UFSW RV/1727-W/04

Dem Vorbringen im Berufungsverfahren, dass umfangreiche Planänderungen durchgeführt wurden, muss daher entgegen gehalten werden, dass die vom Berufungswerber vorgenommenen Änderungen im Vergleich zur ursprünglichen Planung nicht als Wesentlich bezeichnet werden können. Auch wenn diese Änderungen auf die Initiative des Berufungswerbers zurückzuführen sind, reichen derartige Planänderungen noch nicht aus, um den erforderlichen Einfluss auf die Gestaltung der Gesamtkonstruktion darzulegen. Aus den vorgelegten Plänen ist ersichtlich, dass sich die Abänderungen nur auf die Verlegung von Zwischenwänden und eine Änderung der Raumaufteilung beziehen. Auch mit der Vergrößerung der Terrasse wurde kein Einfluss auf die Gestaltung der Gesamtkonstruktion genommen. Der als Beilage 7 vorgelegte Aktenvermerk vom 2. Juni 2003 über die Baubesprechung vom 30. Mai 2003 enthält keinen Anhaltspunkt dafür, dass durch die besprochenen Änderungen ein Einfluss auf die Gestaltung der Gesamtkonstruktion erfolgte. Es ergibt sich somit, dass der Berufungswerber nicht einen maßgeblichen Einfluss auf die Gestaltung der Wohnung genommen hat. Auch aus diesem Grund ist der Berufungswerber nicht als Bauherr und somit als Schaffender der Wohnung anzusehen (vgl. VwGH 30. 4. 1999, 97/16/0203 und 9. 8. 2001, 98/16/0392). Noch dazu, wo Mängel am Bauwerk ausschließlich gegenüber dem Generalunternehmer, nicht aber gegenüber den bauausführenden Professionisten gerügt wurden (Aktennotizen vom 2. Juni 2004 und 11. Mai 2004 - Beilagen 27 und 28). Überdies trug der Berufungswerber hinsichtlich der Errichtungskosten kein finanzielles Risiko, weil mit dem Generalunternehmer für die schlüsselfertige Errichtung der gegenständlichen Wohnung ein Preis von insgesamt € 360.000,-- vereinbart wurde. Durch die vereinbarten Errichtungskosten wurden auch alle Leistungen des Generalunternehmers abgegolten, die zur vollständigen Erreichung des Vertragszweckes nötig wurden, auch wenn sie nicht bis in alle Einzelheiten beschrieben und kalkuliert wurden. Dies galt insbesondere für alle Löhne, Gehälter, Zuschläge, Kosten, sowie einschlägige Steuern (Punkt V. c) des Generalunternehmervertrages). Sonderwünsche konnte der Berufungswerber bei den bauausführenden Professionisten auf eigene Rechnung und Kosten in Auftrag geben. Wie den vorgelegten Rechnungen zu entnehmen ist, wurden auch solche Sonderwünsche vom Berufungswerber in Auftrag gegeben (z.B. Rechnungen des Baumeisters Ing. P.P. für Zusatzarbeiten, Rechnung für Sicherheitseingangstüre usw.). Weitere Rechnungen betreffen die Einrichtung (Rechnung für Küchenarbeitsplatte, verschiedene Rechnungen über Gegenstände für Bad, WC und Dusche usw.). Die vom Berufungswerber vorgelegten Rechnungen sind nicht dazu geeignet, einen Nachweis dafür zu erbringen, dass er das finanzielle Risiko getragen hätte. Keine der vorgelegten Rechnungen hat den Ausbau des Dachbodens selbst zum Inhalt. Damit fehlen auch hier die Voraussetzungen, welche den Berufungswerber als Bauherrn und Schaffenden ausweisen würden. Gemäß § 1 Abs. 1 Z. 1 GrEStG unterliegen der Grunderwerbsteuer ein Kaufvertrag oder ein anderes Rechtsgeschäft, das den Anspruch auf Übereignung begründet, soweit es sich auf inländische Grundstücke bezieht. Nach § 4 Abs. 1 GrEStG ist die Steuer vom Wert der Gegenleistung zu berechnen. Gemäß § 5 Abs. 1 Z. 1 GrEStG ist die Gegenleistung bei einem Kauf der Kaufpreis einschließlich der vom Käufer übernommenen sonstigen Leistungen und der dem Verkäufer vorbehaltenen Nutzungen. Gegenleistung ist alles, was der Erwerber über den Kaufpreis hinaus für das Grundstück aufwenden muss. Erbringt der Käufer im Hinblick auf die Errichtung der Wohnung neben dem als Kaufpreis bezeichneten Betrag weitere Leistungen - an wen auch immer -, ist zur Ermittlung der zutreffenden Bemessungsgrundlage auf den Besteuerungsgegenstand zurückzugreifen. Für die Beurteilung ist der Zustand des Grundstückes maßgebend, in dem dieses erworben werden soll; das muss nicht unbedingt der im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses gegebene Zustand sein. Voraussetzung für die Einbeziehung der Errichtungskosten ist, dass die Errichtung mit dem Grundstückserwerb in einer finalen Verknüpfung besteht. Der Begriff der Gegenleistung ist im wirtschaftlichen Sinne (§ 21 Abs. 1 BAO) zu verstehen. Danach ist für die Beurteilung abgabenrechtlicher Fragen in wirtschaftlicher Betrachtungsweise der wahre wirtschaftliche Gehalt und nicht die äußere Erscheinungsform des Sachverhaltes maßgebend (vgl. VwGH 25. 2. 1993, 91/16/0031). Nach dem Inhalt des Kaufvertrages finden auf das gegenständliche Vertragsverhältnis neben den gesetzlichen Bestimmungen des Wohnungseigentumsgesetzes auch die gesetzlichen Bestimmungen des Bauträgervertragsgesetzes (BTVG) Anwendung. Die für den gegenständlichen Fall wesentlichen Bestimmungen des Bauträgervertragsgesetzes lauten: "§ 1. (1) Dieses Bundesgesetz ist auf Bauträgerverträge anzuwenden, bei denen der Erwerber vor der Fertigstellung vereinbarungsgemäß Zahlungen von mehr als "145 Euro" pro Quadratmeter Nutzfläche (§ 6 WEG 1975) zu leisten hat. (BGBl. I 2001/98, ab 1. 1. 2002, s § 18 Abs 5) § 2. (1) Ein Bauträgervertrag ist ein Vertrag über den Erwerb des Eigentums, des Wohnungseigentums, des Baurechts, des Bestandrechts oder eines sonstigen Nutzungsrechts einschließlich Leasings an zu errichtenden oder durchgreifend zu erneuernden Gebäuden, Wohnungen oder Geschäftsräumen. (2) Bauträger ist, wer sich verpflichtet, einem Erwerber die in Abs. 1 genannten Rechte einzuräumen. (3) Erwerber ist, wem Ansprüche auf den Erwerb der in Abs. 1 genannten Rechte gegen den Bauträger zustehen sollen. (4) Ein Bauträgervertrag (Abs. 1) liegt auch dann vor, wenn zwar der Erwerber sein Recht an der Liegenschaft von einem Dritten erwirbt, dieser Vertrag aber mit dem Vertrag über die Errichtung oder durchgreifende Erneuerung des Gebäudes, der Wohnung oder des Geschäftsraums eine wirtschaftliche Einheit bildet. ..... § 5. (1) Der Erwerber kann von seiner Vertragserklärung zurücktreten, wenn ihm der Bauträger nicht eine Woche vor deren Abgabe schriftlich folgendes mitgeteilt hat: 1. alle wesentlichen Informationen über den Vertragsinhalt (§ 4 Abs. 1); 2. wenn allfällige Rückforderungsansprüche des Erwerbers schuldrechtlich (§ 8) ohne Bestellung eines Treuhänders gesichert werden sollen, den vorgesehenen Wortlaut der ihm auszustellenden Sicherheit; 3. wenn die Sicherungspflicht des Bauträgers nach § 7 Abs. 6 Z 2 erfüllt werden soll, den vorgesehenen Wortlaut der Haftungserklärung der inländischen Gebietskörperschaft oder die entsprechende gesetzliche Bestimmung; 4. wenn die Sicherungspflicht nach § 7 Abs. 6 Z 3 erfüllt werden soll, den vorgesehenen Wortlaut der eine gleichwertige Sicherung gewährleistenden Vereinbarungen; 5. wenn die Sicherungspflicht nach § 7 Abs. 6 Z 4 erfüllt werden soll, den vorgesehenen Wortlaut der Vereinbarung mit dem Kreditinstitut. (2) Der Rücktritt ist binnen einer Woche zu erklären. Die Rücktrittsfrist beginnt mit dem Tag, an dem der Erwerber eine Zweitschrift oder Kopie seiner Verzichtserklärung und die in Abs. 1 genannten Informationen sowie eine Belehrung über das Rücktrittsrecht schriftlich erhält. Das Rücktrittsrecht erlischt jedoch spätestens einen Monat nach Abgabe der Vertragserklärung des Erwerbers. (3) Darüber hinaus kann der Erwerber von seiner Vertragserklärung zurücktreten, wenn eine von den Parteien dem Vertrag zugrunde gelegte Wohnbauförderung ganz oder in erheblichem Ausmaß aus nicht bei ihm gelegenen Gründen nicht gewährt wird. Der Rücktritt ist binnen einer Woche zu erklären. Die Rücktrittsfrist beginnt, sobald der Erwerber vom Unterbleiben der Wohnbauförderung informiert wird und gleichzeitig oder nachher eine schriftliche Belehrung über das Rücktrittsrecht erhält. Das Rücktrittsrecht erlischt jedoch spätestens einen Monat nach Erhalt der Information über das Unterbleiben der Wohnbauförderung. (4) Der Erwerber kann den Rücktritt dem Bauträger oder dem Treuhänder gegenüber erklären. Für die Rücktrittserklärung gilt § 3 Abs. 4 KSchG sinngemäß. Rechte des Erwerbers, die Aufhebung oder Änderung des Vertrages nach anderen Bestimmungen zu verlangen, bleiben unberührt. (5) Der Rücktritt gilt im Fall des § 2 Abs. 4 auch für den mit dem Dritten geschlossenen Vertrag." Da nach dem Vertragsinhalt der Berufungswerber "Erwerber" im Sinne des § 2 Abs. 3 BTVG ist, müssen der Kaufvertrag und der Generalunternehmervertrag schon nach den Bestimmungen des Bauträgervertragsgesetzes eine wirtschaftliche Einheit bilden (§ 2 Abs. 4 und § 5 Abs. 5). Außerdem ist das Bauträgervertragsgesetz auf Bauträgerverträge anzuwenden, bei denen der Erwerber vor der Fertigstellung Zahlungen ab einer bestimmten Höhe zu leisten hat. Damit die gesetzlichen Bestimmungen des Bauträgervertragsgesetzes auf das gegenständliche Vertragsverhältnis Anwendung finden können, muss somit ein Bauträgervertrag vorliegen. Nach § 2 Abs. 1 BTVG ist ein Bauträgervertrag ein Vertrag über den Erwerb des Eigentums, des Wohnungseigentums, des Baurechts, des Bestandrechts oder eines sonstigen Nutzungsrechtes einschließlich Leasings an zu errichtenden oder durchgreifend zu erneuernden Gebäuden, Wohnungen oder Geschäftsräumen. Wenn der Erwerber sein Recht an der Liegenschaft von einem Dritten erwirbt, dann liegt nach Absatz 4 dieser Gesetzesstelle auch ein Bauträgervertrag vor, wenn dieser Vertrag mit dem Vertrag über die Errichtung oder durchgreifende Erneuerung des Gebäudes, der Wohnung oder des Geschäftsraums eine wirtschaftliche Einheit bildet. Voraussetzung dafür, dass auf das gegenständliche Vertragsverhältnis die Bestimmungen des Bauträgervertragsgesetzes Anwendung finden können, ist somit, dass der Kaufvertrag und der Generalunternehmervertrag eine wirtschaftliche Einheit bilden. Würden diese beiden Verträge keine wirtschaftliche Einheit bilden, könnten die Bestimmungen des Bauträgervertragsgesetzes auf das gegenständliche Vertragsverhältnis nicht angewendet werden. Da auf das gegenständliche Vertragsverhältnis jedoch die Bestimmungen des Bauträgervertragsgesetzes Anwendung finden, müssen der Kaufvertrag und der Generalunternehmervertrag eine wirtschaftliche Einheit bilden. Dass der Erwerb auf eine bereits fertig errichtete Wohnung gerichtet war, lässt sich auch aus dem Kaufvertrag (auch wenn die eine oder andere Bestimmung dieses Vertrages auf Grund des Bauträgervertrages erforderlich war) entnehmen. So etwa, dass der Berufungswerber in diesem Kaufvertrag bestätigt, den Generalunternehmervertrag, Plan und Ausstattungsbeschreibung der Wohnung und eine Nebenkostenübersicht mehr als eine Woche vor Vertragsabschluss erhalten zu haben. Besonders spricht für den Erwerb einer bereits fertig errichteten Wohnung, dass die Übergabe und Übernahme der vertragsgegenständlichen Liegenschaftsanteile mit Gefahr und Zufall, Last und Vorteil, Nutzungen und Einnahmen in den körperlichen Besitz und Genuss des Berufungswerbers mit Ablauf des Tages der Übergabe der Wohnung W 27 + 28 samt Terrassen erfolgte. Auch wird in beiden Verträgen, welche am selben Tag abgeschlossen wurden, auf den anderen Vertrag Bezug genommen. Aus diesen Gründen wurde vom Finanzamt zu Recht angenommen, dass der Berufungswerber durch den Abschluss der beiden Verträge in ein Gesamtkonzept eingetreten ist und der Erwerb auf eine bereits fertig errichtete Wohnung gerichtet war. Auch wenn vorgebracht wurde, dass die Miteigentumsanteile bereits mit der Eintragung im Grundbuch übergeben wurden, ändert das Nichts daran, dass der Erwerb auf eine bereits fertig errichtete Eigentumswohnung ausgerichtet war. Im Kaufvertrag wurde nämlich festgehalten, dass die Übergabe und Übernahme der vertragsgegenständlichen Liegenschaftsanteile mit Gefahr und Zufall, Last und Vorteil, Nutzungen und Einnahmen in den körperlichen Besitz und Genuss des Berufungswerbers mit Ablauf des Tages der Übergabe der Wohnung W 27 + 28 samt Terrassen erfolgt. Diese Bestimmung im Kaufvertrag stellt einen wichtigen Hinweis dafür dar, dass zum Zeitpunkt der Errichtung des Kaufvertrages nicht nur der Erwerb der Liegenschaftsanteile geplant war, sondern der Erwerb der Liegenschaftsanteile samt der fertig errichteten Eigentumswohnung. Auch wenn der Berufungswerber die Möglichkeit gehabt hat, mit der Errichtung der Eigentumswohnung andere Personen zu beauftragen, ändert das Nichts daran, dass er in ein bereits vorhanden gewesenes Gesamtkonzept eingetreten ist, für welches noch dazu die Bestimmungen des Bauträgervertragsgesetzes Anwendung finden. Aus diesen Gründen war spruchgemäß zu entscheiden. Wien, am 10. Dezember 2007