BFG RV/7100210/2015

Gegenstand eines Kaufvertrages kann grundsätzlich auch eine künftige Sache oder eine Sache sein, hinsichtlich welcher zur Erfüllung des Vertrages bestimmte Eigenschaften erst geschaffen werden müssen (VwGH 24.5.1971, 1251/69; VwGH 19.4.1995, 89/16/0156). Für die abgabenrechtliche Beurteilung eines Erwerbsvorganges ist daher der Zustand des Grundstückes maßgebend, in dem dieses erworben werden soll, wobei es sich dabei nicht zwangsläufig um jenen Zustand handeln muss, in dem sich das Grundstück im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses befindet (VwGH 19.4.1995, 89/16/0156; Fellner, Grunderwerbsteuer-Kommentar15 zu § 5 GrEStG 1987 Rz 88a und die dort angeführten Nachweise der Rsp des VwGH). Wird ein Grundstück veräußert, auf dem ein Gebäude errichtet werden soll oder wird ein bebautes Grundstück veräußert auf dem das bereits vorhandene Gebäude saniert werden soll, ist für die abgabenrechtliche Beurteilung des Erwerbsvorganges somit entscheidend, von welcher Vorstellung über den Zustand des Kaufgegenstandes die Vertragspartner ausgegangen sind, dh in welchem Zustand die Sache verkauft bzw gekauft werden sollte (VwGH 10.10.1963, 46/63 und 256/63; VwGH 30.1.2014, 2013/16/0078). Erbringt der Käufer im Hinblick auf die Bebauung eines Grundstücks neben dem als Kaufpreis bezeichneten Betrag - an wen auch immer - weitere Leistungen, ist zur Ermittlung der zutreffenden Bemessungsgrundlage auf den Besteuerungsgegenstand zurückzugreifen und zu fragen, in welchem körperlichen Zustand des Grundstücks der Rechtserwerb von der Grunderwerbsteuer erfasst wird. Diese Leistungen können somit auch an Dritte erbracht werden, insbesondere an einen vom Veräußerer verschiedenen Errichter des Gebäudes auf dem Grundstück. Strittig ist im vorliegenden Fall, ob bei der Berechnung der Grunderwerbsteuer betreffend den Kaufvertrag vom 1.8.2011 die Baukosten für das Projekt "***14***" in die Bemessungsgrundlage einzubeziehen sind. Voraussetzung für die Einbeziehung der Baukosten in die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer ist, dass die Errichtung des Gebäudes mit dem Grundstückserwerb in einer finalen Verknüpfung steht. Bei der Beurteilung dieses Zusammenhangs ist vom wahren wirtschaftlichen Gehalt des Erwerbsvorganges auszugehen. Wenn also etwa der Grundstückserwerber an ein bestimmtes, durch die Planung des Verkäufers oder eines mit diesem zusammenarbeitenden Organisators vorgegebenes Gebäude gebunden ist, dann ist ein Kauf mit herzustellendem Gebäude anzunehmen. Zudem hat der Verwaltungsgerichtshof in seiner bisherigen Rechtsprechung klargestellt, dass dies auch für Interessenten gilt, die in ein fertiges Vertragsgeflecht eingebunden werden, welches sicherstellt, dass nur solche Interessenten zugelassen werden, die sich an ein im wesentlichen vorgegebenes Baukonzept binden, welches durch vom Verkäufer bestimmte Unternehmen zu verwirklichen ist. In diesem Falle sind auch die das Baukonzept betreffenden Verträge in den grunderwerbsteuerrechtlichen Erwerbsvorgang einzubeziehen. Das Vorhandensein mehrerer Urkunden und mehrerer Vertragspartner steht dem nicht entgegen, insbesondere kommt es dabei nicht darauf an, dass über Grundstückskauf und Gebäudeerrichtung unterschiedliche Vertragsurkunden unterfertigt wurden. (vgl. zB. VwGH 16.11.1995, 93/16/0017; 9.11.2000, 2000/16/0039; 29.7.2004, 2003/16/0135; 24.2.2005, 2004/16/0210; 17.3.2005, 2004/16/0246; 10.4.2008, 2007/16/0223; siehe dazu auch die bei Fellner aao, § 5 Rz 88b Abs. 2 bis 5 referierte hg. Judikatur). Steht die Leistung des Erwerbers also in einem unmittelbaren, tatsächlichen und wirtschaftlichen oder "inneren" Zusammenhang mit dem Erwerb des Grundstückes, dann ist sie als Gegenleistung im Sinne des GrEStG anzusehen. Für die Frage nach der finalen Verknüpfung zwischen Erwerbsgegenstand und Gegenleistung ist es gleichfalls unerheblich, ob mehrere abgeschlossene Verträge nach dem Willen der jeweils vertragschließenden Parteien zivilrechtlich ihrem Bestand nach voneinander abhängig sein sollen. Entscheidend für die Qualifikation einer Leistung als Gegenleistung im Sinne des § 5 Abs. 1 Z 1 GrEStG ist, dass die Verpflichtung zur Leistung auf den Erwerb des Grundstücks in dem Zustand, in dem es zum Erwerbsgegenstand gemacht wurde, bezogen ist und zwischen den Verträgen ein so enger sachlicher Zusammenhang besteht, dass der Erwerber bei objektiver Betrachtungsweise als einheitlichen Leistungsgegenstand das bebaute Grundstück erhält. (vgl. zB. VwGH 25.8.2005, 2005/16/0104; 30.4.1999, 98/16/0357; sowie Fellner aao, § 5 Rz 9 und 88b samt der dort zitierten Rechtsprechung des VwGH). Nach der ständigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes sind damit alle Aufwendungen (auch für die Herstellung eines Gebäudes) eines vertraglich an ein bestimmtes Objekt gebundenen Käufers Bestandteil der grunderwerbsteuerlichen Gegenleistung und damit der Bemessungsgrundlage zuzurechnen, insbesondere auch Leistungen, die auf Grund eines mit einem Dritten abgeschlossenen Vertrages zu erbringen sind, wenn die Leistung des Dritten dazu führen soll, das Grundstück in den Zustand zu versetzen, in dem es zum Gegenstand des Erwerbsvorganges gemacht worden ist (vgl. dazu die bei Fellner, aao § 5 GrEStG 1987 referierte Judikatur). Zentraler Aspekt des vorliegenden Falles ist die Frage, ob die beschwerdeführende Partei Bauherr war, in welchem Zusammenhang es darauf ankommt, ob sie auf die bauliche Gestaltung des Objektes noch Einfluss nehmen konnte oder bei ihrem Erwerb an ein bereits vorgegebenes Projekt gebunden war. Darüber hinaus hat der Verwaltungsgerichtshof klargestellt (VwGH 6.11.2002, 99/16/0204), dass den Erwerbern von Miteigentumsanteilen die Bauherrenschaft ua dann nicht zukommen, wenn sie von vornherein in ein bereits fertiges Planungs-, Vertrags und Finanzierungskonzept im Wege eines Vertragsgeflechtes eingebunden sind (vgl. dazu VwGH 28.5.1998, 97/16/0494). Vor dem Hintergrund all der vorstehend zitierten Rechtsprechung ist der belangten Behörde beizupflichten und die zentrale Frage ob der beschwerdeführenden Partei im vorliegenden Fall die Eigenschaft eines Bauherrn zukommt aus nachfolgenden Gründen zu verneinen: Der VwGH hat in seiner Judikatur 3 Kriterien für das Vorliegen der Bauherrenschaft herausgearbeitet. Der Käufer ist demnach nur dann als Bauherr anzusehen, wenn er a. auf die bauliche Gestaltung des Hauses Einfluss nehmen kann, b. das Baurisiko zu tragen hat, dh den bauausführenden Unternehmungen unmittelbar berechtigt und verpflichtet ist und c. das finanzielle Risiko zu tragen hat, dh dass er nicht bloß einen Fixpreis zu zahlen hat, sondern alle Kostensteigerungen übernehmen muss, aber auch berechtigt ist, von den Bauausführungen Rechnungslegung zu verlangen. Die von der Judikatur erarbeiteten Kriterien für das Vorliegen der Bauherreneigenschaft müssen kumulativ vorliegen (vgl. Fellner, a.a.O. § 5 Rz 90). Der maßgebliche Zeitpunkt des Vertragsabschlusses, bei dem die beschwerdeführende Partei Anteile rechtswirksam erworben hat, war der 1.8.2011. Die beschwerdeführende Partei wollte, wie sich auf Grund der oben erwähnten Protokolle, Niederschriften und Verträge unzweifelhaft ergibt, nicht einen Anteil an einem Grundstück mit einem darauf befindlichen Altbau erwerben, sondern ein Anlageobjekt (Errichtung eines Neubaus mit Wohneinheiten und Büros sowie Tiefgaragenplätze - verdeutlicht im Prospekt, bzw. in den Ausführungen der Protokolle). Daraus ergibt sich das Interesse der Erwerber einerseits an einer (zum Großteil fremdfinanzierten) Bauführung zum Zwecke der Vermögensschaffung, und andererseits an der Lukrierung späterer Mieteinnahmen und von Steuervorteilen. Dafür wurde von den Projektinitiatoren (im Wesentlichen die ***18***) ein Konzept geboten, in welches sich die Interessenten einbinden ließen. Anhand der Unterlagen ist erwiesen, dass sich das Projekt "***14***" seit dem Jahr 2009 in Planung befand bzw. zum damaligen Zeitpunkt bereits das Grobkonzept fertig geplant war. Dies ergibt sich einerseits aus den Aktennotizen der Geschäftsleitersitzungen vom 7.5.2009, 29.8.2009 sowie vom 21.10.2009 (siehe Pkt 1.1) und andererseits wurde bereits im Jahr 2009 vom Architekt (im Auftrag der ***17***) ein Konzept vorgelegt. Auch das Schreiben der ***17*** vom 21.12.2009 an das Magistrat ***29*** betreffend Änderung des Bebauungsplanes zeigt, dass sich das Projekt "***14***" bereits im Jahr 2009 - lange bevor die beschwerdeführende Partei als Investor an Versammlungen teilgenommen hat - bereits geplant war. Weiters wurden alle in Zusammenhang erforderlichen Verträge der beschwerdeführenden Partei zur Unterfertigung vorgelegt. Es liegt daher ein Erwerb eines gesamten erst zu schaffenden Projektes auf Basis eines vorgegebenen Gesamtkonzeptes über den Erwerb der bloßen Liegenschaftsanteile hinaus vor. Dass die Fertigstellung erst 2013 erfolgte ändert nichts an der Tatsache, dass die beschwerdeführende Partei zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses an ein fertig vorgegebenes Konzept gebunden war und sich durch den getätigten Erwerb iVm den von der ***18*** für sie abgeschlossenen diversen Verträgen in ein derartiges Vertragsgeflecht einbinden hat lassen, dass über den Erwerb der bloßen Liegenschaftsanteile hinaus der Erwerb des gesamten erst zu schaffenden Projekts auf Basis eines vorgegeben Gesamtkonzeptes vorliegt. Auch aus der Homepage der ***18*** ist ersichtlich, dass derartige Projekte regelmäßig geplant, errichtet und verwaltet werden. Dementsprechend wird für derartige Projekte auch geworben (siehe oben Punkt E). Es wäre wohl unwahrscheinlich bzw. nahezu unmöglich, dass Käufer einer Liegenschaft - die diesbezüglich keine Erfahrung haben, ein derartiges Projekt innerhalb kürzester Zeit auf die Beine stellen sich abstimmen, Bewilligungen einholen, Aufträge vergeben, Verträge selber erstellen und ein derartiges Projekt selbst durchführen könnten. Darüber hinaus wurde von der beschwerdeführenden Partei ein Konvolut an Verträgen unterschrieben, dass der ***18*** sämtliche Rechte und Pflichten als "Geschäftsführer" übertrug. Völlig auszuschließen und im Widerspruch zu jeder Lebenserfahrung wäre die Annahme, es wären auch Interessenten ohne diese Einbindung in das vorliegende Vertragsgeflecht zum Anteilserwerb zugelassen worden. Das Konzept der Bauführung war dabei offensichtlich darauf ausgerichtet, einerseits, das persönliche Engagement der Erwerber durch Erteilung umfassender Bevollmächtigungen möglichst gering zu halten (es gab sehr wenige Versammlungen, die teilnehmenden Personen verließen teilweise laut Protokoll die Versammlung, es gab keine Unterschriftenlisten, die die tatsächliche Anwesenheit der Personen bestätigte, vermeintliche Beschlüsse wurden lediglich protokolliert und nicht festgehalten in welchem Verhältnis abgestimmt wurde) und andererseits den persönlichen Gestaltungsspielraum der Erwerber durch bis ins kleinste Detail ausformulierte Vertragsbestandteile stark einzuschränken. Darüber hinaus wurden im Vertrag Management- und Geschäftsbesorgungsvertrag ausdrücklich die Leistungen des "Geschäftsführers" (***18***) festgehalten, die ua darin bestanden, das Projekt im Großen und Ganzen abzuwickeln (technische Betreuung, Finanzierung des Projekts, Vermietung des neuen Objekts, hinkünftige Vertretung). Allein mit Unterfertigung dieses Vertrages gab die beschwerdeführende Partei ihre Einflussmöglichkeit komplett aus der Hand. Entscheidend ist auch, ob dem Abgabepflichtigen ein Recht und eine Möglichkeit der Einflussnahme auf die Gestaltung des Gesamtbauvorhabens oder das Recht zu wesentlichen Änderungen des Projektes zugestanden wird. Ein Käufer ist nämlich nur dann als Bauherr anzusehen, wenn er auf die bauliche Gestaltung des Hauses, und zwar auf die Gestaltung der Gesamtkonstruktion Einfluss nehmen kann (vgl. VwGH vom 27.6.1994, 92/16/0196, 17.10.2001, 2001/16/0230 und Fellner, a.a.O., § 5 Rz. 92 unter Anführung der dazu ergangenen umfangreichen VwGH-Judikatur). Lag im Zweifel die Entscheidung über die Bauarbeiten beim Architekten (= Organisator), verpflichtete sich der Erwerber ausdrücklich, direkte Weisungen an die auf der Baustelle Tätigen zu unterlassen und bevollmächtigte er den Architekten, ihn in allen mit dem Bauvorhaben zusammenhängenden Fragen zu vertreten und das "Hausrecht auf der Baustelle" auszuüben, so konnte der Erwerber auf die bauliche Gestaltung des Gebäudes keinen Einfluss nehmen (VwGH vom 26. Jänner 1995, 93/16/0089). Nichts Anderes muss gelten, wenn die Investoren ihre Rechte und Pflichten nahezu vollständig an eine "Geschäftsführer" abtreten, der sie in diesbezüglichen Fragen vertreten soll. Eine wesentliche Änderung des Gesamtkonzeptes bzw. der Gesamtkonstruktion des geplanten Projekts seitens der beschwerdeführenden Partei war nicht möglich, von der beschwerdeführenden Partei war eine Einflussnahme gar nicht erwünscht. Bei Vorliegen eines derartigen Vertragsgeflechtes sind auch die das Baukonzept betreffenden Verträge in den grunderwerbsteuerrechtlichen Erwerbsvorgang einzubeziehen (zB VwGH 31.3.1999, 96/16/0213, 24.2.2005, 2004/16/0210). Unter Bedachtnahme auf diese Rechtsprechung kann dem Einwand der beschwerdeführenden Partei, dass das Einbeziehen der zukünftig anfallenden Kosten im Grunderwerbsteuergesetz nicht vorgesehen sei, nicht gefolgt werden. Ist es doch gerade bei im Bau befindlichen oder bald in Bau befindlichen Objekten üblich, dass zunächst im Vertrag eine vorläufige Kostenschätzung / ein Kostenvoranschlag inkludiert wird und erst im Nachhinein die endgültig angefallenen Kosten abgerechnet werden (vgl auch hierzu das Protokoll der Versammlung vom 25.11.2009 bzw. vom 3.11.2011, wo bereits eine Grobkalkulation angeführt ist). Auch dem Einwand die beschwerdeführende Partei hätte lediglich Anteile an einem Grundstück (und nicht Anteile an einem bereits geplanten Projekt) von den Veräußerern erworben, kann nicht gefolgt werden, übersieht doch die beschwerdeführende Partei mit dieser Argumentation, dass nach der ständigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes nicht die Bereicherung des Veräußerers sondern der Erwerb des Käufers besteuert wird, welcher hier nach dem gesamten Sachverhalts- und Vertragskonstellation in einem Grundstück einschließlich neu errichtetem Gebäude zu sehen ist (VwGH 18.12.1995, 93/16/0072). Weiters wird vorgebracht, dass die (zukünftigen) Miteigentümer den Beschluss für das Projekt erstmals im Jahr 2009 getroffen haben. Die Bauherreneigenschaft sei gegeben, als Zeitpunkt Entstehen der Steuerschuld sei der 25.11.2009 heranzuziehen, da die beschwerdeführende Partei bei dieser Versammlung anwesend war. Auf die Einwendungen der beschwerdeführenden Partei, dass bereits vor Unterfertigung der Verträge eine Miteigentümergemeinschaft bestanden habe, wird wie folgt eingegangen: Die namentlich genannten Teilnehmer der Versammlung vom November 2009 entsprechen nicht den Käufern vom August 2011. Darüber hinaus ist aufgrund der Stellungnahme der Investoren ersichtlich, dass nicht alle namentlich genannten Teilnehmer auch tatsächlich bei den Versammlungen anwesend waren. Die beschwerdeführende Partei war laut eigener Auskunft in der Stellungnahme vom 30.10.2019 bei keiner Miteigentümerversammlung anwesend. In der Versammlung vom April 2010 wurde die Aufteilung der Anteile geregelt, Änderungen vorgestellt und die Bau- und Ausstattungsbeschreibung dargelegt. Die im Protokoll festgehaltenen Anteile entsprechen den Anteilen bei Unterfertigung des Kaufvertrages im August 2011. Von einer Miteigentümergemeinschaft kann erst dann gesprochen werden, wenn Personen Miteigentümer geworden sind. Solange diesen Personen Miteigentum nicht eingeräumt ist und eine solche Miteigentumsgemeinschaft gar nicht besteht, können diese auch nicht als Bauherren handeln. Die späteren Miteigentümer [Unterfertigung des (ersten) Kaufvertrages am 1.8.2011] waren zum Zeitpunkt der Veranstaltung bloße (Kauf-)Interessenten. Interessenten können jedoch auf einen zukünftigen Neubau des Gebäudes keinen Einfluss nehmen. Denn nur die Gesamtheit aller Miteigentümer kann rechtlich über das ihnen gemeinsam gehörende Grundstück kraft Willensentschlusses verfügen (VwGH 27.2.1995, 95/16/0046). Darüber hinaus waren nicht alle zukünftigen Käufer auch bei der Veranstaltung anwesend. Erst durch die Unterfertigung des Kaufvertrages vom letzten Erwerber am 1.8.2011 ist verbindlich festgestanden, aus welchen Personen sich die Miteigentümergemeinschaft zusammensetzt. Nach Unterfertigung des Kaufvertrages am 1.8.2011 gab es die Möglichkeit das angrenzende Teilgrundstück zu erwerben und das Projekt "***14***" zu optimieren. Diesbezüglich fand eine Versammlung im November 2011 statt. Der zu versteuernde Erwerbsvorgang hat zu diesem Zeitpunkt aber bereits stattgefunden. Es ist daher nicht erforderlich, auf eine mögliche Einflussnahme nach dem 1.8.2011 einzugehen. Aufgrund des festgestellten Sachverhaltes und der vorliegenden Dokumente, der Aussagen der beschwerdeführenden Partei (Geldanlage, keine Einflussnahme) und der Feststellungen der belangten Behörde liegt nach Ansicht des Bundesfinanzgerichts keine Bauherreneigenschaft der beschwerdeführenden Partei in grunderwerbsteuerlicher Sicht betreffend das Projekt "***14*** vor. Die beschwerdeführende Partei erwarb somit zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses am 1.8.2011 nicht nur Anteile an einem Grundstück, sondern auch Anteile an einem (geplanten) Wohn- und Bürogebäude, eben des Projekts "***14***". Da der Erwerb der Anteile am Wohn- und Bürogebäude der beschwerdeführenden Partei also in einem unmittelbaren, tatsächlichen und wirtschaftlichen bzw. "inneren" Zusammenhang mit dem Erwerb des Grundstückes steht, ist dieser als Gegenleistung im Sinne des GrEStG anzusehen. Aufgrund der obigen Ausführungen sind somit alle das Projekt betreffenden Aufwendungen (Baukosten für die Herstellung des Wohn- und Bürogebäudes) Teil der Gegenleistung und demzufolge bei der Berechnung der Grunderwerbsteuer zu berücksichtigen. Hinsichtlich des Kaufvertrages vom 7.2.2013 liegt eine Ergänzung zum Kaufvertrag vom 1.8.2011 vor. Die beschwerdeführende Partei hat im Zuge dieser Erweiterung zusätzliche Anteile am Grundstück erworben (Gegenleistung EUR 448,92). 3.4. Bemessungsgrundlage - Anteile der beschwerdeführenden Partei Kaufvertrag vom 1.8.2011 Nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichthofes sind auch die Baukosten zur Gegenleistung zu zählen, wenn Grundstückskäufer auf Grund eines ihnen vorgegebenen Vertragsgeflechts in ein bereits fertig geplantes Bauprojekt eingebunden werden. Dass in einem solchen Zusammenhang das Vertragswerk in mehreren Urkunden auf mehrere Vertragspartner aufgespaltet wird, vermag daran nichts zu ändern (VwGH 9.11.2000, 2000/16/0039, 0040). Dem Grundsatz des § 4 Abs 1 GrEStG 1987 entsprechend, dass die Steuer vom Wert der Gegenleistung zu berechnen ist, müssen in die Bemessungsgrundlage auch jene Leistungen einbezogen werden, die zwar nicht nach bürgerlichem Recht als Gegenleistung gelten, im wirtschaftlichen Sinne aber als solche angesehen werden müssen. Hierunter sind alle Leistungen zu verstehen, die entweder mit dem Grundstückserwerb zeitlich nicht in Zusammenhang stehen oder die nicht zwischen den am Vertrag Beteiligten selbst, sondern zwischen einem Vertragsteil und einem Dritten ausgetauscht werden. Zu den Baukosten zählen somit alle mit dem Projekt in Zusammenhang stehende Kosten. Die beschwerdeführende Partei hat im Zuge der Unterfertigung der umfassenden Verträge Anteile an einem zu bauenden Wohn- und Bürogebäude (Projekt "***14***") erworben. Dies wird auch durch die als Miteigentümerversammlungen bezeichneten niederschriftlich festgehaltenen Protokolle der Versammlungen untermauert. Nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes kommt es bei der Ermittlung der Bemessungsgrundlage stets darauf an, zu welcher Leistung sich der Erwerber im zeitlichen Umfeld des Kaufvertrages verpflichtet hat (VwGH 30.1.2014, 2013/16/0078). Die beschwerdeführende Partei hat mit Unterfertigung der Urkunde vom 1.8.2011 von ***8***, ***3***, ***2***, ***7***, ***6***, ***4*** und ***5*** in Summe 700/23800 Anteile erworben. Anhand der vorliegenden Unterlagen ist ersichtlich, dass die beschwerdeführende Partei aufgrund der Unterfertigung der vorgefertigten Verträge die Verpflichtung sowohl zur Finanzierung als auch zur Umsetzung des Projektes "***14***" übernahm. Da die beschwerdeführende Partei kein Bauherr im Sinne der Judikatur des Verwaltungsgerichtshofes ist, setzt sich die Bemessungsgrundlage einerseits aus den im Kaufvertrag genannten Grundstückskosten und andererseits aus den gesamten Kosten des Projekts "***14***" zusammen. Maßstab für die zutreffende Zuordnung der Leistungen des Erwerbers ist der Erwerbsgegenstand. Alle Leistungen, die aus der Sicht des Verkäufers einer entsprechenden Sache - kalkulatorisch - in den einem Erwerber in Rechnung zu stellenden Kaufpreis einzubeziehen wären, gehören demnach zur Bemessungsgrundlage. Das sind nicht nur die Bauleistungen und ähnliche Leistungen, sondern auch "Hilfsleistungen" wie zB die Finanzierung. Mit Beschluss vom 15.4.2021 ersuchte das Bundesfinanzgericht die beschwerdeführende Partei um Bekanntgabe des vereinbarten Kaufpreises der ihr zugteilten Anteile am Projekt "***14***". Mit Schreiben vom 7.6.2021 übermittelte die rechtsfreundliche Vertretung eine Aufstellung in Bezug auf die Kaufverträge im Zusammenhang mit den Grundstücken und darüber hinaus Unterlagen im Zusammenhang mit der Herleitung der Baukosten (Übermittlung von Auszügen des Anlagenverzeichnisses). Im Wesentlichen wurde auf Begriffe der Einkommensteuer verwiesen. Konkrete Zahlungen oder Vereinbarungen im Hinblick auf den Anteilserwerb am Projekt wurden nicht vorgelegt. Dazu ist auszuführen, dass der steuerliche Begriff der zu aktivierenden Baukosten in der Einkommensteuer nicht gleichzusetzen ist mit dem Begriff der Gegenleistung der Grunderwerberbsteuer (vgl. § 5 GrEStG 1987). Diesbezüglich verläuft auch das Argument "es werde auf die Systematik eines Bauherrenmodells verwiesen, dass die gegenständliche ,Beteiligung mehrerer Personen' zu einer einheitlichen Feststellung nach § 188 BAO führte" ins Leere. Da die beschwerdeführende Partei weder die vereinbarte noch ihre konkrete Leistung (mit Ausnahme der anteiligen Kosten am Grundstück) bekannt gegeben hat, konnten die tatsächlichen Kosten des Projekts nur anhand der vorliegenden Unterlagen berechnet werden. Für die Berechnung sind die tatsächlichen Investitionskosten zugrunde zu legen, zu deren Tragung sich die beschwerdeführende Partei als Gegenleistung verpflichtet hat. Aufgrund der zwischenzeitlichen Abwicklung und Abrechnung des Bauprojekts ist ein Rückgriff auf die Prognose der Investitionskosten nicht mehr notwendig und es kann auf die tatsächlichen Kosten zurückgegriffen werden. Alle mit diesem Projekt in Zusammenhang angefallenen Kosten sind daher in die Bemessungsgrundlage aufzunehmen. Die Umsatzsteuer ist nach ständigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes Teil der GrESt-Bemessungsgrundlage (vgl. zB VwGH 13.5.2004, 2001/16/0434). Anhand der von den Parteien vorgebrachten Dokumente und im Akt vorliegenden Unterlagen, Niederschriften und Stellungnahmen wurden die Kosten des Projekts vom Bundesfinanzgericht mit EUR 5.475.734,06 beziffert. Mit Beschluss vom 7.7.2021 wurde den Parteien die so vom Bundesfinanzgericht ermittelte Berechnung zur Wahrung des Parteiengehörs übermittelt (vgl VwGH 20.4.1995, 91/13/0088). Mit Schreiben vom 30.8.2021 führte die beschwerdeführende Partei dazu im Wesentlichen aus, dass die durch das Bundesfinanzgericht berechneten Baukosten der Höhe nach nicht unrichtig seien, allerdings keine Gegenleistung iSd § 5 GrEStG 1987 darstellten. Die Berechnung des Bundesfinanzgerichts wurde somit außer Streit gestellt. Wie bereits oben ausgeführt, stellen die Kosten für das Projekt eine Gegenleistung iSd § 5 GrEStG 1987 dar. Die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer setzt sich sohin aus den Kosten für das Projekt "***14***" iHv EUR 5.475.734,06 und den Grundstückskosten iHv EUR 450.000 zusammen und beträgt in Summe EUR 5.925.734,06. Anmerkung: Anhand der vorliegenden Niederschriften der als Miteigentümerversammlung bezeichneten Protokolle ist ersichtlich, dass die Projektleitung schlussendlich ebenfalls von einem Gesamtbudget von fast EUR 6 Millionen ausgegangen ist. Die Grunderwerbsteuer beträgt jeweils 3,5% der anteiligen Bemessungsgrundlage.   Aufgrund der von der beschwerdeführende Partei von den Verkäufern jeweils erworbenen Anteile wird die Grunderwerbsteuer wie folgt festgesetzt: | Verkäufer | Anteile | Anteile gesamt | antl. Bmgl | 3,5% GrESt | ***2*** | 12800 | 2903600 | € 26.122,54 | € 914,29 | ***3*** | 12100 | 2903600 | € 24.693,96 | € 864,29 | ***4*** | 12800 | 2903600 | € 26.122,54 | € 914,29 | ***5*** | 12800 | 2903600 | € 26.122,54 | € 914,29 | ***6*** | 12800 | 2903600 | € 26.122,54 | € 914,29 | ***7*** | 12100 | 2903600 | € 24.693,96 | € 864,29 | ***8*** | 10000 | 2903600 | € 20.408,23 | € 714,29 | Summe | 85400 | 2903600 | entspricht Anteile | | 700/23800   Erweiterung vom 7.2.2013 zum Kaufvertrag vom 1.8.2011 Mit Ergänzung vom 7.2.2013 hat die beschwerdeführende Partei aufgrund der Neuverteilung der Anteile (m² Erweiterung und 2 zusätzliche Miteigentümer) Anteile am Grundstück im Gegenwert von EUR 448,92 erworben. Betreffend die Erweiterung vom 7.2.2013 ist der Erwerb des Grundstücks von der Besteuerung gem. § 3 Abs. 1 lit a GrEStG 1987 ausgenommen, da der für die Berechnung der Steuer maßgebende Wert EUR 1.100 nicht übersteigt. Die Festsetzung der Grunderwerbsteuer mit Bescheiden vom 12.8.2014 mit jeweils EUR 0 erfolgte daher zu Recht. Die Beschwerde war diesbezüglich abzuweisen (siehe Spruchpunkt 2).   3.5. Zu Spruchpunkt 3. (Revision) Gegen ein Erkenntnis des Bundesfinanzgerichtes ist die Revision zulässig, wenn sie von der Lösung einer Rechtsfrage abhängt, der grundsätzliche Bedeutung zukommt, insbesondere weil das Erkenntnis von der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes abweicht, eine solche Rechtsprechung fehlt oder die zu lösende Rechtsfrage in der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes nicht einheitlich beantwortet wird. Zur Frage, unter welchen Voraussetzungen von einer "Bauherreneigenschaft" auszugehen ist, liegt eine umfangreiche VwGH-Rechtsprechung vor. Ob und welche Kriterien im Einzelnen im Beschwerdefall als erfüllt anzusehen sind oder nicht, ergibt sich anhand der Beurteilung des vorliegenden Sachverhaltes, sohin allein aus der Lösung von Tatfragen, nicht jedoch einer Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung. Eine Revision ist daher nicht zulässig.     Salzburg, am 3. November 2021