BFG RV/7101292/2013

BESCHLUSS Das Bundesfinanzgericht hat durch den Richter Dr. Rudolf Wanke im Beschwerdeverfahren betreffend die als Beschwerde weiterwirkende Berufung des ***1***-***2*** ***3***, ***4***, ***5***, vertreten durch Koll & Partner Steuerberatungs- und Wirtschaftstreuhand GmbH, 2000 Stockerau, Sparkassaplatz 1, a) vom 26. 6. 2012 gegen die Bescheide des Finanzamts Hollabrunn Korneuburg Tulln, 2100 Korneuburg, Laaerstraße 13, vom 12. 4. 2012 betreffend Einkommensteuer für die Jahre 2004, 2005, 2006, 2007, 2008 und 2009 und vom 16. 4. 2012 betreffend Einkommensteuer für das Jahr 2010; b) vom 20. 12. 2012 gegen den Bescheid dieses Finanzamts vom 14. 11. 2012 betreffend Einkommensteuer für das Jahr 2011, alle zur Steuernummer 022 ***6***, beschlossen: I. Die als Beschwerden weiterwirkenden Berufungen werden gemäß § 261 Abs. 1 BAO als gegenstandslos erklärt. Die Beschwerdeverfahren werden eingestellt. II. Gegen diesen Beschluss ist gemäß Art. 133 Abs. 4 B-VG und Art. 133 Abs. 9 B-VG i. V. m. § 25a VwGG eine (ordentliche) Revision nicht zulässig.   Begründung Angefochtene Bescheide Das Finanzamt erließ gegenüber dem Berufungswerber (Bw) und nunmehrigen Beschwerdeführer (Bf) ***1***-***2*** ***3*** folgende Bescheide, die Gegenstand des Beschwerdeverfahrens sind: Einkommensteuerbescheid für Jahr 2004 vom 12. 4. 2012 Mit Einkommensteuerbescheid für das Jahr 2004 vom 12. 4. 2012 setzte das Finanzamt ausgehend von einem Einkommen von 61.385,46 € die Einkommensteuer mit 30,20 € fest, wobei es von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung von -2,76 € ausging. Einkommensteuerbescheid für das Jahr 2005 vom 12. 4. 2012 Mit Einkommensteuerbescheid für das Jahr 2005 vom 12. 4. 2012 setzte das Finanzamt ausgehend von einem Einkommen von 59.828,47 € die Einkommensteuer mit -1.061,58 € fest, wobei es von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung von -2.173,05 € ausging. Einkommensteuerbescheid für das Jahr 2006 vom 12. 4. 2012 Mit Einkommensteuerbescheid für das Jahr 2006 vom 12. 4. 2012 setzte das Finanzamt ausgehend von einem Einkommen von 64.496,94 € die Einkommensteuer mit 233,79 € fest, wobei es von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung von -1.026,77 € ausging. Einkommensteuerbescheid für das Jahr 2007 vom 12. 4. 2012 Mit Einkommensteuerbescheid für das Jahr 2007 vom 12. 4. 2012 setzte das Finanzamt ausgehend von einem Einkommen von 71.699,26 € die Einkommensteuer mit 2.572,70 € fest, wobei es von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung von 2.590,88 € ausging. Einkommensteuerbescheid für das Jahr 2008 vom 12. 4. 2012 Mit Einkommensteuerbescheid für das Jahr 2008 vom 12. 4. 2012 setzte das Finanzamt ausgehend von einem Einkommen von 62.522,28 € die Einkommensteuer mit -3.284,66 € fest, wobei es von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung von -6.646,63 € ausging. Einkommensteuerbescheid für das Jahr 2009 vom 12. 4. 2012 Mit Einkommensteuerbescheid für das Jahr 2009 vom 12. 4. 2012 setzte das Finanzamt ausgehend von einem Einkommen von 60.462,53 € die Einkommensteuer mit 1.251,47 € fest, wobei es von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung von 6.897,51 € ausging. Einkommensteuerbescheid für das Jahr 2010 vom 16. 4. 2012 Mit Einkommensteuerbescheid für das Jahr 2010 vom 16. 4. 2012 setzte das Finanzamt ausgehend von einem Einkommen von 63.544,59 € die Einkommensteuer mit 15.891,73 € fest, wobei es von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung von 1.803,74 € ausging. Einkommensteuerbescheid für das Jahr 2011 vom 14. 11. 2012 Mit Einkommensteuerbescheid für das Jahr 2011 vom 14. 11. 2012 setzte das Finanzamt ausgehend von einem Einkommen von 42.129,60 € die Einkommensteuer mit 6.495,00 € fest, wobei es von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung von 8.991,13 € ausging. Zur Begründung wurde auf die Begründung hinsichtlich der Einkommensteuerbescheide 2004 - 2010 verwiesen. Bescheidbegründung Die Einkommensteuerbescheide 2004 bis 2010 wurden mit gesonderter Begründung vom 11. 4. 2012 (zugestellt am 19. 4. 2012) wie folgt begründet: Die Vermietung des Objekts ***7***, ***8*** wird ab Beginn 2004 als steuerlich unbeachtliche Liebhabereibetätigung gem. § 1(1) LVO eingestuft. Die geltend gemachten Verluste 2004 bis 2010 werden nicht anerkannt. Nur eine Betätigung, die objektiv geeignet ist, innerhalb eines bestimmten Zeitraumes einen Gesamtgewinn bzw. Gesamtüberschuss abzuwerfen, ist als steuerlich beachtliche Tätigkeit anzusehen. Ob eine solche vorliegt, ist für die Streitjahre nach der Verordnung des Bundesministers für Finanzen über das Vorliegen von Einkünften, über die Annahme einer gewerblichen oder beruflichen Tätigkeit und über die Erlassung vorläufiger Bescheide - Liebhabereiverordnung, BGBI. Nr. 1993/33 - zu beantworten. Die Liebhabereiverordnung unterscheidet dabei Betätigungen mit Einkunftsquellenvermutung (§ 1 Abs. 1 leg . cit.), das sind solche, die durch die Absicht veranlasst sind, einen Gesamtgewinn oder einen Gesamtüberschuss der Einnahmen über die Werbungskosten zu erzielen und nicht unter Abs. 2 fallen, und Betätigungen mit Liebhabereivermutung (§ 1 Abs. 2 leg. cit.). Liebhaberei ist gem. § 1 Abs. 2 Z 3 LVO II auch zu vermuten, wenn Verluste aus der Bewirtschaftung von Eigenheimen, Eigentumswohnungen und Mietwohnungen mit qualifizierten Nutzungsrecht entstehen. Diese Annahme von Liebhaberei kann nach Maßgabe des § 2 Abs. 4 leg. cit. ausgeschlossen sein, wenn die Art der Bewirtschaftung oder der Tätigkeit in einem überschaubaren Zeitraum einen Gesamtgewinn oder Gesamtüberschuss der Einnahmen über die Werbungskosten erwarten lässt. Andernfalls ist das Vorliegen von Liebhaberei so lange anzunehmen, als die Art der Bewirtschaftung oder der Tätigkeit nicht im Sinn des vorstehenden Satzes geändert wird. Als Zeitraum, innerhalb dessen ein Gesamtgewinn erzielt werden muss, gilt bei Betätigungen im Sinne des § 1 Abs. 2 Z 3 leg. cit. ein Zeitraum von 20 Jahren ab Beginn der entgeltlichen Überlassung, höchstens 23 Jahre ab dem erstmaligen Anfallen von Aufwendungen. Dieser Zeitraum stimmt überein mit dem vom Verwaltungsgerichtshof mit Erkenntnis des verstärkten Senates VwGH 03.07.1996, 93/13/0241, als absehbar erkannten Zeitraum und entspricht bei einer Vermietungstätigkeit jener Zeitspanne, die zum getätigten Mitteleinsatz in einer nach der Verkehrsauffassung vernünftigen, üblichen Relation steht. Ob eine Tätigkeit objektiv geeignet ist, innerhalb eines absehbaren Zeitraumes einen Gesamtgewinn bzw. Gesamtüberschuss der Einnahmen über die Werbungskosten abzuwerfen, ist unabhängig von der Art der Betätigung anhand einer Prognoserechnung zu dokumentieren. Eine solche Prognoserechnung muss plausibel und nachvollziehbar sein (VwGH 28.03.2000, 98/14/0217). Folgende Mindestanforderungen sind laut Verwaltungsgerichtshof an eine Prognoserechnung zu stellen: Die zwingende Miteinbeziehung aller Jahre der Betätigung, die Einbeziehung von Instandsetzungen nach einem angemessenen Zeitraum, die Orientierung an den tatsächlichen Verhältnissen, die Beurteilung der Plausibilität anhand nachfolgend eingetretener Umstände sowie das vollständige Ersetzen einer früheren Prognose durch eine später vorgelegte Prognose. Daneben sind in einer Prognoserechnung jedenfalls auch die Geldentwicklung, das Mietausfallswagnis, mögliche Betriebskostensteigerungen, die künftige Höhe der Kreditzinsen, z.B. bei späterer als geplanter Teilrückzahlung, und ein allfälliges Fremdwährungsrisiko zu berücksichtigen (vgl. Renner, UFS aktuell 2004, 112 ff., UFS RV/3211-W/02). Große Aussagekraft hinsichtlich der Plausibilität der Prognoserechnung kommt somit auch der Gegenüberstellung der prognostizierten Erträge mit den tatsächlich erzielten zu. Das heißt aber nicht, dass mit dem tatsächlichen Nichterreichen des prognostizierten Gesamtgewinnes/Gesamtüberschusses eo ipso Liebhaberei unterstellt werden könnte. Nach herrschender Rechtsmeinung fällt bereits eine Überlassung von Gebäuden ab drei Wohneinheiten grundsätzlich unter § 1 Abs. 1 bzw. § 2 Abs. 3 LVO ("große Vermietung") (vgl. ~ zB. Doralt/Renner, EStG8, § 2 (LVO) Tz 505; Rauscher/Grübler, Steuerliche Liebhaberei2, Rz 159). Nach Auffassung des Finanzamtes ist somit auch die verfahrensgegenständliche Vermietungstätigkeit - betreffend ein Gebäude mit fünf Wohnungen, welches nach Art und Umfang näher bei der entgeltlichen Überlassung von Gebäuden als bei der Bewirtschaftung eines Wirtschaftsgutes ist - iSd § 1 Abs. 1 bzw. § 2 Abs. 3 LVO zu betrachten. Gemäß § 2 Abs. 3 LVO gilt als absehbarer Zeitraum, innerhalb dessen ein Gesamtgewinn oder Gesamtüberschuss geplant ist, 25 Jahre ab Beginn der entgeltlichen Überlassung, höchstens 28 Jahre ab dem erstmaligen Anfallen von Aufwendungen (Ausgaben). Nach dem Akteninhalt bzw. der vom Abgabepflichtigen vorgelegten Prognoserechnung vom 20.01.2006 hätte die Vermietung der Wohnungen im Objekt ***8*** 8 seit 2003 geringe Überschüsse erzielen sollen (in Euro): | Jahr | Verluste: | laut Prognoserechnung: | 2003 | --- | 2.810,26 | 2004 | -6.087,56 | 2.907 | 2005 | -9.498,73 | 5.183 | 2006 | -14.893,59 | 5.083 | 2007 | 5.571,65 | 4.883 | 2008 | 11.464,79 | 5.219 | 2009 | -9.716,87 | 5.909 | 2010 | -7.580,82 | 7.259 | Summe: | -64.814,01 | 36.443 Tatsächlich wurde aus der Vermietung ein negativer Überschuss von € -64.814,01 erzielt. Demgegenüber sollte nach der Prognoserechnung im selben Zeitraum 2004 bis 2010 ein Überschuss von € 36.443 erzielt werden. Diese eklatante Differenz zwischen dem prognostizierten und dem tatsächlich erzielten Ergebnis ist zunächst auf stark voneinander abweichende Ansätze bei den Abschreibungen (z.B. 2005 € 961,- lt. Prognose gegenüber erklärten € 6.465,56) zurückzuführen. Die Betriebskosten (z.B. 2005 € in der Höhe von € 6.465,56) blieben in der Prognoserechnung gänzlich unberücksichtigt. Weiters wurden die Zinsen z.B. 2005 in der Prognoserechnung mit € 0,- angesetzt, obwohl sie tatsächlich € 462,88 ausmachten. Die Instandhaltung 2005 in der Höhe von € 5.621,04, die zwar zum Teil von der Versicherung beglichen wurde, ist in der Prognoserechnung auch nicht miteinbezogen worden. Dazu kommt noch, dass in der Prognoserechnung sehr positive Annahmen betreffend Mieteinnahmen getroffen werden (z.B. Anstieg bei Wohnung Top 9 von 2008 auf 2009 von € 660,- auf € 1.650,- oder bei Wohnung Top 8 von 2007 bis 2008 von € 564,- auf € 1.500,-) sowie in keinem Jahr ein Mietausfallsrisiko miteinbezogen wurde. Die vom Abgabepflichtigen vorgelegte Prognoserechnung widerspricht somit einerseits im Zeitpunkt ihrer Erstellung bekannten Tatsachen (insbesondere hinsichtlich der Abschreibung und der Zinsbewirtschaftung) und ist andererseits unvollständig (kein Mietausfallsrisiko, kein Reparaturaufwand, keine Betriebskosten). Auf Grund dessen ist die Vermietung des Objekts ***7***, ***8***, ab Beginn 2004 als steuerlich unbeachtliche Liebhabereibetätigung einzustufen. Fristverlängerungsansuchen Seitens der steuerlichen Vertretung wurde über FinanzOnlinie am 15. 5. 2012 um Fristverlängerung für die Erhebung eines Rechtsmittels bis 29. 6. 2012 ersucht. Berufung vom 25. 6. 2012 Gegen die Einkommensteuerbescheide 2004 bis 2010 wurde durch die steuerliche Vertretung für den Bf Berufung erhoben und dazu ausgeführt: Die Berufung richtet sich gegen die Beurteilung der Vermietung des Objektes ***7***, ***8*** ab 2004 als steuerliche unbeachtliche Liebhabereibetätigung. Es wurden in diesem Zeitraum Zehntelabsetzungen vorgenommen, die für Liebhabereibeurteilungskriterien auf 65 Jahre zu verteilen wären. Beiliegend finden Sie eine Aufstellung der in den Jahren 2005-2010 in Zehntelschritten abgesetzten Großreparaturen und die Auswirkung bei Verteilung über 65 Jahre Nutzungsdauer. Die Wohnungen wurden von meinem Mandanten in Summe um 604.000 ATS erworben, da waren Sanierungsaufwendungen zu erwarten. Es mussten Fenster ausgetauscht werden, Fassadeerneuerung, Hofbefestigung vorgenommen werden, Heizungsinstallationen, Stiegenhaussanierung und auch das Dach mußte entfernt und neu isoliert werden. Hier errechnet sich eine Ergebnisverbesserung von 48.694 € für den Zeitraum der wiederaufgenommenen Jahre 2004-2010. Weiters wurden im Jahr 2006 Sanierungsaufwendungen in Folge des Löschwassereintritts nach einem Dachflächenbrand in der ***8*** 8 als Saldo zwischen Aufwand und Versicherungsentschädigung von 12.200 € sofort gewinnmindernd abgesetzt, was für die Beurteilung Einkunftsquellenvermutung neutralisieren wäre, da die Wiederherstellung des ursprünglichen Wohnungszustandes nach so einem großen Schadensfall nicht zu den üblichen Vermietungsrisiken gehört und daher Außerordentlichkeit vorliegt. Es wurde erst im Zuge dieser Umbauarbeiten bekannt, daß die ***8*** 8 in einer sogenannten Schutzzone gemäß § 85 der Wiener Bauordnung gelegen ist, sodaß für durchzuführende Sanierungsmaßnahmen erheblich höhere Kosten entstanden sind. Auch musste die ursprüngliche Farbgestaltung der Fassade wieder hergestellt werden, Kunststofffenster sind nicht erlaubt, es müssen Kastenfenster eingebaut werden, welche wesentlich teurer sind. Auch diese Mehrkosten müssten für eine Liebhabereibeurteilung auf ein Niveau gerechnet werden, welches für Sanierungskosten in einem Nichtschutzzonenraum gilt. Seit dem Ankauf konnte bei den Wohnungen durch Ausmietung der Altmieter mit mietrechtlichen Beschränkungen und Vermietung der bisherigen Hausmeisterwohnung eine wesentliche Ertragssteigerung erzielt werden. Siehe beiliegende Aufstellung von z.B rd 3.500 € Altmieterträge im Jahr 2004 konnte bis 2011 eine Erhöhung der Nettomieteinnahmen auf rd 11 .800 € erreicht werden. Bei Rausrechnung der Mietzinsbeschränkung durch Altmieter und Ersetzung durch frei erzielbare Mieten tritt zusätzlich eine wesentliche Ertragsverbesserung ein, sodaß unter Berücksichtigung der Mietzinsbeschränkung für die Altmieter und der Verteilung der Zehntelabsetzungen und des Wasserschadens nicht von Liebhaberei gesprochen werden kann. Wenn man nun die kumulierten Verluste 2004-2010 von Laut Steuerbescheiden 64.814 € Verteilung Zehntelabsetzung 48.694 € Unwägbarkeit Löschwassereintritt 12.200 € Verbleibender Ausgabenüberschuß 3.920 € nach Korrekturen wie oben genannt Aus den oben genannten Gründen liegt bei einem kumulierten Verlust von nur 3.920 € in den acht Jahren der Vermietung keine steuerlich unbeachtliche Einkunftsquelle bei der Vermietung der ***8*** vor, ich beantrage daher die Veranlagung der Jahre 2004 bis 2010 laut den eingereichten Steuererklärungen. Die von meinem Mandanten im Jänner 2006 selbst erstellte und an das Finanzamt übermittelte "Hochrechnung der ***8***" stellt keine Prognoserechnung im Sinne der Finanzverwaltung dar, da mein Mandant nur zeigen wollte, wie er durch die Erhöhung der Mieterträge in den nächsten Jahren die Einnahmensituation deutlich verändern wird. Auch wurden die Zehntelabsetzungen nicht auf 1,5 % Abschreibungssatz umgerechnet. Die positiven Annahmen betreffend Mieteinnahmen sind in der Zwischenzeit auch eingetreten, da eine Einnahmenverbesserung vom Top 4 zB von 468 € für die Zeiträume 2004 bis 2006 auf 1.620 ab Jahr 2006 bzw dann ab 2011 auf 2.236 €. Top 14 hatte nur 660 € Altmieterträge, nun konnte ab 2006 auf 4.200 € gesteigert werden, ab 2011 werden 4.358 € kassiert. Lediglich Top 10 hat noch eine Altmieterin, dort wird sich in nächster Zeit nicht viel verändern, da die Mieterin erst im 70. Lebensjahr ist und keine Erhöhung der Mieten rechtlich zulässig sind. Top 8 inkl 9 wurde die Hausmeisterwohnung auf vermietbare Fläche umgestellt, da hat sich die Ertragssituation von 564 € auf 1.224 € ab 2007 auf 1.896 € und 3.170 € 2011 verändert. Die Betriebskosten wurden in der Hochrechnung als Durchläufer klassifiziert, daher weder einnahmen- noch ausgabenseitig angesetzt ... Beigefügt waren folgende Übersichten: Verteilung der sofort abgesetzten Zehntelbeträge auf 1,5% Abschreibungssatz [Grafik] Veränderung der Mietzinserträge durch Ersetzung Hauptmietzinsbeschränkungen Altmieter durch Neumietverträge [Grafik] Vorhalt vom 16. 7. 2012 Mit Vorhalt vom 16. 7. 2012 ersuchte das Finanzamt um: 1.) Vorlage sämtlicher Neumietverträge (Top 4, Top 8 , Top 9 u. Top 14) 2.) Vorlage sämtlicher Belege hinsichtlich Wasserschadensanierung 2006 (ev. auch Fotos vom Dachflächenbrand) 3.) Vorlage des Bescheids (bzw. sonstigen Nachweises) der Stadt Wien bezüglich Schutzzone nach § 85 der Wiener Bauordnung. 4.) Vorlage einer Prognoserechnung im Sinne d . Finanzverwaltung (dabei ist jede Wohnung getrennt zu beurteilen) Vorhaltsbeantwortung vom 8. 10. 2012 Nach Fristverlängerungsansuchen wurde der Vorhalt vom 16. 7. 2012 mit Schreiben der steuerlichen Vertretung wie folgt beantwortet: Beiliegend finden Sie die Prognoserechnung für die Wohnungen getrennt nach den einzelnen Tops, das Top 8+9 wurde zusammengelegt, daher liegt eine einheitliche Bewirtschaftung vor. Laut Prognoserechnung sind unter Hinzurechnung eines Leerstehungsrisikos von 5 % p.a. und einer Indexierung der Mieten in allen vier Wohnungen (5 % alle drei Jahre) innerhalb des zulässigen Zeitfensters der Liebhabereiverordnung unter Hinzurechnungen der Zehntelabsetzungen kumulierte Einnahmenüberschüsse zu erzielen. Die Kosten wurden auch indexiert, alle 3 Jahre mit 5 %. Da alle Wohnungen in den letzten sehr gut saniert wurden, ist in den nächsten Jahren keine zusätzliche größere Investition zu erwarten, dies sieht man auch an den in der Zwischenzeit zu erzielenden Mieten. Generell besteht aufgrund der wirtschaftlichen Situation auf dem Wohnungsmarkt zur Zeit sehr große Nachfrage, da die Urbanisierung immer stärker wird, die Vermögensverhältnisse der Vermieter nicht eine Eigentumsschaffung ermöglichen und auch die Mobilität der Mieter sich auch in Wien immer mehr den internationalen Verhältnissen anpasst. Mit der Lage im 18. Bezirk Universitätsnähe etc. besteht nach den Wohnungen in der ***8*** überdurchschnittlich gute Nachfrage. Lediglich die Wohnung 10 hat noch jene Mieterin die im Kaufzeitpunkt die Wohnung innehatte, dort ist noch eine Altmiete zu vereinnahmen, in der Prognose ist dies bis 2019 angenommen, daß Altmieterin auszieht (ist schon ältere Dame, schon in Seniorenheim angemeldet, aber solange noch gesund verbleibt in Wohnung Top 10). Im Jahr 2019 wurde dann die Neuvermietung angenommen und eine Investition von 5.000 € (Wohnung ist jetzt schon in einem guten Zustand), aber kleiner Sanierungen werden im Auszugsjahr prognostiziert. In den anderen Wohnungen wurde in den Jahren mit MRGmiete bzw Leerstehungen keine marktübliche Miete angesetzt, auch hier wäre noch eine Reserve im Sinne der Liebhabereibeurteilung. Die Wohnungen wurden von meinem Mandanten in Summe um 604.000 ATS erworben, da waren Sanierungsaufwendungen zu erwarten. Es mussten Fenster ausgetauscht werden, Fassadenerneuerung, Hofbefestigung vorgenommen werden, Heizungsinstallationen, Stiegenhaussanierung und auch das Dach mußte entfernt und neu isoliert werden. Weiters wurden im Jahr 2006 Sanierungsaufwendungen in Folge des Löschwassereintritts nach einem Dachflächenbrand in der ***8*** als Saldo zwischen Aufwand und Versicherungsentschädigung von rd 12.200 € sofort gewinnmindernd abgesetzt, was für die Beurteilung Einkunftsquellenvermutung zu neutralisieren wäre, da die Wiederherstellung des ursprünglichen Wohnungszustandes nach so einem großen Schadensfall nicht zu den üblichen Vermietungsrisiken gehört und daher Außerordentlichkeit vorliegt. Diese Ausgaben betrafen Top 4 und Top 15. Belege über die notwendig gewordenen Sanierungsmaßnahmen finden Sie beiliegend, ebenfalls Fotos vom Brand. Nach diesem Dachflächenbrand, da die Schäden größer waren als befürchtet, hat sich die Miteigentümergemeinschaft entschlossen, das Haus generell zu sanieren. Es wurde erst im Zuge dieser Umbauarbeiten bekannt, daß die ***8*** in einer sogenannten Schutzzone gemäß § 85 der Wiener Bauordnung gelegen ist, sodass für durchzuführende Sanierungsmaßnahmen erheblich höhere Kosten entstanden sind. Auch musste die ursprüngliche Farbgestaltung der Fassade wieder hergestellt werden, Kunststofffenster sind nicht erlaubt, es müssen Kastenfenster eingebaut werden, welche wesentlich teurer sind. Auch diese Mehrkosten müssten für eine Liebhabereibeurteilung auf ein Niveau gerechnet werden, welches für Sanierungskosten in einem Nichtschutzzonenraum gilt. Beiliegend finden Sie einen Auszug aus dem Flächenwidmungsplan, die ***8*** 8 befindet sich innerhalb dieser Schutzzone. Die Mehrkosten die die Lage in der Schutzzone verursacht hat, wären auch in der Prognoserechnung zu neutralisieren gewesen, dies wurde aber unterlassen, da schon erkennbar, daß keine Liebhaberei vorliegt. Seit dem Ankauf konnte bei den Wohnungen durch Ausmietung der Altmieter mit mietrechtlichen Beschränkungen und Vermietung der bisherigen Hausmeisterwohnung eine wesentliche Ertragssteigerung erzielt werden. Beiliegend finden Sie die Mietverträge bzw aktuelle Mietvorschreibungen an die Parteien. In der Prognoserechnung wurde die Mietzinsbeschränkung durch Altmieter im Top 10 an zu erzielende Preise angepasst. Die Kosten infolge des Löschwassereintritts in Top 4 und Top 15 und auch der Kosten im Top 15 beim Auszug einer Mieterin im Jahr 2004 war die Wohnung dermaßen mit Müll belastet, daß 3430 € Müllentsorgungskosten angefallen sind, diese Mehrkosten sind unter Unwägbarkeiten zu subsumieren. Unter Berücksichtigung der oben angeführten Umstände liegt bei der Vermietung der vier Wohnungen in der ***8*** 8 keine Liebhaberei im Sinne der einkommensteuerlichen Bestimmungen vor. Prognoserechnungen Beigefügt waren folgende, nach Wohnungen gegliederte Prognoserechnungen: Top 4 (2004-2007) [Grafik]   Top 4 (2008-2014) [Grafik]   Top 4 (2014-2020) [Grafik]   Top 15 (2004-2009) [Grafik]   Top 15 (2010-2019) [Grafik]   Top 15 (2020-2021) [Grafik]   Top 8/9 (2004-2010) [Grafik]   Top 8/9 (2011-2019) [Grafik]   Top 8/9 (2020) [Grafik]   Top 10 (2004-2008) [Grafik]   Top 10 (2009-2015) [Grafik]   Top 10 (2016-2020) [Grafik]   Mietverträge Aus den vorgelegten (teilweise unvollständig vorgelegten) Mietverträgen ergibt sich: Top 4 Die Wohnung Top 4, 46,5 qm, Zimmer, Schlafzimmer, Küche, Bad, WC, Vorraum wurde ab 1.10.2005 "auf die Dauer von 10 Jahren" zu einem Mietzins von 330 € inklusive Betriebskosten und Umsatzsteuer vermietet. Top 8 und 9 Die Wohnung Top 8 und 9, 76 qm, 2 Zimmer, Küche, Bad-WC, Vorraum, Abstellraum wurde ab 15.8.2008 "auf die Dauer von mindestens 5 Jahren" zu einem Mietzins von "€ 400 inkl. MWST - in Worten: fünfhundertneunzig Euro" wertgesichert vermietet. "Die Betriebskosten betragen derzeit Zeit 67,75 inkl. der MWST" und "sind vom Mieter aus eigenem zu tragen". Die Wohnung Top 8 und 9, 76 qm, 2 Zimmer, Küche, Bad-WC, Vorraum, Abstellraum wurde ab 1.10.2012 "auf die Dauer von mindestens 5 Jahren" zu einem Mietzins von "€ 695 inkl. MWST und BK - in Worten: fünfhundertneunzig Euro" wertgesichert vermietet. "Die Betriebskosten betragen derzeit Zeit 108,03 inkl. der MWST". Top 10 Die Wohnung Top 10, 63,30 qm, 2 Zimmer, 2 Abstellräume, Küche, Vorraum, Klosett, Baderaum wurde (vom Vorgänger) ab 1.2.1988 unbefristet zu einem Mietzins von 1.544,52 S zuzüglich Betriebskosten und Umsatzsteuer wertgesichert vermietet. Top 15 Die Wohnung Top 15, 68 qm, 2 Zimmer, Küche, Bad, Vorraum, Klosett wurde ab 15.2.2005 unbefristet zu einem Mietzins von 375,45 € zuzüglich Betriebskosten und Umsatzsteuer wertgesichert vermietet. Betriebskostenvorschreibungen Verschiedene Schreiben an die Mieter betreffend Anpassung der Betriebskosten sind aktenkundig. Arbeiten Vorgelegt wurden ferner Rechnungskopien über diverse Arbeiten im Haus ***8*** 8, offenbar betreffend Ausbessern von Parkettböden, Verfliesungen, Installationsarbeiten. Schutzzone Dem Finanzamt wurde ein Auszug aus dem Flächenwidmungsplan übermittelt, wonach sich das Haus in einer Schutzzone befindet. Brandschaden Im Oktober 2005 teilte der Bf der Hausverwaltung mit, dass nach einem Brand im Oktober 2005 folgende Schäden entstanden seien: In Top 4 seien von der Feuerwehr zwei Türen aufgebrochen worden. In Top 15 seien verschiedene Schäden durch Löschwasser zu verzeichnen. Zum Brand selbst wurden verschiedene Fotos vorgelegt, die aber nicht die Wohnungen selbst, sondern vor allem das Dach des Gebäudes betreffen. Im März 2006 ersuchte die Hausverwaltung den Bf, Unannehmlichkeiten zufolge "Instandsetzung von Gebäudeteilen nach einem Großbrand" zu entschuldigen und verwies darauf, dass eine Mietzinsminderung deswegen nicht in Betracht komme. Die Arbeiten sollten im April 2006 abgeschlossen sein. Berufung vom 20. 11. 2012 Mit Schreiben seiner steuerlichen Vertretung vom 20. 11. 2012 erhob der Bf Berufung gegen den Einkommensteuerbescheid 2011. Bei der Vermietung ***8*** 8 handle es sich "um eine positive Einkunftsart. Wir verweisen in diesem Zusammenhang auf unsere Berufung vom 8. Oktober 2012 sowie die in diesem Zusammenhang übermittelte Prognoserechnung". Berufungsvorentscheidung vom 12. 3. 2013 Mit Berufungsvorentscheidung vom 12. 3. 2013, zugestellt am 18. 3. 2013, wies das Finanzamt die verfahrensgegenständlichen Berufungen als unbegründet ab: In Streit steht, ob hinsichtlich der Vermietung des Objekts ***7***, ***8***, trotz der in den Jahren 2004 bis 2011 erzielten Verluste in Höhe von € 69.002,41 eine steuerlich beachtliche Einkunftsquelle vorliegt. In der Berufung vom 26.06.2012 wird vorgebracht, dass hinsichtlich der Sanierungsaufwendungen aufgrund eines Dachflächenbrandes im Jahr 2006 eine Unwägbarkeit vorliegt und der Aufwand in Höhe von € 12.200,- (Saldo zwischen Aufwand und Versicherungsentschädigung) für die Beurteilung der Einkunftsquelleneigenschaft zu neutralisieren wäre. Unstrittig ist in diesem Zusammenhang, dass eine Unwägbarkeit vorliegt und der Aufwand zu neutralisieren ist. Korrekterweise hätte aber der Aufwand im Jahr 2006 nur zum Teil sofort abgesetzt werden dürfen, der andere Teil (Instandsetzung) hätte auf 10 Jahre verteilt werden müssen. Die Einstufung des Sanierungsaufwandes als Unwägbarkeit beeinflusst die tatsächlichen Ergebnisse der Jahre 2006 bis 2011 nur geringfügig und führt weiterhin nicht zu einem positiven Überschuss. Vielmehr besteht noch immer eine eklatante Differenz zwischen den prognostizierten und den tatsächlich erzielten Ergebnissen. In der Berufung wird weiters ausgeführt, dass die in den Jahren 2005-2010 abgesetzten Zehntelabsetzungen aufgrund einer Großreparatur für die Liebhabereibeurteilung auf 65 Jahre zu verteilen wären. In diesem Zusammenhang hat der UFS (UFS 16.10.2008, RV/0461-1/05) entschieden, dass eine solche Umrechnung nicht zu erfolgen hat. Eine solche Umrechnung auf die Nutzungsdauer des Gebäudes wäre nach dieser Entscheidung nur sachgerecht, wenn es sich bei den geltend gemachten Investitionen um steuerlich begünstigt abschreibbaren Herstellungsaufwand im Sinne des § 28 Abs. 3 EStG handeln würde (siehe auch UFS 17.11.2011, RV/0128-L/07). Ein solcher Aufwand liegt im gegenständlichen Fall aber nicht vor. Auch der VwGH hat in seiner Entscheidung VwGH 26.6.1990, 89/14/0295 ausgeführt, dass für die Prüfung, ob eine Einkunftsquelle vorliegt, eine Zehntelabsetzung nicht zu korrigieren ist. Zudem ist weder dem Gesetz noch der LVO eine solche "Adaptierung" der Instandsetzungsaufwendungen zu entnehmen. Lediglich die Lohnsteuerrichtlinien sehen eine Umstellung der Zehntel- und Fünfzehntelabschreibungen des § 28 Abs. 3 EStG 1988 - Herstellungsaufwand betreffend Aufwendungen gemäß §§ 3 bis 5 MRG, Sanierungsaufwendungen nach dem Wohnhaussanierungsgesetz, dem Startwohnungsgesetz und entsprechenden Landesgesetzen über Wohnhaussanierung, sowie Aufwendungen nach dem Denkmalschutzgesetz - auf die Normal-AfA vor. Aber auch dort ist keine Umrechnung für Instandsetzungsaufwendungen gemäߧ 28 Abs. 2 EStG 1988 vorgesehen. Der Berufungswerber bringt in der Berufung vom 26.06.2012 vor, dass im Zuge der Umbauarbeiten bekannt wurde, dass die ***8*** in einer sogenannten Schutzzone gem. § 85 Wiener Bauordnung gelegen ist, sodass für die durchzuführenden Sanierungsmaßnahmen erheblich höhere Kosten entstanden sind. Aus diesem Grund sind diese Mehrkosten für eine Liebhabereibeurteilung auf ein Niveau zu rechnen, welches für Sanierungskosten in einem Nichtschutzzonenraum gilt. Demgegenüber wird ausgeführt, dass eine solche Berücksichtigung von Mehraufwendungen aufgrund von Schutzzonenbestimmungen im EStG und in der LVO nicht vorgesehen ist. Ferner ist ein solcher Mehraufwand bereits in der Prognoserechnung zu berücksichtigen. In der Berufung wird festgehalten, dass bei den Wohnungen durch Ausmietung der Altmieter mit mietrechtlichen Beschränkungen und Vermietung der bisherigen Hausmeisterwohnung eine wesentliche Ertragssteigerung erzielt werden konnte. Aus diesem Anlass wurde dem Berufungswerber im Zuge eines Vorhalts aufgetragen, sämtliche Neumietverträge dem Finanzamt vorzulegen. Aus den übermittelten Mietverträgen ergibt sich, dass der monatliche Mietzins bei Top 4 € 330,(inkl. Betriebskosten u. 10 % USt - Mietverhältnis beginnend mit 1.10.2005) und bei Top 15 (Top 14) € 375,45 (inkl. BK u 10% USt- beginnend mit 15.02.2005) beträgt. Bei Top10 liegt noch ein Altmietvertrag vor (1.544,53 Schilling monatlich). Lediglich bei Top 8/9 wird ein monatlicher Mietzins von € 659,- eingehoben und somit eine Ertragssteigerung angenommen. In der Berufung wird behauptet, dass die im Jänner 2006 dem Finanzamt übermittelte Prognoserechnung vom Berufungswerber selbst erstellt wurde und keine Prognoserechnung im Sinne der Finanzverwaltung darstelle. Dem wird insofern entgegengehalten, dass die Beantwortung des Vorhalts vom 20.01 .2006 von der steuerlichen Vertretung folgenden Inhalt aufweist: "Im Namen und Auftrag meiner oben angeführten Mandantschaft und unter Berufung auf die mir erteilte steuerliche Vollmacht nehme ich zu Ihrem Ersuchen um Ergänzung wie folgt Stellung: Beiliegend finden Sie eine Prognoserechnung für die einzelnen Wohnungen". Daraus kann man schließen, dass es sich um eine Prognoserechnung im Sinne der Finanzverwaltung handelt, die allerdings gravierende Unterschiede zwischen dem prognostizierten und den tatsächlich erzielten Ergebnissen aufweist. Wie schon in der Bescheidbegründung vom 12.04.2012 hingewiesen, sollte im Zeitraum 2004 bis 2010 aus der Vermietungstätigkeit ein Überschuss von € 36.443,- erzielten werden, wobei tatsächlich ein Verlust von € 64.814,01 erzielt wurde. Schlussendlich ist auszuführen, dass sich die im Zuge des Bedenkenvorhalts "neu" eingebrachten Prognoserechnungen für die einzelnen Wohnungen als nicht schlüssig erweisen. So wurde z.B. bei Top 4 eine AfA im Jahr 2004 mit € 1260,06, im Jahr 2005 mit € 2186,9 und im Jahr 2012 mit € 191 ,47 angesetzt. Auch der Instandhaltungsaufwand enthält ähnliche Schwankungen und lässt sich nicht nachvollziehbar erklären. Dies gilt ebenso für Top 8/9, Top 10 und Top 15. Beweispflichtig dafür, dass die Art der Bewirtschaftung oder Tätigkeit in einem absehbaren Zeitraum einen Gesamtüberschuss erwarten lässt, ist der Steuerpflichtige. Die Umstände, die dafür sprechen, dass sich ein Gesamtüberschuss der Einnahmen über die Werbungskosten erwarten lässt, sind vom sich Betätigenden schlüssig und nachvollziehbar in Form einer Prognoserechnung darzulegen (VwGH 5.5.1992, 92/14/0027). Es liegt dabei auf Seiten des Berufungswerbers, die Liebhabereivermutung zu widerlegen (VwGH 31.5.2006, 2001/13/0171). Die Prognose muss an die tatsächlichen Verhältnisse zu Beginn der Vermietung in der gewählten Bewirtschaftungsart anknüpfen. Bleiben die tatsächlichen Einnahmen hinter den prognostizierten Einnahmen und treten höhere als die prognostizierten Werbungskosten auf, so ist dies jedenfalls zu beachten. Maßgeblich für eine Prognoserechnung sind nicht die idealen Wunschvorstellungen des Handelnden sondern die tatsächlichen Verhältnisse. Dabei sind so genannte typische Betätigungsrisiken realistisch abzuschätzen. Eine Prognose, die bereits für das erste Jahr von anderen Werten ausgeht, als sie bei der tatsächlich vom Steuerpflichtigen gewählten Bewirtschaftungsart eingetreten sind, ist nicht geeignet, einen Beweis für eine Ertragsfähigkeit der Betätigung in der konkret gewählten Bewirtschaftungsart zu erbringen (VwGH 30.10.2003, 2003/15/0028). Die Vermietung des Objekts ***7***, ***8*** wird daher ab 2004 als steuerlich unbeachtliche Liebhabereibetätigung im Sinne des§ 1 Abs. 1 LVO eingestuft. Die in den Jahren 2004 bis 2011 erzielten Verluste sind nicht zu berücksichtigen. Die Berufung gegen die Einkommensteuerbescheide ist daher als unbegründet abzuweisen. Vorlageantrag vom 17. 4. 2013 Mit Schreiben der steuerlichen Vertretung vom 17. 4. 2013 erhob der Bf "gegen die Berufungsvorentscheidung vom 18.03.2013 zugestellt am 18. März 2013 das Rechtsmittel der Berufung", d. h. er stellte Vorlageantrag, und führte aus: Mit Vorhaltsbeantwortung vom 8.10.2012 wurde gemäß Auftrag vom Finanzamt die bisher in Summe erklärten vier Tops der ***8*** 8 nicht als Einheit erklärt, sondern es wurden die Ertragskraft der einzelnen Tops wie gefordert dargestellt. In der Berufungserledigung vom 12.03.2013 wird seitens des Finanzamtes nicht auf einzelne Tops eingegangen, sondern es werden alle vier Tops gemeinsam beurteilt. Da hier schon ganz unterschiedliche Verläufe bei einzelnen Tops vorliegen, ist diese Beurteilung der vier Tops als Einheit widersprüchlich zu der Forderung im Vorhalt vom 16. Juli 2012. So wurde zum Beispiel bei den allen Tops außer dem Top 10 mit MRGbestandsschutz und Altmiete aufgrund von Neuvermietungen schon beträchtlich höhere Ergebnisse erzielt als in der Anfangsphase, woran zu erkennen ist, daß von der Finanzbehörde die wahre wirtschaftliche Ertragslage und daraus ableitbar die Ertragskraft der Zukunft nicht eingegangen wurde, und aus diesem Grunde daher ist die Beurteilung aller vier Tops als Einheit mit Liebhabercharakter unrichtig ist. Es wird bei der Berufungsvorentscheidung zugebilligt, daß der Brand in dem Tops 4 und 15 eine Unwägbarkeit darstellt, dann hätte folgerichtig auch die Isolierung der Kosten in Folge des Brandes für das Zutreffen einer Liebhabereitätigkeit in Höhe von 12.200 € korrigiert werden müssen und das Top einer neuerlichen Beurteilung unterzogen werden müssen. (evtl auch Einnahmenausfall in Folge Sanierung). Weiters war das Top Nr 15 nach Auszug des Mieters mit so hohen Entrümpelungskosten behaftet, daß auch diese 3.578 €sicherlich nicht Normalrisiko darstellen, sondern auch dieser Betrag als Unwägbarkeit ausgeschieden werden müßte. Beweispflichtig dafür, daß die Vermietung von sanierungsbedürftigen Wohnungen ist der Mieter, wie soll der Mieter den Beweis antreten können, wenn die Finanzbehörde den Zeitraum willkürlich beendet (und exakt nur den Zeitraum betrachtet, wo hohe Sanierungsaufwendungen anfallen). Zur Gänze ignoriert wird in der Berufungsvorentscheidung daß alle Wohnungen in den letzten Jahren sehr gut saniert wurden, ist in den nächsten Jahren keine zusätzliche größere Investition zu erwarten sind , dies sieht man auch an den in der Zwischenzeit zu erzielenden Mieten. Generell besteht aufgrund der wirtschaftlichen Situation auf dem Wohnungsmarkt zur Zeit sehr große Nachfrage, da die Urbanisierung immer stärker wird, die Vermögensverhältnisse der Vermieter nicht eine Eigentumsschaffung ermöglichen und auch die Mobilität der Mieter und Urbanisierung sich auch in Wien immer mehr den internationalen Verhältnissen anpasst. Mit der Lage im 18. Bezirk Universitätsnähe etc. besteht nach den Wohnungen in der ***8*** 8 überdurchschnittlich gute Nachfrage. Lediglich die Wohnung 10 hat noch jene Mieterin die im Kaufzeitpunkt die Wohnung innehatte, dort ist noch eine MRGgeschützte Altmiete zu vereinnahmen, in der Prognose ist dies bis 2019 angenommen, daß die Altmieterin auszieht (ist schon ältere Dame, schon in Seniorenheim angemeldet, aber solange noch gesund verbleibt in Wohnung Top 10). Im Jahr 2019 wurde dann die Neuvermietung angenommen und eine Investition von 5.000 € (Wohnung ist jetzt schon in einem guten Zustand), aber kleinere Sanierungen werden im Auszugsjahr prognostiziert. In den anderen Wohnungen wurde in den Jahren mit MRGmiete bzw Leerstehungen keine marktübliche Miete angesetzt, auch hier wäre noch eine Reserve im Sinne der Liebhabereibeurteilung. Die Wohnungen wurden von meinem Mandanten in Summe um 604.000 A TS erworben, da waren Sanierungsaufwendungen zu erwarten. Es mussten Fenster ausgetauscht werden, Fassadeerneuerung, Hofbefestigung vorgenommen werden, Heizungsinstallationen, Stiegenhaussanierung und auch das Dach mußte entfernt und neu isoliert werden. Nach diesem Dachflächenbrand, da die Schäden größer waren als befürchtet, hat sich die Miteigentümergemeinschaft entschlossen, das Haus generell zu sanieren. Es wurde erst im Zuge dieser Umbauarbeiten bekannt, daß die ***8*** in einer sogenannten Schutzzone gemäß § 85 der Wiener Bauordnung gelegen ist, sodass für durchzuführende Sanierungsmaßnahmen erheblich höhere Kosten entstanden sind. Auch musste die ursprüngliche Farbgestaltung der Fassade wieder hergestellt werden, die Fenster durften nicht mit Kunststoff ausgeführt werden, es müssen Holzkastenfenster eingebaut werden, welche dreifach teurer als die Variante in Kunststoffausführung sind. Auch diese Mehrkosten müssten für eine Liebhabereibeurteilung auf ein Niveau gerechnet werden, welches für Sanierungskosten in einem Nichtschutzzonenraum gilt. Beiliegend finden Sie einen Auszug aus dem Flächenwidmungsplan, die ***8*** 8 befindet sich innerhalb dieser Schutzzone. Die Mehrkosten die die Lage in der Schutzzone verursacht hat, wären auch in der Prognoserechnung zu neutralisieren gewesen, dies wurde aber unterlassen, da schon erkennbar, daß keine Liebhaberei vorliegt. Seit dem Ankauf konnte bei den Wohnungen durch Ausmietung der Altmieter mit mietrechtlichen Beschränkungen und Vermietung der bisherigen Hausmeisterwohnung eine wesentliche Ertragssteigerung erzielt werden. Auf diese Ertragssteigerungen, die natürlich auch vermehrte Kosten wie Sanierungen durch Kategoriehebung von D auf A verursachten, wurde von der Finanzbehörde in der Berufungserledigung gar nicht eingegangen. In der Prognoserechnung wurde die Mietzinsbeschränkung durch Altmieter im Top 10 an zu am Markt frei zu erzielende Preise angepasst. Die Kosten infolge des Löschwassereintritts in Top 4 und Top 15 und auch der Kosten im Top 15 beim Auszug einer Mieterin im Jahr 2004 war die Wohnung dermaßen mit Müll belastet, daß 3430 € Müllentsorgungskosten angefallen sind, diese Mehrkosten sind unter Unwägbarkeiten zu subsumieren, dieser Betrachtungsweise wurde bei der Berufungserledigung nicht Folge geleistet. Selbst wenn die Zehntelabsetzungen nicht auf 65 Jahre verteilt werden dürfen, was erst jüngere Rechtsprechung anbelangt, in den Vorjahren wurde diese "Umrechnung" für Zwecke der Liebhabereibeurteilung sehr wohl akzeptiert kommt man bei folgender Summierung in den verbleibenden 12 Jahren nach 2011 zu folgendem kumulierten Einnahmenüberschuß: Ausgabenüberschuß laut Steuererklärungen 2004 Bis 2010: - 64.814,01 2011 - 4.188,40 Unwägbarkeiten Löschwassereintritt/Vermüllung + 15.778 Korrigierter Verlust bis 2011: - 53 .224,41 Normalabschreibung Kaufpreis 12 Jahre - 8.707,92 Verbleibende Zehntelabsetzung - 46.555,55 Kosten Instandhaltung und Übrige lt Prognose 12 Jahre - 33.989.50 Summe Verluste und Kosten bis 2023 -142.477,38 Miete inkl MRGMiete Top 10 zu heutigen Preisen 12 J 175.684 Unterschied MRG Miete Top 10 üblichen Marktmieten 44.000 Unterschied MRG Miete Top 8+9/4/l 0 (2004-Neuvermietung 31.816 Zu erwartender Einnahmenüberschuß kumuliert bis 2023 109.022,62 Es fehlen bei dieser Betrachtung natürlich die Leerstehungen aber auch die Indexierungen, wenn man aber 5 % Leerstehung bei 5 % Mietsteigerung alle 3 Jahre rechnet, egalisiert sich dies, man sieht, daß die 253.000 €die bisherigen Verluste inkl der Zehntelabsetzungen und Abschreibungen und laufenden Kosten b Die Finanzbehörde verwirft die Prognoserechnung meines Mandanten als grob mangelhaft, weil die Mehraufwendungen nach den Schutzzonenbestimmungen die im 18. Wiener Gemeindebezirk vorliegen, nicht berücksichtigt waren. Zum Zeitpunkt der Übermittlung der Prognoserechnung an die Finanzbehörde im Jänner 2006 konnte mein Mandant die Mehrkosten die durch diese Auflagen auf ihn zukommen werden noch gar nicht einschätzen, es gab zwar schon Eigentümerversammlungen nach dem Brand im Oktober 2005, aber bis bei einem Haus mit so vielen Parteien Klarheit über das Ausmaß der Sanierungen bestanden hat, war für die Parteien nicht zu erkennen, wie hoch die Kosten sein werden, die auf sie zukommen. Weiters wurde im Zusammenhang mit den aktuellen Schäden dann eine umfassende Sanierung beschlossen, da die Synergieeffekte von Gerüstaufbauten und mehreren Arbeitsschritten genutzt werden mußten. Auch der Vorwurf daß die Prognoserechnung im Jahr 2006 grob unrichtig war ist entgegenzuhalten, daß sowohl die steuerliche Vertretung als auch der Steuerpflichtige davon ausgingen, daß bei einer so günstig erstandenen Immobilie von 604.000 ATS für rd 260 m2 in zentraler Lage in Wien und bei völligem Fehlen von Fremdkapitaleinsatz und auch in der Vergangenheit durch beträchtliche Eigenleistungen beim Umbau trotz noch zu erfolgender Sanierungen in zwanzig Jahren ein Gesamtüberschuß zu erzielen sein wird, daher wurde die Prognoserechnung stark vereinfacht (um Kosten zu sparen) an das Finanzamt übermittelt. Nun an dieser Prognoserechnung isoliert die Jahre mit den hohen Sanierungskosten ohne die daraus zu erzielenden Ertragssteigerungen und auch MRGbeschränkungen zu berücksichtigen, führt zu unrichtigen Ergebnissen. Es wird die Prognoserechnung als unglaubwürdig dargestellt, obwohl auch eine evtl notwendige Sanierung des bis jetzt MRGgeschützten Tops 10 mit 5000 €(in dieser Wohnung sind auch schon in der Vergangenheit Renovierungsarbeiten durchgeführt worden). Weiters wird angeführt die Sonstigen Kosten und Instandhaltungen die in der Zukunft liegen werden als nicht glaubwürdig angenommen. Dem ist entgegenzuhalten, daß aufgrund der in den vergangenen Jahren angefallen Sanierungen das Haus nun in einem sehr guten Allgemeinzustand ist, daß monatlich in den Betriebskosten die Instandhaltungsrücklage vom Vermieter eingenommen wird, diese aber an die Hausverwaltung zur Bedeckung der Instanhaltungen verwendet werden muß, daher werden die Sonstigen Kosten und die Instandhaltungen die der Abgabenpflichtige selber leisten muß und nicht auf den IFonds zurückgreifen kann, als gering zu erwarten sein, aber es wurde sehr wohl für alle Eventualitäten da Kosten in der Prognoserechnung berücksichtigt. Die Beurteilung ob Liebhaberei vorliegt kann nur davon abhängen, ob mit den konkreten Verbesserungsmaßnahmen in dem Gesamtbeobachtungszeitraum ein steuerlicher Überschuß entstehen kann. Dies ist auch bei Zehntelung der doch recht hohen Adaptierungskosten rechnerisch möglich. Unter Berücksichtigung der oben angeführten Umstände liegt bei der Vermietung der vier Wohnungen in der ***8*** 8 keine Liebhaberei im Sinne der einkommensteuerlichen Bestimmungen vor. Ich ersuche daher um erklärungsgemäße Veranlagung. ... Weiters beantrage ich beim Verfahren beim Unabhängigen Finanzsenat eine mündliche Berufungsverhandlung. Vorlage Mit Bericht vom 14. 5. 2013 legte das Finanzamt die Berufungen dem Unabhängigen Finanzsenat als damaliger Abgabenbehörde zweiter Instanz zur Entscheidung vor. Vorgelegt wurde auch eine Kopie eines Schreibens der steuerlichen Vertretung vom 20. 1. 2006 an das Finanzamt, mit welchem "eine Prognoserechnung für die einzelnen Wohnungen" übermittelt wird. Diese "Hochrechnung der ***8***" lautet: 1 [Grafik]   2 [Grafik]   3 [Grafik]   Nichterledigung durch den UFS Die Berufungen wurden vom Unabhängigen Finanzsenat nicht erledigt. Gemäß § 323 Abs. 38 BAO sind die am 31. 12. 2013 bei dem Unabhängigen Finanzsenat als Abgabenbehörde zweiter Instanz anhängigen Berufungen und Devolutionsanträge vom Bundesfinanzgericht als Beschwerden im Sinn des Art. 130 Abs. 1 B-VG zu erledigen. Solche Verfahren betreffende Anbringen wirken mit 1. 1. 2014 auch gegenüber dem Bundesfinanzgericht. Bericht des Finanzamts vom 17. 8. 2018 Das Finanzamt berichtete am 17. 8. 2018 über Ersuchen des Gerichts: Ergebnis - ***8*** 8: [Grafik]   Summe: - 52.695,35 Aus der oben angeführten Tabelle ist ersichtlich, dass - mit Ausnahme des Kalenderjahres 2016 - die prognostizierten Einkünfte mit den tatsächlich erzielten Einkünften in einem krassen Missverhältnis stehen. Dieses Ergebnis würde sich aufgrund der MRG-Miete bei Top 10 bei Hochrechnung auf eine fiktive marktübliche Miete nur geringfügig verbessern (pro Jahr zwischen 500 und 2.000 Euro). Zu den Beschwerdepunkten im Einzelnen: "Zur Gänze ignoriert wird in der Berufungsvorentscheidung dass alle Wohnungen in den letzten Jahren sehr gut saniert wurden, ist in den nächsten Jahren keine zusätzliche größere Investition zu erwarten sind, dies sieht man auch an den in der Zwischenzeit zu erzielenden Mieten." "Es fehlen bei dieser Betrachtung natürlich die Leerstehungen aber auch die Indexierungen, wenn man aber 5 % Leerstehung bei 5 % Mietsteigerung alle 3 Jahre rechnet, egalisiert sich dies, man sieht, dass die 253.000 €die bisherigen Verluste inkl. der Zehntelabsetzungen und Abschreibungen und laufenden Kosten b" Es ist dem Beschwerdeführer zwar beizupflichten, dass die Wohnungen in den letzten Jahren (sehr gut) saniert wurden, dennoch ist eine Prognoserechnung in Zweifel zu ziehen, wenn bei den prognostizierten Einnahmen ein gewisses Mietausfallsrisiko nicht ausreichend berücksichtigt wurde oder Aufwendungen für Reparaturen bzw. Sanierungsmaßnahmen nicht bzw. nur unzureichend angesetzt wurden. Nach dem zur Liegenschaftsbewertung maßgeblichen Ertragswertverfahren sind wertmindernde Faktoren von Positionen, die auch eine realistische Prognoserechnung zu enthalten hat, jährlich folgendermaßen anzusetzen (Kranewitter, Liegenschaftsbewertung5, 90f.): Instandhaltungskosten (jeweils in Prozent der Herstellungskosten): - Wohnhäuser älter 0,5 - 1,5 % Instandhaltungssatz Mietausfallswagnis (jeweils in Prozent des Jahresrohertrages). - Mietobjekte 3 - 5 % Hinsichtlich der 5 %-igen Mietzinssteigerung ist auszuführen, dass Wertsicherungsklauseln (Indexanpassungen) einnahmenseitig bei der Prognose nur dann zu berücksichtigen sind, wenn sie in den bestehenden Mietverträgen auch tatsächlich vereinbart worden sind. Aus den vorgelegten Mietverträgen (bzw. Teilen von Mietverträgen) sind bei den Wohnungen Top Nr. 15 und 4 derartige Indexierungen aus dem Mietvertrag aber nicht ersichtlich. "Weiters war das Top Nr 15 nach Auszug des Mieters mit so hohen Entrümpelungskosten behaftet, dass auch diese 3.578 € sicherlich nicht Normalrisiko darstellen, sondern auch dieser Betrag als Unwägbarkeit ausgeschieden werden müsste." Voraussetzung für die Beurteilung eines für die Betätigung nachteiligen Ereignisses als Unwägbarkeit ist der Umstand, dass es sich um kein betätigungstypisches Risiko handeln darf. Unwägbarkeiten sind nach Rechtsprechung und Verwaltungspraxis beispielsweise unvorhersehbare Investitionen, unerwartete Mietstreitigkeiten, Zahlungsunfähigkeit von Mietern, Schwierigkeiten in der Abwicklung eines eingegangenen Bestandverhältnisses, unerwartete Probleme auf der Suche nach einem Nachmieter, höhere Gewalt, Naturkatastrophen aber auch Aufgabe einer Vermietung aus einer Zwangslage heraus und andere Ereignisse, die den Bereich der privaten Lebensführung betreffen (vgl. VwGH 3.7.1996, 93/13/0171). Wenngleich der Dachschaden infolge eines Brandes (nach Abzug der Entschädigung durch die Verssicherung) unzweifelhaft als Unwägbarkeit zu qualifizieren ist, stellen Entrümpelungskosten einer Wohnung ein gewöhnliches, bei einer Vermietungstätigkeit typischerweise anfallendes (jedenfalls nicht ungewöhnliches) Risiko dar, dass bei der Liebhabereibeurteilung nicht außer Acht zu lassen ist. "Es wurde erst im Zuge dieser Umbauarbeiten bekannt, dass die ***8*** in einer sogenannten Schutzzone gemäß § 85 der Wiener Bauordnung gelegen ist, sodass für durchzuführende Sanierungsmaßnahmen erheblich höhere Kosten entstanden sind. Auch musste die ursprüngliche Farbgestaltung der Fassade wieder hergestellt werden, die Fenster durften nicht mit Kunststoff ausgeführt werden, es müssen Holzkastenfenster eingebaut werden, welche dreifach teurer als die Variante in Kunststoffausführung sind. Auch diese Mehrkosten müssten für eine Liebhabereibeurteilung auf ein Niveau gerechnet werden, welches für Sanierungskosten in einem Nichtschutzzonenraum gilt. [ . .] Die Mehrkosten die die Lage in der Schutzzone verursacht hat, wären auch in der Prognoserechnung zu neutralisieren gewesen, dies wurde aber unterlassen, da schon erkennbar, dass keine Liebhaberei vorliegt." Dem ist zu entgegen, dass der VwGH (VwGH 25.11.1999, 97/15/0144) bei der Vermietung eines Gebäudes, welches unter Denkmalschutz steht, folgendes ausgeführt hat: "Dass Gründe des Denkmalschutzes höhere Instandhaltungsaufwendungen zur Folge haben, mag zutreffen, rechtfertigt aber für die Liebhabereibeurteilung keinen anderen Maßstab." Steht ein Mietobjekt demnach unter Denkmalschutz und entstehen daraus höhere Ausgaben (Aufwendungen) für Instandhaltung oder Instandsetzung, so sind diese höheren Kosten in der Prognose (Prognoserechnung) voll zu berücksichtigen (keine Neutralisierung erhöhter Denkmalschutzaufwendungen, vgl. auch Rauscher/Grübler, Steuerliche Liebhaberei2, Rz 265).