BFG RV/7103431/2016

IM NAMEN DER REPUBLIK Das Bundesfinanzgericht erkennt durch den Richter Mag. Daniel Philip Pfau in der Beschwerdesache ***Bf1***, ***Bf1-Adr***, vertreten durch LeitnerLeitner GmbH Wirtschaftsprüfer und Steuerberater, Ottensheimer Straße 32, 4040 Linz, über die Beschwerde vom 7. Juni 2016 gegen den Bescheid des Finanzamtes für Gebühren, Verkehrsteuern und Glücksspiel vom 13. Mai 2016 betreffend Grunderwerbsteuer 13.12.2013, Erfassungsnummer ERFNR ****, zu Recht: I. Der angefochtene Bescheid wird abgeändert. Die Grunderwerbsteuer wird auf Basis der Bemessungsgrundlage iHv 663.472,87 Euro mit 23.221,55 Euro festgesetzt. II. Die Revision ist gemäß Art. 133 Abs. 4 B-VG nicht zulässig. Entscheidungsgründe I. Bisheriger Verfahrensgang Mit Kaufvertrag vom 13. Dezember 2013 erwarben sechs verschiedene Personen, unter anderen auch die beschwerdeführende Partei ideelle Grundstücksanteile an einer näher genannten Liegenschaft (Liegenschaftsadresse). Nach Durchführung eines Vorhaltverfahrens setzte die belangte Behörde am 13. Mai 2016 die Grunderwerbsteuer für den Kaufvertrag vom 13. Dezember 2013 abweichend vom selbst berechneten Betrag iHv 3.675 Euro nunmehr mit 16.132,20 Euro fest. Begründend führte die belangte Behörde im Wesentlichen aus, dass die Bauherreneigenschaft des Erwerbers verneint werde, da dieser in ein fertiges Planungs-, Vertrags- und Finanzierungskonzept zur Errichtung des Hauses eingebunden gewesen sei. Neben den reinen Grundkosten iHv 700.000 Euro seien die im Zusammenhang mit der Errichtung des Hauses stehenden Kosten in die Bemessungsgrundlage einzubeziehen. Das seien die Kosten für die Generalplanung und Baubetreuung iHv 322.800 Euro und die Gesamtbaukosten iHv 2.050.000 Euro. Auf die beschwerdeführende Partei entfiele somit entsprechend ihrem Anteil im Ausmaß von 15 % eine Bemessungsgrundlage iHv 460.920 Euro. Die Beschwerde vom 7. Juni 2016 richtete sich ausschließlich gegen die versagte Bauherreneigenschaft und beantragte die Aufhebung des Bescheides und Neuausfertigung ohne Berücksichtigung der Bau- und Planungsleistungen, dh dass die anteiligen Investitionskosten auszuscheiden seien sowie die Direktvorlage an das Bundesfinanzgericht. Mit Vorlagebericht vom 13. Juli 2016 legte die belangte Behörde die Beschwerde unter Anschluss des Verwaltungsaktes dem Bundesfinanzgericht vor und beantragte die Abweisung der Beschwerde als unbegründet. Mit Schreiben vom 19. März 2020 erfolgte durch die Parteienvertretung der das dem Beschwerdefall zugrundeliegende Bauprojekt betreuenden Projektgesellschaft eine Offenlegung in der diese ausführte, dass sie vor dem Hintergrund des ebenfalls die gleiche Projektgesellschaft betreffenden VwGH Erkenntnisses vom 30. Jänner 2014, 2013/16/0078, nunmehr davon ausgehe, dass auch die Baukosten, Planungskosten und Vertragserrichtungskosten in die Ermittlung der Grunderwerbsteuer einbezogen hätten werden müssen. Es werde daher um bescheidmäßige Vorschreibung sämtlicher aus diesem Sachverhalt resultierender Nachforderungen an Grunderwerbsteuer (aus verwaltungsökonomischen Gründen) an den jeweiligen Verkäufer ersucht. In der dieser Offenlegung angeschlossenen Beilage wurden die nachstehenden Kosten als Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer bekanntgegeben: [Grafik]   Umgelegt auf den 15 % Anteil der beschwerdeführenden Partei ergibt sich aus dieser Beilage: | Name | Anteil | Kosten gesamt (BMGL EUR 3.641.159,69) | Abzgl GrESt lt Selbstberechnung | Nachforderungs-betrag | bereits nachentrichtet | offen/ zu zahlen | ***Bf1*** | 150/1000 | 19.116,09 | -3.675,-- | 15.441,09 | -12.457,20 | 2.983,89 Im Rahmen des abgabenbehördlich geführten Vorhaltsverfahren hat die - nunmehr die sechs Miteigentümer der beschwerdegegenständlichen Liegenschaft vertretende- Parteienvertretung mit Schriftsatz vom 18. Jänner 2021 die Gesamtkostenaufstellung (netto) nach Endabrechnung wie folgt bekannt gegeben: [Grafik]   Zusammenfassend hat die beschwerdeführende Partei ausgeführt, dass - neben dem Kaufpreis für Grund und Altgebäude - nur die in der Gesamtaufstellung angeführten Bau- und Planungskosten inklusive Umsatzsteuer in die GrESt-Bemessungsgrundlage einzubeziehen seien (insgesamt 2.450.966,41 Euro zuzüglich Umsatzsteuer iHv 490.193,28 Euro, somit insgesamt 2.941.159,69 Euro brutto). Weitere Kosten würden hingegen nicht der GrESt unterliegen. Mit Schreiben vom 24. Juni 2021 zog die beschwerdeführende Partei ihren Antrag auf Entscheidung durch den Senat zurück. Vor dem Hintergrund der erfolgten Offenlegung und der im verwaltungsgerichtlichen Verfahren wechselseitig eingebrachten Schriftsätze lässt sich nunmehr die Berechnung der Bemessungsgrundlage als zwischen den Parteien ausschließlich strittig ausmachen. Während nach Ansicht der beschwerdeführenden Partei neben dem Kaufpreis laut Kaufvertrag auch noch die anteiligen (= 15%) Planungs- und Baukosten, jeweils inkl USt, sowie die Kosten der Vermittlung (Agio) und der Vertragserrichtung/-beglaubigung in die GrESt-Bemessungsgrundlage iHv 3,641.159,69 Euro einzubeziehen seien und somit die auf die beschwerdeführende Partei entfallende GrESt-Bemessungsgrundlage 546.173,95 Euro (GrESt iHv 19.116,09 Euro) betragen solle, geht die belangte Behörde davon aus, dass auch die "sonstigen Kosten" (Wirtschaftlichkeitsanalyse, wirtschaftliche Betreuung, Finanzierungsbeschaffung, Steuerberatung für Investitionsphase etc) in die Bemessungsgrundlage iHv 4,518.432,47 Euro aufzunehmen seien, wodurch die anteilige GrESt-Bemessungsgrundlage 677.764,87 Euro (GrESt iHv 23.721,77 Euro) betragen solle. Die beschwerdeführende Partei begründet ihre Ansicht im Wesentlichen damit, dass zwischen den Entgelten, die dafür zu erbringen sind, dass das Grundstück gemäß § 2 GrEStG in den körperlichen Zustand versetzt wird, in dem es zum Gegenstand des Erwerbsvorganges gemacht worden ist und jenen Entgelten, die für "andere" Leistungen eines Dritten zu erbringen sind, die mit dem Versetzen des Grundstückes in einen bestimmten körperlichen Zustand nicht verbunden sind, unterschieden werden müsse. Im Beschwerdefall haben die Erwerber ein bebautes Grundstück mit einem schlüsselfertig ausgestatteten Gebäude erwerben wollen, das sie künftig zur Vermietung nutzen können. Die mitangebotenen Zusatzleistungen stünden mit dem Versetzen des Grundstückes in den angeführten körperlichen Zustand nicht im unmittelbaren Zusammenhang. Sie betreffen vielmehr die künftige Nutzung des Objektes, die Finanzierung der Kosten und die Organisation. Es genüge nicht, dass diese Leistungen schon während der Investitionsphase anfallen. Es genüge auch nicht, dass diese Leistungen von Relevanz für die Investitionen seien, um sie als unmittelbare Grundstücksleistung zu beurteilen. Es habe auch keine Verpflichtung bestanden die Zusatzverträge abzuschließen. Insgesamt gleiche der Beschwerdefall sowohl in sachlicher als auch rechtlicher Hinsicht einem von der gleichen Projektgesellschaft betriebenen Bauprojekt, über das letztlich der Verwaltungsgerichtshof mit Erkenntnis vom 30. Jänner 2014, 2013/16/0078, entschieden habe. Daraus sei abzuleiten, dass nur die Kosten für den Ausbau des Objektes (Planungs- und Baukosten) in die GrESt-Bemessungsgrundlage einzubeziehen gewesen seien, nicht aber die Kosten für Zusatzleistungen. Die belangte Behörde vertritt im Gegensatz dazu die Auffassung, dass die beschwerdeführende Partei nicht nur einen Anteil an einem neu zu errichtenden Gebäude, sondern ein vollständig durchgeplantes Anlageobjekt samt Hausverwaltung, Erstvermietung etc. erwerben habe wollen. Daraus ergebe sich das Interesse des Erwerbers einerseits an einer (zum Großteil fremdfinanzierten) Bauführung zum Zwecke der Vermögensschaffung und andererseits an der Lukrierung späterer Mieteinnahmen und von Steuervorteilen. Dafür sei von den Projektinitiatoren ein vollständiges Konzept geboten worden, in das sich der Interessent habe einbinden lassen. Völlig auszuschließen und jeder Lebenserfahrung widersprechend sei die Annahme, es wären auch Interessenten ohne jegliche Einbindung in das vorliegende Vertragsgeflecht zum Anteilserwerb zugelassen worden. Entscheidend sei im vorliegenden Fall, dass die beschwerdeführende Partei den Kaufvertrag auf Basis einer für die Sanierung prognostizierten Gesamtinvestitionssumme von 4 Millionen Euro unterfertigt habe. Die weiteren eingegangenen Verpflichtungen seien in engem zeitlichen Zusammenhang gestanden, sodass von einem Vertragsgeflecht im Sinne der ständigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes auszugehen sei. Die beschwerdeführende Partei habe im Zeitpunkt ihres Erwerbes ein Grundstück mit einem Anlageobjekt zu einem Gesamtinvestitionsvolumen von 4 Millionen Euro anteilsmäßig erwerben wollen. In einem weiteren zusammenfassenden Schriftsatz vom 23. Dezember 2021 führte die beschwerdeführende Partei aus, dass die ältere Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes aufgrund sachverhaltsbezogener Unterschiede zum gegenständlichen Beschwerdefall nicht übertragbar sei. Im Unterschied zum Beschwerdefall sei bei den damaligen Projekten die Beschlussfassung der Erwerber noch vor dem Abschluss der Kaufverträge erfolgt, wodurch sichergestellt worden sei, dass zum Erwerb der Liegenschaftsanteile nur jene Erwerber zugelassen worden seien, die bereits dem gesamten Projekt samt Zusatzleistungen verbindlich zugestimmt hätten. Diese zeitliche Reihenfolge sei für den Verwaltungsgerichtshof (vgl VwGH 99/16/0204) "entscheidend" gewesen und es habe von einer "von vornherein" erfolgten Einbindung in ein bereits fertiges Planungs-, Vertrags- und Finanzierungskonzept gesprochen werden können. Ab dem Jahr 1992 habe die I AG ihr Bauherrenmodell dahingehend geändert, dass in den Teilnahmeerklärungen keine Beauftragung der I AG mehr mit der Vermittlung der Fremdfinanzierung erfolgt sei. Erst nach dem Kauf habe die konstituierende Versammlung und Beschlussfassung über die Zusatzleistungen und Beauftragung der I AG stattgefunden. Beim solcherart geänderten Bauherrenmodell hätten die Erwerber ihre Beschlüsse über die Zusatzleistungen erst nach dem Abschluss der Kaufverträge über den Erwerb der Liegenschaftsanteile gefasst. Bei dem geänderten Sachverhaltsablauf habe immer eine Unsicherheit für die I AG bestanden, ob die Erwerber die gesamten angebotenen Zusatzleistungen annehmen, weil die Erwerber das angebotene Konzept in der erst nach dem Kaufvertrag stattfindenden Versammlung ablehnen oder abändern könnten. Es komme somit (wie auch konkrete Beispiele in der Vergangenheit zeigten) nicht mehr zu einer "von vornherein" erfolgenden Einbindung der Erwerber in ein bereits fertiges Planungs-, Vertrags- und Finanzierungskonzept. Die Erwerber würden vielmehr frei in der konstituierenden Bauherrenversammlung entscheiden, ob sie die Zusatzleistungen beauftragen. Darüber hinaus legt die beschwerdeführende Partei die Amtsbeschwerde aus dem Verfahren VwGH 2013/16/0078 vor und führt diesbezüglich aus, dass "die Frage der (Nicht)/Einbeziehung der Kosten für Zusatzleistungen in die GrESt-Bemessungsgrundlage bzw die Frage des (Nicht)/Vorliegens des unmittelbaren Zusammenhanges der Zusatzleistungen mit dem Grundstückserwerb eindeutig Gegenstand dieses VwGH-Verfahrens war". Dennoch sei der VwGH der Amtsbeschwerde nicht gefolgt und habe die Kosten für die Zusatzleistungen nicht in die GrESt-Bemessungsgrundlage einbezogen. Abschließend führt die beschwerdeführende Partei unter dem Punkt "Ordentliche Revisionsgründe" ua aus, dass aus ihrer Sicht die gegenständlich zu treffende Entscheidung von einer Rechtsfrage abhänge, "und zwar von der Reichweite des ,unmittelbaren Zusammenhangs' zwischen Zusatzleistungen und Grundstücksleistungen gem § 2 GrEStG". Fraglich sei, ob ein solcher Zusammenhang auch bestehen könne, wenn eine vertragliche Bindung zwischen Kaufvertrag und Zusatzleistungen fehle und diese Bindung auch nicht durch eine evidente faktische Notwendigkeit für die Gebäudeerrichtung ersetzt sei (im Gegensatz zu den unmittelbaren Planungs- und Bauleistungen bezögen sich die Zusatzleistungen wie Finanzierung, Hausverwaltung, Steuerberatung usw nur mittelbar auf den Grundstückserwerb und könnten auch ersetzt werden). Dies hänge von der Reichweite des "unmittelbaren Zusammenhanges" ab und sei damit eine Rechtsfrage. Mit Eingabe vom 18. Februar 2022 wies die beschwerdeführende Partei darauf hin, dass jeder Erwerber des Grundstückes die Finanzierung frei wählen könne. Es bestehe für jeden Miteigentümer während der Bauführung ein eigenes Konto. Entscheide sich ein Miteigentümer anstelle der angebotenen Fremdfinanzierung für eine eigene Finanzierung, so zahle er die notwendigen Geldmittel auf dieses - ihm gewidmete - Konto ein. Sein Konto sei damit im Plus. Von diesem Konto würden seine anteiligen Baukosten während der Bauphase (Anzahlungen, Teilrechnungen, Schlussrechnungen) gedeckt. Es würden damit keine Bauzeitzinsen oder Sicherheitskosten (Pfandrechtsgebühren) für ihn anfallen. Die Frage der Finanzierung könne daher individuell durch jeden Miteigentümer getroffen werden. Bei Leistungen für die Miteigentümergemeinschaft als Ganzes (Hausverwaltung für Gesamtobjekt, Steuerberatung für Vermietungsgemeinschaft) seien individuelle Aufträge nicht möglich. Hier entscheide die Miteigentumsgemeinschaft mit Mehrheitsbeschluss, ob sie die angebotenen Leistungen annehmen oder nicht. In ihrer Replik auf diese Stellungnahme verwies die belangte Behörde auf Judikatur des Verwaltungsgerichtshofes und des Bundesfinanzgerichts und führte ergänzend aus, dass die Finanzierung gegenständlich Teil des Gesamtpaketes/Gesamtkonstruktes sei und damit auch Teil der Gegenleistung. Die Gegenleistung sei für jeden Einzelfall zu beurteilen, dh je nach Sachverhaltskonstellation, könne es zu einem anderen Ergebnis kommen. Werde der Kaufpreis bar bezahlt, so stelle dies einen anderen Sachverhalt dar und entstünden demjenigen auch keine weiteren Kosten für die Finanzierungsbeschaffung. Dies könne aber nicht auf alle Fälle umgelegt werden[,] in denen die Finanzierungskosten zu tragen seien. Mit weiterer Stellungnahme vom 31. März 2022 wies die beschwerdeführende Partei darauf hin, dass es sich bei der Position "Eintragungsgebühr" iHv 38.323,22 Euro um Pfandrechtseintragungsgebühren (37.912 Euro) und Beglaubigungskosten für das Pfandrecht (411,22 Euro) gehandelt habe, die im Zusammenhang mit der seitens der I AG angebotenen Kreditfinanzierung angefallen seien. Bei den unter "Bauzeitzinsen und Gebühren" angeführten Gebühren handle es sich um Kontogebühren. Mit hg abgeforderter Stellungnahme vom 9. Juni 2022 führte die beschwerdeführende Partei aus, dass sich das auf die Finanzierungsbeschaffung und -bearbeitung entfallende Honorar entsprechend dem Gesamtfinanzierungsbetrag wie folgt aufteile: | | Euro | Prozent | Gesamtfinanzierungsbetrag | 3.060.000 | 100 | freifinanziert | 2.430.000 | 79,4 | gefördertes Darlehen | 630.000 | 20,6 Daraus resultiere, dass von der an die I AG bezahlten Gesamtvergütung iHv 120.000 Euro 20.6 % (das seien 24.720 Euro) auf die Beantragung der Förderungsmittel entfallen. Mit Schriftsatz vom 6. Juli 2022 zog die beschwerdeführende Partei den Antrag auf Durchführung einer mündlichen Verhandlung zurück. II. Über die Beschwerde wurde erwogen: 1. Sachverhalt Dem Bauprojekt liegt eine den Interessenten übermittelte Projektunterlage zugrunde. Teil dieser Projektunterlage ist ua nachstehender "voraussichtlicher Investitionsplan": [Grafik]   Mit "Teilnahmeerklärung" vom 2. September 2013 erklärte die beschwerdeführende Partei gegenüber der I AG (im Folgenden: I AG) 150/1000 Miteigentumsanteile an einer näher genannten Liegenschaft erwerben zu wollen. Auszugsweise heißt es in der Teilnahmeerklärung wörtlich: "[…] Die dabei von mir zu übernehmenden anteiligen Investitionskosten werden voraussichtlich EUR 600.000,-- exkl. Ust. betragen, davon werde ich EUR 141.000,-- Eigenkapital aufbringen. Ich werde an den Bauherrenversammlungen teilnehmen, in denen die Rechtsbeziehungen der Bauherren untereinander geregelt und die Aufträge zur Durchführung und Finanzierung der Instandsetzung des Objektes und aller damit zusammenhängender Geschäfte erteilt werden sollen. […] Wenn ich den Beitritt nicht mitvollziehe, schulde ich der [I AG] weder Honorar noch Aufwandsentschädigung. […]" Die beschwerdeführende Partei - in ihrer Eigenschaft als Käuferin des genannten Miteigentumsanteiles - unterzeichnete den Kaufvertrag am 15. Oktober 2013. Seitens des Verkäufers wurde der Kaufvertrag am 13. Dezember 2013 unterfertigt. Am 16. Dezember 2013 fand die konstituierende Bauherrnversammlung der Miteigentümergemeinschaft statt. Die von der Projektgesellschaft (I AG) vorgeschlagene Tagesordnung umfasste folgende Punkte: [Grafik]   Unter Tagesordnungspunkt "4. Angebote der Vertragspartner/Auftragserteilung" wurde wie folgt protokolliert: "Nachdem die Miteigentümer die Kaufentscheidung getroffen hatten, haben sie sich dazu entschlossen, zur weiteren Abwicklung des Investitionsvorhabens einen gemeinsamen Vertreter zu bestellen. Zur heutigen Besprechung haben die Gesellschaften jeweils Angebote und entsprechende Vertragsvorschläge vorgelegt. Die ***1***-Gesellschaft mbH und Co KG wird als Bevollmächtigter der Gemeinschaft für die Dauer der Investitionsphase beauftragt und hinsichtlich der von den Miteigentümern beschlossenen Maßnahmen Verträge abschließen. Weiters wird diese Gesellschaft detaillierte Wirtschaftlichkeitsanalysen und -berechnungen erstellen und während der Investitionszeit laufend überarbeiten. Die ***2*** GmbH wird die wirtschaftliche Betreuung als Mittelkontrolleur übernehmen und die Rechnungen unter kaufmännischen Gesichtspunkten auf Übereinstimmung mit dem Investitionsplan überprüfen. Mit der Durchführung aller bis zum Vermietungsbeginn erforderlichen Aufgaben sowie der Hausverwaltung wird die ***3*** Gesellschaft m.b.H. beauftragt. Die I AG soll den Auftrag für die Finanzierungsbeschaffung erhalten und die gesamten damit verbundenen Bearbeitungsleistungen übernehmen. Die jeweiligen Vertragsangebote entsprechen leistungs- und honorarmäßig den Vorstellungen der Miteigentümer und werden die diesbezüglichen Aufträge erteilt und in der Beilage zum Protokoll zusammengefasst." In der Beilage zum Protokoll vom 16. Dezember 2013 wurden die von den Miteigentümern gefassten gemeinschaftlichen Beschlüsse mit den angeführten wesentlichsten Inhalten wie folgt festgehalten: "1.) Errichtung des Miteigentümervertrages sowie des Kaufvertrages und dessen grundbücherliche Durchführung und Übernahme der Finanzierungstreuhandschaft und Verbücherung der Pfandrechte durch Herrn ***4***, Notar, Mödling Honorar: € 17.000,-- zuzüglich USt. 2.) Generalplanung und technische Baubetreuung durch die ***5*** GmbH, Wien Erbringung sämtlicher erforderlichen Leistungen laut HOA/HOB Durchführung der Projektleitung sowie Planungskoordination gemäß den Bestimmungen des Bauarbeitenkoordinationsgesetzes Beschaffung der behördlichen Bewilligungen namens der Bauherren Beibringung der erforderlichen Statik sowie Haustechnik und Elektroplanung Ausschreibung der einzelnen Gewerke gemäß den Förderungsrichtlinien Technische Überwachung der Baudurchführung, Kontrolle auf der Baustelle und Abnahme des Bauwerkes namens der Bauherren Prüfung der Teil- und Schlussrechnungen Abgabe der Fertigstellungsmeldung samt Ziviltechnikerbestätigung Gewährleistungsbegehung Vergütung: € 269.000,-- zuzüglich USt. bei einer Vorauszahlung von 30 % im Dezember 2013 3.) Durchführung des gegenständlichen Bauvorhabens im Rahmen eines GU-Auftrages nach Durchführung einer öffentlichen Ausschreibung Durchführung sämtlicher Arbeiten laut Planungsbeschluss und Bau- und Ausstattungsbeschreibung Bauzeit: 15 Monate ab Baufreigabe Gesamtbaukosten zu voraussichtlich € 2,050.000,- als Höchstpreis mit Abrechnung nach Aufmaß, ausgehend von einer vorläufigen Kostenschätzung 4.) Begleitende Kontrolle des Bauvorhabens durch die technische Bauabteilung der ***6*** GmbH, Wien Kontrolle des Planungsprozesses in Bezug auf Termine, Kosten und Qualität und laufende Abstimmung mit dem Generalplaner Prüfung der Ausschreibungsunterlagen und Mitwirkung bei der Vergabe des Bauauftrages Kontrolle der Bauausführung in Bezug auf Termine, Kosten und Qualität Mitwirkung bei der Abnahme der Bauarbeiten Überprüfung der vom Planer freigegebenen Rechnungen Vergütung: € 35.000,-- zuzüglich USt. bei einer Vorauszahlung von 30 % im Dezember 2013 5.) Durchführung der Investitionen aufgrund der heute getroffenen Bauherrenentscheidungen unter Zugrundelegung der Wirtschaftlichkeitsanalysen und -berechnungen der ***1***-Gesellschaft m.b.H. & Co KG, Linz und Abschluss einer diesbezüglichen Vereinbarung Recht zur Nutzung der Analysen und Berechnungen sowie des Durchführungsplanes zur ertragbringenden Vermietung Vergütung: € 150.000.-- zuzüglich USt., davon € 60.000,-- als Vorauszahlung für den Leistungszeitraum bis Ende 2014 6.) Hausverwaltung und Erstvermietung durch die ***3*** Gesellschaft m.b.H., Linz organisatorische Vorbereitung der Hausverwaltung Abwicklung mit der ***7*** GmbH laufende Überprüfung und Anpassung der Mietverträge an die Förderungs- und Mietrechtsgesetzgebung Vorbereitung eines Wirtschaftsplanes und einer Hausordnung Ermittlung der Betriebskostenvorschreibung Mitwirkung beim Abschluss der erforderlichen Energielieferungsverträge Beauftragung externer Makler zur Vermittlung der Erstmieter (ohne Vermietungsgarantie) Übernahme sämtlicher Kosten für Marketing Durchführung der Gebührenanzeige von Mietverträgen Vergütung: € 80.000,- zuzüglich USt., davon € 32.000,- als Vorauszahlung für den Leistungszeitraum bis Ende 2014 7.) Auftragserteilung an die ***1***-Gesellschaft m.b.H. & Co KG, Linz zur Durchführung der von den Bauherren gefassten Beschlüsse Abwicklung der von der Miteigentümergemeinschaft gefassten Beschlüsse in deren Namen und deren Vertretung in sämtlichen außerbehördlichen und behördlichen Angelegenheiten Vergütung: € 150.000,-- zuzüglich USt., davon € 60.000,- als Vorauszahlung für den Leistungszeitraum bis Ende 2014 Zur Durchführung des Auftrages erhält die ***1*** eine gesonderte Vollmacht. 8.) Wirtschaftliche Betreuung durch die ***2***, Linz Erstellung eines Zahlungsplanes (Mittelabflussplan), diesen anzupassen und seine Einhaltung zu überwachen Prüfung der Rechnungen unter kaufmännischen Gesichtspunkten auf Übereinstimmung mit dem lnvestitionsplan und Mitfertigung diesbezüglicher Überweisungen (Mittelverwendungskontrolle) Mitwirkung bei der finanziellen Abwicklung des Investitionsvorhabens Vorbereitung des Abschlusses einer Rohbauversicherung Vergütung: € 100.000,-- zuzüglich USt., davon € 40.000,-- als Vorauszahlung für den Leistungszeitraum bis Ende 2014 9.) Steuerberatung durch die Steuerberatungskanzlei ***8***., Pöttsching Vertretung der Miteigentümergemeinschaft in sämtlichen laufenden Steuerangelegenheiten beim zuständigen Finanzamt und anlässlich einer ersten Betriebsprüfung für die Dauer der lnvestitionsphase Erstellung der erforderlichen Erklärungen Prüfung der Steuerbescheide Vergütung: € 20.000,-- zuzüglich USt., davon € 8.000.-- als Vorauszahlung für den Leistungszeitraum bis Ende 2014 10.) lnanspruchnahme des vorgeschlagenen Finanzierungskonzeptes in der festgelegten Form und Abschluss einer Vereinbarung über Finanzierungsbeschaffung mit der I AG, Linz Vermittlung der Zwischen- und langfristigen Endfinanzierung Übernahme der im Zusammenhang mit der Erstellung der Kredit- und Darlehensverträge auflaufenden Bearbeitungs- und Ausfertigungsgebühr Abwicklung und Bearbeitung der Zwischen- und langfristigen Finanzierung Beantragung von Förderungsmitteln, Abwicklung und Bearbeitung bis zur Endabrechnung Vergütung: € 120.000,- zur Gänze fällig unmittelbar nach Vertragsabschluss 11.) Für eventuelle Mehrkosten im Zusammenhang mit dem Bauauftrag sowie den Bauzeitzinsen bis zur Fertigstellung ist eine Erhöhung des Fremdkapitals zu beantragen. Sollte die derzeit kalkulierte Förderung des Landes Wien (gefördertes Darlehen) nicht oder in geringerer Höhe gewährt werden, ist ebenfalls eine Zwischenfinanzierung bei der Kreditinstitut zu beantragen. Anlässlich der Übergabe werden die Bauherren entscheiden, ob die Endfinanzierung dieser Beträge mit Eigenkapital oder Fremdkapital erfolgt." Auf Basis dieser Beschlussfassung hat die die Miteigentümergemeinschaft vertretende Gesellschaft (***1***-Gesellschaft m.b.H. & Co KG; im Folgenden kurz: ***1***) nachstehende Verträge abgeschlossen: I. Vereinbarung über Wirtschaftlichkeitsberechnungen und -analysen; abgeschlossen am 18. Dezember 2013, zwischen der ***1***als Auftragnehmerin und seitens der MEG in ihrer Eigenschaft als Auftraggeberin gezeichnet durch die diese vertretende ***1*** "Gegenstand dieser Vereinbarung ist die Erbringung insbesondere folgender Leistungen: Erstellung eines konkreten lnvestitionsplanes unter Berücksichtigung der Angaben des Architekten Erstellung eines Finanzierungsplanes unter Berücksichtigung der steuerlichen sowie wirtschaftlichen Aspekte Erstellung von Wirtschaftlichkeitsberechnungen sowie -analysen für sämtliche Varianten über einen Zeitraum von mindestens 25 Jahren laufende Überarbeitung der Wirtschaftlichkeitsberechnungen während der lnvestitionszeit aufgrund der aktuellen Ziffern sowie Gegebenheiten Erstellung einer endgültigen Wirtschaftlichkeitsberechnung bei Fertigstellung des lnvestitionsvorhabens unter Berücksichtigung der tatsächlichen Mieteinnahmen" II. Vereinbarung über Hausverwaltung und Erstvermietung; abgeschlossen am 18. Dezember 2013 zwischen der iS als Auftragnehmerin und seitens der MEG in ihrer Eigenschaft als Auftraggeberin gezeichnet durch die diese vertretende ***1*** 1. "Der AN übernimmt für den Auftraggeber alle zur Vorbereitung der Hausverwaltung bis zum Vermietungsbeginn erforderlichen Aufgaben, insbesondere: Mitwirkung beim Abschluss der erforderlichen Energielieferungsverträge Mitwirkung beim Abschluss von Haftpflicht- und EIementarschadenversicherung Vorbereitung eines Wirtschaftsplanes unter Berücksichtigung einer Instandhaltungsrücklage Ermittlung der Betriebskostenvorschreibung unter Berücksichtigung aller für die Nutzung erforderlichen öffentlichen Abgaben, Gebühren und Versicherungen Vorbereitungsarbeiten zur organisatorischen Durchführung der Hausverwaltung, Betriebskostenabrechnung und Vermietung Vorbereitung einer Hausordnung Vorschlag zur Einstellung eines Hausbetreuers 2. Der AN übernimmt weiters für den Auftraggeber auch alle Agenden, die mit der Erstvermietung der nach Fertigstellung des Bauwerkes zur Vermietung gelangenden Räumlichkeiten anfallen. d.h. diese rechtzeitig am Immobilienmarkt auf eigene Kosten anzubieten, sodass eine bestmögliche Vermietung erreicht werden kann Mitwirkung an der Erstellung von Mietverträgen und deren ordnungsgemäße Vergebührung 3. Der AN übernimmt letztlich nach Abschluss der lnvestitionsphase sämtliche mit der laufenden Hausverwaltung verbundenen Agenden im Rahmen der einschlägigen Bestimmungen für Immobilienverwalter." III. Vereinbarung über wirtschaftliche Betreuung; abgeschlossen am 18. Dezember 2013, zwischen der ***2*** als Auftragnehmerin und seitens der MEG in ihrer Eigenschaft als Auftraggeberin gezeichnet durch die diese vertretende ***1*** "Gegenstand dieser Vereinbarung ist die wirtschaftliche und kaufmännische Betreuung des Auftraggebers, insbesondere die fachliche und zeitliche Koordination aller für die Durchführung des lnvestitionsvorhabens erforderlichen kaufmännischen Leistungen, Mitwirkung bei der finanziellen Abwicklung des lnvestitionsvorhabens, Überprüfung der Zahlungs-/Mittelabflusspläne, diese anzupassen und deren Einhaltung zu überwachen, Prüfung der Rechnungen unter kaufmännischen Gesichtspunkten auf Übereinstimmung mit dem lnvestitionsplan und Mitfertigung diesbezüglicher Überweisungen im Sinne einer Mittelverwendungskontrolle, Unterstützung der MEG bei der Durchsetzung von Gewährleistungsansprüchen, soweit sich diese auf rechtliche und wirtschaftliche Fragen beziehen, Vorbereitung des Abschlusses erforderlicher Versicherungen, Mitwirkung bei der Erstellung eines wirtschaftlichen Abschlussberichtes über die Mittelverwendung zur Feststellung der endgültigen Investitionskosten." IV. Steuerberatungsvertrag; undatiert, zwischen der Steuerberaterin als Auftragnehmerin und seitens der MEG in ihrer Eigenschaft als Auftraggeberin gezeichnet durch die diese vertretende ***1*** "Aufgabenbereich: 1. Vertretung bei dem für die Gemeinschaft zuständigen Finanzamt im Rahmen der einheitlichen und gesonderten Feststellung der Einkünfte, 2. Erstellung der laufenden (monatlichen oder vierteljährlichen) Umsatzsteuervoranmeldungen und Erstellung der jährlichen Umsatzsteuererklärung(en), 3. Erstellung der jährlichen Überschussrechnung etc. (Bilanzen oder gesonderte Einnahmen- und Ausgabenrechnung) für den Bereich der gesamten MEG und daraus die Erklärung zur einheitlichen und gesonderten Feststellung der Einkünfte abzuleiten, 4. Überprüfung von Steuerbescheiden und Vertretung in Rechtsmittelverfahren 1. und 2. Instanz, soweit der MEG ein Rechtsmittel zielführend und zweckmäßig erscheint, 5. Wahrnehmung der Interessen des Auftraggebers im Rahmen des Veranlagungsverfahrens und dessen Vertretung bei allfälligen steuerlichen Betriebsprüfungen, eventuellen Fragenvorhalten und Prüfungen bezüglich der Grunderwerbsteuer oder sonstigen Auskunftsbegehren der Finanzbehörden, 6. Überprüfung des nach Abschluss der durch die MEG getätigten Investitionen zu erstellenden Schlussberichtes. … Vertragszeitraum … Eine vorzeitige Kündigung ist aus wichtigem Grund und über einen Mehrheitsbeschluss der MEG (gerechnet nach Anteilen) möglich. … …" V. Vereinbarung über Finanzierungsbeschaffung und -bearbeitung; abgeschlossen am 18. Dezember 2013, zwischen der I AG als Auftragnehmerin und seitens der MEG in ihrer Eigenschaft als Auftraggeberin gezeichnet durch die diese vertretende ***1*** "In der Bauherrenversammlung vom 16. Dezember 2013 wurde vom Auftraggeber u.a. Art und Weise der Finanzierung beschlossen und I AG der Auftrag erteilt, die Finanzierung für das Investitionsvorhaben […] zu vermitteln. Demgemäß soll der vom Auftraggeber beschlossene Gesamtaufwand mit € 3.060.000,-- aus Fremdmitteln finanziert werden, wozu die von der Kreditinstitut angebotene Finanzierung für den freifinanzierten Kredit in Höhe von € 2.430.000,-- in Anspruch genommen werden soll. Zur Endfinanzierung soll weiters ein Direktdarlehen des Landes Wien gemäß WWFSG (Wiener Wohnbauförderung- und Wohnhaussanierungsgesetz) in der Höhe von € 630.000,-- in Anspruch genommen werden. Sollte das derzeit kalkulierte direkte Darlehen des Landes Wien nicht oder nicht in dieser Höhe gewährt werden, ist eine entsprechende Erhöhung der Kredite bei der Kreditinstitut durchzuführen. Für die Beschaffung der grundsätzlichen Finanzierungszusagen, Vermittlung der einzelnen Darlehensverträge sowie die gesamten damit verbundenen Bearbeitungsleistungen, wie Beschaffung der Kreditunterlagen vom Auftraggeber (Selbstauskunft, Einkommensnachweis, Steuerbescheide etc.) und den diesbezüglich erforderlichen Verwaltungsaufwand erhält [i-AG] eine Vergütung in Höhe von € 120.000. Aufgrund der gesetzlichen Bestimmungen ist diese Vergütung ein Nettobetrag und hierfür keine Umsatzsteuer zu entrichten; sollte jedoch eine Umsatzsteuer anfallen, so ist die Vergütung als Nettobetrag d.h. ohne gesetzliche Umsatzsteuer zu verstehen." VI. Auftrag; abgeschlossen am 16. Dezember 2013, zwischen der ***1*** als Auftragnehmerin und den einzelnen Miteigentümern. "Der gegenständliche Auftrag umfasst alle Handlungen, die nach pflichtgemäßem Ermessen zur Vertretung der MEG im Sinne deren Beschlüsse notwendig und zweckmäßig sind, insbesondere 1. hinsichtlich der vom AG beschlossenen Maßnahmen Verträge abzuschließen und Aufträge zu erteilen, 2. Abwicklung der erforderlichen Finanzierungsmaßnahmen, insbesondere Abschluss von Kredit- bzw. Darlehensverträgen für die Zwischen- und Endfinanzierung für die MEG bzw. jeden einzelnen Miteigentümer bis zur Höhe der jeweils erforderlichen Fremdfinanzierung des vom AG beschlossenen Gesamtaufwandes, sofern der jeweilige Gläubiger bestätigt, die einzelnen Miteigentümer nur im Ausmaß des jeweiligen Miteigentumsanteiles in Anspruch zu nehmen und für sich und die von ihm allfällig künftig zu bestimmenden Miteigentümer bis 31.12.2043 auf eine Teilungsklage verzichtet, 3. Abwicklung des Zahlungsverkehres für die MEG gemeinsam mit dem wirtschaftlichen Betreuer als Mittelverwendungskontrolleur, insbesondere auch die Entgegennahme von Geld und Geldeswert, 4. Übernahme sämtlicher Zustellungen aller Art als Zustellbevollmächtigter, auch zu eigenen Handen. Sollten Handlungen oder Erklärungen, die von den Beschlüssen des AG nicht umfasst sind oder den Beschlüssen zuwiderlaufen, notwendig sein, hat der AN einen neuen Beschluss der MEG gemäß den Bestimmungen des Miteigentümervertrages herbeizuführen, bevor er die betreffenden Handlungen im Namen der MEG vornimmt oder Erklärungen abgibt. Werden erforderliche Beschlüsse durch die MEG nicht gefasst oder bei Gefahr in Verzug sowie überhaupt zur Abwendung eines möglichen Schadens ist der AN berechtigt, erforderlich erscheinende Maßnahmen unter möglichster Gleichbehandlung aller Miteigentümer nach billigem und pflichtgemäßem Ermessen, jedoch in Abstimmung mit dem wirtschaftlichen Betreuer, vor[zu]nehmen." Anlässlich der Fertigstellung des gegenständlichen Projektes fand am 27. Februar 2017 eine "2. Bauherrenversammlung" statt. Die Tagesordnungspunkte für die Versammlung lauteten: 1. "Zwischenbericht über die Investitionsphase 2. Förderung und Finanzierung 3. Bericht über die Vermietungssituation 4. Bericht über die steuerliche Situation 5. Beschlussfassung" Inhaltlich wurde zu den einzelnen Tagesordnungspunkten auszugsweise wie folgt festgehalten: 1. "Zwischenbericht über die Investitionsphase […] Nach Vorliegen sämtlicher Schlussrechnungen wird die exakte Gesamtinvestitionssumme feststehen. Im Schlussbericht enthalten die Bauherrn eine genaue Abrechnung über die Investitionsphase. Die Mängelbehebung ist weitgehend abgeschlossen. Derzeit noch vorhandene geringfügige Mängel wurden protokolliert und werden in Kürze behoben. Im Einvernehmen mit der Hausverwaltung wird das Stiegenhaus erst nach Einzug aller Mieter mit einem Endanstrich versehen. Die Endbegehung mit dem Wohnfonds Wien erfolgte am heutigen Tag (27.02.2017). … 2. Förderung und Finanzierung […] Mittels schriftlicher Beschlussfassung werden die Miteigentümer bis Mitte März 2017 bekannt geben, ob sie sich für die angebotene Fixzins-Variante entscheiden oder ob die bestehende Kondition bei der Kreditinstitut beibehalten werden soll. […] Mit Aussendung des Protokolls erhalten die Miteigentümer eine aktuelle Wirtschaftlichkeitsberechnung. Darin wird eine Vollvermietung, ein gestaffelter Zinssatz für das Bankdarlehen von 3,0% p.a. ab 1.4.2017, 3,5% ab 1.4.2024 und 4,0% ab 1.4.2029 sowie ein Tilgungsbeginn mit 1.4.2017 und eine Restlaufzeit von 14,75 Jahren zugrunde gelegt. 3. Bericht über die Vermietungssituation […] Am heutigen Tag ist erfreulicherweise bereits eine Vollvermietung gegeben. […] Die Vermittlung der Wohnungen wird von der ***10*** GmbH durchgeführt. Ab dem Zeitpunkt der Zweitvermietung wird die ***10*** GmbH aufgrund der aktuellen Gesetzeslage auf Förderungsdauer (solange dürfen den Mietern keine Provisionen verrechnet werden) Provisionen in Höhe von zwei Monatsmieten (statt rechtlich möglichen drei Monatsmieten) an die Miteigentümergemeinschaft verrechnen. Die ***9*** GmbH, wird die Agenden der Hausverwaltung sowie die weitere Investorenbetreuung der Miteigentümer durchführen. Hierfür wird ein jährlicher Betrag in Höhe von EUR 1.600,-- mit einer jährlichen Indexierung gemäß VPI 2010 (Basis Jänner 2016) veranschlagt, welcher in den Nebenkosten berücksichtigt ist. 4. Bericht über die steuerliche Situation Die Miteigentümergemeinschaft - steuerlich vertreten durch ***8*** wurde für die Jahre 2013 bis 2015 endgültig veranlagt. Gemäß Einnahmen- und Ausgaberech[n]ung beträgt das Ergebnis für das Jahr 2016 rd. EUR - 158.400,--. […] ***8*** wird auch weiterhin die steuerliche Betreuung der Miteigentümergemeinschaft durchführen und bietet die Leistungen zu einem Honorar von EUR 1.300,-, welche jährlich gemäß VPI indexiert wird, an. 5. Beschlussfassung […] 6. Beauftragung der ***9*** GmbH mit der weiteren laufenden Betreuung sämtlicher Agenden der Hausverwaltung sowie der weiteren Investorenbetreuung zu einem Honorar von EUR 1.600,-, jährlich indexiert gem. VPI 2010 (Basis Jänner 2016). 7. Beauftragung der ***10*** GmbH mit der Vermittlung der Wohnungen, von den Miteigentümern auf Basis der derzeit geltenden Maklerverordnung zu zahlende Provision ab Zweitvermietung (auf Förderungsdauer): zwei Brutto-Monatsmieten. 8. Die Beauftragung von ***8*** mit der weiteren laufenden steuerlichen Betreuung zu einem Honorar von EUR 1.300,-, jährlich indexiert gem. VPI." Die Gesamtkostenaufstellung (Netto) nach Endabrechnung gab die Beschwerdeführervertretung wie folgt bekannt: [Grafik]   Die unter dem Punkt "Finanzierungsbeschaffung" veranschlagten Kosten iHv 120.000 Euro standen im Ausmaß von 79,4 % im Zusammenhang mit der Vermittlung und Bearbeitung des freifinanzierten Darlehens und zu 20,6 % im Zusammenhang mit der Vermittlung und Bearbeitung des geförderten Darlehens. Bei den als "Eintragungsgebühren" mit 38.323,22 Euro in der Gesamtkostenaufstellung veranschlagten Kosten handelte es sich um Pfandrechtseintragungsgebühren (iHv 37.912 Euro) und Beglaubigungskosten (iHv 411,22 Euro), die im Zusammenhang mit der seitens der I AG angebotenen Kreditfinanzierung anfielen. Bei den unter "Bauzeitzinsen und Gebühren" angeführten Gebühren handelt es sich um Kontogebühren. Für das Bundesfinanzgericht steht folgender Sachverhalt fest: Die beschwerdeführende Partei und die übrigen (fünf) Erwerber haben den Miteigentumsvertrag auf Basis des ihnen von der Projektgesellschaft vorgelegten Projektplanes unterfertigt. Den Erwerbern wurde von Anfang an ein bereits fertig geplantes Bauprojekt unterbreitet, für das vom Abriss des bestehenden Altgebäudes, über Planung und Neubau des zu errichtenden Gebäudes bis hin zur Hausverwaltung und Erstvermietung sowie steuerlichen Betreuung der Miteigentümergemeinschaft während der von 2013 bis 31.03.2017 dauernden Investitionsphase bereits sämtliche Kooperationspartner und die auf diese entfallenden Honorare feststanden. Ziel der Erwerber war nicht nur in ein neu zu errichtendes Gebäude zu investieren, sondern darüber hinaus einen möglichst gewinnbringenden Einsatz ihres Kapitals durch spätere Vermietung zu bewirken. Die Gesamtkosten für das Projekt betrugen 4,636.565,16 Euro, die sich wie folgt zusammensetzen: | | Umsatzsteuer | netto | Gesamt | Kaufpreis Liegenschaft | | 700.000,-- | 700.000,-- | Bau- und Planungskosten | 490.193,28 | 2,450.966,41 | 2,941.159,70 | Sonstige Kosten | 101.000,-- | 894.405,47 | 995.405,47 | Gesamtkosten | | | 4,636.565,16 2. Beweiswürdigung Die getroffenen Feststellungen ergeben sich aus dem vorgelegten Verwaltungsakt und den im verwaltungsgerichtlichen Verfahren vorgelegten Unterlagen, die den Parteien des Verfahrens wechselseitig im Rahmen des Parteiengehörs zur Kenntnis übermittelt wurden. Vorauszuschicken ist, dass, wie den obigen Ausführungen zum bisherigen Verfahrensgang zu entnehmen ist, die Beschwerdeführervertretung vor dem Hintergrund des Erkenntnisses des Verwaltungsgerichtshofes vom 30. Jänner 2014, 2013/16/0078, nunmehr davon ausgeht, dass in Ermangelung des Vorliegens einer Bauherreneigenschaft auf Seiten der Erwerber neben dem (anteiligen) Kaufpreis für die Liegenschaft auch die Baukosten, Planungskosten und Vertragserrichtungskosten in die Ermittlung der Grunderwerbsteuer einbezogen hätten werden müssen (vgl bspw Schriftsätze der beschwerdeführenden Partei vom 18. Jänner 2021, Seite 1 und 4 und vom 30. August 2021, Seite 14 ("4. Beschwerdebegehren"). Es ist somit zwischen den Parteien unstrittig, dass im Beschwerdefall den Erwerbern keine Bauherreneigenschaft zukommt. Ebenfalls unstrittig zwischen den Parteien sind die Beträge der Gesamtkostenaufstellung. Die belangte Behörde geht hinsichtlich der unter Punkt 2. (Sonstige Kosten) angeführten "sonstigen Erwerbsnebenkosten" (Grunderwerbsteuer und Eintragungsgebühr) sowie der "sonstigen Kosten" (Betriebskosten Investitionsphase, Mieteinnahmen bis 31.03.2017 und Leerstehungsbetriebskosten bis 31.03.2017) ebenfalls davon aus, dass diese kein Teil der Bemessungsgrundlage sind. Strittig ist zwischen den Parteien jedoch die Höhe der Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuerbemessung. Die belangte Behörde geht hierbei davon aus, dass "die Grunderwerbsteuer von den Grund- und Baukosten einschließlich der von den Käufern übernommenen sonstigen Leistungen - Leistungen an Dritte unterliegen der GrESt, wenn die Verpflichtung zur Übernahme dieser Leistung durch Einbindung in ein vorgegebenes Gesamtkonzept von vornherein feststeht - sowie der jeweiligen USt vorzuschreiben [ist]". Demgegenüber vertritt die beschwerdeführende Partei, dass zwischen den Entgelten, die dafür zu erbringen sind, dass das Grundstück gemäß § 2 GrEStG in den körperlichen Zustand versetzt werde, in dem es zum Gegenstand des Erwerbsvorganges gemacht worden ist und jenen Entgelten, die für "andere" Leistungen eines Dritten zu erbringen sind, die mit dem Versetzen des Grundstückes in einen bestimmten körperlichen Zustand nicht verbunden sind, unterschieden werden müsse. Im Beschwerdefall haben die Erwerber ein bebautes Grundstück mit einem schlüsselfertig ausgestatteten Gebäude erwerben wollen, das sie künftig zur Vermietung nutzen können. Die mitangebotenen Zusatzleistungen stünden mit dem Versetzen des Grundstückes in den angeführten körperlichen Zustand nicht im unmittelbaren Zusammenhang. Sie beträfen vielmehr die künftige Nutzung des Objektes, die Finanzierung der Kosten und die Organisation. Nach der ständigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes ist die Leistung des Erwerbers dann als Gegenleistung im Sinne des Grunderwerbsteuergesetzes anzusehen, wenn sie in einem unmittelbaren, tatsächlichen und wirtschaftlichen oder "inneren" Zusammenhang mit dem Erwerb des Grundstückes steht. Für die Frage nach der finalen Verknüpfung zwischen Erwerbsgegenstand und Gegenleistung ist es unerheblich, ob mehrere abgeschlossene Verträge nach dem Willen der jeweils vertragschließenden Parteien zivilrechtlich ihrem Bestand nach voneinander abhängig sein sollen. Entscheidend für die Qualifikation einer Leistung als Gegenleistung im Sinne des § 5 Abs. 1 Z 1 GrEStG ist, dass die Verpflichtung zur Leistung auf den Erwerb des Grundstücks in dem Zustand, in dem es zum Erwerbsgegenstand gemacht wurde, bezogen ist (vgl VwGH vom 29. August 2013, 2012/16/0159, mwN). Die Beurteilung dieser Frage ist eine auf der Ebene der Sachverhaltsermittlung und Beweiswürdigung zu lösende Tatfrage und hängt damit entscheidend von den Umständen des Einzelfalles ab. Wie sich aus den obigen Feststellungen ergibt, fand in unmittelbarer zeitlicher Nähe zum Abschluss des Kaufvertrages (Gegenzeichnung durch die Verkäuferseite erfolgte am Freitag, 13. Dezember 2013) am Montag, 16. Dezember 2013, die konstituierende Miteigentümerversammlung statt, auf der die Miteigentümergemeinschaft neben der Beauftragung der Planung und des Baus des zu errichtenden Gebäudes auch die Beauftragung der "sonstigen Leistungen" beschlossen hat. Die von der Miteigentümergemeinschaft (im Folgenden: MEG) ebenfalls am 16. Dezember 2013 beauftragte ***1***-Gesellschaft m.b.H & Co. KG hat in weiterer Folge am 18. Dezember 2013 (der Steuerberatungsvertrag ist undatiert) namens der MEG die den strittigen Kosten zugrundeliegenden Verträge über die "sonstigen Leistungen" abgeschlossen. Ausgehend von der in der Projektunterlage ausgewiesenen voraussichtlichen Gesamtinvestitionssumme laut voraussichtlichem Investitionsplan von 4 Mio Euro entsprechen die von der beschwerdeführenden Partei gemäß ihrer Teilnahmeerklärung zu übernehmenden anteiligen Investitionskosten von voraussichtlich 600.000 Euro einer Beteiligung im Ausmaß von 15 % am Gesamtprojekt. Ein Teil dieser von der beschwerdeführenden Partei laut Teilnahmeerklärung anteilig zu übernehmenden Gesamtinvestitionskosten entfielen neben den nunmehr nicht mehr strittigen Bau-, Planungs- und Vertragserrichtungskosten auch auf die "sonstigen Kosten" (Wirtschaftlichkeitsanalyse, Auftrag/Wirtschaftliche Betreuung, Treuhandschaft, Hausverwaltung/Erstvermietung, Steuerliche Vertretung, Finanzierungsbeschaffung und -bearbeitung/Förderungsabwicklung, Eintragungsgebühr Pfandrecht, Gebühren, Bauzeitzinsen, Reserve). Vor dem Hintergrund dieses sich bereits aus den obigen Feststellungen ergebenden und an dieser Stelle nochmals dargestellten zeitlichen Ablaufes steht es für das Bundesfinanzgericht außer Zweifel, dass die Verträge über die "sonstigen Leistungen" im zeitlichen Umfeld des Kaufvertrages abgeschlossen wurden. Wenngleich der beschwerdeführenden Partei dahingehend zuzustimmen ist, dass sie im Zeitpunkt des Kaufvertragsabschlusses nicht "verpflichtet" war, die "sonstigen Leistungen" in Anspruch zu nehmen, damit der Kaufvertrag zustande kommt, spricht sowohl der Umstand, dass Basis ihrer Teilnahmeerklärung eine 15 %ige Beteiligung an der Gesamtinvestitionssumme war, als auch die Tatsache, dass sie sämtliche "sonstigen Leistungen" in Anspruch genommen hat dafür, dass sie von Anfang an davon ausgegangen ist, dass die anteiligen Gesamtinvestitionskosten jene Leistung ist, die sie zum Erwerb des Miteigentumsanteiles in der von ihr erwarteten Beschaffenheit (bis hin zur erstmaligen Vermietung) aufzubringen hat. Die beschwerdeführende Partei hat auf Grundlage der bereits die "sonstigen Leistungen" ausweisenden Projektunterlage "Neubauherrenmodell" ihre Kaufentscheidung getroffen und auch anlässlich der konstituierenden MEG-Versammlung die entsprechenden Beschlüsse zum Abschluss der den "sonstigen Leistungen" zugrundeliegenden Verträge gefasst. Sofern die beschwerdeführende Partei vorbringt, dass sie nicht "verpflichtet" gewesen sei, die "sonstigen Leistungen" mit zu erwerben, steht dem nach Ansicht des Bundesfinanzgerichts entgegen, dass bei "Bauherrenmodellen" der vorliegenden Art geradezu kennzeichnend ist, dass den Beteiligten ein Investment in ein fertig durchgeplantes Anlageobjekt und nicht ein bloßer Miteigentumsanteil an einer Liegenschaft angeboten wird. Tatsächlich kann den vertraglichen Grundlagen zwar keine "Verpflichtung" die "sonstigen Leistungen" mit zu erwerben entnommen werden. Dennoch spricht die Bewerbung des "Neubauherrenmodells" mit dem sämtliche "sonstige Leistungen" umfassenden Investitionsplan dafür, dass das Angebot darauf ausgerichtet ist, den Interessenten ein "Komplettpaket" anzubieten. Dass diese Art der Angebotsdarbietung auch auf Seiten der Interessenten als "Komplettpaket" verstanden wurde, zeigt sich nach Ansicht des Bundesfinanzgerichts darin, dass sich die in der Teilnahmeerklärung anteiligen Investitionskosten auf die Gesamtinvestitionssumme beziehen. Bei ganzheitlicher Betrachtung der Teilnahmeerklärung ("Ich werde an den Bauherrenversammlungen teilnehmen, in denen die Rechtsbeziehungen der Bauherren untereinander geregelt und die Aufträge zur Durchführung und Finanzierung der Instandsetzung des Objektes und aller damit zusammenhängenden Geschäfte erteilt werden sollen."; Hervorhebung durch das BFG) und der im Rahmen der konstituierenden Miteigentümerversammlung gefassten detaillierten Beschlüsse hat das Bundesfinanzgericht vorläufig keine Zweifel, dass kein Interessent Miteigentümer der Liegenschaft hätte werden können, ohne gleichzeitig das Gesamtkonzept anzunehmen. Aus der Formulierung der Teilnahmeerklärung lässt sich vielmehr schließen, dass dem Interessenten durchaus bereits im Zeitpunkt der Teilnahmeerklärung bekannt und bewusst war, dass im Rahmen der Miteigentümerversammlung umfassende Beschlüsse zu fassen sind. In diesem Zusammenhang wertet das Bundesfinanzgericht auch die in der Teilnahmeerklärung gewählte Formulierung "aller damit zusammenhängenden Geschäfte" als Indiz dafür, dass ein "innerer Zusammenhang" zwischen den von der beschwerdeführenden Partei in Anspruch genommenen Leistungen und dem Grundstückserwerb vorliegt. Dass Interessenten eine Teilnahmeerklärung über ca 600.000 Euro an einem Projekt zeichnen, ohne sämtliche in diesem "Paketpreis" enthaltenen Leistungen vorab zu kennen, entspricht nicht der Lebenserfahrung. Vielmehr ist davon auszugehen, dass es den Interessenten bei einem derartigen Angebot und beabsichtigten Erwerbsvorgang um einen möglichst gewinnbringenden Einsatz ihres Kapitals bis hin zur Vermietung des Anlageobjektes geht und sie daher im Vorfeld seitens des Anbieters über die mit ihrer Investition abgegoltenen Leistungen entsprechend informiert werden (wollen). In Anbetracht der umfangreichen "sonstigen Leistungen", die letztendlich das Gesamtprojekt aus Sicht der Investoren um ca. 900.000 Euro teurer gemacht haben, als die bloßen Grund-, Bau und Planungskosten, widerspräche es ebenfalls der Lebenserfahrung, dass diese in Kenntnis der einzelnen Zusatzleistungen zunächst im vollen Umfang ihren anteiligen Investitionsbeitrag zusichern, um dann in weiterer Folge, erst nach Abschluss des Kaufvertrages, einzelne Leistungen abzulehnen. Dem Bundesfinanzgericht erscheint vielmehr schlüssig, dass sich die Investoren in Kenntnis des Umfangs der Zusatzleistungen und mit der Absicht diese in vollem Umfang in Anspruch zu nehmen an dem Projekt beteiligt haben.