UFSK RV/0068-K/09

Der Steuerpflichtige, der eine Tätigkeit vorzeitig einstellt, hat den Beweis zu führen, dass seine ursprüngliche Planung auf die Aufrechterhaltung der Tätigkeit (zumindest) bis zur Erreichung eines Gesamteinnahmenüberschusses abgestellt war und sich der Entschluss zur vorzeitigen Einstellung erst nachträglich ergeben hat. In diesem Zusammenhang kommt nach ständiger Rechtsprechung auch solchen Umständen steuerlich beachtliche Indizwirkung zu, die den Bereich der privaten Lebensführung betreffen. Dass aber nur der "Notverkauf der Einkunftsquelle auf Grund eines de facto nicht zu beeinflussenden Ereignisses" als Beweis für eine auf Dauer geplante Vermietung angesehen werden kann, ist aus den oben angeführten Erkenntnissen nicht ableitbar (vgl. das Erkenntnis des VwGH vom 24.06.2010, 2006/15/0343, und die dort zitierte Judikatur). Die Bw. behauptet die Unvermietbarkeit des gesamten Gebäudes und begründet damit auch eine zusammenfassende Beurteilung der Mietverhältnisse 1 bis 3. Als einzigen Nachweis hiefür legte sie das Schreiben des Maklers vom 30. April 2006 vor. Die Bw. hat weder einen Auftrag noch Unterlagen über die vom Makler durchgeführten Besichtigungstermine vorgelegt. Der Bw. als Auftraggeberin wird jedoch - den wirtschaftlichen Gepflogenheiten entsprechend - ein Vertrag ausgehändigt worden sein und hat ein Makler auch diverse Informationspflichten. Hier ist jedoch der Inhalt des Auftrages nicht bekannt, sondern hat die Bw. nur durch Unterlagen nicht dokumentierte Fragmente eines möglichen Vertragsinhalts behauptet. Für den UFS ist daher nicht als erwiesen anzunehmen, dass kein Alleinvermittlungsauftrag bestand. Angemerkt wird noch, dass das Datum des Schreibens des Maklers, der 30. April 2006, ein Sonntag war. Die Bw. konnte auch den Widerspruch nicht aufklären, dass sie am 27. März 2006 den nicht unterfertigten Mietvertrag mit dem Mieter 3 abgeschlossen und auf der anderen Seite den Vertrag mit dem Makler noch für mehr als einen Monat uneingeschränkt laufen gelassen haben soll, dies unabhängig von einer allfälligen Erfolgsabhängigkeit der Prämie des Maklers. Die Nichtbelegbarkeit des Inhalts des Auftrages und das Fehlen sonstiger Unterlagen, weiters dass die Bw. dieses Schreiben des Maklers in der VB I nicht einmal erwähnte, sowie der Umstand, dass der Mietvertrag mit dem Mieter 3 bei einem aufrechten Maklervertrag abgeschlossen worden sein soll, sprechen vielmehr dafür, dass es sich bei dem völlig allgemein gehaltenen Schreiben des Maklers um eine Gefälligkeitsbestätigung handelte. Es fehlen auch Angaben und Unterlagen der Bw. dafür, dass sie sich nach Auszug der Mieter 2 und auch nach Abschluss des Mietvertrages mit dem Mieter 3 bis zu ihrer Verlegung des Hauptwohnsitzes nach X. um Mieter für das letztendlich von ihr privat genutzte Untergeschoß bemüht hätte. Es gibt auch keine Nachweise, die belegen würden, dass dies allenfalls noch der Makler bis zur Beendigung seines Maklerauftrages versucht hätte. Für den UFS ist daher der Nachweis nicht erbracht, dass nach Auszug der Mieter 2 dem Makler ein Auftrag erteilt worden und das Haus nicht mehr (zur Gänze) vermietbar gewesen wäre. Die Bw. wurde bereits im Vorhalt I vom 6. November 2008 nach den Gründen für die Beendigung der Vermietung gefragt, machte jedoch hiezu in der VB vom 29. Dezember 2008 keinerlei Angaben. Der erst im weiteren Verfahren ins Treffen geführten Unvermietbarkeit des Hauses kann jedoch der UFS - wie oben festgehalten - nicht folgen. Wann konkret die Bw. den Entschluss fasste, eine Wohnung in X. für sich zu nutzen, kann nach ihren Angaben in der VB II vom 28. Oktober 2010, siehe Antworten zu Pkt. 1 bis 2 und Pkt. 4, nicht dezidiert gesagt werden. Nach all dem sprechen die Umstände vielmehr dafür, dass die Bw. mit Auszug der Mieter 2 den Entschluss fasste, das Haus für sich und ihren Lebensgefährten - auf die "Lebensgemeinschaft" wird noch eingegangen werden - privat zu nutzen. Was den ursprünglich gefassten Plan der Bw. bezüglich der Vermietung anlangt, bedarf es der Klärung der Frage, ob davon ausgegangen werden kann, dass sie die Vermietung jedenfalls bis zur Erzielung eines Gesamteinnahmenüberschusses betreiben wollte oder nicht. Betrachtet man einmal die einzelnen Mietverhältnisse unter dem Aspekt der Mietdauer, zeigt sich folgendes Bild: | Mieter 1: | | | | | | Beginn: | 15.Juni 1997 | | | | Ablauf: | 14. Juni 2002, ohne dass es einer Kündigung bedarf. | | | Nach Ablauf von 3 Jahren hat der Mieter das Recht zur Kündigung, Kündigungsfrist von 3 Monaten. | | | Die Parteien haben vereinbart, dass das Mietverhältnis keiner Kündigungsbeschränkung unterliegt. | | | | | | | Mieter 1: | | | | | | Beginn: | 15. Juni 2002 | | | | Ablauf: | 14. September 2003, ohne dass es einer Kündigung bedarf. | | | Mit Wirkung 14. 3. 2003 oder 14. 6. 2003 hat der Mieter die Möglichkeit zur vorzeitigen Kündigung, | | Kündigungsfrist 1 Monat. | | | Es gelten auch die sonstigen Bestimmungen des vorherigen Vertrages vollumfänglich. | | | | | | | Mieter 2: | | | | | | Beginn: | 1. Mai 2004 | | | | Ablauf: | 30. April 2007, ohne dass es einer Kündigung | | | bedarf. | | | | | | Nach Ablauf von 1 Jahr haben die Parteien das Recht zur Kündigung, | | | Kündigungsfrist von 3 Monaten | | | Die Parteien haben vereinbart, dass das Mietverhältnis keiner Kündigungsbeschränkung unterliegt. a. Vermietung an den Mieter 1 und 2: Die Bw. hat von Beginn an niemals einen Mietvertrag auf unbefristete Dauer, sondern immer nur befristet abgeschlossen. Innerhalb eines überschaubaren Zeitraumes wäre der Bw. nach dem schon von vornherein bestimmten Ende des jeweiligen Mietvertrages die (teilweise) private Nutzung des Hauses möglich gewesen. Das Mietverhältnis mit den Mietern 2 hätte geplant am 30. April 2007 enden sollen, also zu einem wenige Monate vor ihrer Pensionierung gelegenem Zeitpunkt. Die hier vorliegenden, immer befristet abgeschlossenen Mietverträge sind ein Indiz dafür, dass sich die Bw. die Möglichkeit der Privatnutzung offen lassen wollte. Dies vermag die von der Bw. behauptete Absicht, die Vermietung "auf Dauer" - gemeint wohl jedenfalls bis zur Erzielung eines Gesamteinnahmenüberschusses - zu betreiben, angesichts des fehlenden Nachweises für eine weitere Mietersuche nicht zu unterstützen. Tatsächlich hat die Bw. nach ihrer Pensionierung das Haus teilweise für sich privat genutzt und für ihre Wohnung im Untergeschoß des Hauses die Vermietung(sabsicht) jedenfalls aufgegeben. Für die Beurteilung der "Beendigung" der Vermietung ist weiters folgende Frage von Bedeutung: b. Liegt mit dem Mieter 3 ein fremdübliches Mietverhältnis vor? Hinsichtlich der ab 27. März 2006 an den "Mieter 3" vergebenen Wohnung im Erdgeschoß bedarf es vorerst der Klärung der Frage, ob im Jahr 2006 zwischen der Bw. und dem Mieter 3 eine Lebensgemeinschaft bestand. Der Mieter 3 hat seit dem Jahr 1999 seinen Hauptwohnsitz an der Wohnadresse der Bw. in Y. gemeldet. Die Bw. bestreitet eine eheähnliche Gemeinschaft im Sinne der OGH-Rechtsprechung, präzisiert aber nicht, warum diese nicht vorliegen sollte. Nach Ansicht des UFS hindern die Behauptung der rein freundschaftlichen Beziehungen sowie die weiteren Wohnsitze nicht, aufgrund der langjährigen Wohnsitzmeldung und - worauf noch eingegangen werden wird - des in Teilen doch fremdunüblichen "Mietvertrages" die mit den allgemeinen Erfahrungen des täglichen Lebens im Einklang stehende "Vermutung" der Lebensgemeinschaft anzunehmen. Nach der Judikatur des VwGH sind die für Rechtsverhältnisse zwischen nahen Angehörigen entwickelten Grundsätze auch auf Lebensgefährten anzuwenden (vgl. VwGH vom 16. 11. 1993, 90/14/0179, und vom 29. 07. 1997, 93/14/0056). Demnach sind Rechtsverhältnisse zwischen nahen Angehörigen daran zu messen, ob sie | - | nach außen ausreichend zum Ausdruck kommen, | - | einen eindeutigen, klaren und jeden Zweifel ausschließenden Inhalt haben und | - | auch zwischen (Familien)fremden unter den gleichen Bedingungen abgeschlossen worden wären. Prüft man das Mietverhältnis mit dem Mieter 3, so ergibt sich folgendes Bild: ad "nach außen ausreichend zum Ausdruck kommen": Die Besprechung mit einem Notar bedeutet noch nicht, dass die Vereinbarung dem Finanzamt zur Kenntnis gelangt wäre. Soweit dem Akteninhalt zu entnehmen, legte die Bw. erstmals mit dem Schreiben vom 31. Dezember 2008 dem Finanzamt die Vereinbarung vor. Wie sie ausdrücklich angab, haben die Parteien einvernehmlich die Vereinbarung beim Finanzamt nicht angezeigt, um Kosten für ihre Vergebührung zu sparen. Auch wenn die Schriftlichkeit grundsätzlich nicht für eine Mietvereinbarung zwingend vorgeschrieben ist, hat die Bw. vor der Übermittlung sonstige Angaben zum Mietverhältnis mit dem Mieter 3 dem Finanzamt gegenüber nicht gemacht. Die Steuererklärung für 2006 langte erst am 25. April 2007 ein, in der aber auch nur die Einnahmen und Werbungskosten und keine Hinweise auf das Mietverhältnis mit dem Mieter 3 enthalten waren. Dem Erfordernis des nach-außen-ausreichend-zum-Ausdruck-Kommen ist hier nicht Genüge getan. ad "eindeutiger, klarer und jeden Zweifel ausschließender Inhalt": Die Vereinbarung ist grundsätzlich verständlich formuliert. Hinsichtlich des VPI ist jedoch zu bemerken, dass laut Bw. kein bestimmter festgelegt worden sein soll, die Bw. aber den vom UFS gewählten VPI 2005 als praktikabel erachtete. Die Behauptung, die Erhöhung nach VPI 2005 wäre vereinbarungsgemäß eine Mindesterhöhung, lässt sich der Vereinbarung nicht entnehmen. Ebenso wenig ergibt sich aus der Vereinbarung zwingend, dass der Bw. die Kosten fürs Heizöl und die Stromversorgung fürs gesamte Haus zahlen sollte. Dies müssen somit die Parteien "außerhalb" der angeblich abgeschlossenen Vereinbarung verabredet haben. Daher lässt sich nicht mit Bestimmtheit sagen, was letztendlich konkret der Inhalt der Vereinbarung war; nach Ansicht des UFS ist das Vorliegen eines eindeutigen, klaren und jeden Zweifel ausschließenden Inhalts nicht zu bejahen. ad Fremd(un)üblichkeit: Schon die Nichtunterfertigung und Nichtmeldung ans Finanzamt ist beim Mietvertrag 3 gegenüber den Verträgen mit den Vormietern auffällig abweichend. Die Mieter 1 und 2 hatten eine fixe Miete plus Betriebskosten zu zahlen. Der Mieter 3 hatte - eine grundsätzlich unter Mietverträgen völlig unübliche Vorgehensweise - hier auch die Betriebskosten für die von der Vermieterin bewohnte Wohnung zu bezahlen. Dies bedeutet für den Mieter, jedes Jahr eine vom Verbrauchsverhalten der Vermieterin abhängige Höhe der Miete zu haben. Darauf wird sich ein fremder Mieter in der Regel wohl nicht einlassen. Betrachtet man die Vereinbarung und seine Abwicklung, so ist weiters zu ersehen, dass der Mieter 3 abweichend von der Vereinbarung zusätzlich die Ausgaben für Telefonkosten (Festnetz) und Gärtnerarbeiten bezahlt hat, wofür laut Mietvertrag überhaupt keine Verpflichtung bestand. Die Mieter 1 und 2 hatten eine Vorauszahlung auf die von ihnen zu leistenden Betriebskosten an die Bw. mit nachfolgender Abrechnung zu zahlen. Hier soll der Mieter 3 für die Betriebskosten von der Bw. die Erlagscheine bekommen und diese dann direkt eingezahlt haben. Dies spricht für eine Vorgangsweise unter nahe stehenden Personen, könnte doch letztendlich bei Nichtzahlen durch einen Mieter wiederum die Vermieterin in Anspruch genommen werden. Ebenso fehlt hinsichtlich der (Abwicklung) der Indexanpassung die Fremdüblichkeit. Während in den Verträgen mit den Mietern 1 und 2 bestimmte maßgebliche Werte der VPI 1996 bzw. 2000 als Basis genannt waren, sollen sich die Bw. und der Mieter 3 "keinen bestimmten" VPI zugrunde gelegt haben, jenen aus 2005 - vom UFS gewählt - hat die Bw. als praktikabel erachtet. Dass die Erhöhung nach VPI die Parteien nur als eine Mindesterhöhung angesehen hätten und bei Qualitätsverbesserungen einvernehmlich die Miete angepasst würde, findet im Wortlaut der Vereinbarung keine Deckung; zudem wird es ohne genaue Definition des Begriffes der "Qualitätsverbesserung" wohl äußerst schwierig bis unmöglich sein, die davon abhängige konkrete Miethöhe festzulegen. Woran sich die Parteien bei der Erhöhung orientierten, legte die Bw. nicht dar. Abgesehen davon hat die Bw. mit den Verbesserungsmaßnahmen erst 2008 begonnen, der Mieter zahlte aber anstatt der laut VPI zu leistenden € 441,73 per 1. Jänner 2007 und € 456,02 per 1. Jänner 2008 ab 1. Jänner 2007 € 500,00 und ab 1. Jänner 2008 € 550,00. All diese Umstände sprechen für eine fremdunübliche Abwicklung unter "nahen Angehörigen". Entgegen Pkt. 2 der Vereinbarung vom 27. März 2006 haben die Parteien keinen neuen Vertrag schriftlich abgefasst, sondern sollen sie sich "vor Ablauf der Vereinbarung" mündlich auf eine Verlängerung um weitere drei Jahre geeinigt haben. Hier diente ein dem Grunde nach in Teilen fremdunüblicher Inhalt einer "schriftlichen Vereinbarung" als Grundlage, die zudem aufgrund zusätzlicher mündlicher Abreden abweichend vom Verfassten abgewickelt wurde. Abschließend lässt sich zum Mietvertrag 3 festhalten, dass er nach den Ergebnissen des Verfahrens nicht hinreichend nach außen zum Ausdruck gekommen ist, keinen eindeutigen, klaren und jeden Zweifel ausschließenden Inhalt hat und ihn ein fremder Mieter zu diesen Bedingungen und in der von der Bw. gewollten und abgewickelten Art und Weise nicht abgeschlossen hätte. Gerade die Regelung über die Nutzungsrechte des Mieters (Pkt. 5) und die dort festgelegte wechselseitige Verpflichtung zur gegenseitigen Information für die Vermieterin und den Mieter über Besuche mit Nächtigung - in den jeweils eigenen Räumen -, die Regelung über die Eintrittsrechte (Pkt. 7) und insbesondere der dezidierte Ausschluss eines Eintrittsrechts von Familienangehörigen des Mieters, sowie letztendlich die Übernahme der Betriebskosten für die Wohnung der Bw. durch den Mieter 3 sprechen vielmehr dafür, dass zwischen den Parteien partnerschaftliche und familienrechtliche Aspekte geregelt werden sollten. Obigen Ausführungen folgend ist das Mietverhältnis zwischen der Bw. und ihrem Lebensgefährten nicht anzuerkennen und sind demzufolge die Ergebnisse aus der Vermietung ab 1. Mai 2006 nicht zu veranlagen. Wollte man angesichts der tatsächlichen abgewickelten Zahlung der sogar über der vertraglich vereinbarten liegenden Miete das Mietverhältnis anerkennen, würden die den Privatbereich und die gemeinsame Lebensführung der Bw. und ihres Lebensgefährten betreffenden Aufwendungen steuerlich berücksichtigt. Mag derzeit ein positives Ergebnis vorliegen, so ist dies für die Zukunft nicht garantiert. Würden überdies dem Wunsch der Bw. folgend die Ergebnisse der Vermietung ab 1997 bis dato zusammengerechnet, so wäre nach Ablauf des Jahres 2009 noch immer ein Gesamtverlust vorhanden und hätte die Bw. die Möglichkeit, alle bis dahin angefallenen Werbungskostenüberschüsse zu lukrieren. Zumal die Bw. den Entschluss zur teilweisen Beendigung der Vermietung aus privaten Gründen umgesetzt hat und auch die Vermietung an den Mieter 3 eine "Privatsache" der Bw. ist, ist jedenfalls mit Ablauf des Jahres 2005 von der aufgrund eines von Vornherein offen gelassenen, im Jahr 2005 letztendlich umgesetzten privat motivierten Entschlusses zur Beendigung der Vermietung auszugehen. Selbst wenn man den Entschluss erst als nachträglich im Jahr 2005 gefasst ansehen wollte, sind für den UFS keine Anhaltspunkte dafür zu finden, dass dieser Entschluss auf Unwägbarkeiten basierte. Für diese Ansicht des UFS spricht zusammenfassend, dass die Bw. mit den Mietern 1 und 2 immer nur befristete Mietverträge vereinbart hat. Das Ende des jeweiligen Vertrages war bereits bei Abschluss fixiert, und hatte die Bw. so die Möglichkeit, jedenfalls nach Ablauf der einzelnen Verträge auf die private Nutzung zu reflektieren. Das Ende des Mietverhältnisses mit den Mietern 2 war mit einigen Monaten vor ihrer Pensionierung vereinbart. Zumal der Nachweis der Mietersuche durch die Bw. und den Makler für das Haus bzw. die Wohnung im Untergeschoß nicht hinreichend erbracht ist, die Bw. den Widerspruch zwischen der gleichzeitigen Vermietung an den Mieter 3 und dem angeblich noch aufrechtem Maklervertrag nicht aufklärte, kann von der Unwägbarkeit der fehlenden Vermietbarkeit bei den vorliegenden Unterlagen nicht ausgegangen werden. All diese Umstände sprechen dafür, dass die Bw. von Vornherein nicht die Absicht hatte, die Vermietung zumindest bis zur Erzielung eines Gesamtüberschusses zu führen, sondern sich vielmehr die Möglichkeit der Privatnutzung offen lassen wollte. Jedenfalls spätestens mit Ablauf des Jahres 2005 - waren auch im Jahr 2006 keinerlei Aktivitäten in Richtung ernsthafter Mietersuche ersichtlich - hat die Bw. das Haus zur privaten Nutzung (für sich und ihren Lebensgefährten) "endgültig bestimmt". Mag die Ursache der Hauptwohnsitzverlegung in der Nutzung einer Landesförderung gelegen sein, so sind diese Maßnahmen erst für 2008 zu ersehen, nicht aber schon für den Zeitraum ab Herbst 2005. Obigen Ausführungen folgend ist nur der Zeitraum von Beginn der Vermietung bis zum Ablauf des Jahres 2005 als "abgeschlossener Zeitraum" einer Beurteilung im Hinblick auf die Einkunftsquelleneigenschaft zu unterziehen: C. Vermietung für den Zeitraum 15. Juni 1997 bis 31. Dezember 2005: Die Vermietung des Einfamilienhauses mit zwei Wohneinheiten hat am 15. Juni 1997 begonnen. Es ist daher die LVO BGBl. 33/1993 anzuwenden. Liebhaberei ist gemäß § 1 Abs. 2 Z. 1 LVObei einer Betätigung anzunehmen, wenn Verluste aus der Bewirtschaftung von Wirtschaftsgütern entstehen, die sich nach der Verkehrsauffassung in einem besonderen Maß für eine Nutzung im Rahmen der Lebensführung eignen (z. B. Wirtschaftsgüter, die der Sport- und Freizeitausübung dienen, Luxuswirtschaftsgüter, Wirtschaftsgüter, die der Befriedigung des persönlichen Wohnbedürfnisses dienen) und typischerweise einer besonderen in der Lebensführung begründeten Neigung entsprechen. Die Annahme von Liebhaberei kann in diesen Fällen nach Maßgabe des § 2 Abs. 4 ausgeschlossen sein. Das Vorliegen der Voraussetzungen der Z 1 und 2 ist für jede organisatorisch in sich geschlossene und mit einer gewissen Selbständigkeit ausgestattete Einheit gesondert zu beurteilen. Bei Betätigungen gemäß § 1 Abs. 2 liegt gemäß § 2 Abs. 4 LVOLiebhaberei dann nicht vor, wenn die Art der Bewirtschaftung oder der Tätigkeit in einem überschaubaren Zeitraum einen Gesamtgewinn oder Gesamtüberschuss der Einnahmen über die Werbungskosten (§ 3) erwarten lässt. Andernfalls ist das Vorliegen von Liebhaberei ab Beginn dieser Betätigung so lange anzunehmen, als die Art der Bewirtschaftung oder der Tätigkeit nicht im Sinn des vorstehenden Satzes geändert wird. Unter Gesamtüberschuss ist gemäß § 3 Abs. 2 LVO der Gesamtbetrag der Überschüsse der Einnahmen über die Werbungskosten abzüglich des Gesamtbetrags der Verluste zu verstehen. Liebhaberei im umsatzsteuerlichen Sinn kann gemäß § 6 LVO nur bei Betätigungen im Sinne des § 1 Abs. 2, nicht hingegen bei anderen Betätigungen vorliegen. Innerhalb des abgeschlossenen Zeitraumes von Beginn der Vermietung bis zum Ablauf des Jahres 2005 erzielte die Bw. laut Erklärung einen Werbungskostenüberschuss von € 3.051,15. Die Bw. möchte Schadensfälle nach Auszug der Mieter 1 und 2 als die Werbungskostenüberschüsse für 2004 und 2006 verursachende "Unwägbarkeiten" berücksichtigt haben. Sie hat die konkreten "Schäden" und die dazugehörigen Aufwendungen zur Schadensbeseitigung nicht durch Unterlagen dokumentiert, weshalb keine Anhaltspunkte für eine "Unwägbarkeit" zu erblicken sind. Selbst wenn man den Vorbringen der Bw. folgen wollte, ergibt sich, dass der durch den Mieter 1 verursachte "Schaden" von - zuerst beziffert mit - € 2.180,19 durch die Kaution gedeckt war und die Bw. weder die Kaution, noch den Aufwand in die Einnahmen-Ausgaben-Rechnung aufgenommen hat. Die - ohne weitere Angaben - in der VB IV angegebenen € 4.604,89 sind ziffernmäßig gleich hoch wie die Position "Instandhaltung" der Einnahmen-Ausgaben-Rechnung und geben keinen Hinweis, dass sie tatsächlich durch die "Schäden" des Mieters 1 verursacht worden wären. Vom behaupteten Schaden durch die Mieter 2 soll der Bw. laut ihren Angaben im Jahr 2006 ein Aufwand von € 409,45 als Werbungskosten verblieben sein. Abgesehen davon, dass sich diese Vorbringen auf Behauptungen beschränken, wäre das Ergebnis 2005 überhaupt nicht und das negative Ergebnis 2006 von € 5.650,78 nur zu einem geringen Teil hiedurch beeinflusst worden. Was die vorzeitige - und von der Bw. vorerst als unvorhergesehen dargestellte - Kündigung durch den Mieter 1 anlangt, so gehört eine Beendigung eines Mietverhältnisses zu den gewöhnlichen Ereignissen. Wenn die Bw. ihren Angaben nach seit 2002 wusste, dass der Mieter selbst ein Projekt plante und dort nach der Fertigstellung einziehen wollte, kann in der ohnehin nochmals hinausgeschobenen Beendigung des Mietverhältnisses 1 kein "unvorhergesehenes Ereignis" erblickt werden. Zumal der Mietvertrag mit den Mietern 2 am 1. Mai 2004 begonnen hat und die Parteien vereinbarten, dass beide nach Ablauf eines Jahres das Recht zur Kündigung unter einer Einhaltung einer Kündigungsfrist von 3 Monaten haben, ist der Beendigung des Mietverhältnisses per 30. Oktober 2005 - wenn auch durch die Mieter - nichts Unvorhergesehenes abzugewinnen. Abschließend ist zu sagen, dass der im Zeitraum von Beginn im Jahr 1997 bis zur Beendigung im Jahr 2005 in den Erklärungen ausgewiesene Gesamtwerbungskostenüberschuss von mehr als € 3.000,00 nicht auf Unwägbarkeiten basiert. Wollte man noch anteilig rd. 3 Monate des Jahres 2006 bis zur "Anmietung" durch den Mieter 3 hinzurechnen, würde sich das Ergebnis verschlechtern. Nach all dem Gesagten ist daher für den "abgeschlossenen Zeitraum" von Liebhaberei auszugehen. D. Beurteilung der "Vermietung" nach Auszug der Mieter 2: Die behauptete Mietersuche nach Auszug der Mieter 2 war nicht als erwiesen anzunehmen. Für die Jahre ab 2006 fehlt es an einem fremdüblichen Mietverhältnis bezüglich der "Vermietung" des Erdgeschoßes an den Mieter 3. Das Untergeschoß nutzt die Bw. privat. Demzufolge liegen keine zu veranlagenden Vermietungseinkünfte sowie Entgelte und Vorsteuern für die Jahre ab 2006 vor. Nach all dem Gesagten war daher die Berufung gegen die Bescheide betreffend Nichtfestsetzung der Umsatzsteuer 2005 und 2006 sowie gegen die Einkommensteuerbescheide 2005 und 2006 als unbegründet abzuweisen. Klagenfurt am Wörthersee, am 23. Dezember 2011