund für einen marktkonformen Vermieter bestünde, dieses finanzielle Risiko zu übernehmen und alleine zu tragen, ohne seinerseits dafür eine Abgeltung, zB über eine höhere Miete oder die Vereinbarung einer Kaution, zu fordern.