BFG RV/7102759/2024

(2) Wenn aus der Urkunde die Art oder Beschaffenheit eines Rechtsgeschäftes oder andere für die Festsetzung der Gebühren bedeutsame Umstände nicht deutlich zu entnehmen sind, so wird bis zum Gegenbeweise der Tatbestand vermutet, der die Gebührenschuld begründet oder die höhere Gebühr zur Folge hat. (3) Der Umstand, daß die Urkunde nicht in der zu ihrer Beweiskraft erforderlichen Förmlichkeit errichtet wurde, ist für die Gebührenpflicht ohne Belang. (4) Auf die Entstehung der Gebührenschuld ist es ohne Einfluß, ob die Wirksamkeit eines Rechtsgeschäftes von einer Bedingung oder von der Genehmigung eines der Beteiligten abhängt. (5) Die Vernichtung der Urkunde, die Aufhebung des Rechtsgeschäftes oder das Unterbleiben seiner Ausführung heben die entstandene Gebührenschuld nicht auf." § 19 GebG 1957 lautet wie folgt "Werden in einer Urkunde mehrere Rechtsgeschäfte derselben oder verschiedener Art, die nicht zusammenhängende Bestandteile des Hauptgeschäftes sind, abgeschlossen, so ist die Gebühr für jedes einzelne Rechtsgeschäft zu entrichten. Die in der Urkunde über das Hauptgeschäft zwischen denselben Vertragsteilen zur Sicherung oder Erfüllung des Hauptgeschäftes abgeschlossenen Nebengeschäfte sind gebührenbefreit, wenn das Hauptgeschäft nach diesem Gesetz oder einem Verkehrsteuergesetz einer Gebühr oder Verkehrsteuer unterliegt; für Sicherungs- und Erfüllungsgeschäfte zu Darlehens-, Kredit-, Haftungs- und Garantiekreditverträgen sowie zu den im Rahmen des Factoringgeschäftes (§ 1 Abs. 1 Z 16 BWG) getroffenen Vereinbarungen über die Gewährung eines Rahmens für die Inanspruchnahme von Anzahlungen gilt § 20 Z 5." Nach § 26 GebG 1957 gelten für die Bewertung der gebührenpflichtigen Gegenstände, insoweit nicht in den Tarifbestimmungen abweichende Bestimmungen getroffen sind, die Vorschriften des Bewertungsgesetzes 1955, BGBl. Nr. 148, mit der Maßgabe, dass bedingte Leistungen und Lasten als unbedingte, betagte Leistungen und Lasten als sofort fällige zu behandeln sind und dass bei wiederkehrenden Leistungen die Anwendung der Bestimmungen des § 15 Abs. 1 über den Abzug der Zwischenzinsen unter Berücksichtigung von Zinseszinsen und des § 16 Abs. 3 des vorerwähnten Gesetzes ausgeschlossen ist. Gemäß § 33 TP 5 Abs. 1 Z. 1 GebG 1957 unterliegen Bestandverträge (§§ 1090 ff. ABGB) und sonstige Verträge, wodurch jemand den Gebrauch einer unverbrauchbaren Sache auf eine gewisse Zeit und gegen einen bestimmten Preis erhält, nach dem Wert im allgemeinen einer Gebühr mit 1.v.H. Gemäß § 33 TP 5 Abs. 3 GebG 1957 sind bei unbestimmter Vertragsdauer die wiederkehrenden Leistungen mit dem Dreifachen des Jahreswertes zu bewerten, bei bestimmter Vertragsdauer mit dem dieser Vertragsdauer entsprechend vervielfachten Jahreswert, höchstens jedoch dem Achtzehnfachen des Jahreswertes. Ist die Vertragsdauer bestimmt, aber der Vorbehalt des Rechtes einer früheren Aufkündigung gemacht, so bleibt dieser Vorbehalt für die Gebührenermittlung außer Betracht. Gemäß § 33 TP 7 Abs. 1 GebG 1957 unterliegen Bürgschaftserklärungen mit 1 v.H. nach dem Wert der verbürgten Verbindlichkeit einer Rechtsgebühr; der Bürgschaftserklärung steht die Erklärung gleich, durch die jemand einer Verbindlichkeit als Mitschuldner beitritt (§ 1347 ABGB). § 1346 ABGB bestimmt: "(1) Wer sich zur Befriedigung des Gläubigers auf den Fall verpflichtet, dass der erste Schuldner die Verbindlichkeit nicht erfülle, wird ein Bürge, und das zwischen ihm und dem Gläubiger getroffene Übereinkommen ein Bürgschaftsvertrag genannt. Hier bleibt der erste Schuldner noch immer der Hauptschuldner, und der Bürge kommt nur als Nachschuldner hinzu. (2) Zur Gültigkeit des Bürgschaftsvertrages ist erforderlich, dass die Verpflichtungserklärung des Bürgen schriftlich abgegeben wird." § 1347 ABGB bestimmt: "Wenn jemand, ohne die den Bürgen zustatten kommende Bedingung, einer Verbindlichkeit als Mitschuldner beitritt, so entsteht eine Gemeinschaft mehrerer Mitschuldner, deren rechtliche Folgen nach den in dem Hauptstücke von Verträgen überhaupt gegebenen Vorschriften zu beurteilen sind (§§ 888-896). Zustandekommen des Rechtsgeschäftes - Bürgschaft iSd § 33 TP 7 GebG Der Gebühr unterliegt nicht die Urkunde, sondern das Rechtsgeschäft (VwGH 20.8.1996, 95/16/0332,0333). Die Beurkundung des Rechtsgeschäftes ist lediglich eine Bedingung für die Gebührenpflicht. Abgesehen von der Urkundenerrichtung muss somit das Rechtsgeschäft, um eine Gebührenpflicht nach § 15 Abs. 1 GebG auszulösen, gültig zustande gekommen sein, wobei die Frage des gültigen Zustandekommens ausschließlich zivilrechtlich und nicht in wirtschaftlicher Betrachtungsweise zu lösen ist (Fellner, Gebühren und Verkehrsteuern, Band I, Stempel- und Rechtsgebühren, Rz 3 und Rz 16 zu § 15 und die dort zitierte VwGH-Rechtsprechung). Der Beweis, dass ein beurkundetes Rechtsgeschäft nicht zustande gekommen ist, kann bis zur Rechtskraft des betreffenden Gebührenbescheides geführt werden; die Beweislast trifft die Partei, die den gültigen Abschluss des Rechtsgeschäftes bestreitet (vgl. VwGH 1.2.1977, 0747/76). Ein derartiger Beweis wurde von der Bf. nicht erbracht (siehe dazu die Ausführungen bei der Beweiswürdigung). Für die Gültigkeit eines Rechtsgeschäftes ist die Beisetzung eines Datums in der bezüglichen Urkunde nicht erforderlich (vgl VwGH 17.2.1992, 91/15/0087). Ebenso ist das Beifügen einer Firmenstampiglie neben der Unterschrift keine Voraussetzung für die Gültigkeit, wenn wie hier durch den Vertragstext klar ist, für welche juristische Person die Unterzeichnung erfolgte (siehe dazu auch die Ausführungen bei der Beweiswürdigung). Unterfertigt jemand eine ihm vorgelegte Urkunde "ungelesen", macht er grundsätzlich den durch seine Unterschrift gedeckten Text selbst dann zum Inhalt seiner Erklärung, wenn er den Text nicht gekannt hat (vgl. OGH 11.11.2010, 3 Ob 194/10s). Durch die mehrfache Unterfertigung der Vertragsurkunde durch Herrn ***GESCHÄTSFÜHRER*** für die ***X*** (neben der Vermieterin und der Mieterin) "als Bürge und Zahler" wurde der Vertragstext zum Inhalt der rechtsgeschäftlichen Erklärungen, selbst wenn die Urkunde ungelesen unterschrieben worden wäre. Von der Bf. wurde nicht einmal konkret behauptet, dass eine vom unterzeichneten Vertragstext abweichende Vorstellung vom Inhalt vorgelegen wäre. Die Urkunde wurde nicht nur am Ende unterzeichnet, sondern wurde jeder einzelnen Seite (und somit auch die Seite 14 mit dem hier strittigen Vertragspunkt VIII.7) ua von ***GESCHÄTSFÜHRER*** unterzeichnet. Es ist kein Anhaltspunkt dafür vorhanden, dass für das Zustandekommen des Rechtsgeschäftes die Genehmigung oder Bestätigung einer Behörde oder eines Dritten erforderlich gewesen wäre. Die im Nachtrag als aufschiebende Bedingung genannte Erteilung einer Baubewilligung - die bei Unterzeichnung des Nachtrages bereits vorlag - stellt bloß eine von den Vertragsparteien beigesetzte Bedingung dar, die auf Grund der ausdrücklichen Bestimmung des § 17 Abs. 4 GebG keinen Einfluss auf das Entstehen der Gebührenschuld hat (vgl. dazu dazu VwGH 28.2.2007, 2005/16/0142). Dem Argument, dass die Bürgschaft wirtschaftlich nicht "notwendig" gewesen wäre, ist zu entgegnen, dass das Gebührengesetz die Abgabepflicht keineswegs an den wirtschaftlichen Erfolg des in einer Urkunde bezeugten Rechtsgeschäftes anknüpft (vgl. VwGH 1.7.1971, 856/71), sondern kommt es für die Rechtsgebühren nur auf das beurkundete Rechtsgeschäft und nicht darauf an, ob dieses Rechtsgeschäft aufrecht erhalten und ob oder wie es ausgeführt wird (vgl. VwGH 18.8.1994, 94/16/0044). Auch der Einwand der Bf., dass die Bürgschaft erst für den Fall des Eintritts eines "anderen Mieters" (statt der ***MIETERIN***) in den Mietvertrag gedacht gewesen sei, hätte nichts an der Gebührenpflicht geändert. Auch eine derartige Bedingung hätte auf Grund der Bestimmung des § 17 Abs. 4 GebG keinen Einfluss auf das Entstehen der Gebührenschuld. Auch eine Übernahme der Bürgschaft durch die ***X*** für die Forderungen der Bf. als Vermieterin gegenüber einer "anderen Mieterin" aus dem gegenständlichen Mietvertrag wäre nach § 33 TP 7 GebG ausgehend vom Wert der besicherten Forderungen (Forderungen der Bf. aus dem Mietvertrag) zu vergebühren. Zum Einwand, dass der Vertrag nichtig sei und gegen Treu und Glauben verstoße, ist darauf zu verweisen, dass es strittig ist, ob eine Vertragsaufhebung oder Vertragsanpassung auf Grund einer erfolgreichen Irrtumsanfechtung überhaupt einen Einfluss auf die bereits entstandene Gebührenschuld hat. Selbst der einem Kontrahenten bei einem Vertragsabschluss unterlaufene Irrtum im Sinne des § 871 ABGB hat nach der Lehre und Rechtsprechung nicht ex lege die Nichtigkeit, sondern nur die Anfechtbarkeit des Vertrages zur Folge. Es bliebe selbst in diesem Fall dem Irrenden überlassen, die Anfechtung geltend zu machen und somit, ob das Rechtsgeschäft aufrechterhalten wird (vgl. BFG 8.1.2016, 7100300/2011 unter Hinweis auf OGH 15.01.1981, 7Ob67/80). Selbst eine nachträgliche gemeinsame "Feststellung" der Parteien, einen Vertrag ex tunc oder ex nunc als nicht gültig ansehen zu wollen - die hier gar nicht vorliegt - , würde bloß eine "Stornierung" des Vertrages darstellen, die aber für die Beurteilung der Gebührenpflicht ohne Bedeutung ist, da gemäß § 17 Abs 5 GebG ua die Aufhebung des Rechtsgeschäftes oder das Unterbleiben seiner Ausführung die entstandene Gebührenschuld nicht aufheben (vgl. VwGH 7.12.1976, 2359/76). Unter "Aufhebung" iSv § 17 Abs 5 GebG wird in der Praxis nicht nur die einvernehmliche Stornierung, sondern zB auch eine erfolgreiche Anfechtung wegen Irrtums oder ein Rücktritt vom Vertrag im Rahmen des Gewährleistungsrechtes verstanden. Hiebei macht es keinen Unterschied, ob die Aufhebung des Rechtsgeschäftes mit Wirkung ex nunc oder (wie etwa bei der Irrtumsanfechtung) ex tunc erfolgt. In beiden Fällen gilt die Anordnung des § 17 Abs 5 GebG, dass die Aufhebung des Rechtsgeschäftes die entstandene Gebührenschuld nicht aufhebt. Durch Unterfertigen einer Urkunde wird grundsätzlich der durch die Unterschrift gedeckte Text Inhalt der Erklärung; dies gilt auch dann, wenn der Unterzeichner die Urkunde nicht gelesen oder nicht verstanden hat. Weicht der Inhalt der Urkunde von der Vorstellung des Unterfertigenden ab, ist zu unterscheiden: Hatte der Unterschreibende eine konkrete, abweichende Vorstellung von ihrem Inhalt, nahm er zB an, in der Urkunde stehe das mündlich (anders) Vereinbarte, liegt Erklärungsirrtum vor; bei Vorliegen der übrigen Voraussetzungen kann angefochten werden. Hatte der Unterfertigende dagegen keine genaue Vorstellung vom Inhalt des Schriftstücks, nahm er vielmehr den fremdbestimmten Inhalt bewusst in Kauf, ist ihm die Anfechtung grundsätzlich verwehrt (vgl. dazu BFG 07.07.2016, RV/7102733/2013 mit weiteren Literaturhinweisen). Im gegenständlichen Fall ist es jedenfalls zu keiner gerichtlichen Anfechtung des Vertrages gekommen. Auch eine außergerichtliche Anfechtung des Bürgschaftsvertrages wurde im gesamten Verfahren nicht einmal behauptet und wurde vom Bf. nicht konkret dargelegt, welche vom Vertragstext abweichenden Vorstellungen die Vertragsparteien bei Unterzeichnung des Vertrages gehabt hätten. Vom Bf. wurde nicht geltend gemacht, dass mündlich etwas Abweichendes vereinbart worden wäre, sondern wurde lediglich die "Undeutlichkeit" hervorgehoben und dass auch etwas anderes gemeint sein könnte (laut der Beschwerde eine "Mitmieterschaft" und zuletzt in der Stellungnahme vom 20.10.2025 und bei der mündlichen Verhandlung, dass sich die Bürgschaft auf einen anderen Mietvertrag beziehen könne). Gebührenrechtliche Qualifizierung der im Punkt VIII,7 enthaltenen Erklärung der ***X*** als Bürgschaft und nicht als Mitmieterin: Das Gebührengesetz umschreibt die Gebührentatbestände des § 33 GebG im Allgemeinen mit Begriffen des Zivilrechtes. Für die Abgrenzung unterschiedlich geregelter gebührenpflichtiger Rechtsgeschäfte voneinander ist daher im Allgemeinen deren zivilrechtliche Einordnung maßgebend. Enthält ein einheitlicher Vertrag verschiedenen Vertragstypen entnommene Elemente, ist er gebührenrechtlich nach seinem überwiegenden rechtlichen bzw. wirtschaftlichen Zweck zu beurteilen. Für die Rechtsnatur eines Vertrages ist die nach § 914 ABGB ermittelte Absicht der Parteien hinsichtlich der Wirkungen des Vertrages maßgebend. Dabei kommt es vor allem auf den von den Parteien bei Abschluss des Vertrages verfolgten, objektiv erkennbaren Zweck des Vertrages an (VwGH 5.3.1990, 89/15/0014). Dabei ist nicht der wahre wirtschaftliche Gehalt einer Vereinbarung maßgebend, sondern die äußere Erscheinungsform im Sinne der zivilrechtlichen Qualifikation (Frotz/Hügel/Popp, Kommentar zum GebG8, B 2). Der Gebühr nach § 33 TP 7 GebG unterliegen alle Arten der Bürgschaft, für deren rechtliche Beurteilung die Bestimmungen des bürgerlichen Rechts maßgeblich sind (RV der GebG-Novelle 1976, 338 BlgNR 14. GP). Bürge nach § 1346 ABGB ist, wer sich zur Befriedigung des Gläubigers eines anderen auf den Fall verpflichtet, dass der erste Schuldner nicht leistet. Der Bürge wird nicht Mitschuldner, sondern Nachschuldner, während der erste Schuldner noch immer der Hauptschuldner bleibt. Das Gesetz definiert damit nur die einfache Bürgschaft, für die der Grundsatz der Subsidiarität gilt; der Bürge hat idR erst zu leisten, wenn der Hauptschuldner vergeblich um die Leistung angegangen wurde. Für alle Bürgschaftsformen gilt der Grundsatz der Akzessorietät (Abhängigkeit) der Bürgschaft von der Hauptschuld: Der Bürge hat nur zu leisten, wenn der Hauptschuldner leisten müsste (EvBl 1954/312). Mit dem Untergang der Hauptforderung erlischt die Bürgschaft (EvBl 1991/25 = ecolex 1991, 242 = ÖBA 1991/263, 210 [P. Bydlinski] = RdW 1991, 44). Bestimmende Merkmale einer Bürgschaft sind also deren Subsidiarität und Akkzessorietät. Mit dem zum Zwecke der Befestigung eines Rechtes eingegangenen Rechtsgeschäft der Bürgschaftserklärung im Sinne des § 1346 ABGB verpflichtet sich der Bürge dem Gläubiger gegenüber zur Bezahlung einer fremden Schuld für den Fall der Nichterfüllung der Verbindlichkeit durch den Schuldner. Neben dieser Bürgschaftserklärung im Sinne des § 1346 ABGB unterliegt auch die Erklärung über eine Bürgschaft als Bürge und Zahler nach § 1357 ABGB der Gebühr, bei der der Bürge als ungeteilter Mitschuldner für die ganze Schuld haftet und demgemäß auch primär anstatt des Hauptschuldners in Anspruch genommen werden kann. Das Prinzip der Akzessorietät gilt auch für den Bürgen und Zahler (VwGH 25.5.1987, 86/15/0046). Nach dem zweiten Halbsatz des § 33 TP 7 Abs 1 GebG unterliegt als weiterer Gegenstand der Schuldbeitritt im Sinne des § 1347 ABGB der Gebühr, das ist die Erklärung, durch die jemand einer für ihn fremden Verbindlichkeit als Mitschuldner beitritt (vgl VwGH 16.6.1965, Slg 3292/F). Der Gesetzgeber hat durch den ausdrücklichen Hinweis auf die Vorschrift des § 1347 ABGB erkennen lassen, dass er nicht jeden Beitritt als Mitschuldner der Gebühr unterziehen wollte, sondern nur den in § 1347 ABGB geregelten Fall der Bürgschaftserklärung gleichstellen wollte. Das hat seinen guten Grund offenbar darin, dass der Gesetzgeber Bürgschaft und Übernahme der Mitschuld, die beide im ersten Hauptstück des Dritten Teiles des bürgerlichen Gesetzbuches ihre Regelung gefunden haben, nicht ungleich behandeln wollte (VwGH 17.12.1962, Slg 2767/F). Im Falle eines Schuldbeitritts tritt jemand der Schuld eines anderen als Mitschuldner bei, was voraussetzt, dass eine Hauptschuld besteht, zu der die Mitschuld übernommen wird. Der der Hauptschuld der Mieterin beitretende Gesellschafter haftete daher nicht für die gleiche Schuld wie die Mieterin, sondern hatte nur die Mitschuld für die als Hauptschuld zu wertende Verbindlichkeit der Mieterin übernommen. Seine Mitschuld war im Übrigen jedenfalls der Entstehung nach davon abhängig, dass die Schuld, der er beitritt, besteht, aber auch in ihrem Fortbestand war sie insofern akzessorisch, als die objektiven Erlöschungsgründe für die Hauptschuld auch für die Mitschuld wirksam sind. Dabei spielt es keine Rolle, dass bei Begründung des Schuldbeitrittes noch nicht feststeht, ob überhaupt und inwieweit der Mitschuldner aus der von ihm übernommenen Verpflichtung herangezogen werden wird, und ob es sich bei der Hauptschuld um eine einmalig zu erbringende Leistung oder um eine Leistung handelt, die in zeitlich aufeinander folgenden Teilen zu erbringen ist, zumal der Schuldbeitritt zu jeder Art von Hauptschuld möglich ist (VwGH 25.3.1985, 84/15/0031). Treten die Kommanditisten vertraglich dem Pachtvertrag der KG bei und "haften somit persönlich und solidarisch für die Verpflichtungen aus dem Pachtvertrag", so liegt ein gebührenpflichtiger Schuldbeitritt gemäß § 1347 ABGB vor. Der Vertrag kann nicht so interpretiert werden, dass von vornherein eine nicht gebührenpflichtige Schuldnermehrheit gemäß § 891 ABGB bestanden hätte (vgl. UFS 12.12.2013, RV/3275-W/07, taxlex-SRa 2014/95). Nach dem eindeutigen Urkundeninhalt wurde der Mietvertrag hier nur zwischen der Bf. als Vermieterin und der ***MIETERIN*** als Mieterin abgeschlossen und kommt der ***X*** nicht die Stellung einer (Mit-)Mieterin zu. Die ***X*** ist lediglich eine von mehreren Konzerngesellschaften an die die Mieterin den Mietvertrag übertragen kann. Die ***X*** hat unabhängig davon, ob ihr die Rechte aus dem Mietvertrag übertragen werde, in Punkt VIII.7 ausdrücklich erklärt, als Bürge und Zahler die Haftung für alle Forderungen der Bf. gegenüber der Mieterin aus diesem Vertrag zu übernehmen. Durch die Aufnahme dieses Vertragspassus in die Vertragsurkunde und die Unterzeichnung durch die ***X*** und die Vermieterin ist diese Bürgschaftserklärung auch von der Gläubigerin (Vermieterin) angenommen worden. Es wurden damit in der Urkunde zwei unterschiedliche Rechtsgeschäfte zwischen verschiedenen Vertragsparteien abgeschlossen. Die Rechtsgeschäfte sind nicht zusammenhängende Bestandteile eines Hauptgeschäftes und ist daher nach § 19 Abs. 1 GebG die Gebühr für jedes einzelne Rechtsgeschäft zu entrichten. Die Begünstigungsbestimmung für Sicherungs- und Erfüllungsgeschäfte nach § 19 Abs. 2 GebG kommt nicht zu Anwendung, weil die Vertragspartner beim Bürgschaftsvertrag nicht identisch mit den Vertragsparteien im Bestandvertrag sind. Zum Einwand der Bf. in der Beschwerde die ***X*** sei auf Grund des Konzernverhältnisses wirtschaftlich betrachtet Mitmieterin geworden, ist darauf zu verweisen, dass es sich bei der Vermieterin, der Mieterin und der ***X*** jeweils um eigenständige Gesellschaften handelt, die jede für sich Rechte und Pflichten begründen kann. Die drei Gesellschaften bilden trotz des Konzernverhältnisses rechtlich eben gerade keine Einheit, sondern können miteinander Rechtsgeschäfte abschließen. Im Vertragspunkt VII.1 wird der Mieterin zwar das Recht eingeräumt, den Mietvertrag auf Konzerngesellschaften zu übertragen. Aus dem Inhalt des Vertrages ergibt sich keinerlei Hinweis, dass eine solche Übertragung bereits erfolgt wäre und wäre selbst in diesem Fall die ***X*** nicht Mitmieterin neben der Mieterin, sondern würde eine Vertragsübernahme vorliegen, die gebührenrechtlich (zusätzlich zur Bestandvertragsgebühr für den Vertrag zwischen Vermieterin und Altmieterin) wie der Neuabschluss des Mietvertrages zwischen der Vermieterin und der neuen Mieterin zu behandeln wäre. Nach der unmissverständlichen Formulierung in der gegenständlichen Vertragsurkunde wurde zwischen der Bf. und der ***X*** eben gerade kein Mietverhältnis begründet, sondern besteht ein solches ausschließlich zwischen der Bf. und der Mieterin und kommt der Bf. (nur) die Stellung als Bürge und Zahler für die Verbindlichkeiten der Mieterin zu. Gebührenschuldner ist bei der Bürgschaft gemäß § 28 Abs 1 Z 2 der Gläubiger (vgl. VwGH 16.12.1991, 90/15/0142; VfGH 13. 10. 1992, B 1144/91). Im gegenständlichen Fall wurden die Forderungen der Bf. als Vermieterin gegenüber der Mieterin besichert und wurde daher die Festsetzung der Gebühr für die Bürgschaft zu Recht gegenüber der Bf. vorgenommen. Die Beschwerde erweist sich daher dem Grunde nach als unberechtigt. Zum Eventualbegehren auf Minderung der Bemessungsgrundlage Die Bemessung der Gebühr richtet sich nach § 33 TP 7 Abs. 1 GebG nach dem Wert der verbürgten Verbindlichkeit. Der Gesetzgeber ist zwar nicht allgemein gehalten, die Bürgschaft gebührenrechtlich ebenso zu behandeln wie das durch sie gesicherte Rechtsgeschäft. Insbesondere darf er auch an Unterschiede in der Rechtsform anknüpfen und bestehende wirtschaftliche Zusammenhänge außer Betracht lassen. Wie er aber bei rechtlicher Affinität der Erscheinungen wirtschaftliche Gleichartigkeit beachten muss, wenn er gebührenrechtliche Folgen an wirtschaftliche Gegebenheiten anknüpft, so muss er auch rechtliche Zusammenhänge beachten, wenn sie aus der Sicht der gebührenrechtlichen Regelung Bedeutung haben. Das Bewertungsgesetz unterscheidet nicht nach Vertragstypen und führt deshalb für die Bürgschaft von vornherein zum selben Ergebnis wie für das Hauptgeschäft. Dass der Wert der Bürgschaft nicht höher sein kann als der des Hauptgeschäftes, ist für den Geltungsbereich des Bewertungsgesetzes bloß Folge der (bürgerlich-rechtlichen) Akzessorietät dieses Rechtsgeschäftes (VfGH 2.12.1985, B 834/84). Stellt der Gesetzgeber innerhalb des Bereiches wiederkehrender Nutzungen und Leistungen von unbestimmter Dauer (im § 33 TP 5 Abs 3 GebG) auf den besonderen Durchschnittswert des konkreten Geschäftstypus ab, wäre es unsachlich, für abhängige Geschäfte, deren Wert den des Hauptgeschäftes begrifflich nicht übersteigen kann, von diesem besonderen Durchschnittswert abzusehen und sie einer grob vereinheitlichenden Bewertung zu unterwerfen. Soll aber der Abschluss unbefristeter Bestandverhältnisse gefördert werden, so wäre es nicht zu rechtfertigen, diese Förderung nur jenen Verträgen zukommen zu lassen, die auch ohne Bürgschaft zu Stande kommen. Zieht man nämlich in Betracht, dass die Leistung von Bürgschaften durch eine Gebühr auf Basis des dreifachen Wertes im Verhältnis zum Bestandvertrag übermäßig erschwert wird, Bürgschaften aber nur dann geleistet werden, wenn ohne sie der Bestandvertrag eben nicht zu Stande käme, so würden gerade jene Vorhaben diskriminiert, die einer Förderung ganz besonders bedürfen. Für eine solche Diskriminierung finden sich keine vernünftigen Gründe. Daher ist aus verfassungsrechtlichen Gründen die ausdehnende Auslegung der Sondervorschriften des § 33 TP 5 Abs 3 GebG auf Bürgschaften zu Bestandverträgen geboten (VfGH 2.12.1985, B 834/84). Die Gebühr für die Bürgschaft für Zahlungen aus einem Bestandvertrag berechnet sich daher von der Bemessungsgrundlage des Bestandvertrages (vgl. BFG 16.1.2015, RV/7102661/2012, taxlex-SRa 2015/104). Vertragsdauer des Bestandvertrages von zunächst 10 Jahren Nach der ständigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes besteht das Unterscheidungsmerkmal zwischen "auf bestimmte Zeit" und "auf unbestimmte Zeit" abgeschlossenen Bestandverträgen darin, ob nach dem erklärten Vertragswillen beide Vertragsteile durch eine bestimmte Zeit an den Vertrag gebunden sein sollen oder nicht, wobei allerdings die Möglichkeit den Vertrag aus einzelnen bestimmt bezeichneten Gründen schon vorzeitig einseitig aufzulösen, der Beurteilung des Vertrages als eines auf bestimmte Zeit abgeschlossenen nicht entgegensteht. Ein nach seinem Wortlaut auf unbestimmte Zeit abgeschlossener Bestandvertrag ist als ein Vertrag auf vorerst bestimmte Dauer anzusehen, wenn nach seinem Inhalt das Vertragsverhältnis vor Ablauf einer bestimmten Zeit von keinem der Vertragsteile einseitig beendet werden kann oder diese Möglichkeit auf einzelne im Vertrag ausdrücklich bezeichnete Fälle beschränkt ist. Ausnahmsweise bestehende Kündigungsmöglichkeiten vermögen die grundsätzliche Bindung einer Vertragspartei an ein nach dem Vertragsinhalt auf bestimmte Dauer abgeschlossenes Bestandverhältnis nicht aufzuheben (VwGH 17.9.1990, 90/15/0034). Was eine Beschränkung der Kündigungsmöglichkeiten auf einzelne im Vertrag ausdrücklich bezeichnete Fälle darstellt, ist eine Frage, die nach Gewicht und Wahrscheinlichkeit einer Realisierung der vertraglich vereinbarten Kündigungsgründe von Fall zu Fall verschieden beantwortet werden muss (vgl. VwGH 19.9.2017, Ra 2017/16/0111 und 0112 mwN). Ob die Vertragsdauer bestimmt oder unbestimmt ist, wird nicht nach der Form, sondern nach dem Inhalt des Vertrages beurteilt und hängt einerseits davon ab, wie umfassend die Kündigungsrechte sind, andererseits aber auch davon, wie wahrscheinlich es ist, dass ein Kündigungsrecht ausgeübt werden kann (vgl. VwGH 26.4.2018, Ra 2018/16/0040, mwN). Beim gegenständlichen Bestandvertrag handelt es sich um einen bis 30.09.2031 befristeten Bestandvertrag (siehe Punkt III,1.1), der nach der ausdrücklichen Regelung durch Zeitablauf endet ohne dass es einer Kündigung bedarf. Für den Zeitraum von 10 Jahren haben beide Vertragsparteien auf ihr ordentliches Kündigungsrecht verzichtet (siehe Punkt III,1.7). Während der befristen Vertragszeit kann das Bestandverhältnis nur aus wichtigen Gründen vorzeitig aufgekündigt bzw aufgelöst werden (siehe die Punkte III, 1.6,1.10-1.14 des Vertrages). Die als besondere Kündigungsgründe im Bestandvertrag festgelegten besonderen Kündigungsgründe ergeben sich aus der Verletzung von Vertragspflichten bzw qualifiziertem Fehlverhalten des anderen Vertragspartners, womit die Kündigungsrechte nicht nach Belieben durch einen Vertragspartner alleine ausgeübt werden können. Es liegen auch keine Anhaltspunkte für die Wahrscheinlichkeit eines solchen Fehlverhaltens vor. Nach dem Gesamtbild ist im gegenständlichen Fall gerade kein schrankenloses Kündigungsrecht vereinbart worden und sind die Kündigungsgründe nicht von so umfassender Natur, dass die Wahrscheinlichkeit einer frühzeitigen Auflösung des Mietvertrages gegeben ist. Die vertraglichen Kündigungsbestimmungen ändern daher im gegenständlichen Fall nichts daran, dass eine Bindung der Vertragsparteien für eine bestimmte Dauer von (zunächst) 10 Jahren besteht. Auch das vertraglich eingeräumtes Weitergaberecht ändert nichts an der vereinbarten Dauer (vgl. dazu VwGH 9.9.2015, Ro 2014/16/0072). Dazu kommt noch, dass beide Vertragsparteien bei einer von ihr zu vertretenen vorzeitigen Auflösung des Bestandverhältnisses vor Ablauf von 10 Jahren dem anderen Vertragspartner für die Restlaufzeit die vertraglichen Leistungen zu erbringen haben (siehe Punkt III,1.14, 2. Absatz). Gerade die sich aus Punkt 1.14, 2. Absatz ergebenden Verpflichtungen der Mieterin zeigen, dass der Vermieterin die Miete samt Nebenkosten bis zum Ablauf des Kündigungsverzichtes zukommen soll und die ***X*** daher jedenfalls für das Mietengelt für einen Zeitraum von 10 Jahren die Bürgschaft als Bürge und Zahler übernommen hat. Kündigungsmöglichkeiten im Optionszeitraum Nach der ständigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes bedeutet eine Vertragsverlängerung durch Optionsausübung nichts anderes als die Beifügung einer Potestativ-Bedingung, bei deren Eintritt sich die Geltungsdauer des Vertrages verlängert, und dass eine solche Bedingung nach § 26 GebG 1957 zu behandeln ist, sodass die Gebühr von dem Entgelt zu entrichten ist, das auf die Summe der ursprünglich vereinbarten und vom Optionsrecht umfassten Verlängerungszeiten entfällt (vgl. ua. VwGH 23.11.2005, 2005/16/0237 mit zahlreichen weiteren Hinweisen). Sieht ein Vertrag zunächst Unkündbarkeit für eine bestimmte Zeit vor und soll er sich nach Ablauf dieser Zeitspanne jeweils um einen bestimmten Zeitraum verlängern, wenn keine der Parteien kündigt, dann liegt nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes ein Vertrag vor, der für die Dauer der beiderseitigen Bindung auf bestimmte Zeit abgeschlossen wurde, für die darauf folgende Zeit aber auf unbestimmte Dauer. In die Bemessungsgrundlage sind die Jahresentgelte, die während der bestimmten Dauer des Vertragsverhältnisses zu entrichten sind, einzubeziehen, vermehrt um das dreifache Jahresentgelt für die unbestimmte Dauer (vgl. dazu VwGH 3.12.1964, 143/63; VwGH 21.10.1971 2193/70; VwGH 2.3.1972, 796/71; VwGH 30.5.1974, 1832/73). Wenn zwar ein Vertragsteil sich durch Abgabe eines einseitigen Kündigungsverzichtes auf eine bestimmte Zeit bindet, während der andere das Vertragsverhältnis ohne Beschränkung auf einzelne im Vertrag ausdrücklich bezeichnete Gründe durch Kündigung auflösen kann, dann ist (bloß) ein Bestandsverhältnis auf unbestimmte Dauer anzunehmen (vgl. Fellner, Gebühren und Verkehrsteuern, Band I, § 33 TP 5 GebG Rz 142, unter Hinweis zB VwGH 12.11.1997, 97/16/0027 und 97/16/0038). Im Erkenntnis VwGH 15.12.2008, 2006/16/0072 wurde ausgesprochen, dass bei einer einmaligen Kündigungsmöglichkeit von einem schrankenlosen Kündigungsrecht keine Rede sein kann. Nur in letzterem Fall hat jedoch der Verwaltungsgerichtshof in seiner bisherigen Rechtsprechung auch bei Verträgen, die verbal auf bestimmte Zeit abgeschlossen wurden, der schrankenlosen Kündigungsmöglichkeit die Bedeutung beigemessen, dass dadurch im Ergebnis eine unbestimmte Vertragsdauer vereinbart wurde. Durch die vereinbarte, der Bestandnehmerin einmalig zur Verfügung stehende Kündigungsklausel wurde eine auflösende Potestativbedingung geschaffen, die gemäß § 17 Abs. 4 GebG, aber auch nach der Spezialbestimmung des § 33 TP 5 Abs. 3 Satz 2 GebG unbeachtlich zu bleiben hat. In der Entscheidung BFG 4.5.2023, RV/7100624/2023 wurde ein auf 15 Jahre befristet abgeschlossener Mietvertrag, der vom Mieter in den ersten 10 Jahren zu 3 Stichtagen (nach 5 Jahren, nach weiteren 2 bzw 3 Jahren) und anschließend zu jedem Quartalsende gekündigt werden konnte, als Vertrag auf bestimmte Dauer von 10 Jahren und anschließender unbestimmter Dauer qualifiziert. Auch ein auf 30 Jahre befristet abgeschlossener Mietvertrag, bei dem die Mieterin für 5 Jahre auf ihr ordentliches Kündigungsrecht verzichtet und von ihr der Vertrag dann jährlich zum 30.9 ohne Angabe von Gründen gekündigt werden kann, wurde vom BFG als Vertrag auf zunächst bestimmte Dauer (von 5 Jahren) und anschließender unbestimmter Dauer qualifiziert. Dabei wurde der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes folgend darauf abgestellt, ob die durch die Aufkündigung erfolgende Beendigung des Vertragsverhältnisses die Befreiung beider Vertragspartner von ihren Verpflichtungen für die Zeit nach der Wirksamkeit der Auflösungserklärung nach sich zieht (vgl. BFG 25.03.2024, RV/7100120/2023 mit Hinweis auf VwGH 16.10.2014, 2011/16/0169; VwGH 24.3.1994, 93/16/0133; VwGH 29.6.1992, 91/15/0040). Die gegenständliche Vereinbarung geht in ihrer Textierung grundsätzlich von drei Vertragsperioden aus, wovon die erste mit einer Bestandzeit von 10 Jahren bestimmt ist (siehe oben). Die darüber hinaus eingeräumte zweimalige Option von jeweils 3 Jahren kann durch eine einseitige Erklärung der Mieterin ausgeübt werden. Im Falle der Weitervermietung über den Zeitraum von 10 Jahren hinaus gelten die bereits im gegenständlichen Vertrag ausgehandelten Vereinbarungen weiter. Im Zeitraum der zweimaligen weiteren Befristung für jeweils 3 Jahre besteht allerdings kein Kündigungsverzicht beider Vertragsparteien mehr. Dieser wurde ausdrücklich (nur) für 10 Jahre abgegeben (siehe Punkt III,1.7). Punkt III,1.5 sieht grundsätzlich eine ordentliche Kündigung jeweils zum Monatsletzten unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von 6 Monaten für beide Vertragsparteien vor. Für die Vermieterin bestehen auch nach Ablauf der 10 Jahre Kündigungsbeschränkungen durch die in Punkt III,1.6 getroffene Vereinbarung (Einschränkung auf wichtige Kündigungsgründe nach § 30 MRG) und die ansonsten nur mögliche Auflösung des Vertrages nach § 1117 ABGB und 1118 ABGB (siehe Punkt III,1.10) oder Vorliegen einer der in Punkt III,1.12 aufgezählten wichtigen Gründe. Für die Mieterin ist eine derartige Beschränkung der Kündigung nach Ablauf eines Zeitraumes von 10 Jahren (für den auch die Mieterin in Punkt III,1.7 einen Kündigungsverzicht abgegeben hat) aus diesen Vertragspunkten nicht ersichtlich. Allerdings sehen die Punkte III,1.8 und III,1.9 nicht nur vor, dass die Mieterin das Recht den Vertrag durch einseitige Erklärungen um 2 weitere Vertragsperioden von je 3 Jahren zu verlängern, sondern ist darin ausdrücklich festgelegt, dass "diese Option ist als Kündigungsverzicht zu verstehen ist" (so die Textierung in Punkt III. 1.8.). Auch aus der Formulierung des Punktes III,1.9 leuchtet deutlich hervor, dass die Parteien nicht nur für die erste Verlängerungsperiode von einem Kündigungsverzicht der Mieterin für die Dauer von 3 Jahren ausgegangen sind, sondern auch für den Fall einer zweiten Verlängerungsperiode von weiteren 3 Jahren "die Mieterin auf ihr Kündigungsrecht für die Verlängerungsdauer verzichtet" (so ausdrücklich im Punkt III,1.9). Es sind daher hier - unter einer nach § 26 GebG unbeachtlichen Potestativbedingung - beide Vertragsteile eine Bindung an den Bestandvertrag für einen Zeitraum von insgesamt 16 Jahren eingegangen und liegt somit hier eine Bestandsverhältnis auf eine bestimmte Dauer von insgesamt 16 Jahren vor. Für diesen Zeitraum trifft die Mieterin - wenn auch bedingt durch die Abgabe der Optionserklärung - die Verpflichtung das Mietengelt samt der vereinbarten Nebenleitungen an die Vermieterin zu leisten. Für diese Verpflichtung hat die ***X*** die Bürgschaft als Bürge und Zahler übernommen und ist daher das für den gesamten Vertragszeitraum vereinbarte Entgelt als "Wert der verbürgten Verbindlichkeit" bei der Festsetzung der Gebühr nach § 33 TP 7 GebG als Bemessungsgrundlage anzusetzen. Berücksichtigung der mietfreien Zeit für eine Teilfläche (Punkt II.1.3.) Im Vertrag wurde unter Punkt II.1.3. unter einer Bedingung eine mietfreie Zeit für die Fläche X2 vereinbart. Der Vertrag sieht allerdings für den Fall des Ende des Mietverhältnisses vor Ablauf von 10 Jahren aus Gründen, die die Mieterin zu vertreten hat, eine Nachzahlung vor. Auf Grund der Bestimmung des § 26 GebG ist daher für die Ermittlung der Bemessungsgrundlage das nichtreduzierte monatliche Entgelt als sofort fällig zu betrachten. Berücksichtigung der Kaution Zum Argument der Bf., dass die Kaution iHv € 308.845,00 vom Haftungsfond (Bürgschaft) abzuziehen sei, ist zu bemerken, dass die Bemessungsgrundlage bei der Bürgschaft nach § 33 TP 7 GebG der "Wert der verbürgten Verbindlichkeit" ist. Wenn neben der Bürgschaft noch weitere Sicherheiten bestellt werden, hat dies keinen Einfluss auf die Höhe der besicherten Verbindlichkeit. Punkt II.5.3. des Vertrages sieht ausdrücklich vor, dass die Hingabe der Kaution die Mieterin nicht von ihren Vertragspflichten entbindet. Die gesamten Vertragspflichten der Mieterin wurden durch die Bürgschaftserklärung der ***X*** besichert und hat daher die Höhe der Kaution keinen Einfluss auf die Höhe der Bemessungsgrundlage. Endgültige Bemessungsgrundlage Nach § 279 Abs. 1 BAO hat das Verwaltungsgericht außer in den Fällen des § 278 BAO [Formalentscheidungen] immer in der Sache selbst mit Erkenntnis zu entscheiden. Es ist berechtigt, sowohl im Spruch als auch hinsichtlich der Begründung seine Anschauung an die Stelle jener der Abgabenbehörde zu setzen und demgemäß den angefochtenen Bescheid nach jeder Richtung abzuändern, aufzuheben oder die Bescheidbeschwerde als unbegründet abzuweisen. Es ist durch das Verwaltungsgericht deshalb auch zu überprüfen, ob nach wie vor eine Ungewissheit iSd § 200 Abs. 1 BAO vorliegt oder ob die vorläufige Festsetzung auf eine endgültige Festsetzung abzuändern ist. Nach § 17 Abs. 3 BewG 1955 ist bei Nutzungen oder Leistungen, die in ihrem Betrag ungewiss sind oder schwanken, als Jahreswert der Betrag zu Grunde zu legen, der in Zukunft im Durchschnitt der Jahre voraussichtlich erzielt werden wird. Dabei können auch Umstände zugrunde gelegt werden, die nach der Entstehung der Steuerschuld sichtbar werden (zB tatsächliche Geschäftsergebnisse), dies allerdings unter der Voraussetzung, dass diese Umstände im Zeitpunkt der Entstehung der Steuerschuld voraussehbar waren (vgl. dazu VwGH 16.6.1965, 2368/64). Es entspricht dem Gesetz, wenn die Abgabenbehörden der Gebührenbemessung nicht die in der Vergangenheit gelegenen Umsätze des Verpächters zugrunde legen, sondern die erst lange nach Abschluss des Pachtvertrages einsetzenden Umsätze der Pächterin. Hat im Zeitpunkt der Erlassung des vorläufigen Gebührenbescheides das Pachtverhältnis noch gar nicht begonnen hatte, besteht in diesem Zeitpunkt eine Ungewissheit im Sinne des § 200 Abs. 1 BAO, die die Erlassung eines vorläufigen Bescheides erforderlich macht (vgl. VwGH 26.6.1997, 96/16/0239). Zweck der Vorschrift des § 17 Abs. 3 BewG ist es, einen Durchschnittswert zu finden, der als Grundlage einer Vervielfachung iSd § 16 BewG zu dienen vermag. (vgl. VwGH 13.9.1989, 88/13/0107). Durch eine Bewertung nach § 17 Abs. 3 BewG, die nach dem klaren Wortlaut des Gesetzes jedenfalls erst nach dem Zeitpunkt des Entstehens der Steuerschuld liegende Umstände berücksichtigen soll, sollen soweit als möglich die in Zukunft tatsächlich erzielten Beträge erfasst werden. Es ist daher rechtlich unbedenklich, wenn bei der Bewertung nach § 17 Abs. 3 BewG die dem Berechtigten nach dem Bewertungsstichtag zugekommenen Nutzungen oder Leistungen Berücksichtigung finden (vgl. ua. VwGH 26.6.1997, 96/16/0239, VwGH 29.1.1997, 96/16/0084). Gemäß § 200 Abs. 2 BAO ist eine vorläufige Abgabenfestsetzung durch eine endgültige Festsetzung zu ersetzen, wenn die Ungewissheit iSd § 200 Abs. 1 BAO beseitigt ist. Da mittlerweile der Beobachtungszeitraum lang genug ist und genug Daten über die endgültige Höhe des Mietzinses (der zunächst noch von der Fertigstellung des Vermessungsprotokolls abhängig war) und die Höhe der Betriebs- und Nebenkosten vorliegen, besteht zwischenzeitig kein Grund mehr für eine vorläufige Festsetzung. Die Höhe des tatsächlichen Bestandzinses sowie der Nebenkosten wurde von der Bf. dem FA am 23.6.2025 bekanntgegeben. Nach Ende der mietfreien Zeit für eine Teilfläche betrug im Zeitraum 01/2022 - 6/2025 (dh für 3,5 Jahre) das Gesamtentgelt (endgültiger Hauptmietzins nach Vermessung, Betriebskosten, Versicherung laut Pkt. 3.1.6 des Vertrages, weiterverrechnete Erhaltungs/Instandhaltungskosten laut. Punkt VI. des Vertrages) insgesamt € 5.434.274,00, sodass sich daraus ein durchschnittlicher Jahreswert iHv € 1.552.649,95 errechnet. Gegen diese Wertangaben wurden von der Bf. weder in ihrer Stellungnahme vom 20.10.2025 noch bei der mündlichen Verhandlung Einwände erhoben. Der angefochtene Bescheid ist daher gemäß § 279 BAO insofern abzuändern als der Ausspruch, dass die Festsetzung gemäß § 200 Abs. 1 BAO "vorläufig erfolgt" zu entfallen hat und ist die Rechtsgebühr für die Bürgschaft (endgültig) ausgehend von einer Bemessungsgrundlage iHv € 24.842.399,20 (Jahreswert iHv € 1.552.649,95 x 16) mit € 248.423,99 (statt bisher € 246.217,80) festzusetzen. Der Mehrbetrag der Abgabe ist (€ 2.206,19) ist gemäß § 93a BAO iVm § 210 Abs. 1 BAO mit Ablauf eines Monats nach Zustellung des Erkenntnisses fällig. 3.2. Zu Spruchpunkt II. (Revision) Gegen ein Erkenntnis des Bundesfinanzgerichtes ist die Revision zulässig, wenn sie von der Lösung einer Rechtsfrage abhängt, der grundsätzliche Bedeutung zukommt, insbesondere weil das Erkenntnis von der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes abweicht, eine solche Rechtsprechung fehlt oder die zu lösende Rechtsfrage in der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes nicht einheitlich beantwortet wird. Das Bundesfinanzgericht folgte in rechtlicher Hinsicht der in der Entscheidung dargestellten Judikatur des Verwaltungsgerichtshofes. Im Ergebnis war hier nicht die Lösung von Rechtsfragen entscheidungswesentlich, sondern waren hier Tatfragen zu klären und eine Auslegung der Vertragsbestimmungen vorzunehmen. Der Frage, ob besondere Umstände des Einzelfalles auch eine andere Auslegung einer Erklärung gerechtfertigt hätten, kommt in der Regel keine grundsätzliche Bedeutung im besagten Sinne zu (vgl. ua. VwGH 13.9.2016, Ra 2016/16/0077, 28.9.2016, Ra 2016/16/0084, 29.6.2017, Ra 2017/16/0088 und 19.9.2017, Ra 2017/16/0111). Auch Einzelfragen der Auslegung von Verträgen stellen keine Rechtsfragen von grundsätzlicher Bedeutung dar (vgl. VwGH vom 10.09.2018, Ra 2018/16/0119). Die vertretbare Auslegung einer Urkunde geht in ihrer Bedeutung nicht über den Einzelfall hinaus und wirft in der Regel keine Rechtsfrage grundsätzlicher Bedeutung im Sinne des Art. 133 Abs. 4 B-VG auf (vgl. VwGH 27.11.2019, Ra 2019/16/0179; sowie VwGH 28.9.2016, Ra 2016/16/0084). Wien, am 23. Februar 2026