BFG RV/7103937/2015

IM NAMEN DER REPUBLIK Das Bundesfinanzgericht hat durch die Richterin Ri. in der Beschwerdesache ***Bf1***, ***Bf1-Adr***, vertreten durch Bernhart Steuerberatungs GmbH, Albertgasse 35/15, 1080 Wien, über die Beschwerde vom 02.11.2012 und vom 25.10.2013 gegen die Bescheide des Finanzamtes Baden Mödling vom 20. September 2012 bzw. vom 15.Oktober 2023 betreffend Umsatz- und Einkommensteuer für die Jahre 2009 bis 2011, Steuernummer ***BF1StNr1***, zu Recht erkannt: I.Der Beschwerde gegen den Bescheid betreffend Einkommensteuer für das Jahr 2009 wird teilweise Folge gegeben. Die Bemessungsgrundlagen und die Höhe der festgesetzten Abgaben sind der nachstehenden Berechnungen zu entnehmen und bilden einen Bestandteil des Spruches dieses Erkenntnisses. Die Einkommensteuer für das Jahr 2009 wird wie folgt berechnet: | Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung | | -76.349,26 € | Sonstige Einkünfte | | | Einkünfte aus Spekualtionsgeschäfte ohne Substanzgewinne aus Investitionsfonds | 137.637,09 € | 137.637,09 € | Gesamtbetrag der Einkünfte | | 61.287,83 € | Sonderausgaben (§ 18 EStG 1988) | | | Pauschbetrag für Sonderausgaben | | -60,00 € | Zuwendungen gem. § 18 (1) Z 7 EStG 1988 | | -1.500,00 € | Kirchenbeitrag | | -200,00 € | Einkommen | | 59.527,83 € | Die Einkommensteuer gem. § 33 Abs. 1 EStG 1988 beträgt: 59.527,83-25.0000/35000x 15125+5110 | | 20.030,95 € | Steuer vor Abzug der Absetzbeträge | | 20.030,95 € | Steuer nach Abzug der Abzug der Absetzbeträge | | 20.030,95 € | Einkommensteuer | | 20.030,95 € Die Beschwerde gegen die Bescheide betreffend Einkommensteuer für die Jahre 2010 und 2011 wird als unbegründet abgewiesen. Die Bemessungsgrundlagen und die Höhe der festgesetzten Abgaben sind den Beschwerdevorentscheidungen jeweils datiert vom 11.05.2015 zu entnehmen und bilden einen Bestandteil des Spruches dieses Erkenntnisses. II. Der Beschwerde gegen die Bescheide betreffend Umsatzsteuer für die Jahre 2009,2010 und 2011 wird Folge gegeben. Die Umsatzsteuer für das Jahr 2009 wird festgesetzt: | Gesamtbetrag der steuerpflichtigen Lieferungen, sonstigen Leistungen und Eigenverbrauch (einschließlich steuerpflichtiger Anzahlungen) lt. BVE vom 11.05.2015 | | 305.820,47 € | Davon zu versteuern mit | BMGl | Umsatzsteuer | 20% Normalsteuersatz | 28.497,65 € | 5.699,53 € | 10% ermäßigter Steuersatz | 277.322,82 € | 27.732,28 € | Summe Umsatzsteuer | | 33.431,81 € | Gesamtbetrag der Vorsteuern lt. BFG bzw. lt. Erklärung | | -261.660,17 € | Gutschrift | | -228.228,36 € Die Umsatzsteuer für das Jahr 2010 wird festgesetzt: | Gesamtbetrag der steuerpflichtigen Lieferungen, sonstigen Leistungen und Eigenverbrauch (einschließlich steuerpflichtiger Anzahlungen) lt. BVE vom 11.05.2015 | | 362.346,64 € | Davon zu versteuern mit | BMGl | Umsatzsteuer | 20% Normalsteuersatz | 43.109,68 € | 8.621,94 € | 10% ermäßigter Steuersatz | 319.236,96 € | 31.923,70 € | Summe Umsatzsteuer | | 40.545,64 € | Gesamtbetrag der Vorsteuern lt. BFG bzw. lt. Erklärung | | 87.334,94 € | Gutschrift | | 46.789,30 € Die Umsatzsteuer für das Jahr 2011 wird festgesetzt mit: | Gesamtbetrag der steuerpflichtigen Lieferungen, sonstigen Leistungen und Eigenverbrauch (einschließlich steuerpflichtiger Anzahlungen) lt. BVE vom 11.05.2015 | | 322.080,46 € | Davon zu versteuern mit: | BMGl | Umsatzsteuer | 20% Normalsteuersatz | 45.181,01 € | 9.036,20 € | 10% ermäßigter Steuersatz | 276.899,45 € | 27.689,95 € | Summe Umsatzsteuer | | 36.726,15 € | Gesamtbetrag der Vorsteuern lt. BFG bzw. lt. Erklärung | | -30.186,61 € | Zahllast | | 6.539,54 € II. Gegen dieses Erkenntnis ist eine ordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof nach Art. 133 Abs. 4 Bundes-Verfassungsgesetz (B-VG) zulässig. Entscheidungsgründe I. Verfahrensgang A. Umsatz- und Einkommensteuer für die Jahre 2009 bis 2011: A.1. Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung betreffend Liegenschaft Adr.2: Der Beschwerdeführer (Bf.) erwarb in den Jahren 2000 und 2002 das Betriebsgelände einer ehemaligen ***Fabrik*** in A, Adr.2-Adr.3. Die gekauften Objekte teilen sich in das ehemalige Arbeiterwohnheim in der Adr.3, das nach der Sanierung zur Gänze vermietet ist und in das eigentliche Fabriksgelände mit der Adresse Adr.2. Festzuhalten ist, dass die erklärten Verluste der Jahre 2002 bis 2008 mit jeweils rechtskräftigen Bescheiden von der belangten Behörde anerkannt worden sind. In den Jahren 2009 bis 2011 legte der Bf. zunächst eine gemeinsame Überschussrechnung der beiden Liegenschaften Adr.2 und Adr.3 vor. | | 2009 | 2010 | 2011 | Einnahmen | 52.049,66 | 60.386,66 | 63.878,12 | Werbungskosten | | | | Absetzbare Aufwendungen nach § 28 Abs. 2 (Zehntelabsetzungen) | 1.134,00 | 4.260,67 | 2.904,45 | AfA | 49.799,48 | 50.132,48 | 29.936,65 | Fremdfinanzierung | 29.806,57 | 17.459,15 | 13.341,07 | Sofort abgesetzte Instandhaltungs- und/oder Instandsetzungskosten | 29.723,64 | 8.500,41 | 10.276,76 | Übrige Werbungskosten | 11.527,46 | 10.160,79 | 23.124,06 | Verlust | -69.941,49 | -30.126,84 | -15.704,87 In den Jahren 2012 und 2013 legte der Bf. jeweils eine Überschussrechnung getrennt für die Liegenschaft Adr.2 und die Adr.3 vor: Adr.2 | | 2012 | 2013 | Einnahmen | 8.525,75 | 8.425,75 | Werbungskosten | | | Absetzbare Aufwendungen nach § 28 Abs. 2 (Zehntelabsetzungen) | 2.435,28 | 2.435,00 | AfA | 20.607,83 | 20.771,83 | Fremdfinanzierungskosten | 6.765,04 | 3.813,67 | Sofort abgesetzte Instandhaltungs- und/oder Instandsetzungskosten | 3.521,18 | 2.129,14 | Übrige Werbungskosten | 8.763,48 | 6.077,90 | Summe Ausgaben | 42.092,81 | 35.227,54 | Verlust | -33.340,53 | -26.801,79 Adr.3 | | 2012 | 2013 | Einnahmen | 65.435,16 | 71.908,82 | Werbungskosten | | | Absetzbare Aufwendungen nach § 28 Abs. 2 (Zehntelabs.) | 2.904,00 | 2.904,00 | AfA | 30.076,82 | 30.052,65 | Fremdfinanzierungskosten | 8.967,61 | 5.055,32 | Sofort abgesetzte Instandhaltungs- und/oder Instandsetzungskosten | 906,50 | 4.480,84 | Übrige Werbungskosten | 22.700,25 | 25.098,59 | Summe Ausgaben | 65.555,18 | 67.591,40 | Überschuss der Einnahmen über den WK | -120,02 | 4.317,42 Mit Bescheiden jeweils datiert vom 20.09.2012 betreffend Umsatz- und Einkommensteuer für die Jahre 2009 und 2010 sowie vom 15.10.2013 betreffend Umsatz- und Einkommensteuer für das Jahr 2011 wurden die Einkünfte bzw Verluste aus der Vermietung der Adr.2 und Adr.3 nicht als Einkunftsquelle anerkannt. Begründend wurde jeweils ausgeführt, dass bezüglich der Adr.2 und Adr.3 in A die Prognoserechnung nicht eingehalten worden sei und laut Vorhaltsbeantwortung auch in den nächsten Jahren keine Gewinne erzielt werden würden und sich aufgrund der Absiedlung der Mieter und Umbau eine Änderung der Bewirtschaftung ergäbe, sei die Einkunftsquelleneigenschaft zu versagen. Der Verlust aus der Vermietung Adr.2 und Adr.3, A sei daher steuerlich nicht anzuerkennen. Mit Eingaben vom 02.11.2012 und 25.10.2013 bzw. ergänzendem Schriftsatz vom 11.12.2012 erhob der steuerliche Vertreter des Bf. gegen die Bescheide betreffend Umsatz - und Einkommensteuer für die Jahre 2009 bis 2011 "Berufung" (nunmehr: Beschwerde). Begründend wurde ausgeführt: "….Da es sich bei der Vermietung des Areals Adr.2 und Adr.3 eindeutig nicht um eine Betätigung im Sinne des § 1 Abs. 2 LVO handelt, die Daten zu den Vermietungsobjekten sind weiter unten angeführt, kann gemäß § 6 LVO keine Liebhaberei im Sinne des Umsatzsteuergesetzes vorliegen, weshalb es auch beim Vorliegen von Liebhaberei keine Vorsteuerkorrektur geben kann. Betreffend der Liebhabereibeurteilung des Objektes Adr.2 und Adr.3 ist auszuführen: Unter der Adresse *** sind zwei Liegenschaften erfasst. Adr.2 ist die ehemalige Fabrik mit einer Nutzfläche von rund 5.050 m² davon 3.426 m² geplanter Loftbereich und 1.624 m² Geschäftsbereich für zukünftige Vermietung, Adr.3 ist ein Wohnhaus mit rund 917 m² Nutzfläche und 15 Wohneinheiten. Das im Schreiben vom 16. November 2012 angeführte Vorgehen, Absiedlung der bisherigen Mieter, Umbau und Abverkauf betrifft nur das Fabriksareal (Adr.2). Die Wohnungen in Adr.3 sind weiter alle vermietet und es ist kein Abverkauf vorgesehen. Bei den Fabriksgebäuden ist vorgesehen, das gesamte Areal zu sanieren und einen Teil der Nutzfläche rd. 3.426 m² zu verkaufen, aber ein nicht unwesentlicher Anteil von rd. 1.624 m² Geschäftsbereich verbleibt zur weiteren Vermietung. Bei einem Mietzins von 5,00 € pro m² sind noch immer monatliche Mieterlöse von rd. € 8.120,-- oder € 97.440,-- jährlich erzielbar. Die Tilgung der zum Ankauf erforderlichen Fremdmittel soll weiterhin in 76 Vierteljahresraten bis April 2025 erfolgen. Auch die Zinsen werden sich dadurch wie geplant verringern. Da die Zinsstruktur niedriger ist als erwartet, werden die Ergebnisse der Prognoserechnung positiv beeinflusst. Die prognostizierten Ergebnisse bis inklusive 2010 konnten nur aufgrund von früher nicht bekannten Bauschäden (feuchtes Mauerwerk) und den dadurch erforderlichen Reparaturarbeiten nicht erreicht werden. So war es erforderlich die gesamte Bausubstanz trocken zu legen, was beim Kauf nicht erkennbar war. Weiters war es erforderlich Fenster und alte Thermen zu ersetzen. Eine durchgehende Vermietung war aber während dieser Arbeiten nicht möglich, weder im Wohngebäude noch in der Fabrik. Die beiliegende, den neuen Umständen, angepasste Prognoserechnung zeigt auf, dass trotz Beibehaltung des ursprünglichen Vermietungskonzeptes und der oben angeführten Änderungen insgesamt ein Überschuss der Einnahmen über die Ausgaben erzielt werden wird. Denn in der bisherigen Prognoserechnung waren auch die Mieteinnahmen zu gering angesetzt worden. Aus den genaueren Mietberechnungen und den bisherigen Erfahrungen mit der Immobilie zeigt sich, dass höhere Instandhaltungen erforderlich waren und die Vermietung aufgrund umfangreichen Reparaturarbeiten vorübergehend nur im geplanten Ausmaß möglich war, aber in der Zukunft höhere Mieteinnahmen als angenommen erzielbar sein werden und die Zinsen niedriger als vorgesehen anfallen. Aus der veränderten Prognoserechnung ergibt sich trotz Berücksichtigung hoher Instandhaltungs-, Instandsetzungs- und Leerstehungskosten ein hoher Überschuss der Einnahmen über die Ausgaben, dass eine Liebhaberei auszuschließen ist. Die der Ergänzung zur Beschwerde datiert vom 13.12.2012 beigelegte Prognoserechnung betreffend Adr.2 und Adr.3, für die Jahre 2002 bis 2026 weist einen Gesamtüberschuss in Höhe von € 278.932,28 aus. Leerstehungen wurden ab 2016 berücksichtigt. Mit Beschwerdevorentscheidungen jeweils datiert vom 11. Mai 2015 bzw. Begründung vom 12. Mai 2015 wurden aufgrund der Beschwerden vom 02.11.2012 und 29.10.2013 die Bescheide betreffend Einkommensteuer für die Jahre 2009 bis 2011 und die Bescheide betreffend Umsatzsteuer 2009 bis 2011 abgeändert. Begründend wurde nach Wiedergabe des Sachverhalts ausgeführt: "…Die Vermietung umfasst das Objekt des Fabriksareals Adr.2 und das früher zur ***Fabrik*** gehörende ehemalige Arbeiterwohnhaus an der Adresse Adr.3. Nach Ansicht des Finanzamtes handelt es sich bei diesen Objekten jeweils um steuerlich getrennt zu beurteilende Einheiten. Das bedeutet, dass die Vermietung derselben - wie bisher erfolgt- nicht unter der Bezeichnung Adr.2 und Adr.3 zusammengefasst werden kann. Somit ist zu prüfen, ob die Vermietung der beiden Objekte in Adr.2 und Adr.3 steuerlich jeweils anzuerkennen ist. Auf einen Fragenvorhalt vom 30.08.2011 für das Jahr 2009 wurde mit Schreiben vom 16.11.2011, eingelangt am 21.11.2011, erstmals bekanntgegeben, dass in Vorbereitung des Umbaus des Fabriksareals in Lofts in der Adr.2 aktiv die Absiedlung der bisherigen Mieter betrieben worden sei, weil sie nicht mehr in das Konzept der Neunutzung passten. Daher wären die Einnahmen inzwischen auf Null gesunken, wodurch sich die Reduzierung der Einnahmen der Vermietung der bislang als Adr.2 und Adr.3 bezeichneten Objekte erkläre. Ebenso wurde bereits in der Vorhaltsbeantwortung vom 16.12.2008 für das Veranlagungsjahr 2006 ausdrücklich das obenstehende Konzept des Umbaus des Fabriksgebäudes in Lofts dargestellt, wobei damals zusätzlich geplant war, das Fabriksgelände im Jahr 2009 in eine GmbH einzubringen (bzw. zu verkaufen) und dann im Rahmen der GmbH (der AB GmbH) den Umbau in Lofts durchzuführen und diese dann anschließend zu verkaufen. Die bestehende Fremdfinanzierung durch einen Kredit der Erste Bank betraf zu 50% den Ankauf und die ersten Sanierungen des Fabriksgeländes. Darstellung der Einnahmen aus Adr.2 und Adr.3 betragen gemeinsam: | 2006 | 101.662,75 | 2007 | 78.697,71 | 2008 | 77.7967,76 | 2009 | 52.049,66 Da die Absiedlung bereits, wie aus dem Einnahmenrückgang ersichtlich, ab 2006 betrieben wurde, hat nach Ansicht der Finanzbehörde ab diesem Zeitpunkt keine Absicht mehr bestanden, aus der Vermietung des Fabriksareal in der Adr.2 einen Totalüberschuss zu erzielen. Vielmehr war spätestens ab 2006 geplant, die von den einzelnen Bauherrn auszubauenden Lofts an diese zu verkaufen. Dies wird weiter belegt durch die im Internet angekündigte Führung am 02.02.2012 durch den Bf.. Wenn aber die Absicht, einen Gesamtüberschuss durch die Vermietung des Fabriksareals zu erzielen bereits 2006 aufgegeben wurde, sind jedenfalls die aufgelaufenen Verluste durch die ab 2003 vorgenommene Sanierung ab zumindest 2006, dem Jahr des Beginns der Umsetzung der Absiedlung der Mieter, steuerlich nicht mehr anzuerkennen, weil die Bewirtschaftung jedenfalls nicht mehr nachhaltig erfolgte. Bei der auslaufenden verlustträchtigen Vermietung des Objektes Adr.2 handelt es sich um Liebhaberei, die Absicht der Vermietung wurde zugunsten jener für den Verkauf der herzustellenden Lofts aufgegeben. Als steuerlich relevante Vermietung verbleibt daher die des Objektes Adr.3, des ehemaligen Arbeiterwohnhauses, das ebenfalls im Jahr 2003 durch den Bf. generalsaniert wurde. Das im Schreiben vom 23.03.2015 erstmals erstattete Vorbringen, dass der Bf. erst 2013 erkannt hätte, weder fachlich noch finanziell in der Lage zu sein, die erforderlichen Umbau- und Renovierungsarbeiten durchführen können, widerspricht der in den zitierten Schreiben vom 16.12.2008 zur Veranlagung 2006 und 30.08.2011 zur Veranlagung für das Jahr 2009 vorgebrachten Argumentation. Darin wird - wie bereits oben erwähnt - festgehalten, dass bis 2009 bereits alle Mieter abgesiedelt worden seien, weil sie nicht in das Konzept der Neunutzung des Mietobjektes passten. Es werde jetzt die Einreichplanung für den Umbau gemacht und dann voraussichtlich ab Mitte 2012 umgebaut. Die Bauzeit betrage ca. 2 Jahre, dann Abverkauf der Wohnungen ab 2015. Das bedeute die nächsten zwei Jahre keine Einnahmen, nur Kosten, welche dann durch den Verkauf lukriert werden sollten. Daraus ist zweifelsfrei erkennbar, dass bereits vor 2009 die bestehende Vermietung dem neuen Konzept der Herstellung von sogenannten Lofts mit anschließendem Verkauf derselben weichen musste, was sich auch in der im Internet für Juni 2012 angekündigten Präsentation durch den als Projektentwickler des Fabriksgeländes bezeichneten Bf. manifestiert. Auch im neuen Vorbringen ist somit keine Unwägbarkeit im Sinne vom Auftreten von vom Bf. nicht oder nur wenig beeinflussbaren äußeren Umständen zu erkennen, die bewirkt hätten, dass vor Erreichen eines Gesamtüberschusses aus der Vermietung der Adr.2 die Beendigung erzwungen worden wäre. Die Vermietung der Adr.2 wird somit als Liebhaberei eingestuft, die Einkünfte werden nicht festgestellt, wohingegen die Vermietung der Adr.3 als Einkunftsquelle mit den in den nachgereichten Erklärungen dargestellten Beträgen veranlagt wird… Umsatzsteuer 2009 bis 2011: Im zuvor schon zitierten Schreiben vom 30.08.2011 der steuerlichen Vertretung zur Veranlagung für das Jahr 2009 wird unmissverständlich ausgeführt, dass bis 2009 bereits alle Mieter abgesiedelt worden seien, weil sie nicht in das Konzept der Neunutzung des Mietobjektes passten. Dieses sah bereits zu diesem Zeitpunkt konkrete Planungen für einen Umbau in sog. Lofts vor, deren Verkauf dann ab dem Jahr 2015 beginnen sollte. Somit war die Vermietung der Adr.2 ab 2009 bereits beendet, sodass die Unternehmereigenschaft aus der Vermietung für dieses Objekt nicht mehr besteht. Dementsprechend wurden die aus den für die Adr.2 errechneten Instandhaltungskosten und Werbungskosten resultierende Vorsteuerbeträge gekürzt. Vorsteuerkürzung ausgehend von den erklärten Vorsteuerbeträgen der jeweiligen Umsatzsteuererklärungen für: 2009: um 3.919,69 € (erklärt bisher 261.660,17 €) 2010: um 829,15 € (erklärt bisher 87.334,94 €) 2011: um 2.583,51 € (erklärt bisher 30.186,61 €)." Mit Eingabe vom 16. Juni 2015 stellte der steuerliche Vertreter rechtzeitig einen Vorlageantrag und führte begründend aus: "Es war schon von Beginn an geplant, die alten Mieter aus der Fabriksliegenschaft abzusiedeln und die Liegenschaft zu sanieren. Dies ist auch aus den Ausführungen zur Fabriksliegenschaft zu ersehen. Auch in den Ausführungen vom 23.03.2015 wurde dargestellt, dass nach der Sanierung der Großteil der Lofts verkauft werden soll, die sanierten Teile, welche sich nicht für Wohnzwecke eignen, sollen vermietet werden. Die Fabriksliegenschaft weist eine Fläche von rund 5.050 m² aus, davon sollen 3.426 m² saniert und zu Lofts umgebaut werden und dann verkauft werden, 1.624 m ² sollen saniert und dann als Geschäftsfläche vermietet werden. Die Mieterträge aus diesen Teilen der Liegenschaft ergeben bei einem Mietzins von 5,00 € pro m² immerhin 8.120,-- pro Monat und 97.440,00 pro Jahr und sind bei weitem ausreichend, um in einem der Liebhabereiverordnung entsprechenden Zeitraum einen Überschuss der Einnahmen über die Ausgaben zu erreichen. Die Ausführungen des Finanzamtes bestätigen, dass keine Änderung der Bewirtschaftung eingetreten ist. Die geplante Vorgangsweise würde insgesamt zu einem Einnahmenüberschuss führen und keine Liebhaberei vorliegen. Wie bereits in der vorgenannten Beschwerde dargestellt, wird in der Rz 17 und 21 der Liebhabereiverordnung festgehalten, dass eine Betätigung, welche vor Erzielung eines Gesamtgewinnes ohne Vorliegen eines unvorherseh- und unabwendbaren Ereignis beendet und wäre im absehbaren Zeitraum ein Gesamtgewinn erzielbar gewesen, ist der Nachweis zu führen, dass die ursprüngliche Planung auf die Aufrechterhaltung der Tätigkeit bis zum Erreichen eines Gesamtgewinnes ausgerichtet war und sich der Entschluss zur vorzeitigen Einstellung erst nachträglich ergeben hat. Für das Fabriksobjekt war für den Bf. erst ab 2012 bzw.2013 zu erkennen, dass dieser selbst weder fachlich noch finanziell in der Lage ist, die erforderlichen Umbau bzw. Renovierungsarbeiten ohne Partner durchführen zu können. Daher ist gemäß oben angeführtem Absatz nur dann von einer Liebhaberei für das Fabriksareal auszugehen, wenn die Immobilie nie hätte einen Überschuss der Einnahmen über die Ausgaben erzielen können. Wie bereits oben angeführt, ist schon die ursprüngliche Planung von einem teilweisen Umbau und Abverkauf der Lofts und einem teilweisen Umbau, Renovierung und Vermietung der nur betrieblich nutzbaren Teile der Liegenschaft ausgegangen. Ein Überschuss der Einnahmen über die Ausgaben ist aufgrund der vorliegenden vermietbaren Flächen eindeutig gegeben…." Mit Bericht vom 30. Juli 2015 legte das Finanzamt die oa Beschwerde dem BFG zur Entscheidung vor und beantragte die Abweisung der Beschwerde. Verfahren vor dem BFG: Im Zuge des Verfahrens vor dem BFG übermittelte der steuerliche Vertreter des Bf. mit Schreiben vom 07.09.2023 folgende Unterlagen: Prognose Wohnhaus Adr.3, A Beantwortung an Finanzamt vom 23.03.2015 Aufteilung der Anschaffungskosten und Investitionen A Aufteilung der steuerlichen Ergebnisse Adr.2 und Adr.3 Beilage zur E1 für Adr.2 und Adr.3 für die Jahre 2009 bis 2012 "Aus der Beilage OBW Fabrik Prognoserechnung Geschäftsflächen ab 2015 haben wir die Ergebnisse für die Fabrik Adr.2 in der Vergangenheit und prognostiziert bis 2025 dargestellt. Für die Jahre 2009 bis 2012 haben wir im Rahmen der Steuererklärungen schon eine Aufteilung zwischen Wohngebäude (Adr.3 mittlere Spalte) und Fabrik (Adr.2 linke Spalte) vorgenommen. Es ergibt sich daraus eine Relation von 65%/35% der Verlustverteilung zwischen Nr. 12 und 14. Daraus haben wir für die Vergangenheit eine Ergebnisaufteilung vorgenommen und 65% der Verluste aus den Jahren 2002 bis 2008 der Adr.3 zugeteilt. Es ergibt sich für den Zeitraum 2002 bis 2013 für das Fabriksgelände ein Verlust in Höhe von € 295.000,00. Die Kalkulation für die Zeiträume 2015 bis 2025 ergibt einen Überschuß von € 506.000,00, woraus sich ableitet, dass bei der Vermietung der Adr.3 keine Liebhaberei vorliegt. Aufteilung der Ergebnisse für die Adr.2 und Adr.3 in den Jahren 2009 bis 2011: | | 2009 | 2010 | 2011 | | Adr.2 | Adr.3 | Adr.2 | Adr.3 | Adr.2 | Adr.3 | Einnahmen: | 7.630,56 | 44.419,10 | 15.996,29 | 44.390,37 | 8.441,43 | 63.878,12 | Werbungskosten: | | | | | | | Absetzbare Aufwendungen nach § 28 Abs. 2 (Zehntelabsetzungen) | 417,00 | 717,00 | 2.918,67 | 1.342,00 | 1.458,00 | 2.904,45 | Absetzung für Abnutzung (AfA) | 20.535,83 | 29.263,65 | 21.032,83 | 29.099,65 | 20.203,83 | 29.936,65 | Fremdfinanzierungskosten | 12.816,83 | 16.989,74 | 7.546,13 | 10.003,02 | 10.064,31 | 13.341,07 | Sofort abgesetzte Instandhaltungs- und/oder Instandsetzungskosten | 14.125,64 | 15.598,00 | 1.357,41 | 7.143,00 | 5.416,94 | 10.276,76 | Übrige Werbungskosten | 5.472,81 | 6.054,64 | 2.698,35 | 7.372,44 | 7.501,33 | 23.124,06 | | -45.737,55 | -24.203,00 | -19.557,10 | -10.569,74 | -36.202,98 | -15.704,87 Dem übermittelten Schreiben vom 23.03.2015 ist Nachstehendes zu entnehmen: "In der Beilage übersenden wir Ihnen die Prognoserechnung für die Immobilie A, Adr.3 (Wohngebäude). Wir haben die erforderlichen Aufteilungen für die Mieteinnahmen, die Aufwendungen und die Abschreibungen ab dem Jahr 2009 vorgenommen. Wie Sie aus der Berechnung ersehen können, ergibt sich trotz der hohen Verluste bis 2008, wo das Fabriksgelände inkludiert ist, ein Überschuß der Einnahmen über die Ausgaben in Höhe von € 55.000,00. Es ergibt sich somit eindeutig, dass die Vermietung der Liegenschaft Adr.3 (Wohngebäude) keine Liebhaberei gemäß Liebehabereiverordnung vorliegt. Zur Immobilie Adr.2 stellen Sie fest, dass weil der Bf. diese nicht eigenständig sanieren kann und ab der Einbringung in eine GmbH daher eine andere Bewirtschaftung vorliegt, die Verluste von 2009 bis 2013 nicht anzuerkennen sind. In der Rz 17 und 21 wird festgestellt, dass eine Betätigung, welche vor Erzielung eines Gesamtgewinnes ohne Vorliegen eines unvorherseh- und unabwendbares Ereignis beendet und wäre im absehbaren Zeitraum ein Gesamtgewinn erzielbar gewesen, ist der Nachweis zu führen, dass die ursprüngliche Planung auf die Aufrechterhaltung der Tätigkeit bis zum Erreichen eines Gesamtgewinnes ausgerichtet war und sich der Entschluss zur vorzeitigen Einstellung erst nachträglich ergeben hat. Für das Fabriksobjekt war für den Bf erst 2013 zu erkennen, dass er selbst weder fachlich noch finanziell in der Lage ist, die erforderlichen Umbau - bzw. Renovierungsarbeiten durchführen zu können. Daher ist gem. oben angeführtem Absatz nur dann von einer Liebhaberei für das Fabriksareal auszugehen, wenn die Immobilie nie hätte einen Überschuß der Einnahmen über die Ausgaben erzielen können. Wie wir aber schon in früheren Schreiben ausgeführt haben, hat die Adr.2 eine Nutzfläche von rd. 5.050 m² davon 3.426 m² geplanter Loftbereich und 1.624 m² Geschäftsbereich für zukünftige Vermietung. Bei den Fabriksgebäuden war vorgesehen, das gesamte Areal zu sanieren und einen Teil der Nutzfläche rd. 3.426 m² zu verkaufen, aber ein nicht unwesentlicher Anteil von rund 1.624 m² verbleibt zur weiteren Vermietung. Bei einem Mietzins von € 5,00 pro m² wären noch immer monatliche Mieterlöse von rd. € 8.120,00 oder € 97.440,00 jährlich erzielbar gewesen. Daher ist auch für die Adr.2 nicht von Liebhaberei auszugehen." Am 15. Februar 2024 fand ein Erörterungsgespräch statt und es wurde nachstehende Niederschrift aufgenommen: "1. Umsatz- und Einkommensteuer für die Jahre 2009 bis 2011 Adr.2: Vorweg ist festzuhalten, dass von allen Parteien außer Streit gestellt wird, dass das Objekt Adr.3 als Einkunftsquelle anzuerkennen ist (s. auch BVE-Begründung vom 12.05.2015). Auch der Umbau und die Generalsanierung der Adr.3 wurde in der Zeit 2003 bis 2008 durchgeführt. Strittig ist daher ausschließlich, ob die Vermietung des Objektes Adr.2 als Einkunftsquelle anzuerkennen ist. Maschinenhalle erworben am 6.10.2000 3 Hallen (incl. Wohnhaus) sind am 31. März 2002 erworben worden. Das unbebautes Grundstück hinter der Halle wurde später erworben. Im Zeitpunkt des Erwerbes waren 3 Mieter (die Pumpenfirma, Reparaturwerkstätte für Militärfahrzeuge und ein Jugendzentrum) vorhanden. Der erste Schritt war, die Vorbereitungsarbeiten zur Sicherung der Substanz, 2 Dachflächen wurden neu gemacht und die Mauern wurden im Durchschneideverfahren (Trockenlegung) saniert. Im Jahr 2010 ist das Bundesdenkmalamt an mich herangetreten. Im Jahr 2011 wurde das Gebäude unter Denkmalschutz gestellt und erhebliche Auflagen zur Sanierung aufgetragen. Bescheid vom 18. Mai 2012: Aus diesem Bescheid ist ersichtlich, welche Auflagen seitens des BDA dem Bf. aufgetragen wurden (dieser Bescheid wird in Kopie zu den Akten genommen). Ende 2008 wurde der Mieter (Militärfahrzeuge) abgesiedelt. Die Pumpenfirma wurde bereits 2007 abgesiedelt. Ab 2009 waren nur mehr Einnahmen aus einem Handymast und dem Jugendzentrum. 2010 wurden Mauertrockenlegungen durchgeführt. Durch den Bescheid des Bundesdenkmalamtes ergab sich 2011/2012 die Notwendigkeit einen Baupartner zu suchen, da ich weder finanziell, noch bautechnisch in der Lage gewesen wäre, die Generalsanierung unter den Auflagen des BDA durchzuführen. Mein ursprünglicher Plan war der Umbau und die Sanierung, um dann Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung zu erzielen. In der Folge hat es dann einen Überlegungsprozess gegeben, was man daraus machen kann, entweder daraus ein Hotel oder Wohnungen zu errichten. Sowie Geschäftsflächen zu errichten, die dann vermietet werden. Im Jahr 2013 wurde das ganze Areal aus Wohnungen und Geschäftsflächen unentgeltlich in die GmbH eingebracht, weil der Bf. auf Grund der Denkmalschutzauflagen klargeworden ist, dass er dieses Projekt aus kaufmännischer Sorgfaltspflicht nur mit professionellen Partnern umsetzen kann. Es waren zu dieser Zeit noch keine Wohnungen fertiggestellt. Die Gesamtinvestitionen beliefen sich auf 2,9 Mio €, die teilweise über Eigenmittel und über Kredite finanziert wurden. Herr ***1*** BA: Aus der Aktenlage ergibt sich, dass seitens der steuerlichen Vertretung im Jahr 2008 mitgeteilt wurde, dass ein Umbau des Fabriksgebäudes in Lofts geplant ist, wobei dies im Rahmen einer GmbH erfolgen soll, weiters ist der anschließende Verkauf der Lofts geplant gewesen. Die Geschäftsflächen wurden in diesem Schriftsatz nicht erwähnt. Auf die Ausführungen in der BVE vom 12.5.2015 wird verwiesen. Weiters wird angemerkt, dass aus meiner Sicht nicht klar ist, welches Ziel mit der Adr.2 von Beginn an verfolgt wurde. Es ist nicht erwiesen, dass eine Vermietung von Geschäftsflächen geplant war. Lt. Besprechung gab es auch Überlegungen eines Hotels. Die in den Jahren 2002 bis 2013 getätigten Aufwendungen hätten auch im Falle eines gewerblichen Grundstückshandels (Verkauf von Lofts) getätigt werden müssen. Auch in der vorgelegten Prognoserechnung wird auf einen teilweisen Abverkauf der Lofts hingewiesen. Dem steuerlichen Vertreter wird aufgetragen, eine verbesserte Prognoserechnung vorzulegen, da die im Akt befindliche Prognoserechnung nicht die Anforderungen an eine ordnungsgemäße, realistische Prognoserechnung erfüllt. Als Termin dafür wird der 10. April 2024 festgesetzt. 2. Reparaturrücklage 2009 Mag. R. zum Berufungspunkt, Reparaturrücklage Adr.4: Betreffend Reparaturrücklage wurde die Beilage 1 seitens des steuerlichen Vertreters vorgelegt." Da seitens des steuerlichen Vertreters die Frist 10.04.2024 zur Beantwortung nicht eingehalten werden konnte, ersuchte dieser um Fristverlängerung, welche seitens der Richterin gewährt wurde." Mit Eingabe vom 26.04.2024 legte der steuerliche Vertreter die neu erstellte Prognoserechnung für die Adr.2 für die Jahre 2014 bis 2025 vor. Ergänzend wurde ausgeführt: "Aus der beiliegenden Prognoserechnung Geschäftsflächen ab 2015 haben wir die Ergebnisse für die Adr.2 in der Vergangenheit und prognostiziert bis 2025 dargestellt. Für den Zeitraum 2002 bis 2008 wurden die Einnahmen und Ausgaben der Immobilien Adr.2 (Fabrik) und Adr.3 (Wohnhaus) nicht getrennt verbucht und als gemeinsame Einkunftsquelle steuerlich erklärt. Ab 2009 wurde eine getrennte Verbuchung vorgenommen und es kann eine Zuordnung der Einnahmen und Ausgaben vorgenommen werden. Um feststellen zu können, ob für die Adr.2 eine Einkunftsquelle vorliegt, ist es erforderlich eine Aufteilung der Einnahmen und Ausgaben auch für den Zeitraum 2002 bis 2008 vorzunehmen. Wie aus den beiliegenden Berechnungen zu ersehen ist, haben wird diese Aufteilung anhand der Ergebnisverteilung der Jahre 2009 bis 2011 mit 65% Fabrik zu 35% Wohngebäude vorgenommen. Ab 2012 wurde die Sanierung des Wohngebäudes abgeschlossen und die Ergebnisverteilung hat sich wesentlich verändert. Für den Zeitraum 2002 bis 2008 ergibt sich ein Überschuss der Ausgaben in Höhe von € 133.452,23. Für den Zeitraum 2009 bis inklusive 2014 errechnet sich ein Überschuss der Ausgaben in Höhe von € 161.867,02. Für den Zeitraum der Vermietung zwischen 2015 und 2025 errechnet sich ein Überschuss der Einnahmen in Höhe von € 438.823,83. Bei der Prognoserechnung wurden die in der LRL 2012 ausgeführten Ausgaben und Leerstehungen berücksichtigt. Zusammengefasst ergibt sich für den Zeitraum 2002 bis 2025 ein Überschuss der Einnahmen über die Ausgaben in Höhe von € 143.504,58, weshalb die Vermietung der Adr.3 (wohl gemeint 12) eine Einkunftsquelle darstellt. Der Verkauf bzw die Sacheinlage der Liegenschaft im Dezember 2013 musste durchgeführt werden, weil die Denkmalschutzauflagen, welche durch das Bundesdenkmalamt mit Bescheid verhängt worden sind, eine Sanierung durch den Bf. alleine unmöglich gemacht haben. Dieses Ereignis war für den Bf. nicht absehbar- und planbar. Das Erkenntnis des VwGH vom 27.06.2017, Ra 2017/13/0029 und die Rz 21 der LRL 2012 führen aus, dass die vorzeitige Beendigung der Vermietung nicht zu einer Liebhaberei führt, wenn die Beendigung durch ein unvorhergesehenes und unabwendbares Ereignis erzwungen wurde und der seinerzeitige Plan richtig war. Eine Änderung der Bewirtschaftung hat sich also erst 2013 ergeben. Im Schreiben vom 16.12.2008 hat der Bf. noch überlegt die für den Umbau in Lofts vorgesehenen Bereiche in eine GmbH auszulagern, um eine Abgrenzung der Haftung zu erreichen, aber mit Schreiben vom 16.11.2011 zeigt er klar seinen Willen, den Umbau der Lofts und die Vermietung der Maschinenhalle vorzunehmen. Eine Änderung des ursprünglichen Planes für die Bewirtschaftung war nie gegeben. Der Nachweis für die Denkmalschutzauflagen liegt anhand der Bescheide vor und es liegt auch auf der Hand, dass diese für den Steuerpflichtigen nicht absehbar und planbar waren. Die Prognoserechnung ergibt, dass der ursprüngliche Plan für die Vermietung einen eindeutigen Überschuss der Einnahmen über die Ausgaben ergibt. Somit sind alle Voraussetzungen gegeben, dass für die Adr.2 für die Zeiträume 2009 bis 2011 von einer Einkunftsquelle auszugehen ist. Prognoserechnung, A Adr.2; Berechnung der steuerlichen Ergebnisse 2002 bis 2013 Bis zum Jahr 2008 wurden beide Immobilien Adr.2 (Wohngebäude, wohl richtig: Fabriksareal) und Adr.3 (Fabriksgebäude, wohl richtig: Arbeiterwohnhaus) zusammen verbucht und steuerlich gemeldet. Ab 2009 wurden die Einnahmen und Ausgaben der beiden Immobilien getrennt verbucht. Für die Jahre 2009 bis 2013 ergibt sich folgende Aufteilung: | Jahr | Ergebnis 12 und 14 | Ergebnis Nr. 14 | Ergebnis Nr. 12 | Vom Ergebnis | 2009 | -69.941,48 € | -24.230,93 € | -45.737,55 € | -65,39 | 2010 | -30.126,84 € | -10.569,74 | -19.557,10 € | -64,92 | 2011 | -51.907,85 € | -15.704,87 € | -36.202,98 € | -69,74 | 2012 | -33.687,08 € | -120,02 € | -33.567,60 € | -99,65 | 2013 | -22.484,37 € | 4.317,42 € | -26.801,79 € | -119,20 | | | | -161.867,02 € | Da das Wohngebäude Adr.3 saniert werden musste und erst ab 2013 mit der Vermietung begonnen werden konnte, sind wir davon ausgegangen, dass eine Aufteilung der Ergebnisse für die Jahre 2002 bis 2008 in Höhe von 65% auf das Fabriksgebäude und von 35% auf das Wohngebäude eine korrekte Zuordnung darstellen. | Jahr | Ergebnis Adr.2 und Adr.3 | Adr.2 70% (wohl gemeint 65%) | 2002 | 29.733,07 € | 10.406,57 € | 2003 | -12.664,42 € | -8.231,87 € | 2004 | -10.091,89 € | -6.559,73 € | 2005 | -8.449,88 € | -5.492,42 € | 2006 | -24.924,06 € | -16.200,64 € | 2007 | -75.279,49 € | -48.931,67 € | 2008 | -89.911,50 € | -58.442,48 € | Ergebnis 2002 bis 2008 | | -133.452,23 € Prognoserechnung 2002 bis 2025: | 2002-2008 | -133.452,23 | 2009-2013 | -161.867,02 | 2014-2025 | 438.823,83 | Überschuss gesamt | 143.504,58 Prognoserechnung für die Jahre 2014 bis 2025 Adr.2 (Annahme der Vermietung der Geschäftsflächen; Mieteinnahmen € 5,00 für 1.500m² 12x; Mietausfall und Leerstehungen ab 2015 berücksichtigt) Mit E-Mail vom 29.04.2024 wurden die oa Unterlagen der belangten Behörde zur schriftlichen Stellungnahme (innerhalb von 4 Wochen ab Zustellung) übermittelt. Mit E-Mail vom 31.05.2024 nahm die belangte Behörde dazu wie folgt Stellung: "Bei der Vermietung Adr.2 (Fabrikgebäude) handelt es sich um ein Objekt bei dem lt. Bf. ein Umbau und anschließende Vermietung geplant war. Der Umbau und die geplante Vermietung wurden nicht umgesetzt, stattdessen kam es zu einer Veräußerung (Einlage in eine GmbH) der Liegenschaft. Lt. Bf. erkannte dieser erst 2013, dass er den geplanten Umbau der Maschinenhalle nicht selber durchführen kann, dem widersprechen aber Eingaben bei der Abgabenbehörde (zB Schreiben vom 16.12.2008) bei welchen überlegt wurde per 2009 das Fabrikgebäude in eine GmbH auszulagern um dieses umzubauen und zu verkaufen. Weiters wurde in diesem Schreiben (betreffend die Veranlagung 2006) mitgeteilt, dass die Mieter des Fabrikgebäudes (Nr 12) abgesiedelt wurden und dieses wegen der geplanten Baumaßnahmen derzeit komplett leer steht. Somit stand bereits 2008 fest, dass die Vermietung der unsanierten Halle keinen Gesamtüberschuss erzielen wird und eine Änderung der Bewirtschaftung notwendig ist. Weiters, dass die geänderte Bewirtschaftung nicht durch den Beschwerdeführer selbst, sondern durch eine GmbH erfolgen wird, was 2013 auch so eingetreten ist. Somit wurde die Vermietungstätigkeit der Adr.2 2006 beendet. Im Rahmen des Erörterungstermins wurde vom Bf. zwar vorgebracht, es hätte zu Beginn minimale Vermietungen (Jugendtreff, Pumpenfirma, Reparatur von Militärfahrzeugen) gegeben, entsprechende Belege hierzu wurden jedoch nicht vorgelegt. Somit ist außer der Vermietung des Handymastes (welcher in den Folgejahren der Adr.3 zugeordnet wurde) keine Vermietung in den die Beschwerde betreffenden Jahren bei der Adr.2 nachgewiesen und wurde auch keine behauptet. Somit ergibt sich auch daraus, dass die Vermietungstätigkeit der Adr.2 bereits 2006 eingestellt wurde und keine Einkunftsquelle "Vermietung & Verpachtung" mehr gegeben ist. Weiters wurde im Rahmen des Erörterungstermin eine Prognoserechnung besprochen, aus welcher der Abverkauf der Lofts ersichtlich ist. Somit wird bei dieser Prognoserechnung nicht von einer Vermietung, sondern vielmehr von einer Projektentwicklung ausgegangen. Vom Bf. wurde weiters mitgeteilt, dass sein ursprünglicher Plan der Umbau und die Sanierung war. Es bestanden die Überlegungen ein Hotel oder Wohnung zu errichten, oder Geschäftsflächen zu errichten. Daraus ergibt sich für die Abgabenbehörde, dass vom Bf. der Entschluss gefasst wurde, die bestehende Vermietung, bei welcher kein Gesamtüberschuss zu erwarten war, zu beenden um eine neue Art der Bewirtschaftung für die Liegenschaft zu ermöglichen. Laut Ehgartner in Jakom EStG (17.Aufl. §2, Rz. 227) muss der Entschluss eine Vermietung zu eröffnen eindeutig nach außen dokumentiert sein. Es ist zu prüfen ob eine Tätigkeit gegeben ist, die "entfaltet" wurde. Er führt weiter aus: • Eine Vermietungsabsicht kann von vornherein nicht angenommen werden, wenn 12 Jahre lang keine Vermietung erfolgt und die Methode zur Mietersuche (Anbringen von Plakaten, Schalten von Anzeigen) trotz Erfolglosigkeit der Bemühungen nicht geändert wird (UFS 6.2.12, RV/0787-W/06). • Wird ein Mietobjekt längere Zeit nicht mehr vermietet und bestehen nur vage Absichtserklärungen hinsichtl. der künftigen Sanierung und Verwendung des Gebäudes, liegt eine "nicht mehr entfaltete Tätigkeit vor", sodass damit im Zusammenhang stehende Ausgaben nicht abzugsfähig sind (UFS 26.11.08, RV/0951-L/06 zu einer zehnjährigen Zeitspanne; Renner ecolex 09/59). Betreffend die übermittelte Prognoserechnung vertritt die Abgabenbehörde den Standpunkt, dass in dieser neuen Prognoserechnung 2 separate Bewirtschaftungsarten vorliegen, welche vom StB in seinem Schreiben vermischt werden. Es ist einerseits auf die Bewirtschaftung "Vermietung der sanierungsbedürftigen Maschinenhalle", andererseits auf die "Vermietung einer sanierten Halle" abzustellen. Die Vermietung einer sanierten Halle wurde vom Beschwerdeführer nie umgesetzt, weshalb nur von der ersten Bewirtschaftungsart auszugehen ist, welche vom Beschwerdeführer jedoch nicht zielstrebig verfolgt (zB.: keine neuen Mieter für Maschinenhalle), sondern sogar beendet wurde (Absiedelung der Mieter mit dem Ziel das Objekt in eine GmbH einzubringen um die Immobilie zu "entwickeln" und Teile davon abzuverkaufen). In der nun vorgelegten Prognoserechnung wird nicht von einer gleichbleibenden Bewirtschaftung wie in den Jahren 2002-2013 ausgegangen, sondern von einer Sanierung der Maschinenhalle um EUR 1.Mio im Jahr 2014, mit anschließender Vermietung. Diese geänderte Art der Bewirtschaftung wurde nicht entfaltet und war in dieser Form auch nie geplant. Auch in der Rz 509/1 in Doralt/Kirchmayr/Mayr/Zorn, EStG23, Liebhabereiverordnung wird ausgeführt, dass auf die konkret gewählte Bewirtschaftungsart abzustellen ist und ob mit dieser innerhalb des absehbaren Zeitraumes ein Gesamt-Einnahmenüberschuss zu erwirtschaften ist. Weiters wird in Rz 538f (Doralt/Kirchmayr/Mayr/Zorn, EStG23, Liebhabereiverordnung) angeführt, dass in der Liebhabereibetrachtung nur Zeiträume gleicher Bewirtschaftungsart zugrunde zu legen sind. Die Nachweispflicht, dass die Art der Bewirtschaftung die Erzielung eines positiven Gesamtergebnisses innerhalb des absehbaren Zeitraumes erwarten lässt, obliegt dem Stpfl. Dieser hat die begründete Wahrscheinlichkeit der Erzielung des positiven Gesamtergebnisses nachvollziehbar aufgrund konkreter und mit der wirtschaftlichen Realität einschließlich der bisherigen Erfahrungen übereinstimmenden Bewirtschaftungsdaten darzustellen. Bezugnehmend auf Doralt/Kirchmayr/Mayr/Zorn, EStG23 kommt es somit nicht auf mögliche (nicht umgesetzte) Pläne, sondern auf die tatsächliche Bewirtschaftung an. Die vorgelegten Prognoserechnungen über mögliche Nutzung als sanierte Halle oder mögliche Nutzung als Lofts ändern nichts an der tatsächlichen Bewirtschaftung, welche in den die Beschwerde betreffenden Jahren keine Einkunftsquelle darstellt…." Die Stellungnahme vom 31.05.2024 samt Beilagen wurde der steuerlichen Vertretung mit Schreiben vom 04.06.2024 zur Kenntnisnahme übermittelt. Mit E-Mail vom 26.06.2024 nahm der steuerliche Vertreter dazu wie folgt Stellung: "Reparaturrücklage: In der Beilage sende ich Ihnen den Beitrag von Dr. Zorn RdW 8/2022 Artikelnummer 475. Dr. Zorn begründet warum die Instandsetzungsrücklage zu berücksichtigen ist und verweist auch auf die EStRL. Er begründet warum Anforderung einer ausdrücklichen betragsmäßigen Nennung im Kaufvertrag nicht durch das Gesetz gedeckt ist. Meines Erachtens ist daher die Instandsetzungsrücklage bei der Minderung des Kaufpreises zu berücksichtigen. Adr.2: Wie schon in unserem Schreiben vom 26.04.2024 ausgeführt, hat der Bf. 2008 noch überlegt, die für den Umbau in Lofts vorgesehenen Bereiche in eine GmbH auszulagern, um eine Abgrenzung der Haftung zu erreichen, aber im Schrieben vom 16.11.2011 zeigt er klar seinen Willen, den Umbau der Lofts und der Maschinenhalle und danach die Vermietung der Maschinenhalle vorzunehmen. Eine Änderung des ursprünglichen Planes für die Bewirtschaftung war nie gegeben und daher wurde auch die Vermietungstätigkeit 2006 nicht eingestellt. Auch ist der Hinweis, dass es sich bei der Prognoserechnung um eine Projektentwicklung handelt falsch. Faktum ist, dass es für den Bf. nicht so leicht war, wie es die Finanz darstellt. Der Umbau, der für die Vermietung erforderlich war, war finanziell in einer Größenordnung, die die finanziellen Möglichkeiten des Bf. alleine ausgereizt haben und ihn in ein hohes finanzielles Risiko gedrängt hätte. Weiters waren auch die Renovierungsarbeiten derart umfangreich, dass eine umfangreiche Planung erforderlich war, weshalb sich auch die Umsetzung des Planes verzögert hat. Erst die Bescheide über den Denkmalschutz, die fast alle Gebäudeteile betroffen haben, haben den Bf. aufgezeigt, dass er alleine nicht mehr in der Lage ist, die geplanten Umbauarbeiten durchzuführen und wie geplant zu vermieten. Diese Bescheide waren die nicht zu erwartende Unwägbarkeit. Bis dahin wurde vom Bf. an der Vermietung festgehalten. Eine Vermietung der unsanierten Maschinenhalle war gar nicht möglich, aber auch ein Verkauf dieser Halle war aufgrund des baulichen Zustandes nicht denkbar. Die vom Finanzamt angeführten Kommentarmeinungen: Die Art der Bemühungen für die Mietersuche war nicht ausreichend Trifft auf unseren Sachverhalt nicht zu. Leerstand über längere Zeit Hat ein einzelnes Eigentumslokal betroffen und nicht eine so umfangreiche Immobile wie die Adr.2 - Abstellen auf die konkrete Bewirtschaftung Aufgrund des von Anfang an geplanten Umbaues war immer schon die in der Prognoserechnung angeführte Bewirtschaftung geplant und das positive Gesamtergebnis im Beobachtungszeitraum ist ebenfalls durch die Prognoserechnung nachgewiesen. Die Prognoserechnung erfüllt alle Anforderungen der Liebhabereirichtlinien, ist nachvollziehbar und erfüllt auch die Anforderung mit der wirtschaftlichen Marktlage übereinzustimmen. Wie schon im Schreiben vom 26.04.2024 möchten wir nochmals auf das Erkenntnis des VwGH vom 27.06.2017, Ra 2017/13/0029 und die Rz 21 der LRL hinweisen, welche ausführen, dass vorzeitige Beendigung der Vermietung nicht zu einer Liebhaberei führt, wenn die Beendigung durch ein unvorhergesehenes und unabwendbares Ereignis erzwungen wurde und der seinerzeitige Plan richtig war. Eine Änderung der Bewirtschaftung hat sich also erst 2013 ergeben. Wie schon im letzten Schreiben ausgeführt, beantragen wird daher die Adr.2 für die angeführten Zeiträume als Einkunftsquelle anzuerkennen, weil durchgehend ab 2002 eine einheitliche Bewirtschaftung vorgelegen hat. Denn eine Vermietung der kaputten Maschinenhalle wäre von Haus aus nicht möglich gewesen." Zur Wahrung des Parteiengehörs wurde dieses Schreiben dem Finanzamt am 26.06.2024 per E-Mail übermittelt. Aus dem im Zuge der Erörterung am 15.02.2024 vom Bf. vorgelegten Bescheid des Bundesdenkmalamtes vom 18.05.2012 wird in der Begründung ausgeführt: "Das in Rede stehende Objekt steht unter Denkmalschutz. Jede Veränderung, die den Bestand (Substanz), die überlieferte Erscheinung oder künstlerische Wirkung eines solchen Denkmals beeinflussen könnte, bedarf gemäß § 5 Abs. 1 Denkmalschutzgesetz der schriftlichen Bewilligung des Bundesdenkmalamtes. Die geplante Veränderung des Objekts sieht vor, dass die Fabriksanlage für Wohnzwecke umgebaut wird. Hierfür sind zusätzliche Stiegenhäuser samt Aufzug erforderlich, ebenso Haustechnik Installationen. Am Dach des Hauptgebäudes wird ein zurückgerückter Dachaufbau als zusätzliches Geschoß errichtet….." A.2 Reparaturrücklage Adr.5 (richtig Adr.4): Der Erklärung zur Einkommensteuer für das Jahr 2009 legte der Bf. eine Berechnung des Spekulationsgewinnes 2009 Objekte Adr.4 und Adr.6 bei: | Verkaufspreis Adr.4 KV für W 6,8,10,20,21,22 und 26 | 500.000,00 | Verkaufspreis Adr.6 | 43.000,00 | Verkaufspreis Adr.4 W 27 | 90.000,00 | | | Restbuchwert Grundwerte Adr.4 | -94.449,60 | Restbuchwert Gebäudewert Adr.4 | -322.990,00 | Restbuchwert Grundwert Adr.6 | -10.785,56 | Restbuchwert Gebäudewert Adr.6 | -26.789,00 | Aufwendungen für Reparaturrücklage für verkaufte Objekte lt. Hausverwaltung (gehen laut Kaufvertrag auf Käufer über und daher nicht in den Werbungskosten aus der Vermietung angeführt) | -40.339,75 | Spekulationsgewinn gem. § 30 EStG | 137.637,09 Mit Bescheid vom 20.12.2012 betreffend Einkommensteuer für das Jahr 2009 wurden die Spekulationseinkünfte aus der Veräußerung der Liegenschaft Adr.4 um die Reparaturrücklage iHv € 40.339,75 erhöht, da es sich dabei um keinen Aufwand handeln würde. In der Beschwerde vom 25.10.2013 wendete der Bf. ein, da die bereits eingezahlten Beträge jedoch nie steuerlich wirksam gewesen seien, wurden im Zuge der Veräußerung die dafür angesparten Beträge abgesetzt, da diese laut Kaufvertrag auf den Käufer übergangen seien. Der Ansatz als Werbungskosten sei somit richtig erfolgt, da auch kein Ansatz unter der Einkunftsart Vermietung und Verpachtung erfolgt sei. In der Beschwerdevorentscheidung vom 11.05.2015 wurde begründend ausgeführt: "Der Begriff Werbungskosten setzt ein Abfließen voraus, das sich wirtschaftlich tatsächlich in der Verminderung des Vermögens auswirkt. Die Dotierung einer Reparaturrücklage ist für sich daher noch nicht als Werbungskosten absetzbar, denn solche liegen erst bei der Verwendung der Rücklage vor. Die weiterverrechnete Reparaturrücklage im Verkaufspreis ist somit nicht als Werbungskosten abzugsfähig. Die Beschwerde war auch in diesem Punkt abzuweisen." Im Vorlageantrag vom 16.06.2015 wurde begründend ausgeführt: "Prinzipiell ist die Dotierung einer Reparaturrücklage nicht als Werbungskosten absetzbar. Abzugsfähige Werbungskosten liegen erst bei Verwendung der Rücklage vor (vgl. BFH, BStBl 1988 II 577, EStG tz 98 zu § 28). Unserer Meinung nach ist davon auszugehen, dass die Reparaturrücklage im Falle einer Veräußerung nicht als Werbungskosten, sondern als Bestandteil der Anschaffungskosten anzusehen sind. Dies entspricht ganz klar der wirtschaftlichen Vernunft, dass eine Immobilie für deren Reparaturerfordernisse mit einer entsprechenden Rücklage vorgesorgt worden ist, einen höheren Verkaufspreis erzielen wird, als eine Immobilie bei der der Erwerber in Zukunft mit einer weiteren Belastung durch Reparaturaufwendungen zu rechnen hat. Aus diesem Grund ist eine Reparaturrücklage als Bestandteil der Anschaffungskosten und damit gewinnmindernd für den Spekulationsgewinn zu berücksichtigen." Im Zuge des Eröterungsgespräches am 15.02.2024 legte der steuerliche Vertreter eine Aufstellung der Hausverwaltung Beiblatt zur Einkommensteuererklärung 2009 Überschussrechnung, gerichtet an den Alleineigentümer Bf., vor. Daraus ist ersichtlich, dass unter dem Punkt Werbungskosten "Bewirtschaftungskosten" in Höhe € 44.821,95 angesetzt wurden. Darauf befindet sich auch ein handschriftlicher Vermerk "nicht als Werbungskosten bei VuV, sondern 90% als Werbungskosten bei § 30 angesetzt". In der Stellungnahme der belangten Behörde vom 31.05.2024 wurde dazu wie folgt ausgeführt: "….Aus dem beim EÖT vorgelegten Beleg handelt es sich lediglich um eine Aufstellung der Hausverwaltung die für den Alleineigentümer erstellt wurde. Anbei wird der Kaufvertrag über den Verkauf übermittelt. Aus diesem geht der Verkaufspreis hervor. Weiters ist angeführt, dass eine etwaige Reparaturrücklage auf den Käufer übergeht, die Höhe einer solchen ist jedoch nicht ausgewiesen. Eine Dotierung an die Reparaturrücklage stellt keine Werbungskosten dar, erst wenn "durchgeführte Arbeiten" mit der Reparaturrücklage gezahlt werden, entstehen entsprechende Werbungskosten. Überlegungen der Abgabenbehörde: Würde man die Dotierung der Reparaturrücklage als Werbungskosten abziehen, so würde es zu einer Doppelberücksichtigung kommen (einerseits beim Verkäufer, als auch beim Käufer wenn diese aus der Reparaturrücklage abfliesen), bzw. wenn man die AfA des Käufers mitberücksichtigt sich sogar eine 3-fache Berücksichtigung ergibt. Sollte vom Bf. das Argument vorgebracht werden, dass ohne der Reparaturrücklage der Kaufpreis geringer gewesen wäre, ist dem entgegen zu halten, dass ein geringerer Kaufpreis beim Käufer eine geringere AfA ergeben würde. Da im Kaufvertrag aber nicht angeführt ist, ob und welche Teile des Kaufpreises auf die Liegenschaft bzw. die Reparaturrücklage entfallen sind die Einnahmen lt. Kaufvertrag für die Spekulationseinkünfte anzusetzen…" Mit Schreiben vom 12.08.2024 teilte der steuerliche Vertreter Nachstehendes mit: "Die Einnahmen der Adr.2 betrafen die Vermietung eines Handymasten, der sich im Schornstein der alten Fabrik befand. Sie sehen die Vermietung mit 20% Umsatzsteuer auf den beiliegenden Erlöskonten und USt-Auswertungen der Hausverwaltung ***2***. Anbei erhalten Sie den Bescheid vom 31.05.2011 des Bundesdenkmalamtes über die ***Fabrik*** in der Adr.2. Der rote Punkt auf der letzten Seite symbolisiert den Schornstein. Auf dem beigelegten Foto ist dieser Schornstein ebenfalls zu sehen. Natürlich betreffen die angefallenen Ausgaben, Betriebskosten, Abschreibungen usw. auch anteilig den Schornstein. Es ist uns allerdings nicht klar, wie diese Anteilsaufteilung gerecht aufgrund der massiven & ungewöhnlichen Bausubstanz möglich wäre."