BFG RV/6100305/2022

Ad Punkt 1.1.: Die Feststellungen betreffend die Beteiligungsverhältnisse gründen sich auf die aktenkundige Beteiligungsübersicht mit Stand zum 31.12.2014 sowie auf die aktenkundigen Firmenbuchauszüge betreffend die Beschwerdeführerin (FN ***), betreffend die *** (FN ***) und betreffend die *** (FN ***), jeweils zum Stichtag 31.12.2014. Die Feststellungen betreffend die Errichtung der ***Privatstiftung*** gründen sich auf die entsprechenden Ausführungen in der aktenkundigen Stiftungsurkunde der ***Privatstiftung*** in der Fassung vom ttmmjj. Die Feststellung des Geburts- und Sterbedatums von Frau *** gründet sich auf die unter der Steuernummer von Frau *** abrufbaren Informationen im Auskunftssystem 4.0 der Finanzverwaltung. Die Feststellungen betreffend die familiären Beziehungen von Frau *** gründen sich auf die entsprechenden Angaben in dem Artikel im Magazin "trend." mit dem Titel "***Überschrift*** von ***Stifter 1*** und ***Stifter 2*** ***" (Onlineausgabe vom ttmmjj). Die Feststellungen betreffend die Begünstigten der ***Privatstiftung*** gründen sich auf den aktenkundigen Auszug aus dem Begünstigtenbuch der ***Privatstiftung*** vom ttmmjj sowie auf die aktenkundige Kopie des genannten Umlaufbeschlusses. Die Feststellungen bei den Punkten 1.2. und 1.3. gründen sich auf die aktenkundigen Kopien der jeweils genannten Vertragsurkunden. Die Feststellungen bei Punkt 1.4. betreffend das Baubewilligungsansuchen gründen sich auf das aktenkundige Baubewilligungsansuchen vom ttmmjj und auf das aktenkundige Begleitschreiben zu diesem Baubewilligungsansuchen vom ttmmjj. Die Feststellungen betreffend das Gebäude beruhen auf dem aktenkundigen Gutachten der *** zur Ermittlung des Bauzeitwerts des auf dem Grundstück *** Grundbuch *** ***Ort***, EZ *** errichteten Gebäudes vom ttmmjj. Die Feststellungen bei den Punkten 1.5., 1.6. und 1.7. gründen sich auf die aktenkundigen Kopien der jeweils genannten Vertragsurkunden. Die Feststellungen bei Punkt 1.8. entsprechen den von der belangten Behörde getroffenen Feststellungen, die im Bericht über das Ergebnis der bei der Beschwerdeführerin durchgeführten Außenprüfung vom 8.3.2022 wiedergegeben wurden (s Anhang zu Tz 2 und 3) und denen die beschwerdeführende Partei nicht entgegengetreten ist, sodass diese als richtig angesehen werden können. Die Feststellungen bei Punkt 1.9. gründen sich auf die aktenkundigen Kopien der jeweils genannten Vertragsurkunden. Die Feststellungen bei Punkt 1.10. gründen sich auf den aktenkundigen Firmenbuchauszug betreffend die ***, FN ***. Ad Punkt 1.11.: Die Feststellung, die Beschwerdeführerin habe nicht ermittelt, zu welchem Preis das zu errichtende Gebäude am Markt, dh im Falle der Vermietung an einen fremden Dritten nachhaltig vermietet werden könnte, beruht auf der entsprechenden Feststellung durch die belangte Behörde, die im Bericht über das Ergebnis der bei der Beschwerdeführerin durchgeführten Außenprüfung vom 8.3.2022 wiedergegeben wurde (s Anhang zu Tz 2 und 3). Diese Feststellung lässt sich in nachvollziehbarer Weise aus den von der belangten Behörde zitierten Aussagen des Geschäftsführers der Beschwerdeführerin, ***Gf Bf***, im Rahmen seiner Vernehmung als Auskunftsperson durch die belangte Behörde am 22.4.2021 (s dazu die darüber aufgenommene aktenkundige Niederschrift vom 22.4.2021) ableiten und wurde dieser Feststellung von der Beschwerdeführerin nicht entgegengetreten. Vielmehr wurde dazu in der Beschwerde vom 9.6.2022 (Punkt VII iVm Punkt V auf Seite 17) lediglich ausgeführt, dass das "fallspezifische Nachvermietungsrisiko" im Rahmen der erfolgten gutachterlichen Ermittlung des Renditezinssatzes (s dazu Punkt 1.25) ohnehin als mieterhöhender Faktor berücksichtigt worden sei. Im Übrigen gründen sich die Feststellungen bei Punkt 1.11 auf die entsprechenden Aussagen des Architekten *** im Rahmen seiner zeugenschaftlichen Vernehmung durch die belangte Behörde am 22.4.2021 (s dazu die darüber aufgenommene aktenkundige Niederschrift vom 22.4.2021), die glaubwürdig, nachvollziehbar und schlüssig sind und weder mit den Erfahrungen des täglichen Lebens noch mit der Aktenlage im Widerspruch stehen. Betreffend das Unterbleiben von Vorgaben hinsichtlich der Kosten ist zudem auf die mit der Zeugenaussage des Architekten *** insoweit übereinstimmende Aussage des Geschäftsführers der Beschwerdeführerin, ***Gf Bf***, im Rahmen seiner Vernehmung als Auskunftsperson durch die belangte Behörde am 22.4.2021 zu verweisen (s dazu die darüber aufgenommene aktenkundige Niederschrift vom 22.4.2021). Zudem ist auf die Ausführungen in der Beschwerde vom 9.6.2022 (Seite 15) zu verweisen, wonach nicht bestritten werde, dass die ***Privatstiftung*** die Immobilie ***Straße*** von der Beschwerdeführerin anmietete, um diese Frau *** zu Wohnzwecken zu überlassen und diese Nutzungsüberlassung eines der Motive für die Errichtung des Objekts gewesen sei. Es wäre dementsprechend auch "widersinnig gewesen, wenn die [...] [Beschwerdeführerin] für die Liegenschaft Inserate geschaltet hätte oder Werbetafeln an der Liegenschaft angebracht worden wären". Weiters werde nicht bestritten, dass Frau *** zu einzelnen Details hinsichtlich der Planung und Ausstattung beigezogen wurde. Ad Punkt 1.12.: Die Feststellung, dass die Beschwerdeführerin zu Projektbeginn Herstellungskosten von ca 3 Millionen Euro erwartet habe, gründet sich auf die diesbezügliche Aussage des Geschäftsführers der Beschwerdeführerin, ***Gf Bf***, im Rahmen seiner Vernehmung als Auskunftsperson durch die belangte Behörde am 22.4.2021 (s dazu die darüber aufgenommene aktenkundige Niederschrift vom 22.4.2021). Die Feststellungen betreffend das Schreiben der Beschwerdeführerin an die ***Privatstiftung*** vom ttmmjj gründen sich auf die aktenkundige Kopie dieses Schreibens. Die Feststellung, dass die ***Privatstiftung*** dem Ersuchen der Beschwerdeführerin auf Aussetzung des Bestandzinses nachkam, gründet sich auf die diesbezügliche Mitteilung im aktenkundigen Schreiben der ***Privatstiftung*** an die Beschwerdeführerin vom ttmmjj. Die Feststellungen bei Punkt 1.13. gründen sich auf die aktenkundige Präsentationsunterlage der ***Stb 1***, mit dem Titel "***Privatstiftung*** Projekt ***Straße*** - Strukturierung", Stand 14.7.2019. Die Feststellungen bei Punkt 1.14. gründen sich auf die entsprechenden Aussagen des Geschäftsführers der Beschwerdeführerin, ***Gf Bf***, im Rahmen seiner Vernehmung als Auskunftsperson durch die belangte Behörde am 22.4.2021 (s dazu die darüber aufgenommene aktenkundige Niederschrift vom 22.4.2021). Die Feststellungen bei den Punkten 1.15. und 1.16. gründen sich auf die aktenkundigen Kopien der jeweils genannten Urkunden. Die Feststellungen bei Punkt 1.17. gründen sich auf die entsprechenden Aussagen des Geschäftsführers der Beschwerdeführerin, ***Gf Bf***, im Rahmen seiner Vernehmung als Auskunftsperson durch die belangte Behörde am 22.4.2021 (s dazu die darüber aufgenommene aktenkundige Niederschrift vom 22.4.2021) sowie auf die aktenkundige Vorhaltsbeantwortung der ***Stb 1*** vom 21.12.2020 (Seite 2). Die Feststellung bei Punkt 1.18. betreffend die fernere Lebenserwartung gründet sich auf die von der Statistik Austria veröffentlichte Sterbetafel 2019 für Österreich, die für Frauen im Alter von *** Jahren eine fernere Lebenserwartung von 11,39 Jahren ausweist. Die Feststellungen bei Punkt 1.19. gründen sich auf die aktenkundige Vorhaltsbeantwortung der ***Stb 1*** vom 8.4.2021 sowie auf die aktenkundigen Kontenblätter für die Konten 02103 Gebäude, 02121 Grundstückseinrichtungen, 02151 Gartengestaltung und 04015 Betriebs- u Geschäftsausstattung und die entsprechenden Feststellungen der belangten Behörde, die im Bericht über das Ergebnis der bei der Beschwerdeführerin durchgeführten Außenprüfung vom 8.3.2022 wiedergegeben wurden (s Anhang zu Tz 2 und 3) und denen die beschwerdeführende Partei nicht entgegengetreten ist. Die Feststellungen bei Punkt 1.20. beruhen auf den von der belangten Behörde getroffenen Feststellungen, die im Bericht über das Ergebnis der bei der Beschwerdeführerin durchgeführten Außenprüfung vom 8.3.2022 wiedergegeben wurden (s Anhang zu Tz 2 und 3) und denen die beschwerdeführende Partei nicht entgegengetreten ist, sodass diese, in Verbindung mit den bei Punkt 1.19 getroffenen Feststellungen, als richtig angesehen werden können. Die Feststellungen bei Punkt 1.21. gründen sich auf die aktenkundige Kopie des genannten Auftragsschreibens. Die Feststellungen bei Punkt 1.22. gründen sich auf das aktenkundige Übergabeprotokoll vom ttmmjj. Betreffend das Fehlen einer Inventarliste ist auf die entsprechende Feststellung der belangten Behörde, die im Bericht über das Ergebnis der bei der Beschwerdeführerin durchgeführten Außenprüfung vom 8.3.2022 wiedergegeben wurde (s Anhang zu Tz 2 und 3) und der von der beschwerdeführenden Partei nicht entgegengetreten wurde, zu verweisen. Die Feststellung bei Punkt 1.23. gründet sich auf die aktenkundige Meldebestätigung aus dem Zentralen Melderegister (ZMR) vom ttmmjj. Die Feststellungen bei Punkt 1.24. gründen sich auf die aktenkundige Kopie des genannten Nachtrages. Die Feststellungen bei Punkt 1.25. gründen sich auf die aktenkundige Kopie des genannten Wertermittlungsgutachtens. Die Feststellungen bei Punkt 1.26. gründen sich auf die aktenkundige Kopie des Wertermittlungsgutachtens der *** vom ttmmjj (Befund) sowie auf die aktenkundigen Kopien der Grundrisspläne zum Stand ttmmjj. Ad Punkt 1.27.: Die Feststellung, dass ein durchschnittliches Einfamilienhaus in ***Ort*** im Jahr 2019 eine Nutzfläche von 143,3 m2 hatte, beruht auf den entsprechenden Informationen aus dem Mikrozensus der Statistik Austria, die im Bericht über das Ergebnis der bei der Beschwerdeführerin durchgeführten Außenprüfung vom 8.3.2022 wiedergegeben wurden (s Anhang zu Tz 2 und 3) und denen die beschwerdeführende Partei nicht entgegengetreten ist. Ad Punkt 1.28.: Die Feststellungen betreffend die Höhe der gewöhnlichen Herstellungskosten für Einfamilienhäuser "normaler Ausstattung" in ***Ort*** (Stadtgebiet) beruhen auf den vom Hauptverband der allgemein beeideten und gerichtlich zertifizierten Sachverständigen Österreichs veröffentlichten Empfehlungen für Herstellungskosten für den mehrgeschoßigen Wohnbau (s Popp, Empfehlungen für Herstellungskosten, Sachverständige 2019, 67; derselbe, Empfehlungen für Herstellungskosten, Sachverständige 2020, 89). Demnach wird für den mehrgeschoßigen Wohnbau im Stadtgebiet von ***Ort*** bei "normaler Ausstattung" der Ansatz von Herstellungskosten iHv 2.420,00 Euro (inklusive 20 % USt) pro m2 Wohnnutzfläche empfohlen, wobei für kleinere, individuell gestaltete Bauwerke (zB Ein- und Zweifamilienhäuser) ein Aufschlag erforderlich sei, der laut Erhebungen zwischen 5 % und 30 % betrage. Bei Berücksichtigung dieses Aufschlages ergibt sich sohin eine Bandbreite von 2.541,00 Euro je m2 bis 3.146,00 Euro je m2 Wohnnutzfläche. Die Feststellungen zum Umfang der "Herstellungskosten" sowie zum Inhalt des Begriffes "Wohnnutzfläche" wurden der Publikation "Popp, Empfehlungen für Herstellungskosten, Sachverständige 2020, 89", entnommen. Die Feststellung der Wohnnutzfläche des Gebäudes ***Straße***, ***PLZ*** ***Ort***, basiert auf der bei Punkt 1.26 angeführten Flächenaufstellung. Berücksichtigt wurden dabei vereinfachend sämtliche Nutzflächen abzüglich der Terrassenflächen. Ad Punkt 1.29.: Die Feststellung der Renditemiete beruht auf folgenden Erwägungen: Der Hauptverband der allgemein beeideten und gerichtlich zertifizierten Sachverständigen Österreichs hat im Heft Sachverständige 2/2019, 102, folgende Empfehlung der Kapitalisierungszinssätze für Liegenschaftsbewertungen veröffentlicht: | LIEGENSCHAFTSART | LAGE | | hochwertig | sehr gut | gut | mäßig | Wohnliegenschaft | 1,0 - 3,0 % | 2,0 - 4,0 % | 3,0 - 5,0 % | 3,5 - 5,5 % | Büroliegenschaft | 3,0 - 5,5 % | 4,0 - 6,0 % | 4,5 - 6,5 % | 5,0 - 7,0 % | Geschäftsliegenschaft | 4,0 - 6,0 % | 4,5 - 6,5 % | 5,0 - 7,0 % | 5,5 - 7,5 % | Einkaufszentrum, Supermarkt | 4,5 - 7,5 % | 5,0 - 8,0 % | 5,5 - 8,5 % | 6,0 - 9,0 % | Gewerblich genutzte Liegenschaft | 5,0 - 8,0 % | 5,5 - 8,5 % | 6,0 - 9,0 % | 6,5 - 9,5 % | Industrieliegenschaft | 5,0 - 9,0 % | 5,5 - 9,5 % | 6,0 - 10,0 % | 6,5 - 10,5 % | Landwirtschaftliche Liegenschaften | 1,5 % bis 4,0 % | Forstwirtschaftliche Liegenschaften | 1,0 % bis 3,0 % Aus dieser Tabelle ist ersichtlich, dass die Liegenschaftszinssätze im Jahr 2019 für Wohnliegenschaften in guter Lage 3 % bis 5 % und in mäßiger Lage 3,5 % bis 5,5 % betragen haben. Der Verwaltungsgerichtshof stellte in seinem Erkenntnis vom 21.6.2023, Ro 2023/15/0008, insofern einen Bezug zwischen Liegenschaftszinssatz und Renditemiete her, als "der nach den Feststellungen des Bundesfinanzgerichts für Miethäuser damals geltende Liegenschaftszins von mindestens 4 % [...] bereits nahe[legt], dass solche Renditen [Anmerkung Bundesfinanzgericht: von 4 %] erzielbar gewesen wären." Die Liegenschaftszinssätze können demnach eine Orientierung für die Höhe der Renditemiete bieten; allerding ist der Liegenschaftszinssatz nicht mit der als Bruttorendite zu verstehenden Renditemiete gleichzusetzen, sondern liegen die Liegenschaftszinssätze grundsätzlich unter der Renditemiete (vgl Lachmayer, Von Wurzeln, Liebhabereien und Sphärentheorien, in Beiser/Hohenwarter/Kirchmayr/Mayr [Hrsg], Körperschaften im Steuerrecht, FS Zorn 351 [360]). Der Grund für die Differenz liegt darin, dass für die Berechnung der Bruttorendite - anders als für die Berechnung des Liegenschaftszinssatzes (Real-Nettorendite) - die Bewirtschaftungskosten vom Jahresrohertrag nicht abgezogen werden (vgl Kranewitter, Liegenschaftsbewertung7 [2017] 105; siehe etwa auch BFG 4.5.2017, RV/6100603/2016; 23.12.2022, RV/7103706/2010; 28.7.2025, RV/2101128/2018; 7.8.2025, RV/7105482/2019; ebenso auf den Seiten 45 ff des von der Beschwerdeführerin in Auftrag gegebenen Wertermittlungsgutachtens der *** betreffend das Gebäude ***Straße***, ***PLZ*** ***Ort***, vom ttmmjj). Weiters ist zu berücksichtigen, dass die oa Empfehlung des Hauptverbandes der allgemein beeideten und gerichtlich zertifizierten Sachverständigen Österreichs nur Liegenschaftszinssätze für sämtliche "Wohnliegenschaften" enthält. Der Begriff Wohnliegenschaften umfasst allerdings verschiedene Typen von Wohnhäusern, die jeweils unterschiedlich hohe Renditen erwarten lassen. So wird etwa in der einschlägigen Fachliteratur für Einfamilienhäuser der Ansatz eines Liegenschaftszinssatzes von 2-3 % empfohlen, während für Mietwohnhäuser ein empfohlener Liegenschaftszinssatz von 3,5-4,5 % angegeben wird (s Kranewitter, Liegenschaftsbewertung7 [2017] 98; anzumerken ist, dass hinsichtlich der empfohlenen Liegenschaftszinssätze des Hauptverbandes der allgemein beeideten und gerichtlich zertifizierten Sachverständigen Österreichs für Wohnliegenschaften zwischen den Jahren 2017 und 2019 keine Änderung erfolgte [s SV 2/2017, 86]). Bereits der vorgenannte Umstand der Berücksichtigung der Bewirtschaftungskosten für die Berechnung der Liegenschaftszinssätze sowie der Umstand, dass die für Wohnliegenschaften angegebenen Liegenschaftszinssätze sowohl gut rentierliche Objekte (wie insb Mietwohnhäuser) als auch weit schlechter rentierliche Objekte (wie insb Einfamilienhäuser) betreffen, machen es erforderlich, die für gut rentierliche Wohnungen erwartbare Bruttorendite im oberen Bereich der empfohlenen Liegenschaftszinssätze anzusiedeln. Hinzukommt, dass ein sorgfältiger Geschäftsleiter einen möglichst hohen Mietertrag für die Gesellschaft erzielen wollen würde und sich die Renditemiete auch aus diesem Grund im oberen Bereich bewegen wird (vgl Lachmayer, Von Wurzeln, Liebhabereien und Sphärentheorien, in Beiser/Hohenwarter/Kirchmayr/Mayr [Hrsg], Körperschaften im Steuerrecht, FS Zorn 351 [360]). Vor diesem Hintergrund ist davon auszugehen, dass die Renditemiete jedenfalls in der oberen Hälfte der für Wohnliegenschaften in guter bis mäßig guter Lage empfohlenen Liegenschaftszinssätze zu verorten ist; die Untergrenze bildet folglich der arithmetische Mittelwert der vom Hauptverband der allgemein beeideten und gerichtlich zertifizierten Sachverständigen Österreichs für diese Wohnliegenschaften angegebenen Bandbreiten, somit 4,25 %. Ergänzend ist in diesem Zusammenhang auch auf die Ausführungen in der Stellungnahme der belangten Behörde vom 29.9.2025 auf den Seiten 39 ff zu verweisen. Diesen ist die beschwerdeführende Partei im Wesentlichen nur mit dem Argument entgegengetreten, dass die Ermittlung der Renditemiete nicht "akademisiert" werden solle, da es dem Verwaltungsgerichtshof mit der Festlegung einer Zinsbandbreite von 3 % bis 5 % darum gegangen sei, "eine angemessene und gleichzeitig praktisch handhabbare Methode zur Ermittlung der Renditemiete zu etablieren", die nicht nur denjenigen Steuerpflichtigen möglich sein solle, die über fundierte theoretische Kenntnisse der Liegenschaftsbewertung verfügen. Zum von der Beschwerdeführerin beauftragten Wertermittlungsgutachten der *** betreffend das Gebäude ***Straße***, ***PLZ*** ***Ort***, vom ttmmjj, ist anzumerken, dass dieses keinerlei Aussagen zum Beweisthema der zu erwartenden Rendite bei Vermietung von gut rentierlichen Wohnungen, dh von kleineren Wohnungen in guter bis mäßig guter Lage enthält, sondern lediglich Aussagen zu einer objektspezifischen Rendite, verstanden als "durchschnittliche Rendite von Immobilienveranlagungen in vergleichbare Objekte in vergleichbarer Lage" (vgl Seite 41 des vorgenannten Gutachtens). Die Feststellung, dass die Investitionssumme als Nettobetrag zu verstehen sei, da marktüblich agierende Immobilieninvestoren die Bruttoanfangsrendite bei Vorsteuerabzug stets mit dem Netto-Kaufpreis errechnen, gründet sich auf die entsprechenden schlüssigen und nachvollziehbaren Ausführungen in einem Gutachten des allgemein beeideten und gerichtlich zertifizierten Sachverständigen für Immobilienbewertung, Heimo Kranewitter, der vom Bundesfinanzgericht in einem anderen Verfahren ua iZm der Feststellung der Renditemiete als Sachverständiger beigezogen worden war (nach Einsicht in den Rechtsmittelakt zur Geschäftszahl *** und die dort aktenkundige Kopie dieses Gutachtens vom ttmm.2021 auf den Seiten 14 ff). Zu verweisen ist ferner auf die Ausführungen in Kranewitter, Liegenschaftsbewertung7 (2017) 90, wonach der Jahresrohertrag (Mieteinnahmen) im Ertragswertverfahren stets ohne Umsatzsteuer anzusetzen sei (vgl auch Aigner/Kofler/Moshammer/Tumpel, Umsatzsteuer im Rahmen der "Umkehrung der Ertragswertberechnung", SWK 2014, 989). Ad Punkt 1.30.: Soweit auf die Feststellungen bei anderen Punkten verwiesen wird, ist insoweit auch auf die zu diesen Punkten erfolgten beweiswürdigenden Erwägungen zu verweisen. Soweit die vorliegenden Umstände und Bedingungen an einem Fremdverhaltensmaßstab gemessen werden, handelt es sich dabei um eine "gedankliche Perspektive", die auf dem allgemeinen Erfahrungssatz fußt, dass einander fremde Personen sich für gewöhnlich nichts zu schenken pflegen und die als solche keines Beweises bedarf und somit vom Verwaltungsgericht aufgrund eigener Sachkunde festgestellt werden kann. Entsprechendes gilt betreffend den Maßstab eines wirtschaftlich agierenden Investors. Zur Feststellung der gesellschaftsrechtlichen Veranlassung der Investition bzw der Nutzungsüberlassung ist wie folgt auszuführen: Bei Verträgen zwischen nahen Angehörigen bringt das zwischen Familienangehörigen typischerweise unterstellte Fehlen eines solchen Interessengegensatzes, wie er zwischen Fremden besteht, die Gefahr einer auf diesem Weg bewirkten willkürlichen Herbeiführung steuerlicher Folgen mit sich, der im Interesse der durch § 114 BAO gebotenen gleichmäßigen Behandlung aller Steuerpflichtigen begegnet werden muss. Nach der stRsp des Verwaltungsgerichtshofs ist für die steuerliche Anerkennung von Verträgen zwischen nahen Angehörigen daher erforderlich, dass solche Vereinbarungen nach außen hinreichend zum Ausdruck kommen, einen eindeutigen, klaren und jeden Zweifel ausschließenden Inhalt haben und zwischen Familienfremden unter den gleichen Bedingungen abgeschlossen worden wären (vgl VwGH 22.11.2012, 2008/15/0265; 11.11.2008, 2006/13/0046). Entsprechendes gilt für Verträge zwischen Kapitalgesellschaften und ihren Gesellschaftern sowie für Verträge, die zwischen Gesellschaften abgeschlossen werden, die von der gleichen Person vertreten oder wirtschaftlich dominiert werden (vgl VwGH 24.10.2013, 2012/15/0019; 11.12.2024, Ra 2024/13/0067). Die vorgenannten Kriterien haben dabei ihre Bedeutung im Rahmen der Beweiswürdigung (vgl VwGH 26.2.2013, 2010/15/0014). Da die von der Beschwerdeführerin mit der ***Privatstiftung*** (Gesellschafterin) abgeschlossenen Verträge iZm dem in Rede stehenden Projekt - wie oben dargelegt wurde - nicht unter den gleichen Bedingungen abgeschlossen wurden, wie mit einer fremden Person, ist sohin von einer gesellschaftsrechtlichen Veranlassung für die erfolgte Nutzungsüberlassung und für die von der Beschwerdeführerin dafür getätigten Investitionen auszugehen. Ergänzend ist in diesem Zusammenhang (betreffend die gesellschaftsrechtliche Veranlassung der Investition) - zur Vermeidung von Wiederholungen - auf die Ausführungen im Folgenden unter Punkt 3.1 zu verweisen. Ad Punkt 1.31.: Ein funktionierender Mietenmarkt wäre nur dann als gegeben anzunehmen, wenn ein wirtschaftlich agierender und nur am Mietertrag interessierter Investor Objekte vergleichbarer Gediegenheit und Exklusivität (mit vergleichbaren Kosten) errichten und am Markt gewinnbringend vermieten würde (vgl zB VwGH 22.3.2018, Ra 2017/15/0047; 8.9.2022, Ra 2020/15/0026). Das Vorliegen eines funktionierenden Mietenmarktes wird im vorliegenden Fall von der beschwerdeführenden Partei nicht behauptet (s Beschwerde vom 9.6.2022, Punkt IV auf den Seiten 16 f; vgl auch die Aussage des Geschäftsführers der Beschwerdeführerin, ***Gf Bf***, im Rahmen seiner Vernehmung als Auskunftsperson durch die belangte Behörde am 22.4.2021, wonach ein funktionierender Mietenmarkt aufgrund des Nichtvorliegens entsprechender Informationen nicht dokumentiert habe werden können [s dazu die darüber aufgenommene aktenkundige Niederschrift vom 22.4.2021]. Die Feststellungen bei Punkt 1.32. gründen sich auf die Einsichtnahme des Gerichts in die Gerichtsakten zur Geschäftszahl *** und der aktenkundigen schriftlichen Auskunft des Geschäftsführers der Beschwerdeführerin, ***Gf Bf***, vom 26. April 2024 sowie auf die diesbezüglichen Ausführungen im Beschwerdeschriftsatz vom 30. September 2024 zu diesem Verfahren. Die Feststellung bei Punkt 1.33. gründen sich auf die diesbezügliche Eingabe des Finanzamtes für Großbetriebe vom 10.6.2024 an das Bundesfinanzgericht und die Einsichtnahme in den Bericht gem § 150 BAO über das Ergebnis der Außenprüfung des Finanzamtes für Großbetriebe für den Prüfungszeitraum 2019 bis 2021. In der Eingabe vom 17. Februar 2026 wurden diesbezüglich von der Beschwerdeführerin keine Einwendungen vorgebracht. 3. Rechtliche Beurteilung 3.1. Ad Spruchpunkt I - Umsatzsteuer 2015 bis 2018 § 2 Abs 1 UStG 1994 lautet: "Unternehmer ist, wer eine gewerbliche oder berufliche Tätigkeit selbständig ausübt. Das Unternehmen umfasst die gesamte gewerbliche oder berufliche Tätigkeit. Gewerblich oder beruflich ist jede nachhaltige Tätigkeit zur Erzielung von Einnahmen, auch wenn die Absicht Gewinn zu erzielen fehlt oder eine Personenvereinigung nur gegenüber ihren Mitgliedern tätig wird." Nach Art 9 Abs 1 Unterabsätze 1 und 2 der im Beschwerdefall anzuwendenden Richtlinie 2006/112/EG (MwStSystRL) gilt als Steuerpflichtiger, wer die wirtschaftliche Tätigkeit eines Erzeugers, Händlers oder Dienstleistenden selbständig und unabhängig von ihrem Ort ausübt, gleichgültig zu welchem Zweck und mit welchem Ergebnis. Die Anschaffung oder Herstellung einer Wohnimmobilie zur Befriedigung des eigenen Wohnbedarfs erfüllt weder einen Einkunftstatbestand iSd EStG 1988 noch stellt sie eine unternehmerische Tätigkeit iSd UStG 1994 dar. Eine Person kann ihren Wohnbedarf auch dadurch befriedigen, dass sie die Wohnimmobilie durch eine in ihrem Einflussbereich stehende Körperschaft (GmbH, Privatstiftung etc) anschaffen oder herstellen und sich sodann von dieser Körperschaft das Recht auf Nutzung der Wohnimmobilie einräumen lässt. In einem solchen Fall ist zu prüfen, ob die Körperschaft mit der Nutzungsüberlassung als Unternehmerin zur Erzielung von Einnahmen tätig wird oder ob die Nutzungsüberlassung erfolgt, um der nahestehenden Person (Gesellschafter, Stifter etc) causa societatis Vorteile zuzuwenden. Dabei kann das causa societatis veranlasste Verhalten der Körperschaft auch im Kleide einer unternehmerischen Tätigkeit auftreten, weil die Geltendmachung der aus der Anschaffung bzw Herstellung resultierenden Vorsteuern angestrebt wird (vgl VwGH 21.6.2023, Ro 2023/15/0008; 7.12.2020, Ra 2020/15/0004). Nach der ständigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes (vgl zB VwGH 7.12.2020, Ra 2020/15/0004; 7.12.2020, Ra 2020/15/0067; 8.9.2022, Ra 2020/15/0026; 21.6.2023, Ro 2023/15/0008; 30.8.2023, Ra 2022/15/0100) kann es im Zusammenhang mit der Nutzungsüberlassung an eine der Körperschaft nahestehende Person in drei Fällen zu einer Versagung des Vorsteuerabzuges kommen: • Beim ersten Fall handelt es sich um die bloße Gebrauchsüberlassung, bei der keine unternehmerische Betätigung vorliegt. • Der zweite Fall erfasst die (nicht fremdübliche) Nutzungsüberlassung von besonders repräsentativen Wohngebäuden, welche schon ihrer Erscheinung nach bloß für die private Nutzung durch den Gesellschafter bestimmt sind ("Ausschüttung an der Wurzel"). • Der dritte Fall betrifft die Vermietung von im betrieblichen Geschehen einsetzbaren Gebäuden um weniger als 50 % der Renditemiete. In den letzten beiden Fällen ordnet § 12 Abs 2 Z 2 lit a UStG 1994 den Vorsteuerausschluss an. Eine bloße Gebrauchsüberlassung, bei der es an einer wirtschaftlichen Tätigkeit fehlt, liegt vor, wenn die Einräumung der laufenden Nutzung an einer Wohnimmobilie durch eine Körperschaft an ihr nahestehende Personen nicht erfolgt, um Einnahmen zu erzielen, sondern um ihr einen Vorteil zuzuwenden (vgl VwGH 7.12.2020, Ra 2020/15/0004). Anhaltspunkte für die in diesem Zusammenhang erforderliche Abgrenzung finden sich im Urteil des EuGH vom 26.9.1996, C-230/94, Enkler, in den Rn 24 ff: "24 Wer einen Vorsteuerabzug vornehmen möchte, muss nachweisen, dass er die Voraussetzungen hierfür und insbesondere die Kriterien für die Einstufung als Steuerpflichtiger erfüllt. Artikel 4 der Sechsten Richtlinie hindert die Finanzverwaltung daher nicht daran, objektive Belege für die geäußerte Absicht zu verlangen (vgl. Urteil Rompelman, a. a. O., Randnr. 24). Ein behördliches oder gerichtliches Organ, das zu diesem Problem Stellung zu nehmen hat, muss folglich unter Berücksichtigung aller Gegebenheiten, die für einen Einzelfall charakteristisch sind, ermitteln, ob die fragliche Tätigkeit - hier die Nutzung eines Gegenstands in Form der Vermietung - zur nachhaltigen Erzielung von Einnahmen dient. [...] 26 Im Urteil vom 11. Juli 1991 in der Rechtssache C-97/90 (Lennartz, Slg. 1991, I-3795) hat der Gerichtshof entschieden, dass zu den Gegebenheiten, auf deren Grundlage die Finanzbehörden zu prüfen haben, ob ein Steuerpflichtiger Gegenstände für Zwecke seiner wirtschaftlichen Tätigkeiten erwirbt, die Art des betreffenden Gegenstands gehört. 27 Dieses Kriterium ermöglicht auch die Feststellung, ob ein einzelner einen Gegenstand so verwendet hat, dass seine Tätigkeit als wirtschaftliche Tätigkeit im Sinne der Sechsten Richtlinie anzusehen ist. Wird ein Gegenstand üblicherweise ausschließlich wirtschaftlich genutzt, so ist dies im Allgemeinen ein ausreichendes Indiz dafür, dass sein Eigentümer ihn für Zwecke wirtschaftlicher Tätigkeiten und folglich zur nachhaltigen Erzielung von Einnahmen nutzt. Kann ein Gegenstand dagegen seiner Art nach sowohl zu wirtschaftlichen als auch zu privaten Zwecken verwendet werden, so sind alle Umstände seiner Nutzung zu prüfen, um festzustellen, ob er tatsächlich zur nachhaltigen Erzielung von Einnahmen verwendet wird. 28 Im letztgenannten Fall kann der Vergleich zwischen den Umständen, unter denen der Betreffende den Gegenstand tatsächlich nutzt, und den Umständen, unter denen die entsprechende wirtschaftliche Tätigkeit gewöhnlich ausgeübt wird, eine der Methoden darstellen, mit denen geprüft werden kann, ob die betreffende Tätigkeit zur nachhaltigen Erzielung von Einnahmen ausgeübt wird. 29 Auch wenn allein anhand von Kriterien, die sich auf das Ergebnis der betreffenden Tätigkeit beziehen, nicht ermittelt werden kann, ob die Tätigkeit zur nachhaltigen Erzielung von Einnahmen ausgeübt wird, sind ferner die tatsächliche Dauer der Vermietung des Gegenstands, die Zahl der Kunden und die Höhe der Einnahmen Gesichtspunkte, die zur Gesamtheit der Gegebenheiten des Einzelfalls gehören und daher neben anderen Gesichtspunkten bei dieser Prüfung berücksichtigt werden können." Für die Frage, ob eine bloße Gebrauchsüberlassung an den Gesellschafter oder eine wirtschaftliche Tätigkeit im Sinne der Umsatzsteuer vorliegt, muss somit ein Vergleich zwischen den Umständen, unter denen das Wohngebäude im gegenständlichen Fall den Gesellschaftern überlassen wurde, und den Umständen, unter denen die entsprechende wirtschaftliche Tätigkeit für gewöhnlich ausgeübt wird, vorgenommen werden. Dabei hat eine Berücksichtigung aller Gegebenheiten, die für einen Einzelfall charakteristisch sind, zu erfolgen (vgl VwGH 17.12.2021, Ra 2019/13/0063; 10.2.2016, 2013/15/0284; 7.7.2011, 2007/15/0255). Das vereinbarte und tatsächlich gezahlte Mietentgelt ist dabei nur einer der Faktoren, die zu berücksichtigen sind (vgl VwGH 17.12.2021, Ra 2019/13/0063; 10.2.2016, 2013/15/0284). Wie unter Punkt 1 festgestellt wurde, fand eine Vermietung des von der Beschwerdeführerin errichteten Objekts ***Straße***, ***PLZ*** ***Ort***, im Ergebnis nur für einen Zeitraum von ca drei Jahren statt, wobei das vermietete Objekt nicht am Markt angeboten wurde, sondern ausschließlich an die an der Beschwerdeführerin beteiligte ***Privatstiftung*** vermietet wurde, um einer der Begünstigten der Privatstiftung - Frau *** - einen Wohnsitz zu verschaffen. Dabei fand die Vermietung den getroffenen Feststellungen zufolge auch nicht unter Bedingungen statt, unter denen eine Vermietung für gewöhnlich ausgeübt wird (s dazu insb die Feststellungen bei Punkt 1.30 in Verbindung mit den zu diesem Punkt dargelegten Erwägungen in der Beweiswürdigung). Die Vermietung erfolgte somit nach dem Gesamtbild der Verhältnisse nicht zum Zweck der nachhaltigen Erzielung von Einnahmen. Es handelt sich somit um eine bloße Gebrauchsüberlassung, bei der keine unternehmerische Tätigkeit iSd UStG 1994 vorliegt und bei der somit einerseits ein Vorsteuerabzug nicht zusteht und andererseits die erzielten Mieterlöse zu keinen steuerbaren Umsätzen führen. Aber selbst, wenn man in der im Beschwerdefall erfolgten Nutzungsüberlassung der Wohnimmobilie durch die Beschwerdeführerin keine bloße Gebrauchsüberlassung, sondern eine unternehmerische Betätigung iSd UStG 1994 erblicken würde, wäre damit für die Beschwerdeführerin aus nachfolgenden Gründen nichts gewonnen: Liegt das Bild einer wirtschaftlichen (unternehmerischen) Tätigkeit (und keine bloße Gebrauchsüberlassung) der Körperschaft vor, ist im Bereich der Überlassung von Wohnimmobilien durch eine Körperschaft an nahestehende Personen nach der ständigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes gesondert zu prüfen, ob der Vorgang eine verdeckte Ausschüttung darstellt (§ 8 Abs 2 KStG 1988), was gegebenenfalls zum Ausschluss des Vorsteuerabzuges nach § 12 Abs 2 Z 2 lit a UStG 1994 führen kann (vgl VwGH 7.12.2020, Ra 2020/15/0004; 21.6.2023, Ro 2023/15/0008). Gemäß § 12 Abs 2 Z 2 lit a UStG 1994 gelten "Lieferungen, sonstige Leistungen oder Einfuhren, deren Entgelte überwiegend keine abzugsfähigen Ausgaben (Aufwendungen) im Sinne der [...] §§ 8 Abs. 2 und 12 Abs. 1 Z 1 bis 5 des Körperschaftsteuergesetzes 1988 sind", nämlich nicht als für das Unternehmen ausgeführt. Das entscheidende Merkmal einer verdeckten Ausschüttung iSd § 8 Abs 2 KStG 1988 ist die Zuwendung von Vermögensvorteilen, die ihrer äußeren Erscheinungsform nach nicht unmittelbar als Einkommensverwendung erkennbar sind und ihre Ursache in den gesellschaftsrechtlichen Beziehungen haben, was an Hand eines Fremdvergleiches zu ermitteln ist, wobei auch darauf Bedacht zu nehmen ist, wie ein gewissenhafter, nur auf die Interessen der Körperschaft Bedacht nehmender Geschäftsleiter gehandelt hätte (vgl VwGH 7.12.2020, Ra 2020/15/0004). Nach der ständigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes ist bei von der Körperschaft nicht fremdüblich den Gesellschaftern (Stiftern) zur Nutzung überlassenen Wohnimmobilien im Rahmen der verdeckten Ausschüttung zu unterscheiden, zwischen jederzeit im betrieblichen Geschehen (zB durch Vermietung an fremde Personen) einsetzbaren Gebäuden ("klassische" verdeckte Ausschüttung) und solchen Wohngebäuden, die schon ihrer Erscheinung nach (etwa besonders repräsentative Wohngebäude) bloß für die private Nutzung durch den Gesellschafter bestimmt sind (verdeckte Ausschüttung "an der Wurzel"). In Bezug auf den zweitgenannten Fall ist entscheidend, dass Wirtschaftsgüter einer Körperschaft, deren Anschaffung oder Herstellung rein causa societatis veranlasst ist, von vorneherein nicht zum steuerlichen Betriebsvermögen der Körperschaft zählen. Solche Wirtschaftsgüter einer Körperschaft, deren Anschaffung allein gesellschaftsrechtlich veranlasst ist und die ein sorgfältiger, nur auf die wirtschaftlichen Interessen der Körperschaft bedachter Geschäftsleiter gar nicht angeschafft hätte, bilden (hinsichtlich der laufenden Besteuerung) steuerneutrales Vermögen der Körperschaft. Erreicht die tatsächliche Miete bei der Überlassung solcher nicht dem steuerlichen Betriebsvermögen zuzuordnender Gebäude nicht eine (nahezu) fremdübliche Höhe (die Hälfte einer fremdüblichen Miete wäre hier nicht ausreichend), wird eine mit der Vermietung in Zusammenhang stehende Vorleistung vom Vermieter zur Gänze für verdeckte Ausschüttungen iSd § 8 Abs 2 KStG 1988 bezogen und tritt damit der Vorsteuerausschluss des § 12 Abs 2 Z 2 lit a UStG 1994 ein (vgl VwGH 21.6.2023, Ro 2023/15/0008; 7.12.2020, Ra 2020/15/0004; 7.12.2020, Ra 2020/15/0067). Entscheidend für die Frage der Fremdüblichkeit der Miete ist, ob die vereinbarte Miete von der als angemessen erachteten Miete, der Renditemiete, abweicht. Nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes ist in diesem Zusammenhang auf die Renditeerwartung eines wirtschaftlich agierenden und nur am Mietertrag interessierten Investors abzustellen (vgl VwGH 8.9.2022, Ra 2020/15/0026). Maßgeblich ist demnach jener Renditesatz, der sich bei Veranlagung des Gesamtbetrages der Anschaffungs- und Herstellungskosten in gut rentierliche Immobilien (also in Immobilien von jener Art, die eine hohe Rendite erwarten lassen) ergibt, wobei nach Auffassung des Verwaltungsgerichtshofes im Allgemeinen ein Renditesatz in der Bandbreite von 3 bis 5 % (hier gemeint als Verhältnis von Jahresmieterlösen zum Betrag des investierten Kapitals) zu erzielen sein müsste (vgl VwGH 21.6.2023, Ro 2023/15/0008; 8.9.2022, Ra 2020/15/0026; 20.10.2021, Ra 2019/13/0041). Die Renditeerwartung eines marktüblich agierenden Immobilieninvestors entspricht dabei der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes zufolge jener Rendite, die bei Vermietung von gut rentierlichen Wohnungen - also etwa kleinere Wohnungen in guter bis mäßig guter Lage - erzielbar gewesen wäre (vgl VwGH 30.8.2023, Ra 2022/15/0100; 21.6.2023, Ro 2023/15/0008). Insbesondere die erzielbare Rendite von Einfamilienhäusern im Luxusbereich ist für die Renditemiete somit nicht relevant (vgl VwGH 21.6.2023, Ro 2023/15/0008). Der seitens der Beschwerdeführerin wiederholt erfolgte Verweis auf das in ihrem Auftrag erstellte Privatgutachten, in dem eine objektspezifischen Rendite für (dem in Rede stehenden Einfamilienhaus) vergleichbare Objekte ausgewiesen wird, geht daher ebenso ins Leere, wie der Verweis auf die vom Hauptverband der allgemein beeideten und gerichtlich zertifizierten Sachverständigen Österreichs empfohlenen Liegenschaftszinssätze für Wohnliegenschaften in hochwertiger oder sehr guter Lage. Ebenso wenig ist nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes ein allfälliger späterer Veräußerungsgewinn - auch wenn er in der Folge tatsächlich eingetreten ist - in die Renditeberechnung miteinzubeziehen, da nur auf jene Rendite abzustellen ist, die üblicherweise aus dem eingesetzten Kapital durch Vermietung erzielt wird (vgl VwGH 30.8.2023, Ra 2022/15/0100; 21.6.2023, Ro 2023/15/0008). Eine solche abstrakte Renditeberechnung (in Form von Jahresmieteinnahmen in Höhe von 3 bis 5 % der Anschaffungs- und Herstellungskosten der gesamten vom Gesellschafter für Wohnzwecke benutzten Immobilie) ist nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes in den Fällen einer "Ausschüttung an der Wurzel" zwingend vorzunehmen; auf das Vorliegen eines funktionierenden Mietenmarktes kommt es in diesen Fällen nicht an (vgl VwGH 30.8.2023, Ra 2022/15/0100; 20.10.2021, Ra 2019/13/0041). Lediglich ergänzend sei daher darauf hingewiesen, dass das Vorliegen eines funktionierenden Mietenmarktes - welcher nur dann als gegeben anzunehmen ist, wenn ein wirtschaftlich agierender und nur am Mietertrag interessierter Investor Objekte vergleichbarer Gediegenheit und Exklusivität (mit vergleichbaren Kosten) errichten und am Markt gewinnbringend vermieten würde - der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes zufolge vom Abgabepflichtigen nachzuweisen wäre (vgl zB VwGH 22.3.2018, Ra 2017/15/0047; 8.9.2022, Ra 2020/15/0026). Das Vorliegen eines funktionierenden Mietenmarktes wird im vorliegenden Fall von der beschwerdeführenden Partei allerdings ohnehin nicht behauptet. Bei dem von der Beschwerdeführerin errichteten Wohngebäude handelt es sich den unter Punkt 1 getroffenen Feststellungen zufolge um ein besonders repräsentatives Wohngebäude (Luxusimmobilie), das schon seiner Erscheinung nach bloß für die private Nutzung durch eine der Beschwerdeführerin nahestehende Person bestimmt ist. In diesem Zusammenhang ist auf die Judikatur des Verwaltungsgerichtshofes zu verweisen, die einige Hinweise enthält, die auf besondere Exklusivität hindeuten. Demnach können etwa • unüblich hohe Investitionskosten pro Quadratmeter (vgl VwGH 16.5.2007, 2005/14/0083; 7.12.2020, Ra 2020/15/0004), • die Wohnfläche bzw die gesamt genutzte Fläche (vgl VwGH 25.4.2013, 2010/15/0139; 7.12.2020, Ra 2020/15/0004; 20.10.2021, Ra 2019/13/0041), • die geografische Lage des Objekts (vgl VwGH 7.12.2020, Ra 2020/15/0004), • der Einbau von Luxusgegenständen bzw Luxusausstattung (vgl VwGH 25.4.2013, 2010/15/0139) Anzeichen für eine entsprechende Repräsentativität darstellen (vgl Lachmayer, Von Wurzeln, Liebhabereien und Sphärentheorien, in Beiser/Hohenwarter/Kirchmayr/Mayr [Hrsg], Körperschaften im Steuerrecht, FS Zorn 351 [359]). Bei dem von der Beschwerdeführerin errichteten Einfamilienhaus erweisen sich insbesondere die Investitionskosten pro Quadratmeter Wohnnutzfläche als ungewöhnlich hoch (s dazu Punkt 1.28) und verfügt das gegenständliche Objekt auch über eine ungewöhnlich große Nutzfläche (s dazu Punkt 1.27). Darüber hinaus kann auch die Ausstattung nach der Verkehrsauffassung als luxuriös bezeichnet werden, wobei insbesondere auf das ca 82 m2 große Hallen-Schwimmbad mit angrenzendem Fitnessraum und Dampfbad sowie auf die Erschließung des Gebäudes über eine Aufzugsanlage zu verweisen ist (s dazu Punkt 1.26). Da ein sorgfältiger Geschäftsleiter, der nur auf die Interessen der Körperschaft Bedacht nimmt, bei Verwendung eines bestimmten Kapitalbetrages zur Erzielung von Mieteinnahmen in gut rentierliche Immobilien investieren würde, muss ein (in Fällen der hier gegenständlichen Art der Gesellschaft nahestehender) Mietinteressent bereit sein, die Renditemiete zu zahlen, damit sich die Gesellschaft zu einem solchen (für sie ansonsten nachteiligen) Investment bereit erklärt (vgl VwGH 21.6.2023, Ro 2023/15/0008; 7.12.2020, Ra 2020/15/0004). Die Höhe der Renditemiete ist eine Tatfrage, die das Verwaltungsgericht im Einzelfall in freier Beweiswürdigung aufgrund der konkreten Marktverhältnisse zu Beginn der Vermietung zu beantworten hat (vgl Lachmayer, Vermietung von (Luxus-)Immobilien an Gesellschafter/Stifter, SWK 2021, 119 [125]; dieselbe, Von Wurzeln, Liebhabereien und Sphärentheorien, in Beiser/Hohenwarter/Kirchmayr/Mayr [Hrsg], Körperschaften im Steuerrecht, FS Zorn 351 [360]). Wie bei Punkt 1.29 festgestellt wurde, lag die Renditemiete - verstanden als Renditeerwartung eines marktüblich agierenden Immobilieninvestors, der einen möglichst hohen Mietertrag erzielen möchte, bei Vermietung von gut rentierlichen Wohnungen (kleinere Wohnungen in guter bis mäßig guter Lage) - im Streitzeitraum mindestens bei 4,25 % der Investitionssumme. Wendet man diesen Kapitalisierungszinssatz vereinfachend auf die gesamte Investitionssumme (somit inklusive Kosten für Einrichtungen und Außenanlagen) von 4.877.166,07 Euro netto an (s dazu Punkt 1.19 und Punkt 1.20), hätte die Beschwerdeführerin demnach einen Mietzins von mindestens 207.279,56 Euro per annum erzielen müssen. Demgegenüber wurde im Beschwerdefall selbst in dem am ttmmjj vereinbarten Nachtrag zum Mietvertrag vom ttmmjj nur ein Mietzins von 170.400,00 Euro per annum vereinbart, während ursprünglich im Mietvertrag vom ttmmjj sogar nur ein Mietzins von 108.000,00 Euro per annum vereinbart worden war. Somit war aber selbst die vom erkennenden Verwaltungsgericht angenommene Mindestrendite wesentlich höher als die von der Beschwerdeführerin tatsächlich erzielte Rendite aus der Vermietung. Weitergehende Ermittlungen zur Feststellung der exakten Höhe der Renditemiete (somit insbesondere unter Berücksichtigung der zu Punkt 1.29 dargelegten Erwägungen in der Beweiswürdigung, denen zufolge die Renditemiete jedenfalls in der oberen Hälfte der für Wohnliegenschaften in guter bis mäßig guter Lage empfohlenen Liegenschaftszinssätze zu verorten ist, sowie unter Berücksichtigung der im Vergleich zum Gebäude wesentlich kürzeren Nutzungsdauern der Einrichtungen und Außenanlagen, die jeweils für die Annahme einer Renditemiete von mehr als 4,25 % der Investitionssumme sprechen) können vor diesem Hintergrund unterbleiben. Wie bereits oben dargelegt wurde, kommt in Fällen wie dem vorliegenden Beschwerdefall, in denen ein besonders repräsentatives Wohngebäude causa societatis angeschafft bzw hergestellt und vermietet wird, der Vorsteuerausschluss des § 12 Abs 2 Z 2 lit a UStG 1994 bereits dann zur Anwendung, wenn die tatsächliche Miete nicht eine (nahezu) fremdübliche Höhe erreicht (vgl nochmals VwGH 21.6.2023, Ro 2023/15/0008; 7.12.2020, Ra 2020/15/0004; 7.12.2020, Ra 2020/15/0067). Es war daher spruchgemäß zu entscheiden. 3.2. Ad Spruchpunkt I - Körperschaftsteuer 2015 bis 2017 Gemäß § 7 Abs 1 KStG 1988 ist der Körperschaftsteuer das Einkommen zugrunde zu legen, das der unbeschränkt Steuerpflichtige innerhalb eines Kalenderjahres bezogen hat. Einkommen ist gemäß § 7 Abs 2 KStG der Gesamtbetrag der Einkünfte aus den im § 2 Abs 3 EStG 1988 aufgezählten Einkunftsarten nach Ausgleich mit Verlusten, die sich aus den einzelnen Einkunftsarten ergeben, und nach Abzug der Sonderausgaben (§ 8 Abs 4 KStG 1988) und des Freibetrages für begünstigte Zwecke (§ 23 KStG 1988). Gemäß § 8 Abs 2 KStG 1988 ist es für die Ermittlung des Einkommens ohne Bedeutung, ob das Einkommen - im Wege offener oder verdeckter Ausschüttungen verteilt oder - entnommen oder - in anderer Weise verwendet wird. Durch § 7 Abs 2 KStG 1988 werden ua die einkommensteuerlichen Vorschriften über die Gewinnermittlung in den Bereich der Körperschaftsteuer übernommen. Daraus folgt, dass die Betriebsvermögenseigenschaft von Wirtschaftsgütern bei Körperschaftsteuersubjekten nach den gleichen Grundsätzen zu beurteilen ist wie bei Einkommensteuersubjekten (vgl VwGH 20.6.2000, 98/15/0169). Zum notwendigen Betriebsvermögen gehören jene Wirtschaftsgüter, die objektiv erkennbar zum unmittelbaren Einsatz im Betrieb bestimmt sind und ihm tatsächlich dienen (vgl VwGH 16.5.2007, 2005/14/0083; 24.10.2002, 98/15/0083). Ein Wirtschaftsgut, das objektiv erkennbar privaten (bzw gesellschaftsrechtlichen) Zwecken dient oder objektiv erkennbar für solche Zwecke bestimmt ist, stellt notwendiges Privatvermögen dar. Solche Wirtschaftsgüter einer Körperschaft, deren Anschaffung allein gesellschaftsrechtlich veranlasst ist und die ein sorgfältiger, nur auf die wirtschaftlichen Interessen der Körperschaft bedachter Geschäftsleiter gar nicht angeschafft hätte, bilden (hinsichtlich der laufenden Besteuerung) steuerneutrales Vermögen der Körperschaft (vgl VwGH 20.10.2021, Ra 2019/13/0041). Solche Wirtschaftsgüter können nicht zum gewillkürten Betriebsvermögen werden (vgl VwGH 18.12.2001, 98/15/0019). Bei einem für den Gesellschafter angeschafften oder errichteten und an diesen vermieteten Wohngebäude liegt dann außerbetriebliches Vermögen der Körperschaft vor, wenn es sich bei dem Gebäude um ein besonders repräsentatives oder besonders auf die Vorlieben des Gesellschafters zugeschnittenes Objekt handelt und keine fremdübliche Miete bezahlt wird (vgl VwGH 20.3.2013, 2009/13/0259; 16.5.2007, 2005/14/0083; 30.6.2005, 2001/15/0081; 24.6.2004, 2001/15/0002). Insoweit besteht Deckungsgleichheit mit jenen Fällen, die aus umsatzsteuerrechtlicher Sicht als Fälle einer "Ausschüttung an der Wurzel" qualifiziert werden (vgl Lachmayer, Vermietung von (Luxus-)Immobilien an Gesellschafter/Stifter, SWK 2021, 119 [128]). Insoweit kann daher auf die obigen Ausführungen unter Punkt 3.1 verwiesen werden. Folge der Zuordnung zum außerbetrieblichen Vermögen ist, dass Aufwendungen, die das Gebäude betreffen, von der Körperschaft nicht als Betriebsausgaben abgezogen werden können. Andererseits werden auf der Ertragsseite weder die tatsächlich erzielten Mieteinnahmen als Betriebseinnahmen erfasst, noch kommt es zu einer Hochrechnung auf die Renditemiete (vgl zB Zorn, Wohnhausvermietung an Gesellschafter, ÖStZ 2021, 69 [73]; Lachmayer, Vermietung von (Luxus-)Immobilien an Gesellschafter/Stifter, SWK 2021, 119 [128]). Da gegenständlich festgestellt wurde, dass es sich bei dem von der Beschwerdeführerin errichteten Gebäude um ein besonders repräsentatives Wohngebäude (Luxusimmobilie) handelt, das schon seiner Erscheinung nach bloß für die private Nutzung durch eine der Beschwerdeführerin nahestehende Person bestimmt war, und für das keine fremdübliche Miete bezahlt wurde (siehe dazu die oben unter Punkt 3.1 erfolgten Ausführungen), war dieses somit nicht dem Betriebsvermögen der Beschwerdeführerin zuzuordnen, sondern dem (steuerneutralen) außerbetrieblichen Vermögen (vgl VwGH 16.5.2007, 2005/14/0083; 7.12.2020, Ra 2020/15/0004; 21.6.2023, Ro 2023/15/0008). Es waren daher weder die aus der Vermietung entstandenen Aufwendungen als Betriebsausgaben noch die tatsächlich erzielten Mieteinnahmen als Betriebseinnahmen zu erfassen. Es war daher spruchgemäß zu entscheiden. 3.3. Ad Spruchpunkt II - Umsatzsteuer 2019 und 2020 Hinsichtlich der in Tz 2 und Tz 3 des Berichtes über die Außenprüfung der Jahre 2015 bis 2018 (Nachschauzeitraum 2019 bis 2021) getroffenen Feststellungen betreffend das Objekt ***Straße*** wird auf die Ausführungen im Punkt 3.1. dieses Erkenntnisses verwiesen. Ebenso hinsichtlich der in der Tz 8 des Berichtes über die (Folge-)Außenprüfung der Jahre 2019 bis 2021 (Nachschauzeitraum 2022 bis 2023) getroffenen Feststellung betreffend die nicht abzugsfähige Vorsteuer in Höhe von 297,23 Euro für das Objekt ***Straße***. Hinsichtlich der im Außenprüfungsbericht (Folgeprüfung) über die Jahre 2019 bis 2021 (Nachschauzeitraum 2022 bis 2023) getroffenen weiteren Feststellungen zur Vorsteuerberichtigung im Zusammenhang mit dem unecht steuerfreien Verkauf von Grundstücken ist festzuhalten, dass diese im gegenständlichen Verfahren unbestritten geblieben sind, zumal auch die Vertreterin der Beschwerdeführerin in ihrem Schreiben vom 17. Februar 2026 von der Erstattung einer Stellungnahme Abstand genommen hat. Auf die zahlenmäßige Darstellung der Änderungen im Punkt 1.9. wird verwiesen. 3.4. Ad Spruchpunkt II - Körperschaftsteuer 2020 Hinsichtlich der in Tz 2 und Tz 3 des Berichtes über die Außenprüfung der Jahre 2015 bis 2018 (Nachschauzeitraum 2019 bis 2021) getroffenen Feststellungen betreffend das Objekt ***Straße*** wird auf die Ausführungen im Punkt 3.2. dieses Erkenntnisses verwiesen. Hinsichtlich der im Außenprüfungsbericht (Folgeprüfung) über die Jahre 2019 bis 2021 (Nachschauzeitraum 2022 bis 2023) getroffenen weiteren Feststellungen zur gewinnmindernden Passivierung der Umsatzsteuernachforderung, betreffend die nicht abzugsfähige Vorsteuer aufgrund des unecht steuerfreien Verkaufs von Grundstücken sowie zur gewinnerhöhenden Korrektur der außerbilanziellen Zu- und Abrechnungen im Zusammenhang mit der Bewertungsreserve ist festzuhalten, dass diese im gegenständlichen Verfahren nicht strittig sind, zumal auch die Beschwerdeführerin in ihrem Schreiben vom 17. Februar 2026 auch diesbezüglich von der Erstattung einer Stellungnahme Abstand genommen hat. Auf die zahlenmäßige Darstellung der Änderungen im Punkt 1.9. wird verwiesen. 3.5. Zu Spruchpunkt III. (Revision) Gegen ein Erkenntnis des Bundesfinanzgerichtes ist die Revision zulässig, wenn sie von der Lösung einer Rechtsfrage abhängt, der grundsätzliche Bedeutung zukommt, insbesondere weil das Erkenntnis von der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes abweicht, eine solche Rechtsprechung fehlt oder die zu lösende Rechtsfrage in der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes nicht einheitlich beantwortet wird.