BFG RV/4100832/2015

Hiezu kamen noch beträchtliche Reparaturkosten und Reisekosten (die Mietobjekte befinden sich in Dorf 2, PLZ Gemeinde, während der Wohnsitz des Bf 115 km entfernt in PLZ2 Stadt2 liegt- Wann immer der Bf Reparaturen selbst durchführte oder nur beaufsichtigte, nahm er hohe Reisekosten auf sich): 3.966,22 € (54.576,38 S) Reparaturen 1998 5.793,08 € (79.714,49 S) Reisekosten= Diäten 1998 (9.759,3) 3.522,30 € (48.467,90 S) Diäten 1999 924,81 € (12.725,68 S) Diäten 2000 2.814,69 € (38.730,93 S) Reparaturen 2000 17.021,1 € Summe Reparaturen, Diäten 1998-2000 (Einkünfteermittlungen 1998-2000) 105.690,5 € Summe Sanierungs- , Herstellungs- Reparatur- und Reisekosten 1997-2000 Auf Grund der im Jahr 2000 nicht ausreichend gegebenen finanziellen Möglichkeiten nahm der Bf im Jahr 2000 u.a. noch davon Abstand, die undichten Fenster des Erdgeschoßes zu sanieren. Er nahm damals auch davon Abstand, 2 Nebenräume des Kellers, die seit dem Hausbau im Jahr 1920 noch unsaniert waren, zu sanieren. Im Jahr 2000 wusste der Bf noch nicht, dass es nicht unbeträchtliche Schäden in den tragenden Wänden des Erdgeschoßes gab (Schreiben des Bf vom 28.3.2011). Im April 2007 endigte das Mietverhältnis mit dem Mieter der Wohnung im OG. Der Bf reinigte und reparierte die Wohnung nach der Verwendung durch den Mieter und bot sie im Herbst 2007 wieder auf dem Wohnungsmarkt an, fand aber zunächst keinen Mieter. Das Mietverhältnis mit der Mieterin des EG blieb aufrecht (Schreiben des Bf vom 28.3.11, 3. Blatt; Schreiben des Bf vom 1.5.11, S. 10). Anfang 2009 fasste der Bf den Entschluss, die undichten Fenster des EG zu sanieren. Er verwirklichte diesen Plan im Zeitraum Oktober-Dezember 2009 (Schreiben des Bf vom 1.5.2011, S. 10). Von Oktober – Dezember 2009 erneuerte der Bf die undichten Fenster des Erdgeschoßes, um die Wärmedämmung zu verbessern. Zusammen mit diesen Arbeiten erfolgten Verputzausbesserungen, Malerarbeiten, und Bodenausbesserungen. Bei diesen Arbeiten wurde erstmals entdeckt, dass es an den tragenden Wänden des Erdgeschoßes nicht unbeträchtliche Schäden gab, die auf ein viele Jahre zurückliegendes Erdbeben zurückzuführen waren. Auch diese Schäden an den tragenden Wänden des Erdgeschoßes wurden im Zeitraum Oktober-Dezember 2009 saniert. Während dieser Arbeiten nutzte die Mieterin des EG die Wohnung im OG (Schreiben des Bf vom 28.3.2011). Im Jahr 2010 führte der Bf Sanierungsarbeiten an Nebenräumen im Keller durch (Verlegung eines Fliesenbodens, Verputzarbeiten auf den Steinmauern ) (Schreiben des Bf vom 28.3.2011, 3. Blatt). Die Kosten der Investitionen 2009 und 2010 betrugen: 7.323,94 € 10-12/2009 Fenstertausch inkl. Sanierung Mauerschäden nach Erdbeben 2.966,57 € Diäten und Kilometergelder insbesondere wegen der Sanierung 10-12/2009 632,93 € Reparaturen 09 799,38 € Instandhaltung 09 11.722,82 Summe Sanierungskosten 2009 Die genaue Höhe der Sanierungskosten der Mauerschäden 2009 war bei Erlassung der Erstbescheide unbekannt. Bekannt war nur, dass diese Kosten im Jahr 2009 im Zusammenhang mit der Fenstersanierung angefallen sein müssen (Schreiben Bf vom 28.3.11,3. Blatt; 1.5.2011, S. 10). Daher können diese Kosten maximal in Höhe von 11.722,82 € festgestellt werden, wobei ein Teilbetrag von höchstens 7.323,94 € auf Kosten entfällt, die auf 10 Jahre hin ab 2009 abgeschrieben werden. Dieser Teilbetrag wirkte sich auf die Einkünfte 2009-2018 in Höhe von 732,39 € pro Jahr aus. Ein Teilbetrag von höchstens 4.398,88 € entfällt somit nach dem Wissensstand bei Erlassung der Erstbescheide vom 10.5.2011 auf die Kosten des Jahres 2009. 2.986 € Kellersanierung 2010 (laut Schreiben des Bf vom 1.5.2011, S. 11) 14.708,82 € Summe Sanierungskosten 2009, 2010 2.800 € Reparaturkosten 2007 (siehe unten 1.2.) Vor den Investitionen, die 1997 begannen, bestand das Mietobjekt aus einer Substandardwohnung (Kategorie D) in einem Einfamilienhaus , das im Jahr 1920 errichtet worden war. Durch diese Investitionen der Jahre 1997-2010 stellte der Bf aus einer über 77 Jahre alten Substandardwohnung (Kategorie D, vgl. Aktenvermerk des Finanzamtes vom 22.9.1988; vgl. Schreiben des Bf vom 14.1.2000, S. 2 HA 1998/40) in einem Einfamilienhaus (Zugang zum WC außerhalb des Wohnbereiches, keine sonstigen zeitgemäßen sanitären Einrichtungen, dh kein Badezimmer, fließendes Wasser gab es nur am Gang vor den Wohnräumen) eine neuwertige (OG) und eine vollständig sanierte (EG) Wohnung der Kategorie A in einem Zweifamilienhaus her. In diesem Zusammenhang versiebenfachte der Bf seine jährlichen Einnahmen, die im ursächlichen Zusammenhang mit der Vermietung anfielen. Daher hat sich 1997 die Art der Bewirtschaftung geändert (vgl. diese Schlussfolgerung bestätigend die ersten Stellungnahmen des Bf in seinen ersten beiden „Prognoserechnungen“ von 2000 und 2001, HA 1998/45); HA 1999/44; Schreiben vom 14.1.2000, S. 3). Reparaturen und/oder Sanierungsaufwendungen 2002-2010, insbesondere 2007, 2009-2010 (Schreiben vom 28.3.2011, insbesondere 3. und 4. Seite): 2007 wurde die Wohnung im OG nach dem Auszug des Mieters wieder gereinigt und repariert; Im Oktober – Dezember 09 wurden insbesondere die alten Fenster im Erdgeschoß durch neue Fenster ersetzt und Erdbebenschäden an tragenden Wänden behoben (Schreiben des Bf vom 28.3.2011, 1.5.2011). Ferner wurden im Jahr 2010 die restlichen Räume des Kellers saniert. Während der ersten Monate 2010 wurde die Wohnung im OG nach deren Nutzung durch die Mieterin des EG wieder gereinigt (Schreiben des Bf vom 1.5.2011). Die Gesamtheit der dabei angefallenen Kosten betrug zumindest 14.708,82 € (2009, 2010) und 2.800 € (2007-siehe Punkt 1.2.). Während bei den ersten Sanierungsmaßnahmen (1997-2000) das Wesen des vermieteten Objektes bereits völlig verändert worden ist (aus einer Substandardwohnung in einem Einfamilienhaus wurden bereits im Herbst 2000 zwei Wohnungen der Kategorie A in einem Zweifamilienhaus), wurden später (insbesondere 2002-2010) lediglich restliche Sanierungsmaßnahmen oder Reparaturen nachgeholt; bei der Vermietungstätigkeit selbst (Vermietung von zwei großteils neuwertigen Wohnungen der Kategorie A) traten keine substanziellen Veränderungen der Art der Bewirtschaftung ein. Die laufenden jährlichen Kosten versprachen nach Abschluss der restlichen Sanierungen bzw Reparaturen (2002-2010), dh ab 2011, wesentlich geringer zu sein, da mittlerweile die beträchtlichen Investitionen der Jahre 1997-2000 zum Großteil abgeschrieben waren und da die umfangreichen Sanierungsarbeiten, deren Kosten das Budget belastet hatten, beendet worden waren (Schreiben des Bf vom 1.5.2011, S. 11-13); Daher versprachen insbesondere die Reisekosten des Bf, der bei den Sanierungen umfangreiche Eigenleistungen erbracht hatte, nach dem Abschluss der Sanierungen (ab 2011) unvergleichlich geringer zu sein (Reduktion von über 2900 € jährlich im Jahre 2009 auf durchschnittlich erwartete 500 € jährlich ab 2011, vgl Schreiben vom 1.5.2011, S. 12). Zudem reduzierte sich die jährliche AfA von ursprünglich 8.238,83 € (2000) auf 1.263.55 € (2010) da die meisten der hohen Investitionen der Jahre 1997-2000 jedenfalls nach 2009 abgeschrieben waren (Einkünfteermittlungen samt Anlagenverzeichnissen 1998-2002 und 2009; Schreiben vom 1.5.2011 , S. 11). Zur AfA-Reduktion im Zeitraum 2000-2010 (Anlagenverzeichnisse 2000, 2009, Schreiben vom 1.5.2011, S. 11, 13; siehe Punkt 1.2): Der Großteil der ursprünglich hohen Afa von über 8.000 € jährlich resultierte aus Herstellungs-, vor allem Instandsetzungsaufwendungen und Anschaffungskosten diverser Güter (PC, Einrichtung) der Jahre 1997-2000. Sämtliche der hohen Instandsetzungsaufwendungen wurden auf 10 Jahre abgeschrieben und waren daher spätestens 2009 abgeschrieben (EA-Rechnungen und Anlagenverzeichnisse 1997-2002 und 2009): Die AfA betrug im Jahr 2000 8.238,83 €. Dieser Betrag setzte sich wie folgt zusammen: 228,92 1,5% fiktive Anschaffungskosten (AK) 1985 390,08 € 1,5% Herstellungskosten 1997 3.554,98 € Instandsetzung 1997 10% 2.475,06 € Instandsetzung 1998 10% 236,36 € Instandsetzung 1999 10% 427,39 € 25% AfA Computer 1997 31,79 € 25% Computer 1999 484,69 € 20% Küche 1997 14,76 € 10% Küche 1999 116,98 € 10% Einrichtung Haus 2000 1. Halbjahr (Hj) 161,05 €10% Einrichtung Haus 2000, 2.Hj 116,76 € 1,5% Carport 2000 (richtig wären 10% gewesen) 8.238,83 € Summe AfA 2000 Der weitaus überwiegende Teil dieser AfA von 8.238,83 € abgesehen von 619 € war daher auf maximal 10 Jahre angelegt. (228,92 1,5% fiktive Anschaffungskosten (AK) 1985 390,08 € 1,5% Herstellungskosten 1997 619 € Summe) Betrachtet man die aus dem vorhandenen Beweismaterial bereits erkennbare AfA von 2010, sieht man, dass diese AfA wegen späterer Investitionen und wegen der restlichen Abschreibung der Einrichtung Haus 2000 (Anschaffung 2. Hj 2000) etwas höher war: 228,92 1,5% fiktive Anschaffungskosten (AK) 1985 390,08 € 1,5% Herstellungskosten 1997 161 € 10% Einrichtung Haus 2000 2. Hj 777,6 € Carport 2000 1. Hj 483,55 € 10% Einrichtung 2002, im Jahr 2011 endgültig abgeschrieben 2.041,15 € Summe AfA 2010 laut AVz 2009 und lt Schreiben des Bf vom 1.5.2011, S. 11) -777,6 Carport, 1.HJ 2000, das bereits Ende 2009 abgeschrieben war 1.263,55 € AfA 2010 , soweit diese anhand des AVz 2009 und des Schreibens des Bf vom 1.5.2011 ermittelt werden konnte. Die Investition betreffend Carport wurde im Jahr 2000, 1. Hj, bereits in Verwendung genommen (AVz 2000) und war daher Ende 2009 vollständig abgeschrieben. (Das Anlagenverzeichnis 2010 wurde ebenso wie die Einkünfteermittlung 2010 durch den Bf erst am 4.4.2016 dem BFG auf dessen Aufforderung hin vorgelegt). Dazu kamen noch folgende Investitionen der Jahre 09 und 2010, die auf 10 Jahre abzuschreiben (siehe Einkünfteermittlung V+V 2009, Schreiben vom 1.5.2011, S. 11) waren: 732,39 Fenstertausch 2009 298,60 Kellersanierung 2010. Aus der Reduktion der AfA von über 8000 € im Jahr 2000 auf 1.263,55 € im Jahr 2010 ergibt sich daher kein Grund für die Annahme, es könnte nach dem Jahr 2010 eine Änderung der Art der Bewirtschaftung erfolgt sein. Diese Reduktion war von Anfang (dh ab dem Beginn des Ansatzes der AfA 2000) an vorhersehbar. Vergleich der Aufwendungen 2010 mit den laut Schreiben vom 1.5.2011, S. 13, voraussichtlichen Aufwendungen 2011: Die Aufwendungen 2010 waren insbesondere deshalb wesentlich höher als die voraussichtlichen Aufwendungen im Jahr 2011, weil es 2010 noch beträchtliche Sanierungstätigkeiten im Keller und restliche Aufwendungen gegeben hat, die folgende aufwandswirksame Kosten verursacht haben: 2010: 8.145,97 € Aufwand 2010 laut Schreiben vom 1.5.2011, S. 13 (2.986 € von diesen Aufwendungen entfielen auf die Kellersanierung, vgl. Schreiben 1.5.11, S. 11). Für das Jahr 2011 war mit wesentlich geringeren Aufwendungen wegen der Beendigung der Sanierungstätigkeit zu rechnen: zu erwartender Aufwand 2011 laut Schreiben vom 1.5.2011, S.11 12,13: 200 € Strom 500 € Diäten, Kilometergeld 500 € Gemeindeabgaben 200 € Reparaturen 300€ Instandhaltung 60 € Kaminfeger 700 € Heizöl 50 € Heizugsservice (Schreiben vom 1.5.2011, S. 12) 732,39 Fenstersanierung 2009 (Einkünfteermittlung 09) 298,60 € Kellersanierung 2010 (Schreiben 1.5.2011, S. 11, 13 1102,58 € AfA laut Schreiben vom 1.5.2011,S.11,13 vermindert um 777,60 € wegen Carport 300 € unvorhersehbare Kosten (Schreiben 1.5.2011, S. 13) 4.943,57€ Summe des für 2011 zu erwartenden Aufwandes zur zu erwartenden AfA 2011: Laut Schreiben vom 1.5.2011, S. 11 erwartete der Bf eine AfA von 1.880,18 €. Tatsächlich war aber das Carport bereits Ende 2009 als abgeschrieben anzusehen, weshalb sich diese vom Bf angenommene AfA um 777,60 € (Vgl. Schreiben vom 1.5.2011, S. 9, vgl. AVz 2009 ) reduziert 1.880,18€ -777,60 € 1102,58 € Differenz (zur Zusammensetzung der AfA 2011-2020 siehe auch Punkt 1.2.) Dass nach Beendigung der Sanierungstätigkeiten im Jahr 2010 (mit Kosten von mindestens 2.986 € im Jahr 2010 wegen Kellersanierung , vgl. Schreiben des Bf vom 1.5.2011, S.11, 12,13) die jährlichen Ausgaben wegen Entfalles der Sanierungsausgaben wesentlich geringer sein würden, war bereits bei Beginn der Sanierungen und auch bei erstmaliger Beabsichtigung aller Sanierungen (1997) vorhersehbar. Bereits 1997 hatte der Bf die Absicht, das Gebäude nach Maßgabe der vorhandenen finanziellen Mittel vollständig zu sanieren. Dass während der Sanierungen mit hohen Kosten zu rechnen war, war von Anfang an (1997) klar. Dass mit Beendigung der Sanierungstätigkeit die hohen Sanierungskosten entfallen würden, war von Anfang an (1997) vorhersehbar . Durch die unvergleichliche Reduzierung dieser Ausgaben ab 2011(erwarteter Aufwand aus Instandhaltung und Reparaturen von 500 €, vgl Schreiben vom 1.5.2011, S. 12) ließ sich daher keine Änderung der Art der Bewirtschaftung für 2011 erwarten. Eine substanzielle Erhöhung der Mieteinnahmen ließ sich durch die restlichen Reparatur- oder Sanierungsarbeiten der Jahre 2002 - 2010 nicht erwarten. Die Mieteinnahmen einschließlich Betriebskostenzahlungen betrugen 2001-2006 zwischen 8.034 € und 8.422,59 €. Nach den restlichen Sanierungstätigkeiten der Jahre 2002-2010 ließen sich Mieteinnahmen in den Jahren 2011-2016 von 8.430€ erwarten. (Einkünfteermittlungen 2001, 2002, Steuererklärungen 2003-2008, Einkünfteermittung 2009; Prognose 2011-2016 laut Schreiben vom 1.5.2011, S. 13). Das kommt einer Erhöhung zwischen 2006 und 2011 von 8.071,31 € auf 8.430 € , das sind 358,69 €, d.s. 4,4 % der Einnahmen von 2006 gleich. Die per 1.5.2011 erwartete Erhöhung der Einnahmen aus Vermietung lag somit selbst nach der Nachholung der restlichen Sanierungsarbeiten unter dem Ausmaß der üblichen Geldentwertung. Da durch die restlichen Reparatur- und Sanierungsarbeiten der Jahre 2002-2010 das Wesen der Vermietungstätigkeit des Bf nicht substanziell verändert worden ist, sind diese restlichen Sanierungsarbeiten jedenfalls nicht als neuerliche Änderung der Art der Bewirtschaftung anzusehen. Die Reparatur der Wohnung im OG nach der Auflösung des Mietverhältnisses mit dem Mieter im OG war keine Änderung der Art der Bewirtschaftung. Dass man nach dem Auszug eines Mieters die Wohnung wieder reparieren muss, liegt in der Natur der Sache. Auch im ganzen Zeitraum 2007-2010 war die Tätigkeit des Bf ebenso wie in der Zeit davor auf die Vermietung von zwei Wohnungen angelegt. Im Großteil dieses Zeitraumes kam es nur deshalb nicht zu einer Vermietung beider Wohnungen, weil der Bf damals keinen zweiten Mieter finden konnte (Schreiben des Bf vom 1.5.2011, S. 10) und weil der Bf zum Teil Reparatur- , Reinigungs- oder Sanierungsarbeiten durchführte (insbesondere Austausch der Fenster im EG im Zeitraum Oktober –Dezember 2009, Reinigung , Reparatur der Wohnung im OG im Jahr 2007 nach April 2007, neuerliche Reinigung der Wohnung im OG in den ersten Monaten des Jahres 2010 nach der vorübergehenden Benützung dieser Wohnung durch die Mieterin des EG in der Zeit der Fenstersanierung von Oktober –Dezember 2009), die eine Vermietung zweier Wohnungen nicht zuließen (Schreiben des Bf vom 1.5.2011, S. 10). Für die Zeit seit Beginn 2011 erwartete der Bf am 1.5.2011 Jahr für Jahr jährliche Überschüsse (Prognose des Bf 2011-2016, vgl. Schreiben vom 1.5.2011, S. 13). Die Ursache dieser erwarteten jährlichen Überschüsse liegt in der regen Investitionstätigkeit in den Jahren 1997-2010, durch die insgesamt der Wohnstandard verglichen mit der Zeit bis April 1997 unvergleichlich verbessert und ausgeweitet worden ist (1997-2000 Zentralheizungseinbau, Einbau zeitgemäßer Nasseinheiten, dadurch Anhebung des Wohnstandards im EG auf Kategorie A, Anhebung des Daches und Herstellung einer zusätzlichen Kategorie A-Wohnung im Obergeschoß; 2009 Sanierung der Fenster im EG) und ab 2002 zumindest erhalten worden ist (2002-2008 insbesondere laufende Reparaturen;2009 Behebung von Erdbebenschäden, 2010 Kellersanierung). Dass nach dem Wissensstand per 1.5.2011 ab 2011 die laufenden Kosten wesentlich geringer zu werden versprachen, liegt an der Beendigung der Sanierungstätigkeiten per Ende 2010 (vgl. Schreiben des Bf vom 1.5.2011, S. 12) und an dem Umstand, dass die AfA der höchsten Investitionen, die im Zeitraum 1997, 1998 erfolgt waren, bereits spätestens 2008 zum Großteil beendet war (Anlagenverzeichnisse 1998-2000, 2006, 2009; Siehe Punkt 1.2). Dass die laufenden Kosten sich nach Beendigung der Sanierungstätigkeiten und nach dem Ende der Abschreibungsdauer der höchsten Investitionen wesentlich verringern würden, war von Anfang an vorhersehbar. Es ist daher nur im Jahr 1997 und nicht in späteren Jahren bis 2010 eine Änderung der Art der Bewirtschaftung (Einleitung von Maßnahmen zur Vermietung zweier Wohnungen der Kategorie A statt , wie vorher geschehen, einer Wohnung der Kategorie D)feststellbar. 2011-2020: Über diese Jahre lagen bei Erlassung der Erstbescheide vom 10.5.2011 abgesehen vom Schreiben vom 1.5.2011 keinerlei Unterlagen vor. 1.2.) Gesamtergebnis 1997-2020 (€) (Schreiben des Bf vom 14.1.2000 im HA 1998, Einkünfteermittlungen 1998-2002, Einkommensteuererklärungen mit Beilagen 2003-2008, Einkünfteermittlung 2009; Schreiben des Bf. vom 1.5.2011; Anlagenverzeichnisse 1998-2002, 2006, 2009): | | 1997 | Einnahmen | 257,66 € | Ausgaben | - 13.515,24 €, davon -5.086,07 € AfA | Verlust (E-Bescheid 1997, Schreiben vom 14.1.2000 im HA 1998) | -13.257,58 € | AfA 1997 (lt AVz 1998) | | 1,5% fiktive AK 1985 | 3.150 S | HK 1997 1,5% | 5.367,62 S | Instandsetzung 97 10% | 48.917,65 S | PC 97 2.Hj 25% | 5.881,04 S | Küche 1997 2. Hj 20% | 6.669,50 S | Summe AfA 1997 | 69.985,81 S=5.086,07 € Ergebnisse 1998-2000 (Einkünfteermittlungen 1998-2000, Anlagenverzeichnisse 1998-2000) | | 1998 € | 1999 € | 2000 (€) | | | | | Einnahmen | 0 | 181,80 | 3,488,30 | Einnahmen Betriebskosten | | | 526,88 | Einnahmen Versicherungs- entschädigung | | | 2.563,03 | Privatanteil | | | 183,67 | Summe Einnahmen | 0 | 181,80 | 6.761,88 | | Ausgaben | Ausgaben | Ausgaben | AfA | 7.561,13€ | 8132,23 € | 8.238,83 | Strom | 166,23 € | 176,29€ | 110,77 | Telefon | 268,10 € | 143,78 € | 126,84 | Porti | 14,53 € | 14,53 € | 14,53 | Diäten | 5.793,08 € | 3.522,30 € | 924,81 | Grundsteuer | 15,26 € | 15,26 € | 15,26 | Reparatur | 3.966,22€ | 132,43 € | 2814,69 | Kaminfeger | 25,44 € | 25,44 € | 36,34 | sonstiger Aufw | 1.326,58€. | 449,25 € | 1450,47 | Verbrauchswerkzeug | 377,07€ | 207,71 € | 175,02 | Summe Ausgaben | -19.513,65 € | -12.819,23 € | -13.916,29 | Verlust | -19.513,65 € | -12.637,43€ | -7.154,41 | | AfA in € | AfA in € | AfA in € | 1,5% fiktive AK 1985 | 228,92 € | 228,92 € | 228,92 | 1,5%Herstaufw 1997 | 390,08 € | 390,08 € | 390,08 | 1/10 Instands.1997 | 3.554,98 € | 3.554,98 € | 3.554,98 | 1/10 Instands. 1998 | 2.475,06 € | 2.475,06 € | 2.475,06 | 1/10 Instands 1999 | | 236,36 € | 236,36 | ¼ Computer 1997 | 427,39 € | 427,39 € | 427,39 | ¼ Computer 1999 | | 27,10 € | 31,79 | Küche 1997:1/5 | 484,69 € | 484,69 € | 484,69 | Küche 1999: 1/5 | | 307,64 S | 14,76 | Einrichtung Haus 00 1. Hj 10% | | | 116,98 | Einrichtung Haus 00 2. Hj 10% | | | 161,05 | Carport 2000 1. Hj | | | 116,76 | Summe AfA | -7.561,12 € | -8.132,23 € | -8.238,83 Durchschnittlicher Aufwand 1997-2000: -13.515,24 € 1997 -19.513,65 € 1998 -12.819,23 € 1999 -13.916,29 € 2000 -59.764,41 € Summe 1997-2000 -14.941,10 € durchschnittlicher Jahresaufwand 1997-2000 restlicher Aufwand abzüglich AfA 1997-1998: -8.429,17 € restlicher Aufwand 97 -11.952,52 € restlicher Aufwand 1998 -20.381,69 € Summe 10.190,85 € durchschnittlicher restlicher Aufwand 97, 98 4.687 € restlicher Aufwand 1999 (Diäten 3.522,30 €, Reparaturen 132,43 €) 5.677,46 € restlicher Aufwand 2000 (Diäten 924,81 €; Reparatur 2814,69 €) 10.364,46 € Summe 5.182,23 € durchschnittlicher restlicher Aufwand 1999, 2000 Die Diäten von 3.522,30 (1999) und der geringe Reparaturaufwand von 132,43 € deuten darauf hin, dass der Bf beträchtliche Reparaturen selbst in Eigenregie durchgeführt hat. Die geringeren Diäten (2000) von 924,81 € und der höhere Reparaturaufwand (2.814,69 €) deuten darauf hin, dass der Bf beträchtliche Reparaturen hauptsächlich durch Professionisten durchführen ließ. AfA-Durchschnitt 1997-2000 5.086,07 € AfA 1997 laut Anlagenverzeichnis (AVz) 1998 7.561,13 € AfA 1998 lt. AVz 1998 8.132,23 € AfA 1999 (lt. AVz 1999) 8.238,83 € AfA 2000 (lt AVz 2000) 29.018,26 € AfA Summe 97-2000 7.254,57 € AfA Durchschnitt 97-2000 AfA 1997: 5.086,07 € AfA 1998-2000 7.561,13 € AfA 1998 lt. AVz 1998 8.132,23 € AfA 1999 (lt. AVz 1999) 8.238,83 € AfA 2000 (lt AVz 2000) 23.932,19 € AfA Summe 98-2000 7.977,4 € AfA Durchschnitt 98-2000 Jahre 2001-2004 (Einkünfteermittlungen 2001-2002, Steuererklärungen 2003, 2004; Anlagenverzeichnisse AVz 2002, 2002, 2006) | | 2001 (€) | 2002 (€) | 2003 (€) | 2004 (€) | Einnahmen Vermietung | 7.159,15 € (98.512,05 S) | 7.073,39 | 8.038,93 | 8.055,12 | Betriebskosten- akonti, -nach- zahlungen | 1.220,70 € (16.797,25 S) | 944,75 | | | Privatanteil PC | 42,74 € (588,10 S | 16,74 | | | Summe Ein- nahmen | 8.422,59 € (115.897,40 S) | 8.034,89 | 8.038,93 | 8.055,12 | | Werbungskosten | Werbungskosten | Werbungskosten | Werbungskosten | AfA | 8.962,26 € (123.323,35 S) | 8.815,77 | -8955,04 | -9.440,87 | Strom | 265,45 € (3.652,63 S) | 204,73 | | | Telefon | 85,80 € (1.180,69 S) | 63.75 | | | Porti | 7,48 € (102,90 S) | 5 | | | Feuerversicherung | | 205,31 | | | Diäten | 130,81 € (1800 S) | 982,88 inkl. Km.Geld | | | Km-Gelder | 420,19 € (5.782 S) | | | | Müll | 26,16 € (360 S) | 34,91 | | | Wasser | | 127,01 | | | Kanal | | 179,15 | | | Grundsteuer | 15,26 € (210 S) | 15,25 | | | Ortstaxen pauschale | | 348,84 | | | Reparatur | 466,27 € (6.416 S) | 787,61 | | | Kaminfeger | 13,57 € (186,67 S) | 13,57 | | | Heizöl | 520,57 € (7.163,20 S) | 532,50 | | | Sonstiger Aufwand | | 47,94 | | | Kanalanschluss- gebühr-rate | 770,77 € (10.606,06 S) | | | | Verbrauchswerk- zeug | 202,24 € (2.782,92 S) | 405,6 | | | Summe Aus- gaben | -11.886,83 € (163.566,42 S) davon AfA -8.962,26 davon Rest -2.924,59 | -12.769,81 davonAfa-8.815,77 davon Rest -3.954,04 | -14.509,10 €, davon AfA -8955,04, davon Rest -5.554,06 | -15.338,54 € davon AfA -9.440,87 davon Rest -5.897,67 | Verlust | -3.464,24 € [-47.669,01 S] | -4.734,93 € | -6.470,16 € | -7.283,41 € | | | | | | Afa | 2001 | 2002 | 2003(AVz.06) | 2004(AVz.06) | AfA 1997 1,5%(fiktive Anschaffungs- kosten) | 228,92 € (3.150 S) | 228,92 | 228,92 | 228,92 | AfA 1,5%Hausumbau 1997 | 390,08 € (5.367,62 S) | 390,08 | 390,08 | 390,08 | AfA 10% 1997 Instandsetzung | 3.554,98 € (48.917,65 S) | 3.554,98 | 3.554,98 | 3.554,98 | AfA 10% 1998 Instandsetzung | 2.475,06 € (34.057,57 S) | 2.475,06 | 2.475,06 | 2.475,06 | AfA 10% 1999 Instandsetzung | 236,36 € (3.252,40 S) | 236,36 | 236,36 | 236,36 | Pc 1997 2. Hj 25% | 213,70 € [2.940,52 S] | 0 | | | PC 1999 1. Hj 25% | 31,79 € (437,50 S) | 31,72 | | | Küche 1997 20% EG | 484,62 € (6.668,50 S] | 0 | | | Küche 1999 OG 20% | 615,28 € (8.466,41 S) | 615,28 | | | Einrichtung 2000 10%1. Hj. | 116,98€ (1.609,63 S) | 116,98 | 116,98 | 116,98 | Einrichtung 2000 10% 2. Hj | 322,11 S (4.432,27 S) | 322,11 | 322,11 | 322,11 | Carport 2000 1,5%1. Hj. | 116,76 € (1.606,61 S) | 116,76 | 116,76 | 116,76 | Einrichtung 2001 20% | 175,63 € (2.416,67 S) | 351,25 | 351,25 | 351,25 | Einrichtung 02 2. Hj, 10% | | 241,79 | 483,58 | 483,58 | Gartengeräte 02 2. Hj 20% | | 82,50 | 165 | 165 | PC Bildschirm 02 2.Hj 25% | | 51,98 | 103,96 | 103,96 | Kücheneinrichtung 03 1. HJ: 33% | | | 410 | 410 | Kücheneinrichtung 04 1. HJ: 25% | | | | 404,89 | PC 2004 2. HJ: 25% | | | | 80,94 | | | | | | AfA Summe | -8.962,26 € (123.323,35 S) | -8.815,77 2002 | -8955,04 | -9.440,87 Durchschnittlicher Aufwand 2001-2004: -11.886,85 € Ausgaben 01 -12.769,81 € Ausgaben 02 -14.509,10 € Ausgaben 03 -15.338,54 € Ausgaben 04 -54.504,3 € Summe Ausgaben 01-04 -13.626,08 € Durchschnitt der Ausgaben 01-04 Durchschnittlicher Aufwand 2001-2002 und 2003-2004 -11.886,85 € Ausgaben 01 -12.769,81 € Ausgaben 02 -24.656,66 € Summe -12.328,33 € Durchschnitt der Ausgaben 01, 02 -14.509,10 € Ausgaben 03 -15.338,54 € Ausgaben 04 -29.847,64 € Summe -14.923,82 € durchschnittliche Ausgaben 03, 04 Durchschnittliche Afa 2001-2004 -8.962,26 € AfA 2001 -8.815,77 € AfA 2002 -8.955,04 € AfA 2003 -9.440,87 € AfA 2004 -36.173,94 € Summe AfA 01-04 -9.043,49 € Durchschnitt der AfA 01-04 restliche Ausgaben nach Abzug der AfA 01-02 und 03-04: -2.924,59 € restliche Ausgaben 01 -3.954,04 € restliche Ausgaben 02 (982,88 € Diäten, 788,61 € Reparaturen) -6.878,63 € Summe -3.439,32 € Durchschnitt restliche Ausgaben 01, 02 -5.554,06 restliche Ausgaben 03 -5.897,67 restliche Ausgaben 04 -11.451,73 € Summe -5.725,87 € Durchschnitt restliche Ausgaben 03, 04 Die Höhe der restlichen Ausgaben der Jahre 03 und 04 ähnelt der Höhe der restlichen Ausgaben des Jahres 2000 (5.677,46 €). Im Jahr 2000 gab es einen Reparaturaufwand von 2.814,69 €). Daraus ist zu schließen, dass es auch in den Jahren 2003 und 2004 jeweils einen beträchtlichen Reparaturaufwand in ähnlicher Größenordnung wie im Jahr 2000 (ca. 2.800 € im Jahr) gegeben hat. Ergebnisse 2005-2008 (Einkommensteuererklärungen 05-08; AVz 2006, 2009, Schreiben vom 1.5.2011, S. 10,13) | | 2005 | 2006 | 2007 | 2008 | Einnahmen | 8.071,31 € | 8.071,31 € | 8.430 | 8.430 | Ausgaben | -13.936,87 €, davon AfA -9.521,79 davon Rest -4.415,08 | -16.722 €, davon AfA -8.883,98 davon Rest -7.838,02 | -14.256,80,davon AfA -5.679,75 davon Rest -8.577,05 | -9.081,68 davon AfA -2.636,42 davon Rest -6.445,26 | Verlust | -5.865,56 € | -8.650,69 € | -5.826,8 | -651,68 | AfA 05-08 (AVz02,06,09) | 2005 | 06 | 07 | 08 | AfA 1997 1,5% | 228,92 | 228,92 | 228,92 | 228,92 | AfA 1,5% 1997 (Umbau) | 390,08 | 390,08 | 390,08 | 390,08 | AfA 10% 1997 Instandsetzung | 3.554,98 | 3.554,98 | - | - | AfA 10% 1998 Instandsetzung | 2.475,06 | 2.475,06 | 2.474,99 | - | AfA 10% 1999 Instandsetzung | 236,36 | 236,36 | 236,36 | 236,29 | Einrichtung 2000 1.Hj 10% | 116,98 | 116,98 | 116,98 | 116,98 | Einrichtung 2000 2. Hj 10% | 322,11 | 322,11 | 322,11 | 322,11 | Carport 2000 1. Hj 1,5% | 116,76 | 116,76 | 777,6 | 777,6 | Einrichtung Haus 01 2. Hj 20% | 351,25 | 175,56 | - | - | Einrichtung Haus 02 2. Hj 10% | 483,58 | 483,58 | 483,58 | 483,58 | Gartengeräte 02 2. Hj 20% | 165 | 165 | 82,43 | - | PC Bildschirm 02 2. Hj 25% | 103,96 | 51,91 | - | - | Kücheneinr. 03 1.Hj 33,33% | 410 | - | - | - | Kücheneinr. 04 1.Hj 25% | 404,89 | 404,89 | 404,82 | - | PC 04 2. Hj 25% | 161,88 | 161,88 | 161,88 | 80,86 | AfA gesamt | 9.521,79 (Anl.Vz 06) | 8.883,98 (Anl.Vz 06) | 5.679,75 (Anl.Vz 09) | 2.636,42 (Anl.Vz 09) | | | | | Die Höhe der Einnahmen 2007, 2008 wurde in Höhe der zu erwartenden Mieteinnahmen ab 2011 (vgl. Schreiben vom 1.5.2011, S. 10,13) fingiert, um den Mietausfall 2007-2010, der durch Wegfall eines Mieters während des Großteiles dieser Zeit entstanden war, zu kompensieren. Dieser Mietausfall wird als Unwägbarkeit angesehen, da es ungewöhnlich erscheint, dass eine im Großen und Ganzen neuwertige Wohnung (die Wohnung im OG) über 3 Jahre lang keinen Mieter gefunden hat. Dabei wird davon ausgegangen, dass der fiktive Mietzins keinesfalls höher sein kann als der für den Zeitraum ab 2011 zu erwartende (vgl. Schreiben des Bf vom 1.5.11 , S. 10, 13) Mietzins von 8.430 €. Durchschnittlicher Aufwand 2005-2008: -13.936,87 € Ausgaben 05 -16.722 € Ausgaben 06 -14.256,80 € Ausgaben 07 - 9.081,68 € Ausgaben 08 - 53.997,35 € Summe Ausgaben 05-08 - 13.499,34 € Durchschnitt der Ausgaben 05-08 Durchschnittlicher Aufwand 2005-2006: -13.936,87 € Ausgaben 05 -16.722 € Ausgaben 06 30.658,87 Summe Ausgaben 05 und 06 15.329,44 € Durchschnitt derAusgaben 05 und 06 Durchschnittliche Afa 2005-2008 - 9.521,79 € AfA 2005 - 8.883,98 € AfA 2006 - 5.679,75 € AfA 2007 - 2.636,42 € AfA 2008 - 26.721,94 € Summe AfA 05-08 6.680,49 € Durchschnitt der AfA 05-08 Durchschnittliche Afa 2005-2006 - 9.521,79 € AfA 2005 - 8.883,98 € AfA 2006 -18.405,77 Summe AfA 05, 06 9.202,89 € Durchschnitt der AfA 05, 06 restliche Ausgaben nach Abzug der AfA 05-08 -4.415,08 Rest 2005 -7.838,02 € Rest 2006 -8.577,05 € Rest 07 nach Abzug AfA und Reparatur OG -6.445,26 € Rest 08 22.860,33 € Summe Rest nach Abzug AfA 06-08 -7.620,11 € Durchschnitt Restaufwand nach Abzug AfA 06-08 Die Höhe der restlichen Ausgaben 2005 von 4.415,08 € ähnelt sehr der Höhe der restlichen Ausgaben 1999 von 4.687 €. 1999 gab es einen beträchtlichen Reparaturaufwand aus Eigenleistungen des Bf, der sich in beträchtlichen Reisekosten von 3.522,30 € niedergeschlagen hat (siehe oben). Dies könnte darauf hindeuten, dass es auch im Jahr 2005 beträchtliche Reparaturkosten in der Größenordnung von 3000 € gegeben hat oder erhöhte Reisekosten wegen Reparaturen durch den Bf in Eigenregie in derselben Größenordnung. Allerdings liegt die Höhe der restlichen Ausgaben 2005 von 4.415,08 € wesentlich unter den restlichen Ausgaben 2000 von 5.677,46 €. In den restlichen Ausgaben 2000 war ein Reparaturaufwand von nur 2.814,69 € enthalten. Aus den Aufwendungen 1999,2000 und den vergleichbaren Aufwendungen des Bf für 2005 ist zu schließen, dass im Jahr 2005 ein Reparaturaufwand von ca 2.800 € angefallen ist. Die Höhe der restlichen Ausgaben 2006 von 7.838,02 € liegt wesentlich höher als die Höhe der restlichen Ausgaben 2000 von 5.677, 46 € . Da in diesen restlichen Ausgaben von 2000 ein Reparaturaufwand von 2.814,69 € enthalten ist, ist auch in Bezug auf die restlichen Ausgaben 2006 auf einen Reparaturaufwand in zumindest ähnlicher Größenordnung (ca. 2.800 € ) zu schließen. Die Höhe der restlichen Ausgaben 2007 von 8.577,05 € liegt wesentlich höher als die Höhe der restlichen Ausgaben 2000 von 5.677, 46 € . Da in diesen restlichen Ausgaben von 2000 ein Reparaturaufwand von 2.814,69 € enthalten ist, ist auch in Bezug auf die restlichen Ausgaben 2007 auf einen Reparaturaufwand in zumindest ähnlicher Größenordnung (ca. 2.800 € ) zu schließen. Die Höhe der restlichen Ausgaben 2008 von 6.445,26 € liegt höher als die Höhe der restlichen Ausgaben 2000 von 5.677,46 € . Da in den restlichen Ausgaben 2000 ein Reparaturaufwand von 2.814,69 € ist anzunehmen, dass auch in den restlichen Ausgaben 2008 ein wesentlicher Reparaturaufwand in zumindest ähnlicher Größenordnung wie im Jahr 2000, dh in der Größenordnung von ca 2.800 € enthalten war. Ergebnisse 2009-2012 (Einkünfteermittlung 2009, Schreiben des Bf vom 1.5.11, S. 13; Anlagenverzeichnis AVz 2009) | | 2009 (€) | 2010 (€) | 2011 (€) | 2012 (€)/ | Einnahmen Vermietung | 8.430 | 8.430 | 8.430 | 8.430 | 2,5 % Inflationsausgleich | | | | 210 | Ausfallswagnis | | | -1000 | -1000 | Summe Ein- nahmen | 8.430 | 8.430 | 7.430 | 7.640, | | Werbungskosten | Werbungskosten | Werbungskosten | Werbungskosten | AfA | -2.319,19 | -1263,55 | -1102,58 | -860,71 | Nachholung Afa Carport | | 0 | | | Strom | -321,71 | | -200 | -200 | Diäten u.Km.Geld | -2.966,57 | | -500 | -500 | Müll | -56,55 | | | | Wasser | -82,95 | | | | Bankspesen | -30 | | | | Kanal | -140,35 | | | | Grundsteuer | -3,65 | | | | Ortstaxen pauschale | -87 | | | | Gemeindeabgaben | -180 | | -500 | -500 | Reparaturen | -632,93 | | -200 | -200 | Instandhaltung | -799,38 | | -300 | -300 | Kaminfeger | -30,26 | | -60 | -60 | Heizöl | -1.732,20 | | -700 | -700 | Heizungsservice | -149,16 | | -50 | -50 | Sonstiger Aufwand, unvorhersehbare Kosten | -27,50 | | -300 | -300 | Außenanlagen | -610,35 | | | | Verbrauchswerk- zeug | -360,12 | | | | Fenster-austausch inklusive Mauersanierung 2009 1/10 | -732,39 | -732,39 | -732,39 | -732,39 | Mauersanierung 1/10 | +732,39 | +732,39 | +732,39 | +732,39 | Mauersanierung | +4.398,88 | | | | Kellersanierung 2010 1/10 | | -298,60 | -298,60 | -298,60 | Summe Aus- gaben | -6.130,99 | -8145,97 | -4.211,18 | -3.969,31 | Verlust | - | - | | | Überschuss | +2.299,01 | +284,03 | +3.218,82 | +3670,69 | Afa | 2009 | 2010 | 2011 | 2012 | AfA 1997 1,5%(fiktive Anschaffungs- kosten) | 228,92 € (3.150 S) | 228,92 | 228,92 | 228,92 | AfA 1,5%Hausumbau 1997 | 390,08 € (5.367,62 S) | 390,08 | 390,08 | 390,08 | Einrichtung 2000 10%1. Hj. | 116,90€ (1.609,63 S) | | | | Einrichtung 2000 10% 2. Hj | 322,11 (4.432,27 S) | 160,97 | | | Carport 2000 1. Hj. 10% | 777,60 | 0 | 0 | 0 | Nachholung AfA Carport | | 0 | | | Einrichtung 02 2. Hj, 10% | 483,58 | 483,58 | 483,58 | 241,71 | AfA Summe | -2.319,19 € | -1263,55 | -1102,58 | -860,71 Die Höhe der Einnahmen 2009, 2010 wurde in Höhe der zu erwartenden Mieteinnahmen ab 2011 (vgl. Schreiben vom 1.5.2011, S. 10,13) fingiert, um den Mietausfall 2007-2010, der durch Wegfall eines Mieters während des Großteiles dieser Zeit entstanden war, zu kompensieren. Dieser Mietausfall wird durch das BFG als Unwägbarkeit angesehen (vgl. Schreiben des Bf vom 1.5.11 , S. 10, 13). Dies führt zum Ansatz eines jährlichen Mietzinses von 8.430 € auch für die Jahre 2009, 2010 (siehe oben auch betreffend die Jahre 2007, 2008). Die AfA 2010, 2011,2012 wurde verglichen mit den Werten im Schreiben vom 1.5.2011, S. 11, um jeweils 777,60 € (Carport-AfA) gekürzt, weil das Carport, das im 1. Hj 2000 in Betrieb genommen worden ist, im Jahr 2009 (31.12.) als vollständig abgeschrieben anzusehen ist . Deshalb werden hier niedrigere AfA-Werte als im Schreiben des Bf vom 1.5.11, S. 11 und 13 angesetzt. Die gesamten Werbungskosten 2010 ergeben sich aus dem Schreiben des Bf vom 1.5.11, S. 13. In Bezug auf 2010 sind bei Erlassung des Erstbescheides neben der Summe der gesamten Werbungskosten nur einige Eckdaten bekannt gewesen (AfA, Fenstersanierung und Kellersanierung sowie die maximale Höhe der von den Kosten wieder abzuziehenden Mauersanierung). Die Sanierung des Kellers wurde ab 2010 pro Jahr mit 298,60 €, d. s. 10% von 2.986 € angesetzt (Schreiben des Bf vom 1.5.11, S. 11) und nicht, wie durch den Bf auf S. 13 dieses Schreibens dargestellt, in Höhe von 289,64 €. Jahre 2013-2016 (Schreiben vom 1.5.2011) | | 2013 | 2014 | 2015 Prognose | 2016 Prognose | Einnahmen Vermietung | 8.640 (s.Inflations-ausgl.2012) | 8.640 | 8.640 | 8.856 (s.2015 Inflations-ausgl.) | Inflationsausgleich 2,5 % | | | +216 | | Ausfallswagnis | -1000 | -1000 | -1000 | -1000 | Summe Ein- nahmen | 7.640 | 7.640 | 7856 | 7.856 | | Werbungs-kosten | Werbungskosten | Werbungskosten | Werbungs-kosten | AfA | -619 € | -619 | -619 | -619 | Strom | -200 | -200 | -200 | -200 | Diäten u.Km.Geld | -500 | -500 | -500 | -500 | Gemeindeabgaben, inkl. Müll, Kanal | -500 | -500 | -500 | -500 | Reparaturen | -200 | -200 | -200 | -200 | Instandhaltung | -300 | -300 | -300 | -300 | Kaminfeger | -60 | -60 | -60 | -60 | Heizöl | -700 | -700 | -700 | -700 | Heizungsservice | -50 | -50 | -50 | -50 | unvorhersehbare Kosten | -300 | -300 | -300 | -300 | Fensteraustausch inklusive Mauersanierung 2009 1/10 | -732,39 | -732,39 | -732,39 | -732,39 | + Mauersanierung | +732,39 | +732,39 | +732,39 | +732,39 | Kellersanierung 2010 1/66,67 | -298,60 | -298,60 | -298,60 | -298,60 | Summe Aus- gaben | -3.727,60 | -3.727,60 | -3.727,60 | -3.727,60 | Verlust | | | | | Überschuss | +3.912,4 | +3.912,4 | +4.128,40 | +4.128,40 | Afa | | | | | AfA 1997 1,5%(fiktive Anschaffungs- kosten) | 228,92 € (3.150 S) | 228,92 | 228,92 | 228,92 | AfA 1,5%Hausumbau 1997 | 390,08 € (5.367,62 S) | 390,08 | 390,08 | 390,08 | Carport 2000 1. Hj 10% | 0 | 0 | 0 | 0 | AfA Summe | -619 € | -619 | -619 | 619 Zur Abweichung bei den Einnahmen verglichen mit der Prognose 2011-2016 des Bf (vgl. Schreiben des Bf vom 1.5.2011, S. 13): Der Bf nahm in seinem Schreiben für 2012 und für 2015 eine Valorisierung vor, die er in den darauffolgenden Jahren 2013, 2014 und 2016 wieder rückgängig machte. Dies ist unrealistisch, da bei Erlassung der Erstbescheide (10.5.2011) Mietzinsminderungen im Zusammenhang mit Valorisierungen unüblich waren. Daher werden bei den Ansätzen des BFG die Valorisierungen der Mieten entgegen der Prognose des Bf im Schreiben vom 1.5.2011 in den Folgejahren 2013, 2014 und 2016 nicht rückgängig gemacht. Die AfA 2013-2015 wurde verglichen mit den Ansätzen im Schreiben des Bf vom 1.5.2011, S. 11-13 um die AfA für das Carport (777,60 € jährlich in den Jahren 2013 und 2014, 737,83 € im Jahr 2015, vgl AVz 2009 und Folgejahre im HA 2009) reduziert, da diese AfA seit 31.12.2009 beendet ist. Die Instandhaltungskosten des Carports wären zwischen 2000 und 2009 mit je 1/10 der Instandhaltungskosten des Jahres 2000 abzuschreiben gewesen. Angesichts der in den Jahren 2000-2006 zu geringen Abschreibung von nur 1,5 % der Instandhaltungskosten blieb für eine nachträgliche Abschreibung bis zum Jahr 2015 unter Zugrundelegung der Rechtslage bei Erlassung der Erstbescheide (10.5.2011) kein Raum Jahre 2017-2020 (vgl. Schreiben vom 1.5.2011, S. 11-13) | | 2017 (€) Prognose | 2018 (€) Prognose | 2019 (€) Prognose | 2020 (€) Prognose | Einnahmen Vermietung | | 8.856 (s.2015 Inflations-ausgl.) | 8.856 | 9.077,4 s.2018 Inflations- ausgleich | 9.077,40 | Inflations ausgleich 2,5% | | 221,4 | | | Ausfallwagnis | -1000 | -1000 | -1000 | -1000 | Summe Ein- nahmen | 7.856 | 8.077,40 | 8.077,40 | 8.077,4 | | Werbungskosten | Werbungskosten | Werbungskosten | Werbungskosten | AfA | -619 | -619 | -619 | -619 | Strom | -200 | -200 | -200 | -200 | Diäten u.Km.Geld | -500 | -500 | -500 | -500 | Gemeindeabgaben | -500 | -500 | -500 | -500 | Reparaturen | -200 | -200 | -200 | -200 | Instandhaltung | -300 | -300 | -300 | -300 | Kaminfeger | -60 | -60 | -60 | -60 | Heizöl | -700 | -700 | -700 | -700 | Heizungsservice | -50 | -50 | -50 | -50 | Unvorherseh- bare Kosten | -300 | -300 | -300 | -300 | Fenster- austausch inklusive Mauersanierung 2009 : 1/10 | -732,39 | -732,39 | 0 | 0 | Abzügl.Mauer sanierung | +732,39 | +732,39 | | | Kellersanierung 2010 1/10 | -298,60 | -298,60 | -298,60 | 0 | | | | | | Summe Aus- gaben | -3.727,60 | -3.727,60 | -3.727,60 | -3.727,60 | Verlust | | | | | Überschuss | +4.128,40 | +4.349,80 | +4.349,80 | +4.349,80 | Afa | | | | | AfA 1997 1,5%(fiktive Anschaffungs- kosten) | 228,92 € (3.150 S) | 228,92 | 228,92 | 228,92 | AfA 1,5%Hausumbau 1997 | 390,08 € (5.367,62 S) | 390,08 | 390,08 | 390,08 | AfA Summe | -619€ | -619 | -619 | -619 Nach dem Wissensstand zum Zeitpunkt der Erlassung der Erstbescheide wurden die Jahre 2011-2016 prognostiziert (Schreiben des Bf vom 1.5.2011, S. 11-13). Nach demselben Wissensstand gab es keinen Grund, für die Jahre 2017-2020 substanziell andere Verhältnisse anzunehmen. Zu den „Prognosen“ des Bf, die dieser als Beilagen zu seinen Schreiben vom 7.4.2001 (HA 1999/38ff) und vom 14.1.2000 (HA 1998/39ff) vorgelegt hat: Diese „Prognosen“ bestehen aus nicht nachvollziehbaren Zahlen. Es ist nicht einmal erkennbar, wie hoch die saldierten Einnahmen und die saldierten Werbungskosten geschätzt worden waren. Es ist auch nicht erkennbar, wie sich die erwarteten Einnahmen und die Ausgaben in diesen Prognosen konkret zusammensetzten. Diese Prognosen waren daher geradezu unbrauchbar. Mit diesen beiden Prognosen ist der Bf seiner Beweislast für einen möglichen erzielbaren Gesamtgewinn in einem absehbaren Zeitraum nicht nachgekommen. Anders die Prognose des Bf , die dieser in sein Schreiben vom 1.5.2011 , S. 11-13 , integriert hat. Das BFG hat sich weitgehend an diese Prognose gehalten. Soweit das BFG in Details davon abgewichen ist, wurde dies bereits begründet. Aber auch bei weitgehender Beachtung der Prognose des Bf laut dessen Schreiben vom 1.5.2011, S. 11-13 ergibt sich ein Gesamtverlust (siehe sogleich). Zu den Wünschen des Bf, die Sanierung der Fenster des EG und die Kellersanierung bei der Prognose und bei der Berücksichtigung der bisherigen Einkünfte in geringerer Höhe anzusetzen, als in der Einkünfteermittlung (vgl. Schreiben des Bf vom 1.5.2011): Siehe Beweiswürdigung (siehe Punkt 1.4). Zur Frage, ob sich innerhalb von 23 Jahren nach der Änderung der Art der Bewirtschaftung (1997-2000) und innerhalb von 20 Jahren nach Beginn der entgeltlichen Überlassung (2000 – 2020) voraussichtlich ein Gesamtüberschuss ergeben wird: 1997-2006 haben sich folgende Verluste ergeben;2007 -2008 sind folgende Verluste anzusetzen; 2009-2010 sind folgende Gewinne anzusetzen; von 2011-2020 ergibt sich folgende Prognose des BFG (Unwägbarkeiten- der weitgehende Ausfall des zweiten Mieters 2007-2010 und die Kosten der Mauersanierung 2009-2018 wurden aus den Ergebnissen eliminiert- sind in diesen Ergebnissen bereits berücksichtigt): | 1997 Verlust | -13.257,58 € | 1998 Verlust | -19.513,65 € | 1999 Verlust | -12.637,43 € | 2000 Verlust | -7.154,41 € | 2001 Verlust | -3.464,24 € | 2002 Verlust | -4.734,93 € | 2003 Verlust | -6.470,16 € | 2004 Verlust | -7.283,41 € | 2005 Verlust | -5.865,56 | 2006 Verlust | -8.650,69 € | 2007 Verlust | -5.826,8 € | 2008 Verlust | -651,68 € (-95.510,54) | 2009 Überschuss | +2.299,01 € | 2010 Überschuss | +284,03€ | 2011 Überschussprognose | +3.218,82 € | 2012 Überschussprognose | +3.670,69 € | 2013 Überschussprognose | +3.912,4 € | 2014 Überschussprognose | +3.912,4 € | 2015 Überschussprognose | +4.128,4 € | 2016 Überschussprognose | +4.128,40 € | 2017 Überschussprognose | +4.128,4 € | 2018 Überschussprognose | +4.349,8 € | 2019 Überschussprognose | +4.349,8 € | 2020 Überschussprognose | +4.349,80 € (+42.731,35) | Voraussichtlicher Gesamtverlust bis zum Jahr 2020 | -52.779,79 Innerhalb von 23 Jahren nach der Änderung der Art der Bewirtschaftung (1997-2020) und innerhalb von 20 Jahren nach dem Beginn der entgeltlichen Überlassung nach Änderung der Art der Bewirtschaftung (2000-2020) war daher auch unter Zugrundelegung des Wissensstandes bei Erlassung der Erstbescheide (10.5.2011) ein beträchtlicher Gesamtverlust zu erwarten. Bemerkenswert erscheint, dass dieser Gesamtverlust erwarten ist, obwohl durch das BFG wesentlich höhere Jahresgewinne prognostiziert worden sind, als der Bf selbst angenommen hat (vgl. Schreiben des Bf vom 1.5.2011, S. 11-13). Bereits zum Zeitpunkt der Erlassung der Erstbescheide (10.5.2011) war bekannt, dass die „Prognosen“ des Bf der Jahre 2000 und 2001 bei weitem verfehlt wurden: Laut der für den Bf ungünstigeren (geringerer Gesamtgewinn) der beiden soeben erwähnten alten„Prognosen“ („Prognose“ 2000, vorgelegt dem Finanzamt mit Schreiben vom 14.1.2000, HA 72ff/1998) hätten sich folgender Gesamtgewinn bei folgenden jährlichen Verlusten und Gewinnen ergeben sollen: -45.408,66€ (-624.836,74 S Verluste 1997-1999) -6.732,06 € (-92.635,12 S Verlust 2000) -1.971,99 € (-27.735,12 S Verlust 2001) -924,70 € (-12.724,12 S Verlust 2002) -406,72 € (-5.596,62 S Verlust 2003) +396,35 € (+5.453,92 S Überschuss 2004) +588,87€ (+8.103,07 S Überschuss 2005) +786,21 € (+10.818,45 S Überschuss 2006) + 4.543,46 € (+62.519,37 S Überschuss 2007) +7.225,84 € (+99.429,78 S Überschuss 2008) +7.674,71 € (105.606,35 S Überschuss 2009) +7.892,53 € (108.603,63 S Überschuss 2010) +8.115,80 € (111.675,83 S Überschuss 2011) +8.344,65 € (114,824,84 S Überschuss 2012) +8.579,21 € (118.052,57 S Überschuss 2013) +8.819,65 € (121.361 S Überschuss 2014) +9.066,1 € (124.752,13 S Überschuss 2015) +9.318,70 € (128.228,05 S Überschuss 2016) +9,577,62 € (131.790,86 S Überschuss 2017) +9.843,01 € (135.442,75 S Überschuss 2018) +10.115,04 € (139.185,93 S Überschuss 2019) +10.393,87 €143.022,69 S Überschuss 2020 111.202,54 € (1,530.180,25 S) Gesamtüberschuss 1997-2020 (lt Prognose vom 14.1.2000, HA1998/ 39 ff und 72 ff) Diese Prognose hält einem Vergleich mit der tatsächlichen Entwicklung der Einnahmen und Ausgaben im Beobachtungszeitraum 1997-2010 nicht stand (siehe oben). Der Bf nahm zudem in dieser Prognose aus dem Jahr 2000 für die Zeit ab 2011 Überschüsse an, die größenordnungsmäßig in Höhe der zu erwartenden Einnahmen (vgl. Schreiben vom 1.5.11, S. 13) oder sogar über den zu erwartenden Einnahmen lagen. Daher ist anzunehmen, dass der Bf bei seiner äußerst vagen Prognose vom 14.1.2000 Ausgaben erst gar nicht berücksichtigt hat. Jedenfalls ist auch bei Berücksichtigung von Unwägbarkeiten (Die Kosten der Mauersanierung 2009 wurden dem Ergebnis in den Zeiträumen 2009-2018 wieder hinzugerechnet; wegen der langen Dauer des Mietausfalles im Großteil der Zeit zwischen 2007-2010 wurde ein Weiterlaufen jener Mieteinnahmen unterstellt, die sich ergeben hätten, wenn der zweite Mieter das Mietverhältnis nicht gekündigt hätte) ein beträchtlicher Gesamtverlust im Zeitraum 1997-2020 feststellbar (siehe oben) . Dieser Gesamtverlust ergab sich bereits bei Berücksichtigung jenes Beweismaterials, welches bei Erlassung der Erstbescheide (10.5.2011) vorhanden war (siehe oben). Das Sachverhaltselement „Gesamtverlust im Zeitraum 1997-2020“ ist daher nicht nach Erlassung der Erstbescheide vom 10.5.2011 neu hervorgekommen, es hätte vielmehr bereits bei Erlassung der Erstbescheide festgestellt werden müssen. Die Prognose vom 7.4.2001 kommt zu noch höheren Überschüssen als die Prognose vom 14.1.2000 und ist daher noch unrealistischer. Die Prognose vom 1.5.2011 im Schreiben selben Datums (S. 11-13) wurde durch das BFG weitgehend übernommen; Es wurden lediglich bei einigen Ansätzen höhere Einnahmen und niedrigere Ausgaben angesetzt (siehe oben) . An der Feststellung eines beträchtlichen Gesamtverlustes im Zeitraum 1997-2020 änderte dies nichts. Zur Höhe der AfA des Carports : siehe Beweiswürdigung (Punkt 1.4.). Zur Höhe des jährlich anzusetzenden Aufwandes im Zusammenhang mit der Sanierung der Fenster und des Kellers (vgl. Schreiben des Bf vom 1.5.2011, S. 11): Siehe Beweiswürdigung (Punkt 1.4). 1.3.) Vom Bf als Unwägbarkeiten angesehene Umstände (vgl. insbesondere die Hinweise des Bf in den Schreiben vom 28.3.2011 und vom 1.5.2011): Zur Sanierung der Fenster (zur Mauersanierung siehe unten) im EG 2009: Diese Fenster waren seit dem Baujahr des Gebäudes (1920) nicht saniert worden (Schreiben vom 1.5.2011, S. 10). Sie waren daher undicht und es konnte den Bf bereits bei Annahme der Schenkung des Hauses im Jahr 1985 unmöglich überrascht haben, dass er früher oder später diese Fenster werde erneuern müssen. Selbstverständlich muss der Bf auch schon 1997 erkannt haben, dass er diese Fenster werde früher oder später sanieren müssen. In dieses Bild fügt sich das Vorbringen des Bf selbst, der diese Sanierungsmaßnahme des Jahres 2009 in seinem Schreiben vom 28.3.2011, 3. Blatt als dringend ausstehende Sanierungsmaßnahme bezeichnet. Die Notwendigkeit, diese Fenster sanieren zu müssen, war daher keine Unwägbarkeit. Der Bf behauptet, diese Fenstersanierung habe erst nach unwägbaren Verzögerungen durch die beauftragten Handwerker im Dezember des Jahres 2009 abgeschlossen werden können (Schreiben des Bf vom 28.3.2011, 3. Blatt). Hiezu wird bemerkt : Dass die Höhe der Kosten der Fenstersanierung (zur Mauersanierung siehe unten) eine Unwägbarkeit sein könnte, wurde durch den Bf nicht behauptet. Es gibt dafür auch keinerlei Anhaltspunkte. Die hohen Reisekosten waren jedenfalls keine Unwägbarkeit. Der Bf hat kein Fremdkapital eingesetzt und hat deshalb umfangreiche Eigenleistungen erbracht. Da er seinen Wohnsitz in Stadt2 hatte, und da die beiden vermieteten Wohnungen im 115 km entfernten Dorf, Gemeinde Gemeinde, lagen, musste er zwangsläufig hohe Reisekosten auf sich nehmen. Unwägbarkeiten sind in diesem Zusammenhang nicht feststellbar. Dass die Fenstersanierung so spät (September-Dezember 2009) durchgeführt worden ist, war auch keine Unwägbarkeit, sondern hing damit zusammen, dass der Bf erst Anfang 2009 finanzierungsbedingt den Entschluss gefasst hat, die Fenster zu sanieren (Schreiben des Bf vom 1.5.2011, S.10). Auch die Höhe der Reparaturkosten kann nicht als Unwägbarkeit angesehen werden. Der Bf hat sich 1985 ein Haus schenken lassen, das seit seiner Errichtung im Jahr 1920 nicht saniert worden war. Dass er daher von Anfang an mit hohen Reparaturkosten zu rechnen hatte, liegt auf der Hand. Die Höhe dieser Kosten ist daher keine Unwägbarkeit.