BFG RV/7100455/2024

IM NAMEN DER REPUBLIK Das Bundesfinanzgericht hat durch die Senatsvorsitzende Mag. Ilse Rauhofer, die Richterin Mag. Diana Sammer sowie die fachkundigen Laienrichter Alexander Kuba und Christian Gerzabek in der Beschwerdesache ***Bf1***, ***Bf1-Adr***, vertreten durch TPA Holding Steuerberatung GmbH, Wiedner Gürtel 13/Turm 24, 1100 Wien, über die Beschwerde vom 21. April 2023 gegen den vorläufigen Bescheid des Finanzamtes Österreich vom 7. April 2023 betreffend Bestandvertragsgebühr zu ***ErfNr*** (Bestandvertrag mit ***MIETERIN*** vom 09. November 2021), Steuernummer ***BF1StNr1*** nach Durchführung einer mündlichen Verhandlung am 26. November 2024 in Anwesenheit des Schriftführers Dietmar Gratz zu Recht erkannt: I. Die Beschwerde wird gemäß § 279 BAO als unbegründet abgewiesen. II. Gegen dieses Erkenntnis ist eine Revision an den Verwaltungsgerichtshof nach Art. 133 Abs. 4 Bundes-Verfassungsgesetz (B-VG) nicht zulässig. Entscheidungsgründe I. Verfahrensgang Gebührenanzeige vom 3.1.2022 - Mietvertrag vom 09.11.2021 Am 3.1.2022 wurde beim Finanzamt Österreich (kurz FA) eine beglaubigte Abschrift (ohne Anlagen) des am 09.11.2021 zwischen der ***Bf1*** (der nunmehrigen Beschwerdeführerin, kurz Bf.) als Vermieterin und der ***MIETERIN*** als Mieterin abgeschlossenen Mietvertrages angezeigt, der beim FA unter ***ErfNr*** erfasst wurde. Gegenstand des Vertrages ist die Liegenschaft ***KG*** ***EZ***, ***ADR***, mitsamt dem darauf errichteten Hotelgebäude und der darin befindlichen Hoteleinrichtung. Ermittlungen durch das FA Über Anforderungen des Finanzamtes (Vorhalte vom 21.10.2022, 5.1.2023) übermittelte die Bf. folgende Anlagen zum Mietvertrag: A Franchisevertrag, B Comfort Letter ***X*** C Property Improvement Plan des Franchisegebers 18.2 - Vergleich zwischen dem Vermieter und dem vorherigen Mieter vom 9.6.2021 sowie Aufstellungen und Berechnungen über die bisher bezahlte Ergebnismiete, Betriebskosten, Versicherungen und Franchisegebühren. Weiters teilte die Bf. dem FA mit Email vom 9.2.2023 mit, dass bisher keine variable Miete angefallen sei, da kein Gewinn erwirtschaftet worden sei und dass bis dato keinerlei Investitionen betr. PIP Maßnahmen getätigt worden seien. Vorläufiger Bescheid vom 7.4.2023 Mit Bescheid vom 07.04.2023 setzte das FA die Gebühr gemäß § 200 Abs. 1 BAO vorläufig mit € 322.141,06 fest. Bei Berechnung der Gebühr gemäß § 33 TP 5 Abs. 1 Z. 1 GebG 1957 ging das FA von einer Bemessungsgrundlage iHv € 32.214.108,08 aus. Die Bescheidbegründung lautet wie folgt: "Da nach dem Ergebnis des Ermittlungsverfahrens der Umfang der Abgabepflicht noch ungewiss ist, erfolgt die Vorschreibung vorläufig. Bei dem gemäß § 20 BAO im Rahmen einer vorläufigen Festsetzung auszuübenden Ermessen wird dem Grundsatz der Rechtsrichtigkeit der Vorzug gegenüber der Rechtsbeständigkeit gegeben. Daneben wird dem Normzweck des § 200 BAO Rechnung getragen, der darin zu sehen ist, eine dem Gesetz entsprechende Abgabenerhebung nach Wegfall der Ungewissheit zu gewährleisten. Bemessungsgrundlage für die Rechtsgebühr : Mindestmiete für 159 Zimmer 2022 : € 252,- brutto x 159 x 12 = € 480,816,- 2023 : € 504,- brutto x 159 x 12 = € 961.632,- 2024 : € 630,- brutto x 159 x 12 = € 1.202.040, ab 2025 € 828,- brutto x 159 x 12 x 15fache = € 23.697.360,- Franchisegebühren € 17.910,- pro Monat x 12 x 18fache = € 3.868.560,- Betriebskosten It Punkt 12 : Müll € 1.251,03 brutto pro Monat x 12 x 18fache = € 270.222,26, Grundsteuer € 1.075,23 brutto pro Monat x 12 x 18fache = € 232.249,49, Versicherung € 3.423,35 brutto pro Monat x 12 x 18fache = € 793.443,17, Rauchfangkehrer € 33,62 brutto pro Monat x 12 x 18fache = € 7.260,84, Wasser/Abwasser € 1.273,16 brutto pro Monat x 12 x 18fache = € 275.002,34, Brunnenstrom € 2.220,- brutto pro Monat x 12 x 18fache = € 479.520,-. Die Bemessungsgrundlage beträgt insgesamt € 32.214.106,08. Gemäß § 15 Abs 1 Bewertungsgesetz darf der Gesamtwert von Nutzungen oder Leistungen, die auf bestimmte Zeit beschränkt sind, das Achtzehnfache des Jahreswertes nicht übersteigen. Die Versicherungen und die Betriebskosten wurden aufgrund der verrechneten Kosten ermittelt, wobei davon die Versicherungen € 2.397,34 brutto/Monat u. die von der Gesellschaft selbst abgeschlossenen Versicherungen € 1.026,01 betragen. Der Gebührenbescheid ergeht vorläufig, da der Umfang der Steuerpflicht aufgrund der Höhe der Ergebnismiete und der Franchisegebühren derzeit noch ungewiss ist." Beschwerde In der dagegen am 20.04.2023 eingebrachten Beschwerde wird die Anwendung der Befreiung des § 33 TP 5 Abs. 4 Z 1 GebG für Verträge über die Miete von Wohnräumen und die ersatzlose Aufhebung des bekämpften Bescheides beantragt. Begründet wurde die Beschwerde wie folgt: "Der § 33 TP 5 GebG enthält im Absatz 4 Z 1 eine Befreiung für "Verträge über die Miete von Wohnräumen". Der aktuelle Wortlaut dieser Befreiungsbestimmung resultiert aus einer mit BGBl I 2017/147 vorgenommenen Novellierung. Vor dieser Novellierung lautete die Befreiungsbestimmung des § 33 TP 5 Absatz 4 Z 1 GebG wie folgt: "Verträge über die Miete von Wohnräumen bis zu einer Dauer von drei Monaten. Wird ein Mietverhältnis über diesen Zeitraum hinaus fortgesetzt, so wird der Mietvertrag im Zeitpunkt der Fortsetzung gebührenpflichtig und gilt mangels anderer beurkundeter Parteienvereinbarung vertraglich als auf unbestimmte Zeit verlängert." Die vorstehend wörtlich wiedergegebene Bestimmung stammte aus dem Jahr 1976 und wurde mit BGBl. 1976/668 zur Vermeidung der Belastung des Fremdenverkehrs mit Gebühren aus Bestandverträgen eingeführt. Die durch BGBl. I 2017/147 neu geschaffene Rechtslage ergibt sich ganz einfach dadurch, dass von der bisherigen Befreiung die zeitliche Einschränkung gestrichen wurde (siehe nachfolgende Darstellung): "Verträge über die Miete von Wohnräumen bis zu einer Dauer von-drei Monaten. Wird ein Mietverhältnis über diesen Zeitraum hinaus fortgesetzt, so wird der Mietvertrag - im Zeitpunkt der Fortsetzung gebührenpflichtig und gilt mangels anderer beurkundeter Parteienvereinbarung vertraglich als auf unbestimmte Zeit verlängert." Aufgrund der historischen Entwicklung der Befreiungsvorschrift sind daher mit der Miete von Wohnräumen zweifelsfrei auch Hotels erfasst. Gegenüber der bis 2017 geltenden Rechtslage ist lediglich die zeitliche Beschränkung weggefallen. Darüber hinaus wurde die bis zur Novelle 2017 im § 33 TP 5 Abs. 3 GebG enthaltende Bemessungsgrundlagenobergrenze für Bestandverträge über Gebäude oder Gebäudeteile, die überwiegend Wohnzwecken dienen, im Rahmen dieser Novellierung des GebG gestrichen und wurden auch solche Bestandverträge in die Befreiung gemäß § 33 TP 5 Abs. 4 Z 1 aufgenommen (siehe dazu etwa die nachstehend wiedergegebenen Ausführungen des VwGH vom 29. Juni 2022, Ro 2021/16/0005, Rn 16): "Die Gebührenbefreiung für die Miete von "Wohnräumen" galt schon vor Inkrafttreten des Bundesgesetzes BGBl. I Nr. 147/2017 für die Miete bis zu einer Dauer von drei Monaten (§ 33 TP 5 Abs. 4 Z 1 GebG idF BGBl 1976/668). Die Materialien zu § 33 TP 5 Abs. 4 Z 1 GebG in der im Revisionsfall anzuwendenden Fassung geben keinen Hinweis zur Auslegung des Begriffes "Wohnräume". Für die Auslegung kann auf die Begriffe "Gebäude oder Gebäudeteile, die überwiegend Wohnzwecken dienen" in § 33 TP 5 Abs. 3 letzter Satz GebG in der Fassung vor BGBl. I Nr. 147/2017 zurückgegriffen werden. Nach dieser Bestimmung waren bei solchen Verträgen die wiederkehrenden Leistungen höchstens mit dem Dreifachen des Jahreswertes anzusetzen (vgl. in diesem Sinne Twardosz, Kommentar zum Gebührengesetz7 (2021) § 33 TP 5 Rz 73/1). Mit der Änderung der Gebührenbefreiungsbestimmung des § 33 TP 5 Abs. 4 Z 1 GebG entfiel gleichzeitig die Regelung des § 33 TP 5 Abs. 3 letzter Satz GebG." Zum Thema "unmittelbare oder mittelbare Nutzung" für Wohnzwecke hat der VwGH in der E Ro 2021/16/0005 ab Rn 17 wörtlich wie folgt ausgeführt: "17 Der Verwaltungsgerichtshof hat zur Auslegung des § 33 TP 5 Abs. 3 letzter Satz GebG in der Fassung vor BGBl. I Nr. 147/2017 festgehalten, dass § 33 TP 5 Abs. 3 dritter Satz GebG von "Bestandverträgen über Gebäude oder Gebäudeteile, die überwiegend Wohnzwecken dienen" spricht. Die Syntax legt nahe, dass sich der Halbsatz "die überwiegend Wohnzwecken dienen" auf "Gebäude oder Gebäudeteile" bezieht, d.h., dass die sachliche Bestimmung des Bestandobjektes maßgeblich ist. Dass allein der zu vergebührende Bestandvertrag einer Vertragspartei (Bestandnehmer) schon unmittelbar (überwiegend) der Befriedigung eines persönlichen Wohnbedürfnisses des Bestandnehmers dienen müsste, wäre damit nicht vorausgesetzt (vgl. VwGH 18.8.2020, Ra 2020/16/0077). 18 Die sachliche Bestimmung des Bestandobjektes ist demnach losgelöst von der durch den Mieter beabsichtigten Verwendung des Bestandobjektes zu verstehen. Relevant ist, ob das Bestandobjekt überwiegend für Wohnzwecke genutzt werden kann." Wie der VwGH in der E vom 18.8.2020, Ra 2020/16/0077 bereits zur "alten" Rechtslage für Gebäude, die Wohnzwecken dienen, festgehalten und in der E vom 29. Juni 2022, Ro 2021/16/0005 auch für die im gegenständlichen Fall anzuwendende Rechtslage bestätigt hat, handelt es sich bei dieser Befreiung für Verträge über die Miete von Wohnräumen um keine persönliche, sondern um eine sachliche Befreiung, bei der es nicht auf die tatsächliche Verwendung durch den jeweiligen Mieter, sondern auf die objektive Nutzbarkeit für Wohnzwecke ankommt (E vom 29. Juni 2022, Ro 2021/16/0005, Rn 18). Der VwGH hat nicht nur aufgrund der Syntax, sondern auch in teleologischer Interpretation erkannt, dass andernfalls die mit einer Bestandvertragsgebühr verbundene Kostenbelastung der Vorstufe im Rahmen der Kalkulation vom Betreiber an den tatsächlichen "Bewohner" weiterverrechnet und die Befreiungsbestimmung auf dessen Ebene daher nicht voll wirksam werden würde. Wörtlich heißt es in der VwGH-E vom 18.8.2020, Ra 2020/16/0077, Rn 12: "Werden, wie im Revisionsfall, mehrere aufeinander aufbauende Bestandverträge zur Deckung von Wohnbedürfnissen abgeschlossen, verhilft der vom Gesetz intendierten Begünstigung "der Miete oder Nutzungsüberlassung von Wohnzwecken dienenden Räumlichkeiten" die Begünstigung jedes einzelnen Bestandvertrages (über Gebäude oder Gebäudeteile, die überwiegend Wohnzwecken dienen) auf jeder Stufe, weil davon auszugehen ist, dass Nebenkosten eines Bestandvertrages wie etwa auch die Rechtsgeschäftsgebühr zumindest zum Teil auf Bestandnehmer und in einer mehrstufigen Vertragskonstellation (über Gebäude oder Gebäudeteile, die überwiegend Wohnzwecken dienen) auf den letzten Mieter oder Nutzungsberechtigen überwälzt werden." Angesichts der Tatsache, dass nicht zuletzt der Tourismus und damit die Hotellerie von der Corona- Krise ganz besonderes stark getroffen wurde, ist die Befreiung des § 33 TP 5 Abs. 4 Z 1 GebG ein Beispiel für gelungene und weitsichtige Gesetzgebung, noch dazu wo der gegenständliche Vertrag mitten in der Krise verhandelt und abgeschlossen wurde." Beschwerdevorentscheidung Mit Beschwerdevorentscheidung vom 07.07.2023 wies das FA die Beschwerde ab. Die gesonderte Begründung lautet wie folgt: "Gemäß § 33 TP 5 Abs. 4 Z 1 Gebührengesetz (GebG) sind Verträge über die Miete von Wohnräumen von der Gebühr befreit. Die Intention des Gesetzgebers bei Einführung dieser Bestimmung war es, das Wohnen günstiger zu machen. Aus den Materialien zur Änderung der Befreiung ist zu sehen, dass man damit die Kosten für den Mieter reduzieren wollte. Es war nicht Intention des Gesetzgebers Betreiber von Hotels zu entlasten. Auch ist es nicht als wahrscheinlich anzusehen, dass es sich bei der Befreiungsbestimmung - wie in der Beschwerde ausgeführt - um ein Beispiel für gelungene weitsichtige Gesetzgebung handelt, um die Belastung der Hotellerie in einer etwaig in den Folgejahren auftretenden Pandemie zu verringern. Dass man bei der Miete/Pacht eines Hotels keineswegs davon ausgehen kann, dass diese unter die Wohnraumbefreiung fallen ist auch aus der Judikatur des Verwaltungsgerichtshofes ableitbar: Im Erkenntnis des Verwaltungsgerichtshofes vom 19.09.2017, Ra 2017/16/0111 (ergangen zur alten Rechtslage, das heißt vor § 33 TP 5 Abs. 4 Z 1 GebG in der Fassung BGBl. I Nr. 147/2017) ging es um die Beurteilung der gebührenrechtlichen Dauer eines Mietvertrages über ein Hotel. Es wurde die Dauer aufgrund der Ausführungen im Vertrag als auf bestimmte Dauer beurteilt. Es ging zwar nicht um die Frage, ob es sich um Wohnraum handelt, jedoch hätte die Beurteilung, dass es sich um Wohnraum handelt dazu führen müssen, dass der Vertrag gebührenrechtlich auf unbestimmte Dauer anzusehen ist. Auch in der Entscheidung des Verwaltungsgerichtshofes vom 09.09.2015, Ro 2014/16/0072 ging es um die Beurteilung der Dauer eines Vertrages über ein Hotel. Auch hier wurde die Beurteilung des Vertrages als auf bestimmte Dauer abgeschlossen bestätigt. Auch das BFG hat in seinen Entscheidungen betreffend Pacht-/Mietverträge über Hotels die Befreiungsbestimmung nie in Erwägung gezogen (vgl. BFG vom 09.05.2022, RV/7100014/2022; vom 08.04.2022, RV/7100987/2020; vom 03.02.2022, RV/7102701/2021; vom 18.08.2021, RV/7101633/2019 und vom 05.08.2021, RV/7102882/2019). Nach Ansicht der Finanzverwaltung dienen Gebäuden oder Gebäudeteilen, die im Rahmen einer gewerblichen Beherbergung überlassen werden (Hotels, Gaststätten, gewerbliche Appartementvermietung), grundsätzlich einer kurzfristigen Beherbergung, womit in der Regel keine Überlassung für Wohnzwecke vorliegt (EStR 2000, RZ 3155a). Der gegenständliche Vertrag fällt daher nicht unter die Befreiung des § 33 TP 5 Abs. 4 Z 1 GebG." Vorlageantrag Am 14.08.2023 brachte die Bf einen Vorlageantrag ein, in dem die Durchführung einer mündlichen Verhandlung und die Entscheidung durch den Senat beantragt wurde. Zu den Argumenten des FA führte die Bf. nach Darstellung der historischen Entwicklung der hier relevanten Bestimmungen des § 33 TP 5 Abs. 3 dritter Satz GebG und des § 33 TP 5 Abs. 4 Z1 GebG aus wie folgt: "Zu den Materialien der GebG-Novelle 2017 In der Begründung zur Beschwerdevorentscheidung wird offensichtlich die Auffassung vertreten, dass die Befreiung des § 33 TP 5 Abs. 4 Z1 GebG seit 2017 nur noch für "private" Wohnraume gelten soll und nicht mehr für touristische Wohnräume. Das ist schon deshalb unwahrscheinlich, weil der Wortlaut dieser Bestimmung gegenüber der bis 2017 zweifelsfrei für touristische Wohnräume geltenden Version nicht geändert, sondern lediglich um die zeitliche Befristung gekürzt wurde. Misst man den Materialien derartige Bedeutung für die Interpretation zu, würde es überraschen, wenn der Gesetzgeber den gewünschten Wegfall der Befreiung - noch dazu bei gleichbleibendem Wortlaut - dort nicht zumindest erwähnt hätte. Ohne explizite Erwähnung des Wegfalls der Befreiung für "touristische" Wohnraume in den Materialien wäre wohl zu erwarten gewesen, dass der Gesetzgeber einen etwas anderen Wortlaut gewählt hätte, um den Wegfall der Befreiung zumindest mit einer im Gesetzeswortlaut "wahrnehmbaren" Grundlage zu versehen. Von den seit 1976 unter die Befreiung des § 33 TP 5 Abs. 4 Z 1 GebG fallenden touristisch genutzten Wohnräumen sind jedenfalls auch Hotelzimmer umfasst (vgl. Arnold, § 33 TP 5 Anm. 31a). Der Umstand, dass die aktuelle Befreiung des § 33 TP 6 Abs. 4 Z1 GebG nicht nur für "privates" Wohnen, sondern nach wie vor auch für den Tourismus gilt, wird auch von Vertretern der Finanzverwaltung aus der für die Gebühren zuständigen Abteilung, die wohl auch an der legistischen Formulierung der aktuellen Befreiungsbestimmung mitgewirkt haben, so gesehen. So schreibt etwa Themel in dem von Themel/Ofner fortgeführten Gebührenkommentar von Fellner, herausgegeben Im Linde-Verlag, in der Rz 186 zu § 33 TP 5 GebG wie folgt (Hervorhebung durch Fettdruck nicht im Original): Der Auslegung des VwGH folgend, schließt die Anmietung zum Zweck der (gesamten) Untervermietung die Befreiung nicht aus. So ist die Befreiung auch auf die gewerbliche Anmietung mit der Absicht der Untervermietung zu touristischen Zwecken anwendbar, sodass auch Ferienwohnungen, die in Erwerbsabsicht angemietet werden, befreit sind. § 33 TP 5 Abs 4 Z1 GebG setzt nicht voraus, dass der Bestandnehmer das Bestandobjekt selbst zu eigenen Wohnzwecken nutzen muss.'' Weiter heißt es bei Themel: "Vor der Entscheidung des VwGH vom 10. August 2020, Ra 2020/16/0077 wurde In der Literatur davon ausgegangen, dass Vertragsbestimmungen wie "Miete zu Geschäftszwecken" die Anwendung des § 33 TP 5 Abs 3 dritter Satz GebG idF BGBl I 1999/28 ausschließen (vgl Arnold/Arnold, Rechtsgebühren8 § 33 TP 5 Rz 28c). Dies ist mE aufgrund der nun ergangenen Judikatur als überholt anzusehen, sodass Vertragsbestimmungen wie "Miete zu Geschäftszwecken" oder "Miete zum Zweck der Untervermietung - für die Anwendbarkeit der Befreiung nicht schädlich sind. Da auf die sachliche Bestimmung des Bestandobjektes und nicht auf die unmittelbare Befriedigung eines persönlichen Wohnbedürfnisses abgestellt wird, sind Juristische Personen als Bestandnehmer von der Befreiung nicht ausgeschlossen (vgl dazu auch das E des BFG vom 7. März 2022, RV/210WM2/2020, worin ausgeführt wird, dass die Befreiungsbestimmung nicht zwischen Unternehmen und Privatpersonen sowie Haupt- und Untermietern differenziert)." Fazit: Aus unserer Sicht ist die in der Begründung der Beschwerdevorentscheidung vertretene Auffassung, dass die Befreiungsbestimmung des § 33 TP 5 Abs. 4 Z 1 GebG nur noch für "private" Wohnräume gelten soll, nicht nachvollziehbar, weil es dazu bei unverändertem Gesetzeswortlaut keine Hinweise in den Materialien gibt und auch an der legistischen Formulierung des Gesetzestextes mitwirkende Vertreter des Finanzministeriums diesbezüglich der Ansicht sind, dass "touristisch" genutzte Wohnraume weiterhin von diese Bestimmung mit erfasst sind. Die Rechtsprechung der Finanzgerichte zu § 33 TP 5 Abs. 3 dritter Satz GebG Bei den von der Behörde angeführten Judikaten ging es immer um die gebührenrechtliche Abgrenzung der bestimmten von der unbestimmten Dauer, also um die Höhe der Bemessungsgrundlage für die Gebühr. Die herrschende Verwaltungspraxis ging bis vor kurzem davon aus, dass es sich bei der im § 33 TP 5 Abs. 3 dritter Satz vorgesehene Begünstigung um eine persönliche Begünstigung nur für jene Verträge handelt, bei denen es unmittelbar um die Nutzung für private Wohnzwecke geht, also um Vertrage mit der jeweils "wohnenden (natürlichen) Person". Erst im Rahmen einer Entscheidung vom 18.08.2020, Ra 2020/16/0077 hat der VwGH "erkannt", dass es sich bei der Begünstigung für Wohnzwecke um eine sachliche Begünstigung handelt, die auch von einem "Zwischen(ver)mieter" bzw von einer juristischen Person in Anspruch genommen werden kann. Vor dieser Entscheidung wurde die Bestimmung des § 33 TP 5 Abs. 3 dritter Satz GebG von den Beschwerdeführern in den angeführten Entscheidungen wohl als persönliche und nicht als sachliche Begünstigung interpretiert. Der Versuch der Finvw, die Nichtgewährung der Befreiung im gegenständlichen Fall mit den angeführten Entscheidungen der Finanzgerichte (VwGH bzw BFG) zu begründen, geht daher aus folgenden Gründen ins Leere: ■ Aufgrund der damaligen Verwaltungspraxis kam keiner der Beschwerdeführer bei Bestandverträgen zwischen Eigentümer und Hotelbetreiber auf die Idee, Im Rahmen der Abgrenzung zwischen bestimmter und unbestimmter Vertragsdauer die Begünstigung des Abs. 3 dritter Satz für Wohnzwecke zu begehren. ■ Nachdem die Finanzgerichte nur darüber entscheiden, was vom jeweiligen Beschwerdeführer vorgebracht wird und die Beschwerdeführer nicht auf die Idee kamen, die Begünstigung vorzubringen, ist auch klar, warum sich auch die Finanzgerichte nicht mit diesem Thema beschäftigt haben. Nach ständiger Rspr des VwGH hat der Beschwerdeführer nämlich keinen Anspruch auf eine inhaltlich richtige Entscheidung (zB VwGH Ra 2018/16/0021 vom 26.04.2018), sondern nur Anspruch auf Prüfung der vorgebrachten Beschwerdepunkte. Und wenn kein Beschwerdeführer die Begünstigung geltend machte, bestand für die Gerichte auch keine Veranlassung dazu Stellung zu nehmen oder das Thema von sich aus zu relevieren. Die Aussagen der Flnvw in den Einkommensteuer-Richtlinien. Der Verweis in der Begründung auf die Rz 3155a der Einkommensteuer-Richtlinien (kurz: EStR) stellt uE auch keine taugliche Begründung für die Ablehnung der Befreiung dar, weil es in dieser Bestimmung heißt, dass eine "Überlassung für Wohnzwecke" iSd § 8 Abs. 1 EStG 1988 jedenfalls bei einer längerfristigen Überlassung von Wohnraum über einen Zeitraum von zumindest drei Monaten vorliegt: ■ Im Bereich der Einkommensteuer geht die Finvw somit davon aus, dass eine Überlassung für Wohnzwecke nur dann vorliegt, wenn sie mindestens drei Monate dauert ■ Der zur Förderung des Fremdverkehre eingeführte § 33 TP 5 Abs. 4 Z 1 GebG befreite bis zur Novelle 2017 hingegen Verträge über die Miete von Wohnräumen nur bis zu einer Dauer von drei Monaten. Gebührenrechtlich geht der Gesetzgeber demnach seit dem Jahr 1976 davon aus, dass Wohnraum auch kurzfristig überlassen werden kann, was für den Letztnutzer im Fremdenverkehr Ja sogar der Regelfall und nur selten die Ausnahme sein wird. Da es In zeitlicher Hinsicht keine Schnittmenge mit der einkommensteuerlichen Beurteilung gibt, gehen uE auch die diesbezüglichen Ausführungen in der Begründung der Beschwerdevorentscheidung ins Leere. Siehe diesbezüglich auch die Ausführungen von Stoll in BAO, Band 1, Seite 229, wo es heißt: "Der Wortform nach gleichen Ausdrücken, die von verschiedenen Teilrechtsordnungen verwendet werden, muss also nicht in der ganzen Rechtsordnung der gleiche Inhalt beigemessen werden. Sie können unterschiedlich teleologisch ausgerichtet, Ihrer jeweiligen unterschiedlichen Regelungsaufgabe nach inhaltlich unterschiedlich bestimmt sein." Zusammenfassend zitieren wir noch einmal Themel in dem von Themel/Ofner fortgeführten Gebührenkommentar von Fellner, herausgegeben im Linde-Verlag, in der Rz 165 zu § 33 TP 5 GebG wie folgt (Hervorhebung durch Fettdruck nicht im Original): "Der Auslegung des VwGH folgend, schließt die Anmietung zum Zweck der (gesamten) Untervermietung die Befreiung nicht aus. So Ist die Befreiung auch auf die gewerbliche Anmietung mit der Absicht der Untervermietung zu touristischen Zwecken anwendbar, sodass auch Ferienwohnungen, die in Erwerbsabsicht angemietet werden, befreit sind. § 33 TP 5 Abs 4 z 1 GebG setzt nicht voraus, dass der Bestandnehmer des Bestandobjekt selbst zu eigenen Wohnzwecken nutzen muss. Vor der Entscheidung des VwGH vom 18. August 2020, Ra 2020/16/0077 wurde in der Literatur davon ausgegangen, dass Vertragsbestimmungen wie "Miete zu Geschäftszwecken" die Anwendung des § 33 TP 6 Abs 3 dritter Satz GebG idF BGBl | 1899/28 ausschließen (vgl Arnold/Arnold, Rechtsgebühren* § 33 TP 6 Rz 28c). Dies Ist mE aufgrund der nun ergangenen Judikatur als überholt anzusehen sodass Vertragsbestimmungen wie "Miete zu Geschäftszwecken" oder "Miete zum Zweck der Untervermietung" für die Anwendbarkeit der Befreiung nicht schädlich sind. Da auf die sachliche Bestimmung des Bestandobjektes und nicht auf die unmittelbare Befriedigung eines persönlichen Wohnbedürfnisses abgestellt wird, sind juristisch« Personen als Bestandnehmer von dsr Befreiung nicht ausgeschlossen (vgl dazu auch das E des BFG vom 7. März 2022, RV/2100842/2020, worin ausgeführt wird, dass die Befreiungsbestimmung nicht zwischen Unternehmen und Privatpersonen sowie Haupt- und Untermietern differenziert)." Vorlage der Beschwerde an das BFG Mit Vorlagebericht vom 7.2.2024 legte das Finanzamt die Beschwerde dem Bundesfinanzgericht zur Entscheidung vor. Beweisaufnahme durch das BFG Von der Berichterstatterin wurde zunächst Beweis erhoben durch Einsicht in die vom FA elektronisch vorgelegten Aktenteile und ergibt sich daraus der oben dargestellte Verfahrensablauf. Verfahrensleitende Beschlüsse des BFG Mit Beschluss vom 21.5.2024 teilte das BFG der beschwerdeführenden Partei mit, dass eine Aussetzung der Rechtssache gemäß § 271 Abs. 1 BAO bis zur Beendigung des beim Verwaltungsgerichtshof zu Gz. Ro 20024/16/0004 auf Grund einer Amtsrevision gegen die Entscheidung BFG 29.11.2023, RV/7104160/2019 anhängigen Verfahrens beabsichtigt werde und räumte ihr die Gelegenheit ein bis zum 30.06.2024 bekanntzugeben, ob der beabsichtigten Aussetzung überwiegende Interessen entgegenstehen. Mit weiterem Beschluss vom 19.6.2024 übermittelte das BFG den Verfahrensparteien das Erkenntnis des Verwaltungsgerichtshofes vom 14.05.2024, Ro 2024/16/0004 und räumte beiden Parteien die Gelegenheit ein, bis zum 31.7.2024 eine ergänzende Stellungnahme einzubringen und allenfalls die bisherigen Anträge zu modifizieren. Stellungnahme des FAÖ vom 31.7.2024 Am 31.7.2024 teilte das FA mit, dass kein ergänzendes Vorbringen erstattet werde und der Antrag, die Beschwerde abzuweisen, aufrechterhalten wird. Stellungnahme der Bf. vom 31.7.2024 Die Bf. brachte am 31.7.2024 eine umfangreiche Stellungnahme ein, in der im Wesentlichen geltend gemacht wurde, dass die Entscheidung VwGH 14.05.2024, Ro 2024/16/0004 nicht nachvollziehbare Widersprüche aufweise und es an einer nachvollziehbaren Begründung für die getroffene Entscheidung mangle. Sie widerspreche mehrfach der Entscheidung Ra 2020/16/0077, ohne Hinweis darauf, dass der VwGH mit der Entscheidung Ro 2024/16/0004 von den in der Entscheidung Ra 2020/16/0077 geschöpften Erkenntnissen abgehen wolle und der VwGH widerspreche sich in der Entscheidung Ro 2024/16/0004 auch selbst, indem zwar definiert werde, dass es sich bei Gebäuden für Wohnzwecke um Gebäude handle, die privates Leben, speziell Nächtigung, ermöglichen sollen, diese Qualität einem Hotel aber nicht zugestanden wird, obwohl der durchschnittliche Hotelgast ein Hotel gerade zu diesem Zweck, nämlich zur Nächtigung, zu buchen pflegt. Weiters wurde zur Bemessungsgrundlage die Einbeziehung der Franchisegebühren beanstandet. Die Franchisegebühren würden unmittelbar zwischen dem Mieter und dem Franchisegeber verrechnet werden. Es handle sich also um keine "Nebenkosten", die über den Vermieter abgerechnet werden. Soweit ersichtlich habe es der VfGH bei der "Überwälzung" von Nebenkosten nicht als verfassungswidrig angesehen, wenn auf Ebene des Vermieters anfallende und dem Mieter weiterverrechnete Nebenkosten im Falle der Beurkundung auch in die Bemessungsgrundlage für die Bestandvertragsgebühr mit einbezogen werden (VfGH vom 1. März 1974, B 344/73). Der VfGH habe sich aber noch nicht dazu geäußert, ob es auch verfassungskonform ist, Kosten für Leistungen in die Bemessungsgrundlage für die Bestandvertragsgebühr mit einzubeziehen, die nicht vom Vermieter an den Mieter überwälzt, sondern direkt zwischen Mieter und einem "Dritten" abgerechnet werden. Nach Einschätzung der Bf. könne es nicht verfassungskonform sein, Nebenkosten, die nicht über den Vermieter abgerechnet werden, in die Bemessungsgrundlage für die Bestandvertragsgebühr mit einzubeziehen. Gegenäußerung des Finanzamtes vom 29.8.2024 Am 29.8.2024 gab das FAÖ eine Gegenäußerung zur Stellungnahme der Bf. mit folgendem Inhalt ab: "Da es sich bei der übermittelten Entscheidung des Verwaltungsgerichtshofes um eine höchstgerichtliche Entscheidung handelt, wird nur kurz auf die diesbezügliche Stellungnahme eingegangen: In den Ausführungen der steuerlichen Vertretung der beschwerdeführenden Partei werden Gebäude oder Gebäudeteile, in denen Nächtigung möglich ist, auch als Wohnräume gesehen. Ein Hotelzimmer dient natürlich der Nächtigung, nur macht der Umstand, dass es zum Schlafen genutzt werden kann, dieses nicht auch zu Wohnraum. Der Begriff Wohnraum in der Befreiungsbestimmung des § 33 TP 5 Abs. 4 Z 1 GebG ist im Gesetz nicht näher definiert und erfolgte eine Definition erstmals in der Entscheidung des VwGH vom 29.06.2022, Ro 2021/16/0005, weshalb der Verwaltungsgerichtshof in seiner Entscheidung vom 14.05.2024, Ro 2024/16/0004 auf diese - auch wenn es um ein unbebautes Grundstück ging - verwiesen hat. Laut dieser Definition dienen Gebäude oder Räumlichkeiten in Gebäuden dann Wohnzwecken, wenn sie dazu bestimmt sind, in abgeschlossenen Räumen privates Leben, speziell auch Nächtigung, zu ermöglichen. Dabei sind auch mietvermietete Nebenräume wie Keller- und Dachbodenräume sowie ein gemeinsam mit dem Wohnraum in Bestand gegebener Abstellplatz oder Garten, wenn nicht eine andere Nutzung dominiert, als zu Wohnzwecken vermietet anzusehen. In der Entscheidung vom 14.05.2024, Ro 2024/16/0004 wird nun ausgeführt, dass das dort gegenständliche Bestandobjekt - ein Hotel - nicht Wohnzwecken im Sinne der oben genannten Definition dient. Dies ist auch kein Widerspruch zur Entscheidung vom 18.08.2020, Ra 2020/16/0077, weil der Endnutzer eben nicht Wohnräume mietet. Das Hotelzimmer ermöglicht zwar die Nächtigung, wird aber dadurch nicht zum Wohnraum. Anders verhält es sich bei Räumen in einer Seniorenresidenz, in denen die Bewohner einen Teil ihres Lebens verbringen. Bestandverträge betreffend Hotels waren auch in der Zeit vor dem 10.11.2017 gebührenpflichtig und wurde dies auch vom Verwaltungsgerichtshof so gesehen (vgl. VwGH vom 19.09.2017, Ra 2017/16/0111, vom 09.09.2015, Ro 2014/16/0072 und vom 27.01.2000, 99/16/0017). Zur Bemessungsgrundlage: In die Bemessungsgrundlage sind alle Leistungen einzubeziehen, die der Bestandnehmer zu zahlen hat, um in den Genuss der Bestandsache zu gelangen und die in einem wirtschaftlichen Zusammenhang mit der Überlassung der Bestandsache stehen. Die Bestandnehmerin ist aufgrund des Bestandvertrages verpflichtet ein Hotel auf Grundlage des dem Mietvertrag beigelegten Franchisevertrages zu führen. Das Recht zur Führung des Hotels wurde der Bestandnehmerin mit dem gesondert abgeschlossenen Franchise-Vertrag eingeräumt. Durch den Abschluss des Franchisevertrages wird der Betrieb des Hotels, wie im Vertrag vereinbart, erst ermöglicht. Das Entgelt für den Franchisevertrag steht daher in einem wirtschaftlichen Zusammenhang mit der Überlassung der Bestandsache. Auch wenn das Franchiseentgelt nicht an die Bestandgeberin geleistet wird, besteht ein kausaler Zusammenhang zwischen dem Bestandvertrag und dem Franchisevertrag. Im Mietvertrag vom 09.11.2021 ist in der Präambel festgehalten, dass auf der Liegenschaft ein Hotelbetrieb auf der Grundlage des Franchisevertrages mit der ***X*** ***x*** unter der Marke "***Y***" betrieben wird. Der Franchisevertrag ist dem Vermieter vor Unterzeichnung zur Zustimmung vorzulegen und ist vor Unterzeichnung des Mietvertrages abgeschlossen. Auch haben der Vermieter, der Mieter und der Franchisegeber einen Comfort Letter abgeschlossen, (siehe Präambel des Vertrages vom 09.11.2021) Der Mieter verpflichtet sich (Punkt 2.2), den im Mietgegenstand von ihm betriebenen Hotelbetrieb als Franchisenehmer gemäß dem Franchisevertrag zu führen. Er verpflichtet sich weiter, diesen Franchisevertrag für die im Mietvertrag vereinbarte Vertragsdauer von 30 Jahren aufrecht zu erhalten. Zudem ist in Punkt 2.4 des Vertrages festgehalten, dass eine Verletzung von wesentlichen Pflichten nach dem jeweiligen Franchisevertrag durch den Mieter, die den jeweiligen Franchisegeher zu einer Kündigung des jeweiligen Franchisevertrages berechtigen, auch als Pflichtverletzung dieses Mietvertrages durch den Mieter gelten. Die beiden Verträge sind eng miteinander verbunden. Es wird im Bestandvertrag mehrfach auf den Franchisevertrag Bezug genommen, der auch als Anlage (Anlage Präambel A) beigefügt ist und zählt dieser dadurch gemäß § 17 GebG zum Urkundeninhalt. Die Einbeziehung des Franchise-Entgeltes hat ihren Grund in der engen Verknüpfung der beiden Verträge und steht der Umstand, dass der Franchisevertrag nicht mit der Bestandgeberin abgeschlossen worden ist, der Einbeziehung nicht entgegen (vgl. BFG vom 11.07.2023, RV/7103400/2020). Es besteht zwischen dem Bestandvertrag und dem Franchisevertrag ein enger zeitlicher und sachlicher Zusammenhang und ist die Franchisegebühr daher in die Bemessungsgrundlage aufzunehmen, (vgl. VwGH vom 07.10.1985, 85/15/0136; BFG vom 02.05.2019, RV/7104313/2015 Behandlung der Beschwerde wurde vom VfGH mit Beschluss vom 21.09.2019 zur Zahl E 2291/2019 abgelehnt; BFG vom 10.05.2019, RV/2101213/2017 Behandlung der Beschwerde wurde vom VfGH mit Beschluss vom 21.09.2020 zur Zahl E 2376/2019 abgelehnt; BFG vom 22.07.2019, RV/7103874/2017 Behandlung der Beschwerde wurde vom VfGH mit Beschluss vom 21.09.2020 zur Zahl E 3308/2019 abgelehnt; BFG vom 30.08.2019, RV/7102160/2018 Behandlung der Beschwerde wurde vom VfGH mit Beschluss vom 21.09.2020 zur Zahl E 3675/2019 abgelehnt; BFG vom 05.09.2019, RV/7103407/2018 Behandlung der Beschwerde wurde vom VfGH mit Beschluss vom 21.09.2020 zur Zahl E 4008/2019 abgelehnt; BFG vom 04.12.2020,RV/7102031/2016)." Mit der Ladung zur mündlichen Verhandlung wurde die Gegenäußerung des Finanzamtes der Bf. zur Kenntnis gebracht. Mündliche Verhandlung vor dem Senat An der am 26.11.2024 durchgeführten mündlichen Verhandlung vor dem Senat nahmen für die beschwerdeführende Partei Herr ***STb1*** und Herr ***Stb2***. (kurz Stb) unter Berufung auf die an die TPA Holding Steuerberatung GmbH erteilte Vollmacht, die eine Zustellvollmacht umfasst, teil. Nach Vortrag der Sache und Bericht wie sich der entscheidungswesentliche Sachverhalt für sie darstellt durch die Vorsitzende (und zugleich Berichterstatterin) unter Hinweis auf die den Parteien und den Beisitzern bei Verhandlungsbeginn ausgehändigte Beilage ./1 antworten auf die Frage der Vorsitzenden, ob es zum vorgetragenen Sachverhalt Ergänzungen gibt: Stb: Der Sachverhalt ist unstrittig. FA: Zum Sachverhalt gibt es auch von mir nichts zu ergänzen. Zur rechtlichen Beurteilung verwiesen die Parteien auf die bisherigen Schriftsätze und ergänzten: Die steuerliche Vertretung legt dem gesamten Senat eine Darstellung der historischen Entwicklung in A3 ("Vermeidung der Belastung des Fremdverkehrs mit Gebühren") vor, die als Beilage ./2 zur Niederschrift genommen wurde und erläutert noch einmal die Rechtslage und die bisherige Judikatur des VwGH. Stb: "Nach unserer Sicht kommt es nicht darauf an, ob es sich um einen Miet- oder Pachtvertag handelt, weil es in beiden Fällen zu einer Überwälzung bei Gebührenbelastung an den letztendlichen Nutzer kommt. Die letzte Entscheidung des VwGH ist im Widerspruch zum VwGH zur "Seniorenresidenz". Weiters sind wir der Meinung es ist in unserem Fall tatsächlich ein Mietvertrag. Der Vertrag wurde auf Seiten beider Vertragsparteien durch auf die Bestandvertragsthematik spezialisierte Rechtsanwälte betreut. Man kann davon ausgehen, dass diese Rechtsanwälte wissen wie man einem Mietvertrag von einem Pachtvertrag abgrenzt. Die Bf. ist daher der Ansicht, dass dieser Mietvertag nicht durch Richter, die nicht auf diese Thematik spezialisiert sind, anders qualifiziert werden kann." FA: "Es wird auf die Gegenäußerung erwiesen. Die Abgrenzung Miete/Pacht kann dahingestellt bleiben, weil das nur eines der Argumente für die Aufhebung war." Weiters überreicht die steuerliche Vertretung eine Gegenüberstellung der VwGH Entscheidung mit Anmerkungen "Kommentare von TPA" die als Beilage ./3 zur Niederschrift genommen wird. Stb: "Außerdem wenden wir ein, dass hier ein Vertrag auf unbestimmte Dauer vorliegt. Es wurden 13 explizite Gründe im Vertrag genannt, die zu einer vorzeitigen Auflösung berechtigen. Im Hinblick auf die Kündigungsgründe ist uns bekannt, dass die ständige Rechtsprechung der Finanzgerichte Kündigungsmöglichkeiten des Vermieters, die von einem Fehlverhalten des Mieters abhängig sind, als unwahrscheinlich einstufen. Dabei übersehen die Richter aber, dass bei einem Kündigungsverzicht des Mieters eine vorzeitige Auflösung aber durchaus im Interesse des Mieters liegen könnte, womit der Mieter es in der Hand hat, den Vermieter zu einer vorzeitigen Auflösung zu bewegen. Im Hinblick auf die Entwicklungen der letzten Jahre ist ein solches Szenario höchst wahrscheinlich und muss daher bei der Beurteilung der Vertragslaufzeit als entscheidendes Argument für die unbestimmte Dauer berücksichtigt werden. Ein weiteres Argument für die unbestimmte Dauer: das Objekt oder den Mietvertrag kann jederzeit im Wege der Einzelrechtsnachfolge auf einen neuen Vermieter übertragen werden, womit aus gebührenrechtlicher Sicht ein neuer Bestandvertrag vorliegt. Womit konsequenterweise der bisherige Bestandvertrag in gebührenrechtlicher Hinsicht aufgelöst wäre. Ein derartiges Szenario ist unter den gegenwärtigen wirtschaftlichen Verhältnissen sehr wahrscheinlich, weil die mittlerweile recht hohen Zinsen dazu führen, dass Immobilienfonds gezwungen sind Objekte zu verkaufen um mit dem Geld die Anleger auszuzahlen. FA: "Ich verweise zunächst auf bekannte Rechtsprechung zur Dauer und auch auf das Urkundenprinzip des § 17 GebG. Wirtschaftslage oder Hintergrundinformationen welche nicht in der Urkunde enthalten sind, haben keine Auswirkungen auf die gebührenrechtliche Beurteilung. Zum Argument der Mieter könne ein Verhalten setzen, welches zu einer vorzeitigen Beendigung führe, ist anzumerken, dass der Vermieter immer noch diese außerordentliche Kündigung aussprechen muss, d.H. es kommt jedenfalls nicht zu einer automatischen Beendigung." Abschließend wurde von der Vorsitzenden festgehalten, dass die Parteien keine weiteren Fragen und Beweisanträge mehr stellen. Die Vertretung des Finanzamtes beantragte die Abweisung der gegenständlichen Beschwerde Die steuerliche Vertretung beantragte der Beschwerde Folge zu geben und den angefochtenen Bescheid ersatzlos aufzuheben. Die Vorsitzende verkündete den Beschluss, dass die Entscheidung der schriftlichen Ausfertigung vorbehalten bleibt. II. Das Bundesfinanzgericht hat erwogen: 1. Sachverhalt Am 9.11.2021 haben die Bf. als Vermieterin und die ***MIETERIN*** als Mieterin durch Unterzeichnung der als "Mietvertrag" bezeichneten Vertragsurkunde einen Bestandvertrag über die Liegenschaft ***KG*** ***EZ*** mit dem Grundstück ***1***, ***ADR*** ("Liegenschaft") mitsamt dem darauf errichteten Hotelgebäude und der darin befindlichen Hoteleinrichtung abgeschlossen. Als Anlage wurde dem Mietvertrag der am 2.11.2021 zwischen der Mieterin und der ***X*** abgeschlossene Franchisevertrag angeschlossen. Der Franchisevertrag stellt die Grundlage dafür dar, dass der Hotelbetrieb wie im Mietvertrag vorgesehen unter der Marke "***Y***" geführt werden kann. Der Mietvertrag und der Franchisevertrag wurden für die idente Vertragsdauer von 30 Jahren mit einem Sonderkündigungsrecht nach 15 Jahren - das nur für beide Verträge gleichzeitig ausgeübt werden kann - abgeschlossen. Das Vertragsverhältnis endet am 31.12.2051 ohne dass es einer Kündigung bedarf. Die Mieterin trifft eine mit 1.1.2022 beginnende und für die restliche Dauer des Vertrages bestehende Betriebspflicht und ist der Hotelbetrieb von ihr nach den im Franchisevertrag festgelegten Grundsätzen zu führen. Die über den Bestandvertrag errichtete Vertragsurkunde hat auszugsweise folgenden Inhalt: "Präambel Die Liegenschaft war an die …. (zusammen "Vorheriger Mieter") in Bestand gegeben, die auf der Liegenschaft einen Hotelbetrieb unter dem Namen "***A***" führten. Der Vorherige Mieter stellte die Liegenschaft am 30.7.2021 an den Vermieter zurück. Der Mieter will nun die Liegenschaft samt Hotelgebäude anmieten und ein Hotel unter neuer Marke betreiben. Der Mieter ist eine 100%-ige Tochtergesellschaft der ***B*** (…) und wird auf der Liegenschaft seinen Hotelbetrieb auf der Grundlage des als Anlage Präambel A in Kopie (vollständige Vertragstexte ohne Anlagen) beigefügten Franchisevertrages ("Franchisevertrag Anlage Präambel A") mit der ***X*** ***x*** ("Franchisegeber") unter der Marke "***Y***" als 4-Stern Upscale Hotel nach den Bestimmungen dieses Vertrages betreiben. Der Franchisevertrag Anlage Präambel A ist dem Vermieter vor Unterzeichnung zur Zustimmung vorzulegen und wird vor Unterzeichnung dieses Mietvertrages abgeschlossen. Der Vermieter, der Mieter und der Franchisegeber haben zudem einen Comfort Letter abgeschlossen, der diesem Vertrag als Anlage Präambel B beigefügt ist ("Comfort Letter ***X***"). Die Parteien vereinbarten in Abstimmung mit dem Franchisegeber ein Property Improvement Program ("PIP") und den Leistungsumfang der vom Mieter in den ersten 24 Monaten nach Übernahme des Mietgegenstandes durchzuführenden Maßnahmen, die in dem Property Improvement Plan des Franchisegebers Anlage Präambel C angeführt sind ("PIP- Maßnahmen") Im Hotelgebäude befindet sich bereits FF&E sowie SOE, das der Vorherige Mieter verwendet hat. Der Mieter wird auf seine Kosten weiteres FF&E und SOE beschaffen, fachgerecht einbringen und/oder einbauen. Sämtliches FF&E steht im Eigentum des Vermieters und ist diesem zu übertragen. … Dies vorausgeschickt, schließen die Parteien den folgenden Mietvertrag: § 1 MIETGEGENSTAND 1.1 Der Vermieter ist Eigentümer der Liegenschaft ***KG*** ***EZ*** mit dem Grundstück … ***ADR*** mitsamt dem darauf errichteten Hotelgebäude. … Der Vermieter vermietet an den Mieter und der Mieter mietet vom Vermieter die Liegenschaft samt Hotelgebäude und FF&E (Fixtures, Furniture and Equipment), letzteres gemäß der beigefügten Liste Hotelausstattung, die als Anlage 1.1 (c) diesem Mietvertrag beigefügt ist ("Hotelausstattung") (Liegenschaft samt Hotelgebäude und Hotelausstattung zusammen "Mietgegenstand") jeweils nach den Bestimmungen dieses Vertrages. Das Hotelgebäude verfügt über 159 Zimmer Restaurant mit Dachterrasse im 11. OG Restaurant / Cafe im Erdgeschoss 2 Meetingräume Sauna und Fitnessbereich BoH Einrichtungen, Technik- und Lagerflächen 57 Stellplätze in der Tiefgarage § 2 MIETZWECK, VERWENDUNG DES NAMENS UND VON MARKEN 2.1 Der Vermieter überlässt dem Mieter den Mietgegenstand zur ausschließlichen Nutzung als Hotel sowie zu den dazu üblichen und angemessenen Nebenzwecken, wie z.B. zum Betrieb eines öffentlichen Restaurants, nach den Bestimmungen dieses Vertrages "Mietzweck"), unter der Marke "***Y***" ("Marke"). 2.2 Eine Änderung der Marke des Hotels und eine Änderung der Hotelkategorie (4-Steme Upscale Hotel) sind nur mit Zustimmung des Vermieters zulässig. Der Mieter verpflichtet sich, den im Mietgegenstand von ihm betriebenen Hotelbetrieb als Franchisenehmer gemäß dem Franchisevertrag Anlage Präambel A (bzw. für den Fall des Endes dieses Franchise Vertrages gemäß einem allfälligen weiteren Franchisevertrag, zu dem der Vermieter seine Zustimmung gemäß § 2.5 erteilt hat) zu führen. Allgemein richtet sich der vom Mieter im Rahmen des im Mietgegenstand von ihm betriebenen Hotelbetriebs einzuhaltende Standard der Marke nach den für den Mietgegenstand einschlägigen Anforderungen des Franchisegebers gemäß den Regelungen des Franchisevertrages Anlage Präambel A wie zwischen dem Mieter und dem Franchisegeber mit Zustimmung des Vermieters vereinbart, bestehend aus den einzelnen Unterlagen, die in Anlage 2.2 aufgelistet sind ("Standard"). Soweit die jeweils gültigen "***Y***"-Qualitätsstandards des Franchisegebers für den Betrieb eines Hotels unter der Marke bezüglich der baulichen, technischen und materiellen Ausstattung des Mietgegenstands bestimmte Anforderungen stellen, ist es Sache des Mieters, diese ggf. auf eigene Kosten zu erfüllen, wenn und soweit der Mieter dazu gegenüber dem Franchisegeber nach Maßgabe des Franchisevertrags Anlage Präambel A verpflichtet ist, in jedem Falle aber dann, wenn die Nichterfüllung den Bestand des Franchisevertrags Anlage Präambel A gefährden könnte, oder wenn anderenfalls die Ausstattung des im Mietgegenstand betriebenen Hotelbetriebs den marktüblichen Minimalanforderungen eines 4-Steme - Upscale Hotels nicht entspräche. Für bauliche Änderungen, die aufgrund von Anforderungen aus dem Franchisevertrag Anlage Präambel A vorgenommen werden sollen, gilt § 15. 2.3 Eine Änderung der vorstehend bestimmten konkreten Nutzung des Mietgegenstandes als ein Hotel unter der vorbezeichneten Marke ist nur mit vorheriger schriftlicher Zustimmung des Vermieters zulässig. 2.4 Der Mieter verpflichtet sich, den Franchisevertrag Anlage Präambel A für die in diesem vereinbarte Vertragsdauer von 30 Jahren (samt Sonderkündigungsrecht des Mieters nach 15 Jahren) aufrecht zu erhalten, (d.h. dem Franchisegeber keinen Anlass für eine vorzeitige Beendigung zu liefern), es sei denn, der Mieter ist seinerseits berechtigt, diesen außerordentlich aus wichtigem Grund zu kündigen; vor Ausspruch der Kündigung wird der Mieter den Vermieter über die Kündigungsabsicht und die Gründe informieren. Sein Sonderkündigungsrecht gemäß Franchisevertrag Anlage Präambel A darf der Mieter nur nach vorheriger Zustimmung des Vermieters ausüben. Die Verletzung wesentlicher Pflichten nach dem jeweiligen Franchisevertrag durch den Mieter, die den jeweiligen Franchisegeber zu einer Kündigung des jeweiligen Franchisevertrags berechtigen, gelten auch als Pflichtverletzungen dieses Mietvertrags durch den Mieter und berechtigen den Vermieter zur außerordentlichen Kündigung des Mietvertrages. … 4.5 Der Mieter ist verpflichtet, den Aus- und Umbau des Mietgegenstandes nach Maßgabe der PIP-Maßnahmen gemäß dem Property Improvement Plan des Franchisegebers Anlage Präambel C in den ersten 24 Monaten nach Übergabe des Mietgegenstandes an den Mieter durchzuführen und abzuschließen. Der Vermieter verpflichtet sich, an den Mieter einen einmaligen Zuschuss zu den Kosten des vom Mieter vorzunehmenden Aus- und Umbaus des Mietgegenstandes nach Maßgabe der PIP- Maßnahmen gemäß Property Improvement Plan des Franchisegebers Anlage Präambel C nach den Bestimmungen dieses Punktes zu leisten (iwF: "Ausbaukostenzuschuss"). Der Mieter ist ferner verpflichtet, allfällige Gewährleistungs- und Schadenersatzansprüche im Zusammenhang mit dem vorgenannten Aus- und Umbau des Mietgegenstandes zu verfolgen. Der Mieter ist verpflichtet, diese Ansprüche jederzeit auf Anforderung des Vermieters unverzüglich an diesen abzutreten. … § 5 BETRIEB, BENÜTZUNG DES MIETGEGENSTANDES UND BETRIEBSPFLICH … 5.5. Der Mieter ist ab 01.01.2022 sowie während der gesamten restlichen Dauer des Vertrags zur vollständigen Aufrechterhaltung des Hotelbetriebs im Mietgegenstand an allen Kalendertagen jedes Jahres rund um die Uhr im vertraglich vereinbarten Standard verpflichtet ("Betriebspflicht"). Von der Betriebspflicht gelten folgende Ausnahmen … 5.6 Sofern in diesem Vertrag nichts abweichendes geregelt ist, besteht zwischen den Parteien Einvernehmen darüber, dass der Mieter - auch wenn der im Mietgegenstand betriebene Hotelbetrieb nicht betrieben wird - an die übrigen vertraglichen Pflichten gebunden bleibt, insbesondere zur Zahlung der Mindestmiete verpflichtet ist. Einschränkungen der Betriebspflicht bestehen auch dann nicht, wenn sich Umsatz oder Ertragserwartungen des Mieters nicht realisieren sollten. § 7 MIETBEGINN, LAUFZEIT UND KÜNDIGUNGSRECHTE 7.1 Das Mietverhältnis beginnt mit der Unterfertigung dieses Mietvertrages durch beide Vertragsparteien ("Mietbeginn"). Das Mietverhältnis wird befristet bis 31.12.2051 ("Mietzeit") geschlossen. 7.2 Das Mietverhältnis endet mit Ablauf der Mietzeit, ohne dass es einer Kündigung bedarf. Setzt der Mieter nach Ablauf der Mietzeit den Gebrauch des Mietgegenstands fort, so verlängert sich das Mietverhältnis auch dann nicht auf unbestimmte Zeit, wenn die Parteien ihren entgegenstehenden Willen nicht erklären. 7.3 Der Mieter ist verpflichtet, dem Vermieter etwaige Umstände, die im Zusammenhang mit dem Mietgegenstand stehen und die Auswirkungen auf den Bestand dieses Mietvertrags haben könnten, unverzüglich mitzuteilen. 7.4 Ungeachtet der vereinbarten Mietzeit und unbeschadet des Rechts des Vermieters, bei Vorliegen eines Grundes gemäß § 1118 ABGB, nämlich wenn der Mieter einen erheblichen nachteiligen Gebrauch vom Mietgegenstand macht oder wenn er nach geschehener Einmahnung mit der Bezahlung der Miete dergestalt säumig ist, dass er mit Ablauf des Termins die rückständige Miete nicht vollständig entrichtet hat oder, wenn der Mietgegenstand neu aufgeführt werden muss, die Auflösung des Mietvertrages mit sofortiger Wirkung zu begehren, ist der Vermieter berechtigt, diesen Mietvertrag aus nachstehend genannten vereinbarten wichtigen Gründen, wenn der Mieter trotz schriftlicher Mahnung mit einer Nachfristsetzung von 4 Wochen zur Herstellung des vertraglich geschuldeten Zustands diesen nicht herstellt, unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von einem Monat zum Monatsletzten zu kündigen. Wichtige Kündigungsgründe liegen demnach vor, wenn (wobei bei drohender Gefahr oder unbekanntem Aufenthalt des Mieters keine Mahnung und Nachfristsetzung erforderlich ist) - der Mieter den Mietgegenstand zu einem anderen als den vertraglich vereinbarten Zweck verwendet; - der Mieter gegen eine Verpflichtung gemäß § 2 verstößt; - der Mieter gegen eine Verpflichtung gern. § 3.3 bis einschließlich 3.7 verstößt; - der Mieter gegen eine Verpflichtung gern. § 5 verstößt; - der Mieter gegen eine Verpflichtung gern. § 13 verstößt; - der Mieter gegen eine Verpflichtung gern. § 15 verstößt; - der Mieter gegen eine Verpflichtung gern. § 16 verstößt; - der Mieter gegen eine Verpflichtung gern. § 17 verstößt; - der Mieter gegen eine Verpflichtung gern. § 20 verstößt; - über das Vermögen des Mieters ein Insolvenzverfahren rechtskräftig eröffnet wird oder ein diesbezüglicher Antrag mangels kostendeckenden Vermögens abgewiesen wird; - der Vermieter im Vollstreckungswege zu Zahlungen herangezogen wird, die gemäß diesem Vertrag vom Mieter zu tätigen sind; - sich - ohne vorherige schriftliche Zustimmung des Vermieters, die nur aus wichtigem Grund verwehrt werden darf - die Beteiligungsverhältnisse des Mieters direkt oder indirekt so ändern, dass 50% oder mehr des Kapitals oder der Stimmrechte am Mieter veräußert werden; sowie