BFG RV/5101620/2016

Das Haus ist 1923 errichtet worden und zwar mit Keller und Erdgeschoß. 1970 ist ein Umbau mit Aufstockung (erstes Obergeschoss) sowie ein Anbau erfolgt. Auch wurde der Dachboden ausgebaut. Das Haus ist ausschließlich für Wohnzwecke konzipiert. Das Gebäude wurde in Massivbauweise errichtet. Die Fassade hat zum Zeitpunkt des Erwerbes durch die Bf. an mehreren Stellen Verfärbungen, Risse und Putzabplatzungen aufgewiesen und zwar insbesondere im Sockelbereich. Die Welleternitabdeckung hat Aufschuppungen an der Oberfläche aufgewiesen. In den Räumlichkeiten sind durchgehend Abnutzungserscheinungen, Verfärbungen, Verputzschäden, Feuchtigkeitseinwirkungen bzw. -rückstände, Riss- und Fugenbildungen, Anstrichschäden sowie nicht angeordnete Randabschlüsse an den Wänden und Böden vorhanden. Im Dachgeschoss waren zum Zeitpunkt des Erwerbes durch die Bf. Rissbildungen vorhanden. Die Holzverbundfenster haben Mängel an der Glasanschlussfuge und teilweise im Anstrich aufgewiesen. Die gesamte Ver- und Entsorgungstechnik (Elektroinstallation, Sanitärinstallation und Heizung, Gas, Wasser, Kanal) entspricht dem Stand der Technik von 1970. 1979 wurde an der westlichen Außenmauer des Gebäudes ***Adresse xx*** ein PKW- Abstellplatz errichtet. Für das Grundstück ***Adresse xx*** hat zum Zeitpunkt des Erwerbes durch die Bf. der Bebauungsplan "***60***" gegolten, der zuletzt am 12.2.1988 geändert wurde. In diesem ist für die Bebauung des Grundstückes Nr. ***28*** eine gekuppelte Bauweise (gK) und die Anzahl der Geschosse mit zwei ausgewiesen. Insgesamt weist das Gebäude ***Adresse xx*** folgendes Flächenausmaß aus: Altbau, der 1923 errichtet wurde: Kellergeschoß: 47,87 m2 Räumlichkeiten Erdgeschoß: 75,89 m2 Erdgeschoß Windfang und Stiegen: 20,32 m2 Zubau Obergeschoß, der 1970 errichtet wurde: 129,01 m2 Dachgeschoß, das 1970 ausgebaut wurde: 89,21 m2 Dachgeschoß, das 1970 errichtet aber nicht ausgebaut wurde: 38,90 m2 Garage, die 1966 errichtet wurde: 26 m2 KFZ-Abstellplatz, der 1979 errichtet wurde: 30 m2 Die Ausstattung des Gebäudes ***Adresse xx*** ist bis auf das Obergeschoß als einfach anzusehen. Die Ausstattung im ersten Obergeschoß ist eine mittlere Ausstattung. Die Garage und der Kfz-Abstellplatz sind sehr einfach ausgestattet. Im Zeitraum 2011 bis 2014 wurden in der Nähe der Liegenschaft ***Adresse xx*** folgende Grundverkäufe getätigt, die für den Grundpreis in der Umgebung ***Adresse xx*** als repräsentativ angesehen werden können: | Verkäufer | Kaufpreis pro m2 verkaufte Fläche | Datum Kaufvertrag | KG und GSt.Nr. | Anpassung an das Jahr 2014 | ***29*** | € 300,00 2.647 m2 | 7.5.2014 | KG ***30*** GSt.Nr. ***31*** und ***32*** | € 300,00 | ***33*** | € 225,00 1.584 m2 | 5.7.2012 | KG ***30*** GSt.Nr. ***34*** | 1,1 --> € 248,57 | ***13*** | € 298,00 838 m2 | 16.12.2010 | KG ***35*** GSt.Nr. ***36*** | 1,16 --> € 345,68 | ***37*** | € 183,04 1.557 m2 | 6.11.2013 | KG ***30*** GSt.Nr. ***38*** | 1,09 --> € 200,31 | ***39*** | € 361,84 608 m2 | 25.7.2013 | KG ***30*** GSt.Nr. ***40*** | 1,09 --> € 395,98 | ***41*** | € 194,35 283 m2 | 12.9.2013 | KG ***30*** GSt.Nr. ***42*** | 1,09 --> € 212,68 | Arithmetisches Mittel | | | | € 283,87 Folgende Grundverkäufe im Bereich ***Adresse xx*** in den Jahren 2011 bis 2014 können hingegen nicht als repräsentativ angesehen werden: [...] Laut Immobilienpreisspiegel der WKO hat im Jahr 2014 der Quadratmeterpreis für Baugrundstücke in guter Wohnlage in ***Stadt*** € ***xxx*** pro m2 und in sehr gut Wohnlage € ***yyy*** pro m2 betragen. Die Bf. hat keinen tauglichen Nachweis für eine kürzere Nutzungsdauer des erworbenen Gebäudes als die im Gesetz vorgesehene (§ 8 Abs. 1 dritter Teilstrich EStG 1988 in der Fassung vor BGBl I Nr. 118/2015) erbracht. Das von der Bf. erworbene Gebäude ***Adresse xx*** hat zum Zeitpunkt des Erwerbes einen geschätzten Sachwert von € 291.613,71. Von diesem Sachwert ist ein Abschlag wegen Reparaturrückstau einerseits wegen des schadhaften Daches von € 59.810,60 und wegen übriger Mängel (Verputz-, Fugenarbeiten) von € 5.000,- vorzunehmen, sodass sich ein Sachwert von € 226.803,12 ergibt. Der Wert des von der Bf. erworbenen Grundstückes Nr. ***24*** der KG ***10*** im Ausmaß von 919 m2 wird im Zeitpunkt des Erwerbes mit € 261 pro m2 geschätzt. Daraus ergibt sich folgendes Wertverhältnis des Gebäudes zum Grund und Boden: 48,60% entfallen auf das Gebäude und 51,40% entfallen auf den Grund und Boden. Von den Anschaffungskosten (samt Anschaffungsnebenkosten) des bebauten Grundstücks Nr. ***24*** KG ***10*** von € 291.438,65 entfällt daher ein Betrag von € 141.642,51 auf das Gebäude samt Garage und PKW-Abstellplatz und € 149.796,14 auf den Grund und Boden. Daraus ergibt sich unter Anwendung der in § 8 Abs. 1 dritter Teilstrich EStG 1988 idF vor BGBl I Nr. 118/2015 vorgesehenen 2% eine jährliche Absetzung für Abnutzung von € 2.832,85 bzw. für das Jahr 2014 eine Halbjahres-AfA von € 1.416,43. 2. Beweiswürdigung Die in den Feststellungen im Jahr 2010 bis 2014 angeführten Grundverkäufe, die mit dem von der Bf. erworbenen Grund vergleichbar angesehen werden können, basieren zum einen auf den Angaben in dem von der Bf. vorgelegten Gutachten der ***57*** vom 18.4.2015, Projekt Nr. ***61*** betreffend die ***8*** (Seite 11) und wurde auch die darin angeführte Preisbereinigung - bezogen auf das Jahr 2014 - übernommen. Diesbezüglich wird auch auf die Ausführungen der Amtspartei in der mündlichen Verhandlung vom 14.6.2023 verwiesen, denen sich das Bundesfinanzgericht anschließt (beide Grundstücke befinden sich lagemäßig in derselben Straße und zwar im selben Straßenzug und in derselben Katastralgemeinde). Betreffend das von der ***13*** am 16.1.2010 veräußerte Grundstück Nr. ***36*** stützt sich das Bundesfinanzgericht hinsichtlich der Vergleichbarkeit auf die Ausführungen des bundesweiten Fachbereichs Bewertung und Bodenschätzung vom 27.11.2019, die im Beschwerdeverfahren RV/5101067/2016 (***8***) abgegeben wurden (Seite 6). Diese Schreiben wurde der Bf. mit der Ladung vom 12.9.2022 zum Erörterungstermin am 10.10.2022 zur Kenntnis gebracht und wurden von der Bf. dagegen keine Einwendungen erhoben. Die Feststellungen betreffend in der Umgebung ***Adresse xx*** auch in den Jahren 2011 bis 2014 erfolgten Grundverkäufe, die nicht als vergleichbar mit dem von der Bf. erworbenen Grundstück angesehen werden können, gründen sich zum einen ebenfalls auf die Ausführungen in dem von der Bf. vorgelegten Gutachten der ***57*** vom 18.4.2015 betreffend die ***8*** (Seite 11) sowie die Ausführungen des bundesweiten Fachbereichs Bewertung und Bodenschätzung vom 27.11.2019, die im Beschwerdeverfahren RV/5101067/2016 (***8***) betreffend des Verkaufes von ***45*** Anteilen des Grundstückes Nr. ***36*** abgegeben wurden (Seite 6). Die Feststellung, dass sich auf dem Grundstück Nr. ***56*** bereits vor dem Erwerb einer Fläche von 200 m2 im Jahr 2013 ein Gebäude befunden hat und sich daher um einen nicht vergleichbaren Ergänzungskauf gehandelt hat, gründet sich auf die Unterlagen im Einheitswertakt zu ***62***. Auch die Bf. geht von einer Bebauung dieses Grundstückes seit 1925 aus (vgl. Seite 2 unter Punkt 3) des Schreibens vom 13.6.2023). Dass das von der Bf. im Jahr 2014 erworbene Zweifamilienhaus eine einfache Ausstattung aufweist, gründet sich zum einen auf die einfache Ausführung des Daches (Welleternit), auf die Art des Putzes und die Installationen, die einem Stand der Technik des Jahres 1970 entsprechen. Betreffend die Feststellung, dass die Ausstattung des Obergeschosses als mittlere Ausstattung anzusehen ist, folgt das Bundesfinanzgericht den Ausführungen der Bf. im Schreiben vom 19.3.2023, denen die belangte Behörde nicht entgegengetreten ist. Die Feststellung, dass die Garage und der Kfz-Abstellplatz sehr einfach ausgeführt sind, ergibt sich aus dem von der Bf. beim Erörterungstermin am 10.10.2022 vorgelegten Fotos bzw. dem im Einheitswertakt einliegenden Einreichplan vom 6.5.1969. Der festgestellte Zustand des Gebäudes ***Adresse xx*** basiert auf der Gebäudezustandsbeschreibung im Gutachten der ***57*** vom 7.11.2014 zu Projekt.Nr. ***19*** (Seite 3 unter Punkt 7.). Das für das Grundstück ***Adresse xx*** zum Zeitpunkt des Erwerbes durch die Bf. der Bebauungsplan "***60***" gegolten hat, der zuletzt am 12.2.1988 geändert wurde, ergibt sich aus einem Abruf über das Raumplanungsportal der ***29*** (https:***63***) mit Angabe der Anschrift "***Adresse xx***". Die Würdigung des von der Bf. vorgelegten Gutachtens betreffend die Restnutzungsdauer des Gebäudes sowie die Überlegungen, die der Ermittlung des festgestellten Sachwertes des Gebäudes zugrunde liegen, erfolgt aus Gründen der Übersichtlichkeit und Verständlichkeit unter Punkt 3. 3. Rechtliche Beurteilung 3.1. Zu Spruchpunkt I. (Abweisung) 3.1.1 Zur Nutzungsdauer des von der Bf. erworbenen Gebäudes ***Adresse xx*** Gemäß § 8 Abs. 1 EStG idF vor BGBl I Nr. 115/2015 beträgt die Absetzung für Abnutzung ohne Nachweis der Nutzungsdauer von den Anschaffungs- oder Herstellungskosten der Gebäude - bis zu 3%, soweit diese unmittelbar der Betriebsausübung eines Land- und Forstwirtes oder Gewerbetreibenden dienen und bis zu 2,5% oder 2%, soweit diese den in der Folge genannten Zwecken dienen; dient ein Gebäude zu mindestens 80% unmittelbar der Betriebsausübung, dann beträgt die Absetzung für Abnutzung für das ganze Gebäude bis zu 3% der Anschaffungs- oder Herstellungskosten - bis zu 2,5%, soweit diese unmittelbar dem Betrieb des Bank- und Versicherungswesens sowie unmittelbar dem Betrieb ähnlicher Dienstleistungen (zB der Kreditvermittlung) dienen; dient ein solches Gebäude zu mindestens 80% dem Kundenverkehr, dann beträgt die Absetzung für Abnutzung für das ganze Gebäude bis zu 3% der Anschaffungs- oder Herstellungskosten - bis zu 2%, soweit diese anderen betrieblichen Zwecken dienen. Die Vermietung eines Gebäudes für Wohnzwecke fällt unter den letzten Teilstrich des § 8 Abs. 1 EStG 1988, weswegen die gesetzlich vorgesehene Absetzung für Abnutzung 2% pro Jahr beträgt. Da das Gebäude in der zweiten Jahreshälfte des Jahres 2014 erworben wurde und das Wirtschaftsjahr der Bf. mit dem Kalenderjahr übereinstimmt, steht für 2014 jedenfalls nur eine Halbjahres-AfA gemäß § 7 Abs. 2 EStG 1988 iVm § 7 Abs. 2 KStG 1988 zu. Im beschwerdegegenständlichen Fall hat die Bf. eine Absetzung für Abnutzung auf Basis einer Nutzungsdauer von 22 Jahren geltend gemacht und diese Nutzungsdauer auf ein von ihr eingeholtes Privatgutachten der ***57*** vom 7.12.2014 zum Stichtag 1.7.2014 gestützt. Nach der ständigen Rechtsprechung des VwGH ist im Einzelfall der Nachweis einer kürzeren Nutzungsdauer - und damit eines höheren AfA-Satzes als in § 8 Abs. 1 EStG 1988 vorgesehen - möglich. Die Beweislast in Ansehung einer kürzeren Nutzungsdauer trifft den Steuerpflichtigen, wobei der Nachweis grundsätzlich mit einem Gutachten über den bautechnischen Zustand des erworbenen Gebäudes im Zeitpunkt des Erwerbes zu führen ist (vgl. zB VwGH 11.5.2005, 2001/13/0162; VwGH 23.5.2007, 2004/13/0052; VwGH 23.2.2010, 2008/15/0027). Die Behörde hat sich mit einem vorgelegten Gutachten auseinander zu setzen (vgl. zB VwGH 11.5.2005, 2001/13/0162). Dass es sich bei dem von der Bf. erworbenen Gebäude nicht um einen Neubau, sondern um ein 1923 errichtetes Gebäude mit einer Aufstockung im Jahr 1970 handelt, ist zwischen den Parteien nicht strittig und ergibt sich aus dem festgestellten Sachverhalt. Die Restnutzungsdauer eines erworbenen gebrauchten Gebäudes hängt nach der ständigen Rechtsprechung des VwGH vom Bauzustand im Zeitpunkt des Erwerbs und nicht vom Alter des erworbenen Gebäudes ab (vgl. zB VwGH 29.3.2007, 2004/15/0006). Als Umstände, auf Grund derer eine kürzere als die von Gesetz vorgesehene Nutzungsdauer eines Gebäudes angenommen werden kann, kommen beispielsweise ein schlechter Bauzustand, eine schlechte Bauausführung oder besondere statische Probleme in Betracht. Das von der Bf. vorgelegte Gutachten ermittelt eine Restnutzungsdauer von 22 Jahren auf eine Art und Weise, die nicht den vom VwGH an den Nachweis einer kürzeren Nutzungsdauer gestellten Anforderungen entspricht: Im Gutachten werden auf Seite 5 - ohne zwischen den 1923 errichteten Teilen und der Aufstockung im Jahr 1970 zu trennen - die technischen Lebensdauern der einzelnen Komponenten angeführt. So wird für die Erdarbeiten und Fundamente eine technische Lebensdauer zum Stichtag von 56 Jahren, für die Mauerarbeiten eine solche von 36 Jahren angegeben, wobei bei den Anmerkungen - ohne irgendwelche weiteren Ausführungen - eine Errichtung aus "1930/70" angeführt ist. Diesbezüglich ist auch festzuhalten, dass der vom Gutachten angesetzte Errichtungszeitpunkt 1930 auch nicht zutreffend ist, weil sich aus dem vom Bundesfinanzgericht beigeschafften Einheitswertakt eine Errichtung im Jahr 1923 ergibt. Die technische Lebensdauer der Beton- und Stahlbetonarbeiten zum Stichtag wird mit 56 Jahren angegeben, wobei diesbezüglich von einer Errichtung erst im Jahr 1970 ausgegangen wird. Die übrigen - nicht konstruktiven - Teile des Gebäudes wie Innenputz, Außenputz, Türen, Fenster, Tore, Bodenbeläge, Elektroinstallationen, Gas- sowie Wasserinstallationen, Heizung werden mit einer Restnutzungsdauer zwischen 0 und 11 Jahren angeführt. Zur der im Gutachten der ***57*** vom 7.11.2014 angeführten technischen Lebensdauer zum Stichtag wird angeführt, dass diese unter Berücksichtigung von Bauschäden und Modernisierungen vorgenommen worden wäre. Auf welche Art und Weise eine solche Berücksichtigung erfolgt ist, wird im Gutachten aber nicht dargelegt, weswegen es dem Gutachten in diesem Punkt zur Gänze an einer Nachvollziehbarkeit mangelt. Eine Ableitung der Restnutzungsdauer aus dem Alter des Gebäudes (vgl. Seite 4 unten des Gutachtens: "Die Restnutzungsdauer ermittelt sich aus der Gesamtnutzungsdauer abzüglich des Alters des Gebäudes…") oder aus der Gesamtnutzungsdauer auf Grund "des Bau- und Erhaltungszustandes" (vgl. wiederum Seite 4 unten des Gutachtens: "Die Restnutzungsdauer ermittelt sich aus der Gesamtnutzungsdauer abzüglich allgemein abgeleitete Restnutzungsdauer abzüglich des Alters des Gebäudes unter Berücksichtigung von Bauschäden und Modernisierugen.") ist nicht tauglich die gesetzlich festgelegte Nutzungsdauer von betrieblich genutzten Gebäuden zu widerlegen (VwGH 23.5.2007, 2004/13/0091). Daher lässt sich aus dem von der Bf. vorgelegten Gutachten nicht nachvollziehen wie die in diesem Gutachten angesetzten Restnutzungsdauer auch der konstruktiv haltbaren Gebäudeteile ermittelt wurde zumal in keinster Weise dargelegt wird auf welche Art und Weise und inwieweit der Erhaltungszustand des Gebäudes in die Berechnung der Restnutzungsdauer Eingang gefunden hat, sondern enthält das Gutachten lediglich eine Gebäudezustandsbeschreibung wie dass die Fassade an mehreren Stellen Schadensbilder und Abnutzungserscheinungen in Form von Verfärbungen, Rissen und Abnutzungserscheinungen insbesondere im Sockelbereich aufweisen würde und wird auch nicht dargelegt ob und inwieweit sich der im Gutachten angeführte Zustand des Gebäudes auf die Nutzungsdauer der konstruktiv haltbaren Gebäudeteile ausgewirkt hat. Soweit für die Ermittlung der Restnutzungsdauer auch die nicht konstruktiven Teile des Gebäudes wie Installationen, Verputz, Türen, Fußböden, Anstrich berücksichtigt werden, ist das Gutachten auch in diesem Bereich aufgrund seiner nicht der Rechtsprechung des VwGH entsprechenden Methodik nicht geeignet eine geringere als die gesetzlich vorgesehene Nutzungsdauer nachzuweisen (vgl. VwGH 25.5.2022, Ra 2020/15/0119, Rdnr. 22; dieses Erkenntnis ist in dem Beschwerdeverfahren ergangen auf das die Beschwerde Bezug genommen hat). Soweit die Bf. im Schreiben vom 19.3.2023 diesbezüglich vorbringt, dass bei Bestandsgebäuden der Zustand der konstruktiv nicht tragenden Bauteile sehr wohl einen deutlichen Einfluss auf die Restnutzungsdauer eines Gebäudes hätte, übersieht die Bf. dass das VwGH-Erkenntnis 25.5.2022, Ra 2020/15/0119 zu einem "Bestandsgebäude" ergangen ist (Errichtung: 1922; Zubau: 1962; Erwerb: 2011) und der VwGH in dieser Entscheidung ausgesprochen hat, dass auch bei Bestandsgebäuden die kürzere Nutzungsdauer einzelner anderer Gebäudeteile (dh. nicht des Mauerwerks und den konstruktiv haltbaren Bauteilen) anderer Gebäudebestandteile, wie etwa Innenputz, Außenputz, Böden, Fenster, Geländer, Anstrich, Tapeten, Elektro-, Gas- und Wasserinstallationen es nicht rechtfertigt, für ein Haus eine geringere als die sich aus den konstruktiven und haltbaren Bauteilen ergebende technische Gesamtnutzungsdauer abzuleiten (Rz. 22 dieser Entscheidung). Da das von der Bf. vorgelegte Privatgutachten von der Methodik her nicht geeignet ist die Nutzungsdauer des Gebäudes ***Adresse xx*** zu ermitteln zumal sich aus diesem nicht ableiten lässt auf welche Art und Weise der Bauzustand bei der Ermittlung der Nutzungsdauer berücksichtigt wurde, weil sich diesbezüglich im Gutachten lediglich die nicht nachvollziehbare Aussage findet, dass bei der Ermittlung der Restnutzungsdauer die Bauschäden berücksichtigt worden wären, ist es auch nicht zulässig, aus einzelnen Komponenten dieses Gutachtens die Nutzungsdauer zu ermitteln. Aus der im Gutachten auf Seite 3 unter Punkt 7 enthaltenen Bauzustandsbeschreibung kann keine Aussage über den tatsächlichen Zustand der für die Bestimmung der Nutzungsdauer allein relevanten tragenden Bausubstanz abgeleitet werden und ist eine solche Aussage im Gutachten auch nicht enthalten (vgl. VwGH 23.5.2007, 2004/13/0091). Daher kann dem im Schriftsatz vom 19.3.2023 auf Seite 5 gemachten Vorbringen, die Nutzungsdauer könne aus im Gutachten angeführten Nutzungsdauern für konstruktiv haltbaren Teile abgeleitet werden, nicht gefolgt werden. In diesem Zusammenhang ist festzuhalten, dass die Behörde im Fall des Vorliegens eines mangelhaften Gutachtens nicht weitere Ermittlungsschritte setzen muss (VwGH 11.5.2005, 2001/13/0162). Wurde der Abgabepflichtige auf die Mängel eines Gutachtens aufmerksam gemacht - dies ist jedenfalls mit dem Beschluss vom 1. Juli 2022 erfolgt, mit dem der Bf. das VwGH-Erkenntnis vom 25.5.2022, Ra 2020/15/0119, zur Kenntnis und Stellungnahme gebracht wurde, weil diesem Erkenntnis ein von der Methodik her dem Gutachten vom 7.11.024 gleichgelagertes Gutachten zugrunde liegt - ist es an diesem gelegen, von sich aus initiativ entsprechende Ergänzungen des Gutachtens bzw. die Erstellung eines neuen Gutachtens zu veranlassen. Soweit auf Seite 5 des Schriftsatzes vom 19.3.2023 indirekt Kritik an den Aussagen im VwGH-Erkenntnis vom 25.5.2022, Ra 2020/15/0119, geübt wird, dass man bei einem Bestandsgebäude nicht auf einen Neubau abstellen dürfe, weil bei Gebäuden, die zwischen 1960 und 1980 errichtet wurden, Bauteile verwendet worden wären, die eine kürzere Nutzungsdauer aufweisen würden und im Einzelnen ausgeführt wird, man habe zu dieser Zeit gesundheitsgefährdende Teile verwendet und auf den Feuchtigkeits- und Schallschutz nicht so wie in heutiger Zeit geachtet, ist festzuhalten, dass nach der ständigen Rechtsprechung nicht die Abgabenbehörde den Nachweis der tatsächlichen Nutzungsdauer eines vermieteten Gebäudes zu erbringen hat, sondern der Abgabepflichtige gehalten ist, den Nachweis einer kürzeren als die vom Gesetzgeber angenommene Nutzungsdauer zu erbringen (Beweislastumkehr). Ein solcher Nachweis kann in der Regel nur durch das Gutachten eines Sachverständigen über den technischen Bauzustand des Gebäudes erbracht werden (vgl. zB VwGH 23.2.2010, 2008/15/0027; VwGH 20.3.2014, 2010/15/0080). Die im Schriftsatz vom 19.3.2023 auf den Seiten 5 und 6 diesbezüglich gemachten allgemeinen Ausführungen stellen jedenfalls keinen solchen vom Gesetz geforderten Nachweis einer kürzeren Nutzungsdauer als die vom Gesetz vermutete dar. Schließlich ist zum Vorbringen im Schriftsatz vom 19.3.2023, dass im Gutachten vom 7.11.2014 zB das verwendete Material und die Ausführungsqualität "entsprechend" berücksichtigt und "sachgerecht abgewogen" worden wären, festzuhalten, dass weder die Art und Weise der Berücksichtigung noch eine Gewichtung/Bewertung im Gutachten vom 7.11.2014 enthalten ist, sondern enthält das Gutachten lediglich eine Gebäudezustandsbeschreibung und wird in der Folge - ohne eine nachvollziehbare Ableitung/Herleitung/Berechnung - auf Seite 4 des Gutachtens ausgeführt, dass die Restnutzungsdauer unter Berücksichtigung von Bauschäden und Modernisierungen (welche?) ermittelt worden wäre. Soweit sich der Bf. im Schreiben vom 19.3.2023 auf die "Berechnungen des Finanzamtes" zur Untermauerung einer Nutzungsdauer des Gebäudes ***Adresse xx*** von 22,5 Jahren stützt, ist festzuhalten, dass die belangte Behörde den Sachwert des Gebäudes ***Adresse xx*** ermittelt hat und nicht die Nutzungsdauer dieses Gebäudes. Der Bf. hat daher keinen Nachweis einer kürzeren als der in § 8 Abs. 1 EStG 1988 festgelegten Nutzungsdauer für das im Jahr 2014 erworbene Gebäude ***Adresse xx*** erbracht. Dem angefochtenen Bescheid liegt eine aus der abgegebenen Körperschaftsteuererklärung für 2014 zugrunde gelegte Nutzungsdauer von 22 Jahren zugrunde, die wie folgt ermittelt wurde: Anschaffungskosten Gebäude: € 218.578,99 Nutzungsdauer 22 Jahre AfA pro Jahr sohin: € 9.935,41 Halbjahres-AfA: € 4.967,70 (in der Kennziffer 9130 der Körperschaftsteuererklärung 2014 angesetzt). Gemäß § 279 Abs. 1 BAO hat das Verwaltungsgericht außer in den Fällen des § 278 immer in der Sache selbst mit Erkenntnis zu entscheiden. Es ist berechtigt, sowohl im Spruch als auch hinsichtlich der Begründung seine Anschauung an die Stelle jener der Abgabenbehörde zu setzen und demgemäß den angefochtenen Bescheid nach jeder Richtung abzuändern, aufzuheben oder die Bescheidbeschwerde als unbegründet abzuweisen. Es besteht daher eine umfassende Abänderungsbefugnis des Bundesfinanzgerichts bezüglich des angefochtenen Bescheides und zwar sowohl zugunsten als auch zuungunsten des Abgabepflichtigen (vgl. Ritz/Koran, BAO7, Tz 13 zu § 279 BAO mwN). Daher war der angefochtene Bescheid insoweit abzuändern als die Nutzungsdauer des Gebäudes ***Adresse xx*** mit 50 Jahren anzusetzen war. In diesem Zusammenhang ist darauf hinzuweisen, dass die Regelung des § 8 Abs. 1 EStG 1988 ab der Veranlagung 2016 mit dem SteuerreformG 2015/16, BGBl I Nr. 118/2015, dahingehend abgeändert wurde, dass für Gebäude, die für Wohnzwecke genutzt werden, der AfA-Satz auf 1,5% reduziert wurde (§ 124b Z 283 EStG 1988). 3.1.2 Zur Aufteilung des Kaufpreises auf Gebäude und Grund und Boden Nach einhelliger Lehre und Rechtsprechung ist sowohl bei entgeltlichen als auch bei unentgeltlichen Erwerben einer bebauten Immobilie zur Feststellung der Bemessungsgrundlage für die Absetzung für Abnutzung der Anteil des Kaufpreises, der auf Grund und Boden entfällt, da Grund und Boden nicht abnutzbar ist, aus dem einheitlichen Kaufpreis auszuscheiden (VwGH 5.11.1986, 85/13/0068). Die Aufteilung des Gesamtkaufpreises auf Grund und Boden einerseits und Gebäude andererseits ist stets dann zu schätzen, wenn sie nicht unter Anlegung streng objektiver Maßstäbe vorgenommen worden ist (vgl. zB VwGH 23.2.2010, 2008/15/0027; Mayr in Doralt/Mayr, EStG13, Tz 182 zu § 6 mwN; Mühlehner in Hofstätter/Reichel (Hrsg), Die Einkommensteuer (EStG 1988) - Kommentar (58. Lfg 2015) zu Tz 7 § 7 EStG). Die Bf. hat hinsichtlich der von ihr vorgenommenen Aufteilung des Kaufpreises auf Gebäude und Grund und Boden in der Beschwerde zwar auf ein Gutachten verwiesen. Da dieses Gutachten vom 18.4.2015 aber ein anderes Gebäude, nämlich die ***8***, betroffen hat, ist dieses von vornherein ungeeignet einen Nachweis für eine nach objektiven Maßstäben vorgenommene Kaufpreisaufteilung zu erbringen. Überdies widerspricht dieses Gutachten auch der vom VwGH in ständiger Rechtsprechung geforderten Methodik der Ermittlung der Verkehrswerte auf Basis der Sachwerte. Im Gutachten betreffend die ***8*** vom 18.4.2015, das sich überdies auf einen Stichtag 2011 bezieht, wird nämlich eine Aufteilung des Kaufpreises der Liegenschaft ***8*** im Verhältnis des Bodenwertes zum Ertragswert des Gebäudes vorgenommen. Für eine Aufteilung nach der Verhältnismethode fehlen demgegenüber Ausführungen zum Sachwert des Gebäudes. Daher sind die im Kaufpreis enthaltenen Anteile für den erworbenen Grund und Boden und des Gebäudes im Wege einer Verhältnisrechnung zu ermitteln, und zwar in der Weise, dass zunächst die Verkehrswerte des erworbenen Grund und Bodens und des Gebäudes festzustellen sind (vgl. zB VwGH 30.6.1987, 86/14/0195; VwGH 7.9.1990, 86/14/0084). Es hat die Aufteilung eines einheitlichen Kaufpreises einer bebauten Liegenschaft nach streng objektiven Maßstäben zu erfolgen (vgl. Mayr in Doralt/Mayr, EStG13, Tz 182 zu § 6 EStG mwN). Im Verhältnis dieser festgestellten Verkehrswerte sind die auf die Gesamtliegenschaft entfallenden tatsächlichen Anschaffungskosten auf Boden und auf Gebäude zu verteilen (Methode des Sachwertverhältnisses; vgl. zB VwGH 23.4.1998, 96/15/0063; VwGH 25.2.2003, 2000/14/0017; VwGH 28.5.2015, 2012/15/0104; VwGH 16.9.2015, Ro 2014/13/0008). Eine solche Ermittlung hat die belangte Behörde nunmehr im Beschwerdeverfahren vor dem Bundesfinanzgericht vorgenommen, wobei die Einwände der Bf. im Schriftsatz vom 19.3.2023 betreffend Wohnnutzfläche und Ausstattung des Obergeschoßes berücksichtigt wurden und den Sachwert des Gebäudes ***Adresse xx*** im Einklang mit der in der Literatur zur Liegenschaftsbewertung angewandten Methode mit € 226.803,12 ermittelt und schließt sich das Bundesfinanzgericht dieser Ermittlung an. Soweit im Schreiben der Bf. vom 19.3.2023 vorgebracht wird, dass die von der Amtspartei vorgelegte Berechnung auch nicht der Verhältniswertmethode auf Basis von Verkehrswerten entsprechen würde, ist dieses Vorbringen mit der von der belangten Behörde vorgenommenen Ermittlung nicht in Einklang zu bringen, weil die belangte Behörde sowohl den Sachwert des Gebäudes ***Adresse xx*** als auch den Grundwert ermittelt und sodann diese beiden Werte in ein Verhältnis gesetzt hat. Die im Folgenden erläuterte Ermittlung ist diesem Erkenntnis als integrierender Bestandteil angeschlossen. Dabei wurde zunächst die Brutto-Grundfläche und die Ausstattung anhand der im Einheitswertakt ***62*** ersichtlichen Berechnungen sowie Bauplänen sowie unter Berücksichtigung der vom Bf. mit Schriftsatz vom 19.3.2023 vorgelegten Grundrissplänen wie folgt ermittelt: | Altbau (errichtet 1923) | in m2 | Ausstattung | Flächen Kellergeschoß | 47,87 | einfach | Flächen Erdgeschoß | 75,89 | einfach | Flächen Erdgeschoß Windfang, Stiegen | 20,32 | einfach | Zubau (1970) | | | Flächen erstes Obergeschoß | 129,01 | Mittel | Dachgeschoß | 89,21 | einfach | Dachgeschoß unausgebaut | 38,90 | einfach | Garage (1966) | 26 | sehr einfach | KFZ-Abstellplatz (1979) | 30 | sehr einfach | | 457,20 | Soweit in der Stellungnahme des Finanzamtes Österreich vom 27.4.2023 ausgeführt wird, dass aus den im Einheitswertakt erliegenden Plänen ein ausgebautes Dachgeschoß nicht ersichtlich wäre und auch bei den Plänen, die dem Gutachten der ***57*** beigelegt sind, der Teil für das Dachgeschoß fehlen würde, ist festzuhalten, dass es für die Ermittlung des Sachwertes eines Gebäudes auf die tatsächliche Bauausführung ankommt und nicht darauf, ob die konkrete Bauausführung ordnungsgemäß bei den zuständigen Behörden angezeigt bzw. von diesen bewilligt wurde und besteht für das Bundesfinanzgericht kein Anhaltspunkt, dass das Gebäude - und daher auch das Dachgeschoß - im Zeitpunkt des Erwerbes durch die Bf. nicht so ausgeführt worden ist wie es sich aus den durch die Bf. mit Schreiben vom 19.3.2023 vorgelegten Grundrissplänen ergibt. Auch ist im Gutachten der ***57*** vom 7.11.2014 ausgeführt, dass das Gebäude aus Keller, Erdgeschoß, 1. Obergeschoß sowie einem ausgebauten Dachboden besteht (vgl. Seite 2 dieses Gutachtens). Sodann wurden die Neuherstellungskosten für das Jahr 2014 ermittelt, weil beim Sachwert eines Gebäudes nicht jene Herstellungskosten anzusetzen sind, die für die Errichtung des Gebäudes bzw. des Zubaues seinerzeit (1923 bzw. 1970) aufgewendet wurden, sondern ein fiktiver Kostenbetrag, der für die Neuerrichtung des Gebäudes zum Bewertungsstichtag aufgewendet werden müsste (Normalherstellungskosten; vgl. Kranewitter, Liegenschaftsbewertung7, 66). Da im gegenständlichen Fall die tatsächlichen Baukosten nicht bekannt sind, sind der Ermittlung der Herstellungskosten des Gebäudes ***Adresse xx*** die Richtpreistabellen zugrunde zu legen. Diese 2010 veröffentlichten Richtpreise für Wohngebäude nach Nutzfläche weisen für ***59*** bei einfacher Ausstattung einen Richtpreis von € 1.290,00 bis € 1.476,00 pro m2 Nutzfläche aus. Von der belangten Behörde wurde der Mittelwert daraus (€ 1.383,00) angesetzt und hegt das Bundesfinanzgericht keine Bedenken einen solchen Wert anzusetzen. Für die mittlere Ausstattung (von der Bf. als "normale" Ausstattung im Schriftsatz vom 19.3.2023 auf Seite 2 bezeichnet) wird in den 2010 veröffentlichten Richtpreisen für Wohngebäude nach Nutzfläche für ***59*** ein Richtpreis von € 1.476,00 bis € 1.802,00 pro m2 Nutzfläche ausgewiesen und wurde von der belangten Behörde der Mittelwert von € 1.639,00 angesetzt, wogegen das Bundesfinanzgericht ebenfalls keine Bedenken hegt. Für Kellerräumlichkeiten ist laut dieser Richtwerttabelle rund 45 - 60% des Richtpreises anzusetzen. Die belangte Behörde hat ihrer Ermittlung 50% zugrunde gelegt und bestehen aufgrund der Bauweise des Gebäudes dagegen aus Sicht des Bundesfinanzgerichts keine Bedenken. Dies gilt auch für den für die Garage angesetzten Abschlag (Richtwert für sehr einfache Ausstattung: 829 - 1.015 für ***59*** --> Mittelwert 922 50% Abschlag: € 461,00). Für den Kfz-Abstellplatz, der nach vorne offen ist, erscheint auch dem Bundesfinanzgericht ein Abschlag von 75% als angemessen und sachgerecht. Soweit in der mündlichen Verhandlung vom 14.6.2023 von der Beschwerdeführerin vorgebracht wurde, dass es beim Kfz-Abstellplatz eigentlich nur tragende Bauteile geben würde (vgl. Seite 3 Mitte der Niederschrift vom 14.6.2023), handelt es sich dabei um eine nicht näher untermauerte Behauptung. Aus der Ausführung, dass es sich bei dem Kfz-Abstellplatz um einen verputzten Beton- bzw. Ziegelrahmen handeln würde, ergibt sich, dass jedenfalls ein Verputz vorhanden ist und daher in den Herstellungskosten auch nicht tragende Anteile enthalten sind. Auch ist ein Bodenbelag vorhanden, wie sich aus den im Erörterungstermin vom 10.10.2022 vorgelegten Fotos ergibt. Daher erscheint dem Gericht ein Ansatz von 55,5% der Herstellungskosten für die tragenden Bauteile sehr wohl der Bauweise des gegenständlichen Kfz-Abstellplatzes zu entsprechen. Auf Basis des Baukostenindex 2010 hat sich für das Jahr 2014 eine Erhöhung um 7,6% ergeben und hat die belangte Behörde die angesetzten Richtpreise entsprechend angepasst. Sodann wurden die Neuherstellungskosten auf tragende Bauarbeiten (Erdarbeiten/Fundamente 2,5%, Umfassungs- und Innenwände 20% und Decken 16% = in Summe 38,5%) und übrige Arbeiten aufgeteilt. Betreffend Garage wurde ein Anteil von 55,5% ermittelt. Hinsichtlich der tragenden Teile wurde von Gesamtnutzungsdauer von 180 Jahren ausgegangen. Eine solche Nutzungsdauer entspricht jener Dauer die in der Immobilienbewertung vertreten wird (vgl. zB Bienert/Funk, Immobilienbewertung Österrreich3, S 774 ff). Die Bf. vermeint, dass der Ansatz von 180 Jahren für tragende Bauteile in massivem Widerspruch zur einschlägigen Literatur stehen würde (Seite 3 Mitte des Schriftsatzes vom 19.3.2023), wobei diesbezüglich lediglich auf das Werk von Kranewitter, Liegenschaftsbewertung6, verwiesen wird. Diesbezüglich wird aber offenbar verkannt, dass in diesem Werk lediglich eine nach oben offene Bandbreite angeführt wird. So wird beispielsweise für die Außenmauern aus Ziegel eine technische Lebensdauer von mindestens 100 Jahren angegeben (100-). Überdies ist festzuhalten, dass Bienert/Funk die Nutzungsdauern der Teilausführungen für Miethäuser anführen und daher diese Angaben dem Bundesfinanzgericht für das gegenständliche Gebäude, das vermietet wird, zutreffender erscheinen. Betreffend die übrigen Ausführungen auf Seite 2 des Schriftsatzes vom 19.3.2023 ist darauf hinzuweisen, dass diese lediglich Wiedergaben aus dem Werk von Kranewitter darstellen ohne einen Bezug zum Gebäude ***Adresse xx*** herzustellen. Soweit auf Seite 3 des Schriftsatzes der Bf. vom 19.3.2023 auf die Angaben von Kranewitter betreffend die übliche Gesamtnutzungsdauer von Ein- und Zweifamilienhäusern verwiesen wird, ist festzuhalten, dass nach der ständigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes die Nutzungsdauer aus dem Bauzustand abzuleiten ist, der sich aus dem Mauerwerk und den konstruktiven haltbaren Bauteilen ergibt (VwGH 23.5.2007, 2004/13/0091). Der Bf. vermeint auch, dass die durch die belangte Behörde vorgenommene Ermittlung des Sachwertes deswegen unzutreffend wäre, weil sich beispielsweise für den Neubau aus 1970 eine Restnutzungsdauer von 136 Jahren ergeben würde (vgl. Seite 3 Mitte des Schriftsatzes vom 19.3.2023). Diesbezüglich ist auf die ständige Rechtsprechung des VwGH hinzuweisen, dass beim Kauf von gebrauchten Wirtschaftsgütern der AfA-Berechnung die noch zu erwartende tatsächliche Nutzungsdauer zugrunde zu legen ist und zwar unabhängig von der Nutzungsdauer des Vorgängers oder dem Alter des Wirtschaftsgutes. Entscheidend ist allein der Zustand im Zeitpunkt der Anschaffung (VwGH 27.6.1978, 2116/77; VwGH 25.4.2001, 99/13/0221). Soweit die Bf. im Schriftsatz vom 19.3.2023 vermeint, dass ein Substanzwert von unter € 300,00 je m2 Nutzfläche fern jeder Realität liegen würde, ist festzuhalten, dass sich ein solcher bei der Neuermittlung durch die belangte Behörde - wenn man die vom Bf. im Schriftsatz vom 19.3.2023 vorgenommene rechnerische Ermittlung übernimmt - von € 711,20 ergibt: | Sachwert | € 226.803,12 | | Keller | € 13.712,88 | € 21.904,99 | | 50,56% | 95% | | -€ 6.933,23 | -€ 20.809,74 | minus | € 6.779,65 | € 1.095,25 | Garage | € 7.157,80 | € 5.739,14 | | -€ 1.908,75 | -€ 4.591,31 | minus | € 5.249,05 | € 1.147,83 | Kfz-Abstellpl. | € 4.129,50 | € 3.311,04 | | -€ 802,96 | -€ 1.931,44 | minus | € 3.326,54 | € 1.379,60 | Summe | € 211.447,88 | | durch 297,31 | € 711,20 | Hinsichtlich der übrigen Teile wurde eine Gesamtnutzungsdauer von 60 Jahren angesetzt, die dem Bundesfinanzgericht als plausibel, dh. jedenfalls nicht als zu gering, erscheint. Sodann wurde eine Wertminderung wegen Alters ermittelt. Dass bei einer Sachwertermittlung eine solche vorzunehmen ist und nicht wie offenbar von der Bf. vertreten die Neuherstellungskosten ungekürzt anzusetzen sind (vgl. die Ausführung in der Erörterung vom 10.10.2022: "Diesbezüglich wäre auf Herstellungskosten (Substanzwert) von € 1.200,- bis € 1.400,- pro m2 Nutzfläche zuzüglich Wert von Garage und Carport abzustellen.") entspricht der völlig übereinstimmenden Ansicht der Literatur zur Liegenschaftsbewertung (vgl. zB Kranewitter, Liegenschaftsbewertung7, 73 ff). In der mündlichen Verhandlung vom 14.6.2023 wird von der Beschwerdeführerin - im Widerspruch zu ihrem bisherigen Vorbringen - nunmehr vertreten, dass man für den Sachwert des Gebäudes eine Gesamtnutzungsdauer von 180 Jahren und zwar sowohl für die tragenden als auch die nicht tragenden Teile ansetzen möge (vgl. Seite 7 der Niederschrift vom 14.6.2023). Ein Ansatz von 180 Jahren für die nicht tragenden Teile steht im massiven Widerspruch zur Literatur und zwar sowohl zu Bienert/Funk (Immobilienbewertung Österreich3, 2014), wonach beispielsweise für den Außenputz eine Nutzungsdauer von 60 Jahren, für die Fenster eine solche von 40 Jahren und für die Elektroinstallationen eine solche von 40 Jahren angeführt wird. Soweit sich der Beschwerdeführer auf das Werk von Kranewitter (Liegenschaftsbewertung7) beruft, ist festzuhalten, dass Kranewitter bei der technischen Lebensdauer der Bauteile eines Gebäudes genauso wie Bienert/Funk eine Differenzierung vornimmt und zum Beispiel folgende Lebensdauern anführt (Kranewitter, Liegenschaftsbewertung7, S 74 f): Grob- und Feinputz: 30 - 50 Jahre Malerarbeiten: 5 - 10 Jahre Holzfenster: 20 - 40 Jahre Wasserleitungen: 25 - 40 Jahre Heizungsleitungen: 20 - 40 Jahre Elektroleitungen unter Putz: 30 - 60 Jahre Soweit von Kranewitter für das Sachwertverfahren eine übliche Gesamtnutzungsdauer für das gesamte Gebäude angesetzt wird, ist festzuhalten, dass diese für Ein- und Zweifamilienhäuser mit normaler Bauausführung mit 60 bis 70 Jahren (7. Auflage aus 2017, S. 76) bzw. 60-80 Jahren (6. Auflage aus 2010, S. 74) angegeben wird. Berechnet man den Substanzwert entsprechend den Ausführungen von Kranewitter (Liegenschaftsbewertung7, S. 85 ff) - wie es von Frau Kraml in der mündlichen Verhandlung am 14.6.2023 skizziert wurde (vgl. S. 6 der Niederschrift vom 14.6.2023) - ergibt sich folgender Bauzeitwert bei Ansatz einer üblichen Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren - wobei der Reparaturrückstau noch nicht berücksichtigt wurde: | Gesamt-nutzungs-dauer | 80 Jahre | Rest-nutzungs-dauer | Neuher-stellungs-kosten | Alterswert-minderung | Bauzeitwert | Altbau | 91 | -11 | € 178.788,74 | € 178.788,74 | € 0,00 | Neubau | 44 | 36 | € 370.498,53 | € 203.774,19 | € 166.724,34 | Garage | 48 | 32 | € 12.896,94 | € 7.738,16 | € 5.158,77 | Abstellplatz | 35 | 45 | € 7.440,54 | € 3.255,24 | € 4.185,30 | | | | | Summe | € 176.068,42 Daraus ergibt sich, dass die Bf. durch den nunmehr angesetzten Bauzeitwert von € 291.613,71 (ohne Reparaturrückstau) keineswegs beschwert sein kann. Schließlich wurde von dem so ermittelten Bauzeitwert von € 291.613,71 ein Abschlag wegen Reparaturrückstau, der sich aus der Zustandsbeschreibung des Gebäudes ***Adresse xx*** im Gutachten der ***57*** vom 7.11.2014 ergibt, vorgenommen. Auch diese Vorgangsweise entspricht der Ansicht in der Literatur betreffend Liegenschaftsbewertung. So führt beispielsweise Kranewitter (aaO, 70) aus, dass dann, wenn Instandhaltungsmaßnahmen durch den Liegenschaftseigentümer nicht oder nur teilweise durchgeführt werden, der Bewerter diesen rückgestauten Reparaturbedarf wertmindernd in Ansatz bringen muss. Im Schreiben vom 13.6.2023 wurde von der Bf. eingewendet, dass der generelle Abschlag von 10,5% aller Neuherstellungskosten nicht nachvollziehbar begründet worden wäre (vgl. Seite 4 dieses Schreibens). In der mündlichen Verhandlung vom 14.6.2023 wurde dieser Abschlag durch die belangte Behörde nachvollziehbar und im Folgenden von der Bf. unwidersprochen wie folgt erläutert und geht auch das erkennende Gericht von einem Reparaturrückstau in dieser Höhe für das schadhafte Dach aus: "Es gibt eine Aufstellung im Werk von Bienert/Funk über die tragenden Teile und die nicht tragenden Teile unter Angabe wie viel Prozent davon die Baukosten ausmachen. Da im Gutachten gestanden ist, dass das Dach komplett zu erneuern wäre, habe ich Dachstuhl (7,5%), Dachdeckung (2,5%) und Dachentwässerung (0,5%) und sohin 10,5% der Herstellungskosten angesetzt." (vgl. Seite 6 der Niederschrift vom 14.6.2023). Die angeführten Prozentsätze der Neuherstellungskosten entsprechen exakt den Angaben im Werk von Bienert/Funk, Immobilienbewertung Österreich3, S 774). Gegen den Ansatz von weiteren € 5.000,00 für sonstige Fugenarbeiten und Verputzarbeiten bestehen angesichts der Beschreibung des Gebäudes im Gutachten der ***57*** vom 7.11.2014, Proj-Nr. ***19***, durch das erkennende Gericht keine Bedenken. Soweit vom Bf. im Schriftsatz vom 19.3.2023 die Nichtbesichtigung der Liegenschaft ***Adresse xx*** durch Organe der Finanzverwaltung bemängelt wird, ist festzuhalten, dass bei Mängeln eines vom Abgabepflichtigen in Auftrag gegebenen Gutachtens die Behörde nicht gehalten ist, das Gebäude zu besichtigen (VwGH 17.12.2003, 2001/13/0277). Überdies wurde die Ermittlung des Sachwertes durch die belangte Behörde unter Zuhilfenahme der Baupläne und sonstiger Unterlagen, die sich im Einheitswertakt AZ. ***25*** befunden haben, des Gutachtens der ***57*** vom 1.7.2014, zu Projektnummer ***19*** und zwar insbesondere der in das Gutachten aufgenommenen Fotos des Gebäudes ***Adresse xx*** sowie dem mit Schriftsatz vom 19.3.2023 durch die Bf. vorgelegten Grundrisspläne durch eine Prüferin vorgenommen, die über große Erfahrung auf dem Gebiet der Immobilienbewertung verfügt, und ist diese Ermittlung in einer in allen Belangen - unter Zuhilfenahme von Literatur aus dem Gebiet der Liegenschaftsbewertung - nachvollziehbar erfolgt. Außerdem vermeint das Bundesfinanzgericht, dass eine Besichtigung des Gebäudes mehr als acht Jahre nach dem Erwerb der Liegenschaft keinen Aufschluss mehr über den Bauzustand des Gebäudes zum für die Ermittlung des Sachwertes relevanten Zeitpunkt geben kann. Insgesamt kann daher dem in der mündlichen Verhandlung erstatteten Vorbringen der Bf., wonach die Neuberechnung des Sachwertes des Gebäudes durch das Finanzamt nach wie vor in massiven Wiederspruch zur einschlägigen Rechtsprechung stehen würde, nicht gefolgt werden. Bezüglich des festgestellten Grundwertes von € 261,00 pro m2 ist festzuhalten, dass nach der Rechtsprechung des VwGH die in einer Kaufpreissammlung enthaltenen Preise für Erwerbe in der Umgebung des erworbenen Grundstückes als repräsentativ angesehen werden können (vgl. zB VwGH 19.3.2002, 97/14/0034). Vom Gutachter wurde im Gutachten vom 18.4.2015 betreffend die ***8*** auch bezüglich der Vergleichspreise vom Ansatz auch so vorgegangen wobei - wie bereits dargestellt - der Erwerb vom ***45***-Anteilen des Grundstückes Nr. ***36*** der KG ***35*** auszuscheiden und der Erwerb des Grundstückes Nr. ***36*** aus dem Jahr 2010 mitzuberücksichtigen war. Unter Berücksichtigung einer Anpassung der vor dem Jahr 2014 erfolgten Erwerbe ergibt sich ein Durchschnittswert von € 283,87 pro m2. Dieser Wert erscheint auch deswegen plausibel weil laut Immobilienpreisspiegel die Grundpreise für Einfamilienhäuser in guter Wohnlage bei € ***xxx*** im Durchschnitt gelegen sind. Von der belangten Behörde wurde in der dem Bundesfinanzgericht am 23. Jänner 2023 übergebenen Ermittlung des Grundwertes ein Betrag von € 261,00 angesetzt und kann dieser aufgrund der vorstehenden Ausführungen keineswegs als überhöht angesehen werden. Zum auch in der mündlichen Verhandlung erstatteten Vorbringen, dass der Verkehrswert des erworbenen Grund und Bodens mit € 170/m2 anzusetzen wäre, weil nur der am 13.3.2013 erfolgte Verkauf von 200m2 an den Eigentümer des Grundstückes Nr. ***56*** maßgeblich wäre, ist neben den getroffenen Feststellungen wieso diese Veräußerung aus tatsächlichen Gründen nicht als repräsentativ angesehen werden kann, festzuhalten, dass nach der Rechtsprechung des VwGH niemals nur eine Grundstückstransaktion zur Bestimmung des Verkehrswertes des Grund-und-Boden-Anteils bei einem einheitlichen Kaufpreis heranzuziehen ist, sondern sind zumindest zwischen drei und fünf Vergleichsgrundstücke heranzuziehen (vgl. zB VwGH 18.2.1991, 90/15/0036). Dabei sind nur solche Vergleichsgrundstücke heranzuziehen, die hinsichtlich der ihren Wert beeinflussenden Merkmale mit der zu begutachtenden Liegenschaft weitgehend übereinstimmen. Die Vergleichbarkeit muss bei unbebauten Grundstücken insbesondere bezüglich ihrer Lage, ihrer Widmung, ihrer Größe, in ihrer Bebaubarkeit sowie in der vorgesehenen Nutzung gegeben sein (vgl. zB VwGH 20.12.2012, 2009/15/0033). Schon aufgrund der Größe der erworbenen Fläche von lediglich 200 m2 liegt keine Vergleichbarkeit mit dem von der Bf. erworbenen Grundstück (919 m2) vor. Überdies wurden die 200 m2 nicht erworben um darauf bauen zu können, sondern lediglich dafür um einen größeren Garten zu haben. Für so einen Zweck ist aber niemand bereit einen Baulandpreis zu bezahlen, wenn auf dem bisherigen Grund bereits das Gebäude errichtet wurde und keine Absicht besteht ein neues Gebäude zu errichten. Dies wurde von der Bf. im Übrigen in der mündlichen Verhandlung selbst eingestanden, weil vorgebracht wurde, dass der Erwerb nur deshalb erfolgt ist um einen größeren Garten - eine Freifläche - zu erhalten und mangelt es daher auch diesbezüglich an der Vergleichbarkeit. Ferner ist bezüglich der Bebaubarkeit keine Vergleichbarkeit gegeben, weil auf einem Grund von 200 m2 maximal ein Gebäude mit 60 m2 Grundfläche errichtet werden könnte und zudem nur zweigeschossig. Eine "Gesamtbetrachtung", dh. eine Miteinbeziehung des bisherigen Grundstückes Nr. ***56*** wie sie offenbar der Bf. vorschwebt (vgl. folgendes Vorbringen in der mündlichen Verhandlung vom 14.6.2023: "Wenn ich ein Grundstück mit 300 m2 ohne Garten habe und ich kann mein Gesamtgrundstück auf 500 m2 erweitern dann wäre das Gesamtgrundstück zu betrachten und ist das Gesamtgrundstück plötzlich viel mehr wert.") ist durch die Rechtsprechung des VwGH nicht gedeckt, weil die Vergleichbarkeit für das erworbene Grundstück gegeben sein muss. Der Kaufpreis samt Anschaffungsnebenkosten für den Erwerb der EZ ***9*** Grundbuch ***10*** mit der Anschrift ***Adresse xx***, ***Stadt***, ist daher wie folgt auf Grund und Boden und Gebäude aufzuteilen: Gesamtanschaffungskosten inklusive Nebenkosten: € 291.438,65 Gebäude (48,60%): € 141.642,51 Grund und Boden (51,40%): € 149.796,14 Abschreibung für Abnutzung Gebäude (2% von € 141.642,51): € 2.832,85 Halbjahres-Afa für 2014: € 1.416,43 &nbsp; Daraus ergeben sich folgende Einkünfte aus Gewerbebetrieb für 2014 der Bf.: Einkünfte aus Gewerbetrieb laut angefochtenem Bescheid: € - 11.186,82 plus Absetzung für Abnutzung laut angefochtenem Bescheid: + € 1.297,58 minus Absetzung für Abnutzung laut BFG: - € 1.416,43 Einkünfte aus Gewerbetrieb laut BFG: € - 11.305,67 Abschließend ist zum Vorbringen in der Beschwerde der ***3*** vom 12. Mai 2016 auf die in der gegenständlichen Beschwerde verwiesen wird betreffend die Ableitung des Verkehrswertes des Grund und Bodens aus der Geschoßflächenanzahl (GFZ) darauf hinzuweisen, dass der der Liegenschaft ***Adresse xx*** zugrunde liegende Bebauungsplan aus den Jahren 1985 bis 1988 stammt. Zu diesem Zeitpunkt stand das OÖ. Raumordnungsgesetz (ROG) 1994, LGBl Nr. 114/1993, noch gar nicht in Geltung mit dem die Geschoßflächenzahl eingeführt wurde (vgl. § 32 Abs. 6 OÖ. ROG 1994: "Das Maß der baulichen Nutzung der Grundstücke ist durch die Gebäudehöhe, die Geschoßflächenzahl oder die Baumassenzahl auszudrücken. Darüber hinaus kann das Maß der baulichen Nutzung insbesondere durch Festlegung der Anzahl der Geschosse näher bestimmt oder durch Angabe der bebaubaren Fläche des Bauplatzes (Grundflächenzahl) oder der Höchstzahl der in den Gebäuden zulässigen Wohneinheiten beschränkt werden. Die Geschoßflächenzahl ist das Verhältnis der Gesamtgeschoßfläche zur Fläche des Bauplatzes. Die Baumassenzahl ist das Verhältnis der Baumasse zur Fläche des Bauplatzes. Als Baumasse gilt der oberirdisch umbaute Raum bis zu den äußeren Begrenzungen des Baukörpers. Bei Verwendung einer Geschoßflächenzahl bzw. Baumassenzahl ist die Art der Berechnung im Bebauungsplan darzustellen."). Im zum Zeitpunkt des Bebauungsplanes "***60***" für die ***Adresse xx*** geltenden Oö- Raumordnungsgesetz, LGBl Nr. 18/1972, ist hingegen nur die Gebäudehöhe im Bebauungsplan anzugeben (§ 20 Abs. 1 Z 4 und § 20 Abs. 5 OÖ. Raumordnungsgesetz, LGBl Nr. 18/1972: "Die Höhe der Gebäude ist nach der Anzahl der Geschosse über dem Erdboden bzw. der Hauptgesimshöhe oder der Gesamthöhe über dem tiefsten Punkt des Straßenniveaus oder anderen Vergleichsebenen festzulegen; …"). Überdies ist eine tatsächliche GFZ kein objektiv wertbestimmender Maßstab. Allenfalls könnte dies die GFZ laut Bebauungsplan als jene Größe, die aussagt, welches Bebauungsvolumen maximal möglich ist, sein. Eine solche GFZ gibt es aber im Bebauungsplan für die ***Adresse xx*** - wie eben dargelegt - nicht. Überdies wird auf die diesbezüglichen Ausführungen in der BFG-Entscheidung vom 21.9.2020, RV/5101067/2016, denen sich der Senat anschließt, wonach bei einem im Wohngebiet errichteten Zweifamilienwohnhaus (dies gilt umso mehr für ein Einfamilienhaus) die Geschoßflächenzahl idR keinen nachweisbaren Einfluss auf den Marktpreis des Grund und Bodens hat, wenn die lagetypische Geschoßflächenzahl < 0,8 ist, verwiesen. 3.2. Zu Spruchpunkt II. (Revision) Gegen ein Erkenntnis des Bundesfinanzgerichtes ist die Revision zulässig, wenn sie von der Lösung einer Rechtsfrage abhängt, der grundsätzliche Bedeutung zukommt, insbesondere weil das Erkenntnis von der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes abweicht, eine solche Rechtsprechung fehlt oder die zu lösende Rechtsfrage in der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes nicht einheitlich beantwortet wird. Das Bundesfinanzgericht ist in der Entscheidung der zitierten Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes gefolgt. Im Übrigen hing die Entscheidung von der Lösung von nicht über den Einzelfall hinausgehenden Sachverhaltsfragen ab weswegen eine Revision nicht zulässig ist. Linz, am 14. Juni 2023