UFSW FSRV/0002-W/08

eine besondere Art von Option oder - allgemeiner formuliert - als Gestaltungsrecht (Binder in Schwimann, ABGB IV, § 1072 Rz 4). Wurde das Vorkaufsrecht an einem einzelnen Grundstück einer mehrere Parzellen umfassenden Liegenschaft eingeräumt, hat der Berechtigte nur Anspruch auf Anbietung des mit dem Vorkaufrecht belasteten Grundstücks, muss aber auch nur dieses abnehmen. Bei Weiterverkauf der gesamten Liegenschaft liegt eine "andere Veräußerungsart" nach § 1078 ABGB vor, die das - zugunsten einer Parzelle bestehende - Vorkaufsrecht grundsätzlich aufrecht lässt. Haben sich die tatsächlichen Verhältnisse, die die Abtrennung nachteilig erscheinen lassen, nachträglich geändert, ist die Vorkaufsvereinbarung gemäß § 914 ABGB nach dem hypothetischen Parteiwillen zu interpretieren. Natürlich kann der Verpflichtete das Vorkaufsobjekt auch gemeinsam mit anderen Sachen dem Berechtigten zu einem Gesamtpauschalpreis anbieten. Das erfordert naturgemäß genaue Informationen. Doch kann sich auch hier der Berechtigte mit dem Erwerb des vorkaufsbelasteten Objekts begnügen, sofern der vorkaufsbelastete Teil und der unbelastete Teil nicht in einem untrennbaren Zusammenhang stehen (Binder in Schwimann, ABGB IV, § 1072 Rz 30). Die Vorkaufseinräumung verpflichtet den Eigentümer des belasteten Objekts, dieses dem Berechtigten zum Kauf zu den mit dem Kaufinteressenten ausgehandelten Bedingungen anzubieten (Binder in Schwimann, ABGB IV, § 1072 Rz 31). Der Vorkaufsfall tritt daher ein, wenn der Vorkaufsverpflichtete und der Dritte eine Punktation oder einen - durch die Vorkaufsrealisierung bedingten - Kaufvertrag errichtet haben. Die Bedingung kann als Suspensiv - oder Resolutivbedingung ausgeformt werden, weil in beiden Fällen vermieden wird, dass der Vorkaufsverpflichtete in eine Pflichtenkollision gerät (Binder in Schwimann, ABGB IV, § 1072 Rz 32). Die Einlösungsofferte kann dem Berechtigten auch erst nach Abschluss des Kaufvertrages mit dem Dritten zugehen. Bei dessen Kenntnis vom Vorkaufsrecht gilt die Bedingung der Nichteinlösung durch den Vorkaufsberechtigten als stillschweigend mitvereinbart (Binder in Schwimann, ABGB IV, § 1072 Rz 36). Aus dem Kommentar Schwimann ergibt sich eindeutig, dass der Verkauf einer mit einem Vorkaufsrecht belasteten Liegenschaft den Kaufvertrag, und zwar das Verpflichtungsgeschäft, zu einem bedingten macht. Wenn in Österreich das Vorkaufsrecht als Option betrachtet wird (Binder in Schwimann, ABGB IV, § 1072 Rz 4), bedeutet das nichts anderes, als dass das Verpflichtungsgeschäft und nicht das Erfüllungsgeschäft bedingt ist. Dies deshalb, da in der Literatur überwiegend vertreten wird, dass eine Option nichts anderes als eine Bedingung ist, und bei einem Kaufvertrag unter Option grunderwerbsteuerlich sozusagen "nichts passiert", solange die Option nicht ausgeübt wird. Allerdings ist im Kommentar der Hinweis enthalten, dass das Vorkaufsrecht als Bedingung im Kaufvertrag formuliert werden sollte. Daher auch die vom Amtsbeauftragten geäußerte Meinung, dass die Kaufverträge "unbedingt" textiert sind. Nach Ansicht des Unabhängigen Finanzsenates spricht aber im vorliegenden Fall die Kopie des Grundbuchsauszuges, aus welchem das Vorkaufsrecht hervorgeht, für die ausdrückliche Formulierung als Bedingung. Denn welchen anderen Sinn hätte es gehabt, den Grundbuchsauszug in den Kaufvertrag hineinzukopieren. Das Vorkaufsrecht ist allerdings nur dann eine "echte" Bedingung, wenn die Liegenschaft mittels Kaufvertrag an einen Dritten weiterveräußert wird. Wird die vorkaufsrechtsbelastete Liegenschaft nicht mit Kaufvertrag, sondern durch einen anderen Erwerbsvorgang, wie zum Beispiel Tausch oder Schenkung weiterveräußert, muss das Vorkaufsrecht nicht eingelöst werden, Das heißt, bei einer "anderen Veräußerungsart" ist das Vorkaufsrecht keine Bedingung. § 1078 ABGB lautet: Das Vorkaufsrecht lässt sich auf andere Veräußerungsarten ohne eine besondere Verabredung nicht ausdehnen. Im vorliegenden Fall wurden zwar zwei Kaufverträge abgeschlossen, doch sollten mit der Übereignung der Liegenschaften Darlehensforderungen abgegolten werden. Es stellt sich daher die Frage ist, ob hier nicht eine "andere Veräußerungsart" iSd § 1078 ABGB vorliegt, bei welcher das Vorkaufsrecht nicht zum Tragen kommt. Von den mit zwei Kaufverträgen erworbenen beiden Grundstücken war nur eines mit dem Vorkaufsrecht belastet. Das Vorkaufsrecht wurde im Kaufvertrag nicht ausdrücklich als Bedingung formuliert. Der Kaufpreis wurde bereits vor Vertragsunterzeichnung in Teilbeträgen erlegt. Unter Punkt 7, der als "Durchführung der Teilung" bezeichnet wurde, verpflichtet sich die Verkäuferin, dafür zu sorgen, dass DDr. E.L. auf sein einverleibtes Vorkaufsrecht, insoweit es sich auf das kaufgegenständliche Trennstück erstreckt, verzichtet. Nach den Vertragswerken und den Unterlagen des Ermittlungsverfahrens ist als Motiv für die Kaufverträge die Sicherung der Darlehensforderungen des Erwerbers erkennbar. Der Amtsbeauftragte hat deswegen auch zur Frage der Sicherungsübereignung Stellung genommen. Im erstinstanzlichen Bescheid wurde ausgeführt, dass die Kaufverträge laut Zusatzvereinbarung vom 27.10.2000, Punkt 1.2.) als Sicherheit für die zur Verfügung gestellten Beträge gedacht waren. Damit könnte man der Ansicht sein, dass nicht Kaufverträge vorliegen, sondern "andere Veräußerungsarten" iS des § 1078 ABGB, auf die sich das Vorkaufsrecht nicht ausdehnen lässt. Das könnte auch der Grund gewesen sein, warum der betreffende Kaufvertrag das Vorkaufsrecht zwar offen legt, aber - unüblich für die §§ 1072 bis 1079 ABGB - sich die Verkäuferin lediglich verpflichtet, dafür zu sorgen, dass der Vorkaufsberechtigte auf sein Vorkaufsrecht verzichtet. Das Vorkaufsrecht wird weder ausdrücklich zur Bedingung erhoben, noch wird ein Hinweis gemacht, dass das Vorkaufsrecht dem DDr. E.L. zur Einlösung angeboten wurde. Nach den Unterlagen des Ermittlungsverfahrens gab es zivilrechtliche Streitigkeiten zwischen der Veräußerer- und der Erwerberseite, doch war nicht das Vorkaufsrecht das Thema. Dieses "unter den Tisch Fallen lassen" des Vorkaufsrechtes spricht ebenfalls dafür, dass nicht ein Kaufvertrag, sondern eine "andere Veräußerungsart" von beiden Parteien gewollt war, da sich sonst die Verkäuferin der Gefahr ausgesetzt hätte, dem DDr. E.L. für allen Schaden zu haften, bzw. da es sich um ein dingliches Vorkaufsrecht handelt, die veräußerte Liegenschaft dem Erwerber abgefordert hätte werden können (§ 1079 ABGB). Liest man den Kommentar Schwimann weiter, findet sich folgende Textstelle: Ebenso entsteht für den Vorkaufsberechtigten ein Einlösungsrecht, wenn der Verpflichtete mit seinem Gläubiger vereinbart, die fällige Geldschuld durch die mit dem Vorkaufsrecht belastete Sache zu tilgen, weil die Abrede der Leistung an Erfüllung statt (§§ 1413ff) nichts anderes als eine Novation in einen Kaufvertrag darstellt, wenn die Gegenleistung überwiegend in Geld bestand (Vgl. SZ 28/54, Binder in Schwimann, ABGB3 IV, § 1078 Rz 6). Folgt man dieser Kommentarmeinung, liegt im vorliegenden Fall eine Leistung an Erfüllung statt vor, wonach die Geldschuld durch die mit dem Vorkaufsrecht belastete Liegenschaft getilgt werden sollte. Dies stellt demnach eine Novation in einen Kaufvertrag dar, weswegen das Vorkaufsrecht wiederum seine volle Wirkung erlangt und den Kaufvertrag zu einem bedingten macht. Das Vorkaufsrecht wurde an einem von zwei zusammengehörigen Grundstücken eingeräumt, weswegen auch das bei Weiterverkauf der gesamten Liegenschaft für eine "andere Veräußerungsart" nach § 1078 sprechen könnte. Doch auch hier wäre zu untersuchen, ob sich die tatsächlichen Verhältnisse, die die Abtrennung nachteilig erscheinen lassen, nachträglich geändert haben und dass die Vorkaufsvereinbarung gemäß § 914 ABGB nach dem hypothetischen Parteiwillen zu interpretieren ist. Nach Ansicht des erkennenden Berufungssenates spricht der Punkt 1. des Kaufvertrages EZ 427 (Weingartenkaufvertrag II) dafür, die Vorkaufsvereinbarung auf beide Kaufverträge auszudehnen, da mit dem Teilungsplan und den darauf aufbauenden Kaufverträgen der gesamten Weingarten wieder zu einem Komplex wird. Darüber hinaus ist das Vorkaufsrecht auf der größeren erworbenen Liegenschaft eingetragen. Zusammenfassend ist daher auszuführen, dass ein (verbüchertes) Vorkaufsrecht grundsätzlich eine aufschiebende Bedingung zu einem Kaufvertrag ist und auch bei Novation in einen Kaufvertrag gemäß § 8 Abs. 2 GrEStG die Grunderwerbsteuerschuld hinausschiebt. Das Vorkaufsrecht kann, aber muss im Kaufvertrag nicht als Bedingung textiert werden. Liegt eine "andere Veräußerungsart" wie zum Beispiel Schenkung oder Tausch vor, ist das Vorkaufsrecht nur dann eine Bedingung, wenn dies ausdrücklich vereinbart wurde. Das Vorkaufsrecht ist jedenfalls bei einer "anderen Veräußerungsart" nicht automatisch eine Bedingung. Die Grunderwerbsteuerschuld entsteht zu dem Zeitpunkt, in dem der Vorkaufsberechtigte auf sein Vorkaufsrecht verzichtet oder es nicht ausübt (§ 1075 ABGB: übt der Vorkaufsberechtigte innerhalb von 30 Tagen nach Anbietung das Vorkaufsrecht nicht aus, ist es nach Ablauf dieser Frist erloschen). Die Tatsachen, dass einerseits die beiden Liegenschaften für Darlehensforderungen des Käufers gegen die Verkäuferin hingegeben wurden und andererseits nur eine der beiden Liegenschaften mit dem Vorkaufsrecht belastet ist, sprechen auf den ersten Blick dafür, dass hier nicht ein Liegenschaftserwerb durch Kaufvertrag stattfand, sondern durch eine "andere Veräußerungsart", auf die das Vorkaufsrecht gemäß § 1078 ABGB nicht automatisch ausgedehnt wird. Beurteilt man die beiden Liegenschaftserwerbe als Leistung als Erfüllung statt, bei welcher die Gegenleistung überwiegend in Geld besteht, so ist laut Schwimann - Kommentar zum ABGB von einer Novation in einen Kaufvertrag auszugehen. Das bedeutet, dass infolge Novation wiederum Liegenschaftskaufverträge vorliegen, die durch das Vorkaufsrecht bedingt sind. Das Vorkaufsrecht wurde an einem von zwei zusammengehörigen Grundstücken eingeräumt, doch spricht der Punkt 1. des Kaufvertrages EZ X dafür, die Vorkaufsvereinbarung auf beide Kaufverträge auszudehnen, da mit dem Teilungsplan und den darauf aufbauenden Kaufverträgen der gesamten Weingarten wieder zu einem Komplex wird und die Vertragsteile beide Kaufverträge als Einheit ansehen. Darüber hinaus ist das Vorkaufsrecht auf der größeren erworbenen Liegenschaft eingetragen. Aus diesen Gründen stellt nach Ansicht des erkennenden Berufungssenates das Vorkaufsrecht eine Bedingung dar, die für beide "Kaufverträge" das Entstehen der Grunderwerbsteuerschuld hinausgeschoben hat. Auch der Oberste Gerichtshof hat in der Entscheidung vom 15.06.1983 zur Geschäftszahl 1Ob653/83; 7Ob522/88 ausgesprochen, dass ein Vertragsabschluss in Kenntnis des Vorkaufsrechtes als unter der Bedingung abgeschlossen anzusehen ist, dass der Vorkaufsberechtigte von seinem Vorkaufsrecht nicht Gebrauch macht; übt der Vorkaufsberechtigte sein Vorkaufesrecht aus, so wird der mit dem Dritten abgeschlossene Kaufvertrag hinfällig. Aus einem im Strafakt befindlichen Schreiben des Rechtsanwaltes Dr. F.G. an den Käufer E.W. vom 28. April 2003 (Blatt 255 des Strafaktes) geht eindeutig hervor, dass die Bw. bis zu diesem Zeitpunkt ihrer Verpflichtung gemäß Punkt 7.2. des Weingartenkaufvertrages EZ X , GB D., wonach sie für den Verzicht des Herrn DDr. E.L. auf das zu seinen Gunsten einverleibte Vorkaufsrecht zu sorgen gehabt hätte, nicht nachgekommen ist. Auch in einem im Strafakt befindlichen Grundbuchsauszug vom 17.5.2005 (Bl. 259) scheint das aufrechte Vorkaufsrecht noch auf. Da entsprechend den obigen Ausführungen die Grunderwerbsteuerschuld in dem Zeitpunkt entsteht, in dem der Vorkaufsberechtigte auf sein Vorkaufsrecht verzichtet oder es nicht ausübt, war bis zum Zeitpunkt der Anzeige des Erwerbsvorganges durch den Käufer E.W. am 6. Februar 2003 die Grunderwerbsteuerschuld noch nicht entstanden, weswegen eine Verletzung einer abgabenrechtlichen Anzeigepflicht gemäß § 10 GrEStG durch die Bw. schon objektiv nicht gegeben ist und daher schon aus diesem Grund mit Verfahrenseinstellung vorzugehen war. Ein Eingehen auf das darüber hinausgehende Parteienvorbringen war daher obsolet. Selbst wenn man jedoch von der Verwirklichung der objektiven Tatseite ausgehen würden, hätte der Unabhängige Finanzsenat Zweifel an einer fahrlässigen Handlungsweise der Bw. Bedenkt man, dass im gegenständlichen Fall eine rechtlich schwierig zu beurteilendes Vertragswerk mit nicht eindeutigen Formulierungen und ergänzt durch laufend geänderte Zusatzvereinbarungen und Verpflichtungserklärungen vorliegt, welches selbst für Fachleute die Beurteilung des Zeitpunktes der Entstehung der Grunderwerbsteuerschuld zu einem äußerst schwierigen Unterfangen macht und sich die Bw. bei der Verfassung und Abwicklung der gegenständlichen Verträge berufsmäßiger Parteienvertreter bedient hat und insbesonders die Erledigung aller ihrer diesbezüglichen Verpflichtungen ihrem Gatten (von Beruf Steuerberater und Wirtschaftprüfer) übertragen hat, so konnte sie auf die Richtigkeit der von den Erfüllungsgehilfen gesetzten Schritte vertrauen und es könnte ihr, nach den vorliegenden Verfahrensergebnisse, keine fahrlässige Handlungsweise angelastet werden. Auch darin nicht, dass sie die Verpflichtungserklärung vom 30.7.2001 auf Anraten ihres Gatten und Steuerberaters ungelesen unterschrieben hat. Den selbst bei Durchlesen dieser Verpflichtungserklärung wäre für die in steuerlichen Belangen ungeschulte und unerfahrene Bw. das eventuelle Entstehen einer Grunderwerbsteuerschuld nach Dafürhalten des Unabhängigen Finanzsenates nicht erkennbar gewesen. Die Bw. hat daher nach Ansicht des erkennenden Berufungssenates das ihr Zumutbare getan, nämlich berufsmäßige Parteienvertreter (insbesonders ihren Gatten) mit der Abwicklung ihrer gegenständlichen Kaufverträge zu betrauen. Wien, am 13. Jänner 2009