BFG RV/7103437/2021

Wie aus den obigen Ausführungen hervorgeht, hat sich die beschwerdeführende Partei ua in ein vorgegebenes Finanzierungskonzept einbinden lassen, wobei insbesondere auf die oben in diesem Abschnitt erfolgten Ausführungen zu verweisen ist, wonach aufgrund der zeitlichen Abfolge ausgeschlossen werden kann, dass die die Finanzierung betreffenden Verträge in der konstituierenden Miteigentümerversammlung von den Miteigentümern selbst erarbeitet wurden (vgl zu diesem Aspekt zB auch VwGH 27.1.1999, 97/16/0432; 2.7.1998, 97/16/0276). Ebenso ist in diesem Zusammenhang auf die oben in diesem Abschnitt erfolgten Ausführungen zur Bindungswirkung der von der beschwerdeführenden Partei unterzeichneten Teilnahmeerklärung zu verweisen. Ergänzend ist betreffend das Finanzierungskonzept anzumerken, dass sich - wie oben in diesem Abschnitt bereits dargelegt wurde - die Erwerber auf Grund eines von der ***G1*** AG in dem von ihr aufgelegten Prospekt dargestellten Konzeptes engagiert haben. In diesem Prospekt wird insbesondere mit der sich aus der Vermietung ergebenden Rendite aus dem eingesetzten Kapital geworben und wurde der Renditeberechnung ein vorgegebener Fremdfinanzierungsanteil zugrunde gelegt. Im Rahmen dieser Renditeberechnung wurden den im Prospekt dargelegten Annahmen zufolge Fremdkapitalzinsen angesetzt, die geringer als die angenommene Gesamtkapitalrentabilität sind. Bei dieser Ausgangslage wächst allerdings nach betriebswirtschaftlichen Grundsätzen mit zunehmendem Verschuldungsgrad die Eigenkapitalrentabilität und wäre es für die Erwerber unter Zugrundelegung dieser Annahmen wirtschaftlich unvernünftig - abweichend von dem vorgegebenen Konzept - eine gänzliche Eigenmittelfinanzierung vorzunehmenden ("Leverage-Effekt"; siehe dazu zB Egger/Bertl/Hirschler/Mittelbach-Hörmanseder in Egger/Samer/Bertl, Jahresabschluss UGB2, Band 3 (2019) Punkt 3.242). Die Annahme, dass sich vor diesem Hintergrund auch Erwerber bereitwillig in das vorgegebene Finanzierungskonzept einbinden haben lassen, für die die Inanspruchnahme von Fremdkapital aufgrund ihrer wirtschaftlichen Situation nicht notwendig gewesen wäre, ist somit keineswegs lebensfremd. Im Hinblick auf die Behauptung der beschwerdeführenden Partei, dass jeder einzelne Erwerber die Entscheidung über die Finanzierung unabhängig von der Entscheidung der anderen Miteigentümer treffen habe können, da die Kreditverträge immer Einzelverträge gewesen seien, ist festzuhalten, dass die Entscheidung über die Finanzierung von den Miteigentümern einstimmig beschlossen wurde und eine individuelle Umgestaltung der Finanzierung erst nach Abschluss der Investitionsphase vorgesehen war (diesbezüglich ist auf das aktenkundige Protokoll der Miteigentümerversammlung vom 20. Dezember 2016 zu verweisen; siehe die unter Punkt 1.6. der Entscheidungsbegründung zitierten Passagen). Der Abschluss der Kreditverträge erfolgte durch die ***Ges6***-Gesellschaft m.b.H. & Co KG, ***Y*** im Namen und im Auftrag der Miteigentümergemeinschaft (siehe den aktenkundigen Auftrag vom 20. Dezember 2016 § 2 Z 2, wonach die ***Ges6***-Gesellschaft m.b.H. & Co KG, ***Y*** von der Miteigentümergemeinschaft unter anderem mit der "Abwicklung der erforderlichen Finanzierungsmaßnahmen, insbesondere Abschluss von Kredit- bzw. Darlehensverträgen für die Zwischen- und Endfinanzierung für die MEG bzw. jeden einzelnen Miteigentümer bis zur Höhe der jeweils erforderlichen Fremdfinanzierung des vom AG beschlossenen Gesamtaufwandes" beauftragt wurde). Ob oder inwieweit nach Abschluss der Investitionsphase von einzelnen Erwerbern Änderungen bei der Finanzierung vorgenommen wurden, ist ohne Bedeutung; ist doch im gegenständlichen Beschwerdefall ausschließlich eine Einbeziehung der die Investitionsphase betreffenden Finanzierungskosten in die grunderwerbsteuerliche Bemessungsgrundlage strittig. Wenn die beschwerdeführende Partei schließlich vorbringt, beim Projekt Neubauherrenmodell habe "die Erwerberin" das ihr angebotene Finanzierungskonzept abgelehnt und eine Finanzierung zur Gänze aus Eigenmitteln beschlossen und habe beim Projekt ***Projekt2*** "der Erwerber" entschieden, das Finanzierungskonzept der ***G1*** AG abzuändern und einen anderen Steuerberater mit der Steuerberatung für die Investitionsphase zu beauftragen, ist dem zu entgegnen, dass dies an der hier allein zu entscheidenden Einbindung der beschwerdeführenden Partei in ein vorgegebenes Gesamtkonzept, das unter anderem auch die unter Punkt 1.8. angeführten Finanzierungs- und Steuerberatungskosten mitumfasst, nichts zu ändern vermag (vgl in diesem Zusammenhang auch VwGH 9.11.2000, 2000/16/0039, wonach bei Einbindung in ein bereits fertig geplantes Bauprojekt auf Grund eines vorgegebenen Vertragsgeflechtes "[d]er Umstand, dass die Parzellen anderer Erwerber allenfalls unbebaut geblieben sind bzw. dass einer der anderen Erwerber eine andere Baufirma mit der Errichtung eines Gebäudes betraute, […] an der hier allein zu entscheidenden Einbindung der Beschwerdeführer in ein vorgegebenes Konzept nichts zu ändern [vermag]"). Vor diesem Hintergrund können die obigen Sachverhaltsfeststellungen gemäß § 167 Abs 2 BAO als erwiesen angenommen werden. 3. Rechtliche Beurteilung 3.1. Zu Spruchpunkt I. (Abweisung) § 201 Abs 1 BAO lautet: "Ordnen die Abgabenvorschriften die Selbstberechnung einer Abgabe durch den Abgabepflichtigen an oder gestatten sie dies, so kann nach Maßgabe des Abs. 2 und muss nach Maßgabe des Abs. 3 auf Antrag des Abgabepflichtigen oder von Amts wegen eine erstmalige Festsetzung der Abgabe mit Abgabenbescheid erfolgen, wenn der Abgabepflichtige, obwohl er dazu verpflichtet ist, keinen selbst berechneten Betrag der Abgabenbehörde bekannt gibt oder wenn sich die bekanntgegebene Selbstberechnung als nicht richtig erweist." Nach § 201 Abs 2 Z 3 BAO kann die Festsetzung erfolgen, wenn kein selbstberechneter Betrag bekannt gegeben wird oder wenn bei sinngemäßer Anwendung des § 303 BAO die Voraussetzungen für eine Wiederaufnahme des Verfahrens vorliegen würden. Nach § 303 Abs 1 lit b BAO kann ein durch Bescheid abgeschlossenes Verfahren auf Antrag einer Partei oder von Amts wegen wiederaufgenommen werden, wenn Tatsachen oder Beweismittel im abgeschlossenen Verfahren neu hervorgekommen sind und die Kenntnis dieser Umstände allein oder in Verbindung mit dem sonstigen Ergebnis des Verfahrens einen im Spruch anders lautenden Bescheid herbeigeführt hätte. Gemäß § 1 Abs 1 Z 1 GrEStG 1987 unterliegt unter anderem ein Kaufvertrag der Grunderwerbsteuer, soweit er sich auf ein inländisches Grundstück bezieht. Unter Grundstücken iSd GrEStG 1987 sind dabei nach § 2 Abs 1 dieses Gesetzes Grundstücke iSd bürgerlichen Rechtes zu verstehen. Gegenstand eines der Grunderwerbsteuer unterliegenden Rechtsvorganges kann insbesondere ein Grundstück (§ 2 Abs 1 GrEStG 1987) oder ein Anteil an einem Grundstück (§ 2 Abs 3 Satz 2 GrEStG 1987) sein. Gegenstand eines Kaufvertrages kann auch eine künftige Sache oder eine Sache sein, hinsichtlich welcher zur Erfüllung des Vertrages bestimmte Eigenschaften durch den Verkäufer erst geschaffen werden müssen (VwGH 6.11.2002, 99/16/0204). Nach § 4 Abs 1 GrEStG 1987 ist die Steuer grundsätzlich vom Wert der Gegenleistung zu berechnen. Gemäß § 5 Abs 1 Z 1 GrEStG 1987 ist Gegenleistung bei einem Kauf der Kaufpreis einschließlich der vom Käufer übernommenen sonstigen Leistungen und der dem Verkäufer vorbehaltenen Nutzungen. Gemäß § 5 Abs 2 Z 1 GrEStG 1987 gehören zur Gegenleistung auch Leistungen, die der Erwerber des Grundstückes dem Veräußerer neben der beim Erwerbsvorgang vereinbarten Gegenleistung zusätzlich gewährt. 3.1.1. Verneinung der Bauherreneigenschaft der beschwerdeführenden Partei Wie der Verwaltungsgerichtshof in seiner ständigen Rechtsprechung klargestellt hat, ist die Bauherreneigenschaft der Erwerber von Miteigentumsanteilen ua dann zu verneinen, wenn die Erwerber von vornherein in ein bereits fertiges Planungs-, Vertrags- und Finanzierungskonzept im Wege eines Vertragsgeflechtes eingebunden werden (vgl zB VwGH 6.11.2002, 99/16/0204; 28.5.1998, 97/16/0494; 29.4.1998, 97/16/0234). Auch im vorliegenden Fall ist die Bauherreneigenschaft der Anteilserwerber zu verneinen (siehe dazu die Sachverhaltsfeststellungen unter Punkt 1.9.), wovon auch die Parteien des verwaltungsgerichtlichen Verfahrens übereinstimmend ausgehen. Strittig ist im Beschwerdefall ausschließlich die Qualifikation diverser in der Beschwerde als "Kosten für Zusatzverträge bzw Zusatzleistungen" bezeichneter Kosten, die von der beschwerdeführenden Partei anteilig getragen wurden, als Gegenleistung iSd § 5 GrEStG 1987. Konkret handelt es sich dabei um folgende unter Punkt 1.8. aufgezählten "sonstigen Kosten" für: Wirtschaftlichkeitsanalyse, Aufgaben des Bevollmächtigten, wirtschaftliche Betreuung, Hausverwaltung & Erstvermietung, Finanzierungsbeschaffung, Rechtsanwalt Treuhandschaft, Pfandrechtseintragungsgebühren, Bauzeitzinsen & Kreditkontogebühren sowie Steuerberatung für Investitionsphase. 3.1.2. Qualifikation der anteiligen Gesamtinvestitionskosten und des Agios als Gegenleistung Nach der ständigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes ist der Begriff der Gegenleistung im Sinne der §§ 4 und 5 GrEStG 1987 ein dem Grunderwerbsteuerrecht eigentümlicher Begriff, der über den bürgerlich-rechtlichen Begriff der Gegenleistung hinausgeht. Er ist vielmehr im wirtschaftlichen Sinn (§ 21 BAO) zu verstehen. Für die Beurteilung der Gegenleistung kommt es nicht auf die äußere Form bzw den strengen Wortlaut des Vertrages, sondern auf den wahren wirtschaftlichen Gehalt des zugrundeliegenden Erwerbsvorganges an (vgl zB VwGH 4.12.2019, Ra 2019/16/0190; 15.3.2022, Ra 2020/16/0018). ISd § 5 Abs 1 GrEStG 1987 ist die Bemessungsgrundlage für die Berechnung der Grunderwerbsteuer in erster Linie die Gegenleistung, dh jede bewertbare Leistung, die der Erwerber aufwenden muss, um das Grundstück zu erhalten. Es ist somit auf denjenigen abzustellen, der die Leistung erbringt, also auf den Erwerber des Grundstücks, der die Gegenleistung (für das Grundstück) erbringt (vgl VwGH 15.3.2022, Ra 2020/16/0018; 24.2.2021, Ro 2020/16/0024, mwN). Steht die Leistung des Erwerbers in einem unmittelbaren, tatsächlichen und wirtschaftlichen - somit "inneren" - Zusammenhang mit dem Erwerb des Grundstückes, dann ist sie als Gegenleistung im Sinne des GrEStG anzusehen. Für die Frage nach der finalen Verknüpfung zwischen Erwerbsgegenstand und Gegenleistung ist es unerheblich, ob mehrere abgeschlossene Verträge nach dem Willen der jeweils vertragschließenden Parteien zivilrechtlich ihren Bestand nach voneinander abhängig sein sollen. Entscheidend für die Qualifikation einer Leistung als Gegenleistung im Sinne des § 5 Abs 1 Z 1 GrEStG 1987 ist, dass die Verpflichtung zur Leistung auf den Erwerb des Grundstücks in dem Zustand, in dem es zum Erwerbsgegenstand gemacht wurde, bezogen ist (vgl VwGH 15.3.2022, Ra 2020/16/0018; 25.8.2005, 2005/16/0104). Werden vom Erwerber im Hinblick auf den beabsichtigten Erwerbszustand des Grundstückes neben dem als Kaufpreis bezeichneten Betrag - an wen auch immer - weitere Leistungen erbracht, sind diese als Teil der Gegenleistung anzusehen, wenn sie mit dem Grundstückserwerb in einer finalen Verknüpfung stehen. Diese Leistungen können also auch an Dritte - somit vom Veräußerer verschiedene Personen - erbracht werden, wobei es nicht darauf ankommt, ob sie auf Grundlage - vom Kaufvertrag - unterschiedlicher Verträge oder Vertragsurkunden geleistet werden (vgl etwa VwGH 15.3.2022, Ra 2020/16/0018; 10.4.2008, 2007/16/0223; 20.2.2003, 2002/16/0123; 20.8.1998, 95/16/0334, jeweils mwN). Gegenleistung ist maW alles, was der Erwerber über den Kaufpreis hinaus für das Grundstück aufwenden muss, um es zu erhalten (VwGH 28.5.1998, 97/16/0494; 6.11.2002, 99/16/0204; 23.1.2003, 2001/16/0353). Dabei kommt es stets darauf an, zu welcher Leistung sich der Erwerber im zeitlichen Umfeld des Kaufvertrages verpflichtet hat (VwGH 30.1.2014, 2013/16/0078). Wenn die beschwerdeführende Partei im gegenständlichen Beschwerdefall vorbringt, dass nach der Rsp des VwGH nur jene Leistungen als Teil der Gegenleistung angesehen werden können, die dazu dienen, das Grundstück in den körperlichen Zustand zu versetzen, in dem es zum Gegenstand des Erwerbsvorganges gemacht worden ist und nicht auch Leistungen, die die Nutzung des Grundstücks betreffen, ist dazu zunächst wie folgt auszuführen: Gegenleistungen, die der Erwerber nicht für den Erwerb des Grundstückes, sondern für andere Leistungen des Veräußerers erbringt, gehören nach der stRsp des VwGH nur dann nicht zur Bemessungsgrundlage, wenn solche Gegenleistungen mit dem Grundstück in keinem unmittelbaren Zusammenhang stehen. Steht hingegen die Leistung des Erwerbers in einem unmittelbaren, tatsächlichen und wirtschaftlichen, oder, wie auch gesagt wurde, "inneren" Zusammenhang mit der Erwerbung des Grundstücks, dann ist sie als Gegenleistung im Sinne des Gesetzes anzusehen. Bei der Beurteilung dieses Zusammenhanges ist vom wahren wirtschaftlichen Gehalt des Erwerbsvorganges auszugehen (vgl VwGH 25.6.1992, 91/16/0037; 10.5.1984, 82/16/0121, mwN). Leistungen, die der Erwerber dem Veräußerer erbringt, um aus der zu erwerbenden Sache eine für ihn möglichst vorteilhafte Nutzung zu erzielen, gehören demnach zur Gegenleistung (VwGH 25.6.1992, 91/16/0037; 10.5.1984, 82/16/0121, mwN). Dementsprechend qualifizierte der VwGH etwa in einem Fall, in dem die beschwerdeführende Partei zwei Grundstücke in der Absicht erworben hat, um darauf ein Gast- und Schankgewerbe auszuüben, eine an die Verkäuferin geleistete Zahlung für die Zurücklegung der ihr für den gleichen Standort erteilten Konzession als eine sonstige Leistung, die mit dem Grunderwerb in unmittelbaren wirtschaftlichen Zusammenhänge steht und die damit Teil der Gegenleistung iSd Grunderwerbsteuerrechts ist (VwGH 19.6.1969, 1247/68). In gleicher Weise qualifiziert der VwGH insbesondere Beträge, die für die Räumung des Grundstückes, für die Aufgabe der Bestandrechte oder für die Beschaffung einer Ersatzwohnung aufgewendet werden (vgl VwGH 10.5.1984, 82/16/0121, und die dort angeführten Nachweise). Betreffend ein mit Nutzungsrechten belastetes Grundstück führte der VwGH kürzlich aus, dass ausschlaggebend sei, ob der Erwerber das Grundstück belastet oder lastenfrei erwerben will (vgl VwGH 15.3.2022, Ra 2020/16/0018): Beabsichtigt ein Erwerber, ein Grundstück frei von bestehenden Nutzungsrechten - etwa Mietrechten - zu erhalten, und soll daher das Grundstück lastenfrei übertragen werden, so sei eine neben dem Kaufpreis zu leistende Entschädigungszahlung an die (weichenden) Nutzungsberechtigten Teil der Gegenleistung gemäß § 5 Abs 1 Z 1 GrEStG 1987. Dabei sei bedeutungslos, ob der Veräußerer selbst Nutzungsberechtigter (zB Mieter) von Räumen auf dem veräußerten Grundstück ist oder ob er sich Leistungen zukommen lässt, um andere Nutzungsberechtigte durch entsprechende Aufwendungen dazu zu bewegen, ihre Nutzungsrechte aufzugeben. Ist hingegen der Erwerber bereit, das Grundstück belastet durch vorhandene Nutzungsrechte zu erwerben, um in Folge diese Nutzungsrechte aufgrund selbst getroffener Vereinbarungen über die Zahlung einer entsprechenden Entschädigung mit den Nutzungsberechtigten zu beseitigen, könne diese Entschädigung nicht als Teil der Gegenleistung angesehen werden. Dies gelte allerdings nicht, wenn der Verkäufer des Grundstücks an diesen Vereinbarungen beteiligt ist, weil in einem solchen Fall nach wie vor ein unmittelbarer, tatsächlicher und wirtschaftlicher - "innerer" - Zusammenhang der Leistung des Erwerbers mit dem Erwerb des Grundstücks gegeben sei (vgl dazu auch VwGH 10.1.1985, 83/16/0181). Entgegen der von der beschwerdeführenden Partei vertretenen Ansicht, ist ein für die Erfüllung des Gegenleistungsbegriffs iSd § 5 GrEStG 1987 erforderlicher Zusammenhang der Leistung des Erwerbers mit dem Erwerb des Grundstücks vor diesem Hintergrund nicht bereits dann ausgeschlossen, wenn sich diese auf die Nutzung des Grundstücks bezieht. Vielmehr sind die in Rede stehenden, der Investitionsphase zuzuordnenden "Nebenkosten" im gegenständlichen Beschwerdefall - auch soweit sich diese auf die von der beschwerdeführenden Partei beabsichtigte Nutzung des Grundstücks (siehe dazu unter Punkt 1.9.) beziehen - entgegen dem Beschwerdevorbringen unter den Gegenleistungsbegriff iSd § 5 GrEStG 1987 zu subsumieren. Dies aus folgenden Gründen: Im Hinblick darauf, dass der Begriff der Gegenleistung im wirtschaftlichen Sinne nach § 21 Abs 1 BAO zu verstehen ist, hat der VwGH die Ermittlung der Gegenleistung für Erwerbsvorgänge, die auf Grund einer Werbung oder Aufforderung zum Beitritt zu einer künftigen Miteigentümergemeinschaft für ein in den wesentlichen Punkten bereits geplantes Bauprojekt verwirklicht wurden, unter Bedachtnahme auf das gesamte Vertragsgeflecht nicht als rechtswidrig erkannt (VwGH 23.1.1992, 90/16/0154, mwN). Lässt sich der Erwerber - wie auch im gegenständlichen Beschwerdefall - in ein Vertragsgeflecht einbinden, welches sicherstellt, dass nur solche Interessenten zugelassen werden, die sich an ein im wesentlichen vorgegebenes Konzept binden, sind nach der stRsp des VwGH - neben dem Kaufvertrag - auch die übrigen Verträge, die Teil des Gesamtkonzepts sind, in den grunderwerbsteuerrechtlichen Erwerbsvorgang einzubeziehen, da es stets darauf ankommt, zu welcher Leistung sich der Erwerber im zeitlichen Umfeld des Kaufvertrages verpflichtet hat (vgl VwGH 28.5.1998, 97/16/0494; 6.11.2002, 99/16/0204). Verpflichtet sich der Erwerber dabei mit einer "Teilnahmeerklärung" (zur Bindungswirkung dieser Erklärung wird auf die Ausführungen unter Punkt 2 verwiesen) zur Übernahme der anteiligen Gesamtprojektkosten einschließlich eines Agio-Betrages, sind die darin enthaltenen "Nebenkosten" daher an sich zu den einen Teil der Gegenleistung darstellenden "sonstigen Leistungen" zu zählen (VwGH 27.1.1999, 97/16/0432) bzw sind die anteiligen Gesamtprojektkosten als Bemessungsgrundlage heranzuziehen (VwGH 2.7.1998, 97/16/0276). In seinem Erkenntnis vom 28.5.1998, 97/16/0494, billigte der VwGH in diesem Zusammenhang die Heranziehung der prognostizierten Gesamtinvestitionskosten zuzüglich eines vereinbarten Agios, "weil damit auch die darin enthaltene Umsatzsteuer und die diversen Finanzierungskosten Entgeltcharakter aufweisen. Dazu kommt noch, daß bei Projekten wie dem vorliegenden selbstredend auch Kredit- und Eintragungsgebühren, die von vornherein in der Investitionssumme enthalten sind, dem Gesamtaufwand des Erwerbes zuzurechnen sind" (ebenso VwGH 6.11.2002, 99/16/0204). In seinem Erkenntnis vom 30.1.2014, 2013/16/0078, stellte der VwGH schließlich klar, dass anstelle der prognostizierten Gesamtinvestitionskosten die tatsächlichen Investitionskosten, zu deren Tragung sich der Erwerber als Gegenleistung verpflichtet hat, heranzuziehen und unter den Tatbestand des § 5 Abs 1 Z 1 GrEStG 1987 zu subsumieren sind, wenn aufgrund der zwischenzeitigen Abwicklung und Abrechnung des Bauprojektes ein Rückgriff auf die Prognose der Investitionskosten nicht mehr notwendig ist. Vor diesem Hintergrund sind im Lichte der im Beschwerdefall gegebenen Gesamtumstände (siehe dazu die Ausführungen unter den Punkten 1 und 2) neben dem vereinbarten Kaufpreis für die Miteigentumsanteile an der in Rede stehenden Liegenschaft auch die von der beschwerdeführenden Partei anteilig getragenen (tatsächlichen) Bau- und Planungskosten und sonstigen Kosten zuzüglich des von der beschwerdeführenden Partei geleisteten Agios im Gesamtbetrag von 556.955,96 Euro (siehe dazu Punkt 1.8.) - inklusive der in diesem Gesamtbetrag enthaltenen Umsatzsteuerbeträge (vgl dazu VwGH 17.3.2005, 2004/16/0278, mwN) - als Gegenleistung iSd § 5 Abs 1 Z 1 GrEStG 1987 zu qualifizieren. Insbesondere der Umstand, dass die beschwerdeführende Partei in ein vorgegebenes Bauprojekt eingebunden und damit nicht Bauherr war, ist erst durch eine der belangten Behörde im Namen und Auftrag der ***I***-Gesellschaft m.b.H. & Co KG übermittelte Sachverhaltsdarstellung und Offenlegung und durch das daran anschließend von der belangten Behörde durchgeführte Ermittlungsverfahren hervorgekommen, sodass sich die erfolgte Selbstberechnung der Grunderwerbsteuer als unrichtig erwiesen hat. Da die Auswirkungen nicht geringfügig waren, war es daher geboten, die Grunderwerbsteuer gemäß § 201 BAO festzusetzen. Es ist somit spruchgemäß zu entscheiden. 3.2. Zu Spruchpunkt II. (Revision) Gegen ein Erkenntnis des Bundesfinanzgerichtes ist die Revision zulässig, wenn sie von der Lösung einer Rechtsfrage abhängt, der grundsätzliche Bedeutung zukommt, insbesondere weil das Erkenntnis von der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes abweicht, eine solche Rechtsprechung fehlt oder die zu lösende Rechtsfrage in der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes nicht einheitlich beantwortet wird. Die im Beschwerdefall strittige Frage nach den unter den Gegenleistungsbegriff des § 5 GrEStG 1987 zu subsumierenden "Nebenkosten" in Fällen, in denen der Erwerber in ein Vertragsgeflecht eingebunden wurde, welches sicherstellt, dass nur solche Interessenten zugelassen werden, die sich an ein im wesentlichen vorgegebenes Konzept binden, war bereits wiederholt Gegenstand der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes. Aus der umfangreichen Rechtsprechung des VwGH sind dabei vor allem die folgenden Entscheidungen hervorzuheben, auf die sich das vorliegende Erkenntnis des erkennenden Verwaltungsgerichts stützt: (i) VwGH 28.5.1998, 97/16/0494: In diesem Fall führte der VwGH im Hinblick auf die von der belangten Behörde erfolgte anteilige Heranziehung der Gesamtinvestitionskosten bei der Ermittlung der Gegenleistung iSd Grunderwerbsteuerrechts wie folgt aus: "Nach ständiger hg. Judikatur (siehe bei Fellner, Gebühren und Verkehrsteuern, Band II 3. Teil, Grunderwerbsteuergesetz 1987, Rz 88 Abs. 1 und 88a Abs. 1 zu § 5 GrEStG) ist Gegenleistung alles, was der Erwerber über den Kaufpreis hinaus für das Grundstück aufwenden muß, um es zu erhalten. Auch Umsatzsteuerbeträge sind in die Bemessungsgrundlage einzubeziehen (siehe dazu die bei Fellner a. a.O. Rz 6 letzter Absatz zu § 5 GrEStG referierte hg. Judikatur). Demnach hat die belangte Behörde nicht rechtswidrig gehandelt, wenn sie (in teilweiser Stattgebung der Berufungen) die Gesamtinvestitionskosten der niedrigeren Planungsvariante 1 zuzüglich des vereinbarten Agios herangezogen hat, weil damit auch die darin enthaltene Umsatzsteuer und die diversen Finanzierungskosten Entgeltcharakter aufweisen. Dazu kommt noch, daß bei Projekten wie dem vorliegenden selbstredend auch Kredit- und Eintragungsgebühren, die von vornherein in der Investitionssumme enthalten sind, dem Gesamtaufwand des Erwerbes zuzurechnen sind. ..." Die genannten Gesamtinvestitionskosten der Planungsvariante 1 setzten sich in diesem Fall wie folgt zusammen (vgl den im genannten Erkenntnis wiedergegebenen Investitionsplan): Kaufpreis der Liegenschaft: Variante 1 Kaufpreis Grundstück 2.500.000,-- Kaufpreis Altgebäude 3.800.000,-- Nebenkosten aus Liegenschaftskauf 700.00,-- 7.000,-- Investitionskosten: Variante 1 Gesamtbaukosten inkl. Ver- tragserfüllungsgarantie, Planung, technische Baube- treuung 22.000.000,-- Konzeption, Marketing, Rechts- und Steuerbe- ratung 2.035.000,-- Aufgaben des Bevoll- mächtigten, wirtschaft- liche Betreuung, Treu- handschaft 1.580.000,-- Hausverwaltung, Erst- vermietung 740.000,-- Finanzierungsbeschaffung und -bearbeitung Kredit- und Eintragungsgebühren, Reserve 1.360.000,-- Zinsen für die Zwischen- finanzierung bis 31.03.1990 2.285.000,-- Voraussichtlich Gesamtinvestitionskosten 37.000.000,-- Betreffend die von der beschwerdeführenden Partei bestrittene Vergleichbarkeit des der Entscheidung des VwGH zugrundeliegenden Sachverhalts mit dem im gegenständlichen Beschwerdefall maßgeblichen Sachverhalt mit dem Argument der zeitlichen Unterschiede bei der Annahme des Kaufvertrages durch die veräußernde Vertragspartei (im einen Fall vor und im anderen Fall nach der konstituierenden Miteigentümerversammlung) wird auf die diesbezüglichen unter Punkt 2 erfolgten Ausführungen verwiesen. (ii) VwGH 2.7.1998, 97/16/0276: Auch in diesem Fall erfolgte durch die belangte Behörde eine anteilige Heranziehung der Gesamtinvestitionskosten bei der Ermittlung der Gegenleistung iSd Grunderwerbsteuerrechts und führte der VwGH dazu wie folgt aus: "Da nach ständiger hg. Judikatur (siehe dazu das hg. Erkenntnis vom 28. Mai 1998, Zlen. 97/16/0494-0500, und die dort angeführte Vorjudikatur) Bemessungsgrundlage alles ist, was der Erwerber über den Kaufpreis hinaus für das Grundstück aufwenden muß, um es zu erhalten, hat die belangte Behörde frei von Rechtswidrigkeit die jeweils anteiligen Gesamtprojektkosten als Bemessungsgrundlage herangezogen." (iii) VwGH 27.1.1999, 97/16/0432: In diesem Fall führte der VwGH betreffend die Höhe der Bemessungsgrundlage wie folgt aus: "...War der Beschwerdeführer somit an ein vorgegebenes Konzept gebunden und hatte er sich durch den getätigten Erwerb iVm den vom Organisator für ihn abgeschlossenen diversen Verträgen aber in ein derartiges Vertragsgeflecht einbinden lassen, so lag über den Erwerb der bloßen Liegenschaftsanteile hinaus der Erwerb des gesamten, erst zu schaffenden Projekts auf der Basis eines vorgegebenen Gesamtkonzeptes vor. Die belangte Behörde hat somit grundsätzlich zu Recht die anteiligen Investitionskosten in die Bemessungsgrundlage einbezogen. Soweit der Beschwerdeführer sich gegen die Einbeziehung diverser ,Nebenkosten' in die Bemessungsgrundlage wendet, übersieht er zunächst, daß gemäß § 5 Abs. 1 Z 1 GrEStG zur Gegenleistung auch die vom Käufer übernommenen sonstigen Leistungen gehören. Zu diesen sonstigen Leistungen zählen alle Leistungen, die der Käufer dem Verkäufer oder für diesen an Dritte leistet, um das Kaufgrundstück erwerben zu können und deren Erbringung in einem unmittelbaren wirtschaftlichen Zusammenhang mit dem Erwerb des Grundstückes steht (vgl das hg Erkenntnis vom 21. Februar 1985, Zl 84/16/0019). Mit seiner ,Teilnahmeerklärung' hat sich der Beschwerdeführer zur Übernahme der anteiligen Investitionskosten einschließlich eines Agio-Betrages verpflichtet, sodaß die darin enthaltenen ,Nebenkosten' an sich zu den einen Teil der Gegenleistung darstellenden ,sonstige Leistungen' zu zählen sind. ..." (iv) VwGH 6.11.2002, 99/16/0204: In diesem Fall führte der VwGH betreffend die Höhe der Bemessungsgrundlage wie folgt aus: "Der Beschwerdeführer ist auch nicht im Recht, wenn er die Höhe der Bemessungsgrundlage bekämpft. Es entspricht der ständigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes, dass als Gegenleistung alles anzusehen ist, was der Erwerber über den Kaufpreis hinaus für das Grundstück aufwenden muss um es zu erhalten. Wenn der Verwaltungsgerichtshof im Falle des oben zitierten Erkenntnisses vom 28. Mai 1998 die Heranziehung der prognostizierten Gesamtinvestitionskosten gebilligt hat, so hat diese Betrachtungsweise auch hier Platz zu greifen, weil es stets darauf ankommt, zu welcher Leistung sich der Erwerber im zeitlichen Umfeld des Kaufvertrages verpflichtet hat (so schon das Erkenntnis vom 30. Mai 1994, Zl. 92/16/0144)." (v) VwGH 30.1.2014, 2013/16/0078: In diesem Fall führte der VwGH zu der zu Zl. 2013/16/0091 protokollierten Amtsbeschwerde, die eine Rechtswidrigkeit des angefochtenen Bescheides zusammengefasst darin sah, dass als Bemessungsgrundlage ausschließlich das im Zeitpunkt der Unterfertigung des Kaufvertrages prognostizierte Gesamtinvestitionsvolumen herangezogen werden könne (und nicht die von diesen abweichenden tatsächlichen Investitionskosten), wie folgt aus: "Nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes kommt es bei der Ermittlung der Bemessungsgrundlage stets darauf an, zu welcher Leistung sich der Erwerber im zeitlichen Umfeld des Kaufvertrages verpflichtet hat (vgl. die in Fellner, aaO, unter Rz 97 zu § 5 GrEStG wiedergegebene Rechtsprechung). Im nun vorliegenden Beschwerdefall legte die belangte Behörde, wie der wiedergegebenen Begründung des angefochtenen Bescheides zu entnehmen ist, nicht die prognostizierten Investitionen zu Grunde, sondern neben dem Kaufpreis von EUR 55.900,-- (anteilig) die effektiven Baukosten von brutto EUR 2.864.274,14 sowie die Planungskosten von brutto EUR 336.000,--. Sie schied dagegen Beträge für ,Hausverwaltung, steuerliche Beratung usw.', die mit dem Erwerb der Liegenschaftsanteile und den Bau- und Sanierungskosten in keinem unmittelbaren Zusammenhang stünden, zur Gänze aus. Die Amtsbeschwerde zieht die Beurteilung der belangten Behörde, dass die von dieser aus der Bemessungsgrundlage ausgeschiedenen Beträge in keinem unmittelbaren Zusammenhang mit dem Erwerb der Liegenschaftsanteile stünden, nicht in Zweifel. Zunächst ist dem von der Amtsbeschwerde zitierten Erkenntnis vom 30. Mai 1994 nicht die grunderwerbsteuerliche Maßgeblichkeit prognostizierter Investitionskosten zu entnehmen. Soweit in dem weiteren von der Amtsbeschwerde zitierten Erkenntnis vom 6. November 2002 die Heranziehung der prognostizierten Gesamtinvestitionskosten unter Zitierung des (von der Amtsbeschwerde nicht berücksichtigten) Erkenntnisses vom 28. Mai 1998, Zl. 97/16/0494, gebilligt wurde, betonte dieses (unter Hinweis auf das zitierte Erkenntnis vom 30. Mai 1994), dass es stets darauf ankomme, zu welcher Leistung sich der Erwerber im zeitlichen Umfeld des Kaufvertrages verpflichtet habe. Beide Erkenntnisse vom 28. Mai 1998 und vom 6. November 2002 sahen diese Verpflichtung in (im Zeitpunkt der Erlassung der dort angefochtenen Bescheide) prognostizierten Investitionskosten konkretisiert. Wenn nun die belangte Behörde im Rahmen des - von Amts wegen wiederaufgenommenen - Verfahrens den die Steuerpflicht auslösenden Sachverhalt und damit die Bemessungsgrundlage präzise festzustellen und einzugrenzen vermag und infolge dessen nur jene tatsächlichen Investitionskosten zugrunde legt, zu deren Tragung sich der Beschwerdeführer (wie auch alle anderen Miteigentümer) als Gegenleistung verpflichtet hatten, subsumierte sie im Ergebnis nur jene (sonstigen) Leistungen unter den Tatbestand des § 5 Abs. 1 Z. 1 GrEStG, die das Gesetz im Auge hat. Aufgrund der zwischenzeitigen Abwicklung und Abrechnung des Bauprojektes war ein Rückgriff auf die Prognose der Investitionskosten nicht mehr notwendig, zumal nicht anzunehmen ist, dass sich die Käufer (Miteigentümer) dazu verpflichtet hätten, unabhängig von der Höhe der tatsächlichen (abzurechnenden) Kosten pauschaliter Investitionen in der prognostizierten Höhe aus welchem Titel auch immer abzugelten. Dieses Ergebnis vermeidet zudem, den Erstbeschwerdeführer auf eine Herabsetzung der Gegenleistung nach § 17 Abs. 3 GrEStG zu verweisen, die letztlich darauf abzielt, Vorgänge nicht mit Grunderwerbsteuer zu belasten, deren wirtschaftliche Auswirkungen von den Beteiligten innerhalb der im Gesetz gesetzten Frist wieder beseitigt werden (vgl. etwa die in Fellner aaO, unter Rz 1 zu § 17 GrEStG wiedergegebenen Rechtsprechung)." Wie aus den oben wiedergegebenen Aussagen des VwGH unzweifelhaft hervorgeht, hat sich der VwGH in diesem Fall ausschließlich mit der Frage beschäftigt, ob die prognostizierten Gesamtinvestitionskosten oder die infolge (nach zwischenzeitiger Abwicklung und Abrechnung des Bauprojektes) durchgeführter Ermittlungen festgestellten tatsächlichen Investitionskosten unter den Tatbestand des § 5 Abs 1 Z 1 GrEStG 1987 zu subsumieren sind. Dabei hat der VwGH keine wertenden Aussagen zur Beurteilung der belangten Behörde, der zufolge Beträge für "Hausverwaltung, steuerliche Beratung usw." in keinem unmittelbaren Zusammenhang mit dem Erwerb der Liegenschaftsanteile stünden, getroffen. Vielmehr wies der VwGH darauf hin, dass die Amtsbeschwerde diese Beurteilung der belangten Behörde nicht in Zweifel ziehe. In weiterer Folge wies der VwGH auch darauf hin, dass das oa Erkenntnis des VwGH vom 28.5.1998, 97/16/0494, von der Amtsbeschwerde nicht berücksichtigt worden sei. In diesem Zusammenhang ist zu berücksichtigen, dass der VwGH den angefochtenen Bescheid gem § 41 VwGG idF vor BGBl I 33/2013 nur "im Rahmen der geltend gemachten Beschwerdepunkte (§ 28 Abs. 1 Z 4)" zu überprüfen hatte. Somit war die Beurteilung der belangten Behörde, der zufolge Beträge für "Hausverwaltung, steuerliche Beratung usw." in keinem unmittelbaren Zusammenhang mit dem Erwerb der Liegenschaftsanteile stünden, in diesem Fall nicht vom Prüfungsumfang des VwGH umfasst und kann entgegen der von der beschwerdeführenden Partei vertretenen Ansicht aus den oa Ausführungen des VwGH nicht auf eine inhaltliche Bestätigung der vorgenannten Beurteilung der belangten Behörde geschlossen werden. Entgegen der von der beschwerdeführenden Partei vertretenen Ansicht ist die vorherige Judikatur des VwGH - und somit insbesondere auch das oa Erkenntnis vom 28.5.1998, 97/16/0494 - folglich keineswegs als überholt zu bezeichnen und vermag sich die im vorliegenden Beschwerdefall vom erkennenden Verwaltungsgericht vorgenommene Beurteilung auf eine einheitliche Judikaturlinie des VwGH zu stützen. Salzburg, am 15. Jänner 2025