UFSL RV/0137-L/09

(14) Am 10. August 2010 erhob der Bw. Säumnisbeschwerde gemäß Art 130 Abs. 1 lit. b B-VG an den VwGH, der den Unabhängigen Finanzsenat mit Verfügung vom 13. August 2010 (eingelangt beim Unabhängigen Finanzsenat am 19. August 2010) aufforderte, binnen drei Monaten - sohin bis zum 19. November 2010 - den versäumten Bescheid zu erlassen. (15) Nach am 23. August 2010 erfolgter telefonischer Kontaktaufnahme des neu zuständigen Referenten an den steuerlichen Vertreter des Bw., in der der Referent zum Ausdruck brachte, dass er in Erwägung ziehe, bei der neu zu erlassenden Berufungsentscheidung auf die von der Judikatur entwickelten Grundsätze für Vereinbarungen zwischen nahen Angehörigen Bedacht zu nehmen, reichte der steuerliche Vertreter am 24. August 2010 folgende Eingabe an den Unabhängigen Finanzsenat ein: Unter Bezugnahme auf das vom Referenten angesprochene Thema der steuerlichen Anerkennung des gegenständlichen Mietvertrages weise er darauf hin, dass unter Zugrundelegung dieses Vertrages an den Bw. die "vertraglich festgelegten Mietezahlungen geleistet" und seither den Veranlagungen zu Grunde gelegt worden seien. Im Übrigen weise er darauf hin, dass der gegenständliche Mietvertrag der Abgabenbehörde "damals" (August 2002) vor Erlassung der Einkommensteuerbescheide für 1999 und 2000 vorgelegen und in Kenntnis des Mietvertrages diese Bescheide für endgültig erklärt worden seien. Dieser Hinweis "stellt kein neues Vorbringen dar, sondern soll wegen der doch lange verstrichenen Zeit nochmals in Erinnerung gerufen werden". (16) Daraufhin richtete der neu zuständige Referent am 30. August folgenden Vorhalt an den Bw (Ergänzung um die Frage 13. mittels Mails vom 31. August 2010: "In Bezug auf das og. Berufungsverfahren werden Sie auf Grund Ihres bisherigen Vorbringens (zuletzt vom 24. August 2010) sowie hinsichtlich des Umstandes, dass der Bw. laut Steuererklärung für 2005 hinsichtlich der Vermietung der Liegenschaft G-Str 15 an die Mieterin - mangels effektiver Leistung von Mieten (womit Ihre Ausführungen in der Eingabe vom 24. August 2010 in offenkundigem Widerspruch stehen) - zwar keine Einnahmen erklärt, jedoch als Ausgaben einen "Forderungsverzicht (Mieten) gegenüber GmbH" iHv. EUR 108.559,11 erklärt hat, ersucht, innerhalb einer Frist von einer Woche ab Eingang folgende Fragen zu beantworten (die kurze Frist erklärt sich aus dem Umstand, dass auf Grund der eingebrachten Säumnisbeschwerde der Unabhängige Finanzsenat als belangte Behörde umgehend eine Entscheidung zu treffen hat): 1. Welche Mieten (Zeiträume) umfasst der genannte Betrag? 2. Aus welchem Grund erfolgte eine Ausbuchung der Forderung hinsichtlich der aushaftenden Mieten zum 31.12.2005 (vgl. Seite 2 Ihrer Vorhaltsbeantwortung gegenüber der Amtspartei vom 6. Oktober 2006)? 3. Erfolgte der Forderungsverzicht im Rahmen einer allgemeinen Sanierungsmaßnahme? Wenn ja: welche Gläubiger (zB. Banken oder Lieferanten) verzichteten aus welchem Titel auf welche Beträge? - Bitte um belegmäßigen Nachweis. Wenn nein: warum mussten andere Gläubiger keinen Verzicht leisten? 4. Aus welchen Forderungen setzt sich das "Guthaben Bw." per 31.12.2005 iHv. EUR 242.526,26 zusammen (vgl. den entsprechenden Umlaufbeschluss vom 31.12.2005)? Um belegmäßigen Nachweis wird ersucht. 5. Woraus setzt sich der "Saldo zu Gunsten der Firma" (Mieterin) per 31.12.2005 iHv. EUR 100.614,6 zusammen? 6. Ab wann und durch welche Umstände hat sich die finanzielle Situation der Mieterin offenkundig dramatisch verschlechtert? In diesem Zusammenhang wird darauf hingewiesen, dass jedenfalls im Jahr 1999 eine Vorfinanzierung der Liegenschaft, dessen Vermietung in diesem Verfahren strittig ist, durch die Mieterin erfolgte (siehe auch Pkt. 7.), bei dieser also offenbar noch ausreichend finanzielle Mittel vorhanden waren bzw. sie jedenfalls kreditwürdig war. 7. Aus welchem Grund erfolgte eine Vorfinanzierung der Liegenschaft G-Str 15 durch die Mieterin insbesondere ohne jedwede Sicherheiten? Welche (wirtschaftlichen) Vorteile brachte diese Konstruktion für die Mieterin? Es wird darauf hingewiesen, dass nach ständiger Rechtsprechung eine derartige Vorgehensweise iZm. Darlehensgewährungen idR. als nicht fremdüblich angesehen wird (vgl. Renner in Quantschnigg/Renner/Schellmann/Stöger, KStG 14 , § 8 - Anhang, Stichwort "Darlehen" mwN.) 8. Wurde Ihrerseits vor dem Forderungsverzicht bzw. der Ausbuchung der Forderung gegenüber der Mieterin - dem Fremdvergleich entsprechend - versucht, die ausstehenden Mieten einzufordern bzw. einzubringen? Wenn ja wären die entsprechenden Unterlagen vorzulegen. Wenn nein, wären die Gründe hiefür bekanntzugeben. 9. Ab welchem Zeitpunkt wurden die Mieten wiederum geleistet? Um belegmäßigen Nachweis wird ersucht. 10. Laut Feststellungen der Großbetriebsprüfung vom November 2004 wurden vorgenommene Indexanpassungen der Miete im Jahr der Anpassung (zB. für 2002: Buchung zum 31.12.) nicht als Einnahme erklärt. Was ist der Grund hiefür bzw. wann wurden diese Anpassungen als Einnahmen erklärt? 11. Laut Mietvertrag zwischen dem Bw. und der Mieterin ist der Mietzins monatlich im Vorhinein zu bezahlen. Laut Verrechungskonto des Bw. (zB. für das Jahr 2002) erfolgte jedoch offenbar jeweils erst eine Verbuchung zum 31.12. Ist diese Annahme richtig? - Diesfalls wird um Bekanntgabe der Gründe der vom Mietvertrag abweichenden Vorgangsweise ersucht. Wenn nein, wäre die monatliche Bezahlung der Miete ab Mai 1999 bis dato belegmäßig nachzuweisen. 12. Sollten Sie mit Ihrem Vorbringen in Ihrer Eingabe vom 24. August 2010, wonach trotz Kenntnis des Mietvertrages die Einkommensteuerbescheide für 1999 und 2000 für endgültig erklärt worden seien zum Ausdruck bringen wollen, die Amtspartei habe das Mietverhältnis als fremdüblich erachtet, wird dem entgegengehalten, dass einerseits der Unabhängige Finanzsenat berechtigt ist, einen angefochtenen Bescheid nach jeder Richtung hin abzuändern (vgl. § 289 Abs. 2 BAO) und ein allfälliger Verstoß gegen den Grundsatz von Treu und Glauben nur von der das seinerzeitige Verhalten setzenden Behörde verwirklicht werden kann, überdies nur insoweit Auswirkungen zeitigt, als das Gesetz einen Vollzugsspielraum einräumt (der bei einer fremdüblichen Vereinbarung aber nicht besteht) und im Übrigen die Behörde verpflichtet ist, von einer von ihr als unrichtig erkannten Beurteilung für noch nicht rechtskräftig veranlagte Jahre abzugehen (VwGH 29.7.2010, 2006/15/0217). 13. Sie führten in Ihrer Vorhaltsbeantwortung vom 19. Mai 2009 (Anmerkung des Referenten: siehe oben Pkt. 10. dieser Entscheidung) aus, dass der dem Bw. für den Abbruch des Wohngebäudes in Rechung gestellten Betrag iHv. EUR 2.790 seitens der Mieterin refundiert worden sei. Um belegmäßigen Nachweis dieser Transaktion wird ersucht." (17) Der Vorhalt wurde am 3. September 2010 folgendermaßen beantwortet: Klar zu stellen sei, dass die Eingabe vom 24. August 2010 kein Vorbringen und insbesondere kein neues Vorbringen enthalten habe; diese Eingabe sollte denjenigen, der einen Akt neu übernommen habe, einen Hinweis auf das bereits im Jahr 2002 erstattete Vorbringen enthalten. Vorweg sei festzuhalten, dass kein Widerspruch zwischen dem Vorbringen und der Steuererklärung 2005 bestehe, wenn man den Sachverhalt "rechtlich richtig einordnet". Zu den Vorhalten des Schreibens vom 30.08.2010 im Einzelnen: 1. Der "Forderungsverzicht" gegenüber der GmbH "ist kein Verzicht auf Mieten. Der Forderungsverzicht über 108.559,11 € ist ein Verzicht auf eine Saldogröße". Der Bw. habe "zur Stärkung des Eigenkapitals der Gesellschaft auf eine ihm gegen die Gesellschaft zustehende Forderung verzichtet". 2. Er lege diesem Schreiben das (Anmerkung: an die Amtspartei gerichtete Schreiben; vgl. Pkt. 8 dieser Entscheidung) vom 6. Oktober 2006 bei. In diesem Schreiben habe er nicht ausgeführt, dass eine "Ausbuchung der Forderung hinsichtlich der aushaftenden Mieten zum 31.12.2005" erfolgt sei, sondern Folgendes festgehalten: "Da der Betrag in Höhe von 108.559,11 € (= Saldogröße aus den beiden Verrechnungskonten) im vorliegenden Fall per 31.12.2009 durch Ausbuchen aus dem Verrechnungskonto berücksichtigt wurde, wurde dieser Betrag in der Überschussrechnung 2005 erfasst." 3. Der Forderungsverzicht zur Stärkung des Eigenkapitals der Mieterin sei nicht im Rahmen einer allgemeinen Sanierungsmaßnahme erfolgt. Der Bw. habe das Eigenkapital der Gesellschaft verstärkt. 4.und 5. Das Guthaben des Bw. per 31.12.2005 setze sich aus einer Reihe von Kosten die sich im Rahmen des Verrechnungskontos entwickelt hätten, zusammen. In der Anlage werde der Kontoauszug für die Jahre 2004 bis 2005 übermittelt. Bei Bedarf könnten die Belege nachgereicht werden. 6. Eine offenkundige dramatische Verschlechterung der finanziellen Situation der Bw. sei nicht eingetreten. 7. Eine Vorfinanzierung der Liegenschaft G-Str 15 durch die Mieterin sei aus Zweckmäßigkeitsgründen erfolgt. Nach damaliger Einschätzung sei es sowohl für den Bw. als auch für die Mieterin von Vorteil gewesen, den Kredit der Mieterin auszunutzen. Die Mieterin habe dem Bw. ein Darlehen gewährt; da sie über die Bonität dessen Bescheid gewusst habe, habe sie auf Sicherheiten (Darlehensvertrag mit Pfandrecht) verzichten können; gespart seien somit die Rechtsgeschäftsgebühr und die Pfandbestellungsgebühr und die grundbücherliche Eintragung worden. Darüber hinaus sei angemerkt: Nach Ansicht des Bw. sei die Darlehensgewährung von der Mieterin an den Bw. durchaus im Rahmen des fremdüblichen; darüber hinaus: wenn die Darlehensgewährung nicht fremdüblich gewesen sein sollte, so bedeute dies nicht, dass der Mietvertrag nicht fremdüblich sei. 8. Wie dargelegt sei der Forderungsverzicht im Bezug auf eine Saldogröße und nicht in Bezug auf bestimmte Mietzinse erfolgt; es wäre widersinnig, "eine Saldogröße einzuklagen" wenn diese Saldogröße zur Verstärkung des Eigenkapitals gewidmet werde. 9. Die Mieten seien im Jahr 2006 genauso wie in allen anderen Jahren durch Gutschrift auf dem Verrechnungskonto geleistet worden. Beispielsweise sei der Beleg Faktura für den Mietzins 2006 angeführt. 10. Es sei übersehen worden, die auf dem Verrechnungskonto gebuchte Indexanpassung iHv. EUR 1.631 zu erklären. Dies sei richtig. Grund sei, dass dies bei Ausfertigung der Einkommensteuererklärung des Bw. übersehen worden sei. 11. Gemäß Punkt III. des Mietvertrages seien die monatlichen Zahlungen im Verrechnungsweg oder durch Überweisung auf ein, vom Vermieter noch bekanntzugebendes Konto, zur Einzahlung zu bringen. Zum Zwecke der Verwaltungsvereinfachung sei, da ja die Gutschrift auf dem Verrechnungskonto als Zufluss gelte, einvernehmlich von einer monatlichen Zahlung Abstand genommen worden. 12. Die vom Unabhängigen Finanzsenat aufgezeigte Rechtslage und das Zitat aus der Entscheidung des VwGH seien zutreffend. Es werde aber gebeten - wenn nunmehr andere Merkmale einer nicht vorliegenden Fremdüblichkeit als die seit dem im Vorhalt vom 17. April 2009 werden sollten - bekanntzugeben, worin nach Ansicht des Senates die Fremdunüblichkeit gelegen sein solle. Zur Frage der Fremdüblichkeit/Fremdunüblichkeit werde auf die bisherigen Ausführungen verwiesen (Verweis auf die Stellungnahmen des Bw. vom 19. Mai 2009 = Pkt. 10, Unterpunkt 6.und 7. dieser Entscheidung sowie vom 3. November 2009 = Pkt.12, Unterpunkte 5., 6. und 9 dieser Entscheidung). 13. Die Rechnung mit einem Betrag von EUR 2.790 (brutto) sei mit Schreiben vom 19. April 2005 (Anmerkung des Referenten: im vom VwGH aufgehobenen Bescheid vorgelagerten Rechtsmittelverfahren) vorgelegt worden. Der Beleg über die Refundierung, der aus dem Jahr 2001 stammen müsste, "wird derzeit gesucht" (Anmerkung des Referenten: er wurde bis zur Approbation der gegenständlichen Entscheidung nicht vorgelegt). Ergänzend zu seinen Stellungnahmen zu den vom UFS gestellten Fragen verwies der Bw. auch noch auf seine Ausführungen in seiner Vorhaltsbeantwortung vom 3. November 2009 (= Pkt 12., Unterpunkt 5 dieser Entscheidung) und stellte die Frage, ob der Senat von einer Fremdunüblichkeit ausgehe? Wenn ja, sei der Bw. "bereit, ein Sachverständigengutachten vorzulegen". Um Mitteilung werde gebeten. Der Vorhaltsbeantwortung waren angeschlossen: - Umlaufbeschluss vom 31. Dezember 2005 (Anmerkung des Referenten: siehe Pkt. 8, Beilage a dieser Entscheidung); - Verrechungskonten des Bw. bei der Mieterin zu verschiedenen Zeitpunkten; - Ermittlung der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung für das Jahr 2005 (Beilage zur Einkommensteuererklärung für 2005; siehe Pkt. 8. dieser Entscheidung); - Eingabe des Bw. vom 6. Oktober 2006 an die Amtspartei (siehe Pkt. 8. dieser Entscheidung): - Rechnung der Fa. FB vom 14. November 2001, gerichtet an den Bw., betreffend Abbruchkosten iHv. EUR 2.325 netto bzw. EUR 2.790 brutto. Über die Berufung wurde erwogen: I. Festgestellter Sachverhalt und Beweiswürdigung (18) Sachverhalt Aus Sicht des Referenten ist der gegenständlichen Rechtssache folgender Sachverhalt zugrundezulegen, wobei hinsichtlich näherer Details auch auf die - bereits im Erstverfahren unstrittigen und durch Beweismittel, wie insbesondere schriftliche Unterlagen, jedenfalls objektivierbaren - Punkte 1. bis 4. verwiesen wird: Der Bw. erwarb in einem Zwangsversteigerungsverfahren mit Zuschlagserteilung vom 20. Mai 1999 eine Betriebsliegenschaft mit einem Schätzwert von ca. ATS 10,3 Mio um ca. ATS 5,17 Mio. Auf der Liegenschaft befanden sich ein Wohn- und Bürogebäude, eine Produktionshalle eine Lagerhalle sowie ein Magazin, die allesamt noch benutzbar waren. Vom Wert des gesamten Grundstücks entfielen ca. 10% auf den nackten Grund und Boden. Die Liegenschaft sollte zunächst durch die spätere Mieterin selbst erworben werden. Der Erwerb wurde zunächst durch Belasten des Verrechungskontos des Bw. bei der Mieterin finanziert; im September 2000 erfolgte eine Umstellung der Finanzierung auf eine Erhöhung eines bereits bestehenden Bankkredits des Bw. Hinsichtlich der vorübergehenden Finanzierung der Liegenschaft über das Verrechungskonto wurde keine schriftliche Vereinbarung zwischen dem Bw. und der Mieterin abgeschlossen. Diese Liegenschaft vermietete der Bw. in weiterer Folge laut einem am 10. Jänner 2000 abgeschlossenen Mietvertrag an eine GmbH, an der er zu 100% beteiligt und deren Geschäftsführer er neben seiner Ehegattin ist. Die effektive Inbestandnahme der Liegenschaft, welche laut Mietvertrag am 25. Februar 1999 (vgl. Pkt. 3. dieser Entscheidung) bzw. nach späterer Darstellungen des Bw. im Mai 1999 (vgl. Pkt. 13.der Vorhaltsbeantwortung vom 19. Mai 2009 = Pkt. 10. dieser Entscheidung) erfolgte, war nicht feststellbar. Außer dem schriftlichen Mietvertrag existieren keine weiteren Vereinbarungen zwischen dem Bw. und der Mieterin. Laut Mietvertrag betrug der monatliche Nettomietzins ATS 30.000, die Begleichung hat am Ersten eines jeden Monats zu erfolgen und ist wertgesichert. Es bestand kein effektiver Mittelzufluss des Mietentgeltes (etwa auf ein Konto, über welches der Bw. verfügungsberechtigt war), sondern es erfolgten jeweils am Jahresende die entsprechenden Buchungsvorgänge auf den Verrechungskonten. Die Wertanpassungen wurden seitens des Bw. zunächst nicht als Einnahme erklärt. In der Folge verzichtete der Bw. mittels Umlaufbeschlusses auf die ihm bis zum 31. Dezember 2005 zustehenden Ansprüche aus den Mietentgelten, wobei dieser Verzicht nicht im Rahmen einer allgemeinen Sanierungsmaßnahme im Zusammenwirken mit weiteren Gläubigern der Mieterin erfolgte. Der Bw. hatte laut Mietvertrag der Mieterin den Abbruch und die Abtragung der auf dem Grundstück befindlichen Produktionshalle, der Lagerhalle sowie des Magazins ohne Anspruch auf Schadenersatz und Wiederherstellung dieser Gebäude und Gebäudeteile zu ermöglichen. Diese Gebäude, wie auch das Wohngebäude, hinsichtlich dessen der Mietvertrag keine Regelung bezüglich eines Abbruches enthält, wurden seitens der Mieterin abgebrochen; der Bw. erhielt keinen Ersatz hiefür. Die Abbruchkosten für das Wohngebäude wurden dem Bw. in Rechnung gestellt und auch von ihm bezahlt, die übrigen Abbruchkosten wurden von der Mieterin getragen. In der Folge errichtete die Mieterin auf dem Grundstück neue Gebäude. Den Abgang der Buchwerte der abgerissenen Gebäude machte der Bw. in den Jahren 1999 und 2001 sofort als Werbungskosten geltend. (19) Beweiswürdigung Zur Würdigung der Beweise, soweit der der Entscheidung zugrunde gelegte Sachverhalt als nicht unstrittig angesehen werden kann, ist festzuhalten: Der angenommene - für den Ausgang des Verfahrens jedoch ohnehin nicht entscheidungswesentliche - Sachverhalt, dass die Mieterin die Liegenschaft ursprünglich selbst erwerben wollte, basiert einerseits auf der Darstellung der Ehegattin des Bw., der der Bw. nicht explizit widersprochen hat, sondern in der VwGH-Beschwerde nur ausgeführt hat, es habe sich um keinen Irrtum gehandelt (vgl. Pkt. 6) sowie auf der nachmaligen eigenen Darstellung des Bw., dass geplant gewesen sei, dass der Erwerb durch die Mieterin erfolgen solle (Pkt. 12. der Vorhaltsbeantwortung vom 19. Mai 2009 = Pkt. 10. dieser Entscheidung). Die Schlussfolgerung bzw. jene Beweiswürdigung, dass der Bw. gegenüber der Mieterin zumindest auf die bis einschließlich des Jahres 2005 angefallene Miete tatsächlich verzichtete und somit dieser Verzicht nicht bloß eine nicht näher spezifizierte "Saldogröße", hinsichtlich derer offenkundig nicht eruierbar sei, ob auch Mieten hievon umfasst seien, betraf (vgl. Pkt. 1. der Vorhaltsbeantwortung vom 3. September 2010 = Pkt. 17. dieser Entscheidung), wird seitens des Unabhängigen Finanzsenates insbesondere aus dem zeitlichen Ablauf und der Aussagekraft der vorliegenden Beweismittel gezogen: so hat der Bw. bereits im Jahr 2006 gegenüber der Amtspartei explizit dargelegt, dass er auf "Mieten", die - entgegen der eindeutigen Bestimmungen im Mietvertrag - nicht monatlich zur Auszahlung bzw. Verrechung gelangt, sondern im Nachhinein auf dem Verrechungskonto gebucht worden sind, als "einmalige Maßnahme" verzichtet hat (vgl. Pkt. 8, Beilage a der Entscheidung). Wenn der Bw. bzw. dessen steuerliche Vertreter nunmehr über sinngemäßen Vorhalt der Rechtsmittelbehörde, dass der Mietverzicht ein Indiz für die Fremdunüblichkeit in der Abwicklung des Mietverhältnisses darstellen könne (vgl. zB. Pkte. 1. und 8. des Vorhaltes vom 23. August 2010 = Pkt.16. dieser Entscheidung), behauptet, es sei zu keinem Mietverzicht gekommen (vgl. Pkt. 1. der Vorhaltsbeantwortung vom 3. September 2009 = Pkt 17. der Entscheidung), so erscheint dieses geänderte und somit gegenüber früheren Stellungnahmen widersprüchliche Vorbringen vollkommen unglaubwürdig und nur durch ein Erkennen allfälliger negativer steuerlicher Auswirkungen (Nichtanerkennung des geltend gemachten Werbungskostenüberschusses infolge Fremdunüblichkeit; vgl. unten Pkt. 30 b) erklärbar. Unverständlich ist somit auch das Vorbringen in den einleitenden Ausführungen der Vorhaltsbeantwortung vom 3. September 2009 (= Pkt 17. dieser Entscheidung), dass zwischen verschiedenen Vorbringen des Bw. "kein Widerspruch" bestehe, sofern der Sachverhalt "rechtlich richtig" eingeordnet werde; es bleibt vollkommen im Dunkeln, welche - "richtige" - (offenkundig für die Rechtsansicht des Bw. sprechende) Einordnung des Forderungsverzichtes dazu führen soll, dass der Bw. doch nicht auf Mieten verzichtet habe. Die Möglichkeit, dass der Bw. in der Tat auf seine Mietforderungen verzichtet hat, hat jedenfalls gegenüber anderen Möglichkeiten - insbesondere jener, dass nicht auf ausstehende Mieten verzichtet wurde - eine derart überragende Wahrscheinlichkeit, dass diese zumindest als erheblich weniger wahrscheinlich erscheinen (Ritz, BAO3 § 167 Tz 8 mwN. sowie aus jüngerer Zeit VwGH 17.12.2009, 2009/16/0197). Jene Sachverhaltsannahme, dass die das Wohngebäude betreffenden Abbruchkosten iHv. EUR 2.790 vom Bw., also vom Vermieter, und nicht von der Mieterin getragen wurden, beruht auf der eigenen Darstellung des Bw. in der Beschwerdeschrift (vgl. Pkt. 6.), der an ihn gerichteten Rechnung des Abbruchunternehmens sowie auf dem Umstand, dass der Bw. dieser seiner ursprünglichen Darstellung widersprechende Behauptung, im Ergebnis habe doch die Mieterin diesen Aufwand getragen (vgl. zB. Pkt. 13. der Vorhaltsbeantwortung vom 3. September 2010 = Pkt. 17. dieser Entscheidung), in keiner Weise beweisen oder glaubhaft machen konnte. II. Allgemeines zur Anerkennung von Vereinbarungen zwischen "Nahestehenden" (20) Vorrangigkeit der Untersuchung Da der Bw. jene Liegenschaft, hinsichtlich derer im bisherigen Abgaben- bzw. Berufungsverfahren die steuerliche Beurteilung von Aufwendungen iZm. dem Abbruch von Gebäuden strittig war, an eine Kapitalgesellschaft, an der er unstrittig zu 100 % beteiligt ist, vermietet, ist bei den gegenständlichen Beteiligungsverhältnissen somit noch vor einer Befassung mit der Frage, unter welchen Voraussetzungen bzw. in welchem Zeitraum allfällige mit dem Abbruch der Gebäude im Zusammenhang stehende Aufwendungen überhaupt abzugsfähig sind oder nicht (insbesondere die Anwendbarkeit der sogenannten "Opfertheorie"), die Frage zu klären, ob eine Untersuchung dahingehend stattzufinden hat, inwieweit die Kriterien, die für sogenannte "Vereinbarungen zwischen nahen Angehörigen" generell zur Anwendung gelangen, auch im gegenständlichen Fall anzuwenden sind bzw. in weiterer Folge erfüllt wurden. Insoweit geht offenbar auch der Bw. - wie sich aus seinen Vorhaltsbeantwortungen vom 19. Mai 2009, 3. November 2009 bzw. vom 3. September 2010 ergibt (vgl. oben die Pkte. 10., 12. und 17. dieser Entscheidung) - davon aus, dass eine entsprechende Untersuchung stattzufinden hat, führt er doch selbst ua. aus, dass für die steuerliche Anerkennung des Mietvertrages die entsprechenden Kriterien jedenfalls zu prüfen, diese aber - aus seiner Sicht - erfüllt seien. Somit ist davon auszugehen, dass auf den gegenständlichen Fall die sogenannte "Angehörigenjudikatur" prinzipiell anzuwenden ist. (21) Kriterien für Angehörigenvereinbarungen Somit ist hinsichtlich dieser Problematik zunächst allgemein festzuhalten: Nach ständiger Rechtsprechung haben Vereinbarungen zwischen Körperschaften und ihren Anteilseignern jenen Anforderungen zu entsprechen, wie sie für die steuerliche Anerkennung von Vereinbarungen zwischen sogenannten "nahen Angehörigen" gefordert werden (siehe zB. VwGH 3.8.2000, 96/15/0169; 31.7.2002, 98/13/0011, 0040; 24.9.2003, 97/13/0232; 14.12.2005, 2002/13/0001; 26.7.2006, 2004/14/0151; 8.2.2007, 2004/15/0149 17.10.2007, 2006/13/0069, 3.9.2008, 2006/13/0069 bzw. 4.3.2009, 2004/15/0135; daran orientierend und in diesem Sinne daher auch die Verwaltungspraxis, siehe KStR 2001 Rz 753 ff; vgl. auch ausführlich Renner in Quantschnigg/Renner/Schellmann/Stöger, KStG14, § 8, Tz169 ff). Die Judikatur sieht den Grund darin, dass in derartigen Fällen der sonst bei Vertragsabschlüssen zwischen Fremden zu unterstellende Interessengegensatz - in Form der wechselweisen Maximierung des jeweiligen wirtschaftlichen Vorteils - wegfällt (VwGH 23.2.2010, 2005/15/0148, 0149; bzw. VwGH 29.4.2010, 2005/15/0057; UFS 4.9.2009, RV/0404-L/08). Die steuerliche Anerkennung von Vereinbarung zwischen derart "Nahestehenden" wird demnach davon abhängig gemacht (ständige Rechtsprechung, siehe zB. VwGH 22.2.2000, 99/14/0082, 19.4.2007, 2005/15/0020 bzw. VwGH 16.12.2009, 2005/15/0058 bzw. Doralt/Renner, EStG8, § 2 Tz 160 ff; ebenso aus Sicht der Verwaltungspraxis auch Rz 1127 ff EStR 2000), dass - wie auch der Bw. in Pkt. 1 der Vorhaltsbeantwortung vom 19. Mai 2010 zutreffend anführt (vgl. Pkt. 10. dieser Entscheidung) - die Vereinbarungen - nach außen ausreichend zum Ausdruck kommen müssen (Publizität), - eindeutigen, klaren und jeden Zweifel ausschließenden Inhalt haben und - auch zwischen "Fremden" (dh. "Nicht-Anteilsinhabern") unter den gleichen Bedingungen abgeschlossen worden wären ("Fremdvergleich"). Die genannten Anforderungen an Verträge zwischen der Gesellschaft und ihrem Gesellschafter müssen einerseits im Zeitpunkt des behaupteten Vertragsabschlusses vorliegen (VwGH 8.2.2007, 2004/15/0149), andererseits muss aber der Vertrag "gelebt" werden, dh. in seiner weiteren Abwicklung müssen dessen einzelne Bestimmungen eingehalten werden, sodass etwa eine mangelnde Erfüllung eines "auf dem Papier" an sich fremdüblich abgeschlossenen Vertrages, die offenkundig durch das Naheverhältnis und nicht durch wirtschaftliche oder betriebliche Umstände verursacht ist, gleichfalls dessen Nichtanerkennung bewirken kann (vgl. VwGH 11.5.2005, 2001/13/0209, mwN. bzw. 4.8.2010, 2007/13/0102). (22) Bedeutung im Rahmen der Beweiswürdigung Diese Merkmale, die - um eine Anerkennung der strittigen Vereinbarung zu bewirken - kumulativ vorliegen müssen (VwGH 18.12.2008, 2006/15/0208), haben insbesondere für die von der Behörde vorzunehmenden Beweiswürdigung Bedeutung, die seitens des VwGH somit nur auf ihre Schlüssigkeit zu prüfen ist (VwGH 30.6.1994, 92/15/0021; 26.4.2006, 2004/14/0066, 4.3.2009, 2004/15/0135, 26.5.2010, 2006/13/0134; Doralt/Renner, EStG8, § 2, Tz 160/1). Sie kommen daher vorrangig in jenen Fällen zum Tragen, in denen berechtigte Zweifel am wahren wirtschaftlichen Gehalt einer behaupteten vertraglichen Gestaltung bestehen (zB. VwGH 11.11.2008, 2006/13/0046 bzw. 26.5.2010, 2006/13/0134). Angesichts der in den nachfolgenden Punkten dargestellten Konstellationen hegt der unterfertigte Referent in der Tat erhebliche Zweifel, dass zwischen dem Bw. und der von ihm beherrschten Mieterin ein - üblichen wirtschaftlichen Erfordernissen entsprechender - Mietvertrag abgeschlossen worden ist, sodass die beschriebene Anwendung der erforderlichen Kriterien jedenfalls Platz greift. (23) Fremdvergleich Beim Kriterium des Fremdvergleichs wird der - idR. abstrakte - Vergleich zwischen Gestaltungen zwischen "Nahestehenden" und "Fremden" gezogen und dabei auf die im allgemeinen Wirtschaftsverkehr übliche Praxis abgestellt (VwGH 21.3.1996, 95/15/0052). Eine Gestaltung hält dem Fremdvergleich stand, wenn sie mit gerade diesem Inhalt auch zwischen voneinander völlig unabhängigen Personen zustande gekommen wäre (VwGH 1.12.1992, 92/14/0149, 0151; ebenso Rz 1139 EStR 2000). Dabei ist der tatsächlich verwirklichte Sachverhalt mit einem unter Wegdenken der Eigentümereigenschaft bzw. der Gesellschafterstellung üblichen Vorgang zu vergleichen. (24) Beherrschende Stellung des Gesellschafters Anders als die deutsche Judikatur und Literatur unterscheidet der VwGH bei Untersuchung der strittigen Vereinbarung idR. nicht schematisch, ob es sich um einen "beherrschenden" - dh. ein qualifiziertes Beteiligungsausmaß aufweisenden - Anteilsinhaber handelt (siehe etwa besonders weitgehend BFH 2.3.1988, IR 63/82), sondern es hat bei jedwedem Ausmaß der Gesellschafterstellung eine entsprechende Untersuchung stattzufinden. Der VwGH hat allerdings in jüngerer Zeit bei Beurteilung der Angemessenheit eines Vertrages zwischen Gesellschaft und Anteilseigner ausdrücklich den Ausdruck "beherrschender Gesellschafter" verwendet und ausgeführt, dass an die Anerkennung von Vereinbarungen zwischen einem zu 99,9% beteiligten Gesellschafter-Geschäftsführer und "seiner" GmbH "ebenso strenge Maßstäbe wie an jene zwischen nahen Angehörigen anzulegen" seien (Erk. vom 26.4.2006, 2004/14/0066; vgl. hiezu Renner, Verdeckte Ausschüttung bei Negativsaldo auf dem Verrechnungskonto, SWK 2006, S 630). Obwohl aus diesem Erkenntnis nach Ansicht des Unabhängigen Finanzsenates keine Änderung der Rechtsprechung dahingehend abzuleiten ist, dass nur mehr bei qualifizierten Beteiligungen die "Angehörigenjudikatur" anwendbar wäre, bringt der VwGH aber damit klar zum Ausdruck, dass gerade bei - wie auch hier vorliegenden - beherrschenden Beteiligungsverhältnissen jedenfalls eine besonders strenge Prüfung stattzufinden hat. III. Anwendung dieser Grundsätze auf den vorliegenden Fall (25) Allgemeines Der vermietende Bw. ist Alleingesellschafter der Mieterin, sodass - wie offenbar auch der Bw. einräumt (vgl. oben die Pkte. 10., 12.. 17. und 20. dieser Entscheidung) - die für Rechtsbeziehungen zwischen Nahestehenden entwickelten Kriterien bei Untersuchung des gegenständlichen Mietverhältnisses jedenfalls Anwendung finden. Insoweit kann es auch dahingestellt bleiben, ob der Bw. seine alleinige Anteilsinhaberschaft für die Ausübung eines faktisch "beherrschenden Einflusses" im Hinblick auf das Erteilen von Weisungen, etwa an seine ebenfalls die Geschäftsführerfunktion innehabende Ehegattin verwendet bzw. diesen Einfluss - wie in der Eingabe des Bw. vom 19. Mai 2009 behauptet (vgl. Pkt. 10., Unterpunkt 1. dieser Entscheidung) - in der Tat nicht ausgeübt hat. Überdies hat sich dieses Vorbringen in einer bloßen Behauptung beschränkt und wurde vom Bw. weder bewiesen noch glaubhaft gemacht. Bei Untersuchung der einzelnen Kriterien kann dem Bw. zunächst nicht vorweg entgegengetreten werden, wenn er in der Vorhaltsbeantwortung vom 19. Mai 2009 ausführt, dass der Mietvertrag nach außen ausreichend zum Ausdruck gekommen sei bzw. er einen eindeutigen, klaren und jeden Zweifel ausschließenden Inhalt hätte (vgl. ebenfalls Pkt 10., Unterpunkt 1.), wurde doch einerseits ein schriftlicher Vertrag abgeschlossen, dem Finanzamt vorgelegt (vgl. allerdings gleich unten Pkt. 25) und enthält dieser andererseits dem Grunde nach zweifelsfreie Punkte, über deren Fremdüblichkeit jedoch erst an anderer Stelle (vgl. die Pkte. 27 ff) abzusprechen ist. (26) Publizität sowie klarer und eindeutiger Inhalt Dennoch ist darauf hinzuweisen, dass der Vertrag erst mit Jänner 2000 datiert ist, jedoch gemäß seines Punktes II. "rückwirkend" bereits mit 25. Februar 1999 - also fast ein Jahr vorher - begonnen haben soll. Insoweit kann nach Ansicht des Unabhängigen Finanzsenates von einer zeitnahen Publizität des Mietverhältnisses keine Rede sein. Für die Behauptung, der Mietvertrag sei "sogleich nach Erwerb abgeschlossen" worden (vgl. Pkt. 15 a der Vorhaltsbeantwortung vom 19. Mai 2009 = Pkt. 10 dieser Entscheidung), konnte der Bw. keinen Beweis erbringen; überdies hat er behauptet, dass neben dem schriftlichen - erst im Jahr 2000 abgeschlossenen - Vertrag keine weiteren Vereinbarungen existiert hätten. Somit hat nach seinen eigenen Darstellungen bis zum Anfertigen des schriftlichen - dem Publizitätserfordernis prinzipiell entsprechenden - Vertrages gleichsam ein vertragsloser Zustand bestanden. Der diesbezügliche Erklärungsversuch wie Rechtskraft des Zuschlags, etc. (vgl. Pkt. 15. der Vorhaltsbeantwortung vom 19. Mai 2009 = Pkt. 10. dieser Entscheidung) kann eine derart lange Zeitspanne zwischen angeblichem - offenkundig mündlichen - Abschluss und schriftlicher Ausfertigung keineswegs plausibel erscheinen lassen. Hinzuweisen ist weiters auch darauf, dass das im Mietvertrag als Mietbeginn angeführte Datum - nämlich der "25. Februar 1999" - insoweit nicht nachvollziehbar ist, als der dem Bw. im Zwangsversteigerungsverfahren der Zuschlag erst am 20. Mai 1999 - also erst ca. vier Monate später - erteilt wurde und der Bw. in Pkt.13. der Eingabe vom 19. Mai 2009 selbst angab, dass die Liegenschaft "im Mai 1999 erworben" (gemeint offenbar das Datum des Zuschlags) und "mit Mai 1999 das Mietverhältnis begonnen" habe (vgl. Pkt 10. dieser Entscheidung). Das Datum 25. Februar 1999 als Mietbeginn mag zwar allenfalls mit einem Irrtum erklärbar sein, allerdings ist davon auszugehen, dass dieser zwischen Fremden insoweit releviert worden wäre, als sich daran nichtunerhebliche Rechtsfolgen, wie etwa Höhe des jährlichen Mietentgeltes, knüpfen. (27) Rückwirkender Abschluss des Vertrages Letztlich ist insoweit noch festzuhalten, dass - da rückwirkende Vereinbarungen steuerlich schon grundsätzlich nicht anzuerkennen sind (VwGH 3.5.1983, 82/14/0277; VwGH 23.10.1997, 94/15/0160f, und VwGH 25.3.1999, 96/15/0079; ebenso die Verwaltungspraxis: siehe EStR 2000 Rz 1141) - auch aus diesem Grund das Vertragsverhältnis - jedenfalls im Jahr 1999 - keine Anerkennung finden kann. Sollte daher die Liegenschaft zwischen Erwerb - wann immer dieser im Jahr 1999 nun tatsächlich stattfand - und dokumentiertem Mietbeginn von der Mieterin bereits genutzt worden sein, hat dieser Vorgang jedenfalls nicht auf Grund eines Vertragsverhältnisses stattgefunden. (28) Fremdvergleich Hinsichtlich der Fremdüblichkeit des zwischen dem Bw. und der Mieterin abgeschlossenen Mietvertrages ist gleich vorweg darauf hinzuweisen, dass - wie bereits erwähnt (vgl. oben Pkt. 21.) - die diesbezügliche Beurteilung durch die Abgabenbehörde einen Akt der Beweiswürdigung darstellt. Dieses behördliche Handeln ist nach Ansicht des Unabhängigen Finanzsenates zwecks Erfüllung des Gebotes der Wahrung des Parteiengehörs der Partei im Verfahren nicht vorweg mitzuteilen, sodass die mehrfach geäußerten diesbezüglichen Vorbringen des Bw., etwa dahingehend, der Unabhängige Finanzsenat möge ihm mitteilen, "welche Bestimmungen des Mietvertrages nicht zwischen Fremden abgeschlossen worden wären" (vgl. Pkt.15 c der Vorhaltsbeantwortung vom 19. Mai 2009 = Pkt 10. dieser Entscheidung) bzw. um Mitteilung hinsichtlich der Fremdunüblichkeit der Höhe des Mietzinses gebeten würde, um die Fremdüblichkeit gegebenenfalls durch ein "Sachverständigengutachten" zu belegen (vgl. Pkt. 9. der Vorhaltsbeantwortung vom 3. November 2009 = Pkt 17. dieser Entscheidung) ins Leere gehen. Der Unabhängige Finanzsenat hat jedenfalls das Parteiengehör insoweit seiner Ansicht nach ausreichend gewahrt, als er dem Bw. wiederholt mitgeteilt hat, es bestünden erhebliche Zweifel an der Fremdüblichkeit des Mietverhältnisses bzw. ihm ausdrücklich vorgehalten hat, welche Bestimmungen des Mietvertrages "fremdunüblich" seien (vgl. zB. Pkt. 4. des Vorhaltes vom 14. Oktober 2009 = Pkt. 11. dieser Entscheidung sowie Pkt. 7. des Vorhalts vom 30. August 2010 = Pkt. 16 dieser Entscheidung) und der Bw. hat hierauf auch dementsprechend repliziert (vgl. etwa Pkt. 4. der Vorhaltsbeantwortung vom 3. November 2009 = Pkt. 12. dieser Entscheidung sowie Pkt. 7. der Vorhaltsbeantwortung vom 3. September 2010 = Pkt. 16. dieser Entscheidung). Von einer "überraschenden" - dh. in dieser Berufungsentscheidung erstmalig ins Treffen geführten - Nichtanerkennung des Mietverhältnisses kann also keine Rede sein, sodass dem vom VwGH geforderten Ausschluss des Überraschungsverbots jedenfalls entsprochen wurde (vgl. Ritz, BAO3 § 115 Tz 16 mwN.). IV. Fremdüblichkeit des Mietvertrages als solchen bzw. dessen Abwicklung (29) Finanzierung des Liegenschaftserwerbs durch die Mieterin Die Mieterin hat die gesamten - betragsmäßig beträchtlichen - Aufwendungen iZm. dem Erwerb des Grundstückes "vorfinanziert", somit dem Bw. in seiner Funktion als Mieter ein Darlehen gewährt, ohne dass diesbezüglich eine entsprechende Vereinbarung geschlossen worden wäre. Eine derartige Vorgehensweise ist nach Ansicht des UFS bereits für sich gesehen nicht fremdüblich und zwar unabhängig davon, ob diese Finanzierungsform verzinst wird oder nicht. Hinzu kommt noch dass nach ständiger Rechtsprechung die im gegenständlichen Fall jedenfalls vorliegenden Umstände, wie etwa das Fehlen einer Vertragsurkunde (UFS 29.5.2008, RV/0229-I/05) bzw. einer Rückzahlungsvereinbarung (VwGH 26.9.1985, 85/14/0079; UFS 3.3.2004, RV/1333-W/02; UFS 29.5.2008, RV/0229-I/05) oder nach den Umständen des Einzelfalles fehlende Sicherheiten (BFH 31.7.1974, I R 238/72; BStBl 1975 II 48; UFS 19.12.2003, RV/1129-W/02 und VwGH 26.4.2006, 2004/14/0066) oder auch kein bestimmter Rückzahlungstermin (VwGH 26. 9. 1985, 85/14/0079) für sich gesehen gleichfalls fremdunüblich erscheinen. Den diesbezüglichen Vorbringen des Bw. (Pkt. 10. der Vorhaltsbeantwortung vom 19. Mai 2009 sowie Pkt. 7. der Vorhaltsbeantwortung vom 3. September 2010 = 10. und Pkte. 17. der Entscheidung) ist entgegenzuhalten, dass das Bescheidwissen des Kreditgebers (Mieterin) über die Bonität des Kreditnehmers (Bw.) und der deshalb erfolgte Verzicht auf Sicherheiten zwar wirtschaftlich gesehen nachvollziehbar erscheinen vermag, aber eindeutig für die gerade durch das Naheverhältnis bewirkte Motivation hiezu spricht: nur weil die Mieterin über die wirtschaftlichen Verhältnisse des Bw., in dessen Alleineigentum sie sich befindet, Bescheid wusste, konnte sie auf eine zwischen Fremden wohl übliche Absicherung verzichten. Auch der insoweit für die Zweckmäßigkeit der Vorgehensweise ins Treffen geführte "Einsparungseffekt" hinsichtlich Rechtsgeschäfts- bzw. Pfandbestellungsgebühr führt zu keiner Fremdüblichkeit der Finanzierungsform in der konkret praktizierten Art und Weise. Bemerkenswert erscheint dem Unabhängigen Finanzsenat auch der Umstand, dass die Mieterin die Liegenschaft bis weit in das Jahr 2000 hin vorfinanzierte, hinsichtlich dieses Jahres aber in weiterer Folge ein Verzicht auf offene Mieten seitens des kreditnehmenden Bw. erfolgte (vgl. Pkt. 6. des Vorhaltes vom 23. August 2010 = Pkt. 16. dieser Entscheidung). Die Mieterin war also offenbar zwar einerseits in der Lage, dem Bw. einen beträchtlichen Betrag vorzustrecken, obwohl sie andererseits zur gleichen Zeit dessen Forderungen nicht mehr bedienen konnte (vgl. unten Pkt. 31/2). Auch diese Vorgehensweise wäre zwischen einander fremd gegenüber stehenden Vertragspartnern nicht praktiziert worden. Somit ist die im gegenständlichen Fall erfolgte Darlehensgewährung durch die Mieterin - selbst wenn sie nur vorübergehender Natur war und zumindest durch Buchungen auf dem Verrechnungskonto ersichtlich ist - nach Ansicht des Unabhängigen Finanzsenates jedenfalls als fremdunüblich zu beurteilen, was sich - weil in die Beurteilung auch die Abwicklung des Vertragsverhältnisses miteinzubeziehen ist - auch auf die Fremdüblichkeit des gegenständlichen Mietvertrages auswirkt. (30) Umfassende Rechte der Mieterin im Mietvertrag (30/1) Gestattung des Abrisses von Gebäuden laut Mietvertrag Der zwischen dem Bw. und der Mieterin abgeschlossene Mietvertrag räumt Letzterer umfassende Rechte, wie insbesondere den Abriss sämtlicher auf dem vermieteten Grundstück befindlichen Betriebsgebäude, also gleichsam die Beseitigung wesentlicher Teile des eben erst erworbnen Mietgegenstandes, die wertmäßig ca. 80% der Gesamtimmobilie ausmachen, ein. Insoweit wurde der Bw. sogar "verpflichtet, die weitestgehende Um- und Neugestaltung des Betriebsgeländes zu ermöglichen", im Konkreten den Abbruch der Betriebsgebäude "ohne Anspruch auf Schadenersatz" zu ermöglichen und die Mieterin "gegenüber allen Behörden zu unterstützen". Nach Ansicht des Unabhängigen Finanzsenates ist eine derartige Bestimmung absolut fremdunüblich: kein - fremder - Vermieter würde ein bebautes Grundstück in Vermietungsabsicht erwerben, dabei für die sich auf dem Grundstück noch nutzbaren befindlichen Gebäude ca. 90% des Gesamtpreises bezahlen, um sodann wenig später einen Abriss der Gebäude ohne jedwede Entschädigung zu ermöglichen, sich somit bei einer allfälligen Neuvermietung die wirtschaftliche Grundlage insoweit entziehen lassen, als nur mehr ein wesentlich geringeres Mietentgelt erzielbar wäre und den Zerstörer des Mietobjektes dabei auch noch unterstützen. Ein derartiges Verhalten des Bw. ist nicht aus einem unternehmerischen Denken bzw. der Absicht der Gewinnmaximierung, sondern nur durch die Nahebeziehung zur Mieterin, welche sich in seinem Alleineigentum befindet, erklärbar. Der Unabhängige Finanzsenat kann sich somit der diesbezüglichen Rechtsansicht des Bw., es liege insoweit keine "Fremdunüblichkeit" vor (vgl. Pkt. 7. der Vorhaltsbeantwortung vom 19. Mai 2009 = Pkt. 10. dieser Entscheidung), jedenfalls nicht anschließen. An dieser Betrachtungsweise vermag auch der Einwand des Bw. nichts zu ändern, es habe sich herausgestellt, dass die bestehenden Gebäude für die Zwecke der Mieterin ungeeignet gewesen seien (vgl. Pkt. 12. der Vorhaltsbeantwortung vom 19. Mai 2009 = Pkt. 10. dieser Entscheidung). Bei einer fremdüblichen Gestaltung des Mietverhältnisses würde der Mieter allenfalls das Mietverhältnis aufkündigen, sofern sich herausgestellt hat, dass die Mietsache in der bestehenden Art und Weise für ihn unbrauchbar sei. (30/2) Abriss weiterer Gebäude im Rahmen der faktischen Vertragsabwicklung Hinzu kommt noch, dass die Mieterin nicht nur jene Gebäude abgerissen hat, hinsichtlich derer ihr im Mietvertrag - ohnehin in fremdunüblicher Weise - ausdrücklich diese Maßnahme gestattet wurde (vgl. Pkt. V. des Mietvertrags vom 10. Jänner 2000 = Pkt. 3. dieser Entscheidung), sondern auch das Wohngebäude, hinsichtlich dessen im Mietvertrag keinerlei Erlaubnis zur Beseitigung bestand. Ein fremder Vermieter würde einen derart vertragswidrigen und sogar schädlichen Gebrauch der Mietsache wohl nicht hinnehmen und gegebenenfalls mit einer Schadenersatzforderung reagieren. Der Bw. hat jedoch völlig konträr hiezu sogar noch die Abbruchkosten beglichen. Den Erklärungsversuchen des Bw., wonach eine derartige Konstellation ua. im Hinblick darauf, dass der Bw. als Mieter an einem "guten Mietzins" interessiert gewesen sei (vgl. Pkt. 5 a sowie sinngemäß auch Pkt. 7. der Vorhaltsbeantwortung vom 19. Mai 2009 = Pkt. 10. dieser Entscheidung), womit der Bw. offenbar zum Ausdruck bringen möchte, dass die sich in seinem Alleineigentum befindliche Mieterin wirtschaftlich bzw. finanziell offenbar besonders potent sei, sehr wohl fremdüblich sei, ist zu entgegnen: Angesichts der Höhe des jährlichen Mietzinses, die weniger als 3% des Schätzwertes der Liegenschaft ausmacht, erscheint der Abriss sämtlicher Gebäude und die damit einhergehende massive Wertminderung der Liegenschaft bzw. Vernichtung des Mietgegenstandes nicht nachvollziehbar. Zum Umstand, dass über einen längeren Zeitraum, der auch das Berufungsjahr umfasste, die Miete überhaupt nicht geleistet wurde, siehe unten Pkt. 31/2. (31) Konkrete Abwicklung des Mietvertrages (31/1) Modalitäten der Begleichung des Mietzinses Obwohl nach der unmissverständlichen Bestimmung im Mietvertrag die Begleichung des Mietzinses "im Vorhinein" - dh. jedenfalls bis zur jeweiligen Monatsmitte - vorzunehmen ist (vgl. Pkt. III. des Mietvertrages = Pkt. 3. der Entscheidung), erfolgten die Buchungen auf dem Verrechungskonto jeweils erst zum 31. Dezember des Jahres und somit stets im Nachhinein; zu einer effektive Überweisung auf ein Konto des Bw. ist es ohnehin nie gekommen (hinsichtlich einer effektiven Begleichung des Mietzinses an sich siehe gleich unten Pkt. 31/2). Somit widerspricht bereits diese Vorgangsweise dem Mietvertrag und ist überdies deshalb fremdunüblich, weil ein fremder Vermieter einerseits eine teils erheblich verspätete Begleichung nicht hingenommen hätte und andererseits eine Bezahlung des Mietzinses zum Jahresende ohnehin nicht üblichen Bestimmungen einer Mietvereinbarung entspricht. Der Erklärungsversuch des Bw. in Pkt. 11 der Vorhaltsbeantwortung vom 3. September 2010 (= Pkt. 17. dieser Entscheidung) vermag an dieser Betrachtungsweise nichts zu ändern: eine angebliche "Verwaltungsvereinfachung" führt bei fremdüblicher Vorgangsweise jedenfalls nicht zu einer Benachteiligung - weil verspäteter Zahlungseingang - des Vermieters. Die hiefür kausale angeblich "einvernehmliche" Vorgangsweise zwischen Bw. und Mieterin konnte seitens des Bw. überdies nicht glaubhaft dargetan werden. (31/2) Verzicht auf Mietentgelte Der Bw. hat weiters auf die Mietzahlungen bis einschließlich 2005 - und somit über einen Zeitraum von mehr als sechs Jahren - "zum Wohle des Unternehmens" (vgl. Pkt. 6, Beilage a dieser Entscheidung) bzw. zur Eigenkapitalstärkung (Pkt. 3. der Vorhaltsbeantwortung vom 3. September 2010 = Pkt.17. dieser Entscheidung) verzichtet, wobei diese Vorgangsweise nicht im Rahmen einer allgemeinen Sanierungsmaßnahme - etwa im Zusammenwirken mit weiteren Gläubigern - erfolgte (Pkt. 3. der Vorhaltsbeantwortung vom 3. September 2010 = Pkt.17. dieser Entscheidung). Mit anderen Worten: der Bw. war offenbar der einzige Gläubiger, der auf seine - in Summe jedenfalls nicht unerheblichen - Forderungen verzichtet hat. Nach Ansicht des Unabhängigen Finanzsenates ist somit dieser Mietverzicht vollkommen fremdunüblich bzw. - wie aus der vom Bw. sinngemäß verwendeten Formulierung "Eigenkapitalstärkung" jedenfalls hervorgeht und somit von ihm auch im Ergebnis eingeräumt wird - einzig und allein aus dem Gesellschaftsverhältnis erklärbar: offenbar war dem Bw. daran gelegen, den Bestand bzw. Wert seiner Beteiligung aufrechtzuerhalten und aus diesem Grund die Liegenschaft de facto unentgeltlich zu überlassen. Kein fremder gewinnorientiert agierender Vermieter, dem nicht auch (vorrangig) an der Erhaltung seines Geschäftsanteils, sondern vielmehr an Einnahmenerzielung gelegen ist, würde bei einer derartigen Sachverhaltskonstellation für einen insgesamt mehrjährigen Zeitraum auf vertraglich festgelegte Mieteinnahmen verzichten, sondern vielmehr diese mit Vehemenz einfordern, gegebenenfalls auch einklagen bzw. das Mietverhältnis aufkündigen. In diesem Zusammenhang ist darauf zu verweisen, dass nach der Judikatur jedenfalls das - dem Grunde nach jedenfalls vergleichbare - jahrelange Stunden eines Mietzinses ohne Zinsen eine fremdunübliche Vorgangsweise darstellt (VwGH 27.5.1987, 84/13/0221). Unerheblich ist nach Ansicht des Unabhängigen Finanzsenates in diesem Zusammenhang, auch der Umstand, dass der Mietverzicht für den Zeitraum bis inklusive 2004 seitens der Amtspartei im Einkommensteuerbescheid für 2005 letztlich keine Berücksichtigung fand, weil auf Grund § 19 Abs. 1 EStG 1988 im Zeitpunkt der Buchung auf dem Verrechungskonto aus einkommensteuerlicher Sicht bereits von einem Zufluss an den Bw. auszugehen war (siehe Pkt. 8. dieser Entscheidung). Entscheidend für die Beurteilung der Fremdüblichkeit ist vielmehr der Umstand, dass der Bw. als Vermieter aus zivilrechtlicher Sicht einen Forderungsverzicht abgegeben hat. Angesichts der effektiven Nichtbegleichung des Mietzinses erübrigt sich auch ein Eingehen auf das Vorbringen des Bw., dass der Mietzins in der laut Mietvertrag vorgesehenen Höhe eine fremdübliche Verzinsung der Anschaffungskosten ergäbe (vgl. Pkt. 4. c und d der Vorhaltsbeantwortung vom 3. November 2009 = Pkt. 12. dieser Entscheidung): eine nicht geleistete Miete kann jedenfalls in keiner Form eine Verzinsung des eingesetzten Kapitals bewirken. Wenn es auch zutreffend ist, dass - wie der Bw. einwendet - im Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG) eine Kündigung seitens des Vermieters nur gerichtlich erfolgen kann (vgl. § 33 Abs. 1 leg.cit) und dadurch aus Gründen des Mieterschutzes erschwert werden soll, so ist aber in diesem Zusammenhang auf die Bestimmung des § 30 Abs. 2 Z 1 des MRG zu verweisen, wonach ein "wichtiger Grund", iSd. Abs. 1 leg.cit, welcher den Vermieter zur - wenn auch gerichtlichen - Kündigung des Mietvertrages berechtigt, jedenfalls dann vorliegt, wenn der Mieter trotz einer nach dem Eintritt der Fälligkeit erfolgten Mahnung mit der Bezahlung des Mietzinses über die übliche oder ihm bisher zugestandene Frist hinaus, mindestens aber acht Tage im Rückstand ist. Bei einem - auch im gegenständlichen Fall vorliegenden - Rückstand der Bezahlung des Mietzinses kann also von der seitens des Bw. eingewendeten "faktischen Unkündbarkeit" (vgl. Pkt. 5. c der Vorhaltsbeantwortung vom 19. Mai 2009 = Pkt. 10. der Entscheidung) keine Rede sein. (32) Zusammenfassung Zusammengefasst sei nochmalig der komprimierte Geschehensablauf verdeutlicht: Der Bw. erwirbt eine Betriebsliegenschaft, deren Wert hauptsächlich durch Gebäude repräsentiert wird, zu Vermietungszwecken, die Finanzierung erfolgt zunächst durch die Mieterin, er gestattet der Mieterin entschädigungslos sämtliche noch funktionsfähigen Gebäude abzureißen (selbst jene hinsichtlich derer der Mietvertrag keine Regelung enthält), übernimmt einen Teil der Abbruchkosten, akzeptiert, dass die Miete vertragswidrig stets erst im Nachhinein geleistet wird und verzichtet in der Folge für einen mehrjährigen Zeitraum überhaupt darauf. Dass bei einer derartigen Sachverhaltskonstellation von einer fremdüblichen Vereinbarung, welche einer im üblichen Wirtschaftsleben - von jeweiliger Gewinnmaximierung geprägten - üblichen Praxis entspricht, nicht die Rede sein kann, liegt wohl auf der Hand. IV. Schlussfolgerung (33) Da somit das gegenständliche Mietverhältnis schon dem Grunde nach nicht anzuerkennen war, erübrigt sich eine Befassung mit der Frage, ob der durch den seitens der Mieterin erfolgten Gebäudeabriss verursachte Buchwertabgang im berufungsgegenständlichen Jahr sofort abzugsfähig ist (vgl. auch das zum Erstverfahren ergangene VwGH-Erkenntnis vom 18.11.2008, 2008/15/0089, wonach vorrangig eine Auseinandersetzung mit der Frage, ob es dem Fremdvergleich entspreche, dass bei der gegebenen Mietzinshöhe es der Mieterin freigestellt werde, Gebäude im Wert von ca. ATS 5 Mio entschädigungslos abzutragen, zu erfolgen habe). Die im berufungsgegenständlichen Jahr erzielten Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung umfassen somit nur jene hinsichtlich der Liegenschaft G-Str 15 und machen somit EUR 162.311,89 (= ATS 2,233.460,28) aus. Der erklärte Werbungskostenüberschuss aus der strittigen Vermietung der Liegenschaft G-Str 13 iHv. EUR 342.942,99 (= ATS 4,443.792,36) kommt hingegen nicht zum Ansatz. (34) Es war somit spruchgemäß zu entscheiden und der angefochtene Bescheid gemäß § 289 Abs. 2 BAO abzuändern. Beilage: 2 Berechnungsblätter (Darstellung in ATS und EUR) Linz, am 1. Oktober 2010