UFSG RV/0752-G/06

Unwägbarkeiten, dh. das Ergebnis negativ beeinflussende Ereignisse, die nicht dem üblichen Wirtschaftsverlauf entsprechen und idR keinen Kausalzusammenhang zu einem gewollten Verhalten des Abgabepflichtigen aufweisen, bleiben in diesem Zusammenhang aber grundsätzlich außer Ansatz (vgl. Doralt/Renner, EStG8, § 2 (LVO) Tz 365). Für das Vorliegen einer Gesamtüberschusserzielungsabsicht spricht uU auch die vorzeitige Beendigung einer - an sich unbegrenzt geplanten - "großen Vermietung" (durch Veräußerung des gesamten Gebäudes). Eine derartige Vorgangsweise kann insbesondere dann "marktgerechtes Verhalten" sein und für die Gesamtüberschusserzielungsabsicht sprechen und damit die bisherige Vermietungstätigkeit als Einkunftsquelle erscheinen lassen, wenn sie als Reaktion darauf erfolgt, dass im Hinblick auf zukünftige "Verlustjahre" ein Gesamtüberschuss der Einnahmen über die Werbungskosten in einem angemessenen Zeitraum nicht (mehr) zu erwarten ist. Voraussetzung dafür ist aber, dass der Vermieter bis zur Beendigung alles unternommen hat, um die Erfolgsaussichten der Vermietungstätigkeit durch rechtzeitige strukturverbessernde Maßnahmen zu verbessern (vgl. Rauscher/Grübler, Steuerliche Liebhaberei2, Rz 488). Als strukturverbessernde Maßnahme im o.a. Sinn kommt ua. auch eine Umschuldung zwecks Senkung der Zinsenbelastung in Betracht (vgl. zB die bei Rauscher/Grübler, Steuerliche Liebhaberei2, Rz 461, angeführten Beispiele strukturverbessernder Maßnahmen). Ausgehend von dieser Rechtslage wird ergänzend weiters noch Folgendes fest- bzw. klargestellt: Die von den Bw. vorgelegte Vorschaurechnung ergibt einen Totalüberschuss der Einnahmen über die Werbungskosten im Jahr 2012, dh. nach ca. 16 Jahren (vgl. Berufungsergänzung vom 6. Juni 2006; Vorhaltsbeantwortung vom 16. Februar 2007). Nach der adaptierten Vorschaurechnung (Berücksichtigung realistischerweise anzunehmender Leerstehungen) errechnet sich ein Einnahmentotalüberschuss im Jahr 2013 bzw. 2015 (vgl. Vorhaltsbeantwortung vom 18. Juli 2007, Beilagen III/1-III/3). Der behauptete massive Ameisenbefall ab dem Jahr 1998 in einer Vielzahl der im verfahrensgegenständlichen Mietobjekt befindlichen Wohnungen (vgl. Vorhaltsbeantwortung vom 18. Juli 2007) und die Behauptung, dass die deutlichen Rückgänge der Mieteinnahmen im Wesentlichen auf eben diesen nicht in den Griff zu bekommenden Insektenbefall zurückzuführen gewesen seien (Folgen des Insektenbefalls: ständiger Mieterwechsel, zwischenzeitige Wohnungsleerstehungen, verschlechterter "Ruf" des Mietobjektes), erscheinen glaubwürdig (vgl. Mieterbestätigungen laut Beilage 1 zum Vorlageantrag vom 21. August 2006 und Beilage IV zur Vorhaltsbeantwortung vom 18. Juli 2007; "Kammerjägerrechnungen" laut Beilagen 2 und 3 zur Berufungsergänzung vom 6. Juni 2006). Ein Ameisenbefall - wie von den Bw. geschildert - stellt eine "Unwägbarkeit" im o.a. Sinne dar. Die Bw. haben sich in hinreichender zeitlicher Nähe zum Auftreten der o.a. Insektenprobleme um Kostensenkungen bemüht (vgl. Vorlageantrag vom 21. August 2006: "Umschuldung"). Die Bw. haben damit "strukturverbessernde Maßnahmen" im o.a. Sinne gesetzt. Die Bw. haben sich auf Grund der sich offenbar abzeichnenden Aussichtslosigkeit, in einem angemessenen Zeitraum einen "Totalgewinn" erzielen zu können, bereits in hinreichender zeitlicher Nähe zum Auftreten der o.a. Schwierigkeiten um einen Verkauf des verfahrensgegenständlichen Mietobjektes bemüht, welche Bemühungen sich aber über mehrere Jahre hingezogen und schlussendlich zu einem Verkauf des Gebäudes um einen Preis, der sogar unter dem seinerzeitigen Ankaufspreis der Bw. gelegen ist, geführt haben (vgl. Vorlageantrag vom 21. August 2006 Berufungsergänzung vom 6. Juni 2006 und die in den diesbezüglichen Beilagen 4 bis 6 dokumentierten Verkaufsbemühungen der Bw.). Mit dieser vorzeitigen Beendigung der Vermietungstätigkeit haben die Bw. ein "marktgerechtes Verhalten" im o.a. Sinne gesetzt. Damit steht aber für den Unabhängigen Finanzsenat das Vorliegen einer Gesamtüberschusserzielungsabsicht der Bw. iSd § 1 Abs. 1 bzw. § 2 Abs. 3 LVO im verfahrensgegenständlichen Zeitraum außer Zweifel. Somit ist auch der Berufung gegen die Feststellungsbescheide gemäß § 188 BAO stattzugeben. Die das verfahrensgegenständliche Mietobjekt betreffenden im Zuge der Außenprüfung ausgeschiedenen Werbungskostenüberschüsse (vgl. Außenprüfungsbericht vom 22. März 2006, Tz 30) sind nunmehr wiederum zu berücksichtigen. Der Vollständigkeit halber wird schließlich aber auch noch Folgendes bemerkt: Gegen die vom Finanzamt vertretene Ansicht, die Bw. seien in ihrer Vorschaurechnung von unrealistischen bzw. allzu optimistischen Mietenerwartungen ausgegangen (vgl. Berufungsvorentscheidung vom 21. Juli 2006), spricht nach Auffassung des Unabhängigen Finanzsenates, dass die theoretisch bei Vollvermietung erzielbaren (monatlichen) Mieteinnahmen in Höhe von 30.400,00 S eine Zeit lang - trotz "Hochspannungsmasten" (vgl. Berufungsvorentscheidung vom 21. Juli 2006) - effektiv erzielt wurden und daher offenbar auch tatsächlich erzielbar waren (vgl. Vorlageantrag vom 21. August 2006; Vorhaltsbeantwortung vom 18. Juli 2007). Dass in den o.a. Vorschaurechnungen die durch die Unwägbarkeiten verursachten - unvorhersehbaren - Mieteinnahmenrückgänge keine Berücksichtigung gefunden haben, ist entsprechend dem oben bereits Gesagten nicht zu beanstanden. Die Behauptung der Bw., die verfahrensgegenständliche Vermietungstätigkeit sei ursprünglich auf unbestimmte Zeit geplant gewesen ("Altersvorsorge" etc.) (vgl. Berufungsergänzung vom 6. Juni 2006; Vorlageantrag vom 21. August 2006), deckt sich mit dem Gesamtbild, das sich der Unabhängige Finanzsenat von der Vermietungstätigkeit der Bw. gemacht hat. Im Übrigen wird auch seitens des Finanzamtes nicht behauptet, dass die verfahrensgegenständliche Vermietungstätigkeit ursprünglich nur auf nur bestimmte Zeit geplant gewesen sei. Demnach kann es im vorliegenden Fall, entsprechend dem oben Gesagten, richtigerweise aber auch nicht von Bedeutung sein, dass hier - unbestrittenermaßen - "in Folge des abgeschlossenen Überprüfungszeitraumes ein Gesamtverlust erwirtschaft" worden ist (vgl. Berufungsvorentscheidung vom 21. Juli 2006). Die Ansicht des Finanzamtes, dass es sich hier um ein "nicht ernst gemeintes Mietverhältnis" handle (vgl. Berufungsvorentscheidung vom 21. Juli 2006), kann der Unabhängige Finanzsenat angesichts des von den Bw. an den Tag gelegten wirtschaftlichen Engagements (Kauf eines Gebäudes mit fünf bzw. sechs Wohnungen für Vermietungszwecke unter Inanspruchnahme von beträchtlichen Fremdmitteln; umfangreiche Gebäudeinvestitionen (zT in Eigenregie); langjährige Bemühungen um Vollvermietung; aktenkundige Bemühungen um Kostensenkungen; langjährige Anstrengungen, für das Gebäude einen Käufer zu finden; letztendlich Verkauf des Gebäudes mit "Verlust" etc.) nicht nachvollziehen. Abschließend wird auch noch bemerkt, dass das Finanzamt gegen die von den Bw. vorgelegten Vorschaurechnungen - abgesehen von der o.a. Frage, ob die dort zum Ausdruck kommenden Mieteinnahmenerwartungen überhaupt realistisch waren, und der o.a. Frage des Insektenbefalls - bis zuletzt nichts Substantiiertes vorgebracht hat (vgl. die Vorhalte des Unabhängigen Finanzsenates vom 30. März 2007 und vom 23. Juli 2007). - Auch der Unabhängige Finanzsenat sieht sich nicht veranlasst, das diesen Vorschaurechnungen zu Grunde liegende Zahlenmaterial in Zweifel zu ziehen. Somit war wie im Spruch ersichtlich zu entscheiden.   | Beilage: | 13 Berechnungsblätter (1997 bis 2004 in Euro, 1997 bis 2001 auch in S) Graz, am 29. Oktober 2007