UFSL RV/0470-L/06

Das ursprünglich geplante Sanierungskonzept (Sanierung von Hauptgebäude und Gartenhaus in einem Zuge ) hätte viel früher (und nicht erst 6 Jahre nach dem Erwerb der Liegenschaft) umgesetzt werden können,wären da nicht die mietrechtlichen Streitigkeiten mit den ausländischen Mietern des Hauptgebäudes gewesen (siehe Beilage Mietrechtsstreitigkeiten). Die Mieter des Haupthauses hatten sich nach den glaubwürdigen Ausführungen der bw. Gesellschaft auf illegale Weise immer wieder Zutritt zum Gartenhaus verschafft und lagerten dort unberechtigt Gegenstände ab. Vom Jahre 1991 aus betrachtet sind zukünftige Entwicklungen in Form von auftretenden Schwierigkeiten mit den Mietern des Haupthauses nicht vorhersehbar gewesen. Das Spannungsverhältnis mit den ausländischen Mietern des Hauptgebäudes war auch die einzige Ursache für die geänderte Unternehmensstrategie. Im Falle einer konfliktfreien Vermietung wäre die Sanierung in zeitlicher Hinsicht (gemeint: zunächst Gartenhaus, erst dann das Hauptgebäude) gar nicht notwendig geworden. Nachdem nach der erfolgreichen Sanierung das Gartenhaus auf dem Immobilienmarkt immer noch nicht vermietbar war (Beilage G) , wurde eine Lösung getroffen, mit der infolge der Fortsetzung des Mietverhältnisses mit der Gesellschafterin (anstelle einer Fremdvermietung) eine um 50 % höhere Miete (Beilage L) erzielt werden konnte. Dieser geänderte Plan hatte schließlich auch zu einer erfolgreichen Sanierung des Haupthauses geführt (Abschluss der Sanierungsarbeiten im Jahre 2007- vgl. Fotoaufnahmen Beilage 3).Die Nutzungsüberlassung hatte einen Wert für die Gesellschaft, die sie sich in Form von Mieteinnahmen abgelten ließ. Das Gartenhaus war Teil des Betriebsvermögens der Gesellschaft. Die Vermietung des Gartenhauses auch an einen Mitgesellschafter ist im Rahmen der Einkunftsquelle der Personengesellschaft zu sehen. Im Rechtssatz des Erkenntnisses des VwGH v. 25.06.1980, 1303/78 (für Miteigentümergemeinschaften) wird formuliert: "Dient ein im Miteigentum stehendes Gebäude der Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung , dann verliert der von einem Miteigentümer für eigene Wohnzwecke genutzte Gebäudeteil dann nicht seinen Charakter als Einkunftsquelle bzw. als Bestandteil einer Einkunftsquelle, wenn dieser Gebäudeteil aus Sicht der anderen Miteigentümer in gleicher Weise der Erzielung von Einkünften dient, wie jene Gebäudeteile, die an Nichteigentümer vermietet werden. Eine Kürzung der gemeinschaftlich erzielten Einkünfte um die auf die selbstbenutzten Gebäudeteile entfallenden Einnahmen und Ausgaben ist daher nicht vorzunehmen". Diese Grundsätze gelten nach Meinung des Referenten umsomehr für eine vermögensverwaltende Personengesellschaft (Feststellung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung gemäß § 188 BAO auf der Ebene der Gesellschaft mit Aufteilung auf die Gesellschafter). Zusammenfassung Ein Herausfiletieren eines Teiles (Gartenhaus) aus der gesamten Liegenschaft ist nach Meinung des Referenten unzulässig, weil die gesamte (bebaute) Liegenschaft mit der Grundstücks-Nummer 00(Beilage E) als wirtschaftliche Einheit gesehen werden muss. Vergleich mit anderen Gesellschaften Die berufungswerbende Gesellschaft ist nicht anders zu beurteilen als beispielsweise eine Kapitalgesellschaft in der Form einer GmbH oder Aktiengesellschaft oder auch eine Genossenschaft schließlich oder auch eine Privatstiftung, die marktkonform an ihre Gesellschafter, Genossenschafter, Stifter, Begünstigte vermietet. Aus dem Ansatz einer marktkonformen Vermietung wird die unternehmerische Qualität geschlossen. Personengesellschaften dürfen nicht von Immobilieninvestitionen mit dem Zwecke einer Sanierung eines Altbestandes und der möglichen Verwertung in Form Vermietung oder Veräußerung des angeschafften Immobilienobjektes ausgeschlossen werden. Die Betriebsprüfung anerkannte alle anderen Vermietungsbereiche, nur nicht jene des Gartenhauses ("Privatnutzung"). Bei dieser Sichtweise werden Personengesellschaft und beteiligte Gesellschafterin jedoch nicht unterschieden. Die Betrachtung ist ausschließlich mieterseitig erfolgt (Nutzung durch B). Österreich hat sich anlässlich des Unionsbeitrittes vorbehalten, die Vermietung von Wohnraum mit dem ermäßigten Steuersatz zu besteuern, statt unecht steuerfrei zu stellen. (Vgl. Ruppe, UStG, 3. Auflage, § 2 Tz 8 sowie Beiser, Steuern, 8. Auflage 2010, Randziffer 468 und 475 - 478.) Somit ist davon auszugehen, dass auch die Vermietung umsatzsteuerpflichtig (10 % USt auf Entgelte für Wohnraumvermietung nach § 10 Abs. 2 Z 4 lit. a UStG 1994) ist und damit steht der Vorsteuerabzug nach § 12 UStG 1994 im Falle einer marktkonformen Wohnraumvermietung zu (vgl. auch Beiser in SWK 6/2011, Seite 299 ff.). "Gartenhausvilla" für B ? Der Fall müsste wohl anders beurteilt werden, wenn beispielsweise eine Wohnnutzfläche für einen Gesellschafter (naher Angehöriger) zu einer luxuriösen Fläche ausgebaut würde und dies von Anfang an auch so geplant war: Ein Fall des § 20 EStG 1988 liegt hier nicht vor. Die Aufwendungen sind zur Gänze absetzbar .Eine Nutzungsentnahme war daher nicht vorzunehmen. Missbrauch ? Die Betriebsprüfung führt in ihrer Stellungnahme weiters aus, dass es sich um einen sogenannten Missbrauch von Formen und Gestaltungsmöglichkeiten des bürgerlichen Rechtes im Sinne des § 22 BAO handle. Dieser Ansicht kann sich der Referent nicht anschließen: Die Feststellung einer missbräuchlichen Praxis erfordert, dass die fraglichen Umsätze im Wesentlichen einen Steuervorteil zum Ergebnis hätten, dessen Gewährung dem mit den Bestimmungen der 6. EG-RL und des zu deren Umsetzung erlassenen nationalen Rechts verfolgten Ziel zuwiderlaufen würde (vgl. z.B. das Urteil des EuGH vom 21. Februar 2006, C-255/02, Halifax, Randnr. 86, sowie weiters das Urteil des EuGH vom 21. Februar 2008, C-425/06, Part Service Srl, Randnr. 45). Immobilieninvestitionen bieten Schutz vor Geldentwertung (Inflation) und die Chance auf reale Wertsteigerungen im knappen Gut "Grund und Boden" sowie auf nachhaltige Mieteinnahmen. Die Mieteinnahmen sind den Steuererklärungen zu entnehmen. Kommt man zum Schluss, dass es sich hier um eine marktkonforme Vermietung handelt, sind die Mietverträge auch abgabenrechtlich anzuerkennen. Das entspricht auch der ständigen Rechtsprechung des Verfassungsgerichtshofes: "Das Abstellen auf ein Angehörigenverhältnis reicht nicht aus, eine steuerliche oder sozialversicherungsrechtliche Schlechterstellung sachlich zu begründen". (VfGH vom 16.6.1987, G52/87 vom 27.9.1984, G130/84, vom 15.6.1982, B4/81, vom 17.12.1979, G30/79 mit weiteren Hinweisen auf Vorjudikatur). Es steht grundsätzlich jedem Steuerpflichtigen frei, Formen und Gestaltungsmöglichkeiten des bürgerlichen Rechtes so einzusetzen, dass er die geringste steuerliche Belastung erzielt. Nur dort, wo die rechtliche Gestaltung missbräuchlich verwendet wird, zieht das Gesetz eine Grenze. So bestimmt etwa § 22 BAO, dass durch den Missbrauch von Formen und Gestaltungsmöglichkeiten des bürgerlichen Rechtes die Abgabepflicht nicht umgangen oder gemindert werden kann (Abs. 1). Liegt ein solcher Missbrauch vor, so sind die Abgaben so zu erheben, wie sie bei einer den wirtschaftlichen Vorgängen, Tatsachen und Verhältnissen angemessenen rechtlichen Gestaltung zu erheben wären (Abs. 2). Was unter Missbrauch im Sinne des § 22 BAO zu verstehen ist, hat der Verwaltungsgerichtshof in mehreren Erkenntnissen formuliert: Demnach muss es sich um eine rechtliche Gestaltung handeln, die im Hinblick auf den angestrebten wirtschaftlichen Erfolg ungewöhnlich und unangemessen ist und ihre Erklärung nur in der Absicht der Steuervermeidung findet; es ist daher zu prüfen, ob der gewählte Weg noch sinnvoll erscheint, wenn man den abgabensparenden Effekt wegdenkt, oder ob er ohne das Resultat der Steuerminderung einfach unverständlich wäre. Können daher beachtliche außersteuerliche Gründe für eine wenn auch ungewöhnliche Gestaltung angeführt werden, ist ein Missbrauch auszuschließen (vgl. zB die Erkenntnisse des Verwaltungsgerichtshofes vom 24.11.1982, 81/13/0021, vom 4.2.1987, 85/13/0120 und vom 29.11.1988, 87/14/0200). Aus diesen Überlegungen heraus kann abschließend für den gegenständlichen Fall zusammenfassend Folgendes festgestellt werden: Die gegenständliche Vermietung ist marktkonform (angemessener Mietzins), die unternehmerische Tätigkeit ist nicht nur hinsichtlich der Vermietung des Haupthauses, sondern auch hinsichtlich der Vermietung des Gartenhauses und der restlichen Vermietungsbereiche (Plakatwand bzw. Autoabstellplatz) gegeben. Der Geschäftszweck der Personengesellschaft ist eindeutig, der Vorsteuerabzug steht auch für die Immobilieninvestition (Sanierung des Gartenhauses) dem Grunde und der Höhe (Afa-Beträge durch Aktivierung der Baukosten - vgl. TZ 15,16,TZ 21 des Betriebsprüfungsberichtes v. 03.01.2002) nach zu. Eine marktkonforme Vermietung schließt auch einen Missbrauch aus. Es ergeben sich daher folgende Konsequenzen (Änderungen gegenüber der Betriebsprüfung): 1.Vorsteuerabzug für den Umbau des Gartenhauses 2.kein Ausscheiden von Mieterlösen auf der Ebene der bw. Gesellschaft 3.keine Hinzurechnung der Absetzung für Abnutzung. Die im Spruch dieser Entscheidung ausgewiesenen Bemessungsgrundlagen sowie die Höhe der Gutschriften entsprechen den jeweiligen Erstbescheiden der Abgabenbehörde I.Instanz (Bescheide vom 12.10.1998 (U, F für das Jahr 1997), vom 26.08.1999 (U 1998), vom 01.09.1999 (F 1998) sowie den Beträgen lt. Steuerklärungen für das Jahr 1999 vom 19.07.2000 (U,F). Aus den angeführten Gründen war daher spruchgemäß zu entscheiden. 6 Beilagen: 1 Vorhaltsbeantwortung v.14.12.2010 1 Beilagenverzeichnis A - L zur Vorhaltsbeantwortung v. 14.12.2010 1 Vorhaltsbeantwortung v.14.02.2011 3 Berechnungsblätter der Betriebsprüfung Linz, am 18. April 2011