UFSG RV/0676-G/05

eingemietet. Ebenfalls auch im Erdgeschoss. Der Eigentümer war der [Bw] . Miete wurde nie bezahlt. Es handelte sich um ein Terrassengeschoss dass als "Schwarzbau" nachträglich in den 50-er Jahren aufgebaut wurde. Ich schildere dies so ausführlich, weil alle [Bw]-Projekte keine einfachen waren. Durch den "Schwarzbau" hat die Parifizierung nicht gestimmt. Ein Verkauf war mit großen Schwierigkeiten verbunden. Die Räume sind seit den 50-er Jahren nie renoviert geworden, daher der Zustand total abgewohnt und die Terrassenverkleidung (Holz) ohne Lackierung und teilweise morsch. Es hat ein Gutachten gegeben mit S 1,5 Mio. Die Lage war exelent zur Oper. Wenn Sie vom Makler sprechen? Was tut er? Er bringt Interessenten, sonst aber nichts. Ich bin mit der Preisvorstellung von S 2.800.000,-- als verrückt gehalten worden? Natürlich dauert so eine Sache, wenn sie gelingen sollte wie hier, über ein Jahr. Das ständige hin- und herfahren macht über 150 Stunden. Von den vielen Bewerbern, die nur heiße Luft verbreitet haben, möchte ich den Mantel des Schweigens breiten. Im konkreten Fall hatte der präsumtive Kaufanwärter Wünsche, die als Bedingung zum verlangten Preis standen. 1. Ein zusätzliches Fenster in den Hof. 2. 3 m2 vom Stiegenhaus, weil es im letzten Stock war würde es keine Rolle spielen Bis solche Wünsche direkt an die Miteigentümer dringen, vergehen Monate. Rundschreiben, persönliche Besuche, kleine Aufmerksamkeiten usw.. Letztlich Erfolg null, weil viele Eigentümer nicht erreicht werden konnten. Sofort viel der Preis auf S 2,4 Mio. Wieder vergingen Monate, neue Bewerber kamen, aber der Preis war um längen zu hoch. Nach monatelangem Studium von Gesetzen kam neues Licht in die Sache. Nachdem es ein Dachgeschoss ist, stehen Teile davon in gemeinsamen Eigentum. (Terrassenboden, teilweise Holzverkleidung) Es begannen neue Verhandlungen mit den Eigentümern, wieder Schriftverkehr hin und her, Streit und ein gerichtliches Verfahren. Endergebnis: Kompromiss Kaupreis S 2,6 Mio., neue Parifizierung notwendig. Ich habe mich entschlossen, den Fall einigermaßen ausführlich wiederzugeben, an dem natürlich auch Herr MV großen Anteil hatte. Dies ist nur ein konkreter Fall, daneben laufen die normalen Arbeiten. Wenn ich Geschäftsführer in einer GmbH wäre, frägt keiner nach meinem Einkommen. Ich habe genauso das Recht, mein Bärenfell zum besten Preis zu verkaufen, noch dazu, wenn ich ein ordentlicher Steuerzahler bin. Am 9. November 2006 erläuterte FR über telefonische Anfrage des unabhängigen Finanzsenates den entstehungsgeschichtlichen Zusammenhang zwischen der Bw, dem Verein "A" (Verein-A) und der G. (G-GmbH). Demnach hätten der Bw und die Verein-A unabhängig nebeneinander bestanden. Die G-GmbH sei 1986 aus politischen Gründen mit Förderungsgeldern vom Land gegründet worden, um die Verein-A aufzunehmen. Der Bw sei von diesen Vorgängen nicht betroffen gewesen. Über die Berufung wurde erwogen: 1. Steuerliche Erfassung der Wohnungsveräußerungen Wie der Verwaltungsgerichtshof mit Erkenntnis vom 13.9.2006, 2002/13/0059, entschieden hat, ist eine Tätigkeit, die selbständig, nachhaltig, mit Gewinnerzielungsabsicht und Beteiligung am allgemeinen wirtschaftlichen Verkehr unternommen wird, gewerblich, wenn sie den Rahmen der Vermögensverwaltung übersteigt. Dies ist dann der Fall, wenn das Tätigwerden des Steuerpflichtigen nach Art und Umfang deutlich jenes Ausmaß überschreitet, das üblicherweise mit der Verwaltung eigenen Vermögens verbunden ist. Keine Vermögensverwaltung liegt mehr vor, wenn die Vermögensnutzung durch Fruchtziehung in den Hintergrund tritt und die Vermögensverwertung entscheidend im Vordergrund steht, sodass solche Grundstücksgeschäfte dann einen gewerblichen Grundstückshandel begründen (vgl. auch VwGH 24.2.2005, 2001/15/0159). In Zweifelsfällen ist darauf abzustellen, ob die Tätigkeit, wenn sie in den gewerblichen Bereich fallen soll, dem Bild entspricht, das nach der Verkehrsauffassung einen Gewerbebetrieb ausmacht. Die Frage, ob die Vermögensnutzung oder die Vermögensumschichtung bzw. Vermögensverwertung im Vordergrund steht, ist eine Sachverhaltsfrage, die nach dem objektiven Gesamtbild des jeweiligen Falles zu lösen ist. Entscheidend ist nicht die absolute Zahl an An- bzw. Verkaufsvorgängen, sondern das sich im Einzelfall bietende Gesamtbild der Verhältnisse (vgl. z.B. auch VwGH 18.12.2001, 99/15/0155). Vorweg ist festzuhalten, dass alle Wohnungseigentumsobjekte der Bw (ausgenommendie Wohnung K-Gasse_3) mit Mitteln des Wohnhaus-Wiederaufbaufonds wiederhergestellt wurden. § 20 Wohnhaus-Wiederaufbaugesetz bestimmt: (1) Der Hauseigentümer hat die Miete der Wohnräume (Geschäftsräume), die mit Fondshilfe wiederhergestellt wurden oder werden, demjenigen, der im Zeitpunkt der Kriegseinwirkung Hauptmieter dieser Räume war - im folgenden Altmieter genannt - anzubieten. Ist der Altmieter verstorben, so treten an seine Stelle seine nahen Angehörigen (§ 19 Abs. 2 Z. 11 des Mietengesetzes), die mit ihm bei Eintritt der Kriegseinwirkung im gemeinsamen Haushalt gelebt, bei Geschäftsräumen mit ihm gemeinsam in diesem Geschäft gearbeitet oder aus dessen Erträgnissen den Unterhalt bezogen haben. Das Anbot ist vor der erstmaligen Vermietung, erstmaligen Einräumung eines anderen Benützungsrechtes an Dritte oder erstmaligen Übernahme in Eigenbenützung, frühestens jedoch vier Monate nach Bewilligung der Fondshilfe zu stellen. Zur Abgabe des Anbotes genügt die Absendung eines eingeschriebenen Briefes. Der Hauseigentümer hat längstens binnen einer Woche nach Bewilligung der Fondshilfe der Gemeinde die Anzahl und Größe der vor dem Eintritt des Kriegsschadens vorhanden gewesenen und der bei der Wiederherstellung in Aussicht genommenen Wohnungen (Geschäftsräume), ferner Name und Anschrift der Altmieter (soweit letztere für den Hauseigentümer feststellbar ist) bekanntzugeben. Die Gemeinde hat diese Angaben nach Überprüfung der Anschrift der Altmieter für jedes Haus gesondert durch Anschlag an der Amtstafel durch zwei Monate kundzumachen. Das Anbotschreiben des Hauseigentümers ist an die in der Kundmachung der Gemeinde ersichtliche Anschrift des Altmieters zu richten; sofern jedoch die Gemeinde innerhalb von zwei Monaten nach Bewilligung der Fondshilfe eine Kundmachung nicht vornimmt, ist das Anbot an die Anschrift des Altmieters zu richten, die auf Ansuchen des Hauseigentümers von dem nach Lage des beschädigten Hauses zuständigen Meldeamt bekanntgegeben wird. Ist nach Mitteilung dieses Meldeamtes die genaue Anschrift des Altmieters nicht bekannt oder der Altmieter verstorben, so genügt die Absendung des Anbotes an die zuletzt bekannte Anschrift. Der Altmieter (seine nahen Angehörigen) muß binnen dreißig Tagen das Anbot annehmen, widrigenfalls das Optionsrecht erloschen ist. (2) Soll an den wiederherzustellenden oder wiederhergestellten Wohnräumen (Geschäftsräumen) Wohnungseigentum im Sinne des Bundesgesetzes, BGBl. Nr. 149/1948, begründet werden, so gelten die Bestimmungen des Abs. 1 mit folgenden Abänderungen: a) dem Altmieter ist der Erwerb des Wohnungseigentums an den ehemals innegehabten Räumen zu den gleichen Bedingungen wie den übrigen Wohnungseigentümern desselben Hauses, höchstens aber zu den ortsüblichen Bedingungen anzubieten; b) das Anbot kann schon vor dem Ansuchen um Gewährung der Fondshilfe gestellt werden; c) die Verständigung der Gemeinde entfällt; zur Anbotstellung genügt die Absendung eines eingeschriebenen Briefes an die Anschrift des Altmieters, die auf Ansuchen des Hauseigentümers von dem nach Lage des beschädigten Hauses zuständigen Meldeamt bekanntgegeben wird. Ist nach Mitteilung dieses Meldeamtes die genaue Anschrift des Altmieters nicht bekannt oder der Altmieter verstorben, so genügt die Absendung des Anbotes an die zuletzt bekannte Anschrift. Wie aus der zitierten Gesetzesstelle ersichtlich ist, hatte der Hauseigentümer die Miete der Wohnräume (Geschäftsräume), die mit Fondshilfe wiederhergestellt wurden, demjenigen, der im Zeitpunkt der Kriegseinwirkung Hauptmieter dieser Räume war (Altmieter), oder den an seine Stelle seine nahen Angehörigen anzubieten. Das Anbot war vor der erstmaligen Vermietung, erstmaligen Einräumung eines anderen Benützungsrechtes an Dritte oder erstmaligen Übernahme in Eigenbenützung, frühestens jedoch vier Monate nach Bewilligung der Fondshilfe zu stellen. Bei Begründung von Wohnungseigentum an den wiederhergestellten Räumen war dem Altmieter der Erwerb des Wohnungseigentums an den ehemals innegehabten Räumen zu den gleichen Bedingungen wie den übrigen Wohnungseigentümern desselben Hauses, höchstens aber zu den ortsüblichen Bedingungen anzubieten. Aus den gesetzlichen Vorgaben des Wohnhaus-Wiederaufbaugesetz folgt für den Berufungsfall, dass solche Wohnungseigentumsobjekte, deren Erwerb von Altmietern oder den an deren Stelle tretenden nahen Angehörigen abgelehnt und auf Grund eines Bestandverhältnisses (weiter-)genutzt wurden, von vornherein nicht für einen Grundstückshandel, sondern langfristig nur zu Vermietungszwecken zur Verfügung standen. Nur jene Wohnungseigentumsobjekte, die sofort oder bald verkauft werden konnten, standen dem (einstigen) gewerblichen Grundstückshandel des Bw zur Verfügung; jene Wohnungseigentumsobjekte aber, die vermietet werden mussten, waren von vornherein nur dem (außerbetrieblichen) Vermietungsbereich zuzurechnen. Der nunmehr laufende Abverkauf dieser Objekte führt nicht zu einem gewerblichen Grundstückshandel. Daran vermag auch der Verkauf der erst im Jahr 1996 erworbenen Wohnung K-Gasse_3 etwas zu ändern. Der Verkauf der beiden Wohnungen in den Jahren 2001 und 2002 bleibt somit im Sinne des Berufungsbegehrens ertragsteuerlich ohne Auswirkung. 2. Zahlungen an die Vereinsmitglieder ("Aufwandsentschädigungen") Vor dem Hintergrund der Beurteilung der Tätigkeit des Bw als vermögensverwaltende Tätigkeit können Zahlungen an die Vereinsmitglieder ausgabenseitig nur insoweit wirksam sein, als sie Werbungskosten im Zusammenhang mit der Vermietung der Wohnungen sind. Ausgaben im Zusammenhang mit der Veräußerung der Wohnungen sind demgegenüber bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung nicht zu berücksichtigen. Der Bw hat mit Faxschreiben seines steuerlichen Vertreters (B) vom 21.Mai 2007 für die Mietobjekte Einnahmen-Ausgaben-Rechnungen vorgelegt und erklärt damit für die beiden Streitjahre Einkünfte im Betrag von 259.921,29 S (2001) und 12.339,60 € (2002). Das Finanzamt hegt dagegen (speziell auch gegen die vergleichsweise geringfügigen Verwaltungs- und Beratungskosten) keine Bedenken. Der Berufung war daher insgesamt teilweise Folge zu geben. Beilage: 3 Berechnungsblätter Graz, am 1. Juni 2007