BFG RV/7103431/2016

Hätten sie einzelne Teilleistungen nicht in Anspruch nehmen wollen, hätten sie dies bereits vor Unterzeichnung der Teilnahmeerklärung kommuniziert, damit der anteilige Investitionsbetrag um die nicht gewünschte Zusatzleistung reduziert wird. Dass es im Beschwerdefall dazu gekommen sei, wird weder von der beschwerdeführenden Partei behauptet, noch ergibt sich dies aus den vorgelegten Unterlagen. Dass es im Falle, dass einer der Interessenten bereits im Zeitpunkt der Unterfertigung der Teilnahmeerklärung einzelne der angebotenen "Zusatzleistungen" abgelehnt oder abgeändert hätte, in weiterer Folge dennoch zu einem Abschluss eines Kaufvertrages gekommen wäre, erscheint dem Bundesfinanzgericht mit Ausnahme der Zusatzleistung "Finanzierungsbeschaffung und-bearbeitung" - worauf im Folgenden noch detailliert eingegangen wird - als überwiegend unwahrscheinlich. Eine Ablehnung oder Abänderung einzelner Zusatzleistungen hätte sich in weiterer Folge für die übrigen Interessenten wohl zwingend negativ ausgewirkt. Der von der Projektgesellschaft vorgeschlagene voraussichtliche Investitionsplan und die daraus abgeleiteten auf die einzelnen Interessenten entfallenden anteiligen Investitionsbeiträge hätten sich als Folge der Änderung/Ablehnung einer oder mehrerer Zusatzleistungen durch den einen Interessenten zu einer Erhöhung der übrigen anteiligen Investitionsbeiträge ausgewirkt. Dass die Projektgesellschaft eine beabsichtigte Ablehnung/Abänderung einzelner Zusatzleistungen stillschweigend hingenommen hätte und dies letztlich wirtschaftlich selbst getragen hätte, indem sie die angebotene Leistung nicht mehr zum anfänglich kalkulierten, sondern um den auf die abgelehnte Zusatzleistung entfallenden Teilbetrag reduzierten Preis verkaufen konnte, erscheint mit einer gewinnorientierten Wirtschaftstätigkeit nicht vereinbar. Der Hinweis der beschwerdeführenden Partei, dass es in vergleichbaren Projekten des selben Anbieters (I AG) zur Abänderung bzw Ablehnung einzelner Zusatzleistungen gekommen sei, mag in diesen Verfahren zu einem Ausscheiden der tatsächlich nicht bezogenen Zusatzleistungen aus der Bemessungsgrundlage geführt haben, ist jedoch in einem Fall, in dem es eben auf die Umstände des konkreten Einzelfalles ankommt, nicht geeignet als "Blaupause" zu dienen und solcherart daraus zu schließen, dass auch im Beschwerdefall kein "innerer" Zusammenhang mit dem Grundstückserwerb vorliegt. Dass der einzelne Beteiligte einzelne der "sonstigen Leistungen" nicht in Anspruch hätte nehmen müssen, mag beispielsweise für die Finanzierungsbeschaffung und -bearbeitung - siehe sogleich - theoretisch möglich sein, erscheint aber für andere Zusatzleistungen wie etwa die Erstbeauftragung der Hausverwaltung oder die Förderungsabwicklung als lebensfremd und wenig praktikabel. Es ist in diesem Zusammenhang nicht vorstellbar, dass der Einzelne diese einzelne Leistung (Beauftragung der Hausverwaltung, Förderungsabwicklung) nicht in Anspruch nimmt, müsste er sich doch dann um die in der Leistungsbeschreibung aufgezählten Leistungen (bspw Mitwirkung beim Abschluss der erforderlichen Energielieferungsverträge, Mitwirkung beim Abschluss von Haftpflicht- und Elementarschadenversicherung, Ermittlung der Betriebskostenabrechnung unter Berücksichtigung aller für die Nutzung erforderlichen öffentlichen Abgaben, Gebühren und Versicherungen etc oder die Beantragung von Förderungsmitteln, Abwicklung und Bearbeitung bis zur Endabrechnung) selbst kümmern und sich mit den übrigen Miteigentümern bzw deren Vertreterin bzw im Falle der Förderungsabwicklung mit der zuständigen Behörde abstimmen. Eine derartige Vorgehensweise deckt sich nach Ansicht des Bundesfinanzgerichtes nicht mit der Lebenserfahrung und kann mit den damit einhergehenden praktischen und auch rechtlichen Schwierigkeiten als ausgeschlossen betrachtet werden. Dieses Beispiel zeigt, dass die Möglichkeiten des Einzelnen einzelne Leistungen abzuändern oder gänzlich abzulehnen, sehr eingeschränkt sind und de facto eine Teilnahme an einem derartigen Projekt auch verhindern können. Selbst die beschwerdeführende Partei hat in ihrer Stellungnahme vom 18. Februar 2022 festgehalten, dass bei Leistungen für die Miteigentümergemeinschaft als Ganzes (Hausverwaltung für Gesamtobjekt, Steuerberatung für Vermietungsgemeinschaft) individuelle Aufträge nicht möglich seien. Gleiches muss nach Ansicht des Bundesfinanzgerichtes auch für jene Leistungen (Wirtschaftlichkeitsanalyse, Aufgaben des Bevollmächtigten, wirtschaftliche Betreuung) gelten, die mit dem gesamten Bauprojekt so eng verbunden sind, dass sie nur für die Miteigentümergemeinschaft in ihrer Gesamtheit erbracht werden können und ein "Hinausdividieren" einzelner Miteigentümer in Bezug auf diese Leistungen ebensowenig möglich und praktisch durchführbar erscheint wie beispielsweise bei der oben genannten Hausverwaltung. Hierbei spielt nach Ansicht des Bundesfinanzgerichtes auch der Umstand eine wesentliche Rolle, dass die angebotenen Leistungen für die Miteigentümergemeinschaft als solche und nicht den jeweiligen Miteigentümer erbracht werden (bspw Vorbereitung und Abschluss erforderlicher Versicherungen; das gesamte Objekt betreffend und nicht die jeweilige im Miteigentum stehende Wohneinheit). Wie bereits erwähnt, ist nach Ansicht des Bundesfinanzgerichts der "innere Zusammenhang" bei der Finanzierungsbeschaffung und -bearbeitung (ohne jener Aufwendungen, die auf die Förderungsabwicklung entfallen; iHv 24.720 Euro) differenzierter zu betrachten. Hier erscheint es, anders als bei der zuvor dargestellten Hausverwaltung und Förderungsabwicklung, nicht lebensfremd, dass einer der zukünftigen Miteigentümer eine individuelle und keine von der Projektgesellschaft vermittelte Finanzierung in Anspruch nimmt; beispielsweise dadurch, dass die Finanzierung aus bestehenden Mitteln bestritten wird, oder der zukünftige Miteigentümer bereits ein für ihn günstigeres Finanzierungsangebot vorliegen hat. Dass in einer derartigen Fallkonstellation die Projektgesellschaft dem Interessenten die Teilnahme am Projekt versagt, erscheint nach Auffassung des Bundesfinanzgerichtes nicht der Lebensrealität zu entsprechen. Von den diesbezüglich vorliegenden Möglichkeiten - a) Voraussetzung für die Teilnahme am angebotenen Projekt ist auch die "zwingende" Inanspruchnahme der angebotenen Finanzierungsbeschaffung und -bearbeitung oder b) auch jene Interessenten, die die geplante Investition beispielsweise ohne Fremdfinanzierung bestreiten können und wollen, können am Projekt teilnehmen - erscheint es nach Ansicht des Bundesfinanzgerichtes eher wahrscheinlich, dass die Projektgesellschaft auch den Interessenten, der diese angebotene Zusatzleistung (Finanzierungsbeschaffung und-bearbeitung) nicht in Anspruch nehmen möchte, am Projekt teilhaben lässt und dies nicht als Ausschlussgrund betrachtet. Dies nicht zuletzt auch deshalb, weil es aus Sicht der Projektgesellschaft auch darum geht, nicht nur die Entgelte für die Finanzierungsbeschaffung nicht vereinnahmen zu können, sondern allfällige Zusatzkosten wirtschaftlich ins Kalkül zu ziehen. Durch den Ausschluss des Interessenten aufgrund seiner Verweigerung die Kosten der Finanzierungsbeschaffung zu übernehmen, muss ein neuer Interessent gesucht werden. Dadurch kommt es einerseits zwingend zu einer Zeitverzögerung und darüber hinaus birgt eine derartige Absage auch einen Reputationsverlust für die Projektgesellschaft, weshalb das Bundesfinanzgericht davon ausgeht, dass es weniger wahrscheinlich ist, dass die Projektgesellschaft den Abschluss der Finanzierungsbeschaffungsvereinbarung zur conditio sine qua non macht. Aus den dargelegten Gründen erscheint es dem Bundesfinanzgericht eher wahrscheinlich, dass die Projektgesellschaft nicht nur auf die Vereinnahmung des auf den die Finanzierungsbeschaffung nicht in Anspruch nehmenden Interessenten entfallenden Teilbetrag verzichtet, sondern diesen wirtschaftlich sogar selber trägt, damit nicht die verbleibenden die Finanzierungsbeschaffung in Anspruch nehmenden Interessenten damit belastet werden. Dies erscheint umso lebensnaher, als für den Fall, dass sämtliche Interessenten die Inanspruchnahme der Finanzierungsbeschaffung durch die Projektgesellschaft ablehnen, diese das bereits geplante Projekt nicht gänzlich absagt. Dass für jeden Interessenten bereits ein Ersatzinteressent "bereit steht", der einspringt, wenn der Erstinteressent sich entschließt die angebotene Finanzierungsbeschaffung nicht in Anspruch zu nehmen, erscheint dem Bundesfinanzgericht nicht sehr lebensnah. Das Bundesfinanzgericht leitet daraus ab, dass hier der "innere Zusammenhang" - wie er etwa bei der Zusatzleistung der Erstbeauftragung der Hausverwaltung oder der Steuerberatung etc gegeben war - zwischen Finanzierungsbeschaffung und -bearbeitung und Grunderwerb nicht vorliegt. Daraus kann jedoch nach Ansicht des Bundesfinanzgerichtes nicht abgeleitet werden, dass auch die mit der (Fremd)Finanzierung in Zusammenhang stehenden Kosten ("Bauzeitzinsen und Gebühren" iHv 112.949,56 Euro sowie "Eintragungsgebühren" iHv 38.323,22 Euro) in keinem "unmittelbaren" Zusammenhang mit dem Grunderwerb stehen. Vielmehr handelt sich nach Ansicht des Bundesfinanzgerichtes dabei - anders als bei den Kosten der Finanzierungsbeschaffung und -bearbeitung - um Kosten zum Erwerb des gesamten erst zu schaffenden Projektes, weshalb das Bundesfinanzgericht zu dem Schluss kommt, dass diese Kosten sehr wohl im Zusammenhang mit der von der beschwerdeführenden Partei in Anspruch genommenen (Fremd)Finanzierung stehen und somit unmittelbar im Zusammenhang mit dem Grunderwerb (vgl auch VwGH vom 28. Mai 1998, 97/16/0494 in dem dieser iZm einem von der gleichen Projektgesellschaft geplanten Projekt festhielt, dass "selbstredend auch Kredit- und Eintragungsgebühren, die von vornherein in der Investitionssumme enthalten sind, dem Gesamtaufwand des Erwerbers zuzurechnen sind"). Ob in dem von der beschwerdeführenden Partei skizzierten Fall, dass seitens eines Miteigentümers das "Baukonto" bereits von Beginn an entsprechend dotiert werde, gar keine Bauzeitzinsen entstehen und somit auch nicht Teil der Bemessungsgrundlage werden können, kann vor dem Hintergrund der Sachverhaltskonstellation des Beschwerdefalles, dahingestellt bleiben. Weder hat die beschwerdeführende Partei behauptet, noch hat sich aus den vorgelegten Unterlagen ein Hinweis darauf ergeben, dass für die beschwerdeführende Partei infolge Dotierung des "Baukontos" keine Bauzeitzinsen angefallen wären. Vielmehr haben die "Bauzeitzinsen und Gebühren" iHv 112.949,56 Euro Eingang in die Endabrechnung gefunden, woraus abzuleiten ist, dass sie in Höhe dieses Gesamtbetrages anteilig auf sämtliche Miteigentümer aufgeteilt wurden. Im Lichte dieser Ausführungen hält es das Bundesfinanzgericht für zutreffend, dass zwar die Kosten der Finanzierungsbeschaffung und -bearbeitung - selbst im Falle, dass sie von sämtlichen Interessenten des Projektes in Anspruch genommen wurden -, nicht jedoch die Bauzeitzinsen und die damit zusammenhängenden Gebühren, in keinem "inneren Zusammenhang" mit dem Grunderwerb stehen. Dass die beschwerdeführende Partei einzelne der "sonstigen Leistungen" nicht in Anspruch genommen oder abgeändert hätte, hat sie weder behauptet, noch ergibt sich ein diesbezüglicher Hinweis aus dem Akteninhalt. Die im Zuge der "2. Bauherrenversammlung" am 27. Februar 2017 protokollierten Ausführungen und Beschlüsse stellen nach Ansicht des Bundesfinanzgerichts ein weiteres Indiz für den inneren Zusammenhang der "Zusatzleistungen" mit dem Erwerbsvorgang dar. Wie sich aus dem Protokoll ergibt, wurden die anlässlich der konstituierenden Miteigentümerversammlung beauftragten Zusatzleistungen (bspw Wirtschaftlichkeitsanalyse, Hausverwaltung, Erstvermietung, Steuerberatung) während der bis März 2017 dauernden Investitionsphase erbracht. Erst mit Ablauf der Investitionsphase kam es zu einem Wechsel bzw zu einer weiteren Beauftragung der für Hausverwaltung, Vermietung und Steuerberatung engagierten Dienstleistungserbringer. Dieser Umstand spricht aus Sicht des Bundesfinanzgerichtes ebenso dafür, dass die Miteigentümer bereits von Anfang an in das in der Projektunterlage dargestellte Planungskonzept ("Investitionsplan") eingebunden waren und sämtliche - ausgenommen die bereits erwähnten - vom Projektanbieter angebotenen Leistungen von den Miteigentümern als "in einem Guss" nicht nur akzeptiert und angenommen wurden, sondern auch als Gegenleistung für den Erwerb ihres Veranlagungsobjektes zu betrachten sind. Einmal mehr ist in wirtschaftlicher Betrachtungsweise davon auszugehen, dass die Erwerber nicht bloß Eigentum an einem Miteigentumsanteil erwerben wollten, sondern vielmehr darauf abgezielt haben, ein komplettes "Sorglospaket" bis hin zur bereits erfolgreich vermieteten Immobilie zu erwerben. Das Bundesfinanzgericht geht vor dem Hintergrund der getroffenen Feststellungen, insbesondere der Ausgestaltung der Projektunterlage und der Teilnahmeerklärung, dem planerischen Gesamtkonzept sowie den nicht einmal behaupteten und auch nicht feststellbaren Ablehnungen einzelner (sonstiger) Leistungen in freier Beweiswürdigung von einem "inneren Zusammenhang" zwischen den von der beschwerdeführenden Partei in Anspruch genommenen (sonstigen) Leistungen - ausgenommen "Finanzierungsbeschaffung" jedoch abzüglich der auf die Förderungsbeschaffung entfallenden Kosten iHv 24.720 Euro - und dem Grundstückserwerb aus. Nach Ansicht des Bundesfinanzgerichts spricht die größere Wahrscheinlichkeit dafür, dass die Investition der beschwerdeführenden Partei von Anfang an auf eine Beteiligung an diesem Gesamtprojekt und nicht bloß auf den Erwerb eines zu errichtenden Miteigentumsobjektes gerichtet war. 3. Rechtliche Beurteilung 3.1. Zu Spruchpunkt I. (Abänderung) Grund-, Bau- und Planungskosten als Teil der Bemessungsgrundlage Wie der Verwaltungsgerichtshof in seiner von der beschwerdeführenden Partei als Grund für ihre Offenlegung bezeichneten Entscheidung vom 30. Jänner 2014, 2013/16/0078 mit Verweis auf seine ständige Rechtsprechung ausgeführt hat, ist der Käufer nur dann als Bauherr anzusehen, wenn er a) auf die bauliche Gestaltung des Hauses Einfluss nehmen kann, b) das Baurisiko zu tragen hat, d.h. den bauausführenden Unternehmungen unmittelbar berechtigt und verpflichtet ist und c) das finanzielle Risiko tragen muss, d.h. dass er nicht bloß einen Fixpreis zu zahlen hat, sondern alle Kostensteigerungen übernehmen muss, aber auch berechtigt ist, von den Bauausführenden Rechnungslegung zu verlangen. Die von der Judikatur erarbeiteten Kriterien für das Vorliegen der Bauherreneigenschaft müssen kumulativ vorliegen (vgl. etwa die in Fellner, Kommentar zum Grunderwerbsteuergesetz, unter Rz 90 zu § 5 GrEStG wiedergegebene Rechtsprechung). Die beschwerdeführende Partei hat im Laufe des gegenständlichen Beschwerdefalls ihre anfänglich aufgestellte Behauptung des Vorliegens einer Bauherreneigenschaft selbst nicht mehr aufrechterhalten, sondern im Rahmen der erfolgten Offenlegung die bescheidmäßige Vorschreibung "sämtlicher aus diesem Sachverhalt resultierender Nachforderungen an Grunderwerbsteuer" beantragt. Nach der ebenso ständigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes sind dann, wenn Grundstückskäufer aufgrund eines ihnen vorgegebenen "Vertragsgeflechtes" in ein bereits fertig geplantes Bauprojekt eingebunden werden, auch die Baukosten zur Gegenleistung im Sinn des § 5 Abs. 1 Z. 1 GrEStG zu zählen. Dass in einem solchen Zusammenhang das Vertragswerk in mehreren Urkunden auf mehrere Vertragspartner aufgespaltet wird, vermag daran nichts zu ändern (vgl. wiederum VwGH 2013/16/0078 mwN). Wie der obigen Beweiswürdigung zu entnehmen, geht nunmehr auch die beschwerdeführende Partei davon aus, dass in die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer - als Folge der mangelnden Bauherreneigenschaft - neben den Kosten für das Grundstück jedenfalls auch die Baukosten, Planungskosten und Vertragserrichtungskosten in die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer miteinzubeziehen sind. Diese zwischen den Parteien nunmehr offenkundig einvernehmlich bestehende Rechtsansicht wird auch seitens des Bundesfinanzgerichtes vertreten, weshalb der angefochtene Bescheid dahingehend abzuändern ist, dass neben den Kosten für das Grundstück auch die Baukosten, Planungskosten und Vertragserrichtungskosten in die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer miteinzubeziehen sind. Sonstige Kosten als Teil der Bemessungsgrundlage Gemäß § 5 Abs. 1 Z 1 GrEStG 1987 ist Gegenleistung bei einem Kauf der Kaufpreis einschließlich der vom Käufer übernommenen sonstigen Leistungen und der dem Verkäufer verbleibenden Nutzungen. Gegenleistung im Sinne des § 5 Abs. 1 Z 1 GrEStG 1987 ist alles, was der Erwerber aufwenden muss, um die Liegenschaft in dem zum Gegenstand des Erwerbsvorganges gemachten Zustand zu erwerben. Ist dabei ein Grundstückserwerber an ein bestimmtes, durch die Planung des Verkäufers oder eines mit diesem zusammenarbeitenden Organisators vorgegebenes Gebäude gebunden, dann ist ein Kauf mit - herzustellendem - Gebäude anzunehmen, selbst wenn über dessen Herstellung gesonderte Verträge abgeschlossen werden. (vgl VwGH vom 27. Jänner 1999, 97/16/0432, mwN). Steht die Leistung des Erwerbers in einem unmittelbaren, tatsächlichen und wirtschaftlichen oder "inneren" Zusammenhang mit dem Erwerb des Grundstückes, dann ist sie als Gegenleistung im Sinne des GrEStG anzusehen. Für die Frage nach der finalen Verknüpfung zwischen Erwerbsgegenstand und Gegenleistung ist es unerheblich, ob mehrere abgeschlossene Verträge nach dem Willen der jeweils vertragschließenden Parteien zivilrechtlich ihre[m] Bestand nach voneinander abhängig sein sollen. Entscheidend für die Qualifikation einer Leistung als Gegenleistung im Sinne des § 5 Abs. 1 Z 1 GrEStG ist, dass die Verpflichtung zur Leistung auf den Erwerb des Grundstücks in dem Zustand, in dem es zum Erwerbsgegenstand gemacht wurde, bezogen ist (Fellner, Kommentar zum Grunderwerbsteuergesetz, Rz 9 zu § 5, samt angeführter Rechtsprechung). Sofern die beschwerdeführende Partei im Schriftsatz vom 23. Dezember 2021 ausführte, dass der Entscheidung des VwGH zu 2013/16/0078 insofern ein geänderter Sachverhalt gegenüber der älteren einschlägigen Judiaktur des VwGH zugrunde lag, als nunmehr die Beschlussfassung der Erwerber nicht mehr vor, sondern nach dem Abschluss der Kaufverträge erfolgte, ist darauf zu verweisen, dass der Begriff der Gegenleistung iSd § 5 GrEStG nach der ständigen Judikatur des Verwaltungsgerichtshofes ein dem Grunderwerbsteuerrecht eigentümlicher Begriff ist, der über den bürgerlich-rechtlichen Begriff der Gegenleistung hinausgeht. Er ist vielmehr im wirtschaftlichen Sinn (§ 21 BAO) zu verstehen. Für die Beurteilung der Gegenleistung kommt es nicht auf die äußere Form der Verträge, sondern auf den wahren wirtschaftlichen Gehalt an, der nach wirtschaftlicher Betrachtungsweise zu ermitteln ist. Unter einer Gegenleistung ist daher jede geldwerte entgeltliche Leistung zu verstehen, die für den Erwerb des Grundstückes zu zahlen ist (vgl. VwGH vom 24. Februar 2021, Ro 2020/16/0024, mwN). Insbesondere vor diesem Hintergrund kann das Argument der beschwerdeführenden Partei, wonach die bloße Verschiebung des Zeitpunktes der Beschlussfassung von "vor" auf "nach" Abschluss des Kaufvertrages ceteris paribus zu einer unterschiedlichen grunderwerbsteuerlichen Beurteilung führe, nicht überzeugen. Nach Ansicht des Bundesfinanzgerichts unterstreicht der Umstand, dass die I AG ihr Bauherrenmodell ab 1992 als Folge der Judikatur des VwGH geändert hat, vielmehr, dass die von ihr bzw von ihr beauftragten Dritten angebotenen Leistungen in wirtschaftlicher Betrachtungsweise stets in einem "inneren" Zusammenhang mit dem Erwerb des Grundstückes standen und durch zeitliche Verschiebung der Beschlussfassung dieser "innere" Zusammenhang aufgelöst werden sollte. Die bloße Verschiebung des Zeitpunktes der Beschlussfassung ist nach Ansicht des Bundesfinanzgerichtes jedoch weder allein entscheidend, noch ausreichend um in der gebotenen wirtschaftlichen Betrachtungsweise den "inneren" Zusammenhang aufzulösen. Im Übrigen ist auf das Erkenntnis des Verwaltungsgerichtshofes vom 28. September 1998, 96/16/0135, zu verweisen. Darin führte der Verwaltungsgerichtshof aus, dass für "Bauherrenmodelle" der vorliegenden Art geradezu kennzeichnend sei, dass die Beteiligten mehrere dem Schein nach selbständige Vereinbarungen abschließen, die auf Grund des zeitlichen und sachlichen Zusammenhanges zu einem einzigen Vertragswerk zusammentreten. Wie sich der Beweiswürdigung entnehmen lässt, liegt nach Ansicht des Bundesfinanzgerichts dieser von der Judikatur geforderte "innere" Zusammenhang im Beschwerdefall vor. Dass die Verträge über die einzelnen "sonstigen Leistungen" erst nach Abschluss des Kaufvertrages geschlossen wurden, hebt nicht den zeitlichen und sachlichen Zusammenhang der einzelnen "sonstigen Leistungen" mit dem Grunderwerb auf. Vor dem Hintergrund der höchstgerichtlichen Rechtsprechung ist mit der auf der Ebene der Sachverhaltsermittlung und Beweiswürdigung zu lösenden Tatfrage, dass im Beschwerdefall ein "innerer" Zusammenhang zwischen den von der beschwerdeführenden Partei in Anspruch genommenen Leistungen und dem Grundstückserwerb vorgelegen hat, das Schicksal der Beschwerde bereits entschieden. Wie den obigen Ausführungen im Rahmen der Beweiswürdigung zu entnehmen ist, fehlt nach Ansicht des Bundesfinanzgerichtes aus den dort genannten Gründen dieser "innere Zusammenhang" jedoch für die "Finanzierungsbeschaffung". Sofern die beschwerdeführende Partei ausführt, der Verwaltungsgerichtshof habe im Erkenntnis 2013/16/0078, "die Kosten für die Zusatzleistungen nicht in die GrESt-Bemessungsgrundlage einbezogen", ist darauf hinzuweisen, dass der Verwaltungsgerichtshof in seiner Entscheidung über die Amtsbeschwerde lediglich festgestellt hat, "[d]ie Amtsbeschwerde zieht die Beurteilung der belangten Behörde, dass die von dieser aus der Bemessungsgrundlage ausgeschiedenen Beträge in keinem unmittelbaren Zusammenhang mit dem Erwerb der Liegenschaftsanteile stünden, nicht in Zweifel". Daraus ist nach Ansicht des Bundesfinanzgerichts jedoch freilich keine inhaltliche Beurteilung des Verwaltungsgerichtshofes zur Frage, ob die für "Hausverwaltung, steuerliche Beratung usw" von der belangten Behörde im damaligen Beschwerdefall ausgeschiedenen Beträge in einem unmittelbaren Zusammenhang mit dem Erwerb der Liegenschaft standen, abzuleiten. In Gesamtbetrachtung der zeitlichen und sachlichen Ausgestaltung des gegenständlichen Projektes, des "inneren Zusammenhanges" zwischen den von der beschwerdeführenden Partei in Anspruch genommenen Leistungen und dem Grundstückserwerb und unter Berücksichtigung der gebotenen wirtschaftlichen Betrachtungsweise geht das Bundesfinanzgericht davon aus, dass die beschwerdeführende Partei derart in das Vertragskonzept eingebunden war, dass nicht nur der Kauf der Liegenschaft und die Planung und Errichtung des auf der erworbenen Liegenschaft hergestellten Gebäudes einen einheitlichen Leistungsgegenstand darstellen, sondern dass auch die übrigen von der beschwerdeführenden Partei nunmehr allein bestrittenen "sonstigen Kosten" - mit Ausnahme der Aufwendungen für "Finanzierungsbeschaffung" und jener unter Punkt 2. (Sonstige Kosten) angeführten "sonstigen Erwerbsnebenkosten" (Grunderwerbsteuer und Eintragungsgebühr) sowie der "sonstigen Kosten" (Betriebskosten Investitionsphase, Mieteinnahmen bis 31.03.2017 und Leerstehungsbetriebskosten bis 31.03.2017) - in einem "inneren" Zusammenhang mit dem Erwerb des Grundstückes stehen. Nach ständiger Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes zählt auch die Umsatzsteuer zur Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer (vgl VwGH vom 28. September 1998, 96/16/0135, mwN). Rechtlich ergibt sich somit, dass sich die Grunderwerbsteuer auf Basis der nachstehenden Bemessungsgrundlage (Beträge in Euro) errechnet: | | Umsatzsteuer | netto | Gesamt | Kaufpreis Liegenschaft | | 700.000,-- | 700.000,-- | Bau- und Planungskosten | 490.193,28 | 2,450.966,41 | 2,941.159,70 | Sonstige Kosten | 101.000,-- | 894.405,47 | | abzüglich der von der belBeh als nicht in die BMG zu zählenden Kosten | | -115.248,-- -2.884,69 | | abzüglich der Aufwendungen für Finanzierungsbeschaffung zuzüglich der auf die Förderungsbeschaffung entfallenden Kosten | | -120.000,-- (+24.720,--) -95.280,-- | | Zwischensumme: Sonstige Kosten | 101.000,-- | 680.992,78 | 781.992,78 | Bemessungsgrundlage gemäß § 5 GrEStG 1987 | | | 4,423.152,48 | GrESt gem § 7 Abs 1 Z 3 GrEStG 1987 (3,5 %) | | | 154.810,34 Umgelegt auf den der beschwerdeführenden Partei zukommenden Miteigentumsanteil im Ausmaß von 150/1000tel ergibt sich somit eine auf ihren Anteil entfallende Bemessungsgrundlage iHv 663.472,87 Euro, woraus sich unter Anwendung des 3,5%igen Grunderwerbsteuersatzes eine Grunderwerbsteuer iHv 23.221,55 Euro ergibt. Der angefochtene Bescheid ist somit dahingehend abzuändern, dass die Grunderwerbsteuer auf Basis der Bemessungsgrundlage iHv 663.472,87 Euro nunmehr mit 23.221,55 Euro festgesetzt wird. 3.2. Zu Spruchpunkt II. (Revision) Gegen ein Erkenntnis des Bundesfinanzgerichtes ist die Revision zulässig, wenn sie von der Lösung einer Rechtsfrage abhängt, der grundsätzliche Bedeutung zukommt, insbesondere weil das Erkenntnis von der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes abweicht, eine solche Rechtsprechung fehlt oder die zu lösende Rechtsfrage in der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes nicht einheitlich beantwortet wird. Sowohl die Frage, ob der beschwerdeführenden Partei Bauherreneigenschaft zukommt, als auch die Frage, ob sämtliche von der beschwerdeführenden Partei entrichteten Zahlungen in unmittelbarem Zusammenhang mit dem Grunderwerb stehen, sind Tatfragen, die vom Bundesfinanzgericht im Rahmen seiner freien Beweiswürdigung bewertet wurden. Da im vorliegenden Fall somit die in freier Beweiswürdigung vorgenommene Feststellung des maßgeblichen Sachverhaltes entscheidungswesentlich war, liegen die Voraussetzungen für eine Revisionszulassung nach Art. 133 Abs. 4 B-VG nicht vor (vgl. VwGH 03.09.2019, Ra 2018/15/0035). Hinsichtlich den von der beschwerdeführenden Partei vorgebrachten Argumenten ob einer aus ihrer Sicht zuzulassenden Revision ist diese auf die Zulässigkeitsbegründung in einer von ihr allenfalls einzubringenden Revision zu verweisen und darauf, dass der Verwaltungsgerichtshof bei der Frage der Zulässigkeit der Revision jedenfalls nicht an den Ausspruch des Bundesfinanzgerichtes gebunden ist. Wien, am 25. August 2022