UFSF RV/0480-F/08

Berufungsentscheidung Der Unabhängige Finanzsenat hat über die Berufung des Bw,Adresse, vertreten durch die steuerl.Vertreter,Anschrift, gegen die Bescheide des Finanzamtes xxx, mit denen die Umsatz- und Einkommensteuerbescheide 2004 bis 2006 gem. § 295a BAO geändert wurden, entschieden: Die Berufung wird als unbegründet abgewiesen. Die angefochtenen Bescheide bleiben unverändert. Entscheidungsgründe Der Berufungswerber (Bw) hat mit Kaufvertrag vom Datum die Eigentumswohnung x samt Zubehör und überdachtem Autoabstellplatz (Carport xx) in Adresse zum Preis von netto 180.750,00 zuzüglich 20 % USt (= 36.150,00 €, sohin 216.900,00 € brutto erworben. Am 25. Februar 2005 hat der Bw dem Finanzamt mitgeteilt (Fragebogen - Verf. 24), dass er diese ab 1. Dezember 2004 vermietet habe und den Verzicht auf die Steuerbefreiung für Kleinunternehmer gem. § 6 Abs. 1 Z 27 UStG (ab 2004) erklärt. Mit Telefax vom 14. März 2005 hat er dem Finanzamt den Kaufvertrag, den Mietvertrag vom xxxx sowie eine Prognoserechnung übermittelt. Im Begleitschreiben wurde darauf hingewiesen, die Wohnung sei "in CHF fremdfinanziert". Daher seit bereits ab dem Jahr 2005 ein Einnahmenüberschuss zu erwarten. In der für die Jahre 2004 bis 2022 erstellten Prognose wurden aus der Vermietung der Wohnung mit Ausnahme des Jahres 2004 (474,00 €) jährlich gleichbleibende Einnahmen in Höhe von 5.682,00 € angesetzt. Von diesen wurden als Werbungskosten die AfA (2004 Halbjahres-AfA von 1.238,00 €, ab 2005 jeweils 2.475,00 €), Zinsen (2004: 225,00 €; ab 2005 gleichbleibend 2.700,00 €) sowie "sonstige Werbungskosten" in Höhe von jeweils 200,00 € in Abzug gebracht. Demnach hätte der Bw aus der Vermietung im Jahr 2004 einen Werbungskostenüberschuss von 1.189,00 €, in den Jahren ab 2005 jeweils Einnahmenüberschüsse in Höhe von 307,00 € erwirtschaftet. Aus der Kumulierung der Jahresergebnisse 2004 bis 2022 hätte sich laut Prognose im Jahr 2022 ein Gesamtüberschuss von 4.337,5 € ergeben. In den elektronisch eingereichten Umsatz- und Einkommensteuererklärungen für die Jahre 2004 bis 2006 hat der Bw aus der Vermietung Entgelte und Vorsteuern (2004 im Betrag von 37.207,59 € bzw. 2005 43,80 €) bzw. (neben Einkünften aus nichtselbständiger Arbeit) mit Ausnahme des Jahres 2005 (negative) Einkünfte aus der Vermietung dieser Liegenschaft erklärt (2004: - 4.915,20 €; 2005: 75,80 €; 2006: - 704,21 €; 2007: - 1.796,99 €). Die Veranlagung zur Umsatz- bzw. Einkommensteuer 2004 - 2006 erfolgte durch das Finanzamt mit (endgültigen) Bescheiden vom 28. April 2005, 10. Mai 2006 sowie vom 16. August 2007 zunächst erklärungsgemäß. Im Einkommen- bzw. Umsatzsteuerbescheid 2007 vom 26. Mai 2008 hat das Finanzamt sodann die Einkunftsquelleneigenschaft bzw. umsatzsteuerliche Relevanz der Betätigung des Bw mit der Begründung, die Vermietung der Wohnung habe bisher weit größere Verluste eingebracht als in der am 14.3.2005 eingereichten Prognoserechnung angenommen, verneint. Nach objektiver Beurteilung sei die Erzielung eines Gesamtüberschusses innerhalb eines absehbaren Zeitraumes ohne Änderung der Bewirtschaftungsweise nicht möglich. Auf Basis dieser Beurteilung hat das Finanzamt am 30. Juli 2008 gem. § 295a BAO geänderte Umsatz- und Einkommensteuerbescheide für die Jahre 2004 bis 2006 erlassen. Die Änderung wurde im Umsatzsteuerbescheid 2004 damit begründet, die Beurteilung seiner Vermietung als Liebhaberei stelle ein rückwirkendes Ereignis im Sinne des § 295a BAO dar. In der Begründung zum geänderten Einkommensteuerbescheid 2004 wurde auf die Begründung zum Umsatzsteuerbescheid 2004, in den geänderten Umsatz- und Einkommensteuerbescheiden 2005 und 2006 auf jene des jeweiligen Vorjahresbescheides verwiesen. Mit Schriftsatz vom 14. August 2008 hat der steuerliche Vertreter des Bw fristgerecht gegen die gem. § 295a BAO geänderten Umsatz- und Einkommensteuerbescheide 2004 bis 2006 berufen, mit der sowohl die Berechtigung des Finanzamts zur Änderung der Bescheide gem. § 295a BAO als auch seine Beurteilung, es liege "Liebhaberei" vor, bekämpft wurde. Gegen die Beurteilung der Vermietung als "Liebhaberei" wurde eingewendet, die kumulierten Verluste in Höhe von 7.339,00 € würden überwiegend aus "Anlaufzinsen" im Jahr 2004 in Höhe von 3.595,00 € resultieren, im Jahr 2005 sei sogar ein Gewinn in Höhe von 76,00 € erzielt worden. Die Verluste in den Jahren 2006 und 2007 seien auf das gestiegene Zinsniveau zurückzuführen. Es sei mittlerweile absehbar, dass die Europäische Zentralbank den Leitzins Euribor mittelfristig senken und dass der Zinsaufwand dann wieder rückläufig sein werde. Die Verdreifachung der Zinsen in den Jahren 2004 bis 2007 sei ursächlich für die Anhäufung der Verluste in den ersten vier Jahren. Dieser Ursache der Einnahmen- und Ausgabenentwicklung sei Beachtung zu schenken (vgl. VwGH 26.9.1990, 89/14/0295). Weiters liege bei sehr stark steigenden Zinsen - von 1,125 % per 31.3.2004 auf 3,875 % per 31.12.2007 - eine Unwägbarkeit vor. Diese Zinsenentwicklung sei bei Anwendung eines durchschnittlichen Sorgfaltsmaßstabes nicht zu erkennen bzw. zu erwarten gewesen. Es sei auch zu vermerken, dass der Beobachtungszeitraum zu kurz sei. Nach der Rechtsprechung des VwGH könne bei der kleinen Vermietung ein Beobachtungszeitraum von fünf bis acht Jahren angemessen sein. Seien die Verhältnisse in den einzelnen Phasen des Beobachtungszeitraumes jedoch unterschiedlich und außergewöhnlich, was bei der erwähnten Zinsentwicklung evident sei, werde ein längerer Zeitraum der Beobachtung notwendig sein (vgl. VwGH 26.6.1990, 89/14/0295). Aus verfahrensrechtlicher Sicht liege kein Grund für eine Bescheidänderung gemäß § 295a BAO vor. Wenn es ungewiss sei, ob die Tätigkeit als Liebhaberei oder als Einkunftsquelle zu qualifizieren sei, seien vorläufige Bescheide zu erlassen. Das sei im vorliegenden Fall nicht geschehen. Es liege auch keine vorzeitige Beendigung vor, die Wohnung werde nach wie vor vermietet. Als Zeitraum, innerhalb dessen ein Gesamtgewinn bzw. ein Gesamtüberschuss der Einnahmen über die Werbungskosten erzielt werden müsse, gelte bei Betätigungen im Sinne des § 1 Abs. 2 LVO ein Zeitraum von 20 Jahren ab Beginn der entgeltlichen Überlassung. Dieser Zeitraum komme zur Anwendung, wenn der Plan des Steuerpflichtigen dahin gehe, die Vermietung zumindest bis zum Erreichen eines gesamtpositiven Ergebnisses fortzusetzen. Es sei nicht beabsichtigt und auch nicht gewesen, die Wohnung nur für einen begrenzten Zeitraum zu vermieten. Laut Doralt sei kein rückwirkendes Ereignis anzunehmen, wenn die Zinsen ansteigen und sich daraus eine höhere Zinsenbelastung ergebe als in der Prognoserechnung vorgesehen gewesen sei (vgl. Doralt, EStG, § 2 Rz 560). Es liege somit kein Ereignis vor, das steuerliche Wirkung für die Vergangenheit zu entfalten vermöge. Mit Berufungsvorentscheidungen vom 12. September 2008 hat das Finanzamt die Berufung gegen die gem. § 295a BAO geänderten Umsatz- und Einkommensteuerbescheide 2004 bis 2006 als unbegründet abgewiesen. In der gesonderten Begründung wurde ausgeführt, außer Streit gestellt werden könne, dass der Bw seit dem Jahr 2004 aus der Vermietung der Eigentumswohnung Einkünfte erziele. Nach der am 14.3.2005 eingereichten Prognoserechnung hätte der Bw im Jahr 2004 einen Werbungskostenüberschuss in Höhe von -1.189,00 € erzielt; danach wären ausschließlich Einnahmenüberschüsse in Höhe von 307,00 € (gleich bleibend) pro Jahr erwirtschaftet worden. Dagegen würden sich die tatsächlichen Ergebnisse laut den eingereichten Steuererklärungen mit - 4.915,20 € (2004), 75,80 € (2005), - 704,21 (2006) und - 1.796,99 € (2007) errechnen. Strittig sei daher im gegenständlichen Fall, ob das Nichteinhalten der eingereichten Prognoserechnung ein Ereignis im Sinne des § 295a BAO darstelle, das abgabenrechtliche Wirkung für die Vergangenheit auf den Bestand oder Umfang eines Abgabenanspruches gehabt habe. Gem. § 295a BAO könne ein Bescheid auf Antrag der Partei oder von Amts wegen insoweit abgeändert werden, als ein Ereignis eintrete, das abgabenrechtliche Wirkung für die Vergangenheit auf den Bestand oder Umfang eines Abgabenanspruches habe. Unter Ereignissen im Sinne des § 295a BAO seien sachverhaltsändernde tatsächliche oder rechtliche Vorgänge zu verstehen, von denen sich aus den die steuerlich relevanten Tatbestände regelnden Abgabenvorschriften eine abgabenrechtliche Wirkung für bereits entstandene Abgabenansprüche ergebe (vgl. dazu auch Ritz, BAO3, § 295a Tz 3f). Dabei müsse sich die Rückwirkung von Ereignissen aus den Abgabenvorschriften ergeben. § 295a BAO bilde nur den Verfahrenstitel zur Durchbrechung der Rechtskraft der vor Eintritt des Ereignisses erlassenen Bescheide. Bei typisch der Lebensführung zuzurechnenden Betätigungen sei zu beurteilen, ob sie in einem absehbaren (überschaubaren) Zeitraum einen Gesamtgewinn (Gesamtüberschuss der Einnahmen über die Werbungskosten) erwarten lassen würden. Es seien daher für die Liebhabereibeurteilung Ereignisse maßgeblich, die erst in Zukunft eintreten, aber abgabenrechtliche Wirkung auf den Bestand und Umfang des Abgabenanspruches hätten. Bei Zweifeln an der Einkunftsquelleneigenschaft könne die Abgabenbehörde die Betätigung beobachten (Beobachtungszeitraum) und Abgaben vorläufig festsetzen. Sie könne Abgaben aber auch endgültig festsetzen und nach Ablauf des Beobachtungszeitraumes eine Liebhabereibeurteilung vornehmen und die Bescheide dann gem. § 295a BAO abändern. Die im Beobachtungszeitraum gewonnenen Erkenntnisse über die Erfolgsaussichten einer Betätigung würden dabei Ereignisse darstellen, die - im Hinblick auf die Einkunftsquelleneigenschaft dieser Betätigung - abgabenrechtliche Wirkung auf den Bestand oder Umfang der Abgabepflicht der vorangegangenen Veranlagungszeiträume hätten (Steuerliche Liebhaberei, Rauscher/Grübler, Seite 378ff). Die Beurteilung, ob innerhalb eines absehbaren Zeitraumes ein wirtschaftlicher Gesamterfolg erzielt werden könne, sei grundsätzlich erst nach Ablauf eines nach Lagerung des Einzelfalles tauglichen Beobachtungszeitraumes möglich. Dieser Zeitraum sei jedoch entbehrlich, wenn nach den besonderen Umständen des Einzelfalles die Erzielung eines Gesamterfolges in einem absehbaren Zeitraum von vornherein aussichtslos erscheine (VwGH vom 14.6.1988, 85/14/0159). Hier könne sofort endgültig von Liebhaberei ausgegangen werden. Nur eine Betätigung, die objektiv geeignet sei, innerhalb eines bestimmten Zeitraumes einen Gesamtgewinn bzw. Gesamtüberschuss abzuwerfen, sei als steuerlich beachtliche Tätigkeit anzusehen. Ob eine solche vorliege, sei für die Streitjahre nach der Liebhabereiverordnung (LVO), BGBl. Nr. 33/1993 idF BGBl. II Nr. 358/1997, zu beantworten. Die Liebhabereiverordnung unterscheide dabei Betätigungen mit Einkunftsquellenvermutung (§ 1 Abs. 1 LVO), das seien solche, die durch die Absicht veranlasst seien, einen Gesamtgewinn oder einen Gesamtüberschuss der Einnahmen über die Werbungskosten zu erzielen und nicht unter Abs. 2 fallen würden, und Betätigungen mit Liebhabereivermutung (§ 1 Abs. 2 LVO). Liebhaberei sei gemäß § 1 Abs. 2 Z 3 LVO auch zu vermuten, wenn Verluste aus der Bewirtschaftung von Eigenheimen, Eigentumswohnungen und Mietwohnungen mit qualifiziertem Nutzungsrecht entstehen würden. Diese Annahme von Liebhaberei könne nach Maßgabe des § 2 Abs. 4 LVO ausgeschlossen sein, wenn die Art der Bewirtschaftung oder der Tätigkeit in einem überschaubaren Zeitraum einen Gesamtgewinn oder Gesamtüberschuss der Einnahmen über die Werbungskosten erwarten lasse. Andernfalls sei das Vorliegen von Liebhaberei so lange anzunehmen, als die Art der Bewirtschaftung oder der Tätigkeiten nicht im Sinn des vorstehenden Satzes geändert werde. Nicht ein tatsächlicher wirtschaftlicher Gesamterfolg, sondern die objektive Eignung der Tätigkeit zur Erwirtschaftung eines solchen, subsidiär das nach außen in Erscheinung tretende Streben des Tätigen nach einem solchen Erfolg, habe demnach als Tatbestandsvoraussetzung für das Vorliegen von Einkünften zu gelten. Ob eine Tätigkeit objektiv geeignet sei, innerhalb eines absehbaren Zeitraumes einen Gesamtgewinn bzw. Gesamtüberschuss der Einnahmen über die Werbungskosten abzuwerfen, sei unabhängig von der Art der Betätigung anhand einer Prognoserechnung zu dokumentieren. Eine solche Prognoserechnung müsse plausibel und nachvollziehbar sein (VwGH 28.3.2000, 98/14/0217). Dabei seien laut Verwaltungsgerichtshof bestimmte Mindestanforderungen an eine Prognoserechnung zu stellen (zwingende Miteinbeziehung aller Jahre der Betätigung; Einbeziehung von Instandsetzungen nach einem angemessenen Zeitraum, Orientierung an den tatsächlichen Verhältnissen; Beurteilung der Plausibilität anhand nachfolgend eingetretener Umstände; vollständiges Ersetzen einer früheren Prognose durch eine später vorgelegte Prognose). Große Aussagekraft hinsichtlich der Plausibilität komme somit auch der Gegenüberstellung der prognostizierten Erträge mit den tatsächlich erzielten zu. Das heiße natürlich nicht, dass mit dem tatsächlichen Nichterreichen des prognostizierten Gesamtgewinnes / Gesamtüberschusses eo ipso Liebhaberei unterstellt werden könnte. Sei der Grund des Ausbleibens eines Gesamterfolges lediglich in Unwägbarkeiten zu sehen, so sei dies unschädlich, wenn in der Prognoserechnung auf nachvollziehbare Weise ein Gesamterfolg aufgezeigt werden habe können. Andererseits würden erst die vorgelegten Überschussrechnungen den Aussagegehalt der Prognoserechnung ins richtige Licht rücken. An ihnen sei die Plausibilität einer Prognoserechnung zu messen (vgl. etwa VwGH 24.3.1998, 93/14/0028). Als Zeitraum, innerhalb dessen ein Gesamtgewinn bzw. ein Gesamtüberschuss der Einnahmen über die Werbungskosten erzielt werden müsse, gelte bei Betätigungen im Sinne des § 1 Abs. 2 LVO ein Zeitraum von 20 Jahren ab Beginn der entgeltlichen Überlassung, höchstens 23 Jahre ab dem erstmaligen Anfallen von Aufwendungen (vgl. VwGH 5.6.2003, 99/15/0129; VwGH 23.11.2000, 95/15/0177; VwGH 27.6.2000, 99/15/0012). Dieser Zeitraum komme dann zur Anwendung, wenn der Plan des Steuerpflichtigen dahin gehe, die Vermietung zumindest bis zum Erreichen eines gesamtpositiven Ergebnisses fortzusetzen. Sei hingegen die Vermietung von vornherein nur auf einen begrenzten Zeitraum gerichtet, so müsse das positive Ergebnis innerhalb dieses Zeitraums erzielbar sein. Im umsatzsteuerlichen Sinn könne Liebhaberei nur bei Betätigungen im Sinne des § 1 Abs. 2 der Verordnung vorliegen (§ 6 LVO). Im gegenständlichen Fall sei in den Veranlagungsjahren 2004 bis 2007 ein (tatsächlicher) Werbungskostenüberschuss in Höhe von - 7.340,60 € erwirtschaftet worden. Nach der eingereichten Prognoserechnung hätte der Werbungskostenüberschuss im selben Zeitraum aber nur - 267,50 € betragen. Die Prognoserechnung könne daher nicht als plausibel im Sinne der obgenannten Anforderungen angesehen werden. Dies nicht einfach deshalb, weil die tatsächlich erzielten Ergebnisse hinter den prognostizierten zurückgeblieben seien, sondern weil die gesamte Prognoserechnung zu optimistisch und an den tatsächlichen Verhältnissen vorbei erstellt worden sei und nicht alle Mindestanforderungen in die Prognoserechnung aufgenommen worden seien. Insbesondere die prognostizierten Fremdkapitalzinsen seien viel zu niedrig angesetzt worden. Bereits im Jahr 2004 hätten die Fremdfinanzierungskosten 3.594,61 € betragen; dennoch seien die Zinsen in der im Jahr 2005 eingereichten Prognoserechnung mit 2.700,00 € in Ansatz gebracht worden. Im Hinblick auf die während der Gesamtlaufzeit angesetzten Zinssätze sei zu sagen, dass der in der Prognoserechnung vorgenommene Ansatz, insbesondere in den ersten zehn Jahren gerade in Anbetracht der tatsächlichen Veränderungen des 3-Monats-LIBOR-Zinssatzes in den Jahren 2004 bis 2007 (laufende Anhebung der Leitzinsen um 0,25 %, damit z.B. schon zum 13. September 2007: 3 M-Libor Band von 2,25 - 3,25%; vgl. dazu unter http://www.leitzinsen.info/schweiz.htm) als zu optimistisch anzusehen sei. Die Ansätze betreffend Zinsen in der gegenständlichen Prognose seien somit nicht nachvollziehbar, da die Zinsentwicklung bereits im Zeitpunkt der Prognoseerstellung bekannt gewesen sein habe müssen. Wie auch der VwGH in seinem Erkenntnis vom 30. Oktober 2003, 2003/15/0028, ausführe, sei bei Erstellung einer Prognoserechnung von den Werten auszugehen, die der tatsächlich gewählten Bewirtschaftungsart entsprechen würden. Gegenständlich seien unrealistische Zinsbeträge in die Prognose aufgenommen worden, um zu einem positiven Gesamtergebnis zu gelangen. Entgegen den Berufungsausführungen stelle das Ansteigen von Fremdkapitalkosten keinesfalls eine Unwägbarkeit dar, sondern sei ebenso wie die geringere bzw. die Nicht-Vermietbarkeit dem gewöhnlichen Vermietungsrisiko zuzuordnen und nehme deshalb Einfluss auf die Beurteilung der objektiven Ertragsfähigkeit (Steuerliche Liebhaberei, Rauscher / Grübler, Seite 170). Anzumerken sei ferner, dass die vorgelegte Prognoserechnung auch in anderer Hinsicht zu adaptieren wäre. Denn in der Prognose sei keine Vorsorge für künftige Instandhaltungs- und Instandsetzungsaufwendungen getroffen worden, gleichfalls fehle die Berücksichtigung eines Mietausfallwagnisses ebenso wie die Vorsorge für ein Fremdwährungsrisiko. Mit Einreichung der Steuererklärung für das Jahr 2007 habe sich eindeutig ergeben, dass sich aus der gegenständlichen Vermietung kein Einnahmenüberschuss erwirtschaften lasse und folglich auch die vorgelegte Prognoserechnung nicht eingehalten werden könne. Der Vollständigkeit halber sei anzuführen, dass im Einkommensteuerbescheid 2007 die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung als steuerlich unbeachtliche Liebhaberei eingestuft worden seien und dieser Bescheid bereits in Rechtskraft erwachsen sei. Die im Jahr 2007 gewonnene Erkenntnis, nämlich dass die eingereichte Prognoserechnung weder plausibel sei noch eingehalten werden könne, stelle ein rückwirkendes Ereignis im Sinne des § 295a BAO dar, das die Voraussetzung für eine Abänderung im Sinne dieser Gesetzesstelle bilde. Würden nun die Voraussetzungen des § 295a BAO für eine Abänderung vorliegen, so liege diese im Ermessen. Die Zweckmäßigkeit der erfolgten Berichtigung ergebe sich aus dem Ziel des § 295a BAO, welches die Herbeiführung eines der Gleichmäßigkeit der Besteuerung entsprechenden Ergebnisses sei, wobei dem Prinzip der Rechtsrichtigkeit gegenüber jenem der Rechtsbeständigkeit der Vorrang einzuräumen sei (vgl. Ritz, BAO3, § 295a Tz 38 f). Da weiter die Folgen der Unrichtigkeit auch nicht geringfügig gewesen seien, sei bei Erlassung der strittigen nach § 295 a BAO abändernden Einkommen- und Umsatzsteuerbescheide vom Ermessen im Sinne des Gesetzes zu Recht Gebrauch gemacht worden. Daraufhin hat der steuerliche Vertreter mit Schriftsatz vom 10. Oktober 2008 fristgerecht den Antrag auf Entscheidung über die Berufung durch die Abgabenbehörde zweiter Instanz gestellt und in diesem neuerlich sowohl die fehlende Berechtigung des Finanzamts zur Erlassung von gem. § 295a BAO geänderten Umsatz- und Einkommensteuerbescheiden 2004 bis 2006 geltend gemacht als auch die Beurteilung der Betätigung als Liebhaberei als rechtswidrig bekämpft. Gegen die Feststellung des Finanzamtes in der Berufungsvorentscheidung, wonach sich mit der Einreichung der Steuererklärung für das Jahr 2007 eindeutig ergeben habe, dass sich aus der gegenständlichen Vermietung kein Einnahmenüberschuss erwirtschaften lasse, wurde eingewendet, der Sachverhalt, der der Berufungsvorentscheidung zugrunde liege, sei unvollständig. Der Bw habe am 20.12.2007 Eigenmittel in Höhe von 75.000,00 € eingebracht, sodass sich die Kreditschulden ohne Landgeld per 31.12.2007 auf 50.560,4 € belaufen würden. Er lege die adaptierte Prognoserechnung sowie den Kreditauszug per 31.12.2007 bei. Aus der Prognoserechnung sei ersichtlich, dass aus der Vermietung ab dem Jahr 2008 ein Einnahmenüberschuss erzielt werde. Diese Ende 2007 getätigte vorzeitige teilweise Kreditrückzahlung sei Teil eines von vornherein bestehenden Planes gewesen. Das Vorligen dieses Planes komme in der im Jahr 2005 eingereichten Prognoserechnung eindeutig zum Ausdruck, da die Rückzahlung in die Prognoserechnung eingearbeitet worden sei und andernfalls die niedrigen Zinsen nicht angesetzt werden hätten können. Ein weiters Indiz für die geplante Tilgung sei die Tatsache, dass die vorzeitige Rückzahlung vor Beginn abgabenbehördlicher Ermittlungen in Richtung Liebhabereibeurteilung und nicht im Nachhinein getätigt worden sei. Aus der adaptierten Prognoserechnung sei klar ersichtlich, dass innerhalb des absehbaren Zeitraumes ein wirtschaftlicher Gesamterfolg erzielt werden könne. In der Berufungsvorentscheidung werde die etwas kategorische Aussage getroffen, dass das Ansteigen von Fremdkapitalkosten keinesfalls eine Unwägbarkeit darstelle, sondern ebenso wie die geringere bzw. die Nicht-Vermietbarkeit dem gewöhnlichen Vermietungsrisiko zuzuordnen sei und deshalb Einfluss auf die Beurteilung der objektiven Ertragsfähigkeit nehme. Im gegenständlichen Fall habe der Zinssatz per 31.12.2005 1,75 % betragen und sei dann während des Jahres 2006 auf 3 % angestiegen. In der Prognoserechnung, die im Frühjahr 2005 eingereicht worden sei, werde mit einem Zinssatz von 2 % gerechnet. Dass diese Zinsentwicklung bereits im Zeitpunkt der Prognoserechnung bekannt gewesen sein hätte müssen, sei somit widerlegt, da der dramatische Anstieg der Öl- und Lebensmittelpreise erst ab 2006 eingesetzt habe. Dass die Liquiditätsverknappung aufgrund der Immobilien- und Bankenkrise dann die Zinsen noch weiter steigen habe lassen, habe auch nicht vorhergesehen werden können, sonst hätte man wohl international besser darauf reagiert. Mittlerweile sei damit zu rechnen, dass die Europäische Zentralbank den Leitzins Euribor mittelfristig senken werde, und dass der Zinsaufwand dann wieder rückläufig sein werde. Dieser Ursache der Einnahmen- und Ausgabenentwicklung sei Beachtung zu schenken (vgl. VwGH 26.9.1990, 89/14/0295). Die Verluste in den Jahren 2006 und 2007 seien auf das gestiegene Zinsniveau zurückzuführen. Mit einer Verdreifachung der Zinsen von 1,125 % per 31.3.2004 auf 3,875 % per 31.12.2007 habe einfach nicht gerechnet werden können. Laut Rauscher (vgl. Liebhaberei: Unwägbarkeit oder doch nur gewöhnliches Risiko, SWK 2004, 625 ff) sei die Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes sehr kasuistisch. Die diesbezüglichen Aussagen in den LRL 1997 würden sich auf Schlagworte beschränken und deshalb von den Abgabenbehörden zumeist wenig differenzierend angewendet. Damit aber ein Ereignis eine echte Unwägbarkeit sei, müsse es im Einzelfall mehrere Voraussetzungen erfüllen: Es dürfe nicht dem betätigungstypischen Risiko entspringen, es dürfe nicht Folge einer von vornherein gegebenen außergewöhnlichen Ungewisssheit der Erfolgsaussichten sein und es müsse objektiv unwägbar sein. Im vorliegenden Fall sei die Zinsentwicklung auch bei Anwendung eines betätigungstypischen durchschnittlichen Sorgfaltsmaßstabes nicht zu erkennen bzw. zu erwarten gewesen. Die Banken in Österreich hätten im Jahr 2005 noch Fixzinssätze im Eurobereich von 2,5 % angeboten. Wenn nun nach Ansicht des steuerlichen Vertreters tatsachenwidrig davon ausgegangen werden sollte, dass der Zuschuss Ende 2007 in Höhe von 75.000,00 € eine außerordentliche Tilgung darstelle, dann handle es sich jedenfalls um eine nach Wirtschaftlichkeitsgrundsätzen orientierte rasche Reaktion auf eine echte Unwägbarkeit. Die vorliegende Vermietung sei unter gedanklicher Ausklammerung der Unwägbarkeit an sich objektiv ertragsfähig. Ob ein Ereignis dem typischen Risiko der Betätigung entspringe, könne nicht pauschal beantwortet werden, sondern hänge immer von den näheren Umständen ab. Bei sehr stark steigenden Zinsen könne sehr wohl eine Unwägbarkeit vorliegen. Auch beim Leerstehen von Mietobjekten könne ohne genaue Befassung mit dem Sachverhalt kein abschließendes Urteil getroffen werden. So werde laut Renner wohl eine Unwägbarkeit vorliegen, wenn dieses Leerstehen auf konkrete Einzelereignisse zurückgehe (vgl. Renner, Unerwartete negative Ergebnisse und/ oder Einstellen der Tätigkeit: Einkunftsquelle oder Liebhaberei, SWK 2004, S 373 ff). Die Unterscheidung zwischen kleiner Vermietung (Betätigung mit Annahme der Liebhaberei; § 1 Abs. 2 Z 3) und großer Vermietung (Betätigung mit Annahme von Einkünften, § 2 Abs. 3) durch die Liebhabereiverordnung sei nicht sachgerecht. Die Liebhabereiverordnung unterscheidet zu Unrecht zwischen der Vermietung von Häusern und Wohnungen. Als Begründung für die Unterscheidung diene das Argument, dass je nach Naheverhältnis oder Distanz zur Privatsphäre Verluste in einem höheren oder geringeren Ausmaß liebhabereiverdächtig seien. Im vorliegenden Fall habe der Bw die Anlegerwohnung als Altersvorsorge gekauft und führe die Bewirtschaftung rein ertragswirtschaftlich. Die Ungleichbehandlung sei daher nicht zu rechtfertigen, es sollte die grundsätzliche ertragswirtschaftliche Tätigkeit auf alle Vermietungen durchschlagen. Als weitere Begründung für die Ungleichbehandlung werde das Bewirtschaftungsrisiko vorgebracht: "Während man bei der "kleinen Vermietung" mit dem Liebhabereibeurteilungsmaßstab der objektiven Ertragsfähigkeit das Auslangen finden könne, sei dem bei der "großen Vermietung" bestehenden vergleichsweise höheren Bewirtschaftungsrisiko durch einen entsprechenden Beurteilungsmaßstab, der Mindestanforderungen an die Vermietungstätigkeit vorgebe und darüber hinaus "betriebswirtschaftlich" sinnvolles Verhalten honoriere, Rechnung zu tragen (vgl. Rauscher, Kleine Vermietung und große Vermietung - (k)ein echter Unterschied, SWK 2003, S 642 ff). Warum nun wie im vorliegenden Fall ein Arbeitnehmer mit einer Anlegerwohnung, die er für die Altersvorsorge anschaffe und langfristig vermiete, ein niedrigeres Bewirtschaftungsrisiko haben solle als ein Zinshausbesitzer, und somit dem Risiko der künftigen Entwicklung völlig ausgeliefert sein solle, während der Zinshausbesitzer mit strukturverbessernden Maßnahmen völlig frei agieren könne, sei weder schlüssig noch sachgerecht. Von äußeren Umständen wie der Zinsentwicklung seien jedenfalls beide im gleichen Maße betroffen. Der Zinshausbesitzer verfüge in der Regel auch über höhere finanzielle Mittel, sodass eher sein Bewirtschaftungsrisiko geringer sei. Diese Unterscheidung benachteilige den "kleinen Vermieter" enorm und sei nicht gerechtfertigt. Die Liebhabereiverordnung sei insoweit eindeutig rechtswidrig. Auch der BFH beziehe subjektive Elemente in die Beurteilung mit ein und stelle auf die Einkunftserzielungsabsicht ab, die aus äußeren, objektiven Merkmalen abgeleitet werde. In der Berufungsvorentscheidung werde geltend gemacht, dass die im Jahr 2007 gewonnene Erkenntnis, dass die eingereichte Prognoserechnung weder plausibel sei noch eingehalten werden könne, ein rückwirkendes Ereignis im Sinne des § 295a BAO darstelle, das die Voraussetzungen für eine Abänderung im Sinne dieser Gesetzesstelle bilde. Im ESt-Protokoll 2006 werde der Fall der rückwirkenden Liebhabereibeurteilung behandelt. Die verfahrensrechtliche Vorgangsweise bei aufrechter Tätigkeit sehe bei § 1 Abs. 2 LVO-Tätigkeiten sowie "großer Vermietung" vor, dass vorläufige Bescheide zu erlassen seien, wenn es ungewiss bleibe, ob die Tätigkeit als Liebhaberei oder als Einkunftsquelle zu qualifizieren sei. Wenn die Einkunftsquelleneigenschaft im Beurteilungszeitpunkt zweifelhaft sei, sei dieser Ungewissheit durch die Erlassung vorläufiger Bescheide (§ 200 BAO) zu begegnen (vgl. Treer/Mayr, Der Salzburger Steuerdialog 2006, ÖStZ spezial, S 2 ff). Ein rückwirkendes Ereignis nach § 295a BAO liege unter Umständen dann vor, wenn die Betätigung vor Erzielung eines Gesamtüberschusses vorzeitig beendet werde. Werde die Vermietung auf Grund von Umständen beendet, die als Unwägbarkeiten zu qualifizieren seien, führe die vorzeitige Beendigung nicht zur rückwirkenden Beurteilung als Liebhaberei, wenn unter Außerachtlassung der Unwägbarkeit eine Einkunftsquelle vorliegen würde. Werde die Vermietung auf Grund einer freiwilligen Entscheidung beendet (z.B. zur Nutzung einer Verkaufschance), sei eine Bescheidänderung gemäß § 295a BAO möglich. Der VwGH stelle somit bei vorzeitiger Beendigung auf die Absicht bei Beginn der Betätigung ab (VwGH 27.4.2000, 99/15/0012). Im vorliegenden Fall liege keine vorzeitige Beendigung vor, die Wohnung werde nach wie vor vermietet. Als Zeitraum, innerhalb dessen ein Gesamtgewinn bzw. ein Gesamtüberschuss der Einnahmen über die Werbungskosten erzielt werden müsse, gelte bei Betätigungen im Sinne des § 1 Abs. 2 LVO ein Zeitraum von 20 Jahren ab Beginn der entgeltlichen Überlassung. Dieser Zeitraum komme zur Anwendung, wenn der Plan des Steuerpflichtigen dahin gehe, die Vermietung zumindest bis zum Erreichen eines gesamtpositiven Ergebnisses fortzusetzen. Es sei nie beabsichtigt gewesen und nicht beabsichtigt, die Wohnung nur für einen begrenzten Zeitraum zu vermieten. Der vorliegende Fall sei somit mit dem Sachverhalt, der der UFS-Entscheidung vom 10.10.2006, RV/0144-F/05 zugrunde liege, nicht vergleichbar. Ereignisse im Sinne des § 295a BAO seien sachverhaltsändernde tatsächliche oder rechtliche Vorgänge, von denen sich aus den die steuerliche relevanten Tatbestände regelnden Abgabenvorschriften eine abgabenrechtliche Wirkung für bereits entstandene Abgabenansprüche ergebe. Ob ein nach Entstehung des Abgabenanspruches eingetretenes Ereignis abgabenrechtliche Wirkung für die Vergangenheit auf den Bestand und Umfang des Abgabenanspruches habe, müsse sich, gegebenenfalls im Interpretationsweg, aus den einzelnen Abgabenvorschriften ergeben. Trete ein solches Ereignis noch vor dem Zeitpunkt des erstmaligen Absprechens über den Abgabenanspruch ein, so sei es hierbei zu berücksichtigen; trete es erst ein, nachdem über den Abgabenanspruch mittels Bescheides abgesprochen worden sei, so stelle § 295a BAO die verfahrensrechtliche Handhabe zur Abänderung eines solchen Bescheides dar. Aus verfahrensrechtlicher Sicht sei es erforderlich, dass der Abänderungsbescheid in der Begründung das rückwirkende Ereignis bezeichne. In der Bescheidbegründung werde hingegen nur lapidar festgestellt, dass die Prognoserechnung nicht eingehalten werden könne. Worin das rückwirkende Ereignis konkret bestehe und weshalb diese Erkenntnis gerade im Jahr 2007 eingetreten sei, werde nicht dargelegt. Es werde im Jahr 2007 seines Erachtens auch der Sachverhalt nicht verändert. Die Ungewissheit hinsichtlich der Zinsentwicklung habe schon vor 2007 bestanden. Das sei der typische Anwendungsfall für die vorläufige Veranlagung, insbesondere, wenn - wie in der Berufungsvorentscheidung ausgeführt - die Zinsentwicklung bereits im Jahr 2005 bekannt gewesen sein solle. Gemäß Doralt sei kein rückwirkendes Ereignis anzunehmen, wenn die Zinsen ansteigen würden und sich daraus eine höhere Zinsenbelastung ergebe als in der Prognoserechnung vorgesehen gewesen sei (vgl. Doralt, EStG, § 2 Rz 560). Es liege somit kein rückwirkendes Ereignis im Sinne des § 295a BAO vor, das steuerliche Wirkung für die Vergangenheit zu entfalten vermöge. Überhaupt sei seines Erachtens der Beobachtungszeitraum zu kurz. Warum solle schon nach drei Jahren feststehen, dass die Prognoserechnung nicht eingehalten werden könne? Nach der Rechtsprechung des VwGH könne bei der kleinen Vermietung ein Beobachtungszeitraum von fünf bis acht Jahren angemessen sein. Seien die Verhältnisse in den einzelnen Phasen des Beobachtungszeitraumes jedoch unterschiedliche, werde ein längerer Zeitraum der Beobachtung notwendig sein (vgl. VwGH 26.6.1990, 89/14/0295). Schließlich sei die Ermessensübung zu hinterfragen. Ermessensentscheidungen seien zu begründen (nach Maßgabe des § 93 Abs. 3 lit. a bzw. des § 288 Abs. 1 lit. d). Die Behörde habe die für die Ermessenübung maßgebenden Umstände und Erwägungen insoweit zu begründen, als dies für die Nachprüfbarkeit des Ermessensaktes in Richtung auf seine Übereinstimmung mit dem Sinn des Gesetzes erforderlich sei. Nun seien die Abgabenbescheide 2004 bis 2006 vom 30. Juli 2008 mit einem Begründungsmangel behaftet, da das Ermessen, welches zu den Bescheidänderungen gem. § 295a geführt habe, nicht begründet worden sei. Insofern liege eine inhaltliche Rechtswidrigkeit vor, da der Spruch der Bescheide rechtswidrig sei. Auch die Abgabenbescheide 2004 - 2006 vom 12.9.2008 seien rechtswidrig, da entscheidungsrelevante Tatsachen oder Beweismittel nicht berücksichtigt worden seien, dies auch dann, wenn die Nichtberücksichtigung auf mangelnde Kenntnis der Abgabenbehörden zurückzuführen sei (vgl. Erlass des BMF vom 3.2.2003, Z 05 2601/2-IV/5/02). Es sei der Bescheidbegründung auch nicht angeführt, aus welchen Gründen die Behörde dem Gesichtspunkt der Zweckmäßigkeit gegenüber jenem der Billigkeit den Vorzug einräume. Die Bescheidänderung sei sachlich unbillig, da es zu völlig anormalen Belastungswirkungen kommen würde. Es sei unbillig und mit dem Grundsatz von Treu und Glauben unvereinbar, wenn die objektive Ertragsfähigkeit einer Vermietung, die im Jahr 2005 als gegeben angesehen werde, nach drei Jahren plötzlich verneint werde. Über die Berufung wurde erwogen: 1. Liebhabereibeurteilung: Im vorliegenden Fall ist strittig, ob die Betätigung des Bw (Vermietung einer Eigentumswohnung ab Dezember 2004) eine steuerlich beachtliche Einkunftsquelle darstellt bzw. als umsatzsteuerlich relevante Betätigung anzusehen ist. Nur eine Betätigung, die objektiv geeignet ist, innerhalb eines bestimmten Zeitraumes einen Gesamtgewinn bzw. Gesamtüberschuss abzuwerfen, ist als steuerlich beachtliche Tätigkeit anzusehen. Ob eine solche vorliegt, ist fallbezogen nach der Liebhabereiverordnung, BGBl. 1993/33 idF BGBl. II 358/97 ( im Weiteren LVO II) zu beantworten. Die Liebhabereiverordnung unterscheidet zwischen Betätigungen mit Einkunftsquellenvermutung (§ 1 Abs. 1 LVO II), das sind solche, die durch die Absicht veranlasst sind, einen Gesamtgewinn oder einen Gesamtüberschuss der Einnahmen über die Werbungskosten zu erzielen und nicht unter Abs. 2 fallen, und Betätigungen mit Liebhabereivermutung (§ 1 Abs. 2 LVO II). Liebhaberei ist gem. § 1 Abs. 2 Z 3 LVO II bei einer Betätigung anzunehmen, wenn Verluste aus der Bewirtschaftung von Eigenheimen, Eigentumswohnungen und Mietwohngrundstücken mit qualifizierten Nutzungsrechten entstehen. Die Annahme von Liebhaberei kann nach Maßgabe des § 2 Abs. 4 LVO II ausgeschlossen werden, wenn die Art der Bewirtschaftung oder der Tätigkeit in einem absehbaren Zeitraum einen Gesamtgewinn oder Gesamtüberschuss der Einnahmen über die Werbungskosten erwarten lässt. Andernfalls ist das Vorliegen von Liebhaberei ab Beginn der Betätigung so lange anzunehmen, als die Art der Bewirtschaftung oder der Tätigkeit nicht im Sinn des vorstehenden Satzes geändert wird. Bei Betätigungen im Sinne des § 1 Abs. 2 Z 3 der Verordnung gilt als absehbarer Zeitraum ein Zeitraum von 20 Jahren ab Beginn der entgeltlichen Überlassung, höchstens 23 Jahre ab dem erstmaligen Anfallen von Aufwendungen. Dieser Zeitraum stimmt mit dem vom Verwaltungsgerichtshof im Erkenntnis vom 3.7.1996, 93/13/0241 als absehbar erkannten Zeitraum überein und entspricht bei einer Vermietungstätigkeit jener Zeitspanne, die zum getätigten Mitteleinsatz in einer nach der Verkehrsauffassung vernünftigen, üblichen Relation steht. Ob eine solche Tätigkeit (mit Liebhabereivermutung) objektiv geeignet ist, innerhalb eines absehbaren Zeitraumes einen Gesamtgewinn bzw. Gesamtüberschuss der Einnahmen über die Werbungskosten abzuwerfen, ist unabhängig von der Art der Betätigung anhand einer Prognoserechnung zu dokumentieren. Die Last der Behauptung und des Beweises der voraussichtlichen Ertragsfähigkeit einer zunächst verlustbringenden Betätigung innerhalb des von den Liebhabereiverordnungen geforderten Zeitraumes liegt aber nicht auf der Behörde, sondern auf Seiten des Steuerpflichtigen, der die Liebhabereivermutung zu widerlegen hat (VwGH 31.5.2006, 2001/13/0171). Die objektiven Umstände, die dafür sprechen, dass sich ein Gesamtüberschuss der Einnahmen über die Werbungskosten erwarten lässt, sind vom sich Betätigenden schlüssig und nachvollziehbar in Form einer Prognoserechnung darzulegen (VwGH 28.3.2000, 98/14/0217). Nur derjenige, der die Betätigung entfaltet, weiß nämlich über die wesentlichen Umstände, somit auch über den Plan der Bewirtschaftung für die Zukunft bis zur Erzielung eines Gesamtüberschusses Bescheid (VwGH 5.5.1992, 92/14/0027). Dabei sind so genannte typische Betätigungsrisiken realistisch abzuschätzen. Bleiben die tatsächlichen Einnahmen hinter den prognostizierten zurück und treten höhere als die prognostizierten Werbungskosten auf, so ist die ursprüngliche Prognose an die tatsächlichen Verhältnisse anzupassen. Lediglich Unwägbarkeiten sind als unbeachtlich einzustufen und es ist von durchschnittlichen Verhältnissen auszugehen. Auf Grund der Maßgeblichkeit der ertragsteuerlichen Liebhabereibeurteilung für die Umsatzsteuer, gilt die für die Einkommensteuer erstellte Prognose (Prognoseberechnung) auch für die Umsatzsteuer (vgl. Rauscher/Grübler, Steuerliche Liebhaberei2, Rz 541). Ist eine "kleine Vermietung" ertragssteuerlich Liebhaberei, so ist sie dies auch umsatzsteuerlich. Umsätze aus der Vermietung von "Liebhabereiobjekten" sind - unter Ausschluss des Vorsteuerabzuges - umsatzsteuerbefreit (VwGH 16.2.2006, 2004/14/0082). Laut Verwaltungsgerichtshof sind an eine Prognoserechnung nachstehende Mindestanforderungen zu stellen: - zwingende Miteinbeziehung aller Jahre der Betätigung; - Einbeziehung von Instandsetzungen nach einem angemessenen Zeitraum; - Orientierung an den tatsächlichen Verhältnissen; - Beurteilung der Plausibilität anhand nachfolgend eingetretener Umstände; - vollständiges Ersetzen einer früheren Prognose durch eine später vorgelegte Prognose. Ein Beobachtungszeitraum dient der Gewinnung von Erkenntnissen über die Erfolgsaussichten der Tätigkeit. Innerhalb des Beobachtungszeitraumes muss anhand von objektiven Umständen die Überschussermittlungsabsicht (bzw. Überschusserzielungsmöglichkeit) nachvollziehbar sein. Eine Prognose, die bereits für das erste Jahr in eklatantem Ausmaß von anderen Werten ausgeht, als sie bei der tatsächlich vom Steuerpflichtigen gewählten Bewirtschaftungsart eingetreten sind, ist allerdings nicht geeignet, einen Beweis für eine Ertragsfähigkeit der Betätigung in der konkret gewählten Bewirtschaftungsart zu erbringen. Daraus folgt, dass eine Prognose, aus der auf die Ertragsfähigkeit einer Vermietung geschlossen werden soll, nicht von den zu Beginn der Vermietung tatsächlich bestehenden Verhältnissen losgelöst sein darf bzw. an die tatsächlichen Verhältnisse zu Beginn der Vermietung in der vom Steuerpflichtigen gewählten Bewirtschaftungsart anknüpfen muss (VwGH 30.10.2003, 2003/15/0028 mit Verweis auf VwGH vom 3.7.1996, 93/13/0171, VwGH 20.9.2006, 2005/14/0093). Aus dem Nichteinhalten (Erzielen von bzw. höherer Verluste als prognostiziert) einer den an sie gestellten Anforderungen entsprechenden realitätsnahen Prognoserechnung kann für sich gesehen noch nicht abgeleitet werden, dass in einem absehbaren Zeitraum ein Gesamtüberschuss nicht erzielbar wäre. Ist der Grund des Ausbleibens eines Gesamterfolges lediglich in Unwägbarkeiten zu sehen, so ist dies unschädlich, wenn in der Prognoserechnung auf nachvollziehbare Weise ein Gesamterfolg aufgezeigt werden konnte. Andererseits rücken erst die Überschussrechnungen den Aussagegehalt der Prognoserechnung ins richtige Licht. An ihnen ist die Plausibilität einer Prognoserechnung zu messen (vgl. etwa Verwaltungsgerichtshof 24.3.1998, 93/14/0028). Die Parteien des gegenständlichen Verfahrens gehen zu Recht übereinstimmend davon aus, dass es sich bei der Betätigung des Bw (Vermietung einer Eigentumswohnung) um eine solche im Sinne des § 1 Abs. 2 LVO 1993 idF VO BGBl. II Nr. 358/1997 handelt. Die Referentin teilt die Ansicht des Finanzamtes, dass bereits die vom Bw am 14.3.2005 und damit unmittelbar nach Beginn der Vermietung eingereichte Prognose den von der Judikatur an eine realitätsnahe Prognose gestellten Anforderungen deshalb nicht entspricht, weil sie über den gesamten Prognosezeitraum weder künftige Instandhaltungs- und Reparturkosten noch ein allfälliges Mietausfallsrisiko berücksichtigt. Der VwGH vertritt in ständiger Rechtsprechung die Ansicht, dass Instandhaltungs- und Reparaturkosten in einer realitätsnahen Ertragsprognose regelmäßig ihren unverzichtbaren Platz haben und ein Mietausfallsrisiko nach den tatsächlichen Verhältnissen zu bewerten und in eine Prognoserechnung aufzunehmen ist (vgl. VwGH 20.9.2006, 2005/14/0093). Da die Vermietung der Eigentumswohnung vom Bw bereits im Dezember 2004 begonnen wurde, die ursprüngliche Prognose dem Finanzamt aber erst am 14. März 2005 übermittelt wurde, standen der tatsächliche Fremdfinanzierungsaufwand für 2004 (3.594,61 €, laut Prognose: 225 €) als auch die Höhe der "sonstigen Werbungskosten" (laut Prognose: jährlich 200,00 €, laut Überschussrechnung 2004 518,30 €) im Zeitpunkt der Erstellung bereits fest. Die Aufwendungen hätten daher in der Prognose in tatsächlicher Höhe angesetzt werden müssen. In der Prognoserechnung wurde für 2004 aber lediglich ein Zinsaufwand von 225,00 € berücksichtigt. Die ursprünglich eingereichte Prognose wurde vom Bw auch in den Folgejahren (2005 bis 2007) nicht an die tatsächlichen Verhältnisse angepasst. Da der Bw - wie sich aus der erst dem Vorlageantrag an den Unabhängigen Finanzsenat (UFS) angeschlossenen, adaptierten Prognoserechnung ergibt - zur Finanzierung der Anschaffungskosten des Mietobjektes neben dem "Landgeld" (61.000,00 €) einen Fremdwährungskredit (in Schweizer Franken über umgerechnet 135.000,00 €), konnte er realistischerweise nicht auf Dauer von der bei Aufnahme des Kredites gegenüber einer Finanzierung in Euro wesentlich geringeren Zinsbelastung ausgehen. In einer realistischen Prognoserechnung ist sowohl das mit einer Finanzierung in einer Fremdwährung verbundene Zins-, als auch das Kursrisiko entsprechend zu bewerten und zu berücksichtigen. Banken sind bei Kreditvergabe in einer Fremdwährung verpflichtet, auf diese spezifischen Risiken gesondert hinzuweisen. Die Referentin vertritt überdies die Ansicht, dass in eine Risikobewertung bei einem Fremdwährungskredit die Möglichkeit bzw. Notwendigkeit der Konvertierung der Schuld in Euro während der Laufzeit des Darlehens einbezogen werden muss. Der Bw behauptet weder, die ursprüngliche Prognose habe entgegen den Feststellungen des Finanzamts den an eine realitätsnahe Prognose gestellten Anforderungen entsprochen, noch bestreitet er, dass die Jahresergebnisse 2004, 2006 und 2007 in keiner Weise mit den prognostizierten Ergebnissen übereinstimmen. Der Bw macht für die erheblichen Abweichungen zwischen der Prognose und den tatsächlichen Verlusten (Werbungskostenüberschüsse) u.a. die "Anlaufzinsen" im Jahr 2004 in Höhe von 3.595,00 € verantwortlich. Die gravierende Abweichung zwischen der Prognose vom 14.3.2005 und dem tatsächlichem Werbungskostenüberschuss bereits für das erste Jahr resultiert aber fallbezogen daraus, dass in der Prognose für 2004 nicht der dem Bw bereits bei Erstellung bekannte Finanzierungsaufwand und die sonstigen Werbungskosten angesetzt wurden und die Prognose daher bereits zu Beginn der Vermietung nicht an die tatsächlichen Verhältnisse (Bewirtschaftungsart) anknüpft. Insoweit in der Berufung darauf verwiesen wurde, im Jahr 2005 sei sogar ein Gewinn in Höhe von 76,00 € erzielt worden, ist festzustellen, dass in diesem Jahr - entgegen der Prognose -keine "sonstigen Werbungskosten" erklärt wurden, und im Jahr 2004 noch keine Zinsen "Landgeld" angefallen sind (vgl. adaptierte Prognose). Überdies waren die "Zinsen Raiffeisen" laut jener (adaptierten) Prognose, die dem Vorlageantrag angeschlossen, 2005 um 1.159,00 € geringer als 2004, was im Widerspruch zu der vom Bw behaupteten Zinsentwicklung (siehe nachstehende Ausführungen) steht. Die Referentin geht davon aus, dass in dem als "Zinsen Raiffeisen" für 2004 ausgewiesenen Betrag von 3.595,00 € andere (einmalige Fremdfinanzierungs) Kosten enthalten sind. Was die Verluste der Jahre 2006 und 2007 anlangt, sind diese nach Ansicht des steuerlichen Vertreters des Bw auf das gestiegene Zinsniveau zurückzuführen. Laut Bw sei die Verdreifachung der Zinsen in den Jahren 2004 bis 2007 ungewöhnlich und bei Anwendung eines durchschnittlichen Sorgfaltsmaßstabes unvorhersehbar gewesen. In einem derartigen Zinsanstieg - laut Vorlageantrag vom 31.3.2004 von 1,125 % auf 3,875 % per 31.12.2006 - sei eine "Unwägbarkeit" zu erblicken. Es trifft nach Ansicht der Referentin zu, dass sich die tatsächliche Zinsentwicklung weder von der Behörde noch vom Steuerpflichtigen exakt vorhersehen lässt. Wie die Referentin bereits vorstehend ausgeführt hat, muss aber in einer Prognose einem mit der vom Bw gewählten Art der Bewirtschaftung, zu der auch die Art der Finanzierung des Mietobjektes gehört, verbundenes Zins- und insbesondere bei Fremdwährungskrediten einem Kursrisiko entsprechend Rechnung getragen werden. Im Übrigen gehört laut VwGH das Ansteigen von Fremdkapitalzinsen zum typischen Vermietungsrisiko und nimmt deshalb Einfluss auf die Beurteilung der objektiven Ertragsfähigkeit nimmt (vgl. VwGH 23.1.1996, 95/14/0137). Wie der VwGH im vorstehend angeführten Erkenntnis deutlich zum Ausdruck gebracht hat, ist ein Zinsanstieg von 6 % auf 9 % pro Jahr nicht ungewöhnlich. Unter Berücksichtigung der vom VwGH vertretenen Ansicht kann in dem vom Bw dargelegten von per 31.3.2004 1,125 % auf 3,875 % per 31.12.2007, keine "Unwägbarkeit" erblickt werden. Dies auch deshalb nicht, weil der Zinsanstieg um insgesamt 2,75 % schrittweise in einem Zeitraum von 33 Monaten erfolgt ist. Laut Bw betrug der Zinssatz per 31.12.2005 1,75 % und sei "während des Jahres 2006" auf 3 % angestiegen. Ein solcher Zinsanstieg gehört aber absolut und bezogen auf den Zeitraum, innerhalb dessen die Zinsen um 2,75 % angestiegen sind, zum typischen Vermietungsrisiko. Eine Unwägbarkeit kann die Referentin darin nicht erkennen. Das Finanzamt hat also für die Beurteilung der Ertragsfähigkeit zu Recht die tatsächlichen Ergebnisse (aus der Überschussermittlung) der Jahre 2004 bis 2007 für die Liebhabereibeurteilung herangezogen und ist nach Ansicht der Referentin zu Recht zur Beurteilung gelangt, dass aus der Vermietung unter Beibehaltung der Bewirtschaftungsart in einem absehbaren Zeitraum von 20 Jahren kein Gesamtüberschuss erzielt werden kann. Der Bw hat die auf Grund der Liebhabereibeurteilung ergangenen Einkommen- und Umsatzsteuerbescheide 2007 nicht angefochten. Der Bw hat allerdings erstmals im Vorlageantrag an den Unabhängigen Finanzsenat (UFS) gegen die gem. § 295a BAO geänderten Umsatz- und Einkommensteuerbescheid 2004 bis 2006 vorgebracht, er habe am 20.12.2007 Eigenmittel in Höhe von 75.000,00 € eingebracht, sodass sich die Kreditschulden bei der RAIKA per 31.12.2007 auf 50.560,4 € belaufen würden. Aus der adaptierten Prognoserechnung sei klar ersichtlich, dass innerhalb eines absehbaren Zeitraumes ein wirtschaftlicher Gesamterfolg erzielt werden könne. Weist eine Prognose(rechnung) ab irgendeinem Zeitpunkt deutlich geringere oder keine Fremdmittelzinsen mehr aus, so hat die Abgabenbehörde zu prüfen, ob der Vermieter die Art der Bewirtschaftung durch außerplanmäßige Tilgung von Fremdkapital (vor Erzielung eines Gesamtüberschusses) ändert bzw. geändert hat. Laut der dem Vorlageantrag angeschlossenen geänderten Prognoserechnung kommt es im Prognosezeitraum 2004 bis 2024 unter Berücksichtigung der Tilgung gegenüber dem Jahr 2007 ab 2008 zu einer Reduzierung der Fremdmittelzinsen "Raiffeisen" von 4.306,00 € auf 2000,00 €. In dieser Prognoserechnung wurden anders als in der Prognose vom 14.3.2005 neben den Zinsen "Raiffeisen" Zinsen "Landgeld" (61.600,00 €) ausgewiesen (2005: 618,00 €; 2006: 616,00 €; 2007: 613,00 €; 2008: 616,00 €; für die Jahre 2009 bis 2013 jeweils 924,00 €; 2014 bis 2018 1.232,00 €; 2019 bis 2024: jeweils 1.540,00 €). Das Mietausfallsrisiko wurde ab 2008 mit 2,5 % der Einnahmen bewertet. Die Instandhaltungs- sowie die "sonstige Werbungskosten" (ursprünglich Fixbetrag von 200 € jährlich) wurden ab 2008 ebenfalls mit 2,5 % der Einnahmen angesetzt. Hiezu ist festzustellen, dass die Zinsen "Landgeld" in der ursprünglichen Prognoserechnung vom 14.3.2005 nicht berücksichtigt worden sein können, zumal die Multiplikation des in der adaptierten Prognoserechnung erstmals ausgewiesenen (ursprünglich aufgenommenen) Darlehensbetrages von 135.000,00 € (RAIKA) mit dem laut Berufung der Zinsenberechnung in der ursprünglichen Prognose zu Grunde gelegten Zinssatz von (gleichbleibend) 2 % exakt jenen Betrag (2.700,00 €) ergibt, der in der Prognose vom 14.3.2005 ab 2005 bis 2022 als jährlicher Zinsaufwand veranschlagt wurde. Für 2004 wurde ein Monatsbetrag angesetzt (2700 : 12 = 225,00 €). Dies bedeutet, dass die ursprüngliche Prognose in einem weiteren Punkt den tatsächlichen Verhältnissen nicht entsprochen hat.