UFSL RV/0201-L/06

17.215,29 € | Überschuss der Werbungskosten über die Einnahmen 2006 | | -7.169,84 € Tabelle | Einnahmen | | | Mieterlöse 10% | | 12.272,75 € | Werbungskosten | | | Abschreibung | 6.550,15 € | | Grundsteuer | 164,96 € | | Sonstige Gebühren und Abgaben | 65,41 € | | Instandhaltung | | | Betriebskosten | 929,84 € | | Strom | | | Geschäftsanbahnung 50% | | | Versicherungen | | | Inserate | | | Spesen des Geldverkehrs | 56,33 € | | Bank- und Darlehenszinsen | 11.204,58 € | 18.971,27 € | Überschuss der Werbungskosten über die Einnahmen 2007, vorläufig | | -6.698,52 € Tabelle | Einnahmen | | | Mieterlöse 10% | | 4.545,46 € | Werbungskosten | | | Abschreibung | 3.275,07 € | | Grundsteuer | 82,48 € | | Sonstige Gebühren und Abgaben | | | Instandhaltung | | | Betriebskosten | 500,18 € | | Strom | | | Geschäftsanbahnung 50% | | | Versicherungen | | | Inserate | | | Spesen des Geldverkehrs | 28,53 € | | Bank- und Darlehenszinsen | 6.056,02 € | 9.942,28 € | Überschuss der Werbungskosten über die Einnahmen, 1-6/2008, vorläufig | | -5.396,82 € Eingereicht wurden weiters drei Mietverträge: Ein Vertrag mit einer Laufzeit von 3. Oktober 2001 bis 2. Oktober 2004 mit vereinbartem Mietzins in Höhe von 10.000,00 S. Ein Vertrag mit einer Laufzeit von 1. Oktober 2005 bis 31. Oktober 2008 mit einem Mietzins in Höhe von 750,00 € inklusive MwSt. Ein weiterer Vertrag von 1. Mai 2008 bis 31. Dezember 2008 mit einem Mietzins von 1.000,00 €. Dieser würde sich aus 800,00 € Miete, 109,09 € Betriebskosten und 10% MwSt in Höhe von 90,91 € zusammensetzen.   Tabelle | Kredit | Tilgungen | Zinsen | Spesen | 30.09.2001 | | 2.260,74 | 7,95 | 01.10.2001 | 1.940,72 | | | 05.11.2001 | 1.940,72 | | | 05.12.2001 | 1.940,72 | | | 31.12.2001 | | 3.513,85 | 11,93 | 04.01.2002 | 1.844,22 | | | 05.02.2002 | 1.844,22 | | | 07.03.2002 | 1.844,22 | | | 31.03.2002 | | 3.524,61 | 13,82 | 03.04.2005 | 1.881,00 | | | 03.05.2002 | 1.881,00 | | | 05.06.2002 | 1.957,00 | | | 30.06.2002 | | 3.823,43 | 11,97 | 02.07.2002 | 1.957,00 | | | 06.08.2002 | 1.957,00 | | | 06.09.2002 | 1.997,00 | | | 30.09.2002 | | 4.008,45 | 11,95 | 04.10.2002 | 1.977,00 | | | 06.11.2002 | 1.977,00 | | | 04.12.2002 | 1.901,00 | | | 31.12.2002 | | 3.783,98 | 13,82 | 02.01.2003 | 1.901,00 | | | 03.02.2003 | 1.901,00 | | | 03.03.2003 | 1.846,00 | | | 31.03.2003 | | 3.398,15 | 12,55 | 01.04.2003 | 1.846,00 | | | 02.05.2003 | 1.846,00 | | | 02.06.2003 | 1.755,00 | | | 30.06.2003 | | 3.099,53 | 12,57 | 01.07.2003 | 1.775,00 | | | 01.08.2003 | 1.775,00 | | | 01.09.2007 | 1.740,00 | | | 30.09.2003 | | 2.886,68 | 13,12 | 01.10.2003 | 1.740,00 | | | 03.11.2003 | 1.740,00 | | | 01.12.2003 | 1.774,00 | | | 31.12.2003 | | 2.557,25 | 13,05 | 07.01.2004 | 1.774,00 | | | 02.02.2004 | 1.690,00 | | | 01.03.2004 | 1.721,00 | | | 31.03.2004 | | 2.610,42 | 15,78 | 01.04.2004 | 1.721,00 | | | 03.05.2004 | 1.721,00 | | | 02.06.2004 | 1.688,00 | | | 30.06.2004 | | 2.531,74 | 14,06 | 01.07.2004 | 1.688,00 | | | 02.08.2004 | 1.688,00 | | | 02.09.2004 | 1.704,00 | | | 30.09.2004 | | 2.533,69 | 14,11 | 04.10.2004 | 1.704,00 | | | 03.11.2004 | 1.704,00 | | | 02.12.2004 | 1.704,00 | | | 31.12.2004 | | 2.535,61 | 13,59 | 03.01.2005 | 1.704,00 | | | 02.02.2005 | 1.704,00 | | | 02.03.2005 | 1.658,00 | | | 31.03.2005 | | 2.304,05 | 15,05 | 01.04.2005 | 1.658,00 | | | 02.05.2005 | 1.658,00 | | | 01.06.2005 | 1.658,00 | | | 30.06.2005 | | 2.224,08 | 14,52 | 01.07.2005 | 1.658,00 | | | 02.08.2005 | 1.658,00 | | | 01.09.2005 | 1.658,00 | | | 30.09.2005 | | 2.172,89 | 15,11 | 03.10.2005 | 1.643,00 | | | 02.11.2005 | 1.643,00 | | | 01.12.2005 | 1.643,00 | | | 31.12.2005 | | 2.122,45 | 14,55 | 03.01.2006 | 1.643,00 | | | 02.02.2006 | 1.643,00 | | | 02.03.2006 | 1.672,00 | | | 31.03.2006 | | 2.147,21 | 15,09 | 04.04.2006 | 1.672,00 | | | 03.05.2006 | 1.672,00 | | | 02.06.2006 | 1.702,00 | | | 30.06.2006 | | 2.293,55 | 15,05 | 03.07.2006 | 1.702,00 | | | 02.08.2006 | 1.702,00 | | | 02.09.2006 | 1.745,00 | | | 30.09.2006 | | 2.483,93 | 14,57 | 02.10.2006 | 1.745,00 | | | 02.11.2006 | 1.745,00 | | | 02.12.2006 | 1.789,00 | | | 31.12.2006 | | 2.670,46 | 14,54 | 03.01.2007 | 1.789,00 | | | 02.02.2007 | 1.789,00 | | | 02.03.2007 | 1.818,00 | | | 31.03.2007 | | 2.744,03 | 15,07 | 03.04.2007 | 1.818,00 | | | 05.05.2007 | 1.818,00 | | | 02.06.2007 | 1.818,00 | | | 30.06.2007 | | 2.790,37 | 14,53 | 04.07.2007 | 1.818,00 | | | 03.08.2007 | 1.818,00 | | | 05.09.2007 | 1.876,00 | | | 30.09.2007 | | 2.971,76 | 14,54 | 03.10.2007 | 1.876,00 | | | 02.11.2007 | 1.876,00 | | | 05.12.2007 | 1.919,00 | | | 31.12.2007 | | 3.165,27 | 14,53 | 03.01.2008 | 1.919,00 | | | 04.02.2008 | 1.919,00 | | | 04.03.2008 | 1.933,00 | | | 31.03.2008 | | 3.207,06 | 15.14 | 02.04.2008 | 1.933,00 | | | 02.05.2008 | 1.933,00 | | | 02.06.2008 | 1.905,00 | | | 30.06.2008 | | 3.101,31 | 14,59 | 01.07.2008 | 1.905,00 | | | 01.08.2008 | 1.905,00 | | | 01.09.2008 | 1.960,00 | | | 30.09.2008 | | 3.226,60 | 14,5 | 01.10.2008 | 1.960,00 | | Mit Schreiben vom 27. Oktober 2008 wurde von der Amtspartei wie folgt Stellung genommen zu obigem Antwortschreiben: An der Ansicht, wonach Liebhaberei vorliegen würde, hätte sich nichts geändert. Bestärkt werde diese Ansicht noch dadurch, dass hinsichtlich der bisher vorliegenden Vermietungsjahre die in den Prognoserechnungen angeführten Ergebnisse nie erreicht worden wären. Die Werbungskostenüberschüsse (Verluste) wären immer höher als die prognostizierten. Zusätzlich würden nach wie vor keine Reparaturen und eventuelle Mietausfälle (Winterzeit?) berücksichtigt werden. Dass im gegenständlichen Fall eindeutig eine kleine Vermietung iSd Liebhabereiverordnung vorliege, stehe nach Meinung der Amtspartei ebenfalls außer Zweifel. Man würde sich daher nach wie vor im Bereich der Liebhaberei für diese Wohnung befinden. Mit Schreiben vom 20. November 2008 wurde folgende Gegenäußerung der Berufungswerberin eingereicht: Die Mieteinnahmen würden 2008 mit 14.545,345 € erstmals den Planwert von 14.112,00 € überschreiten und die Berufungswerberin sei zuversichtlich, den Mieterlös in dieser Höhe halten zu können bzw. tendenziell noch steigern zu können (Wertsicherung, etc.). Dass die Fehlbeträge der vergangenen Jahre unter den geplanten Ergebnissen lägen, sei großteils darauf zurückzuführen, dass das Zinsniveau unerwartet rasch gestiegen sei. 2006, 2007 und auch 2008 wäre das Zinsniveau daher über den geplanten Werten gelegen. Nunmehr sei allerdings ein deutlicher Trend nach unten zu erkennen und man rechne allgemein mit weiter sinkenden Zinsen, so dass zumindest das Ausgangsniveau der Planung erreicht werden solle. Das Beispiel des Platzens der Immobilienblase in Japan Anfang der 90iger Jahre zeige, dass nach dem Platzen einer Immobilienblase lange Jahre einer nahezu Null-Zinsphase anschließen könnten. Es sei durchaus wahrscheinlich, dass dies nunmehr auch in Amerika und im Gefolge davon auch in Europa der Fall sein werde. Dadurch würden sich sogar Zinsaufwendungen unter den bisher prognostizierten Werten ergeben. Entscheidend für die Gesamtbetrachtung sei aber das Abschätzen der zukünftigen Mieterlöse. Das Jahr 2008 zeige erstmals, dass die angesetzten Mieterlöse erzielbar seien. Die Mieterlöse würden die Einschätzung bestätigen, dass Toplagen wie am X.see tendenziell teurer werden würden. Das zeige sich nicht nur an den Grundstückspreisen, sondern auch in den erzielbaren Mieterlösen. Das Mietausfallrisiko sei in der Prognoserechnung schon in der Höhe der angesetzten Mieten einkalkuliert. Zur von der Amtspartei angesprochenen Nicht-Vermietung in der Winterzeit sei anzumerken, dass die Wohnung nicht ausschließlich in den Sommermonaten vermietet werde, sondern Dauermieter gesucht und gefunden worden wären. Durchschnittliche Instandhaltungen seien in der Prognoserechnung in der Zeile Betriebskosten inkl. Instandhaltungen berücksichtigt. Mit Schreiben vom 30. Dezember 2008 wurde obige Stellungnahme zur Gegenäußerung an die Amtspartei übermittelt, worauf von dieser verzichtet worden ist. Am 14. und 19. Jänner 2009 wurden die Berufungen gegen die Einkommensteuerbescheide für die Jahre 2001 und 2002 vom 29. November 2005 zur Entscheidung an den Unabhängigen Finanzsenat vorgelegt. Über die Berufung wurde erwogen: Berichtigungsbescheide gemäß § 293 BAO vom 2. Dezember 2005 betreffend Einkommensteuer 2001 und 2002 Gemäß § 293 BAO kann die Abgabenbehörde auf Antrag einer Partei oder von Amts wegen in einem Bescheid unterlaufene Schreib- und Rechenfehler oder andere offenbar auf einem ähnlichen Versehen beruhende tatsächliche oder ausschließlich auf dem Einsatz einer automationsunterstützten Datenverarbeitungsanlage beruhende Unrichtigkeiten berichtigen. Die Bescheide vom 29. November 2005 wurden durch die gegenständlichen Berichtigungsbescheide dahingehend geändert, als die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung in geringerer Höhe festgesetzt worden sind. Den Differenzbetrag stellt jeweils die Einnahmenposition aus der gegenständlichen Vermietung dar. Offensichtlich wurde irrtümlich der Ausgabenbetrag statt des Überschusses aufgrund der Liebhabereibeurteilung abgezogen. Die Berichtigung ist folglich jeweils zum Vorteil der Berufungswerberin erfolgt. Die Begründung der Berufung gegen die Berichtigungsbescheide ist ident mit der Begründung der Berufung gegen die berichtigten Bescheide vom 29. November 2005 und richtet sich ausschließlich gegen die Beurteilung als Liebhaberei. Nun ist aber ein berichtigender Bescheid nur hinsichtlich der Berichtigung anfechtbar (VwGH 27.6.2001, 98/15/0049). Der Berichtigungsbescheid tritt nicht an die Stelle des früheren Bescheides. Er entfaltet Rechtswirkung nur, soweit er einen anderen, in seinem Rechtsbestand unberührt bleibenden Bescheid berichtigt. Der Berichtigungsbescheid ist daher nur insoweit anfechtbar, als sein Spruch den Spruch des berichtigten Bescheides ändert und dadurch in einer Weise in Rechte des Abgabepflichtigen eingegriffen wurde, die bisher durch den berichtigten Bescheid nicht berührt worden sind (VwGH 21.10.1979, 2651/77). Die Berufung gegen die Berichtigungsbescheide vom 2. Dezember 2005 war daher als unzulässig zurückzuweisen. Einkommensteuer 2001 bis 2005 Strittig ist die Beurteilung der Vermietung der Eigentumswohnung in L. als Liebhaberei. Vor Durchführung der Liebhabereiprüfung ist festzulegen, welche Betätigung wann begonnen hat und daher gesondert zu qualifizieren ist. Die gegenständliche Eigentumswohnung wurde mit Kaufvertrag vom 26. Juli 2001 erworben. Ab Oktober 2001 wurden erstmals Mieteinnahmen erzielt. Ausgaben sind ab August 2001 angefallen. Der zu beurteilende Zeitraum beginnt daher im August 2001. Ab der Veranlagung 1993 kommt die Liebhabereiverordnung BGBl. 33/1993 idF BGBl II 1999/15 zur Anwendung. Unstrittig liegt eine kleine Vermietung iSd § 1 Abs. 2 Z 3 LVO vor. Nach § 1 Abs. 2 Z 3 LVO 1993 ist Liebhaberei bei einer Betätigung anzunehmen, wenn Verluste aus der Bewirtschaftung von Eigenheimen, Eigentumswohnungen und Mietwohngrundstücken mit qualifizierten Nutzungsrechten entstehen. Nach § 1 Abs. 2 LVO kann die Annahme von Liebhaberei nach Maßgabe des § 2 Abs.4 leg cit ausgeschlossen sein. Gemäß § 2 Abs. 4 LVO 1993 liegt bei Betätigungen iSd § 1 Abs. 2 leg cit Liebhaberei dann nicht vor, wenn die Art der Bewirtschaftung oder der Tätigkeit in einem "absehbaren" Zeitraum einen Gesamtgewinn oder Gesamtüberschuss der Einnahmen über die Werbungskosten erwarten lässt. Andernfalls ist das Vorliegen von Liebhaberei ab Beginn dieser Tätigkeit so lange anzunehmen, als die Art der Bewirtschaftung oder der Tätigkeit nicht im Sinne des vorstehenden Satzes geändert wird. Bei Betätigungen iSd § 1 Abs. 2 Z 3 gilt als absehbarer Zeitraum ein Zeitraum von 20 Jahren ab Beginn der entgeltlichen Überlassung, höchstens 23 Jahren ab dem erstmaligen Anfallen von Aufwendungen (Ausgaben). Ist zu erwarten, dass dieser Zeitrahmen nicht eingehalten werden kann, ist Liebhaberei ab Beginn der Tätigkeit so lange anzunehmen, bis die Art der Bewirtschaftung des Mietobjektes geändert wird. Bei Vorliegen einer "kleinen" Vermietung ist Liebhaberei zu vermuten, wobei diese Vermutung iSd § 2 Abs. 4 LVO widerlegt werden kann. Beweispflichtig dafür, dass die Art der Bewirtschaftung oder Tätigkeit in einem absehbaren Zeitraum einen Gesamtüberschuss erwarten lässt, ist der Steuerpflichtige. Die Umstände, die dafür sprechen, dass sich ein Gesamtüberschuss der Einnahmen über die Werbungskosten erwarten lässt, sind vom sich Betätigenden schlüssig und nachvollziehbar in Form einer Prognoserechnung darzulegen (VwGH 5.5.1992, 92/14/0027). Es liegt dabei auf Seiten des Berufungswerbers, die Liebhabereivermutung zu widerlegen (VwGH 31.5.2006, 2001/13/0171). Nur derjenige, der die Betätigung entfaltet, weiß über die wesentlichen Umstände Bescheid, somit auch über den Plan der Bewirtschaftung für die Zukunft bis zur Erzielung eines Gesamtüberschusses (VwGH 5.5.1992, 92/14/0027). Die Prognose muss an die tatsächlichen Verhältnisse zu Beginn der Vermietung in der gewählten Bewirtschaftungsart anknüpfen. Bleiben die tatsächlichen Einnahmen hinter den prognostizierten Einnahmen und treten höhere als die prognostizierten Werbungskosten auf, so ist dies jedenfalls zu beachten. Maßgeblich für eine Prognose sind nicht die idealen Wunschvorstellungen des Handelnden sondern die tatsächlichen Verhältnisse. Dabei sind so genannte typische Betätigungsrisken realistisch abzuschätzen. Nach ständiger Rechtsprechung des VwGH (siehe etwa vom 5.6.2003, 99/15/0129) führen nachträgliche, außerplanmäßige Kapitaltilgungen nicht nachträglich zur Schaffung einer Einkunftsquelle, außer der Abgabepflichtige vermag zu beweisen, dass die Tilgung der Kreditverbindlichkeiten bereits zu Beginn der Betätigung Bestandteil des Plans der wirtschaftlichen Tätigkeit gewesen und nach außen dokumentiert ist. Lediglich Unwägbarkeiten sind als unbeachtlich einzustufen und es ist von durchschnittlichen Verhältnissen auszugehen. Die in den Jahren 2001 bis 6/2008 tatsächlich erzielten Überschüsse an Werbungskosten stellen sich laut den Angaben der Berufungswerberin wie folgt dar:   Tabelle | | 2001 | 2002 | 2003 | 2004 | Mieteinnahmen netto | 2.180,19 | 8.722,38 | 8.798,97 | 6.545,43 | | | | | | AfA | 3.438,95 | 6.797,78 | 6.717,84 | 6.717,84 | Grundsteuer | | 164,96 | 164,96 | 164,96 | Sonstige Gebühren und Abgaben | | | | | Instandhaltung | | 504,42 | 509,27 | 23,95 | Betriebskosten | | 951,77 | 910,57 | 739,15 | Versicherungen | | 128,45 | 135,05 | 270,10 | Strom | | | | | Rechts- und Beratungskosten | | 1.470,00 | | | Inserate | 73,98 | | | 33,05 | Reinigung | 95,08 | | | | Fahrtkosten | 299,12 | | | | 1/20 Bankspesen | 249,54 | 1.050,73 | 1.045,46 | 1.047,52 | Zinsen | 6.140,29 | 16.197,28 | 12.872,16 | 9.804,90 | Spesen des Geldverkehrs | | | | | | | | | | Überschuss | -8.116,77 | -19.981,94 | -13.556,34 | -12.296,85 Tabelle | 2005 | 2006 | 2007 - vorläufig | 1-6 2008 - vorläufig | 10.772,74 | 10.045,45 | 12.272,75 | 4.545,46 | | | | | 6.717,84 | 6.633,97 | 6.550,15 | 3.275,07 | 164,96 | 164,96 | 164,96 | 82,48 | | 65,41 | 65,41 | | 208,47 | 50,76 | | | 755,36 | 973,21 | 929,84 | 500,18 | | 58,76 | | | 45,09 | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | 8.470,53 | 9.211,34 | 11.204,58 | 6.056,02 | 1.047,04 | 56,88 | 56,33 | 28,53 | | | | | -6.636,55 | -7.169,84 | -6.698,52 | -5.396,82 Mit Schreiben vom 18. März 2004 wurde durch die Berufungswerberin ein "normalisiertes Ergebnis vor Zinsabschreibung" als Prognoserechnung eingereicht:   Tabelle | Miete | 8.730,00 | | Betriebskosten | -950,00 | | Grundsteuer | -165,00 | | Versicherung | -128,00 | | Normalisierte Reparaturen | -130,00 | | Überschuss | 7.357,00 x 25= | 183.925,00 | - Abschreibungen für Mobiliar | | -34.000,00 | - Abschreibungen für Gebäude | | -76.900,00 | Restbetrag für Zinsen | | 73.025,00 Dabei wird von einer Abschreibung des Mobiliars bis inklusive 2010 ausgegangen. Nach den Angaben der Berufungswerberin würden sich Zinsen in Höhe von 73.025,00 € ergeben, wenn das Fremdkapital in einem Zeitraum von 12 Jahren abgestattet sei. Nach den Angaben der Berufungswerberin sei ausschlaggebend, in welchem Zeitraum es gelingen würde, das Fremdkapital zurückzuführen. Nach eingereichtem Kreditvertrag vom 24. Juli 2001 über 3,800.000,00 S für den Kauf einer Eigentumswohnung würde die Rückführung der Kreditsumme ab 1. Oktober 2001 in 240 monatlichen Pauschalraten erfolgen, somit eine Laufzeit von 20 Jahren haben. Auch nach vorgelegtem Tilgungsplan der Bank vom 21. Juli 2005 würde die Kreditsumme im September 2021 getilgt sein. Die Berufungswerberin wurde aufgefordert, im Hinblick auf eine allfällige außerplanmäßige Tilgung nachzuweisen, dass diese Teil des Plans der wirtschaftlichen Tätigkeit ab Beginn der Betätigung gewesen sein würde. Es wurde von Rosa Maria Bw. daraufhin weder eine außerplanmäßige Tilgung, noch deren Berücksichtigung im Plan seit Beginn der Tätigkeit behauptet oder nachgewiesen. Vielmehr stellt sich die Entwicklung der Zinsen als Werbungskosten laut obiger Tabelle dergestalt dar, dass diese in den Jahren 2006, 2007 und 2008 jeweils angestiegen sind. In Summe ergeben sich im Zeitraum 2001 bis 6/2008 Zinsen in Höhe von 79.957,10 €. Allein die angefallenen Zinsen im Zeitraum von 7,5 Jahren liegen bereits über denjenigen Zinsaufwendungen, die laut der am 18. März 2004 eingereichten Prognoserechnung für einen Zeitraum von 12 Jahren vorgesehen waren. Schon aus diesem Grund ist die obige Prognoserechnung nicht geeignet, darzutun, dass die Art der Bewirtschaftung oder Tätigkeit in einem absehbaren Zeitraum einen Gesamtüberschuss erwarten lässt. Es ist jedenfalls von einer Laufzeit des Kredites von 20 Jahren auszugehen. Weiters ist anzuführen, dass die laufenden Instandhaltungskosten im Durchschnitt der Jahre 2002 bis 2006 260,00 € betragen haben. Von der Berufungswerberin wurden lediglich 130,00 € pro Jahr berücksichtigt. Zudem wurde die Berufungswerberin mehrmals aufgefordert, angemessene zusätzliche Reparaturaufwendungen zu berücksichtigen. Nach deren Information ist das Gebäude, in dem sich die gegenständliche Wohnung befindet, 20 Jahre alt und wurde noch nie renoviert. Mit Renovierungskosten wird folglich in den nächsten Jahren zu rechnen sein. Solche fehlen jedoch in der eingereichten Berechnung. Künftige Instandhaltungs- und Reparaturkosten sind für eine realitätsnahe Ertragsprognoserechnung unerlässlich (siehe etwa VwGH 31.5.2006, 2001/13/0171, 20.9.2006, 2005/14/0093). Zudem ist darauf hinzuweisen, dass die Vermietung der gegenständlichen Wohnung einer starken Fluktuation unterliegt (3 Mieter innerhalb von sieben Jahren). In der Berufungsvorentscheidung vom 3. Februar 2006 wurde bereits durch die Amtspartei darauf hingewiesen, dass aus diesem Grund in der Regel höhere Reparatur- und Instandhaltungskosten anfallen werden. Die Berufungswerberin selbst hat in ihrem Schreiben vom 23. Juli 1997 betreffend einen weiteren Vermietungsgegenstand eingewendet, dass aufgrund des ausschließlichen Abschlusses von befristeten Mietverträgen und des daraus resultierenden hohen Mieterwechsels immer wieder Renovierungsbedarf bestehen würde. Auch aus diesem Grund werden Renovierungskosten, die den Betrag von 130,00 € pro Jahr überschreiten, zu berücksichtigen sein. Der starke Mieterwechsel wird zudem Fahrtkosten verursachen. Im ersten Jahr der Vermietung etwa wurden 299,12 € unter dieser Kategorie geltend gemacht. In den Folgejahren fehlt diese Position, es ist aber davon auszugehen, dass auch - jedenfalls in den Jahren des Mieterwechsels - Fahrtkosten angefallen sein werden. Dies etwa zur Abnahme der Wohnung beim Auszug, zur Durchführung und Koordinierung von Reparaturarbeiten und zur Besichtigung bei Vergabe bzw. endgültigen Übergabe der Wohnung. Auch dieser Aufwand wurde von der Berufungswerberin völlig unberücksichtigt gelassen. Die Berücksichtigung eines Mietausfallrisikos wurde von der Berufungswerberin nicht als notwendig angesehen. Ein solches ist jedoch jeder Vermietung immanent. Gerade im vorliegenden Fall, bei ausschließlichem Vorliegen von befristeten Mietverträgen, ist ein Mietausfallsrisiko jedenfalls gegeben. Auch der letzte vorliegende Mietvertrag hat lediglich eine Laufzeit von Mai 2008 bis Dezember 2008. Der Senat geht von einem laut ständiger Judikatur des VwGH als unterste Grenze anzuwendenden Prozentsatz von 4 aus (im Erkenntnis vom 20.9.2006, 2005/14/0093, etwa wurde ein Ausfallsrisiko von 10% noch als angemessen betrachtet). Auch von der Amtspartei wurde diese Höhe des Risikos als ausreichend angesehen. Eine Prognose, die bereits für das erste Jahr (hier das Jahr 2002 als erstes ganzjährig vermietet) von anderen Werten ausgeht, als sie bei der tatsächlich vom Steuerpflichtigen gewählten Bewirtschaftungsart eingetreten sind, ist nicht geeignet, einen Beweis für eine Ertragsfähigkeit der Betätigung in der konkret gewählten Bewirtschaftungsart zu erbringen (VwGH 30.10.2003, 2003/15/0028). Die Prognoserechnung berücksichtigt folglich in keiner Weise die tatsächlichen Verhältnisse am Beginn der Vermietung. Es besteht daher kein Bezug zur konkret von der Berufungswerberin gewählten Art der Bewirtschaftung. Schon aus diesen Gründen kann die Prognoserechnung die Ertragsfähigkeit der Vermietung nicht nachweisen und erweist sich daher als unschlüssig und nicht nachvollziehbar (VwGH 30.10.2003, 2003/15/0028). Mit Schreiben vom 31. Oktober 2005 wurde eine weitere Prognoserechnung eingereicht:   Tabelle | | 2006 | 2007 | 2008 | 2009 | 2010 | Mieteinnahmen | 13.440 | 13.440 | 14.112 | 14.112 | 14.816 | | | | | | | Aufwand BK inkl. Instandh. 2) | 1.529 | 1.567 | 1.606 | 1.646 | 1.687 | AfA Mobiliar | 3.558 | 3.474 | 3.474 | 3.474 | 3.474 | AfA Gebäude | 3.076 | 3.076 | 3.076 | 3.076 | 3.076 | Ergebnis vor Finanzierungskosten | 5.277 | 5.323 | 5.956 | 5.916 | 6.579 | | | | | | | Zinsen VB | 8.456 | 8.035 | 7.617 | 7.140 | 6.667 | davon 96% | 8.118 | 7.714 | 7.312 | 6.854 | 6.400 | Zinsen Verrechnungskonto | 1.408 | 1.200 | 1.000 | 800 | 600 | Summe Zinsen | 9.526 | 8.914 | 8.312 | 7.654 | 7.000 | Ergebnis nach Finanzierungskosten | -4.249 | -3.591 | -2.356 | -1.738 | -421 | kumuliert | | -7.839 | -10.196 | -11.934 | -12.355 | | | | | | | Ergebnis plus Abschreibungen | 2.385 | 2.959 | 4.194 | 4.812 | 6.129 | Ergebnis plus Abschreibungen kumuliert | 2.385 | 5.345 | 9.538 | 14.350 | 20.479 Tabelle | | 2011 | 2012 | 2013 | 2014 | 2015 | Mieteinnahmen | 14.816 | 15.558 | 15.558 | 16.336 | 16.336 | | | | | | | Aufwand BK inkl. Instandh. 2) | 1.730 | 1.773 | 1.818 | 1.863 | 1.910 | AfA Mobiliar | 1.737 | 0 | 0 | 0 | 0 | AfA Gebäude | 3.076 | 3.076 | 3.076 | 3.076 | 3.076 | Ergebnis vor Finanzierungskosten | 8.273 | 10.709 | 10.664 | 11.397 | 11.350 | | | | | | | Zinsen VB | 6.176 | 5.683 | 5.138 | 4.591 | 4.023 | davon 96% | 5.929 | 5.456 | 4.932 | 4.407 | 3.862 | Zinsen Verrechnungskonto | 400 | 200 | 100 | 0 | 0 | Summe Zinsen | 6.329 | 5.656 | 5.032 | 4.407 | 3.862 | jährl. Ergebnis | 1.944 | 5.053 | 5.632 | 6.990 | 7.488 | Gesamtergebnis | -10.411 | -5.358 | 274 | 7.264 | 14.752 | | | | | | | Ergebnis plus Abschreibungen | 6.757 | 8.129 | 8.708 | 10.066 | 10.564 | Ergebnis plus Abschreibungen kumuliert | 27.236 | 35.365 | 44.073 | 54.139 | 64.703 Tabelle | | 2016 | 2017 | 2018 | 2019 | 2020 | Mieteinnahmen | 17.153 | 17.153 | 18.011 | 18.010 | 18.911 | | | | | | | Aufwand BK inkl. Instandh. 2) | 1.957 | 2.006 | 2.056 | 2.108 | 2.160 | AfA Mobiliar | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | AfA Gebäude | 3.076 | 3.076 | 3.076 | 3.076 | 3.076 | Ergebnis vor Finanzierungskosten | 12.120 | 12.071 | 12.879 | 12.826 | 13.675 | | | | | | | Zinsen VB | 3.444 | 2.823 | 2.189 | 1.531 | 852 | davon 96% | 3.306 | 2.710 | 2.101 | 1.470 | 818 | Zinsen Verrechnungskonto | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | Summe Zinsen | 3.306 | 2.710 | 2.101 | 1.470 | 818 | jährl. Ergebnis | 8.814 | 9.361 | 10.778 | 11.356 | 12.857 | Gesamtergebnis | 23.565 | 32.926 | 43.704 | 55.060 | 67.917 | | | | | | | Ergebnis plus Abschreibungen | 11.890 | 12.437 | 13.854 | 14.432 | 15.933 | Ergebnis plus Abschreibungen kumuliert | 76.592 | 89.029 | 102.883 | 117.315 | 133.248 Tabelle | Ergebnisse ab 2006 | 67.917 | Ergebnisse bis 2005 | -66.630 | Totalüberschuss | 1.287 Der Gesamtüberschuss im zwanzigsten Jahr beträgt nach den Berechnungen 1.287,00 €. Auch für diese Prognoserechnung gilt das oben Angeführte zu den Reparaturaufwendungen, zu den Fahrtkosten und zum Mietausfallrisiko. Dass das Mietausfallrisiko kompensiert werden würde durch die Preissituation von Immobilien am X.see kann nicht nachvollzogen werden. Der Anstieg der Mieteinnahmen von jeweils 5% alle zwei Jahre ist in der eingereichten Prognoserechnung bereits berücksichtigt. Der Wert der Immobilie ist nach Ansicht des Senates nicht gleichzusetzen mit allfälligen erreichbaren Mieteinnahmen. Die Mieteinnahmen sind den vorliegenden Mietverträgen zufolge in 7 Jahren um 10% angestiegen. Ausgehend von den tatsächlichen Verhältnissen würde daher die Anpassung der Mieteinnahmen nach unten zu korrigieren sein. Bei Annahme der prognostizierten Mieteinnahmen 2006 bis 2020 würde sich bei einem Ansatz von 4% ein Mietausfallrisiko in Höhe von 9.510,48 € ergeben. Künftige Instandhaltungs- und Reparaturkosten sind für eine realitätsnahe Ertragsprognoserechnung unerlässlich (siehe etwa VwGH 31.5.2006, 2001/13/0171, 20.9.2006, 2005/14/0093). Hingewiesen wird auch darauf, dass die Wohnung im Jahr 2020 32 Jahre alt ist und es daher nicht glaubwürdig ist, dass in diesem Zeitraum keine Reparaturaufwendungen anfallen sollen. Der errechnete sehr knappe Überschuss basiert auf einer nicht nachvollziehbaren Prognoserechnung und wird jedenfalls aufgrund der angeführten Korrekturpositionen ins Gegenteil verkehrt. Zudem geht die Prognose ebenfalls bereits im ersten Jahr (2006) von Werten aus, die nicht erzielt worden sind. Dies sowohl die Höhe der Mieteinnahmen, als auch die Höhe der Zinsaufwendungen betreffend. Mit Berufungsschrift vom 29. Dezember 2005 wurde wiederum eine Prognoserechnung eingereicht:   Tabelle | | 2001 | 2002 | 2003 | 2004 | 2005 | Mieteinnahmen 1) | 2.180,19 | 8.722,38 | 8.798,97 | 8.798,97 | 11.488,92 | | | | | | | Aufwand BK inkl. Instandh. 2) | 717,72 | 5.709,26 | 2.765,31 | 2.834,44 | 2.905,30 | AfA Mobiliar | 1.900,69 | 1.900,69 | 3.558,00 | 3.558,00 | 3.558,00 | AfA Gebäude | 1.538,27 | 4.897,09 | 3.159,84 | 3.159,84 | 3.159,84 | Ergebnis vor Finanzierungskosten | -1.976,49 | -3.784,66 | -684,18 | -753,31 | 1.865,78 | | | | | | | Zinsen VB | 6.396,14 | 16.872,17 | 13.408,50 | 8.892,00 | 8.866,31 | davon 96% | 6.140,29 | 16.197,28 | 12.872,16 | 8.536,32 | 8.511,66 | Zinsen Verrechnungskonto | | | | 1.408,00 | 1.408,00 | Summe Zinsen | 6.140,29 | 16.197,28 | 12.872,16 | 9.944,32 | 9.919,66 | jährl. Ergebnis | -8.116,78 | -19.981,94 | -13.556,34 | -10.697,63 | -8.053,88 | Gesamtergebnis | -8.116,78 | -28.098,73 | -41.655,07 | -52.352,70 | -60.406,58 Tabelle | | 2006 | 2007 | 2008 | 2009 | 2010 | Mieteinnahmen 1) | 13.440,00 | 13.440,00 | 14.112,00 | 14.112,00 | 14.817,60 | | | | | | | Aufwand BK inkl. Instandh. 2) | 1.529,00 | 1.567,23 | 1.606,41 | 1.646,57 | 1.687,73 | AfA Mobiliar | 3.558,00 | 3.474,00 | 3.474,00 | 3.474,00 | 3.474,00 | AfA Gebäude | 3.076,00 | 3.076,00 | 3.076,00 | 3.076,00 | 3.076,00 | Ergebnis vor Finanzierungskosten | 5.277,00 | 5.322,77 | 5.955,59 | 5.915,43 | 6.579,87 | | | | | | | Zinsen VB | 8.458,88 | 8.035,00 | 7.617,00 | 7.140,00 | 6.667,00 | davon 96% | 8.120,52 | 7.713,60 | 7.312,32 | 6.854,40 | 6.400,32 | Zinsen Verrechnungskonto | 1.408,00 | 1.200,00 | 1.000,00 | 800,00 | 600,00 | Summe Zinsen | 9.528,52 | 8.913,60 | 8.312,32 | 7.654,40 | 7.000,32 | jährl. Ergebnis | -4.251,52 | -3.590,83 | -2.356,73 | -1.738,97 | -420,45 | Gesamtergebnis | -64.658,10 | -68.248,93 | -70.605,66 | -72.344,63 | -72.765,08 Tabelle | | 2011 | 2012 | 2013 | 2014 | 2015 | Mieteinnahmen 1) | 14.817,60 | 15.558,48 | 15.558,48 | 16.336,40 | 16.336,40 | | | | | | | Aufwand BK inkl. Instandh. 2) | 1.729,92 | 1.773,17 | 1.817,50 | 1.862,94 | 1.909,51 | AfA Mobiliar | 1.737,00 | 0,00 | 0,00 | 0,00 | 0,00 | AfA Gebäude | 3.076,00 | 3.076,00 | 3.076,00 | 3.076,00 | 3.076,00 | Ergebnis vor Finanzierungskosten | 8.274,68 | 10.709,31 | 10.664,98 | 11.397,46 | 11.350,89 | | | | | | | Zinsen VB | 6.176,00 | 5.683,00 | 5.139,18 | 4.591,44 | 4.023,32 | davon 96% | 5.928,96 | 5.455,68 | 4.933,61 | 4.407,78 | 3.862,39 | Zinsen Verrechnungskonto | 400,00 | 200,00 | 100,00 | 0,00 | 0,00 | Summe Zinsen | 6.328,96 | 5.655,68 | 5.033,61 | 4.407,78 | 3.862,39 | jährl. Ergebnis | 1.945,72 | 5.053,63 | 5.631,37 | 6.989,68 | 7.488,50 | Gesamtergebnis | -70.819,36 | -65.765,73 | -60.134,36 | -53.144,69 | -45.656,18 Tabelle | | 2016 | 2017 | 2018 | 2019 | 2020 | Mieteinnahmen 1) | 17.153,22 | 17.153,22 | 18.010,89 | 18.010,89 | 18.911,43 | | | | | | | Aufwand BK inkl. Instandh. 2) | 1.957,25 | 2.006,18 | 2.056,34 | 2.107,74 | 2.160,44 | AfA Mobiliar | 0,00 | 0,00 | 0,00 | 0,00 | 0,00 | AfA Gebäude | 3.076,00 | 3.076,00 | 3.076,00 | 3.076,00 | 3.076,00 | Ergebnis vor Finanzierungskosten | 12.119,97 | 12.071,04 | 12.878,55 | 12.827,15 | 13.674,99 | | | | | | | Zinsen VB | 3.444,32 | 2.823,13 | 2.189,10 | 1.531,46 | 852,43 | davon 96% | 3.306,55 | 2.710,20 | 2.101,54 | 1.470,20 | 818,33 | Zinsen Verrechnungskonto | 0,00 | 0,00 | 0,00 | 0,00 | 0,00 | Summe Zinsen | 3.306,55 | 2.710,20 | 2.101,54 | 1.470,20 | 818,33 | jährl. Ergebnis | 8.813,42 | 9.360,84 | 10.777,01 | 11.356,95 | 12.856,66 | Gesamtergebnis | -36.842,76 | -27.481,92 | -16.704,91 | -5.347,96 | 7.508,70 Der Gesamtüberschuss im zwanzigsten Jahr beträgt nach den Berechnungen 7.508,70 €. Auch für diese Prognoserechnung gilt das oben angeführte zu den Reparaturaufwendungen, zu den Fahrtkosten und zum Mietausfallrisiko. Der errechnete Überschuss basiert auf einer nicht nachvollziehbaren Prognoserechnung und wird jedenfalls aufgrund der angeführten Korrekturpositionen ins Gegenteil verkehrt. Zudem geht die Prognose ebenfalls bereits im ersten Jahr (2006) von Werten aus, die nicht erzielt worden sind. Dies sowohl die Höhe der Mieteinnahmen, als auch die Höhe der Zinsaufwendungen betreffend. Da die Liebhabereivermutung iSd § 1 Abs. 2 Z 3 LVO nicht widerlegt werden konnte und keine Unwägbarkeiten iSd ständigen Judikatur des VwGH eingewendet wurden bzw. aktenkundig sind ist die gegenständliche Vermietungstätigkeit ab dem Beginn im Jahr 2001 als Liebhaberei einzustufen. Die erzielten Verluste sind nicht zu berücksichtigen. Die Berufungen gegen die Einkommensteuerbescheide waren daher als unbegründet abzuweisen. Endgültigerklärung Die Einkommensteuerbescheide für die Jahre 2004 und 2005 wurden vorläufig iSd § 200 Abs. 1 BAO erlassen. Die Vorläufigkeit wurde im Bescheid nicht begründet, auch im Ermittlungsverfahren konnten von der Amtspartei keine Gründe für die Vorläufigkeit angeführt werden. Diese Bescheide waren daher gemäß § 200 Abs. 2 BAO für endgültig zu erklären. Umsatzsteuer Gemäß § 6 LVO findet bei Betätigungen iSd § 1 Abs. 2 LVO die einkommensteuerliche Liebhabereibetrachtung auch für die Umsatzsteuer Anwendung. Im vorliegenden Fall erfüllt die Vermietung die Voraussetzungen einkommensteuerrechtlicher Liebhaberei und stellt eine Betätigung gemäß § 1 Abs. 2 LVO dar. Die Einnahmen sind folglich nicht umsatzsteuerpflichtig, andererseits können aber auch keine Vorsteuern abgezogen werden. Nach ständiger Rechtsprechung des VwGH (16.2.2006, 2004/14/0082, 20.9.2007, 2005/14/0125) ist eine umsatzsteuerliche Liebhaberei bei Vermietung von privat nutzbarem Wohnraum iSd § 1 Abs. 2 LVO vor dem Hintergrund des Gemeinschaftsrechtes als Umsatzsteuerbefreiung mit Vorsteuerausschluss anzusehen. Auch die Berufung gegen die Umsatzsteuerbescheide war daher als unbegründet abzuweisen. Linz, am 8. April 2009