BFG RV/4100620/2015

Die Wohnanlage, in der sich die Wohnung der Bf befindet, wird auch derzeit (2020) betrieben. Es handelt sich um eine Wohnanlage für Senioren, deren Bewohner Betreuungsleistungen zukaufen können, wenn sie dies benötigen . Die neue, bislang dritte Betreibergesellschaft vermietet auf diesem Standort Wohnungen . Bewohner der Anlage , die dies wünschen, können sich an die ARN77 EA26a L1L5 GmbH wenden, um Betreuungsleistungen zuzukaufen. Die Betreibergesellschaft ist grundsätzlich bereit, bei Bedarf im Auftrag von Wohnungseigentümern, die Eigentumswohnungen an diesem Standort erworben haben, Mietverträge oder Kaufverträge betreffend diese Eigentumswohnungen zu vermitteln (Schreiben der dritten Betreiberin vom 27.1.2020; Schreiben der ARN77 EA26a L1L5 GmbH). Im Fall der Bf wurde die dritte Betreibergesellschaft bei der Vermietung der Wohnung allerdings im eigenen Namen, aber auf Rechnung der Bf tätig. Im Feber 2020 haben die Gesellschafter gegenüber dem BFG die Absicht geäußert, nach Möglichkeit die Wohnung um einen Preis in der Größenordnung von 130.000-135.000 € zu verkaufen, um zu erwartende Sanierungsaufwendungen zu vermeiden (NiS. 6.2.2020, S. 7 und 8).     Einnahmen-Ausgaben 2001-2021   |   | 2001 | 2002 | 2003 | Zinsenaufwand |   | -5.953,27 | - 5.967,19 € | Instandsetzung |   |   |   | Instandsetzung |   |   |   | Instandh. |   |   |   | AfA |   | -1.538,17 €   | -1.538,17 € | Betriebskosten |   |   |   | Managementgeb. |   |   |   | Werbungskosten | -1.978,62 € | -7.491,44 € | -7.505,36 € |   |   |   |   | Mieteinnahmen |   | +4.607,44 € | +6.990,60 € | Ergebnis | -1.978,62 € | -2.884 € | - 514,76 € |   |   |   |   (siehe oben die Darstellungen zu den Jahren 2001-2009).   2004-2006 |   | 2004 | 2005 | 2006 | Zinsenaufwand | - 5.670,65 €   | - 5.002,73 €   | - 5.238,44 €   | Instandsetzung |   |   |   | Instandsetzung |   |   |   | Instandh. |   |   |   | AfA | -1.538,17 € | -1.538,17 € | -1.538,17 € | Betriebskosten |   |   |   | Managementgeb. |   |   |   | Werbungskosten | -7.208,82 € | -6.540,9 € | -6.776,61 € |   |   |   |   | Mieteinnahmen | 0 € | 0 € | 0 € | Ergebnis | - 7.208,82 € | - 6.540,90 € | - 6.776,61 € |   |   |   |   (siehe oben die Darstellungen zu den Jahren 2001-2009).   2007-2009 |   | 2007 | 2008 | 2009 | Zinsenaufwand | - 5.889,13 €   | -6.197,86 €   | -4.942,05 €     | Instandsetzung |   |   |   | Instandsetzung |   |   |   | Instandh. |   |   |   | AfA | -1.538,17 €   | -1.538,17 €   | -1.538,17 € | Betriebskosten |   |   |   | Managementgeb. |   |   |   | Werbungskosten | -7.427,30 € | -7.736,03 € | -6.480,22 €   |   |   |   |   | Mieteinnahmen | 0 €   | 0 € | 0 €   | Ergebnis | - 7.427,30 € | -7.736,03 €   | -6.480,22 €   |   |   |   |   (siehe oben die Darstellungen zu den Jahren 2001-2009).   2010-2012 |   | 2010 | 2011 | 2012 | Zinsenaufwand | -3.969,33 | -3.N2N39,98 | -3.136,17 € | Instandsetzung |   |   |   | Instandsetzung |   |   |   | Instandh. |   |   |   | AfA | -1.538,17 | -1.538,17 | -1.538,17 | Betriebskosten |   |   |   | Managementgeb. |   |   |   | Werbungskosten | -5.507,50 € | -4.958,15 € | -4.674,34 € |   |   |   |   | Mieteinnahmen | 0 |   |   | Ergebnis | -5.507,50 € | -4.958,15 € | -4.674,34 € |   |   |   |   (siehe EA-Rechnungen Bf 2010-2019 als Beilage ihres Schreibens vom 27.5.2020).   Die Prognoserechnung der Bf per 1.1.2002 (Siehe Schreiben der steuerlichen Vertreterin vom 27.5.2020) sieht für die Zeit 2002-2012 einen Gesamtüberschuss vor. Dieser beruht allerdings auf der Annahme von Pachtentgelten ab 2004-2012, die nicht erzielt wurden. Diese Prognoserechnung der Bf ist daher nicht überzeugend.   |   | 2013 | 2014 | 2015 | Zinsenaufwand | -2.912,17 | -2.352,15 € | -2.156,15 | Instandsetzung |   |   |   | Instandsetzung |   |   |   | Instandh. |   |   |   | AfA | -1.538,17 € | -1.538,17 € | -1.538,17 € | Betriebskosten |   |   |   | Managementgeb. |   |   |   | Werbungskosten | -4.450,34 € | -3.890,32 € | -3.694,32 € |   |   |   |   | Mieteinnahmen | +1.960 € | +3.360 € | +3.360 € | Ergebnis | -2.490,34 € | -530,32 € | -334,32 € |   |   |   |   (EA-Rechnungen 2010-2019 als Beilage des Schreibens der Bf vom 27.5.2020)   2016-2018 |   | 2016 | 2017 | 2018 | Zinsenaufwand | -1.680,30 | -1.512,13 | -992,13 | Instandsetzung |   |   | -30,80 | Instandsetzung |   | -9,92 | -9,92 | Instandh. |   |   |   | AfA | -1.538,17 | -1.538,17 | -1.538,17 | Betriebskosten |   |   |   | Managementgeb. |   |   |   | Werbungskosten | -3.218,30 € | -3.060,21 | -2.571,01 € |   |   |   |   | Mieteinnahmen | +3.690 € | +3.960 € | +3.960 € | Ergebnis | +471,70 € | +899,79 € | +1.388,99 € |   |   |   |   (EA-Rechnungen 2010-2019 als Beilage des Schreibens der Bf vom 27.5.2020)   2019-2021 |   | 2019 | 2020 (Prognose) | 2021 (Prognose) | Zinsenaufwand | -827,43 € | -669,23 | -522,23 | Instandsetzung | -30,80 | -30,80 | -30,80 | Instandsetzung | -9,92 | -9,92 | -9,92 | Instandh. |   | -700 | -700 | AfA | -1.538,17 | -1.538,17 | -1.538,17 | Betriebskosten |   | -400 |   | Managementgeb. |   | -200 |   | Werbungskosten | -2.406,31 € | -3.548,11 € | -2.801,11 |   |   |   |   | Mieteinnahmen | +3.960 € | +1.650 € | +3.960 | Ergebnis | +1.553,69 € | -1.898,11 € | +1.158,89 € |   |   |   |   (EA-Rechnungen 2010-2019 als Beilage des Schreibens der Bf vom 27.5.2020; Prognose Bf 2020-2029 als Beilage desselben Schreibens)   Zusammenfassung der zum Teil voraussichtlichen Ergebnisse 2001-2021:     | -1.978,62 | 2001 | -2.884 | 2002 | -514,76 | 2003 | - 7.208,82 € | 2004 | - 6.540,90 € | 2005 | - 6.776,61 € | 2006 | - 7.427,30 € | 2007 | -7.736,03 € | 2008 | -6.480,22 € | 2009 | -5.507,50 € | 2010 | -4.958,15 € | 2011 | -4.674,34 € | 2012 | -62.687,25 € | Gesamtverlust 2001-2012 | -2.490,34 | 2013 (Änderung der Bewirtschaftung) | -530,32 € | 2014 | -334,32 € | 2015 | +471,70 € | 2016 | +899,79 € | 2017 | 1.388,99 € | 2018 | +1.553,69 € | 2019 | -1.898,11 € | 2020 (Prognose der Bf) | +1.158,89 € | 2021 (Prognose der Bf) | + 219,97 € | Gesamtüberschuss 2013-2021 | -62.467,28 € | Gesamtverlust 2001-2021     2.) Feststellungen zur Frage , ob es eine Änderung der Bewirtschaftungsart gegeben hat: Der ursprüngliche Plan der Bf sah vor, die Wohnung nach dem Erwerb von einer Errichtungsgesellschaft (2001) zeitnahe (ab 1.2.2002) der ersten Betreibergesellschaft um 8.016 S (582,55 € ) pro Monat zu verpachten (Pkt. 4.1. Bauträgervertrag; Entwurf eines Pachtvertrages mit der ersten Betreibergesellschaft, der im Wesentlichen in den Jahren 2002 und 2003 eingehalten worden ist). Dieser Plan wurde in den Jahren 2002 und 2003 tatsächlich verwirklicht. Die Betreibergesellschaft zahlte das vereinbarte Pachtentgelt, ohne jedoch jemals einen Mieter für die Wohnung gefunden zu haben. Die Wohnung stand also damals leer.   Ab 2004 konnte die erste Betreibergesellschaft jedoch überhaupt kein Pachtentgelt mehr bezahlen, weil es ihr nicht gelungen war, jemals einen Mieter für die Wohnung der Bf zu finden. Von 2004 bis zur Aufhebung des Pachtvertrages mit der ersten Betreibergesellschaft am 20.1.2009 ließen die Gesellschafter der Bf das Ausbleiben der Pachtzahlungen geschehen, ohne angemessen darauf zu reagieren. Sie erkundigten sich gelegentlich bei der Betreibergesellschaft und wurden vertröstet (NiS 6.2.2020 S. 4-6 und 8).   Laut einem undatierten Aktenvermerk, der vom Finanzamt am 6.2.2020 dem BFG vorgelegt worden ist, "seien gerichtliche Schritte gegen die Betreiberfirma eingeleitet worden, die bis dato erfolglos geblieben seien" (vgl auch Stellungnahme Finanzamt 17.6.2020, S. 2). "Die ADE11 AZ14 GmbH beabsichtige, das ganze Objekt zu verkaufen." Aufgrund der offenen Gerichtsverfahren und auf Grund der Verkaufsverhandlungen entscheide sich das Finanzamt für vorläufige Bescheide.   Hiezu wird durch das BFG festgestellt: Aus diesen vagen Angaben eines namentlich nicht genannten Organwalters des Finanzamtes kann kein rechtserheblicher Sachverhalt erkannt werden: Es ist insbesondere nicht erkennbar, von welchen konkreten gerichtlichen Schritten welcher Person(en) hier die Rede ist. Zweifellos hat es allerdings gerichtliche Schritte gegen die erste Betreibergesellschaft gegeben: Das Konkursverfahren, welches mit der Aufteilung des äußerst geringen Vermögens der Betreibergesellschaft (mehr als 14.000 € war im ganzen Konkursverfahren nie vorhanden, vgl. Akt N2N3 S X1Y7 y LG AU33) auf einen Teil der Massegläubiger im Jahr 2012 geendigt hat, war so ein gerichtlicher Schritt.   Insbesondere enthalten die dem BFG vorliegenden Beweisergebnisse keinerlei Hinweise auf gerichtliche Schritte der Gesellschafter der Bf gegen auch nur eine der drei bisher an diesem Standort tätigen Betreibergesellschaften. Dass etwa die Gesellschafter der Bf während der Betriebsprüfung oder zu einem anderen Zeitpunkt gegenüber einem Prüfer/Organwalter des Finanzamtes gerichtliche Schritte gegen die erste Betreibergesellschaft tatsachenwidrig behauptet haben könnten, kann mangels ausreichender Beweisergebnisse nicht festgestellt werden. Sämtliche Unterlagen über die Betriebsprüfung bis auf den BP-Bericht vom 15.10.2013 und den o.e. undatierten Aktenvermerk existieren nicht mehr . Es gibt auch keine Niederschrift oder eine gleichwertige schriftliche Urkunde, laut welcher der Gesellschafter oder die Gesellschafterin der Bf jemals davon gesprochen haben, gerichtliche Schritte gegen die erste Betreibergesellschaft eingeleitet zu haben (NiS 6.2.2020 S. 5).   Welche Absichten die ADE11 AZ14 AS44 Management GmbH wann auch immer gehabt haben mag, diese Absichten machen aus der passiven Haltung der Gesellschafter der Bf keine grundlegende Änderung der Art ihres wirtschaftlichen Engagements und des wirtschaftlichen Engagements der Bf.   Auch nach Aufhebung des Pachtvertrages am 20.1.2009 im ursächlichen Zusammenhang mit dem Konkurs der ersten Betreibergesellschaft verwirklichten die Gesellschafter weiterhin (dh wie schon seit 1.1.2004) keine angemessenen Maßnahmen, um die wirtschaftliche Situation zu verbessern. Insbesondere suchten sie selbst nicht nach einem neuen Mieter für ihre Wohnung und verließen sich nur wie von Anfang an (dh ab 2002) auf Personen im Nahbereich der ersten Betreibergesellschaft, die ihnen auf Anfrage versicherten, nach einem Mieter zu suchen (NiS. S. 6).   Im Jahr 2012 oder 2013 suchten sie allerdings selbst nach einem Käufer für ihre Eigentumswohnung, die Verhandlungen mit dem einzigen Interessenten verliefen jedoch ergebnislos (NiS. S. 7). Dies ist jedenfalls keine ausreichend rasche Reaktion auf die seit 1.1.2004 gegebene Ertragslosigkeit.   Ab Feber 2013 trat jedenfalls eine wesentliche Änderung bei den unternehmerischen Tätigkeiten der Bf ein:   Die Gesellschafter vereinbarten am 4.2.2013 mit Herrn AS91 MAN18, der im Namen der zweiten Betreibergesellschaft XXX ("Haus der EOI67 GmbH" ) auftrat, dass die zweite Betreibergesellschaft die Wohnung so rasch wie möglich im eigenen Namen vermieten werde und dass die Bf ab dem Beginn der Vermietung von der zweiten Betreibergesellschaft jeweils für die Zeit der erfolgreichen Vermietung ein Entgelt von 280 € pro Monat erhalten werde (schriftliche Erklärung der zweiten Betreibergesellschaft vom 4.2.2013) . Dieser Vertrag mit der zweiten Betreibergesellschaft unterschied sich substanziell vom ursprünglichen Pachtvertrag mit der ersten Betreibergesellschaft. Der ursprüngliche Pachtvertrag aus dem Jahr 2002 hatte einen weitaus höheren Pachtzins vorgesehen (582,55 € pro Monat) , wobei der Pachtzins an die Bf unabhängig davon bezahlt werden musste, ob die erste Betreibergesellschaft überhaupt die Wohnung vermieten konnte (Pkt 3 und Pkt 4 des Entwurfes des Pachtvertrages, an den sich die erste Betreibergesellschaft in den Jahren 2002 und 2003 tatsächlich gehalten hat).   Zwar konnte auch die zweite Betreibergesellschaft keinen Mieter finden, sie übergab jedoch ihre Agenden an eine dritte Betreibergesellschaft ("ARN77 AZ14 ADD IS24 & EOM GmbH") (deren Geschäftsführer war Herr AS91 MAN18), die sich an die Vereinbarung der Bf mit der zweiten Betreibergesellschaft gebunden erachtete, die ab Juni 2013 die Wohnung an die erste Mieterin vermietete und der Bf 280 € pro Monat für die Zeit der erfolgreichen Vermietung bezahlte. Bis Ende 2019 erhielt die Bf im ursächlichen Zusammenhang mit dem ersten und einem späteren zweiten Mietvertrag 280 €, später 300 €, später 330 € pro Monat (Mietvertrag zwischen der dritten Betreibergesellschaft und der ersten Mieterin der gegenständlichen Eigentumswohnung vom 1.6.2013; schriftliche Aufstellung des Gesellschafters über die Höhe der erzielten Pachtentgelte im Zeitraum 1.6.2013 - 31.12.2019 vom 3.2.2020).   Diese Pachtvereinbarung mit der dritten Betreibergesellschaft, die ab Juni 2013 bis Ende Dezember 2019 zu monatlichen Pachtentgelten an die Bf führte, lässt sich mit der ursprünglichen Pachtvereinbarung des Jahres 2002 und dem entgeltlosen Zustand in den Jahren 2004-2012 schon im Hinblick auf die Höhe des neu ab Feber 2013 vereinbarten und ab Juni verwirklichten Pachtentgeltes (280 €-330 € pro Monat) nicht vergleichen (vgl. DKMZ EStG, 20. Auflage LVO § 2 TZ 481 m.w.N). Ab 2013 gab es daher in Bezug auf die gegenständliche Eigentumswohnung eine geänderte Bewirtschaftungsart, die gesondert von der Zeit 2001 bis 2012 zu beurteilen ist (so auch die Bf und das Finanzamt, vgl. Schreiben des Finanzamtes vom 17.6.2020, S. 3, S. 5 und 6; Schreiben der steuerlichen Vertreterin vom 27.5.2020).   Der Zeitraum 2001 - 2012 ist entgegen der Ansicht des Finanzamts durch eine einheitliche Art der Bewirtschaftung der Bf gekennzeichnet. Der ursprüngliche Plan bestand darin, die Wohnung um 582,55 € pro Monat der ersten Betreibergesellschaft zu verpachten. Dieser Plan wurde in den Jahren bis Ende 2003 im Großen und Ganzen erfolgreich verwirklicht. Die erste Betreibergesellschaft bezahlte im Wesentlichen dieses ursprünglich vereinbarte Pachtentgelt ab Mai 2002- Ende 2003.   Ab dem Beginn des Jahres 2004 bezahlte die erste Betreibergesellschaft keinen Pachtzins mehr, weil es ihr nie gelungen war, die Wohnung überhaupt zu vermieten. An diesem entgeltlosen Zustand änderte sich aus der Sicht der Bf bis Ende 2012 nichts Wesentliches. Das ohnedies seit 1.1.2004 mangels Pachtzahlungen wertlose Pachtverhältnis mit der ersten Betreibergesellschaft wurde per 20.1.2009 bedingt durch den Konkurs der ersten Betreibergesellschaft einvernehmlich aufgelöst. Die entgeltlose Zeit von 2004-2012 ist bei wirtschaftlicher Betrachtung einer Leerstehung der Wohnung gleich zu achten. Zwar gab es von 2004-19.1.2009 einen aufrechten Pachtvertrag mit der ersten Betreibergesellschaft, der jedoch ab 2004 wirtschaftlich gesehen bedeutungslos war, weil die damalige Pächterin kein Pachtentgelt bezahlte und die Bf sie gewähren ließ, ohne irgendwie darauf angemessen zu reagieren. Eine ertraglose Leerstehung der Wohnung ab 2004 ohne wirtschaftlich bedeutsamen Bestandvertrag, die durch die Gesellschafter der Bf und durch die Bf passiv zur Kenntnis genommen worden ist, ohne auch nur zu versuchen, irgendetwas an dieser Situation zu ändern, ist keine Änderung der Bewirtschaftung. Ein seit 2004 unverändert gegebenes bloß passives Zur-Kenntnis-Nehmen eines wirtschaftlichen Problems, ohne zu versuchen, daran etwas zu ändern, ist keine grundlegende Änderung der Art des bisherigen wirtschaftlichen Engagements i.S. der RSp des VwGH (vgl. DKMZ ESTG , 20. Auflage, LVO § 2 TZ 475,477,479, 481 m.w.N.). Jede rechtserhebliche Änderung der Bewirtschaftung setzt eine nach außen erkennbare Maßnahme des Steuerpflichtigen voraus, die es im gegenständlichen Fall nicht gegeben hat (vgl. DKMZ ESTG , 20. Auflage, LVO § 2 TZ 481 m.w.N, TZ 483).   Eine inaktive Bewirtschaftungsform kann eine Änderung der Bewirtschaftung sein, (vgl. DKMZ ESTG , 20. Auflage, LVO § 2 TZ 477) wenn es vorher eine aktive Bewirtschaftungsform gegeben hat. Dies ist jedoch hier nicht der Fall.   Das wirtschaftliche Engagement der Bf und ihrer Gesellschafter war vielmehr in den Jahren 2002-2012 immer dasselbe: Die Bf verließ sich darauf , dass eine Betreibergesellschaft für sie nach einem Mieter für die Eigentumswohnung suchte , diese Eigentumswohnung vermietete und der Bf dafür Pachtentgelte zahlte. Etwas anderes wollten die Gesellschafter der Bf und daher auch die Bf nie tun. Etwas anderes haben sie auch nie getan. Der einzige Unterschied zwischen den Jahren 2002-2003 und den Jahren 2004-2012 war nur, das im Zeitraum 2004-2012 kein Pachtentgelt geflossen ist. Ein weiterer Unterschied ab 20.1.2009 war noch, dass es ab 20.1.2009 bis Ende 2012 keinen Pachtvertrag mehr gegeben hat. Dies war jedoch kein wesentlicher Unterschied zum Zeitraum 2004-19.1.2009, weil der in dieser Zeit noch aufrechte Pachtvertrag mangels Pachtzahlungen bei wirtschaftlicher Betrachtung wertlos war.   Eine Änderung der Bewirtschaftungsart ist entgegen der Ansicht des Finanzamtes (z.B. Schreiben 17.6.2020) auch nicht ab 20.1.2009, dem Zeitpunkt der einvernehmlichen Aufhebung des Pachtvertrages mit der ersten Betreibergesellschaft, eingetreten. Die Gesellschafter der Bf blieben auch ab 20.1.2009 angesichts der ertraglosen Situation gleich passiv wie schon ab 1.1.2004 und erkundigten sich nur manchmal bei Personen im Nahbereich der ersten Betreibergesellschaft, ob es eine Chance auf eine Verbesserung ihrer Ertragslage gebe und ließen sich nach wie vor mit Versprechungen vertrösten (NiS. 6.2.2020 S. 4-6 und 8).   Die von den Gesellschaftern der Bf und der Bf passiv zur Kenntnis genommene Nicht-Erzielung von Einnahmen seit 1.1.2004 unterscheidet sich somit jedenfalls von der ebenso passiv zur Kenntnis genommenen Nicht-Erzielung von Einnahmen seit 20.1.2009 und von der passiv zur Kenntnis genommen Erzielung von Pachtentgelten im Zeitraum 2002-2003 in keiner wesentlichen Weise.   Aus diesen Gründen ist der Zeitraum 2001 - 2012 entgegen der Ansicht des Finanzamts durch eine einheitliche Art der Bewirtschaftung der Bf gekennzeichnet. Das Inserieren im Zeitraum 2012 oder 2013 mit dem Ziel, einen Käufer für die Eigentumswohnung zu finden und die einmaligen, erfolglosen Kaufvertragsverhandlungen 2012 oder 2013 waren keine Änderung der Bewirtschaftungsart und auch keine rechtzeitige Reaktion auf den ertraglosen Zustand, der seit 2004 gegeben war.     3.) Liebhabereibeurteilung 2001-2012: Zwar war es für die Bf, die keinen Einblick in die finanzielle Gebarung der ersten Betreibergesellschaft hatte, nicht vorhersehbar, dass diese Betreibergesellschaft ab 1.1.2004 alle Pachtzahlungen einstellen würde. Allerdings hat die Bf auf diese seit 1.1.2004 existente neue wirtschaftliche Situation nicht rasch und nicht angemessen reagiert, indem sie sich jahrelang nur mit haltlosen Versprechungen von Personen im Nahbereich der ersten Betreibergesellschaft abspeisen ließ, und nur hoffte, es werde schon wieder besser werden und im Übrigen keinerlei Maßnahmen setzte, die man zumindest als Versuch, die wirtschaftliche Situation zu bessern, ansehen hätte können. Insbesondere haben die Gesellschafter der Bf, obwohl die Betreibergesellschaften von 2002 bis Mai 2013 keinen Mieter für die gegenständliche Wohnung gefunden haben, nicht selbst nach Mietern gesucht (NiS S. 4-6 und 8). Es kann nicht festgestellt werden, dass es zu einem Konflikt mit der Betreibergesellschaft gekommen wäre (vgl die diesbezüglichen Andeutungen der Gesellschafterin in NiS. S. 4, S. 5), wenn die Gesellschafter der Bf der Betreibergesellschaft einen Mieter präsentiert hätten, da eine möglichst vollständige Vermietung aller Wohnungen auch im Interesse der Betreibergesellschaft gewesen sein muss. Je mehr Mieter es gibt, desto weniger Probleme gibt es mit der Zahlung der Betriebskosten (NiS. S. 4) und desto höher sind die Chancen, dass Betreuungsleistungen in Anspruch genommen werden, die die Umsätze der Betreuungsgesellschaft (siehe oben Betriebskonzept) erhöhen. Dies würde wiederum der Betreibergesellschaft mittelbar nützen, da nach dem Betriebskonzept die Tätigkeit der Betreuungsgesellschaft die Tätigkeit der Betreibergesellschaft ergänzt. Der Ausfall der Pachtzahlungen ab 2004 führt daher jedenfalls nicht wegen einer Unwägbarkeit zum Ansatz fiktiver Einnahmen ab 2004 (vgl. DKMZ , EStG, 20. Auflage, LVO § 2 TZ 370).   Daraus folgt:   Die tatsächlich verwirklichten Ergebnisse 2001-2012 betragen im Zusammenhang mit dem vollständigen Ausfall von Einnahmen ab 2004 (siehe oben die genaue Verteilung der Einnahmen und Ausgaben): 2001-2012:   | -1.978,62 | 2001 | -2.884 | 2002 | -514,76 | 2003 | - 7.208,82 € | 2004 | - 6.540,90 € | 2005 | - 6.776,61 € | 2006 | - 7.427,30 € | 2007 | -7.736,03 € | 2008 | -6.480,22 € | 2009 | -5.507,50 € | 2010 | -4.958,15 € | 2011 | -4.674,34 € | 2012 | -62.687,25 € | Gesamtverlust 2001-2012   Bei Fortsetzung der Wirtschaftsführung in der bis zum Jahr 2012 ausgeübten Bewirtschaftungsart, dh bei gedanklicher Außerachtlassung der steuerlichen Auswirkungen der Änderung der Bewirtschaftung (vgl. DKMZ, EStG, 20. Auflage, LVO § 2 TZ 475; vgl. Rauscher/Grübler, Liebhaberei, 2. Auflage, 180 , TZ 294) wäre auch bis zum Jahr 2021 nicht mit einem Gesamtüberschuss 2001-2021 zu rechnen:   Dies zeigen die Zahlen der Jahre 2013 -2021 , wenn man die Änderung der Bewirtschaftung durch Abschluss des neuen Pachtvertrages mit Wirksamkeit ab 2013 außer Ansatz lassen würde:     2013-2015:   |   | 2013 | 2014 | 2015 | Zinsenaufwand | -2.912,17 | -2.352,15 € | -2.156,15 | Instandsetzung |   |   |   | Instandsetzung |   |   |   | Instandh. |   |   |   | AfA | -1.538,17 € | -1.538,17 € | -1.538,17 € | Betriebskosten |   |   |   | Managementgeb. |   |   |   | Werbungskosten | -4.450,34 € | -3.890,32 € | -3.694,32 € |   |   |   |   | Mieteinnahmen | 0 € | 0 € | 0 € | Ergebnis | -4.450,34 € | -3.890,32 € | -3.694,32 € |   |   |   |         2016-2018 |   | 2016 | 2017 | 2018 | Zinsenaufwand | -1.680,30 | -1.512,13 | -992,13 | Instandsetzung |   |   | -30,80 | Instandsetzung |   | -9,92 | -9,92 | Instandh. |   |   |   | AfA | -1.538,17 | -1.538,17 | -1.538,17 | Betriebskosten |   |   |   | Managementgeb. |   |   |   | Werbungskosten | -3.218,30 € | -3.060,21 | -2.571,01 € |   |   |   |   | Mieteinnahmen | 0 | 0 | 0 | Ergebnis | -3.218,30 € | -3.060,21 € | -2.571,01 € |   |   |   |     2019-2021:   |   | 2019 | 2020 Prognose Bf | 2021 Prognose Bf | Zinsenaufwand | -827,43 € | -669,23 | -522,23 | Instandsetzung | -30,80 | -30,80 | -30,80 | Instandsetzung | -9,92 | -9,92 | -9,92 | Instandh. |   | -700 | -700 | AfA | -1.538,17 | -1.538,17 | -1.538,17 | Betriebskosten |   | -400 |   | Managementgeb. |   | -200 |   | Werbungskosten | -2.406,31 € | -3.548,11 € | -2.801,11 |   |   |   |   | Mieteinnahmen | 0 € | 0 € | 0 € | Ergebnis | -2.406,31 € | -3.548,11 € | -2.801,11 € |   |   |   |     Zusammenfassung 2013-2021 ohne Änderung der Bewirtschaftung: -4.450,34 €....2013 -3.890,32 €....2014 -3,694,32 €....2015 -3.218,30 €....2016 -3.060,21 €...2017 -2.571,01 €....2018 -2.406,31 €....2019 -3.548,11 €....2020 -2.801,11 €.....2021 -29.640,03 €...Summe 2013-2021 ohne Änderung der Bewirtschaftung -62.687,25 €.....Gesamtverlust 2001-2012 vor Änderung der Bewirtschaftung -92.327,28 €....Gesamtverlust 2001-2021 ohne Änderung der Bewirtschaftung Lässt man die Änderung der Bewirtschaftung durch substanzielle Änderung des Pachtentgeltes ab 2013 (280 € pro Monat - 330 € pro Monat ab Juni 2013 - Ende 2019) außer Ansatz (vgl. Rauscher/Grübler, Liebhaberei, 2. Auflage S. 180), würde sich somit im Zeitraum 2001-2021 jedenfalls ein Gesamtverlust in Höhe von 92.327,28 € ergeben (siehe oben die Zahlen 2001-2012 und die Zahlen 2013-2021 ohne Ansatz der Änderung der Bewirtschaftung) .   Bis zur Änderung der Bewirtschaftungsart (2013) ergab sich in den Jahren 2001-2012 jedenfalls ein Gesamtverlust in Höhe von -62.687,25 €. Im Zeitraum 2013-2021 wird sich durch die Änderung der Bewirtschaftung voraussichtlich ein Gesamtüberschuss von +219,97 € ergeben (siehe oben die Zahlen 2013-2021 einschließlich der Einnahmen, die durch die Änderung der Bewirtschaftung erreicht wurden). Somit ergibt sich für den Zeitraum 2001-2021 auch bei Einbeziehung der Einnahmen, die durch die Änderung der Bewirtschaftung erzielt wurden, immer noch ein Gesamtverlust von -62.467, 28 €.       Ausgehend vom Investitionsbeginn 2001 und dem Beginn der Vermietung 2002 würde sich in einem absehbaren Zeitraum von 21 Jahren (§ 2 Abs 4 LVO) für den Zeitraum 2001-2021 ein Gesamtverlust ergeben.   4.) Vorzeitige Beendigung?   Zum Vorbringen des Finanzamtes im Schreiben vom 17.6.2020, S. 4-6 dass das Schreiben der Bf vom 23.1.2013 so zu deuten sei, dass ab Beendigung des Vertragsverhältnisses mit der ersten Betreibergesellschaft (20.1.2009) keine Vermietung mehr stattgefunden habe und auch nicht mehr stattfinden werde:   Zu dieser vom Finanzamt erstmals relevierten Frage einer allfälligen vorzeitigen Beendigung der Betätigung im Jahr 2009 wird durch das BFG festgestellt:   Der Inhalt dieses Schreibens mit Einlaufstempel des Finanzamtes vom 23.1.2013 lautet:   "Seit 2004 haben wir keine Einkünfte aus Vermietung. Dies geht auch aus den Steuererklärungen der Vorjahre hervor"   Hiezu wird durch das BFG festgestellt:   Für die These des Finanzamtes könnte allenfalls sprechen, dass die Gesellschafter nie versucht haben, selbst nach einem Mieter zu suchen, obwohl die Betreiberin dazu offensichtlich bis Mai 2013 nicht in der Lage war. Wer nach keinem Mieter sucht, dem könnte man möglicherweise zusinnen, dass er gar nicht an einem Bestandsvertrag interessiert ist. Allerdings gibt es überwiegende, gegenteilige Indizien:   - Im Gegenteil gehen aus den Zahlen, die die Bf für die Zeiträume 2001-2009 bekannt gegeben hat, beträchtliche Verluste hervor, die der Gesellschafter der Bf anteilig zur Minderung seiner Einkommensteuerbemessungsgrundlagen 2001-2009 angesetzt hat (siehe oben die Feststellungen zu den Jahren 2001-2009).   -Auch hat die Bf im Zeitraum 2001-2009 gegenüber dem Finanzamt niemals eine Beendigung der Betätigung mitgeteilt. Zur Relevanz einer solchen fehlenden Mitteilung im Rahmen des Gesamtbildes der Verhältnisse siehe VwGH vom 18.11.2008, 2006/15/0253.   -Die Eigentumswohnung wurde im Jahr 2001 (der Gesellschafter war damals 60 Jahre alt, die Gesellschafterin war 61-jährig, beide erzielten bereits Pensionseinkünfte) als Ertragsobjekt zur Unterstützung der Altersvorsorge angeschafft (Beschwerde vom 3.3.2014): Die Gesellschafter haben bis heute nie selbst in dieser Wohnung in ILOB gewohnt, weil sie eine eigene Wohnung in Villach hatten und haben (NiS 6.2.2020). Daraus folgt: Sie haben diese Wohnung bis heute nicht benötigt, um selbst darin zu wohnen.   Bis einschließlich 2011 haben die Gesellschafter nie konkrete Verkaufsverhandlungen betreffend diese Wohnung in ILOB geführt. Daher kam diese Wohnung von Anfang an (2001 bis jedenfalls 2011) nur als Vermietungs/Verpachtungsobjekt in Frage. Eine Alternative dazu gab es nicht.   -Eine endgültige Aufgabe der Absicht, diese Wohnung zu vermieten oder zu verpachten, haben die Gesellschafter auch bis einschließlich 2011 dem Finanzamt nie mitgeteilt.   Die Gesellschafter haben sich auch bis einschließlich 2011 immer wieder bei Herrn AS91 MAN18, ihrer Ansprechperson im Nahbereich der drei Betreibergesellschaften erkundigt, ob er in der Lage sei, endlich einen Mieter zu finden und sie haben seinen Versprechungen geglaubt (NiS 6.2.2020, S. 4-6 und 8).     Das Gesamtbild der Verhältnisse spricht daher jedenfalls von Anfang an (2001) bis einschließlich 2011 dafür, dass die Gesellschafter die Absicht, die Wohnung im Rahmen eines Bestandvertrages zu nutzen, noch nicht aufgegeben hatten.   An diesen geschilderten Umständen änderte sich auch im Jahr 2012 nichts Wesentliches: Zwar versuchten die Gesellschafter im Zeitraum 2012/2013, diese Wohnung zu verkaufen, dies gelang jedoch nicht. Dass die Gesellschafter auch nur während der erfolglosen Verkaufsverhandlungen schon mit der Vermietungstätigkeit gedanklich endgültig abgeschlossen haben könnten, wäre unADDistisch: Solange der Verkauf nicht glückte, werden sich die Gesellschafter vielmehr die immer noch mögliche Vermietung/Verpachtung als Option offen gehalten haben, weil die Gesellschafter auch damals keine Alternative hatten. Auch 2012 benötigten die Gesellschafter diese Wohnnung in ILOB nicht für sich selbst, weil sie eine eigene Wohnung in Villach hatten. Eine endgültige Aufgabe der Absicht, diese Wohnung zu vermieten oder zu verpachten, haben die Gesellschafter auch bis einschließlich 2012 dem Finanzamt nie mitgeteilt.     Die Gesellschafter haben sich auch bis einschließlich 2012 immer wieder bei Herrn AS91 MAN18, ihrer Ansprechperson im Nahbereich der drei Betreibergesellschaften erkundigt, ob er in der Lage sei, endlich einen Mieter zu finden und sie haben seinen Versprechungen vertraut. Die Gesellschafter haben auch 2012 gehofft, dass der neue Betreiber ein gutes Gesamtkonzept haben werde (NiS 6.2.2020, S. 4,5,6 ). Das Gesamtbild der Verhältnisse spricht daher auch jedenfalls bis einschließlich 2012 dafür, dass die Gesellschafter die Absicht, die Wohnung im Rahmen eines Bestandvertrages zu nutzen, noch nicht aufgegeben hatten.   Auch im Jahr 2013 hat sich an diesen Verhältnissen, die für die Absicht der Vermietung sprechen, bis jedenfalls Juni 2013 nichts Wesentliches geändert. Die Erklärung der Gesellschafter, die am 23.1.2013 beim Finanzamt einlangte, kann nicht einmal damals als überzeugender Nachweis der Aufgabe der Vermietungsabsicht gesehen werden, da die Gesellschafter nur wenig später, am 4.2.2013 mit Herrn AS91 MAN18 über eine Verpachtung an die zweite Betreibergesellschaft gesprochen haben müssen (siehe die von Herrn MAN18 unterzeichnete Urkunde vom 4.2.2013, vorgelegt am 6.2.2020). Zu den Verkaufsverhandlungen gilt dasselbe, das bereits zum Jahr 2012 gesagt wurde. Dasselbe gilt für den mangenden Eigenbedarf der Gesellschafter an dieser Wohnung. Das Gesamtbild der Verhältnisse spricht daher auch jedenfalls bis einschließlich Ende Mai 2013 dafür, dass die Gesellschafter die Absicht, die Wohnung im Rahmen eines Bestandvertrages zu nutzen, noch nicht aufgegeben hatten.   Ab Juni 2013 bis Dezember 2019 wurde die Wohnung jedenfalls verpachtet, sodass auch in dieser Zeit eine Beendigung der Absicht, diese Wohnung durch einen Bestandvertrag zu nutzen, nicht festgestellt werden kann.   Auch im Jahr 2020 ist eine Beendigung der Betätigung nicht in Sicht, wie der Prognoserechnung vom 1.1.2020 entnommen werden kann. Eine wesentliche Änderung in den übrigen Indizien, die für die aufrechte Absicht, die Wohnung zu verpachten/zu vermieten , sprechen, hat sich bis heute nicht ergeben. So gibt es nach wie vor keinen Eigenbedarf der Gesellschafter an dieser Wohnung. Nach wie vor haben die Gesellschafter dem Finanzamt nicht mitgeteilt, dass sie die Wohnung nie wieder verpachten/vermieten wollen. Die Vereinbarung vom 4.2.2013 wurde von der dritten Betreibergesellschaft übernommen und wurde bis heute nicht aufgehoben. Der Betreiber-EIAT mit der dritten Betreibergesellschaft vom 17.3.2015 ist nach wie vor aufrecht und spricht ebenso seit März 2015 unverändert für die nicht beendete Absicht der Gesellschafter, zu verpachten/zu vermieten. Dieser EIATvertrag enthält das Versprechen der dritten Betreibergesellschaft , für die Gesellschafter einen Mieter ihrer Wohnung zu suchen und die Miete abzüglich eines Kostenanteils an die Gesellschafter weiterzuleiten.   Im Zusammenhang mit seiner These von der Beendigung der Betätigung im Jahr 2009 erwähnt das Finanzamt die Auflösung des Pachtverhältnisses , den angeblich endgültigen Verzicht auf die Pachtforderung und das mehrjährige Unterlassen von Eintreibungsmaßnahmen: Diese Umstände können nicht als Indizien für eine Absicht der Beendigung der Verpachtung/Vermietung gesehen werden. Die einvernehmliche Auflösung des Pachtverhältnisses am 20.1.2009 hat keinerlei substanzielle wirtschaftliche Bedeutung, da das Pachtverhältnis ab 1.1.2004 mangels Pachtzahlungen ohnedies wertlos war. Ähnliches gilt für den angeblich endgültigen Verzicht auf die Pachtforderung: Zweifellos hat die Bf im Konkurs der ersten Betreiberin keine Pachtforderungen angemeldet. Dies ist bei wirtschaftlicher Betrachtung bedeutungslos, da die erste Betreiberin so wenig Vermögen hatte, dass nicht einmal alle Masseforderungen befriedigt werden konnten (siehe oben N2N3 S X1Y7 y LG AU33).   Der Verzicht auf jedwede Eintreibungsmaßnahmen hat offensichtlich mit dem konkreten Betriebskonzept zu tun: Die Gesellschafter wollten eine Vermietung ihrer Wohnung erreichen, weil es dazu keine Alternative gab. Wer auch immer die Wohnung der Gesellschafter mietet, benötigt nicht nur die Wohnung, sondern auch eine kooperative Haltung der Betreibergesellschaft und der Betreuungsgesellschaft. Die Betreibergesellschaft sorgt dafür , dass sich die mietenden Senioren in einer funktionierenden Gesamtorganisation befinden, in der ihnen nicht nur eine Wohnung, sondern auch die allgemeinen Teile der Liegenschaft, ein Restaurant , bei Bedarf Sanitäreinrichtungen für Menschen mit besonderen Bedürfnissen und Betreuungsleistungen offen stehen. Die Gesellschafter der Bf, die ihre Wohnung an diesem Standort vermieten oder verpachten wollen, wünschen daher ein gutes Einvernehmen mit der jeweiligen Betreibergesellschaft. Daher scheuten die Gesellschafter juristische Streitigkeiten mit der Betreibergesellschaft . Ein Mieter, der keine kooperative Haltung der Betreibergesellschaft vorfindet, wird das Mietverhältnis rasch beenden. Dies kann nicht im Sinn der Gesellschafter der Bf sein. Aus dieser Sicht deutet die offensichtlich konfliktscheue Haltung der Gesellschafter gegenüber der ersten Betreibergesellschaft (Keine Eintreibungsmaßnahmen) nicht auf die Absicht der endgültigen Beendigung der Vermietung hin.   Im Ergebnis kann der These des Finanzamtes über die angeblich vorzeitige Beendigung der Betätigung nach dem Gesamtbild der Verhältnisse (vgl. VwGH 18.11.2008, 2006/15/0253) nicht zugestimmt werden. Eine Beendigung dieser Betätigung hat es seit 2001 bis heute nicht gegeben. Jedenfalls hat eine solche Beendigung auch im Jahr 2009 nicht stattgefunden.   II.) Rechtsfolgen:   Der erste Beobachtungszeitraum 2001-2012 ergibt die Feststellung, dass in Bezug auf den Zeitraum 2001-2021 jedenfalls mit einem Gesamtverlust zu rechnen wäre, wenn es die Änderung der Bewirtschaftung ab 2013 nicht gegeben hätte. Aus den o.e. Gründen ist die Betätigung der Bf als Personengesellschaft von Anfang an (2001 bis 2012) und nicht erst ab 2009 bis zum Jahr 2012 als Liebhaberei anzusehen. Für eine Berichtigung gem. § 12 Abs 10 UStG mit Wirksamkeit für Jahr 2009 zu Lasten der Bf besteht daher kein Anlass. Der Bescheid ist daher abzuändern, die Umsatzsteuer 2009 ist endgültig nicht festzusetzen. Im Jahr 2013 hat es eine Änderung der Bewirtschaftungsart gegeben, die durch das Finanzamt gesondert zu beurteilen sein wird.   III.) Unzulässigkeit der Revision:   Die Bf hat ab 2002 eine Eigentumswohnung an eine Betreibergesellschaft, die eine Wohnanlage für Senioren betrieb, verpachtet, um der Betreiberin Gelegenheit zu geben, diese Wohnung an Senioren zu vermieten.   Im Zeitraum 2001 (Anschaffung) bis 2002 (Verpachtung) und weiter bis 2021 wird sich voraussichtlich ein Gesamtverlust ergeben. Es ist zwischen den Parteien jedoch nicht strittig, dass ab 2013 von einer Änderung der Bewirtschaftungsart auszugehen ist.   In Bezug auf die Jahre 2001 (Jahr der Anschaffung der Wohnung) bis 2012 gehen die Meinungen der Parteien auseinander: Das Finanzamt sieht bis 2008 eine Einkunftsquelle. Ab 2009 sieht das Finanzamt eine Änderung der Art der Bewirtschaftung zu einer Liebhaberei. Daher begehrt das Finanzamt für 2009 (Umsatzsteuer) eine Berichtigung gem. § 12 Abs 10 UStG, weil die Bf anlässlich des Erwerbs der Immobilie einen Vorsteuerabzug lukriert hat, der im Jahr 2009 wegen des Beginnes der Liebhaberei teilweise zu berichtigen sei (Schreiben des Finanzamtes vom 17.6.2020).   Die Bf bestreitet. Ihrer Ansicht nach habe es ab dem Jahr 2004 eine Unwägbarkeit gegeben, auf die die Bf rasch und angemessen reagiert habe. Daher gebe es im Zeitraum 2001-2012 keine Liebhaberei (Schreiben der Vertreterin der Bf vom 27.5.2020).   Das Ermittlungsverfahren hat ergeben: Im Zeitraum 2002 und 2003 hat die Bf Pachtzinse in beträchtlicher Höhe erwirtschaftet, weil die Pächterin Pachtentgelte bezahlt hat, obwohl sie die Wohnung nie vermieten konnte. Ab 2004 bis 2012 flossen keinerlei Pachteinnahmen mehr. Der Pächter (Betreibergesellschaft) konnte keinen Mieter für diese Eigentumswohnung finden. Die Bf ließ den Pächter gewähren, urgierte die Pachtzinszahlungen nicht, ging nicht gerichtlich gegen den Pächter vor, kündigte den Pachtvertrag bis 20.1.2009 nicht, obwohl sie dies hätte auf Grund des Pachtvertrages (Pkt 3.4.) und auch gem. § 1118 ABGB tun können, suchte nicht auf eigene Faust nach einem Mieter für die Eigentumswohnung und sie glaubte dem bisherigen Ansprechpartner bei der Betreibergesellschaft, dass sich diese bemühe, einen Mieter zu finden. Daran änderte sich im Wesentlichen bis Ende 2012 nichts.   Das Finanzamt sieht diese passive Haltung der Bf iVm dem Fehlen jedweder Pachtzahlungen von Seiten der Pächterin für die Zeit ab 20.1.2009 als Änderung der Bewirtschaftung und sieht die Betätigung der Bf bis einschließlich 2008 noch als Einkunftsquelle an.   Das BFG sieht das von 2002 bis 2003 unverändert gegebene bloße passive Zur - Kenntnis- Nehmen des Fließens von Pachteinnahmen und das seit 2004 unverändert gegebene bloße passive Zur-Kenntnis-Nehmen des Fehlens jedweder Pachteinnahmen nicht als grundlegende Änderung der Art des bisherigen wirtschaftlichen Engagements der Bf (vgl. DKMZ EStG, 20. Auflage, LVO § 2 TZ 475, 477,479, 481, 483 m.w.N.). Das BFG sieht ferner ab 20.1.2009, dem Zeitpunkt der einvernehmlichen Aufhebung des ohnedies bei wirtschaftlicher Betrachtung ab 2004 wertlosen Pachtvertrages keine wesentliche Änderung des Verhaltens der Bf und damit weiterhin keine Änderung der Art des bisherigen wirtschaftlichen Engagements.   Somit gibt es nach Ansicht des BFG eine einheitliche Bewirtschaftungsart im Zeitraum 2001-2012 und erst Im Jahr 2013 die nicht strittige, rechtserhebliche Änderung der Bewirtschaftung.   Die Beendigung der Pachtzahlungen der Pächterin im Dezember 2003 mag unvorhersehbar für die Bf, die keinen Einblick in die wirtschaftlichen Verhältnisse der Pächterin hatte, gewesen sein. Da die Bf nicht rasch und nicht angemessen auf dieses wirtschaftliche Problem reagiert hat, wird von Seiten des BFG kein Grund gesehen, ab 2004 von fiktiven Pachtzahlungen auszugehen (vgl. DKMZ , EStG, 20. Auflage, LVO § 2 TZ 370 m.w.N "Schwierigkeiten mit Geschäftspartnern , wenn Verbesserungsmaßnahmen nicht gesetzt werden"). Mangels Pachtzahlungen ab 2004 ergibt sich für den Beobachtungszeitraum 2001-2012 ein hoher Gesamtverlust. Geht man wie das BFG davon aus, dass sich ohne die Änderung der Bewirtschaftungsart ab 2013 gleichartige Verhältnisse wie im Zeitraum 2001-2012 auch bis 2021 ergeben hätten, hätte sich jedenfalls ohne die im Jahr 2013 erfolgte Änderung der Bewirtschaftungsart im Zeitraum 2001-2021 ein hoher Gesamtverlust ergeben.   Das BFG hat daher Liebhaberei im ganzen Zeitraum 2001-2012 angenommen. Daher gibt es keinen Grund für eine Berichtigung gem. § 12 Abs 10 UStG 1994 mit Wirksamkeit für 2009.   Eine erhebliche Rechtsfrage i.S. des Art 133 Abs 4 B-VG besteht nach Ansicht des BFG nicht, da bloße Passivität keine grundlegende Änderung dieses wirtschaftlichen Engagements sein kann, das immer durch Passivität gekennzeichnet war. Daher wird die Revision nicht für zulässig erachtet.   Klagenfurt am Wörthersee, am 30. Juni 2020