UFSW RV/1134-W/03

Der Vertrag konnte vom ehemaligen Dienstgeber nur bei Nichtzahlung des Anerkennungszinses oder erheblich nachteiligem Gebrauch gekündigt werden. Diese Vereinbarung entspricht teilweise den Kündigungsbeschränkungen gemäß § 30 (2) MRG, welche auf sämtliche Mietobjekte anwendbar sind, die ganz oder teilweise den Bestimmungen des MRG unterliegen. Die Kündigungsbeschränkungen gelten für den Großteil aller Mietverhältnisse, insbesondere auch für die im Gutachten angeführten Vergleichsobjekte und die im Immobilienpreisspiegel enthaltenden durchschnittlichen Hauptmietzinse. Tendenziell sind Kündigungsbeschränkungen mietzinserhöhend wirksam." Das Finanzamt behielt sich eine Äußerung hierzu nach der Einvernahme von Dr. Ho. vor. Zum Protokoll der letzten Verhandlung ergänzte der Bw., dass die dort angesprochenen 400.000 S nur die notwendigsten Baumeisterarbeiten umfasst haben, aber nicht die Arbeiten der übrigen Professionisten. Die erforderlichen Gesamtkosten hätten nach Schätzung des Bw. nach der Begehung mit einem Baumeister ungefähr 1,5 bis 1,8 Millionen Schilling betragen. Der neue Eigentümer des Wohnhauses habe dieses ordnungsgemäß saniert. Nach Schätzung des Bw. dürften zusätzlich zu den Anschaffungskosten dafür rund 5 Millionen Schilling erforderlich gewesen sein. Wie bereits in der letzten Verhandlung dargestellt, habe die Schadenskommission am 11. August 2002 ihre Arbeit abbrechen und habe zwar den Schaden besichtigen, aber nicht protokollieren können. Der Bw. habe dann nach Aufforderung der Kommission die bekannte Aufstellung der Schäden abgegeben. Am 12. September 2002 sei es zu einer weiteren Begehung gekommen, wobei neben der Gemeinde nur die A. als Hauseigentümerin als Partei anwesend war. Dabei wurden die das Gebäude betreffenden Schäden von etwa 22.000 € ermittelt, wobei der Bw. den Eindruck hatte, dass die Ermittlung nicht besonders sorgfältig erfolgt ist. Das Anbot betreffend den Ankauf der Eigentumswohnung sei am 1. Oktober 2002 gestellt und an diesem Tag auch angenommen worden. Einen Kaufvertrag gebe es noch nicht, da hinsichtlich des Nutzwertes noch Feststellungen zu treffen sind. Es aber richtig, dass eine erste Zahlung - und zwar durch einen Sohn des Bw. - bereits am 18. September stattgefunden hat. Ursprünglich sei nämlich überlegt worden, dass der Sohn die Wohnung erwerben sollte und den Eltern ein Wohnrecht eingeräumt wird. Wann der Sohn das erste Mal mit der Genossenschaft gesprochen hat, weiß der Bw. nicht. Der als Zeuge vernommene Direktor der A., Dr. Ho., legte den Inhalt des am 31. Jänner 1985 zwischen der A. und dem Bw. und seiner Gattin abgeschlossenen Mietvertrages dar. Die in diesem Zusammenhang wesentlichen Bestimmungen des Vertrages lauten: "... 3.1. Das Mietverhältnis beginnt ab 1.2.1985 und wird auf unbestimmte Zeit abgeschlossen. 3.2. Es kann von beiden Teilen zum Ende jeden Kalendermonats unter Einhaltung einer einmonatigen Frist - von der Vermieterin nur aus wichtigsten Gründen im Sinne des Mietrechtsgesetzes - schriftlich bzw. durch die Vermieterin nur gerichtlich gekündigt werden. Die Vermieterin bzw. deren Rechtsnachfolger, verzichten jedoch ausdrücklich, jemals das Mietverhältnis aus dem Titel § 30/Ziffer 8, 9, 10, 11 "Eigenbedarf" MRG, Stand 1.1.1982, aufzukündigen. 4.1. Der Mietzins für das unter Punkt 1. angeführte Mietobjekt ist 2.500 S, ..., zusätzlich der gesetzlichen Mehrwertsteuer pro Monat. 4.2 Die Betriebskosten, das sind alle zur Erhaltung und zum Betrieb des Mietobjektes und der dazu gehörigen Nebenanlagen notwendigen Ausgaben, insbesondere auch jene, die nach den Bestimmungen des Mietengesetzes vom Mieter zu tragen sind, sowie die öffentlichen Abgaben und der entsprechende Anteil an den Versicherungen sind ebenfalls vom Mieter zu übernehmen... 4.3. Der Mietzins von 2.500 S wird auf den vom Österreichischen Statistischen Zentralamt verlautbarten monatlichen Index der Verbraucherpreise 1966 wertbezogen... 5.1. Der Mieter bestätigt, das Mietobjekt im guten und brauchbaren Zustand übernommen zu haben. Der Mieter übernimmt die Verpflichtung, soweit im Mietengesetz vorgesehen, den Mietgegenstand jederzeit im guten und brauchbaren Zustand zu halten und nach Beendigung der Mietzeit diesen besenrein, in brauchbarem Zustand zurückzustellen. 5.2. Investitionen am Mietobjekt durch den Mieter, welche nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht ohne Schädigung des Mietobjektes entfernt werden können, sind nach Beendigung des Mietverhältnisses von der Vermieterin abzulösen, wobei der Betrag im Falle der Nichteinigung durch ein einverständliches Sachverständigengutachten festgelegt wird. 5.3. Reparaturen, die während der Mietzeit am Mietobjekt erforderlich werden, hat der Mieter aus eigenem zu besorgen. Wenn die Vermieterin feststellt, daß vom Mieter durchzuführende Reparaturen nicht innerhalb von drei Monaten nach schriftlicher Aufforderung veranlaßt werden, kann die Vermieterin diese Reparaturen selbst auf Kosten des Mieters durchführen lassen. Ernstliche Schäden am Bauwerk hat der Mieter der Vermieterin unverzüglich zu melden. Hinsichtlich der Abgrenzung zwischen den von der Vermieterin und dem Mieter durchzuführenden Reparaturen gelten die Bestimmungen des Mietengesetzes und des ABGB. ..." Bei Abschluss des Mietvertrages habe niemand an eine derartige Hochwasserkatastrophe gedacht. Es habe ursprünglich insgesamt drei Werkswohnhäuser im Eigentum der ehemaligen Dienstgeberin gegeben, wobei vor der Katastrophe im Jahr 2002 bereits eines verkauft gewesen war. Mit den Mietern der beiden anderen Häuser seien schon vor dem Hochwasser Gespräche betreffend einem Verkauf geführt worden. Der Zeuge sei unmittelbar nach dem Hochwasser bei der Familie des Bw. gewesen und habe den Schaden besichtigt. Der Familie des Bw. sei zunächst von der ehemaligen Dienstgeberin der Bezug einer vorübergehenden Ersatzwohnung angeboten worden. Bei der G. seien zwei bis drei kleine Wohnungen frei geworden, die sofort für Hochwasserschadensfälle für aktive und ehemalige Werksangehörige reserviert worden seien. Dieses Angebot sei als mögliche Soforthilfe gedacht gewesen, wobei es sich um ein reines Notquartier und nicht um einen dauerhaften Ersatz für das Werkswohnhaus gehandelt habe. Es gebe ein Schätzgutachten von Dipl.Ing. W. R. vom September 2002, in welchem der Verkehrswert des gegenständlichen Hauses mit 117.000,00 € beziffert worden sei. Dieser Verkehrswert habe sich ausdrücklich auf einen Zeitpunkt vor den Hochwasserschäden bezogen. Der Bw. wandte in diesem Zusammenhang ein, dass es sich um die Modifizierung eines Gutachtens, dass rund zehn Jahre zurückliege, handle. Der Zeuge erläuterte, dass sich das Gutachten sich auf eine Besprechung mit der A. vom 2. September 2002 sowie auf ein früheres Gutachten vom 24. März 1987 eines anderen Sachverständigen und auf weitere Erhebungen vom 10. September 2002 beziehe. Es habe innerhalb der ehemaligen Dienstgeberin nach dem Hochwasser mehrere Überlegungen intern gegeben: Die erste Variante wäre gewesen, die A. saniere die Gebäude und die Mietverträge liefen weiter wie bisher. Die zweite Variante sei gewesen, dem Bw. und seiner Gattin das Haus zum Kauf anzubieten, wobei es hier zwei Untervarianten gegeben habe: Anbot um den vom Sachverständigen festgestellten Verkehrswert von 117.000 € und vorhergehende Sanierung durch die A. oder Reduzierung des Verkaufswertes um den von der Schadenskommission festgestellten Schaden an dem Objekt, 22.674 €, woraus sich ein gerundeter Kaufpreis von 94.300 € ergeben hätte. Diese Überlegungen seien A.-intern zwischen dem Hochwasser und dem Schreiben vom 19. September 2002 an den Bw. gepflogen worden, wobei es bereits vor dem 19. September Gespräche mit dem Bw. gegeben habe. Es sei neben dem Verkauf des Werkswohngebäudes früher schon ein Thema gewesen, das lebenslange Mietrecht abzulösen. So gebe es aus dem Jahr 1987 ein versicherungsmathematisches Gutachten, das damals den Barwert des Wohnwertes mit 720.960 S festgestellt hat. Dieses Gutachten sei im Zusammenhang mit einer möglichen Veräußerung zu sehen gewesen, bei welcher sich der Kaufpreis aus dem Verkehrswert abzüglich des Barwertes des Wohnrechtes ergeben hätte. Dieses Gutachten sei vom Bw. selbst in Auftrag gegeben worden. Die Differenz zwischen der ortsüblichen Miete und der von dem Bw. und seiner Gattin tatsächlich gezahlten Miete habe für diese natürlich einen Vermögenswert dargestellt. Es gebe ein Schreiben des Bw. an die A. vom 30. August 2002, wonach dieser auf eine rasche Lösung durch die A. vertraue. Konkret stehe zwar von einer Ablöse nichts in diesem Schreiben, es ergebe sich aber aus dem Zusammenhang, dass damit eine Ablöse durch die A. gemeint gewesen sein könnte. Der Bw. verwies auf ein Gespräch mit dem Zeugen vom 9. September 2002, wonach damals bereits die Möglichkeit der Ablöse der Wohnrechte besprochen worden sei. Der Zeuge führte aus, dass die Ablöse der Mietrechte von der A. nie ernsthaft erwogen worden sei; diese Ablöse sei von der A. auch nicht vorgeschlagen worden. Die A. sei zwar grundsätzlich daran interessiert gewesen, keine Hausverwaltungsagenden zu übernehmen und die Werkswohnungen zu veräußern, erste Priorität hätte aber die Sanierung des Werkswohnhauses und Fortführung der Vermietung gehabt. Freilich wäre ein Verkauf des Gebäudes aber ebenfalls im Interesse der A. gewesen. Von der A. sei am 7. Oktober 2002 nochmals bekräftigt worden, alle ernsten Schäden zu sanieren. Zum Hochwasserschaden der A. am gegenständlichen Werkswohnhaus von 22.674 € gebe es lediglich die Feststellung der Schadenskommission; die A. habe hierfür Kostenersätze von ca. 6.500 € durch die Stadt und das Land erhalten. Einer vom Zeugen vorgelegten Kopie der Niederschrift der Schadenserhebungskommission vom 12. September 2002 lässt sich eine Aufstellung der im einzelnen geschätzten Gebäudeschäden mit einem Gesamtbetrag von 312.000 S bzw. 22.674 € entnehmen. Der Bw. habe keine Kostenersätze, die er auf Grund der Hochwasserkatastrophe erhalten hat, an die A. weitergeleitet bzw. weiterleiten müssen. Der Zeuge könne nicht genau sagen, wann er davon erfahren habe, dass der Bw. an dem Erwerb einer Eigentumswohnung interessiert sei; das müsste Mitte bis Ende Oktober 2002 gewesen sein. Es habe am 22. Oktober 2002 ein Telefonat mit dem Bw. gegeben, in welchem über die einvernehmliche Auflösung des Mietvertrages gesprochen wurde. In diesem Telefonat habe der Zeuge womöglich vom Kauf der Wohnung erfahren. In einem in Kopie vorgelegten Schreiben der A. an den Bw. und seiner Gattin vom gleichen Tag wird auf dieses Telefonat Bezug genommen und die einvernehmliche Auflösung des Mietvertrages bestätigt. Wechselseitige Rechte und Pflichten der Vertragsparteien nach Vertragsauflösung bestünden - abgesehen von der Betriebskostenabrechnung - keine. Der Zeuge könne sich nicht erinnern, ob bereits bei vorherigen Gesprächen bzw. Angeboten der A. Kenntnis von dem Kaufinteresse einer Eigentumswohnung bestand. Der Garten sei von der A. saniert worden. Zu weiteren Sanierungsmaßnahmen sei es im Hinblick auf die Gespräche mit dem Bw. nicht gekommen. Nachdem klar geworden sei, dass das Mietverhältnis beendet werde, habe die A. einen Käufer gesucht. Das Gebäude wäre bei Fortsetzung des Mietverhältnisses von externen Professionisten - und nicht in Eigenregie durch die A. - saniert worden; Kostenvoranschläge seien nicht mehr eingeholt worden. Ein konkreter Wiedereinzugstermin sei dem Bw. nicht genannt worden, da die ehemalige Dienstgeberin die erforderliche Bauzeit nicht abschätzen habe können. Die ehemalige Dienstgeberin halte ein Drittel der Aktien der G.; außerdem habe sie das Recht, hinsichtlich frei werdender Wohnungen einen Mieter zu präsentieren. Es gebe drei Aufsichtsratmitglieder der A. in der G. Der Zeuge könne nicht ausschließen, dass von der G. eine Information über den Kauf an die A. erfolgt sei. Hinsichtlich der vom Bw. erworbenen Eigentumswohnung habe es kein Präsentationsrecht der A. gegeben. Der Bw. schilderte ein Gespräch mit dem Gutachter der A. vom 10. September 2002, in welchem der Gutachter dem Bw. gesagt habe, dass die A. die Häuser am liebsten loshaben wolle; "der A. ist das 100.000 S wert". Der Leiter der Bauabteilung der A. habe dem Bw. im Vertrauen gesagt, der Bw. werde ein günstiges Kaufanbot bekommen. Gegebenenfalls würde er anstelle des Bw. das Haus kaufen. Der Zeuge gab an, dass das gegenständliche Haus von der A. um 174.400 € verkauft worden sei. Das dritte Haus sei von der A. saniert worden und sei weiterhin vermietet. Die dortige Mieterin habe über ein eigenes Ausweichquartier verfügt; diese Sanierung sei relativ rasch erfolgt. Details könne der Zeuge aber nicht mehr sagen. Der Zeuge erläuterte, dass bereits vor dem Hochwasserschaden von der Familie des Bw. eine Sanierung von Dach und Fenstern durch die A. verlangt worden sei. Auch die Haustüre sei in Diskussion gewesen. Nach Meinung der Bauabteilung der A. seien jedoch Dach, Fenster und Eingangstüre zwar nicht mehr neu, aber benützbar gewesen. Das Nebenhaus sei von der A. früher erneuert worden. Der Zeuge bestätigte schließlich, dass aufgrund eines vom Bw. - seinerzeit in anderem Zusammenhang - geführten Prozesses dieser bei der ehemaligen Dienstgeberin nicht besonders beliebt gewesen sei. Zum Ergebnis dieser Beweisaufnahme verwies der rechtsfreundlichen Vertreter des Bw. darauf, dass davon ausgegangen werden müsse, dass das Objekt wirtschaftlich für den Berufungswerber untergegangen sei, da die ehemalige Dienstgeberin keine Sanierung unter Angabe eines Sanierungsabschlusstermins angeboten habe. Der Vertreter des Finanzamts entgegnete, dass nach den Ausführungen des Zeugen der Wohnwert nicht zwangsläufig verloren gegangen sei. Der Referent teilte den Verfahrensparteien seine Rechtsansicht mit, dass der Nachweis, dass der Verlust des Wohnrechts zwangsläufig erfolgt sei, bislang nicht erbracht werden habe können. Ausgehend von dieser Rechtsansicht wurde die Sach- und Rechtslage - und zwar an Hand der Variante 2.1 der Mail des Referenten vom 4. Oktober 2004 (siehe oben) besprochen. Über Befragen durch das Finanzamt ergänzte der Referent, dass die Niederschrift vom 12. September 2002 betreffend eine weitere Schadenssumme von 5.250,00 € nicht nur das Gartenhaus, sondern vor allem die Reinigung und Trocknung (des überfluteten Erdgeschosses) umfasst habe (siehe oben). Der Bw. wendet gegen die unter 2.1 am Ende dargestellte Berechnung ein, dass - wie auch die Zeugeneinvernahme ergeben habe - der Abzug eines Vermieteranteils vom ermittelten Gesamtschaden unzulässig sei, da dieser Gesamtschaden nur den Bw. selber und nicht die Vermieterin betroffen habe; letzterer Schaden sei gesondert ermittelt worden. Zur Schadenshöhe verwies der Bw. darauf, dass der Haushaltsversicherung für das Werkswohnhaus ein Wohnungswert von rund 2,5 Millionen Schilling zu Grunde gelegen sei; allerdings sei die Versicherung bei Hochwasser leistungsfrei gewesen. Der Hausrat in der neuen Wohnung sei nunmehr im Versicherungsvertrag mit rund 1.000.000 S bewertet worden. Die Parteien des zweitinstanzlichen Verfahrens stellten nach ausführlicher Erörterung der Sach- und Rechtslage außer Streit, dass der insgesamt steuerlich anzuerkennende Katastrophenschaden - unvorgreiflich der weiter aufrecht bleibenden Rechtsansicht des Bw., der Schaden aufgrund des verlorenen Wohnrechtes wäre ebenfalls zu berücksichtigen - 45.000 € beträgt. Die Parteien folgten hiebei der Schadenssumme, die vom Amt der Niederösterreichischen Landesregierung ermittelt wurde. Von dieser Schadenssumme sind die Kostenersätze in Höhe von 21.475 € abzuziehen, sodass der Restbetrag als außergewöhnliche Belastung ohne Anrechnung eines Selbstbehaltes im Jahr 2002 abzugsfähig ist. Damit sind auch sämtliche in den Folgejahren anfallenden Aufwendungen in Zusammenhang mit dem Katastrophenschaden abgegolten. Der Referent verwies nochmals darauf, dass der Arbeitnehmer- und der Verkehrsabsetzbetrag zu entfallen habe, die tatsächlichen Werbungskosten (Gewerkschaftsbeitrag) von 21,60 € seien jedoch abzugsfähig. Über die Berufung wurde erwogen: Aufgrund des durchgeführten Ermittlungsverfahrens, insbesondere aufgrund der Akten des Finanzamtes Waldviertel, der vom Bw. und vom Unabhängigen Finanzsenat gepflogenen Erhebungen sowie der Ausführungen der Parteien des zweitinstanzlichen Abgabenverfahrens in den beiden Verhandlungstagen der mündlichen Berufungsverhandlung und des Zeugen Dr. Ho., steht folgender Sachverhalt fest: Bis zum 7. Oktober 2002 bewohnte der 1924 geborene Bw. mit seiner 1929 geborenen - und mittlerweile verstorbenen - Gattin ein Haus in Krems an der Donau. Das Gebäude stand im Eigentum der ehemaligen Dienstgeberin des Bw.; es handelt sich um eine Werkswohnung, für welche der Bw. - und im Falle seines Versterbens seine Witwe - einen über die Bestimmungen des MRG hinausgehenden Kündigungsschutz genoss. Der Bw. hatte hierfür - neben der Bezahlung der Betriebskosten - einen "Anerkennungszins" in Höhe von zuletzt 262,43 € inklusive USt, ohne Betriebskosten, monatlich zu leisten. Im Zuge der Hochwasserkatastrophe entlang der Krems im August 2002 wurde diese Liegenschaft und das Gebäude in der Nacht vom 7. auf den 8. August 2002 schwer in Mitleidenschaft gezogen. Da nach dem Eindruck des Bw. eine Entscheidung über die Reparatur und Wiederherstellung der Immobilie seitens des Hauseigentümers nicht absehbar war, haben der Bw. und seine Gattin anstelle dieses Hauses eine Ersatzunterkunft gesucht. Ein gleichwertiges, innerhalb kurzer Zeit zur Verfügung stehendes Einfamilienhaus war im Raum Krems an der Donau nicht zu finden. Daher nahmen der Bw. und seine Gattin ein Angebot einer Wohnbaugenossenschaft an, eine zu diesem Zeitpunkt aufgrund eines plötzlichen Kaufrücktrittes freistehende Eigentumswohnung in Krems an der Donau zu erwerben. Ursprünglich hätte ein Sohn des Bw. diese Wohnung - zur Nutzung durch die Eltern, denen er ein lebenslanges Wohnrecht einräumen wollte - erwerben sollen; dieser hat auch die erste Teilzahlung des Kaufpreises am 18. September 2002 geleistet. Das formelle Kaufangebot wurde am 1. Oktober 2002 durch den Bw. und seine Gattin gestellt und am gleichen Tag von der Genossenschaft angenommen. Aus gesundheitlichen und altersmäßigen Gründen sah der Bw. in der Anschaffung eines dringend benötigten Ersatzobjektes die einzige Möglichkeit, rasch eine etwa annähernde Lösung der persönlichen Not- und Zwangslage zu erwirken. Das hochwassergeschädigte Haus wurde in weiterer Folge seitens des Eigentümers verkauft. Das Gebäude war jedoch sanierbar und wird heute von der Familie des neuen Eigentümers bewohnt. Die ehemalige Dienstgeberin des Bw. wäre - auch vor dem Kauf der Eigentumswohnung durch den Bw. - ernsthaft zu einer Sanierung der Hochwasserschäden bereit gewesen. Die ehemalige Dienstgeberin bot das Haus zwar dem Bw. zum geschätzten Verkehrswert (saniert oder - mit entsprechendem Abschlag - unsaniert) an, lehnte jedoch eine vom Bw. lancierte Ablösung seiner Mietrechte ab. Über den Umfang der insgesamt erforderlichen Sanierungsarbeiten - insbesondere hinsichtlich der Fenster und des Daches - bestanden Meinungsverschiedenheiten zwischen dem Bw. und der ehemaligen Dienstgeberin. Die ehemalige Dienstgeberin hätte auch eine provisorische Unterkunft für die Dauer der Sanierungsarbeiten bereitgestellt. Auf Grund eines vom Bw. mitinitiierten Prozesses ehemaliger Dienstnehmer gegen die ehemalige Dienstgeberin war der Bw. bei Führungskräften der ehemaligen Dienstgeberin eher unbeliebt. Ein weiteres dem ehemaligen Dienstgeber gehörendes Werkswohnhaus wurde von diesem nach der Hochwasserkatastrophe saniert und ist weiterhin an die bisherige Mieterin vermietet. Unterstützungsleistungen wurden dem Bw. seitens der Niederösterreichischen Landesregierung, der Stadtgemeinde Krems an der Donau und des Roten Kreuzes gewährt. Der Bw. war im Berufungszeitraum Alleinverdiener. Dem Bw. ist auf Grund der Hochwasserkatastrophe vom August 2002 insgesamt ein steuerlich berücksichtigungsfähiger Katastrophenschaden im Gesamtausmaß von 45.000 € entstanden, worauf er Schadensbeihilfen von insgesamt 21.475 € erhielt, sodass ein vom Bw. selbst zu tragender Katastrophenschaden von 23.525 € verbleibt. Der Bw. hat im Berufungszeitraum nur Pensionseinkünfte bezogen. Der Unabhängige Finanzsenat folgt hierbei weitgehend dem Vorbringen des Bw., welches auch durch Unterlagen dokumentiert ist. Die Abgabenbehörde zweiter Instanz hält auch für glaubwürdig, dass sich der Bw. gezwungen gesehen hat, anstelle des sanierungsbedürftigen Wohnhauses ein anderes Wohnobjekt zu erwerben, um - im Hinblick auf sein Alter und das seiner Gattin - die Strapazen einer Sanierung zu vermeiden. Zum einen gab es offenkundig Meinungsverschiedenheiten zwischen dem Bw. und der ehemaligen Dienstgeberin über den Umfang der erforderlichen Sanierungsarbeiten, zum anderen ist schon für einen jungen Menschen die Beseitigung derartiger Schäden sowie die Mitwirkung daran mit physischen und psychischen Belastungen verbunden; dies gilt - unbeschadet des Umstandes, dass der Bw. für sein Alter einen sehr rüstigen Eindruck vermittelt - erst recht für ältere Menschen, die ihren Lebensabend sorgenfrei und ohne lang anhaltende Probleme genießen wollen. Andererseits vermag der Unabhängige Finanzsenat nicht die Auffassung des Bw. zu teilen, dass die ehemalige Dienstgeberin sich tatsächlich einer Sanierung der Hochwasserschäden, soweit sie diese vorzunehmen hatte, entzogen hätte. Sowohl der Schriftwechsel mit der ehemaligen Dienstgeberin als auch die Aussage des Zeugen Dr. Ho., an dessen Glaubwürdigkeit zu zweifeln kein Anlass besteht, lassen erkennen, dass die ehemalige Dienstgeberin zur Sanierung bereit gewesen wäre. Es zeigt auch der Umstand, dass das zweite damals noch im Eigentum der A. befindliche Werkswohnhaus von der A. saniert wurde, dass die ehemalige Dienstgeberin den sie treffenden rechtlichen Verpflichtungen nachzukommen bereit gewesen ist. Der Bw. hat von sich aus der A. eine Ablöse seiner Mietrechte vorgeschlagen. Dieser Vorschlag ist nur vor dem Hintergrund verständlich, dass der Bw. ohnehin nicht mehr vor hatte, in dem beschädigten Haus zu verbleiben, sondern gemeinsam mit seiner Gattin den Lebensabend in einer komfortableren Neubauwohnung zu verbringen. Auch der sehr kurze Zeitraum zwischen dem Hochwasserschaden (7./8. August 2002), den beiden Schadensbesichtigungsterminen durch die Begutachtungskommission (11. August und 12. September 2002) und der ersten Zahlung für die Eigentumswohnung durch den Sohn des Bw. (18. September 2002) spricht dafür, dass dem Bw. und seiner Gattin an einer sehr raschen Lösung gelegen war - das ist menschlich verständlich, führt aber nicht dazu, der A. eine Sanierungsbereitschaft (in einem dem Umfang der Schäden und der Bindung von Kapazitäten der Bauwirtschaft mit der Behebung einer Vielzahl von Katastrophenschäden in Niederösterreich Rechnung tragenden Zeitraum) abzusprechen. Hinzukommt, um einen Teil der rechtlichen Würdigung vorwegzunehmen, dass eine außergewöhnliche Belastung nach § 34 EStG 1988 außergewöhnlich und zwangsläufig erwachsen sein sowie die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit beeinträchtigen muss. Hierbei ist ein objektiver Maßstab anzulegen (vgl. Wiesner/Atzmüller/Grabner/Leitner/Wanke, EStG 1988, § 34 Anm. 26 m.w.N.). Objektiv finden sich keinerlei Anhaltspunkte dafür, dass die ehemalige Dienstgeberin nicht bereit gewesen wäre, den Mietvertrag weiterhin zu erfüllen und nach erfolgter Sanierung dem Bw. ein entsprechend brauchbares - wenn auch nicht in jeder Hinsicht seinen Vorstellungen betreffend eine Generalüberholung von Dach und Fenstern entsprechendes - Mietobjekt zur Verfügung zu stellen. Der Unabhängige Finanzsenat konnte daher nicht feststellen, dass der Bw. seines Wohnrechtes als Folge des Hochwassers vom 7. und 8. August 2002 zwangsläufig verlustig geworden ist. Im Hinblick darauf erübrigen sich Feststellungen zur Bewertung des infolge Aufgabe der Mietrechte verlorenen Wohnrechtes. Die Feststellung des dem Bw. erwachsenen Hochwasserschadens ist eng mit der rechtlichen Würdigung verbunden. Gemäß § 34 Abs. 6 EStG 1988 idF BGBl I Nr. 155/2002 können Aufwendungen zur Beseitigung von Katastrophenschäden, insbesondere Hochwasser-, Erdrutsch-, Vermurungs- und Lawinenschäden im Ausmaß der erforderlichen Ersatzbeschaffungskosten ohne Berücksichtigung des Selbstbehaltes abgezogen werden. Unstrittig ist, dass die Kosten für die Beseitigung von Wasser- und Schlammresten, die Beseitigung von Sperrmüll usw. als unmittelbare Folgen des Hochwassers vom August 2002 in voller Höhe abzugsfähig sind (vgl. Wiesner/Atzmüller/Grabner/Leitner/Wanke, EStG 1988, § 34, Anm. 46c). Unstrittig ist ferner, dass die Kosten für die Reparatur der Autos sowie für die Ersatzbeschaffung von Möbeln und sonstigen Einrichtungsgegenständen sowie der Waschmaschine abzugsfähig sind (vgl. Wiesner/Atzmüller/Grabner/Leitner/Wanke, EStG 1988, § 34, Anm. 46d und 46g). Ebenfalls in voller Höhe abziehbar sind Kosten für die Ersatzbeschaffung von Hausrat, wobei es sich freilich um durchschnittlichen Hausrat und nicht um so genannte "Luxusgüter", deren Nachbeschaffung nicht zwangsläufig ist, handeln muss. Die Abgrenzung ist schwierig; die LStR 2002 sind hier von einer umfangreichen Kasuistik geprägt (vgl. Wiesner/Atzmüller/Grabner/Leitner/Wanke, EStG 1988, § 34, Anm. 46g ff); Entscheidungen des Unabhängigen Finanzsenates zu Details bestehen bislang nicht. Hier wird die Abzugsfähigkeit dem Grunde nach vom Finanzamt nicht bestritten; hinsichtlich der einzelnen Aufwendungen im Detail gibt es aber noch keine Feststellungen. Gleiches gilt etwa für die auch von der Schadensmeldung umfassten Bücher, Sportgeräte, Werkzeuge oder das "Weinlager". Auch ob etwa die Wiederherstellung einer Gartenhütte zwangsläufig ist, könnte fraglich sein - das Finanzamt hat etwa diesbezüglich die Zwangsläufigkeit bezweifelt. Strittig ist jedenfalls, ob und in welchem Umfang die Kosten für die Anschaffung und Ausstattung der Ersatzwohnung vom Bw. steuerlich als außergewöhnliche Belastung geltend gemacht werden können. Zur Begründung des Finanzamtes im angefochtenen Einkommensteuerbescheid, der Bw. könne den diesbezüglichen Schaden nicht geltend machen, weil er nicht Eigentümer des beschädigten Gebäudes gewesen sei, ist zu sagen, dass eine außergewöhnliche Belastung infolge der Beseitigung von Katastrophenschäden grundsätzlich der (wirtschaftliche) Eigentümer der beschädigten oder untergegangenen Sache geltend machen kann. Aber auch derjenige, der in der Sache aufgrund eines anderen Rechtstitels (z.B. Miete, Fruchtgenuss, Besitz, Prekarium) nutzt, kann die Aufwendungen zur Beseitigung von Katastrophenschäden, soweit sie ihn betreffen, geltend machen (vgl. Wiesner/Atzmüller/Grabner/Leitner/Wanke, EStG 1988, § 34, Anm. 46b). Nun geht es im vorliegenden Fall aber nicht darum, wer Aufwendungen für die Sanierung des hochwassergeschädigten Hauses - welches von der Eigentümerin in weiterer Folge verkauft worden ist - geltend machen kann, sondern in welchem Umfang Ersatzbeschaffungsaufwendungen vorliegen. Absetzbar sind Ersatzbeschaffungskosten dann, wenn die Sachen für die "übliche Lebensführung" benötigt würden. Es können grundsätzlich die tatsächlichen Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten im Ausmaß des "Neupreises" abgesetzt werden, wobei als "erforderlich" nur Ersatzbeschaffungen im Umfang eines "durchschnittlichen Standards" abzugsfähig sind; bei darüber hinaus gehenden Ersatzbeschaffungskosten sind nur die Vergleichskosten ("Neupreis") für die Anschaffung einer Sache üblichen Standards heranzuziehen. In voller Höhe absetzbar sind die Kosten für die Ersatzbeschaffung von Wohneinheiten vergleichbarer Nutzungsmöglichkeit (vgl. Wiesner/Atzmüller/Grabner/Leitner/Wanke, EStG 1988, § 34, Anm. 46e f). Folgt man den Angaben des Bw., hat dieser durch den Hochwasserschaden die Wohnmöglichkeit in einem Haus verloren, welches ihm und seiner Gattin lebenslang mit Mietkosten ("Anerkennungszins") von zuletzt 262,43 € inklusive USt monatlich (ohne Betriebskosten) zur Verfügung gestanden wäre. Eine Mietwohnung mit vergleichbaren Kosten und vergleichbarem Kündigungsschutz wäre für den betagten Bw. mit der durch die Unbewohnbarkeit gebotenen erforderlichen Eile auf dem Markt nicht zu bekommen gewesen. Andererseits geht der Kauf einer Eigentumswohnung über eine "Ersatzbeschaffung" hinaus, weil das Eigentumsrecht dem Bw. eine wesentlich stärkere Stellung verleiht als das lebenslange Wohnrecht. Dies wird vom rechtsfreundlichen Vertreter des Bw. auch eingeräumt, wobei dieser eine Vergleichsrechnung anhand der Relation der Einheitswerte in Kombination der voraussichtlichen Nutzungsdauer - ohne diese jedoch zahlenmäßig auszuführen - darstellt, wobei die Formel mathematisch richtigerweise lauten müsste: EWVerl : Wv = EWneu : X entspricht EW Verl = EW neu Wv X oder X=W v x EW neu EWVerl Diese Art der Berechnung lässt jedoch den Umstand unberücksichtigt, dass an die Stelle der Werkswohnung (in einem Einfamilienhaus) mit lebenslangem Nutzungsrecht eine Eigentumswohnung getreten ist. Nach Ansicht des Unabhängigen Finanzsenates wäre es am sachgerechtesten, im vorliegenden Fall die erforderlichen Ersatzbeschaffungskosten mit jenem Betrag zu schätzen, der dem Wert des verloren gegangenen Nutzungsrechtes an der Werkswohnung entspricht. Dies entspricht auch dem tatsächlich erlittenen Schaden. Abzugsfähig wäre allerdings nicht dieser ortsübliche Mietzins, sondern der in der Differenz zwischen dem tatsächlich geleisteten Mietzins (262,43 € monatlich) und dem ortsüblichen Mietzins bestehende verloren gegangene Jahreswohnwert. Unter Heranziehung des Vervielfachers nach § 16 Abs. 2 Z. 10 iVm § 16 Abs. 5 BewG 1955 in der im Berufungszeitraum geltenden Fassung ergibt sich, dass der Jahreswohnwert mit 5 zu multiplizieren wäre, um den steuerrechtlichen Gesamtwert des lebenslangen Wohnrechtes des Bw. und seiner Gattin zu ermitteln. Hätte der Bw. die Werkswohnung als unmittelbare Folge des Hochwassers verloren, wäre der Schaden aus dem untergegangenen Wohnrecht nach Ansicht des Unabhängigen Finanzsenates wie vorstehend dargestellt zu bewerten gewesen. Nach den getroffenen Sachverhaltsfeststellungen war der Bw. subjektiv der Auffassung, die ehemalige Dienstgeberin würde nicht mit der gebotenen Eile eine Sanierung im erforderlichen Umfang vornehmen, während hingegen objektiv die ehemalige Dienstgeberin zu einer Sanierung der das Mietobjekt betreffenden Hochwasserschäden (und nur diese sind unter dem Gesichtspunkt des Katastrophenschaden maßgebend, nicht etwa allfällige unterlassene weitere Renovierungsarbeiten, die zwar die Nutzung des Mietobjektes beeinträchtigen mögen, aber nicht auf das Hochwasser, sondern schon zuvor unterlassene Instandhaltungen oder Instandsetzungen zurückzuführen sind) bereit war. Bei der Beurteilung des Vorliegens einer außergewöhnlichen Belastung nach § 34 EStG 1988 dem Grunde und der Höhe nach ist - wie oben bereits ausgeführt - grundsätzlich ein objektiver Maßstab anzulegen (vgl. Wiesner/Atzmüller/Grabner/Leitner/Wanke, EStG 1988, § 34, Anm. 26 m.w.N.). Da das vom Bw. und seiner Gattin bewohnte Wohnhaus - wie schon der Umstand, dass es vom neuen Eigentümer bewohnt wird - sanierungsfähig war und der zur Sanierung Verpflichtete dieser Verpflichtung auch nachgekommen wäre, ist der auf Grund der Ersatzbeschaffung in Form des Erwerbes einer Eigentumswohnung verloren gegangene Jahreswohnwert nicht als außergewöhnliche Belastung absetzbar (vgl. Wiesner/Atzmüller/Grabner/Leitner/Wanke, EStG 1988, § 34, Anm. 46 f zur Neuerrichtung eines Eigenheims). Allerdings sind jene Aufwendungen abzugsfähig, die der Bw. bei Beibehaltung der Werkswohnung zur Beseitigung des Hochwasserschadens selbst tragen hätte müssen und durch den Kauf einer neuen Eigentumswohnung entfallen (aber in deren Kaufpreis enthalten) sind. Das MRG ist auf das frühere Mietverhältnis des Bw. mit seiner ehemaligen Dienstgeberin zwar nach § 1 Abs. 2 Z 5 MRG nicht unmittelbar anwendbar; es gelten die Bestimmungen der §§ 1090 ff ABGB (auch der so genannte "Anerkennungszins" ist "Preis" i.S.d. § 1090 ABGB) sowie kraft Vereinbarung (zufolge Punkt 5.3 des Mietvertrages) sinngemäß auch die Regelungen des MRG über die vom Mieter oder vom Vermieter zu tragenden Erhaltungsaufwenden. Gemäß § 1096 ABGB ist der Vermieter u.a. verpflichtet, das Bestandstück auf eigene Kosten in brauchbarem Zustand zu erhalten und die Bestandinhaber in dem bedungenen Gebrauche und Genusse nicht zu stören. § 1104 ABGB, der den Bestandgeber von einer Wiederherstellung im Fall der Unbenutzbarkeit zufolge "großer Überschwemmungen" oder "Wetterschlägen" befreien würde, ist schon deswegen nicht anwendbar, weil der Mietgegenstand nur teilweise, nicht aber gänzlich unbenützbar wurde (vgl. Dittrich/Tades, ABGB36 [2003], § 1104 E 2). Den Bw. hätte auf Grund des Mietvertrages eine Reihe von Aufwendungen am Gebäude selbst vornehmen müssen, um dieses wieder in jenem Zustand zu bringen, in dem es sich vor dem August-Hochwasser befunden hat. Diese Aufwendungen hätte die ehemalige Dienstgeberin nicht getragen. Diese Aufwendungen hat der Bw. in der Form getätigt, dass er die Ersatzbeschaffung in Form des Ankaufes einer neu fertig gestellten Eigentumswohnung vorgenommen hat. Diese - im Kaufpreis der Eigentumswohnung enthaltenen - Aufwendungen sind ebenfalls als Katastrophenschaden abzugsfähig (vgl. Wiesner/Atzmüller/Grabner/Leitner/Wanke, EStG 1988, § 34, Anm. 46 f zur Neuerrichtung eines Eigenheims). Die Feststellung des vom Bw. erlittenen gesamten Katastrophenschadens gestaltet sich schwierig. Zur Höhe des entstandenen Schadens liegen unterschiedliche Beweismittel vor; fraglich kann ferner sein, in welchem Umfang im Jahr 2002 - die Berücksichtigung außergewöhnlicher Belastungen setzt in aller Regel einen Abfluss i.S.d. § 19 EStG 1988 im jeweiligen Veranlagungszeitraum voraus (vgl. Wiesner/Atzmüller/Grabner/Leitner/Wanke, EStG 1988, § 34 Anm. 6 ff.) - Ersatzbeschaffungen getätigt wurden. Letztlich wären aus dem Katastrophenschaden "Luxusgüter" - welche Sachen auch immer als solche anzusehen sind - auszuscheiden. Die Parteien des zweitinstanzlichen Abgabenverfahrens haben außer Streit gestellt, dass der insgesamt steuerlich anzuerkennende Katastrophenschaden - außerhalb des verloren gegangenen Wohnrechtes, hinsichtlich dessen steuerlicher Behandlung Dissens besteht - 45.000 € betragen hat. Auch unter Berücksichtigung der ihn treffenden amtswegigen Ermittlungspflicht hält der Unabhängige Finanzsenat diese Schätzung für zutreffend. Die Schätzung orientiert sich an der vom Amt der Niederösterreichischen Landesregierung zunächst ermittelten Schadenshöhe und berücksichtigt, dass einerseits damit nicht alle Schäden zur Gänze erfasst sind (es kam ja etwa auch zu einer Nachtragsmeldung), andererseits aber nicht alle eingetretenen Schäden steuerlich wirksam werden, teils weil sie "Luxusgüter" betreffen, teils weil keine diesbezügliche Ersatzbeschaffung erfolgt ist. In analoger Anwendung der Verwaltungspraxis zur Neuerrichtung eines Eigenheims anstelle des alten, zwar beschädigten, aber sanierbaren Eigenheims kann als abzugsfähiger Katastrophenschaden jener Betrag angesehen werden, der der von der Schadenskommission festgestellten Schadenssumme (abzüglich der Ersätze, siehe unten) entspricht (vgl. Wiesner/Atzmüller/Grabner/Leitner/Wanke, EStG 1988, § 34 Anm. 46 f.). Es erscheint im Hinblick auf die Gesamtumstände des vorliegenden Falles vertretbar, ohne weitere Ermittlungen davon auszugehen, dass hinsichtlich des gesamten steuerlich anzuerkennenden Katastrophenschadens im Jahr 2002 Ersatzbeschaffungen getätigt wurden - einerseits durch im Kaufpreis der Eigentumswohnung (und dessen Bezahlung im Jahr 2002) enthaltene Ersatzbeschaffungsanteile, andererseits durch bereits belegte bzw. darüber hinaus als glaubhaft gemacht anzusehende, im Jahr 2002 abgeflossene Aufwendungen. Wie die Parteien des zweitinstanzlichen Abgabenverfahrens ferner zutreffend übereinstimmend angeben, sind nur endgültige Vermögensminderungen als außergewöhnliche Belastung nach § 34 EStG 1988 abzugsfähig. Ersatzleistungen durch Dritte kürzen daher die abzugsfähigen Aufwendungen, auch wenn sie in einem anderen Veranlagungszeitraum geleistet wurden (vgl. Wiesner/Atzmüller/Grabner/Leitner/Wanke, EStG 1988, § 34, Anm. 10). Allerdings ist gemäß § 20 Abs. 2 EStG 1988 nur um jene Ersätze zu kürzen, die mit der außergewöhnlichen Belastung in unmittelbarem Zusammenhang stehen. Dabei wäre nach Ansicht des Unabhängigen Finanzsenates grundsätzlich eine Zuordnung der Ersätze zu den einzelnen Schadensbeseitigungsmaßnahmen vorzunehmen und den im Veranlagungszeitraum erfolgten Reparaturen, Sanierungen und Ersatzbeschaffungen nur jener Teil der Kostenersätze gegenüber zu stellen, der auf diese konkreten Aufwendungen (und nicht auf nicht oder nicht im Veranlagungszeitraum getätigte Aufwendungen zur Beseitigung des Katastrophenschadens) entfällt (vgl. Wiesner/Atzmüller/Grabner/Leitner/Wanke, EStG 1988, § 34, Anm. 10). Da nach den getroffenen Feststellungen sämtliche Aufwendungen zur Behebung des Katastrophenschadens im Jahr 2002 abgeflossen sind, sind auch sämtliche Kostenersätze im Jahr 2002 gegen zu verrechnen. Dabei ist - mangels gegenteiliger Verfahresergebnisse - davon auszugehen, dass die öffentliche Hand bzw. das Rote Kreuz nicht die Ersatzbeschaffung von "Luxusgütern" fördert, sodass eine allfällige "Luxuskomponente" aus diesen Ersätzen nicht auszuscheiden ist. Der im Jahr 2002 eingetretene steuerlich maßgebende Katastrophenschaden von 45.000 € ist daher um die erhaltenen Kostenersätze von 21.475 € zu kürzen, sodass ein steuerwirksamer Schaden von 23.525 € verbleibt. Die außergewöhnliche Belastung ohne Abzug eines Selbstbehaltes infolge von Hochwasserschäden ist daher gegenüber dem angefochtenen Erstbescheid um 19.099,99 € auf 23.525 € zu erhöhen. Hieraus resultiert ein steuerpflichtiges Einkommen im Jahr 2002 von 38.055,12 € Der angefochtene Bescheid berücksichtigt an Absetzbeträgen den Alleinverdienerabsetzbetrag, den Verkehrsabsetzbetrag sowie den Arbeitnehmerabsetzbetrag. Während auch nach Ansicht des Unabhängigen Finanzsenates dem Bw. der Alleinverdienerabsetzbetrag zusteht, kommt der Ansatz des Verkehrsabsetzbetrages und des Arbeitnehmerabsetzbetrages deswegen nicht in Betracht, weil diese nur bei Einkünften aus einem bestehenden Dienstverhältnis zustehen (§ 33 Abs. 5 EStG 1988). Der Bw. erhält neben seiner Pension von der PVAng Bezüge aus einem früheren Dienstverhältnis, sodass ihm nach Maßgabe des § 33 Abs. 6 der Pensionistenabsetzbetrag zusteht. Hieraus resultiert schließlich - siehe die beigeschlossenen Berechnungsblätter - eine Einkommensteuer von 12.156,44 € und eine nach Anrechnung der Lohnsteuer festgesetzte Einkommensteuer von -5.303,04 €. Gegenüber dem angefochtenen Bescheid erfolgte eine Erhöhung der Gutschrift um 2.462,76 €. Dem Berufungsbegehren war daher im Umfang der vorstehenden Ausführungen Rechnung zu tragen. Wien, 22. Februar 2005