BFG RV/7102161/2018

2. der Mieter, dessen vereinbarter Mietzins ganz oder teilweise in eigenen Dienstleistungen besteht, die bedungenen Dienste vertragswidrig verweigert; 3. der Mieter vom Mietgegenstand einen erheblich nachteiligen Gebrauch macht, namentlich den Mietgegenstand in arger Weise vernachlässigt oder durch sein rücksichtsloses, anstößiges oder sonst grob ungehöriges Verhalten den Mitbewohnern das Zusammenwohnen verleidet oder sich gegenüber dem Vermieter oder einer im Haus wohnenden Person einer mit Strafe bedrohten Handlung gegen das Eigentum, die Sittlichkeit oder die körperliche Sicherheit schuldig macht, sofern es sich nicht um Fälle handelt, die nach den Umständen als geringfügig zu bezeichnen sind; dem Verhalten des Mieters steht, soweit er es unterließ, die ihm mögliche Abhilfe zu schaffen, das Verhalten seines Ehegatten und der anderen mit ihm zusammenwohnenden Familienangehörigen sowie der von ihm sonst in die gemieteten Räume aufgenommenen Personen gleich; 4. der Mieter den Mietgegenstand mit oder ohne Beistellung von Einrichtungsgegenständen ganz weitergegeben hat und ihn offenbar in naher Zeit nicht für sich oder die eintrittsberechtigten Personen (§ 14 Abs. 3) dringend benötigt oder, wenngleich auch nur teilweise, durch Überlassung an einen Dritten gegen eine im Vergleich zu dem von ihm zu entrichtenden Mietzins und etwaigen eigenen Leistungen an den Dritten unverhältnismäßig hohe Gegenleistung verwertet. Die teilweise Weitergabe einer Wohnung kommt einer gänzlichen Weitergabe gleich, wenn die nicht weitergegebenen Teile der Wohnung nicht zur Befriedigung des Wohnbedürfnisses des Mieters oder der eintrittsberechtigten Personen regelmäßig verwendet werden; 5. die vermieteten Wohnräume nach dem Tod des bisherigen Mieters nicht mehr einem dringenden Wohnbedürfnis eintrittsberechtigter Personen (§ 14 Abs. 3) dienen; 6. die vermietete Wohnung nicht zur Befriedigung des dringenden Wohnbedürfnisses des Mieters oder der eintrittsberechtigten Personen (§ 14 Abs. 3) regelmäßig verwendet wird,es sei denn, daß der Mieter zu Kur- oder Unterrichtszwecken oder aus beruflichen Gründen abwesend ist; 7. die vermieteten Räumlichkeiten nicht zu der im Vertrag bedungenen oder einer gleichwertigen geschäftlichen Betätigung regelmäßig verwendet werden, es sei denn, daß der Mieter nur vorübergehend wegen Urlaubs, Krankheit oder Kuraufenthalts abwesend ist; 8. der Vermieter die gemieteten Wohnräume für sich selbst oder für Verwandte in absteigender Linie dringend benötigt und ihm oder der Person, für die der Mietgegenstand benötigt wird, aus der Aufrechterhaltung des Mietvertrags ein unverhältnismäßig größerer Nachteil erwüchse als dem Mieter aus der Kündigung; die Abwägung der beiderseitigen Interessen entfällt, wenn es sich um eine vom Wohnungseigentümer nach Wohnungseigentumsbegründung vermietete Eigentumswohnung handelt; 9. der Vermieter den Mietgegenstand für sich selbst oder für Verwandte in gerader Linie dringend benötigt und dem Mieter Ersatz beschaffen wird; 10. der Vermieter den Mietgegenstand, der schon vor der Kündigung zur Unterbringung von Arbeitern oder sonstigen Angestellten des eigenen Betriebes bestimmt war, für diesen Zweck dringend benötigt; 11. ein dem Bund, einem Bundesland oder einer Gemeinde gehöriger Mietgegenstand auf eine Art verwendet werden soll, die in höherem Maß den Interessen der Verwaltung dient als die gegenwärtige Verwendung, und dem Mieter Ersatz beschafft wird; 12. bei Untermietverhältnissen durch die Fortsetzung der Untermiete wichtige Interessen des Untervermieters verletzt würden, namentlich wenn der Untervermieter den Mietgegenstand für sich selbst oder für nahe Angehörige dringend benötigt oder wenn ihm nach den Umständen die Aufrechterhaltung der Wohnungsgemeinschaft mit dem Untermieter billigerweise nicht zugemutet werden kann; 13. ein im Mietvertrag schriftlich als Kündigungsgrund vereinbarter Umstand eintritt, der in Bezug auf die Kündigung oder die Auflösung des Mietverhältnisses für den Vermieter (Untervermieter), für seine nahen Angehörigen (§ 14 Abs. 3) oder für das Unternehmen, für das der Vermieter (Untervermieter) allein oder in Gemeinschaft mit anderen Personen vertretungsbefugt ist, als wichtig und bedeutsam anzusehen ist; 14. die ordnungsgemäße Erhaltung des Miethauses, in dem sich der Mietgegenstand befindet, aus den Hauptmietzinsen einschließlich der zur Deckung eines erhöhten Erhaltungsaufwandes zulässigen erhöhten Hauptmietzinse weder derzeit, noch auf Dauer sichergestellt werden kann, die baubehördliche Bewilligung zur Abtragung des Miethauses erteilt worden ist und dem Mieter Ersatz beschafft wird; 15. ein Miethaus ganz oder in dem Teil, in dem sich der Mietgegenstand befindet, abgetragen oder umgebaut werden soll, mit dem Abbruch (Umbau) die Errichtung eines neuen (geänderten) Baues sichergestellt ist, die Bezirksverwaltungsbehörde auf Antrag des Bauwerbers mit Bescheid erkannt hat, daß selbst unter Berücksichtigung schutzwürdiger Interessen der bisherigen Mieter der geplante Neubau (Umbau) aus Verkehrsrücksichten, zu Assanierungszwecken, zur Vermehrung der Wohnungen, die zur Beseitigung oder Milderung eines im Ortsgebiet bestehenden quantitativen Wohnungsbedarfes oder eines qualitativen Wohnfehlbestandes geeignet sind, oder aus anderen Gründen im öffentlichen Interesse liegt und dem Mieter Ersatz beschafft wird; 16. der Hauptmieter einer Wohnung der Ausstattungskategorie "D" weder bereit ist, eine vom Vermieter im Sinn des § 4 Abs. 4 angebotene Standardverbesserung zuzulassen, noch die angebotene Standardverbesserung selbst durchzuführen, und dem Mieter Ersatz beschafft wird. § 30 Abs. 3 MRG lautet: Eine Vereinbarung, wonach dem Vermieter das Kündigungsrecht unbeschränkt oder in einem weiteren als dem vorstehend bestimmten Maß zustehen soll, ist rechtsunwirksam. Überdies kann der Vermieter, der das Miethaus durch Rechtsgeschäft unter Lebenden erworben hat, aus dem Grund des Abs. 2 Z 8 nur kündigen, wenn zwischen dem Zeitpunkt der Erwerbung und dem Kündigungstermin mindestens zehn Jahre liegen. Ein Miteigentümer kann die Kündigungsgründe des Abs. 2 Z 8 bis 11 überdies nur geltend machen, wenn er wenigstens Eigentümer zur Hälfte ist. Erwägungen Im gegenständlichen Fall ist unstrittig, dass es sich beim Mietvertrag um einen Bestandvertrag iSd § 33 TP 5 Abs. 1 GebG handelt. Unbestritten blieb, dass die Kosten für den Kreisverkehr, die Planerkosten, Generalunternehmer-Kosten in die Berechnung der Bestandvertragsgebühr miteinzubeziehen sind. Ebenso außer Streit sind die grundsätzlichen Beträge für die Versicherung, die Betriebskosten, den Mietzins sowie den Instandhaltungsfond. Strittig ist jedoch in diesem Zusammenhang die Vertragsdauer, das heißt, ob der vorliegende Mietvertrag als auf unbestimmte oder bestimmte Dauer abgeschlossen zu gelten hat. Strittig ist auch, ob die Anschaffungs- und Herstellungskosten für das Betriebsgebäude in die Berechnung der Gebühr miteinzubeziehen sind. - Zur Frage der Dauer und den Kündigungsgründen Das Mietverhältnis wurde grundsätzlich auf die Dauer von 25 Jahren abgeschlossen. Der Mieter/die Beschwerdeführerin kann den Vertrag jedoch einseitig durch mehrmalige Optionsausübung verlängern. Ab dem Ende des 10. Vertragsjahres ist die Beschwerdeführerin berechtigt, den Mietvertrag aufzukündigen bzw. besteht eine Betriebspflicht der Beschwerdeführerin für die Dauer von 10 Jahren ab dem Eröffnungstermin. Die Vermieterin kann den Vertrag nur im Falle des Vorliegens wichtiger Gründe im Sinne des § 30 Abs. 2 MRG kündigen. Dies ergibt sich aus Punkt II.4. des vorliegenden Bestandvertrages. Nach Meinung des Finanzamtes liegt hier ein Vertrag von bestimmter (10 Jahre) und unbestimmter (3 Jahre) Dauer, sohin von 13 Jahren vor. Die Beschwerdeführerin geht davon aus, dass ein Mietvertrag auf unbestimmte Zeit vorliegt. Sie beruft sich auf die ständige Rechtsprechung des VwGH (insbesondere VwGH 19.9.2017, Ra 2017/16/0111; VwGH 16.10.1989, 88/15/0040; VwGH 9.9.2015, Ra 2014/16/0072; VwGH 29.6.1992, 91/15/0040; VwGH 5.10.1987, 86/15/0102 ) und GebR 2006 Rz 711 und 712, wonach die Vereinbarung der Kündigungsgründe nach § 30 Abs. 2 MRG noch keine ausreichende Beschränkung von Kündigungsmöglichkeiten darstellt und von einem Vertrag auf unbestimmte Zeit auszugehen ist. Ob ein Bestandvertrag auf bestimmte oder unbestimmte Dauer abgeschlossen wurde, orientiert sich nicht nur nach der Bezeichnung, sondern nach dem gesamten Vertragsinhalt, vor allem nach den Kündigungsvereinbarungen. (VwGH 21.5.1958, 1974/55; VwGH 8.4.1964, 0840/62, VwGH 3.12.1964, 0143/63; VwGH 5.6.1978, 114, 454/77; VwGH 27.1.2000, 99/16/0017; VwGH 5.3.2009, 2007/16/0149; VwGH 26.4.2018, Ra 2018/16/0040; Twardosz, GebG6 § 33 TP 5 Rz 37). Wird ein Bestandvertrag auf unbestimmte Dauer abgeschlossen und nur ein Vertragsteil gibt einen Kündigungsverzicht ab, der andere Vertragsteil kann jederzeit kündigen, bleibt es bei der unbestimmten Dauer, weil der Vertrag trotz des Kündigungsverzichtes von dem anderen jederzeit aufgelöst werden kann. (VwGH 8.4.1964, 0840/62, VwGH 3.12.1964, 0143/63; VwGH 5.6.1978, 114, 454/77; VwGH 29.4.1985, 84/15/0184, VwGH 2.7.1981, 15/0701/80; VwGH 16.3.1987, 85/15/0155; VwGH 12.11.1997, 97/16/0027, 97/16/0038). Wird ein Bestandvertrag auf unbestimmte Dauer abgeschlossen, und geben Mieter und Vermieter einen Kündigungsverzicht auf bestimmte Dauer, z.B. 10 Jahre, ab, liegt gebührenrechtlich ein Vertrag auf bestimmte + unbestimmte Dauer vor. (ständige Rechtsprechung, VwGH 19.2.1988, 95/16/0281). Eine bestimmte Dauer liegt auch vor, wenn die Kündigungsmöglichkeiten auf einzelne ausdrücklich bezeichnete Fälle eingeschränkt werden. (VwGH 21.5.1958, 1974/55; VwGH 22.12.1976, 2163/74; VwGH 17.2.1986, 85/15/0112; VwGH 5.10.1987, 86/15/0102; VwGH 6.3.1989, 88/15/0037; VwGH 17.9.1990, 90/15/0034; VwGH 29.6.1992, 91/15/0040, VwGH 19.12.2001, 99/16/0405). Wird ein Bestandvertrag auf bestimmte Zeit abgeschlossen, kann er aber vor Ablauf dieser Zeit von einem oder von beiden Vertragsteilen beliebig aufgelöst werden, liegt gebührenrechtlich ein Vertrag auf unbestimmte Dauer vor (Fellner, Gebühren und Verkehrsteuern Band I Stempel- und Rechtsgebühren § 33 TP 5 Rz 141 unter Verweis auf VwGH 8.4.1964, Slg 3058/F; VwGH 3.12.1964, Slg 3190/F; VwGH 5.6.1978, 114,454/77). Werden "alle Kündigungsgründe des § 30 Abs. 2 MRG" vereinbart, spricht dies auf den ersten Blick für eine jederzeitige Kündigungsmöglichkeit und damit eine unbestimmte Dauer. Nach der ständigen Rechtsprechung des VwGH, ob Bestandverträge auf unbestimmte Zeit, bei denen der Mieter für eine bestimmte Zeit auf die Kündigung verzichtet und der Vermieter "aus allen Gründen des § 30 Abs. 2 MRG" kündigen kann, gebührenrechtlich als auf bestimmte + unbestimmter Dauer oder auf unbestimmte Dauer abgeschlossen gelten, kommt es darauf an, ob sich tatsächlich alle (dann unbestimmte Dauer) oder tatsächlich nur einige Kündigungsgründe (dann bestimmte Dauer) realisieren können. (z.B. VwGH 26.4.2018, Ra 2018/16/0040; VwGH 9.9.2015, Ra 2015/16/0072; VwGH 16.10.2014, 2011/16/0169; VwGH 29.6.1992, 91/15/0040; VwGH 17.9.1990, 90/15/0034; VwGH 16.10.1989, 88/15/0040; VwGH 05.10.1987, 86/15/0102; VwGH 16.6.1983, 82/15/0019). Ob die eingeräumten Kündigungsgründe gemäß § 30 Abs. 2 MRG so umfassend sind, dass keine Beschränkung der Kündigungsmöglichkeit vorliegt und man daher von einer Vertragsdauer auf unbestimmte Zeit auszugehen hat, ist von Fall zu Fall verschieden zu beantworten (BFG 19.12.2017, RV/7101160/2017 unter Verweis auf VwGH 17.9.1990, 90/15/0034). Nach der Judikatur des Verwaltungsgerichthofes besteht das Unterscheidungsmerkmal zwischen auf bestimmte Zeit und auf unbestimmte Zeit abgeschlossenen Bestandverträgen darin, ob nach dem erklärten Vertragswillen beide Vertragsteile durch eine bestimmte Zeit an den Vertrag gebunden sein sollen oder nicht, wobei allerdings die Möglichkeit, den Vertrag aus einzelnen bestimmt bezeichneten Gründen schon vorzeitig einseitig aufzulösen, der Beurteilung des Vertrages als eines auf bestimmte Zeit abgeschlossenen, nach dem letzten Satz des § 33 TP 5 Abs. 3 GebG nicht im Wege steht. Was eine Beschränkung der Kündigungsmöglichkeiten auf einzelne im Vertrag ausdrücklich bezeichneten Fälle darstellt, ist eine Frage, die nach Gewicht und Wahrscheinlichkeit einer Realisierung der vertraglich vereinbarten Kündigungsgründe von Fall zu Fall verschieden beantwortet werden muss (VwGH 29.6.1992, 91/15/0040; VwGH 17.9.1990, 90/15/0034; VwGH 16.10.1989, 88/15/0040). Die Beschwerdeführerin vertritt die Ansicht, dass die mit Vertragspunkt II.4. erfolgte schriftliche Erklärung, es werde von den Vertragsparteien die Anwendung der Kündigungsschutzbestimmungen der § 30 ff MRG vereinbart, verbunden mit der Berechtigung der Vermieterin das Mietverhältnis aus den Kündigungsgründen des § 30 Abs. 2 MRG (mit Ausnahme des Eigenbedarfs) vorzeitig aufzukündigen, jedenfalls zur gebührenrechtlichen Qualifikation des vorliegenden Mietvertrages als einen, auf unbestimmte Zeit abgeschlossenen, Bestandvertrag zu führen habe. Dies ergebe sich aus der einschlägigen Judikatur des Verwaltungsgerichtshofes (insbesondere VwGH vom 16.10.1989, 88/15/0040) sowie dem Inhalt der Gebührenrichtlinien zu Rz 711 und 712. Dazu ist festzustellen: Rz 711 und 712 der Gebührenrichtlinien (BMF-010206/0201-VI/5/2006) lauten wie folgt "711 Eine unbestimmte Vertragsdauer liegt vor, wenn auch nur ein Vertragspartner in der Lage ist, den Vertrag jederzeit aufzulösen, wobei einzelne, bestimmt bezeichnete Kündigungsgründe (zB jene nach §§ 1117 und 1118 ABGB) unberücksichtigt bleiben. 712 Ein Bestandverhältnis, das zwar der Form nach auf eine bestimmte Zeit eingegangen wird, aber dennoch vor Ablauf dieser Zeit von jedem der beiden Vertragsteile oder auch nur von einem von ihnen beliebig aufgelöst werden kann, ist in seiner Dauer unbestimmt." Im vorliegenden Fall wurden in Vertragspunkt II.4. die Bestimmungen des § 30 Abs. 2 MRG als Kündigungsgründe vereinbart. Nach ständiger Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes stellt die Vereinbarung aller Kündigungsgründe nach § 30 Abs. 2 MRG noch keine ausreichende Beschränkung der Kündigungsmöglichkeiten dar, sodass in einem solchen Fall ein Vertrag auf unbestimmte Zeit anzunehmen ist (VwGH 5.10.1987, 86/15/0102; VwGH 16.10.1989, 88/15/0040; VwGH 17.9.1990, 90/15/0034). Ausnahmsweise bestehende Kündigungsmöglichkeiten vermögen die grundsätzliche Bindung einer Vertragspartei an ein nach dem Vertragsinhalt auf bestimmte Dauer abgeschlossenes Bestandverhältnis nicht aufzuheben (VwGH 17.9.1990, 90/15/0034). Nach ständiger Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes ist nicht die von den Parteien gewählte Bezeichnung des Vertrages (etwa als auf unbestimmte Dauer abgeschlossen), sondern der gesamte Vertragsinhalt maßgeblich (VwGH 5.3.2009, 2007/16/0149). Zu bedenken ist, dass die Bestimmungen des MRG primär auf Wohnraummiete abstellen, aber auch bei einer bloß sinngemäßen Auslegung, gewisse Kündigungsmöglichkeiten des § 30 Abs.2 MRG auf den vorliegenden Fall einer Bestandflächenvermietung zwischen zwei Gesellschaften gar nicht anwendbar sind. Wie vom Finanzamt in der Beschwerdevorentscheidung zu Recht ausgeführt wurde, beziehen sich § 30 Abs. 2 Z 5, 6, 8 und 16 MRG auf Wohnungen und kommen daher im gegenständlichen Fall nicht in Betracht. Die Kündigungsgründe der Z 2, 10, 11, 12, 14 und 15 des § 30 Abs. 2 MRG scheiden hier ebenfalls aus, weil der vereinbarte Mietzins nicht in Dienstleistungen der Beschwerdeführerin besteht, der Mietgegenstand nicht zur Unterbringung von Arbeitern, … benötigt werden kann, der Mietgegenstand nicht dem Bund, einem Bundesland oder einer Gemeinde gehört, kein Untermietverhältnis begründet wurde, Der Kündigungsgrund nach § 30 Abs. 2 Z. 14 MRG würde voraussetzen, dass eine ordnungsgemäße Erhaltung des Miethauses aus den (erhöhten) Hauptmietzinsen nicht auf Dauer sichergestellt werden kann und dass eine baubehördliche Bewilligung zur Abtragung des Miethauses erteilt wird. Es liegt keinerlei Anhaltspunkt dafür vor, dass diese Voraussetzungen bezogen auf den Vertragsgegenstand im Vertragszeitraum zutreffen werden. Auch die Verwirklichung des Kündigungsgrundes nach § 30 Abs. 2 Z. 15 MRG erscheint äußerst unwahrscheinlich, setzt dieser doch eine Abtragung oder einen Umbau des Miethauses im öffentlichen Interesse voraus. Der Kündigungsgrund der Z9 des § 30 Abs. 2 MRG - Eigengebrauch - wurde von den Vertragsparteien einvernehmlich ausgeschlossen. Es verbleiben der Vermieterin sohin die Kündigungsgründe des § 30 Abs. 2 Z 1 (Mietzinsrückstand), Z3 (erheblich nachteiligen Gebrauch/Vernachlässigen des Mietgegenstandes, ungehöriges Verhalten gegenüber Vermieter), Z 4 (Untervermietung) und Z 7 (vertragswidrige Verwendung). Der Kündigungsgrund des Mietzinsrückstandes wird in Pkt. II.4.a) nochmals gesondert angeführt, ebenso wie der Kündigungsgrund bei Verstoß gegen die Betriebspflicht des Pkt. IX. (Pkt II.4.b) vereinbart wird. Die der Vermieterin zuzuordnenden Kündigungsgründe sind also nicht von so umfassender Natur, dass die Wahrscheinlichkeit einer frühzeitigen Auflösung des Mietvertrages gegeben ist, weshalb, im Sinne des § 33 TP 5 Abs.3 GebG, die grundsätzlich vereinbarte Bindung der Vertragsparteien in Vertragspunkt II.1. (25 Jahre) bzw. II.4. (Kündigungsmöglichkeit der Mieterin zum Ende des 10. Vertragsjahres), durch die vertraglich bezeichneten Kündigungsmöglichkeiten, nicht aufgehoben werden kann. Daran ändert auch das außerordentliche Kündigungsrecht der Mieterin während der Dauer der Betriebspflicht, für den Fall, dass die vermietete und betriebene Geschäftsfläche des übrigen ***6*** für die Dauer von mehr als sechs Monaten 6000m² unterschreitet, nichts. Die im Vertrag unter Punkt II.4. festgelegten Kündigungsgründe ergeben sich aus der Verletzung von Vertragspflichten bzw qualifiziertem Fehlverhalten des anderen Vertragspartners, womit die Kündigungsrechte von der Vermieterin nicht nach Belieben ausgeübt werden können und vielmehr jeglichem Einfluss der Vermieterin entzogen sind. Es liegen auch keine Anhaltspunkte für die Wahrscheinlichkeit eines solchen Fehlverhaltens vor. Diese Kündigungsgründe sind daher von ihrer Gewichtung und der Möglichkeit ihrer Realisierung nicht so bedeutend, dass sie den erklärten Willen der Parteien, sich auf eine bestimmte Dauer zu binden, entgegenstehen. Nach dem Gesamtbild ist im gegenständlichen Fall gerade kein schrankenloses Kündigungsrecht vereinbart worden und sind die der Vermieterin zuzuordnenden Kündigungsgründe nicht von so umfassender Natur, dass die Wahrscheinlichkeit einer frühzeitigen Auflösung des Mietvertrages gegeben ist. Das Bundesfinanzgericht hat sich mehrfach mit Bestandverträgen beschäftigt, in denen Vertragsparteien zwar die Kündigungsgründe des § 30 Abs 2 MRG vereinbart haben, sich aus den übrigen Vertragsbestimmungen bzw. aus dem Gegenstand des konkreten Bestandvertrages ergibt, dass von den in § 30 Abs. 2 MRG genannten Kündigungsgründen nur einzelne Kündigungsgründe überhaupt in Betracht kommen können. Verträge, bei denen nur einzelne der in § 30 Abs. 2 MRG aufgezählten Kündigungsgründe verbleiben, wurden als Bestandverträge auf bestimmte Zeit beurteilt. (siehe u.a.: BFG 06.02.2017, RV/7105923/2015; BFG 20.02.2017, RV/7100225/2012; BFG 04.04.2017, RV/1100501/2016; BFG 27.09.2017, RV/7105121/2016; BFG 19.12.2017, RV/7101160/2017; BFG 21.02.2018, RV/7101156/2016; BFG 12.04.2018, RV/7100526/2018; BFG 29.05.2018, RV/7106271/2016; BFG 23.01.2019, RV/7104470/2016; BFG 20.03.2019, RV/7102011/2017; BFG 04.07.2019, RV/7103228/2019; BFG 24.07.2019, RV/7103609/2016; BFG 29.07.2019, RV/7104448/2016; BFG 08.08.2019, RV/7105629/2018; BFG 05.09.2019, RV/7100157/2017; BFG 24.09.2019, RV/7100215/2017; BFG 07.10.2019, RV/7101823/2017; BFG 04.12.2019, RV/7102148/2018; BFG 16.04.2020, RV/7102968/2017) Die gegen die Entscheidungen BFG 04.04.2017, RV/1100501/2016, BFG 19.12.2017, RV/7101160/2017, BFG 04.07.2019, RV/7103228/2019 sowie BFG 16.04.2020, RV/7102968/2017 eingebrachten außerordentlichen Revisionen wurden vom Verwaltungsgerichtshof ebenso zurückgewiesen (siehe VwGH 12.09.2017, Ra 2017/16/0111, VwGH 26.4.2018, Ra 2018/16/0040, VwGH 28.11.2019 Ra 2019/16/0173 sowie VwGH 18.8.2020, Ra 2020/16/0115) wie die gegen BFG 27.9.2017, RV/7105121/2016 eingebracht ordentliche Revision (siehe VwGH 4.12.2019, Ro 2018/16/0004). Auch der Verfassungsgerichtshof hat die Behandlung der gegen die Entscheidung BFG 04.04.2017, RV/1100501/2016 eingebrachten Beschwerde abgelehnt (vgl. VfGH 26.6.2018, E 1739/2017 und E 1740/2017). Dem Einwand der Beschwerdeführerin und Verweis auf die Judikatur des VwGH, wonach, bei Miete einer Bestandsfläche für Geschäftszwecke die Vereinbarung aller denkmöglichen Kündigungsgründe des § 30 Abs. 2 MRG bewirkt, dass bei einem solchen Bestandvertrag von einem auf unbestimmte Zeit auszugehen ist, kann nicht gefolgt werden, da es nicht im Belieben der Vertragspartner stehen kann, alleine durch die Anführung "die Vermieterin ist berechtigt, das Mietverhältnis […] aus den Kündigungsgründen des § 30 Abs. 2 MRG vorzeitig aufzukündigen"(Vertragspunkt II.4.), die vertraglich vereinbarte Bindung der Parteien auf eine bestimmte Dauer hindurch im Sinne des § 33 TP 5 Abs.3 GebG, aufzuheben. Es ist auf den erklärten Vertragswillen (§ 17 Abs.1 GebG) und nicht bloß auf die Erklärung abzustellen. Vertragsverlängerungen sind durch Optionsausübung (einmalige befristete Verlängerung um 5 Jahre und im Fall dieser Vertragsverlängerung eine Verlängerung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit) der Mieterin/ Beschwerdeführerin durch schriftliche Erklärungen, längstens bis sechs Monate vor dem Ende der Mietzeit, an die Vermieterin möglich. Dies ergibt sich aus Punkt II.3. des gegenständlichen Mietvertrages. Nicht nur § 26 GebG behandelt bedingte Leistungen als unbedingte, sondern auch gemäß § 17 Abs. 4 GebG ist es auf die Entstehung der Gebührenschuld ohne Einfluss, ob die Wirksamkeit eines Rechtsgeschäftes von einer Bedingung oder von der Genehmigung eines der Beteiligten abhängt. Der Gesetzgeber zeigt in Gestalt des § 17 Abs. 4 GebG, dass er jene Bedingung, die in der Genehmigung durch einen der Vertragsteile gelegen ist, als dem Eintritt der Gebührenpflicht nicht entgegenstehend behandeln will. Aufgrund dieses eindeutigen und klaren Gesetzeswortlautes ist daher die Bestimmung des § 17 Abs. 4 GebG auf Optionen anzuwenden. Für den gegenständlichen Fall bedeutet das, dass vom Finanzamt bei der Bemessung der Gebühr auch der Wert der vom Optionsrecht umfassten Verlängerungszeit zu Recht miteinbezogen wurde (UFS 30.11.2006, RV/2012-W/06, UFS 28.8.2008, RV/0366-I/08; UFS 29.4.2009, RV/2785-W/02; RV/2786-W/02). Nach der ständigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes bedeutet eine Vertragsverlängerung durch "Optionsausübung" nichts anderes als die Beifügung einer Potestativ-Bedingung, bei deren Eintritt sich die Geltungsdauer des Vertrages verlängert, und dass eine solche Bedingung nach § 26 GebG zu behandeln ist, sodass die Gebühr von dem Entgelt zu entrichten ist, das auf die Summe der ursprünglich vereinbarten und vom Optionsrecht umfassten Verlängerungszeiten entfällt (vgl. VwGH 19.1.1994, 93/16/0159; VwGH 31.5.1995, 94/16/0237; VwGH 24.1.2001, 2000/16/0562; siehe auch: Fellner, Gebühren und Verkehrsteuern, Band I Stempel- und Rechtsgebühren, § 26 Rz 39-41; § 33 TP 5 Rz 123). Der VwGH hat bereits im Erkenntnis vom 20.4.1967, 37/67 betont, dass dem Gebührengesetz eine Unterscheidung zwischen einem bedingten und einem unvollständigen Rechtsgeschäft nicht bekannt ist, und dass in der Einräumung einer Option (Potestativbedingung) ein unter einer aufschiebenden Bedingung stehendes Rechtsgeschäft zu verstehen ist. In den Erkenntnissen VwGH 1.9.1994, 93/16/0159 und VwGH 31.5.1995, 94/16/0237, die in Fällen der Verlängerungsoption ergangen sind, hat der VwGH ausdrücklich klargestellt, dass das Wesen der Option als Gestaltungsrecht, wodurch einem Partner ermöglicht wird, ein inhaltlich vorausbestimmtes Vertragsverhältnis durch einseitige Erklärung in Geltung zu setzen, auch für die Verlängerungsoption gilt. Eine Verlängerungsoption basiert auf einem bereits vorher abgeschlossenen Rechtsgeschäft. Das Gebührengesetz möchte Rechtsgeschäfte besteuern und ein solches liegt in Gestalt einer Option schon vor. Eine durch Ausübung einer Option eingeräumte Vertragsverlängerung bewirkt nicht den Abschluss eines neuerlichen Vertrages, sondern die Verlängerung der ursprünglich befristeten Vertragsdauer. Im Falle einer Option bedarf es keiner neuerlichen Willenseinigung beider Vertragsparteien, sondern lediglich der einseitigen Willenskundgebung der optionsberechtigten Partei, ein inhaltlich vorausbestimmtes Schuldverhältnis in Gang zu setzen. (zB. VwGH 31.5.1995, 94/16/0237; VwGH 23.11.2005, 2005/16/0237; VwGH 24.6.2010, 2010/16/0053; VwGH 29.08.2013, 2013/16/0126; zu Verlängerungsoption bei Mietvertrag über Geschäftslokal mit Kündigung nach § 30 MRG; BFG 14.7.2015, RV/7101783/2012; BFG 6.2.2017, RV/7105923/2015; BFG 27.9.2017; BFG 30.5.2018, RV/7101596/2011; BFG 22.7.2019, RV/7104384/2016; BFG 24.7.2019, RV/7103609/2016). Das Optionsrecht bedeutet also die Befugnis, die Rechtslage einseitig zu verändern, nämlich ein bereits vereinbartes Vertragsverhältnis einseitig in Geltung zu setzen. Im Gebührengesetz wird ein Optionsrecht als Bedingung behandelt - so auch die ständige Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes. Bedingungen gelten im Gebührengesetz als nicht beigesetzt, hier in "zweifachem Sinn": Wird die optionale Verlängerung der vereinbarten Dauer in das Obligationenband eingelagert, liegt eine nicht beachtliche Bedingung iSd § 17 Abs. 4 GebG vor, betrachtet man die optionale Verlängerung der vereinbarten Dauer als Frage der Bemessungsgrundlage, stellt die Option eine nicht beachtliche bedingte Leistung iSd § 26 GebG dar. (UFS 29.4.2009, RV/2785-W/02; RV/2786-W/02). Der gegenständliche Mietvertrag wurde grundsätzlich und ausdrücklich auf eine Dauer von 25 Jahren vereinbart - mit einer Option zur Vertragsverlängerung auf 5 Jahre und im Falle dieser Verlängerung mit einer weiteren Option auf Vertragsverlängerung auf unbestimmte Zeit -, wobei aufgrund der Kündigungsmöglichkeit der Mieterin ab dem 10. Vertragsjahr sowie ihrer Betriebspflicht für die Dauer von 10 Jahren, dem Finanzamt dahingehend zu folgen war, dass die Gebührenbemessung davon ausgehend für auf bestimmte Zeit (10 Jahre) und danach auf unbestimmte Zeit (3 Jahre) vorzunehmen war. Aus den aufgezeigten Gründen kann in den in Punkt II. in Kombination mit Pkt. IX. erfolgten Erklärungen, kein Grund für die Annahme gesehen werden, es läge im erklärten Willen der Vertragsparteien sich lediglich auf unbestimmte Dauer aneinander zu binden. Es wurde vom Finanzamt zu Recht für die Gebührenbemessung der 13-fache Jahreswert herangezogen und ist unter Beachtung der ständigen Rechtsprechung des VwGH als Vertrag mit bestimmter (dreizehnjähriger) Dauer zu vergebühren. Auch ist der belangten Behörde mit der Beurteilung des vorliegenden Bestandvertrages, kein gegen den Inhalt der Rz 711 und 712 der Gebührenrichtlinien, gerichtetes Verhalten vorzuwerfen. Hinzu kommt, dass in Rz 711 und 712 ausführt, dass Bestandverträge dann, als auf unbestimmte Dauer abgeschlossen zu gelten haben, wenn auch nur ein Vertragspartner in der Lage ist, den Vertrag jederzeit aufzulösen, bzw. nach Rz 712, wenn der Bestandvertrag zwar auf bestimmte Zeit eingegangen wird, aber dennoch vor Ablauf dieser Zeit von jedem der beiden Vertragsteile oder auch nur von einem von ihnen beliebig aufgelöst werden kann. Wie bereits oben näher ausgeführt, fehlen diese Voraussetzungen dem vorliegenden Bestandvertrag. Der Hinweis auf die "Gebührenrichtlinie des BMF" ist darüber hinaus insofern nicht zielführend, als einerseits das erkennende Gericht nicht an Erlässe gebunden ist und andererseits die verwiesene Richtlinie (insbesondere in den Rzn 711 und 712) nicht Gegenteiliges aussagt. Der Beschwerde war daher in diesem Punkt nicht nachzukommen. - Herstellungs- und Anschaffungskosten Die Beschwerdeführerin führt aus, dass Mietgegenstand eine Bestandfläche sei und nicht eine Räumlichkeit und somit die Kosten, die sie aufzuwenden habe um das Gebäude zu erschaffen, nicht Leistungen seien, die die Beschwerdeführerin zu erbringen habe um in den Gebrauch der Bestandsache zu gelangen. Bestandsache sei laut Beschwerdeführerin die Fläche, nicht jedoch das Gebäude, weshalb die Herstellungs- und Anschaffungskosten nicht in die Bemessungsgrundlage miteinzubeziehen seien. Die Rechtsgebühr nach § 33 TP 5 GebG ist nach dem Wert des Bestandvertrages, der sich aus Bestandzins und Bestanddauer ergibt, zu bemessen. Die Bestimmung der Bemessungsgrundlage mit dem Begriff "nach dem Wert" bedeutet nach der ständigen Rechtsprechung sowohl des Verwaltungsgerichtshofes als auch des Verfassungsgerichtshofes, dass darunter der Preis, das heißt alle Leistungen zu verstehen sind, die der Bestandnehmer für die Überlassung der Sache zum Gebrauch zu erbringen hat (vgl. Fellner, Gebühren und Verkehrsteuern, Band I, Stempel- und Rechtsgebühren, Rz 75 zu § 33 TP 5 und die dort zitierte Judikatur). Zum Aufwand des Bestandnehmers, um in den Genuss des Gebrauchsrechtes an der Bestandsache zu gelangen, werden auch Aufwendungen zu zählen sein, die sich für den Bestandnehmer als einmalige Leistungen darstellen. Wesentlich für die Einbeziehung einer Leistung in die Bemessungsgrundlage ist, dass ein wirtschaftlicher Zusammenhang zur Überlassung der Bestandsache besteht (vgl. VwGH 25.10.2006, 2006/16/0111). Im Fall einer vertraglichen Verpflichtung zu bestimmten Investitionen sind die Kosten derselben in die Bemessungsgrundlage für die Bestandvertragsgebühr einzubeziehen. Solche Kosten sind aber nur dann Teil des Preises, wenn sie für die Überlassung des Gebrauches des Bestandsobjektes zu leisten waren. Investitionen, die am Bestandsobjekt vorzunehmen sind und sich somit im Vermögen des Bestandgebers auswirken, sind daher in die Bemessungsgrundlage für die Bestandsgebühr einzubeziehen. Sind Investitionen nicht für ein Objekt, das Gegenstand des Bestandvertrages ist, zu leisten, sondern für ein Objekt, welches im Eigentum des Bestandnehmers verbleibt, fallen diese Kosten nicht in die Bemessungsgrundlage für die Bestandvertragsgebühr. Diese Kosten sind weder an den Bestandgeber zu leisten noch wirken sich diese Kosten im Vermögen des Bestandgebers aus. Im gegenständlichen Fall wirken sich die Kosten der Errichtung des Gebäudes (auf Kosten der Mieterin) insofern im Vermögen der Vermieterin aus, als das Gebäude zwar im (vorerst) wirtschaftlichen Eigentum der Beschwerdeführerin /Mieterin verbleibt, jedoch sachenrechtlich im Eigentum der Vermieterin steht und spätestens bei Beendigung des Vertragsverhältnisses, egal aus welchen Gründen (Zeitablauf, vorzeitige Beendigung etc.), das gesamte Gebäude ohne Entgelte, Entschädigungen, Ablösen oder Ähnliches ins Eigentum der Vermieterin fällt. Die Beschwerdeführerin verweist immer wieder darauf, dass zwischen den Vertragsparteien vereinbart worden sei, dass für die Beschwerdeführerin keine Verpflichtung, sondern lediglich eine Berechtigung zur Errichtung des Betriebsgebäudes bestanden habe. Diese Argumentation führt aus nachstehenden Gründen nicht zum Erfolg: In Pkt.V.I. des Bestandvertrages wird ausgeführt, dass die Mieterin/ Beschwerdeführerin die Bestandfläche zum Zweck anmietet um darauf einen ***7***-***10***-Handelsbetrieb zu errichten, zu führen und zu betreiben. Im Vertragspunkt V.3. wird vereinbart, dass das von der Beschwerdeführerin geplante Bauwerk in deren wirtschaftlichen Eigentum verbleibt, sachenrechtlich steht es im Eigentum der Vermieterin. Gemäß Pkt. V.4. gehen die Kosten der Errichtung des Betriebsgebäudes ausschließlich zu Lasten der Mieterin. In Pkt. V.5. wird vereinbart, dass bei Beendigung des Vertrages ein von der Mieterin/ Beschwerdeführerin errichtetes Betriebsgebäude unentgeltlich in das wirtschaftliche Eigentum der Vermieterin fällt und die Vermieterin keinerlei Entgelte, Entschädigungen oder Ablösen an die Mieterin oder Dritte zu leisten hat. Gemäß Pkt. IX. verpflichtet sich die Mieterin auf dem Mietgegenstand einen ***7***-***10***-Handelsbetrieb zumindest für die Dauer von 10 Jahren zu betreiben. Gemäß Pkt. X. bedürfen allfällige bauliche Änderungen, die von der ursprüngliche erwirkten Bau- und der gewerbebehördlichen Generalgenehmigung abweichen und/oder das äußere Erscheinungsbild des Gebäudes, einheitliches Erscheinungsbild des ***6***, […] der vorherigen schriftlichen Zustimmung der Vermieterin. Gemäß Pkt.XIII.1. ist die Mieterin/Beschwerdeführerin während der aufrechten Betriebspflicht gemäß Pkt. IX nicht berechtigt, die Bestandfläche oder Teile derselben unterzuvermieten oder Dritten zur Verfügung zu stellen (Ausnahme Untervermietung an ein Unternehmen der ***13***-Gruppe bzw. Shop in Shop Konzept sofern der Charakter des ***7*** Lebensmittelhandelsbetriebes erhalten bleibt). Nach Ablauf der Betriebspflicht ist die Mieterin /Beschwerdeführerin nur nach vorheriger schriftlicher Zustimmung der Vermieterin berechtigt, die Bestandfläche oder das B e t r i e b s g e b ä u d e oder Teile derselben an Dritte unterzuvermieten, entgeltlich oder unentgeltlich Dritten zur Verfügung zu stellen. Eine Verweigerung der Zustimmung durch die Vermieterin ist nur aus wichtigem Grund möglich, nämlich wenn zu befürchten ist, dass der vereinbarte Verwendungszweck (***7*** ***10*** Handelsmarkt Pkt. V.) nicht eingehalten wird (Pkt.XIII 2.) Gemäß Pkt.XX 1. gehen sämtliche Rechte und Pflichten aus dem Vertrag auf die Rechtsnachfolger beider Vertragsteile über. Daraus geht deutlich hervor, dass zwar der Mietvertrag über eine "Bestandfläche" abgeschlossen wurde, jedoch Grundvoraussetzungen für den Abschluss des Mietvertrages die Errichtung des Gebäudes und die Führung des ***7***-Lebensmittelhandel-Betriebes waren. Dies um das Gesamtprojekt der Vermieterin, nämlich das ***6***, verwirklichen zu können. Daran kann auch der Verweis der Beschwerdeführerin in ihren Schriftsätzen, auf die Ausführung im Mietvertrag (Pkt. Präambel 3.), nämlich, dass die Mieterin "berechtigt", aber nicht verpflichtet war, das Gebäude zu errichten, nichts ändern. Der Wille der Vertragsparteien belief sich nicht nur auf die Vermietung der Bestandfläche, sondern auch auf die Errichtung des - laut Vertrag so bezeichneten - "Betriebsgebäudes" und in der Folge des Betreibens und Führens des ***7***-Lebensmittelhandels-Betriebes. Dies spiegelt sich einerseits eindeutig im Wortlaut des Pkt. V. "Verwendungszweck" wieder, andererseits ergibt sich dies auch in Zusammenschau mit dem Punkt IX. "Betriebspflicht" wieder. Ohne das errichtete Gebäude wäre es für die Beschwerdeführerin nicht möglich gewesen, ihrer Betriebspflicht- nämlich des Betriebes eines Lebensmittelmarktes im Gesamtprojekt des ***6*** - nachzukommen. Die Errichtung des Gebäudes ist Voraussetzung für den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Bestandgegenstandes. Damit kann hier aber jedenfalls von einer Verpflichtung zur Gebäudeerrichtung ausgegangen werden. Diesbezüglich ist auf die Judikatur des VwGH zu verweisen, wonach es zu den Pflichten des Bestandgebers gehört, dem Bestandnehmer die Sache in einem derartigen Zustand zu übergeben, dass der ordentliche Gebrauch der Sache gewährleistet ist. Um die Bestandsache (einen Dachboden) bestimmungsgemäß für Wohn- und Bürozwecke gebrauchen zu können, mußte die Mieterin nicht nur den Zins, sondern die Ausbaukosten aufwenden. Beide Komponenten zusammen ergeben den Wert, der gemäß § 33 TP 5 Abs. 1 die Bemessungsgrundlage bildete. (VwGH vom 20.8.1996, 93/16/0097 mit Verweis auf VwGH vom 22. Februar 1968, Zl. 1176/67). Wenn sich der Pächter im Zuge der Vertragsunterhandlungen bereitfindet, den Vertragsgegenstand unter Aufwendung eigener Mittel in einen gebrauchsfähigen Zustand zu versetzen, so gehören all diese Kosten zum "Preis", den der Pächter aufwenden musste, um den Bestandgegenstand entsprechend nützen zu können (UFS vom 29.5.2006, RV/3335-W/02) Die Argumentation der Beschwerdeführerin, warum die Herstellungskosten nicht in die Bemessungsgrundlage für die Bestandvertragsgebühr miteinzuberechnen seien, beschränkt sich im Wesentlichen darauf, auszuführen, dass das Bauwerk in ihrem wirtschaftlichen Eigentum verbleibe, es sich nicht um ein Superädifikat handle und dieses Objekt und dessen Errichtungskosten damit nicht Gegenstand des Bestandvertrages seien. Der diesbezügliche Verweis auf die aus ihrer Sicht einschlägige Entscheidung des BFG vom 30.4.2015, RV/7102439/2011 führt nicht zum Erfolg, da beim Sachverhalt der genannten Entscheidung einerseits keine Verpflichtung zur Errichtung des Gebäudes bestanden hatte, andererseits - und als wesentlicher Unterschied zum gegenständlichen Fall - das Gebäude nicht Bestandteil der Liegenschaft war, da es in der Absicht errichtet wurde, dass es nicht stets darauf bleiben sollte. Es galt daher in rechtlicher Hinsicht nicht als Bestandteil oder Zubehör der Liegenschaft, sondern davon losgelöst als selbständige, bewegliche Sache. Zudem verpflichteten sich die Verpächter bei Auflösung des Pachtverhältnisses und Vereinigung des Superädifikates mit dem Grundstück an die Pächterin den Wert abzulösen. Zum wirtschaftlichen Eigentum der Beschwerdeführerin am Gebäude wird angemerkt, dass diese nicht näher ausführt, wie dieses ausgestaltet ist bzw. ob sie die Herrschaft gleich einem Eigentümer im Sinne des § 24 Abs. 1 lit. d BAO ausübe. Dass die Beschwerdeführerin als Mieterin über die Rechte eines normalen Mieters/Pächters hinausgehende Rechte gehabt hätte, ist aus dem Bestandvertrag nicht erkennbar und wurde von ihr auch nicht behauptet, andernfalls eine mögliche Grunderwerbsteuerpflicht in Erwägung zu ziehen gewesen wäre. Zusammenfassend ist daher zu sagen, dass aufgrund der oben getätigten Ausführungen in Zusammenschau mit der Judikatur des VwGH sowie der Ausgestaltung des Bestandvertrages, nach Ansicht des Gerichts eine Verpflichtung der Beschwerdeführerin zur Errichtung des Gebäudes vorlag um überhaupt einen bestimmungsgemäßen Gebrauch erreichen und ihrer Betriebspflicht nachkommen zu können. Da sich die Anschaffungs- und Herstellungskosten für das Gebäude (insbesondere da das Gebäude bei Vertragsbeendigung unentgeltlich ins Eigentum der Vermieterin übergeht) somit sehr wohl im Vermögen der Vermieterin auswirken, kann keine Rechtswidrigkeit erkannt werden, wenn die belangte Behörde diese Kosten in die Bemessungsgrundlage für die Bestandsvertragsgebühr einbezogen hatte. Aus all den angeführten Gründen war der Beschwerde der Erfolg zu versagen. Es war sohin spruchgemäß zu entscheiden. Zu Spruchpunkt II. (Revision) Gegen ein Erkenntnis des Bundesfinanzgerichtes ist die Revision zulässig, wenn sie von der Lösung einer Rechtsfrage abhängt, der grundsätzliche Bedeutung zukommt, insbesondere weil das Erkenntnis von der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes abweicht, eine solche Rechtsprechung fehlt oder die zu lösende Rechtsfrage in der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes nicht einheitlich beantwortet wird. Gemäß Art. 133 Abs. 4 B-VG i.V.m. § 25a Abs. 1 VwGG ist eine Revision unzulässig. Es handelt sich um keine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung, da das Bundesfinanzgericht in rechtlicher Hinsicht der in der Entscheidung dargestellten Judikatur des Verwaltungsgerichtshofes folgt. Wien, am 12. April 2022