BFG RV/5100501/2016

IM NAMEN DER REPUBLIK Das Bundesfinanzgericht hat durch den Richter***Ri*** in der Beschwerdesache ***Bf1***, ***Bf1-Adr***, vertreten durch Mag. (FH) Magdalena Susanne Heschik, Graumannplatz 1/1, 4050 Traun, über die Beschwerde vom 31. Jänner 2016 gegen die Bescheide des Finanzamtes Linz vom 14. Jänner 2016 betreffend Feststellung der Einkünfte § 188 BAO 2009, 2010, 2011, 2012 und 2013 zu Steuernummer *** zu Recht erkannt: Die Beschwerde wird gemäß § 279 BAO als unbegründet abgewiesen. Gegen dieses Erkenntnis ist eine Revision an den Verwaltungsgerichtshof nach Art. 133 Abs. 4 Bundes-Verfassungsgesetz (B-VG) nicht zulässig. Dieses Erkenntnis wirkt gegen alle, denen Einkünfte zugerechnet bzw. nicht zugerechnet werden (§ 191 Abs 3 BAO). Mit der Zustellung einer Ausfertigung dieses Erkenntnisses an eine nach § 81 BAO vertretungsbefugte Person gilt die Zustellung an alle am Gegenstand der Feststellung Beteiligten als vollzogen (§ 101 Abs. 3 BAO). Entscheidungsgründe Verfahrensgang und Parteienvorbringen Die Beschwerdeführer (in der Folge: "Bf.") betrieben ab dem Jahr 2009 an der Adresse ***Straße***, ***Ort*** die Vermietung und Verpachtung der Wohnung "W I". 1. Vorläufige Veranlagungen 1.1. Veranlagungsjahr 2009 Die Erklärung der Bf. über Einkünfte von Personengesellschaften/-gemeinschaften aus Vermietung und Verpachtung für das Jahr 2009 vom 29.06.2010 betreffend dieses Objekt lautet: | Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung |   | Gewinnermittlungsart | USt-Bruttosystem | Entgeltlicher Erwerb der anteiligen Einkunftsquelle: Der Anteil an der Einkunftsquelle wurde im betreffenden Jahr entgeltlich erworben. Höhe der Anschaffungskosten (Kz 9410) | 22.100,87 | Im Jahr 2009 sind Aufwendungen gemäß § 28 Abs. 2, 3 oder 4 angefallen |     | Ein Antrag auf Verteilung der Aufwendungen gemäß § 28 Abs. 2 wird gestellt | Ja | Höhe der zu verteilenden Instandhaltungs- und/oder Instandsetzungskosten (Kz 9430) |   62.437,59 | Einnahmen (Kz 9460) | 4.250,00 | Werbungskosten | Absetzbare Aufwendungen nach § 28 Abs. 2 (Zehntelabsetzungen) (Kz 9470) | 6.238,76 | Absetzung für Abnutzung (AfA) (Kz 9500) | 99,94 | Finanzierungskosten (Kz 9510) | 10.077,35 | Sofort abgesetzte Instandhaltungs- und/oder Instandsetzungskosten (Kz 9520) | 546,16 | Übrige Werbungskosten (Kz 9530) | 1.359,68 | Kennzahl 370, Einkünfteverteilung und Verluste | Summe der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (Kz 370) | -14.071,89 Mit gem. § 200 BAO vorläufigem Bescheid vom 30.07.2010 wurden Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung gemäß § 188 BAO für das Jahr 2009 in der Höhe von insgesamt EUR - 14.071,89 festgestellt, wobei diese negativen Einkünfte auf die beiden Mitglieder der Personengemeinschaft je zur Hälfte verteilt wurden. In der Begründung führte die belangte Behörde an, dass nach dem Ergebnis des Ermittlungsverfahrens die Abgabepflicht zwar noch ungewiss, aber wahrscheinlich sei, weshalb die Veranlagung gemäß § 200 BAO vorläufig erfolgt sei. 1.2. Veranlagungsjahr 2010 Am 14.04.2011 erklärten die Bf. folgende Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung: | Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung | Einnahmen (Kz 9460) | 10.200,00 | Werbungskosten | Absetzbare Aufwendungen nach § 28 Abs. 2 (Zehntelabsetzungen) (Kz 9470) | 6.238,76 | Absetzung für Abnutzung (AfA) (Kz 9500) | 639,61 | Finanzierungskosten (Kz 9510) | 5.943,96 | Sofort abgesetzte Instandhaltungs- und/oder Instandsetzungskosten (Kz 9520) | 428,36 | Übrige Werbungskosten (Kz 9530) | 1.063,56 | Kennzahl 370, Einkünfteverteilung und Verluste | Summe der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (Kz 370) | -4.114,24 Am 06.05.2011 erging der gemäß § 200 Abs. 1 BAO vorläufige Bescheid über die Feststellung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung gemäß § 188 BAO für das Jahr 2010 in der Höhe von insgesamt EUR -4.114,24. Die vorläufige Veranlagung erfolge unter Hinweis auf die Veranlagung 2009, um die prognostizierte Entwicklung im Hinblick auf einen zu erzielenden Gesamtüberschuss im Prognosezeitraum noch zu beobachten. 1.3. Veranlagungsjahr 2011 Mit 08.03.2012 erklärten die Bf. folgende Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung aus dem Veranlagungsjahr 2012: | Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung | Einnahmen (Kz 9460) | 10.200,00 | Werbungskosten | Absetzbare Aufwendungen nach § 28 Abs. 2 (Zehntelabsetzungen) (Kz 9470) | 6.238,76 | Absetzung für Abnutzung (AfA) (Kz 9500) | 639,61 | Finanzierungskosten (Kz 9510) | 6.278,84 | Übrige Werbungskosten (Kz 9530) | 1.300,72 | Kennzahl 370, Einkünfteverteilung und Verluste | Summe der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (Kz 370) | -4.257,93 Mit Bescheid vom 13.03.2012 wurden Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung gemäß § 188 BAO für das Jahr 2011 gemäß § 200 Abs.1 BAO vorläufig und erklärungsgemäß mit einem Betrag von EUR - 4.257,93 einheitlich und gesondert festgestellt. 1.4. Veranlagungsjahr 2012 Am 04.03.2013 erklärten die Bf. folgende Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung des Veranlagungsjahres 2012: | Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung | Einnahmen (Kz 9460) | 10.200,00 | Werbungskosten | Absetzbare Aufwendungen nach § 28 Abs. 2 (Zehntelabsetzungen) (Kz 9470) | 6.238,76 | Absetzung für Abnutzung (AfA) (Kz 9500) | 639,61 | Finanzierungskosten (Kz 9510) | 5.387,09 | Sofort abgesetzte Instandhaltungs- und/oder Instandsetzungskosten (Kz 9520) | 711,61 | Übrige Werbungskosten (Kz 9530) | 1.478,84 | Kennzahl 370, Einkünfteverteilung und Verluste | Summe der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (Kz 370) | -4.255,91 Mit Bescheid vom 23.05.2013 wurden Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung gemäß § 188 BAO für das Jahr 2012 in der Höhe von EUR -4.255,91 vorläufig festgestellt. | Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung | -4.255,91 € | In den Einkünften sind enthalten: Veräußerungs- und Aufgabegewinne |   0,00 € | 1 | ***1*** ***2*** ***Bf1-Adr*** ***StNr_2*** | Einkünfte | -2.127,97 € | 2 | ***1*** ***3*** ***Bf1-Adr*** ***StNr_3*** | Einkünfte | -2.127,97 € In der Bescheidbegründung wurde ausgeführt, dass die Verluste für die Jahre 2010 bis 2012 wesentlich von der am 16.07.2010 vorgelegten Prognoserechnung abweichen würden. Die vorläufige Veranlagung gemäß § 200 Abs. 1 BAO erfolge, um die prognostizierte Entwicklung im Hinblick auf einen zu erzielenden Gesamtüberschuss im Prognosezeitraum noch zu beobachten. 1.5. Veranlagungsjahr 2013 Am 21.06.2014 erklärten die Bf. folgende Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung im Veranlagungsjahr 2013: | Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung | Einnahmen (Kz 9460) | 5.619,29 | Werbungskosten | Absetzbare Aufwendungen nach § 28 Abs. 2 (Zehntelabsetzungen) (Kz 9470) | 222,97 | Absetzung für Abnutzung (AfA) (Kz 9500) | 639,61 | Finanzierungskosten (Kz 9510) | 5.055,81 | Sofort abgesetzte Instandhaltungs- und/oder Instandsetzungskosten (Kz 9520) | 81,00 | Übrige Werbungskosten (Kz 9530) | 963,81 | Kennzahl 370, Einkünfteverteilung und Verluste | Summe der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (Kz 370) | -1.343,91 Mit vorläufigem Bescheid vom 01.10.2014 wurden für das Jahr 2013 gemäß § 188 BAO Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung in der Höhe von EUR -1.343,91 festgestellt.   2. Betriebsprüfung 2.1. Mit Prüfungsauftrag vom 01.09.2015, zur Kenntnis gebracht am 11.09.2015, wurde eine Betriebsprüfung betreffend die Feststellung von Einkünften für die Jahre 2012, 2013 und 2014 eingeleitet. 2.2. Stellungnahme der Bf. vom 08.12.2015 2.2.1. Sachverhalt Das Gebäude in der ***Straße***, ***Ort*** bestehe aus zwei unterschiedlichen Wohneinheiten (WE). WE I (in den Besprechungen "Haus" genannt) sei im Jahr 2009 durch die Bf. erworben worden und WE II (in den Besprechungen als "Wohnung" bezeichnet) sei zu diesem Zeitpunkt bereits durch die Bf. bewohnt worden und habe in ihrem Eigentum gestanden. Der Grund für den Erwerb der WE I sei zu diesem Zeitpunkt der Gedanke gewesen, das Objekt zu vermieten und aus den Erträgen dieser Vermietung die Kosten von privatärztlichen Untersuchungen der Tochter der Bf. zu finanzieren. Kurz nach Erwerb hätten Bekannte der Eigentümer Interesse daran gezeigt, die WE I zu mieten. Im Zuge der Überlegungen zur Vermietung der WE I (diese sei in den Jahren zuvor durch die Schwester von ***3*** ***1*** vermietet worden) und die Besichtigung des Zustandes der WE I sei den Bf. bewusst geworden, dass eine Vermietung nur möglich sei, wenn einige Instandhaltungs-/Instandsetzungsmaßnahmen durchgeführt werden würden. Wegen Schimmelgefahr seien die Fenster zu tauschen und eine Wärmedämmung an der Fassade anzubringen gewesen. Noch vor Beginn der Sanierung sei den Bekannten die Vermietung mündlich zugesagt worden. Es seien Teile der Sanierung den Wünschen der zukünftigen Mieter entsprechend angepasst und durchgeführt worden, z. B. sei auf ihren Wunsch im Erdgeschoß die Mauer zwischen zwei Räumen abgerissen worden, um einen großen Raum zu schaffen, außerdem ein Zylinderschloss in der Terrassentür eingebaut worden, um auch diese als Eingangstür nutzen zu können. Zur Sanierung der WE I sei auch eine entsprechende Fremdfinanzierung auf 15 Jahre aufgenommen worden, damit die Kosten der Sanierung getragen werden konnten. Weiters habe es als Anreiz für die durchgeführten Sanierungen im Jahr 2009 noch den Sanierungsscheck des Landes Oberösterreich in der Höhe von EUR 5.000,00 gegeben. Das erst habe den Ausschlag für die große Sanierung gegeben, weil dafür vorgeschriebene Energiegrenzen erreicht werden mussten. Es seien daher auch die Kellerdecke (was mit neuem Fußbodenaufbau mit Fußbodenheizung erreicht werden konnte) und der Dachboden gedämmt worden. Im Zuge dessen sei bemerkt worden, dass der Verputz im Erdgeschoß schon von selbst abfalle, daher habe der Verputz an den Wänden neu gemacht werden müssen, was mit sich brachte, dass auch gleich die Leitungen und Wasserrohre in den Wänden erneuert worden seien. All das habe sich erst ergeben bzw. sei erst beschlossen worden, nachdem die Mieter schon die mündliche Zusage hatten. Am 01.08.2009 sei zu Beginn ein auf 10-Jahre befristeter Mietvertrag abgeschlossen worden. Die Gründe für den befristeten Mietvertrag seien in den Plänen der Mieter gelegen, die sich nach Ablauf der 10 Jahre ein Eigenheim hätten suchen wollen. Aufgrund der guten Erfahrungen der Schwester in den Vorjahren (vor Besitz durch die jetzigen Eigentümer) habe es aus damaliger Sicht keine Gründe gegeben, die nach Ablauf des befristeten Mietverhältnisses gegen eine neuerliche langfristige Vermietung der WE I gesprochen hätten. Aus Sicht der Bf. sei die langfristige Vermietung insofern notwendig gewesen, als die Tochter der Bf. unter Angststörungen gelitten habe (bzw. noch immer leide) und den Eigentümern klar gewesen sei, dass die Tochter für einen langen Zeitraum keine Möglichkeit haben würde, alleine leben zu können bzw. alleine für sich sorgen zu können, woraus sich ein entsprechender finanzieller Bedarf bei den Eigentümern ergeben habe. Auch aus finanziellen Gründen sei eine Veränderung der Lebenssituation zum Beginn der Vermietung nach Ablauf des befristeten Mietvertrages nicht denkbar gewesen, weil die Tochter noch nicht selbsterhaltungsfähig sein würde, laufend Therapiekosten zu zahlen gewesen seien und die Eigentümer auf die Mieteinnahmen dringend angewiesen seien. Umzugskosten und geringere Mieteinnahmen der Wohnung (Vermietung der WE II anstatt der WE I) seien für die Eigentümer aus damaliger Sicht nicht verkraftbar gewesen. Die finanzielle Situation der Eigentümer im Jahr 2009 habe sich folgendermaßen dargestellt: Einkommen 2009: ***3*** ***1***: EUR 38.500,00 brutto (Grundgehalt ohne Überstunden), ***2*** ***1***: EUR 15.540,00 brutto, somit insgesamt: EUR 54.040,00 brutto/Jahr. Die Kosten für die Betreuung der Tochter: Aufwendung für Therapien etc. pro Jahr (Therapiekosten hätten vorfinanziert werden müssen und seien teilweise von der GKK oder Versicherung am Jahresende rückerstattet worden): 2009: EUR 1.376,00; 2010: EUR 2.597,00; 2011: EUR 490,00 ab Sept. 2011: EUR 320,00 Schulgeld/Monat (aufgrund anderer Lernsituation verringerten sich dadurch die Therapiekosten) - d.s. EUR 1.880,00 pro Jahr 2012: Schulgeld EUR 3.600,00 (7 x 320,00 = 2.240,00 dann wg. Schulwechsel 4 x 340,00 = 1.360,00) 2013: EUR 211,00 + Schulgeld EUR 340,00/Monat, d.s. EUR 4.080,00 Die Kreditkosten für WE l (Haus) und WE II (Wohnung) pro Jahr hätten betragen: | Jahr | WE I | WE II | 2009 | 10.107,00 | 3.150,00 | 2010 | 5.944,00 | 2.063,00 | 2011 | 6.278,00 | 2.034,00 | 2012 | 5.387,00 | 1.773,00 | 2013 | 5.056,00 | 1.579,00 | 2014 | 3.576,00 | 1.070,00 Nach Abschluss des Mietvertrages sei den Mietern gestattet worden, eine Mauer im 1. Stock zwischen Bad/WC und einem schmalen Raum zu entfernen, um einen größeren Wohnraum zu erhalten. Nach ca. zwei Jahren sei es dann zu diversen Schwierigkeiten zwischen den Vermietern und den Mietern gekommen. Wobei einer der Hauptkritik-Punkte gewesen sei, dass die Vermieter einen Schlüssel für das vermietete Objekt besaßen und regelmäßig in den Keller des vermieteten Objekts mussten. Der Grund für diesen Zutritt sei gewesen, dass im Garten der beiden Wohneinheiten ein Pool zur Verfügung gestanden habe, welcher von beiden Parteien genutzt werden konnte - sowie der Garten selbst auch. Die zugehörige Pumpe des Pools habe sich jedoch im Keller der WE l befunden. Zu Beginn der Vermietung sei man sich - durch die Erfahrungen mit den Vormietern der WE I (langfristige Vermietung dieser WE I zuvor durch die Schwester des Herrn ***1***) - nicht bewusst gewesen, dass die Pflege dieser Pumpe zu einem Streitfall ausarten könne. Die Vormieter der WE I hätten davor 10 Jahre lang den Pool ebenso mitbenutzt und die Pumpe ausreichend gewartet, womit es nie zu Problemen mit der Poolwasserqualität gekommen sei. Die jetzigen Mieter hätten dies anfangs ebenfalls getan, seien aber nachlässig geworden und hätten den programmierten Laufzyklus verstellt, wodurch es zu Algenbefall gekommen sei. Zusätzlich sei ein Schaden an der Pumpe des Hausbrunnens entstanden, die sich ebenfalls im Keller der WE I befinde und regelmäßig gewartet werden hätte sollen. Dadurch sei es zu einer größeren, ungeplanten Reparatur der Pumpe gekommen, welche im Jahr 2012 fällig geworden sei. Das habe die Notwendigkeit des regelmäßigen Begehens des Kellers durch die Eigentümer begründet, damit diese die Wartungen durchführen haben können. Neben diesem Zwischenfall sei es im Laufe der Vermietung zu immer größeren Problemen zwischen den beiden Parteien gekommen, bis im Jahr 2013 das Mietverhältnis am 28.04.2013 durch die Mieter vorzeitig gekündigt worden sei und diese am 30.06.2013 ausgezogen seien. Durch die Probleme mit den Mietern und den Auszug dieser im Jahr 2013 hätten die Eigentümer nun klären müssen, was mit der WE l weiter passieren soll. In dieser Situation seien sie auf die Plattformen ***4*** bzw. ***5*** aufmerksam geworden, wo es die Möglichkeit gebe, die eigene Wohnung für einen kurzen Zeitraum zu vermieten - inklusive voller Möblierung. Diese Möglichkeit sei den Eigentümern zu diesem Zeitpunkt neu gewesen und aufgrund der Erfahrungen haben sie dies versuchen wollen. Fraglich sei zu diesem Zeitpunkt aus wirtschaftlicher Sicht gewesen, welche WE dafür besser geeignet gewesen wäre. Aufgrund der Probleme mit dem Keller und den Vormietern hätten sich die Eigentümer entschieden, die WE II (welche bis zu diesem Zeitpunkt als Hauptwohnsitz gedient habe) dafür zur Verfügung zu stellen und selbst in die WE I zu übersiedeln. Ein weiterer Grund für die Veränderung der Wohngegebenheiten sei folgende private Gegebenheit gewesen: In der WE II habe es ursprünglich (im ursprünglichen Plan) nur ein Schlafzimmer gegeben. Ab der Geburt der Tochter im Jahr 2000 habe diese im Zimmer der Eigentümer geschlafen. lm Jahr 2002 (2. Lebensjahr der Tochter) sei über der Garage ein Mansardenraum als Kinderzimmer eingerichtet worden. Ab diesem Zeitpunkt hätte die Familie ausreichend Wohnraum zur Verfügung gehabt. Am 17.04.2012 sei es zu einer baubehördlichen Überprüfung gekommen, bei welcher festgestellt worden sei, dass dieser Raum nicht als Wohnraum verwendet werden dürfe. Die Gemeinde habe vor endgültiger Feststellung noch die Novelle des Baugesetzes 2013 abwarten wollen. Durch diese Erkenntnis sei in der WE II dieser Raum nicht mitvermietet worden. Eine Entscheidung dieses Sachverhalts sei endgültig am 03.12.2015 durch die Gemeinde getroffen worden. Aber diese Erkenntnis habe in weiterer Folge auch dazu geführt, dass die Überlegung hinsichtlich Umzugs in die WE I und Vermietung der WE II getroffen und umgesetzt worden sei. Die Änderung der Wohneinheiten und des Vermietungszyklus hätten dazu geführt, dass die Vermietung der WE II zu einem schnelleren und höheren Gewinn geführt habe als die herkömmliche Langzeitvermietung. 2.2.2. Steuerliche Würdigung durch die Bf. Bei den beiden oben dargestellten WE I und II handle sich entsprechend LVO und herrschender Judikatur um getrennte Beurteilungseinheiten. Sohin seien der Zeitraum 2009 bis 2013 und die Vermietung der WE II gesondert zu betrachten. Da nur eine einzige Wohneinheit vermietet worden sei, sei in der Judikatur und in der LVO die Rechtslage für die "kleine Vermietung" von Bedeutung. Diese werde von vornherein als "Liebhaberei" betrachtet, sofern nicht mittels geeigneter Prognoserechnung und darstellbaren Gründen glaubhaft gemacht werde, dass die Betätigung auf einen absehbaren Zeitraum (20 Jahre) einen Gesamtgewinn erzielt hätte (siehe dazu § 1 (1) und (2) LVO sowie § 2 (4) LVO, als auch Jakom, EStG 2015, § 2 Rz 267 ff., sowie diverse VwGH Judikate). Weiters sei auf Basis ständiger Rechtsprechung der Beginn der Betätigung zu Grunde zu legen und durch den Vermieter glaubhaft zu machen, dass die Vermietung auf Dauer und die Erzielung eines Gesamtüberschusses angelegt war. 2.2.2.1. Prognoserechnung Im vorliegenden Fall sei eine entsprechende Prognoserechnung im Rahmen der Betriebsprüfung angestellt worden - diese beinhalte, wie in der ständigen Rechtsprechung vorgesehen, die prognostizierten Einnahmen, abgestellt auf den Beginn der Vermietung mit 01.08.2009 bis zum Ablauf des absehbaren Zeitraums von 20 Jahren. Weiters seien entsprechende Leerstandswagnisse/Mietausfallwagnisse, Instandhaltungsmaßnahmen sowie die laufenden Finanzierungskosten berücksichtigt worden. Die Höhe des Leerstands sei mit 10 % als im Vergleich zu herkömmlichen Immobiliengutachten sowie der Rechtsprechung als sehr hoch angenommen worden, um darzustellen, dass selbst bei einem sehr hohen Leerstand der Gesamtgewinn ausreichend gesichert gewesen wäre. Instandsetzungsmaßnahmen gemäß § 28 Abs. 2 EStG seien auf den steuerlichen Zeitraum von 10 Jahren verteilt worden. Die Ergebnisse (Verluste) der im laufenden Verfahren geprüften Jahre seien an die tatsächlichen Verhältnisse angepasst worden. Unter Berücksichtigung aller - aus Sicht des Jahres 2009 - eintretenden Umstände sowie eines hohen Risikos des Leerstandes, ergebe sich in der Gesamtbetrachtung ein Gesamtüberschuss in der Höhe von EUR 5.784,12. Werde in der Berechnung das Mietausfall-/Leerstandswagnis entsprechend der Rechtsprechung (vgl. Jakom, EStG 2015, Rz 269 sowie VwGH 18.10.2012, 2010/15/0167) mit 4 % festgesetzt, ergebe sich ein Gesamtüberschuss von EUR 18.754,53. Damit habe aus Sicht des Beginns der Vermietung ein Gesamtüberschuss erzielt werden können und wäre bei Beibehaltung der Vermietung auch keine Liebhaberei-Betätigung vorgelegen. 2.2.2.2. Darstellung der Überlegungen zur langfristigen Vermietung Für die ursprünglich geplante Langfristvermietung durch die Eigentümer würden die folgenden Gründe sprechen: Die Sanierung des Objekts sei teilweise in Absprache mit den zukünftigen Mietern durchgeführt worden - wodurch durch die Vermieter angenommen werden konnte, dass ein langfristiges Bestandsverhältnis eingegangen worden sei (zumindest auf den befristeten Zeitraum von 10 Jahren). Aufgrund der finanziellen Situation des Ehepaars im Jahr 2009 und den familiären Umständen (Krankheit der Tochter) sei es für die Vermieter notwendig gewesen, eine langfristige, gewinnbringende Vermietung zu unterhalten und diese nicht vorzeitig aufzugeben. Die gesamten Leistungen im Vorfeld zur Aufnahme der Vermietung als auch die Tatsache, dass die WE I von der Schwester des Eigentümers über Jahre ohne Schwierigkeiten vermietet worden sei und ein gutes nachbarschaftliches Einvernehmen mit den Mietern bestanden habe, seien den langfristigen Überlegungen der Eigentümer anzurechnen. 2.2.2.3. Vorzeitige Beendigung - Unwägbarkeiten Aufgrund des Umstandes, dass die Vermietung der WE I mit April 2013 beendet worden sei bzw. in weiterer Folge in der WE II mit einer geänderten Bewirtschaftung der Vermietung weitergeführt worden sei, müsse nach ständiger Rechtsprechung dargelegt werden, dass die ursprüngliche Planung die Aufrechterhaltung der Betätigung bis zur Erzielung eines gesamtpositiven Ergebnisses beinhaltet hat bzw. nicht beeinflussbare Umstände (Unwägbarkeiten) vorgelegen sind, die zur Beendigung geführt haben (vgl. Jakom, EStG 2015 Rz 276 sowie VwGH 27.04.2000, 99/15/0012; 11.11.2008, 2006/13/0199). Der Steuerpflichtige habe nachzuweisen, dass die Vermietung nicht von vornherein auf einen begrenzten Zeitraum geplant gewesen sei, die Behörde habe darüber Feststellungen zu treffen (VwGH 24.06.2010, 2006/15/0343), andernfalls liege ein abgeschlossener Zeitraum vor, der der Liebhabereibeurteilung zu unterziehen sei. Zu den Unwägbarkeiten zählen nach der ständiger Rechtsprechung auch (nicht beeinflussbare) Umstände aus dem Privatbereich, also auch aus nicht direkt der jeweiligen Einkunft zurechenbaren Gegebenheiten (vgl. Jakom, EStG 2015 Rz 276). Unwägbarkeiten seien auch bei der kleinen Vermietung relevant und würden dann nicht zur Liebhaberei führen, wenn eine rasche wirtschaftlich motivierte Reaktion erfolge. Als Unwägbarkeiten im Bereich der Vermietung würden zB in Betracht kommen: Unvorhersehbare Investitionen, Schwierigkeiten in der Abwicklung eines Bestandsverhältnisse… Könne man nach der Erfahrung von vornherein mit Mietausfällen oder Mietstreitigkeiten rechnen, liege keine Unwägbarkeit vor (vgl. Jakom, EStG, Rz 272f). Die Probleme mit den Mietern und die Tatsache der baubehördlichen Untersuchungen haben von den Eigentümern nicht vorhergesehen werden können bzw. zu Beginn der Vermietung nicht vermutet werden können. Dass aufgrund der massiven Probleme mit den Mietern und den daraus entstandenen Überlegungen (Kellerabgang/-eingang in WE I, Pumpenwartung im Keller, diverse andere Probleme) die Entscheidungen hinsichtlich der Aufgabe der Vermietung entstanden seien, habe nicht vorhergesehen werden können und sei auch im Normalfall nicht in Betracht zu ziehen. Diese Umstände würden daher nicht zu vorhergesehenen Unwägbarkeiten zählen. Der Grundgedanke der Eigentümer sei nach wie vor noch auf die Überschusserzielung ausgerichtet, um diverse private Themen - Therapiekosten, Schulkosten etc. der Tochter - finanzieren und übernehmen zu können. Die Reaktion der Eigentümer auf die eingetretenen Schwierigkeiten erfolge aus privaten Interessen (baubehördliche Feststellung) wirtschaftlich motiviert (Erwirtschaftung höherer Überschüsse) und nicht aufgrund eines wie auch immer gearteten steuerlichen Interesses. Diese wirtschaftliche Motivation erschließe sich auch daraus, dass mit der Aufgabe der Vermietung und durch den Umzug und die geänderte Form der Vermietung innerhalb kürzester Zeit Überschüsse erzielt werden konnte obwohl der erstmalige Gedanke im Jahr 2009 - wie aus der Prognose ersichtlich - auch Überschüsse erwirtschaftet hätte, allerdings nicht derart hohe Überschüsse wie die jetzige Form der Vermietung. 2.2.3. Conclusio der Bf. Es ergebe sich aufgrund der dargestellten Judikate, Kommentarmeinungen und Literatur keinerlei Anhaltspunkt, welcher eine Liebhabereivermutung begründen würde oder könne. Die Ereignisse des Jahres 2013 hätten nicht - vor allem nicht bei der den Eigentümern eigenen Sorgfaltspflicht - vorhergesehen und erkannt werden können. Die wirtschaftlich motivierten Überlegungen hätten in weiterer Folge zu höheren Überschüssen geführt, während die Weitervermietung der WE I zwar zu Überschüssen, aber nicht zu derart hohen Überschüssen geführt hätte. Dass im Jahr 2013 keine weiteren Anstrengungen unternommen worden seien, um die WE I weiterzuvermieten, ergebe sich aus den im Sachverhalt dargestellten Unwägbarkeiten. Im Zeitpunkt der Kündigung des Bestandsverhältnisses durch die Mieter habe erst einmal eine Entscheidung getroffen und über die weitere Vorgehensweise nachgedacht werden müssen. Durch den Entschluss zur Aufgabe der Vermietung seien keine weiteren Inserate mehr für die WE I geschaltet und auch keine weiteren Anstrengungen mehr unternommen worden. Dies sei auf die in diesem Jahr aufkommenden nicht vorhersehbaren Umstände zurückzuführen gewesen. 2.3. Besprechungsprogramm der belangten Behörde vom 17.12.2015 Dieses dem Gericht als Teil des Betriebsprüfungsberichtes vom 14.01.2016 vorgelegte Besprechungsprogramm führt unter dem Punkt "I. Prüfungsfeststellungen" den "Pkt. 1) Liebhaberei" samt dem folgenden, untenstehenden Text an, jedoch sind weder weitere Punkte, noch weitere Prüfungsfeststellungen aus den vorgelegten Dokumenten ersichtlich: "Sachverhalt: Die Eigentümer bewohnten seit 1990 die Wohnung (W2) in der ***Straße*** in ***Ort***. Das an diese Wohnung (eingeschossiger Anbau an das Wohnhaus mit derselben Adresse) angebaute Wohnhaus wurde bis 2008 von der Schwester des Eigentümers vermietet. Im Jänner 2009 kaufte das Ehepaar ***1*** das Gebäude und führte eine Generalsanierung durch. Ab 1.8.2009 wurde das Haus auf 10 Jahre - lt. Mietvertrag - vermietet. Die Mieter kündigten jedoch den Mietvertrag vorzeitig per 30.6.2013. Nach dem Auszug sanierten die Eigentümer noch das Badezimmer im Haus und übersiedelten in der Folge selber in das Wohnhaus. Seit 6.1.2014 wird nur mehr die kleinere Wohnung im Anbau an Kurzzeitmieter über die Internetportale ***4*** bzw. ***5*** vermietet. Die tageweise Miete beträgt 49,00 €, die Monatsmiete beträgt 990,00€. Die Entwicklung über die Internetportale ist lt. Fr. ***1*** sehr positiv. In Zukunft ist geplant weiterhin nur diese Wohneinheit zu vermieten. In der Überschussermittlung 2014 wurde bisher die Afa für das private Wohnhaus angesetzt anstelle der Afa für die Wohnung. Außerdem war die Wohnung von 28.8.14-31.1.15 an eine Freundin nur um die Betriebskosten vermietet (Einnahmen in Summe € 810,00 für 4 Monate)." Prüfungsfeststellung: Allgemeines: In den Fällen des § 1 Abs. 2 LVO ist bei Auftreten von Verlusten Liebhaberei anzunehmen. Eine Anerkennung der Betätigung als Einkunftsquelle setzt voraus, dass trotz Auftretens zeitweiliger Verluste die Erzielung eines Gesamtüberschusses in einem absehbaren Zeitraum tatsächlich zu erwarten ist. Aus § 2 Abs. 4 erster Satz LVO ergibt sich, dass die Betätigung objektiv ertragfähig sein muss. Ist eine Erzielung eines Gesamtüberschusses in einem absehbaren Zeitraum nicht zu erwarten, bleibt die Annahme von Liebhaberei solange bestehen, als nicht eine Änderung der Bewirtschaftung vorliegt. Bei Beurteilung eines abgeschlossenen Betätigungszeitraumes sind grundsätzlich nur die Ergebnisse innerhalb dieses Zeitraumes heranzuziehen. Lässt die Art der Bewirtschaftung oder der Tätigkeit von vornherein keinen Gesamtüberschuss innerhalb eines absehbaren Zeitraumes erwarten, liegt ungeachtet der Gründe, die zur Beendigung der Betätigung geführt haben, jedenfalls Liebhaberei vor. Wird eine Betätigung, für die ein Gesamtüberschuss innerhalb des absehbaren Zeitraumes zu erwarten war, vor Erzielen dieses Gesamterfolges beendet, ist für den abgeschlossenen Zeitraum eine Einkunftsquelle anzunehmen, wenn Unwägbarkeiten vorliegen. Andernfalls - wenn die Vermietungstätigkeit vor Erzielen eines positiven Gesamtergebnisses ohne Vorliegen eines unvorhersehbaren und unabwendbaren Ereignisses beendet wird und im absehbaren Zeitraum ein Gesamtüberschuss erzielbar gewesen wäre - , hat der Steuerpflichtige den Nachweis zu führen, dass seine ursprüngliche Planung auf die Aufrechterhaltung der Betätigung (zumindest) bis zum Erreichen eines Gesamtüberschusses ausgerichtet war und sich der Entschluss zur vorzeitigen Einstellung erst nachträglich ergeben hat (vgl. VwGH 24.6.2010, 2006/15/0343). Es kommt nach ständiger Rechtsprechung auch solchen Umständen steuerlich beachtliche Indizwirkung zu, die den Bereich der privaten Lebensführung betreffen. Bisher wurden im Feststellungsverfahren ab 2009 durchwegs Werbungskostenüberschüsse erklärt. Die Feststellungsbescheide wurden gem. § 200 BAO vorläufig erlassen. Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung Wohnhaus lt. Bescheid: 2009: -14.071,00 2010: -4.114,00 2011: -4.257,00 2012: -4.255,oo 2013: -1.343,00 Im Zuge der Betriebsprüfung übermittelte die Steuerberaterin Fr. ***6*** am 8. Dezember eine Stellungnahme in Bezug auf die Vermietung des Objektes ***Straße*** in ***Ort***. Diese Stellungnahme wurde aufgrund der Besprechung am 11.11.2015 am Finanzamt Linz verfasst. Die Steuerberaterin wurde im Rahmen dieser Besprechung aufgefordert einen Nachweis zu erbringen, dass die ursprüngliche Planung auf die Aufrechterhaltung der Tätigkeit (zumindest) bis zum Erreichen eines Gesamtüberschusses ausgerichtet war. (Die Stellungnahme der Steuerberaterin vom 8.12.2015 wird als Beilage zur Niederschrift über die Betriebsprüfung angefügt.) Wie bereits im Zuge der Besprechung geklärt, steht außer Streit, dass es sich bei den beiden Wohneinheiten in der ***Straße*** um getrennte Beurteilungseinheiten handelt. Beurteilung der Stellungnahme vom 8.12.2015: I. Prognoserechnung Die vorgelegte Prognoserechnung entspricht den steuerrechtlichen Erfordernissen und weist innerhalb des Beobachtungszeitraumes von 20 Jahren einen Gesamtüberschuss für die WE I (Wohnhaus) aus. Ein Gesamtüberschuss im absehbaren Zeitraum wäre somit erzielbar gewesen. II. Nachweis auf ursprüngliche geplante Aufrechterhaltung der Tätigkeit Da die Behörde in der Regel keine Kenntnis davon haben kann, ob der Steuerpflichtige geplant hat, die Vermietung unbegrenzt fortzusetzen, oder ob er die Vermietung für eine zeitlich begrenzten Zeitraum geplant hat, muss der geforderte Nachweis erbracht werden. Wird die Vermietung tatsächlich eingestellt, liegt es an dem Steuerpflichtigen den Nachweis dafür zu erbringen, dass die Vermietung nicht von vornherein auf einen begrenzten Zeitraum geplant gewesen ist, sondern sich die Beendigung erst nachträglich, insbesondere durch den Eintritt konkreter Unwägbarkeiten, ergeben hat. Unter Pkt. II, der Stellungnahme "Darstellung der Überlegungen zur langfristigen Vermietung" werden im Wesentlichen 3 Gründe angeführt. 1) Die Sanierung des Objekts wurde teilweise in Absprache mit den zukünftigen Mietern durchgeführt- wodurch durch die Vermieter angenommen werden konnte, dass ein langfristiges Bestandsverhältnis eingegangen wurde (mind. 10 Jahre- lt. Mietvertrag). 2) Aufgrund der finanziellen Situation des Ehepaars im Jahr 2009 und den familiären Umständen (Krankheit der Tochter) war es für die Vermieter notwendig eine langfristige, gewinnbringende Vermietung zu unterhalten und diese nicht vorzeitig aufzugeben. 3) Die gesamten Leistungen im Vorfeld zur Aufnahme der Vermietung als auch die Tatsache, dass die WE / von der Schwester des Eigentümers über Jahre ohne Schwierigkeiten vermietet wurde und ein gutes nachbarschaftliches Einvernehmen mit den Mietern bestand, sind den langfristigen Überlegungen der Eigentümer an zu rechnen. Im Rahmen der freien Beweiswürdigung wird nach Ansicht der Betriebsprüfung beurteilt, dass es sich bei den angeführten Gründen um bloße Argumente handelt, nicht jedoch um den geforderten Nachweis auf eine ursprünglich geplante Aufrechterhaltung der Tätigkeit bis zur Erreichung eines Gesamtüberschusses. Die Absprache mit zukünftigen Mietern über die Sanierung ist als Nachweis, dass die ursprüngliche Planung auf die Aufrechterhaltung der Tätigkeit bis zum Erreichen eines Gesamtüberschusses ausgerichtet war ebensowenig geeignet, wie der mind. 10-jährige Mietvertrag (dies ist zu wenig - der 10jährige Mietvertrag deckt nicht einmal den geforderten absehbaren Zeitraum ab). Auch das zweite Argument der familiären Umstände (finanzielle Situation und Krankheit der Tocher) reicht als Nachweis nicht aus. Finanzielle Mittel könnten auch aus anderen Tätigkeiten oder Einkünften erzielt werden, es muss nicht unbedingt die Vermietung sein. Dass die Schwester über Jahre ohne Schwierigkeiten vermietet hat, sagt in diesem Zusammenhang nichts aus und ist für den geforderten Nachweis nicht relevant. Vorzeitige Beendigung- Unwägbarkeiten Die in der Stellungnahme angeführten Probleme mit den Mietern, die Tatsache der baubehördlichen Probleme, Probleme mit der Pumpenwartung im Keller etc. stellen nach Ansicht der Betriebsprüfung keine Unwägbarkeiten, sondern typische Vermietungsrisiken dar. Speziell die dargelegten Streitigkeiten zwischen Vermietern und Mietern stellen nach den Erfahrungen des täglichen Lebens keine objektiven Unwägbarkeiten dar, sondern wurden aus der Sicht des Abgabepflichtigen als solche beurteilt. Die Tatsache, dass die Pumpenanlage nur über den Eingang zu WE I erreichbar ist, stand bereits bei Abschluss des Mietvertrages fest. Dass es mit dem Mieter zu Streitigkeiten hinsichtlich des Zuganges kam, ist daher anderen (persönlichen), als den objektiven Umständen zuzuschreiben (die Pumpe stand von Anfang an am selben Standort). Der Grund für die baubehördlichen Probleme in der privat genutzten Wohnung der Eigentümer kann nach Ansicht der Prüferin auch nicht als Unwägbarkeit angesehen werden, da bereits vor dem Ausbau des Kinderzimmers in WE II die baubehördliche Bewilligung eingeholt hätte werden müssen. Dass eine Nutzung des entsprechenden Raumes ohne Bewilligung nicht als Wohnraum zulässig war, hätte dem Eigentümerehepaar bereits bei Beginn der Nutzung klar sein müssen. Die Vermietungstätigkeit wurde auf Grund eines nachträglich gefassten freiwilligen Entschlusses des Vermieters vorzeitig beendet (private Motive). Kleine Veränderungen z.B. baulicher Art oder der Versuch neu zu vermieten wurden nicht unternommen, damit die Vermietung aufrechterhalten wird. Das Objekt wird nun privat genutzt. Der geforderte Nachweis konnte nicht erbracht werden bzw. der erst später gefasste Beschluss zur Beendigung der Vermietung konnte nicht durch den Eintritt von Unwägbarkeiten dokumentiert werden. Wie bereits die Steuerberaterin in der Stellungnahme anführt, handelt es sich bei den Gründen für die Einstellung der Vermietung von WE 1 um private und wirtschaftliche Motive. Diese Motive stellen jedoch wie bereits oben angeführt, nach Ansicht der Prüferin keine konkreten Unwägbarkeiten dar. Als steuerliche Konsequenz ergibt sich, dass mangels Vorliegen eines Nachweises, dass die ursprüngliche Planung auf die Aufrechterhaltung der Tätigkeit bis zum Erreichen eines Gesamtüberschusses ausgerichtet war und für die Beendigung der Tätigkeit keine konkreten Unwägbarkeiten vorliegen, davon auszugehen ist, dass es sich bei der gegenständlichen Vermietung um Liebhaberei handelt. Die Vermietung der Wohneinheit II (Wohnung) ab 2014 stellt eine neue Bewirtschaftungseinheit dar. Wie auch Fr. ***1*** in der Stellungnahme vom 5.10.2015 ausführt, ist die Ertragsfähigkeit der kleineren Wohnung im Vergleich zum Wohnhaus aufgrund der Vermietung als "Ferienwohnung" auf ***4*** (Preis/ Übernachtung 49, -) oder an Kurzzeitmieter (Monatsmiete 900, -) durch die komplette Ausstattung, wesentlich erhöht worden. Die vorgelegten Unterlagen lassen nach Ansicht der Prüferin noch keine eindeutige Beurteilung, ob es sich um eine Einkunftsquelle im steuerlichen Sinne handelt, zu, da die Einnahmen - je nach Belegung - stark schwanken können. Für 2015 ergibt sich bis Oktober bereits ein ausgeglichenes Ergebnis. Es ist daher anzunehmen, dass sich 2015 ein positives Ergebnis ergeben wird. Mit der Veranlagung für das Jahr 2016 wird zu prüfen sein, ob Liebhaberei vorliegt oder nicht. Steuerliche Auswirkungen: Es werden daher im Zuge der Betriebsprüfung die Veranlagungszeiträume 2009-2013 auf Null gestellt und endgültig festgesetzt. Durch die oben angeführten Änderungen bei der Vermietung der Wohneinheit 2 und den möglicherweise stark schwankenden Einnahmen kann noch keine endgültige Beurteilung hinsichtlich Liebhaberei vorgenommen werden. Der Feststellungsbescheid für 2014 bleibt daher gem. § 200 (1) BAO vorläufig, da die Steuerpflicht ungewiss, jedoch wahrscheinlich ist." Im Jahr 2014 würden sich Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung in der Höhe von EUR - 110,95 ergeben. 2.4. Betriebsprüfungsbericht vom 14.01.2016 Als Beilagen sind dem Betriebsprüfungsbericht die Stellungnahme der Bf. vom 08.12.2015 (vgl. Punkt 2.3), das Besprechungsprogramm der Betriebsprüfung vom 17.12.2015 (vgl. Punkt 2.4) sowie die Niederschrift zur Schlussbesprechung vom 14.01.2016 angeschlossen. Aus der Niederschrift über die Schlussbesprechung vom 14.01.2016 geht hervor, dass das Besprechungsprogramm vom 17.12.2015 einen integrierenden Bestandteil dieser Niederschrift bildet. Das am 10.01.2016 vorgelegte Immobilien-Bewertungsgutachten aus 2008 und der E-Mail-Verkehr über die Finanzierung des Gebäudeumbaues im Jahr 2009 mit einem Finanzierungsberater (Finanzierung sei auf 15 Jahre festgelegt worden) seien seitens der Betriebsprüfung im Rahmen der freien Beweiswürdigung nicht als Nachweis für eine von vornherein langfristig angelegte Vermietung anerkannt worden. Die im Besprechungsprogramm dargestellte steuerliche Auswirkung - "nämlich die Festsetzung der Veranlagungszeiträume 2009-2013 mit Null" - bleibe daher im Rahmen der Betriebsprüfung aufrecht. Aus einem E-Mail des Finanzierungsberaters vom 21.12.2015 an die Bf. geht hervor, dass der Berater bestätige, dass immer von einer langfristigen Finanzierung und Vermietung die Rede gewesen sei, die in das Pensionsalter hineinreichen würde. Als erste Etappe sei der Sachverhalt mit einer Finanzierung von 15 Jahren umgesetzt worden. Dabei wird auf ein E-Mail vom 29.06.2009 von ***2*** ***1*** an den Finanzierungsberater mit folgendem Inhalt verwiesen: "Anbei die beiden Schätzgutachten der ***7*** über unseren Teil (WE2) und das alte Haus in unsaniertem Zustand (WE1). Die General-Sanierungskosten betragen ca. € 90-100.000 (darin enthalten auch eine Wärmedämmung für unseren Teil, was den Wert unseres Teiles erhöht). Davon gibt es für ca. 24.000,- einen Annuitätenzuschuß von voraussichtl. 35% (Landesförderung), weiters haben wir eine Zusicherung für 5.000,- Zuschuß im Rahmen des Sanierungsschecks. Die Kreditlaufzeit soll 10-15 Jahre sein. An Miete haben wir mit den Mietern 750,- vereinbart, Mietvertrag wird demnächst abgeschlossen."   3. Endgültige Bescheide vom 14.01.2016 Mit endgültigen Bescheiden vom 14.01.2016, zugestellt am 22.01.2016, betreffend die Feststellung von Einkünften gem. § 188 BAO für die Jahre 2009, 2010, 2011, 2012 und 2013 betreffend die Liegenschaft in ***Ort***, ***Straße*** vom 30.07.2010, 06.05.2011, 13.03.2012, 23.05.2013 und 01.10.2014, stellte die belangte Behörde gemäß § 190 Abs. 1 BAO fest, dass in den Jahren 2009, 2010, 2011, 2012 und 2013 eine Feststellung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung unterbleibt. Zur Begründung führte die belangte Behörde jeweils aus, dass die Vermietung des Wohnhauses für die Jahre 2009-2013 als Liebhaberei einzustufen sei und verwies auf den Prüfungsbericht und die Niederschrift über die Schlussbesprechung vom 14.01.2016.   4. Beschwerde 4.1. Mit Beschwerde vom 31.01.2016, beim Bundesfinanzgericht eingebracht am 12.02.2016, erhoben die Bf. rechtzeitig durch ihren steuerlichen Vertreter Beschwerde gegen die endgültigen Einkünfte-Feststellungsbescheide (den Sammelbescheid) gem. § 188 BAO vom 14.01.2016 sowie gegen die abgeleiteten Einkommensteuerbescheide von ***3*** ***1*** und ***2*** ***1***, jeweils betreffend die Jahre 2009 bis 2013. Konkret verfahrensgegenständlich ist jedoch lediglich die Beschwerde gegen die endgültigen Feststellungsbescheide vom 14.01.2016 betreffend die Feststellung von Einkünften für die Jahre 2009 - 2013. 4.2. Mit Schreiben des Bundesfinanzgerichts vom 24.02.2016 wurde die Beschwerde gem. § 264 Abs. 4 lit. b iVm § 249 Abs. 1 BAO an das zuständige Finanzamt weitergeleitet. 4.3. Der Beschwerde liegt folgende Schnittskizze bei: [...]   4.4. Weiters liegt der Beschwerde ein Auszug eines Reklamationsschreibens der ehemaligen Mieter vom 29.02.2012 bei: [...]   Demnach sei die Mietwohnung nach Ansicht der Mieter in zahlreichen Punkten reparaturbedürftig und sollten einige Punkte bezüglich der Gartenbenützung und anfallender Handwerksarbeiten geklärt werden. 4.5. Inhaltlich führt die Beschwerde zu den Punkten "Sachverhalt" und "Steuerliche Würdigung" identisch aus wie bereits in der Stellungnahme der Bf. vom 08.12.2015 geschehen. Daher wird diesbezüglich auf Punkt 2.2. ("Stellungnahme der Bf. vom 08.12.2015") verwiesen. 4.6. Beschwerdeantrag Im Wesentlichen stelle die Rechtsprechung darauf ab, "ob die geprüfte Tätigkeit in einer betriebenen Weise objektiv Aussicht hat, innerhalb eines absehbaren Zeitraumes einen wirtschaftlichen Gesamterfolg abzuwerfen. Nicht ein tatsächlicher erwirtschafteter Gesamterfolg, sondern die objektive Eignung der Tätigkeit zur Erwirtschaftung eines solchen, subsidiär das nach außen in Erscheinung tretende Streben des Tätigen nach einem solchen Erfolg, hat demnach als Tatbestandsvoraussetzung des Vorliegens von Einkünften zu gelten." (VwGH 23.11.2000; 95/15/0177). Diese Voraussetzungen seien durch die Steuerpflichtigen entsprechend erfüllt worden. Es sei von vornherein - aufgrund der oben dargestellten wirtschaftlichen und privaten Situation der Familie - die Vermietung auf einen langfristigen Zeitraum ausgelegt worden. Die getätigten Investitionen seien in Absicht getroffen worden, eine langfristige Vermietung der WE I möglich zu machen und damit auch höhere Mieterlöse - als ursprünglich bei Erwerb der Liegenschaft möglich gewesen wäre - zu erzielen. Der wirtschaftliche Gesamterfolg als auch das gesamtprognostizierte positive Ergebnis der Vermietungstätigkeit unter der Voraussetzung, dass der ursprüngliche Plan nicht aufgegeben worden wäre, sei entsprechend nachgewiesen worden. Die Erzielung eines Gesamtgewinnes sei durch die Abgabenbehörde auch nicht in Zweifel gezogen worden. In weiterer ständiger Rechtsprechung werde durch die Verwaltungsgerichte - für den Fall der vorzeitigen Beendigung der Vermietungstätigkeiten - folgende Rechtsmeinung vertreten: "Wie der Verwaltungsgerichtshof in den Erkenntnissen 97/15/0009 und vom 24. Juni 1999, 97/15/0082, zum Ausdruck gebracht hat, muss es der Annahme der Ertragsfähigkeit der Vermietungsbetätigung nicht entgegenstehen, wenn die Liegenschaft vor der tatsächlichen Erzielung eines gesamtpositiven Ergebnisses übertragen wird. Das gilt entsprechend für den Fall der Einstellung einer Vermietung. Die Behörde kann allerdings in der Regel keine Kenntnis davon haben, ob der Steuerpflichtige geplant hat, die Vermietung unbegrenzt (bzw. zumindest bis zum Erzielen eines gesamtpositiven Ergebnisses) fortzusetzen, oder ob er die Vermietung für einen zeitlich begrenzten Zeitraum geplant hat. Daher wird es, wenn der Steuerpflichtige die Vermietung tatsächlich vorzeitig einstellt, an ihm gelegen sein, den Nachweis dafür zu erbringen, dass die Vermietung nicht von vornherein auf einen begrenzten Zeitraum geplant gewesen ist, sondern sich die Beendigung erst nachträglich, insbesondere durch dein Eintritt konkreter Unwägbarkeiten, ergeben hat" (VwGH 27.04.2000; 99/15/0012). "Der Steuerpflichtige, der eine Tätigkeit vorzeitig einstellt, hat zwar den Beweis zu führen, dass seine ursprüngliche Planung auf die Aufrechterhaltung der Tätigkeit (zumindest) bis zur Erreichung eines Gesamteinnahmenüberschusses abgestellt und sich somit der Entschluss zur vorzeitigen Einstellung erst nachträglich ergeben hat, in diesem Zusammenhang kommt aber auch solchen Unwägbarkeiten steuerlich beachtliche Indizwirkung zu, die den Bereich der privaten Lebensführung betreffen" (VwGH 27.04.2000; 99/15/0012). Die Streitigkeiten mit den ersten Mietern der WE I hätten über zwei Jahre dazu geführt, dass diese von sich aus das Mietverhältnis beendet hätten. Eine offizielle Rechtsstreitigkeit sei durch die Steuerpflichtigen allerdings vermieden worden, da sie froh gewesen seien, die ständigen Streitigkeiten als beendet zu sehen. In der Literatur sowie in diversen Vorträgen werde darauf verwiesen, dass derartige Streitigkeiten als Unwägbarkeiten anzusehen und als solche auch zu würdigen seien. In der Beilage finde sich daher auch ein Auszug aus einem Schreiben der damaligen Mieter an die Vermieter (vgl. Punkt 4.4.). Aufgrund der Beendigung des Mietverhältnisses und der Tatsache, dass eine andere Möglichkeit der besseren Vermietung gesucht worden sei (wenn auch nicht für die WE I, sondern aufgrund des oben beschriebenen Sachverhalts für die WE II) und auch der im Sachverhalt beschriebenen Tatsache, dass die Ausbauten in der WE II und die behördliche Kenntnisnahmen im Jahr 2012 wohl zu einer Nicht-Benutzbarkeit dieses Teils der WE II geführt hätten, sei durch die Vermieter der geforderte Nachweis erbracht worden, dass nicht von vornherein damit gerechnet wurde, die Vermietungstätigkeit nur auf den begrenzten Zeitraum von 2009 bis 2013 zu betreiben, sondern sehr wohl die Absicht bestanden habe, langfristig zu vermieten. Die Steuerpflichtigen wechselten die Wohneinheiten in der Annahme, dass eine Änderung der Wohneinheiten keine Änderung in der Vermietungstätigkeit sei, da nach ihrer Ansicht nach ja weiterhin Vermietungseinkünfte in nunmehr auch größerem Umfang erzielt werden würden. Die obigen Beschreibungen des Sachverhalts als auch die weitere Betreibung der Vermietung würden als Indizien dafür sprechen, dass zu keinem Zeitpunkt von einer Beendigung der Vermietungstätigkeit zu Beginn der Vermietung 2009 ausgegangen worden sei. Die Beendigung der Vermietung der WE II sei aufgrund der oben beschriebenen Unwägbarkeiten - Streitigkeiten mit dem Mieter als auch notwendige Veränderung der Wohnsituation erfolgt. Die Bf. beantragten, die erlassenen (oben benannten) Feststellungsbescheide aufzuheben und die Einkunftsquelleneigenschaft der betriebenen Vermietung und Verpachtung aus den Jahren 2009 - 2013 anzuerkennen und damit die Verluste aus den benannten Jahren endgültig festzustellen. Weiters werde die Aussetzung der Einhebung aller Abgaben aus den abgeleiteten Einkommensteuerbescheiden und Anspruchszinsenbescheiden - Einkommensteuer- und Anspruchszinsenbescheide von ***3*** ***1*** aus den Jahren 2009 bis 2013 und ***2*** ***1*** aus den Jahren 2009 bis 2013 - beantragt. Gemäß § 262 Abs. 2 BAO beantragten die Bf. weiters das Unterlassen der Erlassung einer Beschwerdevorentscheidung. In der Folge wurde keine Beschwerdevorentscheidung erlassen.   5. Beschwerdevorlage an das Bundesfinanzgericht 5.1. Am 06.04.2016 legte die belangte Behörde die Beschwerde dem Bundesfinanzgericht rechtzeitig innerhalb der 3-Monats-Frist des § 262 Abs. 2 lit. b BAO zur Entscheidung vor und führte in ihrer Stellungnahme dazu aus, dass es in der Beschwerde nicht zu neuen Argumenten "im Gegensatz zur Stellungnahme vom 8.12.2015" gekommen sei, sondern diese nur genauer dargestellt worden seien. Zur rechtlichen Würdigung werde auf die Argumente in der Niederschrift und den BP-Bericht verwiesen. Werde eine Betätigung vor Erzielen eines Gesamtgewinnes (Gesamtüberschusses) beendet, seien folgende Fälle zu unterscheiden: von vornherein erkennbar aussichtslose Betätigung, vorzeitige Beendigung auf Grund eingetretener Unwägbarkeiten oder unvorhergesehener Betätigungsrisiken, vorzeitige Beendigung auf Grund von Wirtschaftlichkeitsüberlegungen, sonstige vorzeitige Beendigung. Da es sich hier um eine sonstige vorzeitige Beendigung handeln würde, sei zu beachten: Werde eine Betätigung vor Erzielen eines positiven Gesamtergebnisses ohne Vorliegen eines unvorhersehbaren und unabwendbaren Ereignisses beendet und wäre im absehbaren Zeitraum ein Gesamtgewinn (Gesamtüberschuss) erzielbar gewesen, habe der Steuerpflichtige den Nachweis zu führen, dass seine ursprüngliche Planung auf die Aufrechterhaltung der Tätigkeit (zumindest) bis zum Erreichen eines Gesamtgewinnes (Gesamtüberschusses) ausgerichtet war und sich der Entschluss zur vorzeitigen Einstellung erst nachträglich ergeben hat (VwGH 24.06.2010, 2006/15/0343). Gelinge der Nachweis nicht, stelle die Beendigung ein Indiz dafür dar, dass die Betätigung von vornherein für die Dauer eines begrenzten Zeitraumes beabsichtigt war. Da für die Behörde der o.a. Nachweis nicht erbracht worden sei und auch weder Unwägbarkeiten noch unvorhergesehene Betätigungsrisiken vorliegen würden (siehe dazu auch die Argumente in der Niederschrift), da es sich entweder um typische Vermietungsrisiken handle oder um Tatsachen, die bereits zu Beginn der Vermietung gegeben waren, sei von Liebhaberei auszugehen. Auch das vorgelegte E-Mail zur Finanzierung des Gebäudeumbaus (Finanzierung auf 15 Jahre) und die vorgelegten Bewertungsgutachten (diese würden nur den Wert der Liegenschaften feststellen, aber keinen Nachweis dafür erbringen, dass langfristig vermietet wird) seien kein geeigneter Nachweis, dass die Vermietung von vornherein langfristig geplant gewesen sei. Es werde daher beantragt, die Beschwerde abzuweisen. Auf eine Beschwerdevorentscheidung sei gemäß § 262 Abs. 2 BAO verzichtet worden. 5.2. Die belangte Behörde legte dazu folgende Unterlagen vor: 5.2.1. Liegenschaftskaufvertrag vom 08.01.2009