BFG RV/2100890/2018

16 Dass durch die im fortgesetzten Verfahren vorgelegten Unterlagen sehr wohl der Nachweis eines funktionierenden Mietenmarktes erbracht worden sei, wird in der Revision nicht behauptet. Im Rahmen des Zulässigkeitsvorbringens wird lediglich gerügt, dass der Nachweis eines funktionierenden Mietenmarktes durch den Abgabepflichtigen eine unzulässige Beweislastumkehr darstelle, der Vorhalt des Bundesfinanzgerichts unerfüllbar und unzulässig sei, weil damit "von einem Durchschnittsbürger das Spezialwissen eines Sachverständigen für das Immobilienwesen" verlangt werde, und das Bundesfinanzgericht zudem Auskünfte für Zeiten verlangt habe, für die die absolute Festsetzungsverjährung eingetreten sei. 17 Diesem Zulässigkeitsvorbringen ist zu entgegnen, dass wirtschaftlich agierende, (nur) am Mietertrag interessierte Investoren vor der Errichtung eines Mietobjektes den Mietenmarkt (im gegebenen geographischen Einzugsgebiet) erkunden, um Fehlinvestitionen zu vermeiden. Die Vorlage der den zu erwartenden Mietenmarkt betreffenden Unterlagen, die einen wirtschaftlich agierenden, (nur) am Mietertrag interessierten Abgabepflichtigen letztlich zur Errichtung eines Mietobjektes bewogen haben, ist aber - entgegen dem in der Revision vertretenen Standpunkt - jedenfalls zumutbar und im Hinblick auf die im Abgabenverfahren bestehende Offenlegungspflicht auch geboten." Vor diesem rechtlichen Hintergrund hatte die Beschwerdeführerin nachzuweisen, ob es für das von ihr errichtete Mietobjekt in der gegebenen Bauart und Ausstattung einen funktionierenden Mietenmarkt gibt, wobei es sich um (mit vergleichbaren Kosten) errichtete Objekte vergleichbarerer Gediegenheit und Exklusivität handeln muss. Als Nachweis hat die Beschwerdeführerin im abgabenbehördlichen Verfahren das mit 27.02.2019 datierte Privatgutachten eines allgemein beeideten und gerichtlich zertifizierten Sachverständigen für Liegenschaftsbewertung und Nutzwertgutachten vorgelegt. Unter Punkt 3.1.2 "Ableitung Mietmarkt aus Verträgen" werden folgende Mietobjekte zum Vergleich angeführt: | Bezirk | Größe | Anmerkung | Jakomini | 190 m2 | Altbau, nur ausgemalt | St. Peter | 125 m2 | Altbau, innen saniert | St. Peter | 129 m2 | k. A. | St. Peter | 155 m2 | k. A. | Geidorf | 204 m2 | Altbau stark sanierungsbedürftig | Ragnitz | 130 m2 | Neubau Bei drei Mietobjekten handelt es sich um Altbauten (einer nur ausgemalt, einer nur innen saniert). Bei zwei Mietobjekten wurden gar keine Angaben gemacht. Bei einem Mietobjekt wurde lediglich angegeben, dass es sich um einen Neubau handelt. Bei sämtlichen Liegenschaften fehlen jene Angaben, die den Vergleich ermöglichten, dass es sich um (mit vergleichbaren Kosten) errichtete Objekte vergleichbarerer Gediegenheit und Exklusivität handelt. Angaben zu Bauart und Ausstattung sowie Gediegenheit und Exklusivität der Objekte sind dem Gutachten nicht zu entnehmen. Damit ist der Beschwerdeführerin der Nachweis, dass es für das von ihr errichtete Mietobjekt in der gegebenen Bauart und Ausstattung einen funktionierenden Mietenmarkt gibt, nicht gelungen. Zum Vorbringen von Seiten der Beschwerdeführerin, der von ihr abverlangte Nachweis eines funktionierenden Mietenmarktes sei ihr unzumutbar, wird auf das Erkenntnis vom 22.03.2018, Ra 2017/15/0047, verwiesen, worin der Verwaltungsgerichtshof diesbezügliche Bedenken nicht teilt (siehe oben). Da die Beschwerdeführerin nicht nachgewiesen hat, dass es für ihr Mietobjekt einen funktionierenden Mietenmarkt gibt, war das tatsächlich vereinbarte Mietentgelt (Nutzungsentgelt) mit einem fremdüblichen (Rendite-)Mietentgelt zu vergleichen. Dabei war von Anschaffungs-/Herstellungskosten (für Grund- und Boden sowie Gebäudeanteil mit Mietwohnnutzung) von 1,751.717,37 € (G+B 516.072,21 €, EFH 1,235.645,15 € netto) auszugehen. Vergleicht man das vereinbarte Nutzungsentgelt von (jährlich) 36.000 € mit einem Renditemietzins, so ergibt sich unter Zugrundelegung eines nach Auffassung des Verwaltungsgerichtshofes im Allgemeinen anzuwendenden Renditezinssatzes in der Bandbreite von 3 bis 5 %, dass das tatsächlich vereinbarte Mietentgelt im Beschwerdefall zwischen 59% (bei 5% Renditezinssatz) und 31% (bei 3% Renditezinssatz) unter dem fremdüblichen Renditemietentgelt (der bei 5% Renditezinssatz 87.585,87 €, bei 4% Renditezinssatz 70.068,69 € und bei 3% Renditezinssatz 52.551,52 € beträgt) liegt (siehe die in der mündlichen Verhandlung den Parteien ausgehändigten Berechnungsblätter). Ein (nur) moderates Abweichen des tatsächlich vereinbarten vom fremdüblichen (Rendite-)Mietentgelt (vgl. VwGH 10.02.2016, 2013/15/0284) kann darin nicht erkannt werden. Soweit von Seiten der Beschwerdeführerin diesbezüglich in der mündlichen Verhandlung unter Hinweis auf das Erkenntnis des VwGH vom 27.06.2018, Ra 2017/15/0019, vorgebracht wurde, dass die Vorsteuerausschlussbestimmung des § 12 Abs. 2 Z 2 lit. a UStG 1994 nur zur Anwendung komme, wenn das tatsächlich vereinbarte Mietentgelt mehr als die Hälfte unter dem fremdüblichen (Rendite-)Mietentgelt liege, so ist ihr entgegenzuhalten, dass die Aussagen dieses Erkenntnisses eine gänzlich andere rechtliche Kategorie betrafen, weil das betroffene Gebäude (ein Schulgebäude) nicht als "für die private Nutzung durch den Gesellschafter bestimmt" beurteilt wurde. Dem Ansinnen der Beschwerdeführerin auf "Bereinigung" der Anschaffungskosten aufgrund überdurchschnittlicher Grundstücksgröße (siehe Seite 18 des Schreibens vom 05.1.2019) war nicht nachzukommen, weil Mietgegenstand ausdrücklich "sämtliche Grundstücksflächen (2.409 m2) samt dem darauf befindlichen Einfamilienhaus (250 m2, mit Ausnahme des im Kellergeschoss westlich gelegenen Büros im Ausmaß von ca. 60 m2)" war (siehe "Hauptmietvertrag"). Was die von Seiten der Beschwerdeführerin mehrfach behauptete Möglichkeit der Teilung in vier selbständige Wohneinheiten betrifft (siehe das Vorbringen auf Seite 5 des Beschwerdeschreibens sowie das diesbezügliche Vorbringen in der Niederschrift über die mündliche Verhandlung), ist festzustellen, dass laut "Hauptmietvertrag" das "Einfamilienhaus" als solches mietgegenständlich ist. Bloße Möglichkeiten bleiben außer Betracht. Dass die Beschwerdeführerin nun - wie dies in der mündlichen Verhandlung behauptet wurde - viele Jahre später im Nachhinein das Obergeschoss abgetrennt (Kosten: 30.000 €) und anderweitig vermietet haben soll (die Identität des Mieters wurde in der mündlichen Verhandlung durch den steuerlichen Vertreter nicht offengelegt), ist rückwirkend für die Streitjahre nicht von Belang. Da die Voraussetzungen für die Beurteilung des Mietobjekts als ein (körperschaftsteuer-)neutrales und deshalb zum Ausschluss des Vorsteuerabzuges nach § 12 Abs. 2 Z 2 lit. a UStG 1994 führendes Vermögen vorliegen, waren die Beschwerden als unbegründet abzuweisen. Was die von Seiten der Beschwerdeführerin im Schreiben vom 05.11.2019 geäußerten rechtlichen Bedenken im Hinblick auf Art. 176 MwStRL betrifft (siehe Seite 2 des Schreibens), so ist darauf hinzuweisen, dass das Bundesfinanzgericht in seinen Rechtsanschauungen an das Erkenntnis des Verwaltungsgerichtshofes vom 10.02.2016, 2013/15/0284, gebunden ist. Gegen ein Erkenntnis des Bundesfinanzgerichtes ist die Revision zulässig, wenn sie von der Lösung einer Rechtsfrage abhängt, der grundsätzliche Bedeutung zukommt, insbesondere weil das Erkenntnis von der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes abweicht, eine solche Rechtsprechung fehlt oder die zu lösende Rechtsfrage in der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes nicht einheitlich beantwortet wird. Das diese Voraussetzungen im Hinblick auf die oben wiedergegebene Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes nicht vorliegt, war auszusprechen, dass die Revision nicht zulässig ist.     Graz, am 22. November 2019