BFG RV/7103437/2021

IM NAMEN DER REPUBLIK Das Bundesfinanzgericht erkennt durch die Richterin***Ri*** in der Beschwerdesache ***Bf1***, ***Bf1-Adr***, vertreten durch LeitnerLeitner GmbH Wirtschaftsprüfer und Steuerberater, Ottensheimer Straße 32, 4040 Linz, über die Beschwerde vom 28. September 2021 gegen den Bescheid des Finanzamtes Österreich vom 5. Juli 2021 betreffend Festsetzung Grunderwerbsteuer für Kaufvertrag vom 20. Dezember 2016 mit ***G2*** GmbH & Co KG, ErfNr 123 zu Recht: I. Die Beschwerde wird gemäß § 279 BAO als unbegründet abgewiesen. II. Gegen dieses Erkenntnis ist eine ordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof nach Art. 133 Abs. 4 Bundes-Verfassungsgesetz (B-VG) nicht zulässig. Entscheidungsgründe I. Verfahrensgang Mit Kaufvertrag vom 20. Dezember 2016 erwarb die beschwerdeführende Partei Miteigentumsanteile an der Liegenschaft EZ ***1*** KG ***2*** ***XY***, BG ***F***, und an der Liegenschaft EZ ***1.1*** KG ***2*** ***XY***, BG ***F*** von der ***G2*** GmbH & Co KG zu einem Kaufpreis von 114.667,00 Euro und wurde vom Vertragserrichter die Grunderwerbsteuer für diesen Erwerbsvorgang iHv 4.013,35 Euro selbstberechnet. Mit Bescheid vom 5. Juli 2021 (Bescheidbegründung vom 6. Juli 2021) setzte das Finanzamt Österreich (im Folgenden bezeichnet als "belangte Behörde") gem § 201 BAO die Grunderwerbsteuer betreffend den oa Grundstückserwerb im Betrag von 19.493,42 Euro fest. Dies zusammengefasst mit der Begründung, durch eine der belangten Behörde im Namen und Auftrag der ***Ges6*** GmbH & Co KG übermittelte Sachverhaltsdarstellung und Offenlegung und durch das daran anschließend von der belangten Behörde durchgeführte Ermittlungsverfahren sei bekannt geworden, dass mit dem oa Miteigentumsanteilserwerb eine Einbindung der beschwerdeführenden Partei in ein von der Veräußererseite entwickeltes Bauprojekt verbunden gewesen sei und der beschwerdeführenden Partei in diesem Zusammenhang keine Bauherreneigenschaft zukomme. Als Gegenleistung iSd § 5 GrEStG sei daher nicht nur der im oa Kaufvertrag vereinbarte Kaufpreis (114.667,00 Euro), sondern seien als solche auch alle von der beschwerdeführenden Partei getragenen Bau- und Nebenkosten des Projektes im Betrag von 556.954,96 Euro zu qualifzieren. Am 12. Juli 2021 wurde vom steuerlichen Vertreter der beschwerdeführenden Partei bei der belangten Behörde ein Antrag auf Verlängerung der Beschwerdefrist eingebracht. Diesem Antrag wurde von der belangten Behörde mit Bescheid vom 9. August 2021 teilweise entsprochen und die Frist bis zum 30. September 2021 verlängert. Am 28. September 2021 wurde fristgerecht Beschwerde gegen den vorgenannten Bescheid eingebracht und wurde beantragt, die festgesetzte Grunderwerbsteuer um 3.747,55 Euro auf den Betrag von 15.745,87 Euro zu reduzieren. Dies im Wesentlichen mit der Begründung, dass keine rechtliche Verpflichtung der beschwerdeführenden Partei, die über den Kauf, die Planung und Bauführung hinaus angebotenen Zusatzleistungen für wirtschaftliche Beratung, Hausverwaltung, Steuerberatung und Finanzierung zu beanspruchen. Zudem würden sich diese Zusatzleistungen nicht auf den körperlichen Zustand des Grundstücks iSd § 2 GrEStG, das Gegenstand des Erwerbsvorganges sei, beziehen, sondern stünden diese mit der künftigen Nutzung des Grundstücks und den sich daraus ergebenden wirtschaftlichen, finanziellen und steuerlichen Folgen in Zusammenhang. Es fehle insoweit daher der nach der Rsp des VwGH erforderliche unmittelbare Zusammenhang mit dem Grundstück und sei das für diese Zusatzleistungen bezahlte Entgelt nicht Teil der Bemessungsgrundlage. Als der Grunderwerbsteuer unterliegende Gegenleistung iSd § 5 GrEStG seien ausschließlich der Grundstückspreis It Kaufvertrag, die Baukosten, die Planungskosten, die Vertragserrichtungskosten und die Vermittlungskosten (Agio) zu qualifizieren. Weiters wurden in der Beschwerde die Anträge gestellt, 1. auf das Unterbleiben der Beschwerdevorentscheidung gem § 262 Abs 2 BAO und die Vorlage der Beschwerde an das BFG; 2. auf Durchführung einer mündlichen Verhandlung gemäß § 274 Abs 1 Z 1 BAO; 3. sowie auf Verbindung der Beschwerdeverfahren aller Erwerber betreffend das Bauprojekt ***Projekt***, zu einem Beschwerdeverfahren. Am 21. Dezember 2021 erfolgte die Vorlage der Beschwerde an das Bundesfinanzgericht und beantragte die belangte Behörde, die Beschwerde als unbegründet abzuweisen. Mit Beschluss vom 3. Dezember 2024 wurde der Termin für die mündliche Verhandlung mit 29. Jänner 2025 festgelegt. Mit Schreiben vom 9.1.2025 wurde der Antrag auf Durchführung einer mündlichen Verhandlung zurückgezogen. Die am 28. Jänner 2025 geplante Verhandlung wurde mit Beschluss vom 13. Jänner 2025 abberaumt. II. Das Bundesfinanzgericht hat erwogen: 1. Sachverhalt 1.1. Allgemeines Im Dezember 2016 erfolgte durch die ***G2*** GmbH & Co KG, FN ***456***, der Ankauf der Liegenschaft EZ ***1***, KG ***XY***, BG ***F***, und an der Liegenschaft EZ ***1.1*** KG ***2*** ***XY***, BG ***F***, samt Gebäudebestand. Der Gebäudebestand wurde in der Folge in eine Wohnanlage umgebaut, wobei eine Finanzierung dieses von der ***G1*** AG entwickelten Projektes als "Neubauherrenmodell" erfolgte (vgl Schreiben der LeitnerLeitner GmbH betreffend Nacherfassung von Grunderwerbsteuer iZm Bauherrenmodellen vom 15.4.2021 Bei der ***G2*** & Co KG handelte es sich um eine von der ***G*** Gruppe eigens gegründete Gesellschaft, deren Komplementär die ***C*** GmbH und deren Kommanditist die **W***-GmbH waren. 1.2. Prospekt der ***G1*** AG In einem Projekt der ***G1*** AG wurde das "Neubauherrenmodell ***Projekt***" wir folgt beschrieben: "Großes Neubauherrenmodell Abbruch / Neubau eines Wohnhauses in guter Wohnlage im 10. Bezirk mit einer ertragsbewerteten Nutzfläche von ca. 1.805 m2. Sicherheit durch persönliche Grundbucheintragung. Vorzeitige Abschreibung der Bau- und Planungskosten auf 15 Jahre gemäß Wohnhaussanierungsgesetz auch bei Neubau. Sofortige Abschreibung der Finanzierungs- und sonstigen Nebenkosten (großes Bauherrenmodell gem. Abschnitt 6.3. Abs. 2 V+V-Richtlinien vom 13.05.1991). Vorsteuerrückerstattung durch Unternehmereigenschaft. Hohe Förderung gemäß Wohnhaussanierungsgesetz durch Land Wien (Direktdarlehen EUR 700,--/m2 mit Fixzinssatz von 1,00% für 20 Jahre). Vermietungssicherheit durch gemeinsame Vermietung (Mietenpool) und günstige Miete. Inflationsschutz durch Indexierung der Mieten. Totalgewinn muss innerhalb von 28 Jahren (25 Jahre zuzüglich Bauzeit) erreicht werden." Auf Seite 11 des Prospekts wird folgender "Voraussichtlicher Investitionsplan" wiedergegeben: | "Kaufpreis Liegenschaft | EUR 1.720.000,-- | Erwerbsnebenkosten | EUR 110.000,-- | Planung | EUR 460.000,-- | Baukosten | EUR 3.460.000,-- | Wirtschaftslichkeitsanalyse | EUR 280.000,-- | Auftrag / Wirtschaftliche Betreuung | EUR 500.000,-- | Treuhandschaft | EUR 10.000,-- | Hausverwaltung / Erstvermietung | EUR 160.000,-- | Steuerliche Vertretung | EUR 25.000,-- | Finanzierungsbeschaffung und -bearbeitung/Förderungsabwicklung | EUR 228.000,-- | Eintragungsgebühr Pfandrecht, Gebühren | EUR 83.000,-- | Bauzeitzinsen | EUR 261.000,-- | Reserve | EUR 303.000,-- | Voraussichtliche Gesamtinvestitionssumme netto*) | EUR 7.600.000,-- *) Die Umsatzsteuer wird bei anerkannter Unternehmereigenschaft vom Betriebsfinanzamt rückgefordert." Auf den folgenden Seiten werden Kalkulationen betreffend die Mieteinnahmen nach Fertigstellung sowie betreffend das voraussichtliche steuerliche Ergebnis der Vermietung in den Jahren 2016, 2017, 2018 und 2019 wiedergegeben. Die Prognoserechnung betreffend das voraussichtliche steuerliche Ergebnis stellt sich dabei wie folgt dar: | "2016 | | Planung 1/15 von 30% | EUR 9.200,-- | Wirtschaftlichkeitsanalyse 45% | EUR 126.000,-- | Auftrag / Wirtschaftliche Betreuung 45% | EUR 225.000,-- | Treuhandschaft | EUR 10.000,-- | Hausverwaltung / Erstvermietung 45% | EUR 72.000,-- | Steuerliche Vertretung 45% | EUR 11.200,-- | Finanzierungsbeschaffung und -bearbeitung/Förderungsabwicklung | EUR 228.000,-- | Eintragungsgebühren | EUR 83.000,-- | Bauzeitzinsen bis 31.12.2017 | EUR 87.300,-- | Beratungshonorar | EUR 114.000,-- | | EUR 965.700,-- | 2017 | | Planung 1/15 von 56% | EUR 17.200,-- | Baukosten 1/15 von 30% | EUR 67.600,-- | Wirtschaftlichkeitsanalyse 35% | EUR 98.000,-- | Auftrag / Wirtschaftliche Betreuung 35% | EUR 175.000,-- | Hausverwaltung / Erstvermietung 35 % | EUR 56.000,-- | Steuerliche Vertretung 35% | EUR 8.800,-- | Bauzeitzinsen bis 31.12.2018 | EUR 108.000,-- | | EUR 530.600,-- | 2018 | | Planung 1/15 von 82% | EUR 25.150,-- | Baukosten 1/15 von 78% | EUR 175.850,-- | Wirtschaftlichkeitsanalyse 20% | EUR 56.000,-- | Auftrag / Wirtschaftliche Betreuung 20% | EUR 100.000,-- | Hausverwaltung / Erstvermietung 20% | EUR 32.000,-- | Steuerliche Vertretung 20% | EUR 5.000,-- | Bauzeitzinsen bis 30.06.2019 | EUR 66.200,-- | | EUR 460.200,-- | 2019 | | Altgebäude (1,50%, 50%) | EUR 1.500,-- | Erwerbsnebenkosten (1,50%, 50%) | EUR 100,-- | Planung 1/15 von 100% | EUR 30.700,-- | Baukosten 1/15 von 100% | EUR 233.300,-- | | EUR 265.600,-- …" Auf Seite 14 des Prospekts wird folgende "Prognoserechnung" wiedergegeben: "600/600 Miteigentumsanteile Gesamtinvestitionssumme netto (ohne Umsatzsteuer): € 7.600.000,-- GROSSNUTZENDARSTELLUNG inkl. Nebenkosten *) INVESTITIONSPHASE Eigenkapital Steuerliches Ergebnis 2016 500.000,-- **) 2016 -965.700,-- 2017 500.000,-- 2017 -530.600,-- 2018 500.000,-- 2018 -460.200,-- 2019 500.000,-- 2019 -249.988,-- 2.000.000,-- -2.206.488,-- Einsparung bei 50%-iger Steuerprogression -1.103.244,-- Eigenkapital nach Steuer 896.756,-- Fremdkapital Bankdarlehen I ***) 4.584.000,-- Darlehen Land Wien gefördert ****) 1.130.000,-- 5.714.000,-- Gesamtinvestition nach Steuer 6.610.756,-- durchschnittliche Nettoeinnahmen in Finanzierungsphase 186.160,-- p.a. in % der Gesamtinvestition 2,8% p.a. ERTRAGSPHASE Eigenmitteleinsatz bis zur Einschuldung 3.488.500,00 voraussichtliche Nettoeinnahmen 241.520,-- p.a. in % des eingesetzten Eigenkapitals 6,9% p.a. Wertgesichertes, arbeitsfreies Zusatzeinkommen + Immobilienwert *) Die Nebenkosten beinhalten die Erwerbsnebenkosten, wie Grunderwerbsteuer, Eintragungsgebühr und Kaufvertragskosten sowie die voraussichtlichen Finanzierungskosten, wie Eintragungsgebühren und Bauzeitzinsen, **) inkl. 1,50% Beratungshonorar ***) Bankdarlehen mit einer Laufzeit von 15 Jahren ab 1.7.2019, kalkulierter Zinssatz 2,50% p.a. ****) Landesdarlehen mit einer Laufzeit von 20 Jahren ab 1.7.2019, Zinssatz 1,00% p.a. …" Im Anschluss daran werden im Prospekt jeweils für die Jahre 2016 bis 2050 umfassende Prognoserechnungen wiedergegeben: Liquiditätsprognose, steuerliche Prognoserechnung und Totalgewinnberechnung. Unter "Erläuterungen zur Prognoserechnung" wird dabei betreffend "Hausverwaltung/Nebenkosten" wie folgt ausgeführt: "Die Kosten der Hausverwaltung werden im Rahmen der Betriebskostenabrechnung (ausgenommen bei Leerstehungen) den Mietern in Rechnung gestellt. Die ausgewiesenen Nebenkosten (Steuerberatungskosten, Investorenbetreuung usw.) sind von den Miteigentümern zu tragen." Betreffend "Endfinanzierung" wird wie folgt ausgeführt: "Für die Endfinanzierung ab 01.07.2019 wurden folgende Konditionen angenommen: Bankdarlehen voraussichtlich EUR 4.584.000,-- kalkulierter Zinssatz 2,50% p.a. dec. Laufzeit 15 Jahre ab 01.07.2019 Die Fremdmittel werden den einzelnen Miteigentümern zugerechnet; es sind daher - nach Fertigstellung des Investitionsvorhabens - auch die laufenden Tilgungs- und Zinsaufwendungen abzüglich der anteiligen Nettoeinnahmen von diesen direkt zu tragen." 1.3. Teilnahmeerklärung vom 1. Dezember 2016 Am 1. Dezember 2016 unterzeichnete die beschwerdeführende Partei eine an die ***G1*** AG gerichtete "Teilnahmeerklärung" betreffend das "Neubauherrenmodell, ***Projekt***". Diese Erklärung hat auszugsweise folgenden Inhalt: "Ich möchte 40 / 600 Miteigentumsanteile an der Liegenschaft ***Projekt*** erwerben. Die dabei von mir zu übernehmenden anteiligen Investitionskosten werden voraussichtlich EUR 506.667,-- exkl. USt. betragen, davon werde ich EUR 125.733,-- Eigenkapital aufbringen. Ich verpflichte mich, das Beratungshonorar in Höhe von 1,50% der Gesamtinvestitionskosten, das sind für meinen Anteil EUR 7.600,-- für die Zusammenführung der Miteigentümergemeinschaft an ***G1*** AG zu bezahlen. Das Eigenkapital samt Beratungshonorar werde ich in folgenden Teilbeträgen jeweils binnen 14 Tagen nach schriftlicher Aufforderung einzahlen. Eigenkapital I EUR 33.333,-- voraussichtlich September 2016 (vor Konstituierung) Eigenkapital II EUR 33.333,-- voraussichtlich Juni 2017 Eigenkapital III EUR 33.333,-- voraussichtlich Juni 2018 Eigenkapital IV EUR 33.333,-- voraussichtlich März 2019 Wenn ich den Beitritt nicht mitvollziehe, schulde ich der ***G1*** AG weder Honorar noch Aufwandsentschädigung. Sollte bis zum 31.12.2016 die Miteigentümergemeinschaft nicht konstituiert sein oder sollte bis zu diesem Zeitpunkt die Liegenschaft von der Miteigentümergemeinschaft nicht erworben werden, werde ich allfällige auf das Konto der Miteigentümergemeinschaft ***Projekt*** gezahlte Beträge, längstens binnen 14 Tagen, zurückerhalten. Ich nehme zur Kenntnis, dass die Investition zur gemeinschaftlichen Erzielung von langfristigen Mieteinkünften dient und damit - als unternehmerische Tätigkeit - nicht den Bestimmungen des Bauträgervertragsgesetzes und sonstigen Konsumentenschutzbestimmungen in der geltenden Fassung unterliegt. Ich bestätige, dass keine mündlichen Nebenabreden getroffen wurden. …" 1.4. Kaufvertrag vom 20. Dezember 2016 Am 19. Dezember 2016 wurde von der beschwerdeführenden Partei als Käuferin eine grundbuchsfähige Vertragsurkunde über den Kauf von Miteigentumsanteilen an der Liegenschaft EZ ***1*** KG ***2*** ***XY*** (Verkäuferin: ***G2*** GmbH & Co KG) unterzeichnet. Erwerbsgegenstand waren konkret "40 / 600-tel ideelle Miteigentumsanteile an der Liegenschaft EZ ***1*** Katastralgemeinde ***2*** ***XY*** Bezirksgericht ***F*** bestehend aus dem Grundstück Nr. ***21*** und 40 / 600-tel ideelle Miteigentumsanteile an der Liegenschaft EZ ***1.1*** Katastralgemeinde ***2*** ***XY*** Bezirksgericht ***F*** bestehend aus den Grundstücken Nr. ***31*** und ***22*** bzw. nach Durchführung der Ab- und Zuschreibung gemäß Punkt I.7.) 40 / 600-tel ideelle Miteigentumsanteile an der Liegenschaft EZ ***1*** Katastralgemeinde ***2*** ***XY*** Bezirksgericht ***F*** bestehend aus den Grundstücken Nr. ***31***, ***32*** und ***22*** jeweils samt Gebäudebestand und den mit diesen niet- und nagelfest verbundenen sonstigen baulichen und technischen Anlagen und Einrichtungen, soweit solche, wie etwa Strom- und Gaszähler, Telefoneinrichtungen etc., nicht im Eigentum Dritter stehen." Als Gesamtkaufpreis wird in der Vertragsurkunde ein Betrag 114.667,-- Euro angeführt (siehe ebendort Punkt III.1). 1.5. Miteigentümervertrag vom 20. Dezember 2016 Am 20. Dezember 2016 wurde von der beschwerdeführenden Partei und den übrigen 13 Miteigentümern, die jeweils Miteigentumsanteile an den Grundstücken ***21***, ***31*** und ***22***, welche Gutsbestand der EZ ***1*** und EZ ***1.1***, KG ***2*** ***XY***, abgeschrieben und neu eröffneten Einlagezahlen zugewiesen wurden, erworben haben (in Folgenden bezeichnet als "Miteigentümerschaft" bzw "MEG"), ein als "MITEIGENTÜMERVERTRAG der Miteigentümergemeinschaft ***Projekt***" bezeichneter Vertrag (im Folgenden als "Miteigentümervertrag") unterzeichnet. Laut Punkt I.2 des Miteigentümervertrages ist es "Zweck und Zielsetzung der MEG ist es, durch den Erwerb ideeller Miteigentumsanteile an der Liegenschaft das eingesetzte Kapital dauerhaft zu veranlagen und nach Maßgabe ihrer jeweiligen Beschlussfassungen) jeweils alles Notwendige vorzukehren, um die Liegenschaft samt jeweiligem Zubehör durch Abbruch des Altbestandes und Errichtung eines Neubaues zur Schaffung von Wohnungen und allenfalls anderen Bestandsobjekten zur Erzielung möglichst hoher Einkünfte gemeinsam Ertrag bringend zu vermieten, um dadurch langfristig einen Beitrag zur persönlichen Vorsorge der Miteigentümer zu sichern." Laut Punkt II. des Miteigentümervertrages erfolgt die Willensbildung der MEG durch Mehrheitsentscheidung, wobei grundsätzlich mehr als 50 % der abgegebenen Stimmen erforderlich und ausreichend sind. Das Stimmrecht ergibt sich dabei aus dem Verhältnis der Miteigentumsanteile. Laut Punkt IV.1 des Miteigentümervertrages wird zur einheitlichen Wahrung ihrer Rechte und Pflichten sowie zur Ausführung der gemeinschaftlichen Beschlüsse zur Erreichung des Vertragszwecks gemäß Punkt I. die MEG bzw werden die Miteigentümer stets einen gemeinsamen Vertreter bzw Verwalter beauftragen und bevollmächtigen. Laut Punkt VI.2 des Miteigentümervertrages verpflichten sich die Miteigentümer - um eine gemeinsame Verwaltung der Liegenschaft und der Gemeinschaftsflächen sicherzustellen -, die Anteile am Gebäude und an den Gemeinschaftsflächen nur gemeinsam zu übertragen. Laut Punkt VII. des Miteigentümervertrages verzichten die Miteigentümer bei sonstiger Schad- und Klagloshaltung der anderen Miteigentümer, auch hinsichtlich des entgangenen Gewinnes, für einen Zeitraum von 30 ganzen Kalenderjahren, konkret bis 31. Dezember 2046, wechselseitig auf das Recht, die Teilung des gemeinschaftlichen Eigentums zu verlangen und dazu eine Teilungsklage einzubringen. Laut Punkt VIII des Miteigentümervertrages verzichten die Miteigentümer im Hinblick auf die Erzielung von Einkünften durch gemeinschaftliche Vermietung des gesamten Objektes wechselseitig sowohl auf die Begründung von Wohnungseigentum als auch auf die Einräumung eines ausschließlichen Nutzungsrechtes an einer bestimmten Wohneinheit. Laut Punkt IX.1 des Mietvertrages tragen die Miteigentümer den von der MEG beschlossenen wie auch den mit der Verwaltung und Erhaltung der Liegenschaft und der Gemeinschaftsflächen sonst verbundenen Aufwand anteilig im Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile und verpflichten sich, diesen Aufwand aus eigenen Mitteln oder aus selbst aufzunehmenden Fremdmitteln jeweils unverzüglich aufzubringen. Jeder Miteigentümer hat die Tilgung von Fremdkapital und anfallenden Zinsen selbst und direkt vorzunehmen, sofern dies nicht im gemeinschaftlich beschlossenen Aufwand und/oder laufende Einkünfte der MEG gedeckt ist. 1.6. Miteigentümerversammlung vom 20. Dezember 2016 Ebenfalls am 20. Dezember 2016, dem Tag der Unterzeichnung des oa Miteigentümervertrages, wurde von den Miteigentümern eine Miteigentümerversammlung abgehalten, bei der die Begrüßung der Teilnehmenden dem aktenkundigen Besprechungsprotokoll zufolge durch einen Mitarbeiter der ***G1*** AG, der die Tagesordnungspunkte für die Miteigentümerversammlung vorschlug, erfolgte. Laut Punkt 2 des Besprechungsprotokolls ("Planung und Bauausführung") wurden den Miteigentümern vom Planer Herr Ing. ***L*** die Planungsentwürfe für das Projekt präsentiert und mitgeteilt, dass im Herbst 2017 mit der Erteilung der Baubewilligung gerechnet werden könne. In weiterer Folge wurde den Miteigentümern von Herrn Ing. ***L*** für die ***L*** Planungs- und Bauges.m.b.H. sämtliche erforderlichen Leistungen für Generalplanung und technische Baubetreuung zu einem Gesamthonorar von 395.000,- Euro zuzüglich USt angeboten, womit sich die Miteigentümer einverstanden erklärten. Weiters wurde den Miteigentümern ein Angebot der technischen Bauabteilung der ***Ges5*** GmbH zur begleitenden Kontrolle vorgelegt, das die Leistungen für das gesamte Genehmigungsverfahren und die Bauausführung zu einem Gesamthonorar von 58.000,-- Euro zuzüglich USt umfasst, vorgelegt und wurde dieses Angebot von den Miteigentümern angenommen. Laut Punkt 3 des Besprechungsprotokolls wurden den Miteigentümern von Herrn ***S***, nochmals die steuerlichen Voraussetzungen und Auswirkungen des beabsichtigten Investitionsvorhabens sowie die Tätigkeiten, die die Kanzlei für die laufende Vertretung der Eigentümer wahrnehmen wird, erklärt. Laut Punkt 5 des Besprechungsprotokolls wurde den Miteigentümern berichtet, dass die ***G1*** AG bereits mehrere Gespräche und Verhandlungen im Hinblick auf eine gemeinsame Fremdfinanzierung durchgeführt habe und wurde den Miteigentümern ein Angebot der Volksbank Wien präsentiert, das folgende Kondition anbiete: "Sowohl für die Investitionsphase (voraussichtlich bis 30.06.2019) als auch für die Endfinanzierung (bis 30.06.2034) wird ein Fixzinssatz von 2,10% angeboten." Die Miteigentümer beauftragen die ***G1*** AG im Namen der Miteigentümer die diesbezüglichen Vereinbarungen im Sinne eines Finanzierungskonzeptes auszuhandeln. Daran anschließend wird im Besprechungsprotokoll wie folgt ausgeführt: "ausdrücklich gewünscht wird, dass bei den Einzelkrediten ab Beginn der Vermietungsphase für die jeweiligen Miteigentümer die Möglichkeit einer individuellen Gestaltung (vorzeitige Rückzahlung, Sondertilgungen etc.) bestehen soll. Die Kreditverträge haben eine Laufzeit von 15 Jahren ab Tilgungsbeginn (01.07.2019) und können nach Abschluss der Investitionsphase unter Einhaltung einer Frist von 3 Monaten aufgekündigt werden. Neben der Eintragung des Pfandrechtes haben die Miteigentümer zur Sicherstellung aller Forderungen sämtliche Ansprüche auf Auszahlung der Mieterlöse an die Volksbank Wien AG abzutreten. Eindringlich wird darauf hingewiesen, dass bei abweichenden Finanzierungen bzw. vor allem bei Tilgungsfreistellung die Miteigentümer unbedingt darauf zu achten haben, dass der Gesamtüberschuss innerhalb eines Zeitraumes von längstens 25 Jahren plus Bauzeit erreicht wird, da ansonsten Liebhaberei anzunehmen ist. Jegliche Änderung der Finanzierung ab Fertigstellung durch einen Miteigentümer kann zu steuerlichen und wirtschaftlichen Risiken führen, welche ausschließlich vom Miteigentümer persönlich zu tragen sind. Die ***G*** AG erhält für die geführten Verhandlungen sowie für die Abwicklung der Finanzierung eine Vergütung in Höhe von EUR 228.000,-." Laut Beilage zum Besprechungsprotokoll iVm Punkt 7 des Besprechungsprotokolls wurden von den Miteigentümern folgende Auftragserteilungen bzw diese wie folgt beschrieben: "1.) Errichtung des Miteigentümervertrages sowie des Kaufvertrages und dessen grundbücherliche Durchführung und Übernahme der Finanzierungstreuhandschaft und Verbücherung der Pfandrechte durch die ***RA*** Rechtsanwälte Partnerschaft, Wien Honorar: EUR 30.000,-- zuzüglich USt 2.) Generalplanung und Baubetreuung durch die Baumeister ***L*** Planungs- und Bau- ges.m.b.H., Wien - Erbringung sämtlicher erforderlichen Leistungen laut HOA/HOB - Durchführung der Projektleitung sowie Planungskoordination gemäß den Bestimmungen des Bauarbeitenkoordinationsgesetzes - Beschaffung der behördlichen Bewilligungen namens der Bauherren - Beibringung der erforderlichen Statik sowie Haustechnik und Elektroplanung - Ausschreibung der einzelnen Gewerke gemäß den Förderungsrichtlinien - Technische Überwachung der Baudurchführung, Kontrolle auf der Baustelle und Abnahme des Bauwerkes namens der Bauherren - Prüfung der Teil- und Schlussrechnungen - Abgabe der Fertigstellungsmeldung samt Ziviltechnikerbestätigung - Gewährleistungsbegehung - Vergütung: EUR 395.000,- zuzüglich USt bei einer Vorauszahlung von 30 % im Dezember 2016 3.) Durchführung des gegenständlichen Bauvorhabens nach öffentlicher Ausschreibung - Durchführung sämtlicher Arbeiten laut Planungsbeschluss und Bau- und Ausstattungsbeschreibung - Bauzeit: 18 Monate ab Baufreigabe Gesamtbaukosten zu voraussichtlich EUR 3.460.000,-- zuzüglich USt als Höchstpreis mit Abrechnung nach Aufmaß, ausgehend von einer vorläufigen Kostenschätzung 4.) Begleitende Kontrolle des Bauvorhabens durch die technische Bauabteilung der ***Ges5*** GmbH, Wien - Kontrolle des Planungsprozesses in Bezug auf Termine, Kosten und Qualität und laufende Abstimmung mit dem Generalplaner - Prüfung der Ausschreibungsunterlagen und Mitwirkung bei der Vergabe des Bauauftrages - Kontrolle der Bauausführung in Bezug auf Termine, Kosten und Qualität - Mitwirkung bei der Abnahme der Bauarbeiten - Überprüfung der vom Planer freigegebenen Rechnungen - Vergütung: EUR 58.000,- zuzüglich USt bei einer Vorauszahlung von 30 % im Dezember 2016 5.) Durchführung der Investitionen aufgrund der heute getroffenen Bauherrenentscheidungen unter Zugrundelegung der Wirtschaftlichkeitsanalysen und -berechnungen der ***I***-Gesellschaft m.b.H. & Co KG, ***Y*** und Abschluss einer dies bezüglichen Vereinbarung - Recht zur Nutzung der Analysen und Berechnungen sowie des Durchführungsplanes zur ertragbringenden Vermietung - Vergütung: EUR 280.000,-- zuzüglich USt; davon EUR 126.000,- als Vorauszahlung für den Leistungszeitraum bis Ende 2017 6.) Hausverwaltung und Erstvermietung durch die ***Ges4*** GmbH, ***Y*** - organisatorische Vorbereitung der Hausverwaltung - Abwicklung mit der ***W*** GmbH - laufende Überprüfung und Anpassung der Mietverträge an die Förderungs- und Mietrechtsgesetzgebung - Vorbereitung eines Wirtschaftsplanes und einer Hausordnung - Ermittlung der Betriebskostenvorschreibung - Mitwirkung beim Abschluss der erforderlichen Energielieferungsverträge - Beauftragung der ***Ges9*** zur Vermittlung der Erstmieter (ohne Vermietungsgarantie) - Übernahme sämtlicher Kosten für Marketing - Durchführung der Gebührenanzeige von Mietverträgen - Aufbereitung/Vorbereitung der steuerlichen Ergebnismitteilungen - Vergütung: EUR 160.000,-- zuzüglich USt, davon EUR 72.000,-- als Vorauszahlung für den Leistungszeitraum bis Ende 2017 7.) Auftragserteilung an die ***Ges6***-Gesellschaft m.b.H. & Co KG, ***Y*** zur Durchführung der von den Bauherren gefassten Beschlüsse - Abwicklung der von der Miteigentümergemeinschaft gefassten Beschlüsse in deren Namen und deren Vertretung in sämtlichen außerbehördlichen und behördlichen Angelegenheiten - Vergütung: EUR 310.000,- zuzüglich USt; davon EUR 139.500,- als Vorauszahlung für den Leistungszeitraum bis Ende 2017 Zur Durchführung des Auftrages erhält die ifw eine gesonderte Vollmacht. 8.) Wirtschaftliche Betreuung durch die ***Ges3*** GmbH, ***Y*** - Erstellung eines Zahlungsplanes (Mittelabflussplan), diesen anzupassen und seine Einhaltung zu überwachen - Prüfung der Rechnungen unter kaufmännischen Gesichtspunkten auf Übereinstimmung mit dem Investitionsplan und Mitfertigung diesbezüglicher Überweisungen (Mittelverwendungskontrolle) - Mitwirkung bei der finanziellen Abwicklung des Investitionsvorhabens - Vorbereitung des Abschlusses einer Rohbauversicherung - Vergütung: EUR 190.000,- zuzüglich USt; davon EUR 85.500,-- als Vorauszahlung für den Leistungszeitraum bis Ende 2017 9.) Steuerberatung durch die Kanzlei ***Stb***, Wirtschaftstreuhand- & Steuerberatungsgesellschaft OG, Wien - Vertretung der Miteigentümergemeinschaft in sämtlichen laufenden Steuerangelegenheiten beim zuständigen Finanzamt und anlässlich einer ersten Betriebsprüfung für die Dauer der Investitionsphase - Erstellung der erforderlichen Erklärungen - Prüfung der Steuerbescheide - Vergütung: EUR 25.000,- zuzüglich USt; davon EUR 11.250,- als Vorauszahlung für den Leistungszeitraum bis Ende 2017 10.) Inanspruchnahme des vorgeschlagenen Finanzierungskonzeptes in der festgelegten Form und Abschluss einer Vereinbarung über Finanzierungsbeschaffung mit der ***G1*** AG, ***Y*** - Vermittlung der Zwischen- und langfristigen Endfinanzierung - Übernahme der im Zusammenhang mit der Erstellung der Kredit- und Darlehensverträge auflaufenden Bearbeitungs- und Ausfertigungsgebühr - Abwicklung und Bearbeitung der Zwischen- und langfristigen Finanzierung - Beantragung von Förderungsmitteln, Abwicklung und Bearbeitung bis zur Endabrechnung - Vergütung: EUR 228.000,- zur Gänze fällig unmittelbar nach Vertragsabschluss 11.) Für eventuelle Mehrkosten im Zusammenhang mit dem Bauauftrag sowie den Bauzeitzinsen bis zur Fertigstellung ist eine Erhöhung des Fremdkapitals zu beantragen. Sollte das derzeit kalkulierte Darlehen des Landes Wien nicht oder in geringerer Höhe gewährt werden, ist ebenfalls eine Zwischenfinanzierung bei der Volksbank Wien AG zu beantragen. Anlässlich der Übergabe werden die Bauherren entscheiden, ob die Endfinanzierung dieser Beträge mit Eigenkapital oder Fremdkapital erfolgt. 1.7. Vertragsabschlüsse im Namen der Miteigentümergemeinschaft Entsprechend der unter Punkt 1.5. erfolgten Beschlussfassung wurde am 20. Dezember 2016 der ***Ges6***-Gesellschaft m.b.H. & Co KG, ***Y*** durch die Eigentümer der Auftrag zur Durchführung der gefassten Beschlüsse im Namen der Miteigentümergemeinschaft erteilt, wobei das Honorar des Auftragnehmers ein Betrag von 280.000,00 Euro zzgl USt vereinbart wurde. Zudem wurde der ***Ges6***-Gesellschaft m.b.H. & Co KG von den Miteigentümern eine umfassende Vollmacht zur Vertretung in allen außerbehördlichen und behördlichen Angelegenheiten betreffend die in Rede stehende Liegenschaft erteilt. In der Folge wurde von der ***Ges6***-Gesellschaft m.b.H. & Co KG im Namen der Miteigentümerschaft entsprechend der unter Punkt 1.5. erfolgten Beschlussfassung unter anderem folgende Verträge abgeschlossen, deren Inhalt jeweils der oa Beschlussfassung entspricht: Vereinbarung über Generalplanung und technische Baubetreuung mit Baumeister ***L*** Planungs- und Bauges.m.b.H., undatiert; Vereinbarung über die technische Baubetreuung mit ***Ges5*** GmbH vom 21. Dezember 2016; Vereinbarung über Wirtschaftlichkeitsberechnungen und -analysen mit ***Ges6***-Gesellschaft m.b.H. & Co KG vom 21. Dezember 2016; Vereinbarung über Hausverwaltung und Erstvermietung mit ***Ges4*** GmbH vom 21. Dezember 2016; Vereinbarung über wirtschaftliche Bereuung mit ***Ges3*** GmbH vom 21. Dezember 2016; Steuerberatungsvertrag mit ***Stb*** Wirtschaftstreuhand- & Steuerberatungsgesellschaft OG, undatiert; Vereinbarung über Finanzierungsbeschaffung und -bearbeitung mit ***G1*** Aktiengesellschaft vom 21. Dezember 2016; Teil-Generalunternehmervertrag mit ***MB*** GmbH über die Herstellung eines schlüsselfertigen, betriebsbereiten, funktions- und benützungsfähigen Bauwerkes und zwar die umfassende Teilsanierung sowie Teilausbau des Altbestandes, und der teilweise Neubau auf der Liegenschaft EZ ***1***, KG ***2*** ***XY*** mit dem Grundstück Nr. ***31***, ***21*** und ***22*** Baufläche zu einem Pauschalpreis von 3.415.824,32 brutto vom 23. April 2018 sowie 2 Zusatzaufträge zu diesem Vertrag. Die ***G1*** AG ist Kommanditistin der ***Ges6***-Gesellschaft m.b.H. & Co KG. Zudem ist die ***G1*** AG zu 100 % an der ***Ges6*** GmbH, der Komplementärin der ***Ges6***-Gesellschaft m.b.H. & Co KG, beteiligt (siehe Firmenbuchauszug ***Ges6***-Gesellschaft m.b.H. & Co KG, FN ***FB***, Firmenbuchauszug ***Ges6*** GmbH, FN ***FB1***). Bei der ***Ges3*** GmbH handelt es sich um eine 100%ige Tochtergesellschaft der ***G1*** AG (siehe Firmenbuchauszug der ***Ges3*** GmbH, FN ***89***). Die ***Ges4*** GmbH war zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses (21. Dezember 2016) eine 99%ige Tochtergesellschaft der ***G1*** AG (siehe Firmenbuchauszug der ***Ges4*** GmbH, FN ***99***, Stichtag 31. Dezember 2016). 1.8. Gesamtinvestitionskosten der Investitionsphase nach Endabrechnung Die bis zur Fertigstellung des gegenständlichen Bauprojektes angefallenen Gesamtinvestitionskosten ("Investitionsphase"), zu deren anteiliger Tragung sich die beschwerdeführende Partei verpflichtet hat, sowie der von der beschwerdeführenden Partei davon zu tragende Anteil, setzen sich wie folgt zusammen (nicht enthalten in der folgenden Aufstellung sind folgende von der beschwerdeführenden Partei getragenen Kosten: Grunderwerbsteuer, grundbücherliche Eintragungsgebühr für Eigentumseintragung, Betriebskosten in Höhe von 15.226,05 Euro, Leerstehungsbetriebskosten bis 30. September 2019 in Höhe von 1.020,82 Euro, Mieteinnahmen bis 30. September 2019 in Höhe von -10.487,57 Euro): | Bau- und Planungskosten | Beträge ohne USt in Euro | USt in Euro | Beträge inkl USt in Euro | Baukosten | 3.587.335,36 | 717.467,07 | 4.304.802,43 | Generalplanung | 406.355,00 | 81.271,00 | 487.626,00 | Technische Baubetreuung | 58.000,00 | 11.600,00 | 69.600,00 | Sonstige Erwerbsnebenkosten (Rechtsanwalt Vertragserrichtung) | 20.000,00 | 4.000,00 | 24.000,00 | Sonstige (Beglaubigungskosten) | 4.495,55 | 899,11 | 5.394,66 | Gesamtes Agio | 112.480,00 | 22.496,00 | 134.976,00 | Bau- und Planungskosten gesamt | 4.188.665,91 | | 5.026.399,1 | Sonstige Kosten | Beträge ohne USt in Euro | USt in Euro | Beträge inkl USt in Euro | Wirtschaftlichkeitsanalyse (laut Vereinbarung mit ***Ges6***-Gesellschaft m.b.H. & Co KG vom 21. Dezember 2016) | 280.000,00 | 56.000,00 | 336.000,00 | Aufgaben des Bevollmächtigten (laut Auftrag an ***Ges6***-Gesellschaft m.b.H. & Co KG vom 20. Dezember 2016) | 310.000,00 | 62.000,00 | 372.000,00 | Wirtschaftliche Betreuung (laut Vereinbarung mit ***Ges3*** GmbH vom 21. Dezember 2016) | 190.000,00 | 38.000,00 | 228.000,00 | Hausverwaltung und Erstvermietung (laut Vereinbarung mit ***Ges4*** GmbH vom 21. Dezember 2016) | 160.000,00 | 72.000,00 | 192.000,00 | Finanzierungsbeschaffung (laut Vereinbarung mit ***G1*** Aktiengesellschaft vom 21. Dezember 2016) | 228.000,00 | | 228.000,00 | Rechtsanwalt Treuhandschaft | 10.000,00 | 2.000,00 | 12.000,00 | Steuerberatung für Investitionsphase (laut Vertrag mit ***Stb*** Wirtschaftstreuhand- & Steuerberatungsgesellschaft OG) | 25.000,00 | 5.000,00 | 30.000,00 | Eintragungsgebühren | 51.971,06 | | 51.971,06 | Bauzeitzinsen und Gebühren | 156.125,26 | | 156.125,26 | Sonstige Kosten gesamt | | | 1.606.096,32 | Gesamtinvestitionskosten beschwerdeführende Partei | Beträge ohne USt in Euro | USt in Euro | Beträge inkl USt in Euro | Summe Bau- und Planungskosten & sonstige Kosten | | | 6.632.495,42 | Anteilige Bau- und Planungskosten & sonstige Kosten beschwerdeführende Partei (ohne Agio) | | | 433.167,96 | Agio laut Teilnahmeerklärung (Beratungshonorar) | 7.600,00 | 1.520,00 | 9.120,00 | Anteilige Bau- und Planungskosten & sonstige Kosten beschwerdeführende Partei (mit Agio) | | | 442.288,00 | Kaufpreis Miteigentumsanteile laut Kaufvertrag vom 20. Dezember 2016 | | | 114.667,00 | Anteilige Gesamtinvestitionskosten beschwerdeführende Partei | | | 556.955,96 1.9. Einbindung der beschwerdeführenden Partei in ein vorgegebenes Gesamtkonzept Die Absicht der beschwerdeführenden Partei und der übrigen Miteigentümer war auf die Investition in eine Vermögensanlage, die der Erzielung von langfristigen Mieteinkünften dient, gerichtet und ging es der beschwerdeführenden Partei dabei um einen möglichst gewinnbringenden Einsatz seines Kapitals durch spätere Vermietung. In einer Gesamtschau der unter den Punkten 1.1. bis 1.8. beschriebenen Umstände ist festzustellen, dass die beschwerdeführende Partei von vornherein in ein bereits fertiges Planungs-, Vertrags- und Finanzierungskonzept im Wege eines Vertragsgeflechtes eingebunden war und die beschwerdeführende Partei ihrer Einbindung in das Gesamtkonzept, welches durch bereits vom Verkäufer bzw von einem mit diesem gesellschaftsrechtlich verbundenen Unternehmen bestimmte Vertragspartner zu verwirklichen war, und damit auch der anteiligen Tragung der unter Punkt 1.8. aufgelisteten Gesamtinvestitionskosten zustimmen musste, um die Miteigentumsanteile an der gegenständlichen Liegenschaft erwerben zu können. Die Möglichkeit, bloß Miteigentümer an der in Rede stehenden Liegenschaft zu werden, bestand nicht und hat niemand Miteigentümer werden können, ohne auch gleichzeitig das Gesamtkonzept mit seinen Leistungsverpflichtungen anzunehmen. Für die vermittelnden und organisierenden Personen sind als Erwerber nur solche Personen in Betracht gekommen, die dem Gesamtkonzept und damit der Gesamtleistungspflicht von vornherein zustimmten. 2. Beweiswürdigung Gemäß § 167 Abs 1 BAO bedürfen Tatsachen, die bei der Abgabenbehörde offenkundig sind, und solche, für deren Vorhandensein das Gesetz eine Vermutung aufstellt, keines Beweises. Gemäß § 167 Abs 2 BAO hat die Abgabenbehörde im Übrigen unter sorgfältiger Berücksichtigung der Ergebnisse des Abgabenverfahrens nach freier Überzeugung zu beurteilen, ob eine Tatsache als erwiesen anzunehmen ist oder nicht. Nach ständiger Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes genügt es, von mehreren Möglichkeiten jene als erwiesen anzunehmen, die gegenüber allen anderen Möglichkeiten eine überragende Wahrscheinlichkeit oder gar die Gewissheit für sich hat und alle anderen Möglichkeiten absolut oder mit Wahrscheinlichkeit ausschließt oder zumindest weniger wahrscheinlich erscheinen lässt. Die Abgabenbehörde muss dieser Rsp zufolge den Bestand einer Tatsache nicht im naturwissenschaftlich-mathematisch exakten Sinn nachweisen (vgl zB VwGH 31.5.2017, Ro 2014/13/0025; Ritz/Koran, BAO7 § 167 Rz 8 mwN). Unter Berücksichtigung vorstehender Grundsätze ist betreffend den vorliegenden Beschwerdefall wie folgt auszuführen: Die unter den Punkten 1.1. bis 1.7. getroffenen Sachverhaltsfeststellungen beruhen auf den jeweils zitierten aktenkundigen Unterlagen, deren Beweiskraft weder von der beschwerdeführenden Partei noch von der belangten Behörde in Abrede gestellt wurde. Die unter Punkt 1.8. angeführten Beträge ergeben sich aus den im Rahmen des angefochtenen Bescheides getroffenen Feststellungen der belangten Behörde, deren Höhe von der beschwerdeführenden Partei nicht bestritten wurde und entsprechen diese der Aktenlage, wobei auf die jeweiligen aktenkundigen Verträge und/oder Abrechnungsbelege zu verweisen ist. Dass die Absicht der beschwerdeführenden Partei und der übrigen Miteigentümer auf den Erwerb einer Vermögensanlage, die der Erzielung von langfristigen Mieteinkünften dient, gerichtet war, ergibt sich aus dem insoweit eindeutigen Wortlaut der unterfertigten Teilnahmeerklärungen (arg "Ich nehme zur Kenntnis, dass die Investition zur gemeinschaftlichen Erzielung von langfristigen Mieteinkünften dient...") sowie aus dem Umstand, dass sich die Erwerber auf Grund eines von der ***G1*** AG in dem von ihr aufgelegten Prospekt dargestellten Konzeptes engagiert haben, in dem die sich aus der Vermietung ergebende Rendite aus dem eingesetzten Kapital und die mit der Vermietung verbundenen steuerlichen Folgen (Verlustverwertung) als zentrale Verkaufsargumente ins Treffen geführt werden. Hinzuweisen ist in diesem Zusammenhang nicht zuletzt auch auf die unter Punkt 1.5. wiedergegebenen Klauseln des Miteigentümervertrages (vgl insbesondere Punkt VIII des Miteigentümervertrages, wonach die Miteigentümer im Hinblick auf die Erzielung von Einkünften durch gemeinschaftliche Vermietung des gesamten Objektes wechselseitig sowohl auf die Begründung von Wohnungseigentum als auch auf die Einräumung eines ausschließlichen Nutzungsrechtes an einer bestimmten Wohneinheit verzichten). Dass die beschwerdeführende Partei in ein bereits fertiges Planungs-, Vertrags- und Finanzierungskonzept im Wege eines Vertragsgeflechtes eingebunden waren (siehe Punkt 1.9.), ist als erwiesen anzunehmen, weil - dieser sich auf Grund eines von der ***G1*** AG in dem von ihr aufgelegten Prospekt dargestellten Konzeptes engagiert hat, - die beschwerdeführende Partei in der "Teilnahmeerklärung" noch vor Abschluss des Kaufvertrages die vorgeschlagene Konzeption akzeptiert hat, - bereits vor der konstituierenden Miteigentümerversammlung die schließlich angenommene Planung von der ***G1*** AG und/oder deren Tochtergesellschaften bzw in deren Auftrag erarbeitet worden ist, - die Miteigentümer die ***Ges6***-Gesellschaft m.b.H. & Co KG umfassend, insbesondere auch zur Vertretung vor den Baubehörden sowie zum Abschluss von Verträgen aller Art bevollmächtigten; - von der ***Ges6***-Gesellschaft m.b.H. & Co KG in Vertretung der Miteigentümer in unmittelbarer zeitlicher Nähe zur Konstituierung der Miteigentümerversammlung vom 21. Dezember 2016 mindestens fünf detailliert ausgearbeitete Vertragswerke abgeschlossen hat, wobei es ausgeschlossen ist, dass diese Vertragstexte in der konstituierenden Miteigentümerversammlung von den Miteigentümern selbst erarbeitet wurden (vgl zu diesem Aspekt zB auch VwGH 27.1.1999, 97/16/0432; 2.7.1998, 97/16/0276): - Vereinbarung über die technische Baubetreuung mit ***Ges5*** GmbH vom 21. Dezember 2016; - Vereinbarung über Wirtschaftlichkeitsberechnungen und -analysen mit ***Ges6***-Gesellschaft m.b.H. & Co KG vom 21. Dezember 2016; - Vereinbarung über Hausverwaltung Erstvermietung mit ***Ges4*** GmbH vom 21. Dezember 2016; - Vereinbarung über wirtschaftliche Betreuung mit ***Ges3*** vom 21. Dezember 2016; - Vereinbarung über Finanzierungsbeschaffung und -beratung mit ***G1*** AG vom 21. Dezember 2016. Die Feststellung, dass die beschwerdeführende Partei der anteiligen Tragung der unter Punkt 1.8. aufgelisteten Gesamtinvestitionskosten zustimmen musste, um die Miteigentumsanteile an der gegenständlichen Liegenschaft erwerben zu können (siehe ebenfalls Punkt 1.9.), ergibt sich dabei insbesondere daraus, dass sich die beschwerdeführende Partei auf Grund eines von der ***G1*** AG in dem von ihr aufgelegten Prospekt dargestellten Konzeptes engagiert hat und in diesem die voraussichtlichen Gesamtinvestitionskosten bereits aufgeschlüsselt waren (siehe "Voraussichtlicher Investitionsplan" auf Seite 11 des Prospekts) und auch in der von der beschwerdeführenden Partei unterzeichneten "Teilnahmeerklärung" die von ihm "zu übernehmenden anteiligen Investitionskosten" erwähnt werden und deren Höhe mit "voraussichtlich EUR 506.667,-- exkl. USt." beziffert wird. Wenn die beschwerdeführende Partei in diesem Zusammenhang vorbringt, die Teilnahmeerklärung sei "rechtlich und faktisch unverbindlich", da man trotz Unterzeichnung der Teilnahmeerklärung vom Erwerb der Miteigentumsanteile hätte absehen können, ist dem zu entgegnen, dass es im Hinblick auf die hier interessierenden Aspekte unerheblich ist, inwieweit die Teilnahmeerklärung im Zeitpunkt ihrer Unterzeichnung bereits Rechtsfolgen zeitigen konnte. Von Bedeutung ist vielmehr, dass die beschwerdeführende Partei bei Unterfertigung des Kaufvertrages über den Erwerb der in Rede stehenden Miteigentumsanteile die Teilnahmeerklärung bereits abgegeben hatte und damit die in der Teilnahmeerklärung festgehaltenen Rahmenbedingungen für die Teilnahme am Projekt zum Zeitpunkt der Kaufvertragsunterzeichnung bereits feststanden. Die beschwerdeführende Partei war jedenfalls ab dem Zeitpunkt der Kaufvertragsunterzeichnung an die Teilnahmeerklärung gebunden. Dafür, dass die Teilnahmeerklärung auch nach Unterzeichnung des Kaufvertrages noch "rechtlich und faktisch unverbindlich" gewesen wäre, finden sich weder im Wortlaut der Teilnahmeerklärung noch sonst Anhaltspunkte und wurde derartiges von der beschwerdeführenden Partei auch nicht dargetan. In diesem Zusammenhang ist zu berücksichtigen, dass die Unterzeichnung des Kaufvertrages durch den Erwerber zunächst zwar nur als Angebot qualifiziert und der Kaufvertrag erst durch Annahme dieses Angebots durch den Verkäufer (hier: ebenfalls Unterzeichnung des Kaufvertrages) zustande kommt. Allerdings begründet auch das bloße Angebot eine Bindung des Offerenten, von der er sich, abgesehen vom "Haustürgeschäft" bei Verbraucherverträgen (§ 3 KSchG) und ähnlichen Fällen grundsätzlich für deren Dauer nicht einseitig lösen kann (siehe dazu Rummel in Rummel/Lukas, ABGB4 § 861 Rz 3 und § 862 Rz 5; vgl in diesem Zusammenhang beispielsweise auch VwGH 30.5.1994, 92/16/0144: "Im vorliegenden Fall steht fest, daß der Beschwerdeführer zunächst ein Kaufanbot unterfertigte, mit welchem er sich vor Abschluß des Grundstücksvertrages hinsichtlich der Bebauung gegenüber dem Veräußerer gebunden hat."). Da die Bindungswirkung des Offerts im vorliegenden Fall durch die beschwerdeführende Partei in keiner Weise eingeschränkt wurde (siehe dazu Rummel in Rummel/Lukas, ABGB4 § 862 Rz 6), war dieser somit mit Unterzeichnung des Kaufvertrages an den Erwerb und - wie oben dargelegt wurde - auch an den Inhalt der "Teilnahmeerklärung" gebunden. Dass die beschwerdeführende Partei auch ohne vorherige Unterzeichnung der Teilnahmeerklärung, mit der er sich insbesondere zur Tragung der von ihm "zu übernehmenden anteiligen Investitionskosten" bereit erklärte, die hier in Rede stehenden Miteigentumsanteile erwerben hätte können, wird von der beschwerdeführenden Partei nicht behauptet und widerspräche dies insbesondere angesichts der bereits erbrachten Vorleistungen (insbesondere Planung und Führung von Vertragsverhandlungen [vgl insbesondere Punkt 5 des Besprechungsprotokolls der Miteigentümerversammlung, wonach die ***G1*** AG bereits mehrere Gespräche und Verhandlungen im Hinblick auf eine gemeinsame Fremdfinanzierung durchgeführt hatte und die ***G1*** AG "für die geführten Verhandlungen sowie für die Abwicklung der Finanzierung eine Vergütung in Höhe von EUR 228.000,- erhalte"] sowie Erarbeitung der Vertragstexte [siehe zu diesem Aspekt bereits oben in diesem Abschnitt], Durchführung der Wirtschaftlichkeitsanalysen und -berechnungen sowie des Durchführungsplanes zur ertragbringenden Vermietung durch die ***Ges6***-Gesellschaft m.b.H. & Co KG (vgl Beilage zum Besprechungsprotokoll der Miteigentümerversammlung, wonach die Miteigentümer den Beschluss fassten, das Recht zur Nutzung dieser - offenkundig bereits im Vorfeld erstellten - Analysen und Berechnungen um 280.000 Euro,- zuzüglich USt zu erwerben) der Lebenserfahrung. In diesem Zusammenhang ist insbesondere auch auf das Erkenntnis des VwGH vom 6.11.2002, 99/16/0204, zu verweisen, in dem der VwGH zu einem ähnlichen Fall ausführte, die Annahme, es wären auch Interessenten zum Anteilserwerb zugelassen worden, die sich an der Errichtung und Vermarktung nicht beteiligt hätten, wäre völlig auszuschließen und jeder Lebenserfahrung widersprechend; auf die rechtliche Möglichkeit eines solchen Vorhabens brauche daher nicht eingegangen zu werden. Auch in seinem Erkenntnis vom 23.1.1992, 90/16/0154, hatte der VwGH zu einem ähnlichen Fall bereits ausgeführt, dass die Feststellung, für die vermittelnden und organisierenden Personen seien als Erwerber nur solche Personen in Betracht gekommen, die dem Gesamtkonzept und damit der Gesamtleistungspflicht von vornherein zustimmten, weder zur Lebens- noch zur Gerichtserfahrung in Widerspruch stehe. Wenn die beschwerdeführende Partei vorbringt, der gegenständliche Beschwerdefall sei im Vergleich zu den bisher vom VwGH entschiedenen Fällen insoweit anders gelagert, als der Kaufvertragsabschluss mit der beschwerdeführenden Partei im vorliegenden Fall bereits vor der konstituierenden Miteigentümerversammlung erfolgte, ist dem zu entgegnen, dass auch in dem dem Erkenntnis des VwGH vom 28.5.1998, 97/16/0494 zugrundeliegenden Fall eine Unterzeichnung der Kaufverträge durch die Erwerber zum Großteil bereits vor der konstituierenden Miteigentümerversammlung und zum Teil am selben Tag erfolgte. Da der Erwerber - wie oben dargelegt wurde - grundsätzlich bereits mit seinem Offert an die Teilnehme am Projekt gebunden ist, ist es unerheblich, ob auch die verkaufende Partei den Kaufvertrag noch vor der konstituierenden Miteigentümerversammlung oder - wie in dem mit Erkenntnis des VwGH vom 28.5.1998, 97/16/0494, entschiedenen Fall (ebenso VwGH 27.1.1999, 97/16/0432) - erst danach unterfertigt, weil es im hier interessierenden Zusammenhang entscheidend auf die Bindung des Erwerbers an das vorgegebene Konzept ankommt (siehe dazu unter Punkt 3.1). Die vom Verwaltungsgericht im gegenständlichen Fall erfolgte Beweiswürdigung befindet sich daher insoweit im Einklang mit der genannten Rsp des VwGH. Soweit die beschwerdeführende Partei auf die Erkenntnisse des BFG vom 25.8.2022, RV/7103431/2016 ua, verweist, in denen bei einem laut Beschwerdevorbringen vergleichbaren Projekt die Kosten der Finanzierungsbeschaffung und -bearbeitung einer von den übrigen Investitionskosten verschiedenen Beurteilung unterzogen wurden und betreffend die von der beschwerdeführenden Partei getragenen Fremdfinanzierungskosten insbesondere behauptet, dass die Erwerber (auch) beim Projekt Neubauherrrenmodell eine "völlige Finanzierungsfreiheit" gehabt hätten und dass etwa auch eine (vollständige) Eigenkapitalfinanzierung oder eine Fremdfinanzierung von anderer Seite möglich gewesen wäre, ist dazu im Ergebnis festzuhalten, dass das erkennende Verwaltungsgericht im vorliegenden Beschwerdefall keinen Anlass sieht, die Finanzierungskosten einer von den übrigen Investitionskosten verschiedenen Würdigung zu unterziehen. Begründend ist dazu wie folgt auszuführen: