UFSK RV/0068-K/09

Berufungsentscheidung Der Unabhängige Finanzsenat hat über die Berufung der Bw., 0000 Y., Y-Str.1, vertreten durch Dr. Herbert Petritz, 9560 Feldkirchen, Bahnhofstraße 41/II, vom 18. Jänner 2008 gegen die Bescheide des Finanzamtes Spittal Villach, vertreten durch HR Dr. Veit Jonach, vom 18. Dezember 2007 betreffend Nichtfestsetzung der Umsatzsteuer sowie betreffend Einkommensteuer für 2005 und 2006 entschieden: Die Berufung wird als unbegründet abgewiesen. Die angefochtenen Bescheide bleiben unverändert. Entscheidungsgründe Die Berufungswerberin (Bw.) vermietete ihr im Schenkungswege erworbenes Einfamilienhaus in X. (in weiterer Folge "X."), bestehend aus Erd- und Untergeschoß. Folgende Ereignisse und Abläufe lagen vor: | 17. März 1995 | Liegenschaft im Schenkungswege vom Vater erworben, danach Instandsetzungs- und Instandhaltungsmaßnahmen | ab 15. Juni 1997 | Mietvertrag Mieter1 (im Folgenden "Mieter 1"), (Vorhaltsbeantwortung, in weiterer Folge "VB" I) | ab 15. Juni 2002 bis 15. März 2004 | Weiteres Mietverhältnis mit Mieter 1 (VB I) | 15. März bis 30. April 2004 | Leerstehung (VB I) | ab 1. Mai 2004 | Beginn des Mietverhältnisses mit dem Mieter2 (in weiterer Folge "Mieter 2"), befristet abgeschlossen bis 30. April 2007 (VB I) | 2004 | Lt. Bw. erstmals negatives Ergebnis, weil wegen unsachgemäßer Verwendung des Mietgegenstandes durch den Mieter 2 ein erhöhter Instandhaltungsaufwand notwendig war | 31. Okt. 2005 | Auflösung des Mietvertrages mit dem Mieter 2 (VB I) | 1. Nov. 2005 bis 26. März 2006 | Lt. Bw. Leerstehung infolge vorzeitiger Auflösung des Vertrages (VB I) | sodann | Lt. Bw. Immobilienbüro X (in weiterer Folge "Makler") eingeschaltet | 2006 | Lt. Bw. negativ, weil nach Vermietung an den Mieter 2 Schäden angefallen sind | 27. März 2006 | Nicht unterfertigter Mietvertrag mit Mieter3 (im Folgenden "Mieter 3") | ab 2006 | Aufteilung lt. Bw. "Vermietung 57%" und "privat 43%" | 30. April 2006 | Schreiben des Maklers | 1. Mai 2006 | Beginn der Vermietung an Mieter 3, Mietdauer vom 1. Mai 2006 für vier Jahre zuzgl. Verlängerung um weitere drei Jahre (VB I) | ab 1. Mai 2006 | Dauerauftrag Mieter 3 über mtl. € 440,00 | 20. Sept. 2006 | Hauptwohnsitzmeldung des Mieters 3 in X., davor seit 30. Juni 1999 Hauptwohnsitz am Hauptwohnsitz der Bw. in Y. | ab 1. Jänner 2007 | Dauerauftrag von Mieter 3 über mtl. € 500,00 | 14. Aug. 2007 | "Prognoserechnung I" | bis 30. Sept. 2007 | war die Bw. in Y. nichtselbständig tätig | seit 1. Okt. 2007 | ist die Bw. in Pension | 5. Okt. 2007 | Verlegung des Hauptwohnsitzes der Bw. von Y. (dort seit 1. Jänner 1985) nach X. | 2008 | Lt. Bw. Verbesserungsmaßnahmen am Gebäude durchgeführt. | ab 1. Jänner 2008 | Dauerauftrag Mieter 3 über mtl. € 550,00 | 20. Nov. 2008 | Schreiben des Amtes der Landesregierung betreffend die Auszahlung des Wohnhaussanierungszuschusses für X. Anm.: Die Vorhaltsbeantwortung (in weiterer Folge "VB") I ist vom 29. Dezember 2008, die VB II vom 28. Oktober 2010, die VB III vom 25. Jänner 2011 und die VB IV vom 16. Mai 2011. In den Einkommensteuererklärungen 1997 bis 2009 wies die Bw. folgende Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung aus (alle Beträge in €): | | 1997 | 1998 | 1999 | 2000 | 2001 | 2002 | Einnahmen | 4.069,68 | 6.976,59 | 7.052,46 | 7.168,45 | 7.306,23 | 8.286,36 | Zehntelabsetzung | 2.345,82 | 2.345,83 | 2.345,82 | 2.345,82 | 2.345,82 | 2.345,82 | AfA Gebäude | 1.210,00 | 1.209,73 | 1.209,73 | 1.209,73 | 1.209,73 | | AfA Einrichtung | 152,61 | 152,61 | 152,61 | 152,61 | 152,61 | | AfA | | | | | | 1.455,50 | Reparaturen | 1.281,85 | 2.091,18 | 3.744,63 | 459,12 | 1.222,51 | | Heizöl | 739,38 | | | | | | GWG | 1.738,84 | | | | | | Reinigung | 497,81 | | | | | | Deponiekosten | 735,21 | | | | | | Km-Geld | 761,22 | 59,81 | 59,81 | | 59,81 | 70,00 | Km-Geld, Post, Tel., Anw. | | | | 181,68 | | | Rechtskosten | 290,69 | | | | | | Gebühren | 4,36 | | | | | | Fremdfinanzierungsk. | 251,30 | | | | | | Instandhaltung | | | | | | 779,41 | Summe WK | 10.009,09 | 5.859,16 | 7.512,60 | 4.348,96 | 4.990,48 | 4.650,73 | Ergebnis | - 5.939,41 | 1.117,43 | - 460,14 | 2.819,49 | 2.315,75 | 3.635,63 | Ergebnis kumuliert | -5.939,41 | -4.821,98 | -5.282,12 | -2.462,63 | - 146,88 | 3.488,75 | | 2003 | 2004 | 2005 | 2006 | 2007 | 2008 | Einnahmen | 7.642,56 | 8.406,21 | 11.935,02 | 3.438,98 | 7.921,36 | 10.264,46 | Zehntelabsetzung | 2.345,82 | 2.839,87 | 2.925,76 | 1.667,68 | 1.144,60 | 1.660,60 | AfA Gebäude | | | | | | | AfA Einrichtung | | | | | | | AfA | 1.455,50 | 3.147,17 | 2.234,21 | 2.028,58 | 2.836,41 | 1.124,79 | Fremdfinanzierungsk. | | 743,66 | 1.206,94 | 295,60 | | 1.679,61 | Instandhaltung | 3.495,12 | 4.604,89 | 2.458,67 | 3.216,44 | 209,25 | 2.011,77 | übrige WK | 349,81 | 2.714,88 | 4.001,39 | 1.881,46 | 1.369,92 | 2.472,93 | Summe WK | 7.646,25 | 14.050,47 | 12.826,97 | 9.089,76 | 5.560,18 | 8.949,70 | Ergebnis | - 3,69 | -5.644,26 | - 891,95 | -5.650,78 | 2.361,18 | 1.314,76 | Ergebnis kumuliert | 3.485,06 | - 2.159,20 | - 3.051,15 | - 8.701,93 | - 6.340,75 | - 5.025,99 | | 2009 | Summe | Einnahmen | 8.645,04 | 99.113,40 | Zehntelabsetzung | 1.660,61 | 28.319,87 | AfA Gebäude | | 6.048,92 | AfA Einrichtung | | 763,05 | AfA | 972,33 | 15.254,49 | Reparaturen | | 8.799,29 | Heizöl | | 739,38 | GWG | | 1.738,84 | Reinigung | | 497,81 | Deponiekosten | | 735,21 | Km-Geld | | 1.010,65 | Km-Geld, Post, Tel., Anw. | | 181,68 | Rechtskosten | | 290,69 | Gebühren | | 4,36 | Fremdfinanzierungsk. | 1.786,89 | 5.964,00 | Instandhaltung | | 16.775,55 | übrige WK | 2.576,71 | 15.367,10 | Summe WK | 6.996,54 | 102.490,89 | Ergebnis | 1.648,50 | - 3.377,49 | Ergebnis kumuliert | - 3.377,49 | In der Prognoserechnung vom 14. August 2007 (Prognose I) gelangte die Bw. bei tatsächlichen Ergebnissen für 2004 bis 2006 sowie prognostizierten Zahlen ab 2007 mit Ablauf des Jahres 2014 zu einem Gesamtüberschuss der Einnahmen von € 1.019,33. Die Jahre 1997 bis 2004 veranlagte das Finanzamt im Wesentlichen erklärungsgemäß. Nach vorerst erklärungsgemäßen Umsatz- und Einkommensteuerbescheiden 2005 und 2006 und nachfolgender Aufhebung der zuletzt genannten Bescheide qualifizierte das Finanzamt in den Nichtfestsetzungsbescheiden betreffend Umsatzsteuer für 2005 und 2006 sowie in den Einkommensteuerbescheiden 2005 und 2006 vom 18. Dezember 2007 die Vermietung als Liebhaberei. Die Prognose I enthalte nicht die Mindesterfordernisse. Unter Einbeziehung der tatsächlichen Ergebnisse für 1997 bis 2006 von - € 6.779,67 sowie eines Mietausfallswagnisses und ohne Umrechnung der Beträge gemäß § 28 Abs. 2 EStG 1988 gelangte das Finanzamt in der "Prognose lt. FA" für 1997 bis 2016 zu einem Gesamtwerbungskostenüberschuss von € 14.325,67: | Jahr | in € | | | | | | 1997 | - 4.293,25 | | | | | 1998 | 1.113,03 | | | | | | 1999 | - 460,14 | | | | | | 2000 | 2.819,37 | | | | | | 2001 | 2.596,37 | | | | | | 2002 | 3.635,63 | | | | | | 2003 | - 3,69 | | | | | | 2004 | - 5.644,26 | | | | | | 2005 | - 891,95 | | | 2006 | - 5.650,78 | | | | Summe bis 006 | - 6.779,67 | | | | | Summe bis 05 | - 1.128,89 | | | | | | | | | | | |   | Beträge in € | 2007 | 2008 | 2009 | 2010 | 2011 | 2012 | Einnahmen | 6.500,00 | 6.000,00 | 6.304,00 | 6.461,00 | 6.622,00 | 6.788,00 | WK: | | | | | | | planm. AfA | 1.310,00 | 1.310,00 | 1.310,00 | 1.310,00 | 1.310,00 | 1.310,00 | GWG | 500,00 | 500,00 | 500,00 | 500,00 | 500,00 | 550,00 | AfA § 28 (2) | 1.668,00 | 1.668,00 | 1.668,00 | 1.668,00 | 1.668,00 | 1.668,00 | BK | 500,00 | 100,00 | 100,00 | 100,00 | 110,00 | 110,00 | Instandhalt. | 2.800,00 | 2.800,00 | 2.800,00 | 2.800,00 | 2.800,00 | 2.900,00 | sonstige WK | 600,00 | 615,00 | 630,00 | 646,00 | 662,00 | 680,00 | Zinsen | | | | | | | Mietausfallsw. | 260,00 | 260,00 | 260,00 | 260,00 | 260,00 | 260,00 | Ergebnis | - 1.138,00 | - 1.253,00 | - 964,00 | - 823,00 | - 688,00 | - 690,00 | | | | | | | | | | | | | | | Beträge in € | 2013 | 2014 | Summe | | | | Einnahmen | 6.957,00 | 7.131,00 | | | | | WK: | | | | | | | planm. AfA | 1.310,00 | 1.310,00 | | | | | GWG | 550,00 | 550,00 | | | | | AfA § 28 (2) | 1.668,00 | 1.668,00 | | | | | BK | 115,00 | 120,00 | | | | | Instandhalt. | 2.900,00 | 3.000,00 | | | | | sonstige WK | 695,00 | 712,00 | | | | | Zinsen | | | | | | | Mietausfallsw. | 260,00 | 260,00 | | | | | Ergebnis | - 541,00 | - 489,00 | - 13.365,67 | | | | zuzgl. Verluste | | | | | | | 2015 u. 2016 | | | - 960,00 | | | | Gesamtverlust | | | - 14.325,67 | | | In der Berufung gegen die Nichtfestsetzungsbescheide betreffend Umsatzsteuer für 2005 und 2006 sowie die Einkommensteuerbescheide 2005 und 2006 begehrte die Bw. die erklärungsgemäße Veranlagung. Die Berechnung des Finanzamtes sei hinsichtlich der Abschreibungen nach § 28 Abs. 2 EStG sowie der AfA für Einrichtungsgegenstände zu korrigieren und würde laut "Prognose lt. Berufung" zu einem Gewinn von € 5.988,00 führen: | Jahr | in € | | | | | | 1997 bis 2006 | - 6.779,67 | | | | | | | | | | | | | Beträge in € | 2007 | 2008 | 2009 | 2010 | 2011 | 2012 | Einnahmen | 6.500,00 | 6.000,00 | 6.304,00 | 6.461,00 | 6.622,00 | 6.788,00 | WK: | | | | | | | planm. AfA | 1.310,00 | 1.310,00 | 1.310,00 | 1.310,00 | 1.310,00 | 1.310,00 | GWG | 500,00 | 500,00 | 500,00 | 500,00 | 500,00 | 550,00 | AfA § 28 (2) | 1.668,00 | 1.668,00 | 1.668,00 | 1.668,00 | 1.668,00 | 1.668,00 | BK | 500,00 | 100,00 | 100,00 | 100,00 | 110,00 | 110,00 | Instandhalt. | 2.800,00 | 2.800,00 | 2.800,00 | 2.800,00 | 2.800,00 | 2.900,00 | sonstige WK | 600,00 | 615,00 | 630,00 | 646,00 | 662,00 | 680,00 | Zinsen | | | | | | | Mietausfallsw. | 260,00 | 260,00 | 260,00 | 260,00 | 260,00 | 260,00 | Ergebnis | - 1.138,00 | - 1.253,00 | - 964,00 | - 823,00 | - 688,00 | - 690,00 | 1/10 aus 1997 | 1.337,00 | 1.337,00 | 1.337,00 | 1.337,00 | 1.337,00 | 1.337,00 | 1/10 aus 2004 | | | | | | | Korr. Normal-AfA | 154,00 | 199,00 | 529,00 | 620,00 | 620,00 | 620,00 | Ergebnis "neu" | 353,00 | 283,00 | 902,00 | 1.134,00 | 1.269,00 | 1.267,00 | | | | | | | | Beträge in € | 2013 | 2014 | 2015 | 2016 | Summe | | Einnahmen | 6.957,00 | 7.131,00 | 7.309,00 | 7.493,00 | | | WK: | | | | | | | planm. AfA | 1.310,00 | 1.310,00 | 1.310,00 | 1.310,00 | | | GWG | 550,00 | 550,00 | 550,00 | 550,00 | | | AfA § 28 (2) | 1.668,00 | 1.668,00 | - | | | | BK | 115,00 | 120,00 | 125,00 | 125,00 | | | Instandhalt. | 2.900,00 | 3.000,00 | 3.000,00 | 3.000,00 | | | sonstige WK | 695,00 | 712,00 | 720,00 | 720,00 | | | Zinsen | | | | | | | Mietausfallsw. | 260,00 | 260,00 | 260,00 | 260,00 | | | Ergebnis | - 541,00 | - 489,00 | 1.344,00 | 1.528,00 | - 10.493,67 | | 1/10 aus 1997 | 1.337,00 | 1.337,00 | | | 10.696,00 | | 1/10 aus 2004 | 282,00 | 282,00 | | | 564,00 | | Korr. Normal-A. | 620,00 | 620,00 | 620,00 | 620,00 | 5.222,00 | | Ergebnis "neu" | 1.698,00 | 1.750,00 | 1.964,00 | 2.148,00 | 5.988,33 | Im Vorhalt vom 6. November 2008 (V I) fragte das Finanzamt die Bw., ob die teilweise Einstellung der Vermietung auf Unwägbarkeiten oder einer privaten Entscheidung beruhe. In der VB I vom 29. Dezember 2008 gab die Bw. die Gründe für die teilweise Beendigung der Vermietung nicht bekannt. Sie schilderte die einzelnen Mietverhältnisse. 2008 habe sie Verbesserungsmaßnahmen am Gebäude durchgeführt und die Miete erhöht. Für 2008 und die Folgejahre sei ein über den prognostizierten Zahlen liegendes Ergebnis zu erwarten. Aufgrund der Vermietung an den Mieter 3 für 7 Jahre sei mit keiner Leerstehung zu rechnen. 57% des Gebäudes würden vermietet, und 43% privat genutzt. Der Mieter 3 zahle die Betriebs-, Heiz- und Stromkosten fürs ganze Haus, der die Vermietungsanteil übersteigende Anteil sei Miete. In der Berufungsvorentscheidung betreffend Nichtfestsetzung zur Umsatzsteuer 2005 und 2006 sowie Einkommensteuer 2005 und 2006 vertrat das Finanzamt die Ansicht, dass die Bw. die Vermietung aufgrund privater Motive beendet habe. Ab Mai 2006 vermiete sie 57% des Gebäudes an ihren Lebensgefährten, sie habe auch ihren Hauptwohnsitz in X. Nach der Judikatur des VwGH (vgl. Erkenntnis vom 6.12.1998, 93/13/0299) sei die Vermietung der gemeinsamen Wohnung an den Ehegatten steuerlich nicht anzuerkennen. Da die Bw. das Gebäude zukünftig gemeinsam mit ihrem Lebensgefährten nutze, habe sie die Vermietung vor Erzielung eines Gesamtüberschusses mit einem Ergebnis von 1997 bis 2006 von - € 6.780,00 beendet, und nach Ansicht des Finanzamtes den Entschluss zur vorzeitigen Beendigung einer ursprünglich zeitlich unbegrenzt geplanten Betätigung erst nachträglich aus privaten Motiven gefasst. Daher sei innerhalb des abgeschlossenen Zeitraumes Liebhaberei gegeben (vgl. Rauscher/Grübler, Die steuerliche Liebhaberei², Rz. 313). Dem entgegnete die Bw. im Vorlageantrag, dass sie und der Mieter 3 nicht in einer eheähnlichen Gemeinschaft leben würden. Die vermietete Wohnung diene weder als gemeinsame Wohnung noch dem Wohnbedürfnis der Bw. Sie nutze die Wohnung im Untergeschoß, der Mieter 3 jene im Erdgeschoß, daran ändere die Hauptwohnsitzmeldung der Bw. nichts. Die Bw. benütze überwiegend die Stadtwohnung in Y. Sie habe die Möglichkeit zur Erzielung von (Gesamt)einnahmenüberschüssen aufgezeigt. Das Finanzamt begründe seine Ansicht hinsichtlich der Beendigung nicht. Die Bescheide seien auf unrichtige Sachverhaltsfeststellungen bzw. Vermutungen gestützt und daher rechtswidrig. Dem vom Finanzamt genannten Judikat liege ein anderer Sachverhalt zugrunde. Das Finanzamt legte die Berufung dem UFS vor, wo ein längeres Vorhalteverfahren anschloss. Bezüglich der einzelnen Punkte hat sich Folgendes ergeben: zum Mieter 1: In der VB II vom 28. Oktober 2010 teilte die Bw. ua. mit, dass nach der vorzeitigen Auflösung des Mietvertrages mit dem Mieter 1 sich eine Leerstehung ergeben habe. Aufgrund unsachgemäßer Behandlung des Wohnungsinneren sei nach seinem Auszug ein erhöhter Instandhaltungsaufwand erforderlich gewesen, sodass 2004 erstmals nach positiven Jahren mit einem negativen Ergebnis geschlossen habe. Sie habe nicht mit einer vorzeitigen Auflösung, sondern vielmehr mit einem weiteren Bestand des Mietverhältnisses über mehrere Jahre gerechnet. Fremdkapital sei nicht zu tilgen gewesen, weshalb Überschüsse zu erwarten gewesen seien und keine besondere Prognose anzustellen gewesen sei. In der VB III vom 25. Jänner 2011 führte sie aus, dass der Mieter 1 nach Auslaufen des Mietvertrages vom 15.Juni 1997 bis 14.Juni 2002 um Verlängerung gebeten habe; er wollte ein eigenes Projekt nach Fertigstellung beziehen. Aufgrund des voraussichtlichen Fertigstellungstermines habe man den neuen Vertrag auf den 14.März/14. Juni 2003 begrenzt. Wegen Verzögerungen beim Projekt habe man sich mündlich auf eine Verlängerung der Mietdauer geeinigt. Das Mietverhältnis habe am 14. März 2004 geendet. Zum Nachweis für den angeblich nach Auszug des Mieters 1 erhöhten Instandhaltungsaufwand befragt, gab die Bw. an, dass dieser durch die Kaution von € 2.180,19 gedeckt gewesen sei. Die Kaution und die korrespondierenden Ausgaben habe sie - weil nicht ergebniswirksam - nicht in die Überschussrechnung aufgenommen. In der VB IV vom 16. Mai 2011 bezifferte sie die nach Auszug des Mieters notwendigen Ausgaben mit € 4.604,89, wovon € 2.180,19 unmittelbar aus der Kaution geleistet worden seien. Unterlagen dazu legte sie nicht vor. zu den Mietern 2: Die Mieter 2 - ein Ehepaar - hätten das Mietverhältnis am 31. Oktober 2005 vorzeitig aufgelöst (VB II). Nach Beendigung des Mietvertrages 2 seien Sanierungskosten von € 3.853,95 nicht zur Gänze aus der Kaution von € 3.444,00 zu decken gewesen. 2005 habe die Bw. die Kaution als Einnahme gebucht, an Ausgaben für die Sanierungsarbeiten habe sie 2005 € 2.255,67 und 2006 € 1.598,28 als Werbungskosten geltend gemacht (VB III). Aus dem Mietverhältnis mit den Mietern 2 seien ihr Ausgaben von € 409,95 verblieben (VB IV). zur Leerstehung 1. November 2005 bis 26. März 2006: Das Gebäude sei vom 1. November 2005 bis 26. März 2006 leer gestanden. Nach der Kündigung durch die Mieter 2 habe die Bw. wiederum den Makler mit der Suche bzw. Vermittlung eines Mieters beauftragt. Trotz Bemühungen sei kein geeigneter Mieter zu finden gewesen. Aufgrund der Leerstehung und der nicht planmäßigen Instandhaltungsaufwendungen sei das Ergebnis 2006 negativ gewesen (VB II). In der VB III vom 25. Jänner 2011 brachte die Bw. zur Frage, ob sich der Auftrag an den Makler zur Vermittlung hinsichtlich der Vermietung auf das gesamte Haus oder nur mehr auf die Räumlichkeiten im Untergeschoß bezogen habe, und zur Bitte, entsprechende Nachweise, wie z. B. den Vermittlungsauftrag, etc., vorzulegen, das Schreiben vom 30. April 2006 des Maklers bei; aus diesem gehe hervor, dass der Vermittlungsauftrag die gesamte Liegenschaft in X. umfasst habe. Im beigelegten Schreiben des Maklers mit dem Betreff "Vermittlungsauftrag" heißt es wie folgt: "Sehr geehrte Bw.! Nach Auszug der Mieter 2 erteilten Sie uns im Jahre 2005 bis Ende April 2006 einen Vermittlungsauftrag zur Vermietung Ihrer Liegenschaft in X. Trotz mehrerer Besichtigungen kam es leider zu keinem Abschluss." Über Vorhalt, dass für die erste Leerstehung in der Zeit vom 15. März 2004 bis 30. April 2004 kein Nachweis für die Einschaltung des Maklers vorliege, gab sie an, dass der Makler den Mieter 2 vermittelt und sie laut Überschussrechnung 2004 € 770,00 netto an Vermittlungsprovision bezahlt habe. Ein schriftlicher Nachweis der Beauftragung liege nicht (mehr) vor. Zur Frage, wer den Mieter 3 "gefunden" habe und auf welche Art und Weise dies geschehen sei, führte sie aus, dass Mieter gelegentlich - und wie hier - auch im Freundes- bzw. Bekanntenkreis gefunden würden. Die Bw. sollte bekannt geben, ob sie für die Vermietung an den Mieter 3 auch eine Vermittlungsprovision an den Makler zu zahlen hatte, weil bei Vertragsabschluss mit dem Mieter 3 am 27. März 2006 laut Schreiben des Maklers - "bis Ende April 2006" - noch ein aufrechter Auftrag bestanden haben müsste. Die Zahlungsbelege sollte die Bw. vorlegen bzw. bekannt geben, warum sie nicht habe zahlen müssen. Laut Bw. sei der Vermittlungsauftrag entsprechend dem Schreiben des Maklers bis 30. April 2006 befristet gewesen. Es habe allerdings kein Alleinvermittlungsauftrag bestanden. Den Mietvertrag mit dem Mieter 3 habe der Makler nicht vermittelt, der daher auch keine Provisionsansprüche gestellt habe (VB IV). Die Bw. sollte ihr Vorbringen entsprechend dokumentieren, dass sich fürs Untergeschoß kein Mieter habe finden lassen. Sie sollte Nachweise dafür vorlegen, nach Beendigung des Auftragsverhältnisses mit dem Makler weiterhin einen Mieter fürs Untergeschoß gesucht zu haben, da sie erst rd. eineinhalb Jahre nach Begründung des Mietverhältnisses mit dem Mieter 3 nach X. gezogen sei. Die Bw. gab bekannt, dass die ergebnislosen Bemühungen des Maklers über mehr als ein Jahr und der Umstand, dass schließlich das Erdgeschoss an den Mieter 3 habe vermietet werden können, sie veranlasst hätten, den verbleibenden Teil des Hauses selbst (gelegentlich) zu nutzen, obgleich kein Wohnbedarf bestanden habe. Von Vornherein sei eine Eigennutzung nie beabsichtigt bzw. geplant gewesen (VB IV). Weitere, konkrete, detaillierte Unterlagen, wie z. B. ein Vermittlungsauftrag mit allen maßgeblichen Inhaltsbestandteilen hinsichtlich des Auftragsverhältnisses und nähere Angaben des Maklers zu den erfolglosen Besichtigungsterminen, sowie nähere Angaben, unter welchen Bedingungen die Vermietung der gesamten Liegenschaft angeboten bzw. vermittelt werden sollte, könne die Bw. nicht beibringen. Sie habe sich schon bei der Bearbeitung der ersten Vorhaltsbeantwortung beim Makler um Kopien des Vertrages ergebnislos bemüht. Auch Aufzeichnungen der Besichtigungstermine würden nicht vorliegen (VB IV). zum Mieter 3: Die Bw. soll mit dem Mieter 3, der keinen größeren Wohnbedarf gehabt habe, am 27. März 2006 die vorgelegte, nicht unterfertigte Mietvereinbarung abgeschlossen haben: | "Projekt: | Anmietung Haus in X. | Vermieterin: | Bw. (Vermieterin) | Mieter: | Mieter 3 (Mieter) | Mietvertrag: | 1. Mietgegenstand | | Die Vermieterin ist Eigentümerin des Grundstückes und des Hauses in X. Die Vermieterin vermietet an den Mieter die Räume im Erdgeschoss des Hauses, die sich wie in der Anlage dargestellt auf 74,74 m² belaufen. Hierin enthalten ist der gemeinsame Eingangsbereich und Vorplatz, die von der Vermieterin als Zugang zu dem von ihr bewohnten Untergeschoss und Keller genutzt werden. | | Der Mieter erhält das Recht, sein Kfz auf dem vor dem Haus bestehenden Abstellplatz entlang dem X.-weg zu parken. | | Er darf seine Fahrräder in der Bauernstube des Kellergeschosses abstellen. Der Mieter hat uneingeschränkten Zutritt zum Gartengrundstück und darf sich dort aufhalten. | | 2. Mietdauer | | Der Mietvertrag beginnt am 01.05.2006 und wird für die Dauer von vier Jahren bis zum 30.04.2010 abgeschlossen. | | Danach wird ein neuer Vertrag für die Dauer von drei Jahren schriftlich abgeschlossen. | | 3. Mietzins und Nebenkosten | | Der Mietzins beträgt € 400,00 pro Monat zuzüglich 10 % MWst. Er ist im Vorhinein auf das von der Vermieterin bekannt gegebene Konto zu überweisen. Der Mietzins unterliegt einer jährlichen Anpassung an den offiziellen Verbraucherpreisindex. | | Der Mieter trägt die Nebenkosten des Hauses. Diese beinhalten die Gebäudeversicherung und die von der Marktgemeinde R. erhobenen Kosten für Grundsteuer, Wasser- und Abwasser sowie die Müllbeseitigung. Die Vermieterin stellt dem Mieter die Originalbelege zu, der Mieter verpflichtet sich, die in Rechnung gestellten Kosten zu zahlen. | | Der Mieter trägt die Kosten für Heizöl- und Stromversorgung. | | 4. Investitionen und Instandhaltungen | | In Abstimmung mit der Vermieterin kann der Mieter Reparaturen und Modernisierungen am Gebäude, den Installationen und Außenanlagen auf eigene Kosten vornehmen, ohne dass ihm hieraus ein Erstattungsanspruch gegen die Vermieterin erwächst. Das Gleiche gilt für vom Mieter veranlasste und von ihm bezahlte Anschaffungen von mit dem Gebäude fest verbundenen und maßgerechten Einrichtungen wie dem Einbauschrank im Schlafzimmer, Öfen usw. | | Bewegliches Mobiliar kann der Mieter nach seinen Vorstellungen in den gemieteten Räumen aufstellen. Sofern er solche Gegenstände bei Beendigung des Mietvertrages zurücklässt, erwächst ihm kein Anspruch auf Erstattung durch die Vermieterin. | | 5. Nutzungsrecht des Mieters | | Die Vermieterin garantiert dem Mieter die friedliche Nutzung der von ihm gemieteten Räume. Dies schließt Besucher seiner Söhne, Freunde und Bekannten im üblichen Rahmen ein. Wenn ein Besuch mit Übernachten und Wohnen in den gemieteten Räumen verbunden ist, ist vorherige Information der Vermieterin erforderlich. | | Genauso wird die Vermieterin den Mieter informieren, wenn sie ihrerseits Besucher einlädt, die im von der Vermieterin genutzten unteren Geschoss weilen. | | Der Mieter ist nicht berechtigt, die gemieteten Räume unterzuvermieten oder anderweitig weiter zu geben oder Dritte in den Haushalt aufzunehmen. | | 6. Allgemeine Pflichten des Mieters | | Der Mieter verpflichtet sich, die von ihm gemieteten Räume pfleglich und schonend zu nutzen. Er sorgt für Reinigung und Ordnung in den gemieteten Räumen. Sofern er von dem Recht der Gartennutzung Gebrauch macht, beteiligt er sich an der laufenden Pflege des Gartens. | | 7. Eintrittsrechte | | Familienangehörige des Mieters erwerben auf keinen Fall ein Eintrittsrecht in den Mietvertrag. Im Falle des Ablebens des Mieters endet der bestehende Mietvertrag ersatzlos. Im Falle des Ablebens der Vermieterin geht die Rechtsnachfolge an deren Töchter über und der bestehende Mietvertrag bleibt aufrecht. | | 8. Vertragsausfertigungen | | Dieser Vertrag wurde mündlich geschlossen. | | Beide Vertragspartner verpflichten sich, diesen Vertragsentwurf auf Wunsch des jeweils anderen Partners zu unterfertigen. | 1. Original: | 2. Original: | die Vermieterin: | der Mieter: | Y., den 27.03.2006" | Den Mietvertrag mit dem Mieter 3 hätten die Parteien schriftlich aufgesetzt, jedoch habe ihn aus Vergebührungsgründen keine der Vertragsparteien unterfertigt. Die Regelung hätten sie mit einem genannten und zwischenzeitig pensionierten Rechtsanwalt in Y. erörtert. In diesem Sinne sei der Mietvertrag auch nach außen hin zum Ausdruck gekommen. Die Miete von € 440,00 zuzgl. USt entspreche anteilig gerechnet in etwa der Miethöhe der Vormieter. Zusätzlich sei vereinbart, dass der Mieter 3 auch die Nebenkosten des gesamten Hauses trage, weil nur er die Wohnung ständig bewohne. Er trage auch die Kosten für Heizöl und die Stromversorgung. Für die Vermieterin habe sich gegenüber dem bisherigen Mietvertrag eine Verbesserung ergeben. Ab 1. Mai 2006 überweise der Mieter 3 die Miete mittels Dauerauftrag. Mit 1. Jänner 2008 sei die Miete auf € 550,00 erhöht worden, dies im Hinblick auf die vereinbarte Wertsicherung, die allerdings ohne Berechnung mit einem Pauschalbetrag abgegolten worden sei. Die Belege betreffend die Daueraufträge und teilweise auch die Bezahlung der Nebenkosten legte die Bw. bei. Die Nebenkosten (Betriebskosten, Heizung) zahle der Mieter 3 direkt, die Bw. gebe ihm die Erlagscheine und er zahle. Der auf den Nutzungsanteil der Bw. entfallende Anteil sei in der Ergebnisrechnung als zusätzliche Mieteinnahme behandelt (VB II). In der VB III führte sie noch aus, dass die Deckung der Nebenkosten dem Mietvertrag entspreche. Die Bw. legte Excel-Tabellen über die vom Mieter 3 geleisteten Zahlungen bei, des Weiteren eine Berechnung über die "zusätzlichen Einnahmen", dabei berücksichtigt Korrekturen hinsichtlich der Nachverrechnung von Betriebskosten. In den Einnahmen-Ausgaben-Rechnungen 2006 bis 2009 seien als "Einnahmen" nur die erzielten Mieteinnahmen einschließlich der Einnahmen aus der Betriebskostenrechnung angesetzt. Die Einnahmen aus Betriebs- und Energiekosten sowie die Werbungskosten seien nur zu 57% berücksichtigt. Der Bw. wurde unter monatlicher Auflistung der Werte des VPI 2005 für den Zeitraum Mai 2006 bis Jänner 2008 vorgehalten, dass die Miete mit dem Mieter 3 einer jährlichen Anpassung nach dem offiziellen VPI unterlegen sei. 2007 habe der Mieter 3 mtl. € 500,00 und laut Dauerauftrag ab 1. Jänner 2008 mtl. € 550,00 gezahlt. Bei Heranziehung des VPI 2005 mit Basis von € 440,00 im Mai 2006 hätte die Miete per 1. Jänner 2007 € 441,73 und per 1. Jänner 2008 € 456,02 betragen. Die Bw. sollte bekannt geben, aus welchem Titel der Mieter 3 eine (bedeutend) höhere als die erforderliche Miete zahlte (Vorhalt III). Die Bw. gab an, dass man sich nicht auf einen bestimmten VPI bezogen habe, der VPI 2005 könnte allerdings als sachgerecht betrachtet werden. Der Mieter 3 habe sich in Anerkennung der deutlichen Qualitätssteigerung durch die Verbesserungsinvestitionen, insbesondere die zu geringeren Mietkosten führende Wärmedämmung, zu einem Upgrading der Wertanpassung auch ohne Rechtsanspruch veranlasst gesehen. Es habe auch ein Mieter grundsätzlich keinen Anspruch auf die Durchführung der Verbesserungsleistungen. Die vereinbarte Indexregelung würden beide Vertragspartner als Minimalanpassung ansehen. Vor allfällig weiteren Qualitätsverbesserungen werde künftig die Höhe der Anpassung einvernehmlich geregelt werden (VB III). Die vom Bw. - nicht jedoch vom Mieter 1 und den Mietern 2 - bezahlte Prämie der Gebäudeversicherung sei lt. Bw. auch nach den Regelungen des MRG Teil der Betriebskosten. Die Gestaltung von Mietverträgen würde grundsätzlich in der Privatautonomie der Vertragsparteien liegen (VB III). Zur Frage, ob das mit dem Mieter 3 grundsätzlich zum 30. Oktober 2010 endende Mietverhältnis beendet sei oder - zu alten bzw. geänderten Bedingungen - weiter laufe, teilte die Bw. mit, dass noch vor dem Ablauf der Mietdauer die Vertragspartner sich mündlich auf einen weiteren Vertrag bei weitgehend gleichen Bedingungen über 3 Jahre geeinigt hätten. Zur Frage, wann die neue Vereinbarung nach außen hin zum Ausdruck gekommen sei, bemerkte sie, dass die Schriftlichkeit für einen Mietvertrag kein Formalerfordernis sei. Nach außen hin komme ein derartiges Verhältnis in der Regel nur durch die faktische Nutzung zum Ausdruck. Im Übrigen werde die polizeiliche Meldung als Nachweis zu erachten sein (VB III). Zum Vorhalt, dass die rd. 57% überhöht seien, weil der Eingangsbereich (3,67 m²), die Diele (10,90 m²) und der Kellerzugang (1,15 m ²) gemeinschaftlich genutzt würden, teilte die Bw. mit, dass sie ihre Räumlichkeiten im Untergeschoß über den Windfang und den Stiegenabgang an der Diele im Erdgeschoß erreiche. Eine über den Zugang hinausgehende Mitbenützung dieser Räumlichkeiten sei vertraglich nicht vereinbart. Den Kellerzugang für den Mieter habe sie mit 1,15 m² dem Mieter zugerechnet; dies sei den Vertragsparteien als sachgerecht erschienen und würde auch bei einer anderen Gestaltung aufgrund der minimalen Größenordnung zu keinem messbar anderen Verteilungsverhältnis führen (VB IV). Was den Unterschied zwischen den erklärten Einnahmen von € 3.438,98 und jenen in der VB II von € 4.714,15 anlange, so habe sie ursprünglich irrtümlich Zusatzleistungen aus Betriebs- und Heizungskosten von € 1.514,15 nicht erfasst. Sie habe daher um diesen Betrag die Einnahmen 2006 erhöht, jene aus 2007 entsprechend vermindert (VB IV). Die Schwankungen in den Einnahmen und die Verminderung der Mieteinnahmen des Jahres 2009 gegenüber den Vorjahren - Einnahmen 2007 € 7.921,36, 2008 € 10.264,46, 2009 € 8.645,04 - erklärte die Bw. mit der Höhe der vom Mieter 3 fürs gesamte Haus zu tragenden Betriebskosten (VB IV). zur Lebensgemeinschaft: Der Bw. wurde vorgehalten, dass der Mieter 3 seit 30. Juni 1999 seinen Hauptwohnsitz an der Wohnadresse der Bw. in Y. habe. Sie sollte bekannt geben, worauf das Zusammenleben basiere. Die Bw. teilte dazu mit, dass sie eine langjährige Freundschaft verbinde. Eine eheähnliche Lebensgemeinschaft im Sinne der OGH-Rechtsprechung (vgl. Stabentheiner in Rummel, ABGB 1. Band, 3. Auflage, Seite 143) bestehe nicht. Die Bw. legte noch eine Liste mit den Wohnsitzen und Aufenthaltsorten des Mieters 3 vor. Er sei deutscher Staatsbürger und hätte Wohnsitz und Aufenthalt in Deutschland gehabt. Aufgrund beruflicher Erfordernisse und persönlicher Veränderungen habe sich der Aufenthaltsort bzw. Wohnsitz und Mittelpunkt der Lebensinteressen ab 1995 nach Italien verlegt. Nach Beendigung der beruflichen Tätigkeit habe der Mieter 3 Wohnsitz und Mittelpunkt seiner Lebensinteressen in S. gehabt. Ab September 2006 habe er die Wohnung aufgegeben und sei nach X. gezogen. Der polizeilichen Meldung des Mieters 3 in Y. sei zugrunde gelegen, dass er auch Aufenthalte in Kärnten genommen habe (VB II). zur Hauptwohnsitzbegründung der Bw. in X. per 5. Oktober 2007: Mit 5. Oktober 2007 habe sie ihren Hauptwohnsitz nach X. verlegt, weil sie das Gebäude mit einem Wärmeschutz versehen habe und die Hauptwohnsitzbegründung in X. Voraussetzung für die Gewährung einer Förderung gewesen sei (VB II). Sie legte die Förderungsabrechnung samt Schreiben vom 20. November 2008 über die Zuschussleistung für die Außenisolierung bei (Brutto-Gesamtkosten € 43.304,80, davon Förderung von € 21.018,60). zur Änderung der Bewirtschaftung: Der Bw. wurde mitgeteilt, dass - selbst wenn man von Unwägbarkeiten ausgehen wollte - aufgrund der ab 2006 geänderten vermieteten Fläche von einem "neuen Zeitraum" auszugehen wäre. Es seien zwei getrennte Zeiträume - 1997 bis April 2006 bzw. ab Mai 2006 - gegeben. Dem hielt die Bw. in der VB IV entgegen, dass aus den beiden Mietverträgen und der Mietersuche nach Auszug des Mieters 2 nur auf eine dauerhafte Vermietungsabsicht geschlossen werden könne, zumal auch kein eigener (zusätzlicher) Wohnbedarf bestanden habe. Die Änderung der Nutzung ab Mai 2006 mag objektiv zwar eine Änderung des Planes der dauerhaften Vermietung der gesamten Liegenschaft darstellen, sei aber durch die geänderten Verhältnisse am Wohnungsmarkt bedingt, mit denen nicht von Vornherein zu rechnen gewesen sei. Immerhin sei die Liegenschaft bis dahin über neun Jahre vermietet gewesen. Aber auch bei Minderung der Vermietungssubstanz bestehe das Vermietungsobjekt weiter und sei daher nur ein einheitlicher Beobachtungszeitraum gegeben. Für die steuerliche Beurteilung sei dies jedoch nicht maßgeblich. Daher werde von einer weiteren (akademischen) Diskussion dieser Frage Abstand genommen. Unter Hinweis auf diverse Erkenntnisse des VwGH blieb sie bei der objektiven Eignung der Tätigkeit zur Erzielung eines Gesamtüberschusses. Der steuerliche Beobachtungszeitraum beginne mit 15. Juni 1997. Nach den Prognoserechnungen sei bereits 2001 mit einem Gesamtüberschuss zu rechnen gewesen. Dies entspreche auch den allgemeinen Erfahrungen des Wirtschaftslebens, weil die Bw. die Liegenschaft im Erbwege lastenfrei erworben und nach Vornahme relativ geringer Instandsetzungsaufwendungen im Jahre 1997 (€ 23.460,00) kein weiterer ins Gewicht fallender Investitionsbedarf bestanden habe. Das tatsächlich erzielte kumulierte Ergebnis weise 2001 einen Überschuss von € 1.775,00 aus. Die negativen Ergebnisse 2004 bis 2006 seien - wie bereits erörtert - auf nicht gedeckte Sachbeschädigungen, somit Unwägbarkeiten, zurückzuführen. Selbst wenn man in diesen Umständen keine Unwägbarkeiten iSd VwGH-Judikatur erkenne und den steuerlichen Beobachtungszeitraum auf den 30. Mai 2006 verkürze, sei die objektive Eignung der Tätigkeit zur Erzielung eines Gesamtüberschusses gegeben, weil ein Überschuss nach der Prognose schon ab 2001 erzielbar gewesen und tatsächlich erzielt worden sei. Die Vermietung ab Mai 2006 weise nach der Prognoserechnung ab Beginn Einnahmenüberschüsse aus, die Tätigkeit sei daher objektiv geeignet, Einnahmenüberschüsse zu erzielen. Tatsächlich würden bereits ab dem zweiten Jahr (kumulierte) Überschüsse erzielt (VB IV). Eine Trennung der Zeiträume 01-04/2006 und 05-12/2006 würde zu keinem anderen Ergebnis führen, weil wesentliche Posten, wie AfA, nur aliquotiert werden können und eine Einnahmen-Ausgaben-Rechnung nach dem Zufluss bzw. Abfluss von Zahlungen erfolge und keine genaue Periodenabgrenzung zum Inhalt habe. Die Bw. legte eine Prognoserechnung für zwei Zeiträume vor. Jene für den Zeitraum von Beginn der Vermietung im Jahr 1997 bis April 2016 sollte dokumentieren, dass und unter welchen Bedingungen innerhalb von 20 Jahren ein Gesamtgewinn erzielbar wäre. Die zweite Prognoserechnung betraf die auf eine Wohnung eingeschränkte Vermietung ab Mai 2006 bis April 2026 (VB IV). Alle Beträge sind in € angegeben. Prognose 1997 bis 2016: | | | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | | | 1997 | 1998 | 1999 | 2000 | 2001 | 2002 | 2003 | Einnahmen Mieten | 1) | 3.779 | 7.064 | 7.241 | 7.422 | 7.607 | 7.797 | 7.992 | - Mietenausfallwagnis | 2) | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 234 | 240 | Betriebsk./Heizung | 3) | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | | | | | | | | | | - Werbungskosten | | | | | | | | | Abschr. Gebäude | 4) | 1.210 | 1.210 | 1.210 | 1.210 | 1.210 | 1.210 | 1.210 | Abschr. §28 (2) | 5) | 2.346 | 2.346 | 2.346 | 2.346 | 2.346 | 2.346 | 2.346 | | 6) | | | | | | | | Abschr. Einrichtung | 7) | 500 | 500 | 500 | 500 | 500 | 500 | 500 | Betriebsk./Heizung | 3) | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | Instandhaltungsk. | 8) | 2.500 | 1.800 | 1.845 | 1.891 | 1.938 | 1.987 | 2.037 | Verwaltung | 9) | 300 | 308 | 315 | 323 | 331 | 339 | 348 | Zinsenaufwand | 10) | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | Ergebnis progn. | | -3.077 | 901 | 1.024 | 1.151 | 1.282 | 1.181 | 1.312 | Ergebnis kum.progn. | | -3.077 | -2.177 | -1.152 | -1 | 1.281 | 2.462 | 3.774 | Ergebnis IST | | -4.293 | 1.113 | -460 | 2.819 | 2.596 | 3.636 | -4 | Ergebnis kum. IST | | -4.293 | -3.180 | -3.640 | -821 | 1.775 | 5.411 | 5.407 | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | 8 | 9 | 10 | 11 | 12 | 13 | 14 | | | 2004 | 2005 | 2006 | 2007 | 2008 | 2009 | 2010 | Einnahmen Mieten | 1) |   8.192 |   8.397 |   8.607 |   8.822 |   9.043 |   9.269 |   9.500 | - Mietenausfallwagnis | 2) | 246 | 252 | 258 | 265 | 271 | 278 | 285 | Betriebsk./Heizung | 3) | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | | | | | | | | | | - Werbungskosten | | | | | | | | | Abschr. Gebäude | 4) | 1.210 | 1.210 | 1.210 | 1.210 | 1.210 | 1.210 | 1.210 | Abschr. §28 (2) | 5) | 2.346 | 2.346 | 2.346 | | | | | | 6) | 494 | 494 | 494 | 494 | 494 | 494 | 494 | Abschr. Einrichtung | 7) | 500 | 500 | 500 | 640 | 640 | 640 | 640 | Betriebsko./Heizung. | 3) | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | Instandhaltungsk. | 8) | 2.087 | 2.140 | 2.193 | 2.248 | 2.304 | 2.362 | 2.421 | Verwaltung | 9) | 357 | 366 | 375 | 384 | 394 | 403 | 414 | Zinsenaufwand | 10) | 250 | 225 | 200 | 175 | 150 | 125 | 100 | Ergebnis progn. | | 702 | 865 | 1.031 | 3.406 | 3.579 | 3.756 | 3.937 | Ergebnis kum.progn. | | 4.476 | 5.341 | 6.371 | 9.778 | 13.357 | 17.113 | 21.050 | Ergebnis IST | | -5.644 | -892 | -3.030 | | | | | Ergebnis kum. IST | | -237 | -1.129 | -4.159 | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | 15 | 16 | 17 | 18 | 19 | 20 | | | 2011 | 2012 | 2013 | 2014 | 2015 | 2016 | Einnahmen Mieten | 1) |   9.738 |   9.9.81 |   10.231 |   10.487 |   10.749 |   11.017 | - Mietenausfallwagnis | 2) | 292 | 300 | 307 | 315 | 323 | 331 | Betriebsk./Heizung | 3) | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | | | | | | | | | - Werbungskosten | | | | | | | | Abschr. Gebäude | 4) | 1.210 | 1.210 | 1.210 | 1.210 | 1.210 | 1.210 | Abschr. §28 (2) EStG | 5) | | | | | | | | 6) | 494 | 494 | 494 | | | | Abschr. Einrichtung | 7) | 640 | 640 | 640 | 640 | 640 | 640 | Betriebsk./Heizung | 3) | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | Instandhaltungsk. | 8) | 2.481 | 2.543 | 2.607 | 2.672 | 2.739 | 2.807 | Verwaltung | 9) | 424 | 435 | 445 | 457 | 468 | 480 | Zinsenaufwand | 10) | 75 | 50 | 25 | | | | Ergebnis progn. | | 4.121 | 4.310 | 4.502 | 5.193 | 5.369 | 5.550 | Ergebnis kum.progn. | | 25.171 | 29.481 | 33.984 | 39.177 | 44.546 | 50.096 | Ergebnis IST | | | | | | | | Ergebnis kum. IST | | | | | | | Erläuterungen zur Prognoserechnung: | 1) | Mieteinnahmen Beginn der Vermietung ab 15.06.1997, Miete lt. Vertrag mit dem Mieter 1, vereinbarte Mietdauer 5 Jahre, in der Folge Verlängerung Vereinbarte Wertsicherung nach dem VPI 1996; Valorisierung in der Prognose mit 2,5 % p.a. | 2) | Kalk. Mietausfallswagnis, berechnet ab Ablauf der ursprünglich mit dem Mieter 1 vereinbarten fixen Mietdauer, ab 2002 berechnet mit 3 % der Miete | 3) | Betriebskosten, Heizungskosten werden vom Mieter getragen; ein Ansatz als Einnahme bzw. Ausgabe in der Prognoserechnung ist daher nicht erforderlich | 4) | Abschreibung des Gebäudewertes: §§ 16 (8) lit. c EStG (1,5 % p.a.) | 5/6) | Abschreibung der Instandsetzungsaufwendungen gemäß § 28 (2) EStG | 7) | Abschreibung der Einrichtungsgegenstände einschließlich GWG-Schätzung | 8) | Instandhaltungskosten - lfd. Kosten; Schätzung | 9) | Verwaltungskosten; Schätzung | 10) | Zinsaufwand: aus Instandsetzungskosten 2004, Instandsetzungsmaßnahmen 2006 (thermische Sanierung), zu Beginn der Vermietung noch nicht geplant! Prognose für 05/2006 bis 04/2026: | | | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | | | 2006 (5-12 ) | 2007 | 2008 | 2009 | 2010 | 2011 | 2012 | Einnahmen | 1) | 3.200 1.515 | 5.455 1.535 | 5.591 1.573 | 5.731 1.613 | 5.874 1.653 | 6.021 1.694 | 6.172 1.737 | - Mietausfallwagnis | 3) | 141 | 210 | 215 | 220 | 226 | 231 | 237 | Betriebskosten | 2 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | Förd. Land | 4) | | 799 | 1.198 | 1.198 | 1.198 | 1.198 | 1.198 | - Werbungskosten | | | | | | | | | Abschr. Gebäude | 5) | 690 | 690 | 690 | 690 | 690 | 690 | 690 | Abschr. §28 (2) | 6) | 1.337 | | | | | | | -/- | 7) | 282 | 282 | 282 | 282 | 282 | 282 | 282 | | 8) | | 1.169 | 1.169 | 1.169 | 1.169 | 1.169 | 1.169 | | 9) | | | 1.359 | 1.359 | 1.359 | 1.359 | 1.359 | Abschr. Einrichtung | 10) | 285 | 365 | 365 | 365 | 365 | 365 | 365 | Betriebskosten; Heiz. | 2) | | | | | | | | Instandhaltungsk. | 11) | 833 | 1.281 | 1.313 | 1.346 | 1.380 | 1.414 | 1.449 | Verwaltung | 12) | 251 | 386 | 396 | 406 | 416 | 426 | 437 | Zinsaufwand | 13) | 76 | 100 | 43 | 29 | 14 | | | | 14) | 585 | 527 | 468 | 410 | 351 | 293 | 234 | | 15) | | 680 | 612 | 544 | 476 | 408 | 340 | Ergebnis progn. | | 235 | 2.099 | 1.451 | 1.722 | 1.998 | 2.276 | 2.544 | Ergebnis kum.progn. | | 235 | 2.334 | 3.785 | 5.507 | 7.506 | 9.782 | 12.326 | Ergebnis IST | | -1.107 | 2.361 | 1.315 | 1.649 | | | | Ergebnis kum. IST | | -1.107 | 1.254 | 2.569 | 4.218 | | | | | | | | | | | | | | | 8 | 9 | 10 | 11 | 12 | 13 | 14 | | | 2013 | 2014 | 2015 | 2016 | 2017 | 2018 | 2019 | Einnahmen | 1) | 6.326 1.780 | 6.484 1.825 | 6.646 1.870 | 6.813 1.917 | 6.983 1.965 | 7.157 2.014 | 7.336 2.064 | - Mietausfallwagnis | 3) | 243 | 249 | 256 | 262 | 268 | 275 | 282 | Betriebskosten | 2 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | Förd. Land. | 4) | 1.198 | 1.198 | | | | | | - Werbungskosten | | | | | | | | | Abschr. Gebäude | 5) | 690 | 690 | 690 | 690 | 690 | 690 | 690 | Abschr. §28 (2) | 6) | | | | | | | | -/- | 7) | 282 | 282 | 282 | 282 | 282 | | | | 8) | 1.169 | 1.169 | 1.169 | 1.169 | | | | | 9) | 1.359 | 1.359 | 1.359 | 1.359 | 1.359 | | | Abschr. Einrichtung | 10) | 365 | 365 | 365 | 365 | 365 | 467 | 467 | Betriebskosten; Heiz. | 2) | | | | | | | | Instandhaltungsk. | 11) | 1.486 | 1.523 | 1.561 | 1.600 | 1.640 | 1.681 | 1.723 | Verwaltung | 12) | 448 | 459 | 470 | 482 | 494 | 506 | 519 | Zinsaufwand | | | | | | | | | | 14) | 176 | 117 | 59 | | | | | | 15) | 272 | 204 | 136 | 68 | | | | Ergebnis progn. | | 2.815 | 3.090 | 2.170 | 2.453 | 3.849 | 5.552 | 5.720 | Ergebnis kum.progn. | | 15.141 | 18.231 | 20.401 | 22.854 | 26.703 | 32.255 | 37.975 | Ergebnis IST | | | | | | | | | Ergebnis kum. IST | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | 15 | 16 | 17 | 18 | 19 | 20 | 21 | | | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 | 2026(1-4) | Einnahmen | 1) | 7.520 2.116 | 7.708 2.169 | 7.900 2.223 | 8.098 2.279 | 8.300 2.336 | 8.508 2.394 | 2.907 818 | - Mietausfallwagnis | 3) | 289 | 296 | 304 | 311 | 319 | 327 | 112 | Betriebskosten | 2 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | Förd. Land | 4) | | | | | | | | - Werbungskosten | | | | | | | | | Abschr. Gebäude | 5) | 690 | 690 | 690 | 690 | 690 | 690 | 690 | Abschr. §28 (2) | 6) | | | | | | | | -/- | 7) | | | | | | | | | 8) | | | | | | | | | 9) | | | | | | | | Abschr. Einrichtung | 10) | 467 | 467 | 467 | 467 | 467 | 467 | 467 | Betriebsk./ Heizung | 2) | | | | | | | | Instandhaltungsk. | 11) | 1.766 | 1.810 | 1.855 | 1.902 | 1.949 | 1.998 | 683 | Verwaltung | 12) | 532 | 545 | 559 | 573 | 587 | 602 | 206 | Zinsaufwand | | | | | | | | | | 14) | | | | | | | | | 15) | | | | | | | | Ergebnis progn. | | 5.892 | 6.068 | 6.249 | 6.434 | 6.623 | 6.818 | 1.568 | Ergebnis kum.progn. | | 43.867 | 49.935 | 56.184 | 62.617 | 69.241 | 76.059 | 77.626 | Ergebnis IST | | | | | | | | | Ergebnis kum. IST | | | | | | | | Erläuterungen zur Prognoserechnung | 1) | Einnahmen lt. Mietvertrag Mieter 3 Beginn der Vermietung 05/2006 | 2) | Betriebs- und Heizungskosten der gesamten Liegenschaft werden vom Mieter getragen. Als Einnahme ausgewiesen werden die den Anteil des Mieters übersteigenden Kosten. | 3) | Kalk. Mietausfallswagnis 3 % | 4) | Förderung der thermischen Sanierung 2007 durch das Land Kärnten: € 2.101,80 x 57% = 1.198,00, 2006 8/12 = 799,00 | 5) | Abschreibung Gebäude: € 1.210,00 x 57% = 690,00 Abschreibung Instandsetzungskosten § 28 (2) EStG | 6) | Instandsetzungskosten 1997: 23.460,00 x 1/10 x 57% | = | 1.337 | 7) | Instandsetzungskosten 2004: 4.940,00 x 1/10 x 57% | = | 282 | 8) | Instandsetzungskosten 2006: 20.504,00 x 1/10 x 57% | = | 1.169 | 9) | Instandsetzungskosten 2007: 23.848,00 x 1/10 x 57% | = | 1.359 | 10) | Abschreibung Einrichtung 2006: 500 x 57% | = | 285 | | Abschreibung Einrichtung 2007-2017: 640 x 57% | = | 365 | | Abschreibung Einrichtung 2018-2020: 820 x 57% | = | 467 | 11) | Instandhaltungskosten lfd. 2006: 2.193 x 57% x 8/12 | = | 833 | | Instandhaltungskosten lfd. 2007: 2.248 x 57% | = | 1.281 | 12) | Verwaltung 2006: 377 x 8/12 | = | 251 | | Verwaltung 2007: 386 | = | 386 | 13/14) | Zinsaufwand 2006 | | | | Sanierungsdarlehen 2004: 4.940,00 x 57% x 80% x 5% | = | 76 | | Sanierungsdarlehen 2006: 20.504,00 x 57%x5% | = | 585 | | Zinsaufwand 2007 | | | | Sanierungsdarlehen 2004: 4.940,00 x 57% x 70% x 5% | = | 100 | | Sanierungsdarlehen 2006: 20.504,00 x 57% x 90% x 5% | = | 526 | | Sanierungsdarlehen 2007: 23.848,00 x 57% x 100% x 5% | = | 680 zu Fremdfinanzierungskosten: 2007 habe sie anteilige Fremdfinanzierungskosten in Höhe von € 119,76 geltend gemacht. Sie habe zwei Bausparkredite aufgenommen, und zwar für die nicht durch die Förderung gedeckten Wärmeschutzmaßnahmen, für den Einbau von Rollläden (€ 7.136,00), zur Finanzierung von Renovierungsarbeiten, ua., sowie zur Beseitigung der von den Mietern unzureichend behobenen Schäden (VB IV). Über die Berufung wurde erwogen: Im gegenständlichen Verfahren sind mehrere Punkte strittig, die wechselweise Einfluss aufeinander haben. A. Vorliegen eines "einheitlichen Beurteilungszeitraumes" ? Das Finanzamt und die Bw. wollen die Vermietung des gesamten Hauses ab 15. Juni 1997 und die Vermietung nur eines Anteiles von 57% ab März 2006 zusammengefasst betrachten. Nach Ansicht des UFS liegen hier jedoch zwei separat zu beurteilende Zeiträume vor. Bei der Liebhabereibeurteilung sind nur Zeiträume gleicher Art der Bewirtschaftung oder Tätigkeit zugrunde zu legen (vgl. Rauscher/Grübler, Steuerliche Liebhaberei², Rz. 217). Ab 27. März 2006 "vermietete" die Bw. nicht mehr das gesamte Haus, sondern hat sie nur mehr einen Anteil von 57% an ihren Lebensgefährten "vermietet". Damit ist es - ohne jetzt noch auf das Mietverhältnis 3 einzugehen - zu einer deutlichen Reduktion der vermieteten Fläche gekommen und liegen nach Ansicht des UFS zwei Zeiträume vor, die Beurteilungseinheit "ganzes Haus" wurde auf die Beurteilungseinheit "1 Wohnung eines ganzen Hauses" reduziert. Das Mietverhältnis betreffend diese eine Wohnung bedarf zudem der Überprüfung der Fremdüblichkeit. B. Vorzeitige Beendigung und Vorliegen eines abgeschlossenen Zeitraumes? Strittig ist die Frage, ob es nun im Zeitraum 2005/06 zu einer "vorzeitigen Beendigung" der Vermietung gekommen ist und ein "abgeschlossener Zeitraum" vorliegt. Es muss der Ertragsfähigkeit einer Vermietungsbetätigung nicht entgegen stehen, wenn die Liegenschaft vor der tatsächlichen Erzielung eines gesamtpositiven Ergebnisses übertragen wird. Dies gilt entsprechend für den Fall der Einstellung einer Vermietung. Die Behörde kann allerdings in der Regel keine Kenntnis davon haben, ob der Steuerpflichtige geplant hat, die Vermietung unbegrenzt (bzw. zumindest bis zum Erzielen eines gesamtpositiven Ergebnisses) fortzusetzen, oder ob er die Vermietung für einen zeitlich begrenzten Zeitraum geplant hat. Daher wird es, wenn der Steuerpflichtige die Vermietung tatsächlich einstellt, an ihm gelegen sein, den Nachweis dafür zu erbringen, dass die Vermietung nicht von vornherein auf einen begrenzten Zeitraum geplant gewesen ist, sondern sich die Beendigung erst nachträglich, insbesondere durch den Eintritt konkreter Unwägbarkeiten, ergeben hat.