UFSK RV/0410-K/09

Berufungsentscheidung Der Unabhängige Finanzsenat hat über die Berufung des Herrn Bw., 0000 X., X.-Gasse1, vertreten durch Herrn Dr. Ernst Kohlfürst, St. Veiter Ring 1A/III, 9020 Klagenfurt, vom 12. Juni 2009 gegen die Bescheide des Finanzamtes St. Veit Wolfsberg, vertreten durch Herrn HR Josef Leitner, vom 3. April 2009 betreffend Umsatz- und Einkommensteuer 2003 bis 2007 sowie Anspruchszinsen für 2003 bis 2005 und über die Berufung vom 22. September 2009 gegen die Bescheide betreffend Umsatzsteuer (vorläufig gemäß § 200 Abs. 1 BAO) und Einkommensteuer 2008 vom 7. September 2009 im Beisein der Schriftführerin Frau FOI Claudia Orasch nach der am 23. November 2011 in 9020 Klagenfurt, Dr. Herrmanngasse 3, durchgeführten Berufungsverhandlung entschieden: | 1. | Umsatzsteuer 2003 bis 2008: Die Berufung gegen die Bescheide betreffend Umsatzsteuer 2003 bis 2008 wird als unbegründet abgewiesen. Gleichzeitig wird der Spruch der Umsatzsteuerbescheide 2003 bis 2008 insoweit abgeändert, als Umsatzsteuer gemäß § 2 Abs. 5 Z 2 UStG 1994 nicht festgesetzt wird. Der Bescheid betreffend Nichtfestsetzung der Umsatzsteuer für 2008 ergeht nunmehr gemäß § 200 Abs. 2 BAO endgültig. | 2. | Einkommensteuer 2003 bis 2008: a. Einkommensteuer 2003, 2004, 2006 bis 2008: Die Berufung gegen die Einkommensteuerbescheide 2003 und 2004 sowie 2006 bis 2008 wird als unbegründet abgewiesen. Die Einkommensteuerbescheide 2003 bis 2004 sowie 2006 bis 2008 bleiben unverändert. b. Einkommensteuer 2005: Der Berufung gegen den Einkommensteuerbescheid 2005 wird teilweise Folge gegeben. Der Einkommensteuerbescheid 2005 wird abgeändert. Die Bemessungsgrundlage und die Höhe der Abgabe betreffend Einkommensteuer 2005 sind dem als Beilage angeschlossenen Berechnungsblatt zu entnehmen und bilden einen Bestandteil dieses Bescheidspruches. | 3. | Anspruchszinsen 2003 bis 2005: Die Berufung gegen die Anspruchszinsenbescheide 2003 bis 2005 wird als unbegründet abgewiesen. Entscheidungsgründe | 1. | Vorbereitende Werbungskosten bzw. Liebhaberei (NF der U sowie E 2003 bis 2008): Der Bw. erzielte aus der Vermietung der Objekte I. in X. (in weiterer Folge "Objekt 1") und Y. (in weiterer Folge "Objekt 2") bis zur Veräußerung des Objektes 1 im Jahr 2001 zusammengefasst folgende Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung: Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung: | Jahr | in S | in € | 1993 | - 78.272,00 | - 5.688,25 | 1994 | - 73.452,00 | - 5.337,97 | 1995 | -190.266,00 | - 13.827,17 | 1996 | - 82.960,00 | - 6.028,94 | 1997 | - 22.406,00 | -1.628,31 | 1998 | - 33.930,00 | - 2.465,79 | 1999 | - 14.986,00 | - 1.089,08 | 2000 | -132.603,00 | - 9.636,64 | 2001 | - 22.695,00 | - 1.649,31 | Summe in S | -651.570,00 | | Summe in € | | - 47.351,44 In der Vorhaltsbeantwortung (VB) vom 4. Juni 2004 gab der Bw. bekannt, dass der langsame Baufortschritt auf die Schwierigkeiten, eine geeignete Wasserquelle zu finden sowie auf den Umstand zurückzuführen sei, dass er das Gebäude in altem Stil herrichte. Er habe die feste Absicht, das Gebäude zumindest partiell (Erdgeschoß, in weiterer Folge "EG") so weit instandzusetzen bzw. nutzbar zu machen, dass an eine Vermietung geschritten werden kann. Das Objekt 2 besteht aus einem Haupt- und Nebengebäude, die nicht miteinander verbunden sind. Aus dem Objekt 2 erzielte er ab 2002 laut Erklärung bzw. Veranlagung folgende Ergebnisse (alle Beträge in €): | Jahr | Entgelte | Vorsteuern | GS/Zl | 2002 | - | 2.998,27 | - 2.998,27 | 2003 | - | 3.725,00 | - 3.725,00 | 2004 | - | 361,00 | - 361,00 | 2005 | - | - | - | 2006 | - | 1.282,00 | - 1.282,00 | 2007 | - | 15.869,91 | - 15.869,91 | 2008 | 1.142,00 | 4.824,15 | - 4.709,95 | Jahr | Einnahmen | AfA | Instandh. | übrige WK | Summe WK | Ergebnis | 2002 | | | | | | - 2.586,22 | 2003 | | | | | 23.540,13 | - 23.540,13 | 2004 | 992,00 | 968,00 | 1.008,50 | 1.429,46 | 3.405,96 | - 2.413,96 | 2005 | 3.000,00 | 968,00 | | 439,70 | 1.407,70 | 1.592,30 | 2006 | - | 968,00 | 48.504,08 | 1.132,71 | 50.604,79 | - 50.604,79 | 2007 | - | 968,00 | 79.605,45 | 2.234,60 | 82.808,05 | - 82.808,05 | 2008 | 1.142,00 | 968,00 | 16.189,00 | | | | 1/10 sofort | | | 41,67 | 518,77 | 17.717,44 | - 16.575,44 | Summe | 5.134,00 | 4.840,00 | 145.348,70 | 5.755,24 | 179.484,07 | -176.936,29 Nach vorerst vorläufigen Veranlagungen für 2003 und 2004 qualifizierte das Finanzamt in den endgültig erklärten Umsatz- und Einkommensteuerbescheiden 2003 und 2004 sowie den endgültig erlassenen Umsatz- und Einkommensteuerbescheiden 2005 bis 2007 die Vermietung als steuerlich unbeachtliche Liebhaberei. Begründend führte das Finanzamt die Renovierungskosten von 1992 bis 2007 von mehr als € 217.000,00, den Ausweis von Verlusten sowie den Umstand an, dass der Bw. Einnahmen erst ab 2008 erzielt habe. Es liege eine Liebhaberei gemäß § 1 Abs. 2 Liebhabereiverordnung (LVO) vor. Ein Gesamtüberschuss sei in diesem Beobachtungszeitraum aufgrund der Höhe der Mieteinnahmen von € 5.880,00 pro Jahr nicht erzielbar. In der Berufung vom 12. Juni 2009 gegen die Umsatz- und Einkommensteuerbescheide 2003 bis 2007 bekämpfte der Bw. die Qualifikation als Liebhaberei. Bei dem Mietobjekt handle es sich um ein Anfang des 19. Jahrhunderts erbautes Gebäude. In diesen seien über viele Jahre sowohl eine Gastwirtschaft als auch zeitweise eine Gemischtwarenhandlung betrieben worden, die zur Bewertung als gemischt genutztes Grundstück geführt hätten. Seinem äußeren Erscheinungsbild nach könne das Objekt niemals als Eigenheim angesehen werden. Derzeit seien zwei Wohnungen vermietet, die dritte werde in absehbarer Zeit saniert werden. Anschließend an das Hauptgebäude befinde sich noch ein Nebentrakt, der ebenfalls bald vermietet würde. Das Objekt 2 sei eine "große Vermietung" iSd § 1 Abs. 1 LVO und sei der Zeitraum von 25 bzw. 28 Jahren maßgeblich, beginnend mit dem erstmaligen Anfall von Aufwendungen im Jahr 2002 und endend spätestens 2030. Laut Prognoserechnung ergebe sich bereits im 17. Jahr der Vermietung ein Gesamtüberschuss, wobei diese vorsichtige Vorausschau hinsichtlich der Mieten keine Indexsteigerungen ausweise und eventuelle Mietausfallswagnisse berücksichtige. Infolge der umfangreichen Baumaßnahmen sei das Gebäude nicht gleichzeitig zu nutzen gewesen. Nur 2004 und 2005 habe er durch vorübergehende Vermietung an Ausländer geringfügige Einnahmen von zusammen € 3.992,00 erzielt. Nunmehr seien zwei Wohnungen vermietet. Die Sanierungsarbeiten würden zügig weitergehen, sodass 2012 mit der Vermietung des EG und des Nebengebäudes gerechnet werden könne. Durch den derzeit nicht ins Auge gefassten Ausbau des Dachbodens könne eine weitere Wohnfläche geschaffen werden. Im Gesamtverlust von rd. € 217.000,00 seien auch die Ergebnisse des Objektes 1 enthalten. Bei diesem habe er vor allem ab 1992 umfangreiche Sanierungsmaßnahmen durchgeführt, das Gebäude zur Gänze vermietet und 2001 verkauft. Nach seinen Aufzeichnungen hätten sich die Renovierungsaufwendungen auf mehr als € 50.000,00 belaufen. Beim Objekt 2 habe er erst ab 2002 maßgebliche Instandsetzungsarbeiten durchgeführt. Er beantragte noch, die Instandsetzungsaufwendungen auf 10 Jahre verteilt abzusetzen. Beigelegt war die Prognoserechnung des Bw. (alle Beträge in €): | Jahr | Jahr der Verm. | Mieten netto ohne BK | Instand- setzung | Zehntel-absetz. | AfA | Sonst. WK | Über- schuss | Gesamt- überschuss | 2002 | | | 13.697,00 | 1.370,00 | 968,00 | 911,00 | - 3.249,00 | - 3.249,00 | 2003 | | | 16.556,00 | 3.026,00 | 968,00 | 2.147,00 | - 6.141,00 | - 9.390,00 | 2004 | | | 841,00 | 3.110,00 | 968,00 | 1.242,00 | - 5.320,00 | - 14.710,00 | 2005 | | | | 3.110,00 | 968,00 | 421,00 | - 4.499,00 | - 19.209,00 | 2006 | | | 40.420,00 | 7.152,00 | 968,00 | 824,00 | - 8.944,00 | - 28.153,00 | 2007 | | | 66.338,00 | 13.786,00 | 968,00 | 1.933,00 | - 16.687,00 | - 44.840,00 | 2008 | 1. | 930,00 | 24.033,00 | 16.189,00 | 968,00 | 420,00 | - 16.647,00 | - 61.487,00 | 2009 | 2. | 5.940,00 | | 16.189,00 | 968,00 | 450,00 | - 11.667,00 | - 73.154,00 | 2010 | 3. | 5.940,00 | | 16.189,00 | 968,00 | 450,00 | - 11.667,00 | - 84.821,00 | 2011 | 4. | 5.940,00 | 20.800,00 | 18.269,00 | 968,00 | 450,00 | - 13.747,00 | - 98.568,00 | 2012 | 5. | 15.540,00 | | 16.899,00 | 968,00 | 470,00 | - 2.797,00 | - 101.365,00 | 2013 | 6. | 15.540,00 | | 15.243,00 | 968,00 | 470,00 | - 1.141,00 | - 102.506,00 | 2014 | 7. | 15.540,00 | | 15.159,00 | 968,00 | 470,00 | - 1.057,00 | - 103.563,00 | 2015 | 8. | 15.540,00 | | 15.159,00 | 968,00 | 490,00 | - 1.077,00 | - 104.640,00 | 2016 | 9. | 15.540,00 | | 11.117,00 | 968,00 | 490,00 | 2.965,00 | - 101.675,00 | 2017 | 10. | 15.540,00 | | 4.483,00 | 968,00 | 490,00 | 9.599,00 | - 92.076,00 | 2018 | 11. | 15.540,00 | | 2.080,00 | 968,00 | 510,00 | 11.982,00 | - 80.094,00 | 2019 | 12. | 15.540,00 | | 2.080,00 | 968,00 | 510,00 | 11.982,00 | - 68.112,00 | 2020 | 13. | 15.540,00 | | 2.080,00 | 968,00 | 510,00 | 11.982,00 | - 56.130,00 | 2021 | 14. | 15.540,00 | | | 968,00 | 530,00 | 14.042,00 | - 42.088,00 | 2022 | 15. | 15.540,00 | | | 968,00 | 530,00 | 14.042,00 | - 28.048,00 | 2023 | 16. | 15.540,00 | | | 968,00 | 530,00 | 14.042,00 | - 14.006,00 | 2024 | 17. | 15.540,00 | | | 968,00 | 550,00 | 14.022,00 | 16,00 | 2025 | 18. | 15.540,00 | | | 968,00 | 550,00 | 14.022,00 | 14.038,00 Beigelegt war die Ertragsschätzung des Immobilienmaklers A.N. vom 3. Juni 2009 (in weiterer Folge "Ertragsschätzung"): "Die Liegenschaft befindet sich ca. 3 Kilometer nördlich von Z., direkt an der ...straße. Sie besteht aus einem teilweise renovierten Hauptgebäude und einem Nebengebäude. Das Hauptgebäude wurde außen komplett renoviert und mit neuen Kunststofffenstern und neuem Außenputz versehen. Es wurde eine neue Pellets-Zentralheizung eingebaut. Weiters wurden zwei Wohnungen im ersten Obergeschoß (in weiterer Folge "OG") komplett renoviert. Das Haus ist teilunterkellert. Im Keller befinden sich der Heizraum und das Pelletslager. Im EG hat sich vormals ein Gasthaus befunden. Es besteht aus zwei Gasträumen, einer Küche, einem Getränkekeller und zwei außen angebauten WC-Anlagen. Die EG-Räume sind teilweise renoviert. Nach Abschluss der Renovierung könnten die Räume wieder gastwirtschaftlich genutzt werden (z. B. als kleine Buschenschank). Im OG befinden sich eine 75 und eine 30 Quadratmeter große Wohnung. Beide wurden komplett neu eingebaut und sind bereits vermietet. Im Dachgeschoss (in weiterer Folge "DG") befindet sich eine ca. 33 Quadratmeter große, einst vermietete Wohnung und ein ca. 80 Quadratmeter großer ausbaufähiger Dachboden. Im Nebengebäude befinden sich im Untergeschoss eine Garage mit ca. 77 Quadratmeter und der Heizraum (Öl-Zentralheizung). Im EG besteht straßenseitig eine renovierte Wohnung mit ca. 83 Quadratmeter. Die Restfläche von ca. 20 Quadratmeter wird als Lager genutzt. Dem EG sind hangseitig zwei Räume angebaut (vormals als Wohnräume vermietet). Östlich des Nebengebäudes befindet sich ein kleiner Holzschuppen. Bewertung: | Hauptgebäude: | m² | € | EG: vormals Gasthaus, nicht renov. | 90 | 350,00 | OG: | | | Wohnung ("W 1") | 75 | 350,00 | Wohnung ("W 2") | 30 | 145,00 | DG, vormals Wohnung, nicht renov. | 30 | 150,00 | Dachboden, ausbaufähig | ca. 80 | | Nebengebäude: | | | UG Garage/Lager | 77 | 100,00 | EG: | | | Wohnung | 83 | 280,00 | Lager | 20 | 20,00 | Zubau 2 Abstellräume | 25 | 30,00 | Holzschuppen: Lager | 20 | 20,00 | Geschätzter monatlicher Gesamtertrag | | 1.445,00 Bei einer vollständigen Vermietung der einzelnen Einheiten, welche teilweise noch renoviert werden müssten, könnte für die Liegenschaft ein monatlicher Mietertrag in der Höhe von € 1.445,00 Euro erwirtschaftet werden. Der geschätzte Mietertrag der nächste 10 bis 15 Jahre beträgt unter Berücksichtigung eines Mietausfallwagnisses jährlich €15.600,00. Den angeführten Mieterträgen sind die Umsatzsteuer und die Betriebs- und Heizkosten hinzuzurechnen. Die Schätzung beruht auf einer Besichtigung der Liegenschaft am 26. Mai 2009 und den der Lage und Beschaffenheit der Einheiten angemessenen Mietzinsen." Das Finanzamt erließ hinsichtlich der Liebhaberei eine abweisende Berufungsvorentscheidung betreffend Umsatz- und Einkommensteuer 2003 bis 2007. Am 15. Juli 1983 sei beim Finanzamt die Neuaufnahme des Bw. mit dem amtlichen Vermerk "VuV 5 Jahre Beobachtung" erfolgt. Ab 1992 habe er ausschließlich Verluste geltend gemacht. Die AfA für das Objekt habe jährlich S 13.333,00 betragen. Die übrigen Werbungskosten seien lediglich als Gesamtsumme erfasst. Folge man dem Bw., dass beim Objekt 2 erst seit 2002 Aufwendungen angefallen seien, so müsste wohl zwingend der Schluss gezogen werden, dass der Bw. zumindest die AfA über die Jahre ab 1992 einzig und allein aus dem Grunde der Erzielung hoher Werbungskostenüberschüsse geltend gemacht hätte; dies würde das Finanzamt einem ehemaligen Bediensteten des Finanzamtes natürlich in keiner Weise unterstellen. Zumindest ab 1992 habe der Bw. laufend Aufwendungen für das Objekt geltend gemacht. Selbst nach der Prognoserechnung ab 2002 sei ein Gesamtüberschuss erst im 17. Jahr erzielbar. Diese Prognoserechnung werde jedoch den objektiven Gegebenheiten, wie der abgeschiedenen Lage, der Dauer der Instandsetzungsarbeiten, den steuerlichen Ergebnissen in der Vergangenheit, in keiner Weise gerecht; überdies wäre sie ab dem ersten Anfallen von Aufwendungen, also ab 1992, zu erstellen. Die Erzielung eines Gesamtüberschusses sei geradezu unmöglich. Ein Eingehen auf die Ertragsschätzung erübrige sich; entscheidungsrelevant sei die Anzahl der vermieteten Wohneinheiten und nicht, welche Wohneinheiten in absehbarer Zukunft und in allfälligen Nebengebäuden vermietet würden. Gebäude mit mindestens drei Wohneinheiten würden nicht in jeden Fall als "große Vermietung" anzusehen sein. Das gegenständliche Wohnhaus entspreche dem äußeren Erscheinungsbild eines Landgasthauses aus dem 20. Jahrhundert mit Wohnmöglichkeit. Im Berufungszeitraum seien maximal zwei Wohnungen vermietet. Die Vermietung sei als solche nach § 1 Abs. 2 und nicht § 1 Abs. 1 LVO zu qualifizieren. In weiterer Folge erließ das Finanzamt einen vorläufigen Umsatzsteuerbescheid 2008 sowie einen endgültigen Einkommensteuerbescheid 2008, in dem es die Vermietung als Liebhaberei qualifizierte. Im Vorlageantrag betreffend Umsatz- und Einkommensteuer 2003 bis 2007 und in der Berufung gegen den Umsatz- und Einkommensteuerbescheid 2008 führte der Bw. unter Hinweis auf die Einkommensteuererklärung 2005 aus, dass es unzutreffend sei, ab 1992 ausschließlich Verluste erzielt zu haben. Das Finanzamt habe es unterlassen, in all den Jahren die erklärten Renovierungsaufwendungen den beiden Gebäuden zuzuordnen. Leider habe er die Aufwendungen nicht getrennt dargestellt. Zumal er ein Badezimmer und WC-Anlagen sowie eine Zentralheizungsanlage eingebaut habe, seien die Kosten hiefür von rd. 25% der Gesamtaufwendungen 2002 bis 2008 im Wege der AfA zu berücksichtigen. Ein Gesamtüberschuss würde sich daher zu einem früheren Zeitpunkt ergeben. Die abgeschiedene Lage sei unzutreffend, weil das Mietobjekt direkt an der B... gelegen sei. Er habe aufgrund seiner begrenzten finanziellen Mittel die Baumaßnahmen nicht innerhalb eines Jahres beenden können. Dies könne jedoch kein Kriterium für die Einschätzung einer Einkunftsquelle darstellen. Seit Jahrzehnten habe er eine Genossenschaftswohnung in der nächsten Bezirksstadt und befriedige damit seine persönlichen Wohnbedürfnisse. Selbst wenn vor Jahren eine Betätigung nach § 1 Abs. 2 LVO vorgelegen wäre, müsste in den umfangreichen Baumaßnahmen ab 2002 eine Änderung der Bewirtschaftung erblickt werden. Am 20. Oktober 2009 führte das Finanzamt eine Besichtigung des Hauptgebäudes des Objektes 2 durch. In der Niederschrift ist festgehalten: "Das EG ist durch einen Durchgang (inklusive Aufgang in den ersten Stock) getrennt; wobei sich links ein großer Raum und rechts zwei große Räume (ehemals Küche und Gastzimmer der Gastwirtschaft) befinden. Die Räume werden renoviert; zu welchem Zweck eine allfällige Vermietung erfolgen soll ist laut persönlicher Aussage des Bw. noch nicht entschieden; laut dem Verfasser der Ertragsschätzung wäre eine Buschenschenke denkbar. Im zweiten Stock befinden sich zwei ausgebaute und vermietete Wohnungen. Im DG sind drei Räume. Es wurde die Heizungsleitung bis ins DG verlegt; ansonsten fand noch keine Renovierung statt. Die Fenster im gesamten Gebäude wurden erneuert und die Außenfassade renoviert." Beigelegt waren auch Fotos von der Außenansicht des Haupt- und Nebengebäudes, der Räumlichkeiten des EG sowie des Vorraums im OG und vom Dachboden. Beim UFS schloss ein längeres Vorhalteverfahren an. Zur Aufforderung im Vorhalt vom 18. April 2011 (Vorhalt I), für die Jahre 1992 bis 2001 die Einnahmen, Werbungskosten und Überschüsse für die Objekte 1 und 2 separat bekannt zu geben, führte der Bw. in der VB vom 6. Mai 2011 (VB I) aus, dass dies einen 10 bis 19 Jahre zurückliegenden Zeitraum umfasse. Weitere über die Aktenlage des Finanzamtes hinausgehende Aufzeichnungen seien nicht vorhanden. Bis Ende 1975 habe er im Objekt 2 eine Gastwirtschaft betrieben, das Lebensmittelgeschäft habe seine Mutter schon viele Jahre vorher aufgegeben. Von Beginn der Vermietung bis dato seien das Hauptgebäude und das Nebengebäude von Objekt 2 für Wohnzwecke genutzt worden. Zwei Wohnungen - zusammen 9 Räume- im OG des Hauptgebäudes, habe er seit 2008 (in diesem Jahr teilweise) vermietet. 2001, 2004 und 2005 habe er Räumlichkeiten kurzfristig an ausländische Mieter zu Wohnzwecken vermietet, im Übrigen seien seit Beginn der Vermietung bis einschließlich 2007 sämtliche Räumlichkeiten leer gestanden, sie seien damals in einem sehr einfachen Zustand und nur eingeschränkt vermietbar gewesen. Das EG könne heuer (2011) noch nicht vermietet werden, es seien zurzeit noch Instandsetzungsarbeiten (Böden, sanitäre Anlagen) im Gange. Die Fertigstellung sei für 2012 geplant. Im Nebengebäude sei eine Wohnung mit 6 Räumlichkeiten. Eine Vermietung sei bislang noch nicht erfolgt. Dem Bw. wurde vorgehalten, dass seinen Schreiben vom 31. März 2003 und vom 4. Juni 2004 zu entnehmen sei, 2001 mit der partiellen Dachsanierung begonnen zu haben und dass es 2002 zur Putzaufbringung und zum Einbau von Fenstern im Bereich der Giebel gekommen sei. Auf die Frage, welche Räumlichkeiten in den beiden Gebäuden des Objektes 2 in den Jahren vor Sanierungsbeginn - insbesondere im Hinblick auf die in den beiden Schreiben festgehaltene Baufälligkeit des gesamten Baukörpers und die schon länger bestehenden Schwierigkeiten mit der Trinkwasserversorgung - überhaupt noch vermietbar gewesen seien, verwies er auf die nur kurzfristigen Vermietungen an ausländische Mieter. Auf seinen "Plan" bezüglich der Vermietung angesprochen, gab der Bw. an, vor Beginn der großzügigen Sanierungsmaßnahmen im Jahre 2001 nach Gesprächen mit verschiedenen Baufachleuten geplant zu haben, das gesamte EG nach Abschluss der erforderlichen Instandsetzungsarbeiten einer gewerblichen Nutzung zuzuführen. Die Vermietung des OG und des Nebengebäudes sei stets zu Wohnzwecken vorgesehen gewesen. Einen Bauplan hierüber habe er nicht erstellt. Im Zuge der anstehenden Renovierungen sei er von der gewerblichen Nutzungsüberlassung abgekommen, das EG werde derzeit als Wohnung für Zwecke der Vermietung hergerichtet. Baupläne samt Baubeschreibung, -ansuchen und -bewilligungen habe er nicht, alle je erstellten Baupläne seien im Bauakt. Für die Sanierung sei dies nicht notwendig gewesen. Er legte zwei Plan-Skizzen zur Sanierung des Hauptgebäudes bei. Die Räumlichkeiten im Inneren des Objektes 2 habe er ab 2001 durch den Einbau von Nasszellen natürlich verändert. An Unterlagen habe er nur diverse Rechnungen. Im Vorhalt vom 10. Mai 2011 (V II) wurde der Bw. gebeten, den Anteil des Objektes 2 an den in den Steuererklärungen ausgewiesenen Werbungskostenüberschüssen für 1993 bis 2001 von insgesamt rd. € 217.000,00 anhand allenfalls noch vorhandener Unterlagen nachzuweisen. In der VB vom 16. Juni 2011 (VB II) berief sich der Bw. wiederum auf den lange zurückliegenden Zeitraum. Die fürs Objekt 1 in der Berufung bekannt gegebenen Kosten von € 50.000,00 habe er nach handschriftlichen Notizen im Schätzungswege ermittelt. Aufzeichnungen im eigentlichen Sinne würden nicht vorliegen. Die anteiligen Werbungskostenüberschüsse fürs Objekt 2 seien minimal, weil er dort erst ab 2002 Renovierungsarbeiten durchgeführt habe. Die Kosten fürs Objekt 2 würden sich vor allem auf übliche Betriebskosten, wie Wasser, Müllabfuhr, Versicherung, Kaminfeger, sowie Grundsteuer, Strom, Post- und Telefongebühren, Fahrtspesen, etc, beschränken, er könne die Beträge nicht mehr zuordnen. Die genannten rd. € 217.000,00 - offensichtlich unter Bezugnahme auf die in der Bescheidbegründung angeführten Renovierungskosten - könne er nicht überprüfen, die Summe erscheine aber höchst unglaubwürdig; dies wären S 3,0 Mio. gewesen. Der Bw. legte eine geänderte Einnahmen-Ausgaben-Rechnung vor, in der er 25% der Sanierungsarbeiten als Herstellungskosten behandelte: Korrekturen AfA und Zehntelabsetzungen (alle Beträge in €): | Jahr | Bauk. ges. | HK 25% | Instandh. nto. | zu AfA HK | AfA HK | AfA bisher | AfA gesamt | 2002 | 13.697,00 | 3.424,00 | 10.273,00 | | 51,00 | 968,00 | 1.019,00 | 2003 | 16.556,00 | 4.139,00 | 12.417,00 | 62,00 | 113,00 | 968,00 | 1.081,00 | 2004 | 841,00 | 210,00 | 631,00 | 3,00 | 116,00 | 968,00 | 1.084,00 | 2005 | | - | | | 116,00 | 968,00 | 1.084,00 | 2006 | 40.420,00 | 10.105,00 | 30.315,00 | 152,00 | 268,00 | 968,00 | 1.236,00 | 2007 | 66.338,00 | 16.584,00 | 49.754,00 | 249,00 | 517,00 | 968,00 | 1.485,00 | 2008 | 24.033,00 | 6.008,00 | 18.025,00 | 90,00 | 607,00 | 968,00 | 1.575,00 | Jahr | § 28 (2) | Gesamt Zehntel | 2002 | 1.027,30 | 1.027,30 | 2003 | 1.241,70 | 2.269,00 | 2004 | 63,10 | 2.332,10 | 2005 | - | 2.332,10 | 2006 | 3.031,50 | 5.363,60 | 2007 | 4.975,40 | 10.339,00 | 2008 | 1.802,50 | 12.141,50 Weiters war beigelegt die "Einkünfte aus VuV lt. Begehren im Vorlageantrag" (alle Beträge in €): | Jahr | Mieten lt. Erkl. | AfA Geb. lt. Anlage | Zehntelabs. | übrige WK | Ergebnis | 2003 | - | 1.081,00 | 2.269,00 | 2.324,85 | - 5.674,85 | 2004 | 901,82 | 1.084,00 | 2.332,10 | 1.241,66 | - 3.755,94 | 2005 | 2.727,27 | 1.084,00 | 2.332,10 | 420,64 | - 1.109,47 | 2006 | - | 1.236,00 | 5.363,60 | 1.029,97 | - 7.629,57 | 2007 | - | 1.485,00 | 10.339,00 | 1.932,71 | - 13.756,71 | 2008 | 1.142,00 | 1.575,00 | 12.141,50 | 560,44 | - 13.134,94 | Summe | 4.771,09 | 7.545,00 | 34.777,30 | 7.510,27 | - 45.061,48 Zur Aufforderung, die dieser Aufteilung zugrunde liegenden Nachweise beizubringen, hielt der Bw. fest, dass eine genaue Aufteilung der Gesamtkosten in Herstellungs- und Erhaltungsaufwand nicht mehr möglich sei und im Nachhinein nur im Schätzungswege zu erfolgen habe. Wegen der üblichen Überschneidung der Arbeiten bei einem derartigen Bauvorhaben könne eine exakte Trennung zahlenmäßig wohl nicht mehr vorgenommen werden. Die angesetzten 25% für Herstellungskosten würden somit einer Annahme in Bezug auf das gesamte Bau- und Sanierungsgeschehen entsprechen. Anlässlich des Telefonats vom 30. Juni 2011 teilte der Bw. über Befragen mit, dass sich die Einnahmen in der Prognoserechnung in Höhe von € 5.940,00 und € 15.540,00 wie folgt zusammensetzen: Aufteilungsschlüssel der Einnahmen: | Einnahmen | aufzuteilen auf | ca. | € | 5.970,00 | OG | | | | W 1 | 70% | 4.180,00 | | W 2 | 30% | 1.790,00 | Summe | | | 5.970,00 | | | | | 15.540,00 | EG | 25% | 3.890,00 | | OG | 45% | 6.990,00 | | Nebengebäude | 30% | 4.660,00 | Summe | | | 15.540,00 Er gab über Befragen bekannt, dass die Werbungskosten im selben Verhältnis wie die Einnahmen aufzuteilen seien. Am 4. Juli 2011 erging folgender Vorhalt (V III): "A. Große oder kleine Vermietung? a. Zur beabsichtigten Vermietung des Nebengebäudes: Soweit den Veranlagungsakten zu entnehmen, ist nicht erkennbar, dass Sie in den Jahren 2002 bis 2008 am Nebengebäude Investitionen gemacht hätten. In der VB vom 4. Juni 2004 schreiben Sie, dass Sie das Objekt zumindest partiell (EG) nutzbar machen möchten. In der Berufung vom 12. Juni 2009 führen Sie aus, dass das Nebengebäude bald vermietet werden wird, die Sanierungsarbeiten zügig weiter gehen und mit der Vermietung des Nebengebäudes 2012 zu rechnen ist. In Ihrer Prognoserechnung sind 2011 Sanierungsaufwendungen von € 20.800,00 angesetzt, die vermutlich - wohl auch - das Nebengebäude betreffen sollten. Für den UFS ist daher eine Vermietungsabsicht hinsichtlich des Nebengebäudes für den Berufungszeitraum auch aus sonstigen Unterlagen in keiner Weise erkennbar, weshalb das Nebengebäude in die Prognoserechnung nicht einzubeziehen ist. b. Zum Erdgeschoß: In Ihrer VB vom 6. Mai 2011 führen Sie aus, dass Sie zu Beginn der Sanierungsarbeiten geplant hatten, das EG gewerblich zu nutzen. Im Zuge der Renovierungsarbeiten seien Sie von der beabsichtigten gewerblichen Nutzungsüberlassung abgekommen und werde derzeit - also im Mai 2011 - eine Wohnung für Zwecke der privaten Vermietung geschaffen (siehe hiezu Pkt. 6 der VB). In der Niederschrift vom 20. Oktober 2009 ist festgehalten, dass laut Ihren Angaben über den Zweck der Vermietung der ehemaligen Räumlichkeiten einer Gastwirtschaft noch nicht entschieden gewesen sein soll, laut dem Immobilienmakler wäre eine Buschenschenke denkbar gewesen (vgl. hiezu die Ausführungen in der Niederschrift). Nach Ansicht des UFS ist daher für das EG für den Berufungszeitraum nicht ersichtlich, dass diese Räumlichkeiten der Vermietung zu Wohnzwecken dienen sollten. Die diesbezüglichen Einnahmen und Werbungskosten wären daher aus der Prognoserechnung auszuscheiden. c. Zum Obergeschoß: Dieses sollte laut Ihren Angaben von Beginn an der Vermietung zu Wohnzwecken dienen (vgl. die Angaben in der VB vom 6. Mai 2011). Auch sollen diese Räumlichkeiten laut Ihren Angaben 2004 und 2005 kurzfristig an ausländische Mieter vermietet gewesen sein. In der Folge haben Sie dann auch diese Einheiten als erstes für die Vermietung hergerichtet und ab August bzw. Dezember 2008 vermietet. Es sind daher für den Berufungszeitraum insgesamt nur zwei Wohneinheiten im OG für die Vermietung bestimmt und liegt demzufolge nach Ansicht des UFS eine kleine Liebhaberei vor (vgl. Erkenntnis des VwGH vom 23. 9. 2010, 2006/15/0318). B. Weiters werden Sie gebeten, noch folgende Fragen zu beantworten und die Ihre Angaben dokumentierenden Unterlagen beizubringen: 1. Betrifft die AfA von jährlich € 968,00 bzw. in den Jahren davor S 13.333,00 nur das Haupthaus oder betrifft diese auch das Nebengebäude? 2. Warum haben Sie die Verluste aus der Vermietung des Objektes 2 auch in den Jahren vor 2002 in den Steuererklärungen geltend gemacht, obwohl der schlechte Bauzustand des Baukörpers und die Trinkwasserprobleme eigentlich eine Vermietung faktisch nicht wirklich ermöglichten? 3. Worin soll Ihrer Ansicht nach 2001/2002 die Änderung der Bewirtschaftung bezüglich des Objektes 2 gelegen sein? 4. Sie führen selbst aus, bereits 2001 mit der Sanierung des Objektes 2 begonnen zu haben. Was haben Sie da gemacht? Wie hoch waren die diesbezüglichen Aufwendungen? Diese wären jedenfalls als Werbungskosten in die Gesamtbeurteilung einzubeziehen. 5. Laut Auskunft des Zentralen Melderegisters haben die ersten beiden Mieter zu folgenden Zeiten im Objekt 2 Ihren Wohnsitz gemeldet: | Mieter | von | bis | Herr Mieter1 | 1 Sept. 2008 | 16. Juni 2009 | Herr Mieter2 | 25. Nov. 2008 | 28. Feber 2011 Dies spricht für eine Beendigung der beiden Mietverhältnisse. Wenn ja, wer ist bzw. waren die NachmieterInnen? Bitte legen Sie die Mietverträge vor bzw. - sofern keine schriftlichen vorhanden sind - geben Sie die Namen und Anschrift der MieterInnen sowie den maßgeblichen Inhalt der mit allen weiteren MieterInnen abgeschlossenen Vereinbarung(en) bekannt.   C. Berücksichtigt man die Ausführungen unter Pkt. A., so würde - selbst wenn man Ihrem Begehren folgt, dass 2002 eine Änderung der Bewirtschaftung eingetreten sei - nach Ablauf von 23 Jahren folgendes Gesamtergebnis verbleiben: Berechnung (alle Beträge in €): | Jahr | Jahr der Verm. | Mieten netto ohne BK | Instand- setzung | Zehntel-absetz. | AfA | Sonst. WK | Über- schuss | Gesamt- übershuss | 2002 | 1 | | 13.697,00 | 660,55 | 458,55 | 585,77 | - 1.704,88 | - 1.704,88 | 2003 | 2 | | 16.556,00 | 1.458,97 | 486,45 | 1.380,52 | - 3.325,94 | - 5.030,81 | 2004 | 3 | 901,82 | 841,00 | 1.499,54 | 487,80 | 798,61 | - 1.884,13 | - 6.914,94 | 2005 | 4 | 2.727,27 | | 1.499,54 | 487,80 | 270,70 | 469,23 | - 6.445,71 | 2006 | 5 | | 40.420,00 | 3.448,79 | 556,20 | 529,83 | - 4.534,83 | - 10.980,54 | 2007 | 6 | | 66.338,00 | 6.647,98 | 668,25 | 1.242,92 | - 8.559,15 | - 19.539,69 | 2008 | 7 | 1.142,00 | 24.033,00 | 7.806,98 | 708,75 | 270,06 | - 7.643,79 | - 27.183,48 | 2009 | 8 | 5.880,00 | | 7.806,98 | 708,75 | 289,35 | - 2.925,08 | - 30.108,57 | 2010 | 9 | 5.880,00 | | 7.806,98 | 708,75 | 289,35 | - 2.925,08 | - 33.033,65 | 2011 | 10 | 5.880,00 | | 8.810,06 | 708,75 | 289,35 | - 3.928,16 | - 36.961,82 | 2012 | 11 | 5.880,00 | | 8.149,51 | 708,75 | 211,50 | - 3.189,76 | - 40.151,58 | 2013 | 12 | 5.880,00 | | 7.351,10 | 708,75 | 211,50 | - 2.391,35 | - 42.542,92 | 2014 | 13 | 5.880,00 | | 7.310,52 | 708,75 | 211,50 | - 2.350,77 | - 44.893,70 | 2015 | 14 | 5.880,00 | | 7.310,52 | 708,75 | 220,50 | - 2.359,77 | - 47.253,47 | 2016 | 15 | 5.880,00 | | 5.361,27 | 708,75 | 220,50 | - 410,52 | - 47.663,99 | 2017 | 16 | 5.880,00 | | 2.162,09 | 708,75 | 220,50 | 2.788,66 | - 44.875,33 | 2018 | 17 | 5.880,00 | | 1.003,08 | 708,75 | 229,50 | 3.938,67 | - 40.936,66 | 2019 | 18 | 5.880,00 | | 1.003,08 | 708,75 | 229,50 | 3.938,67 | - 36.997,99 | 2020 | 19 | 5.880,00 | | 1.003,08 | 708,75 | 229,50 | 3.938,67 | - 33.059,32 | 2021 | 20 | 5.880,00 | | - | 708,75 | 238,50 | 4.932,75 | - 28.126,57 | 2022 | 21 | 5.880,00 | | - | 708,75 | 238,50 | 4.932,75 | - 23.193,82 | 2023 | 22 | 5.880,00 | | - | 708,75 | 238,50 | 4.932,75 | - 18.261,07 | 2024 | 23 | 5.880,00 | | - | 708,75 | 247,50 | 4.923,75 | - 13.337,32 Folgende Umstände haben in dieser Berechnung Eingang gefunden: Die Betrachtungen sind nur für die beiden Wohnungen des OG anzustellen. Ausgehend von der von Ihnen bekannt gegebenen Prognoserechnung werden die Einnahmen und Werbungskosten entsprechend korrigiert. Wenn man von einer Änderung der Bewirtschaftung ausgehen wollte, wäre das "1. Vermietungsjahr" das Jahr des erstmaligen Anfallens der Werbungskosten, also laut Ihren Angaben 2001. Da bisher nur die Zahlen ab 2002 vorliegen, werden vorerst diese als Basis herangezogen. An Einnahmen sind 2002 bis 2008 jene laut Steuererklärung angesetzt, ab 2009 die von Ihnen anlässlich der ersten Vermietung im Jahr 2008 tatsächlich erzielten Einnahmen. Die in der Prognose veranschlagten € 5.940,00, die als Ansatz auch für die Folgejahre dienten, konnten nicht erzielt werden. Zumal davon auszugehen ist, dass die Instandsetzungsaufwendungen nur das Haupthaus betroffen haben (siehe Ausführungen unter Pkt. A.), sind die Instandsetzungen auf das EG und OG aufzuteilen. Die Instandsetzungsaufwendungen im Jahr 2011 sind - weil diese nicht die beiden fertig gestellten Wohnungen betreffen - gänzlich außer Ansatz gelassen. Laut Ihren Angaben im Telefonat vom 30. Juni 2011 haben Sie die Einnahmen und Aufwendungen in Ihrer Prognoserechnung zu 30% auf das Nebengebäude und zu 70% auf das Hauptgebäude aufgeteilt. Die 70% des Hauptgebäudes haben Sie noch zu 25% dem EG und zu 45% dem OG zugewiesen. Geht man davon aus, dass die Instandsetzungen nur das Hauptgebäude betroffen haben, so wären die diesbezüglichen Aufwendungen zu 35,7% dem EG und zu 64,30% dem OG zuzurechnen: Aufteilung EG - OG: | Fürs Haupthaus | % lt. Bw. | daher | EG | 25 | 35,70 | OG | 45 | 64,30 | zusammen | 70 | 100,00 | Nebengebäude | 30 | | Zusammen | 100 | Dies ist ohnehin sehr großzügig bemessen, da vielmehr eher davon auszugehen ist, dass ein noch größerer Anteil auf die fertig gestellten Wohnungen entfallen sein wird. Ausgehend davon, dass die AfA das gesamte Gebäude betroffen haben wird, wird diese für die beiden Wohnungen mit dem von Ihnen bekannt gegebenen Anteil fürs OG von 45% in Ansatz gebracht. Die sonstigen Werbungskosten werden hingegen von 2002 bis 2011 mit 64,3% angesetzt, ab der von Ihnen prognostizierten Vermietung auch des EG und des Nebengebäudes ab 2012 wiederum nur mit 45%. Sie haben selbst keine Mietausfälle berücksichtigt, dies im Gegenzug mit der gleich bleibenden und nicht indexierten Miete. Dies ist in der obigen Berechnung beibehalten. Es wären jedoch allfällige Zeiten der Leerstehung sowie fiktive Instandhaltungsaufwendungen, die innerhalb eines Zeitraumes von 20 Jahren naturgemäß anfallen werden, entsprechend zu berücksichtigen. Dies würde insgesamt zu einem Gesamtwerbungskostenüberschuss von mehr als € 32.000,00 führen: | | in € | Gesamtwerbungskostenüberschuss lt. oa. Tabelle | - 13.337,32 | abzgl. Leerstehung, 3% der Einnahmen 2009-2024 | - 2.822,40 | abzgl. Instandhaltung, 1% pro Jahr ab 2009 in Höhe der anteiligen (64,3%) Sanierungsaufw. bis 2009 | - 16.654,73 | Anm.: kein Mietausfallswagnis, weil keine indexierte Miete angesetzt (lt. Bw.) | | Gesamtwerbungskostenüberschuss 2002 bis 2024 | - 32.814,45 Vorbehaltlich der Ansicht, dass auch die Werbungskostenüberschüsse der Jahre vor 2001 zu berücksichtigen wären, wäre jedenfalls auch noch das Jahr 2001 einzubeziehen, weil in diesem die Sanierungsarbeiten begonnen haben. Dies bedeutet aber, dass das Jahr 2024 in der Beurteilung außer Ansatz zu lassen wäre, wodurch sich eine weitere Erhöhung des Gesamtwerbungskostenüberschusses ergäbe. Für die diesen Ausführungen und Berechnungen gegenteiligen Einwendungen mögen sogleich die Ihre Angaben dokumentierenden Unterlagen beigelegt werden." Dem hielt der Bw. in der VB vom 19. Juli 2011 (VB III) Folgendes entgegen: zum Erdgeschoß und Obergeschoß: "Zu Beginn der Sanierungsarbeiten" - 2002 - habe er die Möglichkeit, das EG gastgewerblich nutzen zu lassen, kurz in Betracht gezogen. 2002 sei er davon abgekommen. Wenn die Behörde anführe, es werde im Mai 2011 eine Wohnung für Zwecke der privaten Nutzung geschaffen, so stimme dies, bedeute aber in keiner Weise, dass er sich dazu erst im Mai 2011 entschlossen habe. Eine gastgewerbliche Nutzung sei zu keiner Zeit ernsthaft geplant gewesen. Eine "Planung" sei seiner Ansicht nach ein konkretes Vorhaben, in der Regel in Schriftform, und äußere sich in einem bestimmten zielgerichteten Verhalten. Auch Iaut der Ertragsschätzung "könnten" die Räume gastwirtschaftlich genutzt werden. Die Ertragsschätzung würde sich hinsichtlich der Räumlichkeiten im EG aber trotzdem eindeutig auf die Vermietung von Wohnraum beziehen. In der Niederschrift vom 20. Oktober 2009 werde eine gastwirtschaftliche Nutzung als Möglichkeit angegeben. Objektiv spreche keine einzige Maßnahme für eine künftige Verwendung der Räume als Gastgewerbebetrieb. Aus den anlässlich der Niederschrift aufgenommenen Fotos sei ersichtlich, dass allein wegen Fehlens entsprechender Parkplatzfläche ein gastwirtschaftlicher Betrieb unmöglich erscheine. Vor 30 Jahren sei noch eine andere Verkehrsinfrastruktur vorhanden gewesen. Seit damals seien öffentliche Verkehrsmittel stark eingeschränkt und die in unmittelbarer Nähe gelegene Bahnstation aufgelassen worden. In der Berufung vom 12. Juni 2009 habe er ausgeführt, dass "derzeit zwei Wohnungen vermietet sind, die dritte (Wohnung!) wird in absehbarer Zeit saniert". Vier Monate danach, am 20. Oktober 2009, sollte er ernsthaft eine gastgewerbliche Nutzung ins Auge gefasst haben, was ein großer Widerspruch wäre. Für ihn sei nicht nachvollziehbar, woraus die gastgewerbliche Nutzung des EG ersichtlich sein sollte. Die zwei Wohnungen im OG sowie die dritte Wohnung im EG - also drei Wohneinheiten - seien der großen Vermietung zuzuordnen. zum Dachgeschoß: Der UFS übersehe, dass auch das DG eine (noch nicht voll sanierte) Wohnung beinhalte (siehe Ertragsschätzung). Diese Räumlichkeiten (Küche und zwei Zimmer) seien schon in den 90-er Jahren zeitweilig vermietet und die daraus resultierenden Einnahmen in den jeweiligen Steuererklärungen angegeben worden. Im Zuge der Installation einer Pelletsheizung im EG und OG im Jahr 2007 seien auch in das DG entsprechende Rohrleitungen verlegt worden, es müssten lediglich noch die Heizkörper montiert werden. Im selben Jahr sei das DG auch mit einer neuen Kalt-/Warmwasserinstallation versorgt worden. Die Fenster habe er 2006/2007 erneuert. Nach Abschluss der noch ausstehenden Arbeiten werde auch diese Wohnung wieder vermietet werden. Die Vermietung der DG-Wohnung sei in der Prognoserechnung enthalten. Im Hauptgebäude seien somit vier Wohneinheiten gegeben, die Einstufung als "kleine Vermietung" durch den UFS könne wohl nicht mehr aufrecht erhalten werden. zum Nebengebäude: Er habe sehr wohl einen Teil des Nebengebäudes vom 1. Dezember 2008 bis 28. Feber 2011 an Herrn Mieter2 vermietet. 2003 habe er im Nebengebäude eine Zentralheizung eingebaut sowie Bad und WC erneuert, die Kosten haben zusammen rd. € 11.300,00 netto betragen. In den Jahren zuvor habe er die Fenster renoviert. Es bestehe weiterhin die Absicht, das Nebengebäude in absehbarer Zeit voll der Vermietung zuzuführen. Der mit 2012 anzunehmende Beginn sei aus heutiger Sicht durchaus realistisch. Die "sonstigen Unterlagen" habe der UFS nicht näher bezeichnet. Die Sanierungsarbeiten würden zügig vorangehen, doch müssten natürlich bei einem derart umfangreichen Sanierungsvorhaben (Hauptgebäude und Nebengebäude) zeitweilig Schwerpunkte gesetzt werden. Bei den im Juni 2009 für 2011 prognostizierten Aufwendungen von € 20.800,00 handle es sich nur um eine vorsichtige Schätzung für Böden und Türen im EG des Hauptgebäudes. Zu den weiteren Fragen teilte er mit, dass das Finanzamt den AfA-Betrag ermittelt habe. Über eine eventuelle Aufteilung in Haupt- und Nebengebäude sei ihm nichts bekannt. Es entspreche nicht den Tatsachen, dass infolge des beeinträchtigten Bauzustandes des Gebäudes und der "Trinkwasserprobleme" vor dem Jahre 2002 eine Vermietung nicht möglich gewesen wäre. Er habe die DG-Wohnung in den 90-er Jahren zeitweilig vermietet. Kurzfristige Probleme mit dem Trinkwasser seien manchmal infolge notwendiger Reparaturarbeiten an den Leitungsrohren entstanden. Die im Jahre 1943 errichtete Wasserleitung habe vereinzelt Roststellen aufgewiesen, die sukzessive zu beheben gewesen seien. Dadurch sei es zu vorübergehenden Ausfällen in der Wasserversorgung gekommen. Die Verluste aus der Vermietung vor 2002 könnten nur zu einem äußerst geringen Teil das Objekt 2 betroffen haben. Dokumentierende Unterlagen darüber seien nicht mehr vorhanden. Bei dem gegenständlichen Objekt seien nicht erst ab 2002 Aufwendungen angefallen, dringend notwendige Instandhaltungen habe er natürlich laufend durchgeführt, so z. B. die Sanierung des Stiegenaufgangs zum EG. Belege hierüber würden leider nicht mehr vorliegen. Die Wohnung 1 (75 m²) habe er vom 1. Dez. 2008 bis 28. Feber 2011 an HJ und ab 1. Mai 2011 an Mieter3 vermietet, die Wohnung 2 (30 m²) vom 1. September 2008 bis März 2010 an Herrn Mieter1 und vom 15. Dezember 2010 bis 28. Feber 2011 an CS. Später habe sich die Überschuldung des CS herausgestellt, er habe keine Miete bezahlt. Laut Auskunft des Bezirksgerichtes X. wäre eine Klage zwecklos gewesen. Derzeit habe er noch keinen Nachmieter, er sei aber in konkreten Verhandlungen. Die Berechnung des UFS sei als unrichtig anzusehen, weil vier Wohnungen zu betrachten seien. Die Ertragsschätzung sei gänzlich außer Acht gelassen. Die anfänglich unglücklicherweise aufgetretenen Mietausfälle würden nicht gegen die realistisch prognostizierten Mieteinnahmen sprechen. Die Annahme jährlicher Mieterträge von € 5.880,00 von 2009 bis 2024 erscheine dem Bw. völlig unbegründet. In den Berechnungen seien die korrigierten AfA-Beträge nicht berücksichtigt. Zu Unrecht habe der UFS die Instandsetzungsaufwendungen nur dem Haupthaus zugeordnet und jene aus 2011 außer Ansatz gelassen. Das im Telefonat vom 30. Juni 2011 genannte Aufteilungsverhältnis von 30% fürs Nebengebäude und 70% fürs Hauptgebäude beziehe sich nur auf die Einnahmenprognose laut Ertragsschätzung vom 3. Juni 2009 und stehe in keinem Zusammenhang mit den getätigten Aufwendungen. Die weiteren Prozentsätze seien nicht nachzuvollziehen. Im Gespräch habe er immer nur auf das Gutachten des Immobilientreuhänders bzw. die dort angeführten Ausmaße der Wohnungen bezogen. Diese Sätze könnten nicht auf die Instandsetzungskosten angewendet werden. Die vom UFS errechneten 35,70% bzw. 64,30% würden von unrichtigen Voraussetzungen ausgehen. Auch bei den sonstigen Werbungskosten seien diese Prozentsätze unrichtig. In der Ertragsschätzung sei ein Mietausfallwagnis berücksichtigt. Die vom UFS einbezogenen Leerstehung und Instandhaltung seien Unwägbarkeiten, die nicht dem üblichen Wirtschaftsverlauf entsprechen und in der Regel keinen Kausalzusammenhang zu einem gewollten Verhalten aufweisen. Diese haben grundsätzlich außer Ansatz zu bleiben (vgl. Doralt/Renner EStG, Tz. 365 zu § 2 EStG 1988). In der Stellungnahme vom 12. August 2011 blieb das Finanzamt bei seiner Ansicht. Für 2003 bis 2008 seien zwei vermietete Wohnungen der Beurteilung zu unterziehen. Der Bw. gehe selbst davon aus, dass außer ca. € 50.000 für das Objekt 1 sämtliche Aufwendungen das Vermietungsobjekt 2 betroffen hätten. Erstmals sei 1982 ein Mietvertrag abgeschlossen worden, die Vermietung sei jeweils nur kurzfristig erfolgt und immer durch sehr lange (besser jahrelange) Unterbrechungen gekennzeichnet gewesen. Dennoch habe der Bw. in all den Jahren Aufwendungen - unter welchem Titel auch immer - steuerlich geltend gemacht. Es könne somit auf Grund der jahrzehntelangen Anlaufphase nicht von einer offensichtlichen Vermietungsabsicht für bestimmte Wohnungen oder Wohnungsteile ausgegangen werden. Bislang habe der Bw. Belege für eine objektive Vermietungsabsicht nur für die zwei vermieteten Wohnungen vorgelegt. Sämtliche nicht die vermieteten Einheiten betreffenden Aufwendungen im Beobachtungszeitraum seien auszuscheiden. Im DG habe zum Zeitpunkt der Begehung am 20. Oktober 2009 ein Zimmer in einem äußerst desolaten (jedenfalls nicht vermietungsbereiten) Zustand existiert. Allein die Installationsanschlüsse (Kalt-/Warmwasser) seien vorbereitet gewesen. Zitat Berufungseingabe vom 12. Juni 2009: "Durch den derzeit nicht ins Auge gefassten Ausbau des Dachbodens könnte eine weitere Wohnfläche geschaffen werden." In der Berufung vom 12. Juni 2009 behauptete der Bw. zwar, das Nebengebäude würde bald vermietet werden. Tatsächlich habe er weder anlässlich der Begehung, bei der das Nebengebäude nicht besichtigt worden sei, noch anderweitig kundgetan, dass ein vermietbarer Zustand gegeben sei. Laut Mietvertrag mit Herrn Mieter2 sei ein Durchgangsraum im Nebengebäude mit einer Fläche von ca. 9,7 m² mitvermietet gewesen. Dieser Raum sei wohl als Ausgleich für das im Hauptgebäude fehlende Kellerabteil mitvermietet worden, was eher gegen eine eigenständige Vermietungsabsicht fürs Nebengebäude spreche. Sie sei aber jedenfalls kein Nachweis einer objektiven Vermietungsabsicht über die Wohnung im Nebengebäude, deren Fertigstellung durch die Äußerung in der VB, "Prioritäten zu setzen", und den Widerspruch zu den Äußerungen und Feststellungen betreffend das DG bezweifelt werde. Abgesehen davon stelle das Nebengebäude eine eigene Beurteilungseinheit dar. Nicht ins Gewicht fallende Vermietungen hätten in den Jahren ab 1982, 1984 und behaupteterweise in den 90er Jahren, sowie 2001, 2004 und 2005 stattgefunden. Seit 1982 habe der Bw. Aufwendungen geltend gemacht, er gehe also in all den Jahren von seiner Vermietungsabsicht und -tätigkeit aus. Selbst nach Renovierung der berufungsverfangenen Wohnungen seien diese monatelang leer bzw. nicht vermietet gewesen. Die Gründe dafür erblicke das Finanzamt in der abgeschiedenen Lage (keine Wohngegend), direkt an der Hauptdurchzugsstraße (somit für Familien mit Kindern denkbar ungeeignet) in einem tiefen, engen Talkessel mit wenig Sonne im Winter. Daraus folgend wären in der Prognoserechnung entsprechend hohe Leerstehungskosten zu berücksichtigen. Der Bw. erblickt in den Mietausfällen Unwägbarkeiten; das mag im Einzelfall - bei Christian Streit - zutreffend sein, dieses Risiko wäre aber durch Einhebung einer Kaution zu beschränken; keineswegs könne aber die ungünstige Lage der Vermietungsobjekte und die dadurch bedingten Leerstehungszeiträume als Unwägbarkeit betrachtet werden, weil dies vielmehr offensichtlich bekannte wirtschaftliche Risiken seien. Der Bw. habe zu konkreten Fragen vielfach keine Unterlagen mehr. Er verweise bezüglich der AfA-Ermittlung ans Finanzamt. Entsprechend § 132 BAO habe dem Bw. bekannt sein müssen, dass die betreffenden Abgabenverfahren noch nicht abgeschlossen seien und er zur Aufbewahrung und allfälligen Vorlage der zugrunde liegenden Aufzeichnungen verpflichtet gewesen sei. Die Behauptung, dass keine Unterlagen mehr vorhanden seien, würde den Schluss zulassen, dass nur fragmentarische Belege vorliegen. Dies umso mehr, als bei der Begehung im Oktober 2009 trotz behaupteter Renovierungstätigkeit im EG zwar - wie fotografisch festgehalten - Anzeichen von Arbeiten in den drei Räumen ersichtlich gewesen seien, jedoch habe sich nirgendwo eine Bautafel gefunden, wie sie jeder Gewerbetreibende anlässlich der Übernahme einer Baustelle anzubringen habe. Dies und die Dauer der Renovierungsarbeiten würden darauf schließen lassen, dass vorwiegend Eigenleistungen erbracht werden und diese dann als Kosten ihren Niederschlag in den Aufwendungen finden. Wenn der Bw. jegliche persönliche Neigungen im Zusammenhang mit dem Vermietungsobjekt verneine, sei darauf hinzuweisen, dass es sich bei diesem Objekt um sein Elternhaus handle. Kein Vermieter würde an einem derartigen Objekt ab 1982 Investitionen vornehmen, um dann ab September 2008 erstmals ernsthaft und längerfristig zu vermieten. Abschließend hielt das Finanzamt fest, dass - von den im Berufungsverfahren zu beurteilenden zwei Wohnungen abgesehen - auf Grund der fehlenden Außenisolierung der Gebäude, des nicht vorliegenden Energieausweises, der Dauer der bisherigen Renovierungstätigkeit, der Lage, der noch auflaufenden Kosten bis zu einer allfälligen Fertigstellung, der mit den geschilderten Umständen einhergehenden erzielbaren Mieterlösen und vor allem des Fehlens eines klaren, nachvollziehbaren Sanierungskonzeptes ein Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten nicht erzielbar sein werde. In seiner Gegenäußerung vom 24. Oktober 2011 blieb der Bw. bei vier im Haupthaus der Beurteilung zu unterziehenden Wohnungen. Im Nebengebäude sei an eine eigenständige Vermietung sicher gedacht, daher seien auch die Einnahmen in der Ertragsschätzung angeführt. Das Finanzamt sei über all die Jahre von der Vermietungsabsicht des Bw. ausgegangen, da es die Steuerbescheide lange Zeit endgültig veranlagt habe. Die vom Finanzamt genannten Gründe für die Leerstehung seien nicht nachvollziehbar und keine Argumente für hohe Leerstehungskosten in der Prognoserechung. Viele Menschen würden abgeschiedene Gegenden mit vielen Grünflächen suchen. Es sei ihm wohl nicht möglich, die umfangreichen Bau- und Installationsarbeiten in Form von Eigenleistungen durchgeführt zu haben. Wenn zur Zeit der Begehung keine Firmentafeln vorhanden gewesen seien, dann seien die betreffenden Arbeiten wahrscheinlich gerade halt nicht durchgeführt worden. Aus dem Elternhaus könne nicht das Fehlen einer ernsthaften Vermietungsabsicht abgeleitet werden. Nicht erklärlich sei, was die fehlende Außenisolierung und der fehlende Energieausweis mit der Liebhaberei zu tun habe.