BFG RV/7101789/2013

IM NAMEN DER REPUBLIK Das Bundesfinanzgericht hat durch den Richter Dr. Rudolf Wanke über die als Beschwerde weiterwirkende Berufung der ***1*** Gesellschaft m. b. H., ***2*** ***3***, ***4*** ***5***, vertreten durch Wolfgang Rieppl, 2014 Breitenwaida, Pfarrgasse 39, vom 27. Februar 2013, unter anderem gegen folgende Bescheide des Finanzamts Hollabrunn Korneuburg Tulln, 2020 Hollabrunn, Babogasse 9: Wiederaufnahme des Verfahrens betreffend Umsatzsteuer für das Jahr 2006 vom 29. Jänner 2013, Umsatzsteuer für das Jahr 2006 vom 29. Jänner 2013, Wiederaufnahme des Verfahrens betreffend Körperschaftsteuer für das Jahr 2006 vom 29. Jänner 2013, Körperschaftsteuer für das Jahr 2006 vom 29. Jänner 2013, Haftungsbescheid betreffend Kapitalertragsteuer für das Jahr 2006 vom 28. Jänner 2013, Wiederaufnahme des Verfahrens betreffend Umsatzsteuer für das Jahr 2007 vom 29. Jänner 2013, Umsatzsteuer für das Jahr 2007 vom 29. Jänner 2013, Wiederaufnahme des Verfahrens betreffend Körperschaftsteuer für das Jahr 2007 vom 29. Jänner 2013, Körperschaftsteuer für das Jahr 2007 vom 29. Jänner 2013, Haftungsbescheid betreffend Kapitalertragsteuer für das Jahr 2007 vom 28. Jänner 2013, Wiederaufnahme des Verfahrens betreffend Umsatzsteuer für das Jahr 2008 vom 29. Jänner 2013, Umsatzsteuer für das Jahr 2008 vom 29. Jänner 2013, Wiederaufnahme des Verfahrens betreffend Körperschaftsteuer für das Jahr 2008 vom 29. Jänner 2013, Körperschaftsteuer für das Jahr 2008 vom 29. Jänner 2013, Haftungsbescheid betreffend Kapitalertragsteuer für das Jahr 2008 vom 28. Jänner 2013, Wiederaufnahme des Verfahrens betreffend Umsatzsteuer für das Jahr 2009 vom 29. Jänner 2013, Umsatzsteuer für das Jahr 2009 vom 29. Jänner 2013, Wiederaufnahme des Verfahrens betreffend Körperschaftsteuer für das Jahr 2009 vom 29. Jänner 2013, Körperschaftsteuer für das Jahr 2009 vom 29. Jänner 2013, Haftungsbescheid betreffend Kapitalertragsteuer für das Jahr 2009 vom 28. Jänner 2013, Wiederaufnahme des Verfahrens betreffend Umsatzsteuer für das Jahr 2010 vom 29. Jänner 2013, Umsatzsteuer für das Jahr 2010 vom 29. Jänner 2013, Wiederaufnahme des Verfahrens betreffend Körperschaftsteuer für das Jahr 2010 vom 29. Jänner 2013, Körperschaftsteuer für das Jahr 2010 vom 29. Jänner 2013, Haftungsbescheid betreffend Kapitalertragsteuer für das Jahr 2010 vom 28. Jänner 2013, Wiederaufnahme des Verfahrens betreffend Umsatzsteuer für das Jahr 2011 vom 29. Jänner 2013, Umsatzsteuer für das Jahr 2011 vom 29. Jänner 2013, Wiederaufnahme des Verfahrens betreffend Körperschaftsteuer für das Jahr 2011 vom 29. Jänner 2013, Körperschaftsteuer für das Jahr 2011 vom 29. Jänner 2013, Haftungsbescheid betreffend Kapitalertragsteuer für das Jahr 2011 vom 28. Jänner 2013, alle zur Steuernummer 22***6***, zu Recht erkannt: I. Die Beschwerde gegen folgende Bescheide wird gemäß § 279 BAO als unbegründet abgewiesen: Wiederaufnahme des Verfahrens betreffend Umsatzsteuer für das Jahr 2006 vom 29. Jänner 2013, Umsatzsteuer für das Jahr 2006 vom 29. Jänner 2013, Wiederaufnahme des Verfahrens betreffend Körperschaftsteuer für das Jahr 2006 vom 29. Jänner 2013, Haftungsbescheid betreffend Kapitalertragsteuer für das Jahr 2006 vom 28. Jänner 2013, Wiederaufnahme des Verfahrens betreffend Umsatzsteuer für das Jahr 2007 vom 29. Jänner 2013, Umsatzsteuer für das Jahr 2007 vom 29. Jänner 2013, Wiederaufnahme des Verfahrens betreffend Körperschaftsteuer für das Jahr 2007 vom 29. Jänner 2013, Haftungsbescheid betreffend Kapitalertragsteuer für das Jahr 2007 vom 28. Jänner 2013, Wiederaufnahme des Verfahrens betreffend Umsatzsteuer für das Jahr 2008 vom 29. Jänner 2013, Umsatzsteuer für das Jahr 2008 vom 29. Jänner 2013, Wiederaufnahme des Verfahrens betreffend Körperschaftsteuer für das Jahr 2008 vom 29. Jänner 2013, Haftungsbescheid betreffend Kapitalertragsteuer für das Jahr 2008 vom 28. Jänner 2013, Wiederaufnahme des Verfahrens betreffend Umsatzsteuer für das Jahr 2009 vom 29. Jänner 2013, Umsatzsteuer für das Jahr 2009 vom 29. Jänner 2013, Wiederaufnahme des Verfahrens betreffend Körperschaftsteuer für das Jahr 2009 vom 29. Jänner 2013, Haftungsbescheid betreffend Kapitalertragsteuer für das Jahr 2009 vom 28. Jänner 2013, Wiederaufnahme des Verfahrens betreffend Umsatzsteuer für das Jahr 2010 vom 29. Jänner 2013, Umsatzsteuer für das Jahr 2010 vom 29. Jänner 2013, Wiederaufnahme des Verfahrens betreffend Körperschaftsteuer für das Jahr 2010 vom 29. Jänner 2013, Haftungsbescheid betreffend Kapitalertragsteuer für das Jahr 2010 vom 28. Jänner 2013, Wiederaufnahme des Verfahrens betreffend Umsatzsteuer für das Jahr 2011 vom 29. Jänner 2013, Umsatzsteuer für das Jahr 2011 vom 29. Jänner 2013, Wiederaufnahme des Verfahrens betreffend Körperschaftsteuer für das Jahr 2011 vom 29. Jänner 2013, Haftungsbescheid betreffend Kapitalertragsteuer für das Jahr 2011 vom 28. Jänner 2013. Der Spruch dieser Bescheide bleibt unverändert. II. Der Beschwerde gegen folgende Bescheide wird gemäß § 279 BAO teilweise Folge gegeben: Körperschaftsteuer für das Jahr 2006 vom 29. Jänner 2013, Körperschaftsteuer für das Jahr 2007 vom 29. Jänner 2013, Körperschaftsteuer für das Jahr 2008 vom 29. Jänner 2013, Körperschaftsteuer für das Jahr 2009 vom 29. Jänner 2013, Körperschaftsteuer für das Jahr 2010 vom 29. Jänner 2013, Körperschaftsteuer für das Jahr 2011 vom 29. Jänner 2013. Die Bemessungsgrundlagen und die Höhe der festgesetzten Abgaben sind den diesbezüglichen Berufungsvorentscheidungen zu entnehmen und bilden einen Bestandteil des Spruches dieses Erkenntnisses. III. Gegen dieses Erkenntnis ist eine Revision an den Verwaltungsgerichtshof nach Art. 133 Abs. 4 B-VG nicht zulässig.   Entscheidungsgründe   Verfahrensgang 5 Außenprüfung 5 Arbeitsbogen 16 Bescheide 21 Berufung 32 Berufungsvorentscheidungen 35 Vorlageantrag 41 Vorlage 47 Nichterledigung durch den UFS 48 Weiterverkauf der Eigentumswohnung 48 Das Bundesfinanzgericht hat erwogen: 49 Sachverhalt 49 Beweiswürdigung 52 Rechtsgrundlagen 53 Wiederaufnahme der Verfahren betreffend Umsatzsteuer und Körperschaftsteuer: Neue Tatsachen oder Beweismittel 61 Sachbescheide (Umsatzsteuer, Körperschaftsteuer) 62 Wiederaufnahme der Verfahren betreffend Umsatzsteuer und Körperschaftsteuer: Im Spruch anders lautende Bescheide 74 Haftung für Kapitalertragsteuer 74 Nichtzulassung der Revision 74   Verfahrensgang Außenprüfung Bei der Berufungswerberin (Bw) und späteren Beschwerdeführerin (Bf) ***1*** Gesellschaft m. b. H. fand eine Außenprüfung für die Jahre 2006 bis 2011 statt, über deren Ergebnis der am 28. Jänner 2013 gemäß § 150 BAO erstattete Bericht unter anderem ausführt: Steuerliche Feststellungen Tz. 2 ***8*** 2006 wurde vom geprüften Unternehmen die Eigentumswohnung ***8*** ***9***, ***19*** in ***2*** ***7*** von den Gesellschaftern Fr. u. Hr. ***1*** um € 110.000,- gekauft. Im Zuge der Betriebsprüfung wurde dieser Kaufpreis einem Fremdvergleich unterzogen. Im Gebäude ***8*** ***9*** wurden im Vergleichszeitraum folgende Wohnungen verkauft: [Grafik]   Auf Grund dieser am Markt unter Fremden bezahlten Preise für diese Wohnungen, erscheint der hier angesetzte Kaufpreis zwischen "Nahen Angehörigen" (Verkäufer sind Gesellschafter der GmbH) überhöht. Auch weist der Immobilienpreisspiegel der WKO niedrigere Kaufpreise je m2 für gebrauchte Eigentumswohnungen in ***7*** aus als jener, der bei diesem Kauf angesetzt wurde. Lt. Prüfung kann hierfür der Mittelwert aus den Preisen für Wohnungen mit mittleren und gutem Wohnwert angesetzt werden. Die Preise It. Immobilienpreisspiegel betragen wie folgt: [Grafik]   Auf Grund dieser oben angeführten Kriterien (Fremdvergleich, Preise lt. Immobilienpreisspiegel) ist lt. Bp der Kaufpreis für diese Wohnung mit € 70.000,-- anzusetzen. Die Differenz von € 40.000,-- zum angegebenen Kaufpreis von € 110.000,-- stellt eine verdeckte Ausschüttung an die Gesellschafter dar. [Grafik]   [Grafik]   [Grafik]   Tz. 3 AfA Schuppen 2006 wurde für das Grundstück in ***3*** ***27***, auf welchem die Halle/Schuppen 2006 errichtet wurde, die Aufschließungsabgabe von € 11.509,98 entrichtet und auf dem Konto Gebäude Lagerhalle aktiviert. Gem. RZ 2626 zählen die Kosten der erstmaligen Grundstücksaufschließung zu den Anschaffungskosten des Grund und Bodens und sind daher nicht abschreibbar. Die hierfür geltend gemachte AfA für Gebäude ist (AfA-Satz: 2%) daher um jährlich € 230,-- zu kürzen. Kontenentwicklungen: [...] [Grafik]   [Grafik]   Tz. 4 EFH- ***4*** ***5*** Die ***1*** GesmbH hat mit Kaufvertrag vom 18.4.2006 die Liegenschaft ***4*** ***5*** in ***2*** ***3*** von den Gesellschaftern ***21*** und ***20*** ***1*** um € 290.000,- erworben. Dieses Einfamilienhaus, errichtet 1979/1980, wird an die Gesellschafter Fr. u. Hr. ***1*** ab 18. 4. 2006 vermietet und ist somit weiterhin deren Hauptwohnsitz. Nicht mitvermietet ist ein Büroraum von 15m2, der It. Bestätigung der Vermieterin dient. Lt. vorgelegter Bestätigung gibt es keinen schriftlichen Mietvertrag sondern nur einen mündlichen. Es wurde ein monatlicher Mietzins von € 950,-- inklusive Betriebskosten und Umsatzsteuer vereinbart. Von der Vermieterin kann das Mietverhältnis nur aus den im Mietrechtsgesetz vorgesehenen Kündigungsgründen aufgekündigt werden. Es liegen somit keine Vereinbarungen vor hinsichtlich -) Wertsicherung des Mietzinses -) Mieterinvestitionen -) Hinterlegung einer Kaution -) Betriebskostenabrechnungen - im Prüfungszeitraum erfolgten keine Abrechnungen, obwohl Betriebskosten im Aufwand der GmbH enthalten sind. Es ist daher anzumerken, dass zwischen Fremden ein derartiges Mietverhältnis nie abgeschlossen werden würde. Büroraum: Der lt. vorliegender Bestätigung nicht mitvermietete Büroraum dient nicht nur der GmbH., sondern auch den Gesellschaftern. Dies wurde bei der am 10. 10. 2012 durchgeführten Besichtigung festgestellt. Auch liegt dieser Raum im Wohnungsverbund und hat keine separaten Zugang. Lt. Finanzamt ist auch dieser Raum privat genutzt und daher auch an die Gesellschafter mitvermietet. Nachträgliche Investitionen 2006: Steuerliche Feststellungen Nach Beginn des Mietverhältnisses wurden von der GmbH. im Jahr 2006 folgende Investitionen getätigt, die den Mietern zur Verfügung stehen: [Grafik] Lt. Prüfung können diese Anschaffungen bei der GmbH steuerlich nicht anerkannt werden, da -) in einem schriftlichen Mietvertrag (bei nahen Angehörigen zwingend vorgesehen) darüber nicht abgesprochen wird und auch keine zusätzliche Miete hierfür angesetzt wurde. -) dies Ausgaben sind, die der Privatsphäre der Mieter zuzurechnen sind. Es ist sicherlich nicht fremdüblich, dass solche Investitionen durch den Vermieter (noch dazu ohne Vertrag) erfolgen. Es liegt somit für 2006 eine verdeckte Ausschüttung in Höhe von brutto 44.909,81 an die Gesellschafter vor. Die AfA ist entsprechend mit jährlich € 3.742,48 für 2006 bis 2011 zu kürzen, da diese Investitionen mit dem Wert von € 37.424,84 (ND: 10 Jahre) aus dem Betriebsvermögen auszuscheiden sind. Mietzins: Als Mietzins wurden mtl. brutto € 950,-- inkl. Betriebskosten und 10% USt. zwischen Mieter und Vermieter mündlich vereinbart. Da es keine Betriebskostenabrechnungen gibt, kann die Höhe des mtl. Pauschales nicht beziffert werden. Lt. Prüfung ist der Betrag von € 950,-- (netto: 863,64) daher nur als reine Miete zu betrachten. Diese Monatsmiete von netto € 863,64 ist zu niedrig angesetzt. Ermittlung der fremdüblichen Miete im Zuge der BP: In der Verwaltungspraxis (Pröll, UFS 2004/5, s. 190 ff, UVS GZ. RV/3252-W/10) erfolgt - gestützt auf die Judikatur (VwGH 10.7.1996, 94/15/0039) - die Herleitung fremdüblicher Mieten durch Umkehrung des Ertragswertverfahrens. Dabei ist der Liegenschaftszinssatz, der wegen der Berücksichtigung der Wertsteigerung der bei derartigen Immobilien niedriger als die Verzinsung am Kapitalmarkt (Sekundärmarktrendite) ist und bei Einfamilienhäusern zwischen 2.5% und 3% liegt, heranzuziehen. Mit diesem Zinssatz ist unter Berücksichtigung der Restnutzungsdauer des Gebäudes ein Jahresreinertrag des Gebäudes zu ermitteln und um die Verzinsung des Bodenwertes zu erhöhen, und in weiterer Folge die Summe der Gebäude- und Bodenwertreinerträge um Instandhaltungs- und Verwaltungskosten sowie das Mietausfallrisiko zu erhöhen. Danach ermittelt sich im konkreten Fall folgendes angemessene Mietentgelt: [Grafik] Steuerliche Auswirkungen: -) Umsatzsteuer: Diese Differenzen sind der erkl. Umsätzen zu 10% hinzuzurechnen. -) Ertragssteuern: Diese Anpassungen an fremdübliche Mieten stellen verdeckte Ausschüttungen in Höhe der Bruttobeträge an die Gesellschafter dar. Betriebskosten: Im Aufwand sind für das an die Gesellschafter vermietete Einfamilienhaus, ***4*** ***5*** in ***3***, folgende Betriebskosten enthalten: [Grafik] Es erfolgte keine Verrechnung dieser Betriebskosten mit den Mietern. Es ist zwar It. vorgelegter Bestätigung über den mündlichen Mietvertrag angeführt, dass in der vereinbarten Monatsmiete von brutto 950,-- ein Betriebskostenanteil enthalten ist. Mangels Betriebskostenabrechnungen konnten keine weiterverrechneten Betriebskosten ermittelt werden. Der mtl. bezahlte Betrag von € 950,-- wurde daher zur Gänze als Mietzins angenommen und dem im Zuge der Prüfung ermittelten fremdüblichen Mietzins gegenübergestellt (siehe oben unter Mietzins). Lt. Prüfung sind diese von der GmbH für die Mieter (=Gesellschafter) übernommenen Betriebskosten als verdeckte Ausschüttungen an diese zu werten. [Grafik]   [Grafik]   [Grafik]   Steuerliche Auswirkungen [Grafik]   Tz. 5 verd.Ausschüttungen a) Private Telefonnutzung: Im Aufwand Telefonkosten sind auch die privaten Telefonkosten der Gesellschafter enthalten. Die Höhe dieser Kosten wurde im Zuge der Prüfung im Wege der Schätzung ermittelt. Diese betragen wie folgt: [Grafik] Diese als Privatnutzung auszuscheidenden Telefonkosten stellen verdeckte Ausschüttungen dar. b) Ausgaben gem. §20 EStG: Auf dem Aufwandskonto "Geringwertige Wirtschaftsgüter" sind Anschaffungen erfasst, die gem. § 20 EStG der Privatsphäre zuzurechnen sind und daher auch keine Betriebsausgaben darstellen. Auch erscheint es nicht fremdüblich, dass ein Vermieter solche Gegenstände (Kaffeemaschinen, Staubsauger) für den Mieter anschafft. [Grafik]   [Grafik]   Die Bruttoanschaffungskosten stellen verdeckte Ausschüttungen an die Gesellschafter dar. [Grafik]   [Grafik]   [Grafik]   Tz. 6 Kapitalertragsteuer Auf Grund der verdeckten Ausschüttungen It. Tz. 2, 4 und 5 beträgt die Kapitalertragsteuer wie folgt: [...]   Einkunftsquellen Realitäten [...] Änderungen der Besteuerungsgrundlagen [...] [Grafik]   Prüfungsabschluss Wiederaufnahme des Verfahrens gem. § 303 Abs. 4 BAO Hinsichtlich nachstehend angeführter Abgabenarten und Zeiträume wurden Feststellungen getroffen, die eine Wiederaufnahme des Verfahrens gem. § 303 Abs. 4 BAO erforderlich machen: Abgabenart Zeitraum Feststellung Umsatzsteuer 2006 - 2011 Tz. 4, 5 Körperschaftsteuer 2006 - 2011 Tz. 2, 3,4, 5 Die Wiederaufnahme erfolgt unter Bedachtnahme auf das Ergebnis der durchgeführten abgabenbehördlichen Prüfung und der sich daraus ergebenden Gesamtauswirkung. Im vorliegenden Fall können die steuerlichen Auswirkungen nicht als geringfügig angesehen werden. Bei der im Sinne des § 20 BAO vorgenommenen Interessensabwägung war dem Prinzip der Rechtsrichtigkeit (Gleichmäßigkeit der Besteuerung) der Vorrang vor dem Prinzip der Rechtsbeständigkeit (Parteiinteresse an der Rechtskraft) einzuräumen. Schlussbesprechung Die Schlussbesprechung hat am 15.01.2013 stattgefunden. Arbeitsbogen Aus dem Arbeitsbogen der Außenprüfung ergibt sich: Eigentumswohnung ***8*** ***9*** Die Anschaffungskosten der Eigentumswohnung in der ***8*** ***9*** wurden von der steuerlichen Vertretung wie folgt pauschal unter Ableitung vom seinerzeitigen, von den Gesellschaftern gezahlten Kaufpreis von einschließlich Nebenkosten umgerechnet 84.500,00 € im Jahr 1994 ermittelt: [Grafik]   Auf der Website der Statistik Austria wurde dazu folgende Berechnung vorgenommen: [Grafik]   Anmerkung: Bei Heranziehung des Verbraucherpreisindex 1986 (im Jahr 1994 maßgebend) ergäbe sich folgende Berechnung: [Grafik]   Nach den im Außenprüfungsbericht wiedergegebenen Angaben zum Immobilienpreisspiegel (Preise für gebrauchte Eigentumswohnungen in ***7***), die im Arbeitsbogen mit Detailausdrucken dokumentiert sind, und zu den drei im selben Haus in den Jahren 2008 und 2009 um 958,66 € bis 1.014,17 € je Anteil verkauften Eigentumswohnungen wurde vom Prüfer festgehalten, dass die Wohnung nach dem Verkauf an die Bw an denselben Mieter zu einer monatlichen Nettomiete von 418,18 € (Jahresmiete 5.018,16 €) weitervermietet war (der letzte Mieterwechsel habe im Jahr 2002 stattgefunden). Gehe man im Fremdvergleich von einem fremdüblichen Kaufpreis von rund 1.050 € je Anteil aus, ergäbe dies bei 60 Anteilen einen Wert von 63.000,00 € (tatsächliche Anteile laut BP, Gutachten und Grundbuch: 62/3084, also 65.100,00 €) und eine Differenz zum von der Bw angesetzten Kaufpreis von 110.000,00 € eine Differenz von 47.000,00 € (tatsächlich: 44.900,00 €). Von der Außenprüfung wurde zugunsten der Bw letztlich von einem fremdüblichen Kaufpreis von 70.000,00 € und einer Differenz von 40.000,00 € ausgegangen. Einfamilienhaus ***4*** ***5*** Allgemeines Das Einfamilienhaus ***4*** ***5*** (Liegenschaft EZ ***24*** Grundbuch ***25*** ***3*** Gst.Nr. ***26***/8, Grundstücksfläche 769 qm, davon 231 qm Baufläche Gebäude und 528 qm Baufläche begrünt) wurde in den Jahren 1979 und 1980 errichtet und mit Kaufvertrag vom 18. April 2006 (laut Grunderwerbsteuerakt vom 20. April 2006) im Jahr 2006 von den bisherigen Eigentümern ***21*** und ***20*** ***1*** zu einem Kaufpreis von 290.000,00 € (Grunderwerbsteuer laut Rechnungswesen 10.150,00 €, laut Bescheid vom 30. August 2006 7.000,00 €) an die Bw bzw. Bf verkauft und von dieser an die bisherigen Eigentümer (bis auf einem Raum im Ausmaß von 15 qm) zurückvermietet. Das Grundstück ***26***/8 wurde den bisherigen Eigentümern im Jahr 1979 von der Gemeinde zu einem Kaufpreis von 36.605,00 ATS zur Errichtung einer Arbeiterwohnstätte verkauft. Gebäudewert Zur Gebäudewertermittlung besteht folgende Berechnung: [Grafik]   [Grafik]   [Grafik]   Kreditvertrag Der Bw wurde zum Ankauf der Liegenschaft von einer Bank ein Einmalbarkredit in Höhe von 400.000,00 €, zurückzuführen ab 25. Mai 2006 in 300 monatlichen Pauschalraten (d.h. über 25 Jahre) von 2.180,00 €, gewährt, wobei als Besicherung unter anderem eine Höchstbetragshypothek über 200.000,00 € und über 100.000 € auf den Grundstücken der Bw (200.000,00 € bei der Liegenschaft ***4*** ***5***) vorgesehen ist. Laut Vermerk der Außenprüfung wurde der Betrag von 400.000,00 € zum Erwerb des Einfamilienhauses in der ***4*** (290.000,00 €) und der Eigentumswohnung in der ***8*** (110.000,00 €) verwendet. Mietvertrag Zum Mietvertrag der Bw mit ihren Gesellschaftern ist folgende nicht unterschriebene und undatierte "Bestätigung" aktenkundig: BESTÄTIGUNG Die Firma ***1*** Gesellschaft m.b.H., ***2*** ***3***, ***4*** ***5***, ist aufgrund des Kaufvertrages vom 18.4.2006 Eigentümerin der Liegenschaft EZ ***24*** Grundbuch ***25*** ***3*** mit dem Grundstück ***26***/8, in der Natur Haus samt Garten mit der Anschrift ***4*** ***5***. Die Firma ***1*** Gesellschaft m.b.H. bestätigt hiermit, dass zwischen ihr als Vermieterin einerseits und Herrn und Frau ***20*** und ***21*** ***1*** als Mieter andererseits ein mündlicher Mietvertrag betreffend das Haus ***4*** ***5*** in ***3*** samt Garten abgeschlossen wurde. Das Mietverhältnis hat begonnen am 18.4.2006 und wurde auf unbestimmte Zeit abgeschlossen. Es wurde ein monatlicher Mietzins von € 950,- inklusive Betriebskosten und Umsatzsteuer vereinbart. Das Mietverhältnis kann von der Vermieterin nur aus den im Mietrechtsgesetz ausdrücklich vorgesehenen Kündigungsgründen aufgekündigt werden. Ein Büroraum im Ausmaß von ca. 15 m2 wurde jedoch nicht mitvermietet und steht dieser der Vermieterin zur alleinigen Benützung zur Verfügung. Zum Mietzins besteht folgender undatierter Aktenvermerk der steuerlichen Vertretung: In der Verwaltungspraxis erfolgt die Herleitung fremdüblicher Mieten durch die Umkehrung des Ertragswertverfahrens. Dabei ist der Liegenschaftszinssatz, der wegen der Berücksichtigung der Wertsteigerung bei derartigen Immobilien niedriger als die Verzinsung am Kapitalmarkt (Sekundärmarktrendite)ist und bei Einfamilienhäuser zwischen 2,5 % und 3 % liegt, heranzuziehen. Die Anschaffungskosten der Liegenschaft betrugen € 337.500. Bei einem Jahresmietertrag von € 11.400 ergibt sich ein Zinssatz von 3,3 %. Konten Aus aktenkundigen Kopien aus dem Rechnungswesen der Bw ergibt sich, dass am 26. April 2006 ein Betrag von 290.000,00 € mit dem Titel "Kauf ***4***" gebucht wurde. Die im Aktenvermerk der steuerlichen Vertretung angesprochenen Anschaffungskosten von 337.500 € wurden wie folgt ermittelt: [Grafik]   Hausverkäufe Ferner finden sich im Arbeitsbogen Ausdrucke aus verschiedenen Internetportalen über Verkaufsanbote von Einfamilienhäusern im Bezirk ***7***. Schuppen ***3*** Gst.Nr. ***27*** Laut Rechnungswesen wurde die Aufschließungsabgabe von 11.509,98 € am 25. Oktober 2006 entrichtet. Reihenhäuser ***28*** in ***29*** Im Jahr 2012 (nach dem Beschwerdezeitraum) verkauften ***20*** und ***21*** ***1*** das (außerbücherliche) Wohnungseigentum an drei neu errichteten Reihenhäusern samt KFZ-Stellplätzen am ***28*** in ***29*** an die Bf. Ein Reihenhaus wurde von dieser im Jahr 2012 weiterverkauft. Bescheide Im Anschluss an die Außenprüfung ergingen an die Bw unter anderem folgende Bescheide: Haftung Körperschaftsteuer Mit Bescheiden vom 28. Jänner 2013 (Approbation laut Entwürfen 29. Jänner 2013) wurde die Bw zur Haftung für Kapitalertagsteuer wie folgt herangezogen: Haftungsbescheid für den Zeitraum 2006 Aufgrund des Zuflusses von Kapitalerträgen gemäß § 93 Einkommensteuergesetz 1988 (EStG 1988) an | Empfänger der Kapitalerträge (Steuerschuldner) | KESt-Betrag in Euro | ***1*** ***21***, ***1*** ***20*** | 22.127,80 wird Kapitalertragsteuer geltend gemacht in der Höhe von 22.127,80 Euro. Gemäß § 95 Abs. 2 EStG 1988 iVm § 202 Bundesabgabenordnung (BAO) und § 224 BAO wird die gemäß § 95 Abs. 3 EStG 1988 zum Abzug Verpflichtete ***1*** GmbH zur Haftung der Kapitalertragsteuer in der Höhe von 22.127,80 Euro herangezogen und wird aufgefordert, diesen Betrag innerhalb eines Monats ab Zustellung dieses Bescheides zu entrichten. Personen, die nach Abgabenvorschriften für eine Abgabe haften, werden durch Geltendmachung dieser Haftung zu Gesamtschuldnern. Haftungsbescheid für den Zeitraum 2007 Aufgrund des Zuflusses von Kapitalerträgen gemäß § 93 Einkommensteuergesetz 1988 (EStG 1988) an | Empfänger der Kapitalerträge (Steuerschuldner) | KESt-Betrag in Euro | ***1*** ***21***, ***1*** ***20*** | 1.709,95 wird Kapitalertragsteuer geltend gemacht in der Höhe von 1.709,95 Euro. Gemäß § 95 Abs. 2 EStG 1988 iVm § 202 Bundesabgabenordnung (BAO) und § 224 BAO wird die gemäß § 95 Abs. 3 EStG 1988 zum Abzug Verpflichtete ***1*** GmbH zur Haftung der Kapitalertragsteuer in der Höhe von 1.709,95 Euro herangezogen und wird aufgefordert, diesen Betrag innerhalb eines Monats ab Zustellung dieses Bescheides zu entrichten. Personen, die nach Abgabenvorschriften für eine Abgabe haften, werden durch Geltendmachung dieser Haftung zu Gesamtschuldnern. Haftungsbescheid für den Zeitraum 2008 Aufgrund des Zuflusses von Kapitalerträgen gemäß § 93 Einkommensteuergesetz 1988 (EStG 1988) an | Empfänger der Kapitalerträge (Steuerschuldner) | KESt-Betrag in Euro | ***1*** ***21***, ***1*** ***20*** | 1.458,17 wird Kapitalertragsteuer geltend gemacht in der Höhe von 1.458,17 Euro. Gemäß § 95 Abs. 2 EStG 1988 iVm § 202 Bundesabgabenordnung (BAO) und § 224 BAO wird die gemäß § 95 Abs. 3 EStG 1988 zum Abzug Verpflichtete ***1*** GmbH zur Haftung der Kapitalertragsteuer in der Höhe von 1.458,17 Euro herangezogen und wird aufgefordert, diesen Betrag innerhalb eines Monats ab Zustellung dieses Bescheides zu entrichten. Personen, die nach Abgabenvorschriften für eine Abgabe haften, werden durch Geltendmachung dieser Haftung zu Gesamtschuldnern. Haftungsbescheid für den Zeitraum 2009 Aufgrund des Zuflusses von Kapitalerträgen gemäß § 93 Einkommensteuergesetz 1988 (EStG 1988) an | Empfänger der Kapitalerträge (Steuerschuldner) | KESt-Betrag in Euro | ***1*** ***21***, ***1*** ***20*** | 1.458,47 wird Kapitalertragsteuer geltend gemacht in der Höhe von 1.458,47 Euro. Gemäß § 95 Abs. 2 EStG 1988 iVm § 202 Bundesabgabenordnung (BAO) und § 224 BAO wird die gemäß § 95 Abs. 3 EStG 1988 zum Abzug Verpflichtete ***1*** GmbH zur Haftung der Kapitalertragsteuer in der Höhe von 1.458,47 Euro herangezogen und wird aufgefordert, diesen Betrag innerhalb eines Monats ab Zustellung dieses Bescheides zu entrichten. Personen, die nach Abgabenvorschriften für eine Abgabe haften, werden durch Geltendmachung dieser Haftung zu Gesamtschuldnern. Haftungsbescheid für den Zeitraum 2010 Aufgrund des Zuflusses von Kapitalerträgen gemäß § 93 Einkommensteuergesetz 1988 (EStG 1988) an | Empfänger der Kapitalerträge (Steuerschuldner) | KESt-Betrag in Euro | ***1*** ***21***, ***1*** ***20*** | 1.451,89 wird Kapitalertragsteuer geltend gemacht in der Höhe von 1.451,89 Euro. Gemäß § 95 Abs. 2 EStG 1988 iVm § 202 Bundesabgabenordnung (BAO) und § 224 BAO wird die gemäß § 95 Abs. 3 EStG 1988 zum Abzug Verpflichtete ***1*** GmbH zur Haftung der Kapitalertragsteuer in der Höhe von 1.451,89 Euro herangezogen und wird aufgefordert, diesen Betrag innerhalb eines Monats ab Zustellung dieses Bescheides zu entrichten. Personen, die nach Abgabenvorschriften für eine Abgabe haften, werden durch Geltendmachung dieser Haftung zu Gesamtschuldnern. Haftungsbescheid für den Zeitraum 2011 Aufgrund des Zuflusses von Kapitalerträgen gemäß § 93 Einkommensteuergesetz 1988 (EStG 1988) an | Empfänger der Kapitalerträge (Steuerschuldner) | KESt-Betrag in Euro | ***1*** ***21***, ***1*** ***20*** | 1.449,41 wird Kapitalertragsteuer geltend gemacht in der Höhe von 1.449,41 Euro. Gemäß § 95 Abs. 2 EStG 1988 iVm § 202 Bundesabgabenordnung (BAO) und § 224 BAO wird die gemäß § 95 Abs. 3 EStG 1988 zum Abzug Verpflichtete ***1*** GmbH zur Haftung der Kapitalertragsteuer in der Höhe von 1.449,41 Euro herangezogen und wird aufgefordert, diesen Betrag innerhalb eines Monats ab Zustellung dieses Bescheides zu entrichten. Personen, die nach Abgabenvorschriften für eine Abgabe haften, werden durch Geltendmachung dieser Haftung zu Gesamtschuldnern. Wiederaufnahme des Verfahrens betreffend Umsatzsteuer Mit Bescheiden vom 29. Jänner 2013 wurde das Verfahren hinsichtlich Umsatzsteuer für das Jahr 2006 (Bescheid vom 29. Mai 2007) Umsatzsteuer für das Jahr 2007 (Bescheid vom 13. Oktober 2008) Umsatzsteuer für das Jahr 2008 (Bescheid vom 11. September 2009) Umsatzsteuer für das Jahr 2009 (Bescheid vom 3. November 2011) Umsatzsteuer für das Jahr 2010 (Bescheid vom 3. November 2011) Umsatzsteuer für das Jahr 2011 (Bescheid vom 30. Oktober 2012) gemäß § 303 Abs. 4 BAO wieder aufgenommen. Begründend wurde jeweils ausgeführt: Die Wiederaufnahme des Verfahrens erfolgte gem. § 303 (4) BAO aufgrund der Feststellungen der abgabenbehördlichen Prüfung, die der darüber aufgenommenen Niederschrift bzw. dem Prüfungsbericht zu entnehmen sind. Daraus ist auch die Begründung für die Abweichungen vom bisherigen im Spruch bezeichneten Bescheid zu ersehen. Die Wiederaufnahme wurde unter Abwägung von Billigkeits- und Zweckmäßigkeitsgründen (§ 20 BAO) verfügt. Im vorliegenden Fall überwiegt das Interesse an der Rechtsrichtigkeit das Interesse auf Rechtsbeständigkeit. Die steuerlichen Auswirkungen können auch nicht als bloß geringfügig angesehen werden. Umsatzsteuerbescheide Mit Bescheiden vom 29. Jänner 2013 wurde die Umsatzsteuer wie folgt festgesetzt, wobei begründend jeweils auf den Außenprüfungsbericht vom 28. Jänner 2013 verwiesen wurde: Umsatzsteuerbescheid 2006 [Grafik]   Umsatzsteuerbescheid 2007 [Grafik]   Umsatzsteuerbescheid 2008 [Grafik]   Umsatzsteuerbescheid 2009 [Grafik]   Umsatzsteuerbescheid 2010 [Grafik]   Umsatzsteuerbescheid 2011 [Grafik]   Wiederaufnahme des Verfahrens betreffend Körperschaftsteuer Mit Bescheiden vom 29. Jänner 2013 wurde das Verfahren hinsichtlich Körperschaftsteuer für das Jahr 2006 (Bescheid vom 29. Mai 2007) Körperschaftsteuer für das Jahr 2007 (Bescheid vom 13. Oktober 2008) Körperschaftsteuer für das Jahr 2008 (Bescheid vom 11. September 2009) Körperschaftsteuer für das Jahr 2009 (Bescheid vom 3. November 2011) Körperschaftsteuer für das Jahr 2010 (Bescheid vom 3. November 2011) Körperschaftsteuer für das Jahr 2011 (Bescheid vom 30. Oktober 2012) gemäß § 303 Abs. 4 BAO wieder aufgenommen. Begründend wurde jeweils ausgeführt: Die Wiederaufnahme des Verfahrens erfolgte gem. § 303 (4) BAO aufgrund der Feststellungen der abgabenbehördlichen Prüfung, die der darüber aufgenommenen Niederschrift bzw. dem Prüfungsbericht zu entnehmen sind. Daraus ist auch die Begründung für die Abweichungen vom bisherigen im Spruch bezeichneten Bescheid zu ersehen. Die Wiederaufnahme wurde unter Abwägung von Billigkeits- und Zweckmäßigkeitsgründen (§ 20 BAO) verfügt. Im vorliegenden Fall überwiegt das Interesse an der Rechtsrichtigkeit das Interesse auf Rechtsbeständigkeit. Die steuerlichen Auswirkungen können auch nicht als bloß geringfügig angesehen werden. Körperschaftsteuerbescheide Mit Bescheiden vom 29. Jänner 2013 wurde die Körperschaftsteuer wie folgt festgesetzt, wobei begründend jeweils auf den Außenprüfungsbericht vom 28. Jänner 2013 verwiesen wurde: Körperschaftsteuerbescheid 2006 [Grafik]   Körperschaftsteuerbescheid 2007 [Grafik]   Körperschaftsteuerbescheid 2008 [Grafik]   Körperschaftsteuerbescheid 2009 [Grafik]   Körperschaftsteuerbescheid 2010 [Grafik]   Körperschaftsteuerbescheid 2011 [Grafik]   Berufung Mit Schreiben vom 27. Februar 2013 erhob die Bw Berufung unter anderem gegen die im Spruch genannten Bescheide und führte dazu aus: Die angefochtenen Bescheide ergingen aufgrund der Feststellungen einer Außenprüfung. Die Berufungen richten sich gegen folgende Punkte: Kaufpreis ***2*** ***7***, ***8*** ***9*** Der Kaufpreis der im Jahre 2006 erworbenen Eigentumswohnung wurde von der Finanz einem Fremdvergleich unterzogen. In diesem Zusammenhang wurden drei Kaufverträge aus den Jahren 2008 u. 2009 u. der Kaufpreis je Anteil verglichen (Angaben je m2 wurden keine gemacht). Auch wird auf den Immobilienpreisspiegel der WKO verwiesen und ein Wert für die gekaufte Wohnung errechnet. Dabei wird aber der Preis je m2 mit den Wohnungsanteilen multipliziert. Schon deshalb ist die Berechnung falsch. Laut WKO reflektiert die Studie nicht die erzielbaren Preise, bezogen auf das Einzelobjekt, sondern zeigt als Marktstudie einen statistisch errechneten Durchschnittswert, der erzielten Immobilienpreise. Die in den Tabellen aufscheinenden Durchschnittspreise sind jeweils der Durchschnitt der in der Erhebung ermittelten Einzelpreise; es wurde jeweils das arithmetische Mittel errechnet. In der Praxis können natürlich auch höhere und niedrigere Preise für ein Einzelobjekt erzielt werden. Extremwerte wurden bei der Auswertung der Erhebungen ausgeschieden. Besonders im Bezirk ***7*** gibt es erhebliche Preisunterschiede zwischen der Stadt ***7*** und den ländlichen Gemeinden. Die für den Fremdvergleich herangezogenen Werte sind daher nicht korrekt. Die Wohnung wurde im Jahre 1994 von den Verkäufern um ATS 1.100.000,00 gekauft. Würde man der Argumentation des Prüfers folgen, hätte die Wohnung entgegen dem allgemeinen Trend im Immobilienbereich über 10 % an Wert verloren. Bereits im Rahmen der Prüfung wurde dargelegt, dass unter Berücksichtigung der Indexwerte lt. Statistik Austria eine Veränderung von + 33 % erfolgte. Dies ergibt einen Wert von 2,75 % je Jahr und somit noch immer unter der Inflationsrate. Laut Presseaussendung der Immobilien- und Vermögenstreuhänder anlässlich der Präsentation des Immobilienpreisspiegels sind Immobilien weiterhin stark im Aufwind und erfreuen sich bei Eigennutzern und Anleger ungebrochener Beliebtheit. Besonders Eigentumswohnungen hatten einen hohen Preisanstieg zu verzeichnen und auch bei den gebrauchten Eigentumswohnungen hat der Höhenflug wieder in allen Bundesländern angehalten. Die Behauptung gerade die Wohnung meiner Klientin hätte entgegen dem allgemeinen Trend nicht an diesem Preisanstieg teilgenommen sondern im Gegenteil sogar Wert verloren ist daher nicht nachvollziehbar. Ein Gutachten eines gerichtlich beeideten Sachverständigen wurde bereits in Auftrag gegeben und wird nach Fertigstellung nachgereicht. Aufschließungsabgaben Schuppen ***3*** Laut Betriebsprüfung zählen die Grundaufschließungskosten mit Verweis auf RZ 2626 zu den Anschaffungskosten des Grund und Bodens und sind daher nicht abschreibbar. Zuerst muss festgehalten werden, dass der Verweis auf eine RZ keine ausreichende Begründung darstellt und daher dieser Punkt nicht begründet ist. Lt. Rz 2626 sind diese Aufwendungen aber entsprechend ihres Veranlassungszusammenhanges auf Grund und Boden oder Gebäude aufzuteilen. Da diese Kosten erst durch den Bau des Schuppens auf der Liegenschaft entstanden sind, war die Aktivierung beim Gebäude auch auf Basis von Rz 2626 richtig. Die Behauptung des Prüfers entbehrt daher jeder Grundlage. Büroraum ***4*** ***5*** Im Mietvertrag wird festgehalten, dass ein Büroraum von 15 m2 nicht vermietet wird, sondern der ***1*** Gesellschaft m.b.H. dient. Lt. Finanzamt wird dieser Raum privat genutzt und daher mitvermietet. Für diese Behauptung bleibt der Prüfer aber jede Begründung schuldig. Es wird nur festgehalten, dass dies bei der am 10.10.2012 durchgeführten Besichtigung festgestellt wurde. Da es sich bei diesem Raum unbestritten um einen Büroraum mit Schreibtisch und Computer handelt und dort auch alle unternehmerischen Arbeiten durch den Geschäftsführer erledigt werden, ist die Feststellung nicht nachvollziehbar. Die Mieter der Liegenschaft sind beide nichtselbständig tätig und haben ihre Arbeitsplätze beim jeweiligen Arbeitgeber. Daher ist ein eigener Büroraum nur für die GmbH notwendig. Investitionen ***4*** ***5*** Im Jahre 2006 wurde das Badezimmer umgebaut, eine Schwimmbadüberdachung angeschafft und der Autoabstellplatz samt Gartentor erneuert. Laut Finanzamt ist es sicherlich nicht fremdüblich, dass solche Investitionen durch den Vermieter erfolgen und werden daher steuerlich nicht anerkannt. Eine nachvollziehbare Begründung für diese Behauptung erfolgte leider nicht. Generell ist davon auszugehen, dass durch das Gesellschaftsverhältnis veranlasstes außerbetriebliches Vermögen einer Kapitalgesellschaft nur in Ausnahmefällen angenommen werden kann (Pkt 7 Körperschaftsteuerprotokoll 2005). In der Praxis ist es üblich, dass der Vermieter das Vermietungsobjekt mit einem modernen Bad, Küche ausstattet. Die Kosten für solche Investitionen werden praktisch nie vom Mieter getragen. Vielmehr hat der ausziehende Mieter einen gesetzlichen Anspruch auf eine Ablöse gegenüber dem Vermieter für Investitionen, die er in den letzten 20 Jahren gemacht hat (wie z.B. Einbau eines Bades, Installationen u.ä.). Mietzins ***4*** ***5*** Als Mietzins wurden mtl. € 950,00 vereinbart. Die fremdübliche Miete wurde vom Finanzamt durch Umkehrung des Ertragswertverfahrens ermittelt und mit monatlich 1.057,78 festgesetzt. Abgesehen davon, dass eine solch geringe rein rechnerische Differenz wohl keine Unterstellung einer verdeckten Gewinnausschüttung rechtfertigt, sind die angesetzten Prozentsätze weder begründet noch nachvollziehbar. Aufgrund der vereinbarten Miete ergibt sich auf Basis Anschaffungskosten eine Verzinsung von über 3% p.a. (ohne Wertsteigerung) . Zusätzlich ist zu berücksichtigen, dass in ***3*** nur Mieten bis zu einer bestimmten Höhe bezahlt werden. Selbst in Städten wie ***7*** oder ***29***, wäre für dieses Haus keine Miete über € 1.000,00 erzielbar. Auch bei einem Fremdvergleich kann nicht ein fiktiver, rein rechnischer Wert für steuerliche Zwecke herangezogen werden. Betriebskosten ***4*** ***5*** Auch der Aufwand für die Betriebskosten wie Versicherung, Gemeindeabgaben und Strom der Liegenschaft werden vom Prüfer als verdeckte Ausschüttung gewertet. Dies obwohl It. Mietvertrag in der Monatsmiete ein Betriebskostenanteil enthalten ist. "Begründet" wird dies mit der Höhe der Pauschalmiete. Dazu ist festzuhalten, dass Betriebskosten in Höhe von monatlich rund € 200,00 sicherlich angemessen sind und es daher keinen nachvollziehbaren Grund für die Nichtanerkennung gibt. Bezüglich Höhe der bezahlten Pauschalmiete siehe letzten Absatz. Private Telefonnutzung Im Rahmen der Prüfung wurden im Schätzungswege private Telefonkosten zwischen € 300,00 und € 1.000,00 als verdeckte Gewinnausschüttung behandelt. Die tatsächlichen Telefonkosten betrugen dabei zwischen € 370,00 und max. € 1.700,00. Die Gesellschafter besitzen nachweislich private Telefone bzw. können auch die im Rahmen ihrer nichtselbständigen Tätigkeit zur Verfügung gestellten Telefone nutzen. Die Behauptung, im Aufwand Telefonkosten der GmbH sind auch die privaten Telefonkosten der Gesellschafter enthalten ist daher nicht nachvollziehbar und wird natürlich auch nicht begründet. Ebensowenig ist die Höhe der als Privatnutzung ausgeschiedenen Kosten verständlich (es wurden der GmbH nicht einmal die Grundgebühren der Telefonanschlüsse zugerechnet !). Geringwertige Wirtschaftsgüter Vom Prüfer wurden auch die Kaffeemaschine und der von der GmbH angeschaffte Staubsauger als verdeckte Gewinnausschüttung beurteilt. Wieso diese Anschaffungen nicht für den Betrieb des Unternehmens getätigt worden sein sollen, wird nicht dargelegt. Es ist wohl unbestritten, dass die Verabreichung von Kaffee bei Geschäftsbesprechungen üblich und steuerlich anerkannt ist. Auch die Nutzung des Staubsaugers für die Reinigung des Büroraumes sowie bei Mieterwechsel in den einzelnen vermieteten Objekten steht wohl außer Frage. Zusammenfassung Zusammenfassend muss festgehalten werden, dass im vorliegendem Fall von der Finanz fast alle Aufwendungen der GmbH als verdeckte Gewinnausschüttung beurteilt und im Gegenzug die Einnahmen erhöht wurden. Im Gesamtergebnis sollten daher mehr als 100 % der Einnahmen versteuert werden ! Da diese Vorgangsweise natürlich nicht erklärbar ist, fehlt es auch an entsprechend nachvollziehbaren Begründungen. Es kann nur vermutet werden, dass das Finanzamt mit allen Mitteln versucht, das Steueraufkommen zu erhöhen. Namens und auftrags meiner Klientin beantrage ich daher die ersatzlose Aufhebung der angefochtenen Bescheide. Berufungsvorentscheidungen Mit Berufungsvorentscheidungen vom 23. April 2013 wies das Finanzamt die Berufung gegen die Wiederaufnahmebescheide und gegen die Haftungsbescheide als unbegründet ab und entschied hinsichtlich der Sachbescheide wie folgt: Umsatzsteuer Mit Berufungsvorentscheidungen vom 23. April 2013 wurde die Berufung gegen den Umsatzsteuerbescheid 2006 vom 29. Jänner 2013 Umsatzsteuerbescheid 2007 vom 29. Jänner 2013 Umsatzsteuerbescheid 2008 vom 29. Jänner 2013 Umsatzsteuerbescheid 2009 vom 29. Jänner 2013 Umsatzsteuerbescheid 2010 vom 29. Jänner 2013 Umsatzsteuerbescheid 2011 vom 29. Jänner 2013 als unbegründet abgewiesen. Körperschaftsteuer Mit Berufungsvorentscheidung vom 23. April 2013 wurden die Körperschaftsteuerbescheide wie folgt abgeändert: Körperschaftsteuer 2006 [Grafik] [Grafik]   Körperschaftsteuer 2007 [Grafik] [Grafik]   Körperschaftsteuer 2008 [Grafik]   Körperschaftsteuer 2009 [Grafik]   Körperschaftsteuer 2010 [Grafik]   Körperschaftsteuer 2011 [Grafik]   Begründung 1) Zur ***8*** ***9*** In der Berufung wird ausgeführt, dass die Wohnung 1994 um ATS 1,100.000,-- gekauft wurde - demnach wäre durch den Wertansatz seitens der BP von 1994 bis 2006 ein Wertverfall von 10% zu verzeichnen gewesen. Die Vergleichswerte aus den Verkäufen seien nicht heranzuziehen, da hier seitens der Betriebsprüfung der Preis je m2 mit den Wohnungsanteilen multipliziert wurde. Ein Gutachten sei bereits in Auftrag gegeben worden und wird nachgereicht. Lt. Mietvertrag vom 30. September 2002 ist die Wohnung ***8*** ***9*** 59,64 m2 groß. Wenn daher der Einfachheit halber 62 m2 (62/3084-Anteile an der Wohnung) für die Vergleichsrechnung anhand des Immobilienpreisspiegels angesetzt wurden, so ändert dies nichts an dem Ergebnis und wäre der Vergleichswert sogar noch etwas geringer. Auch eine Berechnung mittels Ertragswertmethode führt zum ähnlichen Ergebniswie die Vergleichswertmethode- bei einer Jahresmiete netto von € 5.018,16, einer Restnutzungsdauer von 60 Jahren, einem Zinssatz von 3,5 % (Vervielfältiger 14,23) ergibt sich ein Wert von € 71.408,42 (wobei noch kein Mietausfallsrisiko sowie keine Verwaltungskosten angesetzt wurden). Nach herrschender Literaturmeinung (Kranewitter; Liegenschaftsbewertung 6, 2010/ S. 17) ist bei der Ermittlung von Verkehrswerten das Vergleichswertverfahren die marktgerechteste Methode, Voraussetzung ist allerdings eine ausreichende Anzahl von Vergleichspreisen und Liegenschaften, die wirklich vergleichbar sind (Lage, zulässige Nutzung, Bodenbeschaffenheit, Größe, Bauausführung, etc.) Dieses Verfahren eignet sich daher vorrangig für die Verkehrswertermittlung von unbebauten Grundstücken, aber auch bei Eigentumswohnungen, Reihenhäuser, Doppelhäuser, gleichartige Siedlungshäuser. § 10 Abs. 1 Liegenschaftsbewertungsgesetz legt fest, dass beim Vergleichswertverfahren die zum Vergleich herangezogenen Sachen anzuführen und ihre Wertbestimmungsmerkmale zu beschreiben und allfällige Zu- und Abschläge zu begründen sind. Im gegenständlichen Fall sind beide Voraussetzungen erfüllt, es gibt im gleichen Haus zeitnahe Verkäufe sowie wurden diese im Bericht ausführlich dargestellt - die Berufung ist daher in diesem Punkt als unbegründet abzuweisen. 2) Aufschließungsabgabe Schuppen ***3*** Kosten des Anschlusses an öffentliche Versorgungssysteme wie Gas, Wasser, Strom, Kanalisation zählen zu den Herstellungskosten des Gebäudes, der Berufung ist daher in diesem Punkt stattzugeben. 3) Büroraum ***4*** ***5*** Was das Vorbringen betrifft, dass der Büroraum der ***1*** GmbH diene, die beiden Mieter der Liegenschaft nichtselbständig tätig sind und ihre Arbeitsplätze beim jeweiligen Arbeitgeber hätten und daher daheim keinen Büroraum brauchen würden, so ist darauf zu verweisen, dass die steuerliche Geltendmachung von Kosten für ein Büro im privat genutzten Wohnraum auch dann ausgeschlossen ist, wenn es zu betrieblichen Zwecken mitbenützt wird (§ 20 Abs. 1 EStG 1988 iVm § 8 Abs. 2 KStG 1988). Die betriebliche Nutzung eines Arbeitszimmers muss nach der Art der Tätigkeit des Steuerpflichtigen erforderlich, dh notwendig sein und der Raum muss weiters tatsächlich ausschließlich oder nahezu ausschließlich betrieblich genutzt und auch entsprechend eingerichtet sein. Die Kriterien gelten für den betrieblichen und außerbetrieblichen Bereich in gleicher Weise (Jakom/Baldauf, EStG § 20 Tz. 41). Unstrittig liegt gegenständlicher Büroraum im Wohnungsverband, ist nicht separat begehbar und wird von der dort wohnenden Gesellschafter-Familie als Büroraum genutzt. Das in diesem Büroraum ausschließlich der GmbH dienende Unterlagen aufbewahrt werden bzw. dass darin nur die GmbH betreffende Arbeiten erledigt werden, ist angesichts der geringen Tätigkeit der GmbH (Verwaltung eines Hauses und einer Wohnung) unglaubwürdig. Weiters entspricht es der allgemeinen Lebenserfahrung, dass eine zumindest dreiköpfige Familie ein Arbeitszimmer hat, zumal dieses bereits vor Gründung der GmbH (Verkauf und Rückmietung bestanden hat) sowie Fr. ***21*** ***1*** als Lehrerin ein Arbeitszimmer zuhause wahrscheinlich nutzen wird. Daher wird das Büro mangels tatsächlich ausschließlich oder nahezu ausschließlich betrieblicher Nutzung sowie mangels Notwendigkeit nicht anerkannt. 4) Investitionen ***4*** ***5*** Zum Sachverhalt ist auf die unwidersprochenen Ausführungen im BP-Bericht zu verweisen. Werden seitens einer Körperschaft für einen Aufwendungen für dessen private Lebensführung übernommen oder von der Körperschaft angeschaffte Wirtschaftsgüter dauernd zur Verfügung gestellt, ist darin die Zuwendung eines Vorteils zu sehen, der die Annahmeeiner verdeckten Ausschüttung rechtfertigt (VwGH 7.9.1993, 90/14/0196). Das nach Beginn eines Mietverhältnisses - ohne Anpassung der Miete - wesentliche Investitionen des Vermieters ohne vertragliche Verpflichtung/Vereinbarung getätigt werden, welche dazu noch großteils eindeutig in den Bereich der privaten Lebensführung reinspielen (Tiefenwärmekabine, Dampfdusche, Schwimmbadüberdachung,....), ist jedenfalls nicht fremdüblich. Die strittigen Einrichtungsgegenstände dienten nicht überwiegend Zwecken des Unternehmens, sondern wurden vielmehr für die Gesellschafter angeschafft. Damit aber stellte deren Anschaffung eine Lieferung dar, die gemäß § 12 Abs 2 Z 2 lit a UStG nicht als für das Unternehmen ausgeführt gilt. 5) Mietzins ***4*** ***5*** und Betriebskosten ***4*** Den sehr detaillierten Ausführungen im BP-Bericht wurde in der Berufung nichts Substantielles entgegengesetzt, daher ist in der BVE nicht näher darauf einzugehen. 6) Telefonkosten Die einzige Tätigkeit der GmbH besteht im Prüfungszeitraum in einer weiterlaufenden Vermietung der Wohnung, in einer Vermietung des Wohnhauses an die Gesellschafter und in der Vermietung einer Lagerhalle- daher kann von einer nahezu ausschließlich privaten Nutzung der Telefone ausgegangen werden. 7) Geringwertige Wirtschaftsgüter Hier gilt das Gleiche wie zu Pkt 4 - Investitionen Kirchengasse- und sind die Aufwendungen nicht als betrieblich anzuerkennen. 8) Zur Berufung gegen die Wiederaufnahmebescheide Die Wiederaufnahme-Bescheide sind ordnungsgemäß begründet und erfolgten zu Recht. Vorlageantrag Mit Schreiben vom 22. Mai 2013 stellte die Bw Vorlagenantrag unter anderem in Bezug auf die im Spruch genannten Bescheide und führte aus: Die angefochtenen Bescheide ergingen aufgrund der Feststellungen einer Außenprüfung. Mit Berufungsvorentscheidungen vom 23.04.2013 wurde die Berufungen als unbegründet abgewiesen. Die Berufungen richten sich gegen folgende Punkte: Kaufpreis ***2*** ***7***, ***8*** ***9*** Der Kaufpreis der im Jahre 2006 erworbenen Eigentumswohnung wurde von der Finanz einem Fremdvergleich unterzogen. In diesem Zusammenhang wurden drei Kaufverträge aus den Jahren 2008 u. 2009 u. der Kaufpreis je Anteil verglichen (Angaben je m2 wurden keine gemacht). Die Wohnung wurde im Jahre 1994 von den Verkäufern um ATS 1.100.000,00 gekauft. Würde man der Argumentation des Prüfers folgen, hätte die Wohnung entgegen dem allgemeinen Immobilienbereich über 10 % an Wert verloren. Bereits im Rahmen der Prüfung wurde dargelegt, dass unter Berücksichtigung der Indexwerte It. Statistik Austria eine Veränderung von + 33 % erfolgte. Dies ergibt einen Wert von 2,75 % je Jahr und somit noch immer unter der Inflationsrate. Die Behauptung gerade die Wohnung meiner Klientin hätte entgegen dem allgemeinen Trend nicht an diesem Preisanstieg teilgenommen, sondern im Gegenteil sogar Wert verloren, ist daher nicht nachvollziehbar. Das Gutachten des gerichtlich beeideten Gutachters ***10*** ***11*** liegt dem Finanzamt vor (eine Kopie liegt diesem Schreiben bei). Auch darin wird der angesetzte Verkaufspreis als angemessen bestätigt. In der Berufungsvorentscheidung wurde nur behauptet, dass das Vergleichswertverfahren die marktgerechteste Methode darstellt. Zu dem vorgelegten Gutachten wurde überhaupt nicht Stellung genommen. Aufschließungsabgaben Schuppen ***3*** Laut Betriebsprüfung zählen die Grundaufschließungskosten mit Verweis auf RZ 2626 zu den Anschaffungskosten des Grund und Bodens und sind daher nicht abschreibbar. Lt. Rz 2626 sind diese Aufwendungen aber entsprechend des Veranlassungszusammenhanges auf Grund und Boden oder Gebäude aufzuteilen. Da diese Kosten erst durch den Bau des Schuppens auf der Liegenschaft entstanden sind, war die Aktivierung beim Gebäude auch auf Basis von Rz 2626 richtig. In der Berufungsvorentscheidung wurde der Berufung stattgegeben. Büroraum ***4*** ***5*** Im Mietvertrag wird festgehalten, dass ein Büroraum von 15 m2 nicht vermietet wird, sondern der ***1*** Gesellschaft m.b.H. dient. Lt. Finanzamt wird dieser Raum privat genutzt und daher mitvermietet. Da es sich bei diesem Raum unbestritten um einen Büroraum mit Schreibtisch und Computer handelt und dort auch alle unternehmerischen Arbeiten durch den Geschäftsführer erledigt werden, ist die Feststellung nicht nachvollziehbar. Die Behauptung, die Tätigkeit der GmbH sei so gering, dass kein Büroraum notwendig ist, entbehrt jeder Grundlage. Durch die Bautätigkeiten bei den einzelnen Liegenschaften sowie die Verwaltung der Mietobjekte ist ein erheblicher Verwaltungsaufwand erforderlich. Investitionen ***4*** ***5*** Im Jahre 2006 wurde das Badezimmer umgebaut, eine Schwimmbadüberdachung samt Schwimmbadüberdachung angeschafft und der Autoabstellplatz samt Gartentor erneuert. Laut Finanzamt ist es sicherlich nicht fremdüblich, dass solche Investitionen durch den Vermieter erfolgen und werden daher steuerlich nicht anerkannt. Eine nachvollziehbare Begründung für diese Behauptung erfolgte leider nicht.