UFSL RV/1010-L/06

Mit Schreiben vom 11. Jänner 2008 wurde wie folgt geantwortet: Die Berechnung der Anspruchszinsen beruhe auf geänderten Einkommensteuerbescheiden, die durch die nachträgliche Beurteilung der Liebhaberei entstanden seien. In der Berufung zu den Einkommensteuerbescheiden sei bereits erläutert worden, dass es sich dabei um Auswirkungen des Jahrhunderthochwassers handle, wodurch eine Weitervermietung des Objektes wegen gänzlicher Zerstörung nicht mehr möglich gewesen wäre und weiters durchaus fremdüblich weiter vermietet worden sei. Die geringen Mieteinnahmen nach dem Hochwasser wären einerseits entstanden durch den Hochwasserschaden und andererseits durch Rechtsstreitigkeiten mit den Mietern, wodurch die offenen Mieten eingeklagt worden wären und somit nicht zugerechnet hätten werden können. Die Erzielung des geforderten Überschusses aus der Vermietungstätigkeit wäre somit durch ein rückwirkendes Ereignis nicht mehr möglich gewesen. § 205 BAO verweise darauf, dass Anspruchszinsen insoweit herabzusetzen bzw. nicht festzusetzen seien, als die Nachforderung Folge eines rückwirkenden Ereignisses sei und die Zinsen die Zeit vor Eintritt des Ereignisses betreffen würden. Weiters verweise § 207 BAO darauf, dass die Abgabenbehörde von der Festsetzung Abstand nehmen könne, soweit Folgen eines durch höhere Gewalt ausgelösten Notstandes betroffen wären. Dies sei jedenfalls der Fall und es sei das Hochwasser samt dem entstandenen Schaden von rund 180.000,00 € der Abgabenbehörde nachgewiesen worden. Mit Ergänzungsvorhalt vom 20. August 2008 wurden folgende Fragen an die Berufungswerberin gerichtet: "1. Die Einnahmen-Ausgaben-Rechnungen betreffend die gegenständliche Vermietung für die Jahre 2004, 2005 und 2006 sind einzureichen. 2. Erdgeschoß Laut Aktenlage wurde die Wohnung im Erdgeschoß von ihrer Mutter benutzt bis zum Zeitpunkt des Hochwasserschadens. Diese ist eine nahe Angehörige iSd Judikatur des VwGH. Da bei Vereinbarungen zwischen nahen Angehörigen in der Regel der zwischen Fremden bestehende Interessengegensatz fehlt, der aus dem Bestreben der Vorteilsmaximierung jedes Vertragspartners resultiert, liegt die Annahme nahe, dass für eine nach außen hin vorgegebene Leistungsbeziehung unbeschadet ihrer zivilrechtlichen Wirksamkeit in Wahrheit eine familienhafte Veranlassung gegeben ist (VwGH 22.12.2005, 2002/15/0169). Sie müssen eindeutig sein, um eine klare Abgrenzung zwischen Einkommenserzielung und -verwendung zuzulassen. Für den Bereich des Steuerrechtes werden Angehörigenvereinbarungen nach der ständigen Judikatur des VwGH (siehe etwa das Erkenntnis vom 22.2.2000, 99/14/0082) nur dann anerkannt, wenn sie (folgende Voraussetzungen müssen kumulativ vorliegen): - nach außen ausreichend zum Ausdruck kommen (Publizitätswirkung), - einen eindeutigen, klaren und jeden Zweifel ausschließenden Inhalt haben, und - zwischen Familienfremden unter den gleichen Bedingungen abgeschlossen worden wären (Fremdvergleich). Nach Aktenlage liegen keine Mietverträge vor. Sie werden nun ersucht darzulegen, welche mündlich getroffenen Vereinbarungen es mit Ihrer Mutter gegeben hat. Wie erfolgte die Zahlung der Miete? Nachweise sind einzureichen. Wie ist die Höhe der Zahlung zustande gekommen? Berechnungen sind einzureichen. Der Senat geht davon aus, dass es nicht fremdüblich ist, dass bei Vorliegen eines grundbücherlich festgehaltenen Wohnrechtes vom Benutzer der Wohnung dennoch Miete gezahlt wird. Ein fremder Dritter, dem ein solches Wohnrecht zusteht, würde keine zusätzlichen Zahlungen mehr geleistet haben. Nehmen Sie dazu Stellung! In der Folge ist das "Vertragsverhältnis" mit Ihrer Mutter steuerlich nicht anzuerkennen, es liegt eine private Veranlassung zu Grunde. Im Hinblick auf die Wohnung im Erdgeschoß ist folglich schon aus diesem Grund keine Einkunftsquelle gegeben. 3. Untergeschoß Nach den von Ihnen eingereichten Einnahmen-Ausgaben-Rechnungen wurden im Jahr 1995 in Summe Mieteinnahmen in Höhe von 261.800,00 S erzielt. Da zwei Wohnungen zur Verfügung gestanden sind, von Ihnen selbst als Miete für das Untergeschoß 5.000,00 S pro Monat und für das Erdgeschoß 7.000,00 S pro Monat angegeben worden sind, ist der angeführte Betrag nicht erzielbar. Klären Sie die Differenz auf! Hingewiesen wird darauf, dass in dieser Rechnung aus dem Jahr 1995 weder Betriebskosten, Versicherungen, Instandhaltungskosten, noch ein Mietausfallrisiko einberechnet sind. Bei Berücksichtigung dieser Faktoren würde auch für das Jahr 1995 kein Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten erzielbar gewesen sein. Der Senat geht daher davon aus, dass auch die Vermietungstätigkeit im Jahr 1995 - falls weitergeführt - nicht zu einem solchen Überschuss geführt hätte. Wie unten angeführt, liegt es an Ihnen, Beweise (etwa in Form einer Prognoserechnung) zu erbringen. Welche Wohnung wurde zu welchem Zeitpunkt an eine Familie S. vermietet? Weshalb hat der Mietvertrag geendet? In welcher Form wurden neue Mieter gesucht? Machen Sie die Suche nach neuen Mietern glaubhaft! Nach Aktenlage wurden von Ihnen für das Jahr 1996 folgende Angaben gemacht: 1-6/96: H.C. : 10.275,00 S/ Monat für eine Wohnung; 1-12/96: H.G. : 7.000,00 S/Monat für eine Wohnung; 1-9/96:H.M.: 4,500,00 S/Monat für eine Wohnung. Da Sie nach eigenen Angaben zwei Wohnungen zur Verfügung hatten, sind die obigen Vertragsverhältnisse aufzuklären. Der Senat geht weiters davon aus, dass es sich bei ihrem ehemaligen Gatten nicht um einen fremden Dritten handelt und dieser jedenfalls iSd Angehörigenjudikatur einzustufen ist. Weshalb wurde die Vermietung an Personen, die nicht mit Ihnen verwandt sind, beendet? War diese Beendigung von vornherein geplant? Laut Aktenlage wurde das Untergeschoß im Jahr 1996 teilweise an Ihren Bruder vermietet und es liegen keine Mietverträge vor. Sie werden nun ersucht darzulegen, welche mündlich getroffenen Vereinbarungen es mit ihrem Bruder gegeben hat. Wie erfolgte die Zahlung der Miete? Nachweise sind einzureichen. Wie ist die Höhe der Zahlung zustande gekommen? Berechnungen sind einzureichen. Nach Aktenlage wurde ab dem Jahr 1996 bis 6/2000 das Untergeschoß von Ihnen privat benutzt. Weshalb erfolgte keine Vermietung? Die Bemühungen, Mieter zu finden, sind zu dokumentieren. Ab Juni 2000 sei das Untergeschoß von Ihrem Sohn genutzt worden. Die diesbezüglichen Verträge sind einzureichen. Sollten keine bestehen, sind die mündlich vereinbarten Vertragspunkte darzulegen. Weshalb ist die Miete im Mai 2001 von 2.000,00 S auf 3.000,00 S angehoben worden? Wann wurde die angekündigte neuerliche Erhöhung "nach dem Bundesheer" durchgeführt? Wie erfolgte die Zahlung der Miete? Nachweise sind einzureichen. Wie ist die Höhe der Zahlung zustande gekommen? Berechnungen sind einzureichen. Nach Ansicht des Senates würde bei einem fremden Dritten als Mieter nicht Rücksicht genommen werden auf dessen finanzielle Situation, wie etwa die Absolvierung des Bundesheeres. Allein aus diesem Grund ist das Vertragsverhältnis mit Ihrem Sohn steuerlich nicht anzuerkennen, es liegt eine private Veranlassung zu Grunde. Im Hinblick auf die Wohnung im Untergeschoß ist folglich schon aus diesem Grund keine Einkunftsquelle gegeben. Nehmen Sie dazu Stellung! Unklar ist, weshalb - nach ihren Angaben - die die Vermietung vor dem Hochwasser betreffenden Unterlagen durch dieses vernichtet werden konnten. Das Untergeschoß sei vermietet worden - weshalb wurden von ihnen darin persönliche Unterlagen gelagert? Wurde das Untergeschoß vor dem Hochwasser auch noch an andere Personen vermietet? Wenn ja, an wen, wie lange und zu welchen Bedingungen? Der Senat geht davon aus, dass jedenfalls ab 1996 bis vor dem Hochwasser im Jahr 2002 aus obigen Gründen keine Vermietungstätigkeit vorgelegen ist. Aufgrund der privaten Veranlassung ist die Frage der Liebhaberei nicht mehr zu prüfen. Eine Einkunftsquelle kann daher allenfalls ab einer fremdüblichen Vermietung im Herbst 2003 vorliegen. 4. Vermietung ab Herbst 2003 Nach ständiger Judikatur des VwGH (siehe etwa vom 8.2.2007, 2004/15/0079) steht der Ertragsfähigkeit einer Vermietungsbetätigung nicht entgegen, wenn die Liegenschaft vor der tatsächlichen Erzielung eines gesamtpositiven Ergebnisses übertragen wird. Da der Behörde nicht bekannt sein kann, ob die Vermietung unbegrenzt geplant war bzw. zumindest bis zum Erzielen eines gesamtpositiven Ergebnisses oder nur für einen zeitlich begrenzten Zeitraum. Sie werden daher aufgefordert, den Nachweis dafür zu erbringen, dass die Vermietung (Betätigung ab dem Jahr 2003) nicht latent von vornherein auf einen begrenzten Zeitraum geplant gewesen ist, sondern sich die Beendigung erst nachträglich, insbesondere durch den Eintritt konkreter Unwägbarkeiten ergeben hat. Bei Vorliegen einer "kleinen" Vermietung ist Liebhaberei zu vermuten, wobei diese Vermutung iSd § 2 Abs. 4 LVO widerlegt werden kann. Beweispflichtig dafür, dass die Art der Bewirtschaftung oder Tätigkeit in einem absehbaren Zeitraum einen Gesamtüberschuss erwarten lässt, ist der Steuerpflichtige. Die Umstände, die dafür sprechen, dass sich ein Gesamtüberschuss der Einnahmen über die Werbungskosten erwarten lässt, sind vom sich Betätigenden schlüssig und nachvollziehbar in Form einer Prognoserechnung darzulegen (VwGH 5.5.1992, 92/14/0027). Die Prognose muss an die tatsächlichen Verhältnisse zu Beginn der Vermietung in der gewählten Bewirtschaftungsart anknüpfen. Bleiben die tatsächlichen Einnahmen hinter den prognostizierten Einnahmen und treten höhere als die prognostizierten Werbungskosten auf, so ist dies jedenfalls zu beachten. Eine Prognose, die bereits für das erste Jahr in eklatantem Ausmaß von anderen Werten ausgeht, als sie bei der tatsächlich vom Steuerpflichtigen gewählten Bewirtschaftungsart eingetreten sind, ist nicht geeignet, einen Beweis für eine Ertragsfähigkeit der Betätigung in der konkret gewählten Bewirtschaftungsart zu erbringen (VwGH 30.10.2003, 2003/15/0028). Die mit Vorlageantrag vom 4. Oktober 2006 eingereichte "Prognoserechnung" ist aus folgenden Gründen nicht geeignet darzutun, dass innerhalb eines absehbaren Zeitraumes ein Gesamtüberschuss der Einnahmen über die Werbungskosten erzielt werden könnte: - Die AfA ist nicht nachvollziehbar und anhand der angefallenen Aufwendungen - auch im Zuge der Renovierung - zu dokumentieren. Wie berechnen sich die Zinsen in Höhe von 6.500,00 € pro Jahr? - Ein Mietausfallrisiko wäre jedenfalls miteinzubeziehen. Der Senat geht von einem solchen mindestens in der Höhe von 5% aus. - Es ist davon auszugehen, dass diverse Werbungskosten jährlich anfallen werden. Diese werden jedenfalls bestehen aus Stromkosten, Betriebskosten, Versicherungsaufwand und Instandhaltungsaufwand. Nach Ansicht des Senates konnte nicht nachvollziehbar in Form einer Prognoserechnung dargelegt werden, dass die Vermietung der beiden Wohnungen ab dem Jahr 2003 einen Gesamtüberschuss der Einnahmen über die Werbungskosten erwarten lässt. Die beiden Wohnungen wurden im Jahr 2003 mit den Vorzeichen eines Hochwassers vermietet. Dass in Folge immer wieder Nässeschäden auftreten können und Reparaturen und Renovierungsarbeiten notwendig sein werden, war zu diesem Zeitpunkt bereits anzunehmen. Unwägbarkeiten iSd ständige Judikatur des VwGH sind für den Senat nicht ersichtlich. 5. Sämtliche Mieter ab dem Jahr 2003 sind anzuführen mit Namen und Adresse, Verwandtschaftsverhältnis, gemieteter Wohnung und Mietzeitraum. Sämtliche Verträge sind einzureichen. Sollten mündliche Vereinbarungen getroffen worden sein, wären diese in den wesentlichen Vertragspunkten darzulegen. Wie wurde die Bezahlung abgewickelt? Zahlungseingänge sind zu dokumentieren. Wie ist die jeweilige Mietenhöhe zustande gekommen? Um welche Firma handle es sich bei der EDV-Technik M.? Wer ist deren Inhaber, wer deren Geschäftsführer?" Mit Schreiben vom 3. November 2008 wurde wie folgt geantwortet: 1. Einnahmen-Ausgaben-Rechnungen 2004 und 2005 würden beiliegen. 2006 hätte es keine mehr gegeben, da das Erdgeschoß mit 23. September 2005 und das Untergeschoß mit 2. Februar 2006 verkauft worden wäre. 2. - Nutzung Mutter - Es sei richtig, dass das Erdgeschoß von ihrer Mutter bewohnt worden wäre. Die Vereinbarungen wären jedoch fremdüblich, dies zeige schon, dass sie als Angehörige ein Wohnrecht gehabt hätte, aber auf Grund der Fremdüblichkeit trotzdem ein Mietpreis bezahlt worden wäre. Dies erfolge ausschließlich auf Basis der Berechnung der Fremdüblichkeit. Ihre Mutter hätte überdurchschnittlich viel Wohnraum "blockiert" (180 m²), wodurch jedenfalls für den "überhöhten Wohnraumanteil" Miete zu bezahlen gewesen wäre. Die Höhe der Zahlung sei aus der Bemessung des Mehrwohnraumes mit dem jeweils angemessenen Mietpreis erfolgt. Die Zahlung ihrer Mutter sei monatlich durch Überweisung auf ein Mietenverrechnungskonto erfolgt. Die Belege seien durch das Hochwasser vernichtet worden. Eine Zeugenaussage könne beigebracht werden. 3. Untergeschoß - Es gebe keine Differenz aus den eingenommenen Mieten. Man hätte übersehen, dass es früher für das Erdgeschoß einen zweiten Mieter gegeben hätte (ergebe sich aus dem Ergänzungsvorhalt: Miete H.C., H.G. und H.M. hätten zusammen monatlich 21.775,00 S ergeben und dies würde eine Jahresmiete von 261.300,00 S ergeben). Hinsichtlich der Betriebskosten werde darauf verwiesen, dass dies bereits einmal mit dem Finanzamt diskutiert worden wäre. Es gäbe ein eigenes Hausverwaltungskonto, auf dem die monatlichen Betriebkosten, die gemeinsam zu tragen gewesen sein würden, einbezahlt worden wären und von dem auch die Kosten wieder bezahlt worden wären, sofern es keine Betriebskosten gewesen wären, die von den Mietern selbst zu tragen gewesen sein würden. Es handle sich dabei um Betriebskosten des gesamten Hauses und nicht nur jener Wohneinheiten, die in ihrem Besitz gewesen sein würden (nicht das ganze Haus wäre ihr Besitz gewesen!); letzte Excel-Datei für Betriebskostenabrechnung anbei. Hinsichtlich des Fremdvergleiches würde sie noch festhalten, dass mit Ausnahme der Wohnung mit dem Wohnrecht selbstverständlich inseriert worden sei. Entsprechende Beweise seien diesbezüglich nicht mehr vorhanden, da das Hochwasser 2002 alle Unterlagen vernichtet hätte (Beweisfotos). Die heute zur Verfügung stehenden Unterlagen seien Kopien der Mieter, beschaffte Kopien bzw. Teilunterlagen, die sich noch beim Steuerberater befunden hätten. Hinsichtlich der Prognoserechnung für 1995 - wie erbeten - siehe Beilage 6, hätte sich sehr wohl ein entsprechender Überschuss ergeben. Familie S. würde einer der Mieter sein, die über die Inserate gefunden hätten werden können. Der Mietvertrag hätte durch Kündigung durch den Mieter geendet, da diese dann eine Eigentumswohnung erworben hätten. Für die Glaubhaftmachung der Suche nach neuen Mietern würden gerne Zeugenaussagen beigebracht werden können (H.M., J.M., H.C., H.I., H.G.). So seien unter anderem Mieter für das Untergeschoß abgelehnt worden, da H.M. eine höhere Miete bezahlt hätte, als diese angeboten hätten (Gedächtnisprotokoll Herr K. - damals wohnhaft in Wels - hätte für das Untergeschoß eine Miete von 3.800,00 S geboten, für das Obergeschoß 6.500,00 S). Hinsichtlich der Zahlung der Miete durch ihren Bruder sei diese ebenfalls durch monatliche Überweisung auf das Mietenverrechnungskonto erfolgt, von welcher dann die Kreditrate abgebucht worden wäre. Hinsichtlich der Privatnutzung von 1996 bis 6/2000 sei diese notwendig gewesen, da sie durch die Einlösung einer Haftung für die Bank für die M. GmbH ihr eigenes Privathaus verkaufen hätte müssen und dadurch einen Teil der Wohnräumlichkeiten zur Eigennutzung benötigt hätte. Es wäre ihnen nicht möglich gewesen, mit damals 5 Kindern (3 eigene und 2 Stiefsöhne) anderweitig Wohnraum zu finden. Hinsichtlich der Vermietung an ihren Sohn ab 2000 seien alle Unterlagen, die vorhanden gewesen sein würden, vorgelegt worden. Der Rest würde sowohl bei ihm, als auch bei ihr vom Hochwasser vernichtet worden sein. Die Zahlung der Miete durch M.M. sei ebenfalls durch Überweisung erfolgt. Hinsichtlich der Mietberechnung müsse sie leider wieder auf die Vernichtung aller Unterlagen durch das Hochwasser 2002 verweisen. Die Erhöhung der Miete 2001 hätte ihres Wissens einer Ausweitung im Mietverhältnis entsprochen, er hätte das Untergeschoß angemietet, welches sich durch mehrere Teilbereiche ausgezeichnet hätte: Wohnraum, Geschäftsräume, Lagerräume, Werkstatt, gemeinschaftliche Räume für das gesamte Haus. Es sei eine Ausdehnung der Räumlichkeiten erfolgt. Auf den Fotos sei der zweite Eingang ersichtlich, auf den die Vermietung damals ausgedehnt worden wäre. Hinsichtlich der Rücksicht auf die finanzielle Situation wäre dies insofern durchaus fremdüblich, da das Untergeschoß grundsätzlich sehr schwierig zu vermieten gewesen sein würde, da die Wohnung mit 2/3 unter dem Erdniveau gelegen gewesen wäre und sie nur spezielle Genehmigungen der Gemeinde gehabt hätte, die auch in der Folge zu Problemen mit den Mietern (Y.) geführt hätten. Deshalb hätte hier keine normale Zinsberechnung angestellt werden können, auch hätten nur schwierig Mieter gefunden werden können. Hier könne gegebenenfalls eine Zeugenaussage vom Anwalt der Berufungswerberin beigestellt werden, der für sie die langwierigen Verhandlungen mit der Gemeinde geführt hätte. Hinsichtlich der vom Hochwasser vernichteten Unterlagen werde festgehalten, dass sie bis Mai 2002 selbst noch einen Wohnsitz im Haus gehabt hätte, der zwar von ihr nicht genutzt worden wäre, aber sie hätte dadurch die Lagerräume im Haus selbst nutzen können. Hier wären außer persönlichen Dingen auch Buchhaltungsunterlagen von ihr selbst ebenso wie von ihren Kunden (aus der Zeit M. - Datenverarbeitung und B.KEG) gelagert worden. Genauso wie private Kleidung, Unterlagen und sonstige Kleinigkeiten, die sich im Laufe eines langjährigen Hausstandes ansammeln würden. Es hätte ein eigener Schrankraum im Vorbereich des inneren Hauseinganges bestanden, welcher beim Hochwasser zur Gänze vernichtet worden wäre. 4. Vermietung ab Herbst 2003 Grundsätzlich wäre die Vermietung unbegrenzt geplant gewesen, da sie selbst ja anderweitigen Wohnsitz gehabt hätte. In der Folge wäre auch geplant gewesen, mit Überschüssen aus der Vermietung das oberste Stockwerk, Besitzer E.B., noch aufzukaufen - siehe damaliges Vorkaufsrecht grundbücherlich auch festgelegt. Dies ergebe sich schon daraus, da sie damals sowohl betrieblich, als auch privat schon keinen Lebensmittelpunkt mehr in X. gehabt hätte. In der Folge hätte sie weiters sogar eine außergerichtliche Einigung mit ihrer Mutter erzielen können, die ihr Wohnrecht aufgegeben hätte, sodass in Folge alle Wohneinheiten für eine Vermietung zur Verfügung gestanden wären. Nach Austrocknung der Wohneinheiten seien die Wohneinheiten wiederum inseriert worden, wobei sich dieses Mal mehrer Interessenten gemeldet hätten. Interessant würde jedoch damals für sie die Familie Y. gewesen sein, die das Erdgeschoß zu Wohnzwecken und das Untergeschoß zu betrieblichen Zwecken benötigt und in der Folge auch beide angemietet hätte. Leider sei damit in der Folge ein erheblicher Rechtsstreit entstanden - siehe Beilage 7 bis 10. Von den Neuen Mietern seien nicht einmal die üblichen Kosten (Mietvertrag, Vergebührung, etc.) bezahlt worden, wodurch sie diese als Mithafter begleichen hätte müssen. Die Miete, als auch die Betriebskosten seien in der Folge von ihrem Anwalt eingeklagt worden. Für sie sei der Eintritt des Hochwassers im August eine konkrete Unwägbarkeit gewesen, durch die eine weitere Vermietung nicht mehr gegeben gewesen wäre und somit der geplante Überschuss auch nicht mehr erzielt hätte werden können. Nicht nur das, der Hochwasserschaden hätte sie auch an das finanzielle Ende gebracht, da für einen Schaden von 121.000,00 € nur geringe Abgeltung aus den Mitteln des Hochwasserfonds erfolgt wäre, da das Haus nicht ihr Hauptwohnsitz gewesen wäre. Hinsichtlich des Einwandes einer nicht nachvollziehbaren AfA in der Prognoserechnung würde erwähnt werden, dass die AfA seinerzeit vom Finanzamt festgesetzt worden wäre. Damals wäre ein anteiliges Ausscheiden des Grundanteiles durch das Finanzamt erfolgt. Eine Änderung durch sie sei nur insoweit erfolgt, dass bei Eigennutzung der entsprechende eigene Anteil in m² ausgeschieden worden wäre. Hinsichtlich der Zinsberechnung siehe Kreditvertrag. In der Folge sei um eine früherer Rentabilität zu erreichen nach Wegfall eines Mieters eine Umfinanzierung vorgenommen worden. Es sei eine Finanzierung vorerst in CHF und Yen, in der Folge dann nurmehr in CHF erfolgt. Dadurch hätten die Zinsenzahlungen entsprechend gesenkt werden können. Der Finanzierungsbetrag wäre 3,500.000,00 S gewesen bei damals rund 3,3% im CHF-Bereich und 1,7% im Yen-Bereich ergebe dies eine Durchschnittsbelastung von rund 6.500,00 € Zinsen p.a. (Beilage 11). Im Oktober 2003 sei zunächst die Vermietung an die Familie Y. erfolgt sowohl im Erdgeschoß, als auch im Untergeschoß (Beilage 12 - Mietvertrag). Das Erdgeschoß sei zu Wohnzwecken mit 600,00 € monatlich und das Untergeschoß zu betrieblichen Zwecken zu 600,00 € monatlich vermietet worden. Später sei ein Teil in Bezug auf die Nässeschäden und Probleme auf 400,00 € monatlich gesenkt worden. In der Folge hätten die Mieter geklagt werden müssen und es sei mit 25. Juni 2004 die untere Wohnung retour genommen worden - (siehe Beilage 7) und mit 8. November 2004 die obere Wohnung. Im Dezember 2004 sei die Vermietung des Untergeschoßes am M.M. erfolgt (siehe Beilage 12). Mit August 2005 hätte M.M. den Mietvertrag aufgelöst, da er eine Partnerschaft eingegangen sei und seine Lebensgefährtin selbst eine Wohnung gehabt hätte. Seinen Betriebssitz hätte er verlegt. Im Dezember 2005 hätte man einen Teil der Betriebskosten der Familie Y. eintreiben können (siehe Beilage 13, 14). Bei der EDV Technik M. handle es sich um das Unternehmen von M.M., der im Bereich EDV-Technik selbständig sei/gewesen wäre. Beigelegt wurden unter Anderem folgende Unterlagen: Überschussrechnung zum 31. Dezember 2004 und zum 31. Dezember 2005; Kreditvertrag der Ehegatten Bw. und H.Mu. als Kreditnehmer vom 21. Dezember 1994 über eine Kreditsumme von 2,700.000,00 S; eine Aufstellung Betriebskosten für das Jahr 2004. Eine Mietprognose, undatiert, wie folgt (Beilage 6): | Mietprognose | Basis alt | | Miete 1 | 10.275 | | | Miete 2 | 7.000 | | | Miete 3 | 4.500 | | | | 21.775 | 261.300 | Dies hätte der damaligen Kreditrückzahlung entsprochen, siehe Beilage 3 | Instandhaltung Annahme | | 5.000 | | Finanzierungskosten Darlehen laut Berechnung des damaligen Finanzierers | | 126.300 | Linearer Zinsanteil (21.775 Rate, 240 Monate; 2,700.000,00 Kreditbetrag, Kontoauszug aus 1998 als Beweis - Beilage 4) | Anteilige AfA | | 45.716 | | Überschuss | | 84.284 | | | 20 Jahre | 1,685.680 | Weiters eine Zusatzvereinbarung zum Kreditvertrag vom 27. April/7. Mai 1999 vom 6. Februar 2002. Der Mietvertrag vom Dezember 2004 mit M.M., nicht unterfertigt. Die für die Berufungsentscheidung wesentlichen Teile des Vertrages lauten: "I. Mietgegenstand Zur Benützung als Geschäftswohnung und Büro ....130 m² II. Vertragsdauer Das Mietverhältnis beginnt am 1. Oktober...und wird auf die Dauer von 2 Jahren - auf unbestimmte Zeit - abgeschlossen. Vom Mieter kann dieser Vertrag auch innerhalb der Vertragsdauer - monatlich - vierteljährlich - zum Ende des Kalendermonats aufgekündigt werden. III. Mietzins Der monatliche Mietzins beträgt 390,00 €, welcher im Voraus spätestens bis am fünften Werktag des Monats zu entrichten ist. In diesem Betrag sind die auf das Mietobjekt anteilsmäßigen entfallenden Betriebskosten inbegriffen." Ein Konvolut von drei Berechnungen: Vermietungsberechnung I | Später, ATS | monatlich | p.a. | | Miete 1 | 5.000,00 | | | Miete 2 | 7.000,00 | | | | 12.000,00 | 144.000,00 | | AfA | 3.809,67 | 45.716,00 | | Instandhaltung | | 5.000,00 | | Finanzierung | | 77.000,00 | (3,500.000,00 2,2%) | Überschuss | | 16.284,00 | per anno | Mietausfallrisiko | | 7.200,00 | jedenfalls gedeckt Berechnung II - Y. | Euro, Y. | | | | Miete 1 | 600,00 | | | Miete 2 | 600,00 | | | | 1.200,00 | 14.400,00 | | AfA | | 3.322,31 | | Instandhaltung | | 363,36 | | Finanzierung | | 5.595,31 | | Überschuss | | 5.118,52 | per anno | Mietausfallrisiko | | 720,00 | jedenfalls gedeckt Berechnung III - Y. Senkung | Euro, Y. | | | | Miete 1 | 600,00 | | | Miete 2 | 400,00 | | | | 1.000,00 | 12.000,00 | | AfA | | 3.322,31 | | Instandhaltung | | 363,36 | | Finanzierung | | 5.595,31 | | Überschuss | | 2.718,52 | per anno | Mietausfallrisiko | | 600,00 | jedenfalls gedeckt Über die Berufung wurde erwogen: Strittig ist die Anerkennung der Vermietung zweier Wohneinheiten (je im Untergeschoß und im Erdgeschoß) im Haus Haus in den Jahren 1996 bis 2005 als Einkunftsquellen. Nach § 2 Abs. 3 Z 6 EStG 1988 iVm § 28 EStG 1988 unterliegen der Einkommensteuer Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Die Wohnung im Untergeschoß wurde laut Aktenlage von 10/1996 bis 6/2000 von der Berufungswerberin selbst benutzt und nicht vermietet. Die diesbezüglich angefallenen Ausgaben sind jedenfalls mangels Vorliegen einer Tätigkeit iSd § 2 Abs. 3 Z 6 EStG 1988 nicht anzuerkennen. Angehörigenverträge bis 2002 Folgende Leistungsbeziehungen stellen Vereinbarungen zwischen nahen Angehörigen iSd Judikatur des VwGH dar: Erdgeschoß: H.C. (Bruder) und H.G. (Mutter) 1995 bis 2002 Untergeschoß: H.C. (Bruder; von der Berufungswerberin wurde trotz Aufforderung kein Zeitraum genannt), H.M. (ehemaliger Gatte) 1-9/1996, M.M. (Sohn) ab 7/2000. Bei Verträgen zwischen nahen Angehörigen ist zu prüfen, ob Zahlungen betrieblich veranlasst sind oder sich nur aus dem Naheverhältnis ergeben. Unter nahen Angehörigen sind auch geschiedene Ehegatten zu verstehen (VwGH 24.3.1981, 2857/80). Da bei Vereinbarungen zwischen nahen Angehörigen in der Regel der zwischen Fremden bestehende Interessengegensatz fehlt, der aus dem Bestreben der Vorteilsmaximierung jedes Vertragspartners resultiert, liegt die Annahme nahe, dass für eine nach außen hin vorgegebene Leistungsbeziehung unbeschadet ihrer zivilrechtlichen Wirksamkeit in Wahrheit eine familienhafte Veranlassung gegeben ist (VwGH 22.12.2005, 2002/15/0169). Sie müssen eindeutig sein, um eine klare Abgrenzung zwischen Einkommenserzielung und -verwendung zuzulassen. Für den Bereich des Steuerrechtes werden Angehörigenvereinbarungen nach der ständigen Judikatur des VwGH (siehe etwa das Erkenntnis vom 22.2.2000, 99/14/0082) nur dann anerkannt, wenn sie (folgende Voraussetzungen müssen kumulativ vorliegen): - nach außen ausreichend zum Ausdruck kommen (Publizitätswirkung), - einen eindeutigen, klaren und jeden Zweifel ausschließenden Inhalt haben, und - zwischen Familienfremden unter den gleichen Bedingungen abgeschlossen worden wären (Fremdvergleich). Im Hinblick auf den Fremdvergleich ist von der im allgemeinen Wirtschaftsleben geübten Praxis auszugehen (VwGH 21.3.1996, 95/15/0092). Erdgeschoß: Im Hinblick auf die "Vermietung" an die Mutter von 1995 bis 2002 konnte kein schriftlicher Mietvertrag eingereicht werden. Auf Nachfrage im Ergänzungsvorhalt vom 20. August 2008 konnten auch keine mündlich vereinbarten Vertragsgrundlagen genannt werden. Der Senat geht daher davon aus, dass keinerlei Vereinbarungen der Leistungsbeziehung zu Grunde gelegt worden sind. Die geforderte Publizität ist aus diesem Grund nicht gegeben. Wie auch der VwGH in seinem Erkenntnis vom 1.7.2003, 97/13/0215, dargelegt hat, müssen, wenn eine schriftliche Vereinbarung bei Verträgen naher Angehöriger nicht vorliegt, die wesentlichen Vertragspunkte mit genügender Deutlichkeit festgelegt sein. Folglich ist aber auch der eindeutige Inhalt nicht erfüllt, da die wesentlichen Vertragspunkte nicht geregelt worden sind (Bestandgegenstand, Betriebskosten, zeitlicher Geltungsbereich des Vertrages, Kündigungsrechte, Wertsicherungsklausel, Vereinbarung über das Schicksal von Mieterinvestitionen,...). Somit ist jedenfalls auch die Fremdüblichkeit nicht gegeben, da ein fremder Dritter keine Leistungsbeziehung eingehen würde, die in keiner Weise geregelt ist. Zudem würde ein solcher fremder Dritter auch deshalb keine Vereinbarungen eingehen, da ohnehin ein Wohnrecht besteht. Die Leistungsbeziehung mit der Mutter ist folglich nicht anzuerkennen, es ist von einer familienhaften Veranlassung der Zahlungen auszugehen. Im Hinblick auf die "Vermietung" an den Bruder ab 1995 konnte kein schriftlicher Mietvertrag eingereicht werden. Auf Nachfrage im Ergänzungsvorhalt vom 20. August 2008 konnten auch keine mündlich vereinbarten Vertragsgrundlagen genannt werden. Der Senat geht daher davon aus, dass keinerlei Vereinbarungen der Leistungsbeziehung zu Grunde gelegt worden sind. Die geforderte Publizität ist aus diesem Grund nicht gegeben. Wie auch der VwGH in seinem Erkenntnis vom 1.7.2003, 97/13/0215, dargelegt hat, müssen, wenn eine schriftliche Vereinbarung bei Verträgen naher Angehöriger nicht vorliegt, die wesentlichen Vertragspunkte mit genügender Deutlichkeit festgelegt sein. Folglich ist aber auch der eindeutige Inhalt nicht erfüllt, da die wesentlichen Vertragspunkte nicht geregelt worden sind (Bestandgegenstand, Betriebskosten, zeitlicher Geltungsbereich des Vertrages, Kündigungsrechte, Wertsicherungsklausel, Vereinbarung über das Schicksal von Mieterinvestitionen,...). Somit ist jedenfalls auch die Fremdüblichkeit nicht gegeben, da ein fremder Dritter keine Leistungsbeziehung eingehen würde, die in keiner Weise geregelt ist. Die Leistungsbeziehung mit H.C. ist folglich nicht anzuerkennen, es ist von einer familienhaften Veranlassung der Zahlungen auszugehen. Untergeschoß: Im ersten Berufungsjahr wurde das Untergeschoß von Jänner bis September an den geschiedenen Gatten der Berufungswerberin vermietet. Im Schreiben vom 19. November 1998 wurde von Bw. angegeben, dass es keinen Mietvertrag geben würde, im Vorlageantrag vom 4. Oktober 2006 wiederum wurde das Vorliegen eines Mietvertrages bejaht. Dieser wurde jedoch trotz Aufforderung nicht eingereicht. Auch die wesentlichen Vertragspunkte konnten von der Berufungswerberin nicht genannt werden. Die geforderte Publizität ist aus diesem Grund nicht gegeben. Wie auch der VwGH in seinem Erkenntnis vom 1.7.2003, 97/13/0215, dargelegt hat, müssen, wenn eine schriftliche Vereinbarung bei Verträgen naher Angehöriger nicht vorliegt, die wesentlichen Vertragspunkte mit genügender Deutlichkeit festgelegt sein. Folglich ist aber auch der eindeutige Inhalt nicht erfüllt, da die wesentlichen Vertragspunkte nicht geregelt worden sind (Bestandgegenstand, Betriebskosten, zeitlicher Geltungsbereich des Vertrages, Kündigungsrechte, Wertsicherungsklausel, Vereinbarung über das Schicksal von Mieterinvestitionen,...). Somit ist jedenfalls auch die Fremdüblichkeit nicht gegeben, da ein fremder Dritter keine Leistungsbeziehung eingehen würde, die in keiner Weise geregelt ist. Die Leistungsbeziehung mit H.M. ist folglich nicht anzuerkennen, es ist von einer familienhaften Veranlassung der Zahlungen auszugehen. Wie oben ausgeführt wurde ab Oktober 1996 bis Juni 2000 das Untergeschoß von Bw. selbst genutzt und keine Vermietung vorgenommen. Ab Juli 2000 lag eine Nutzung durch den Sohn der Berufungswerberin, M.M., vor. Es konnte kein schriftlicher Mietvertrag eingereicht werden. Auf Nachfrage im Ergänzungsvorhalt vom 20. August 2008 konnten auch keine mündlich vereinbarten Vertragsgrundlagen genannt werden. Der Senat geht daher davon aus, dass keinerlei Vereinbarungen der Leistungsbeziehung zu Grunde gelegt worden sind. Die geforderte Publizität ist aus diesem Grund nicht gegeben. Wie auch der VwGH in seinem Erkenntnis vom 1.7.2003, 97/13/0215, dargelegt hat, müssen, wenn eine schriftliche Vereinbarung bei Verträgen naher Angehöriger nicht vorliegt, die wesentlichen Vertragspunkte mit genügender Deutlichkeit festgelegt sein. Folglich ist aber auch der eindeutige Inhalt nicht erfüllt, da die wesentlichen Vertragspunkte nicht geregelt worden sind (Bestandgegenstand, Betriebskosten, zeitlicher Geltungsbereich des Vertrages, Kündigungsrechte, Wertsicherungsklausel, Vereinbarung über das Schicksal von Mieterinvestitionen,...). Somit ist jedenfalls auch die Fremdüblichkeit nicht gegeben, da ein fremder Dritter keine Leistungsbeziehung eingehen würde, die in keiner Weise geregelt ist. Zudem ist es - wie der Berufungswerberin bereits im Ergänzungsvorhalt vom 20. August 2008 vorgehalten - nicht fremdüblich, bei Vereinbarung von Mietzahlungen darauf Rücksicht zu nehmen, ob der Mieter das Bundesheer absolviert, und daher geringe Einkünfte erzielt. Zudem konnte von der Berufungswerberin nicht eindeutig geklärt werden, weshalb sich die Miete zwischenzeitlich von 2.000,00 S auf 3.000,00 S erhöht hat. Die Leistungsbeziehung mit M.M. ist folglich nicht anzuerkennen, es ist von einer familienhaften Veranlassung der Zahlungen auszugehen. Die Nutzung der beiden Wohneinheiten vor dem Hochwasser im August 2002 ist aus den oben angeführten Gründen nicht als Einkunftsquelle iSd § 2 Abs. 3 EStG 1988 anzusehen. Die geltend gemachten Verluste mindern das Einkommen der Berufungswerberin nicht. Liebhabereibeurteilung ab dem Jahr 2003 Strittig ist, ob die Vermietungstätigkeit von November 2003 bis August 2005 als Einkunftsquelle oder als Liebhaberei einzustufen ist. Ab der Veranlagung 1993 kommt die Liebhabereiverordnung BGBl. 33/1993 zur Anwendung. Fraglich ist, ob es sich bei den zwei Wohnungen innerhalb eines Hauses um eine oder mehrere Beurteilungseinheiten iSd LVO handelt. Grundsätzlich ist jedes Mietobjekt gesondert zu überprüfen, ob es eine Einkunftsquelle bildet oder nicht (VwGH 30.10.2003, 2003/15/0028). Wesentlich ist dabei, ob diese unterschiedlich bewirtschaftet werden. Die Rechtsprechung des VwGH (20.12.1994, 89/14/0075, 29.1.1997, 97/13/0015, 24.4.1997, 94/15/0126, 23.1.1996, 95/14/0137) ist widersprüchlich, geht aber zum Großteil davon aus, dass eine gesonderte Bewirtschaftung schon dann vorliegt, wenn die Wohnungen an verschiedene Personen vermietet werden. Ab November 2003 wurden nach den Angaben der Berufungswerberin beide Wohnungen an die Familie Y. vermietet. Es ist folglich eine Liebhabereiprüfung betreffend Untergeschoß und Erdgeschoß gemeinsam vorzunehmen. Unstrittig liegt eine kleine Vermietung iSd § 1 Abs. 2 Z 3 LVO vor. Nach § 1 Abs. 2 Z 3 LVO 1993 ist Liebhaberei bei einer Betätigung anzunehmen, wenn Verluste aus der Bewirtschaftung von Eigenheimen, Eigentumswohnungen und Mietwohngrundstücken mit qualifizierten Nutzungsrechten entstehen. Nach § 1 Abs. 2 LVO kann die Annahme von Liebhaberei nach Maßgabe des § 2 Abs.4 leg cit ausgeschlossen sein. Gemäß § 2 Abs. 4 LVO 1993 liegt bei Betätigungen iSd § 1 Abs. 2 leg cit Liebhaberei dann nicht vor, wenn die Art der Bewirtschaftung oder der Tätigkeit in einem "absehbaren" Zeitraum einen Gesamtgewinn oder Gesamtüberschuss der Einnahmen über die Werbungskosten erwarten lässt. Andernfalls ist das Vorliegen von Liebhaberei ab Beginn dieser Tätigkeit so lange anzunehmen, als die Art der Bewirtschaftung oder der Tätigkeit nicht im Sinne des vorstehenden Satzes geändert wird. Bei Betätigungen iSd § 1 Abs. 2 Z 3 gilt als absehbarer Zeitraum ein Zeitraum von 20 Jahren ab Beginn der entgeltlichen Überlassung, höchstens 23 Jahren ab dem erstmaligen Anfallen von Aufwendungen (Ausgaben). Ist zu erwarten, dass dieser Zeitrahmen nicht eingehalten werden kann, ist Liebhaberei ab Beginn der Tätigkeit so lange anzunehmen, bis die Art der Bewirtschaftung des Mietobjektes geändert wird. Bei Vorliegen einer "kleinen" Vermietung ist Liebhaberei zu vermuten, wobei diese Vermutung iSd § 2 Abs. 4 LVO widerlegt werden kann. Beweispflichtig dafür, dass die Art der Bewirtschaftung oder Tätigkeit in einem absehbaren Zeitraum einen Gesamtüberschuss erwarten lässt, ist der Steuerpflichtige. Die Umstände, die dafür sprechen, dass sich ein Gesamtüberschuss der Einnahmen über die Werbungskosten erwarten lässt, sind vom sich Betätigenden schlüssig und nachvollziehbar in Form einer Prognoserechnung darzulegen (VwGH 5.5.1992, 92/14/0027). Es liegt dabei auf Seiten des Berufungswerbers, die Liebhabereivermutung zu widerlegen (VwGH 31.5.2006, 2001/13/0171). Nur derjenige, der die Betätigung entfaltet, weiß über die wesentlichen Umstände Bescheid, somit auch über den Plan der Bewirtschaftung für die Zukunft bis zur Erzielung eines Gesamtüberschusses (VwGH 5.5.1992, 92/14/0027). Die Prognose muss an die tatsächlichen Verhältnisse zu Beginn der Vermietung in der gewählten Bewirtschaftungsart anknüpfen. Bleiben die tatsächlichen Einnahmen hinter den prognostizierten Einnahmen und treten höhere als die prognostizierten Werbungskosten auf, so ist dies jedenfalls zu beachten. Maßgeblich für eine Prognose sind nicht die idealen Wunschvorstellungen des Handelnden sondern die tatsächlichen Verhältnisse. Dabei sind so genannte typische Betätigungsrisken realistisch abzuschätzen. Lediglich Unwägbarkeiten sind als unbeachtlich einzustufen und es ist von durchschnittlichen Verhältnissen auszugehen. Eine Prognose, die bereits für das erste Jahr in eklatantem Ausmaß von anderen Werten ausgeht, als sie bei der tatsächlich vom Steuerpflichtigen gewählten Bewirtschaftungsart eingetreten sind, ist nicht geeignet, einen Beweis für eine Ertragsfähigkeit der Betätigung in der konkret gewählten Bewirtschaftungsart zu erbringen (VwGH 30.10.2003, 2003/15/0028). Die mit Vorlageantrag vom 4. Oktober 2006 eingereichte "Prognoserechnung" ist aus folgenden Gründen nicht geeignet darzutun, dass innerhalb eines absehbaren Zeitraumes ein Gesamtüberschuss der Einnahmen über die Werbungskosten erzielt werden könnte: Bereits die für das erste Jahr der ganzjährigen Einnahmenerzielung - 2004 - angeführten Werte weichen von den erklärten in hohem Maß ab. Von den prognostizierten Einnahmen in Höhe von 14.400,00 € wurden lediglich 7.140,91 € erzielt. Die AfA wurde geschätzt mit 3.322,31 €, geltend gemacht wurden 7.632,83 €. Zusätzlich ist noch auf folgende Positionen hinzuweisen: - Die höhe der AfA ist nicht nachvollziehbar. Von der Berufungswerberin selbst konnte die Zusammensetzung des Betrages von 7.632,83 € im Jahr 2004 nicht aufgeklärt werden. - Ein Mietausfallrisiko wäre miteinzubeziehen. Der Senat geht jedenfalls von einem laut ständiger Judikatur des VwGH als unterste Grenze anzuwendenden Prozentsatz von 4 aus (im Erkenntnis vom 20.9.2006, 2005/14/0093, etwa wurde ein Ausfallsrisiko von 10% noch als angemessen betrachtet). - Es ist davon auszugehen, dass diverse Werbungskosten jährlich anfallen werden. Diese werden jedenfalls bestehen aus Stromkosten, Betriebskosten, Versicherungsaufwand und Instandhaltungsaufwand. Nicht berücksichtigt sind bei dieser Rechnung sonstige Werbungskosten sowie Reparatur- und Instandhaltungsaufwendungen. Künftige Instandhaltungs- und Reparaturkosten sind jedoch für eine realitätsnahe Ertragsprognoserechnung unerlässlich (siehe etwa VwGH 31.5.2006, 2001/13/0171, 20.9.2006, 2005/14/0093). Trotz Aufforderung wurden solche Kosten von Bw. nicht nachgereicht. Die Prognoserechnung berücksichtigt folglich in keiner Weise die tatsächlichen Verhältnisse am Beginn der Vermietung. Es besteht daher kein Bezug zur konkret von Bw. gewählten Art der Bewirtschaftung. Die im Zuge des Vorlageantrages eingereichte Prognoserechnung ist folglich nicht geeignet darzutun, dass sich ein Gesamtüberschuss der Einnahmen über die Werbungskosten erwarten lässt. Auch die drei im Zuge des Schreibens vom 3. November 2008 eingereichten Berechnungen sind dazu nicht imstande. Sie unterscheiden sich lediglich in der Höhe der angenommenen Einnahmen pro Jahr (10.464,80 €, 14.400,00 €, 12.000,00 €). Die Argumentation der Berufungswerberin, dass der Rechtsstreit mit den Mietern und deren fehlende Zahlungen einen Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten verhindert hätte, geht ins Leere. Auch bei Ansatz der höchsten der idealen Einnahmen laut den Berechnungen würde in jedem der Jahre 2003 bis 2005 ein Überschuss der Werbungskosten erzielt worden sein. Vom Beginn der Tätigkeit an war die Summe der Positionen Zinsen und AfA gemeinsam höher als die erzielten Einnahmen. Die Prognoserechnung berücksichtigt folglich in keiner Weise die tatsächlichen Verhältnisse am Beginn der Vermietung. Es besteht daher kein Bezug zur konkret von Bw. gewählten Art der Bewirtschaftung. Bereits in den ersten Jahren der Vermietung wird von den laut den Prognoserechnungen angenommen Werten abgewichen. Schon aus diesen Gründen können die Prognoserechnungen die Ertragsfähigkeit der Vermietung nicht nachweisen und erweisen sich daher als unschlüssig und nicht nachvollziehbar (VwGH 30.10.2003, 2003/15/0028). Zusätzlich ist noch auf folgende Positionen hinzuweisen: - Die AfA ist nicht nachvollziehbar. Von der Berufungswerberin selbst konnte die Zusammensetzung des Betrages von 7.632,83 € im Jahr 2004 nicht aufgeklärt werden. - Ein Mietausfallrisiko wäre jedenfalls miteinzubeziehen. Der Senat geht jedenfalls von einem laut ständiger Judikatur des VwGH als unterste Grenze anzuwendenden Prozentsatz von 4 aus (im Erkenntnis vom 20.9.2006, 2005/14/0093, etwa wurde ein Ausfallsrisiko von 10% noch als angemessen betrachtet). - Es ist davon auszugehen, dass diverse Werbungskosten jährlich anfallen werden. Diese werden jedenfalls bestehen aus Stromkosten, Betriebskosten, Versicherungsaufwand und Instandhaltungsaufwand. Künftige Instandhaltungs- und Reparaturkosten sind jedoch für eine realitätsnahe Ertragsprognoserechnung unerlässlich (siehe etwa VwGH 31.5.2006, 2001/13/0171, 20.9.2006, 2005/14/0093). Die Instandhaltungskosten wurden lediglich in Höhe von 363,36 € berücksichtigt. Betriebskosten fehlen in der Berechnung gänzlich. Die eingereichten Überschussrechnungen gehen im Gegensatz dazu im Jahr 2004 von 2.080,30 € und im Jahr 2005 von 1.123,87 € Betriebskosten aus. Trotz Aufforderung wurden solche Kosten von Bw. nicht nachgereicht. Die im Zuge des Vorlageantrages eingereichte Prognoserechnung ist folglich nicht geeignet darzutun, dass sich ein Gesamtüberschuss der Einnahmen über die Werbungskosten erwarten lässt. Es ist folglich mit einem Überschuss der Werbungskosten über die Einnahmen pro Jahr zu rechnen, ein Gesamtüberschuss der Einnahmen iSd § 2 Abs. 4 LVO ist bei der vorliegenden Art der Bewirtschaftung nicht möglich gewesen. Der Berufungswerber beruft sich auf so genannte Unwägbarkeiten iSd Judikatur des VwGH (siehe etwa VwGH 25.11.1999, 97/15/0144), die auch bei einer nach dem Wirtschaftlichkeitsprinzip und mit objektiver Ertragsaussicht betriebenen Vermietungstätigkeit unvorhergesehene Verluste entstehen lassen würden. Beispielhaft angeführt werden können unvorhersehbar gewordenen Investitionen, Schwierigkeiten in der Abwicklung eines eingegangenen Bestandsverhältnisses oder unerwartete Probleme auf der Suche nach einem Nachfolgemieter. Es ist jedoch in einer Einzelfallbetrachtung konkret festzustellen, ob gewöhnliches Vermietungsrisiko oder eine Unwägbarkeit vorliegt (siehe Rauscher/Grübler, Steuerliche Liebhaberei, 170). Die beiden Wohnungen wurden ab dem Jahr 2003 mit den Vorzeichen eines Hochwassers vermietet. Dass in Folge immer wieder Nässeschäden auftreten können und Reparaturen und Renovierungsarbeiten notwendig sein werden, war zu diesem Zeitpunkt bereits anzunehmen. Unwägbarkeiten iSd ständige Judikatur des VwGH sind für den Senat nicht ersichtlich. Eine Unwägbarkeit in Form einer erhöhten Sanierungsbedürftigkeit, die erst im Nachhinein entdeckt worden wäre, kann daher nicht gefolgert werden. Dass es daher immer wieder zu Sanierungsmaßnahmen kommen musste, stellt ein typisches Betätigungsrisiko dar, der Sanierungsbedarf war erkennbar und zu erwarten (UFS vom 23.11.2004, RV/0130-G/04). Das Hochwasser ist bereits vor Beginn der Vermietungstätigkeit eingetreten und kann daher nicht als Unwägbarkeit Berücksichtigung finden. Da die Liebhabereivermutung iSd § 1 Abs. 2 Z 3 LVO nicht widerlegt werden konnte und keine Unwägbarkeiten iSd ständigen Judikatur des VwGH vorliegen ist die gegenständliche Vermietungstätigkeit ab dem Beginn im Jahr 2003 als Liebhaberei einzustufen. Die erzielten Verluste sind nicht zu berücksichtigen. Angehörigenvertrag 2004 Im Hinblick auf die allgemeinen Voraussetzungen der Anerkennung von Angehörigenverträgen nach ständiger Judikatur des VwGH und die Angehörigeneigenschaft des M.M. wird auf die obigen Ausführungen verweisen. Von Dezember 2004 bis August 2005 hätte der Sohn von Bw. das Untergeschoß genutzt. Von der Berufungswerberin wurde ein Mietvertrag vom "Dezember 2004" eingereicht. Mündlich vereinbarte Vertragspunkte konnten nicht angeführt werden. Der Vertrag regelt das Leistungsverhältnis ab "1. Oktober...". Unklar ist daher, ab wann die Leistungsbeziehung beginnt. Sollte der Oktober 2004 vereinbart gewesen sein (was bei einem Einzug ab Dezember 2004 der Fall sein wird) ist zudem darauf zu verweisen, dass nach ständiger Rechtsprechung des VwGH rückwirkende Vereinbarungen steuerrechtlich nicht anzuerkennen sind. Schon aus diesem Grund ist die Leistungsbeziehung zwischen Mutter und Sohn daher nicht anzuerkennen. Weiters wird die Dauer des Mietverhältnisses offen gelassen. Der Vertrag geht von "2 Jahre - auf unbestimmte Zeit" aus. Ebenfalls unklar ist, zu welchen Terminen der Mieter kündigen darf. Auch hier wird offen gelassen, ob monatlich oder vierteljährlich. Der eindeutige Inhalt ist jedenfalls nicht gegeben, da die wesentliche Vertragspunkte (siehe etwa VwGH vom 4.10.1983, 83/14/0034) nicht geregelt worden sind (Beginn des Mietverhältnisses, zeitlicher Geltungsbereich des Vertrages, Kündigungsrechte, Wertsicherungsklausel). Somit ist auch die Fremdüblichkeit nicht gegeben, da ein fremder Dritter keine Leistungsbeziehung eingehen würde, die in einer solchen wagen Weise geregelt ist. Die Leistungsbeziehung mit M.M. ist folglich nicht anzuerkennen, es ist von einer familienhaften Veranlassung der Zahlungen auszugehen. Die geltende gemachten Überschüsse der Werbungskosten über die Einnahmen sind nicht anzuerkennen. Die Berufung gegen die Einkommensteuerbescheide war aus obigen Gründen als unbegründet abzuweisen. Umsatzsteuer Gemäß § 6 LVO findet bei Betätigungen iSd § 1 Abs. 2 LVO die einkommensteuerliche Liebhabereibetrachtung auch für die Umsatzsteuer Anwendung. Im vorliegenden Fall erfüllt die Vermietung die Voraussetzungen einkommensteuerrechtlicher Liebhaberei und stellt eine Betätigung gemäß § 1 Abs. 2 LVO dar. Die Einnahmen sind folglich nicht umsatzsteuerpflichtig, andererseits können aber auch keine Vorsteuern abgezogen werden. Nach ständiger Rechtsprechung des VwGH (16.2.2006, 2004/14/0082, 20.9.2007, 2005/14/0125) ist eine umsatzsteuerliche Liebhaberei bei Vermietung von privat nutzbarem Wohnraum iSd § 1 Abs. 2 LVO vor dem Hintergrund des Gemeinschaftsrechtes als Umsatzsteuerbefreiung mit Vorsteuerausschluss anzusehen. Auch die Berufung gegen die Umsatzsteuerbescheide war daher als unbegründet abzuweisen. Anspruchszinsen Gemäß § 205 Abs. 1 BAO sind Differenzbeträge an Einkommensteuer, die sich aus Abgabenbescheiden unter Außerachtlassung von Anzahlungen (Abs. 3), nach Gegenüberstellung mit Vorauszahlungen oder mit der bisher festgesetzt gewesenen Abgabe ergeben, für den Zeitraum ab 1. Oktober des dem Jahr des Entstehens des Abgabenanspruchs folgenden Jahres bis zum Zeitpunkt der Bekanntgabe dieses Bescheides zu verzinsen (Anspruchszinsen). Der Bestreitung der Anspruchszinsen lediglich auf Grund einer Unrichtigkeit des Einkommensteuerbescheides ist zu entgegnen, dass Anspruchszinsenbescheide an die Höhe der im Spruch des Einkommensteuerbescheides ausgewiesenen Nachforderung oder Gutschrift gebunden sind. Wegen dieser Bindung ist der Zinsenbescheid nicht (mit Aussicht auf Erfolg) mit der Begründung anfechtbar, der maßgebende Einkommensteuerbescheid sei inhaltlich rechtswidrig. Erweist sich der Stammabgabenbescheid nachträglich als rechtswidrig und wird er entsprechend abgeändert oder aufgehoben, so wird diesem Umstand mit einem an den Abänderungsbescheid bzw. Aufhebungsbescheid gebundenen Zinsenbescheid Rechnung getragen. Es ergeht ein weiterer Zinsenbescheid, daher erfolgt keine Abänderung des ursprünglichen Zinsenbescheides (siehe Ritz, BAO-Handbuch, S. 128). Die Berufung gegen die gegenständlichen Anspruchszinsenbescheide wurde mit der inhaltlichen Rechtswidrigkeit der Einkommensteuerbescheide begründet und war daher wie oben ausgeführt als unbegründet abzuweisen. Nach § 205 Abs. 6 BAO sind auf Antrag der Abgabepflichtigen Anspruchszinsen insoweit herabzusetzen bzw. nicht festzusetzen, als der Differenzbetrag (Abs. 1) Folge eines rückwirkenden Ereignisse (§ 295a) ist und die Zinsen die Zeit vor Eintritt des Ereignisses betreffen. Da laut Aktenlage kein rückwirkendes Ereignis iSd § 295a BAO vorliegt, geht die Argumentation der Berufungswerberin dahingehend ins Leere. Vor dem Eintritt des Hochwassers lag - wie oben ausgeführt - keine Tätigkeit iSd § 2 Abs. 3 EStG 1988 vor. Die neuerliche Vermietungstätigkeit hat im Jahr 2003 begonnen und kann daher durch das Hochwasser im Jahr 2002 nicht rückwirkend beeinflusst werden. Gemäß § 206 BAO kann die Abgabenbehörde von der Festsetzung von Abgaben ganz oder teilweise Abstand nehmen, soweit Abgabepflichtige von den Folgen eines durch höhere Gewalt ausgelösten Notstandes betroffen werden, vor allem soweit abgabepflichtige Vorgänge durch Katastrophenschäden (insbesondere Hochwasser-, Erdrutsch-, Vermurungs- und Lawinenschäden) veranlasst worden sind. Wie oben ausgeführt hat der Katastrophenschaden Hochwasser im Jahr 2002 keine abgabepflichtigen Vorgänge ausgelöst. Vor dem Hochwasser war keine Tätigkeit iSd Einkunftsarten des EStG 1988 gegeben, erst nach dem Hochwasser wurde die Vermietung begonnen. Auch dieser Einwand der Berufungswerberin ist daher nicht zu berücksichtigen. Linz, am 27. Februar 2009