BFG RV/7102860/2011

Nach dem Erkenntnis des Verwaltungsgerichtshofes vom 28.6.2012, 2010/15/0016, gelten die Voraussetzungen einer Berücksichtigung von Werbungskosten vor der Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung auch für die steuerliche Abzugsfähigkeit der Vorsteuern, bevor noch Entgelte im umsatzsteuerlichen Sinn aus Vermietung erzielt werden (Hinweis VwGH 20.9.2001, 96/15/0231). Nach Jakom/Laudacher, EStG, 11.Aufl. 2018, § 28, Rz 59 und der dort zitierten Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofs und des deutschen Bundesfinanzhofs muss der endgültige Entschluss, Einkünfte erzielen zu wollen, sich stets durch objektive Umstände belegen lassen, insbesonders durch ernsthafte und nachhaltige Vermietungsbemühungen, deren Feststellung und Würdigung dem Gericht als Tatsacheninstanz obliegt (BFH 28.10.08, IX R/1/07; ebenso BFH 11.8.10, IX R 3/10 zum zeitlichen Zusammenhang zwischen Aufwendung und späterer Vermietung, Dauer der Renovierung und Absehbarkeit der künftigen Vermietung und Verpachtung; BFH 11.12.12, IX R 14/12). Besteht für eine Immobilie jahrelang kein Markt, reicht ein Maklerauftrag zur gewerblichen Vermietung nicht aus, vielmehr müsste der Kreis der Interessenten auf Privatpersonen ausgedehnt und eine bauliche Umgestaltung vorgenommen werden (s Renner SWK 09, S 985 zu BFH 25.6.09, IX R 54/08, BStBl II 10, 124). Als Vorbereitung für das Erzielen von Einnahmen und Bewirken von Umsätzen durch Vermietung und Verpachtung des Objektes angesehene Handlungen können gemäß dem Erkenntnis des Verwaltungsgerichtshofs vom 4.3.2009, 2006/15/0175, nur solche nach außen gerichtete Handlungen, die jeder unbefangene Dritte als Vorbereitungshandlungen für die Erzielung von Einnahmen bzw. einer unternehmerischen Tätigkeit (iSd UStG) ansieht, angesehen werden. Dass das Vorgehen der Abgabepflichtigen allenfalls "unwirtschaftlich" oder unzweckmäßig war, ist für die Frage, ob Vermietungsabsicht bestand, nicht entscheidend. Es ist zwar zu fordern, dass der Steuerpflichtige zielstrebig auf das Erzielen von Einnahmen und Entgelten hinarbeitet. Es geht dabei aber nicht darum, dem Abgabepflichtigen eine bestimmte, von der Abgabenbehörde als wirtschaftlich zweckmäßig erachtete Gestaltung der Vorbereitungsphase vorzugeben, sondern darum, die nach außen in Erscheinung getretene Vorgangsweise des Abgabepflichtigen daraufhin zu untersuchen, ob sie auf die Erzielung von Einnahmen und Entgelten gerichtet ist (vgl. VwGH 19.3.2008, 2007/15/0134). Bereits mit dem Erkenntnis vom 23.6.1992, 92/14/0037, hat der Verwaltungsgerichtshof ausgesprochen, dass auch Aufwendungen, die vor der Erzielung steuerpflichtiger Einnahmen geleistet werden, grundsätzlich Werbungskosten darstellen können, soferne Umstände vorliegen, die über die bloße Absichtserklärung zur künftigen Einnahmenerzielung hinausgehen und klar und deutlich nach außen in Erscheinung treten. Das heißt, dass z.B. Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten, um ein Gebäude in vermietungsbereiten Zustand zu versetzen, oder etwa die Absetzung für Abnutzung (AfA) von der Bereitstellung zur Vermietung bis zur effektiven Vermietung, Absetzung für Abnutzung von der Bereitstellung zur Vermietung bis zur effektiven Vermietung als vorweggenommene Werbungskosten in Betracht kommen können, wenn ein ausreichend klarer Zusammenhang mit den künftigen Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung nachweisbar ist. Bundesabgabenordnung Abgaben können gemäß § 200 Abs. 1 BAO vorläufig festgesetzt werden, wenn nach den Ergebnissen des Ermittlungs­verfahrens die Abgabe­pflicht zwar noch ungewiss, aber wahrscheinlich oder wenn der Umfang der Abgabe­pflicht noch ungewiss ist. Nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofs dürfen Abgabenbescheide nur vorläufig erlassen werden, wenn eine „zeitlich bedingte“ Ungewissheit (VwGH 29.7.1997, 95/14/0117; 16.11.1998, 94/17/0197; 30.8.1999, 99/17/0239; „vorübergehende Hindernisse“ nach VwGH 15.3.2001, 2000/16/0082) über das Bestehen bzw den Umfang der Abgabe­pflicht besteht. Es muss sich um Ungewissheiten im Tatsachenbereich handeln (VwGH 10.6.2002, 2002/17/0039; 17.4.2008, 2007/15/0054; 29.3.2012, 2009/15/0178; 24.10.2013, 2012/15/0018; 27.2.2014, 2010/15/0073)). Nach Ritz BAO6, § 200 Rz 3, muss eine Ungewissheit im Tatsachenbereich vorliegen, die derzeit im Ermittlungsverfahren nicht beseitigbar ist (z.B. VwGH 24.10.2013, 2012/15/0018; 27.2.2014, 2010/15/0073; Argument: nach den Ergebnissen des Ermittlungs­verfahrens). Nach Ritz BAO6, § 200 Rz 5, dürfen vorläufige Bescheide vor allem dann erlassen werden, wenn in der Zukunft liegende Sachverhalte entscheidungsrelevant sind. Solche Sachverhalte sind rückwirkende Ereignisse iSd § 295a, somit Ereignisse, die abgabenrechtliche Wirkung für die Vergangenheit auf den Bestand oder Umfang eines Abgaben­anspruches haben (Tanzer in Althuber/Tanzer/Unger, BAO-HB, § 200, 537). Kommt einem Ereignis eine solche Rückwirkung zu, so rechtfertigt der Umstand, dass ungewiss ist, ob es in Zukunft eintreten wird, eine Vorläufigkeit von Bescheiden. Aus folgenden Gründen war die Beschwerde gegen die gemäß § 200 Abs. 1 BAO vorläufigen Umsatzsteuer- und Einkommensteuerbescheide für die Jahre 2006 bis 2010 abzuweisen: Für die Vermietungsabsicht ist charakteristisch, dass das Willenselement im Vordergrund steht. Ist der Wille ein zielgerichteter Erfolgswille, so kommt es einer Person mit Absicht, ein Objekt in Bestand zu geben, gerade darauf an, die Inbestandgabe des Objekts herbeizuführen. Wird eine selbständige Tätigkeit aufgenommen, die nachhaltig der Erzielung von Einnahmen dienen soll, so ist erforderlich, dass die aufgenommene Tätigkeit ernsthaft auf die Erbringung von entgeltlichen Leistungen angelegt ist und dies nach außen in Erscheinung tritt.Ist ein ausreichend klarer Zusammenhang mit den künftigen Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung nachweisbar, so stellen die Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten, um ein Haus wie z.B. das A-Haus in vermietungsbereiten Zustand zu versetzen, vorweggenommene Werbungskosten dar und ist dem Bestandgeber dieses Objekts die Unternehmereigenschaft iSd § 2 UStG 1994 zuzusprechen, wenn nicht wahrscheinlich ist, dass Liebhaberei vorliegt. Zu den angefochtenen Umsatzsteuerbescheiden für die Jahre 2006 bis 2010 ist festzustellen, dass Vorsteuern der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofs (z.B. VwGH 4.3.2009, 2006/15/0175) zufolge zwar steuerlich berücksichtigt werden können, noch bevor aus der Vermietung eines Gebäudes Entgelte in umsatzsteuerlicher Hinsicht erzielt werden, dennoch ist für diese Berücksichtigung die bloße Erklärung, ein Haus oder eine Wohnung künftig vermieten zu wollen, nicht ausreichend. Vielmehr muss die Absicht der Vermietung eines Gebäudes in bindenden Vereinbarungen ihren Niederschlag finden oder aus sonstigen, über die Erklärung hinausgehenden Umständen mit ziemlicher Sicherheit feststehen. Da der in 2XXX A-Stadt wohnhafte Bf. dem Finanzamt an Einkünften aus Vermietung und Verpachtung solche in Zusammenhang mit dem a) Objekt in 1XXX Wien, C-Straße 1, für die Jahre 2006 und 2007, b) A-Objekt (Wien) für die Jahre 2006 bis 2010 angezeigt hatte, ließen diese Angaben den Rückschluss auf eine ab dem Jahr 2006 bestehende Wiederholungsabsicht, also die Absicht, (auch) das A-Haus im sanierten Zustand zu vermieten, zu. Auch das Vergleichsergebnis bezüglich der Dauer der Arbeiten beim A-Haus (NÖ) und dem A-Objekt (Wien) spricht für die Vermietungsabsicht des Bf. bezüglich des A-Hauses in den Streitjahren, zumal dieses zeigt, dass es bei beiden Objekten erst langjähriger Arbeiten bedurft hat, um jedes einzelne der Objekte als geeignetes Bestandobjekt einstufen zu können. Während die Umbau- und Sanierungsarbeiten beim A-Objekt von 1996 bis 2002 mit Einsatz von Fremdkapital erfolgt und die ersten Einnahmen im Jahr 2004 zu verzeichnen waren, wurden die Sanierungsarbeiten im A-Haus während der Jahre 2006 bis 2011 durchgeführt und war die erste Einnahme aus dem A-Haus im Jahr 2013 festzustellen. Die Dauer der Umbau- und Sanierungsarbeiten beim A-Objekt wurde durch den Text "Die Vorsteuerbeträge sind in den Jahren 1996-2002 angefallen." in der "Tz. 2 Vorsteuer Investionen Liegenschaft 1XXX Wien, A Objekt" der mit 8.3.2007 datierten Niederschrift über die Schlussbesprechung gemäß § 149 Abs. 1 BAO anlässlich der Außenprüfung beim Bf., deren Gegenstand die Umsatzsteuer und die Einkommensteuer jeweils für das Jahr 2004 samt Nachschau für den Zeitraum 1/2005 bis 12/2006 gewesen war, bestätigt. Tatsache ist aber auch, dass einem Sanierungsverfahren wie jenem beim A-Haus in der Regel ein Planungsverfahren vorausgeht, das einen Rückschluss auf die zu erwartende Dauer des Sanierungsverfahrens zulässt. Der Begriff "Planung" umschreibt nämlich eine menschliche Tätigkeit zur gedanklichen Vorwegnahme von Handlungsschritten, die zur Erreichung eines Zieles notwendig scheinen. Bei dieser Tätigkeit entsteht ein Plan mit einer zeitlich geordneten Menge von Daten. Die Planung, ein Objekt nach dessen Sanierung für Bestandzwecke zu nutzen, dient der Vorbereitung der Tätigkeit, Umsätze / Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung zu erzielen, und ist zudem Grundlage für Risikoanalyse und die Zusammenfassung aller Risiken, die Abweichungen von einem Planwert ermöglichen. Ohne Planung ist eine mögliche Gefährdung des Ziels, ein Objekt in Bestand zu geben, nicht erkennbar. Der Planungshorizont bestimmt die zeitliche Reichweite der Planung und ist ein wesentliches Gestaltungsmerkmal jeder Planung. Je weiter die zu planenden Handlungen und Handlungsfolgen in der Zukunft liegen, desto unbestimmter ist das Eintreten zukünftiger Ereignisse und desto größer ist die Wahrscheinlichkeit einer Abweichung der Planung von der späteren Realisierung (vgl. Guido Pieroth: Systematische Prognosefehler in der Unternehmensplanung, 2013, S. 14, erschienen im Springer-Gabler Verlag). Für eine beabsichtigte planmäßige Vorgehensweise zumindest zu Beginn der Arbeiten beim A-Haus sprachen die im Zuge der Verhandlung vor dem BFG protokollierten Angaben des Bf. zu den Arbeiten für die Jahre 2006 bis 2008: "Wie ich das Objekt übernommen habe, haben sich die Gespräche hingezogen, weil ich hauptberuflich Geschäftsführer einer Kapitalgesellschaft gewesen bin und ... sehr oft im Ausland aufhältig gewesen bin. Die Kosten verursachenden Arbeiten in den Jahren 2006 bis 2008 sind Instandsetzungsarbeiten betreffend die Heizung gewesen. In Eigenregie sind Teile der Elektrik und der Innenwandverputz, soweit in zeitlicher / finanzieller Hinsicht möglich, saniert worden." Zur Finanzierung der Sanierungskosten ist auf die vom Bf. in den Streitjahren bezogenen Einkünfte aus nichtselbständiger Arbeit zu verweisen. Zu den bezugsauszahlenden Stellen in den Streitjahren gehörten die Firmen A-GmbH [1.01.2006 bis 30.06.2008] und B-GmbH [1.08.2008-31.08.2010, 1.12.2010-31.12.2010], das BMXY (12.07.2006-20.07.2006, 1.02.2007-31.12.2008, 1.1.2010-31.12.2010) und AMS (07.09.2010 bis 31.12.2010). Mit den (den angefochtenen Einkommensteuerbescheiden für die Streitjahre ersichtlichen) lohnsteuerpflichtigen Bezügen abzgl. Werbungskosten iHv 113.660,94 € (2006),106.387,31 € (2007), 105.820,04 € (2008), 151.506,07 € (2009) und 137.099,86 € (2010) hatte der Bf. neben der in Rede stehenden Betätigung als Vemieter eine Einkunftsquelle, die es ihm erlaubt hatte,daraus seinen Lebensunterhalt in den Jahren 2006 bis 2010 zu bestreiten. Da der Bf. jene Sanierungsarbeiten des A-Hauses für die Streitjahre, die sich bei einer Fremdvergabe nicht gerechnet hätten, insoweit, als es ihm in zeitlicher Hinsicht möglich gewesen war, verrichtet hatte, waren die Sanierungsarbeiten in zeitlicher Hinsicht von einem in erster Linie die hauptberufliche Sphäre des Bf. betreffenden Faktor überlagert. Aufgrund der Aktenlage ist die Unternehmereigenschaft des Bf. iSd § 2 UStG 1994 als Bestandgeber des A-Hauses bzw. die Einkunftsquelleneigenschaft des A-Hauses zumindest für die Streitjahre ungewiss,dennoch ist wahrscheinlich, dass Liebhaberei bei der Betätigung des Bf. beim A-Haus vorliegt. Für diese Sachverhaltsvariante sprachen die Angaben des Bf., wonach sich während der Sanierungsarbeiten ein noch höherer Sanierungsbedarf als ursprünglich angenommen herausgestellt hätte. Da der Bf. ursprünglich von Sanierungskosten in einer Bandbreite zwischen 80.000 € und 120.000€ ausgegangen war und mit zusätzlichen Kosten von ca.5.000 € bis 10.000€ ab dem Jahr 2008 zu rechnen gehabt hatte, wobei sich die Investitionskosten bei einer Fremdvergabe nicht gerechnet hätten,verschafften die Angaben des Bf. bezüglich der Kostenüberschreitung Gewissheit über die Außerachtlassung der gebotenen Sorgfalt bei der Analyse der Gebäudemängel vor Beginn der Sanierungsarbeiten und legten damit die Mehrkosten als Folge von Fehlern in der Planungsphase des Gebäudeerneuerungsverfahrens offen. Trotz des höheren Sanierungsbedarfs beim A-Haus hat der Bf. sich auf die Fortführung der Instandsetzungsarbeiten in Eigenregie ohne Zeitplan eingelassen. Dem Bf. ist zwar zuzustimmen, dass eine Sanierung, welche aus Kostengründen in Eigenregie durchgeführt wird, naturgemäß länger dauert, als wenn alle Arbeiten an Professionisten vergeben werden, dennoch ist bei Annahme einer Vermietungabsicht die Erzielung eines Gesamtüberschusses der Einnahmen über die Ausgaben innerhalb eines absehbaren Zeitraums erforderlich, soll die Betätigung des Bf. als Vermieter des A-Hauses nicht als Liebhaberei gemäß § 1 Abs. 2 Z. 3 LVO 1993 idF des BGBl. II Nr. 358/1997 gewertet werden. Je länger ein Sanierungsverfahren dauert, desto kürzer ist der verbleibende Zeitraum, innerhalb dessen Einnahmenüberschüsse über die Ausgaben in einer Höhe zu erzielen sind, die einen vom Bf. prognostizierten Gesamteinnahmenüberschuss innerhalb eines Beobachtungszeitraums vom Jahr 2006 bis zum Jahr 2025 ermöglichen. Wenn der Beobachtungszeitraum für die Tätigkeit des Bf. beim A-Haus ab dem Jahr 2006 beginnt, keine Einnahmen aus dem A-Haus innerhalb der Jahre 2006 bis 2012 sowie im Jahr 2014 erzielt worden sind, die erste Einnahme aus dem A-Haus im Jahr 2013 zu verzeichnen gewesen ist, die Einnahmen ab dem Jahr 2015 bis 2018 Folge von befristeten Bestandverträgen gewesen sind und die Prognoserechnung [mit einem Gesamtüberschuss der Einnahmen über die Werbungskosten iHv lediglich +7.082,41 € für den Zeitraum 2006 bis 2025] nicht alle Möglichkeiten einer mit einer Vermietung verbundenen Ertragsminderung für den Beobachtungszeitraum beachtet, ist die Erwartung hinsichtlich der Erzielung des vom Bf. prognostizierten Totaleinnahmenüberschusses über die Ausgaben innerhalb des vom Bf. angenommenen Beobachtungszeitraums gering. Die Angaben des Bf., wonach sich ein höherer als der ursprünglich angenommene Sanierungsbedarf erst im Rahmen der Instandsetzungsarbeiten herausgestellt und der Bf. die Arbeiten in den Jahren 2009 und 2010 in Eigenregie fortgeführt hat, iVm der Tatsache, dass a) der Bf., abgesehen von der ersten Einnahme iHv 1.090,91 € (netto) im Jahr 2013, weitere Einnahmen erst im Jahr 2015 erzielt hat, b) der im April 2015 eingezogene und im Dezember 2015 ausgezogene Mieter nur drei Monatsmieten iHv insgesamt 790,91 € (netto) bezahlt hat, c) der monatliche Mietzins jenes Mieters, der sich für das A-Haus ab Juli 2016 gefunden hatte und im August 2018 ausgezogen war, 500 € (netto) betragen hat, sind der Beweis dafür, dass starre Einnahmen-Ausgaben-Relationen, wie sie für eine Vermögensverwaltung bei Vermietung und Verpachtung typisch sind, im Beschwerdeverfahren nicht feststellbar waren. Tatsache ist, dass bei einer Vermögensverwaltung in der Regel eher starre Einnahmen- und Ausgabenrelationen bestehen, sodass es innerhalb eines Zeitraums von 2013 bis 2025 möglich sein müsste, die wirtschaftlichen Möglichkeiten der Tätigkeit einzuschätzen. Von starren Einnahmen kann aber beim A-Haus im Jahr 2013 und den darauffolgenden Jahren keine Rede sein, weil von den Mietern des A-Hauses der erste Mieter das unbefristete Mietverhältnis nie eingegangen ist und nur einen Vorschuss geleistet hat. Die erste Einnahme aus dem A-Haus ist ein Betrag von 1.090,91 € (netto) im Jahr 2013 gewesen. Im Gegensatz zu dem vorangegangenen unbefristeten Bestandvertragsverhältnis ist der im Jahr 2015 abgeschlossene Vertrag ein dreijähriger Mietvertrag gewesen. Der Mieter, welcher im April 2015 eingezogen und im Dezember 2015 ausgezogen ist, hat nur drei Monatsmieten iHv insgesamt 790,91 € (netto) bezahlt. Der Mietvertrag aus dem Jahr 2016 ist ein fünfjähriger Vertrag gewesen. Der monatliche Mietzins hat 500 € (netto) betragen. Der Mieter, der sich für das A-Haus ab Juli 2016 gefunden hat, ist im August 2018 ausgezogen. Mangels Feststellbarkeit einer für den Bereich der Vermietung und Verpachtung typischen und daher eher starren Einnahmen-Ausgaben-Relation ist wahrscheinlich, dass Liebhaberei bei der Vermietung des A-Hauses vorliegt. Die aktualisierte Prognoserechnung vom 30.9.2016 lässt zwar einen Totalüberschuss der Einnahmen über die Werbungskosten iHv 7.082,41 € für den Zeitraum von 2006 bis 2025 erwarten, was für die Eínnahmenerzielungsabsicht sprechen könnte, dennoch ist aufgrund der Aktenlage die Wahrscheinlichkeit,dass für die Streitjahre Liebhaberei bei der Betätigung des Bf. als Bestandgeber des A-Hauses besteht, größer. Bei näherer Betrachtung der Ausgabenseite ist auf die protokollierte Angabe des Bf. zum Bauvorhaben ab dem Jahr 2009 zu verweisen, dieser nach die Investitionskosten sich bei einer Fremdvergabe nicht gerechnet hätten, sodass der Bf. die Arbeiten in Eigenregie ausgeführt hatte. Da das Arbeitslosengeld die Existenz einer Person in der Zeit der Arbeitslosigkeit und der Arbeitssuche sichert, sprechen die AMS-Bezüge von 07.09.2010 bis 31.12.2010 für die Fortführung der Sanierungsarbeiten in Eigenregie innerhalb dieses Zeitraums und über die Streitjahre hinaus. Hat der Bf. die erste Einnahme aus dem Haus im Jahr 2013 erzielt, so ist vom Bestand des A-Hauses als ein für Bestandzwecke geeignetes Mietobjekt zumindest im Jahr 2013 auszugehen. Die Höhe der bis zum Jahr 2025 anfallenden Kosten, die für die Erhaltung des Bestands des A-Hauses als Bestandobjekt erforderlich sind, ist ungewiss. Besteht die Möglichkeit, dass der Bf. dann, wenn er die Instandsetzungsarbeiten in Eigenregie durchführt, einen geringeren als den in der Prognoserechnung ausgewiesenen Überschuss der Einnahmen über die Ausgaben iHv 7.082,41 €, aber dennoch einen Gesamteinnahmenüberschuss erzielt, so ist Liebhaberei ungewiss. Ist aufgrund der Aktenlage eher die Verrichtung der Arbeiten in Eigenregie durch den Bf, soweit in zeitlicher/finanzieller Hinsicht möglich, zu erwarten, so ist wahrscheinlich, dass Liebhaberei bei der Betätigung des Bf. als Bestandgeber des A-Hauses vorliegt. Auch aus einnahmenseitiger Sicht ist das Vorliegen von Liebhaberei noch ungewiss, aber wegen der Lage des A-Hauses, der Größe der Nutzfläche sowie der Art der Vermietung wahrscheinlich. Hinsichtlich der Lage eines Bestandobjekts ist zu beachten, dass Faktoren wie z.B. die Nahversorgung und die Anbindung eines Hauses an das Öffentliche Verkehrsnetz die Höhe des Mietzinses beeinflussen. Ist nach Angaben des Bf. der näheste Nahversorger ein ca. 2,5 bis 3 Kilometer vom A-Haus entfernter Kleinnahversorger, der von der Gemeinde zwecks Sicherung der Grundversorgung der ländlichen Bevölkerung gefördert wird, so ist die Angabe des Bf., dass ein Mieter des A-Hauses ein Auto brauche, nicht nur glaubhaft, sondern legt auch die Kfz-Abhängigkeit eines Mieters des A-Hauses offen. in diesem Zusammenhang ist auf den Wandel in der Automobilindustrie hin zur Elektromobilität zu verweisen, zumal dieser Veränderungen und neue Wertschöpfungspotenziale für Automobilhersteller und Kostenbelastungen für Konsumenten bewirkt. Die allmähliche Erschöpfung der Ölquellen hat zur Folge, dass immer wieder neue Quellen gesucht bzw. neue Förderungstechniken entwickelt werden müssen. Eine weiterhin steigende Nachfrage nach Öl ist zu erwarten, weil viele der täglich gebrauchten Produkte auf Erdöl basieren, so z.B. Kosmetik (Lippenstifte, Zahnbürsten, Hautcreme und Waschmittel), Computer (Druckerpatronen, CDs), Kugelschreiber, PET-Flaschen, Medikamente, Kleidung (z.B. Kunstfasern beim Pullover) und Automobile (Autoreifen). Die Verknappung von Öl und die zu erwartende steigende Nachfrage führen langfristig zu einem deutlichen Preisanstieg. Die steigenden Kfz-(Betriebs-)Kosten iVm der Kfz-Abhängigkeit eines Bewohners des A-Hauses lassen daher für die Zukunft einen Nachfragerückgang bezüglich des A-Hauses als Bestandobjekt und somit sinkende Einnahmen aus dem A-Haus erwarten. Darüber hinaus ist die Höhe des Mietzinses von der Größe der Nutzfläche abhängig. Je geringer die Nutzfläche, desto höher ist die Mieternachfrage. Bei einem Bestandobjekt mit einer Nutzfläche von ca. 80m2 ist daher ein Mietzins/m² in geringerer Höhe als bei einer 30m²-Mietwohnung zu erzielen. Auch die Art, in der das A-Haus bewirtschaftet wird, spricht für die Wahrscheinlichkeit, dass Liebhaberei vorliegt, weil das A-Haus im Jahr 2015 für drei Jahre bzw. im Jahr 2016 für fünf Jahre und somit befristet vermietet worden ist, womit das bestehende Wagnis einer Ertragsminderung durch Leerstehen des A-Hauses zwischen zwei Mietverträgen nicht zu bestreiten ist. Da jeder Bestandgeber mit dem Wagnis einer Ertragsminderung durch uneinbringliche Mietrückstände bei befristeten und unbefristeten Bestandverträgen belastet ist, ist die Befristung der Mietverträge der Beweis für die Ungewissheit bezüglich der Erzielung von Einnahmen in der vom Bf. prognostizierten Höhe. Die aktualisierte Prognoserechnung des Bf. beinhaltet zwar die Positionen "tatsächliche Mieteinnahmen", "Kredite", "Einnahmen" und "Werbungskosten" und die Aufgliederung der "Werbungskosten" in die Positionen "planmäßige Abschreibung", "Instandhaltung", "Fremdfinanzierungskosten" und "Sonstige Werbungskosten (Steuerberatung, BK)", weist jedoch keine Position aus, mit der die Ertragsminderung als Folge der Leerstehung des A-Hauses zwischen zwei Mietverträgen berücksichtigt wird. Auf Kranewitter, Liegenschaftsbewertung, 3.Auflage, Seite 90, "6.2.2.5 Mietausfallwagnis", wonach das Mietausfallwagnis mit einem Prozentsatz des Rohertrags berechnet wird und der Satz bei Wohnobjekten 2% beträgt, sei verwiesen. Die aktualisierte Prognoserechnung des Bf. mit dem für den Zeitraum 2006 bis 2025 ausgewiesenen Gesamteinnahmenüberschuss über die Ausgaben verschafft somit Gewissheit über die Ungewissheit, jedoch Wahrscheinlichkeit, dass Liebhaberei vorliegt. Zur Art und zum Ausmaß der Bemühungen zur Verbesserung der Ertragslage ist festzustellen, dass den Angaben des Bf. zufolge die Mietersuche auf Mundpropaganda über den Wirt im Ort sowie auf Einschaltungen von Kleinanzeigen in Ausgaben des Bezirksjournals aus den Jahren 2007 oder 2008 beschränkt war. Zur "Mundpropaganda" ist fetzustellen, dass die Word-of-Mouth-Kommunikation, Mund-zu-Mund-Kommunikation, Empfehlungsmarketing, Mund-zu-Mund-Propaganda, Mund-Propaganda gemäß https: // wirtschaftslexikon. gabler.de /definition/word-mouth-51942/version-275093 eine Form der direkten persönlichen Kommunikation (sprichwörtlich: von Mund zu Mund) zwischen Konsumenten innerhalb eines sozialen Umfeldes ist. Im Marketing wird Word-of-Mouth als eine informelle, wertende Meinungsäußerung über Marken, Produkte, Services und Unternehmen zwischen Konsumenten verstanden. Diese kann sowohl positiv als auch negativer Art sein. Der Autor der zuvor zitierten Definition für Mundpropaganda - Prof. Dr. Franz-Rudolf Esch Universität Gießen, FB Wirtschaftswissenschaften, Fak. BWL I Inhaber der Professur für Marketing, führt für die Überlegenheit persönlicher Kommunikation folgende Punkte ins Treffen: größere Glaubwürdigkeit und stärkere soziale Kontrolle; bessere selektive Informationsaufnahme; größere Flexibilität durch laufende Rückkopplungen bei den Kommunikaten; Fehlen von rechtlichen Vorschriften. Meinungsführer können als Multiplikatoren in einem Word-of-Mouth-Prozess dienen. Die Angabe des Bf. bezüglich Einschaltungen von Kleinanzeigen in Ausgaben des Bezirksjournals aus den Jahren 2007 oder 2008 spricht daher für die alleinige Verbreitung von Informationen an Wirtshausgäste und dem Wirt nahestehende Personen durch den Wirt in allen Streitjahren. Ist ein Immobilienmakler ein selbstständiger Gewerbetreibender, der eine Gelegenheit für einen Mietvertrag für Immobilien nachweist oder eine solche Gelegenheit vermittelt und somit als Makler zwischen Eigentümer und Interessenten tätig wird und bei Zustandekommen eines Vertrages durch seine Tätigkeit eine Provision erhält, deren Höhe üblicherweise nach dem Mietpreis festgelegt wird, so ist aus dem Verzicht auf die Inanspruchnahme von Leistungen eines Immobilienmaklers abzuleiten, dass der Bf. nicht ausreichend danach getrachtet hat, paktfähige Mieter zu finden und damit regelmäßige Zinseinnahmen zu erzielen. Die Tatsache, dass z.B. a) der erste Mieter des gemäß der Aktenlage sanierten A.Hauses das unbefristete Mietverhältnis nie eingegangen ist und nur einen Vorschuss geleistet hat, b) der zweite Mieter trotz Abschlusses eines dreijährigen Mietvertrages noch im Jahr des Mietvertragsabschlusses ausgezogen ist, c) der dritte Mieter das im Jahr 2016 für die Dauer von fünf Jahre begründete Bestandverhältnis bereits im Jahr 2018 beendet hat, beweist die Außerachtlassung der gebotenen Sorgfalt des Bf. bei der Mieterprüfung. Eine sorgfältige Mieterprüfung ist für die Vermieter vorteilhaft, weil mögliche Mietnomaden oder Betrüger, die Wohnungen mit dem Vorsatz mieten, die Miete nicht zu zahlen, leichter auszumachen sind und weniger Chancen haben, Vermieter zu schädigen. Bei einer solchen Prüfung sollte der Mietinteressent persönliche Daten (Name, Anschrift, Gehalt, mögliche Konkurs- oder Insolvenzverfahren sowie Vorstrafen) offen legen. Zwecks Einholung von Nachweisen über frühere Mietverhältnisse können Interessenten gebeten werden, diese vorzulegen. Der Einkommensnachweis des Mietinteressenten, dessen Vorlage für die Prüfung der Angaben des Mietinteressenten erforderlich ist, kann zum Beispiel in Form einer Gehaltsabrechnung erfolgen. Anhand dieser Abrechnung findet eine Überprüfung statt, ob der Mieter über ein geregeltes Einkommen in entsprechend notwendiger Höhe verfügt und seiner Mietzahlungsverpflichtung nachkommen kann. Bei Selbständigen sieht die Sachlage anders aus, denn deren Einnahmen schwanken und können nicht ohne weiteres miteinander verglichen werden. Als Alternative bieten sich Auskünfte des Steuerberaters oder Einkommensteuerbescheide der letzten zwei Jahre an. Bei Studenten oder minderjährigen Mietern ist es sinnvoll, einen solventen nahen Angehörigen des Mieterinterssenten als selbstschuldnerischen Bürgen zu nehmen, um sich als Vermieter im Falle einer fortlaufenden Nichtzahlung ein Gerichtsverfahren mit dem Mieter ersparen zu können. Stattdessen kann der Vermieter seine Forderung direkt gegenüber dem Bürgen durchsetzen. Um das Risiko auszuschließen, dass ein Vermieter einen Mietvertrag mit einem Mieter abschließt, der nicht solvent ist, hat jeder Vermieter auch die Möglichkeit, bei dem ehemaligen Vermieter des Mietinteressenten sich darüber zu informieren, ob der Mieter regelmäßig seine Mieten gezahlt hat oder anderweitig auffällig in Erscheinung getreten ist. Hier könnten z.B. Fragen nach der Missachtung der Hausordnung, spätere Zahlung der Mieten, Probleme beim Auszug des Mieters, etc. weitere Informationen liefern. Der Datenschutz setzt dem Ganzen allerdings enge Grenzen. Im Zweifelsfall sollte der Interessent den Vermieter zur Einholung von derartigen Informationen ermächtigen oder solche „Empfehlungsschreiben“ selbst vorlegen. Aufgrund der Aktenlage sprachen die Leerstehungszeiten des sanierten A-Hauses für die Außerachtlassung der gebotenen Sorgfalt des Bf. bei der Mieterprüfung, die jedem einzelnen der mit den Mietinteressenten abgeschlossenen Verträge vorausgegangen war, und verschafften damit Gewissheit darüber, dass der Bf. nicht ausreichend danach getrachtet hatte, paktfähige, solvente Mieter zu finden und damit regelmäßige Einnahmen aus dem sanierten A-Haus zu erzielen. Ein Eigenbedarf des Bf. bezüglich des A-Hauses nach Beendigung der Sanierungsarbeiten war aufgrund der Aktenlage zwar nicht auszuschließen,aber aufgrund der nachweislichen Neigung des Bf. zur Nutzung von Immobilien für Bestandzwecke eher unwahrscheinlich. Wird diese Neigung durch die im Rechtsmittelverfahren vorgelegten Mietverträge zum A-Haus iVm der Tatsache, dass der Bf. das A-Objekt in Wien in den Streitjahren und das Objekt 1XXX Wien, C-Straße 1, in den Jahren 2006 und 2007 nachweislich für Bestandzwecke gewidmet hat, bestätigt, so ist die Vermietungsabsicht des Bf. bezüglich des A-Hauses für die Streitjahre mit ziemlicher Sicherheit festzustellen. Bei Annahme der Durchführung von Sanierungsarbeiten in Eigenregie zeigt sich, dass die Anerkennung der Unternehmereigenschaft des Bf. als Bestandgeber von den Einnahmen, die tatsächlich innerhalb eines absehbaren Zeitraums erzielt werden, abhängig ist. Lässt die Art der Bewirtschaftung eher keinen Einnahmenüberschuss innerhalb eines absehbaren Zeitraums erwarten, so war aufgrund der Ungewissheit im Tatsachenbereich die Unternehmereigenschaft des Bf. als Bestandgeber des A-Hauses vorläufig nicht anzuerkennen. Wenn der Bf. meint, dass die Investionen nur mit der Absicht der zukünftigen Einnahmenerzielung erklärbar wären,ist zu erwidern,dass der Wert der Liegenschaft A-Haus durch die Sanierung und Renovierung des Gebäudes gehoben worden ist. Lässt die Wertsteigerung des A-Hauses als Folge der Investitionen einen höheren Preis bei Verkauf des sanierten Gebäudes erwarten, so beweist das Vorbringen des Bf., demnach dieser nie in Erwägung gezogen hätte und auch nie Schritte gesetzt hätte, die Liegenschaft steuerfrei zu verkaufen, iVm den im Zuge der Verhandlung beim BFG am 28.1.2016 protokollierten Angaben des Bf. bezüglich den Bestand des Objekts A-Haus zumindest den Willen, mit möglichst geringen Kapitaleinsatz einen Gesamtüberschuss der Einnahmen über die Ausgaben innerhalb eines absehbaren Zeitraums zu erzielen. Da beim Bf. als Bestandgeber des A-Hauses die Unternehmereigenschaft iSd § 2 UStG 1994 für die Jahre 2006 bis 2010 ungewiss ist, jedoch die Wahrscheinlichkeit besteht, dass Liebhaberei iSd § 2 Abs. 5 Z. 2 UStG 1994 vorliegt, waren die in Zusammenhang mit den Sanierungsarbeiten des A-Hauses geltend gemachten Vorsteuern für die Jahre 2006 und 2010 vorläufig nicht als gemäß § 12 Abs. 1 EStG 1988 abzugsfähige Vorsteuern anzuerkennen. Aufgrund der vorangegangenen Ausführungen war die Beschwerde gegen die gemäß § 200 Abs. 1 BAO vorläufigen Umsatzsteuerbescheide für die Jahre 2006 bis 2010 als unbegründet abzuweisen. Was die angefochtenen Einkommensteuerbescheide anbelangt, gelten dem Erkenntnis des Verwaltungsgerichtshofes vom 28.6.2012, 2010/15/0016, zufolge die Voraussetzungen für die steuerliche Abzugsfähigkeit der Vorsteuern, bevor noch Entgelte im umsatzsteuerlichen Sinn aus Vermietung erzielt werden, auch für die Werbungskosten vor der Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung (Hinweis VwGH 20.9.2001, 96/15/0231). Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten, um das A-Haus in vermietungsbereiten Zustand zu versetzen, oder etwa die Absetzung für Abnutzung (AfA) von der Bereitstellung zur Vermietung bis zur effektiven Vermietung können als vorweggenommene Werbungskosten in Betracht kommen können, wenn ein ausreichend klarer Zusammenhang mit den künftigen Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung nachweisbar ist. Unbestritten ist, dass das A-Haus im Jahr 2006 in einem sanierungswürdigen Zustand gewesen ist. Bestätigt wird diese Tatsache durch die Angaben des Bf. bezüglich Bleirohre im A-Haus. Hat der Bf. das A-Haus nach Abschluss des Sanierungsarbeiten nachweislich für Bestandzwecke genutzt (siehe Mietverträge aus den Jahren 2015 und 2016), so stehen die während des Sanierungsverfahrens ab dem Jahr 2006fff angefallenen Kosten für das A-Haus in einem klaren Zusammenhang mit den Einnahmen aus dem A-Haus in den Jahren 2013 und 2015 ff.. Ist der Bestand der Einkunftsquelleneigenschaft des A-Hauses für die Jahre 2006 bis 2010 ungewiss, aber wahrscheinlich, dass Liebhaberei auch in einkommensteuerrechtlicher Hinsicht vorliegt, so waren die in Zusammenhang mit den Sanierungsarbeiten des A-Hauses geltend gemachten Kosten für die Jahre 2006 und 2010 vorläufig nicht als vorweggenommene, gemäß § 16 Abs. 1 EStG 1988 abzugsfähige Werbungskosten anzuerkennen. Es war daher auch die Beschwerde gegen die gemäß § 200 Abs. 1 BAO vorläufigen Einkommensteuerbescheide für die Jahre 2006 bis 2010 abzuweisen. Die Vorläufigkeit der Bescheide betreffend Einkommensteuer und Umsatzsteuer jeweils für die Jahre 2006 bis 2010 gemäß § 200 Abs. 1 BAO ist aufgrund der Aktenlage (abgabenbehördliche Feststellungen zur Vermietung des A-Objekts in Wien) zu bestätigen. Die Frage, ob die Vermietung des A-Hauses als Liebhaberei iSd § 1 Abs 2 Liebhabereiverordnung 1993 idF BGBl. II Nr. 358/1997 anzusehen ist, ist nach § 2 Abs 4 dieser VO zu verneinen, wenn die Art der Bewirtsc­haftung oder der Tätigkeit in einem absehbaren Zeitraum einen Gesamt­gewinn oder Gesamtüberschuss der Einnahmen über die Werbungskosten erwarten lässt. Da noch ungewiss, aber wahrscheinlich ist, dass Liebhaberei bei der Betätigung des Bf. als Bestandgeber des A-Hauses vorliegt, ergehen die angefochtenen Bescheide für die Jahre 2006 bis 2010 gemäß § 200 Abs. 1 BAO vorläufig. Es war daher spruchgemäß zu entscheiden. Zulässigkeit einer Revision Gegen ein Erkenntnis des Verwaltungsgerichtes ist die Revision gemäß Art. 133 Abs. 4 B-VG zulässig, wenn sie von der Lösung einer Rechtsfrage abhängt, der grundsätzliche Bedeutung zukommt, insbesondere weil das Erkenntnis von der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes abweicht, eine solche Rechtsprechung fehlt oder die zu lösende Rechtsfrage in der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes nicht einheitlich beantwortet wird. Da die Frage, ob die Voraussetzungen für die abgabenrechtliche Anerkennung der Unternehmereigenschaft des Bf. als Bestandgeber und der Einkunftsquelleneigenschaft des A-Hauses für die Jahre 2006 bis 2010 vorliegen, eine auf der Ebene der Beweiswürdigung zu lösende Sachfrage ist, liegt somit keine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung vor, weshalb die (ordentliche) Revision unzulässig ist. Wien, am 29. Jänner 2019