BFG RV/7102759/2024

IM NAMEN DER REPUBLIK Das Bundesfinanzgericht hat durch die Richterin Mag. Ilse Rauhofer in der Beschwerdesache ***Bf1***, ***Bf1-Adr*** vertreten durch ***Stb***, ***ADR Stb***, über die Beschwerde vom 29. September 2021 gegen den Bescheid des Finanzamtes Österreich vom 12. Juli 2021 betreffend Gebühren gemäß § 33 TP 7 GebG zu ***ErfNr***, Steuernummer ***BF1StNr1*** zu Recht erkannt: I. Der angefochtene Bescheid wird gemäß § 279 BAO insofern abgeändert, als die Rechtsgebühr für die Bürgschaft von einer Bemessungsgrundlage iHv € 24.842.399,20 unter Anwendung eines Steuersatzes von 1% mit € 248.423,99 festgesetzt wird.- Soweit durch dieses Erkenntnis ein Mehrbetrag der Abgabe festgesetzt wird, ist dieser Betrag (€ 2.206,19) gemäß § 93a BAO iVm § 210 Abs. 1 BAO mit Ablauf eines Monats nach Zustellung des Erkenntnisses fällig. Der Ausspruch, dass die Festsetzung gemäß § 200 Abs. 1 BAO vorläufig erfolgt, hat zu entfallen. II. Gegen dieses Erkenntnis ist eine ordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof nach Art. 133 Abs. 4 Bundes-Verfassungsgesetz (B-VG) nicht zulässig. Entscheidungsgründe I. Verfahrensgang Anzeige eines Mietvertrages beim FAÖ - Festsetzung der Bestandvertragsgebühr Am 14.01.2021 wurde dem Finanzamt Österreich (kurz FA) ein zwischen der ***Bf1*** als Vermieterin (die nunmehrige Beschwerdeführerin, kurz Bf. oder Vermieterin) und der ***MIETERIN*** als Mieterin abgeschlossener Mietvertrag vom 28.09.2020 samt Nachtrag zur Vergebührung angezeigt. Mit Bescheid vom 12.07.2021 zu ***ErfNr*** setzte das FA die Bestandsvertragsgebühr gem. § 33 TP 5 GebG vorläufig ausgehend von einer Bemessungsgrundlage iHv € 24.621.780,48 gegenüber der Mieterin fest. Die Festsetzung erfolgte vorläufig, weil der Umfang der Gebührenpflicht noch ungewiss war (Höhe Versicherung, Mietentgelt). Gegen diesen Bescheid wurde keine Beschwerde erhoben ist die Gebühr für den Bestandvertrag daher nicht Gegenstand des nunmehrigen Beschwerdeverfahrens. Angefochtener Bescheid - Gebühr gemäß § 33 TP 7 Abs 1 GebG für eine Bürgschaft Der Mietvertrag enthält im Punkt VIII.7. mit der Überschrift "Rechtsnachfolge" ua folgende Vereinbarung: "Die ***X Alt*** [...] ("Bürge und Zahler") haftet für alle Forderungen des Vermieters aus diesem Mietvertrag gegen die ***MIETERIN*** als Bürge und Zahler." Das FA qualifizierte diese Vertragsbestimmung als Bürgschaftserklärung und setzte mit Gebührenbescheid vom 12.7.2021 eine Gebühr gem. § 33 TP 7 Abs 1 GebG in Höhe von EUR 246.217,80 ausgehend von einer Bemessungsgrundlage iHv € 24.621.780,48 vorläufig gegenüber der Bf. fest. Die Bescheidbegründung lautet wie folgt: "Da nach dem Ergebnis des Ermittlungsverfahrens der Umfang der Abgabepflicht noch ungewiss ist, erfolgt die Vorschreibung vorläufig. Die Festsetzung erfolgt vorläufig, da die tatsächliche Höhe der übernommenen Gegenleistungen noch nicht feststeht. Die Dauer wurde mit 10 Jahren bestimmte Zeit + 2 Optionen á 3 Jahre angesetzt." Beschwerde Nach Fristverlängerungsanträgen brachte die Bf. am 29.9.2021 gegen den Bescheid, mit dem eine Gebühr nach § 33 TP 7 Abs 1 GebG festgesetzt wurde, fristgerecht Beschwerde ein. Beantragt wurde, dass der Bescheid ersatzlos aufgehoben, in eventu aufgehoben und die Verwaltungssache an die erste Instanz verwiesen, in eventu die vorgeschriebene Gebühr herabgesetzt, werde. Nach Wiedergabe des Vertragstextes und einer umfassenden Darstellung des Verhältnisses zwischen der Mieterin und der ***X alt1*** (seit 15.12.2020 ***X neu*** kurz ***X***) wurde vorgebracht, dass unter Beachtung der Konzernstruktur die ***X*** ohne Zustimmung der Vermieterin mit einseitiger Erklärung in die Position der Mieterin gebracht werden könne. Bei den Gesellschaften handle es sich bei nach § 21 BAO gebotener wirtschaftlichen Betrachtung und der Ausgestaltung des Mietvertrages um eine wirtschaftliche Einheit, welche zur ungeteilten Hand nebeneinander für die Verbindlichkeiten aus dem Mietvertrag haften würde. Es handle sich um eine (versteckte) Mitmieterschaft und sei daher § 7 GebG 1957 anwendbar und falle keine Rechtsgeschäftsgebühr für dieses Verhältnis an. Weiters enthält die Beschwerde Eventualanträge zur Gebührenhöhe. Bei wirtschaftlicher Betrachtung sowohl des Mietvertrages als auch des Verhältnisses zwischen Vermieterin und Mieterin sowie zwischen Mieterin und der ***X***, könnte die "verbürgte" Verbindlichkeit niemals den Wert ausmachen, den das FA als Bemessungsgrundlage angesetzt habe. Es ergäben sich mehrere Möglichkeiten, die gegenleistungslose Haftung aus dem Titel der Bürgschaft zu verhindern: a) durch das jederzeitige Eintrittsrecht von Konzerngesellschaften b) das gesellschaftsrechtliche Anordnungsrecht und c) die Möglichkeit der Untervermietung und d) die Benennung eines Nachmieters. Die Bemessungsgrundlage würde maximal die Summe von 3 Monatsmieten (inklusive Betriebskosten unter Abzug der verbrauchsabhängigen Betriebskosten - Heizkosten, Warmwasserkosten etc.) ergeben. Hieraus errechne sich eine Gebühr iHv € 3.577.58. In eventu sei zur Vertragslaufzeit auszuführen, dass im Vertrag in Punkt III. 1.10. bis 1.14. für beide Vertragsparteien Auflösungsgründe vereinbart worden sind. Die Vereinbarung der entsprechenden Vertragsauflösungsgründe sei auch nach einschlägiger Rechtsprechung ausreichendes Indiz dafür, dass nicht eine wirkliche Befristung vorliege. Es sei möglich, dass Mieter sowie Vermieter den Vertrag auch vor Ablauf von 10 Jahren beenden können, und sei die Bemessungsgrundlage zumindest auf 3 Jahre zu reduzieren. Weiters sei der Vertrag nur auf 10 Jahre befristet und könne der Optionszeitraum bei Betrachtung der tatsächlichen Möglichkeiten niemals in die Bemessung mit aufgenommen werden, weil die Option nur die Mieterin ausüben könne und es vollkommen lebensfremd wäre, ein Vertragsverhältnis aufrecht zu erhalten bzw. von sich aus zu verlängern, wenn die Mieterin ihren Verpflichtungen aus dem Mietverhältnis nicht mehr nachkommen könnte. Auch in diesem Fall sei das Weisungs- und Anordnungsrecht der ***X*** zu berücksichtigen. Die "Bürge und Zahler"-Thematik könne also unter keinen Umständen über einen Haftungszeitraum von 10 Jahren hinausgehen. Bei der jeweiligen Berechnung sei zusätzlich folgendes zu berücksichtigen: a. Im Vertrag sei unter Punkt II.1.3. eine fünfmonatige mietfreie Zeit für die Fläche X2 vereinbart worden. Die Monatsmiete dafür betrage € 36.344,58. Gesamt ergäbe dies einen Haftungsabzug in der Höhe von € 181.435,75. b. Zusätzlich sei die Kaution vom Haftungsfond (Bürgschaft) iHv € 308.845,00 abzuziehen. c. Soweit daher den Eventualanträgen die Bemessungsgrundlage mit EUR 0,00 festzulegen nicht stattgegeben werde, seien die vorangegangenen Ausführungen zur Höhe einer Monatsmiete sowie der Anrechnung der Kaution bei den jeweiligen Eventualanträgen entsprechend mindernd zu berücksichtigen. Abschließend beantragte die Bf. das Bundesfinanzgericht möge 1. gemäß § 274 BAO eine mündliche Verhandlung durchführen und 2. den angefochtenen Gebührenbescheid des Finanzamt Österreich ersatzlos aufheben, wobei die Entscheidung gemäß § 272 BAO durch den Senat erfolgen möge. Beschwerdevorentscheidung Mit Beschwerdevorentscheidung vom 7.2.2024 wurde die Beschwerde als unbegründet abgewiesen. In der gesonderten Begründung vom 08.02.2024 hielt das FA den Beschwerdeausführungen wie folgt entgegen: "Nach § 33 TP 7 GebG unterliegen Bürgschaftserklärungen sowie Erklärungen, wodurch jemand einer Verbindlichkeit als Mitschuldner beitritt, einer Gebühr. Bürge ist, wer sich zur Befriedigung des Gläubigers für den Fall verpflichtet, dass der Schuldner die Verbindlichkeit nicht erfüllt. Unter diesen Tatbestand der TP 7 fällt unter anderem auch die Erklärung über eine Bürgschaft als Bürge und Zahler. Bei dieser haftet der Bürge als Mitschuldner für die ganze Schuld. Nach Beurteilung der Abgabenbehörde ist Vertragspunkt VIII.7. dritter Absatz eindeutig als Erklärung über eine Bürgschaft als Bürge und Zahler nach § 1357 ABGB und sohin tatbestandsmäßig iSd § 33 TP 7 Abs 1 GebG zu beurteilen. Wenn die Beschwerdeführerin in ihrem Beschwerdeschriftsatz mehrfach auf die wirtschaftliche Betrachtungsweise und § 21 BAO hinweist, ist dem folgendes zu entgegnen: Gemäß § 17 GebG ist für die Festsetzung der Gebühr der Inhalt der über das Rechtsgeschäft errichteten Urkunde (Schrift) maßgebend. Mit dem Abstellen auf den Inhalt der über das Rechtsgeschäft errichteten Schrift bringt § 17 Abs 1 Satz 1 GebG das (materielle) Urkundenprinzip arm Ausdruck, wonach gebührenrechtlich der Urkundeninhalt entscheidend ist Das Rechtsgeschäft unterliegt also so der Gebühr, wie es beurkundet ist (VwGH 30.6.2016, Ro 2016/16/0011). Nicht von Bedeutung ist die von den Parteien gewählte Bezeichnung der Urkunde. Außerhalb der Urkunde liegende Tatsachen sind für die Gebührenbemessung nach dem GebG nicht zu berücksichtigen. Eine einmal entstandene Gebührenschuld wird durch den Eintritt nachträglicher Ereignisse nicht wieder aufgehoben. Die in der Beschwerde erfolgten Ausführungen hinsichtlich der Konzernstruktur und der Möglichkeit der Durchgriffs- und Weisungsrechte haben auch unter Beachtung von Vertragspunkt VIII.7. gebührenrechtlich keine Auswirkungen, da vom Stichtagsprinzip ausgehend anhand der vorliegend gebührenrechtlich zu beurteilenden Urkunde keine Änderungen bei den Vertragsparteien eingetreten ist. Auch im Nachtrag zum Mietvertrag scheinen dieselben Parteien wie im Mietvertrag als Vermieterin, Mieterin und Bürge und Zahler auf. Die ***X*** ist nach dem verfahrensgegenständlich zu beurteilenden Vertrag und dem Nachtrag zum Mietvertrag keine Mitmieterin, sie haftet auch im Konzerngeflecht für eine fremde Schuld. Dies ergibt sich eindeutig aus Vertragspunkt VIII.7. Gebührenschuldnerin bei einer Bürgschaft ist der durch die Bürgschaft gesicherte Gläubiger, sohin vorliegend die Vermieterin und verfahrensgegenständliche Beschwerdeführerin. Werden in einer Urkunde mehrere Rechtsgeschäfte derselben oder verschiedener Art abgeschlossen, so ist die Gebühr für jedes einzelne Rechtsgeschäft zu entrichten, sofern nicht gesetzliche Befreiungen greifen. Die tatbestandsmäßigen Voraussetzungen einer Gebührenbefreiung (§ 33 TP 7 Abs 2 GebG, § 19 Abs 2 GebG und § 20 Z 5 GebG) sind im beschwerdegegenständlichen Fall nicht gegeben. Im Beschwerdeschriftsatz wird auch die von der Abgabenbehörde ermittelte Höhe der Bemessungsgrundlage sowie die Höhe der vorläufig festgesetzten Gebühr gemäß § 33 TP 7 Abs 1 GebG bestritten. Dazu wird seitens der Abgabenbehörde festgehalten, dass sich die Gebühr für die Bürgschaft für Zahlungen aus einem Bestandvertrag von der Bemessungsgrundlage des Bestandvertrages berechnet (BFG vom 16.1.2015, RV/7102661/2012, taxlex-SRa 2015/104). Die von der Abgabenbehörde verfahrensgegenständlich festgesetzte Gebühr betreffend TP7 orientiert sich an der bezughabenden vorläufigen Bestandvertragsgebühr und Ist sohin auch der Höhe nach zu Recht vorläufig festgesetzt worden. Im Übrigen ist im Hinblick auf die Ausführungen in der Beschwerde festzuhalten, dass die mietfreie Zeit unter einer Bedingung steht, welche gebührenrechtlich unbeachtlich ist (§ 17 Abs 4 GebG) und die Kaution in der Bemessungsgrundlage der Gebührenbescheide entgegen den Beschwerdeausführungen nicht berücksichtigt wurde. Die vorläufige Festsetzung der Rechtsgeschäftsgebühr nach § 33 TP 7 GebG erfolgt sohin sowohl dem Grunde als auch der Höhe nach zu Recht." Vorlageantrag Am 6.3.2024 wurde ein Vorlageantrag eingebracht, in der auf die Begründung der Beschwerde verwiesen wurde. Ein weiteres Vorbringen wurde von der Bf. nicht erstattet. Vorlage ans BFG Am 29.7.2024 wurde die Beschwerde dem BFG zur Entscheidung vorgelegt. Beweiserhebung durch das BFG - weitere Ermittlungen Das BFG erhob zunächst Beweis durch Einsicht in die vom FA elektronisch vorgelegten Teile des Bemessungsaktes ***ErfNr*** und durch Abfrage in elektronischen Abgabeninformationssystem des Bundes zu ***ErfNr***. Mit Beschluss des BFG vom 28.5.2025 wurde das Finanzamt gemäß § 269 Abs. 2 BAO beauftragt, bis zum 30.6.2025 Ermittlungen über die Höhe des auf Grund des Mietvertrages vom 28.9.2020 zu leistenden durchschnittlichen jährlichen Entgelts durchzuführen. Am 23.6.2025 übermittelte das FA dem BFG die von der Bf. am 23.6.2025 vorgelegte Aufstellung sämtlicher im Zeitraum 10/2020 - 06/2025 aus dem Mietvertag vom 28.9.2020 erfolgten Gegenleistungen mit einem Gesamtbetrag iHv € 5.645.894,89 (inkl USt). In der Folge richtete die Berichterstatterin am 22.8.2025 einen verfahrensleitenden Beschluss an die Parteien und teilte zur Vorbereitung auf die mündliche Verhandlung vor dem gesamten Senat mit, wie sich die Sach- und Rechtslage für sie darstelle und aus welchen vorläufigen Erwägungen nach dem derzeitigen Ermittlungsstand ihrer Ansicht nach - selbstverständlich unvorgreiflich der Entscheidung durch den gesamten Senat - der angefochtene Bescheid gemäß § 279 BAO abzuändern wäre. Der Ausspruch, dass die Festsetzung gemäß § 200 Abs. 1 BAO "vorläufig erfolgt" habe zu entfallen und die Rechtsgebühr für die Bürgschaft sei endgültig ausgehend von einer Bemessungsgrundlage iHv € 24.842.399,20 (Jahreswert iHv € 1.552.649,95 x 16) mit € 248.423,99 (statt bisher € 246.217,80) festzusetzen. Mit Schriftsatz vom 20.10.2025 gab die Bf. bekannt, dass sie nunmehr den Steuerberater und Wirtschaftstreuhänder ***Stb*** als Vertreter bestellt habe. Inhaltlich rügte die Bf., dass der Sachverhalt durch die Berichterstatterin - aufgrund unvollständiger Sachverhaltserhebungen schon seitens der belangten Behörde - unvollständig wiedergegeben werde und sich bei vollständiger Einbeziehung aller relevanten Sachverhaltselemente andere Rechtsfolgen ergäben würden, die bei rechtsrichtiger Beurteilung zu keiner Gebührenfestsetzung nach § 33 TP 7 (1) GebG führen könnten. Bisher seien in diesem Verfahren ausschließlich Erwägungen nach § 17 (1) GebG ("Urkundenprinzip") getroffen worden. Dem "Urkundenprinzip" zufolge seien für eine sich - unter Punkt 7 "Rechtsnachfolge" - im Vertragstext befindliche Formulierung, für eine Bürgschaft, die sich vermeintlich auf das Hauptgeschäft (den Mietvertrag zwischen der Bf und der Mieterin) beziehe, eine entsprechende Gebühr nach § 33 TP 7 (1) GebG vorgeschrieben worden. Tatsächlich sei der Parteienwille viel eher einen Vorvertrag abzuschließen, der sich nicht auf das Mietverhältnis zwischen dem Bf und der Mieterin beziehe, weswegen im bisherigen Ergebnis die Vergebührung einer fiktiven Bürgschaft erfolgt ist. Aufgrund der Konzernverflochtenheit hätten die Vertragsparteien bei objektiver Betrachtung des Sachverhaltes, ohne auf deren subjektive Interessen einzugehen, keinerlei wirtschaftliches oder sonstiges Interesse daran, das Hauptgeschäft (den Mietvertrag) durch eine Bürgschaft abzusichern. Es wäre bei lebensnaher Betrachtungsweise sehr überraschend, dass Vertragsparteien Vertragsinhalte, an denen sie kein Interesse haben, überhaupt in einen Vertrag aufnehmen möchten. Nachdem es sich beim Gebührengesetz 1957 um ein absolutes lex specialis handle, treffe das Finanzamt aus Sicht der Bf eine erweiterte amtswegige Ermittlungspflicht nach § 115 BAO. Es wäre verfahrensrechtlich geboten gewesen, den Beschwerdeinhalt als Versuch eines "Gegenbeweises" nach § 17 (2) GebG zu klassifizieren und Ermittlungen hinsichtlich Undeutlichkeiten im Vertragstext durchzuführen. Es wären auch Ermittlungen hinsichtlich der nach § 15 (1) GebG notwendigen Gültigkeit des angeblichen in dieser Form geschlossenen Bürgschaftsvertrags anzustellen. Aus Sicht der Partei würde der fiktive Bürgschaftsvertrag in dieser Form gegen Treu und Glauben (§ 914 AGBG) verstoßen. Es lägen (1) kontextspezifische Unklarheit durch Formatierungsfehler vor: Der in Bezug auf die gegenständlich erfolgte Gebührenfestsetzung missverständliche Satz des Mietvertrags "Die ***X Alt*** (…) haftet für alle Forderungen des Vermieters aus diesem Mietvertrag gegen die ***MIETERIN*** als Bürge und Zahler." befinde sich im nachrangigen Vertragsteil "Rechtsnachfolge" unmittelbar nach dem folgenden Absatz: "(…) Die ***MIETERIN*** hat mit ***Z*** daher bestimmte Fälle vereinbart, zu welchen ***Z*** verpflichtet bzw. berechtigt ist, selbst in diesen Mietvertrag anstelle des Mieters einzutreten, oder einen Dritten zu benennen, der in diesen Mietvertrag eintritt, wobei ***Z*** im Falle der Benennung eines Dritten für diesen als Bürge und Zahler haftet. Der Vermieter stimmt einem solchen Eintritt von ***Z***, oder einem von ***Z*** benannten Dritten in den Mietvertrag zu und wird die erforderlichen Maßnahmen unterstützen, sodass ***Z***, oder ein von ***Z*** benannter Dritter sämtliche Rechte und Pflichten des Mieters aus diesem Mietvertrag ab Eintritt in den Mietvertrag vollumfänglich übernimmt bzw. übernehmen kann. Der Vermieter ist in diesem Fall nicht berechtigt, den Mietzins zu erhöhen." Es sei anhand der sprachlichen Formulierung nicht deutlich auf welchen Mietvertrag sich die Bürgschaft der ***X Alt*** beziehe, da in dem Textabsatz nicht nur zwei Bürgschaften, sondern auch zwei Vertragsverhältnisse mit verschiedenen Vertragspartnern erwähnt werden. Es gäbe beim Mietvertrag des Hauptgeschäfts seitens der Vertragsparteien keine echte wirtschaftliche oder sonstige Veranlassung und auch keine Notwendigkeit, diesen Vertrag mit einer Bürgschaft abzusichern. Es sei von den Vertragsparteien auch nicht intendiert, diesen Mietvertrag mit der verfahrensgegenständlichen Bürgschaft abzusichern und halte auch keine der Vertragsparteien gegenständlichen Vertrag geeignet um ein Bürgschaftsverhältnis auf das Hauptgeschäft zu begründen. Es gibt weiters noch "diesen Mietvertrag", der durch den Vertragseintritt eines anderen Mieters entstehe und der unmittelbar vor der Bürgschaft genannt werde und auf das sich "diesen Vertrag" sprachlich ebenso beziehen könnte. Es liege sogar sprachlich und inhaltlich näher, dass die Bürgschaft tatsächlich diesen Vertrag bezeichne und nicht den Vertrag des Hauptgeschäfts. Dass die Vertragsparteien mit dem inkriminierten Satz vermutlich nicht eine für sie unbedeutende und unerwünschte Bürgschaft auf das Hauptgeschäft abschließen wollten, werde noch klarer, wenn man die Formatierung der Absätze (nicht aber die Reihenfolge) geringfügig ändere und den Satz mit der inkriminierten Bürgschaft direkt anschließe, anstatt einen neuen Absatz zu setzen, wie dies offenbar irrtümlich seitens des Vertragserrichters geschehen sei und bei der Vertragsunterzeichnung nicht mehr aufgefallen sei. Die Formulierung zur Bürgschaft sei also in der Zusammenfassung bezüglich der verbürgten Schuld jedenfalls nicht deutlich. (2) Kontextspezifische Unklarheit - völlig unpassende Position im Vertrag unter "VIII Sonstige Bestimmungen" für etwaige Bürgschaft auf das Hauptgeschäft Es sei eine Reihung der einzelnen Vertragsbestandteile nach deren Wichtigkeit für die beiden Vertragspartner in Bezug auf den abzuschließenden Vertrag vorgenommen worden. Die vom FA vergebührte "fiktive Bürgschaft" stehe in einem äußerst nachrangigen Teil des Vertrages im Vertragsteil "VIII Sonstige Bestimmungen" nach "6. Datenverarbeitung" im Punkt "7. Rechtsnachfolge". Es sei unwahrscheinlich bis undenkbar, dass zwei redliche Vertragsparteien eine Bürgschaft über das Hauptgeschäft im Ausmaß von bis zu (ohne Barwertberechnung) EUR 25 Mio in diesem Vertragsteil abschließen würden. Die Vertragsparteien hätten im Punkt "Rechtsnachfolge" Bedingungen regeln wollen, die erst bei Eintritt eines neuen Mieters in den dann bestehenden Mietvertrag gelten sollten und nicht schon seit Beginn des Mietverhältnisses. Dies wird auch von Punkt 3.2.2. des Vertrags verdeutlicht, der den gesamten Punkt VIII.7 (wo auch die vermeintliche Bürgschaft auf das Hauptgeschäft geregelt sei) unter den Aspekt eines Mieterwechsels (Eintritt) stelle. Es sei also zusammengefasst nicht deutlich, worauf sich der inkriminierte Satz zur vergebührten Bürgschaft tatsächlich beziehe. Inhaltlich sei es also schon alleine durch die Positionierung im Vertragstext naheliegend, dass die inkriminierte Bürgschaft eine etwaige Forderung des Vermieters bei Mieterwechsel hinsichtlich der im Vertragsbestandteil unter "VII. Rückstellung des Mietgegenstandes" erwähnten Vereinbarungen betreffe. (3) Logische Unklarheit - Ausfertigung der Verträge an "beide Vertragsparteien" Gegenständlicher Mietvertrag sei von einer Partei als Mieter und von der anderen Partei als Vermieter geschlossen und habe also zwei Parteien. Würde man für diesen Mietvertrag eine Bürgschaft vorsehen, käme ein weiteres Vertragsverhältnis zwischen dem Mieter und seinem Bürgen zu Stande - dieser Vertrag hätte ebenso zwei Parteien. Nachdem aber weder der Vermieter und der Bürge und auch nicht der Mieter und der Bürge die gleiche Vertragspartei sein könnten, wären an diesem Vertrag zwangsläufig drei Parteien beteiligt. Wenn man einen Vertrag zwischen drei Parteien abschließt und jedem der Vertragsparteien ein Original geben würde, bräuchte man also drei Originale. Allerdings sei im letzten Punkt des Vertrags unter "IX. Vertragsausfertigung" vereinbart, dass 2 Originale errichtet werden, wovon die Vertragsparteien je ein Exemplar erhalten. Die Vertragsparteien brächten hier zum Ausdruck, dass an diesem Vertrag nur zwei Parteien beteiligt und mit diesem Vertrag kein Bürgschaftsvertrag auf das Hauptgeschäft im Ausmaß von bis zu EUR 25 Mio abgeschlossen werden sollte. Es sei also zusammengefasst nicht deutlich, dass die Vertragsparteien mit diesem Vertrag auch eine dritte Partei derart unmittelbar wie vom Finanzamt angenommen und vergebührt, verpflichten wollten. (4) Sachliche Unklarheit - Unterschriften der Vertragsparteien Bei Analyse des Vertrages falle schließlich bei den Unterschriften auf, dass diese nicht entsprechend mit einem Namen versehen seien. Dies sei bezüglich des Vermieters und der Mieterin unproblematisch, da diese bereits ganz zu Beginn des Vertrags klar als Vertragsparteien definiert seien, sodass diesbezüglich keine Unklarheit entstehen könne. Es bleibt allerdings mangels entsprechender Angaben vollkommen unklar mit wessen Firma der "Bürge und Zahler" unterfertigt habe. Möglicherweise wollte der Unterschreibende mit seiner Unterschrift auch bloß eine Annahme der Bürgschaft bei Mieterwechsel implizieren, nachdem die gleiche Unterschrift überall wo es in diesem Vertrag sonst noch möglich war, gesetzt worden sei. Nachdem im Vertrag unter Punkt VIII.7 zwei Bürgschaften erwähnt sind, werde nicht deutlich, wer in welcher Funktion diesen Vertrag unterzeichnet habe und welche Bürgschaft hier überhaupt gemeint sei. Ein weiteres nicht deutliches Element des Vertrags sei, dass dieselbe Person sowohl als Vermieter, Mieter als auch als Bürge und Zahler unterzeichnet habe ohne deutlich zu machen wessen Vertretungsvollmacht gerade wahrgenommen werde. Ein ordentlicher Kaufmann würde eine derart wichtige Vereinbarung sicherlich mit seiner Firma zeichnen um den Urkundeninhalt in deren Name anzuerkennen und den Rechtsakt dadurch zu perfektionieren bzw. klar und deutlich zu machen. - Erwägungen zum erforderlichen Ausmaß der Undeutlichkeit um den verfahrensrechtlichen Gegenbeweis erbringen zu können Aus Sicht der Partei erfülle bereits jede einzelne der oben angeführten Punkte für sich die vom Gesetzgeber in § 17 (2) GebG gewählte Formulierung, dass "aus der Urkunde (…)[die] für die Festsetzung der Gebühren bedeutsame Umstände nicht deutlich zu entnehmen sind", in Summe seien aber jedenfalls aus der Urkunde die Umstände für die erfolgte Festsetzung der Gebühren nicht deutlich. Inhaltlich liege in gegenständlichem Fall mindestens eine vergleichbare Unklarheit wie in VwGH 18.6.2002, 2001/16/0591 vor (Anmerkung: im dortigen Beschwerdefall war undeutlich, ob die Urkundenunterzeichnung im Inland vorgenommen wurde). Dieses konkrete Judikat werde vom BMF in den Gebührenrichtlinien als Referenzurteil zum Gegenbeweis bei unklaren Textierungen des Urkundeninhaltes bzw. dessen Undeutlichkeit oder Mehrdeutigkeit genannt. Da die verfahrensgegenständliche Urkunde ebenfalls undeutlich oder mehrdeutig sei, weil sie Aussagen enthalte, die verschiedene Deutungen zulassen, sollten sie jedenfalls einem Gegenbeweis zugänglich sein. - Erwägungen zum Gegenbeweis Der Gegenbeweis sei in gegenständlichem Fall aus Sicht der Partei prima facie einfach zu führen: Eine Bürgschaft, wie sie hier vergebührt wurde, sei von den Parteien nie bewusst rechtsgültig abgeschlossen worden. Die Absenz der vergebührten Bürgschaft erstrecke sich nicht nur auf den Zeitpunkt des Vertragsabschlusses, sondern sei bis zum heutigen Tag gegeben. Es kann für das Nicht-Vorhandensein der vergebührten fiktiven Bürgschaft über bis zu EUR 25 Mio, die in einem bemerkenswert seltsamen Kontext abgeschlossen worden wäre, mindestens ein sehr gutes Indiz angeführt werden: Gemäß § 199 UGB seien unter Bilanz Verbindlichkeiten aus der Begebung und Übertragung von Wechseln, Bürgschaften, Garantien sowie sonstigen vertraglichen Haftungsverhältnissen, soweit sie nicht auf der Passivseite auszuweisen sind, zu vermerken, auch wenn ihnen gleichwertige Rückgriffsforderungen gegenüberstehen. Der vermeintliche Bürge sei ein deutsches Unternehmen und gäbe es im dt. § 251 HGB eine zu § 199 UGB analoge Bestimmung. Nachdem der Verwaltungsgerichtshof traditionell dem Buchbeweis eine sehr hohe Beweiskraft einräume, sollte der fehlende Vermerk über diese Bürgschaft über den Betrag von mehreren Millionen Euro aus Sicht der Partei ein Goldstandard eines Gegenbeweises sein, der jederzeit erbracht werden könne. Erwägungen nach § 15 (1) - Gültiger Vertragsabschluss als Voraussetzung zur Vergebührung Gemäß § 15 (1) GebG seien Rechtsgeschäfte gebührenpflichtig, wenn über sie eine Urkunde errichtet wird. Seit Abschaffung des § 33 TP 8 Abs 3 gelte aber ausnahmslos der Grundsatz, dass keine Gebührenpflicht bestehe, wenn das Rechtsgeschäft nicht gültig zustande gekommen sei (siehe Twardosz, GebG7, Rz 1 zu § 15 GebG). Es wäre also aus Sicht der Bf im Detail zu klären, ob die vergebührte Bürgschaft überhaupt gültig zustandegekommen wäre. Eine mögliche Ungültigkeit könnte sich hier aus der offenbar fehlenden Unterschrift des Hauptschuldners/Bürgen oder beider Vertragsparteien ergeben, da sich aus dem vorliegenden Vertrag nicht zweifelsfrei ergäbe für wen eigentlich unterschrieben wurde. Eine fehlende Annahme liege zB nur vor, wenn man - wohl ohne dies schlüssig begründen zu können - die Unterschrift als jene des Bürgen klassifiziere, es könnte sich dabei aber ebenso um die Unterschrift des Gläubigers oder des Hauptschuldners handeln, nachdem die gleiche Unterschrift bei allen beteiligten Vertragsparteien aufscheine. Ein weiterer Grund für ein etwaiges Nicht-Zustandekommen und damit gegen eine Gebührenpflicht der vergebührten fiktiven Bürgschaft wäre eine Nichtigkeit wg. eines Verstoßes gegen Treu und Glauben gemäß § 914 ABGB aufgrund der missverständlichen Formulierung und der absolut unpassenden Positionierung im logisch aufgebauten Vertragstext, die die andere Partei an dieser Stelle unmöglich hätte erwarten können. Nachdem die Vertragsparteien nach ihrem Verständnis allerdings keine Bürgschaft, so wie sie vergebührt wurde, abgeschlossen hätten, könne diese fikitve Bürgschaft nicht formell als nichtig erklärt werden. Nachdem eine solche echte Nichtigerklärung aber verfahrensrechtlich nicht notwendig sei, wäre es bereits ausreichend zu erkennen, dass ein zivilrechtlicher Anspruch darauf durchgesetzt werden könnte um die Ungültigkeit des Rechtsgeschäfts in gebührenrechtlicher Hinsicht festzustellen. Zusammengefasst brachte die Bf vor, dass der gegenständliche Vertrag in Bezug auf die vorgenommene Vergebührung einer "fiktiven Bürgschaft" mehr als ausreichend nicht deutlich sei, weswegen ein Gegenbeweis erbracht werden könne. Als Gegenbeweis bot die Bf. "den Goldstandard eines Buchnachweises" an, sie könne aber auch andere Indizien herbeischaffen, sobald klar sei, welchen Beweismitteln eine hohe Aussagekraft zugebilligt werde. "Alternativ oder ergänzend" dazu brachte die Bf. vor, dass die "vergebührte fiktive Bürgschaft" in der von der Behörde angenommenen Form "entweder ungültig und/oder nichtig" wäre und schon allein deswegen dafür keine Gebührenfestsetzung möglich sein könne. Am 22.10.2025 wurde die Stellungnahme der Bf. ans FAÖ weitergeleitet. Mit Schriftsatz vom 9.2.2026 nahm die Bf. den Antrag auf Entscheidung durch den Senat zurück. Der Antrag auf Durchführung einer mündlichen Verhandlung blieb davon unberührt. Mündliche Verhandlung An der am 17.2.2026 durchgeführten mündlichen Verhandlung nahm für die Bf. ***Stb*** (kurz Stb) teil. Nach Vortrag der Sache und Bericht über den bisherigen Verfahrensablauf und des Sachverhaltes unter Hinweis auf die den Verfahrensparteien ausgehändigte Beilage ./1 zur Niederschrift wurde die Frage der Richterin, ob es zum vorgetragenen Sachverhalt noch Ergänzungen gibt, wie folgt beantwortet: "Stb: Ich lege die Jahresabschlüsse der "***X***" für die Jahre 2020 - 2024 vor. Daraus ist ersichtlich, dass keine Bürgschaft ausgewiesen wird und das auch der Wirtschaftsprüfer keine Bürgschaft erkannt hat, dem der hier gegenständliche Vertrag vorgelegen sein müsste. FA: Wir verweisen auf das bisher ausgeführte." Zur rechtlichen Beurteilung verwiesen die Parteien auf die bisherigen Schriftsätze und ergänzen: "Stb: Es gibt nichts zu Ergänzen. FA: Wir schließen uns den Ausführungen des BFG des Beschlusses vom 22.08.2025 an. Wir sehen keine Undeutlichkeit im Urkundeninhalt." Nach dem festgehalten wurde, dass die Parteien keine weiteren Fragen und Beweisanträge stellen, beantragte der Behördenvertreter die Abweisung der Beschwerde. Der Vertreter der Bf. beantragte die Stattgabe der Beschwerde und Aufhebung des angefochtenen Bescheides. Die Richterin verkündete den Beschluss, dass die Entscheidung gemäß § 277 Abs. 4 BAO der schriftlichen Ausfertigung vorbehalten bleibt. II. Das Bundesfinanzgericht hat erwogen: 1. Sachverhalt Am 28.09.2020 haben die ***Bf1*** als Vermieterin (die nunmehrige Beschwerdeführerin, kurz Bf. oder Vermieterin) und die ***MIETERIN*** als Mieterin (kurz Mieterin) einen Mietvertrag über auf der ***GSTNR/KG*** im Bau befindliche Gebäude (Lagerhallen samt Außen- und Verkehrsflächen) durch Unterzeichnung der entsprechenden Vertragsurkunde abgeschlossen. Die Vermieterin und die Mieterin sind indirekt gesellschaftsrechtlich mit der ***X neu*** - kurz: ***X***, vormals ***X alt1*** verbunden. Die ***X*** ist die Alleingesellschafterin der ***TOCHTER*** ("Tochter"). Die "Tochter" ist einerseits die Alleingesellschafterin der Komplementärin der Mieterin und zugleich die Kommanditistin der Mieterin. Weiters ist die "Tochter" die Kommanditistin der Vermieterin und zu 25,1% an der ***Y***, der Komplementärin der Vermieterin, beteiligt (siehe die nachstehende Skizze) [...] Aufgrund des Konzernverhältnisses stehen der ***X*** als "Großmutter" indirekt Anordnungs- und Weisungsrechte gegenüber der Mieterin zu. Die über den Mietvertrag vom 28.09.2020 errichtete Vertragsurkunde wurde neben der Bf. als Vermieterin zweimal durch Herrn ***GESCHÄTSFÜHRER***, einmal mit dem Beisatz "Mieterin" und einmal mit dem Beisatz "Bürge und Zahler" unterzeichnet. In einem undatierten Nachtrag zum Mietvertrag vom 28.09.2020 wurden einleitend die Vertragsparteien wie folgt angegeben: [...] SEQ Abbildung \* ARABIC Abbildung 2 Die Unterzeichnung des Nachtrages erfolgte wiederum mehrfach durch Herrn ***GESCHÄTSFÜHRER***, wobei diesmal die Firmennamen und die Firmenstempel sowohl der "***X neu***" als auch der "***X alt1***" (deren Firmenwortlaut seit 15.12.2020 ***X neu*** lautet, kurz: ***X***) bei den Unterschriften beigefügt wurden (siehe dazu die nachstehende Gestaltung des Unterschriftsblocks): [...] In diesem Nachtrag wurde als weitere aufschiebende Bedingung die rechtskräftige Erteilung einer Baubewilligung vereinbart und dazu festgehalten, dass diese Bewilligungen am 14.10.2020 bzw 15.10.2020 erteilt worden und am 6.11.2020 in Rechtskraft erwachsen sind, sodass der Vertrag am 6.11.2020 rechtswirksam geworden ist. Punkt VIII.7 des Vertrages mit der Überschrift "Rechtsnachfolge" enthält folgende Vereinbarungen (Anmerkungen und Hervorhebungen durch das BFG): "Die Mieterin hat das Recht, den Mietvertrag an Konzerngesellschaften, zu übertragen, wobei der Vermieter hierbei nicht schlechter gestellt werden darf. Die Mieterin kann zudem den gesamten Mietgegenstand oder Teile desselben entsprechend den gesetzlichen Bestimmungen untervermieten, sofern der Vermieter hierzu vorab seine schriftliche Zustimmung erteilt. Der Vermieter kann seine Zustimmung jedoch nur aus wichtigem Grund versagen. Die ***MIETERIN*** (Anm: Mieterin) hat mit der ***Z*** ***1*** GmbH …. ("***Z***") einen Dienstleistungsvertrag mit einer Regellaufzeit von 11 Jahren abgeschlossen, und zur Erfüllung dieses Dienstleistungsvertrages ist die durchgängige Anmietung des Mietobjektes erforderlich. Die ***MIETERIN*** (Anm: Mieterin) hat mit ***Z*** daher bestimmte Fälle vereinbart, zu welchen ***Z*** verpflichtet bzw. berechtigt ist, selbst in diesen Mietvertrag anstelle des Mieters einzutreten, oder einen Dritten zu benennen, der in diesen Mietvertrag eintritt, wobei ***Z*** im Falle der Benennung eines Dritten für diesen als Bürge und Zahler haftet. Der Vermieter stimmt einem solchen Eintritt von ***Z***, oder einem von ***Z*** benannten Dritten in den Mietvertrag zu und wird die erforderlichen Maßnahmen unterstützen, sodass ***Z***, oder ein von ***Z*** benannter Dritter sämtliche Rechte und Pflichten des Mieters aus diesem Mietvertag ab Eintritt in den Mietvertrag vollumfänglich übernimmt bzw. übernehmen kann. Der Vermieter ist in diesem Fall nicht berechtigt, den Mietzins zu erhöhen. Die ***X Alt*** mit Sitz in ***ADRESSE***, Deutschland, eingetragen unter ***HRA*** ("Bürge und Zahler") haftet für alle Forderungen des Vermieters aus diesem Mietvertrag gegen die ***MIETERIN*** als Bürge und Zahler. Der Vermieter verpflichtet sich im Falle der Veräußerung der Liegenschaft oder einzelner Teile oder einzelner Liegenschaftsteile, sämtliche Verpflichtungen aus diesem Vertrag (insbesondere diese Überbindungsverpflichtung selbst) gegenüber der Mieterin an den Erwerber und dessen Rechtsnachfolger so zu überbinden, dass die Mieterin zur Geltendmachung ihrer Ansprüche aufgrund des abzuschließenden Mietvertrags direkt gegenüber dem Erwerber und dessen Rechtsnachfolger berechtigt ist (echter Vertrag zugunsten Dritter gemäß § 881 Abs. 2 ABGB). Zur Sicherstellung dieser Verpflichtung wird das Bestandrecht auf Antrag der Mieterin zugunsten der Mieterin gemäß den Bestimmungen dieses Mietvertrages grundbücherlich eingetragen. Nach Herstellung des Grundbuchsstandes werden die Parteien eine gesonderte Aufsandungserklärung unterfertigen und mit den entsprechenden Daten vervollständigen, sodass eine Verbücherung des Bestandvertrages für die Vertragslaufzeit (16 Jahre) erfolgen kann. Die grundbücherliche Anmerkung des Bestandrechtes geht allfällig notwendigen Pfandrechten und Dienstbarkeiten nach. Zu diesem Zweck erteilt der Vermieter hiermit seine ausdrückliche und unwiderrufliche Einwilligung, dass auf Antrag der Mieterin und aufgrund dieses Vertrages, jedoch nicht auf seine Kosten, im gemäß den Bestimmungen dieses Lastenblatt der Liegenschaft .... das Bestandrecht bis zum …. gemäß den Bestimmungen dieses Mietvertrages zugunsten der ***MIETERIN***, ***FN***, eingetragen werde. Vermieter und Mieterin verpflichten sich, sämtliche aus diesem Vertrag entspringenden wechselseitigen Rechte und Pflichten auf ihre/n jeweiligen Einzel- oder Gesamtrechtsnachfolger zu überbinden, dies mit der Pflicht zur Weiterüberbindung Durch die Unterzeichnung der Vertragsurkunde durch Herrn ***GESCHÄTSFÜHRER*** als das zur Vertretung der ***X*** befugte Organ oberhalb der Wortfolge "Bürge und Zahler" (zusätzlich zu seiner Unterschrift oberhalb des Wortes "Mieter") und der Unterzeichnung der Vertragsurkunde durch die Bf. (als Vermieterin) kam der Bürgschaftsvertrag zwischen der ***X*** als Verpflichtete und der Bf. als Berechtigte zustande. Zur Vertragsdauer enthält der Vertrag in Punkt III. folgende Vereinbarungen: "1.1. Das Mietverhältnis steht unter der aufschiebenden Bedingung des Erwerbes der notwendigen Liegenschaften durch die Vermieterin. Der Erwerb wird der Mieterin nach erfolgter Unterzeichnung der notwendigen Verträge schriftlich mitgeteilt. Das Vertragsverhältnis beginnt mit vertragsgemäßer Übergabe (gemäß IV), welche voraussichtlich am 01.10.2021 sein wird, und wird auf bestimmte Zeit abgeschlossen und endet am 30.09.2031.Die Übergabe und somit der Beginn wird dem Mieter 4 Monate im Vorhinein bekannt gegeben. … 1.5 Jeder Vertragsteil hat das Recht, diesen Vertrag unter Einhaltung einer sechsmonatigen Kündigungsfrist jeweils zum Monatsletzten zu kündigen ("ordentliche Kündigung"). 1.6. Die Vertragsparteien vereinbaren, dass das Mietverhältnis vom Vermieter (sowie dessen Rechtsnachfolgern) nur bei Vorliegen wichtiger Gründe iSd § 30 MRG ("Kündigungsbeschränkungen") aufgekündigt werden kann. 1.7. Die Parteien verzichten für den Zeitraum von 10 Jahren ab Mietbeginn (sowie die Zeit davor) auf ihr ordentliches Kündigungsrecht. Eine Erklärung der ordentlichen Kündigung während des Kündigungsverzichtszeitraums ist unzulässig. Das Mietverhältnis endet mit Zeitablauf. Der Kündigungsverzicht bindet eine Nachmieterin im Falle eines Eintritts gemäß Punkt VIII. 7. nur insofern, als diese eine allfällige Restlaufzeit gegen sich gelten lassen muss. Nach Ablauf einer solchen allfälligen Restlaufzeit ist die Nachmieterin zur ordentlichen Kündigung berechtigt. 1.8. Die Mieterin hat das einseitige Recht eine weitere Vertragsverlängerung für den befristeten Zeitraum von 3 Jahren herbeizuführen. Diese Option ist als Kündigungsverzicht zu verstehen. Um von diesem Recht Gebrauch machen zu können, hat die Mieterin den Vermieter hiervon mindestens 12 Monate vor Ablauf des Kündigungsverzichtszeitraums gemäß Punkt III. 1.7. schriftlich in Kenntnis zu setzen. Die Vermieterin nimmt dieses Recht der Mieterin ausdrücklich an und hat kein Widerspruchsrecht. 1.9. Nach Ablauf der ersten Verlängerung gemäß Punkt III. 1.8. hat die Mieterin das Recht einer weiteren Verlängerung für weitere 3 Jahre (36 Monate) zu begehren. Um von diesem Recht Gebrauch machen zu können, hat die Mieterin den Vermieter hiervon mindestens 12 Monate vor Ablauf des Kündigungsverzichtszeitraums gemäß Punkt III. 1.8. schriftlich in Kenntnis zu setzen. Auch in diesem Fall verzichtet die Mieterin auf ihr Kündigungsrecht für die Verlängerungsdauer. Auch diese Option nimmt die Vermieterin ausdrücklich an und hat kein Widerspruchsrecht. 1.10. Die Rechte der Vertragsparteien zur vorzeitigen Auflösung des Mietverhältnisses gemäß den §§ 1117 und 1118 ABGB bleiben darüber hinaus unberührt. … 1.12. Der Vermieter ist berechtigt, das Mietverhältnis vorzeitig bei Vorliegen eines wichtigen Grundes zu beenden. Als wichtiger Grund, der den Vermieter zur sofortigen Kündigung des Mietvertrages berechtigt, gelten insbesondere: - Nichtbezahlen des Mietzinses trotz Mahnung und fruchtlosem Verstreichen einer angemessenen Nachfrist (von zumindest 30 Tagen) - erheblicher nachteiliger Gebrauch des Mietgegenstandes und/oder Verstoß gegen den Verwendungszweck laut Punkt I. 1.6. und die Mieterin der diesbezüglichen schriftlichen Aufforderung, den konkret zu bezeichnenden nachteiligen Gebrauch und/oder den Verstoß gegen den Verwendungszweck innerhalb von 30 Tagen einzustellen, nicht gehörig nachkommt - der Mieter gegen Punkt VIII. 7. (Untervermietung, Weitergabe) verstößt - die Einlagerung gefährlicher - insbesondere leicht entzündlicher Sachen - im Sinne des Punktes IV. 1.5. - wenn diese trotz Aufforderung durch den Vermieter nicht unverzüglich entfernt werden oder die behördliche Genehmigung nicht unverzüglich vorgelegt wird - Vorliegen der Gründe des § 1118 ABGB 1.13. Gleichermaßen ist die Mieterin berechtigt, das Mietverhältnis vorzeitig bei Vorliegen eines wichtigen Grundes zu beenden. Als wichtiger Grund, der die Mieterin zur sofortigen Kündigung des Mietvertrages berechtigt, gelten insbesondere, wenn - behördliche Bewilligungen (dies betrifft nur die Baubewilligung, nicht aber alle anderen Genehmigungen) nicht erteilt oder entzogen werden; - der Vermieter trotz Setzung einer zumindest 6-wöchigen Nachfrist, seiner Erhaltungs-, Wartungs- und/oder Instandhaltungspflicht betreffend einen gravierenden, die vertragsgemäße Nutzung wesentlich beeinträchtigenden Mangels/Schadens nicht oder nicht gehörig nachkommt; - der Vermieter sonst eine schwerwiegende Vertragsverletzung zu verantworten hat und trotz schriftlicher Aufforderung, die konkret zu bezeichnende Vertragsverletzung innerhalb von 30 Tagen einzustellen, diese Vertragsbestimmung weiterhin verletzt. 1.14. Bei Vorliegen einer der hier angeführten Auflösungsgründe kann der Vertrag vom jeweils Berechtigten für aufgelöst erklärt werden. In diesem Fall hat die Mieterin den Mietgegenstand binnen angemessener, mindestens aber 4-wöchiger Frist zu räumen. Erfolgt die Auflösung des Mietvertrages vor Ablauf von 10 Jahren und aus Gründen, die der Vermieter oder Mieter zu vertreten hat, steht der jeweils anderen Vertragspartei (der Vermieterin die Miete samt Nebenkosten bis zum Ablauf des Kündigungsverzichtes und der Mieterin der Ersatz der von ihr getätigten Aufwendungen und Investitionen - jeweils anteilig für die Restlaufzeit) der Ersatz der jeweiligen hier genannte Positionen zu. Zahlungen etwaiger Nachmieter muss sich der Vermieter für die Dauer der Restlaufzeit anrechnen lassen, wobei der Vermieter einen Nachmieter nicht ohne wichtigen Grund ablehnen darf. Der Mietzins setzt sich nach den in Punkt II.1 des Vertrages getroffenen Vereinbarungen zusammen aus: a) dem vereinbarten Hauptmietzins, b) dem auf den Mietgegenstand entfallenden Anteil an Betriebskosten, öffentlichen Abgaben und Kosten für besondere Aufwendungen für Gemeinschaftsanlagen (gem. Punkt H.3.), c) der Umsatzsteuer in der jeweiligen gesetzlichen Höhe, berechnet von allen Mietzinsbestandteilen der lit a. bis b. Die Höhe des Hauptmietzinses wurde im Punkt II.1.1. des Vertrages mit insgesamt netto € 84.401,37 pro Monat festgehalten, wobei die endgültige Höhe des Mietzinses von der endgültigen Festlegung der vermieteten Flächen aufgrund eines Vermessungsprotokolls spätestens zum Zeitpunkt der Übergabe abhängig gemacht wurde. Punkt II.1.3 sieht fünf mietfreie Monate ab Übergabe für die Fläche X2 - dies maximal bis zum Zeitpunkt des Beginns des Outbound Betriebes, auf der betreffenden Fläche X2 vor. Der Nachlass bezieht sich nur auf den Hauptmietzins, nicht jedoch auf die Betriebskosten. Endet das Mietverhältnis vor Ablauf von 10 Jahren aus Gründen, die die Mieterin zu vertreten hat, hat die Mieterin die Monate der von der Vermieterin gewährten Mietfreistellung an die Vermieterin (zuzüglich Wertsicherung nach VPI 2015) nachzuzahlen. Die Mieterin kann jedoch die Nachzahlung abwenden, indem die Mieterin bei der vorzeitigen Beendigung des Mietverhältnisses den Mietzins an die Vermieterin voll bezahlt. Punkt 4. des Vertrages definiert die von der Mieterin zu bezahlenden Betriebskosten und von ihr zu tragenden "besonderen Aufwendungen" und enthält dazu eine Aufstellung mit folgendem Inhalt: [Grafik]   Punkt II.5.1 des Vertrages sieht vor, dass die Mieterin bei Übergabe / Abnahme des Logistikzentrums zur Sicherstellung für alle Ansprüche der Vermieterin aus diesem Vertrag eine Kaution in der Höhe von 3 Bruttomonatsmieten (gesamt sohin EUR 303.845,00) in Form einer Bankgarantie erlegt. Nach Punkt II.5.2. ist die Vermieterin berechtigt, sich aus dieser Kaution hinsichtlich aller Forderungen aus oder in Zusammenhang mit diesem Vertrag und dessen Auflösung, die die Mieterin bei Fälligkeit nicht erfüllt, einschließlich der Zinsen und Kosten anwaltlicher Mahnung sowie gerichtlicher Geltendmachung, zu befriedigen. Nach Punkt II.5.3. entbindet die Hingabe der Kaution die Mieterin nicht von ihren Vertragspflichten. Das tatsächlich auf Grund des Mietvertrages vom 28.9.2020 im Zeitraum 10/2021 -06/2025 bezahlte Entgelt (endgültiger Hauptmietzins nach Vermessung, Betriebskosten, Versicherung laut Pkt. 3.1.6 des Vertrages, weiterverrechnete Erhaltungs/Instandhaltungskosten laut. Punkt VI. des Vertrages) betrug insgesamt € 5.645.894,89 (siehe die von der Bf. am 23.6.2025 vorgelegte Aufstellung). In den Monaten 10/2021 - 12/2021 betrug das Entgelt auf Grund der in Punkt II.1.3 getroffenen Vereinbarung monatlich € 70.540,00 (ergibt insgesamt € 211.620,00), im Zeitraum 01/2022 - 6/2025 (dh für 3,5 Jahre) insgesamt € 5.434.274,00, somit durchschnittlich € 1.552.649,95 pro Jahr. 2. Beweiswürdigung Die Sachverhaltsfeststellungen gründen sich auf die vom Bundesfinanzgericht eingesehenen Unterlagen und dem damit im Einklang stehenden Vorbringen der Bf. in ihren Schriftsätzen und bei der mündlichen Verhandlung. Unstrittig ist sowohl der Inhalt der Vertragsurkunde als auch die Tatsache, dass die Vertragsurkunde neben der Bf. als Vermieterin mehrfach von Herrn ***GESCHÄTSFÜHRER*** unterzeichnet wurde, und zwar einmal ausdrücklich mit dem Beisitz "Mieterin" und einmal mit dem Beisatz "Bürge und Zahler". Durch die im Nachtrag zusätzliche Beisetzung der Firmennamen und der Firmenstempel bei der jeweiligen Unterschrift sowie der in der Einleitung ausdrücklichen Bezeichnung der ***X alt1*** (nunmehr ***X neu*** kurz ***X***) als "Bürge und Zahler" besteht für die erkennende Richterin kein Zweifel darüber, für welche juristische Person und in welcher Eigenschaft die Unterzeichnung der Vertragsurkunde durch Herrn ***GESCHÄTSFÜHRER*** erfolgte. Die Form der Unterzeichnung der Urkunden wurde bei der mündlichen Verhandlung von der Richterin bei Darstellung des Sachverhaltes vorgehalten (siehe dazu die in die Beilage./1 zur Niederschrift enthaltene bildliche Darstellung des Unterschriftenblockes) und wurde dem vom steuerlichen Vertreter der Bf. nichts entgegen gehalten. Als einziges Beweismittel zum Vorbringem, dass von der ***X*** keine gültige Bürgschaftserklärung zugunsten der Bf. als Vermieterin abgegeben worden sei, legte der steuerliche Vertreter der Bf. bei der mündlichen Verhandlung Jahresabschlüsse der ***X*** vor und führte dazu aus, dass der Wirtschaftsprüfer keine Bürgschaft erkannt habe, dem der hier gegenständliche Vertrag vorgelegen sein "müsste". Durch diese Angabe wurde nicht einmal die Behauptung aufgestellt, dass der die Jahresabschlüsse der ***X*** bestätigende Wirtschaftsprüfer die gegenständliche Vertragsurkunde kannte. Die Nichterwähnung der Bürgschaft in den Jahresabschlüssen ist beispielsweise auch dadurch erklärbar, dass die ***X*** auf Grund des Konzernverhältnisses in der Bürgschaft kein besonderes wirtschaftliches Risiko - wie von der Bf. mehrfach vorgebracht - erblickte und deshalb keine Erwähnung der - bisher nicht schlagend gewordenen - Bürgschaft in ihren Jahresabschüssen veranlasste. Die Bf. hat lediglich pauschal erklärt, dass wirtschaftlich keine Notwendigkeit für eine Bürgschaft bestanden habe. Eine nachvollziehbare Erklärung, weshalb dennoch die gegenständliche Vertragsurkunde und der Nachtrag mit dem Beisatz "Bürge und Zahler" unterzeichnet wurde, wurde im gesamten Verfahren nicht erstattet. Unterfertigt jemand eine ihm vorgelegte Urkunde "ungelesen", macht er grundsätzlich den durch seine Unterschrift gedeckten Text selbst dann zum Inhalt seiner Erklärung, wenn er den Text nicht gekannt hat (vgl. OGH 11.11.2010, 3 Ob 194/10s). Die Bf. brachte nicht einmal vor, dass die Vertragsparteien den Urkundentext nicht gelesen hätten, sondern zeigte bloß eine "unpassende Position" der Bürgschaft auf. Auch die Anzahl der Ausfertigungen sagt nichts über die Gültigkeit von Rechtsgeschäften aus. Die erkennende Richterin geht daher davon aus, dass die von den Vertragsparteien durch Unterzeichnung der Urkunde abgegebenen Erklärungen dem übereinstimmenden Willen der Vertragsparteien entsprechen und der Bürgschaftsvertrag gültig zustande gekommen ist. Bei der Vorschrift des § 17 Abs 2 GebG handelt es sich um Sonderverfahrensrecht, das die allgemeinen Vorschriften der BAO über die amtswegige Ermittlungspflicht der Behörde überlagert und eigene Beweisregeln aufstellt. Die Regelung führt zu Verschiebungen der Beweislast und nicht zu einer endgültigen Gebührenbelastung: Dem Gebührenschuldner steht es frei, den Gegenbeweis zu erbringen oder dies zu unterlassen (vgl. dazu VfGH Prüfungsbeschluss vom 2.10.2005, B 774/04 sowie VfGH 20.6.2006, G 1/06). Es ist daher selbst bei Vorliegen eines undeutlichen Urkundeninhaltes nicht Aufgabe der Abgabenbehörde - und auch nicht Aufgabe des Bundesfinanzgerichtes - Ermittlungen darüber durchzuführen, ob allenfalls etwas anders, als aus dem Inhalt der Urkunde abzuleiten ist, von den Vertragspartien gewollt war. Im Punkt VIII wird mit hinreichender Deutlichkeit zum Ausdruck gebracht, dass die ***X*** für alle Forderungen des Vermieters - somit der Bf. - "aus diesem Mietvertrag als Bürge und Zahler haftet" und wird deshalb davon ausgegangen, dass mit der Unterzeichnung der Vertragsurkunde durch Herrn ***GESCHÄTSFÜHRER*** als das zur Vertretung der ***X*** befugte Organ oberhalb der Wortfolge "Bürge und Zahler" (zusätzlich zu seiner Unterschrift oberhalb des Wortes "Mieter") und der Unterzeichnung der Vertragsurkunde durch die Bf. (als Vermieterin) ein Bürgschaftsvertrag zwischen der ***X*** als Verpflichtete und der Bf. als Berechtigte zustande kam. 3. Rechtliche Beurteilung 3.1. Zu Spruchpunkt I. (Abänderung) Rechtslage § 17 GebG 1957 lautet wie folgt: "(1) Für die Festsetzung der Gebühren ist der Inhalt der über das Rechtsgeschäft errichteten Schrift (Urkunde) maßgebend. Zum Urkundeninhalt zählt auch der Inhalt von Schriften, der durch Bezugnahme zum rechtsgeschäftlichen Inhalt gemacht wird.