BFG RV/7100603/2018

Nichtsdestotrotz ist meiner Meinung nach eindeutig und unstrittig aus der beigefügten Prognoserechnung ersichtlich, dass die Unternehmung der V+V dem (langfristig positiven) Einkommen meiner Person in fortgeschrittenem Alter dienen wird. Die Nachkalkulation und Kurskorrektur zur Prognoserechnung würde letztendlich die eindeutige Tendenz zum positiven Einkommen bestätigen. Die Regelbesteuerung ermöglicht selbstredend eine klar bessere Planungs- und Kalkulationsmöglichkeit im Zuge ständiger Weiterführung (und auch eventueller Erweiterung/Vergrößerung) des Einkommenszweiges V+V. Dem in den ersten Jahren erheblich höher ausfallenden Verlust würde in den weiteren Jahren ein früher einsetzendes positives Ergebnis folgen. Somit änderte sich eigentlich langfristig nur die Ausflachung der Prognose-Kurve. Der beanstandete differente Zinsaufwand kann nicht als alleiniges Steuerelement der Prognoserechnung wirken. Da spielen noch ganz andere - zT weit höher anzusetzende - Posten eine Rolle, wie etwa die Absetzung für Abnutzung von Anlagegütern, welche in der ursprünglichen Prognoserechnung ebenfalls nicht ausgereizt worden ist. Etliche Positionen haben letztendlich eine kürzere Abschreibungsdauer als vorerst angenommen und erhöhen damit in der Realität (und im Jahresabschluss) die tatsächlichen Aufwände. Der Beschwerde-Antrag spiegelt durch den Bezugswortlaut "Zeitraum 01- 03/2017 und 04-06/2017" leider nur das Datum des Zeitpunkts der Beschwerde wider. Dieser Zeitraum wird von meinem Berater auf den Zeitraum "01/2017 bis Laufend" erweitert werden. Dies sowohl hinsichtlich der Umsatzsteuer- als auch hinsichtlich der Einkommensteuer-Jahreserklärungen (ab 2017), welche vom FA-7000 ebenfalls in jährlichen Abständen negativ beschieden (und in der Folge beeinsprucht) worden sind. Eventuell macht es tatsächlich Sinn, wenn Sie die ggst. Beantwortung der BFG-Anfrage in Kopie auch dem FA-7000 zukommen zu lassen. Es wäre zudem auch sehr hilfreich, wenn nicht auch für 2019 (nach 2017 und 2018) der zeitliche Abgabetermin-Aufschub zu den Jahreserklärungen vom FA-7000 abgelehnt würde. Im Stadium der Beschwerde-Entscheidungsfindung würde ich es einigermaßen als anständig empfinden, zumindest diesmal den Aufschub zuzulassen. Im Zuge dessen könnte das FA-7000 Kopien der Pachtverträge, die ja am FA-7000 aufliegen dem BFG zur Verfügung stellen. Zu den Nummerierungen: 1. Schenkungsvertrag SchV 1993 in Kopie 2. Verpachtung erfolgte insgesamt von 1991 bis 2015. Jegliche diesbezüglichen Pachtverträge liegen auf dem örtlichen FA auf, ich selbst besitze leider nur mehr Verträge der beiden letzten Pachtverhältnisse. Im Zeitraum 1991 bis 1993 erfolgte die Verpachtung gemeinsam durch die Eheleute NN-BF (meine Eltern MUTTER-BF und VN-BF sen.), nach dem Tod meines Vaters (in den Folgejahren 1993 bis 2015) jedoch ausschließlich durch meine Mutter. Der monatliche Pachtzins betrug zu Beginn der Verpachtungen öS 20.000,-- (umgerechnet EUR 1.453,--) und gegen Ende der Verpachtung gar nur mehr EUR 830,-- (weil bestimmte Teile des Objektes nicht mehr ohne eine größer angelegte Sanierung vermietbar gewesen wären). 3. VN-T1 NN-BF und VN-LG NN-LG waren schon Jahre zuvor an der Adresse KURZBEZ nebenwohnsitzgemeldet, bzw. an anderer Adresse (Wien) HWS-gemeldet, es erschließt sich mir nicht der konkrete Grund dieser Meldungen, er scheint mir auch im Zusammenhang mit diesem Verfahren nebensächlich, weil nicht von mir beeinflussbar und noch dazu einen, dem Beschwerdegrund vorgelagerten Zeitraum betreffend. 4. Entsprechende ZMR-Abfragedaten liegen offensichtlich sowohl dem FA-7000 als auch dem BFG aufgrund amtlicher Anfragen vor. 5. Kreditverträge (3x), Tilgungspläne (3x) 6. Natürlich waren auch die jetzigen Mieter an einem unbefristeten MV interessiert. Die zeitliche Befristung wurde aber deshalb akzeptiert, weil am Beginn des MV seitens der Mieter ein weiterer örtlicher Verbleib in PLZ noch gar nicht festgestanden hat. Als Erstmieter wollte ich jedenfalls keine mir unbekannten Personen /Familien einmieten. Die Vermietung erfolgte daher an für mich einigermaßen einschätzbare Personen - in diesem Fall eben Töchter und deren LG. Die relativ hohe Wahrscheinlichkeit von Anlaufschwierigkeiten bei Vermietungen (bauliche und technische Mängel machten tatsächlich auch hier einige Nachbesserungsarbeiten erforderlich) oder konnten auch - wie aktuell durch Corona Umstände im Besonderen - möglicherweise drohende Mietzinsabschläge durch die sorgfältige Wahl der Mieter weitestgehend (hoffentlich) vermieden oder zumindest hintangestellt werden. Im Falle der Nichtannahme von mir vorerst angedachter Befristungs-Auflagen wären durchaus auch andere Interessenten/Kandidaten vorhanden gewesen. Zudem handelt es sich hiebei um relativ komfortable Wohnungen, die im Falle des Verbleibes nach drei vollen Jahren (bei reibungslosem Verlauf) ohnehin in ein unbefristetes Mietverhältnis gewandelt werden. Ob nach Eintreten der Unbefristetheit noch eine Mietzins-Anpassung stattfinden wird, hängt jedenfalls vom Ausgang des vorliegenden BFG-Verfahrens ab. Möglicherweise kippt das ganze Projekt letztendlich dennoch, weil nicht zuletzt die Gesamtkalkulation auf einem Betrieb mit Regelbesteuerung fußt. Als Hobby-Projekt ist dies jedenfalls nicht trag- und leistbar, die eventuelle Veräußerung des Gesamtkomplexes KURZBEZ stellt dann in den folgenden Jahren durchaus eine Option der Schadensbegrenzung dar. 7. Es wurden etliche Erhebungen bzgl. praktizierter Mietzinse durchgeführt. Die von mir kalkulierten Mietzínse lagen dabei im Mittelfeld. Ausreißer gab es sowohl nach oben als auch nach unten hin. Befristete Mietverträge hingegen erschienen - entgegen behördlicher Annahme - eher die Norm denn die Ausnahme zu sein. Entsprechende Umfrage-Unterlagen müsste ich jedoch durch erneute Befragungen mühsam erstellen, weil von diesen Notizen und Anfragen ausschließlich temporären Charakters leider nichts mehr archiviert worden ist. Ich denke jedoch, dass auch ohne diese Aufzeichnungen eine stichprobenweise Abfrage gewisse Nachvollziehbarkeít bieten könnte. 8. Die Prognoserechnung mit einigen nunmehr konkreten Zahlenfaktoren ist diesem Beantwortungsschreiben beigefügt. Darin wird auch sichtbar gemacht, dass ein drittes Darlehen nur aufgrund der ablehnenden Haltung des FA-7000 (VSt-Abzug abgelehnt, Est-Erklärungen zurückgewiesen) erforderlich geworden ist. Inwieweit sich der Verlauf dann auf den gesamten Berechnungszeitraum verändert hätte, kann ich nun leider nicht mehr ad-hoc abschätzen, jedenfalls erscheint auch bei drei erforderlichen Darlehen das Jahresergebnis nach bereits 12 Jahren Laufzeit (!) positiv. Dieses Ergebnis entspricht eigentlich gar nicht der - meines Erachtens - voreilig gefällten Einschätzung, dass es sich bei dieser V+V um Liebhaberei handle. Ein größerer, neu erstellter Wohnhausbetrieb mit zB 10 Wohnungen würde dem FA in dieser kurzen Spanne ganz sicherlich nicht das gleiche Positiv-Ergebnis bescheren - und dennoch vom FA freundlicher bewertet werden. 9. Da die Wohnung meiner Mutter (T-3) beinahe ausschließlich Altbestand darstellt, zudem meine Mutter ihre eigenen Agenden selbst beschließt und verwaltet, ist es einfach nachzuweisen, dass vorliegende Aufwände ausschließliche für die Herstellung der (Miet)Wohnungen T-1 und T-2 getätigt wurden. Ich werde - im Falle des positiven Entsprechens durch die entscheidende Behörde - dann gerne auch eine aufwändige Gesamtaufstellung anfertigen und vorlegen, worin die separaten privaten Investitionen meiner Mutter ersichtlich sind. Eine Vor-Ort Begehung würde es ebenfalls leichter und einfacher machen, mögliche(n) Missbrauch/Falschverwendung sichtbar zu machen. Diesen Augenschein biete ich der Behörde gerne auch nach wie vor bei Bedarf in kommissioneller Form an. In der Hoffnung, mit dem großen Umfang und Aufwand an Recherchen, Nachweisen, Kopien, Aufstellungen, Berechnungen u.ä.. ausreichend überzeugend darstellend, dass die ablehnende Haltung des FA-7000 unbegründet besteht verbleibe ich ..." Der Vorhaltsbeantwortung waren folgende Unterlagen beigelegt: Ein Pachtvertrag über das Betrieb PLZ ORT, ADRESSE-Haus, abgeschlossen zwischen NN-BF MUTTER-BF und FÜNF VN-Fünf vom 8.10.2010, welcher für die Dauer von fünf Jahren bis zum 31.10.2015 abgeschlossen worden war. Der Pachtzins betrug netto 830,00 Euro, das entspricht brutto 996,00 Euro plus 44,00 Euro à conto für bestimmte Betriebskosten (Leitungswasser, Kanalbenützung). Das Bundesgesetzblatt Teil II Nr. 62/2017, mit welchem der Richtwert für das Burgenland in Höhe von 5,09 Euro festgesetzt wurde Der Mietvertrag, den der Bf. mit dem Lebensgefährten seiner Tochter, NN-LG VN-LG, über die Wohnung PLZ ORT, ADRESSE-Top1, abgeschlossen hat. Die Wohnfläche betrug 127 m2 und verfügte neben ausgestatteten Sanitärräumen über einen Küchenblock. Die Miete wurde nach dem Richtwert unter Ansatz eines 25 %-igen Abschlages aufgrund der Mietvertragsbefristung in Höhe von 599,30 Euro brutto festgesetzt. Dieser Betrag enthält außer der Umsatzsteuer eine Vorauszahlung für Betriebskosten in Höhe von 60,00 Euro. Der Mietvertrag wurde befristet für die Dauer von drei Jahren, d.h. vom 1.9.2017 bis 31.8.2020, abgeschlossen. Der Mietvertrag, den der Bf. mit seiner Tochter, Tochter2 NN-BF, über die Wohnung PLZ ORT, ADRESSE-Top2, abgeschlossen hat. Die Wohnfläche betrug 115 m2 und verfügte über eine auch mit Geräten ausgestattete Küche und ein ausgestattetes Badezimmer. Die Miete wurde unter Ansatz eines 25 %-igen Befristungsabschlages in Höhe von 552,30 Euro brutto festgesetzt. Dieser Betrag enthält die anteiligen Betriebskosten in nicht angeführter Höhe und die Mehrwertsteuer. Eine Aufgliederung des Betrages erfolgte im Gegensatz zum Mietvertrag mit dem Lebensgefährten der älteren Tochter nicht. Der Mietvertrag wurde befristet für die Dauer von drei Jahren, d.h. vom 1.9.2017 bis 31.8.2020, abgeschlossen. Die Erklärung gemäß § 6 Abs. 3 Umsatzsteuergesetz 1994 (UStG) Der Fragebogen zum Beginn der Vermietungstätigkeit Der Antrag auf Vergabe einer Umsatzsteueridentifikationsnummer Die Meldezettel, aus denen ersichtlich ist, dass NN-LG VN-LG und VN-T1 NN-BF an der Adresse ADRESSE-Top1, gemeldet werden sollten. Als Unterkunftgeber wurde NN-BF VN-BF, 18.9.2017 angeführt. Auf den Dokumenten finden sich weder die Unterschrift des Unterkunftgebers noch Datum und Unterschrift der jeweiligen Meldepflichtigen Ein Meldezettel, aus dem ersichtlich ist, dass Tochter2 NN-BF an der Adresse Adresse-Top2, gemeldet werden sollte. Als Unterkunftgeber wurde NN-BF VN-BF, 18.9.2017 angeführt. Auch auf diesem finden sich weder die Unterschrift des Unterkunftgebers noch Datum und Unterschrift der Meldepflichtigen Vorgelegt wurden Ausdrucke der Bank, aus denen jeweils ein Kapitalstand für folgende aufgenommenen Kredite und die geplanten Rückzahlungen für das halbe Jahr 2020 und Folgejahre sowie verschiedene weitere Daten ersichtlich sind: Dargestellt werden die aufgenommenen Kredite und die Zahlen für das Jahr 2021, weil in diesem Fall ein ganzes Jahr vorliegt. Die Zinsen wurden fix und variabel berechnet, dekursiv auf Basis von Pauschalraten: Kredit über 90.000,00 Euro: Die Kreditaufnahme erfolgte am 12.6.2017, die erste Rate sollte am 15.9.2017 bezahlt werden. Monatlich war ein Betrag von 474,44 Euro zu bezahlen, das entspricht einem Jahresbetrag von 5.693,28 Euro. In der Rate waren Zinsen von 1.729,88 Euro enthalten. An Spesen wurden 40,92 Euro verechnet. Auf die Tilgung des aufgenommenen Kredites entfiel ein Betrag von 3.922,48 Euro. Kredit über 60.000,00 Euro Die Kreditaufnahme erfolgte am 20.4.2017, die erste Rate sollte am 15.9.2017 bezahlt werden. Monatlich war ein Betrag von 285,53 Euro zu bezahlen, das entspricht einem Jahresbetrag von 3.426,36 Euro. In der Rate waren Zinsen von 566,62 Euro enthalten. An Spesen wurden 40,92 Euro verechnet. Auf die Tilgung des aufgenommenen Kredites entfiel ein Betrag von 2.818,82 Euro. Kredit über 70.000,00 Euro: Die Kreditaufnahme erfolgte am 29.5.2018, die erste Rate sollte am 15.9.2018 bezahlt werden. Monatlich war ein Betrag von 348,50 Euro zu bezahlen, das entspricht einem Jahresbetrag von 4.182,00 Euro. In der Rate waren Zinsen von 691,24 Euro enthalten. An Spesen wurden 51,68 Euro verechnet. Auf die Tilgung des aufgenommenen Kredites entfiel ein Betrag von 3.439,08 Euro. Die Tilgungspläne für die Kredite wurden jeweils bis zum Jahr 2036 bzw. 2037 dargestellt, wobei mit den Jahren die Zinsen abnahmen und der Tilgungsanteil aus den geleisteten Beträgen zunahm. Der Tilgungsplan sollte nur unter der Voraussetzung vertragskonformer Rückführung gelten, wobei verspätete Zahlungen zusätzliche Zinsen und Kosten verursachen würden. Sofern die Ausleihung an einen Indikator/Referenzzinssatz gebunden sei oder die zusätzlichen Kosten gem. den vertraglichen Vereinbarungen geändert werden können, gelte dieser Tilgungsplan nur bis zur nächsten Anpassung oder Änderung. Die Kreditverträge selbst wurden nicht vorgelegt. Eine Prognoserechnung, aus der sich für das 20. Jahr ein kumuliertes steuerliches Ergebnis in Höhe von minus 29.466,62 Euro errechnete. Ein Beschluss des Bezirksgerichtes Eisenstadt vom 10.11.1993 betreffend die Verlassenschaftssache nach dem am Todestag verstorbenen, zuletzt in PLZ ORT, ADRESSE-Haus, wohnhaft gewesenen BERUF VN-BF NN-BF, geb. GEB-DAT-VATER-BF, aus der eine Überschuldung des Nachlasses in Höhe von Schilling 284.388,87 ersichtlich war. Die erbliche Witwe, MUTTER-BF NN-BF, geb. GEB-DAT-Muttter und die erblichen Kinder Schwester1, geb. GEB-DAT-Scjhwester1, VN-BF NN-BF, geb. GEB-DAT-BF (dabei handelt es sich um den Bf.) und Schwester2, geb. GEBDAT-Schwester2 gaben eine unbedingte Erbserklärung ab. Eine Einantwortungsurkunde des Bezirksgerichtes Eisenstadt vom 10.11.1993, gemäß welcher aufgrund der Ergebnisse der Verlassenschaftsabhandlung und im Hinblick auf das Erbübereinkommen vom 11.10.1993 nachstehende Eintragungen im Grundbuch vorzunehmen sein werden: 1. ob der erblichen Liegenschaftshälfte EZXXX ORT mit den Grundstücken Grundstücksnummernaufzählung1 und 2. ob der erblichen Hälfte an den Grundstücken Grundstücksnummernaufzählung2 vorgetragen in EZ2 ORT 1. bis 2. die Einverleibung des Eigentumsrechtes zugunsten des Bf.zur Gänze ... Der Beschluss des Bezirksgerichtes Eisenstadt vom 14.6.1994, mit welchem diese Eintragungen bewilligt wurden. Den Schenkungsvertrag vom 11.10.1993, abgeschlossen zwischen MUTTER-BF NN-BF, dem Bf., Schwester2 und Schwester1, mit welchem dem Bf. folgende Liegenschaften bzw. Anteile an Liegenschaften geschenkt wurden: - die der schenkenden Partei gehörige Hälfte an der Liegenschaft Einlagezahl EZxxx ORT mit den Grundstücken Nummer ***1*** Garten mit 169 m2, XXXXX (ADRESSE-Haus) yyyyy - aus der der schenkenden Partei gehörigen Liegenschaftshälfte zzzzzzz ORT die Grundstücke Nummer xxxxxxx (ADRESSE-Haus) xxxxxxx xxxxxx xxxxxxxxxx zzzzzzz und zwar das vertragsgegenständliche Haus, mit allem rechtlichen und physischen Zubehör, wobei die schenkende Partei weiters Eigentümer ihrer gesamten beweglichen Habe bleibt (Wohnungseinrichtung etc.) .... Ob der Liegenschaft Einlagezahl EZxxx ORT ist zur Tagebuchzahl xxxxx das Bestandrecht für VN-1 EINS, geboren am GEBDAT-P1, und zur Tagebuchzahl xxxxx das Vorkaufsrecht für VN-1 EINS, geboren am GEBDAT-P1, einverleibt. VN-BF NN-BF nimmt diese Rechte zur Kenntnis und weiteren Duldung. ... Zwölftens: Die gegenständliche Schenkung erfolgt jedoch mit folgender Auflage und verpflichtet sich VN-BF NN-BF seiner Mutter MUTTER-BF NN-BF unentgeltlich und auf deren Lebenszeit nachstehende Leistungen zu erbringen, und zwar a) das lebenslängliche und unentgeltliche Fruchtgenussrecht ob den ganzen Liegenschaften Einlagezahlen-xxxx je Grundbuch ORT mit dem im Punkt 1. angeführten Gutsbestand, b) die Pflege und Betreuung in gesunden und kranken Tagen sowie die Gewährung der laienhaften Krankenpflege, c) die Besorgung der notwendigen Botengänge d) die Zubereitung der dem jeweiligen Alters- und Gesundheitszustand der geschenkgebenden Partei entsprechenden, schmackhaften, nahrhaften und hinreichenden Kost, wobei die Lebensmittel hiezu von der geschenkgebenden Partei beigestellt werden e) die Instandhaltung der Ausnahmsräumlichkeiten in stets gut bewohnbarem Zustande, f) die Bezahlung der seinerzeitigen ortsüblichen Begräbnis- und Grabsteinkosten und die Erhaltung der Grabpflege. Sollte VN-BF NN-BF diesen Verpflichtungen nicht ordnungsgemäß oder nicht rechtzeitig nachkommen, so ist MUTTER-BF NN-BF berechtigt, diese Leistungen durch Dritte erbringen zu lassen und ist in diesem Fall VN-BF NN-BF zur Bezahlung der Kosten verpflichtet. VN-BF NN-BF erteilt die ausdrückliche Einwilligung, dass ob den ganzen Liegenschaften Einlagezahlen-xxxx je Grundbuch GB-ZL ORT das Fruchtgenussrecht und die Reallast des Ausgedinges gemäß diesem Vertragspunkt zugunsten und auf Lebenszeit der geschenkgebenden Partei MUTTER-BF NN-BF, geboren am GEB-DAT-Muttter, einverleibt werden kann. Diese Gegenleistungen werden mit jährlich Schilling 24.000,00 und mit Rücksicht auf das Alter der Berechtigten mit insgesamt Schilling 312.000,00 bewertet. ... Das Finanzamt gab dazu folgende Stellungnahme ab: "Im ersten Schritt ist zu klären, ob die Vermietung der beiden Wohneinheiten durch den Beschwerdeführer steuerlich anzuerkennen ist. Nach ständiger Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes sind Vereinbarungen zwischen nahen Angehörigen steuerlich nur dann beachtlich, wenn sie nach außen ausreichend zum Ausdruck kommen, einen eindeutigen, klaren und jeden Zweifel ausschließenden Inhalt haben und auch zwischen Familienfremden unter den gleichen Bedingungen abgeschlossen worden wären (zuletzt VwGH 28.5.2015, 2012/15/0106). Die Frage, ob eine Rechtsbeziehung auch unter Fremden in gleicher Weise zu Stande gekommen und abgewickelt worden wäre, ist eine Tatfrage und daher auf Grund entsprechender Erhebungen in freier Beweiswürdigung zu lösen. Maßgeblich ist die im "allgemeinen Wirtschaftsleben geübte Praxis" (vgl. VwGH 21.3.1996, 95/15/0092). Abzustellen ist nur darauf, ob der Beschwerdeführer mit einer fremden Person den Vertrag unter denselben Bedingungen abgeschlossen hätte wie mit seiner Tochter bzw. dem Lebensgefährten der zweiten Tocher (vgl. VwGH 20.10.2004, 2000/14/0114). Eine am 3.9.2020 durchgeführte Internetrecherche ergab für PLZ ORT folgende Ergebnisse hinsichtlich der Wohnungsmieten: In der Stellungnahme wurden folgende Angebote als Screenshot abgebildet: ein Haus mit einer Fläche von 113 m2 im Erdgeschoss und einem Wohnkeller mit einer Fläche von 135 m2. Das Haus wurde um 1.550,00 Euro/Monat angeboten im Fall einer neuen Adaptierung bzw. im Fall einer sofortigen Anmietung um 1.250,00 Euro monatlich. Als Betriebskosten war ein Betrag von 100,00 Euro angegeben für Kanal, Gemeinde, Müll etc.. Es gab eine Fußbodenheizung, die mit Gas bzw. Solar betrieben wurde, zusätzlich noch Schwedenöfen und zwei große Doppelgaragen für insgesamt ca. vier Autos. In der Kopfzeile wurde "vermietet" und ein Preis von 1.350,00 Euro angeben. Eine Neubauwohnung von 90 m2 im Erdgeschoss mit Gasheizung und Laminatböden wurde um 750,00 Euro angeboten. Der Quadratmeterpreis beträgt beim ersten Objekt EUR 11,95 brutto, beim zweiten EUR 8,33 brutto. Bei der vom Beschwerdeführer vermieteten Wohnung 01 beträgt der Quadratmeterpreis EUR 4,72 brutto und bei Wohnung 02 EUR 4,80 brutto. Die Miete liegt somit deutlich unter dem derzeit fremdüblichen Wert. Wie bereits in der Beschwerdevorentscheidung angeführt, unterliegen die Objekte - mangels Anwendbarkeit des Mietrechtgesetzes - nicht dem Richtwertregime und somit auch nicht dem Befristungsabschlag. Der Wunsch nach "kalkulierbaren Mietern" ist verständlich, jedoch ist der Befristungsabschlag nicht dem Gesetz geschuldet. Es ist anzunehmen, dass ein solcher lediglich aufgrund der familiären Nahebeziehung zum Ansatz kam. Das Vorbringen, wonach "um den Betrag der Wohnungsmiete problemlos ein ganzes Haus gemietet werden kann, zumeist darunter", blieb eine Behauptung und wurde vom Beschwerdeführer nicht mit Nachweisen untermauert. Nach § 2 Abs. 1 UStG 1994 ist Unternehmer, wer eine gewerbliche oder berufliche Tätigkeit selbständig ausübt. Das Unternehmen umfasst die gesamte gewerbliche oder berufliche Tätigkeit des Unternehmers. Gewerblich oder beruflich ist jede nachhaltige Tätigkeit zur Erzielung von Einnahmen, auch wenn die Absicht, Gewinn zu erzielen, fehlt oder eine Personenvereinigung nur gegenüber ihren Mitgliedern tätig wird. Für die Umsatzsteuer vertritt der Verwaltungsgerichtshof in seiner ständigen Rechtsprechung die Auffassung, dass auch die Vermietung einer Immobilie zu Wohnzwecken als fortlaufende Duldungsleistung als unternehmerische Tätigkeit im Sinne des § 2 Abs. 1 UStG 1994 bzw. als wirtschaftliche Betätigung im Sinne des Unionsrechtes in Betracht kommt. Hinsichtlich der Anhaltspunkte für die Beurteilung einer Nutzungsüberlassung als wirtschaftliche Tätigkeit, verweist der Verwaltungsgerichtshof u.a. auf das Urteil des EuGH vom 26. September 1996, C-230/94, Enkler. Danach ist die konkrete Nutzungsüberlassung an Hand eines Vergleichs zwischen den Umständen, unter denen ein Wohngebäude im konkreten Fall überlassen wird und unter den Umständen unter denen die entsprechende Tätigkeit gewöhnlich ausgeübt wird, zu beurteilen. Dabei fehlt es an einer wirtschaftlichen Tätigkeit insbesondere, wenn die Überlassung der Nutzung nicht deshalb erfolgt, um Einnahmen zu erzielen, sondern um dem anderen einen Vorteil zuzuwenden (VwGH 7.7.2011, 2007/15/0255, 19.3.2013, 2009/15/0215). Wesentlich für die Beantwortung der Frage, ob die Nutzungsüberlassung einer Immobilie eine unternehmerische Tätigkeit darstellt, ist somit ebenfalls wie für das Ertragssteuerrecht das Vorliegen einer marktkonformen Vermietung, wobei dies an Hand des Gesamtbildes der Verhältnisse zu beurteilen ist. Im vorliegenden Fall ist die Höhe des Mietentgeltes, wie der Vergleich mit den derzeit angebotenen Objekten zeigt - nicht fremdüblich. Mangels Fremdüblichkeit ist das Mietverhältnis steuerlich nicht anzuerkennen, weshalb der beantragte Vorsteuerabzug nicht zusteht und die Mieteinnahmen nicht der Umsatzsteuer unterliegen. Zusätzlich weise ich darauf hin, dass die Befristung bei beiden Wohnungen mit 31.8.2020 abgelaufen ist. Aus der Vorhaltsbeantwortung vom 10.8.2020 ist nicht ersichtlich, dass eine Vermietung an familienfremde Personen zu gleichen Konditionen geplant wäre. Sollte die Fremdüblichkeit des Mietverhältnisses bejaht werden, ist in einem zweiten Schritt zu prüfen, ob steuerlich eine Liebhabereitätigkeit vorliegt. Bei der Bewirtschaftung von Eigenheimen, Eigentumswohnungen und Mietwohngrundstücken mit qualifizierten Nutzungsrechten ist nach § 1 Abs. 2 LVO Liebhaberei anzunehmen, wenn aus der Betätigung Verluste entstehen. Eine Anerkennung der Betätigung als Einkunftsquelle setzt voraus, dass trotz Auftretens zeitweiliger Verluste die Erzielung eines Gesamtüberschusses in einem absehbaren Zeitraum tatsächlich zu erwarten ist. Bei Betätigungen im Sinne des § 1 Abs. 2 Z 3 gilt als absehbarer Zeitraum ein Zeitraum von 20 Jahren ab Beginn der entgeltlichen Überlassung, höchstens 23 Jahren ab dem erstmaligen Anfallen von Aufwendungen (Ausgaben). Gesamtüberschuss ist das außerbetriebliche Gesamtergebnis von der Begründung der Tätigkeit durch den jeweiligen Steuerpflichtigen bis zu deren Beendigung durch denselben Steuerpflichtigen (Veräußerung, Aufgabe oder Liquidation). Wie aus der, der Vorhaltsbeantwortung beigefügten Prognoserechnung ersichtlich ist, beläuft sich das "kumulierte Steuer-Ergebnis" (Gesamtergebnis) im zwanzigsten Jahr der Bewirtschaftung auf EUR Minus 29.466,62. Da innerhalb des von der Liebhabereiverordnung vorgesehenen absehbaren Zeitraumes von 20 Jahren kein Gesamtüberschuss zu erwarten ist, liegt steuerlich Liebhaberei vor. Umsatzsteuerlich handelt es sich bei einer als Liebhaberei eingestuften Wohnraumvermietung um eine zwingend unecht steuerfreie unternehmerische Tätigkeit (VwGH 16.2.2006, 2004/14/0082). Eine solche Tätigkeit berechtigt nicht zum Vorsteuerabzug, jedoch unterliegen auch die erzielten Entgelte nicht der Umsatzbesteuerung." Der Bf. erstattete nachstehende Gegenäußerung: "... Weitere, bzw. zusätzliche Dokumente liegen diesem Schriftsatz nicht bei, da schon bisher im Zuge des Verfahrens zahlreiche Unterlagen beigebracht wurden und sich keine wesentlichen Änderungen des Sachverhaltes seit dem zuletzt erfolgten Schriftverkehr ergeben haben. Die vehement ablehnend vorgetragene Haltung des FA-Eisenstadt erweckt durch deren ausgeprägt persönlich gehaltene Ausformung einen fragwürdigen Eindruck: Es erscheint zB in hohem Maße befremdlich, dass die zuständige SB-in des Finanzamtes Eisenstadt (Frau Mag. SB] zwei aus der Willhaben-Plattform gegriffene Annoncen (im FA-Schreiben als "Internet-Recherche" legitimiert] zur Bewertungsgrundlage "Fremdvergleich Miete" erhebt. Das Finanzamt verfügt - im Gegensatz zu den auf solchen Plattformen geäußerten Wunschvorstellungen diverser Vermieter - über die Möglichkeit des Bezuges exakter und realer Vergleichsdaten für Mietzinsverrechnungen im regionalen Raum. Dies nicht zuletzt aufgrund zahlreich protokollierter Gebührenanmeldungen (Geb.FA), und solchermaßen tatsächlich legitimierter - Steuerakte für Vermietung und Verpachtung (am regionalen FA). Die Erstellung einer Protokoll-Liste, welche Kennzahlen amtlich erfasster Bestandsverträge von Mietobjekten aus der Region beinhalten sollte (minimalst sortierbedürftig nach Nutzungsart/Nutzfläche/Mietzinshöhe), hätte eigentlich ohne erheblichen Aufwand eine relativ breite Vergleichsbasis schaffen können. Durch Heranziehung dieser echten Werte hätten nämlich (amtliche) Zahlenreihen und keine aktiven "Willhaben-Wünsche" die Vergleichsbasis gebildet. Der Blick in eine diesbezügliche (natürlich anonymisierte) amtliche Gesamtübersicht der Region würde nicht zuletzt auch mich persönlich sehr interessieren. Zum Zeitpunkt des Beginnes meiner eigenen Vermietungstätigkeit im Jahr 2017 (bzw. der nicht anerkannten Vermietungstätigkeit) mussten noch Bestandsverträge dem FA übermittelt werden, weil dazumals noch Vergebührungspflicht für alle Mietverträge beim FA f. Geb. bestanden hat. Durch diese Meldepflicht sollten bis zu jenem Zeitpunkt eigentlich SÄMTLICHE Bestandsverträge zum Zwecke der informativen Einsichtnahme dem regionalen FA auf Abruf vorliegen. Die diesen Verträgen zugehörige Gebührenanmeldung müsste ja ebenfalls in schriftlicher Form vorliegen. Anstatt in w.o. beschriebener strukturierter Form vorzugehen, verlangt das FA- Eisenstadt jedoch, dass ich (als Beschwerdeführer) die Behauptung günstigerer Vermietungen anderer/fremder Objekte mittels Nachweises zu untermauern hätte. Ich erhalte meine Informationen ausschließlich durch Gespräche und Rückfragen innerhalb meines örtlichen bzw. auch persönlichen Umfeldes. Aus nachvollziehbaren, nicht zuletzt auch im Datenschutz liegenden Gründen kann ich diese Personendaten nicht ohne Zustimmung dem FA weitergeben (dem Finanzamt liegen zwecks Recherche ja ohnehin Vermietungsakte vor). Wäre ich - wie das Finanzamt - im Besitz der Daten aller regionalen Bestandsakte, hätte ich (vermutlich) kein übermäßiges Problem mit einer fundierten Analysenerstellung. Wie allerdings sollte ich - als Zivilperson - diese vom FA geforderte Untermauerung (verständlicherweise) ohne gleichwertigen Datenhintergrund bewerkstelligen? Der größte Anteil aller Vermietungen ist ganz bestimmt nicht auf "Willhaben" vorzufinden, dieser Feststellung werden sich vermutlich alle - nicht mit Vorbehalt behafteten - Beteiligten anschließen müssen. Zur ebenfalls vom FA fokussierten Prognoserechnung: diese PRG sollte - natürlich im Sinne kaufmännischer Vorsicht - die ungünstigste Entwicklung des Vorhabens darstellen. Aufgrund des seit Beginn vom örtlichen FA wiederholt mit Nachdruck negativ bewerteten und dadurch unsicher gelagerten Verfahrens befindet sich das gesamte Projekt nunmehr in Schwebe, bzw. in einer durch konsequente Ablehnung erzwungenen Starre. Entwicklungen oder Abänderungen in jegliche Richtung sind mir derzeit versagt und unmöglich, weil ich als privater Investor das anwachsende Risiko aufgrund der geltenden Einschätzung des FA nicht weiter als schon bisher tragen kann. Allein diese negative Einschätzung nährt die pessimistische Prognoserechnung für einen gewissen Zeitraum. Nur, um den Fremdvergleichs-Vorgaben des FA-7000 (möglicherweise) zu entsprechen, eine de facto durch diesen Umstand erzwungene (im schlimmsten Fall tatsächlich unrealistisch, weil aktiv und unwirtschaftlich zu wertende) Mietzinserhöhung durchzuführen, kann meines Erachtens nicht im Sinne einer ordentlichen behördlichen Zielvorgabe zur Anerkennung eines Einkunftszweiges liegen. Durch eventuell solchermaßen angepasste Mietzinserhöhungen würde sehr wohl die Rentabilitäts-Zeitspanne in der PRG durch erhöhte Einnahmen um einige Jahre verkürzt werden, dem eingemieteten Unternehmen würden Zug um Zug höhere (dem FA gegenüber abzugsfähige) Aufwände entstehen. Diese Änderung gliche somit einer (indirekt geforderten) Verschiebung des Einkommens-Pegels zwischen Vermieter und Mieter (A-höhere Einnahmen, B-höhere Aufwände.....?). Wie bereits in meinem zuletzt an das BFG gerichteten Schreiben (August 2020, Entgegnung zu den Ansichten des FA-7000) dargestellt, wurde durch den verfahrensbedingt erzwungenen Entwicklungs- und Gebarensstillstand ein weiteres (somit drittes) Darlehen als Deckungsersatz für die (hoffentlich nur vorläufige) Aberkennung der VSt-Abzugsfähigkeit und der damit einhergehend entstandenen Finanzierungslücke der ersten Jahre erforderlich (allein der cash- flow wurde dadurch um rund 70 tsd EUR reduziert....). Kosten der zusätzlich notwendig gewordenen Finanzierungs-Charge sind natürlich in die nun aufliegende Prognoserechnung eingegossen - neben etlichen anderen, ebenfalls damit in Korrelation stehenden, momentan unvermeidbaren Kostenfaktoren. Im Falle, dass das BFG letztendlich doch eher den Ausführungen des FA- Eisenstadt bzw. der Frau Mag. SB folgte, müsste ich das Gesamtprojekt vermutlich kurzfristig aufgeben und/oder veräußern. Wäre ich mir hingegen bereits bei Beginn des nachfolgenden Hürdenlaufes bewusst gewesen, hätte ich das Eigentum am Bestandsobjekt - ohne auch nur die geringste Investition zu tätigen - als Baustellenobjekt aufgegeben. Bisher in großem Umfang erteilte Aufträge an regionale Bau-, Installations- und Ausstattungsunternehmen hätte es ebenfalls nie gegeben und wüsste ich mit dem nicht unwesentlichen, darin versenkten Finanzierungseinsatz weitaus Besseres, vor allem nicht derart auf Jahre Belastendes anzufangen. Der mögliche Erwerber der Liegenschaft hätte in der Folge die Möglichkeit einer auf mehrere Jahre ausgedehnt stattfindenden Sanierung (zB privaterseits: Wohnraumschaffung oder im betrieblichen Rahmen: Unternehmensgründung, etc.). Alle nur erdenklichen steuerlichen Begünstigungen wären dem Erwerber jedenfalls offen gestanden (ESt-Vorteile durch Anschaffung und/oder Investition, Inanspruchnahme jeglicher Handwerker-Boni, etc, etc...). Eine diesbezügliche Richtungsänderung ist (weil nur rückwirkend betrachtet) durch das nun schon über Jahre schwelende Verfahren zwischenzeitlich mitsamt beinahe fertig erfolgter Herstellung des Objektes nun ebenfalls nicht mehr gegeben. In diesem Zusammenhang soll (einmal mehr) darauf verwiesen werden, dass die vom FA-Eisenstadt "angenommene" familiäre Zuwendung mittels (angeblich) unterirdischer Mietzinse zB ganz einfach durch Schenkung der unrestaurierten Liegenschaft (de facto sich im Rohzustand befindlich) wirtschaftlich betrachtet bedeutend sinnvoller unterzubringen gewesen wäre. Die "Beschenkten" hätten damit (tatsächlich) enormen persönlichen steuerlichen Nutzen über viele Jahre hinweg lukrieren können. Im Gegensatz dazu verblieb mir bisher jedoch nur, mit großem Aufwand (sowohl zeitlicher als auch materieller Natur) Rechtfertigungen und Gegendarstellungen zu den starr vorgetragenen Ausführungen des regionalen Finanzamtes zu verfassen. Sollten eventuell noch Fragen durch die nun vorliegende Gegenäußerung entstanden sein, so ersuche ich um entsprechende Verständigung. Meine Bereitwilligkeit für ein persönlich gehaltenes Gespräch mit Ihnen als Vertreterin des BFG zwecks Abklärung eventuell komplexerer Vorgänge bleibt selbstverständlich nach wie vor aufrecht." Das Bundesfinanzgericht hat erwogen: Sachverhalt und Beweiswürdigung: Die Eltern des Bf. betrieben auf einer Liegenschaft mit der Adresse ADRESSE-Haus, PLZ ORT eine Gastwirtschaft. Da der Vater schwer erkrankte, wurde diese verpachtet. Die Eltern lebten jedoch weiterhin in einer an derselben Adresse eingerichteten Wohnung. Der Vater verstarb am Todestag. Der Bf., seine Mutter und seine Geschwister gaben eine unbedingte Erbserklärung ab. Am 11.10.1993 wurde ein Schenkungsvertrag abgeschlossen zwischen MUTTER-BF NN-BF, dem Bf., Schwester2 und Schwester1, gemäß welchem u.a. dem Bf. das Alleineigentum an der genannten Liegenschaft, welche im Hälfteeigentum seiner Mutter stand, zukommen sollte. Die Schenkung erfolgte jedoch gemäß Punkt 12 mit der Auflage, dass der Bf. seiner Mutter unentgeltlich und auf deren Lebenszeit bezüglich der gesamten Liegenschaft das lebenslängliche unentgeltliche Fruchtgenussrecht gewähren sollte. Weiters schuldete er seiner Mutter die Pflege und Betreuung in gesunden und kranken Tagen sowie die Gewährung der laienhaften Krankenpflege, die Besorgung der notwendigen Botengänge, die Zubereitung der dem jeweiligen Alters- und Gesundheitszustand der geschenkgebenden Partei entsprechenden, schmackhaften, nahrhaften und hinreichenden Kost, wobei die Lebensmittel hiezu von der geschenkgebenden Partei beigestellt werden, die Instandhaltung der Ausnahmsräumlichkeiten in stets gut bewohnbarem Zustande, die Bezahlung der seinerzeitigen ortsüblichen Begräbnis- und Grabsteinkosten und die Erhaltung der Grabpflege. Der Bf. erteilte die ausdrückliche Einwilligung, dass ob der Liegenschaft das Fruchtgenussrecht und die Reallast des Ausgedinges gemäß diesem Vertragspunkt zugunsten und auf Lebenszeit seiner Mutter einverleibt werden konnte. Tatsächlich ist betreffend die Liegenschaft mit der Adresse ADRESSE-Haus das Fruchtgenussrecht zugunsten von MUTTER-BF NN-BF gemäß Punkt 12 des Schenkungsvertrages im Grundbuch vermerkt. In den auf den Erwerb folgenden Jahren wurde die Gastwirtschaft laut Bf. bei sinkenden Erträgen, welche zum Teil auch dadurch bedingt waren, dass bestimmte Gebäudeteile nicht mehr benutzt werden konnten, an wechselnde Pächter verpachtet, wobei das letzte Pachtverhältnis 2015 endete. Die Verwaltungsarbeiten übernahm der Bf., während seine Mutter Einkünfte aus der Verpachtung erzielte. Infolge der schonungslosen Nutzung des Pachtgegenstandes war dieser zunehmend renovierungsbedürftig, sodass sich der Bf. letztlich eine wirtschaftliche Instandsetzung auch infolge der zu erwartenden Verluste im Fall einer weiteren Verpachtung nicht mehr vorstellen konnte. Offenbar nach Absprache mit seiner Mutter, welcher laut Schenkungsvertrag und Eintragung im Grundbuch das Fruchtgenussrecht betreffend die gesamte Liegenschaft zukam, beschloss der Bf., grundlegende Umbauarbeiten betreffend das bisher als Gastwirtschaft genutzte Gebäude vorzunehmen, zwei Wohnungen zu schaffen und diese an seine Angehörigen zu vermieten. So erklärte der Bf. selbst in seiner Eingabe vom 10.8.2020, dass er als Erstmieter jedenfalls keine ihm unbekannten Personen/Familien einmieten gewollt hätte. Die Vermietung sei daher "an für mich einigermaßen einschätzbare Personen - in diesem Fall eben Töchter und deren LG" - erfolgt. Dies spricht dafür, dass der Erhalt der verwendbaren Teile der Immobilie und deren Nutzung im familiären Bereich angestrebt wurde, wobei zur Finanzierung des Vorhabens auch die Tochter bzw. der Lebensgefährte der anderen Tochter einen Beitrag leisten sollten. Die Tochter NN-BF Tochter2, geboren am GEB-DAT-Tochter2, war seit der Geburt bis 28.9.2017 mit Hauptwohnsitz an der Adresse des Bf. gemeldet, ein Nebenwohnsitz bestand nicht. VN-LG NN-LG, der Lebensgefährte der Tochter VN-T1 NN-BF, war zuletzt mit dieser gemeinsam ebenfalls mit Hauptwohnsitz in ORT wohnhaft. Vom 5.9.2013 bis 27.4.2016 bestand ein Hauptwohnsitz an der Adresse STRASSENBEZ, an welcher VN-LG NN-LG seit seiner Geburt bis 6.10.2011 wohnhaft war. Von 27.4.2016 bis 28.9.2017 bestand ein Hauptwohnsitz an einer anderen Adresse in ORT. Eine Versorgung der Angehörigen des Bf. mit Wohnraum stand eindeutig im Vordergrund. Dafür spricht auch die Festlegung des gegenständlichen Mietzinses: Nach eigenen Angaben bezog der Bf. seine Informationen ausschließlich durch Gespräche und Rückfragen innerhalb seines örtlichen bzw. auch persönlichen Umfeldes. Zu genaueren Angaben war er unter Hinweis auf den Datenschutz nicht bereit. Aus seinen sonstigen Angaben kann jedoch abgeleitet werden, dass er sich dabei an den Preisvorstellungen der Mieter orientierte. So erklärte er in der Eingabe vom 10.8.2020 unter Punkt 6, auch die jetzigen Mieter seien an einem unbefristeten Mietvertrag interessiert, und in der Folge, dass im Fall der Nichtannahme von ihm vorerst angedachter Befristungs-Auflagen durchaus auch andere Interessenten/Kandidaten vorhanden gewesen wären. Gleichzeitig erklärte er im Vorlageantrag, die Mieter hätten sich betreffend befristete Mietverträge entsprechend erkundigt und hätten bei Verweigerung eines Befristungsabschlages die Mietverträge nicht unterzeichnet und nach anderen Mietobjekten gesucht. In der Eingabe vom 10.8.2020 erklärte er wiederum ausdrücklich: "Ob nach Eintreten der Unbefristetheit noch eine Mietzins-Anpassung stattfinden wird, hängt jedenfalls vom Ausgang des vorliegenden BFG-Verfahrens ab". Eine Anpassung wurde im Verfahren nicht behauptet, obwohl die Drei-Jahres-Frist bereits verstrichen ist. Das Gebäude unterlag unstrittig nicht dem Richtwertgesetz. Dennoch orientierte sich der Bf. am Richtwert und nahm aufgrund der Befristung einen Abschlag von 25 % in Kauf, obwohl die Mieter nach seinen eigenen Angaben an einem unbefristeten Mietvertrag interessiert gewesen wären und es auch noch andere Interessenten gegeben hätte. Das Finanzamt ging davon aus, dass eine nicht fremdübliche Überlassung von Wohnraum im Bereich der Familie erfolgte und verweigerte die Anerkennung der Vorsteuern. Die Mietverträge wurden nach der Nichtanerkennung der Vorsteuern durch das Finanzamt im Rahmen einer Umsatzsteuersonderprüfung betreffend die hier strittigen Zeiträume noch 2017 abgeschlossen, obwohl die Renovierungsarbeiten erst 2018 abgeschlossen wurden. Im Mietvertrag mit VN-LG NN-LG ist die Miete nach Richtwertmietzins, 25 %-Abschlag aufgrund der Befristung, Vorauszahlung für Betriebskosten und Mehrwertsteuer aufgegliedert, wobei für eine 127-Quadratmeterwohnung die Miete inklusive Betriebskosten und Mehrwertsteuer 599,30 Euro betrug. Dies entspricht einem Bruttomietzins von 4,72 Euro pro Quadradmeter. Die Nettomiete ohne Betriebskosten betrug 484,82 m2. Dies entspricht einem Nettomietzins von rund 3,82 Euro pro m2. Der Mieter verpflichtete sich zu einer Kautionszahlung in nicht genannter Höhe. Der Mietvertrag ist mit 25.8.2017 datiert. Laut Mietvertrag mit der Tochter wurde die Miete nach denselben Grundsätzen berechnet (Richtwert, 25%-Abschlag, inklusive Betriebskosten und Mehrwertsteuer), jedoch nicht aufgegliedert. Für eine Wohnung von 115 m2 wurde ein Betrag von 552,30 Euro verrechnet. Dies entspricht einem Bruttomietzins von 4,80 Euro pro m2. Unter dem Punkt "Sonstiges" wurde der Mieterin die Verpflichtung zum Erlag einer Kaution auferlegt. Der Mietvertrag ist mit 15.8.2017 datiert. Der Eingang der ersten Miete seitens NN-LG VN-LG war am 12.9.2017, der Bf. bestätigte den Erhalt der Kaution von 1.810,00 Euro am 16.11.2017. Die Eingänge betreffend die Mieten für September und Oktober 2017 seitens Tochter2 NN-BF wurden dem Bf. am 19.9.2017 gutgeschrieben, die Kaution in Höhe von 1.800,00 Euro am 14.11.2017. NN-BF Tochter2 ist seit 28.9.2017 an der Adresse ADRESSE-Haus/2, PLZ ORT mit Hauptwohnsitz gemeldet, ebenso NN-LG VN-LG und NN-BF VN-T1. Die Anmeldung über die Selbstberechnung der Gebühren für Bestandverträge, welche der Bf. abgegeben hat, ist mit 16.11.20017 datiert. Eine Überprüfung der Fremdüblichkeit anhand der erzielten Mietzinse für vergleichbare Wohnungen ist im Akt nicht belegt. Der Bf. legte nur das Richtwertgesetz vor, jedoch keine Unterlagen über Vergleichspreise oder seine Preisbildung. Auch die Quellen seiner Preisfindung wollte er nicht bekannt geben. Das Finanzamt legte zwei Internetabfragen aus dem Ort vor, davon eine, in welcher für eine Wohnung ein höherer Quadratmeterpreis erzielt wurde, ebenso über ein Haus, welches jedoch über einen zusätzlichen Wohnkeller verfügte. Der Bf. sah keine Vergleichbarkeit, weil die Angebote über "Will haben" gemacht wurden. ORT ist ein Ort mit rund 2000 Einwohnern. Es ist davon auszugehen, dass es nicht viele Objekte gibt, welche dem angebotenen Objekt ähnlich sind. Nach den Erfahrungen des täglichen Lebens ist es im ländlichen Raum leichter, Eigentum zu erwerben, als in der Stadt, was dazu führt, dass ein großer Teil der Bevölkerung im eigenen Haus oder in einer eigenen Wohnung lebt. Durchschnittliche Vergleichsobjekte, die zur Vermietung gelangen, sind damit schwer zu finden. Da der Markt klein ist und das Risiko von Leerstehungen bzw. die Nichterzielung des gewünschten Preises schwer einzuschätzen, finden sich für den ländlichen Raum normalerweise kaum Investoren für Mietwohnungen. Vor allem im Hinblick auf das niedrigere Mietzinsniveau im Burgenland, welches im österreichweit niedrigsten Richtwert zum Ausdruck kommt, und die gewählte Art der Vermietung ist zu prüfen, ob der Bf. mit seiner Investition tatsächlich die Aussicht hatte, innerhalb eines absehbaren Zeitraumes einen Gewinn zu erzielen, welcher ihm neben den in absehbarer Zeit zu erwartenden Pensionszahlungen ein zusätzliches Einkommen ermöglichen würde. Er war im Zeitpunkt der Vermietung über 55 Jahre alt, d.h. mit seiner Pensionierung war innerhalb von 10 Jahren zu rechnen. Laut Anlagespiegel 2017 betrug der Anschaffungswert des Gebäudes im Jahr 1991 179.988,80 Euro. Dieses wurde mit einer Jahres-AfA von 1,5 % abgeschrieben. Der Wert betrug zum 1.1.2017 111.143,08 Euro. 2017 wurden Anschaffungen/Ausgaben mit folgendem Nettowert bekannt gegeben: Gebäude-Adaptierung - 189.005,59 Euro, Heizungsanlage - 32.467,35 Euro Sanitäranlagen - 8.389,36 Euro Küchenausstattung - 10.833,33 Euro Genehmigungsgebühren, (Umbauten, Bescheide) - 5.193,06 Euro Laut Anlagenspiegel 2018 kamen noch verschiedene Anschaffungs- bzw. sonstige Kosten hinzu: Dachsanierung - 19.371,28 Euro Dachsanierung Heizhaus - 8.000,00 Euro Klimatechnik Wohnungen - 4.095,73 Euro Heizhaus Böden/Wohnungen - 2.281,18 Euro Fassade-Herstellung - 23.041,50 Euro Bauarbeiten Wohnhaus - 20.467,00 Euro Spenglerarbeiten Dach(Fassade - 5.051,00 Euro Sanitär, Bad, WC - 1.259,00 Euro Beschleunigungspumpe Heiz - 195,83 Euro Bescheidgebühren, Verm. 2.635,03 Euro. Die Neuadaptierung und die zusätzlichen Anschaffungen wurden zum Teil auf die Restnutzungsdauer (2017: 42,7 Jahre, 2018: 41,7 Jahre) bzw. betreffend die Heizungsanlage, die Küche und Sanitär, Bad, WC und Klimatechnik Wohnungen auf 15 Jahre, bzw. Ergänzungen 2018 auf 14 Jahre, Bescheidgebühren, Verm. auf 20 Jahre (2017) bzw. 19 Jahre (2018) abgeschrieben. Rechnet man die Investitionen - unabhängig von der Abschreibung für den Alt-Bestand - zusammen, so ergibt sich folgendes Bild betreffend die Nettoneuinvestitionen: [Grafik]   [Grafik]   [Grafik]   Um nur die 2017 und 2018 vorgenommenen Netto-Investitionen in einem Zeitraum von 20 Jahren zu amortisieren, hätte der Bf. daher eine Miete von 5,72 Euro netto pro Quadratmeter ohne Betriebskosten verlangen müssen, selbst wenn er die Mehrwertsteuer zurückerhalten hätte. Dieser Betrag lag noch über dem Richtwert von 5,09 Euro, während der Bf. - ohne an den Richtwert gebunden zu sein - eine befristete Vermietung vornahm und aufgrund dessen einen Abschlag von 25 % akzeptierte. Bei der vom Bf. gewählten Bewirtschaftungsart ist daher das Argument, er habe seine Pensionseinkünfte aufstocken wollen, für einen absehbaren Zeitraum nicht nachvollziehbar. Der Bf. hat außerdem einen Teil seiner Investitionen gar nicht aus vorhandenem Vermögen finanziert, sondern drei Kredite über 220.000,00 Euro aufgenommen, deren Zinsen aus den Einnahmen ebenfalls bezahlt werden müssen, auch wenn er den letzten Kredit über 70.000,00 Euro nach eigenen Angaben nur deshalb aufgenommen hat, weil aufgrund der Nichtanerkennung der Vorsteuer eine Finanzierungslücke entstanden ist. Zu den vom Bf. vorgelegten Prognoserechnungen wird Folgendes bemerkt: Bei der ersten Prognoserechnung wurden in der ersten Zeile die gerundeten Brutto-Mieteinnahmen dargestellt. Diese beinhalten jedoch sowohl die - nach dem ursprünglichen Plan des Bf. - abzuführende Umsatzsteuer, als auch die pauschaliert von den Mietern zu entrichtenden Betriebskosten. Ein Aufwand für Betriebskosten findet sich jedoch nicht in dieser Berechnung, auch wurde die zu entrichtende Umsatzsteuer an keiner Stelle abgezogen. Ein Abzug für übliche Gebäudeversicherungen und die Grundsteuer wurde ebenfalls nicht vorgenommen. In der Einkommensteuererklärung wurde für das Jahr 2017 ein um rund 550,00 Euro höherer Verlust geltend gemacht, als in der Prognoserechnung angegeben, im Jahr 2018 ein um rund 2.780,00 Euro höherer Verlust wie folgt: [Grafik]   Dies wurde dem Bf. auch vorgehalten. Daraufhin legte er mit Eingabe vom 10.8.2020 eine neuerliche Prognoserechnung vor, in welcher die Mieteinnahmen zwar netto angesetzt wurden, jedoch inklusive der Betriebskosten, welche nicht als Werbungskosten angesetzt wurden. Kosten einer Gebäudeversicherung und die Grundsteuer wurden ebenfalls nicht berücksichtigt. Die tatsächlich zu bezahlenden Zinsen laut vom Bf. vorgelegter Prognoserechnung sind niedriger als in der ursprünglichen Prognoserechnung angeführt und aus dem Zahlungsplan ersichtlich, weil der Zinsaufwand gemäß Tilgungsplan aus nicht näher genannten Gründen mit dem Faktor 0,66 multipliziert wurde. Die vorliegenden Tilgungspläne für die drei Kredite enthalten Zahlen erst für 2020, die Zinsen wurden dekursiv berechnet. Aus der zweiten Prognoseberechnung ergeben sich positive Erträge ab dem 12. Jahr, jedoch ein kumulierter Verlust im 20. Jahr von 29.466,62 Euro. Der Bf. hat daher nicht nachgewiesen, dass er innerhalb eines übersehbaren Prognosezeitraumes in der tatsächlichen Bewirtschaftungsart einen Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten erzielen könnte. Die Vermietung verfolgte klar erkennbar das Ziel, die Töchter des Bf. unmittelbar neben der JAHR-geborenen Großmutter und in geringer Entfernung zu den Eltern gegen eine Kostenbeteiligung mit Wohnraum zu versorgen, wobei die verrechneten Mietzinse im Hinblick auf den Erstbezug selbst für burgenländische Verhältnisse so günstig waren, dass sie nur durch das Verwandschaftsverhältnis erklärbar sind. Auch wenn die Möglichkeit besteht, dass die Wohnungen irgendwann auch an außenstehende Personen vermietet oder im Fall einer Parifizierung auch verkauft werden könnten, ist die aktuelle Vermietung eindeutig von der Begünstigung nahe stehender Personen bestimmt. Rechtliche Beurteilung Zu Spruchpunkt I. (Abweisung) Gemäß § 12 Abs. 2 Z. 2 lit a UStG 1994 idgF gelten nicht als für das Unternehmen ausgeführt Lieferungen, sonstige Leistungen oder Einfuhren, deren Entgelte überwiegend keine abzugsfähigen Ausgaben (Aufwendungen) im Sinne des § 20 Abs. 1 Z 1 bis 5 des Einkommensteuergesetzes 1988 oder der §§ 8 Abs. 2 und 12 Abs. 1 Z 1 bis 5 des Körperschaftsteuergesetzes 1988 sind. Gemäß § 20 Abs. 1 Z 1 und 4 EStG 1988 idgF dürfen bei den einzelnen Einkünften nicht abgezogen werden: 1. Die für den Haushalt des Steuerpflichtigen und für den Unterhalt seiner Familienangehörigen aufgewendeten Beträge. ... 4. Freiwillige Zuwendungen und Zuwendungen an gesetzlich unterhaltsberechtigte Personen, auch wenn die Zuwendungen auf einer verpflichtenden Vereinbarung beruhen. Derartige Zuwendungen liegen auch vor, - wenn die Gegenleistung für die Übertragung von Wirtschaftsgütern weniger als die Hälfte ihres gemeinen Wertes beträgt oder - soweit für die Übertragung von Wirtschaftsgütern unangemessen hohe Gegenleistungen gewährt werden und wenn es sich in den vorgenannten Fällen nicht um die Übertragung von Betrieben, Teilbetrieben oder Mitunternehmeranteilen handelt, aus Anlaß deren Übertragung eine Rente oder dauernde Last als unangemessene Gegenleistung vereinbart wird. Werden bei Übertragungen im Sinne des vorstehenden Satzes derart unangemessen hohe Renten oder dauernde Lasten vereinbart, daß der Zusammenhang zwischen Übertragung und Vereinbarung der Rente oder dauernden Last wirtschaftlich bedeutungslos ist, ist der erste Satz anzuwenden. Dazu hat der Verwaltungsgerichtshof in seinem Erkenntnis vom 28.10.2014, Zl. 2012/13/0102 ausgeführt wie folgt: