BFG RV/1100501/2016

Die Beschwerdeführerin hat in ihrer Beschwerde vorgebracht, dass die belangte Behörde bei der Bewertung der Höhe der zu dotierenden Renovierungsrücklage nicht bloß den Durchschnitt aus den Schätzungen des Jahresnettoumsatzes für die Jahre 2020 bis 2024, sondern auch jenen für die Jahre 2015 bis 2019 (d.h. für den Zeitraum der ersten fünf Jahre des Mietverhältnisses) berücksichtigen hätte müssen. Dies im Hinblick darauf, dass die voraussichtliche Höhe der Renovierungsrücklage nach dem Mietvertrag in den ersten fünf Kalenderjahren signifikant niedriger ist als in den folgenden Kalenderjahren. Dieser Ansicht hält die belangte Behörde in ihrer Beschwerdevorentscheidung im Wesentlichen lediglich Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes entgegen, nach der bei Bestandsverhältnissen von unbestimmter Dauer mit einem sich nach einiger Zeit vereinbarungsgemäß erhöhendem Mietzins von dem gemäß § 26 GebG als unbedingt und sofort geltenden erhöhten Mietzins auszugehen wäre. Gleiches müsse für Nebenkosten wie zu dotierende Renovierungsrücklage gelten (eine Belegstelle für diese Sichtweise führt die belangte Behörde nicht an). Dieser Verweis der belangten Behörde geht zunächst schon deshalb ins Leere, weil die belangte Behörde selbst (wenn auch rechtlich unzutreffend) von einem Vertragsverhältnis mit bestimmter Vertragsdauer ausgeht, auf das diese Judikatur nicht Anwendung findet. Darüber hinaus handelt es sich bei der jährlich zu leistenden Renovierungsrücklage um keinen von vornherein feststehenden Fixbetrag. Für diesen Fall sieht das Gesetz vielmehr vor, dass als Jahreswert der Betrag zugrunde zu legen ist, der in Zukunft im Durchschnitt der Jahre voraussichtlich erzielt wird (vgl. § 26 GebG iVm 17 Abs 3 BWG; ferner etwa Twardosz, GebG 6 (2015) Rz 47; Arnold/Arnold, GebG (2011) Rz 12a). Wie in der Beschwerde bereits näher ausgeführt, hätte die belangte Behörde bei ihrer Bewertung daher auch die Schätzungen für die Jahre 2015 bis 2019 berücksichtigen müssen. Die im angefochtenen Bescheid erfolgte Berechnung der Bemessungsgrundlage erweist sich daher als rechtswidrig.“ Das Bundesfinanzgericht übermittelte der steuerlichen Vertreterin der Beschwerdeführerin folgenden Vorhalt: „ Ich übermittle Ihnen meine vorläufige Rechtsansicht zur Kenntnis- und allfälligen Stellungnahme binnen vier Wochen nach Erhalt dieses Schreibens. Meines Erachtens beinhaltet der gegenständliche Vertrag zwei unterschiedliche Komponenten der Vertragsdauer: Zunächst eine Begrenzung auf bestimmte Zeit und danach, kraft ausdrücklicher Vereinbarung, das Element unbestimmter Vertragsdauer. Jedenfalls sind in die Bemessungsgrundlage die Jahresentgelte, die während der bestimmten Dauer des Vertragsverhältnisses zu entrichten sind, einzubeziehen, vermehrt um das dreifache Jahresentgelt für die unbestimmte Dauer (VwGH vom 19. Februar 1998, 95/16/0281). Bemessungsgrundlage ist daher das Jahresentgelt für 18 plus 3 = 21 Jahre (vgl Arnold, Rechtsgebühren 8 § 33 TP 5, Tz 24). Die Bemessungsgrundlage errechnet sich daher folgendermaßen: | Jahr | Renovierungsrücklage | Nebenkosten | Grundsteuer | Miete inkl Ust | 2015 | 51.650,00 | 14.400,00 | 30.000,00 | 1.382.400,00 | 2016 | 130.440,00 | 14.400,00 | 30.000,00 | 2.764.800,00 | 2017 | 140.520,00 | 14.400,00 | 30.000,00 | 2.764.800,00 | 2018 | 147.320,00 | 14.400,00 | 30.000,00 | 2.764.800,00 | 2019 | 150.260,00 | 14.400,00 | 30.000,00 | 2.764.800,00 | 2020 | 230.520,00 | 14.400,00 | 30.000,00 | 2.764.800,00 | 2021 | 234.480,00 | 14.400,00 | 30.000,00 | 2.764.800,00 | 2022 | 239.190,00 | 14.400,00 | 30.000,00 | 2.764.800,00 | 2023 | 243.960,00 | 14.400,00 | 30.000,00 | 2.764.800,00 | 2024 | 249.540,00 | 14.400,00 | 30.000,00 | 2.764.800,00 | 2025 | 249.540,00 | 14.400,00 | 30.000,00 | 2.764.800,00 | 2026 | 249.540,00 | 14.400,00 | 30.000,00 | 2.764.800,00 | 2027 | 249.540,00 | 14.400,00 | 30.000,00 | 2.764.800,00 | 2028 | 249.540,00 | 14.400,00 | 30.000,00 | 2.764.800,00 | 2029 | 249.540,00 | 14.400,00 | 30.000,00 | 2.764.800,00 | 2030 | 249.540,00 | 14.400,00 | 30.000,00 | 2.764.800,00 | 2031 | 249.540,00 | 14.400,00 | 30.000,00 | 2.764.800,00 | 2032 | 249.540,00 | 14.400,00 | 30.000,00 | 2.764.800,00 | 2033 | 249.540,00 | 14.400,00 | 30.000,00 | 2.764.800,00 | 2034 | 249.540,00 | 14.400,00 | 30.000,00 | 2.764.800,00 | 2035 | 249.540,00 | 14.400,00 | 30.000,00 | 2.764.800,00 | BMG | | | | 62.173.620,00 In der Stellungnahme vom 6. März 2017 brachte die steuerliche Vertreterin der Beschwerdeführerin im Wesentlichen vor: „Nach Ansicht der Beschwerdeführerin beinhaltet der vorliegende Vertrag unter Zugrundelegung der höchstgerichtlichen Rechtsprechung keine zwei unterschiedlichen Komponenten der Vertragsdauer, sondern ist ausschließlich ein Vertrag mit unbestimmter Vertragsdauer (in diesem Zusammenhang wird auch auf Vorbringen in der Beschwerde vom 16.3.2015 sowie im Vorlageantrag vom 5.11.2015 vollinhaltlich verwiesen). Dies aus folgenden Gründen: Nach der ständigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes ist ein seinem Wortlaut nach auf unbestimmte Zeit abgeschlossener Bestandvertrag gebührenrechtlich als solcher auf bestimmte Dauer anzusehen, wenn das Vertragsverhältnis vor Ablauf einer bestimmten Zeit von keinem der Vertragsteile einseitig beendet werden kann oder diese Möglichkeit auf ein einzelne im Vertrag ausdrücklich bezeichnete Fälle beschränkt ist (vgl. VwGH 16.10.2014, 2011/16/069 (RS); Fellner, Stempel und Rechtsgebühren 10 (2016) E 251 mit zahlreichen Nachweisen aus der Rsp). Ist somit nur ein Vertragsteil zeitlich gebunden, während der andere das Vertragsverhältnis ohne Beschränkung auf einzelne im Vertrag ausdrücklich bezeichnete Gründe durch Kündigung auflösen kann, dann ist ein Bestandverhältnis auf unbestimmte Dauer anzunehmen (vgl. VwGH 12.11.1997, 97/16/0027; Fellner, Stempel und Rechtsgebühren 10 (2016) E 278, 255 mit zahlreichen Nachweisen aus der Rsp). Werden im Bestandvertrag alle Kündigungsgründe nach § 30 Abs 2 MRG vereinbart, dann kann nach der ständigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes keinesfalls mehr von einzelnen im Vertrag ausdrücklich bezeichneten Fällen gesprochen werden (vgl. Fellner, Stempel- und Rechtsgebühren 10 (2016) E 260 mit zahlreichen Nachweisen aus der Rsp; VwGH 9.9.2015, Ra 2015/16/0072 (RS)). Vielmehr ist nach der höchstgerichtlichen Judikatur von einer unbestimmten Dauer auszugehen, wenn die gewählte Vertragsformulierung im Wesentlichen nichts anderes als die Vereinbarung aller im vorliegenden Fall denkmöglichen Kündigunqsgründe des S 30 Abs 2 MRG zum Ausdruck bringt (VwGH 16.10.1989, 88/15/0040; Fellner, Stempel und Rechtsgebühren10 (2016) E 260). Genau ein solcher Fall liegt konkret vor: Die Beschwerdeführerin schloss am 16.12.2013 als Vermieter unter anderem mit der F-Betriebs GmbH als Mieter einen Mietvertrag ("Mietvertrag") ab. "(...) § 5. Mietdauer (1) Der Mietvertrag wird auf unbestimmte Dauer abgeschlossen. (2) Das Mietverhältnis kann vom Vermieter und vom Mieter unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von zwölf Monaten jeweils zum Ende eines Kalenderjahres gerichtlich gekündigt werden, wobei die Einschränkung des nachfolgenden Absatzes (3) vorrangig Gültigkeit hat. (3) Der Mieter verzichtet bis zum Beginn der Mietzinszahlungen und in der Folge auf die Dauer von 25 Jahren ausdrücklich auf die Ausübung eines Kündigungsrechtes. (4) Der Vermieter darf das Mietverhältnis nur bei Vorliegen gesetzlicher Kündigungsgründe entsprechend den im Zeitpunkt der Kündigung gültigen Mietrechtsbestimmungen kündigen, wobei für die ersten fünfundzwanzig Jahre die Kündigung unter analoger Anwendung des Mietrechtsgesetzes nur bei Vorliegen von Kündigungsgründen zulässig ist, die einen Vermieter berechtigen, das Mietverhältnis über eine Wohnung der Kategorie in einem Miethaus, welches vor 1945 errichtet wurde, zu kündigen. (…)" Der Mietvertrag sieht somit unter Punkt 5 ausdrücklich vor, dass er auf unbestimmte Dauer abgeschlossen wird. Zwar verzichtet der Mieter nach Punkt 5 (3) des Mietvertrages für die Dauer von 25 Jahren auf die Ausübung des Kündigungsrechts nach Punkt 5 (2) des Mietvertrages. Allerdings sieht Punkt 5 (4) des Mietvertrags die Vereinbarung aller denkmöglicher Kündigungsgründe nach § 30 Abs 2 MRG zu Gunsten des Vermieters vor (siehe hierzu näher auch die Ausführungen in der Beschwerde sowie im Vorlageantrag der Beschwerdeführerin, auf die jeweils vollinhaltlich verwiesen wird). Daraus folgt freilich, dass in dem auf unbestimmte Dauer abgeschlossenen Mietvertrag nur ein Vertragsteil (Mieter) zeitlich gebunden ist, während der andere (Vermieter) das Vertragsverhältnis im Sinne der dargestellten ständigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes ohne Beschränkung auf einzelne im Vertrag ausdrücklich bezeichnete Gründe auflösen kann, so dass im vorliegenden Fall ein Bestandverhäitnis auf unbestimmte Zeit vorliegt. Die vom BFG vertretene, auf das Erkenntnis des Verwaltungsgerichtshofes vom 19. Februar 1998, 95/16/0281 gestützte, vorläufige Rechtsansicht einer Kombination teils bestimmter, teils unbestimmter Vertragsdauer träfe nach Auffassung der Beschwerdeführerin dann zu, wenn — wie in dem der betreffenden Entscheidung des Gerichtshofes zugrundeliegende Beschwerdefall — zunächst für eine bestimmte Zeit ein beiderseitiger Kündigungsverzicht vereinbart worden wäre. Eine solche Konstellation liegt konkret — wie dargelegt — allerdings nicht vor, so dass in Bezug auf den gegenständlichen Mietvertrag ausschließlich von einem Vertrag auf unbestimmte Dauer auszugehen ist. Insgesamt ist nach Auffassung der Beschwerdeführerin somit festzuhalten, dass der vorliegende Mietvertrag als ein Bestandverhältnis auf unbestimmte Dauer zu qualifizieren ist und die daraus resultierenden wiederkehrenden Leistungen somit weder mit dem 18-fachen noch mit dem 21-fachen, sondern nur mit dem 3-fachen des Jahreswertes zu bewerten sind. Nur der guten Ordnung halber erlaubt sich die Beschwerdeführerin schließlich darauf hinzuweisen, dass die hier vertretene Rechtsansicht mutatis mutandis ebenso für das Verfahren betreffend die Erfassungsnummer yyy (Gebührenbescheid vom 13.2.2015, Beschwerdevorentscheidung vom 5.10.2015) gilt bzw. aufrechterhalten wird.“ Über die Beschwerde wurde erwogen: Aus dem angefochtenen Bescheid geht klar hervor – insbesondere aus der Formulierung „Bezeichnung des Rechtsgeschäftes: Mietvertrag“ und der der Verwendung des richtigen § 33 TP 5 in der Bescheidbegründung, dass mit dem Bescheid Bestandvertragsgebühr gemäß § 33 TP 5 Gebührengesetz vorgeschrieben wurde. Dies war auch für die Beschwerdeführerin erkennbar, die sich in der Beschwerde gegen die Festsetzung der Gebühr gemäß § 33 TP 5 GebG mit Bescheid vom 13. Februar 2015 gewendet hat. Bei der Bezeichnung „Gebühr nach § 33 TP 1 Absatz 1 Gebührengesetz“ handelt es sich daher um einen Fehler der zu einem Auseinanderklaffen von tatsächlichem Bescheidwillen und formeller Erklärung des Bescheidwillens geführt hat. Dieser Fehler wäre mit grundsätzlich mit Bescheid gemäß § 293 BAO berichtigungsfähig. Eine Berichtigung ist aber gemäß § 300 BAO infolge des Vorlageantrages zur Zeit nicht möglich. Die vom BFG vorgenommene Änderung des angefochtenen Bescheides ist zulässig, da diese nicht zur erstmaligen Vorschreibung einer Gebühr führt. Strittig ist im gegenständlichen Fall grundsätzlich, ob der Vertrag auf bestimmte oder unbestimmte Dauer abgeschlossen wurde. Gemäß § 33 TP 5 Abs. 1 Z 1 Gebührengesetz 1957 (GebG) unterliegen Bestandverträge (§§ 1090 ff. ABGB) und sonstige Verträge, wodurch jemand den Gebrauch einer unverbrauchbaren Sache auf eine gewisse Zeit und gegen einen bestimmten Preis erhält, nach dem Wert einer Gebühr von 1 v.H. Nach § 33 TP 5 Abs. 3 GebG 1957 sind bei unbestimmter Vertragsdauer die wiederkehrenden Leistungen mit dem Dreifachen des Jahreswertes zu bewerten, bei bestimmter Vertragsdauer mit dem dieser Vertragsdauer entsprechend vervielfachten Jahreswert, höchstens jedoch mit dem Achtzehnfachen des Jahreswertes. Ist die Vertragsdauer bestimmt, aber der Vorbehalt des Rechts einer früheren Aufkündigung gemacht, so bleibt dieser Vorbehalt für die Gebührenermittlung außer Betracht. Nach ständiger Judikatur des Verwaltungsgerichtshofes besteht das Unterscheidungsmerkmal zwischen auf bestimmte Zeit und auf unbestimmte Zeit abgeschlossene Bestandverträgen darin, ob nach dem erklärten Vertragswillen beide Vertragsteile durch eine bestimmte Zeit an den Vertrag gebunden sein sollen oder nicht, wobei allerdings die Möglichkeit, den Vertrag aus einzelnen bestimmt bezeichneten Gründen schon vorzeitig einseitig aufzulösen, der Beurteilung des Vertrages als eines auf bestimmte Zeit abgeschlossenen, nach dem letzten Satz des § 33 TP 5 Abs. 3 GebG nicht im Wege steht. Was eine Beschränkung der Kündigungsmöglichkeit auf einzelne, im Vertrag ausdrücklich bezeichnete Fälle darstellt, ist eine Frage, die nach Gewicht und Wahrscheinlichkeit einer Realisierung der vertraglich vereinbarten Kündigungsgründe von Fall zu Fall verschieden beantwortet werden muss (VwGH 29.6.1992, 91/15/0040; VwGH 17.9.1990, 90/15/0034; VwGH 16.10.1989, 88/15/0040; VwGH 5.10.1987, 86/15/0102). Nach der Judikatur des Verwaltungsgerichtshofes stellt die Vereinbarung aller Kündigungsgründe nach § 30 Abs. 2 MRG keine ausreichende Beschränkung der Kündigungsmöglichkeiten dar, sodass in einem solchen Fall ein Vertrag auf unbestimmte Zeit anzunehmen ist (VwGH 17.2.1986, 85/15/0112; VwGH 5.10.1987, 86/15/0102; VwGH 6.3.1989, 88/15/0037; VwGH 16.10.1989, 88/15/0040). Die §§ 5 und 6 des Mietvertrages lauten: § 5. Mietdauer (1) Der Mietvertrag wird auf unbestimmte Dauer abgeschlossen. (2) Das Mietverhältnis kann vom Vermieter und vom Mieter unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von zwölf Monaten jeweils zum Ende eines Kalenderjahres gerichtlich gekündigt werden, wobei die Einschränkung des nachfolgenden Absatzes (3) vorrangig Gültigkeit hat. (3) Der Mieter verzichtet bis zum Beginn der Mietzinszahlungen und in der Folge auf die Dauer von 25 Jahren ausdrücklich auf die Ausübung eines Kündigungsrechtes. Der Mieter ist demnach berechtigt, bis zum Ende des 24. Mietjahres die Kündigung zum Ende des 25. Mietjahres auszusprechen. Nimmt der Mieter dieses Kündigungsrecht nicht in Anspruch, verlängert sich der Kündigungsverzicht des Mieters automatisch um 5 Jahre. Der Mieter ist danach berechtigt, bis zum Ende des 29. Mietjahres die Kündigung zum Ende des 30. Mietjahres auszusprechen. Nimmt der Mieter dieses weitere Kündigungsrecht nicht in Anspruch, verlängert sich der Kündigungsverzicht des Mieters jeweils in gleicher Weise um weitere 5 Jahre. 4) Der Vermieter darf das Mietverhältnis nur bei Vorliegen gesetzlicher Kündigungsgründe entsprechend den im Zeitpunkt der Kündigung gültigen Mietrechtsbestimmungen kündigen, wobei für die ersten fünfundzwanzig Jahre die Kündigung unter analoger Anwendung des Mietrechtsgesetzes nur bei Vorliegen von Kündigungsgründen zulässig ist, die einen Vermieter berechtigen, das Mietverhältnis über eine Wohnung der Kategorie A in einem Miethaus, welches vor 1945 errichtet wurde, zu kündigen. [...] § 6. Außerordentliche Kündigung (1) Unbeschadet vorstehender Bestimmungen kann der Mietvertrag bei Vorliegen eines wichtigen Grundes ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist durch eingeschriebenen Brief gekündigt werden. (2) Ein wichtiger Grund für die fristlose Kündigung durch den Vermieter (§ 1118 ABGB) ist insbesondere dann gegeben, wenn a. der Mieter vom Mietobjekt einen erheblichen nachteiligen Gebrauch macht; b. der Mieter trotz geschehener Einmahnung mit der Bezahlung des Mietentgeltes mehr als 2 Monate dergestalt säumig ist, dass er mit Ablauf des Termins das rückständige Mietentgelt nicht vollständig entrichtet hat; c. über das Vermögen des Mieters ein Insolvenzverfahren eröffnet oder die Eröffnung des Insolvenzverfahrens mangels Masse abgelehnt wird; d. der Mieter die Betriebsart ohne Genehmigung des Vermieters trotz schriftlicher Mahnung erheblich ändert; e. der Mieter trotz schriftlicher Mahnung ohne schriftliche Zustimmung des Vermieters den Betrieb oder einzelne Betriebsteile untervermietet; f. die Hälfte oder mehr als 50% der Geschäftsanteile (Gesellschafteranteile) an der Mietergesellschaft von den oder einem der derzeitigen Gesellschafter abgetreten werden und seitens des Vermieters wichtige Gründe gegen den oder die neuen Gesellschafter der Mietergesellschaft bestehen. (3) Ein wichtiger Grund für die fristlose Kündigung durch den Mieter im Sinne des § 1117 ABGB ist dann gegeben, wenn ein beträchtlicher Teil des Mietobjektes durch Zufall auf die Dauer von mehr als einem Jahr entzogen oder unbrauchbar wird und der Vermieter die Wiederherstellung des benützbaren Zustandes nicht betreibt und innerhalb dieser Jahresfrist keine schriftliche Zusage für die Wiederherstellung binnen angemessener Frist abgibt. (4) Kommt es zu einer Auflösung gemäß Abs. (2) ist der Mieter dem Vermieter für das Erfüllungsinteresse schadenersatzpflichtig. Grundsätzlich steht es den Vertragsparteien im Sinne der Vertragsautonomie frei, den Inhalt des MRG oder Teile davon zum Vertragsinhalt zu machen. Maßgeblich für die Annahme einer unbestimmten Vertragsdauer ist unter anderem, dass keine ausreichende Beschränkung der Kündigungsmöglichkeiten vorliegt, was laut vorzitierter Judikatur etwa bei Vereinbarung aller Kündigungsgründe nach § 30 Abs. 2 MRG gegeben ist. Nach der Judikatur des Verwaltungsgerichtshofes kann allerdings dann noch von einer Beschränkung auf einzelne im Vertrag genannte Kündigungsmöglichkeiten gesprochen werden, wenn nicht alle im § 30 Abs. 2 genannten Kündigungsgründe vereinbart werden. Im gegenständlichen Fall wurde vereinbart, dass während der ersten 25 Jahre des Bestandverhältnisses die Kündigung durch den Mieter unter analoger Anwendung des Mietrechtsgesetzes nur bei Vorliegen von Kündigungsgründen zulässig ist, die einen Vermieter berechtigen, das Mietverhältnis über eine Wohnung der Kategorie A in einem Miethaus, welches vor 1945 errichtet wurde, zu kündigen. Als Kündigungsgründe kommen daher nur die Gründe des § 30 Abs 2 MRG in Betracht. § 30 Abs 2 MRG lautet: (2) Als ein wichtiger Grund ist es insbesondere anzusehen, wenn 1. der Mieter trotz einer nach dem Eintritt der Fälligkeit erfolgten Mahnung mit der Bezahlung des Mietzinses über die übliche oder ihm bisher zugestandene Frist hinaus, mindestens aber acht Tage im Rückstand ist; 2. der Mieter, dessen vereinbarter Mietzins ganz oder teilweise in eigenen Dienstleistungen besteht, die bedungenen Dienste vertragswidrig verweigert; 3. der Mieter vom Mietgegenstand einen erheblich nachteiligen Gebrauch macht, namentlich den Mietgegenstand in arger Weise vernachlässigt oder durch sein rücksichtsloses, anstößiges oder sonst grob ungehöriges Verhalten den Mitbewohnern das Zusammenwohnen verleidet oder sich gegenüber dem Vermieter oder einer im Haus wohnenden Person einer mit Strafe bedrohten Handlung gegen das Eigentum, die Sittlichkeit oder die körperliche Sicherheit schuldig macht, sofern es sich nicht um Fälle handelt, die nach den Umständen als geringfügig zu bezeichnen sind; dem Verhalten des Mieters steht, soweit er es unterließ, die ihm mögliche Abhilfe zu schaffen, das Verhalten seines Ehegatten und der anderen mit ihm zusammenwohnenden Familienangehörigen sowie der von ihm sonst in die gemieteten Räume aufgenommenen Personen gleich; 4. der Mieter den Mietgegenstand mit oder ohne Beistellung von Einrichtungsgegenständen ganz weitergegeben hat und ihn offenbar in naher Zeit nicht für sich oder die eintrittsberechtigten Personen (§ 14 Abs. 3) dringend benötigt oder, wenngleich auch nur teilweise, durch Überlassung an einen Dritten gegen eine im Vergleich zu dem von ihm zu entrichtenden Mietzins und etwaigen eigenen Leistungen an den Dritten unverhältnismäßig hohe Gegenleistung verwertet. Die teilweise Weitergabe einer Wohnung kommt einer gänzlichen Weitergabe gleich, wenn die nicht weitergegebenen Teile der Wohnung nicht zur Befriedigung des Wohnbedürfnisses des Mieters oder der eintrittsberechtigten Personen regelmäßig verwendet werden; 5.die vermieteten Wohnräume nach dem Tod des bisherigen Mieters nicht mehr einem dringenden Wohnbedürfnis eintrittsberechtigter Personen (§ 14 Abs. 3) dienen; 6.die vermietete Wohnung nicht zur Befriedigung des dringenden Wohnbedürfnisses des Mieters oder der eintrittsberechtigten Personen (§ 14 Abs. 3) regelmäßig verwendet wird, es sei denn, daß der Mieter zu Kur- oder Unterrichtszwecken oder aus beruflichen Gründen abwesend ist; 7.die vermieteten Räumlichkeiten nicht zu der im Vertrag bedungenen oder einer gleichwertigen geschäftlichen Betätigung regelmäßig verwendet werden, es sei denn, daß der Mieter nur vorübergehend wegen Urlaubs, Krankheit oder Kuraufenthalts abwesend ist; 8. der Vermieter die gemieteten Wohnräume für sich selbst oder für Verwandte in absteigender Linie dringend benötigt und ihm oder der Person, für die der Mietgegenstand benötigt wird, aus der Aufrechterhaltung des Mietvertrags ein unverhältnismäßig größerer Nachteil erwüchse als dem Mieter aus der Kündigung; die Abwägung der beiderseitigen Interessen entfällt, wenn es sich um eine vom Wohnungseigentümer nach Wohnungseigentumsbegründung vermietete Eigentumswohnung handelt; 9. der Vermieter den Mietgegenstand für sich selbst oder für Verwandte in gerader Linie dringend benötigt und dem Mieter Ersatz beschaffen wird; 10. der Vermieter den Mietgegenstand, der schon vor der Kündigung zur Unterbringung von Arbeitern oder sonstigen Angestellten des eigenen Betriebes bestimmt war, für diesen Zweck dringend benötigt; 11. ein dem Bund, einem Bundesland oder einer Gemeinde gehöriger Mietgegenstand auf eine Art verwendet werden soll, die in höherem Maß den Interessen der Verwaltung dient als die gegenwärtige Verwendung, und dem Mieter Ersatz beschafft wird; 12. bei Untermietverhältnissen durch die Fortsetzung der Untermiete wichtige Interessen des Untervermieters verletzt würden, namentlich wenn der Untervermieter den Mietgegenstand für sich selbst oder für nahe Angehörige dringend benötigt oder wenn ihm nach den Umständen die Aufrechterhaltung der Wohnungsgemeinschaft mit dem Untermieter billigerweise nicht zugemutet werden kann; 13. ein im Mietvertrag schriftlich als Kündigungsgrund vereinbarter Umstand eintritt, der in bezug auf die Kündigung oder die Auflösung des Mietverhältnisses für den Vermieter (Untervermieter), für seine nahen Angehörigen (§ 14 Abs. 3) oder für das Unternehmen, für das der Vermieter (Untervermieter) allein oder in Gemeinschaft mit anderen Personen vertretungsbefugt ist, als wichtig und bedeutsam anzusehen ist; 14. die ordnungsgemäße Erhaltung des Miethauses, in dem sich der Mietgegenstand befindet, aus den Hauptmietzinsen einschließlich der zur Deckung eines erhöhten Erhaltungsaufwandes zulässigen erhöhten Hauptmietzinse weder derzeit, noch auf Dauer sichergestellt werden kann, die baubehördliche Bewilligung zur Abtragung des Miethauses erteilt worden ist und dem Mieter Ersatz beschafft wird; 15. ein Miethaus ganz oder in dem Teil, in dem sich der Mietgegenstand befindet, abgetragen oder umgebaut werden soll, mit dem Abbruch (Umbau) die Errichtung eines neuen (geänderten) Baues sichergestellt ist, die Bezirksverwaltungsbehörde auf Antrag des Bauwerbers mit Bescheid erkannt hat, daß selbst unter Berücksichtigung schutzwürdiger Interessen der bisherigen Mieter der geplante Neubau (Umbau) aus Verkehrsrücksichten, zu Assanierungszwecken, zur Vermehrung der Wohnungen, die zur Beseitigung oder Milderung eines im Ortsgebiet bestehenden quantitativen Wohnungsbedarfes oder eines qualitativen Wohnfehlbestandes geeignet sind, oder aus anderen Gründen im öffentlichen Interesse liegt und dem Mieter Ersatz beschafft wird; 16. der Hauptmieter einer Wohnung der Ausstattungskategorie „D“ weder bereit ist, eine vom Vermieter im Sinn des § 4 Abs. 4 angebotene Standardverbesserung zuzulassen, noch die angebotene Standardverbesserung selbst durchzuführen, und dem Mieter Ersatz beschafft wird.“ § 30 Abs 2 Z 1 und 2 MRG decken sich mit dem außerordentlichen Kündigungsrecht gemäß § 6 Abs 2 lit b des Mietvertrages. § 30 Abs 2 Z 3 erster Fall deckt sich mit dem außerordentlichen Kündigungsrecht gemäß § 6 Abs 2 lit a des Mietvertrages. § 30 Abs 2 Z 3 zweiter Fall scheidet aus, da die Mieterin das gesamte Gebäude mietet und daher keine Mitbewohner hat. § 30 Abs 2 Z 4 deckt sich mit dem außerordentlichen Kündigungsrecht gemäß § 6 Abs 2 lit e des Mietvertrages. § 30 Abs 2 Z 5 MRG ist nicht anwendbar, da es sich bei der Mieterin um eine juristische Person handelt, diese daher weder sterben kann, noch über eintrittsberechtigte Angehörige verfügt. § 30 Abs 2 Z 6 MRG ist nicht anwendbar, da die Mieterin den Bestandgegenstand nicht zur Befriedigung des dringenden Wohnbedürfnisses gemietet hat. § 30 Abs 2 Z 7 MRG deckt sich im Wesentlichen mit dem außerordentlichen Kündigungsrecht gemäß § 6 Abs 2 lit d des Mietvertrages. § 30 Abs 2 Z 8, 9 und 12 MRG ist nicht anwendbar, da die Vermieterin eine juristische Peron ist und daher keinen Eigenbedarf geltend machen kann. § 30 Abs 2 Z 10 MRG ist nicht anwendbar, da es sich beim Bestandgegenstand um einen Neubau handelt, der daher nicht bereits seinerzeit zur Unterbringung von Arbeitern oder sonstigen Angestellten des Betriebes des Vermieters gedient hat. § 30 Abs 2 Z 11 MRG ist nicht anwendbar, da es sich bei der Vermieterin um keine Gebietskörperschaft handelt. § 30 Abs 2 Z 14 MRG ist voraussichtlich nicht anwendbar, da es äußerst unwahrscheinlich ist, dass bei einem Hotelneubau innerhalb von 25 Jahren wirtschaftliche Abbruchreife eintritt. § 30 Abs 2 Z 16 MRG ist nichtanwendbar, da es sich beim Bestandsobjekt nicht um eine Substandardwohnung handelt. Aus den obigen Ausführungen geht klar hervor, dass eine Kündigung durch die Vermieterin innerhalb der ersten 25 Jahre nur auf Grund der im § 6 Abs 2 des Mietvertrages angeführten Kündigungsgründe möglich ist. Damit sind allerdings bei weitem nicht alle in Betracht kommenden Kündigungsgründe des § 30 MRG in die Vertragsbestimmungen übernommen worden. Die der Vermieterin zuzuordnenden Kündigungsgründe sind also nicht von so umfassender Natur, dass die Wahrscheinlichkeit einer frühzeitigen Auflösung des Mietvertrages gegeben ist, weshalb im Sinne des § 33 TP 5 Abs. 3 GebG 1957 die grundsätzlich vereinbarte Bindung der Vertragsparteien durch die in § 6 des Mietvertrages bezeichneten Kündigungsmöglichkeiten nicht aufgehoben werden kann. Auch aus dem § 17 des Vertrags ergibt sich aber kein derartiges Maß an Ungewissheit, dass von Anfang an von einer unbestimmten Dauer auszugehen wäre. Dazu hat das BFG im Erkenntnis vom 14.07.2015, GZ. RV/7101783/2012 ausgesprochen: „Mit der Übertragung der Rechte und Pflichten aus einem Bestandvertrag durch die Bestandgeberin an Dritte werden alle eingegangenen Verpflichtungen überbunden und bleibt die vertragliche Bindung für die restliche Dauer bestehen. Im Gegensatz zu einem Präsentationsrecht, bei dem der Bestandvertrag mit dem ersten Bestandnehmer durch Kontrahieren des Bestandgebers mit dem präsentierten Nachfolger aufgelöst wird, kann bei vorweg erteilter Zustimmung die Rechtsstellung aus dem Bestandverhältnis ohne Mitwirkung des jeweils anderen Vertragspartners übertragen werden und bedarf es dazu nicht den Abschluss eines neuen Bestandvertrages und infolgedessen auch nicht der Auflösung des alten Bestandvertrages. Ein derartiges Weitergaberecht verleiht dem Bestandvertrag daher nicht ein derartiges Maß an Ungewissheit hinsichtlich seiner Dauer, dass er gebührenrechtlich als auf unbestimmte Dauer abgeschlossen zu qualifizieren ist.“ Wie im Fall des o.a Erkenntnisses des BFG ist auch hier der Sachverhalt nicht mit dem der Erkenntnisse VwGH 27.1.2000, 99/16/0017 u VwGH 17.9.1990, 90/15/0034 vergleichbar, ebenso nicht mit dem des angeführten Erkenntnisses BFG 20.3.2014, RV/7101940/2011, bei dem es neben der Einbeziehung von Nebenkosten um die Beurteilung einer vertraglich vereinbarten, weit auslegbaren Kündigungsmöglichkeit aus allgemein gehaltenen Gründen ging. Vergleichbares liegt hier nicht vor, sodass auch daraus für die Beurteilung des gegenständlichen Falls nichts gewonnen werden kann. Nach den getroffenen Vereinbarungen ist daher während der ersten 25 Jahre aufgrund der abgegebenen Kündigungsverzichte und Einschränkungen auf nur bestimmte Kündigungsmöglichkeiten unverändert von einem Mietverhältnis auf eine vereinbarte Dauer von 25 Jahren zuzüglich unbestimmter Zeit auszugehen. Auf unbestimmte Dauer abgeschlossene Bestandverträge, bei denen aber zunächst für eine bestimmte Zeit ein beiderseitiger Kündigungsverzicht vereinbart wurde, sind für die Zeit des Kündigungsverzichtes als Verträge mit bestimmter Dauer und für die anschließende unbestimmte Zeit als solche von unbestimmter Vertragsdauer zu vergebühren. In derartigen Fällen ist die Rechtsgebühr von der Summe der Jahreswerte der bestimmten und der unbestimmten Vertragsdauer zu bemessen (vgl VwGH vom 3. Dezember 1964, Slg 3190/F, verstärkter Senat, vom 17. Dezember 1964, 915/63, und 293/63, vom 31. Oktober 1966, 729/66, vom 28. November 1966, 1826/65, vom 21. Oktober 1971, 2193/70, vom 10. Februar 1972, 2266/71, vom 2. März 1972, 796/71, vom 30. Mai 1974, 1832/73, vom 18. Februar 1976, Slg 4941/F, vom 13. Oktober 1976, 703-721/76, vom 5. Juni 1978, Slg 5271/F, vom 17. Februar 1986, 85/15/0112, vom 19. Jänner 1994, 93/16/0159, und vom 19. Februar 1998, 95/16/0281). Damit soll der Vertrag selbst keineswegs in der Weise „aufgespalten“ werden, dass zwei gesonderte Verträge mit gesonderten Willensentschlüssen entstanden wären. Vielmehr liegen im Rahmen eines Vertrages zwei unterschiedliche Komponenten der Vertragsdauer vor: Zunächst eine Begrenzung auf bestimmte Zeit und danach, kraft ausdrücklicher Vereinbarung, das Element unbestimmter Vertragsdauer. Jedenfalls sind in die Bemessungsgrundlage die Jahresentgelte, die während der bestimmten Dauer des Vertragsverhältnisses zu entrichten sind, einzubeziehen, vermehrt um das dreifache Jahresentgelt für die unbestimmte Dauer (VwGH vom 19. Februar 1998, 95/16/0281). Bemessungsgrundlage ist daher das Jahresentgelt für 18 plus 3 = 21 Jahre (vgl Arnold, Rechtsgebühren 8 § 33 TP 5, Tz 24). § 12 des Mietvertrages lautet: § 12. Renovierungsrücklage (1) Zur Vorsorge von Ersatzbeschaffungen für Einrichtungsgegenstände, Reparaturen, Instandhaltungen und Renovierungen sowie Design-Modernisierungen wird der Mieter jährlich bis zum 28.02. eine Renovierungsrücklage dotieren. Die Höhe der Dotierung wird durch den jeweiligen Jahresnettoumsatz aus dem Hotelbetrieb im vorangehenden Kalenderjahr bestimmt und beträgt: a) für das erste (Rumpf—)Kalenderjahr 1 % des Jahresnettoumsatzes; b) für das zweite bis fünfte Kalenderjahr jeweils 2 % des Jahresnettoumsatzes; c) ab dem sechsten Kalenderjahr jeweils 3% des Jahresnettoumsatzes. (2) Die Renovierungsrücklage dient nicht zur Verwendung für die Erneuerung und Ersatzbeschaffung von Kleinmaterial (GWG, geringwertige Wirtschaftsgüter laut Steuerrichtlinien). Die dafür erforderlichen Mittel sowie ein allfälliger die Renovierungsrücklage übersteigender Bedarf sind vom Mieter aus anderen Quellen zu beschaffen. (3) Die Renovierungsrücklage ist auf ein gemeinsam von Mieter und Vermieter zu errichtendes Bankkonto, für welches die bestmögliche Verzinsung -zu vereinbaren ist, einzuzahlen. Die Verwendung der Renovierungsrücklage erfolgt auf Vorschlag des Mieters mit Zustimmung durch den Vermieter. Der Vermieter darf ohne Vorliegen eines objektiv wichtigen Grundes die Zustimmung nicht verweigern. Nicht verwendete Mittel gehören bei der Beendigung des Mietverhältnisses zu 50% dem Vermieter.“ Unter dem Wert, nach dem die Gebühr gemäß § 33 TP 5 Abs 1 GebG zu bemessen ist, ist der Preis zu verstehen, um den der Gebrauch der Sache im Sinne des § 1094 ABGB „als gekauft anzusehen“ ist (VwGH vom 7. Dezember 1977, 1005/75, 1552/75, verstärkter Senat). Ob die für die dauernde Überlassung von Grundflächen ausgewiesene (Teil-)Leistung angemessen war, ist schon im Hinblick auf die Bestimmung des § 17 GebG, wonach für die Festsetzung der Gebühren der Inhalt der über das Rechtsgeschäft errichteten Schrift maßgebend ist, ohne jede Bedeutung. Welche Umstände die Vereinbarung über die einzelnen Leistungen beeinflusst haben, ist für die Gebührenfestsetzung nicht wesentlich (VwGH vom 28. Juni 1995, 94/16/0045). Zum „Wert“, von dem die Gebühr für Bestandverträge zu berechnen ist, zählen alle Leistungen, zu deren Erbringung sich der Bestandnehmer verpflichtet hat, um in den Genuss des Gebrauchsrechtes an der Bestandsache zu gelangen (vgl VwGH vom 9. September 1970, 1043/69, vom 8. Februar 1973, 622/71, vom 20. September 1977, Slg 5158/F, vom 22. Juni 1987, 86/15/0138, vom 23. November 1987, 87/15/0084, vom 17. Februar 1994, 93/16/0160, vom 20. August 1996, 93/16/0097, je vom 12. November 1997, 97/16/0038 und 97/16/0063, vom 25. Oktober 2006, 2006/16/0111, und vom 29. Jänner 2009, 2008/16/0055). Dazu zählt auch ein Entgelt des Bestandnehmers an den Bestandgeber für die Übernahme anderstypischer Verpflichtungen des Bestandgebers zur Sicherung der Erhaltung der Bestandsache bzw ihres besseren störungsfreien Gebrauches (vgl VwGH vom 22. Juni 1987, 86/15/0138, vom 17. Februar 1994, 93/16/0160, und vom 25. Oktober 2006, 2006/16/0111). Dienten die gegenständlichen Serviceleistungen der Erleichterung der Ausübung des bestimmungsgemäßen Gebrauches der vermieteten Büroräumlichkeiten, so bildete das Entgelt dafür einen Teil des Preises und damit der Gebührenbemessungsgrundlage (VwGH vom 21. März 2002, 99/16/0160, und vom 25. Oktober 2006, 2006/16/0111 VwGH vom 25.10.2006, 2006/16/0111). Wenn der Bestandnehmer neben der bloßen Überlassung des Gebrauches auch andere Verpflichtungen übernimmt, die der Erleichterung der Ausübung des widmungsgemäßen Gebrauches der Bestandsache dienen, dann ist ein dafür bedungenes Entgelt Teil des Preises (VwGH vom 28. Mai 1958, Slg 1835/F, und vom 25. Oktober 2006, 2006/16/0111). Die vereinbarte Renovierungsrücklage ist daher Teil der Gegenleistung, da die Mieterin ohne das Eingehen der Verpflichtung zur Dotierung der Renovierungsrücklage, das gegenständliche Mietobjekt nicht mieten hätte können. Wird in einem auf unbestimmte Zeit abgeschlossenen Bestandvertrag dem Bestandnehmer während einer bestimmten (Anlauf-)Zeit eine Ermäßigung des an sich ziffernmäßig beurkundeten Mietzinses im Vertrag zugebilligt, so hat dieser Umstand keine Auswirkungen auf die Bemessungsgrundlage für die Rechtsgeschäftsgebühr (VwGH 29.4.1985, 84/15/0184, VwSlg 5999 F). Bei einem auf bestimmte Zeit abgeschlossenen Bestandvertrag, ist das auf diese bestimmte Dauer Entfallende maßgeblich und schlagen sich solcherart bei Vertragsabschluss für bestimmte Zeiten (zB für Anlaufperioden) vereinbarte Zinserhöhungen oder Zinsermäßigungen durchaus auf die Bemessungsgrundlage nieder. Beim sogenannten Staffelmietzins ist bereits im Vertrag eine periodische (zB jährliche) Anhebung des Bestandzinses beurkundet, dh im Voraus betraglich fest vereinbart (siehe zB OGH 29.8.2006, 5 Ob 182/06k). Ist der Staffelmietzins in einem Vertrag auf bestimmte Dauer vereinbart, so ergibt sich die Bemessungsgrundlage für die Bestandvertragsgebühr aus einer schlichten Addition der vereinbarten Bestandzinse (unter Berücksichtigung des mit dem „18fachen“ gegebenen Limits). Bei unbestimmter Vertragsdauer wird die Bemessungsgrundlage ausgehend vom dreifachen Jahreswert ermittelt, wobei vom höchsten beurkundeten Wert auszugehen ist. Gebührenrechtlich macht es keinen Unterschied, ob der Staffelzins unbedingt oder bloß bedingt vereinbart wurde (§ 26). Da wie bereits oben ausgeführt wurde, beim gegenständlichen Vertrag zwei unterschiedliche Komponenten der Vertragsdauer vorliegen, nämlich zunächst eine Begrenzung auf bestimmte Zeit und danach, kraft ausdrücklicher Vereinbarung, das Element unbestimmter Vertragsdauer, ist Bemessungsgrundlage für den Vertragsteil mit der bestimmten Mietdauer durch Addition der ersten Jahreswerte der ersten 18 Jahre zu ermitteln. Für den Vertragsteil mit der unbestimmten Mietdauer ist für die Ermittlung der Bemessungsgrundlage von dem gemäß § 26 GebG als unbedingt und sofort fällig geltenden erhöhten Bestandzins auszugehen. Die Bemessungsgrundlage für die Bestandvertragsgebühr errechnet sich daher folgendermaßen: | Jahr | Renovierungsrücklage | Nebenkosten | Grundsteuer | Miete inkl Ust | 2015 | 51.650,00 | 14.400,00 | 30.000,00 | 1.382.400,00 | 2016 | 130.440,00 | 14.400,00 | 30.000,00 | 2.764.800,00 | 2017 | 140.520,00 | 14.400,00 | 30.000,00 | 2.764.800,00 | 2018 | 147.320,00 | 14.400,00 | 30.000,00 | 2.764.800,00 | 2019 | 150.260,00 | 14.400,00 | 30.000,00 | 2.764.800,00 | 2020 | 230.520,00 | 14.400,00 | 30.000,00 | 2.764.800,00 | 2021 | 234.480,00 | 14.400,00 | 30.000,00 | 2.764.800,00 | 2022 | 239.190,00 | 14.400,00 | 30.000,00 | 2.764.800,00 | 2023 | 243.960,00 | 14.400,00 | 30.000,00 | 2.764.800,00 | 2024 | 249.540,00 | 14.400,00 | 30.000,00 | 2.764.800,00 | 2025 | 249.540,00 | 14.400,00 | 30.000,00 | 2.764.800,00 | 2026 | 249.540,00 | 14.400,00 | 30.000,00 | 2.764.800,00 | 2027 | 249.540,00 | 14.400,00 | 30.000,00 | 2.764.800,00 | 2028 | 249.540,00 | 14.400,00 | 30.000,00 | 2.764.800,00 | 2029 | 249.540,00 | 14.400,00 | 30.000,00 | 2.764.800,00 | 2030 | 249.540,00 | 14.400,00 | 30.000,00 | 2.764.800,00 | 2031 | 249.540,00 | 14.400,00 | 30.000,00 | 2.764.800,00 | 2032 | 249.540,00 | 14.400,00 | 30.000,00 | 2.764.800,00 | Bemessungsgrundlage befristeter Teil | | 52.997.400,00 | Jahreswert | 249.540,00 | 14.400,00 | 30.000,00 | 2.764.800,00 | Summe einfacher Jahreswert | 3.058.740,00 | Bemessungsgrundlage unbefristeter Teil (dreifacher Jahreswert) | 9.176.220,00 | Bemessungsgrundlage | 62.173.620,00 Der angefochtene Bescheid war daher dahingehend abzuändern, dass die Gebühr gemäß § 33 TP 5 mit 621.736,20 € festzusetzen war. Zulässigkeit einer Revision Gegen ein Erkenntnis des Bundesfinanzgerichtes ist eine ordentliche Revision zulässig, wenn sie von der Lösung einer Rechtsfrage abhängt, der grundsätzliche Bedeutung zukommt, insbesondere weil das Erkenntnis von der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts­hofes abweicht, eine solche Rechtsprechung fehlt oder die zu lösende Rechtsfrage in der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes nicht einheitlich beantwortet wird. Da im gegenständlichen Fall zu allen zu lösenden Rechtsfragen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes existiert und das Bundesfinanzgericht sich auch an diese Erkenntnisse des Verwaltungsgerichtshofes gehalten hat, ist eine ordentliche Revision nicht zulässig. Feldkirch, am 4. April 2017