BFG RV/5100057/2010

IM NAMEN DER REPUBLIK Das Bundesfinanzgericht hat den Richter Ri, in der Beschwerdesache Bf., vertreten durch Leitner + Leitner GmbH & Co KG, Ottensheimer Straße 32, 4040 Linz über die Beschwerde vom 28.12.2009 gegen die Bescheide des Finanzamtes Freistadt Rohrbach Urfahr vom 30.11.2009 zu ErfNr. x und y, betreffend Grunderwerbsteuer zu Recht erkannt: Der angefochtene Bescheid vom 30.11.2009 zu ErfNr. x wird dahingehend abgeändert, dass die Festsetzung der Grunderwerbsteuer mit 412.032,07 Euro (das sind 3,5 % der Gegenleistung von 11.772.344,99 Euro) erfolgt. Im Übrigen bleibt der angefochtene Bescheid, was insbesondere auch die Vorläufigkeit der Festsetzung nach § 200 Abs. 1 BAO betrifft, unverändert. Die Beschwerde gegen den Bescheid vom 30.11.2009 zu ErfNr. y wird gemäß § 279 BAO als unbegründet abgewiesen. Gegen dieses Erkenntnis ist eine Revision an den Verwaltungsgerichtshof nach Art. 133 Abs. 4 Bundes-Verfassungsgesetz (B-VG) nicht zulässig. Entscheidungsgründe A. Sachverhalt und Parteienvorbringen Nach den Bestimmungen des Oö. Sozialhilfegesetzes 1998 ( LGBl.Nr. 82/1998; GP XXV RV 3/1997 IA 31/1997 IA 173/1998 AB 206/1998 LT 8) ist in den 15 oberösterreichischen Bezirken jeweils ein Sozialhilfeverband (SHV) eingerichtet. Die Statutarstädte Linz, Wels und Steyr haben eigene Regelungen. Der SHV ist ein Gemeindeverband (Art. 116a B-VG), die Gremien der SHV werden aus Vertretern der Gemeinden gebildet. Nach außen wird der SHV durch die Verbandsobfrau/den Verbandsobmann (= Bezirkshauptfrau bzw. Bezirkshauptmann) vertreten, diese führen auch den laufenden Betrieb in den Sozialhilfeverbänden. Nach § 39 Oö. SHG 1998 unterliegen d ie Sozialhilfeverbände der Aufsicht des Landes nach den Bestimmungen des VII. Hauptstückes der Oö. Gemeindeordnung 1990. Nach § 106 Abs. 1 Z 1 OÖ Gemeindeordnung bedarf der entgeltliche Erwerb der Genehmigung der Aufsichtsbehörde. Nach § 106 Abs. 3 OÖ Gemeindeordnung werden genehmigungspflichtige Rechtsgeschäfte erst mit der aufsichtsbehördlichen Genehmigung rechtswirksam. A.1. Vertragsverhältnisse mit der VK1 A.1.1. Mietkaufvertrag mit der VK1 vom 13.2.2009 Am 13.2.2009, am 25.2.2009 durch das Amt der oö Landesregierung, Abteilung Soziales, am 25.2.2009 aufsichtsbehördlich genehmigt, wurde zwischen der VK1 (VK1), als Bestandgeber und Verkäufer und dem Beschwerdeführer (Bf.) als Bestandnehmer und Käufer folgender Mietkaufvertrag abgeschlossen: "1. Präambel 1.1. Der SHV X ist Alleineigentümer der Liegenschaft EZ xx, bestehend aus den Grundstücken Gs., Grundbuch xxx X, Bezirksgericht X. 1.2. Hinsichtlich dieser Liegenschaft EZ xx Grundbuch xxx X beabsichtigt der SHV X der VK1 mit gesondert abzuschließendem Baurechtsvertrag ein Baurecht im Sinne des Baurechtsgesetzes einzuräumen. 1.3. Die VK1 beabsichtigt, aufgrund dieses gesondert abzuschließenden Baurechtsvertrages auf dieser Baurechtsfläche ein Alten- und Pflegeheim (im Folgenden auch als „Bauwerk“ bezeichnet) im eigenen Namen und auf eigene Rechnung zu errichten. Der SHV X wird das Alten- und Pflegeheim nach Errichtung nutzen und mit Ablauf der vereinbarten Nutzungsdauer das Eigentum erwerben. Die Vertragsparteien vereinbaren ausdrücklich, dass von der Möglichkeit der Optierung zur Umsatzsteuerpflicht nach § 6 Abs. 2 UStG Gebrauch gemacht wird. 2. Vertragsgegenstand 2.1. Gegenstand dieses Vertrages ist das durch die VK1 als Bauberechtigte auf der in Punkt 1 beschriebenen Liegenschaft errichtete Bauwerk samt den zur Baurechtsfläche gehörigen Außenflächen und Verkehrsflächen. Die VK1 überlässt dem SHV X dieses Bestandobjekt zur Nutzung. Der SHV X wird das Bestandobjekt für den Betrieb eines Alten- und Pflegeheims nutzen. Eine anderweitige Nutzung des Bestandobjektes während der Bestanddauer bedarf der schriftlichen Zustimmung der VK1. 2.2. Die VK1 verpflichtet sich, das Bestandobjekt nach Maßgabe ihrer Angebote vom 25.09.2008 und vom 15.10.2008, der Leistungsbeschreibung (Teil B - der Angebotsunterlage in der Fassung vom 09.10.2008) und des Heimkonzeptes samt Raum- und Funktionsprogramm (in der Fassung vom 03.10.2008) unter Beachtung der einschlägigen Rechtsvorschriften und nach den Vorstellungen des SHV X zu planen und zu errichten und nach Maßgabe der Erstaustattungsliste (Anlage ./5) auszustatten. … 3. Vertragsdauer 3.1. Das Bestandsverhältnis wird auf unbestimmte Zeit abgeschlossen und kann von beiden Vertragspartnern unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von 12 Monaten zum Ende eines jeden Monats durch eingeschriebenen Brief gekündigt werden. Für die Rechtzeitigkeit der Kündigung ist das Datum der Postaufgabe des Kündigungsschreibens maßgeblich. Die VK1 ist nur bei Vorliegen eines wichtigen Grundes im Sinne des § 30 MRG zur Kündigung berechtigt. 3.2.…. 4. Gesamtinvestitionskosten 4.1. Berechnungsgrundlage für die Zahlungen des SHV X sind die Gesamtinvestitionskosten gemäß der Definition in Anlage ./1a (GIK). Die Obergrenze für die relevanten Gesamtinvestitionskosten bildet der in der Anlage ./1b definierte Kostenrahmen. 4.2. Die VK1 ist verpflichtet, dem SHV X innerhalb von 6 Monaten ab Übergabe des Bestandobjektes eine Zusammenstellung der tatsächlichen GIK (Endabrechung) zu übermitteln und gleichzeitig das darauf basierende monatliche Entgelt bekannt zu geben. Sollte die Endabrechnung bis zu diesem Zeitpunkt nicht erfolgen, sind dem SVH X sämtliche Schäden, die sich aus der nicht fristgerechten Übermittlung der Endabrechnung ergeben, zu ersetzen, soweit die Ursachen für die Verzögerung von der VK1 zu vertreten sind. 4.3. Die endgültigen GIK werden von den Parteien nach Vorliegen aller Rechnungen gemeinsam festgestellt. Grundlage sind jene Leistungen, die vom SHV X dem Grunde und der Höhe nach genehmigt worden sind. Gelangen die Vertragsparteien binnen 4 Wochen zu keiner Übereinstimmung zur Frage der Angemessenheit der Leistungen oder deren Höhe, ist ein Schiedsgutachten eines gerichtlich beeideten Sachverständigen des jeweiligen Fachgebietes einzuholen, dessen Ergebnis von den Parteien anerkannt und der Feststellung der endgültigen GIK zugrunde gelegt wird. Die Kosten des Schiedsgutachtens sind von beiden Parteien zu gleichen Teilen zu tragen, der vom SHV X zu tragende Teil fließt nach dessen Wahl in die endgültigen GIK ein. 5. Monatliches Entgelt 5.1. Ab dem auf die Übergabe des Bestandobjektes folgenden Monatsersten (ist der Tag der Übergabe selbst ein Monatserster, dann ab diesem Tag) leistet der SHV X an die VK1 das in Anlage ./2 angeführte vorläufig berechnete monatliche Entgelt. Dieses Entgelt ist auf den Kaufpreis gemäß Punkt 12 anzurechnen. 5.2. Nach Feststellung der endgültigen GIK (siehe Anlage 1a) leistet der SHV X an die VK1 ab dem auf die Feststellung der endgültigen GIK folgenden Monatsersten das entsprechend angepasste endgültige monatliche Entgelt. Überzahlungen durch das vorläufig berechnete Entgelt sind auf das nachfolgende endgültige monatliche Entgelt anzurechnen. Liegt das vorläufig berechnete monatliche Entgelt unter dem endgültig festgestellten monatlichen Entgelt, so ist der Differenzbetrag binnen einer Frist von drei Monaten auszugleichen. Ändern sich in der Folge die der Berechnung laut Anlage ./2 zugrundeliegenden Beträge, so ändert sich das monatliche Entgelt entsprechend. Neben diesem monatlichen Entgelt stehen der VK1 keine weiteren Ansprüche auf laufendes Entgelt zu, sofern in diesem Vertrag nicht ausdrücklich etwas anderes vereinbart wird. 5.3. Der SHV X ist verpflichtet, sämtliche sich aufgrund des Betriebes ergebenden Betriebskosten direkt zu tragen und direkt abzurechnen. Soweit die VK1 Betriebskosten tragen muss, weil eine direkte Abrechnung gegenüber dem SHV nicht möglich ist, hat ihr der SHV X die nachgewiesenen Betriebskosten zu erstatten. Dies gilt insbesondere für die Kosten der mit Zustimmung des SHV X abgeschlossenen Versicherungen, für sämtliche objektbezogenen Steuern, Abgaben und Gebühren sowie sonstige objektbezogene Lasten und Verpflichtungen (insbesondere Müllabfuhr, Straßenreinigung, Kanalgebühren). Als Betriebskosten zu erstatten ist auch der von der VK1 nach Übergabe des Bauwerks entrichtete Bauzins. Festgehalten wird, dass dem SHV X keine Verwaltungskosten verrechnet werden. 5.4. Das monatliche Entgelt ist vom SHV X zum ersten Werktag eines jeden Monats im voraus auf das bekannt gegebene Konto der VK1 zu überweisen, wobei ein Respiro von 5 Banktagen eingeräumt wird. Beträge, die aufgrund von (genehmigten) Rechnungen bzw. gegen gesonderten Nachweis zu bezahlen sind, sind innerhalb von 14 Tagen ab Rechnungslegung (bzw. innerhalb von 14 Tagen ab erteilter Genehmigung) gegen die entsprechenden Nachweise fällig. 5.5. Für den Fall des Zahlungsverzuges mit Verbindlichkeiten aus diesem Vertrag werden Verzugszinsen in Höhe des 3-Monats-EURIBOR + 2 % verrechnet. Verzugszinsen werden gesondert vorgeschrieben. 5.6. Die VK1 hat dem SHV X die auf das Entgelt entfallende Umsatzsteuer entsprechend den geltenden Rechtsvorschriften in Rechnung zu stellen.　 6. Mitwirkungsrechte　 6.1. Die VK1 hat dem SHV X Auskunft über sämtliche für das Bauvorhaben relevante Umstände und über sämtliche mit dem Bauvorhaben zusammenhängenden Fragen zu erteilen. Hat die VK1 Bedenken hinsichtlich der Zweckmäßigkeit oder der Eignung von Vorgaben oder beigestellten Unterlagen des SHV X, so hat sie diese Bedenken dem SHV X rechtzeitig schriftlich mitzuteilen.　 6.2. Die VK1 hat dem SHV X folgende Dokumente zur Überprüfung und Freigabe vorzulegen: - Wettbewerbsauslobung - Vorentwurf - Entwurf - Einreichplanung - Baubeschreibung - Farbkonzept - Einrichtungsplanung.　 Der SHV X hat innerhalb von 14 Tagen ab Eingang eine schriftliche Stellungnahme abzugeben, andernfalls gelten die von der VK1 vorgelegten Dokumente als freigegeben, soweit nicht eine Zustimmung oder Freigabe durch die Abteilung Soziales des Amtes der OÖ Landesregierung erforderlich ist.　 Einer Freigabe durch den SHV X nach dem vorangehenden Absatz bedarf auch das von der VK1 zu erstellende Musterzimmer. 6.3. Die VK1 schließt die Verträge betreffend Planung, Errichtung und Ausstattung im eigenen Namen und auf eigene Rechnung ab. Die Ausschreibung der Bauleistungen und der Ausstattung erfolgt durch die VK1. Die VK1 hat den SHV X rechtzeitig vor der Ausschreibung eine Gewerkeliste und die Leistungsverzeichnisse der jeweils auszuschreibenden Gewerke vorzulegen. Der SHV X hat das Recht, für jedes Gewerk Unternehmen vorzuschlagen, die von der VK1 zur Angebotslegung einzuladen sind.　 6.4. Der SHV X hat das Recht, während der Bauzeit eine Kontrolltätigkeit auszuüben. Er ist insbesondere berechtigt, Kontrollen auf der Baustelle durchzuführen, Qualitätskontrollen zu veranlassen oder selbst durchzuführen.　 6.5. Es wird ein Bauausschuss eingerichtet. Die Abstimmung erfolgt gemäß den Bestimmungen laut Anlage ./3.　 6.6. Die Vertragsparteien vereinbaren, dass Organe des Landes Oberösterreich das Bestandobjekt während der Dauer dieses Vertrages jederzeit kontrollieren dürfen.　 7. Instandsetzung, Investitionen, bauliche Maßnahmen　 7.1. Dem SHV X obliegt die gesamte Erhaltung und Instandhaltung des Bestandobjektes. Der SHV X hat anfallende Reparaturen am Bestandobjekt auf eigene Kosten und ohne Anspruch auf Rückerstattung zu tragen, soweit nicht ein Mangel vorliegt, der im Rahmen der Gewährleistung durch die VK1 oder durch die von ihr beauftragten Unternehmen zu beheben ist. Festgehalten wird, dass der SHV X keinen Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrag zu leisten hat.　 7.2. Bei Schäden, die durch schuldhaftes Verhalten des SHV X oder der bei ihm beschäftigten oder verkehrenden Personen oder durch Heimbewohner am Bestandgegenstand entstehen, haftet der SHV X. Ansprüchen Dritter gegenüber ist die VK1 schad- und klaglos zu halten.　 7.3. Erweiterungsinvestitionen und Ersatzinvestitionen des SHV X am Bestandgegenstand, insbesondere den Gebäuden und Anlagen, sind zulässig. Sie bedürfen der vorherigen schriftlichen Zustimmung der VK1, soweit sie das äußere Erscheinungsbild des Bauwerks nachhaltig beeinflussen oder geeignet sind, eine Verminderung des Verkehrswertes des Bestandobjektes zu bewirken. Die Zustimmung darf nur aus sachlichen Gründen verweigert werden. Die Kosten von Erweiterungsinvestitionen werden durch den SHV X getragen. Die VK1 verpflichtet sich, die zur Erlangung der für die Bauführung allenfalls erforderlichen behördlichen Bewilligungen notwendigen Erklärungen - in entsprechender Form - abzugeben. Die Kosten der Ersatzinvestitionen betreffend die Einrichtung und Ausstattung werden ebenfalls durch den SHV X getragen. Über die Kostentragung für Ersatzinvestitionen betreffend das Bauwerk ist vor Durchführung der Maßnahmen eine gesonderte Vereinbarung zu treffen.　 7.4. Der VK1 verzichtet bezüglich aller Maßnahmen, zu denen sie ihre Zustimmung erteilt hat, auf die Wiederherstellung des vorherigen Zustandes bei Beendigung des Bestandverhältnisses. ... 12. Kaufvereinbarung 12.1. Die VK1 verkauft an den SHV X und dieser erwirbt von der VK1 den in Punkt 2.1. beschriebenen Bestandgegenstand samt Ausstattung. 12.2. Der Erwerb des Bestandgegenstandes wird mit Ablauf des 15. Jahres ab Übergabe, das ist voraussichtlich der 31.12.2026, wirksam. Vor diesem Zeitpunkt wird der Erwerb des Bestandgegenstandes wirksam, wenn der SHV X gegenüber der VK1 schriftlich erklärt, den Bestandsgegenstand vorzeitig ins Eigentum zu übernehmen. Eine Erklärung zum vorzeitigen Erwerb ist auch bei vorzeitiger Beendigung des Bestandverhältnisses gemäß Punkt 11 zulässig. Die Erklärung ist in diesem Fall binnen einer Frist von 14 Tagen ab Zugang der Auflösungserklärung gemäß Punkt 11 oder gleichzeitig mit dieser abzugeben. 12.3. Als Kaufpreis ist - zusätzlich zum monatlichen Entgelt gemäß Punkt 5 - der gemäß Anlage ./4 zu berechnende Abrechnungsbetrag zu entrichten. Der Kaufpreis ist nach Maßgabe der Festlegung in Anlage 4 fällig. 12.4. Der SHV X leistet zu den in der Anlage ./4 angeführten Zeitpunkten Anzahlungen auf den Kaufpreis in der in der Anlage ./4 angeführten Höhe. Der SHV X hat das Recht auf Verschiebung der Zeitpunkte des Einlangens der Anzahlungen, insbesondere soweit es sich dabei um Förderungen bzw. Zuschüsse von dritter Seite handelt, auf deren genaue terminliche und betragsmäßige Gestaltung der SHV X keinen Einfluss hat. Wenn die zu erbringenden Kaufpreisanzahlungen nicht zum vereinbarten Zeitpunkt bei der VK1 einlangen, ist das monatliche Entgelt entsprechend anzupassen. 12.5. Die Übernahme und Übergabe des Kaufgegenstandes erfolgt mit dem auf das Wirksamwerden der Kaufvereinbarung gemäß Punkt 12.2. folgenden Monatsersten. Die Vertragsparteien verpflichten sich, unverzüglich nach Wirksamwerden der Kaufvereinbarung alle für den Eigentumserwerb erforderlichen Vereinbarungen abzuschließen und Erklärungen in der für die Verbücherung des Erwerbs erforderlichen Form abzugeben." Die dem Mietkaufvertrag beigelegten Anlagen (1a, 1b, 2, 3, 4 und 5) bilden einen Bestandteil des Mietkaufvertrages und beinhalten auszugsweise folgende Informationen: Anlage 1. a) - Gesamtinvestitionskosten "Die Gesamtinvestitionskosten (GIK) umfassen die Aufwendungen, die der VK1 aus der Errichtung des Bestandgegenstandes erwachsen. Als GIK sind nach Maßgabe der folgenden Bestimmungen zu berücksichtigen: Aufschließungskosten (Fremdleistungen) in der nachgewiesenen Höhe Baukosten (Fremdleistungen) in der nachgewiesenen Höhe Honorar für Planungsleistungen Sonstiges Honorar Nebenkosten (Fremdleistungen, Gebühren udgl.) in der nachgewiesenen Höhe Finanzierungskosten Umsatzsteuer in gesetzlicher Höhe" Anlage 1. b) - Kostenrahmen [Grafik] Anlage 2 - monatliches Entgelt [Grafik] "Grundlage für die Berechnung des monatlichen Entgelts Finanzierungskosten: Zinssatz: 3-Monats-EURIBOR mit Aufschlag 30 Basispunkte Grundlage: tatsächlicher Finanzierungsbedarf aufgrund der nachgewiesenen, Aufschließungskosten, Baukosten und Nebenkosten sowie des vereinbarten Honorars (siehe Anlage 1a). Habenszinssatz: 3-Monats-EURIBOR mit Abschlag 87,5 Basispunkte Vereinbartes Honorar für Planungsleistungen: 4‚053 % der tatsächlichen Baukosten (= Kostengruppe 2 bis 6 im Sinn der ÖNORM B 1801-1 Kosten im Hoch- und Tiefbau - Kostengliederung), höchstens jedoch € 319.350,00. Sonstiges Honorar: 7,339 % der tatsächlichen Baukosten (= Kostengruppe 2 bis 6 im Sinn der ÖNORM B 1801-1 Kosten im Hoch- und Tiefbau - Kostengliederung), höchstens jedoch € 578.330,00. Anpassung des monatlichen Entgelts: Die Anpassung des endgültigen monatlichen Entgelts an Schwankungen des Geldmarktes - erfolgt erstmals zu dem auf die Übergabe des Bestandobjektes folgenden Monatsersten und sodann quartalsweise jeweils zum 1.1., 1.4., 1.7. und 1.10. eines Jahres dergestalt, dass der der Berechnung des monatlichen Entgelts zugrundegelegte Zinssatz entsprechend der Änderung des EURIBOR geändert wird. Als Basis wird der 3-Monats-EURIBOR vom [Juli 2008 = 4‚96%] vereinbart. Der der Berechnung des monatlichen Entgelts zugrunde liegende Zinssatz ändert sich um denselben Absolutbetrag, wie sich der Referenzwert gegenüber der Basis von 4,96% geändert hat. Referenzwert ist der 20. des dem Anpassungszeitpunktes vorangehenden Monats. Fällt dieser Tag auf einen Samstag, Sonn- oder Feiertag, so gilt der Wert des dem 20. unmittelbar vorangehenden Bankwerktages. Die Anpassung des endgültigen monatlichen Entgelts an eine Änderung der Zwischenfinanzierungskosten aufgrund der im vorangegangenen Quartal erfolgten Abweichungen der tatsächlichen Zahlungen von den im Zahlungsplan vorgesehenen Zahlungen erfolgt jeweils zum selben Zeitpunkt wie die Anpassung an Schwankungen des Geldmarktes. Die VK1 hat dem SHV X vor dem Anpassungszeitpunkt eine nachvollziehbare Berechnung des neuen monatlichen Entgelts samt geeigneten Unterlagen zum Nachweis der erforderlichen Anpassungen vorzulegen." Anlage 3 - Baubeirat, Bericht- und Informationspflichten "Das Informations- und Berichtswesen umfasst insbesondere Information über alle Subaufträge, einschließlich der Subaufträge der Subunternehmer des Auftragnehmers; Information über alle wesentlichen kosten- oder terminrelevanten Entscheidungen, Information über die Ausschreibungsunterlagen bzw Leistungsverzeichnisse, über die eingeholten Angebote und die beabsichtigte Vergabe von Leistungen an Dritte sowie Änderungen von vergebenen Auträgen; regelmäßig und bei Bedarf Information über die Kostenentwicklung (Soll-Ist Vergleich und vorausschauende Kostenverfolgung), insbesondere im Hinblick auf die Gesamtkosten des Bauvorhabens; regelmäßige Berichte über den Planungs- und Baufortschritt (Intervalle sind nach den Erfordernissen des Planungs- und Baufortschritts einvernehmlich festzulegen); Berichte (regelmäßige Berichte oder vom SHV X angeforderte Berichte) sind in der Regel schriftlich abzufassen und so zu gestalten, dass diese ohne zusätzlichen Bearbeitungsaufwand vom SHV X seinen internen Entscheidungsgremien sowie den Aufsichtsbehörden und Förderstellen des Landes vorgelegt werden können. Rechtzeitig vor Beginn der Innenausbauarbeiten ist ein Musterzimmer einzurichten, das durch den SHV X und durch Vertreter des Landes Oberösterreich begutachtet wird. Allfällige Auflagen, die im Zuge der Besichtigung vorgeschrieben werden, sind einzuhalten. Die VK1 wird regelmäßig Baubesprechungen abhalten, zu denen die am Bau tätigen Unternehmen eingeladen werden. VK1 wird über diese Besprechungen Protokolle erstellen und dem SHV X übermitteln. Zur Abstimmung zwischen VK1 und SHV X wird ein Bauausschuss eingerichtet. Die VK1 wird die Aufträge "beschränkt" ausschreiben und ist berechtigt, mit dem Bietern Preisverhandlungen führen. Klargestellt wird, dass die Entscheidung über die Vergabe der Aufträge der VK1 nicht durch den SHV X erfolgt und nicht der Zustimmung des SHV X bedarf. Dem SHV X kommt aber das Recht zu, aus wichtigen sachlichen Gründen Einspruch gegen eine beabsichtigte Auftragsvergabe zu erheben. Die VK1 hat die Auftrags- und Zahlungsbedingungen für die von ihr beauftragten Dritten mit dem SHV X abzustimmen. Dem SHV X sind alle Unterlagen und Informationen vorzulegen, die erforderlich sind, um die für das Vorhaben erforderliche Zustimmung des Landes Oberösterreich zu erlangen. Insbesondere ist auch eine den Vorgaben des Landes entsprechende Kostenzusammenstellung auszuarbeiten und entsprechend dem Fortschritt des Projektes zu aktualisieren. Die VK1 hat den SHV X bei der Erlangung der Förderungen und Genehmigungen zu unterstützen. Ansprechpartner des Landes Oberösterreich ist der SHV X. Zu berücksichtigen ist insbesondere, dass der Vorentwurf der Zustimmung der Abteilung Soziales des Amtes der OÖ Landesregierung bedarf, wobei auch eine Kostenschätzung und eine Nutzflächenaufstellung entsprechend den Vorgaben der Abteilung Soziales vorzulegen sind. Die VK1 hat auf Verlangen des SHV X einen geeigneten Vertreter zu den gremialen Besprechungen der Abteilung Soziales zu entsenden. Der Einreichung zur Baubewilligung darf nur ein von der Abteilung Soziales freigegebenes Projekt zugrundegelegt werden." Anlage 4 - Abrechnungsbetrag [Grafik] Restlicher Kaufpreis bei Eigentumsübergang mit Vollendung des 15. Jahres ab Übergabe ist Kaufpreis der Betrag des offenen Wohnbaufördermgsdarlehens. Dieser restliche Kaufpreis ist durch Übernahme des Darlehens durch den SHV zu entrichten. Vorläufiger Betrag für den restlichen Kaufpreis (offenes Wohnbauförderungsdarlehen) zum 31.12.2026, berechnet auf Grundlage der Kostenschätzung: € 2,349.551,32 Bei Eigentumsübertragung vor diesem Zeitpunkt berechnet sich der restliche Kaufpreis wie folgt: Allfällige noch nicht entrichtete Anzahlungen (siehe oben) + Betrag des offenen Wohnbauförderungsdarlehens + ausständiges monatliches Entgelt bis zum Zeitpunkt (Eigenmittelanteil und Zwischenfinanzierung) Der dem Betrag des offenen Wohnbauförderungsdarlehens entsprechende Teil des Kaufpreises wird durch Übernahme des Darlehens durch den SHV X entrichtet. Der restliche Betrag ist in Raten fällig, die den vorgesehenen Anzahlungen (Sozialbeihilfe, Bedarfszuweisung) sowie dem vereinbarten monatlichen Entgelt zur Vollendung des 15. Jahres ab Übergabe entsprechen." A.1.1.2. Baurechtsvertrag mit der VK1 vom 8.6.2009 Mit Baurechtsvertrag vom 8.6.2009 wurde zwischen der GWG als Bauberechtigte und dem Beschwerdeführer (Bf.) als Baurechtsgeber folgender Baurechtsvertrag abgeschlossen: " 1. Gegenstand des Baurechtes Der Baurechtsgeber ist Alleineigentümer der Liegenschaft EZ xx Grundbuch xxx X, Bezirksgericht X, bestehend aus den Grundstücken Gs.. Diese Liegenschaft ist Gegenstand dieses Baurechtsvertrages. 2. Bestellung und Dauer des Baurechtes 　 2.1. Der Baurechtsgeber bestellt hiermit zugunsten der Bauberechtigten an der Baurechtsfläche gemäß Punkt 1. ein Baurecht im Sinne des Baurechtsgesetzes bis 31.12.2049.　 2.2. Die Bauberechtigte nimmt die Einräumung dieses Baurechtes ausdrücklich an. 3. Bauzins　 3.1. Als jährlicher Bauzins wird ein Betrag von EUR 8.400,00 vereinbart (pro Monat EUR 700,00). Der Bauzins ist von der Bauberechtigten und ihren Rechtsnachfolgern im Besitz des Baurechtes mit 1. Dezember eines jeden Kalenderjahres kosten- und spesenfrei zu entrichten. Die Verpflichtung zur Bauzinszahlung beginnt mit Fertigstellung des auf der Liegenschaft zu errichtenden Bauwerks. Zur dinglichen Haftung für den Bauzins wird eine Reallast vereinbart. .... 4. Vertragszweck, Nutzung　 4.1. Die Bestellung dieses Baurechts erfolgt zum Zwecke der Errichtung eines Alten- und Pflegeheimes, das nach den Vorstellungen des Baurechtsgebers zu errichten ist. Der Bauberechtigte verpflichtet sich, das geplante Bauvorhaben innerhalb eines Zeitraums von 3 Jahren zu verwirklichen. ..... 5. Nebenkosten　 Die Bauberechtigte verpflichtet sich, zusätzlich zu dem vereinbarten Bauzins alle das Baurecht samt Bauwerk betreffenden öffentlichen Abgaben wie Zahlungsvorschreibungen anlässlich der Baubewilligung, Aufschließungskosten, Kanalanschlussgebühr, Grundsteuer, Betriebskosten (inkl. der für die Wasserversorgung, Abwasserbeseitigung und Stromversorgung anfallenden Kosten) usw. sowie die Kosten der Herstellung von Gehsteigen der öffentlichen Verkehrsflächen zu bezahlen und den Baurechtsgeber diesbezüglich schad- und klaglos zu halten. .... 9. Rückübertragung des Baurechtes .... 9.3. Für den Fall der Rückübertragung des Baurechtes samt Bauwerk vor Ablauf der Dauer des Baurechtsvertrages erhält die Bauberechtigte, sofern nicht andere vertragliche Vereinbarungen mit dem Baurechtsgeber bestehen, vom Baurechtsgeber den sich je nach Zeitpunkt der Rückübertragung ergebenden Abrechnungsbetrag gemäß Punkt 12 des zwischen den Vertragsparteien abzuschließenden Mietkaufvertrages. Der sich daraus ergebende Betrag ist innerhalb von 4 Wochen nach Vorschreibung an die Bauberechtigte zu überweisen. Mit Zahlung dieses Betrages geht das Baurecht samt Bauwerk sonst entschädigungslos auf den Baurechtsgeber über." A.1.1.2.1 Vorhalteverfahren Mit Vorhalt vom 13.7.2009 wurde dem Bf. seitens der belangten Behörde vorgehalten, im Punkt 12. des Mietkaufvertrages werde der Übereignungsanspruch für den Erwerb des aufgrund des Baurechtsvertrages zu schaffenden Bauwerkes begründet. Die Gegenleistung bestehe aus den monatlichen Entgelten lt. Punkt 5. des Vertrages sowie dem Kaufpreis lt. Punkt 12.3. des Vertrages. Entsprechend der Anlage 2 und 4 zum Mietkaufvertrag beabsichtige das Finanzamt folgende Beträge der Bemessung zu Grunde zulegen. [...] Dazu führte die Bf. in der Stellungnahme vom 19.8.2009 aus, dass beim Erwerb des Gebäudes durch den Bf. der Wert des Gebäudes nicht in die Bemessungsgrundlage einzubeziehen sei. Grunderwerbsteuerpflicht bestehe nur für jenen Teil der Gegenleistung, welcher sich auf das Baurecht selbst bezieht, nicht aber für jenen Teil, der auf die Errichtung des Gebäudes entfällt. Zur Begründung wurde ausgeführt, der Bf. hätte der VK1 ein Baurecht eingeräumt, damit diese auf dieser Liegenschaft ein Alten- und Pflegeheim errichte, welches der Bf. im gleichen Augenblick von der VK1 erwirbt. Das Alten- und Pflegeheim werde nach den Wünschen und Vorstellungen des Bf. und auf dessen Kosten- und Baurisiko errichtet (vgl. zur Einflussnahme auf die bauliche Gestaltung zB Punkt 2.2. und 6.; zum Kostenrisiko zB Punkt 4., 5. und 7.; zum Baurisiko zB Punkt 7.1. des Mietkaufvertrags). Der Bf. sei daher in wirtschaftlicher Betrachtungsweise als Bauherr des Gebäudes anzusehen. Daher bestehe GrESt-Pflicht nur für jenen Teil der Gegenleistung, welcher sich auf das Baurecht selbst bezieht, nicht aber für jenen Teil, der auf die Errichtung des Gebäudes entfällt. Daher sei beim Erwerb des Gebäudes durch den Bf. der Wert des Gebäudes nicht in die Bemessungsgrundlage einzubeziehen. A.2. Vertragsverhältnisse mit der VK2 A.2.1. Mietkaufvertrag vom 16.4.2009 mit der VK2 Am 16.4.2009 wurde zwischen der VK2 (VK2), als Bestandgeber und Verkäufer und dem Beschwerdeführer (Bf.) als Bestandnehmer und Käufer folgender Mietkaufvertrag abgeschlossen: " 1. Präambel 1.1. Der SHV X ist Alleineigentümer der Liegenschaft EZ **** Grundbuch ****, Bezirksgericht X. 1.2. Hinsichtlich dieser Liegenschaft EZ **** Grundbuch **** beabsichtigt der SHV X, nach allenfalls erforderlicher Liegenschaftsteilung und Abschreibung des für die Errichtung des Alten- und Pflegeheims nicht erforderlichen Teils, der VK2 mit gesondert abzuschließendem Baurechtsvertrag, ein Baurecht im Sinne des Baurechtsgesetzes einzuräumen. 1.3. Die VK2 beabsichtigt, aufgrund dieses gesondert abzuschließenden Baurechtsvertrages auf dieser Baurechtsfläche ein Alten- und Pflegeheim (im Folgenden auch als „Bauwerk“ bezeichnet) im eigenen Namen und auf eigene Rechnung zu errichten. Der SHV X wird das Alten- und Pflegeheim nach Errichtung nutzen und mit Ablauf der vereinbarten Nutzungsdauer das Eigentum erwerben. Die Vertragsparteien vereinbaren ausdrücklich, dass von der Möglichkeit der Optierung zur Umsatzsteuerpflicht nach § 6 Abs. 2 UStG Gebrauch gemacht wird. 2. Vertragsgegenstand 2.1. Gegenstand dieses Vertrages ist das durch die VK2 als Bauberechtigte auf der in Punkt 1 beschriebenen Liegenschaft errichtete Bauwerk samt den zur Baurechtsfläche gehörigen Außenflächen und Verkehrsflächen. Die VK2 überlässt dem SHV X dieses Bestandobjekt zur Nutzung. Der SHV X wird das Bestandobjekt für den Betrieb eines Alten- und Pflegeheims nutzen. Eine anderweitige Nutzung des Bestandobjektes während der Bestanddauer bedarf der schriftlichen Zustimmung der VK2. 2.2. Die VK2 verpflichtet sich, das Bestandobjekt nach Maßgabe ihres Angebotes vom 14.11.2008, der Leistungsbeschreibung (Teil B der Angebotsunterlage vom 20.10.2008) und des Heimkonzeptes samt Raum- und Funktionsprogramm (Anlage zur Angebotsunterlage vom 20.10.2008) unter Beachtung der einschlägigen Rechtsvorschriften und nach den Vorstellungen des SHV X zu planen und zu errichten und nach Maßgabe der Erstausstattungsliste (Anlage ./5) auszustatten. ... 3. Vertragsdauer 3.1. Das Bestandsverhältnis wird auf unbestimmte Zeit abgeschlossen und kann von beiden Vertragspartnern unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von 12 Monaten zum Ende eines jeden Monats durch eingeschriebenen Brief gekündigt werden. Für die Rechtzeitigkeit der Kündigung ist das Datum der Postaufgabe des Kündigungsschreibens maßgeblich. Die VK2 ist nur bei Vorliegen eines wichtigen Grundes im Sinne des § 30 MRG zur Kündigung berechtigt. 3.2.... 4. Gesamtinvestitionskosten 4.1. Berechnungsgrundlage für die Zahlungen des SHV X sind die Gesamtinvestitionskosten gemäß der Definition in Anlage ./1a (GIK). Die Obergrenze für die relevanten Gesamtinvestitionskosten bildet der in der Anlage ./1b definierte Kostenrahmen. 4.2. Die VK2 ist verpflichtet, dem SHV X innerhalb von 6 Monaten ab Übergabe des Bestandobjektes, eine Zusammenstellung der tatsächlichen GIK‚ (Endabrechnung) zu übermitteln und gleichzeitig das darauf basierende monatliche Entgelt bekannt zu geben. Sollte die Endabrechnung bis zu diesem Zeitpunkt nicht erfolgen, sind dem SHV X sämtliche Schäden, die sich aus der nicht fristgerechten Übermittlung der Endabrechnung ergeben, zu ersetzen, soweit die Ursachen für die Verzögerung von der VK2 zu vertreten sind. 4.3. Die endgültigen GIK werden von den Parteien nach Vorliegen aller Rechnungen gemeinsam festgestellt. Grundlage sind jene Leistungen, die vom SHV X dem Grunde und der Höhe nach genehmigt worden sind. Gelangen die Vertragsparteien binnen 4 Wochen zu keiner Übereinstimmung zur Frage der Angemessenheit der Leistungen oder deren Höhe, ist ein Schiedsgutachten eines gerichtlich beeideten Sachverständigen des jeweiligen Fachgebietes einzuholen, dessen Ergebnis von den Parteien anerkannt und der Feststellung der endgültigen GIK zugrunde gelegt wird. Die Kosten des Schiedsgutachtens sind von beiden Parteien zu gleichen Teilen zu tragen, der vom SHV X zu tragende Teil fließt nach dessen Wahl in die endgültigen GIK ein. 5. Monatliches Entgelt 5.1. Ab dem auf die Übergabe des Bestandobjektes folgenden Monatsersten (ist der Tag der Übergabe selbst ein Monatserster, dann ab diesem Tag) leistet der SHV X an die VK2 das „in Anlage ./2 angeführte vorläufig berechnete monatliche Entgelt. Dieses Entgelt ist auf den Kaufpreis gemäß Punkt 12 anzurechnen. 5.2. Nach Feststellung der endgültigen GIK (siehe Anlage 1a) leistet der SHV X an die VK2 ab dem auf die Feststellung der endgültigen GIK folgenden Monatsersten das entsprechend angepasste endgültige monatliche Entgelt. Überzahlungen durch das vorläufig berechnete Entgelt sind auf das nachfolgende endgültige monatliche Entgelt anzurechnen. Liegt das vorläufig berechnete monatliche Entgelt unter dem endgültig festgestellten monatlichen Entgelt, so ist der Differenzbetrag binnen einer Frist‚ von drei Monaten auszugleichen. Ändern sich in der Folge die der Berechnung laut Anlage ./2 zugrundeliegenden Beträge, so ändert sich das monatliche Entgelt entsprechend. Neben diesem monatlichen Entgelt stehen der VK2 keine weiteren Ansprüche auf laufendes Entgelt zu, sofern in diesem Vertrag nicht ausdrücklich etwas anderes vereinbart wird. 5.3. Der SHV X ist verpflichtet, sämtliche sich aufgrund des Betriebes ergebenden Betriebskosten direkt zu tragen und direkt abzurechnen. Soweit die VK2 Betriebskosten tragen muss, weil eine direkte Abrechnung - gegenüber dem SHV - nicht möglich ist, hat ihr der SHV X die nachgewiesenen Betriebskosten zu erstatten. Dies gilt insbesondere für die Kosten der mit Zustimmung des SHV X abgeschlossenen Versicherungen, für sämtliche objektbezogenen Steuern, Abgaben und Gebühren sowie sonstige objektbezogene Lasten und Verpflichtungen (insbesondere Müllabfuhr, Straßenreinigung, Kanalgebühren). Als Betriebskosten zu erstatten ist auch der von der VK2 nach Übergabe des Bauwerks entrichtete Bauzins. Festgehalten wird, dass dem SHV X keine Verwaltungskosten verrechnet werden. 5.4. Das monatliche Entgelt ist vom SHV X zum ersten Werktag eines jeden Monats im voraus auf das bekannt gegebene Konto der VK2 zu überweisen, wobei ein Respiro von 5 Banktagen eingeräumt wird. Beträge, die aufgrund von (genehmigten) Rechnungen bzw. gegen gesonderten Nachweis zu bezahlen sind, sind innerhalb von 14 Tagen ab Rechnungslegung (bzw. innerhalb von 14 Tagen ab erteilter Genehmigung) gegen die entsprechenden Nachweise fällig. 5.5. Für den Fall des Zahlungsverzuges mit Verbindlichkeiten aus diesem Vertrag werden Verzugszinsen in Höhe des 3-Monats-EURIBOR + 2% verrechnet. Verzugszinsen werden gesondert vorgeschrieben. 5.6. Die VK2 hat dem SHV X die auf das Entgelt entfallende Umsatzsteuer entsprechend den geltenden Rechtsvorschriften in Rechnung zu stellen. 6. Mitwirkungsrechte 6.1. Die VK2 hat den SHV X Auskunft über sämtliche für das Bauvorhaben relevante Umstände und über sämtliche mit dem Bauvorhaben zusammenhängenden Fragen zu erteilen. Hat die VK2 Bedenken hinsichtlich der Zweckmäßigkeit oder der Eignung von Vorgaben oder beigestellten Unterlagen des SHV X, so hat sie diese Bedenken dem SHV X rechtzeitig schriftlich mitzuteilen. 6.2. Die VK2 hat dem SHV X folgende Dokumente zur Überprüfung und Freigabe vorzulegen: - Wettbewerbsauslobung - Vorentwurf - Entwurf - Einreichplanung - Baubeschreibung - Farbkonzept - Einrichtungsplanung. Der SHV X hat innerhalb von 14 Tagen ab Eingang eine schriftliche Stellungnahme abzugeben, andernfalls gelten die von der VK2 vorgelegten Dokumente als freigegeben, soweit nicht eine Zustimmung oder Freigabe durch die Abteilung Soziales des Amtes der OÖ Landesregierung erforderlich ist. Einer Freigabe durch den SHV X nach dem vorangehenden Absatz bedarf auch das von der VK2 zu erstellende Musterzimmer. 6.3. Die VK2 schließt die Verträge betreffend Planung, Errichtung und Ausstattung im eigenen Namen und auf eigene Rechnung ab. Die Ausschreibung der Bauleistungen und der Ausstattung erfolgt durch die VK2. Die VK2 hat den SHV X rechtzeitig vor der Ausschreibung eine Gewerkeliste und die Leistungsverzeichnisse der jeweils auszuschreibenden Gewerke vorzulegen. Der SHV X hat das Recht, für jedes Gewerk Unternehmen vorzuschlagen, die von der VK2 zur Angebotslegung einzuladen sind. 6.4. Der SHV X hat das Recht, während der Bauzeit eine Kontrolltätigkeit auszuüben. Er ist insbesondere berechtigt, Kontrollen auf der Baustelle durchzuführen, Qualitätskontrollen zu veranlassen oder selbst durchzuführen. 6.5. Es wird ein Baubeirat eingerichtet. Die Abstimmung erfolgt gemäß den Bestimmungen laut Anlage ./3. 6.6. Die Vertragsparteien vereinbaren, dass Organe des Landes Oberösterreich das Bestandobjekt während der Dauer dieses Vertrages jederzeit kontrollieren dürfen. 7. Instandsetzung, Investitionen, bauliche Maßnahmen 7.1. Dem SHV X obliegt die gesamte Erhaltung und Instandhaltung des Bestandobjektes. Der SHV X hat anfallende Reparaturen am Bestandobjekt auf eigene Kosten und ohne Anspruch auf Rückerstattung zu tragen, soweit nicht ein Mangel vorliegt der im Rahmen der Gewährleistung durch die VK2 oder durch die von ihr beauftragten Unternehmen zu beheben ist. Festgehalten wird, dass der SHV X keinen Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrag zu leisten hat. 7.2. Bei Schäden, die durch schuldhaftes Verhalten des SHV X oder der bei ihm beschäftigten oder verkehrenden Personen oder durch Heimbewohner am Bestandgegenstand entstehen, haftet der SHV X. Ansprüchen Dritter gegenüber ist die VK2 schad- und klaglos zu halten. 7.3. Erweiterungsinvestitionen und Ersatzinvestitionen des SHV X am Bestandgegenstand, insbesondere den Gebäuden und Anlagen, sind zulässig. Sie bedürfen der vorherigen schriftlichen Zustimmung der VK2, soweit sie das äußere Erscheinungsbild des Bauwerks nachhaltig beeinflussen oder geeignet sind, eine Verminderung des Verkehrswertes des Bestandobjektes zu bewirken. Die Zustimmung darf nur aus sachlichen Gründen verweigert werden. Die Kosten von Erweiterungsinvestitionen werden durch den SHV X getragen. Die VK2 verpflichtet sich, die zur Erlangung der für die Bauführung allenfalls erforderlichen behördlichen Bewilligungen notwendigen Erklärungen - in entsprechender Form - abzugeben. Die Kosten der Ersatzinvestitionen betreffend die Einrichtung und Ausstattung werden ebenfalls durch den SHV X getragen. Über die Kostentragung für Ersatzinvestitionen betreffend das Bauwerk ist vor Durchführung der Maßnahmen eine gesonderte Vereinbarung zu treffen. 7.4. Die VK2 verzichtet bezüglich aller Maßnahmen, zu denen sie ihre Zustimmung erteilt hat, auf die Wiederherstellung des vorherigen Zustandes bei Beendigung des Bestandverhältnisses. ... 12. Kaufvereinbarung 12.1. Die VK2 verkauft an den SHV X und dieser erwirbt von der VK2 den in Punkt 2.1. beschriebenen Bestandgegenstand samt Ausstattung. 12.2. Der Erwerb des Bestandgegenstandes wird mit Ablauf des 15. Jahres ab Übergabe, das ist voraussichtlich der 30.06.2027, wirksam. Vor diesem Zeitpunkt wird der Erwerb des Bestandgegenstandes wirksam, wenn der SHV X gegenüber der VK2 schriftlich erklärt, den Bestandgegenstand vorzeitig ins Eigentum zu übernehmen. Eine Erklärung zum vorzeitigen Erwerb ist auch bei vorzeitiger Beendigung des Bestandverhältnisses gemäß Punkt 11 zulässig. Die Erklärung ist in diesem Fall binnen einer Frist von 14 Tagen ab Zugang der Auflösungserklärung gemäß Punkt 11 oder gleichzeitig mit dieser abzugeben. 12.3. Als Kaufpreis ist zusätzlich - zum monatlichen Entgelt gemäß Punkt 5 - der gemäß, Anlage ./4 zu berechnende Abrechnungsbetrag zu entrichten. Der Kaufpreis ist nach Maßgabe der Festlegung mit Anlage 4 fällig. 12.4. Der SHV X leistet zu den in der Anlage ./4 angeführten Zeitpunkten, Anzahlungen auf den Kaufpreis mit der in der Anlage ./4 angeführten Höhe. Der SHV X hat das Recht auf Verschiebung der Zeitpunkte des Einlangens der Anzahlungen, insbesondere soweit es sich dabei um Förderungen bzw. Zuschüsse von dritter Seite handelt, auf deren genaue terminliche und betragsmäßige Gestaltung der SHV X keinen Einfluss hat. Wenn die zu erbringenden Kaufpreisanzahlungen nicht zum vereinbarten Zeitpunkt bei der VK2 einlangen, ist das monatliche Entgelt entsprechend anzupassen. 12.5. Die Übernahme und Übergabe des Bestandgegenstandes erfolgt mit dem auf das Wirksamwerden der Kaufvereinbarung gemäß Punkt 12.2. folgenden Monatsersten. Die Vertragsparteien verpflichten sich, unverzüglich nach Wirksamwerden der Kaufvereinbarung alle für den Eigentumserwerb erforderlichen Vereinbarungen abzuschließen und Erklärungen in der für die Verbücherung des Erwerbs erforderlichen Form abzugeben." Die dem Mietkaufvertrag beigelegten Anlagen (1a, 1b, 2, 3, 4 und 5) bilden einen Bestandteil des Mietkaufvertrages und beinhalten auszugsweise folgende Informationen: Anlage 1. a) - Gesamtinvestitionskosten "Die Gesamtinvestitionskosten (GIK) umfassen die Aufwendungen, die der VK2 aus der Errichtung des Bestandgegenstandes erwachsen. Als GIK sind nach Maßgabe der folgenden Bestimmungen zu berücksichtigen: Aufschließungskosten (Fremdleistungen) in der nachgewiesenen Höhe Baukosten (Fremdleistungen) in der nachgewiesenen Höhe Honorar für Planungsleistungen Sonstiges Honorar Nebenkosten (Fremdleistungen, Gebühren udgl.) in der nachgewiesenen Höhe Finanzierungskosten Umsatzsteuer in gesetzlicher Höhe" Anlage 1. b) - Kostenrahmen [Grafik] Anlage 2 - monatliches Entgelt [Grafik] Grundlage für die Berechnung des monatlichen Entgelts Finanzierungskosten: Zinssatz: 3-Monats-EURIBOR mit Aufschlag 20 Basispunkte Grundlage: tatsächlicher Finanzierungsbedarf aufgrund der nachgewiesenen, Aufschließungskosten, Baukosten und Nebenkosten sowie des vereinbarten Honorars (siehe Anlage 1a). Habenszinssatz: 3-Monats-EURIBOR mit Abschlag 100 Basispunkte Vereinbartes Honorar für Planungsleistungen: 3‚491 % der tatsächlichen Baukosten (= Kostengruppe 2 bis 6 im Sinn der ÖNORM B 1801-1 Kosten im Hoch- und Tiefbau - Kostengliederung), höchstens jedoch € 314.222,00. Sonstiges Honorar: 7,096 % der tatsächlichen Baukosten (= Kostengruppe 2 bis 6 im Sinn der ÖNORM B 1801-1 Kosten im Hoch- und Tiefbau - Kostengliederung), höchstens jedoch € 638.648,00. Anpassung des monatlichen Entgelts: Die Anpassung des endgültigen monatlichen Entgelts an Schwankungen des Geldmarktes - erfolgt erstmals zu dem auf die Übergabe des Bestandobjektes folgenden Monatsersten und sodann quartalsweise jeweils zum 1.1., 1.4., 1.7. und 1.10. eines Jahres dergestalt, dass der der Berechnung des monatlichen Entgelts zugrundegelegte Zinssatz entsprechend der Änderung des EURIBOR geändert wird. Als Basis wird der 3-Monats-EURIBOR vom September 2008 (= 5‚02%) vereinbart. Der der Berechnung des monatlichen Entgelts zugrunde liegende Zinssatz ändert sich um denselben Absolutbetrag, wie sich der Referenzwert gegenüber der Basis von 5,02% geändert hat. Referenzwert ist der 20. des dem Anpassungszeitpunktes vorangehenden Monats. Fällt dieser Tag auf einen Samstag, Sonn- oder Feiertag, so gilt der Wert des dem 20. unmittelbar vorangehenden Bankwerktages. Die Anpassung des endgültigen monatlichen Entgelts an eine Änderung der Zwischenfinanzierungskosten aufgrund der im vorangegangenen Quartal erfolgten Abweichungen der tatsächlichen Zahlungen von den im Zahlungsplan vorgesehenen Zahlungen erfolgt jeweils zum selben Zeitpunkt wie die Anpassung an Schwankungen des Geldmarktes. Die Auftragnehmerin hat dem SHV X vor dem Anpassungszeitpunkt eine nachvollziehbare Berechnung des neuen monatlichen Entgelts samt geeigneten Unterlagen zum Nachweis der erforderlichen Anpassungen vorzulegen. Anlage 3 - Baubeirat, Bericht- und Informationspflichten "Das Informations- und Berichtswesen umfasst insbesondere Information über alle Subaufträge, einschließlich der Subaufträge der Subunternehmer des Auftragnehmers; Information über alle wesentlichen kosten- oder terminrelevanten Entscheidungen, Information über die Ausschreibtmgsunterlagen bzw Leistungsverzeichnisse, über die eingeholten Angebote und die beabsichtigte Vergabe von Leistungen an Dritte sowie Änderungen von vergebenen Auträgen; regelmäßig und bei Bedarf Information über die Kostenentwicklung (Soll-Ist Vergleich und vorausschauende Kostenverfolgung), insbesondere im Hinblick auf die Gesamtkosten des Bauvorhabens; regelmäßige Berichte über den Planungs- und Baufortschritt (Intervalle sind nach den Erfordernissen des Planungs- und Baufortschritts einvernehmlich festzulegen); Berichte (regelmäßige Berichte oder vom SHV X angeforderte Berichte) sind in der Regel schriftlich abzufassen und so zu gestalten, dass diese ohne zusätzlichen Bearbeitungsaufwand vom SHV X seinen internen Entscheidungsgremien sowie den Aufsichtsbehörden und Förderstellen des Landes vorgelegt werden können. Zur Abstimmung zwischen VK2 und SHV X wird ein Bauausschuss eingerichtet. Rechtzeitig vor Beginn der Innenausbauarbeiten ist ein Musterzimmer einzurichten, das durch den SHV X und durch Vertreter des Landes Oberösterreich begutachtet wird. Allfällige Auflagen, die im Zuge der Besichtigung vorgeschrieben werden, sind einzuhalten. Die VK2 wird die Aufträge nach den Bestimmungen des Bundesvergabegesetzes 2006 vergeben. Klargestellt wird, dass die Entscheidung über die Vergabe der Aufträge nicht durch den SHV X erfolgt und nicht der Zustimmung des SHV X bedarf. Die VK2 hat die Auftrags- und Zahlungsbedingungen für die von ihr beauftragten Dritten mit dem SHV X abzustimmen. Dem SHV X sind alle Unterlagen und Informationen vorzulegen, die erforderlich sind, um die für das Vorhaben erforderliche Zustimmung des Landes Oberösterreich zu erlangen. Insbesondere ist auch eine den Vorgaben des Landes entsprechende Kostenzusammenstellung auszuarbeiten und entsprechend dem Fortschritt des Projektes zu aktualisieren. Die VK2 hat den SHV X bei der Erlangung der Förderungen und Genehmigungen zu unterstützen. Ansprechpartner des Landes Oberösterreich ist der SHV X. Zu berücksichtigen ist insbesondere, dass der Vorentwurf der Zustimmung der Abteilung Soziales des Amtes der OÖ Landesregierung bedarf, wobei auch eine Kostenschätzung und eine Nutzflächenaufstellung entsprechend den Vorgaben der Abteilung Soziales vorzulegen sind. Die VK2 hat auf Verlangen des SHV X einen geeigneten Vertreter zu den gremialen Besprechungen der Abteilung Soziales zu entsenden. Der Einreichung zur Baubewilligung darf nur ein von der Abteilung Soziales freigegebenes Projekt zugrundegelegt werden." Anlage 4 - Abrechnungsbetrag [Grafik] Restlicher Kaufpreis bei Eigentumsübergang mit Vollendung des 15. Jahres ab Übergabe ist Kaufpreis der Betrag des offenen Wohnbaufördermgsdarlehens. Dieser restliche Kaufpreis ist durch Übernahme des Darlehens durch den SHV zu entrichten. Vorläufiger Betrag für den restlichen Kaufpreis (offenes Wohnbauförderungsdarlehen) zum 30.06.2027, berechnet auf Grundlage der Kostenschätzung: € 2,684.103,54 Bei Eigentumsübertragung vor diesem Zeitpunkt berechnet sich der restliche Kaufpreis wie folgt: Allfällige noch nicht entrichtete Anzahlungen (siehe oben) + Betrag des offenen Wohnbauförderungsdarlehens + ausständiges monatliches Entgelt bis zum Zeitpunkt (Eigenmittelanteil und Zwischenfinanzierung) Der dem Betrag des offenen Wohnbauförderungsdarlehens entsprechende Teil des Kaufpreises wird durch Übernahme des Darlehens durch den SHV entrichtet. Der restliche Betrag ist in Raten fällig, die den vorgesehenen Anzahlungen (Sozialbeihilfe, Bedarfszuweisung) sowie dem vereinbarten monatlichen Entgelt zur Vollendung des 15. Jahres ab Übergabe entsprechen. A.2.2. Baurechtsvertrag mit der VK2 vom 1.4.2011 Mit Baurechtsvertrag vom 1.4.2011 wurde zwischen der VK2 als Bauberechtigte und dem Beschwerdeführer (Bf.) als Baurechtsgeber folgender Baurechtsvertrag abgeschlossen: "1. Gegenstand des Baurechtes Der Baurechtsgeber ist Alleineigentümer der Liegenschaft EZ **** Grundbuch ****, Bezirksgericht X, bestehend aus den Grundstücken Nr. ****. Diese Liegenschaft ist Gegenstand dieses Baurechtsvertrages. 2. Bestellung und Dauer des Baurechtes 2.1. Der Baurechtsgeber bestellt hiermit zugunsten der Bauberechtigten an der Baurechtsfläche gemäß Punkt 1. ein Baurecht im Sinne des Baurechtsgesetzes bis 31.12.2049. 2.2. Die Bauberechtigte nimmt die Einräumung dieses Baurechtes ausdrücklich an. 3. Bauzins 3.1. Als jährlicher Bauzins wird ein Betrag von EUR 6.024,00 vereinbart (pro Monat EUR 502,00). Der Bauzins ist von der Bauberechtigten und ihren Rechtsnachfolgern im Besitz des Baurechtes mit 1. Dezember eines jeden Kalenderjahres kosten- und spesenfrei zu entrichten. Die Verpflichtung zur Bauzinszahlung beginnt mit Fertigstellung des auf der Liegenschaft zu errichtenden Bauwerks. Zur dinglichen Haftung für den Bauzins wird eine Reallast vereinbart. .... 4. Vertragszweck, Nutzung 4.1. Die Bestellung dieses Baurechts erfolgt zum Zwecke der Errichtung eines Alten- und Pflegeheimes, das nach den Vorstellungen des Baurechtsgebers zu errichten ist. Der Bauberechtigte verpflichtet sich, das geplante Bauvorhaben innerhalb eines Zeitraums von 3 Jahren, gerechnet ab jenem Zeitpunkt, ab dem die Zusage der Gewährung der Wohnbauförderung für das Bauprojekt durch das Land Oberösterreich vorliegt, zu verwirklichen. .... 5. Nebenkosten Die Bauberechtigte verpflichtet sich, zusätzlich zu dem vereinbarten Bauzins alle das Baurecht samt Bauwerk betreffenden öffentlichen Abgaben wie Zahlungsvorschreibungen anlässlich der Baubewilligung, Aufschließungskosten, Kanalanschlussgebühr, Grundsteuer, Betriebskosten (inkl. der für die Wasserversorgung, Abwasserbeseitigung und Stromversorgung anfallenden Kosten) usw. sowie die Kosten der Herstellung von Gehsteigen der öffentlichen Verkehrsflächen zu bezahlen und den Baurechtsgeber diesbezüglich schad- und klaglos zu halten. .... 9. Rückübertragung des Baurechtes .... 9.3. Für den Fall der Rückübertragung des Baurechtes samt Bauwerk vor Ablauf der Dauer des Baurechtsvertrages erhält die Bauberechtigte, sofern nicht andere vertragliche Vereinbarungen mit dem Baurechtsgeber bestehen, vom Baurechtsgeber den sich je nach Zeitpunkt der Rückübertragung ergebenden Abrechnungsbetrag gemäß Punkt 12 des zwischen den Vertragsparteien abzuschließenden Mietkaufvertrages. Der sich daraus ergebende Betrag ist innerhalb von 4 Wochen nach Vorschreibung an die Bauberechtigte zu überweisen. Mit Zahlung dieses Betrages geht das Baurecht samt Bauwerk sonst entschädigungslos auf den Baurechtsgeber über. ..." A.3.1 angefochtene Grunderwerbsteuerbescheide A.3.1.1. Mietkaufvertrag mit der VK1 Mit Bescheid vom 30.11.2009 wurde die Grunderwerbsteuer auf Grund des Mietkaufvertrages vom 13.3.2009 gemäß § 200 Abs. 1 BAO vorläufig mit € 403.662,38 (€ 11.533.210,74 x 3,5%) festgesetzt. Zur Begründung wurde ausgeführt, dass nach dem Ergebnis des Ermittlungsverfahrens der Umfang der Abgabepflicht noch ungewiss sei und daher die Vorschreibung vorläufig erfolge.