BFG RV/2100890/2018

Die Beschwerdeführerin hat in den Jahren 2007 und 2008 den Vorsteuerabzug aus der Errichtung des hier in Frage stehenden Objektes geltend gemacht. Daraufhin hat das Finanzamt eine Umsatzsteuersonderprüfung anberaumt. Im Zuge dieser Prüfung wurde die Beschwerdeführerin zur Vorlage diverser Unterlagen und Berechnungen aufgefordert, denen sie vollumfänglich nachgekommen ist. Im Jahr 2009 wurde schließlich der Bescheid erlassen, der die Grundlage für das hier geführte Rechtsmittelverfahren ist. Das zuständige Finanzamt hat erstmals im Jahr 2017 mit Vorhalt den Nachweis eines funktionierenden Mietenmarktes verlangt. Bei den hier zu erhebenden Tatsachen handelt es sich also um Umstände, die sich ab dem Jahr 2007 ereignet haben. Weder die Finanzverwaltung, die im Übrigen bereits im Jahr 2007 mit dem hier in Frage stehenden Sachverhalt befasst war, noch die Steuerpflichtige selbst haben damals daran gedacht, konkrete Nachweise über die Vermietung von Vergleichsobjekten einzuholen. Die Finanzverwaltung hielt einen solchen Nachweis offenbar nicht für erforderlich, was ihr angesichts der zum damaligen Zeitpunkt bestehenden Rechtsprechung und der bis dato unveränderten positiven Rechtslage nicht zum Vorwurf gemacht werden kann. Auch die Steuerpflichtige hielt ihn nicht für erforderlich, weil es ihr angesichts der Eignung des Objekts als Wertanlage allein darum ging, einen angemessenen und risikoadäquaten Gewinn aus dem Investment zu erzielen. Vor dem Hintergrund der Tatsache, dass die Erzielung eines Gewinns in einer bestimmten Höhe weder vom Gesetzgeber noch von der Rechtsprechung zur steuerrechtlichen Zuordnung zum Betriebsvermögen der Privatstiftung erforderlich war, hat sich die Steuerpflichtige in ihren Überlegungen wie eine rational handelnde Wirtschaftsbeteiligte verhalten. Im Übrigen können Abgabepflichtige nur zu Nachweisen verpflichtet werden, deren Erbringung ihnen zumutbar ist (§ 138 Abs 1 letzter Satz BAO). Es ist weder üblich noch geboten, dass Abgabepflichtige für die Geltendmachung der ihnen nach den Abgabenvorschriften zustehenden Rechte Erkundungen über die Aktivitäten von Konkurrenten einholen müssen. Dies wäre eine klar willkürliche Einschränkung der unternehmerischen Freiheit. Und selbst wenn ihnen dies abverlangt werden könnte - was im vorliegenden Fall jedenfalls zu verneinen ist -, dann können nur jene Erkundungen verlangt werden, deren Einholung ihnen auch nach der allgemeinen Lebenserfahrung möglich ist. Ob es einem Investor nur um den Mietertrag oder auch um etwas anderes geht, ist ein Umstand, der sich in der inneren Sphäre des Investors abspielt. [Seite 7 des Schreibens des steuerlichen Vertreters vom 05.11.2019] Es ist nämlich nicht erforderlich, dass Wirtschaftsteilnehmer die Beweggründe für ihre wirtschaftlichen Aktivitäten öffentlich kundtun. Daher wäre es einem anderen Investor, wäre das Verlangen nach einem solchen Nachweis dem Grunde nach grundsätzlich zulässig, absolut unmöglich nachzuweisen, dass ein konkurrierender Investor allein wegen des Mietertrages investiert hat. Die Abgabenbehörde hat außerdem verlangt, Vergleichsinvestments mit vergleichbarer Gediegenheit und vergleichbaren Kosten vorzulegen. Wie soll ein Investor nachweisen können, dass ein von ihm verschiedener anderer Investor für sein Gebäude vergleichbare Kosten aufwenden musste. Baukosten werden bekanntlich auch nicht öffentlich kundgemacht. Die Abgabenbehörde hat damit einen bereits dem Grunde nach vollkommen unmöglichen Nachweis verlangt. Für Nachweise, die von der Finanzverwaltung erstmals im Jahr 2017 verlangt wurden - deren Erbringung also trotz laufenden Kontakts in der Sache mit den zuständigen Behörden erstmals im Jahr 2017, also zehn Jahre nach Verwirklichung des Sachverhaltes (!) und zehn Jahre nach erstmaliger ,Kooperation' mit der zuständigen Abgabenbehörde, verlangt wurde - nicht Vorsorge getroffen zu haben, kann der Beschwerdeführerin also nicht zum Vorwurf gemacht werden. Die Beschwerdeführerin hat absolut wirtschaftlich agiert und hat den Mietenmarkt erkundet, um Fehlinvestitionen zu vermeiden. Dies wurde im Verfahren (seit 2007) laufend vorgebracht und auf unterschiedliche Art und Weise belegt. Damit hat die Beschwerdeführerin ihre Offenlegungspflichten erfüllt, die belangte Behörde ist ihrer Pflicht zur umfassenden Beweiswürdigung aber nicht nachgekommen. Die Abgabenbehörde hatte also die Beweise zu würdigen, die die Beschwerdeführerin beizubringen in der Lage war. In (begründeter) Ermangelung der konkret geforderten Nachweise kann daher der Rechtsprechung des VwGH nur durch geeignete Alternativbeweise Rechnung getragen werden. Dies ist nicht erfolgt. Wenn die Abgabenbehörde schließlich, offenbar als zusätzliches Argument, vorbringt, dass mit dem Privatgutachten der Nachweis für einen funktionierenden Mietenmarkt nicht erbracht wurde und nur behauptet, dass ,im Gegenteil, durch die Erhebungen' deutlich wurde, dass kein einziges Objekt dieser Größe am Markt angeboten und in den letzten zwei Jahren tatsächlich vermietet wurde, so bedarf eine solche Behauptung einer näheren Begründung. Wenn sie aus den Richtwerten der Wirtschaftskammer Österreich Rückschlüsse auf das Vorliegen eines funktionierenden Mietenmarktes zu schließen glaubt und die von der Steuerpflichtigen vorgelegten Alternativnachweise ohne jegliche Begründung als unrichtig verwirft, nimmt sie keine ordentliche Beweiswürdigung vor und verletzt daher Verfahrensvorschriften, die das materiellrechtliche Ergebnis erheblich beeinflussen. Die Schlussfolgerung der Behörde, dass es für das in Rede stehende Objekt nicht einmal einen ,kleinen' Mietenmarkt gegeben habe, muss als lebensfremd bezeichnet werden, wenn man die konkreten Rahmenbedingungen für Vermietungen solcher Objekte in sehr guten / hochwertigen Lagen im Stadtgebiet von Graz betrachtet (siehe dazu unter 1.5.a). Der Spruch des Bescheides ist daher bar einer nachvollziehbaren Begründung und schon deswegen mit Rechtswidrigkeit belastet. Entgegen den Ausführungen der Bescheidbegründung lag im Beurteilungszeitpunkt ein funktionierender Mietenmarkt für Objekte wie das von der Beschwerdeführerin vermietete vor und wurde dies mit Gutachten vom 27.02.2017 auch nachgewiesen. 1.4.Zur wirtschaftlichen Tätigkeit Für den Fall, dass der Verweis auf § 12 Abs 2 Z 2 lit a UStG in dem hier angefochtenen Bescheid als Missverständnis zu werten sein soll und der Vorsteuerabzug doch auf Grund fehlender wirtschaftlicher Betätigung zu versagen sein soll, erlauben wir uns - ergänzend zu den bereits erfolgten Eingaben - folgende Ausführungen: [Seite 8 des Schreibens des steuerlichen Vertreters vom 05.11.2019] Aus unionsrechtlicher Sicht ist festzuhalten, dass der Begriff der wirtschaftlichen Tätigkeit nach der ständigen Rechtsprechung des EuGH ein weiter Begriff ist, der als ein objektiv festgelegter Begriff die Tätigkeit an sich, unabhängig von ihrem Zweck und ihrem Ergebnis betrachtet. Bei Gegenständen, die sowohl zum privaten Konsum als auch für wirtschaftliche Zwecke verwendet werden können, kommt es ganz maßgeblich auf das Marktverhalten des Leistenden an. Dabei ist aber auf die Gesamtheit der Gegebenheiten des jeweiligen Einzelfalls abzustellen. Die Beschwerdeführerin hat das in Frage stehende Objekt unstreitig vermietet. Ein Teil davon wurde als Büro vermietet. Für diesen Teil hat die Abgabenbehörde das Vorliegen einer wirtschaftlichen Tätigkeit nie verneint und den Vorsteuerabzug zugelassen. Für den anderen zu Wohnzwecken vermieteten Teil ist die Beurteilung - weiterhin nicht nachvollziehbar - anders ausgefallen. Unstrittig ist jedoch, dass tatsächlich Mietentgelte entrichtet wurden, dass nicht bloß Einnahmen, sondern sogar Gewinne erzielt wurden. Fest steht auch, dass die hier in Frage stehende Vermietungstätigkeit nicht als Liebhaberei iSd § 2 Abs 5 UStG zu qualifizieren ist. Dennoch wird nun das Vorliegen einer wirtschaftlichen Tätigkeit mit dem Hinweis auf eine zu niedrige Rendite versagt. Selbst für die Zuordnung eines Gegenstandes, der seiner Natur nach sowohl für die private Verwendung als auch für die wirtschaftliche Verwendung geeignet ist, zum wirtschaftlichen Bereich, kann es nicht darauf ankommen, ob der Eigentümer dieses Gegenstandes durch dessen Überlassung gegen Entgelt einen betriebswirtschaftlich vernünftigen Erfolg erzielt. Sonst müsste bei allen Gegenständen, die auch privat genutzt werden können, die Verwendung zu wirtschaftlichen Zwecken ausgeschlossen sein, wenn die Einnahmen keinen Gewinn bringen. Dies steht aber im eindeutigen Gegensatz zu Art 9 Abs 1 MwStRL, wonach es für die Begründung einer wirtschaftlichen Tätigkeit auf die Gewinnerzielung nicht ankommt. Ergänzend zu dem vorgelegten Sachverständigengutachten sei darauf hingewiesen, dass selbst bei Fehlen eines funktionierenden Mietenmarkts das Mietentgelt nicht das Kriterium ist, anhand dessen die Unternehmereigenschaft bejaht oder verneint werden kann. Aus der Rechtsprechung des EuGH ergibt sich vielmehr eindeutig, dass eine wirtschaftliche Tätigkeit auch dann zu bejahen sein kann, wenn das vereinnahmte Entgelt unter den Selbstkosten liegt. Nach der mittlerweile gefestigten Rechtsprechung des VwGH unter Berufung auf den EuGH ist die Frage, ob bei Tätigkeiten, die sowohl wirtschaftlich als auch privat veranlasst sein können, eine wirtschaftliche Tätigkeit vorliegt, an Hand der gesamten Umstände des Einzelfalles zu beantworten. Das Entgelt als solches ist nicht schlicht unbeachtlich, aber nach der jüngeren Rechtsprechung des EuGH dürfte es eher auf die Umstände ankommen, unter denen das Entgelt vereinnahmt wird: So hat der EuGH etwa in der Rs Lajver das Vorliegen eines Leistungsaustauschs tendenziell bejaht, obwohl das Entgelt unter den Gestehungskosten der leistenden Gebietskörperschaft gelegen war, in der Rs Borsele hingegen verneint. Der Unterschied zwischen den beiden Fällen lag darin, dass das Entgelt in dem der Rs Lajver zugrundeliegenden Fall zwar unter den Selbstkosten lag, aber von allen Leistungsempfängern gleichermaßen zu entrichten war und dass die leistende Gebietskörperschaft wie eine [Seite 9 des Schreibens des steuerlichen Vertreters vom 05.11.2019] Unternehmerin aufgetreten ist. ln dem der Rs Borsele zugrundeliegenden Fall hatte sich die Höhe des Entgelts hingegen nach den Einkommensverhältnissen der Leistungsempfänger bemessen und war im Ergebnis nur von einem kleinen Teil der tatsächlichen Leistungsempfänger zu entrichten, sodass eine wirtschaftliche Tätigkeit nicht vorlag. Bei der Beurteilung des vorliegenden Falles ist daher vor allem zu berücksichtigen, dass es sich bei dem in Frage stehenden Haus um ein solches handelt, das zwar derzeit als Einfamilienhaus genutzt wird, in seiner Konzeption aber in vier voneinander unabhängige Einheiten getrennt und so auch von vier voneinander unabhängigen Mietern bewohnt werden kann. Hinzu kommt, dass die vermietende Gesellschaft mit der Miete stets Gewinne erzielt hat, dh dass die Miete über den Selbstkosten lag. Wenngleich dieser ertragsteuerrechtlich relevante Umstand keine zwingenden Rückschlüsse auf die Umsatzsteuer zulässt, ist er für die Beurteilung einer Tätigkeit als wirtschaftlich nicht außer Acht zu lassen und stellt ein weiteres Indiz für das Vorliegen einer unternehmerischen Betätigung dar. Das Gebäude wurde daher so errichtet wie es ein rational denkender Wirtschaftsteilnehmer errichten würde, um nachhaltig Einnahmen aus dessen Vermietung erzielen zu können. Vor diesem Hintergrund ist die Unternehmereigenschaft jedenfalls zu bejahen. Sollte das hohe Gericht der Meinung sein, dass dies anders zu sehen ist, möge es von seinem Recht Gebrauch machen, den EuGH anzurufen. Denn die Judikatur des EuGH enthält bislang keinerlei Anhaltspunkte dafür, dass bei Investitionsgütern, die auch zur privaten Verwendung geeignet sind, die Erzielung einer konkurrenztauglichen Rendite Voraussetzung sein soll. Da eine solche Auffassung dem Unionsrecht nicht zu entnehmen ist und ein sog ,acte clair' keinesfalls vorliegt, muss eine solche Auffassung jedenfalls durch den EuGH bestätigt werden, der in derartigen Angelegenheiten über das Auslegungsmonopol verfügt. 1.5.Vorsteuerabzugsberechtigung weil geleistete Miete > 50% der Vergleichsmiete Nach Ansicht des BMF kommt es für die Frage des Rechts auf Vorsteuerabzug darauf an, ob die tatsächlich geleistete Miete der Höhe nach zumindest 50 % der ,Markt- oder Renditemiete' erreicht. Wie vorstehend ausführlich dargelegt wurde, steht dieser stark vereinfachende Zugang im Widerspruch zur Rechtslage. Obwohl daher die Auffassung, dass umsatzsteuerlich das erwähnte Kriterium laut BMF-Info entscheidend sei, nicht geteilt wird, soll dennoch auch darauf eingegangen werden. Laut BMF-Info kommt es zum Vorsteuerausschluss, wenn die geleistete Miete weniger als 50% der Markt- oder Renditemiete beträgt. Ob als Vergleichsmaßstab die Markt- oder Renditemiete heranzuziehen ist, hängt demnach davon ab, ob ein funktionierender Mietenmarkt vorliegt. Liegt ein solcher vor, ist die Relation zwischen der tatsächlichen Miete und der am Markt erzielbaren Miete entscheidend. Liegt kein funktionierender Mietenmarkt vor, ist dagegen auf das Verhältnis zwischen der tatsächlichen Miete und der Renditeerwartung eines marktüblich agierenden Immobilieninvestors, somit jener Rendite, die üblicherweise aus dem eingesetzten Kapital durch Vermietung erzielt wird, abzustellen. [Seite 10 des Schreibens des steuerlichen Vertreters vom 05.11.2019] a) Miete erreicht Marktmiete (funktionierender Mietenmarkt liegt vor) Die Existenz eines funktionierenden Mietenmarkts wurde mit Gutachten vom 27.02.2017 nachgewiesen. Daher ist nach der BMF-Info zu untersuchen, ob die tatsächliche Miete zumindest 50 % der Marktmiete erreicht. lm angeführten Gutachten wird unter anderem eine Gegenüberstellung der tatsächlich geleisteten Miete mit am Markt bezahlten Mieten für vergleichbare Objekte vorgenommen. Um der Lage und Ausstattung nach vergleichbare Objekte unterschiedlicher Größe miteinander vergleichen zu können, wird auf eine Miete / m2 abgestellt. Dabei zeigt sich, dass die von der Beschwerdeführerin in Rechnung gestellte (wertgesicherte) Miete in Höhe von EUR 12,00 / m2 zu Beginn des Mietverhältnisses durchaus im Bereich der Miethöhe vergleichbarer Objekte lag, die erhobene Marktmiete sogar geringfügig überstiegen hat und somit keinesfalls eine Unterschreitung um mehr als 50 % gegeben war. Die Behörde hat allerdings in Abrede gestellt, dass das Vorliegen eines funktionierenden Mietenmarkts nachgewiesen wurde. Dies ist nicht nachvollziehbar. Zweifellos handelt es sich um kein durchschnittliches (Miet)Objekt, sondern in Anbetracht von Größe und Ausstattung um ein Objekt im ober(st)en Preissegment. Derartige Objekte werden natürlich nicht von Studenten oder Jungfamilien mit geringem bzw mittlerem Einkommen bewohnt, sondern typischerweise von vermögenden Familien bzw. Personenkreisen. Es wird zutreffend sein, dass vermögende Personenkreise zur Befriedigung ihres Wohnbedürfnisses traditionellerweise tendenziell Eigentum bevorzugen. Es muss allerdings auch bedacht werden, dass die Zahl vermögender Personen, die sich für von vornherein zeitlich befristete Zeiträume an einem Ort niederlassen, aufgrund nachhaltiger wirtschaftlicher und gesellschaftlicher Entwicklungen stetig wächst. Zu dieser Personengruppe zählen neben Privatiers beispielsweise ManagerInnen, UniversitätsprofessorInnen, ÄrztInnen, ForscherInnen und Künstlerinnen aus dem In- und Ausland. Denn Graz ist ein zentraler Standort für Industrie (zB ACstyria Mobilitätscluster), Wissenschaft (sieben Hochschulen allein in Graz, weiters ist die Montanuniversität Leoben ein zu erwähnender Faktor) und Forschung (mit einer Forschungsquote in Höhe von 4,91 % des BIP erzielt die Steiermark eine Spitzenplatzierung in Europa und ist mit Abstand das innovativste Bundesland in Österreich). Zudem zählt Graz zu den am stärksten wachsenden Regionen Österreichs und bietet höchste Lebensqualität. Lassen sich Personen aus den genannten Bereichen für einen längeren Zeitraum an einem Ort wie Graz nieder, erfolgt dies meist unter Begleitung der engeren Familie, was einen Bedarf nach entsprechend großen Wohnnutzflächen nach sich zieht. Aufgrund des längeren, jedoch vorübergehenden/befristeten Aufenthalts in Graz erwerben solche Personen in der Regel nicht Eigentum, sondern ziehen Mietverhältnisse vor. Das Objekt der Beschwerdeführerin ist für solche Zwecke ideal. Es befindet sich in ausgezeichneter Wohnlage (verkehrsarmes, ruhiges und landschaftlich reizvolles Gebiet), zugleich jedoch in unmittelbarer Nähe zu Hochschulen, Stadtzentrum und Arbeitgebern. Aus den angeführten Gründen bestanden sowohl Nachfrage als auch unzweifelhaft ein Markt für hochwertige Einfamilienhäuser in Toplage wie das in Rede stehende Objekt der Beschwerdeführerin. [Seite 11 des Schreibens des steuerlichen Vertreters vom 05.11.2019] b) Miete erreicht > 50 % der Renditemiete (funktionierender Mietenmarkt liegt nicht vor) - unzutreffende Erwägungen von Finanzamt / Bundesweitem Fachbereich Das Finanzamt behauptet unter Berufung auf Stellungnahmen des Bundesweiten Fachbereichs, dass ein funktionierender Mietenmarkt nicht nachgewiesen werden konnte. Daraus wird offenbar überdies der Schluss gezogen, dass ein solcher für Objekte, wie jenes der Beschwerdeführerin, nicht existiere. Geht man - entgegen der hier vertretenen Auffassung - hypothetisch davon aus, dass tatsächlich kein funktionierender Mietenmarkt vorlag, ist nach der erwähnten BMF-Info zunächst eine Renditemiete zu ermitteln und sodann zu untersuchen, ob die tatsächlich vereinbarte Miete zumindest 50 % dieser Renditemiete erreichte. Eine derartige Betrachtungsweise hat das Finanzamt unter Verweis auf Stellungnahmen des Bundesweiten Fachbereichs - vermeintlich - angelegt: Unter Zugrundelegung der Investitionskosten würde die monatliche Nettomiete iHv EUR 3.000,00 nach der Berechnung des Bundesweiten Fachbereichs vom 11.09.2017 lediglich rund 38 % der Renditemiete erreichen, woraus die Behörde offenbar den Vorsteuerausschluss ableitet. Zusammenfassend stellt sich die Berechnung des Bundesweiten Fachbereichs wie folgt dar: [Tabelle] [Seite 12 des Schreibens des steuerlichen Vertreters vom 05.11.2019] Die Schlussfolgerung, dass die bezahlte Miete lediglich 38 % der Renditemiete erreichte, ist jedoch aus folgenden Gründen unzutreffend: - Der VwGH hat im Erkenntnis 15.09.2016, 2013/15/0526 (und nicht mit Erkenntnis 10.02.2016, 2013/15/0284, wie demgegenüber der Bundesweite Fachbereich in seiner Stellungnahme vom 11.09.2017 vermeint), lediglich ausgesprochen, dass marktüblich agierende Immobilieninvestoren im Allgemeinen Renditen in einer Bandbreite zwischen 3 bis 5 % erwarten. Damit lässt sich aber die von der Behörde vorgenommene Berechnung keinesfalls stützen, da sie weit darüber hinausgeht. Im zitierten Erkenntnis hatte der VwGH ausschließlich über die Kapitalertragsteuer und nicht über umsatzsteuerliche Konsequenzen abzusprechen. Diese ertragsteuerliche Sichtweise lässt sich - wie in den Vorkapiteln ausführlich dargelegt wurde - nicht für die umsatzsteuerliche Beurteilung heranziehen. Dies beachtet der Bundesweite Fachbereich allerdings nicht, sondern legt die Aussage des VwGH sogar extensiv aus. Er vermeint daraus ableiten zu können, dass in einem ersten Schritt ein Liegenschaftszinssatz zu ermitteln sei (der grundsätzlich in der vom VwGH genannten Bandbreite zu liegen hat). Unter Heranziehung dieses Zinssatzes und der Investitionssumme sei in weiterer Folge ein Jahresertrag zu ermitteln. Dieser Jahresertrag sei in weiterer Folge als Reinertragsgröße zu interpretieren, sodass sich erst unter Addition weiterer Risiko- und Kostenzuschläge die fremdübliche Miete ergeben würde. Dieses Verfahren kann auch als mathematisches Kalkulationsschema bezeichnet werden. Derartig aufwendige Rechengänge sind der kurzen Aussage des VwGH allerdings nicht zu entnehmen. Es ist demgegenüber davon auszugehen, dass der VwGH die sogenannte Praktikermethode vor Augen hatte. Dabei ergibt sich die Renditemiete sehr einfach, indem die gegebene Investitionssumme mit dem Renditezinssatz multipliziert wird. - Trotz dieser gravierenden Unterschiede ist als Basis sowohl des mathematischen Kalkulationsschemas als auch der Praktikermethode zunächst ein angemessener, risikoadäquater Liegenschaftszinssatz ( = Renditezinssatz) heranzuziehen. Der Bundesweite Fachbereich hat den Liegenschaftszinssatz mit 5 % und damit exakt am obersten Ende der Bandbreite des VwGH festgelegt. Der Ansatz eines Liegenschaftszinssatzes in dieser Höhe ist allerdings - wie im Folgenden noch im Detail dargelegt wird - verfehlt. c) Miete erreicht > 50 % der Renditemiete (funktionierender Mietenmarkt liegt nicht vor) - Vergleichsrendite nach BFG Die vom Bundesweiten Fachbereich vorgenommene Berechnung steht in krassem Widerspruch zu jener Berechnungsmethode des Bundesfinanzgerichts (BFG vom 04.05.2017, RV/6100603/2016), die in der Literatur vom VwGH in seinem Erkenntnis vom 22.03.2018, Ra 2017/15/0047, als bestätigt [Seite 13 des Schreibens des steuerlichen Vertreters vom 05.11.2019] angesehen wird. Diese Bestätigung für den ertragsteuerlichen Bereich bedeutet allerdings nach wie vor nicht, dass eine bestimmte Relation zwischen rechnerisch ermittelter fiktiver Miete und tatsächlich bezahlter Miete für die umsatzsteuerliche Beurteilung relevant oder gar entscheidendes Beurteilungskriterium ist. Ungeachtet dessen ist festzuhalten, dass sich der Zugang des BFG weitgehend mit der Praktikermethode deckt. lm Gegensatz zum Rechengang des Bundesweiten Fachbereichs erübrigen sich die Ermittlung eines Rentenbarwerts und die separate Berücksichtigung diverser Risiko- und Kostenzuschläge, weil schlicht die Gesamtinvestitionskosten mit einer Vergleichsrendite multipliziert werden. Die Vergleichsrendite laut BFG ergibt sich als Durchschnitt einer Vergleichsrendite Kapitalmarktzinssatz und einer Vergleichsrendite Immobilienmarkt. Bereits bei Herleitung dieser beiden Vergleichsrenditen sind immobilienspezifische Risiko- und Kostenzuschläge zu berücksichtigen. Zusammenfassend ergab sich nach BFG RV/6100603/2016 folgender Rechengang: [Tabelle] Das BFG hat den Durchschnittswert schließlich auf volle Viertelprozentpunkte abgerundet und somit einen Vergleichsrenditesatz in Höhe von 4,75 % festgestellt. Schließlich wurde dieser Zinssatz im Urteil vom 04.05.2017 auf die dort relevante Investitionssumme (EUR 1.782.000,00) als Basis umgelegt, woraus sich die Renditemiete mit EUR 84.650,00 ergab. Die Vorgehensweise des BFG ist unseres Erachtens methodisch grundsätzlich nachvollziehbar. lm Folgenden soll die Ermittlung der Vergleichsrendite gemäß BFG RV/6100603/2016 auf die Verhältnisse bei der Beschwerdeführerin übertragen werden: - Basiszinssatz (Faktor der Vergleichsrendite Kapitalmarkt): Heranzuziehen ist die Sekundärmarktrendite (kurz: SMR) als Vergleichsveranlagung in festverzinsliche Wertpapiere. Nach der Rechtsprechung des VwGH sind die Verhältnisse beim Beginn der Vermietung heranzuziehen. Laut Sachverhalt in BFG RV/6100603/2016 begann die Vermietung in 07/2006. Das [Seite 14 des Schreibens des steuerlichen Vertreters vom 05.11.2019] Mietverhältnis der Beschwerdeführerin begann mit 01/2008. Die SMR war im Jahr 2008 höher als in 2006 und belief sich auf 4,17 %. - Geldwertanpassungsabschlag (Faktor der Vergleichsrendite Kapitalmarkt): Festverzinsliche Wertpapiere, aus denen der Basiszinssatz abgeleitet wird, sind nominell gebunden und bieten daher keinen Schutz gegen die Geldentwertung (Inflation). Im Zinssatz festverzinslicher Wertpapiere ist daher stets eine Komponente enthalten, die die künftig zu erwartende Inflation einpreist. Weist demgegenüber eine Investition einen Inflationsschutz auf, ist im Zinssatz keine Inflationskomponente zu berücksichtigen und daher ein Abschlag vom Kapitalmarktzinssatz vorzunehmen. Ein Inflationsschutz ist bei Immobilien regelmäßig gegeben, wenn die vereinbarte Miete wertgesichert ist. Beim Mietverhältnis der Beschwerdeführerin wurde eine Wertsicherung anhand des Verbraucherpreisindex 2005 vereinbart. Derartige Abreden hat die Beschwerdeführerin standardmäßig mit allen Mietern getroffen. Sie werden auch als Wertsicherungsklause/n bezeichnet. In RV/6100603/2016 hat das BFG eine Kürzung des Basiszinssatzes um die enthaltene Inflationskomponente mit der Begründung abgelehnt, dass eine Anpassungsmöglichkeit ausgeschlossen sei, da nach dem VwGH ausschließlich die Marktverhältnisse beim Beginn der Vermietung heranzuziehen seien. Dem veröffentlichten BFG-Urteil RV/6100603/2016 kann leider nicht entnommen werden, ob im entscheidungsgegenständlichen Fall eine Wertsicherungsklausel vereinbart war oder nicht. War keine Wertsicherungsklausel vereinbart, erscheint die Argumentation des BFG nachvollziehbar. Dann liegt in diesem Punkt allerdings ein gravierender Unterschied zum vorliegenden Fall vor, in dem eine Wertsicherung der Miete vereinbart war. Denkmöglich wäre aber auch, dass das BFG aus dem Postulat der zeitpunktbezogenen Heranziehung der Marktverhältnisse des VwGH abgeleitet hat, dass ein Inflationsschutz, der naturgemäß erst in Zeiträumen nach Beginn des Mietverhältnisses konkrete Auswirkungen zu entfalten vermag, auszublenden sei und dazu führe, dass der (nominelle) Basiszinssatz nicht um einen Geldentwertungsabschlag zu kürzen sei. Eine solche Schlussfolgerung wäre jedoch als inkonsistent abzulehnen. Die Berücksichtigung der Verhältnisse eines bestimmten Zeitpunkts steht nicht im Widerspruch dazu, alle zu diesem Zeitpunkt relevanten und zwischen den Parteien vereinbarten Umstände zu berücksichtigen. Nach diesem Grundsatz ist es sogar geboten, alle im Bewertungszeitpunkt getroffenen Absprachen zwischen den Parteien, auch wenn sie sich erst in der Zukunft auswirken werden, im Bewertungszeitpunkt zu berücksichtigen. Die im vorliegenden Fall bereits bei Beginn der Vermietung vereinbarte Wertsicherung der Miete führt dazu, dass die Mieterträge gegen die Geldentwertung geschützt sind, sodass die ,Startmiete' einen sogenannten ,realen' Mietertrag wiedergibt. Dieser ,reale' Mietertrag kann daher sinnvoll nur mit einem ,realen' Basiszinssatz verglichen werden, der sich durch Abzug des Geldentwertungsabschlags vom (nominellen) Basiszinssatz errechnet. Eine Kürzung des Basiszinssatzes um einen angemessenen Inflationsabschlag ist im vorliegenden FaII daher aufgrund des Prinzips der Kaufkraftäquivalenz geboten. Demnach liefert ein Vergleich von Erträgen und Alternativerträgen im Rahmen von (Immobilien-)Bewertungen nur dann sinnvolle Ergebnisse, wenn die im Kalkül berücksichtigten Größen hinsichtlich [Seite 15 des Schreibens des steuerlichen Vertreters vom 05.11.2019] der Annahmen zur Kaufkraft konsistent sind. Im Rahmen von Bewertungen sind Zähler- und Nennergrößen folglich einheitlich entweder in Nominalgrößen oder in Realgrößen zu formulieren. Wird nun im Rahmen der Ableitung einer angemessenen Vergleichsrendite von einem trotz Wertsicherungsklausel über den Betrachtungszeitraum konstant bleibenden Mietaufwand ausgegangen (Realgröße), ist eine Kürzung des nominalen Basiszinssatzes um einen Inflationsabschlag vorzunehmen, um Konsistenz herzustellen. Der Basiszinssatz ist aus den angeführten Gründen daher sehr wohl um einen angemessenen Geldwertanpassungsabschlag zu kürzen. Es stellt sich nur die Frage nach der Höhe des Abschlags. Die Quelle des vom BFG in RV/6100603/2016 angeführten Geldwertanpassungsabschlags in Höhe von 0,5 % wird nicht genannt. Laut Statistik Austria belief sich die Jahresinflation (anhand VPI) in Österreich in den Jahren 1999 bis 2018 zwischen 0,5 % und 3,3 %. Der Mittelwert belief sich auf rund 1,9 %, der Median auf 2,0 %. Für den Zeitpunkt des Beginns der Vermietung im Jahr 2008 erscheint es uns nageliegend, sich am mittelfristigen Inflationsziel der EZB in Höhe von 2,0 % zu orientieren. Die Annahme einer durchschnittlichen Inflationsrate in Höhe von 2,0 % erscheint auch vor dem Hintergrund der IST-Werte im Zeitraum 1999 bis 2018 sachgerecht. Daher ist der Geldwertanpassungsabschlag uE mit 2,0 %, festzulegen. - Immobilitätszuschlag (Faktor der Vergleichsrendite Kapitalmarkt): Das BFG hat in RV/6100603/2016 unter Verweis auf Fachliteratur einen Zuschlag in Höhe von 0,5 % angesetzt. Diesem Zugang kann uE gefolgt werden. - Bewirtschaftungszuschlag (Faktor der Vergleichsrendite Kapitalmarkt sowie der Vergleichsrendite Immobilienmarkt): Den Bewirtschaftungszuschlag hat das BFG in RV/6100603/2016 laut Begründung bewusst hoch mit 0,50 % angesetzt, weil im zu beurteilenden Sachverhalt rund 84 % der Gesamtinvestitionskosten auf Gebäude und Einrichtung entfielen (Rest offenbar Grund und Boden) und weil Verwaltungs- und Betriebskosten teilweise von der Vermieterin getragen wurden. Demgegenüber entfallen bei der Beschwerdeführerin nur rund 73 % der Gesamtinvestitionskosten auf die Herstellungskosten und werden Verwaltungs- und Betriebskosten vollständig auf den Mieter überwälzt. Ein Bewirtschaftungszuschlag in Höhe von 0,30 % ist uE daher jedenfalls als ausreichend anzusehen. - Liegenschaftszinssatz (Faktor der Vergleichsrendite Immobilienmarkt): Diesbezüglich hat das BFG in RV/6100603/2016 einen Wert in Höhe von 4 % herangezogen. Laut Urteilsbegründung handelt es sich bei diesem Wert um den Durchschnittswert der obersten Bandbreitengrenzen der in der Fachliteratur angegebenen Liegenschaftszinssätze für Einfamilienhäuser. Warum oberste Bandbreitengrenzen relevant sein sollen, wird nur rudimentär beschrieben: Einerseits wird dies aus dem Postulat der optimalen Veranlagung abgeleitet, andererseits sei dies aufgrund mitüberlassener (Spezial)Einrichtung erforderlich. Im Falle der Beschwerdeführerin ist eine Heranziehung der obersten Bandbreitengrenzen jedenfalls nicht geboten: Einrichtungsgegenstände sind bei der Beschwerdeführerin nicht Teil des Mietgegenstands, weshalb es keiner näheren Auseinandersetzung mit diesem Faktor bedarf. Aber auch aus der vom VwGH geforderten Prämisse der optimalen Veranlagung [Seite 16 des Schreibens des steuerlichen Vertreters vom 05.11.2019] ist kein höherer Liegenschaftszinssatz abzuleiten. Der Liegenschaftszinssatz bringt ausschließlich das Risiko, welchem der Ertrag aus Realbesitz unterworfen ist, zum Ausdruck. Das Risiko ist ein der beurteilungsgegenständlichen Liegenschaft immanentes Faktum. Spricht der VwGH von optimaler Veranlagung kann damit ausschließlich gemeint sein, jene größtmöglich erzielbare Miete zu vereinbaren und tatsächlich zu vereinnahmen, die dem Risiko der Liegenschaft entspricht. Aus dem Kriterium/Maßstab der optimalen Veranlagung dagegen generell tendenziell höhere Liegenschaftszinssätze abzuleiten, wäre gleichbedeutend mit der Schlussfolgerung, dass für Anteilsinhaber angeschafften bzw hergestellten Immobilien (vgl. Wortlaut der Überschrift der BMF-lnfo) generell ein höheres Risiko innewohnt, was allerdings jeglicher Grundlage entbehrt. Schließlich ist das einer vermieteten Liegenschaft innewohnende Risiko nach den Kriterien der Nutzungsart und der Lage determiniert. Zur Verdeutlichung seien hier die Empfehlungen des Hauptverbands der allgemein beeideten und gerichtlich zertifizierten Sachverständigen Österreichs zum Liegenschaftszins wiedergegeben: [Tabelle] [Tabelle] Betreffend das von der Beschwerdeführerin vermietete Objekt hält der Bundesweite Fachbereich einen Liegenschaftszinssatz in Höhe von 3,5 % als angemessen, wobei dieser den Mittelwert der Bandbreite (2,5 bis 4,5 %) für Wohnimmobilien in sehr guter Lage (Stand 2007) darstellt. Eine Heranziehung von Liegenschaftszinssätzen für hochwertige Lagen (2,0 [Seite 17 des Schreibens des steuerlichen Vertreters vom 05.11.2019] bis 4,0 %) wurde vom Bundesweiten Fachbereich aufgrund des - offenbar vom Bundesweiten Fachbereich als niedrig erachteten - Grundpreises von ca. EUR 250 / m2 in Abrede gestellt. Auf einen individuellen Grundpreis als Kriterium ist nicht abzustellen. Nach Kranewitter definiert sich eine hochwertige Lage in Bezug auf Wohnliegenschaften unter anderem als sehr gute bzw sehr schöne Wohnlage in der näheren Umgebung von Großstädten mit geringen Entfernungen zu den Haltestellen der Öffentlichen Verkehrsmittel. Die Liegenschaft der Beschwerdeführerin weist unseres Erachtens diese Merkmale auf. Vertritt man dennoch die Ansicht, dass keine hochwertige, sondern lediglich eine sehr gute Lage vorliegt, spricht bereits die kritische Einstufungsfrage dafür, sich bei der Festlegung des Liegenschaftszinssatzes tendenziell am unteren Ende der Bandbreite für sehr gute Lagen zu orientieren. Liegenschaftszinssätze für ,sehr gute Lagen' bestehen in der Bandbreite zwischen 2,5 und 4,5 %. Uneinsehbare, ruhige Lage, Qualität der Ausstattung und Grundstücksgröße sind innerhalb des für vermögende Marktteilnehmer besonders interessanten Segments ,sehr gute Lagen' aufwertende Faktoren, die das Risiko reduzieren und somit einen tendenziell geringen Liegenschaftszinssatz rechtfertigen. Zusammenfassend erscheint uns betreffend die Beschwerdeführerin ein Liegenschaftszinssatz im untersten Viertel der Bandbreite der Liegenschaftszinssätze für sehr gute Lagen (2,5 bis 3,0 %) angemessen. Der Mittelwert hierbei beläuft sich auf 2,75 %. lm dieser Beschwerde vorausgegangenem Urteil RV/0211-G/10 vom 12.09.2013 hat der UFS übrigens einen Liegenschaftszinssatz in Höhe von 2,45 % angesetzt. - Kein Inflationszuschlag (allfälliger Faktor der Vergleichsrendite Immobilienmarkt): Da die Beschwerdeführerin mit ihrem Mieter eine Wertsicherungsklausel vereinbart hat, entfällt der Ansatz eines Inflationszuschlags. Im Übrigen wird auf die Ausführungen zum Geldwertanpassungsabschlag verwiesen. - Unter Zugrundelegung der adaptierten Parameter stellt sich die Ermittlung der Vergleichsrendite für das von der Beschwerdeführerin vermietete Objekt zusammenfassend wie folgt dar: [Tabelle] [Seite 18 des Schreibens des steuerlichen Vertreters vom 05.11.2019] Wird nun ein Zinssatz in Höhe von rund 3,0 % auf die Investitionssumme in Höhe von EUR 1.687.933,00 umgelegt, ergibt sich eine Renditemiete in Höhe von rund EUR 50.638,00. Die tatsächlich vereinbarte Miete erreicht davon über 71 %. Sie liegt damit deutlich über 50 %, sodass das laut BMF-Info geforderte Kriterium für den Vorsteuerabzug erfüllt ist. Mit anderen Worten: Die tatsächlich vereinbarte Miete führt zu einer Rendite in Höhe von rund 2,13 % (EUR 36.000,00 / EUR 1.687.933,00), was mehr als 50 % der Vergleichsrendite in Höhe von 3,0 % entspricht. An dieser Stelle soll nicht außeracht gelassen werden, dass die Beschwerdeführerin neben dem beschwerdegegenständlichen Wohnraum im selben Objekt auch - vom Finanzamt stets unbeanstandet - ein Büro vermietet. Die Rendite dieses Büroteils belief sich zu Mietbeginn auf 2,32 % und ist damit nur unmerklich höher als die Rentabilität des Wohnbereichs. Abschließend halten wir fest, dass bei keiner der hier angestellten Betrachtungen eine Bereinigung aufgrund überdurchschnittlicher Grundstücksgröße vorgenommen wird. Das vermietete Objekt befindet sich allerdings auf einem ca. 2.400 m2 großen Grundstück und wie aus der Rechtsprechung zur Hauptwohnsitzbefreiung hervorgeht, wird im Allgemeinen eine Grundfläche von rund 1.000 m2 als üblich/angemessen angesehen. Dieser Richtwert wird beim Grundstück der Beschwerdeführerin um mehr als das Zweifache überschritten. Aus diesem Grund hat eine Bereinigung dergestalt zu erfolgen, dass im Bereich der Investitionskosten die Kosten für Grund und Boden nur partiell einzubeziehen sind. Eine solche Vorgehensweise lässt sich auch damit sachlich begründen, dass der auszuscheidende Teil der Anschaffungskosten für Grund und Boden von der Beschwerdeführerin nicht für Zwecke der Nutzenziehung in Form von Mieten angeschafft wurde, sondern insoweit Vermögensveranlagungs- bzw Wertsteigerungsmotive ausschlaggebend sind. Egal in welchem Ausmaß die Anschaffungskosten für Grund und Boden letztlich ausgeschieden werden, ergibt sich nach jeglicher der hier angestellten Betrachtung dadurch in Relation zur Investitionssumme eine höhere und damit ,angemessenere' tatsächlich vereinbarte und bezahlte Miete der Mieterin der Beschwerdeführerin. Erfolgt die Bereinigung beispielsweise indem die in der Gesamtinvestitionssumme für den Wohnbereich enthaltenen Kosten für Grund und Boden nur zu 50 % angesetzt werden, ergibt sich folgendes Bild: [Seite 19 des Schreibens des steuerlichen Vertreters vom 05.11.2019] [Tabelle] Infolge der Anpassung erreicht die tatsächliche Miete rund 82 % der ,Renditemiete'. Der Liegenschaftszins beläuft sich auf rund 2,46 % (EUR 36.000,00 / EUR 1.461.789,00). 2. Verstoß gegen das Recht auf ein faires Verfahren Die belangte Behörde hat im Übrigen gegen das im unionsrechtlich harmonisierten Umsatzsteuer- recht geltende Grundrecht auf gute Verwaltung (Art 41 EuGrC) verstoßen, dessen Beachtung ein materiell-rechtlich anderes Ergebnis nach sich ziehen hätte können. Der angefochtene Bescheid ist da- her auch deshalb mit Rechtswidrigkeit belastet. Der Verstoß gründet sich darauf, dass sie - wie unter 1.3.c) dargelegt -- Beweismittel verlangt hat, deren Beschaffung absolut unmöglich ist." Die Beschwerdeführerin hat die mündliche Verhandlung beantragt. Den Antrag auf Entscheidung durch den Senat hat die Beschwerdeführerin zurückgenommen.   Das Bundesfinanzgericht hat im fortgesetzten Verfahren über die Bescheidbeschwerden erwogen: Im (die Berufungsentscheidung des unabhängigen Finanzsenates vom 12.09.2013, RV/0211-G/10, aufhebenden) Erkenntnis vom 10.02.2016, 2013/15/0284, hat der Verwaltungsgerichtshof mit Bindungswirkung für den hier entscheidungsgegenständlichen Beschwerdefall ausgeführt: "§ 2 Abs. 1 UStG 1994 lautet: 'Unternehmer ist, wer eine gewerbliche oder berufliche Tätigkeit selbständig ausübt. Das Unternehmen umfasst die gesamte gewerbliche oder berufliche Tätigkeit des Unternehmers. Gewerblich oder beruflich ist jede nachhaltige Tätigkeit zur Erzielung von Einnahmen, auch wenn die Absicht, Gewinn zu erzielen, fehlt oder eine Personenvereinigung nur gegenüber ihren Mitgliedern tätig wird.' Nach Art. 9 Abs. 1 Unterabsätze 1 und 2 der im Beschwerdefall anzuwendenden Richtlinie 2006/112/EG gilt als Steuerpflichtiger, wer die wirtschaftliche Tätigkeit eines Erzeugers, Händlers oder Dienstleistenden selbständig und unabhängig von ihrem Ort ausübt, gleichgültig zu welchem Zweck und mit welchem Ergebnis. Durch die Bezugnahme auf wirtschaftliche Tätigkeiten wird im Resultat auf nachhaltige, einnahmenorientierte Aktivitäten abgestellt (vgl. Ruppe/Achatz, UStG4, § 2 Tz 8). Der Verwaltungsgerichtshof hat im Erkenntnis vom 7. Juli 2011, 2007/15/0255, VwSlg 8654/F, ausgeführt, dass die Vermietung einer Immobilie zu Wohnzwecken als fortlaufende Duldungsleistung auch bei einer Privatstiftung als unternehmerische Tätigkeit im Sinne des § 2 Abs. 1 UStG 1994 bzw. als wirtschaftliche Tätigkeit im Sinne des Art. 4 Abs. 1 und 2 der Richtlinie 77/388/EWG (nunmehr: Art. 9 Abs. 1 Unterabsätze 1 und 2 der Richtlinie 2006/112/EG) in Betracht kommt. Es fehle allerdings an einer wirtschaftlichen Tätigkeit, wenn die Überlassung der Nutzung eines Wohnhauses an den Stifter/Begünstigten nicht deshalb erfolge, um Einnahmen zu erzielen, sondern um ihm einen Vorteil zuzuwenden (Zuwendung aus der Stiftung). Die Beurteilung sei dabei an Hand eines Vergleiches zwischen den Umständen vorzunehmen, unter denen das Wohngebäude dem Stifter überlassen werde, und den Umständen, unter denen die entsprechende wirtschaftliche Tätigkeit gewöhnlich ausgeübt werde. Anhaltspunkte für die erforderliche Abgrenzung zwischen Tätigkeiten, die letztlich nur der Erfüllung des Stiftungszweckes dienten, und solchen, die über die bloße Erfüllung des Stiftungszweckes hinaus als wirtschaftliche Tätigkeiten einzustufen seien, finden sich im Urteil des EuGH vom 26. September 1996, C-230/94, Enkler, in den Rn 24 ff: '24 Wer einen Vorsteuerabzug vornehmen möchte, muss nachweisen, dass er die Voraussetzungen hierfür und insbesondere die Kriterien für die Einstufung als Steuerpflichtiger erfüllt. Artikel 4 der Sechsten Richtlinie hindert die Finanzverwaltung daher nicht daran, objektive Belege für die geäußerte Absicht zu verlangen (vgl. Urteil Rompelman, a. a. O., Randnr. 24). Ein behördliches oder gerichtliches Organ, das zu diesem Problem Stellung zu nehmen hat, muss folglich unter Berücksichtigung aller Gegebenheiten, die für einen Einzelfall charakteristisch sind, ermitteln, ob die fragliche Tätigkeit - hier die Nutzung eines Gegenstands in Form der Vermietung - zur nachhaltigen Erzielung von Einnahmen dient. (...) 26 Im Urteil vom 11. Juli 1991 in der Rechtssache C-97/90 (Lennartz, Slg. 1991, I-3795) hat der Gerichtshof entschieden, dass zu den Gegebenheiten, auf deren Grundlage die Finanzbehörden zu prüfen haben, ob ein Steuerpflichtiger Gegenstände für Zwecke seiner wirtschaftlichen Tätigkeiten erwirbt, die Art des betreffenden Gegenstands gehört. 27 Dieses Kriterium ermöglicht auch die Feststellung, ob ein einzelner einen Gegenstand so verwendet hat, dass seine Tätigkeit als wirtschaftliche Tätigkeit im Sinne der Sechsten Richtlinie anzusehen ist. Wird ein Gegenstand üblicherweise ausschließlich wirtschaftlich genutzt, so ist dies im Allgemeinen ein ausreichendes Indiz dafür, dass sein Eigentümer ihn für Zwecke wirtschaftlicher Tätigkeiten und folglich zur nachhaltigen Erzielung von Einnahmen nutzt. Kann ein Gegenstand dagegen seiner Art nach sowohl zu wirtschaftlichen als auch zu privaten Zwecken verwendet werden, so sind alle Umstände seiner Nutzung zu prüfen, um festzustellen, ob er tatsächlich zur nachhaltigen Erzielung von Einnahmen verwendet wird. 28 Im letztgenannten Fall kann der Vergleich zwischen den Umständen, unter denen der Betreffende den Gegenstand tatsächlich nutzt, und den Umständen, unter denen die entsprechende wirtschaftliche Tätigkeit gewöhnlich ausgeübt wird, eine der Methoden darstellen, mit denen geprüft werden kann, ob die betreffende Tätigkeit zur nachhaltigen Erzielung von Einnahmen ausgeübt wird. 29 Auch wenn allein anhand von Kriterien, die sich auf das Ergebnis der betreffenden Tätigkeit beziehen, nicht ermittelt werden kann, ob die Tätigkeit zur nachhaltigen Erzielung von Einnahmen ausgeübt wird, sind ferner die tatsächliche Dauer der Vermietung des Gegenstands, die Zahl der Kunden und die Höhe der Einnahmen Gesichtspunkte, die zur Gesamtheit der Gegebenheiten des Einzelfalls gehören und daher neben anderen Gesichtspunkten bei dieser Prüfung berücksichtigt werden können.' Wie der Rn 29 des EuGH Urteils vom 26. September 1996, C 230/94, Enkler, auf welches der Verwaltungsgerichtshof im Erkenntnis vom 7. Juli 2011, 2007/15/0255, VwSlg 8654/F, Bezug genommen hat, zu entnehmen ist, kann allein anhand von Kriterien, die sich auf das Ergebnis der betreffenden Tätigkeit beziehen, nicht ermittelt werden, ob die Tätigkeit zur nachhaltigen Erzielung von Einnahmen ausgeübt wird. Die Beurteilung hat vielmehr unter Berücksichtigung aller Gegebenheiten zu erfolgen, die für einen Einzelfall charakteristisch sind. Anderes geht auch aus den Erkenntnissen des Verwaltungsgerichtshofes, die von der belangten Behörde für den von ihr vertretenen (gegenteiligen) Standpunkt ins Treffen geführt werden, nicht hervor. Im Erkenntnis vom 7. Juli 2011, 2007/15/0255, VwSlg 8654/F, war etwa strittig, ob die von der dortigen Beschwerdeführerin tatsächlich gewählte Form der Errichtung und Überlassung einer Wohnimmobilie an den Stifter auf eine Art und Weise erfolgte, die die dortige Beschwerdeführerin als Steuerpflichtige (Unternehmerin) auswies. Die dort belangte Behörde hat das Vorliegen einer unternehmerischen Tätigkeit mit der Begründung verneint, dass der Stifter bereits vor Abschluss des Mietvertrages seinen Wohnsitz im neuerrichteten Gebäude begründet habe, die im Nachhinein getroffene (mündliche) Mietvereinbarung in verschiedenen Punkten gegen das Vorliegen einer wirtschaftlichen Betätigung gesprochen habe, entgegen der behaupteten mündlichen Vereinbarung auch noch nach Abschluss der Mietvereinbarung Investitionen in das Objekt getätigt worden seien und der vereinbarte Mietzins nicht fremdüblich gewesen sei. Diese Beurteilung stieß nach dem Gesamtbild der Verhältnisse (und nicht nur aufgrund einer allenfalls zu niedrigen Miete und damit einhergehend zu geringen Rendite aus der Vermietung) auf keine vom Verwaltungsgerichtshof aufzugreifenden Bedenken. Im Bereich der Überlassung von Wohngebäuden durch eine Körperschaft an ihre Gesellschafter bzw. an Personen, die den Gesellschaftern nahestehen, sind in rechtlicher Hinsicht mehrere dem Vorsteuerabzug allenfalls entgegenstehende Konstellationen zu unterscheiden. Der Vorgang kann einerseits eine verdeckte Ausschüttung darstellen und gegebenenfalls zum Ausschluss des Vorsteuerabzuges nach § 12 Abs. 2 Z 2 lit. a UStG 1994 führen (vgl. dazu etwa das Erkenntnis vom 23. Februar 2010, 2007/15/0003, VwSlg. 8515/F). In diesem Fall kommt besondere Bedeutung der Angemessenheit der Miete zu. Der Vorgang kann sich aber andererseits auch als bloße Gebrauchsüberlassung darstellen, die nicht als wirtschaftliche (unternehmerische) Tätigkeit einzustufen ist. Um bei der Überlassung des Gebrauches das Vorliegen einer unternehmerischen Tätigkeit ausschließen zu können, kommt entscheidendes Gewicht dem Gesamtbild der Verhältnisse zu. Ein (moderates) Abweichen des tatsächlich vereinbarten vom fremdüblichen Mietentgelt kann daher für sich allein nicht dazu führen, eine Tätigkeit als nichtunternehmerisch einzustufen. Die belangte Behörde hat die Frage, ob die streitgegenständliche Vermietung zur nachhaltigen Erzielung von Einnahmen ausgeübt wird und damit überhaupt eine unternehmerische Tätigkeit darstellt, lediglich anhand der Angemessenheit der Miete und nicht anhand des Gesamtbilds der Verhältnisse beurteilt und schon damit die Rechtslage verkannt. Abgesehen davon wäre eine abstrakte Renditeberechnung dann gerechtfertigt, wenn es für das von der Beschwerdeführerin errichtete Mietobjekt keinen funktionierenden Mietenmarkt gäbe, was von der Beschwerdeführerin im Verwaltungsverfahren dezidiert bestritten worden ist. Wenn der Verwaltungsgerichtshof im Erkenntnis vom 23. Februar 2010, 2007/15/0003, VwSlg. 8515/F, auf die Renditeerwartung eines 'marktüblich agierenden Immobilieninvestors' als Vergleichsmaßstab abgestellt hat, dann war damit jene Rendite gemeint, die üblicherweise aus dem eingesetzten Kapital durch Vermietung erzielt wird." Mit Erkenntnis vom 15.09.2016, 2013/15/0256, hat der Verwaltungsgerichtshof in einem anderen Beschwerdefall folgende Klarstellung mit Bedeutung auch für den hier entscheidungsgegenständlichen Beschwerdefall getroffen (vgl. auch VwGH 18.10.2017, Ra 2016/13/0050): "Maßgeblich ist demnach jener Renditesatz der sich bei optimaler Veranlagung des Gesamtbetrages der Anschaffungs- und Herstellungskosten (gegebenenfalls des höheren Verkehrswerts des Objekts) in Immobilien ergibt, wobei nach Auffassung des Verwaltungsgerichtshofes im Allgemeinen ein Renditezinssatz in der Bandbreite von 3 bis 5 % (idR in Abhängigkeit von den Marktverhältnissen beim Beginn der Vermietung) zu erzielen sein müsste. Die Anschaffungs- und Herstellungskosten der Körperschaft mindern sich nicht um vom Stifter gewährte Darlehen (siehe etwa zu Herstellungskosten im Falle von Investitionszuschüssen aus privaten Mitteln VwGH vom 18. Jänner 1994, 90/14/0124, VwSlg 6855/F). Eine solche abstrakte Renditeberechnung wäre allerdings dann nicht geboten, wenn es für das von der Körperschaft errichtete Mietobjekt in der gegebenen Bauart und Ausstattung einen funktionierenden Mietenmarkt gäbe, sodass ein wirtschaftlich agierender, (nur) am Mietertrag interessierter Investor Objekte vergleichbarerer Gediegenheit und Exklusivität (mit vergleichbaren Kosten) errichten und am Markt gewinnbringend vermieten würde, was vom Steuerpflichtigen nachzuweisen ist. Bezogen auf den Beschwerdefall war die Miete bei abstrakter Berechnung anhand eines Renditesatzes auf die Anschaffungs-/Herstellungskosten (für Grundstück und Baulichkeiten) von insgesamt (…) EUR (…) zu ermitteln." Mit Erkenntnis vom 22.03.2018, Ra 2017/15/0047, hat der Verwaltungsgerichtshof diese Rechtsprechung wie folgt bestätigt: "14 Der Verwaltungsgerichtshof hat im Vorerkenntnis zu Recht erkannt, dass eine abstrakte Renditeermittlung (mit idR 3% bis 5% des maßgeblichen Wertes) dann nicht geboten ist, wenn es für das von der Körperschaft errichtete Mietobjekt in der gegebenen Bauart und Ausstattung einen funktionierenden Mietenmarkt gäbe, sodass ein wirtschaftlich agierender, (nur) am Mietertrag interessierter Investor Objekte vergleichbarerer Gediegenheit und Exklusivität (mit vergleichbaren Kosten) errichten und am Markt gewinnbringend vermieten würde, was vom Steuerpflichtigen nachzuweisen ist. 15 Das Bundesfinanzgericht stellte im nunmehr angefochtenen Erkenntnis fest, die Revisionswerberin habe den Nachweis eines funktionierenden Mietenmarktes für das von ihr errichtete Objekt nicht erbracht, weil die Unterlagen, die sie im Rahmen eines diesbezüglichen Vorhaltverfahrens vorgelegt habe, nur eine allgemeine Beschreibung der angebotenen Vergleichsobjekte enthielten. Angaben zu Bauart und Ausstattung sowie Gediegenheit und Exklusivität dieser Objekte seien den vorgelegten Unterlagen nur bedingt zu entnehmen und Angaben zu den Anschaffungs- und Herstellungskosten bzw. Verkehrswerten der Objekte fehlten gänzlich. Durch die vorgelegten Unterlagen werde auch nicht belegt, dass diese Objekte tatsächlich nachgefragt und in weiterer Folge (gewinnbringend) vermietet worden seien.