UFSF RV/0512-F/07

Die unter Punkt 2. bezeichneten und abgerechneten Leistungen dienen, wie sich aus der Formulierung im Protokoll ergibt, der Abwicklung des Investitionsvorhabens in deren Namen. Sie beziehen sich daher sowohl auf sofort absetzbare wie auch auf aktivierungspflichtige Kosten und teilen deren rechtliches Schicksal. So werden etwa der Vertragsabschluss mit dem Bauunternehmen oder des Kaufvertrages das Grundstück betreffend, die Baueingabe bei der Baubehörde oder die Abwicklung des (Kaufpreis)Zahlungsverkehrs zu aktivierungspflichtigen Kosten führen, der Abschluss des Vertrages mit der Hausverwaltung (siehe Punkt 7.) sowie die Erstellung von grundbuchsfähigen Urkunden soweit sie Pfandrechte für Kredite betreffen (als Teil der Finanzierung) zu Werbungskosten führen. Eine exakte Aufteilung der Kosten ist aber mangels Zeitaufzeichnungen und detaillierten Rechnungen nicht möglich und muss daher im Schätzungswege ermittelt werden. Der mit Abstand größte Teil wird aber analog zu Punkt 1. aktivierungspflichtige Kosten betreffen, ist doch unter Abwicklung des Investitionsvorhabens vor allem der Erwerb des Grundstückes und die Errichtung des Gebäudes zu verstehen und somit mit den Hauptinvestitionskosten (Anschaffungskosten lt. Erklärung 1.081.726 €) verbunden. Andererseits ist die unter Z 2 genannte Durchführung der Finanzierungsmaßnahmen wohl ohne große Bedeutung, finden sich doch die Kosten im Zusammenhang mit der Finanzierung unter Punkt 4. und kann eine doppelte Verrechnung von Kosten nicht unterstellt werden. Der Unabhängige Finanzsenat nimmt daher auch in diesem Punkt Werbungskosten in Höhe von 10% der geltend gemachten Aufwendungen an. Der Rest ist als Anschaffungskosten zu aktivieren. 3. Treuhandtätigkeit, Überwachung der Zahlungsströme Unter dieser Position sind laut Punkt 3.5 des Protokolls folgende Leistungen durch Rechtsanwalt Dr. h: zu verstehen: - Überprüfung der Gesamtfinanzierungssituation, Feststellung des Liegenschaftserwerbs und des Abschlusses aller von der Gemeinschaft beschlossenen Verträge - Prüfung der Rechnungen auf Übereinstimmung mit dem Investitionsplan und Mitfertigung diesbezüglicher Überweisungen (Mittelverwendungskontrolle) Folgende Leistungen stellten RechtsanwaltDr.h:der Miterrichtergemeinschaft, vertreten durch die L. & Partner GmbH, in Rechnung: Überprüfung der Gesamtfinanzierung, treuhändige Begleitung, rechtliche Beratung, Feststellung und Prüfung der vertraglichen Grundlagen, Rechnungsprüfung, Mittelverwendungskontrolle. Diese Leistungen beziehen sich somit offensichtlich auf die Kontrolle der Baurechnungen und die Mitfertigung der diesbezüglichen Überweisungen, auf die Überprüfung der Gesamtfinanzierungssituation und die Einhaltung des Investitionsplanes und somit auf Leistungen, die sich auf den Erwerb der Miteigentumsanteile durch die Miterrichter beziehen. Auch diese Kosten beziehen sich auf die Einkunftsquelle und sind aktivierungspflichtig (vgl. Erkenntnis des Verwaltungsgerichtshofes, Zl. 2005/15/0071 vom 19. April 2007). 4. Finanzierungsbeschaffung, -bearbeitung und -abwicklung Wesentliche Vertragsinhalte dieser Position sind laut Punkt 3.7. des Protokolls: - Vermittlung der Projektfinanzierung (Bauzwischenfinanzierung und langfristige Endfinanzierung) in Form von Bankdarlehen in Höhe von insgesamt 783.180 €; - Mitwirkung bei der Finanzierungsabwicklung. Zuvor wird noch unter Punkt 3.6 die Inanspruchnahme des vorgeschlagenen Finanzierungskonzeptes und der von der Raiffeisenbank Hohenems angebotenen Zwischen- und Endfinanzierung in Höhe von 783.180 € vereinbart. Diese Kosten teilen nach dem zitierten Erkenntnis des Verwaltungsgerichtshofes das Schicksal der übrigen Finanzierungskosten und sind sofort abzugsfähig. Der Einwand des Finanzamtes in der Stellungnahme vom 24. April 2008, es seien die einzelnen Miteigentümer der MEG gezwungen gewesen, ein bereits fertiges Vertragskonzept und -geflecht des Initiators des Projektes zu übernehmen (denn nur dann sei eine Beteiligung möglich gewesen) und liege deshalb insgesamt ein Anschaffungsvorgang vor und seien die mit diesem Gesamtkonzept unmittelbar in Zusammenhang stehenden Honorare daher unabhängig von der Bauherreneigenschaft als Anschaffungskosten zu beurteilen, teilt der Unabhängige Finanzsenat nicht. Denn die Beurteilung der in Rede stehenden Aufwendungen als aktivierungspflichtig oder sofort absetzbar hat nach dem zitierten Erkenntnis des Verwaltungsgerichtshofes nur nach der steuerlichen "Natur" der Kosten selbst, nicht aber danach, ob diese Teil eines Gesamtkonzeptes sind oder nicht, zu erfolgen. Folgte man der Ansicht des Finanzamtes, würde die Beurteilung der "Rechts- und Beratungskosten" wieder von der Bauherreneigenschaft der Miterrichter abhängen, was nach dem Verwaltungsgerichtshoferkenntnis aber gerade zu verneinen ist. 5. Werbung, Bearbeitungs- und Platzierungsgebühr Diese so bezeichnete Leistung bestand, wie ME4 Während der Berufungsverhandlung geäußert hat, in der Zusammenführung der Miterrichter zur Miterrichtergemeinschaft. Eine Platzierungsleistung, also eine öffentliche Ankündigung, und eine öffentliche Bewerbung des Projektes hat er nach seiner Aussage nicht erbracht. Diese Bezeichnung der Leistung resultiert, wie bereits unter Punkt 1. ausgeführt, lediglich aus der Übernahme aus den Einkommensteuerrichtlinien. Eine solche Leistung bezieht sich nach Meinung des Unabhängigen Finanzsenates wie die unter Punkt 1. genannten in erster Linie auf das Investitionsprojekt und damit auf die Einkunftsquelle selbst. Nur unter der Bedingung, dass eine bestimmte Anzahl von Miteigentümern mit bestimmten Voraussetzungen sich am Projekt beteiligen, kommt die Beteiligung und Erwerbung eines Miteigentumsanteils durch einen Miterrichter überhaupt in Frage, da nur durch eine Beteiligung mehrerer Miteigentümer die Baukosten überhaupt aufgebracht werden können. Diese Kosten dienen daher dem Erwerb des Miteigentumsanteils und damit der Einkunftsquelle und teilen das Schicksal der Anschaffungskosten des Gebäudes. Allerdings hat die Miteigentümerschaft selbst nicht nur die Verwaltung der Miteigentumsanteile an der gemeinsam erworbenen Liegenschaft zum Gegenstand, sondern, wie sich § 1 des Miteigentümergemeinschaftsvertrag ergibt, auch die gewinnbringende Vermietung des zu errichtenden Gebäudes. Die Kosten beziehen sich somit auch auf die Vermietungstätigkeit und stellen Werbungskosten dar. Der Anteil dieser Kosten kann aber im Verhältnis zum Erwerb des Miteigentumsanteils nur von untergeordneter Bedeutung sein und wird analog zu Punkt 1. mit 10% angenommen. In diesem Ausmaß sind diese Kosten als Werbungskosten sofort absetzbar, im Übrigen sind sie als Anschaffungskosten zu aktivieren. 6. Hausverwaltung und Erstvermietung Punkt 3.8 des Protokolls sieht den Abschluss einer Vereinbarung über die Hausverwaltung und Erstvermietung mit der Firma D vor. Als "wesentliche Vertragsinhalte" werden angeführt: - Vorbereitung eines Wirtschaftsplanes und einer Hausordnung, - Ermittlung der Betriebskostenvorschreibung, - Mitwirkung beim Abschluss der erforderlichen Energielieferungsverträge, - Vermittlung der Erstmieter, - Durchführung der Gebührenanzeige. Nach Meinung des Finanzamtes stellt sich die Frage, "ob wohl mit besagter Vergütung ernsthaft die umschriebenen Leistungsinhalte abgegolten werden sollten, ist doch schwer nachvollziehbar, dass die Miteigentümer ernstlich bereit wären, ein Entgelt für Leistungen, für die während einer Bauphase in dieser Form keine Notwendigkeit besteht, zu bezahlen" Diesbezüglich sei wohl die Frage des Verwaltungsgerichtshofes im zitierten Erkenntnis aufzugreifen, ob diese Beträge nicht in Wirklichkeit Entgelte für andere Leistungen darstellten. Im gegenständlichen Fall sei das zu bebauende Grundstück von Herrn SB (D) angeboten worden. In Ansehung des wahren wirtschaftlichen Gehalts seien diese Aufwendungen als "verdeckte" Grundstückskosten zu sehen und zu aktivieren. Diese Meinung teilt der Unabhängige Finanzsenat nicht. Die Leistungen, die das in Rede stehende Honorar bis ein Jahr nach der Bauphase umfasst hat, sind im Protokoll angegeben. Dafür, dass dieses Honorar in Wirklichkeit für die Grundstücksvermittlung bezahlt wurde, gibt es keine Anzeichen und vermag auch das Finanzamt keinerlei Beweise vorzulegen. Tatsächlich hat die D für die Vermittlung des Grundstückes an die MEG die üblichen 3% des Verkaufspreises (120.000 €) zuzüglich 20 % MwSt gesondert in Rechnung gestellt. Für die Annahme des Finanzamtes besteht daher kein Raum. Die in Rede stehenden Leistungen beziehen sich auf die Vermietung des Gebäudes und dienen somit der Sicherung und Erhaltung der Einkünfte. Sie stellen daher sofort abzugsfähige Werbungskosten dar. 7. Laufende Steuerberatung Punkt 3.4 sieht den Abschluss eines Steuerberatungsvertrages mit der Kanzlei wsw. vor. Wesentliche Vertragsinhalte sind: - Vertretung der Miteigentümerschaft in Steuerangelegenheiten nach dem ersten vollen Kalenderjahr nach Fertigstellung des Projektes; - Erstellung der Steuererklärungen und Prüfung der Steuerbescheide. Kosten für die laufende Steuerberatung sind sofort abzugsfähige Werbungskosten. Diese Meinung wird auch vom Finanzamt geteilt. Es war daher wie folgt zu entscheiden: Die Kosten für die "Wirtschaftliche, rechtliche und steuerliche Konzeption", "Wirtschaftliche und steuerliche Projektierung" sowie "Werbung, Bearbeitung und Platzierung" waren zu 90 % zu aktivieren und zu 10% als Werbungskosten sofort zu berücksichtigen. Die Kosten für die "Treuhandtätigkeit und die Überwachung der Zahlungsströme" waren zur Gänze zu aktivieren, die Kosten für die "Finanzierungsbeschaffung, -bearbeitung und -abwicklung", "Hausverwaltung und Erstvermietung" sowie "Laufende Steuerberatung" waren zur Gänze als Werbungskosten zu berücksichtigen. Feldkirch, am 19. Mai 2009 Einkünftefeststellungen zu RV/0512-F/07 und 0513-F/07: | 1. Die im Kalenderjahr 2002 erzielten Einkünfte werden gemäß § 188 BAO festgestellt mit: | | Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung | -116.472,36 € | ME1 | -14.326,10 € | ME2 | -14.908,46 € | ME3 | -14.326,10 € | ME4 | -14.326,10 € | ME5 | -14.326,10 € | ME6 | -14.326,10 € | ME7 | -15.607,30 € | ME8 | -14.326,10 € | 2. Die im Kalenderjahr 2003 erzielten Einkünfte werden gemäß § 188 BAO festgestellt mit: | | Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung | 18.560,68 € | ME1 | 2.282,97 € | ME2 | 2.375,77 € | ME3 | 2.282,96 € | ME4 | 2.282,96 € | ME5 | 2.282,96 € | ME6 | 2.282,96 € | ME7 | 2.487,14 € | ME8 | 2.282,96 €   | 3. Die im Kalenderjahr 2004 erzielten Einkünfte werden gemäß § 188 BAO festgestellt mit: | | Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung | 15.468,30 € | ME1 | 1.902,60 € | ME2 | 1.979,94 € | ME3 | 1.902,60 € | ME4 | 1.902,60 € | ME5 | 1.902,60 € | ME6 | 1.902,60 € | ME7 | 2.072,76 € | ME8 | 1.902,60 € | 4. Die im Kalenderjahr 2005 erzielten Einkünfte werden gemäß § 188 BAO festgestellt mit: | | Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung | 18.779,60 € | ME1 | 2.309,89 € | ME2 | 2.403,79 € | ME3 | 2.309,89 € | ME4 | 2.309,89 € | ME5 | 2.309,89 € | ME6 | 2.309,89 € | ME7 | 2.516,47 € | ME8 | 2.309,89 €