BFG RV/7102175/2021

Aus Gründen der Übersichtlichkeit, werden die aus diesen unterschiedlichen Positionen resultierenden Rechtsfragen in der Folge einer getrennten Erörterung zugeführt. 3.3.1. Zum Tatbestandsmerkmal der "Änderung der Verhältnisse" Der Rechtsansicht der Beschwerdeführerin, wonach die (unecht steuerfreien) Veräußerungen der Liegenschaften keine Änderung der Verhältnisse bewirkt haben sollten, kann aus nachfolgenden Gründen nicht beigetreten werden: Allgemein ist dazu festzuhalten, dass das Vorbringen, wonach für die EVBs ein eigener Rechnungskreis gebildet und die Erhaltungs- und Verbesserungsarbeiten in diesem von den Passiva abgezogen worden seien, ausschließlich Fragen des Ertragssteuerrechts tangiert. Den hier maßgeblichen Normen des UStG 1994 (samt den unionsrechtlichen Richtlinien) ist hingegen eine Bestimmung fremd, die eine Vorsteuerkorrektur dann ausschließen würde, wenn die Tragung von Aufwendungen im Endeffekt auf Dritte (zB die Mieter) überwälzt wird; eine derartige Rechtsfolge ist weder aus dem innerstaatlichen Recht, noch den europarechtlichen Vorgaben ableitbar. Zu berücksichtigen ist auch, dass es sich bei der Beschwerdeführerin, welche die Vorsteuer im eigenen Namen lukrierte und der gegenüber nun die Berichtigung erfolgt einerseits, und den einzelnen, die EVBs finanzierenden Mietern andererseits, um unterschiedliche Rechtspersonen handelt, die überdies im Hinblick auf die in Rede stehenden Investitionen in keiner direkten Leistungsbeziehung standen. Welcher Betrag schließlich tatsächlich in Form der EVBs von der Beschwerdeführerin den einzelnen Mietern gegenüber vorgeschrieben und folglich der Umsatzsteuer unterworfen wird, bestimmt sich nicht nach den jeweiligen Rechnungsbeträgen der Investitionen, sondern nach § 14d Abs. 2 WGG idF BGBl I Nr. 25/2009 (in Kraft vom 1.1.2009 bis 31.12.2015): So darf dieser je Quadratmeter der Nutzfläche und Monat, sofern das Erstbezugsdatum mindestens 20 Jahre zurückliegt, 1,32 Euro (Z 1), sofern das Erstbezugsdatum weniger als 20, mindestens aber zehn Jahre zurückliegt, zwei Drittel dieses Betrages (Z 2) und ansonsten ein Viertel dieses Betrages (Z 3) nicht übersteigen. Weiters sind die oben dargestellten Maßnahmen nicht ausschließlich durch von den Mietern bezahlte und bereits der Umsatzsteuer unterzogene EVBs - die im Übrigen nach der sowohl klaren gesetzlichen Anordnung des § 14 Abs. 1 lt. Satz iVm Z 5 WGG als auch der Lehre seit dem 1.1.1994 einen Teil des Entgelts darstellen (vgl. dazu auch Würth/Zingher/Kovanyi/Etzersdorfer, Miet- und Wohnrecht23 WGG § 14 Rz 11) - finanziert worden. Die zwar unzweifelhaft zumindest teilweise zur Finanzierung herangezogenen EVBs wurden nämlich nicht nur durch Mieterzahlungen gespeist. So enthalten diese Beträge - was die Beschwerdeführerin im Zuge des Erörterungstermins bestätigt hat (siehe Niederschrift vom 23.9.2024) - auch bankmäßige Zinsen. Weiters hat das Ermittlungsverfahren ergeben, dass für die Begleichung der strittigen Maßnahmen auch nicht rückzahlbare Förderungen verwendet wurden (siehe Niederschrift Erörterungstermin vom 23.9.2024). Somit ist folglich auch dem ins Treffen geführten Argument der Beschwerdeführerin in der Beschwerde nicht zu folgen, wonach die fraglichen Erhaltungs- und Verbesserungsabreiten rein wirtschaftlich von den Mietern finanziert worden wären und somit ein direkter und unmittelbarer Zusammenhang zwischen den Aufwendungen und den (versteuerten) EVBs bestünde. Schließlich negiert die Beschwerdeführerin mit den Ausführungen zum Bestand des engeren Zusammenhangs auch, dass zur Finanzierung der verfahrensgegenständlichen Aufwendungen in jenen Fällen Fremdkapital (zB Bankdarlehen) herangezogen wurde, in denen die für das betreffende Objekt zur Verfügung stehenden EVB-Mittel zur Abdeckung der anfallenden Kosten nicht ausreichten (siehe Niederschrift Erörterungstermin vom 23.9.2024 unter Verweis auf das Parallelverfahren). Zwar mag es den Tatsachen entsprechen, dass auch diese Kredite durch (künftighin) eingehobene EVBs zurückbezahlt wurden bzw. werden, was aber nichts daran ändert, dass zum Zeitpunkt der Vornahme des Vorsteuerabzuges somit gerade kein direkter und unmittelbarer Zusammenhang zwischen den Investitionen einerseits und den EVB andererseits - da eben durch Drittmittel finanziert - bestand; rücksichtlich der nach der allgemeinen Lebenserfahrung anzunehmenden, mehrere Jahre dauernden Laufzeit und somit dementsprechenden Rückzahlungszeiträumen der Darlehen, ist auch davon auszugehen, dass selbst zum Zeitpunkt des Verkaufes noch nicht alle Fremdmittel durch EVBs getilgt waren. Dass selbst der Gesetzgeber im Fall des unecht steuerbefreiten Verkaufes von dem WGG unterliegenden Wohnungen iZm nachträglichen Anschaffungs- oder Herstellungskosten, aktivierungspflichtigen Aufwendungen bzw. Großreparaturen von einer Änderung der Verhältnisse iSd leg. cit. ausgeht, erhellt auch aus der im Rahmen des Ökosozialen Steuerreformgesetz 2022 in die hier in Rede stehende Bestimmung aufgenommene Verkürzung des Berichtigungszeitraums von 19 auf 9 Jahren bei nachträglichen Eigentumsübertragungen nach § 15c WGG (ÖkoStRefG 2022, Teil I, Artikel 4, BGBl. I Nr. 10/2022): Bei der Berichtigung, die jeweils für das Jahr der Änderung zu erfolgen hat, ist für jedes Jahr der Änderung von einem Fünftel "bei nachträglicher Eigentumsübertragung - ausgenommen Geschäftsräumen - aufgrund eines Anspruches nach § 15c WGG (einschließlich der aktivierungspflichtigen Aufwendungen und der Kosten von Großreparaturen) von einem Zehntel….auszugehen" [§ 12 Abs. 10 4. Satz UStG 1994 idF ÖkoStRefG 2022, Teil I, BGBl. Nr. 10/2022, der die Eigentumsbildung fördern sollte (EB 1293 der Beilagen XXVII.GP, S. 2)]. § 15c WGG normiert den Anspruch des Mieters bzw. sonstigen Nutzungsberechtigten auf nachträgliche Übertragung des Wohnobjektes in sein Wohnungseigentum. Würde tatsächlich durch die steuerfreie Veräußerung derartiger Liegenschaften - aufgrund der Finanzierung durch die EVBs - keine Änderung der Verhältnisse eintreten, hätte es der zitierten Novellierung der Berichtigungsbestimmungen im UStG 1994 nicht bedurft. Dadurch, dass der Gesetzgeber gerade auf dem WGG unterliegende Liegenschaftstransaktionen und dadurch bedingte Berichtigungen Bezug nimmt und sogar eine Sonderregelung für den Berichtigungszeitraum schafft, zeigt ganz klar, dass auch er von einem direkten und unmittelbaren Zusammenhang zwischen nachträglichen Anschaffungs- oder Herstellungskosten, aktivierungspflichtigen Aufwendungen bzw. Großreparaturen einerseits und optionslos getätigten Liegenschaftsveräußerungen andererseits ausgeht. Mit ihrem Vorbringen zum fehlenden Zusammenhang verkennt die Beschwerdeführerin schlussendlich auch, dass die Vorsteuerberichtigung nicht für die Großreparatur (siehe dazu Pkt. II.3.3.2.) an sich erfolgt, sondern für das Investitionsgut Gebäude vorgenommen wird; lediglich die nach dem innerstaatlichen UStG auf die Großreparaturen entfallenden Vorsteuerbeträge sind in die Berechnung einzubeziehen (Ruppe/Achatz, UStG-Kommentar5, Rz 318 zu § 12 mwN). Einzig maßgeblich ist sohin, ob sich die Verhältnisse, die zum Vorsteuerabzug geführt haben im Zusammenhang mit den strittigen Großreparaturen geändert haben. Dies ist zu bejahen, da die unecht steuerfrei veräußerten Investitionsgüter "Immobilien" zum Zeitpunkt der Vornahme des Vorsteuerabzugs zur Erwirtschaftung steuerbarer Umsätze verwendet wurden. An dieser Stelle ist sohin als Zwischenergebnis festzuhalten, dass eine Änderung der Verhältnisse iSd § 12 Abs. 10 UStG 1994 aufgrund der - unstrittigen - Veräußerungen eingetreten ist. 3.3.2. Zum Tatbestandsmerkmal der "Großreparatur" Nach Ansicht der Beschwerdeführerin seien - wenn überhaupt - dann nur jene baulichen Maßnahmen unter den Begriff der "Großreparatur" nach § 12 Abs. 10 UStG 1994 zu subsumieren, die in der Behebung eines Schadens bestanden hätten. Aufgrund der Historie zu dieser Gesetzesbestimmung könnten bloße Verbesserungs-/Verschönerungs- bzw. Renovierungsarbeiten nicht darunterfallen, da bei einer "Reparatur" ein Schaden vorliegen müsse und eine bloße "Renovierung" keinen Schaden voraussetze, so die Argumentation der Beschwerdeführerin. Die belangte Behörde hingegen hat ursprünglich in all jenen Fällen eine Großreparatur bejaht, in denen die Gesamtkosten je Projekt den Betrag von € 50.000,00 überschritten haben. Diese wiederum umfassten im Wesentlichen jeweils objektbezogene, mehrere Gewerke umfassende Aufträge (zB neben Maler- und Fliesenlegerarbeiten auch Dacherneuerungen bzw. Austausch der Heizungsanlagen und/oder der Fenster und Türen) die an einen Generalunternehmer vergeben wurden. Zu klären gilt vorerst, was unter einer "Großreparatur" iSd zitierten § 12 Abs. 10 UStG 1994 zu verstehen ist. Dieser Begriff ist im Umsatzsteuergesetz nicht eigens definiert. Der Begriff stammt aus dem EStG 1972. § 28 Abs. 2 EStG 1972 bezeichnete als Großreparaturen jene Aufwendungen für die Erhaltung von Gebäuden, die nicht regelmäßig jährlich erwachsen (Ruppe/Achatz, aaO, § 12 Rz 318). Soweit überblickbar hat sich der VwGH erstmals mit diesem unbestimmten Gesetzesbegriff in seinem Erkenntnis vom 24.11.2016, Ro 2014/13/0036, meritorisch auseinandergesetzt, wobei die wesentlichen Passagen hier wörtlich wiedergegeben werden: " 12. Im Bereich des Einkommensteuerrechts, aus dem er stammte, hatte der Begriff der "Großreparatur", wie von Doralt, a.a.O., dargelegt, nicht die Funktion einer strengen Voraussetzung. Er zielte dort nicht auf das Vorliegen einer auf einen "Schaden" bezogenen "Reparatur" im Unterschied zu notwendigen "Renovierungen" ab (vgl. Doralt, a.a.O.: Ermöglichung von "Renovierungen von Mietgebäuden"), und an die Größe der "Großreparatur" wurden keine besonderen Anforderungen gestellt. Doralt ist weiters beizupflichten, dass die Legaldefinition in § 28 Abs. 2 EStG 1972 (Aufwendungen zur Erhaltung von Gebäuden, die "nicht regelmäßig jährlich erwachsen") ohne zusätzliche Bedachtnahme auf den Wortteil "Groß" nicht brauchbar sein konnte, wobei für die Anwendung im Umsatzsteuerrecht auch zu beachten ist, dass das Abstellen auf ein regelmäßig "jährliches" Erwachsen mit dem Zweck der Bestimmung im Einkommensteuerrecht, nämlich der Verteilung auf mehr als ein Jahr, zusammenhing. 13. Als strenge Voraussetzung konnte vor diesem Hintergrund auch die Übernahme des Begriffes in das Umsatzsteuerrecht nicht gemeint sein. Sie sollte der ungerechtfertigten Inanspruchnahme des Vorsteuerabzuges "in umfassenderer Weise" entgegenwirken, wobei über die Bedeutung des Wortteils "Groß" hinaus die Zusammenfassung mit nachträglichen Anschaffungs- oder Herstellungskosten sowie aktivierungspflichtigen Aufwendungen unter dem Gesichtspunkt eines "ins Gewicht fallenden" Aufwandes auf dessen Höhe Bezug nahm. 14. Eine "Großreparatur" im Sinne des § 12 Abs. 10 UStG 1994 ist demnach ein nicht aktivierungspflichtiger (zum Berichtigungszeitpunkt nicht vollständig verbrauchter) Aufwand, der nicht "regelmäßig" erwächst und von dem sich sagen lässt, er falle "ins Gewicht". Dass dies auf die hier zu beurteilende umfassende Sanierung von Aufzugsanlagen zutrifft, ist auch dann zu bejahen, wenn der Aufwand, wie die Revision darlegt, in Relation zum "gesamten Anschaffungswert" der Mietobjekte nur etwa 2% (pro Objekt durchschnittlich € 47.774,00) betrug." Als Zwischenergebnis ist an dieser Stelle festzuhalten, dass nach der Rspr. des Höchstgerichtes eine "Großreparatur" nicht an strenge Voraussetzungen und somit auch nicht an das Vorliegen eines Schadens geknüpft ist. Hält man sich nämlich vor Augen, dass dem vom VwGH entschiedenen Fall die Sanierung von bestehenden Aufzugssystemen zugrunde lag, wobei einerseits Leichtbaukabinen sowie Notrufsysteme geliefert und eingebaut, wie auch Mängel behoben wurden und die dort maßgeblichen Arbeiten auch die Erneuerung von Fangkorbgleitachsen, Seilen, Antrieben, Dichtsätzen und Seilschlössern miteinschloss, somit Maßnahmen, die keine Schadensbehebungen darstellen, kann der Rechtsansicht der Beschwerdeführerin, wonach eine Großreparatur eine solche zur Voraussetzung haben müsse, nicht gefolgt werden. Schließlich stellen auch nach der einhelligen Lehre zB Fassadenerneuerungen, Erneuerungen des Fensteranstriches, der Austausch von Fenstern und Türen, des Daches bzw. der Heizungsanlage Großreparaturen iSd Gesetzes dar (Ruppe/Achatz, aaO, § 12 Tz 318). Maßgeblich für die Bejahung einer Großreparatur iSd § 12 Abs. 10 UStG 1994 ist nach der vorgenannten Leitentscheidung sohin ausschließlich, ob ein nicht aktivierungspflichtiger Aufwand, der einerseits nicht "regelmäßig" erwächst und der andererseits "ins Gewicht fällt" vorliegt. Diese Voraussetzungen liegen nach Ansicht des Gerichts bei nachfolgenden baulichen Maßnahmen vor, wobei die Werte der jeweiligen Arbeiten, welche wirtschaftlich einem Vorhaben zuzuordnen sind, zusammenzurechnen waren und Gesamtinvestitionssummen, welche weniger als 2% der Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten betrugen, von der Berichtigung auszunehmen waren. In Übrigen wurde bezüglich dieses Punktes zwischen den Parteien im Zuge des Erörterungstermins dem Grunde nach Einigkeit erzielt (siehe Protokoll Erörterungstermin vom 23.9.2024 und Mail der Beschwerdeführerin vom 2.10.2024). | Adresse | Kosten netto in € | Kosten in % AK/HK | Jahr | Beschreibung der Maßnahme | 2012 | 2013 | 2014 | | 58.698,96 | 10,2% | 0,00 | 0,00 | 8.217,85 | Abdichtung Gasleitungen | | 33.000,54 | 18,6% | 0,00 | 0,00 | 4.846,04 | Anstrich der Stiegenhäuser | | 95.561,13 | 53,9% | 0,00 | 0,00 | 13.604,52 | Fenster- und Türentausch | | 394.182,07 | 222,3% | 0,00 | 0,00 | 55.411,45 | Außenwand-, Kellerdecken- und Dachbodendämmung | | 27.558,95 | 15,5% | 0,00 | 0,00 | 4.084,21 | Erneuerung Dacheindeckung | | 73.232,07 | 41,3% | 0,00 | 0,00 | 10.498,32 | Adaptierung Elektroinstallationen | | 121.171,36 | 68,3% | 0,00 | 0,00 | 17.076,97 | Erneuerung Dachrinnen u. Abfallrohre | | 19.595,08 | 8,9% | 0,00 | 3.135,21 | 0,00 | Dachreparaturen | | 89.759,20 | 40,7% | 0,00 | 13.864,89 | 0,00 | Kaminerneuerung | | 5.669,00 | 1,4% | 0,00 | 907,04 | 0,00 | Malerarbeiten im Stiegenhaus | | 17.143,66 | 4,2% | 0,00 | 2.742,98 | 0,00 | Erneuerung Haustürportale | | 166.045,40 | 40,5% | 0,00 | 24.168,50 | 0,00 | Sanierung Hauselektrik | | 75.990,00 | 18,5% | 0,00 | 12.158,40 | 0,00 | Modernisierung Aufzugsanlagen | | 69.228,61 | 13,3% | 0,00 | 0,00 | 9.092,00 | Kaminerneuerung | | 40.596,66 | 7,8% | 0,00 | 0,00 | 6.495,46 | thermische Sanierung | | 78.798,62 | 15,1% | 0,00 | 0,00 | 11.031,80 | Modernisierung Hauselektrik | | 44.460,42 | 12,2% | 0,00 | 0,00 | 3.363,60 | Sanierung Stiegenhausportale u. -verglasung | | 205.237,75 | 6,5% | 0,00 | 0,00 | 16.871,47 | Erneuerung der Hauszugänge Parkplatzerneuerung | | 79.283,17 | 2,5% | 0,00 | 0,00 | 148,23 | brandschutztechnische Maßnahmen | | 24.828,56 | 0,8% | 0,00 | 0,00 | 74,11 | brandschutztechnische Maßnahmen | | 71.573,46 | 2,3% | 0,00 | 0,00 | 74,12 | brandschutztechnische Maßnahmen | | 91.644,21 | 250,0% | 0,00 | 0,00 | 12.010,62 | Sanierung Fassade inkl Vollwärmeschutz | | 38.646,91 | 105,4% | 0,00 | 0,00 | 4.637,63 | Erneuerung der E-Anschlusskästen | | 8.946,26 | 24,4% | 0,00 | 0,00 | 1.073,55 | Stiegenhausmalerei | | 16.655,83 | 4,2% | 0,00 | 2.001,29 | 0,00 | Stiegenhausanstrich | | 89.908,59 | 22,8% | 0,00 | 10.587,91 | 0,00 | Erneuerung Heizungsanlage | | 31.265,63 | 7,9% | 0,00 | 3.917,92 | 0,00 | Erneuerung Wohnungseingangs u. Kellertüren | | 21.963,69 | 5,6% | 0,00 | 2.638,23 | 0,00 | Fassadensanierung, Dachboden- u. Kellerdeckendämmung | | 99.450,67 | 25,2% | 0,00 | 12.578,05 | 0,00 | Dach- und Kaminerneuerung inkl. Fangköpfe | | 16.858,96 | 4,3% | 0,00 | 2.023,72 | 0,00 | Anschluss- & Zuleitung | | 67.627,94 | 17,1% | 0,00 | 8.116,00 | 0,00 | Balkonsanierung (Geländer) | | 15.465,90 | 3,9% | 0,00 | 1.856,56 | 0,00 | Sanierung Stiegenhauselektrik | | 29.980,64 | 7,6% | 0,00 | 3.782,19 | 0,00 | Balkonsanierung (Fliesen) | | 92.890,00 | 70,3% | 70,93 | 753,66 | 537,97 | Einbau Aufzugsanlage (Kosten Mietanteil) | | 1.167.042,83 | 883,5% | 883,19 | 9.373,06 | 6.680,39 | Generalsanierung (Kosten Mietanteil) | | 127.307,11 | 52,0% | 1.757,01 | 527,52 | 1.002,28 | Balkonerneuerung bzw. -vergrößerung | | 59.582,61 | 3,7% | 0,00 | 0,00 | 97,88 | Dacherneuerung | | 205.205,31 | 47,9% | 5.371,34 | 0,00 | 0,00 | Wohnungszusammenlegungen und Sanierung | | 1.800,00 | 0,0% | 3,80 | 9,73 | 0,75 | Balkonerweiterung thermische Maßnahmen | | 448.011,88 | 9,9% | 2.284,15 | 2.152,89 | 161,53 | Balkonerweiterung | | 735.171,82 | 94,4% | 0,00 | 0,00 | 2.613,90 | Thewosan Sanierung | | 34.869,64 | 4,5% | 0,00 | 0,00 | 119,09 | Modernisierung Aufzugsanlagen | | 1.356.559,10 | 41,9% | 8.363,19 | 29.023,42 | 5.490,81 | Generalsanierung iZ eines Dachgeschossausbaus | | 2.761.266,23 | 85,4% | 15.532,71 | 55.292,50 | 11.303,82 | Generalsanierung iZ eines Dachgeschossausbaus | | 1.076.754,49 | 36,0% | 13.980,92 | 18.965,91 | 0,00 | Generalsanierung iZ eines Dachgeschossausbaus | | 2.552.547,35 | 85,5% | 41.055,41 | 50.977,16 | 0,00 | Generalsanierung iZ eines Dachgeschossausbaus | | 534.909,46 | 34,5% | 0,00 | 0,00 | 3.526,84 | Thewosan-Sanierung inkl. Fenstertausch | | 14.648,50 | 0,9% | 0,00 | 0,00 | 101,63 | Erneuerung Garagentor | | 969.285,88 | 42,7% | 0,00 | 2.105,36 | 8.115,54 | Generalsanierung iZ eines Dachgeschossausbaus | | 974.785,88 | 42,9% | 0,00 | 2.116,88 | 8.164,06 | Generalsanierung iZ eines Dachgeschossausbaus | | 809.276,92 | 44,7% | 0,00 | 7.974,39 | 22.554,78 | Generalsanierung iZ eines Dachgeschossausbaus | | 346.832,97 | 19,1% | 0,00 | 3.417,60 | 9.666,33 | Generalsanierung iZ eines Dachgeschossausbaus | | 633.392,94 | 37,1% | 13.434,89 | 9.386,57 | 9.628,00 | Sanierung inkl. Fenstertausch und Fassadensanierung | | 63.944,77 | 7,3% | 0,00 | 979,07 | 0,00 | Generalsanierung: insb. Wärmedämmung | | 19.790,08 | 2,3% | 0,00 | 303,01 | 0,00 | Generalsanierung: insb. Wärmedämmung | | 5.070,81 | 3,6% | 8,97 | 67,43 | 74,49 | div Elektroarbeiten (Schalter & Steckdosen, etc) | | 30.377,82 | 21,4% | -4,49 | 169,47 | 441,59 | Errichtung Kellerabteile | | 90.073,89 | 7,0% | 61,96 | 945,16 | 1.117,85 | Sanierung Stiegenhäuser: Stiegenhausmalerei | | 178.550,36 | 13,8% | 122,72 | 2.255,49 | 2.213,71 | Sanierung Stiegenhäuser: Erneuerung Eingangstüren | | 395.767,64 | 30,7% | 272,50 | 5.008,55 | 4.917,42 | Sanierung Stiegenhäuser: Sanierung Elektroanlagen | | 25.393,86 | 2,0% | 17,40 | 319,86 | 313,76 | Sanierung Stiegenhäuser: Erneuerung Schließanlagen | | 42.456,57 | 3,3% | 29,16 | 535,86 | 525,85 | Sanierung Stiegenhäuser: Brandschutzmaßnahmen | | 477.425,52 | 14,1% | 5.498,27 | 3.663,02 | 1.271,81 | Dach- & Kaminerneuerung | | 237.368,69 | 1142,3% | 0,00 | 0,00 | 3.878,00 | Generalsanierung: insb. Wärmedämmung | | 237.368,69 | 1142,3% | 0,00 | 0,00 | 3.878,00 | Generalsanierung: insb. Wärmedämmung | | 109.707,82 | 53,5% | 1.093,81 | 660,47 | 393,86 | Kaminsanierung | | 344,28 | 0,0% | 0,00 | 0,00 | 2,33 | Balkonsanierung | | 216.189,66 | 14,1% | 0,00 | 0,00 | 1.460,27 | Sanierung Balkongeländer | | 52.909,99 | 4,1% | 1.523,63 | 0,00 | 270,74 | Modernisierung Heizungsanlage | | 74.535,02 | 2,4% | 596,11 | 0,00 | 0,00 | Errichtung Carportanlage | | 80.927,57 | 2,6% | 666,74 | 0,00 | 0,00 | Erneuerung Außenanlagen (Parkplatzsanierung) | | 83.270,38 | 2,6% | 581,69 | 0,00 | 421,40 | Modernisierung Zentralheizungsanlage | | 28.632,90 | 0,9% | 109,83 | 0,00 | 155,90 | Modernisierung Aufzugsanlagen | | 3.880,00 | 0,2% | 83,87 | 164,13 | 0,00 | Erneuerung Dachverblechung | | 69.039,27 | 2,7% | 1.492,31 | 2.920,47 | 0,00 | Fassadensanierung | | 61.669,34 | 18,3% | 0,00 | 0,00 | 4.181,08 | Umfassende Wohnungssanierung | | 54.144,03 | 16,0% | 0,00 | 0,00 | 4.331,52 | Umfassende Wohnungssanierung | | 7.338,76 | 4,7% | 0,00 | 0,00 | 587,10 | Stiegenhausmalerei | | 8.488,98 | 5,4% | 0,00 | 0,00 | 679,12 | Erneuerung Eingangstüren | | 87.882,84 | 56,3% | 0,00 | 0,00 | 7.290,91 | Dacheindeckung | | 19.547,41 | 12,5% | 0,00 | 0,00 | 1.951,00 | Kaminsanierung | | 3.675,43 | 2,4% | 0,00 | 0,00 | 294,03 | Erneuerung Gegensprechanlage | | 147.465,71 | 402,3% | 0,00 | 0,00 | 17.695,88 | Generalsanierung | | 4.907,55 | 13,4% | 0,00 | 0,00 | 513,26 | Erneuerung der E-Anschlusskästen u. der Verblechungen | | 10.923,96 | 2,8% | 0,00 | 1.283,52 | 0,00 | Erneuerung Wohnungseingangstüren & Kellertüren | | 171.418,26 | 43,5% | 0,00 | 19.040,96 | 0,00 | Generalsanierung: Fassaden, Wärmedämmung, Dach | | 29.009,04 | 7,4% | 0,00 | 3.453,73 | 0,00 | Erneuerung Stiegenhaus- & Balkongeländer, Dacharbeiten | | 3.387,14 | 0,7% | 0,00 | 270,97 | 0,00 | Reparatur Eingangsportal | | 12.842,50 | 2,5% | 0,00 | 1.027,40 | 0,00 | Malerei Stiegenhaus- und Stiegenhausgeländer | | 1.296,00 | 0,3% | 0,00 | 103,68 | 0,00 | Reparatur Eingangstüren | | 58.750,69 | 11,6% | 0,00 | 4.934,47 | 0,00 | Erneuerung Hauselektroinstallationen | | 84.082,30 | 16,6% | 0,00 | 6.977,78 | 0,00 | Erneuerung Aufzugsanlage | | 59.588,39 | 2,0% | 0,00 | 4.862,40 | 0,00 | Erneuerung Eingangsportale | | 184.175,63 | 6,1% | 0,00 | 15.284,28 | 0,00 | Erneuerung Aufzugsanlage | | 220.000,00 | 166,5% | 153,97 | 1.616,71 | 1.136,16 | Generalsanierung iZ eines Dachgeschossausbaus | | 300.870,00 | 18,9% | 0,00 | 0,00 | 247,12 | Erneuerung Fensterbänke und Fenster | | 53.024,00 | 3,3% | 0,00 | 0,00 | 68,05 | Vollwärmeschutzfassade | | 12.600,00 | 0,8% | 0,00 | 0,00 | 10,35 | Erdungsanlagen, Blitzschutz | | 86.837,12 | 5,5% | 0,00 | 0,00 | 73,99 | Neuverfliesung Balkone | | 85.776,90 | 3,5% | 0,00 | 0,00 | 289,28 | Thewosan Fassadensanierung (Vollwärmedämmung) | | 411.174,00 | 16,7% | 0,00 | 0,00 | 660,57 | Sanierung Außenhülle, Änderung Loggienverbauten | | 307.400,32 | 12,5% | 0,00 | 0,00 | 683,06 | Verputzarbeiten & Stiegenhausmalerei | | 281.685,33 | 11,4% | 0,00 | 0,00 | 585,76 | Erneuerung der Steigleitungen inkl. Wohnungsverteiler | | 84.613,65 | 3,4% | 0,00 | 0,00 | 188,02 | Dacherneuerung | | 50.985,40 | 4,2% | 175,22 | 466,57 | 59,51 | Umfassende Wohnungssanierung | | 52.614,09 | 4,3% | 180,82 | 481,47 | 61,41 | Umfassende Wohnungssanierung | | 54.342,54 | 4,4% | 186,76 | 497,29 | 63,43 | Umfassende Wohnungssanierung | | 64.144,04 | 4,9% | 0,00 | 0,00 | 789,56 | Umfassende Wohnungssanierung | | 59.798,19 | 4,6% | 0,00 | 0,00 | 732,28 | Umfassende Wohnungssanierung | | 53.782,83 | 4,1% | 0,00 | 0,00 | 816,11 | Umfassende Wohnungssanierung | | 61.866,70 | 4,7% | 0,00 | 0,00 | 836,50 | Umfassende Wohnungssanierung | | 57.438,65 | 11,2% | 0,00 | 597,47 | 0,00 | Umfassende Wohnungssanierung | | 73.424,31 | 14,4% | 0,00 | 1.068,13 | 0,00 | Umfassende Wohnungssanierung | | 54.607,42 | 16,3% | 689,11 | 0,00 | 469,06 | Umfassende Wohnungssanierung | | 57.661,80 | 7,4% | 0,00 | 0,00 | 100,26 | Umfassende Wohnungssanierung | | 51.385,31 | 2,3% | 0,00 | 224,74 | 265,58 | Umfassende Wohnungssanierung | | 52.699,38 | 2,3% | 0,00 | 230,49 | 272,37 | Umfassende Wohnungssanierung | | 59.363,09 | 3,5% | 1.111,50 | 518,39 | 474,28 | Umfassende Wohnungssanierung | | 62.687,70 | 3,7% | 1.369,37 | 669,07 | 644,96 | Umfassende Wohnungssanierung | | 57.683,15 | 3,4% | 1.260,05 | 615,66 | 593,47 | Umfassende Wohnungssanierung | | 175.431,39 | 20,3% | 0,00 | 0,00 | 406,13 | Erneuerung Steigleitungen, Blitzschutz | | 35.747,10 | 3,8% | 1,08 | 4,77 | 0,87 | Rohrbruchbehebung & Kanalsanierung | | 13.453,90 | 1,4% | 0,41 | 1,79 | 0,33 | Erneuerung Rostschutzanstrich | | 3.590,48 | 0,4% | 0,11 | 0,48 | 0,09 | Austausch Gangbeleuchtung | | 366.408,25 | 42,1% | 0,00 | 4.824,34 | 0,00 | Generalsanierung | | 40.000,00 | 4,6% | 0,00 | 514,22 | 0,00 | Erneuerung Steigleitungen, Blitzschutz | | 103.941,61 | 3,7% | 0,00 | 573,83 | 711,97 | Erneuerung Flachdach und Terrassenabdichtungen | | 196.733,12 | 7,4% | 0,00 | 846,87 | 122,66 | Wärmedämmung Fassade (Entfernung Eternitfassade) | | 66.246,23 | 2,5% | 0,00 | 317,68 | 46,70 | Erneuerung Attika inkl. Dachsanierung | | 24.415,33 | 0,9% | 0,00 | 155,42 | 22,84 | Vergrößerung der bestehenden Balkone | | 15.681,93 | 0,6% | 0,00 | 73,88 | 10,84 | Rasenteppich Balkone | | 204.506,86 | 7,7% | 0,00 | 1.028,19 | 150,25 | Neuerrichtung Balkone, Überdachung Eingänge | | 92.168,98 | 1,2% | 0,00 | 0,00 | 305,15 | Malereiarbeiten Stiegenhaus u. Nebenräume | | 60.398,42 | 2,5% | 796,83 | 287,10 | 0,00 | Umfassende Wohnungssanierung | | 55.564,08 | 2,2% | 858,82 | 1.531,56 | 0,00 | Umfassende Wohnungssanierung | GESAMTSUMMEN | | | 121.676,06 | 388.932,84 | 339.137,45 | Dazu wird ausgeführt, dass sowohl die Fassadensanierung (Vollwärmeschutz samt sonstigen Dämmungsarbeiten) als auch der Austausch bzw. die Erneuerung von Fenstern und/oder Türen, der Heizungsanlagen sowie der Dächer und der Aufzugsanlagen jeweils nicht aktivierungspflichtige Aufwände, die nicht regelmäßig (etwa jährlich) erwachsen, darstellen. Diese Voraussetzungen wurden im Übrigen nicht einmal von der Beschwerdeführerin substantiell bestritten, führte sie doch dazu aus, dass diese Maßnahmen immer das Gesamtobjekt betrafen und je Gewerk Komplettsanierungen vorgenommen wurden. Auch die weiteren in der obigen Tabelle genannten sonstigen Arbeiten erfüllen die Voraussetzungen nicht aktivierungspflichtiger Aufwände, die nicht regelmäßig erwachsen, so bspw. umfangreiche Malerarbeiten an und in Immobilien, die Erneuerung der (Stiegen-) Hauselektrik, die Neuverfliesung der Balkone oder die Erneuerung der Erdungsanlagen und des Blitzschutzes. Die oben dargestellten Arbeiten fallen auch ins Gewicht iSd vorzitierten Judikatur: Dies trifft ja nach den Ausführungen in der genannten Leitentscheidung des VwGH bereits dann zu, wenn der Aufwand in Relation zum Anschaffungswert 2% beträgt. Rücksichtlich dieses Prozentsatzes waren sohin vorerst all jene Maßnahmen in die Berichtigung miteinzubeziehen, die diesen Wert erreichten. Jedoch waren - selbst bei Erreichen bzw. Überschreiten dieser Prozentgrenze - Arbeiten deren Investitionsvolumen pro Maßnahme unter € 5.000,00 liegt, von der Berichtigung auszunehmen; nach Ansicht des Gerichtes fallen derartige Bagatellbeträge nämlich nicht ins Gewicht und waren die davon betroffenen Arbeiten baulich nicht besonders umfangreich. Was hingegen die Investitionen anlangt, deren Kosten zwar den Betrag von € 5.000,00, nicht aber jenen von - in der Leitentscheidung weiters genannten - € 47.774,00 übersteigt, ist dennoch jeweils von relativ hohen Beträgen auszugehen: Nicht nur, dass bei diesen Tätigkeiten gleichzeitig die 2%-Marge - teils sogar wesentlich - überschritten wurde, stellen diese Gewerke einschneidende Erneuerungen für das jeweils betroffene Gesamtobjekt dar. Die Sanierung von Dächern, die Modernisierung von Aufzugsanlagen, der Tausch von Heizungsanlagen bzw. Fenster- und Türen, die thermische, sowie Geländer- und Brüstungssanierung, Dämm- und Malerarbeiten beeinflussen auch das Gesamterscheinungsbild des Gebäudes, weshalb nicht nur prozentuell, sondern auch betraglich von ins Gewicht fallenden Aufwänden auszugehen war. Die Aufwendungen schließlich in Relation zu den jeweiligen Verkaufspreisen der Immobilien zu setzen - wie die Beschwerdeführerin vermeint - entspricht hingegen nicht der einschlägigen vorzitierten Judikatur. Gleiches gilt für die ursprüngliche Vorgehensweise der belangten Behörde all jene Projekte deren Gesamtkosten € 50.000,00 übersteigen einer Berichtigung zuzuführen; auch diese Pauschalbewertung widerspricht der Leitentscheidung des VwGH und lässt vor allem eine gebotene detaillierte Differenzierung nach Einzelmaßnahmen vermissen. Schließlich haben die Tätigkeiten zu einer zum Zeitpunkt der Veräußerung nach wie vor vorhandenen Werterhöhung der jeweiligen Objekte geführt: Dass nämlich diese Aufwände im Berichtigungszeitpunkt bereits wieder vollständig verbraucht gewesen wären, hat die Beschwerdeführerin weder bewiesen, noch entspricht ein derart rasanter Wertverlust - rücksichtlich der konkreten Baumaßnahmen - der allgemeinen Lebenserfahrung (vgl. dazu auch die Ausführungen unter II.2.). Insgesamt ist sohin festzuhalten, dass die in der obigen Tabelle dargestellten Investitionen jeweils Großreparaturen iSd § 12 Abs. 10 UStG 1994 darstellen und infolge der Änderung der Verhältnisse eine - der Höhe nach zwischen den Parteien unstrittige - Berichtigung der Vorsteuer, vorzunehmen war. 3.3.3. Zu den Maßnahmen im Außenbereich Bezüglich der durchgeführten Maßnahmen im Außenbereich war - analog des Parallelverfahrens - zu prüfen, ob diese eine Großreparatur oder nachträgliche Anschaffungs- oder Herstellungskosten oder aktivierungspflichtige Aufwendungen darstellen. Nach dem klaren Gesetzeswortlaut hat eine Großreparatur eine bauliche Maßnahme an einem Gebäude zur Voraussetzung (arg: "…oder bei Gebäuden auch auf Kosten von Großreparaturen entfallen…"). Ein Gebäude wird nach der Rspr. des VwGH als ein Bauwerk definiert, das durch räumliche Umfriedung Menschen und Sachen Schutz gegen äußere Witterungseinflüsse gewährt, dem nicht nur vorübergehenden Aufenthalt von Menschen gestattet, mit dem Boden fest verbunden und von einiger Beständigkeit ist (VwGH 12.12.1985, 85/16/0064). Die bloße Verbindung mit dem Boden reicht sohin - entgegen der ursprünglichen Ansicht der belangten Behörde - für die Bejahung des Gebäudebegriffs, nicht aus. Weder Parkplätze, Müllinseln, noch Carports erfüllen die von der Judikatur an ein Gebäude gestellten Anforderungen: Allen diesen Einrichtungen mangelt es an einer, Menschen und Sachen vor Witterungseinflüssen schützenden räumlichen Umfriedung, was auch für ein Carport - welches nach den zumindest in Kärnten gültigen Bauvorschriften über maximal 50 % geschlossene Außenflächen verfügen darf - gilt. Auch bloße Erd- und Asphaltierungsarbeiten im Freien - sohin weder im noch an einem Bauwerk vorgenommen - erfüllen den Gebäudebegriff nicht. Herstellung liegt vor, wenn ein Wirtschaftsgut erstmals geschaffen wird. Straßen bzw. Platzbefestigungen stellen bei ihrer Herstellung eigene, selbständig bewertbare Wirtschaftsgüter dar (VwGH 15.2.1983, 82/14/0067; VwGH 9.6.1986, 84/15/0128; VwGH 20.5.2010, 2006/15/0238). Im Zuge des Erörterungstermins konnte von den Parteien nicht ausreichend geklärt werden, welche konkreten Maßnahmen im Außenbereich durchgeführt wurden, zumal die Beschreibungen in den Auflistungen nur in groben Umrissen erfolgte und für die Qualifizierung als Großreparatur oder nachträgliche Anschaffungs- oder Herstellungskosten oder aktivierungspflichtige Aufwendungen eine nähere Darstellung der Arbeiten notwendig gewesen wäre. Diesbezüglich räumten die Parteien Unschärfen in den Auflistungen ein. Nach eingehender Erörterung kamen sie übereinstimmend zum Ergebnis, dass hinsichtlich der Maßnahmen im Außenbereich keine Vorsteuerberichtigung gem. § 12 Abs. 10 UStG 1994 durchzuführen sei. Das Bundesfinanzgericht tritt diesen Parteieneinvernehmen nicht entgegen, zumal nicht festgestellt werden konnte, welche konkreten Arbeiten tatsächlich durchgeführt wurden und in den Auflistungen bspw. nur von Asphaltierungsarbeiten, Rankgerüstverbau Kinderspielplatz oder Baumpflegearbeiten die Rede ist. Demzufolge konnte nicht ausreichend geklärt werden, ob ein Wirtschaftsgut erstmals geschaffen wurde oder eine bauliche Maßnahme an einem Gebäude erfolgt ist. Aus diesen Gründen war daher eine Subsumtion unter einer Großreparatur oder nachträgliche Anschaffungs- oder Herstellungskosten oder aktivierungspflichtige Aufwendungen (wie teilweise im Parallelverfahren vorgenommen) nicht möglich. Unter diesem Titel war daher keine Vorsteuerberichtigung durchzuführen und wurden die ursprünglich von der belangten Behörde angesetzten Beträge ausgeschieden (siehe Mail der Beschwerdeführerin vom 2.10.2024). 3.3.4. Zur Frage der Anwendbarkeit des § 12 Abs. 3 bzw. Abs. 11 UStG 1994 Unstrittig ist, dass ein Teil der fraglichen Investitionen (und damit korrespondierend die Geltendmachung der Vorsteuer daraus) im selben Kalenderjahr wie die (unecht steuerfreien) Verkäufe der (adresslich konkret festgestellten) Immobilien getätigt wurden. Einigkeit besteht darüber, dass sich in diesen Fällen die Frage nach einer Berichtigung gemäß § 12 Abs. 10 UStG 1994 nicht stellt, da für diese eine Änderung der Verhältnisse ab dem Ablauf des ersten Kalenderjahres der Verwendung tatbildlich ist (arg "…in den auf das Jahr der erstmaligen Verwendung folgenden vier Kalenderjahren…"). Ursprünglich bestand Uneinigkeit zwischen den Parteien aber darüber, ob und wenn ja nach welcher Norm die Vorsteuer bei diesen Sachverhalten zu korrigieren ist. Nach der Rechtsansicht der belangten Behörde seien sowohl § 12 Abs. 3 Z 1f als auch Abs. 11 UStG 1994 einschlägig. Erstere Norm sieht einen Ausschluss vom Vorsteuerabzug ua für die Steuer für die Lieferung vor, soweit der Unternehmer die Gegenstände zur Ausführung steuerfreier Umsätze verwendet (Z 1) bzw. die Steuer für sonstige Leistungen, soweit der Unternehmer diese sonstigen Leistungen zur Ausführung steuerfreier Umsätze in Anspruch nimmt (Z 2). Die Beschwerdeführerin vermeint hingegen, dass alle aus diesen Abrechnungen resultierenden Vorsteuerbeträge - wenn überhaupt, dann - einer Berichtigung nach § 12 Abs. 11 UStG 1994 zuzuführen wären. Demnach habe eine Berichtigung des Vorsteuerabzuges für den Veranlagungszeitraum, in dem die Änderung eingetreten ist zu erfolgen, wenn sich bei einem Gegenstand, den der Unternehmer für sein Unternehmen hergestellt oder erworben hat oder bei sonstigen Leistungen, die für sein Unternehmen ausgeführt worden sind, die Voraussetzungen ändern, die für den Vorsteuerabzug maßgebend waren, sofern nicht Abs. 10 zur Anwendung gelangt. Diese Rechtspositionen werden in der Folge aus Gründen der besseren Lesbarkeit getrennt erörtert. 3.3.5.1. Ausschluss vom Vorsteuerabzug nach § 12 Abs. 3 Z 1f UStG 1994 Vorauszuschicken ist, dass nach der einhelligen Lehre und Judikatur in dem Fall, in dem die Steuerpflicht der aus der künftigen Veräußerung erwirtschafteten Umsätze zusätzlich noch der Optionsausübung bedarf, die Vorsteuerausschlussbestimmung dann nicht zur Anwendung kommt, wenn bei Würdigung des vorliegenden Sachverhaltes am Maßstab des allgemeinen menschlichen Erfahrungsgutes und der Denkgesetze eine steuerpflichtige Veräußerung wahrscheinlicher ist als der Fall einer steuerfreien Veräußerung. Die Frage, ob vom Gebrauch der im § 6 Abs. 2 UStG 1994 eingeräumten Option bei Verkauf der Liegenschaften auszugehen ist, muss also mit der Wahl jener Möglichkeit beantwortet werden, die den höchsten Grad der Wahrscheinlichkeit für sich hat. Bei nachweislicher Absicht der Option zur Steuerpflicht steht der Vorsteuerabzug entsprechend der Bestimmung des § 12 Abs. 1 UStG 1994 sofort zu, sodass die Vorsteuerausschlussbestimmung des § 12 Abs. 3 UStG 1994 insoweit nicht zum Tragen kommt (VwGH 23.11.2016, Ra 2014/15/0044; VwGH 20.10.2009, 2006/13/0193). § 12 Abs. 3 UStG 1994 bezieht sich auf den gesamten Veranlagungszeitraum iSd § 20 leg. cit.. Wird zunächst von einem Zusammenhang mit steuerpflichtigen Umsätzen ausgegangen und der Vorsteuerabzug geltend gemacht und stellt sich im Laufe ein und desselben Veranlagungszeitraums heraus, dass ein Zusammenhang mit steuerfreien Umsätzen gegeben ist, so ist der Vorsteuerabzug zur Gänze zu korrigieren (vgl. ua VwGH 20.4.2006, 2006/15/0020). All diese gesetzlichen und judikativen Prämissen vorausgeschickt zeigt sich sohin, dass in der leg. cit. ein Ausschluss vom Vorsteuerabzug für all jene Fälle normiert wird, in denen in ein und demselben Veranlagungszeitraum der vorerst für den Abzug bejahte Zusammenhang mit steuerpflichtigen Umsätzen wegfällt. Der Veranlagungszeitraum erstreckt sich nach der Regelung des § 20 Abs. 1 UStG 1994 grundsätzlich über ein Kalenderjahr, außer der Gewinn wird nach einem von diesem abweichenden Wirtschaftsjahr ermittelt; dann stellt dieses Wirtschaftsjahr den Veranlagungszeitraum dar. Die Beschwerdeführerin hat ein vom Kalenderjahr abweichendes Wirtschaftsjahr, das sich von Mai bis April erstreckt. Somit ist nach der Judikatur von einem Ausschluss des Vorsteuerabzuges nach § 12 Abs. 3 UStG 1994 in all jenen Fällen auszugehen, in denen die baulichen Maßnahmen und die Veräußerungen sowohl in ein und demselben Kalenderjahr als auch im gleichen Veranlagungszeitraum erfolgt sind. Das trifft auf folgende Beträge zu, die sohin vom Abzug iSd leg. cit. ausgeschlossen sind: | Adresse | VSt-Berichtigung § 12 Abs. 3 UStG 1994 | Beschreibung der Maßnahme | 2012 | 2013 | 2014 | | 2.257,77 | 0,00 | 0,00 | Wohnungszusammenlegungen und Sanierung | | 105,74 | 0,00 | 0,00 | Balkonerweiterung | | 24.073,81 | 0,00 | 0,00 | Generalsanierung iZ eines Dachgeschossausbaus | | 47.169,16 | 67,28 | 0,00 | Generalsanierung iZ eines Dachgeschossausbaus | | 17.787,48 | 2.402,43 | 0,00 | Generalsanierung iZ eines Dachgeschossausbaus | | 37.398,43 | 6.442,81 | 0,00 | Generalsanierung iZ eines Dachgeschossausbaus | | 0,00 | 0,00 | 204,78 | Thewosan-Sanierung inkl. Fenstertausch | | 0,00 | 3.630,47 | 1.305,78 | Generalsanierung iZ eines Dachgeschossausbaus | | 0,00 | 3.644,74 | 1.305,78 | Generalsanierung iZ eines Dachgeschossausbaus | | 0,00 | 2.061,63 | 3.416,74 | Generalsanierung iZ eines Dachgeschossausbaus | | 0,00 | 883,56 | 1.464,32 | Generalsanierung iZ eines Dachgeschossausbaus | | 2.612,29 | 0,00 | 0,00 | Sanierung inkl. Fenstertausch und Fassadensanierung | | 64,63 | 257,88 | 0,00 | Errichtung Kellerabteile | | 230,76 | 920,82 | 0,00 | Sanierung Außenanlagen | | 297,76 | 0,00 | 0,00 | Sanierung Stiegenhäuser: Stiegenhausmalerei | | 23,94 | 0,00 | 0,00 | Sanierung Stiegenhäuser: Erneuerung Eingangstüren | | 702,09 | 0,00 | 0,00 | Sanierung Stiegenhäuser: Sanierung Elektroanlagen | | 7,98 | 0,00 | 0,00 | Sanierung Stiegenhäuser: Erneuerung Schließanlagen | | 147,39 | 0,00 | 0,00 | Sanierung Stiegenhäuser: Brandschutzmaßnahmen | | 226,43 | 0,00 | 0,00 | Dach- & Kaminerneuerung | | 0,00 | 3.351,36 | 0,00 | Generalsanierung: insb. Wärmedämmung | | 0,00 | 3.351,36 | 0,00 | Generalsanierung: insb. Wärmedämmung | | 0,00 | 0,00 | 1,89 | Balkonsanierung | | 0,00 | 0,00 | 540,74 | Sanierung Balkongeländer | | 0,00 | 0,00 | 0,00 | Modernisierung Heizungsanlage | | 0,00 | 0,00 | 209,81 | Fenstersanierung | | 0,00 | 0,00 | 209,81 | Terrassensanierung | | 0,00 | 0,00 | 130,45 | Umfassende Fenstersanierung | | 156,85 | 0,00 | 0,00 | Modernisierung Aufzugsanlagen | GESAMTSUMME | 133.262,51 | 27.014,34 | 8.790,11 | Ob diese Umbauarbeiten mit EVBs finanziert wurden ist unmaßgeblich; es fehlt ebenso am Zusammenhang mit steuerfreien Umsätzen, wobei zu beiden Punkten auf die Ausführungen unter Punkt II.3.3.1. verwiesen wird. Schließlich wird ausgeführt, dass die Beschwerdeführerin die oben dargestellte Aufteilung nicht substantiell bestritten hat, vielmehr wurde zu diesem Punkt im Zuge des Erörterungstermins grundsätzlich eine Einigkeit erzielt (siehe Protokoll Erörterungstermin vom 23.9.2024 und Mail der Beschwerdeführerin vom 2.10.2024). 3.3.5.2. Zur Frage der Zulässigkeit der Vorsteuerberichtigung nach § 12 Abs. 11 UStG Jene Aufwendungen, die zwar innerhalb ein und desselben Kalenderjahres, wie die Veräußerungen, aber im zeitlich unmittelbar vorausgegangenen Veranlagungszeitraum als jenem des Verkaufs getätigt wurden, sind nach dieser Norm zu berichtigen. § 12 Abs. 11 UStG 1994 betrifft nämlich jene Gegenstände, die der Unternehmer für sein Unternehmen hergestellt oder erworben hat, aber (derzeit) nicht als Anlagevermögen verwendet (Payerer in Berger/Bürgler/Kanduth-Kristen/Wakounig, UStG-ON 3.02 § 12, Stand 1.12.2021, rdb.at). Zum auch von dieser Norm geforderten Tatbestandsmerkmal der Änderung der Verhältnisse wird -um Wiederholungen zu vermeiden - auf die Ausführungen unter Punkt II.3.3.1. verweisen. Folgende Beträge sind sohin nach § 12 Abs. 11 UStG 1994 zu berichtigen: | Adresse | VST-Berichtigung § 12 Abs. 11 UStG 1994 | Beschreibung der Maßnahme | 2012 | 2013 | 2014 | | 0,00 | 0,00 | 3.135,51 | Neue Zylinderschlösser & Schlüssel Kaminsanierung | | 0,00 | 0,00 | 5.154,75 | Sanierung Stiegenhausportale u. -verglasung | | 0,00 | 0,00 | 15.691,94 | brandschutztechnische Maßnahmen | | 0,00 | 0,00 | 4.883,36 | brandschutztechnische Maßnahmen | | 0,00 | 0,00 | 14.232,36 | brandschutztechnische Maßnahmen | | 6,83 | 0,00 | 0,00 | Balkonerweiterung, thermische Maßnahmen | | 21,77 | 3.761,83 | 0,00 | Generalsanierung iZ eines Dachgeschossausbaus | | 21,77 | 12.024,76 | 0,00 | Generalsanierung iZ eines Dachgeschossausbaus | | 0,00 | 6.332,97 | 0,00 | Generalsanierung iZ eines Dachgeschossausbaus | | 0,00 | 7.334,37 | 0,00 | Generalsanierung iZ eines Dachgeschossausbaus | | 0,00 | 0,00 | 654,50 | Generalsanierung iZ eines Dachgeschossausbaus | | 0,00 | 8,29 | 664,44 | Generalsanierung iZ eines Dachgeschossausbaus | | 0,00 | 0,00 | 545,94 | Generalsanierung iZ eines Dachgeschossausbaus | | 0,00 | 0,00 | 233,97 | Generalsanierung iZ eines Dachgeschossausbaus | | 2.012,32 | 0,00 | 0,00 | Sanierung inkl. Fenstertausch und Fassadensanierung | | 191,17 | 0,00 | 0,00 | Verbesserungsarbeiten | | 0,00 | 0,00 | 9,05 | div Elektroarbeiten (Schalter & Steckdosen, etc) | | 0,00 | 0,00 | 53,00 | Errichtung Kellerabteile | | 0,00 | 0,00 | 547,20 | Sanierung Außenanlagen | | 20,88 | 193,61 | 0,00 | Sanierung Stiegenhäuser: Stiegenhausmalerei | | 625,68 | 0,00 | 0,00 | Sanierung Stiegenhäuser: Erneuerung Eingangstüren | | 740,13 | 0,00 | 0,00 | Sanierung Stiegenhäuser: Sanierung Elektroanlagen | | 84,18 | 0,00 | 0,00 | Sanierung Stiegenhäuser: Erneuerung Schließanlagen | | 6,96 | 0,00 | 0,00 | Sanierung Stiegenhäuser: Brandschutzmaßnahmen | | 0,00 | 0,00 | 2.578,62 | Generalsanierung: insb. Wärmedämmung | | 0,00 | 0,00 | 2.578,62 | Generalsanierung: insb. Wärmedämmung | | 0,00 | 0,00 | 122,83 | Erneuerung Garagen-, Carport- u. Müllhausdach | | 0,00 | 0,00 | 648,04 | Sanierung Balkongeländer | | 150,59 | 0,00 | 0,00 | Modernisierung Zentralheizungsanlage | GESAMTSUMME | 3.882,27 | 29.655,82 | 51.734,15 | Auch hier ist festzuhalten, dass die Beschwerdeführerin die vorgenannte Aufteilung nicht substantiell bestritten hat, vielmehr wurde zu diesem Punkt im Zuge des Erörterungstermins grundsätzlich eine Einigkeit erzielt (siehe Protokoll Erörterungstermin vom 23.9.2024 und Mail der Beschwerdeführerin vom 2.10.2024). 3.3.5. Steuerliche Auswirkungen zu Pkt. II.3.3. Zusammenfassend wirken sich die Ausführungen zur Frage der Zulässigkeit der Vorsteuerberichtigung nach § 12 Abs. 10 UStG 1994 wie folgt steuerlich aus: | Rechtsgrund | Jahre | 2012 | 2013 | 2014 | Berichtigung "Großreparatur" iSd § 12 Abs. 10 UStG 1994 | 121.676,06 | 388.932,84 | 339.137,45 | Berichtigung gem. § 12. Abs. 11 UStG 1994 | 3.882,28 | 29.655,82 | 51.734,15 | Zwischensumme KZ 063 | 125.558,34 | 418.588,66 | 390.871,60 | Ausschluss § 12 Abs. 3 UStG 1994 - KZ 062 | 133.262,51 | 27.014,34 | 8.790,11 | GESAMTSUMME | 258.820,85 | 445.603,00 | 399.661,71 Was die Umsatzsteuer für 2012 anlangt ist von einem Gesamtberichtigungsbetrag iHv € 125.558,34 auszugehen. Vom Vorsteuerabzug ausgeschlossen sind € 133.262,51. Für 2013 hat eine Berichtigung iHv € 418.588,66 zu erfolgen und ist der Vorsteuerabzug für € 27.014,34 unzulässig. Hinsichtlich 2014 ist eine Berichtigung iHv € 390.871,60 vorzunehmen und ist im Ausmaß von € 8.790,11 ein Vorsteuerabzug ausgeschlossen. 3.4. Rechtliche Folgen zu Pkt. II.3.1. bis Pkt. II.3.3. Da die belangte Behörde den Bescheid über die Wiederaufnahme des Verfahrens betreffend Umsatzsteuer 2011 und den (neuen) Umsatzsteuerbescheid erst am 6.5.2011, somit nach Eintritt der absoluten Verjährung erlassen hat (siehe Pkt. II.3.2.), war der Beschwerde gegen den Bescheid betreffend Wiederaufnahme des Verfahrens Umsatzsteuer 2011 stattzugeben und dieser Bescheid (ersatzlos) aufzuheben. Wird der Wiederaufnahmsbescheid aufgehoben (insbesondere im Bescheidbeschwerde-verfahren), so tritt nach § 307 Abs. 3 BAO das Verfahren in die Lage zurück, in der es sich vor seiner Wiederaufnahme befunden hat. Durch die Aufhebung des Wiederaufnahmsbescheides scheidet somit ex lege der neue Sachbescheid aus dem Rechtsbestand aus (VwGH 15.11.2005, 2004/14/0108; VwGH 19.12.2006, 2006/15/0353) und der alte Sachbescheid lebt wieder auf (VwGH 30.3.2006, 2006/15/0016, 0017; VwGH 28.2.2012, 2009/15/0170). Dies bedeutet gegenständlich, dass aufgrund der Aufhebung des Bescheides über die Wiederaufnahme des Verfahrens betreffend Umsatzsteuer 2011 der bekämpfte Umsatzsteuerbescheid 2011 vom 6.5.2021 ex lege aus dem Rechtsbestand ausgeschieden ist und der ursprüngliche Umsatzsteuerbescheid 2011 vom 14.5.2013 wieder in Kraft getreten ist. Gem. § 261 Abs. 2 BAO ist im Falle, dass einer Bescheidbeschwerde gegen einen die Wiederaufnahme des Verfahrens bewilligenden oder verfügenden Bescheid (§ 307 Abs. 1 BAO) entsprochen wird, eine gegen die Sachentscheidung (§ 307 Abs. 1 BAO) gerichtete Bescheidbeschwerde mit Beschwerdevorentscheidung (§ 262 BAO) oder mit Beschluss (§ 278 BAO) als gegenstandslos zu erklären. Da der Bescheid betreffend Wiederaufnahme des Verfahren hinsichtlich Umsatzsteuer 2011 wegen Eintritt der absoluten Verjährung ersatzlos aufzuheben war, war folglich die sich gegen den ex lege aus dem Rechtsbestand ausgeschiedenen Umsatzsteuerbescheid 2011 gerichtete Bescheidbeschwerde gem. § 261 Abs. 2 BAO mit Beschluss als gegenstandslos zu erklären. Bezüglich der Beschwerde gegen die Wiederaufnahmebescheide Umsatzsteuer 2012 bis 2014 kam das Bundesfinanzgericht unter Pkt. II.3.1. zum Ergebnis, dass diesen Bescheiden sehr wohl Bescheidqualität zukommt. Zudem lagen nach eingehender Prüfung durch das Gericht für die Jahre 2012 bis 2014 die übrigen Voraussetzungen für eine Wiederaufnahme der Verfahren gem. § 303 BAO vor (siehe insbesondere Bericht der Außenprüfung vom 19.5.2021, Tz 15) und hat auch die Beschwerdeführerin außer Streit gestellt hat, dass sich ihre Beschwerde bezüglich Wiederaufnahmebescheide 2012 bis 2014 nur auf die fehlende Bescheidqualität beschränke. Aus diesem Grund war diese Beschwerde gem. § 279 BAO als unbegründet abzuweisen. Der Beschwerde gegen die Umsatzsteuerbescheide 2012 bis 2014 war aufgrund der Ergebnisse zu Pkt. II.3.3. teilweise Folge zu geben; die konkrete Berechnung der Steuerlast (samt Bemessungsgrundlagen) sind den der Entscheidung beigelegten Berechnungsblättern I bis III, die einen integrierenden Bestandteil dieser Entscheidung bilden, zu entnehmen. Aufgrund der im Zuge des Erörterungstermins erfolgten Zurücknahme des Antrages auf Durchführung einer mündlichen Verhandlung und Entscheidung durch einen Senat war gem. § 272 f BAO durch einen Einzelrichter ohne mündliche Verhandlung zu entscheiden. 3.5. Zur Frage der Zulässigkeit der Revision Gegen eine Entscheidung des Bundesfinanzgerichtes ist die Revision zulässig, wenn sie von der Lösung einer Rechtsfrage abhängt, der grundsätzliche Bedeutung zukommt, insbesondere, weil die Entschedung von der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes abweicht, eine solche Rechtsprechung fehlt oder die zu lösende Rechtsfrage in der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes nicht einheitlich beantwortet wird. Eine derartige Rechtsfrage liegt gegenständlich vor: So fehlt höchstgerichtliche Judikatur zu der Frage, ob eine Änderung der Verhältnisse, die zu einer Berichtigung des Vorsteuerabzuges führt, auch im Falle der unecht steuerfreien Veräußerung von Immobilien, an denen (zeitlich vor den Verkäufen) diverse Baumaßnahmen durchgeführt und diese teilweise auch durch sog. Erhaltungs- und Verbesserungsbeiträge nach § 14 lit d WGG finanziert wurden, eintreten kann. Zudem hat der Verwaltungsgerichtshof - soweit überblickbar - noch nicht darüber abgesprochen, ob seine Judikatur, wonach auch unter Zuhilfenahme eines "Textverarbeitungssystems" erstellte Schriftstücke als mittels eines automationsunterstützten Datenverarbeitungssystems erstellte Ausfertigungen anzusehen sind, im Lichte der mit dem Steuerreformgesetz 2020 - StRefG 2020, BGBl. I 103/2019 geänderten Bestimmung des § 96 BAO weiter aufrechterhalten wird. Schließlich gibt es keine einschlägige Judikatur des Verwaltungsgerichtshofes zur Rechtsfrage der Entstehung des Abgabenanspruches in Zusammenhang mit Vorsteuerberichtungen gem. § 12 Abs. 10 und 11 UStG 1994, zumal sich die oben zitierte Entscheidung des VwGH vom 21.10.1993, 91/15/0077 auf die Entstehung des Abgabenanspruches bei unrichtiger Geltendmachung eines Vorsteuerabzuges bezieht. Unter Verweis auf die Parallelentscheidungen BFG 23.6.2022, RV/7100423/2022 (anhängig beim VwGH unter Ro 2022/16/0020) und BFG 8.1.2024, RV/4100285/202123 (anhängig beim VfGH unter Zahl E 629/2024) war daher die Revision für zulässig zu erklären. Wien, am 16. Oktober 2024