UFSK RV/0103-K/06

Berufungsentscheidung Der Unabhängige Finanzsenat hat über die Berufung der Bw., Erbengemeinschaft, 9500 Villach, Paulapromenade 12, vertreten durch X, Steuerberaterin in 9500 Villach, vom 15. April 2005 gegen den Bescheid des Finanzamtes Spittal Villach, dieses vertreten durch Z, vom 16. Dezember 2004 betreffend einheitliche und gesonderte Feststellung von Einkünften (§ 188 BAO) für 2001 entschieden: Der Berufung wird teilweise Folge gegeben. Der angefochtene Bescheid wird abgeändert. Die getroffenen Gewinnfeststellungen sind dem Ende der folgenden Entscheidungsgründe zu entnehmen und bilden einen Bestandteil dieses Bescheidspruches. Entscheidungsgründe Die Berufungswerberin (Bw.), eine Erbengemeinschaft, besteht aus den Gesellschaftern E (Gattin des Verstorbenen DI IR), M und I (Kinder des Erblassers). Auf Grund der gesetzlichen Erbfolge wurde die Verlassenschaft den genannten Erben zu je einem Drittel eingeantwortet. Im Gefolge einer bei der Bw. abgeführten abgabenbehördlichen Außenprüfung gem. § 147 BAO traf der Prüfer in seinem Bericht vom 16. Dezember 2004 nachstehende Feststellungen: "Tz.1 Verlassenschaft Hr. DI IR ist am 9.8.2001 ohne Hinterlassung einer letztwilligen Verfügung verstorben. Der Nachlass wurde daher auf Grund der gesetzlichen Erbfolge der Witwe E sowie der Tochter I und dem Sohn M zu je einem Drittel eingeantwortet. Mit dem Todestag des Erblassers treten die Erben ertragsteuerlich in die Rechtsstellung des Erblassers ein und bilden zusammen eine Miteigentumsgemeinschaft bzw. Mitunternehmerschaft (Gesamtrechtsnachfolge). Einkünfte aus dem Nachlassvermögen sind daher ab dem Todestag den Erben zuzurechnen. Mit Kaufvertrag vom 24.10.2001 hat die Erbengemeinschaft an die Büro ZT Ziviltechniker GmbH das gesamte bewegliche Betriebsvermögen insbesondere auch die laufenden Projekte um netto ATS 3,000.000,00 (zuzügl. 20% USt) per 30.9.2001 verkauft. Nicht mitverkauft aus dem Betriebsvermögen, sondern in das Privatvermögen überführt wurden die Eigentumswohnungen in H, das Bürogebäude X-Gasse 1 (Superädifikat), die PKW´s Landrover Discovery und Rover 820 Si, sowie Bilder, Teppiche, der Rasenmäher und die Schneefräse. Die Zurechnung der Einkünfte ab dem Todestag bei den Erben ist nicht erfolgt, vielmehr wurden sämtliche steuerlichen Konsequenzen beim Einzelunternehmen des Verstorbenen dargelegt. Die Bp hat das laufende Betriebsergebnis aus den Einkünften aus selbständiger Arbeit sowie aus der Vermietung und Verpachtung ab dem 9.8.2001 ermittelt und der Erbengemeinschaft zugerechnet. Des Weiteren wurden bei den Einkünften aus selbständiger Arbeit der erklärte Übergangs- und Veräußerungs-(Aufgabe-)gewinn ebenfalls der Erbengemeinschaft zugerechnet. Tz 2 Laufender Verlust [..] Tz 3 Übergangsgewinn [..] Tz. 4 Veräußerungsgewinn a) Zurechnung der Einkünfte ab dem Todestag (vom 9.8.-31.12.2001) siehe Tz. 1. b) Gemeiner Wert Bürohaus X-Gasse Im Zuge der Betriebsveräußerung und Betriebsaufgabe zum 30.9.2001 wurde das Bürogebäude in der X-Gasse 1 ins Privatvermögen überführt. Der vom Gerichtskommissär beauftragte Sachverständige, Hr. NN J, hat den Verkehrswert (gemeiner Wert) des gegenständlichen Objektes mit ATS 4,051.000,00 festgestellt. Die Herstellungskosten von 1989 bis 1994 betrugen brutto ATS 9,140.479,00. Gegenüber dem Buchwert von ATS 6,030.665,00 ergab sich somit ein Veräußerungsverlust von ATS 1,979.665,00. Die Bp hat den gemeinen Wert (wie aus der Anlage 2 ersichtlich ist) mit ATS 6,620.000,00 ermittelt. c) Gemeiner Wert Eigentumswohnung H Im Zuge der Betriebsveräußerung und Betriebsaufgabe zum 30.9.2001 wurde die Eigentumswohnung (diente als Büro bzw. Vermietung) in H ins Privatvermögen überführt. Der vom Gerichtskommissär beauftragte Sachverständige, Hr. NN J, hat den Verkehrswert (gemeiner Wert) des gegenständlichen Objektes mit ATS 494.000,00 festgestellt. Die Anschaffungskosten im November 1990 betrugen brutto (inkl. Grund und Boden) ATS 970.00,00. Gegenüber dem Buchwert von ATS 659.582,00 ergab sich somit ein Veräußerungsverlust von ATS 165.582,00. Die Bp hat den gemeinen Wert (wie aus Anlage 3 ersichtlich ist) mit ATS 1,046.00,00 ermittelt. d) BW-Berichtigung Eigentumswohnung H Im Zuge der Anschaffung der Eigentumswohnung am 30.11.1990 wurde der Grund u. Boden bei der Ermittlung der Abschreibungsbemessungsgrundlage nicht in Abzug gebracht. Die Bp hat den seinerzeitigen Wert des Grund u. Bodens (wie aus der Anlage 3 ersichtlich ist) mit ATS 40.400,00 ermittelt und den Buchwert per 31.9.2001 berichtigt. e) Gemeiner Wert Einrichtung H Im Zuge der Überführung ins Privatvermögen zum 30.9.2001 wurde für die Einrichtungsgegenstände in H kein gemeiner Wert in Ansatz gebracht. Die Bp hat den gemeinen Wert mit ATS 30.000,00 geschätzt (seinerzeitige AK netto ATS 147.979,00). f) Gemeiner Wert PKWs Wie in der Tz. 1 ausgeführt wurde, wurden der PKW Rover 820 Si und der PKW Land Rover Discovery per 30.9.2001 ins Privatvermögen überführt und dafür ein gemeiner Wert von insgesamt ATS 100.000,00 erklärt. Die Bp hat den gemeinen Wert der PKWs mit dem Mittelwert laut Eurotax (Einkauf/Verkauf) ermittelt und insgesamt ATS 150.000,00 (Rover = 60.000,00/Land Rover = 90.000,00) in Ansatz gebracht. | | | 2001 | | | ATS | a) | Zurechnung Veräußerg.gewinn lt. Erkl. | 836.456,00 | b) | Diff. gem. Wert Bürogeb. X-Gasse | 2.569.000,00 | c) | Diff. gem. Wert ETW H | 552.000,00 | d) | BW-Ber. ETW H | 40.400,00 | e) | gem. Wert Einrichtg. H | 30.000,00 | f) | Diff. gem. Wert PKWs | 50.000,00 | | | 4.077.856,00 | | | Veräußerungsgewinn: | | Zeitraum | 2001 | Vor Bp | 0,00 | Nach Bp | 4.077.856,00 | Differenz | 4.077.856,00 Die Ermittlung des gemeinen Wertes für das Bürohaus X-Gasse sowie die Eigentumswohnung in H wurde vom Prüfer in Anlage 2 und 3 wie folgt darstellt: Anlage 2 (Bürohaus X-Gasse ): Sachwertmethode | Sachwert Grund und Boden | m² | Preis pro m² | Preis in S | | | | | Grundstücksbereich 1 | 1081 | 2.000,00 | 2.162.000,00 | Grundstücksbereich 2 | 0 | 0,00 | 0,00 | Grundstücksbereich | | | 0,00 | | | | | Insgesamt | 1081 | | 2.162.000,00 | | | | | Bebauungsabschlag in % | | (10% - 20%) | 0,00 | | | | | Wert des Grund und Bodens | | | 2.162.000,00 | | | | | | | | Sachwert Gebäude | | Bauteil 1 | | Bauteil 2 | | Bauteil 3 | | | | | | | | Bezeichnung Gebäudeteile: | | Keller | | EG, OG, DG | | | Baujahr | | 1991 | | 1991 | | | Jahr d. Bewertung | | 2001 | | 2001 | | | Monat d. Bewertung | | 9 | | 9 | | | Nutzungsdauer bisher | | 10 | | 10 | | | "Technische" Restnutzungsdauer | | 90 | | 90 | | | Gesamtnutzungsdauer | | 100 | | 100 | | | Baukosten pro m² im Durchschnitt brutto | | | | | | | Davon Ansatz je Region/Bauklasse/ Bauteil: in % | | | | | | | Maßgebende Baukosten pro m³ | | 3.040,00 | | 4.289,00 | | | Kubatur | | 545 | m³ | 1599 | m² | | Neubauwert, Teile | | 1.656.800,00 | | 6.858.111,00 | | | Altersabschlag rechnerisch (n. Ross Brachmann) | | 5,5 | % | 5,5 | % | | Altersabschlag maximal 70% | | 5,50 | % | 5,50 | % | | Zwischensumme | | 1.565.676,00 | | 6.480.915,00 | | 0,00 | Betonung Zustand1-5 | 2 | 39.455,00 | 2 | 163.319,00 | | | Beschreibung | | Gut erhalten | Gut erhalten | | | | Wert der Außenanlage lt. Gutachten | | 190.000,00 | | | | | Sachwert Gebäude/Außenanlg. gerund. | | 8.034.000,00 | | | | | Sachwert d. Liegenschaft | | 10.196.000,00 | davon Grund u. Boden | 21,20 | % | | Verkehrswert im Sachwertverfahren | | 10.196.00,00 | | | | Ertragswertmethode | Sachwert Grund und Boden | m² | Preis pro m² | Preis in S | | | | | Grundstücksbereich 1 | 1081 | 2.000,00 | 2.162.000,00 | Grundstücksbereich 2 | 0 | 0,00 | 0,00 | Grundstücksbereich | | | 0,00 | | | | | Insgesamt | 1081 | | 2.162.000,00 | | | | | Bebauungsabschlag in % | | | 0,00 | | | | | Wert des Grund und Bodens | | | 2.162.000,00 | | | | | | | Ertragswert Gebäude | | | | | | Bruttobetrag pro Monat | | 38.400,00 | | Bewirtschaftungskosten | in % | Ergibt Jahresbetrag | | 460.800,00 | | Verwaltungskosten | 2 | | | | | Instandhaltungskosten *) | 10 | Bewirtschaffungskosten in % | | 15,00 | | Mietausfallswagnis | 2 | Bewirtschaffungskosten in S ohne AfA | | 69.120,00 | | Betriebskosten | 1 | | | | | *) ergibt Kapital auf ND | 1.340.400,00400,00 | Jahresnettobetrag brutto | | 391.680,00 | | Nettoertrag einschließlich Bodenanteil | Fläche bebauter Grund | | 1.081,00 | | Einschließlich zugehöriger genutzter nicht bebauter | Verkaufspreis pro m² | | 2.000,00 | | Flächen, z.B. Parkplatz | | Ergibt Grundpreis | | 2.162.000,00 | | | | | | 5% | | | | Zinssatz | | 5 | % | | | Ertragswertanteil Grund | | 108.100,00 | | Grundpreis x Zinssatz | | Ertragswert maßgeblich | | 283.580,00 | | Nettoertrag - Bodenanteil | | Wirtschaftl. Restnutzungsdauer | | 30 | | | | Unterjährig vorschüssig | | 0,4664078899 | | | | Unterjährig nachschüssig | | 0,4502587768 | | | | Kapitalisierungsfaktor (vorsch./nachsch.) | V | 15,67 | | | | Ertragswert Gebäude | | 4.445.000,00 | | | | Ertragswert d. Liegenschaft | | 6.607.000,00 | | | | Verkehrswert im Ertragswertverfahren | | 6.607.000,00 | | | | Verkehrswert | | | | | Verkehrswert nach Sachwertverfahren (verknüpft mit Sachwertmethode) | 10.196.000,00 | | | Verkehrswert nach Ertragswertverfahren (verknüpft mit Ertragswertmethode) | 6.607.000,00 | Ertragswert | 6.607.000,00 | Faktor: Substw./Ertragsw. für Gewichtung | 60 | | | Faktor: Substw./Ertragsw. für Gewichtung | 60 | | | Gewichtung | | | | | Verkehrswert "arithm. Mittel": lt. Gutachten | 8.401.500,00 | | | | | 8.401.500,00 | | | | | | | | Verkehrswert der Liegenschaft | 8.402.000,00 | | | Verkehrswert der Liegenschaft | 8.402.000,00 | | | | | | | | Anteil Grund & Boden | 21,20 % | 1.782.000,00 | | | Nach dem Sachverhältnis | | | | | Anteil Gebäude | | 6.620.000,00 | | | Betriebl. Anteil in % | 100 | | | | Verkehrswert der Liegenschaft, betriebl. Anteil | 8.402.000,00 | | | Anteil Grund & Boden | | 1.782.000,00 | | | Anteil Gebäude | | 6.620.000,00 | | | Beachte: Buchwert per 30.9. bzw. 31.12.2001 = 6,030.665,00 netto (gedanklich brutto = 7,236.800,00) Anlage 3 (ETW H): EWAZ BBB Eigentumswohnung Top 302 = 89/1.000 Anteil EZ 111 Wohnnutzfläche = 51,48 m 2 (ohne Abstellraum 3,77 m 2 außerh. der Wohng.) | Kaufpreis lt. Kaufvertrag vom 30.11.1990 = ATS 970.000, | | Anschaffungskosten lt. Anlagenverzeichnis: | | Brutto | 970.000,00 | VSt § 12(14) | -113.400,00 | netto | 856.600,00 ! beachte: Grund+Boden wurde für die AfA-Basis nicht ausgeschieden!! ! Grundstücksfläche = 1.137 m 2 89/1.000 = 101 m 2 Anteil G+B = 101 m² á 400,00 40.400,00 wäre auszuscheiden gewesen! BW-Berichtigung lt. Bp: | BW 30.9-2001 lt. Erkl. | 659.582,00 | Grund und Boden | - 40.400,00 | BW 30.9.2001 lt. Bp | 619.182,00 Verkehrswertermittlung zum 30.9.2001: Baupreisindex (BPI) . Basis 1990 = 100 | 4. Quartal 1990 | 100,00 | 3. Quartal 2001 | 130,40 | | 30,40 | | | | | | | Kaufpreis brutto | 30.11.1990 | | | 929.600,00 | ohne Grund & Boden | BPI-Steigerung | bis 9/2001 | | 30,40% | 282.589,40 | | Neuherstellungswert | | | | 1.212.198,40 | | AfA | ND = 80J. | | | | | | bisher = 11J | | 13,75% | - 166.677,00 | | Verkehrswert | 9/2001 | | | 1.046.000,00 | Das Finanzamt folgte den Feststellungen des Prüfungsorganes und erließ einen entsprechenden Bescheid gemäß § 188 BAO, welcher den Veräußerungs- bzw. Aufgabegewinn der Gemeinschaft mit € 265.746,90 feststellte und diesen an die drei Beteiligten - entsprechend ihrer Beteiligungsquote - mit je € 88.582,30 zuwies. Mit Berufung vom 15. April 2005 wandte sich die Bw. gegen den genannten Feststellungsbescheid mit der Begründung, dass die von Seiten der Bp ermittelten Wertansätze (gemeine Werte) des Bürohauses X-Gasse 1, der Eigentumswohnung in H samt Einrichtung sowie der beiden PKWs unrichtig seien. Hinsichtlich des Berufungspunktes "Gemeiner Wert Bürohaus X-Gasse" wandte die Bw. in concreto ein, die Bp habe bei der Ermittlung des nämlichen Wertansatzes (in Anlage 2 des Bp-Berichtes) weder dem zur Vorlage gebrachten Superädifikatsvertrag vom 22.5.1990 noch dem Gutachten des Sachverständigen NN vom 16.12.2001 Rechnung getragen. Das vom Betriebsprüfer diesbezüglich ventilierte Argument, wonach der gemeine Wert des Gebäudes auf fremden Grund zum Zeitpunkt der Entnahme geringer sei als die ursprünglichen Herstellungskosten abzügl. einer Anlagenabschreibung, könne nicht dahingehend verstanden werden, dass das Sachverständigengutachten, welches im Verlassenschaftsverfahren erstellt worden sei, zur Gänze keine Berücksichtigung finde. Das gegenständliche Gebäude sei vom Erbauer aufwändig errichtet und mit vielen Extraausführungen ausgestattet worden, die den gemeinen Wert nicht beeinflussen würden. Ebenso wenig sei der Einwand, dass bei Berechnung des Gebäudesachwertes der Superädifikatsvertrag auf den Altersabschlag Einfluss nehme, berücksichtigt worden. Unter der Annahme einer gewöhnlichen Nutzungsdauer von 25 Jahren (vgl. Notariatsakt vom 22.5.1990) betrage der Altersabschlag 29,8%. Diese Berechnung sei auch der Betriebsprüfung zur Vorlage gebracht worden. In Anbetracht der krassen Wertdifferenzen zwischen dem Gutachten des SV NN und dem seitens der Bp. sei eine weitere Expertise vom SV Ing. AH eingeholt worden, welches den gemeinen Wert des Büro- und Geschäftshauses in Villach unter Berücksichtigung des Umstandes, dass es sich hierbei um ein Superädifikat handle, mit ATS 2.546.112,00 (€ 185.033,00) festgestellt habe. Festgehalten wird, dass zum Berufungspunkt "Bürohaus X-Gasse 1" in den bezughabenden Steuerakten inklusive des Bp-Arbeitsbogens Nr.123 nachstehende Urkunden bzw. Unterlagen einliegen: A.) Notariatsakt vom 22.5.1990 Mit diesem vor dem Notar Dr. P abgeschlossenen Notariatsakt vom 22.5.1990 errichteten die Eheleute Fr. E, als Bestandgeberin einerseits und Hr. DI IR als Bestandnehmer andererseits, nachstehenden Bestand- und Superädifikatsvertrag (auszugsweise): I. Bestandobjekt Frau E ist Alleineigentümerin der Liegenschaft Einlagezahl 11 Kastastralgemeinde Villach, Gerichtsbezirk Villach, bestehend aus dem einzigen Grundstück A. Garten im Ausmaß von 1.081 Quadratmeter. II. Bestandgabe [..] III. Bestandzins Als Bestandzins wird ein Betrag von monatlich S 10.000,00 vereinbart. Der Bestandzins ist bis zum Fünften eines jeden Monats im Voraus zu bezahlen. Der Bestandzins wird in seinem Wert nach dem Index der Verbraucherpreise 1986 oder dem an seine Stelle tretenden Nachfolgeindex gesichert. Als Ausgangswert für die Wertsicherung ist die für Monat Mai 1990 veröffentlichte Indexzahl heranzuziehen. Schwankungen bis zu fünf Prozent nach oben oder unten bleiben unberücksichtigt. Bei Überschreiten dieser fünf Prozent Toleranzgrenze ist jedoch die Gesamtschwankung der Neuberechnung des Bestandzinses zugrunde zu legen. Danach hat eine Änderung des Bestandzinses immer nur dann zu erfolgen, wenn ausgehend vom neu errechneten Bestandzins die Indexschwankung wiederum mehr als fünf Prozent ausmacht. [...] IV. Beginn und Dauer Das Bestandverhältnis hat am 2. Mai 1990 begonnen und wird auf bestimmte Zeit abgeschlossen. Die Vertragsteile verzichten mit Wirkung für sich und ihre Rechtsnachfolger ausdrücklich auf eine Kündigung des Bestandverhältnisses auf die Dauer von 25 Jahren. Dieses Bestandverhältnis daher erstmals zum 2. Mai 2015 aufkündbar. Für den Fall der Aufkündigung wird eine sechsmonatige Kündigungsfrist vereinbart. [...] V. Vorzeitige Kündigung Unbeschadet des vorgenannten Kündigungsverzichtes ist die Bestandgeberin berechtigt, das bestehende Bestandverhältnis aufzukündigen, wenn der Bestandnehmer a) vom Bestandobjekt einen erheblichen nachteiligen Gebrauch macht oder b) mit der Bezahlung des Bestandzinses oder der Betriebskosten für mehr als zwei Monate trotz erfolgter qualifizierter Mahnung und Setzung einer Nachfrist von mindestens einem Monat im Rückstand bleibt, wobei es sich nicht um zwei aufeinanderfolgende Bestandzinse handeln muß. VI. Errichtung eines Superädifikates Die Inbestandnahme des vertragsgegenständlichen Grundstückes durch den Bestandnehmer erfolgt zu betrieblichen Zwecken. Der Bestandnehmer beabsichtigt, auf diesem Grundstück ein Bürogebäude zum Betrieb seines Ziviltechnikerbüros zu errichten. Die Bestandgeberin räumt daher dem Bestandnehmer das Recht ein, auf dem Bestandobjekt nach Maßgabe der baubehördlichen Genehmigung ein Bauwerk samt Grünanlagen, Parkplätzen und aller mit der Errichtung und dem Betrieb eines Ziviltechnikerbüros zusammenhängenden Einrichtungen auf eigene Kosten (auch Anschlussgebühren) zu errichten und zu betreiben. Dieses Bauwerk verbleibt im Eigentum des Bestandnehmers. Es wird in der Absicht errichtet, dass es nicht dauernd auf diesem Grundstück verbleiben soll (§ 435 des Allgemeinen bürgerlichen Gesetzbuches). Eine Änderung des Verwendungszweckes des Gebäudes ist der Bestandgeberin unverzüglich anzuzeigen. Bauliche Veränderungen am Gebäude, welche einer behördlichen Bewilligung bedürfen, sind vor Antragstellung bei der Behörde von der Bestandgeberin schriftlich zu genehmigen. Nach Beendigung des Bestandverhältnisses ist das Gebäude auf Kosten des Bestandnehmers abzubrechen und der vorige Zustand wieder herzustellen. Sollte der Grundstückseigentümer den Verbleib des Bauwerkes auf seinem Grundstück wünschen, so hat er es dem Superädifikar zum Zeitwert zulösen. Kommt binnen eines Monats nach Beendigung des Bestandverhältnisses eine Einigung über diesen Zeitwert nicht zustande, so haben binnen eines weiteren Monats jeder der Vertragsteile einen gerichtlichen beeideten Sachverständigen zu bestellen. Divergieren die von diesen Sachverständigen errechneten Zeitwerte, so ist das arithmetische Mittel der beiden Werte die Ablösesumme. Verabsäumt es ein Vertragsteil binnen eines Monats einen Sachverständigen zu bestellen, so ist der vom verbleibenden Sachverständigen ermittelte Zeitwert bindend. B.) Gutachten des Gebäudesachverständigen JNN vom 16.12.2001: Pkt.1-5 (..) 6. Liegenschaftsbeschreibung - Befund 6.1 Lage und Aufschließung Die Liegenschaft liegt ca. 800 m südlich vom Stadtzentrum Villach. Alle infrastrukturellen Einrichtungen sind in der Nähe vorhanden. Die Stromversorgung erfolgt über das Netz der Kelag; Die Wasserversorgung durch die Gemeindewasserleitung; Die Abwässer werden in die Kanalanlage der Stadt eingeleitet; Das Haus ist an die Fernwärme angeschlossen; Ein Telefonanschluss ist vorhanden. 6.2 Beschaffenheit und Nutzung Das großzügig erbaute Gebäude wurde bis zum Tod als Zivilingenieurbüro genutzt. Jetzt ist nur das Erd- und Kellergeschoss vermietet. 6.3 Grundstück Das Grundstück gehört der Witwe Frau E. Mit dem Notariatsakt von 22.5.1990 wurde der Superädifikatvertrag errichtet. Der Bestandsvertrag ist auf unbestimmte Dauer vereinbart, mit einem Kündigungsverzicht (beidseitig) von 25 Jahren. Nach Beendigung des Bestandverhältnisses steht dem Eigentümer das Wahlrecht zu, an Stelle des im Vertrag vereinbarten Abbruches die Beantragung eines Eigentumsrechtes zu verlangen. 6.4 Gebäude Bürohaus X-Gasse1 Das Gebäude wurde vor 10 Jahren, 1990/1991, in Massivbauweise dreigeschossig (KG, EG, OG) erbaut, es ist voll unterkellert und mit einem Walmdach abgedeckt. Das Dachgeschoss ist seit 6/1994 ausgebaut. | Mauerwerk | Ziegel, isoliert | Decken | Fertigteilmassivdecken | Fassaden | Isoliert und Kratzputz | Fenster | Holzfenster mit Thermoverglasung | Türen | Vollbautüren uns Eisenzargen | Dachkonstruktion | Walmdach in Holzkonstruktion abgedeckt mit Alpenstein, Saumbleche, Gaupen und Dachrinnen aus Kupfer, Kaltdach | Installationen | Die Elektro-, Wasser-, Heizungs- und Abwasserinstallationen sind unter Putz verlegt und befinden sich in einem guten Erhaltungszustand. Installationsleitungen haben meist eine Lebensdauer von 35 - 40 Jahren | Innenputz | alle Räume sind grob und fein geputzt und geweißt. im Dachgeschoss sind meist Gipskartonplatten verlegt. | Heizung | Fernwärme und Radiatoren in allen Räumen Als wertbestimmende Ausbaumerkmale sind zu nennen: POSITIV Großzügig und fachgerecht erbaut großzügige Raumverteilung meist Parkettböden Zentralschlüsselanlage nahe Stadtzentrum Parkmöglichkeit NEGATIV der nordwestliche Teil des Keller ist feucht alle Räume müssten neu geweißt werden wenig Das Objekt weist einen guten bis mittleren Erhaltungszustand auf! 7. - Raumverteilung Bürohaus Erdgeschoss Der Eingang ist überdacht und erfolgt von Südwesten in das Stiegenhaus: mit großzügiger gestalteter Aufgangstiege Büro Erdgeschoss: Abgeschlossenes Büro mit großem Empfangsraum und mehreren Büros, sowie Waschräume und 2 WC. Obergeschoss : Abgeschlossenes Büro mit 1 großen und 2 kleinen Räumen und einem Sanitärraum wie im EG. Dachgeschoss Abgeschlossenes Büro mit 1 großen und mehreren kleinen Räumen und einem Sanitärraum. Als Fenster gibt es nur Dachgaupen. Giebelraum Mit Patentstiege erreichbar, niedriger, nicht nutzbar, Kühlmaschinen für die Klimaanlagen im Dachgeschoss. Keller Der Keller ist nur 1,5 m ins Erdreich gebaut, dadurch sind die Räume gut belichtet. An der Ostseite des Hauses wurde das Erdreich so abgegraben, dass die Fenster an der Ostseite eine normale Größe haben. In diesem Teil ist auch ein großer Büroraum untergebracht. Die restlichen Räume werden als Abstellraum und Lagerraum genutzt. Ein Raum ist ein Technikraum mit dem Wärmetauscher der Fernwärme. 8. Berechnung des umbauten Raumes nach ÖNORM 1800 BÜROHAUS | | | | | | | | Grundfläche | 15,50 | X | 12,20 | = | 189,10 m² | 181,66m² | | -3,10 | x | 2,40 | = | 7,44m² | | | | | | | Keller | lichte Höhe: | 2,45 | Geschoßhöhe | 3,00 |   544,98 m² | | Grundfläche | 181,66 m² | x 3 | = | | | | | | | EG und OG | lichte Höhe: | 2,70 | Geschosshöhe | 3,10 |   563,15m² | | Grundfläche | 181,66 m² | x 3,10 | = | DG: Kniestock: 1 Firsthöhe 4,8 | | | | | | | 181,66 | x | 1 | = | 181,66 | 472,32m² | | | 181,66 | x | 4,8/3 | = | 290,66 | Giebelraum: | | | | | | 9. Bewertung 9.1 - 9.3. [..] 9.4. Grundwert Der Baugrund wird nicht bewertet, da er der Witwe gehört. 9.5 Gebäudewert nach vergleichbaren Herstellungskosten | Keller | 544,98 m³ | á | S 2.400,00 | S 1.307.952,00 | Erdgeschoss | 563,15 m³ | á | S 3.600,00 | S 2.027.340,00 | Obergeschoss | 563,15 m³ | á | S 3.400,00 | S 1.914.710,00 | Dachgeschoss | 472,32 m³ | á | S 3.100,00 | S 1.461.192,00 | Neubauwert | | | | S 6.714.194,00 | | | | | Technische Abwertung nach der ROSS´SCHEN Tabelle | Bestandsdauer: | | 10 Jahre | | Lebensdauer | | 100 Jahre | | Zustandsnote: | 2-3 | (normalen Unterhaltung geringen Umfangs) | Abwertung lt. Tabelle | 7,88 % | | - S 529.078,49 Wirtschaftliche Abwertung: sehr groß erbaut nach eigenen Ideen geplant schwer weiter vermietbar | - 20 % | S 1.342.838,00 | | S 4.842.276,70 | Bauzeitwert rund | S 4.842.000,00 9.6. Außenanlagen | Einzäunung, automatisches Tor, Gerätehütte, Hofasphalt | pauschal | S 190.000,00 9.7. Zusammenstellung Gebäudewert: | Bürohaus | S 4.842.000,00 | Außenanlagen | S 190.000,00 | Sachwert | S 5.032.000,00 9.8 Ertragswert Bei der Ertragswertermittlung geht man davon aus, dass ein nachhaltiger Ertrag nur durch eine Vermietung, Weiterführung oder einer anderen Nutzung erzielt werden kann. Das Bürogebäude ist zur Zeit nur im Keller und Erdgeschoss vermietet. Das Ober- und das Dachgeschoss stehen zur Zeit leer. Die Nettonutzfläche wird pro Geschoß mit 126 m² angenommen. An Miete könnte erzielt werden: | KG | 126 m² | á | S 40,00 | = | S 5.040,00 | | EG | 126 m² | á | S 75,00 | = | S 9.450,00 | | OG | 115 m² | á | S 60,00 | = | S 6.900,00 | | DG | 120 m² | á | S 50,00 | = | S 6.000,00 | | | | | | | S 27.390,00 | Monatsmiete | | | - 25 % Betriebskosten | S 6.847,50 | | | | | | | S 20.545,50 | x 12 | | | | | | S 246.510,00 | Jahresnettoertrag Der Jahresreinertrag wird, um zum Ertragswert zu gelangen mit 5 % hochgerechnet (kapitalisiert). Dieser Zinssatz wurde vom Sachverständigen für Geschäftsimmobilien empfohlen (siehe SV-Heft 3/95). Das Bürohaus kann noch 20 Jahre, in diesem Bauzustand genutzt werden. Denn nach 20 Jahren ist das Haus dann 30 Jahre lang als Bürohaus betrieben worden und völlig abgewohnt. Deshalb kann eine Restnutzungsdauer von nur 20 Jahren angenommen werden. Dieser Jahresreinertrag, kapitalisiert zu 5% ist 100 Jahre beim Grundanteil = x 20 (wird in diesem Fall aber nicht berechnet) bzw. 20 Jahre beim Gebäudeanteil = x 12,45 (lt. Vervielfältiger nach Roß-Brachmann) | Sachwert | S 5.0320.00,00 | | = | 100% | Grundanteil: | keiner | | | | Gebäude Jahresreinertrag | S 246.510,00 | x 12,45 | = | S 3.069.049,50 | Ertragswert rund | | | | S 3.070.000,00 10. Verkehrswert Wahl des Wertermittlungsverfahrens: Bei der Durchführung dieser Bewertung wird beiden Bewertungsarten (sowohl Ertragswert als auch Sachwert) gleich viel Gewichtung beigemessen. Aus diesem Grund wird aus beiden Werten der Durchschnitt genommen. Daher: | Sachwert der Liegenschaft | | S 5.032.000,00 | + Ertragswert | | S 3.070.000,00 | | | S 8.102.000,00 | | : 2 = | S 4.051.000,00 Das Gebäude (ohne Grund) in der X-Gasse 28 hat einen Verkehrswert von S 4.051.000,00. Das sind 294.397,65 Euro. C.) Sachverständigengutachten Ing. AH vom 28.10.2004 1.- 2.4. [..] 2.5. Gebäudebeschreibung Bürohaus X-Gasse 28 Das Gebäude wurde 1990 - 1991 in Massivbauweise dreigeschossig (KG, EG, OG) erbaut, es ist voll unterkellert und mit einem Walmdach abgedeckt. Das Dachgeschoss ist ausgebaut, jedoch wenig Zwischenwände - Großraumbüro | Mauerwerk | Ziegel, isoliert | Decken | Fertigteilmassivdecken | Fassaden | Isoliert und Kratzputz | Fenster | Holzfenster mit Thermoverglasung | Türen | Vollbautüren uns Eisenzargen | Dachkonstruktion | Walmdach in Holzkonstruktion abgedeckt mit Alpenstein, Saumbleche, Gaupen und Dachrinnen aus Kupfer, Kaltdach | Installationen | die Elektro-, Wasser-, Heizungs- und Abwasserinstallationen sind unter Putz verlegt und befinden sich in einem guten Erhaltungszustand. Installationsleitungen haben meist eine Lebensdauer von 35 - 40 Jahren | Innenputz | alle Räume sind grob und fein geputzt und geweißt. Im Dachgeschoss sind meist Gipskartonplatten verlegt. | Heizung | Fernwärme und Radiatoren in allen Räumen Als wertbestimmende Ausbaumerkmale sind zu nennen: Positiv: großzügig und fachgerecht erbaut großzügige Raumverteilung meist Parkettböden Zentralschlüsselanlage nahe Stadtzentrum Parkmöglichkeiten Negativ: Superädifikat der nordwestliche Teil des Kellers ist feucht Feuchtstellen sind zu sanieren Alle Räume müssen neu geweißt werden Das Objekt weist einen guten bis mittleren Erhaltungszustand auf. 2.6. Raumverteilung Bürohaus Erdgeschoss Der Eingang ist überdacht und erfolgt von Südwesten in das Stiegenhaus mit großzügiger gestalteter Aufgangstiege Büro Erdgeschoss: Abgeschlossenes Büro mit großem Empfangsraum und mehreren Büros, sowie Waschräume und 2 WCs. Obergeschoss: Abgeschlossenes Büro mit 1 großen und 2 kleinen Räumen und einem Sanitärraum wie im EG. Dachgeschoss Abgeschlossenes Büro mit 1 großen und mehreren kleinen Räumen und einem Sanitärraum. Als Fenster gibt es nur Dachgaupen. Giebelraum Mit Patentstiege erreichbar, niedriger, nicht nutzbar, Kühlmaschinen für die Klimaanlagen im Dachgeschoss. Keller Der Keller ist nur 1,5 m ins Erdreich gebaut, dadurch sind die Räume gut belichtet. An der Ostseite des Hauses wurde das Erdreich so abgegraben, dass die Fenster an der Ostseite eine normale Größe haben. In diesem Teil ist auch ein großer Büroraum untergebracht. Die restlichen Räume werden als Abstellraum und Lagerraum genutzt. Ein Raum ist ein Technikraum mit dem Wärmetauscher der Fernwärme. 2.7. Berechnung des umbauten Raumes nach ÖNORM 1800 Bürohaus: Ausmaße aus dem SV-Gutachten NN entnommen und überprüft: | Grundfläche | 15,50 | x | 12,20 | = | 189,10 m² | 181,66m² | | -3,10 | x | 2,40 | = | 7,44m² | | | | | | | Keller | lichte Höhe: | 2,45 | Geschosshöhe | 3,00 |   544,98 m² | | Grundfläche | 181,66 m² | x 3 | = | | | | | | | EG und OG | lichte Höhe: | 2,70 | Geschosshöhe | 3,10 |   563,15m² | | Grundfläche | 181,66 m² | x 3,10 | = | DG: Kniestock: 1,0 Firsthöhe 4,8 | | | | | | | 181,66 | x | i.M. 2,3 | = | | 417,82m² | | | | | | | | Giebelraum: Nicht benutzbar da im Dachgeschoß enthalten 3. Gutachten: 3.1. - 3.4. [..] 3.5 Grundwert Der Baugrund wird nicht bewertet, da er der Frau E gehört. Für die Berechnung des anteiligen Ertragswertes wird der Baugrundstückspreis mit 1.500,00 ATS (€ 109,00) angenommen (Immobilien Preisspiegel 2001). 1.081,00 m² á 1.500,00 ATS (109,00 €) = 1.621.500,00 ATS (€ 117.839,00) 3.6. Gebäudewert Wohnhaus | | | | ATS | € | ATS | € | Keller | 544,98 m³ | á | 2.400,00 | 174,41 | 1.307.952,00 | 959.052,58 | Erdgeschoss | 563,15 m³ | á | 4.000,00 | 290,69 | 2.252.600,00 | 163.702,83 | Obergeschoss | 563,15 m³ | á | 4.000,00 | 290,69 | 2.252.600,00 | 163.702,83 | Dachgeschoss | 417,82 m³ | á | 3.000,00 | 218,02 | 1.253.460,00 | 91.092,49 | Neubauwert | 7.066.612,00 | 513.550,73 Technische Abwertung nach der ROSS´SCHEN Tabelle | Bestandsdauer | 10 Jahre | | | | Lebensdauer | 26 Jahre | | | | Zustandsnote | 2 (normalen Unterlagen geringen Umfangs) | | Abwertung lt. Tabelle | rd. 40 % | | 2.286.644,80 | 205.420,29 | Sachwert Bauwerk | 4.239.967,20 | 308.130,44 3.7 Außenanlagen | Einzäunung, automatisches Tor, Gerätehütte, Hofasphalt | 190.000,00 | 13.307,48 3.8. Zusammenstellung Sachwert Gebäudewert ohne Grundstück | Bürohaus | 4.239.967,20 | 308.130,44 | Außenanlagen | 190.000,00 | 13.807,84 | Sachwert | 4.429.967,20 | 321.938,28 Ertragswert Bei der Ertragswertermittlung geht man davon aus, dass ein nachhaltiger Ertrag nur durch eine Vermietung, Weiterführung oder einer anderen Nutzung erzielt werden kann. Das Bürogebäude ist zur Zeit nur im Keller und Erdgeschoss vermietet. Das Ober- und Dachgeschoss stehen seit 2001 leer. Die Nettonutzungsfläche wird pro Geschoss mit 126,00 m² bzw. 115,00 m² angenommen. An Miete könnte erzielt werden: | | | | ATS | € | ATS | € | | KG: | 115,00 m² | á | 45,00 | 3,27 | 5.175,00 | 367,08 | | EG: | 126,00 m² | á | 80,00 | 5,81 | 10.080,00 | 732,54 | | OG | 115,00 m² | á | 75,00 | 5,45 | 8.625,00 | 626,80 | | DG: | 120,00 m² | á | 50,00 | 3,63 | 6.000,00 | 436,03 | | | | Monatsmiete | 29.880,00 | 2.171,45 | | | | - 28 % Betriebskosten | - 8.366,40 | 608,00 | | | | | | | 21.513,60 | 1.563,45 | X 12 | | | Jahresnettoertrag | 258.163,20 | 18.761,40 | Das Verhältnis Sachwert Bauwerk zu Grundstück beträgt 4.429.967,20 ATS (321.938,28 Euro) zu 1.621.500,00 ATS (117.839,00 Euro) = 73,20 % zu 26,80 %. Die Miete besteht aus Anteil Bauwerk und Anteil Grundstück daraus ergibt sich: Anteil Bauwerk = 73,20% von 21.513,60 ATS (€ 1.563,45)/Monat = 15.747,96 ATS (€ 1.144,45) Anteil Grundstück wird nicht gerechnet. Bauwerksmiete kapitalisiert mit 5% (Faktor 10,78) ergibt 15.747,96 ATS x 12 x 10,78 = 2.037.156,11 ATS (148.045,91 Euro) | Ertragswert | 2.037.156,11 ATS (148.045,91 Euro) Der Jahresreinertrag wird, um zum Ertragswert zu gelangen mit 5 % hochgerechnet (kapitalisiert). Dieser Zinssatz wurde vom Sachverständigenverband für Geschäftsimmobilien empfohlen (siehe SV-Heft 3/95/2000) Das Bürohaus kann noch 16 Jahre, in diesem Bauzustand genutzt werden. Denn nach 16 Jahren ist das Haus dann 26 Jahre lang als Bürohaus betrieben worden und völlig abgewohnt bzw. wird es abgebrochen. Deshalb kann eine Restnutzungsdauer von nur 16 Jahren angenommen werden. 4. Verkehrswert Bei der Durchführung dieser Bewertung wird bei den Bewertungsarten (Sachwert- und Ertragswertverfahren) die Gewichtung nach der Formel | Sachwert+ Ertragswert | bemessen. | 3 - 1 Ertragswert | | Sachwert daher | 4.429.967,20 ATS + 2.037.156,11 ATS (321.938,28 Euro) + (148.045,91 Euro) | = | 6.467.123,31 ATS (469.984,18 Euro) | = 2.546.111,54 ATS | 3 - 1 x | 2.037.156,11 ATS (148.045,91 €) | | 2,54 | (185.033,14 Euro) | 4.429.967,20 ATS (321.938,28 €) | | | Verkehrswert | 2.546.111,54 ATS (185.033,14 Euro) Das Gebäude ("Lufthaus" ohne Grundstück) in der X-Gasse1 , Gdst.-EZ 11 Villach GB 777 hat einen Verkehrswert von rd. ATS 2.546.112,00 bzw. rd. Euro 185.033,00 Der Bestand- und Superädifikatsvertrag vom 22.05.1990 wurde voll berücksichtigt und der Gebäudeabbruch lt. Vertrag zu Grunde gelegt. Was die finanzamtliche Ermittlung des gemeinen Wertes hinsichtlich der Eigentumswohnung inH anlangt, so führte die Bw. dazu ins Treffen, dass die im Gutachten des Gebäudesachverständigen NN angeführten wertmindernden Umstände unberücksichtigt geblieben seien. Aktenkundig in diesem Zusammenhang ist das Gutachten des SachverständigenJNN vom 29. Dezember 2001, welches den Verkehrswert der 89/1000- Anteile an der Liegenschaft EZ 800 KG H mit ATS 494.000,00 (€ 35.900,38) ausweist. Die angeführte Liegenschaft wird vom genannten Sachverständigen befundet und begutachtet wie folgt: "5. Liegenschaftsbeschreibung - Befund 5.1 Beschaffenheit und Nutzung Die Eigentumswohnung liegt im Erdgeschoss eines Appartementhauses im westlichen Teil von H . Alle notwendigen infrastrukturellen Einrichtungen sind im Fremdenverkehrsort vorhanden. Die Wohnung wurde früher als Büro genutzt. 6. Raumverteilung Die Kleinwohnung besteht aus 2 Wohnräumen und einem Sanitärraum mit Duschtasse und WC. Die Wohnung wird mit einer E-Heizung beheizt. Die Wohnung hat eine Größe von 51,48 m². Als wertbestimmende Ausbaumerkmale sind zu nennen: Positiv: alpiner Ferienort mit guter Infrastruktur für Sommer- und Winterferien oder Skiurlaub. Negativ: Erdgeschosswohnung nur E-Heizung Das Objekt weist einen mittleren Erhaltungszustand auf. 7. Bewertung Ziel des Gutachtens ist die Ermittlung des Verkehrswertes (Marktwertes) der beschriebenen Eigentumswohnung. Dieser wird durch den Preis bestimmt, der üblicherweise im redlichen Geschäftsverkehr bei einer Veräußerung zu erzielen wäre. Dabei sind alle tatsächlichen, rechtlichen und wirtschaftlichen Umstände, die den Preis beeinflussen, zu berücksichtigen. Außergewöhnliche oder persönliche Verhältnisse haben jedoch außer Betracht zu bleiben. In der Berechnungslehre und in der Praxis ist bei Eigentumswohnungen wie der betreffenden das Vergleichswertverfahren (§ 4 LBG) als Methode zur Ermittlung des Verkehrswertes anerkannt. Deshalb erfolgt die Bewertung im Sinne des Liegenschaftsbewertungsgesetzes (LBG 1992) nach dem Vergleichswertverfahren. Eine Bewertung nach dem Ertragswertverfahren ist bei Wohnungen nicht zielführend, da die Wohnung aufwendiger erbaut und nicht für die Erzielung eines Ertrages, sondern als Kapitalanlage (der Eigentumswohnung) ausgerichtet ist. Auch eine Bewertung nach dem Sachwertverfahren wäre hier nicht angebracht, da Wohnungen seit über 10 Jahren nach dem Quadratmeterpreis gehandelt werden. (Früher wurde die ganze Liegenschaft - Grund und Gebäude - bewertet und die zu bewertende Wohnung prozentuell herausgerechnet.) Die Bewertung erfolgt noch in Schilling. Vergleichspreise: Neubauwohnungen kosten im sozialen Wohnbau in Stadtrandlage zwischen S 18.000,00 und S 21.000,00 pro m², in guter Lage und in besserer Bauausführung ab S 25.000,00/m², in der Nähe eines Sees zwischen S 30.000,00 und S 40.000,00/m². Die reinen Errichtungskosten (Gebäudeanteil ohne Grund) betragen bei einfachster Bauweise rund S 15.000,00/m², bei qualitativer hochwertiger Bauart über S 18.000,00/m². Werterhöhend: - Ortsmitte, nahe Liftanlage - teure Grundpreise Wertmindernd: - Erdgeschosswohnung - nicht gute Raumverteilung - nur E-Heizung - die Umbauarbeiten wurden nicht fachgerecht durchgeführt Der Anteil der Gesamtliegenschaft beträgt 8,9%. Zu diesem Anteil gehören außer der eigentlichen Wohnung, den dazugehörigen Räumen und Räumlichkeiten, Anlagen und Einrichtungen auch das anteilsmäßige Miteigentum an der Gesamtliegenschaft. 8. Verkehrswert Das Haus wurde vor 11 Jahren zu Appartementwohnungen umgebaut. Die Wohnung wurde vor 11 Jahren um S 14.763,00/m² gekauft. Das waren S 760.000,00. Seit dem Kauf wurde die Wohnung als Büro genutzt. In der Wohnung und dem Haus wurden in den letzten 10 Jahren keine Erhaltungs- und Sanierungsarbeiten getätigt. Im letzten Jahr wurde von der Witwe versucht, die Wohnung um S 530.000,00 zu verkaufen. Doch es meldet sich kein Käufer. Bei einem Verkauf müssten, da die Wohnqualität im unteren Durchschnitt liegt, um zum Verkehrswert zu gelangen, 35% vom Kaufspreis abgezogen werden. | Das wären: | S 760.000,00 | abzüglich - 35% | S 266.000,00 | | S 494.000,00 Der Verkehrswert der 89/1000 Anteile an der Liegenschaft EZ 800 KG H wird mit rund S 494.000,00 bewertet. Das sind 35.900,38 Euro." Was den gemeinen Wert der beiden PKW (Marke Land Rover Discovery und Rover 820 Si) anbelangt, so übermittelte die Bw. eine Rechnungskopie, gemäß welcher der Rover 802 Si am 5.8.2002 zu einem Wert von S 5.999,49 verkauft worden sei. Gleichzeitig beantragte die Bw. den Ansatz eines gemeinen Wertes für die beiden Kraftfahrzeuge in Höhe von insgesamt S 70.000,00. Schlussendlich beantragte die Bw. die gemeinen Werte hinsichtlich Bürogebäude X-Gasse, Eigentumswohnung in H sowie deren Einrichtung als Nettowerte anzusetzen, da - so die Begründung - der gemeine Wert keine Umsatzsteuer beinhalte. Mit Replik vom 28. Juni 2005 bezog der Betriebsprüfer zu den einzelnen Berufungspunkten Stellung. In concreto wurde vorgebracht: "1.) Ermittlung gemeiner Wert Bürohaus X-Gasse Die Herstellungskosten des gegenständlichen Objektes betrugen von 1989 bis 1994 insgesamt brutto ATS 9.140.479,00 (Gartenanlage 1991 noch zusätzlich brutto ATS 187.695,00). Der vom Gerichtskommissär beauftragte Sachverständige, Hr. NN J , hat den Verkehrswert (Gemeiner Wert) zum Todestag 8.9.2001 mit ATS 4.051.000,00 bewertet. Eine von der Bp. durchgeführte Bewertung ergab einen gemeinen Wert (brutto) von ATS 6.620.000,00 (Buchwert = netto ATS 6.030.665), wobei die Ermittlung im Zuge der Bp. mit der steuerlichen Vertretung mehrmals ausführlichst erörtert wurde, weshalb bei der Bp. Berichtverfassung von einer detaillierten Begründung Abstand genommen wurde. A) Laut Berufung wurde seitens der Bp. dem Superädifikatsvertrag vom 22.5.1990 bei der Ermittlung des gemeinen Wertes nicht Rechnung getragen. Die Bp. hat den Superädifikatsvertrag zum Teil unberücksichtigt gelassen - im Hinblick auf die Nutzungsdauer und den Altersabschlag - (siehe Beilage ./1, da fremdunüblich!), jedoch bei der Ertragswertermittlung den Ertragswertanteil des Grund und Bodens in Abzug gebracht." Die angeführte Beilage ./1 weist nachstehende Verprobung des Mietzinses in Bezug auf den unbebauten Grund und Boden aus: Mietzins für unbeb. G+B = ca. ATS 5,00 bis ATS 7,00 / Monat/m² (Stand 2002) Verprobung Mietzins auf Bodenwert = mit Realzinssatz vorzunehmen Realzinssatz = 2% bei sehr guter Lage; 3% bei sehr schlechter Lage (seit 3/95 unverändert) Verprobung R. lt. Superädifikatsvertrag v. 22.5.1990 Unkündbar für die Dauer von 25 Jahren (d.h. vom 2.5.1990 bis 2.5.2015) beachte: Grundstück 349/17 (G+B) = 1.081m² 26.1.1988 AK = 1,189.100,00 (= ATS 1.100,--/m²) - je zur Hälfte Eigentümer R. E. u. I. 11.5.1990 Verkauf Hälfteanteil R. I. an R. E. um ATS 529.822,00 - !! ( Hälfte des aushaftenden Kredites beachte: die Hälfte der seinerzeitigen AK von 1,189.100,00 (ohne Nebenkosten) = ATS 594.550,--! 22.5.1990 Superädifikatsvertrag - R. E. an R. I. - Bestandszins ATS 10.000,-- mtl. (wertgesichert); der Bestandszins versteht sich ohne USt und Betriebskosten! Verprobung hinsichtlich des Realzinssatzes (Verzinsung des nackten Grund und Bodens): | 1990 | Wert G+B | 1.200.000,00 | x 2,5%= | 30.000,00 p.a. | 2.500,00 p.m. | 2,31 ATS/m² | | lt. SÄ Vertrag | | 120.000,00 p.a. | 10.000,00 p.m. | 9,25 ATS/m² | ergibt einen Realzinssatz von | 10,00% | (1,200.000,00/120.000,00) | = nicht fremdüblich!!! | 2001 | Wert G+B | 2.200.000,00 x 2,5% | 55.000,00 p.a. | 4.583,33 p.m. | 4,24 ATS/m² | bei ATS 5,-/m² | 64.860,00 Jahresmiete | 2,95 % Realzinssatz | bei ATS 6,-/m² | 77.832,00 Jahresmiete | 3,54 % Realzinssatz | | lt. SÄ-Vertrag | | 174.170,00 p.a. | 14.514,17 p.m | 13,43 ATS/m² | ergibt einen Realzinssatz von | 12,63% | (2,200.000,00/174.170,00) | = nicht fremdüblich!!! beachte: Über die Laufzeit von 25 Jahren bezahlt Hr. DI R. reinen Bestandszins (ohne Wertsicherung) im Betrag von ATS 3,000.000,00!!! dh., in 53 Monaten (4 Jahre und 5 Monate) hätte sich Hr. DI R. das Grundstück um den seinerzeitigen Verkaufspreis von rd. ATS 530.000,00 wieder zurückgekauft!!! Konsequenz durch die Bp.: Nichtanerkennung des Superädifikatsvertrag; Stornierung der Einnahmen bei Fr. E und Ausgaben bei Hr. DI IR ; durch den Todesfall von Hr. DI IR sind die Bestandszinszahlungen beendet; die Stornierung vor dem Todestag würde für die Bp nur unnötigen Verwaltungsaufwand bedeuten - jedoch erfährt die Bp durch die Fremdunüblichkeit insofern eine Berücksichtigung, als der Superädifikatsvertrag bei der Ermittlung des gemeinen Wertes der bebauten Liegenschaften X-Gasse1 nicht miteinbezogen wird! "B) Ebenso wurde lt. Berufung dem Sachverständigengutachten (NN)vom 16.12.2001 nicht Rechnung getragen. Abweichungen gegenüber Gutachten: I) SACHWERT | a) Herstellungskosten | lt. Gutachten geschätzte Kubaturwerte | | lt. Bp Werte lt. Arbeitskreis des Landesverbandes für Kärnten und Steiermark (Sachverständige) - siehe Beilage ./2 Beilage ./2 beinhaltet: Gebäude X-Gasse 28 | | | | | zum Stichtag 9.8.2001 | | | | | Sachwert | Verkehrswert | | | | | lt. Gutachten NN | lt. Gutachten NN | Errichtungskosten | netto | brutto | brutto | Mittel (SW/EW) | 1989-1991 | Gebäude | 6.136.110,00 | 7.363.332,00 | | brutto | 1994 | Dachb. Ausbau | 1.480.956,00 | 1.777.147,20 | | | | | 7.617.066,00 | 9.140.479,20 | 4.842.000,00 | | 1991 | Gartenanlage | 156.4123,00 | 187.695,60 | 190.000,00 | | gesamt | | 7.773.479,00 | 9.328.174,80 | 5.032.000,00 | 4.051.000,00 | Herstellg.Kosten Gebäude | 7.617.066,00 | 9.140.479,20 | 6.714.194,00 | Kubatur lt. Gutachten | 2.144,00 m 3 | 2.144,00 m 3 | 2.144,00 m 3 | | | | | tatsächl. Herst.kosten pro m 3 | 3.553,00 | 4.263,00 | 3.132,00 !!! für 8/2001 | | | | das entspricht 48% | Herst.kosten pro m 3 lt. | | | des BKI-Wertes für 9/2001 (Zeitpunkt der Entnahme) | Baukostenindex 12/1991 | 4.057,00 | 4.868,00) | | die tatsächl. HK entsprechen | | | | in % den HK lt. BK-Index | 88% | 88% | | Herst.kosten pro m 3 lt. | | | | Baukostenindex 9/2001 | 5.389,00 | 6.467,00 | | | | | | für SW-Ermittlg. = 88% | 4.742,00 | 5.691,00 | unter Berücksichtigung, dass die außergewöhnlich gute Bauausführung für ein Bürohaus bei einem Verkauf höchstwahrscheinlich nicht honoriert wird (wie Extras bei einem Auto), würde der Ansatz von 88% des BKI-Wertes für 9/2001 einen Bruttowert von ATS 5.691,- ergeben ! Die Bp hat daher den vom Arbeitskreis des Landesverbandes für Steiermark u. Kärnten ("Der Sachverständige" Heft 1/1998) ermittelten Raummeterpreis reine Baukosten (Basis 1997) mit dem Baupreisindex valorisiert u. für die Sachwertermittlung 9/2001 in Ansatz gebracht. Baukostenindex (BKI) beobachtet die Entwicklung der Kosten, die den Unternehmern bei der Ausführung von Bauleistungen durch Veränderung der Kostengrundlagen entstehen (für Preisgleitungen bei Bauverträgen) BKI Steigerung: | | 12/1991 | 4.868,00 | | 12/1997 | 5.965,00 | | | 09/2001 | 6.467,00 | 32,85% | 09/2001 | 6.467,00 | 8,42% Baupreisindex (BPI) wird zur Beobachtung der Marktpreisentwicklung herangezogen und dient als Deflator für die Berechnung der realen Veränderung von Bauproduktionswerten | BPI-Steigerung: | (Basis 1990 = 100) | | | | 12/1991 | 107,00 | | Ø 1-12/1997 | 123,40 | 09/2001 | 130,40 | | 09/2001 | 130.40 | Steigerung | 23,40 | | Steigerung | 7,00 | Aufwertung: | 23,40x100 = | 21,87% | 7x100 = | 5,67% | | 107,00 | | 123,4 | beachte: lt. Arbeitskreis des Landesverbandes f. Kärnten u. Steiermark (Sachverständige) ermittelter Raummeterpreis reine Baukosten (ohne USt, ohne Baunebenkosten u. ohne Außenanlagen) | | 1-12/1997 netto | BPI-Steigerung bis 9/2001 | 9/2001 netto | 9/2001 brutto | In % BKI | | | | | | | Keller | 2.060,00 | 7,00 % | 2.204,00 | 2.645,00 | 40,90 % | Geschäfts- u. Wohngeschoße | 3.340,00 | 7,00 % | 3.574,00 | 4.289,00 | 66,32 % | Garagen | 1.960,00 | 7,00 % | 2.097,00 | 2.516,00 | | | | b) Wirtschaftliche Abwertung | Lt. Gutachten 20 % Lt. Bp = 0,-, da diese bei der Sachwertermittlung nichts verloren hat. II) ERTRAGSWERT | a) Bruttoertrag pro Monat | lt. Gutachten geschätzte erzielbare Mietzinse | | lt. Bp tatsächlich erzielte Miete lt. Mietverträgen - siehe Beilage ./3" Beilage ./3 beinhaltet die tatsächlich erzielbaren Mietzinse für das Gebäude X-Gasse unter Zugrundelegung der zur Vorlage gebrachten Mietverträge nachstehende Kalkulation: | 1. | Büro ZT Ziviltechniker GmbH | | ab 1.10.2001 | | Miete: | "Geschäftsmiete" | netto | netto | brutto | Kellergeschoß | 95,07 m 2 | a' | 3,50 | 332,75 | 399,29 | Erdgeschoß | 124,94 m 2 | a' | 6,00 | 749,64 | 899,57 | | | | | 1.082,39 | 1.298,86 | 3 Parkplätze | | a' | 30,00 | 90,00 | 108,00 | Müllplatz | 10,00m² | | | 10,00 | 12,00 | | | | insges. | 1.182,39 | 1.418,86 Betriebskosten: anteilige Betriebskosten u. öffentl. Abgaben gern. § 21 MRG (einschließl. Fernwärme) | netto | brutto | 258,00 | 309,60 | | | | | | 2. | EH GmbH | | ab 1.2.2002 | | Miete: | "Geschäftsmiete" | netto | netto | brutto | Obergeschoss | 126,64 m 2 | a' | 5,74 | 726,73 | 872,08 | 1 Parkplatz | | a' | 30,00 | 30,00 | 36,00 | | | | insges. | 756,73 | 908,08 Betriebskosten : anteilige Betriebskosten u. öffentl. Abgaben gem. § 21 MRG (einschließl. Fernwärme) | netto | brutto | 236,19 | 283,43 | | | | | | 3. | K u. Ri | | ab 1.4.2003 | | Miete: | "Wohnungsmiete" | netto | netto | brutto | Dachgeschoss | 118,37 m 2 | a' | 4,65 | 550,00 | 605,00 Betriebskosten: anteilige Betriebskosten u. öffentl. Abgaben gem § 21 MRG (einschl. Fernwärme), zuzügl. anteilsm. Prämien für Hausversg., Schneeräum- u. Reinig.kosten, Betreuung der Grünanlagen sowie ein entsprechendes Verwaltungsentgelt | netto | brutto | ? | 145,00 Ermittlung der erzielbaren Miete per 30.9.2001 (Entnahme des Gebäudes ins PV) | lt. Bp: | | | netto | netto | brutto (20%) | ATS (brutto) | Untergeschoß | 95,07m² | á | 3,50 | 332,75 | 399,29 | 5.494,41 | Erdgeschoß | 124,94 m² | á | 6,00 | 749,64 | 899,57 | 12.378,33 | Obergeschoß | 126,64 m² | á | 6,00 | 759,84 | 911,81 | 12.546,75 | Dachgeschoß | 118,37 m² | á | 4,75 | 562,26 | 674,71 | 9.284,20 | | 465,02 m² | | | 2.404,48 | 2.885,38 | 39.703,68 | | | | | | rund | 40.000,00 tatsächlich erzielte Miete: | | | | netto | netto | brutto (20%) | ATS (brutto) | Untergeschoß | 95,07m² | á | 3,50 | 332,75 | 399,29 | 5.494,41 | Erdgeschoß | 124,94 m² | á | 6,00 | 749,64 | 899,57 | 12.378,33 | Obergeschoß | 126,64 m² | á | 5,74 | 726,73 | 872,08 | 12.000,00 | Dachgeschoß | 118,37 m² | á | 4,65 | 550,00 | 605,00 | 8.324,98 | | 465,02 m² | | | 2.359,12 | 2.775,94 | 38.197,74 | | | | Miete Parkplätze | | | Büro Lengyel | | 120,00 | Evolution | | 23,00 | | | 156,00 | | | | | gesamt | 38.400,00 | | | b) Bewirtschaftungskosten | lt. Gutach. geschätzt pausch. 25% ohne Begründung | | lt. Bp 15% mit detaillierter Aufgliederung | | | c) Wirtsch. Restnutzungsdauer | lt. Gutachten 20 Jahre | | lt. Bp 30 Jahre | | | d) Bodenertragsanteil | lt. Gutachten wurde der Boden sowohl beim Sachwert als auch beim Ertragswert außer Ansatz gelassen | | lt. Bp Abzug von ATS 108.100,00 lt. Verkehrswertermittlung "C) Laut Berufung: Ersuchen um Berücksichtigung eines neuen Gutachtens (AH) vom 28.10.2004 Beurteilung durch die Bp: I) Sachwert a) Umbauter Raum - Dachgesch. lt. altem Gutachten = 472 m³ (Höhe i. Mittel = 2,6 m); Dachgeschoss lt. neuem Gutachten = 418 m³ (Höhe in Mittel = 2,3 m) Welcher Gutachter die richtige Höhe ermittelt hat, ist für die Bp nicht nachvollziehbar. b) Herstellungskosten - ebenfalls geschätzte Werte; differieren gegenüber dem alten Gutachten und den Werten lt. Bp. c) Neubauwert - lt. altem Gutachten = ATS 6.714.194,00 lt. neuem Gutachten = ATS 7.066.612,00 lt. Bp = ATS 8.137.715,00 d) Altersabschlag - technische Nutzungsdauer lt. altem Gutachten 90 Jahre lt. neuem Gutachten 16 Jahre (aufgrund des Superädifikatsvertrages) lt. Bp 90 Jahre