BFG RV/6100305/2022

IM NAMEN DER REPUBLIK Das Bundesfinanzgericht erkennt durch den Richter***Ri*** in der Beschwerdesache ***Bf1***, ***Bf1-Adr***, vertreten durch ***Stb 1***, und ***Stb 2***, über die Beschwerde vom 9. Juni 2022 gegen die Umsatzsteuerbescheide 2015 bis 2020 und gegen die Feststellungsbescheide Gruppenmitglied 2015, 2016, 2017 und 2020 des Finanzamtes für Großbetriebe vom 14. März 2022 zur Steuernummer ***BF1StNr1*** zu Recht: I. Die Beschwerde betreffend die Umsatzsteuerbescheide 2015 bis 2018 und die Feststellungsbescheide Gruppenmitglied 2015 bis 2017 werden gemäß § 279 BAO als unbegründet abgewiesen. II. Die angefochtenen Umsatzsteuerbescheide 2019 und 2020 und der Feststellungsbescheid Gruppenmitglied 2020 werden abgeändert. Die Bemessungsgrundlagen und die Höhe der festgesetzten Abgaben sind den als Beilage angeschlossenen Berechnungsblättern zu entnehmen und bilden einen Bestandteil des Spruches dieses Erkenntnisses. III. Gegen dieses Erkenntnis ist eine ordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof nach Art 133 Abs 4 Bundes-Verfassungsgesetz (B-VG) nicht zulässig. Entscheidungsgründe I. Verfahrensgang Bei der Beschwerdeführerin, einer Gesellschaft mit beschränkter Haftung, an der die ***Privatstiftung*** unmittelbar zu 47,37 % beteiligt ist, fand eine den Zeitraum 2015 bis 2018 betreffende Außenprüfung (Nachschauzeitraum 2019 bis 2021) hinsichtlich Umsatzsteuer, Körperschaftsteuer, Kammerumlage und Kapitalertragsteuer statt. Der Prüfer stellte - wie später auch bei einer Außenprüfung betreffend die Folgejahre 2019 bis 2021 (Nachschauzeitraum 2022 bis 2023) - fest, die Beschwerdeführerin habe auf einem der ***Privatstiftung*** gehörenden Grundstück ein besonders repräsentatives Einfamilienhaus als Superädifikat errichtet und dieses an die ***Privatstiftung*** vermietet. Anschließend sei von der ***Privatstiftung*** das Wohnhaus und der Grund und Boden Frau ***, eine der Begünstigten der ***Privatstiftung***, unentgeltlich zur Nutzung überlassen worden. Es handle sich bei dem von der Beschwerdeführerin errichteten Einfamilienhaus um eine "Luxusvilla", die auf die individuellen Wohnbedürfnisse von Frau *** zugeschnitten sei und für das kein funktionierender Mietenmarkt existiere. Sowohl die Wohnnutzfläche als auch die Baukosten pro m2 Wohnnutzfläche seien im Vergleich zu einem durchschnittlichen Einfamilienhaus um ein Vielfaches höher. Die von der Beschwerdeführerin mit der ***Privatstiftung*** abgeschlossenen Verträge würden zudem einem Fremdvergleich nicht standhalten und sei für die Nutzung des von der Beschwerdeführerin errichteten Gebäudes ein unangemessen niedriges Entgelt vereinbart bzw geleistet worden. Als angemessen sei eine abstrakte Renditemiete in Höhe von mindestens 5 % des investierten Kapitals anzusehen, wobei auf die Bruttoinvestitionskosten von 5.374.690 Euro (exklusive Einrichtungen und Außenanlagen) abzustellen sei. Zusätzlich sei ein gesondertes Nutzungsentgelt für die mitüberlassenen Einrichtungen und Außenanlagen, die von der Beschwerdeführerin auf 10 Jahre abgeschrieben wurden, in Höhe von 62.352 Euro pro Jahr (= AfA zuzüglich 12 % Verzinsung) anzusetzen. Demgegenüber habe die Beschwerdeführerin nur eine Miete in Höhe von 3,5 % der Herstellungskosten (netto) vereinbart und vereinnahmt. Die Umstände, unter denen die Investition und die Nutzungsüberlassung durch die Beschwerdeführerin zustande gekommen sind, würden von den Umständen, unter denen eine entsprechende wirtschaftliche Tätigkeiten für gewöhnlich ausgeübt wird, deutlich abweichen. Nach dem Gesamtbild der Verhältnisse habe sich die Beschwerdeführerin "marktavers" verhalten und liege der gewählten Gestaltung kein eigenwirtschaftliches Kalkül zugrunde. Es könne daher nicht von der Entfaltung einer unternehmerischen Tätigkeit iSd § 2 UStG 1994 ausgegangen werden, sodass gemäß § 12 Abs 1 Z 1 UStG 1994 der Vorsteuerabzug nicht zustehe. Da ein auf die individuellen Wohnbedürfnisse von Frau *** zugeschnittenes und zudem auch besonders repräsentatives Gebäude, das seiner Erscheinung nach nur für die private Nutzung durch eine nahestehende Person bestimmt sei, unter fremdunüblichen Bedingungen zum Gebrauch überlassen wurde, sei auch nach der Maßgabe des § 12 Abs 2 Z 2 lit a UStG 1994 ein Vorsteuerausschluss geboten. Zudem sei aus diesen Gründen auch aus körperschaftsteuerlicher Sicht das von der Beschwerdeführerin errichtete Gebäude dem steuerneutralen Vermögen der Beschwerdeführerin zuzurechnen und liege insoweit keine steuerlich beachtliche Einkunftsquelle vor. Das Finanzamt für Großbetriebe folgte dem Prüfer und setzte mit Bescheiden vom ttmm.2022 die Umsatzsteuer für die Jahre 2015 bis 2020 fest, wobei es die auf das von der Beschwerdeführerin errichtete Einfamilienhaus entfallende Vorsteuer außer Ansatz ließ und das Entgelt für die Vermietung aus den steuerbaren Umsätzen ausschied. Mit weiteren Bescheiden vom 14.3.2022 wurde unter anderem das eigene Einkommen der Beschwerdeführerin als Gruppenmitglied für die Jahre 2015, 2016, 2017 und 2020 festgestellt. Dabei wurden (neben einer hier nicht strittigen Zuschreibung auf eine Beteiligung im Jahr 2015) Aufwendungen im Zusammenhang mit dem Einfamilienhaus die Eigenschaft als Betriebsausgabe versagt und die Betriebseinnahmen, um die mit der Vermietung des Einfamilienhauses erzielten Mieteinnahmen, vermindert. Nach Beantragung einer Verlängerung der Beschwerdefrist wurde gegen die vorgenannten Bescheide mit Schriftsatz der Beschwerdeführerin vom 9.6.2022 innerhalb offener Frist das Rechtsmittel der Beschwerde erhoben. In der gegenständlichen Beschwerde wurde von der Beschwerdeführerin das Vorliegen einer bloßen Gebrauchsüberlassung bestritten. Eine solche sei in der bisherigen Rechtsprechung nur in Ausnahmefällen angenommen worden, und zwar in Fällen, in denen die Überlassung unentgeltlich, zu einem unüblich niedrigen Entgelt oder nicht auf Basis klarer schriftlicher Vereinbarungen erfolgte. Derartige Umstände würden im Beschwerdefall jedoch nicht vorliegen, insbesondere sei auf der Grundlage eines "Sachverständigengutachtens" (Anmerkung Bundesfinanzgericht: gemeint Privatgutachten) ein fremdüblicher Mietzins vereinbart und bezahlt worden, der innerhalb der Bandbreite von 3 bis 5 % (Anmerkung Bundesfinanzgericht: vom investierten Kapital) liege, die vom Verwaltungsgerichtshof in seiner einschlägigen Rechtsprechung als angemessen erkannt worden sei. Zudem würde der Mietzins auch am oberen Ende der Zinsbandbreite, die bei Beginn der Vermietung vom Hauptverband der allgemein beeideten gerichtlichen Sachverständigen für Wohnliegenschaften in hochwertiger oder sehr guter Lage empfohlen wurde, liegen. Die im vorliegenden Fall vereinbarte und tatsächlich entrichtete Miete weiche von einer als angemessen anzusehenden Miete daher gar nicht ab, weshalb es für die Frage der Anwendbarkeit bzw der Nichtanwendbarkeit des § 12 Abs 2 Z 2 lit a UStG 1994 auch keinen Unterschied mache, ob die in Rede stehende Immobilie als besonders repräsentatives Wohngebäude oder als ein jederzeit im betrieblichen Geschehen einsetzbares Objekt zu qualifizieren sei. Sowohl eine Qualifikation der Vermietung des in Rede stehenden Objekts als bloße Gebrauchsüberlassung als auch eine Anwendung des § 12 Abs 2 Z 2 lit a UStG 1994 sei daher rechtlich unrichtig. Auch für Zwecke der Körperschaftsteuer bestehe aus den genannten Gründen für eine Zurechnung der Immobilie zum steuerneutralen bzw außerbetrieblichen Vermögen der Beschwerdeführerin kein Raum. Die Beschwerdeführerin stellte in der Beschwerde die Anträge auf Entscheidung durch den Senat, auf Durchführung einer mündlichen Verhandlung und auf das Unterbleiben der Erlassung einer Beschwerdevorentscheidung gemäß § 262 Abs 2 lit a BAO. Das Finanzamt für Großbetriebe unterließ antragsgemäß die Erlassung einer Beschwerdevorentscheidung und legte die Beschwerde mit Vorlagebericht und den darin angeführten umfangreichen Akten am 8.8.2022 dem Bundesfinanzgericht vor. Zudem wurde darauf hingewiesen, dass vom Fachbereich des Finanzamtes für Großbetriebe noch eine Stellungnahme nachgereicht werde. Mit Datum vom 7.9.2022 wurde von der Beschwerdeführerin eine Spezialvollmacht vorgelegt. In dieser wurde ausgesprochen, dass die ***Stb 1*** und die ***Stb 2*** von der Beschwerdeführerin bevollmächtigt wurden, "Rechtsmittel (insbesondere Bescheidbeschwerde) gegen die am 14.3.2022 erlassenen Umsatzsteuerbescheide für die Jahre 2015 bis 2020 und gegen die am 14.3.2022 erlassenen Feststellungsbescheide Gruppenmitglied für die Jahre 2015, 2016, 2017 und 2020 zu erheben, den Rechtsmittelweg [..] voll auszuschöpfen, uns umfassend im Rahmen der entsprechenden (Rechtsmittel-)Verfahren vor den Abgabenbehörden, Verwaltungsgerichten (insbesondere dem Bundesfinanzgericht) […] zu vertreten […]". Mit Schreiben vom 7.6.2022 teilte die belangte Behörde mit, dass bei der Beschwerdeführerin eine Anschlussprüfung über die Jahre 2019 bis 2021 (Nachschauzeitraum 2022 bis 2023) stattgefunden habe, die mit Verzichtserklärung auf eine Schlussbesprechung am 29.5.2024 beendet wurde. Dabei wurden Feststellungen betreffend die Umsatzsteuer der Jahre 2019 und 2020 und des Einkommens der Beschwerdeführerin des Jahres 2020, somit Jahre, die allesamt bereits beim Bundesfinanzgericht anhängig seien, getroffen. Mit Verfügung des Geschäftsverteilungs-Ausschusses vom 26.8.2024 wurde mit Wirkung vom 1.9.2024 dieses Rechtsmittel aufgrund einer Pensionierung der Gerichtsabteilung 7009 zur Erledigung übertragen. Mit Schreiben vom 20.3.2025 wurde von der Beschwerdeführerin der Antrag gem § 272 BAO auf Entscheidung über die Bescheidbeschwerde durch den Senat zurückgenommen, die diesbezügliche Mitteilung durch das Bundesfinanzgericht an die belangte Behörde erfolgte mit Schreiben vom 26.1.2026. Mit Schreiben vom 30.9.2025 wurde vom Finanzamt für Großbetriebe eine Stellungnahme zur Bescheidbeschwerde vom 9.6.2022 eingebracht. Mit Beschluss vom 2.2.2026 wurde die Stellungnahme des Finanzamtes für Großbetriebe zur Bescheidbeschwerde an die Beschwerdeführerin weitergeleitet. Weiters wurde die Beschwerdeführerin aufgefordert zu den im Rahmen der Außenprüfung der Jahre 2019 bis 2021 (Nachschauzeitraum 2022 bis 2023) getroffenen Feststellungen, betreffend die in diesem Verfahren streitgegenständlichen Umsatzsteuerbescheide der Jahre 2019 und 2020 und den Feststellungsbescheid Gruppenmitglied des Jahres 2020, eine Stellungnahme zu erstatten. Unter Hinweis auf die am 29.1.2026 stattgefundene mündliche Verhandlung vor dem Bundesfinanzgericht zur Geschäftszahl *** über den identen entscheidungswesentlichen Sachverhalt der Jahre 2019 bis 2021 (Nachschauzeitraum 2022 bis 2023) wurde die Beschwerdeführerin aufgefordert bekannt zu geben, ob der Antrag auf mündliche Verhandlung aufrechterhalten werde. Weiters wurde angefragt, ob und allenfalls an wen eine Zustellungsbevollmächtigung erteilt wurde. Mit Datum vom 10.2.2026 wurde von der steuerlichen Vertretung der Bf der Antrag auf Durchführung einer mündlichen Verhandlung zurückgenommen. Mit gleichem Datum wurde das Finanzamt für Großbetriebe gem § 274 Abs 1 letzter Satz BAO über die Zurücknahme in Kenntnis gesetzt und aufgefordert bekannt zu geben, ob ein Antrag auf mündliche Verhandlung gestellt oder auf eine derartige Antragstellung verzichtet wird. Mit Eingabe vom 11.2.2026 hat das Finanzamt für Großbetriebe auf die Durchführung einer mündlichen Verhandlung verzichtet. Mit Schreiben vom 17.2.2026 als Replik zum Beschluss des Bundesfinanzgerichts vom 2.2.2026 verwies die Beschwerdeführerin hinsichtlich der diesem Beschluss beigefügten Stellungnahme des Finanzamtes für Großbetriebe vom 30.9.2025 auf die bereits zum Rechtsmittelverfahren mit der Geschäftszahl *** eingebrachte Äußerung vom 17.10.2025 und fügte diese bei. Hinsichtlich des Begehrens des Finanzamtes für Großbetriebe, die im Bericht über das Ergebnis der Außenprüfung gem § 150 BAO über die Prüfungsjahre 2019 bis 2021 (Folgeprüfung) getroffenen Feststellungen, betreffend die Umsatzsteuerbescheide 2019 und 2020 und den Feststellungsbescheid Gruppenmitglied 2020, im gegenständlichen Rechtsmittelverfahren zu berücksichtigen, wurde von der Vertreterin der Beschwerdeführerin ausgeführt, von einer diesbezüglichen Stellungnahme Abstand zu nehmen. Weiter wurde ausgeführt, dass die "Spezialvollmacht" vom 7.9.2022 keine Zustellbevollmächtigung beinhalte und Beschlüsse und Erkenntnisse weiterhin an die Bf zuzustellen seien. Abschließend wird angemerkt, dass der Richter in die Akten des Bundesfinanzgerichts zur Geschäftszahl *** betreffend den dort streitgegenständlichen Zeitraum 2019 bis 2021 (Nachschauzeitraum 2022 bis 2023), dem Protokoll zur diesbezüglichen mündlichen Verhandlung und in das dazu ergangene Erkenntnis, Einsicht genommen hat. II. Das Bundesfinanzgericht hat erwogen: 1. Sachverhalt 1.1. Die ***Privatstiftung***, FN ***, ***Bf1-Adr*** ist unmittelbar zu 47,37 % an der Beschwerdeführerin, einer Gesellschaft mit beschränkter Haftung, FN ***, beteiligt. Die übrigen 52,63 % der Gesellschaftsanteile an der Beschwerdeführerin wurden zu Beginn des Streitzeitraums von der ***, FN ***, einer 100%igen Tochtergesellschaft der ***, FN ***, gehalten. An der *** waren die ***Privatstiftung*** zu 1,81 %, Herr *** zu 49,095 % und Frau *** zu 49,095 % unmittelbar beteiligt. Die ***Privatstiftung*** ist am ttmmjj nach dem Privatstiftungsgesetz, BGBl 1993/694, von folgenden Stiftern errichtet worden: a) ***Stifter 1***; b) ***Stifter 2***; c) ***Stifter 3***; d) ***Stifter 4***. Frau ***, geb ttmmjj, mittlerweile verstorben am ttmmjj, war die geschiedene Ehegattin von Herrn Kommerzialrat *** und die Mutter von Herrn *** und von Frau ***. Begünstigte der ***Privatstiftung*** waren im Streitzeitraum zunächst Herr *** und Frau ***. Mit Umlaufbeschluss des Vorstands der ***Privatstiftung*** vom ttmmjj wurde auch Frau *** als Begünstigte der ***Privatstiftung*** festgestellt. 1.2. In einem als Vorvertrag betitelten Vertrag, datiert mit ttmmjj, abgeschlossen zwischen der Beschwerdeführerin und der ***Privatstiftung***, wurde ua festgehalten, es bestehe das gemeinsame Vorhaben der ***Privatstiftung*** und der Beschwerdeführerin, dass die ***Privatstiftung*** die Liegenschaften EZ ***, bestehend aus dem Grundstück ***, sowie EZ ***, bestehend aus dem Grundstück ***, jeweils KG *** ***Ort***, BG ***Ort***, mit einer Fläche von ca 1.143 m2 und einer GFZ von 0,5, um einen Kaufpreis in der Höhe von 1.485.900,00 Euro von der *** auf Basis deren Anbots vom ttmmjj erwirbt und an die Beschwerdeführerin vermietet, die das bestehende Altgebäude beseitigen und darauf ein Gebäude (Superädifikat), bestehend aus zwei bis drei Wohneinheiten, errichten werde. Der ***Privatstiftung*** solle hinsichtlich der größten Wohneinheit ein Vormietrecht eingeräumt werden. Die Beschwerdeführerin sei im Falle des Ankaufs der vorgenannten Liegenschaften durch die ***Privatstiftung*** berechtigt und verpflichtet, auf den gegenständlichen Liegenschaften mit einer Fläche von ca 1.143 m2 und einer GFZ von 0,5 ein Gebäude (Superädifikat) auf ihre alleinigen Kosten und unter voller Tragung des Baugrundrisikos zu errichten. Die Planung, Ausstattung und Ausführung des Gebäudes werde in Abstimmung mit der ***Privatstiftung*** erfolgen, da der ***Privatstiftung*** hinsichtlich der größten Wohneinheit ein Vormietrecht einzuräumen sei. Die Beschwerdeführerin sei verpflichtet, bei der Errichtung des Gebäudes die maximal zulässige Bruttogeschossfläche von ca 561 m2 voll auszunutzen. Zu diesem Zweck würden sich daher die ***Privatstiftung*** als zukünftige Vermieterin und die Beschwerdeführerin als zukünftige Mieterin dazu verpflichten, hinsichtlich der gegenständlichen Liegenschaften einen entsprechenden Bestandvertrag mit einer Mindestlaufzeit von 30 Jahren abzuschließen. Der wertzusichernde jährliche Mietzins sei mit netto 45.000,00 Euro zuzüglich Umsatzsteuer, Betriebskosten und Abgaben zu vereinbaren. 1.3. Mit Kaufvertrag vom ttmmjj, abgeschlossen mit der ***, FN ***, ***Straße***, ***PLZ*** ***Ort***, als Verkäuferin, erwarb die ***Privatstiftung*** • die Liegenschaft EZ ***, Grundbuch *** ***Ort***, BG ***Ort***, bestehend aus dem Grundstück *** im Ausmaß von ca 1.143 m2, samt dem darauf errichteten Gebäude mit Ausbaugenehmigung des Magistrats ***Ort*** vom ttmmjj, GZ *** und • die Liegenschaft EZ ***, Grundbuch *** ***Ort***, BG ***Ort***, bestehend aus dem Grundstück *** im Ausmaß von ca 413 m2 für einen Kaufpreis in Höhe von 1.485.900,00 Euro. 1.4. Im April 2015 wurde von der Beschwerdeführerin ein Baubewilligungsansuchen betreffend den Abbruch des auf der Liegenschaft EZ ***, Grundbuch *** ***Ort***, BG ***Ort*** errichteten Gebäudes unterfertigt. Am ttmmjj wurde das Baubewilligungsansuchen an die Baubehörde übermittelt. Bei dem Gebäude handelte es sich um ein Wohnhaus mit 263,7 m2 Wohnnutzfläche mit Keller und Doppelgarage. Die Restnutzungsdauer des Gebäudes belief sich im Jahr 2015 auf 31 Jahre. 1.5. Mit als "Kaufvertrag" betiteltem Vertrag vom ttmmjj, abgeschlossen zwischen der ***Privatstiftung*** als "Verkäuferin" und der Beschwerdeführerin als "Käuferin", wurde der Erwerb des auf der Liegenschaft EZ ***, Grundbuch *** ***Ort***, BG ***Ort***, errichteten Gebäudes durch die Beschwerdeführerin um einen Kaufpreis von 305.000,00 Euro vereinbart. In der Vertragsurkunde wurde ua festgehalten, dass die Übergabe bzw Übernahme des Kaufgegenstandes bereits mit ttmmjj erfolgt sei. 1.6. Mit Bestandvertrag vom ttmmjj, abgeschlossen zwischen der ***Privatstiftung*** als Vermieterin und der Beschwerdeführerin als Mieterin, nahm die Beschwerdeführerin das Grundstück EZ ***, GB *** ***Ort***, BG ***Ort***, bestehend aus Grundstück ***, im Ausmaß von ca 1.143 m2 sowie das Grundstück EZ ***, GB *** ***Ort***, BG ***Ort***, bestehend aus Grundstück ***, mit einer Fläche von ca 413 m2, in Bestand. Im Bestandvertrag wurde festgehalten, dass die Beschwerdeführerin das vertragsgegenständliche Grundstück ***, EZ ***, GB *** ***Ort***, BG ***Ort***, zum Zwecke der Errichtung einer Baulichkeit als Superädifikat in Bestand nimmt. Die Errichtung der Baulichkeit erfolge seitens der Beschwerdeführerin in der Absicht, dass diese nicht stets auf der bezeichneten Bestandfläche bleiben soll. Die Beschwerdeführerin sei daher berechtigt und verpflichtet, auf alleinige Kosten unter voller Tragung des Baugrundrisikos ein Superädifikat zu errichten. Eigentümerin dieses Superädifikates sei die Beschwerdeführerin. Die Beschwerdeführerin beabsichtige, auf der Bestandfläche ein Gebäude, bestehend aus 2-3 Wohneinheiten, zu errichten. Die Beschwerdeführerin sei verpflichtet, bei der Errichtung des Gebäudes die maximal zulässige Bruttogeschossfläche von ca 561 m2 auf der Fläche gemäß Plan Beilage ./I voll auszunutzen, sofern eine Unterschreitung der vollen Ausnutzung nicht aus architektonischen Gründen sinnvoll ist oder bücherliche oder außerbücherliche Dienstbarkeiten einer solchen entgegenstehen. Die Planung, Ausstattung und Ausführung des Gebäudes habe in Abstimmung mit der Vermieterin zu erfolgen, da dieser hinsichtlich der größten Wohneinheit ein Vormietrecht eingeräumt wird. Betreffend Beginn und Dauer des Bestandverhältnisses wurde vereinbart: "1. Das Bestandverhältnis hat am 01.01.2015 begonnen und wird auf unbestimmte Zeit geschlossen. Es kann grundsätzlich von beiden Parteien unter Einhaltung einer einjährigen Kündigungsfrist zum 31.12. eines jeden Jahres aufgekündigt werden, wobei die Vertragsparteien auf die Dauer von 50 Jahren ab Beginn des Bestandverhältnisses auf eine Kündigung dieses Vertrages verzichten, sodass das Bestandverhältnis erstmals mit Wirkung zum 31.12.2065 aufgekündigt werden kann. 2. Der Vermieterin steht jedoch unbeschadet des in Abs. 1. vereinbarten Kündigungsverzichts das Recht zu, das Bestandverhältnis sofort aufzukündigen, wenn a) die Mieterin [Anmerkung Bundesfinanzgericht: Beschwerdeführerin] trotz schriftlicher, mittels Einschreiben an die Geschäftsführung gerichteter Mahnung, beinhaltend eine Nachfrist von 6 (sechs) Wochen, mit der Bezahlung des Bestandzinses derart säumig ist, dass sie mit Ablauf der Nachfrist den Rückstand nicht vollständig entrichtet hat, oder b) die Eröffnung eines über das Vermögen der Mieterin einzuleitenden Insolvenz- oder Ausgleichsverfahrens mangels kostendeckenden Vermögens abgewiesen wird. 3. Festgehalten und vereinbart wird, dass das Bestandverhältnis mit sofortiger Wirkung aufgelöst wird, wenn die Vermieterin von ihrem Optionsrecht gemäß Optionsvertrag vom ttmmjj [Anm: s dazu im Folgenden, Punkt 1.7] Gebrauch macht." Als Bestandzins wurden 29.500,00 Euro per annum, wertgesichert nach dem Verbraucherpreisindex 2010 (VPI 2010), verlautbart von der Bundesanstalt Statistik Austria, zzgl USt, Betriebskosten und Abgaben, vereinbart. Betreffend die Beendigung des Bestandverhältnisses wurde vereinbart, dass die Beschwerdeführerin bei Beendigung des Vertragsverhältnisses berechtigt sei, die Baulichkeit zu entfernen. Unterlässt die Beschwerdeführerin dies, gehe das Eigentumsrecht an der Baulichkeit entschädigungslos an die Vermieterin über. 1.7. Mit Optionsvertrag vom ttmmjj, abgeschlossen zwischen der ***Privatstiftung*** als Optionsnehmerin und der Beschwerdeführerin als Optionsgeberin, räumte die Beschwerdeführerin der ***Privatstiftung*** das Recht ein, unter bestimmten Voraussetzungen durch einseitige schriftliche Erklärung (Optionsausübungserklärung) gegenüber der Beschwerdeführerin einen Kaufvertrag über das von der Beschwerdeführerin auf der Liegenschaft EZ ***, GB *** ***Ort***, BG ***Ort*** zu errichtende Superädifikat zum Abschluss zu bringen. Den im Optionsvertrag vereinbarten Voraussetzungen zufolge kann die Optionsausübungserklärung von der ***Privatstiftung*** frühestens ab jenem Zeitpunkt gegenüber der Optionsgeberin abgegeben werden, ab welchem Frau ***, geb ttmmjj, die für sie vorgesehenen Bestandflächen, hinsichtlich derer die ***Privatstiftung*** ein Vormietrecht hat, nicht mehr benötigt. Als Kaufpreis sei ein Betrag in Höhe der von der Beschwerdeführerin aufgewendeten Errichtungskosten für den Kaufgegenstand zuzüglich angefallener Instandsetzungskosten, wertgesichert nach dem VPI 2010, abzüglich der von der Optionsgeberin bereits geltend gemachten AfA, zu vereinbaren. Als Basisindexzahl werde die Indexzahl jenes Monats vereinbart, in welchem die Beschwerdeführerin mit der Bauführung begonnen hat. 1.8. Mit Bescheid der Baubehörde vom ttmmjj wurde der Beschwerdeführerin die Baubewilligung für den Abbruch des Bestandswohnhauses auf Grundstück-Nummer (in der Folge Gst) ***, KG ***Ort***, Liegenschaft ***Straße***, erteilt. In der Folge wurde das Gebäude im Auftrag der Beschwerdeführerin abgerissen, wobei sich die Abbruchkosten auf 33.000,00 Euro exkl USt beliefen. 1.9. Mit "Architektenwerkvertrag" vom ttmmjj beauftragte die Beschwerdeführerin die *** mit der Erbringung der Planungsleistungen für das Projekt "Wohnhaus ***Straße***, ***PLZ*** ***Ort***". Mit Werkvertrag vom ttmm.2016 beauftragte die Beschwerdeführerin die *** mit dem Projektmanagement, mit diversen Planungsleistungen, mit der Ausübung der örtlichen Bauaufsicht sowie mit der Planungs- und Baustellenkoordination für das Projekt "Bauvorhaben Neubau Wohnhaus ***Straße***, ***PLZ*** ***Ort***". 1.10. Alleiniger Gesellschafter sowie Geschäftsführer der *** ist Herr ***. 1.11. Bei dem Architekten *** (im Folgenden nur "Architekt") handelt es sich um einen langjährigen Freund der Familie ***. Dieser erstellte zunächst aufgrund der diesbezüglichen Vorgabe durch die Beschwerdeführerin einen Entwurf für ein Wohnhaus mit zwei Wohneinheiten (mit Einliegerwohnung im Gartengeschoß) und wurde auf dieser Grundlage eine Baubewilligung erwirkt. Auf Drängen des Architekten, der Bedenken hinsichtlich der späteren Verwertbarkeit des Objekts äußerte, erfolgte in der Folge eine Umplanung auf eine einzige Wohneinheit und wurde von der Baubehörde auf der Grundlage eines neuen Einreichplanes, der ein Einfamilienhaus zum Gegenstand hatte, am ttmmjj eine neue Baubewilligung erteilt. Seitens der Beschwerdeführerin wurde dem Architekten die Vorgabe gemacht, die zulässige Geschoßflächenzahl auszunutzen, darüberhinausgehende Vorgaben sind seitens der Beschwerdeführerin nicht erfolgt. Insbesondere wurde dem Architekten für das Projekt kein Kostenlimit vorgegeben, soweit die Kosten von der Beschwerdeführerin zu tragen waren. Es war von vorneherein geplant, dass das zu errichtende Gebäude Frau *** als Wohnsitz dienen soll. Das Gebäude wurde daher von der Beschwerdeführerin nicht am Markt zur Miete angeboten und auch nicht beworben. Ebenso wenig hat die Beschwerdeführerin ermittelt, zu welchem Preis das zu errichtende Gebäude am Markt, dh im Falle der Vermietung an einen fremden Dritten, nachhaltig vermietet werden könnte. In Bezug auf den Grundriss, die Raumanordnung und die Anzahl der Räume wurde vom Architekten zunächst ein eigener Entwurf erstellt. Danach wurde vom Architekten mit Frau *** besprochen, was an Räumen benötigt wird. Zudem wurden insbesondere auch betreffend Bodenbeläge, Türen und Einrichtung die Wünsche von Frau *** berücksichtigt. 1.12. Zu Projektbeginn erwartete die Beschwerdeführerin Herstellungskosten von ca 3 Millionen Euro. Mit Schreiben vom ttmmjj teilte die Beschwerdeführerin der ***Privatstiftung*** mit, dass mit einer Fertigstellung des Gebäudes zu Beginn des 3. Quartals 2017 gerechnet werde und ersuchte die Beschwerdeführerin die ***Privatstiftung*** betreffend den Bestandvertrag vom ttmmjj (siehe oben Punkt 1.6) - auch rückwirkend für das Jahr 2015 - um eine Aussetzung des Bestandzinses für die Liegenschaft ***Straße***. Dies mit der Begründung, dass die ursprünglich geplanten Baukosten - insbesondere aufgrund logistischer Schwierigkeiten in Zusammenhang mit der Zufahrt zur Baustelle und der nunmehr geplanten Haustechnik - nicht eingehalten werden können. Diesem Ersuchen kam die ***Privatstiftung*** nach. 1.13. Im Juli 2019 empfahl der steuerliche Vertreter der Beschwerdeführerin, die ***Stb 1***, betreffend die Vermietung des Objekts ***Straße*** an die ***Privatstiftung*** im Hinblick auf die Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes die Verrechnung einer Renditemiete in der Bandbreite von 3 bis 5 % der Anschaffungs- oder Herstellungskosten. Diesfalls könne der vom steuerlichen Vertreter erstellten Präsentationsunterlage zufolge eine verdeckte Gewinnausschüttung ausgeschlossen werden und werde auch umsatzsteuerrechtlich die Vorsteuerabzugsfähigkeit sichergestellt. 1.14. Die Fertigstellung des Einfamilienhauses ***Straße***, ***PLZ*** ***Ort***, erfolgte im Oktober 2019. Die Bauvollendungsanzeige wurde mit ttmmjj datiert. 1.15. Mit Umlaufbeschluss des Vorstands der ***Privatstiftung*** vom ttmmjj wurde Frau ***, geb ttmmjj, als Begünstigte der ***Privatstiftung*** festgestellt. Zudem wurde beschlossen, Frau *** die gesamte Liegenschaft ***Straße***, ***PLZ*** ***Ort*** (Grund und angemietetes Gebäude), unentgeltlich ab ttmmjj als Zuwendung der Stiftung zur Gewährleistung der standesgemäßen Versorgung der Genannten zur Nutzung zu überlassen. 1.16. Mit Mietvertrag vom ttmmjj, abgeschlossen zwischen der Beschwerdeführerin als Vermieterin und der ***Privatstiftung*** als Mieterin, nahm die ***Privatstiftung*** das auf der Liegenschaft EZ ***, GB *** ***Ort***, BG ***Ort*** mit der Grundstücksadresse ***Straße***, ***PLZ*** ***Ort***, von der Beschwerdeführerin als Superädifikat errichtete Einfamilienhaus, bestehend aus Wohnraum im Ausmaß von 496 m2, Technikräume/Keller im Ausmaß von 210 m2, 24 m2 Garage und 197 m2 Terrassen, in Bestand. Dabei wurde betreffend die Verwendung des Mietgegenstandes festgehalten, dass die Vermietung ausschließlich zu Wohnzwecken von Frau ***, geb ttmmjj (Begründung des Hauptwohnsitzes von Frau ***) erfolgt. Eine andere Verwendung, insbesondere für Geschäftszwecke, sei ausgeschlossen. Betreffend Beginn und Dauer des Mietverhältnisses wurde ua vereinbart, dass das Mietverhältnis am ttmmjj beginnt und auf unbestimmte Zeit abgeschlossen wird. Weiters wurde vereinbart, dieses könne grundsätzlich von beiden Parteien unter Einhaltung einer dreimonatigen Kündigungsfrist mittels eingeschriebenen Briefes zum Ende eines jeden Kalenderquartals aufgekündigt werden, wobei die Vertragsparteien für die Dauer der Nutzung des Mietgegenstandes durch Frau ***, geb ttmmjj, auf eine Kündigung dieses Vertrages verzichten würden. Das Mietverhältnis werde mit sofortiger Wirkung aufgelöst, wenn der Bestandvertrag vom ttmmjj, abgeschlossen zwischen der ***Privatstiftung*** als Vermieterin und der Beschwerdeführerin als Mieterin, aufgelöst wird. Betreffend den Mietzins wurde vereinbart, dass dieser aus dem Hauptmietzins, den Betriebskosten, öffentlichen Abgaben und Aufwendungen, den Heiz- und Warmwasserkosten sowie der Umsatzsteuer in der jeweils gesetzlichen Höhe besteht. Der monatliche Hauptmietzins betrage 9.000,00 Euro zzgl 10 % USt und sei wertgesichert unter Zugrundelegung des von der Bundesanstalt Statistik Austria verlautbarten Verbraucherpreisindex 2015. Ausgangsbasis für die Wertsicherung sei die für den Monat des Mietbeginns verlautbarte Indexzahl (Basisindexzahl). Der Hauptmietzins erhöhe oder vermindere sich im gleichen Ausmaß, wie sich die für den Monat der jeweiligen Fälligkeit verlautbarte Indexzahl gegenüber der Basisindexzahl erhöht oder vermindert hat. Änderungen der Indexzahl bis zu 3 % würden unberücksichtigt bleiben. 1.17. Die Berechnung des im Mietvertrag vom ttmmjj vereinbarten Hauptmietzinses erfolgte auf Basis eines Renditeansatzes von 3-5 % und geplanten Baukosten von MEUR 3,3. Zur Ermittlung der Höhe der Baukosten zog der Geschäftsführer der Beschwerdeführerin den betreffenden Kontostand aus dem Monat Februar 2019 heran und rechnete diesem einen Sicherheitszuschlag von 200.000,00 Euro hinzu. Zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages waren bereits massive Baukostenüberschreitungen eingetreten, die dem Geschäftsführer der Beschwerdeführerin allerdings erst nachträglich zur Kenntnis gelangten. 1.18. Zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages vom ttmmjj war Frau ***, geboren am ttmmjj, *** Jahre alt. Sie hatte zu diesem Zeitpunkt daher statistisch eine fernere Lebenserwartung von ca 11 Jahren. 1.19. Im Wirtschaftsjahr 2020/21 wurden von der Beschwerdeführerin noch weitere Herstellungskosten des Gebäudes in Höhe von 772.049,48 Euro sowie Zugänge aus Außenanlagen (insb Gartengestaltung) und Betriebs- und Geschäftsausstattung in Höhe von 469.781,61 Euro buchhalterisch erfasst. Die endgültigen Baukosten inklusive aller Außenanlagen und Einrichtungen lagen bei 4.518.038,97 Euro (netto). Davon entfielen 173.002,81 Euro netto auf die Außenanlagen und 296.778,80 Euro netto auf Einrichtungen (insb Küche, Küchengeräte, etc) und Videoüberwachung ("Betriebs- und Geschäftsausstattung"). 4.048.257,36 Euro netto entfielen auf das Gebäude. Die Kosten für Außenanlagen sowie die als "Betriebs- und Geschäftsausstattung" verbuchten Kosten wurden von der Beschwerdeführerin auf eine betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer von 10 Jahren abgeschrieben (AfA-Satz von 10 %). Betreffend das Gebäude wurde von der Beschwerdeführerin unternehmensrechtlich eine Nutzungsdauer von 50 Jahren unterstellt (AfA-Satz von 2 %). 1.20. Der Kaufpreis, die Anschaffungsnebenkosten und die Abbruchkosten im Zusammenhang mit dem auf der Liegenschaft EZ ***, Grundbuch *** ***Ort***, BG ***Ort***, ehemals befindlichen Altgebäude (siehe Punkte 1.4 und 1.5) haben sich in Summe auf 359.127,10 Euro netto belaufen. Diese Kosten wurden von der Beschwerdeführerin als Sofortaufwand behandelt. Die Beschwerdeführerin brachte im Zusammenhang mit dem Projekt ***Straße***, ***PLZ*** ***Ort*** somit insgesamt eine Investitionssumme von 4.877.166,07 Euro netto (inklusive aller Außenanlagen und Einrichtungen) auf. 1.21. Am 1.9.2020 beauftragte die Beschwerdeführerin betreffend das Objekt ***Straße***, ***PLZ*** ***Ort***, die *** mit der Erstellung eines Wertermittlungsgutachtens zum Zweck der Darstellung des Mietenmarktes für die gegenständliche Assetklasse im Raum ***Ort*** und der Berechnung der Renditemiete, mit detaillierter Ableitung des Zinssatzes. 1.22. Am ttmmjj erfolgte die Übergabe des Objekts ***Straße***, ***PLZ*** ***Ort***, an die ***Privatstiftung***, wobei im Übergabeprotokoll im Wesentlichen nur die Anzahl der übergebenen Schlüssel, die Zählerstände betreffend Strom und Fernwärme und der Umstand, dass es sich um einen Erstbezug handle und dass das Objekt frisch ausgemalt sei, dokumentiert wurden. Insbesondere eine Dokumentation betreffend die übergebenen Einrichtungsgegenstände wurde nicht erstellt. 1.23. Am ttmmjj begründete Frau *** ihren Hauptwohnsitz an der Adresse ***Straße***, ***PLZ*** ***Ort***. 1.24. Am ttmmjj vereinbarten die Beschwerdeführerin und die ***Privatstiftung*** einen Nachtrag zum Mietvertrag vom ttmmjj. Diesem Nachtrag zufolge solle der monatliche Hauptmietzins 14.200,00 Euro zzgl 10 % USt mit Wirkung ab 1.10.2020 betragen. In der Präambel dieses Nachtrages wurde ua ausgeführt, dass mit Mietvertrag vom ttmmjj als monatlicher Hauptmietzins, auf Grundlage der prognostizierten Baukosten, ein monatlicher Betrag in Höhe von 9.000,00 Euro zzgl 10 % USt vereinbart worden sei. Nach Abschluss des gegenständlichen Bauprojektes stehe nunmehr fest, dass die tatsächlich angefallenen Baukosten die prognostizierten Kosten erheblich überschreiten. Da der monatliche Mietzins von beiden Vertragsparteien immer als Renditemiete verstanden worden sei, sei nunmehr aufgrund der erhöhten Baukosten eine entsprechende Anpassung des Mietzinses erforderlich. 1.25. Im Wertermittlungsgutachten der *** vom ttmmjj wurde betreffend das Gebäude (Superädifikat) ***Straße***, ***PLZ*** ***Ort***, zum Stichtag 9.9.2020 eine Renditemiete von gerundet 14.200,00 Euro "festgesetzt". Dabei gingen die Gutachter von Herstellkosten iHv gerundet 4.870.000,00 Euro und einem Kapitalisierungszinssatz bzw einer "objektspezifischen Rendite" von 3,50 % aus. Der Kapitalisierungszinssatz wurde von den Gutachtern auf der Grundlage der durchschnittlichen Sekundärmarktrendite der vergangenen 20 Jahre (Umlaufgewichtete Durchschnittsrendite für Bundesanleihen) in Höhe von 2,46 % abzüglich der durchschnittlichen Geldwertanpassung der vergangenen 20 Jahre (-1,92 %) ermittelt. Der so ermittelte Zinssatz wurde sodann um objektspezifische Risikozuschläge erhöht, wobei die Eigenschaft "Superädifikat" als Standortrisiko (+0,5 %), die Eigenschaft "Hoher Standard" als Sanierungs- und Modernisierungsrisiko (+1 %), die Eigenschaft "Hochpreisig" als Mietentwicklungsrisiko (+1 %) und die Eigenschaft "Single-Tenant" als objektspezifisches Risiko (+0,5 %) berücksichtigt wurden. 1.26. Das Einfamilienhaus wurde in gehobenem Standard errichtet, befindet sich am Fuß des ***Berg***, östlich der ***Fluss***, ist fußläufig vom Stadtzentrum ***Ort*** aus erreichbar und befindet sich sohin in sehr guter (Wohn-)Lage. Es hat eine Nutzfläche von 927,50 m2 bzw eine Wohnfläche von 559,21 m2. Das Wohnhaus gliedert sich in ein Erd-, Zwischen und Gartengeschoß. Angrenzend an das Wohnhaus befindet sich eine Garage. Die Freiflächen in Form von Terrassen weisen eine Gesamtfläche von rund 200 m2 auf. Im Gartengeschoß befindet sich ein rund 82 m2 großes Schwimmbad (Schwimmbecken 780 x 300 x 150 cm) mit angrenzendem Fitnessraum und Dampfbad. Im Detail stellt sich die Flächenaufstellung wie folgt dar: | Ebene | Nutzung | Nutzfläche in m2 | Wohnfläche in m2 | Erdgeschoß | Vorraum | 3,64 | 3,64 | Erdgeschoß | Vorraum | 12,20 | 12,20 | Erdgeschoß | Diele | 11,67 | 11,67 | Erdgeschoß | Garderobe | 7,80 | 7,80 | Erdgeschoß | Vorraum | 3,72 | 3,72 | Erdgeschoß | WC | 3,44 | 3,44 | Erdgeschoß | AR | 3,40 | 3,40 | Erdgeschoß | Küche | 22,20 | 22,20 | Erdgeschoß | Wohnraum | 62,94 | 62,94 | Erdgeschoß | Terrasse | 19,17 | 3,83 | Erdgeschoß | Terrasse | 60,06 | 12,01 | Erdgeschoß | Garage | 24,04 | 0,00 | Summe EG | | 234,28 | 146,86 | Zwischengeschoß | Vorraum | 6,10 | 6,10 | Zwischengeschoß | Vorraum | 6,34 | 6,34 | Zwischengeschoß | Bad | 6,67 | 6,67 | Zwischengeschoß | Vorraum | 6,29 | 6,29 | Zwischengeschoß | Gast | 22,81 | 22,81 | Zwischengeschoß | Gang | 7,54 | 7,54 | Zwischengeschoß | Gast | 20,16 | 20,16 | Zwischengeschoß | Bad | 8,36 | 8,36 | Zwischengeschoß | AR | 4,16 | 4,16 | Zwischengeschoß | Wirtschaftsraum | 17,91 | 17,91 | Zwischengeschoß | Vorraum | 4,24 | 4,24 | Zwischengeschoß | Bad | 20,35 | 20,35 | Zwischengeschoß | Schlafzimmer | 22,68 | 22,68 | Zwischengeschoß | Ankleide | 43,70 | 43,70 | Zwischengeschoß | Lager | 17,34 | 0,00 | Zwischengeschoß | Lager | 10,66 | 0,00 | Zwischengeschoß | Terrasse | 9,30 | 1,86 | Zwischengeschoß | Terrasse | 43,52 | 8,70 | Summe ZG | | 278,13 | 207,87 | Gartengeschoß | Vorraum | 6,10 | 6,10 | Gartengeschoß | Stiege | 20,52 | 20,52 | Gartengeschoß | Fitness | 45,98 | 45,98 | Gartengeschoß | WC | 2,28 | 2,28 | Gartengeschoß | Vorraum | 3,79 | 3,79 | Gartengeschoß | Dusche | 2,28 | 2,28 | Gartengeschoß | Dampfbad | 5,28 | 5,28 | Gartengeschoß | Schwimmbad | 81,81 | 81,81 | Gartengeschoß | Technik | 18,00 | 0,00 | Gartengeschoß | Technik | 14,61 | 0,00 | Gartengeschoß | Verteiler | 8,71 | 0,00 | Gartengeschoß | Technik | 18,33 | 0,00 | Gartengeschoß | Keller | 23,40 | 23,40 | Gartengeschoß | Gartengeräte | 21,60 | 0,00 | Gartengeschoß | Terrasse | 65,21 | 13,04 | Summe GG | | 337,90 | 204,48 | Technikgeschoß | Schwimmtechnik | 77,19 | 0,00 | Summe alle Geschoße | | 927,50 | 559,21 Die Erschließung erfolgt über eine Aufzugsanlage und ein Stiegenhaus. Bei der Einrichtung wurden ua Waschtische und WCs aus weißem Porzellan in sehr hochwertiger Ausführung sowie eine hochwertige Einbauküche mit Edelstahlfronten und hochwertigen Geräten verbaut. Zudem wurde an Elektroinstallationen ein BUS-System im ganzen Haus, Haustechnik mit eigenem Server und zusätzlich ein Alarmsystem und eine umfangreiche Videoüberwachung mit eigenem Server eingebaut. 1.27. Ein durchschnittliches Einfamilienhaus hatte in ***Ort*** im Jahr 2019 eine Nutzfläche von 143,3 m2. 1.28. Die gewöhnlichen Herstellungskosten für Einfamilienhäuser "normaler Ausstattung" in ***Ort*** (Stadtgebiet) befanden sich in den Jahren 2019 und 2020 jeweils innerhalb einer Bandbreite von 2.541 Euro je m2 bis 3.146 Euro je m2 Wohnnutzfläche (Anmerkung Bundesfinanzgericht: Beträge jeweils inklusive 20 % Umsatzsteuer). Dies entspricht netto einer Bandbreite von 2.118 Euro je m2 bis 2.622 Euro je m2 Wohnnutzfläche. Unter "normaler Ausstattung" ist dabei zu verstehen: Standard etwa nach Wohnbauförderungsrichtlinien (Mindestausstattung), keine Individualausstattung, zeitgemäße Bauweise, bauphysikalische Mindestwerte nach jeweiliger Norm (Normalverbraucher). Bei der Wohnnutzfläche handelt es sich um die Netto-Raumfläche (NRF) laut ÖNORM B 1800:2013 (in Verbindung mit ÖNORM EN 15221-6:2011) der Räume innerhalb des Wohnungsverbandes. Balkone, (überbaute) Terrassen etc sind nicht in der Wohnnutzfläche enthalten. Die "Herstellungskosten" umfassen weder Kosten für Einrichtung noch Kosten für Außenanlagen. Ebenso wenig enthalten diese die Baureifmachung, wie zB allfällig erforderliche Altlastenbereinigungen, Abbruchmaßnahmen, Rückbaumaßnahmen, die Herstellung von besonderen Geländeoberflächen (Bodenbewegungen, Rodungen), die Errichtung von Provisorien etc. Für das Gebäude ***Straße***, ***PLZ*** ***Ort***, fielen Herstellungskosten im vorstehenden Sinn in Höhe von 4.048.257,36 Euro netto an (s Punkt 1.18) und hat das in Rede stehende Gebäude eine Wohnnutzfläche im oben erläuterten Sinn von 730,24 m2. Die tatsächlichen Herstellungskosten pro m2 Wohnnutzfläche beliefen sich demnach auf rund 5.543,74 Euro netto. 1.29. Die Renditemiete - verstanden als Renditeerwartung eines marktüblich agierenden Immobilieninvestors, der einen möglichst hohen Mietertrag erzielen möchte, bei Vermietung von gut rentierlichen Wohnungen (kleinere Wohnungen in guter bis mäßig guter Lage) - lag im Streitzeitraum mindestens bei 4,25 % der Investitionssumme. Unter Investitionssumme ist dabei ein Nettobetrag zu verstehen, da marktüblich agierende Immobilieninvestoren bei Investition in eine zu Wohnzwecken zu vermietende Liegenschaft mit dem Vorsteuerabzug rechnen und die Bruttoanfangsrendite daher stets mit dem Netto-Kaufpreis errechnen. 1.30. Die Vermietung des Objekts ***Straße***, ***PLZ*** ***Ort*** an die ***Privatstiftung*** fand in Anbetracht der obigen Feststellungen nicht unter Bedingungen statt, unter denen eine Vermietung für gewöhnlich ausgeübt wird. Die Vermietungstätigkeit der Beschwerdeführerin stellt sich als fremdunüblich dar und wäre eine Vermietung an einen fremden Dritten zu vergleichbaren Bedingungen nicht denkbar. Es ist von einer gesellschaftsrechtlichen Veranlassung für die Überlassung des in Rede stehenden Objekts zur Nutzung und für die zu diesem Zweck von der Beschwerdeführerin getätigten Investitionen auszugehen. Insbesondere hätte ein wirtschaftlich agierender Investor zunächst bereits vor der Errichtung eines Mietobjektes den Mietenmarkt (im gegebenen geographischen Einzugsgebiet) erkundet, um Fehlinvestitionen zu vermeiden und Erkundigungen dahingehend angestellt, zu welchem Preis das geplante Objekt am Markt vermietet werden kann. Bei dem beschwerdegegenständlichen Objekt wurde die Errichtung demgegenüber nicht unter Berücksichtigung der zu erwartenden Rendite durchgeführt, sondern stand ohne Rücksicht auf die Kosten der konkrete Kundenwunsch - einer der Beschwerdeführerin nahestehenden Person - im Vordergrund und wurde das Objekt von der Beschwerdeführerin nicht am Markt zur Miete angeboten, da von vorneherein feststand, dass dieses Frau *** als Wohnsitz dienen wird (s dazu oben Punkt 1.11). Nach Bauvollendung verpflichtete sich die Beschwerdeführerin gegenüber der ***Privatstiftung*** vertraglich (Mietvertrag vom ttmmjj; s oben Punkt 1.16) zu einer Vermietung gegen ein Entgelt von 9.000,00 Euro netto im Monat, obwohl zu diesem Zeitpunkt die endgültigen Baukosten noch nicht feststanden bzw der Beschwerdeführerin noch nicht bekannt waren und auch die Herstellungs- bzw Anschaffungskosten für die mitvermieteten Einrichtungen und Außenanlagen noch nicht bekannt waren (s oben Punkt 1.17 und Punkt 1.19). Dennoch wurde vertraglich keine Anpassungsmöglichkeit an die tatsächlichen Investitionskosten vorgesehen und verzichtete die Beschwerdeführerin zudem für die Dauer der Nutzung des Mietgegenstandes durch Frau *** auf eine Kündigung des Mietvertrages. Der jährliche Mietzins von 108.000,00 Euro, an den sich die Beschwerdeführerin vertraglich band, war im Ergebnis wesentlich geringer als die in den ersten 10 Jahren der Nutzung nach der Maßgabe der tatsächlichen Kosten anfallenden unternehmensrechtlichen Abschreibungen von 127.943,31 Euro per annum (4.048.257,36 * 2 % für das Gebäude + 469.781,61 * 10 % für Einrichtungen und Außenanlagen; s oben Punkt 1.19). Hinzukommt, dass die Beschwerdeführerin bereits vor Bauvollendung mehrere Hunderttausend Euro an Sofortaufwand verbucht hatte (insbesondere 359.127,10 Euro iZm dem von der Beschwerdeführerin abgerissenen Altbestand; s oben Punkt 1.20). Die Beschwerdeführerin ging somit eine nicht fremdübliche Verpflichtung zu einer - auch in Anbetracht der erwartbaren Dauer der Vermietung (s dazu im Folgenden) - voraussichtlich nicht kostendeckenden Vermietung ein. Dass der Mietzins nachträglich (mehr als 1 Jahr nach Beginn der Vermietung) noch angehoben wurde (s oben Punkt 1.24), ist darauf zurückzuführen, dass die Mieterin (***Privatstiftung***) der Mietzinserhöhung freiwillig zustimmte. Ein fremder Dritter hätte demgegenüber auf der Einhaltung des ursprünglich abgeschlossenen Vertrages bestanden. Als unüblich ist es schließlich auch anzusehen, dass es die ***Privatstiftung*** im Falle des Ablebens von Frau ***, die zum Zeitpunkt des Vermietungsbeginns statistisch eine fernere Lebenserwartung von ca 11 Jahren hatte (s oben Punkt 1.18), oder etwa auch im Falle eines Wegzuges von Frau *** nach Maßgabe der getroffenen Vereinbarungen in der Hand hatte, den Mietvertrag über das von der Beschwerdeführerin errichtete Objekt zu kündigen und das Objekt von der Beschwerdeführerin zu einem Kaufpreis zu erwerben, der lediglich den von der Beschwerdeführerin aufgewendeten Errichtungskosten zuzüglich angefallener Instandsetzungskosten, wertgesichert nach dem VPI 2010 abzüglich der von der Beschwerdeführerin bereits geltend gemachten AfA, entspricht (s oben Punkt 1.6 und Punkt 1.7). Die Beschwerdeführerin ging damit die Verpflichtung ein, das auf ihre Kosten und ihr Risiko errichtete Objekt im Falle der Wahrnehmung der entsprechenden Option durch die ***Privatstiftung*** ohne Abgeltung allfälliger Wertsteigerungen und ohne Abgeltung der von der Beschwerdeführerin erbrachten Projektleistungen zu verkaufen. Auch eine derartige Verpflichtung wäre einem fremden Dritten gegenüber nicht eingegangen worden. Zudem hätte sich ein marktüblich agierender Investor bei einer derartigen Investition einem Fremden gegenüber durch die Mietvertragsgestaltung (insbesondere Dauer, Kündigungsmöglichkeiten und Wertsicherung) dahingehend abgesichert, dass er langfristig eine marktübliche Rendite aus der Vermietung erzielt. 1.31. Das Vorliegen eines funktionierenden Mietenmarktes für das Objekt ***Straße***, ***PLZ*** ***Ort*** wurde von der Beschwerdeführerin nicht nachgewiesen. 1.32. Nach dem Ableben von Frau *** am ttmmjj wurde die Liegenschaft ***Straße***, ***PLZ*** ***Ort*** (sowohl das der Beschwerdeführerin gehörende Superädifikat als auch der, der ***Privatstiftung*** gehörende, Grund und Boden) von der ***Privatstiftung*** und der Beschwerdeführerin als Verkäuferinnen an eine fremde Person verkauft. Die Unterfertigung des Kaufvertrages erfolgte am ttmm. bzw ttmmjj. Die Übergabe an den Käufer erfolgte am ttmmjj. Der Verkaufspreis für das Grundstück und das Gebäude belief sich in Summe auf ***Gesamtbetrag*** Euro, wovon ***Anteil Gebäude*** Euro an die Beschwerdeführerin für das Gebäude flossen. Eine Option zur Umsatzsteuerpflicht der Grundstückslieferung gemäß § 6 Abs 2 UStG 1994 wurde nicht ausgeübt. Die Vermietung des Gebäudes ***Straße*** an die ***Privatstiftung*** durch die Beschwerdeführerin erfolgte bis zum ttmmjj. 1.33. Mit Bericht gem § 150 BAO vom 28.6.2024 wurde die Außenprüfung betreffend die Umsatz-, Körperschaft- und Kapitalertragsteuer der Jahre 2019 bis 2021 und den Nachschauzeitraum 2022 bis 2023 (Folgeprüfung) abgeschlossen. Auf eine Schlussbesprechung wurde gem § 149 Abs 2 BAO bereits am 29.5.2024 verzichtet. Im Rahmen der Prüfung wurden die im Anhang zu Tz 8 des Außenprüfungsberichts dargestellten Feststellungen getroffen, die hinsichtlich der Umsatzsteuer der Jahre 2019 und 2020 und des Feststellungsbescheides Gruppenmitglied des Jahres 2020 aufgrund der Aufhebungs- und Abänderungssperre des § 300 Abs 1 BAO Auswirkungen auf die hier streitgegenständlichen Zeiträume 2019 und 2020 (= Nachschauzeitraum Außenprüfung) haben. Festgestellt wurde ein Instandhaltungsaufwand betreffend das Objekt ***Straße*** in Höhe von 1.486,17 Euro zzgl 297,23 USt im Jahr 2019, dem die ertragsteuerliche Abzugsfähigkeit (Feststellungsbescheid Gruppenmitglied 2019 in diesem Verfahren nicht streitgegenständlich) bzw der darauf entfallende Vorsteuerabzug versagt wurden. Weiters festgestellt wurden im Verfahren unstrittige Vorsteuerkorrekturen im Zusammenhang mit unecht befreiten Grundstücksveräußerungen für die Jahre 2019 und 2020 und damit zusammenhängend die gewinnmindernde Passivierung der Umsatzsteuernachforderung für das Jahr 2020, sowie eine ebenfalls unstrittige Feststellung iZm der außerbilanziellen Anpassung der Bewertungsreserve. | Umsatzsteuer (Folgeprüfung) | 2019 | 2020 | Vorsteuern iZm stfr Grundstücksverkäufen | -6.369,09 | -6.782,32 | Vorsteuern iZm strittigem Gebäude | -297,23 | | Summe Kürzung Vorsteuer | -6.666,32 | -6.782,32 | Umsatzsteuer-Zahllast bisher | 961.090,74 | 1.218.972,12 | Umsatzsteuer-Zahllast laut Bundesfinanzgericht | 967.757,06 | 1.225.754,44 | Feststellungsbescheid Gruppenmitglied (Folgeprüfung) | 2020 | Passivierung VSt. Grundstücksverkäufe | -6.782,32 | s. Zurechnung iZm Bewertungsreserve | 16.320,31 | s. Abrechnung iZm Bewertungsreserve | 16.320,31 | Summe Gewinnerhöhung | 25.858,30 | Einkommen Gruppenmitglied bisher | 3.702.886,97 | Einkommen Gruppenmitglied laut Bundesfinanzgericht | 3.728.745,27 2. Beweiswürdigung Gemäß § 167 Abs 1 BAO bedürfen Tatsachen, die bei der Abgabenbehörde offenkundig sind, und solche, für deren Vorhandensein das Gesetz eine Vermutung aufstellt, keines Beweises. Gemäß § 167 Abs 2 BAO hat die Abgabenbehörde im Übrigen unter sorgfältiger Berücksichtigung der Ergebnisse des Abgabenverfahrens nach freier Überzeugung zu beurteilen, ob eine Tatsache als erwiesen anzunehmen ist oder nicht. Gemäß § 2a BAO gelten diese Bestimmungen sinngemäß im Verfahren vor den Verwaltungsgerichten, soweit sie im Verfahren der belangten Abgabenbehörde gelten.