BFG RV/1100501/2016

IM NAMEN DER REPUBLIK Das Bundesfinanzgericht hat durch den Richter Mag. Armin Treichl, in der Beschwerdesache der Firma bfadr, vertreten durch Benn-Ibler Rechtsanwälte GmbH, Universitätsring 14, 1010 Wien, über die Beschwerde vom 16. März 2015 gegen den Bescheid des Finanzamtes für Gebühren, Verkehrsteuern und Glückspiel, Reichsstraße 154, 6800 Feldkirch , Erf.Nr. xxx, vom 13. Februar 2015, betreffend Gebühr gemäß § 33 TP 5 GebG zu Recht erkannt: Die Beschwerde wird als unbegründet abgewiesen. Der angefochtene Bescheid wird folgendermaßen abgeändert: Der Ausdruck Gebühr nach § 33 TP 1 Abs 1 Gebührengesetz wird durch Gebühr gemäß § 33 TP 5 Gebührengesetz ersetzt. Die Gebühr für das oben angeführte Rechtsgeschäft wird festgesetzt mit 621.736,20 € €. Eine Revision beim Verwaltungsgerichtshof ist nach Art. 133 Abs. 4 Bundesverfassungsgesetz (B-VG) unzulässig. Entscheidungsgründe Die Beschwerdeführerin schloss am 16.12.2013 als Vermieterin unter anderem mit der Mieterin einen Mietvertrag, der auszugsweise folgenden Inhalt hat ("Mietvertrag"): "[...] § 3. Mietzweck (1) Der Mieter schließt diesen Vertrag ab, um in dem gemäß den Bestimmungen dieses Vertrages zu errichtenden Gebäude ein Hotel mindestens auf dem Niveau eines Dreisterne—Plus—Hotels nach dzt. geltenden österreichischen Kategorisierungsrichtlinien zu betreiben. [...] § 5. Mietdauer (1) Der Mietvertrag wird auf unbestimmte Dauer abgeschlossen. (2) Das Mietverhältnis kann vom Vermieter und vom Mieter unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von zwölf Monaten jeweils zum Ende eines Kalenderjahres gerichtlich gekündigt werden, wobei die Einschränkung des nachfolgenden Absatzes (3) vorrangig Gültigkeit hat. (3) Der Mieter verzichtet bis zum Beginn der Mietzinszahlungen und in der Folge auf die Dauer von 25 Jahren ausdrücklich auf die Ausübung eines Kündigungsrechtes. Der Mieter ist demnach berechtigt, bis zum Ende des 24. Mietjahres die Kündigung zum Ende des 25.- Mietjahres auszusprechen. Nimmt der Mieter dieses Kündigungsrecht nicht in Anspruch, verlängert sich der Kündigungsverzicht des Mieters automatisch um 5 Jahre. Der Mieter ist danach berechtigt, bis zum Ende des 29. Mietjahres die Kündigung zum Ende des 30. Mietjahres auszusprechen. Nimmt der Mieter dieses weitere Kündigungsrecht nicht in Anspruch, verlängert sich der Kündigungsverzicht des Mieters jeweils in gleicher Weise um weitere 5 Jahre. (4) Der Vermieter darf das Mietverhältnis nur bei Vorliegen gesetzlicher Kündigungsgründe entsprechend den im Zeitpunkt der Kündigung gültigen Mietrechtsbestimmungen kündigen, wobei für die ersten fünfundzwanzig Jahre die Kündigung unter analoger Anwendung des Mietrechtsgesetzes nur bei Vorliegen von Kündigungsgründen zulässig ist, die einen Vermieter berechtigen, das Mietverhältnis über eine Wohnung der Kategorie A in einem Miethaus, welches vor 1945 errichtet wurde, zu kündigen. [...] § 6. Außerordentliche Kündigung (1) Unbeschadet vorstehender Bestimmungen kann der Mietvertrag bei Vorliegen eines wichtigen Grundes ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist durch eingeschriebenen Brief gekündigt werden. (2) Ein wichtiger Grund für die fristlose Kündigung durch den Vermieter (§ 1118 ABGB) ist insbesondere dann gegeben, wenn a. der Mieter vom Mietobjekt einen erheblichen nachteiligen Gebrauch macht; b. der Mieter trotz geschehener Einmahnung mit der Bezahlung des Mietentgeltes mehr als 2 Monate dergestalt säumig ist, dass er mit Ablauf des Termins das rückständige Mietentgelt nicht vollständig entrichtet hat; c. über das Vermögen des Mieters ein Insolvenzverfahren eröffnet oder die Eröffnung des Insolvenzverfahrens mangels Masse abgelehnt wird; d. der Mieter die Betriebsart ohne Genehmigung des Vermieters trotz schriftlicher Mahnung erheblich ändert; e. der Mieter trotz schriftlicher Mahnung ohne schriftliche Zustimmung des Vermieters den Betrieb oder einzelne Betriebsteile untervermietet; f. die Hälfte oder mehr als 50% der Geschäftsanteile (Gesellschafteranteile) an der Mietergesellschaft von den oder einem der derzeitigen Gesellschafter abgetreten werden und seitens des Vermieters wichtige Gründe gegen den oder die neuen Gesellschafter der Mietergesellschaft bestehen. (3) Ein wichtiger Grund für die fristlose Kündigung durch den Mieter im Sinne des § 1117 ABGB ist dann gegeben, wenn ein beträchtlicher Teil des Mietobjektes durch Zufall auf die Dauer von mehr als einem Jahr entzogen oder unbrauchbar wird und der Vermieter die Wiederherstellung des benützbaren Zustandes nicht betreibt und innerhalb dieser Jahresfrist keine schriftliche Zusage für die Wiederherstellung binnen angemessener Frist abgibt. (4) Kommt es zu einer Auflösung gemäß Abs. (2) ist der Mieter dem Vermieter für das Erfüllungsinteresse schadenersatzpflichtig. [...] § 12. Renovierungsrücklage (1) Zur Vorsorge von Ersatzbeschaffungen für Einrichtungsgegenstände, Reparaturen, Instandhaltungen und Renovierungen sowie Design-Modernisierungen wird der Mieter jährlich bis zum 28.02. eine Renovierungsrücklage dotieren. Die Höhe der Dotierung wird durch den jeweiligen Jahresnettoumsatz aus dem Hotelbetrieb im vorangehenden Kalenderjahr bestimmt und beträgt: a) für das erste (Rumpf—)Kalenderjahr 1 % des Jahresnettoumsatzes; b) für das zweite bis fünfte Kalenderjahr jeweils 2 % des Jahresnettoumsatzes; c) ab dem sechsten Kalenderjahr jeweils 3% des Jahresnettoumsatzes. [...] § 17. Rechtsnachfolger Der Vermieter darf das Mietobjekt veräußern oder anderweitig verwerten. Der Mieter erklärt sich schon jetzt damit einverstanden, dass ein Dritter anstelle des Vermieters in die sich aus diesem Vertrag ergebenden Rechte und Pflichten eintritt, sei es vor oder nach Übergabe des Mietobjektes. Diese Regelung gilt auch für Folgeübertragungen. [...] § 23. Schlussbestimmungen (1) Die Vertragsparteien halten fest, dass der Mieter kein Konsument im Sinne des Konsumentenschutzgesetzes (KSchG) ist; für den Mieter ist der vorliegende Vertrag demzufolge auch kein Verbrauchergeschäft im Sinne des KSchG. Die Vertragsparteien vereinbaren, dass auf den vorliegenden Vertrag die Bestimmungen des Bauträgervertragsgesetzes (BTVG) keine Anwendung finden. Die Vertragsparteien vereinbaren weiters vorsorglich, dass der gegenständliche Mietvertrag im Regelungsbereich der §§ 14, 29 bis 36, 45, 46 und 49 MRG dem MRG unterliegt, nicht jedoch hinsichtlich der anderen Bestimmungen des MRG. [...] 24. Mieteintrittsverpflichtung durch F D GmbH und der S Consulting GmbH Die F D GmbH und die S Consulting GmbH verpflichten sich, die F-Betriebs GmbH mit Mitteln so auszustatten, dass sie die Verpflichtungen aus diesem Mietvertrag zur Gänze erfüllen kann; im Falle der Insolvenz der F-Betriebs GmbH haben die F D GmbH und die S Consulting GmbH als Mieter alle Pflichten des Mieters aus dem gegenständlichen Mietvertrag zu erfüllen." Mit Eingabe vom 20.12.2013 erstattete die Beschwerdeführerin in Bezug auf diesen Mietvertrag eine Anmeldung über die Selbstberechnung der Gebühren gemäß § 33 TP 5 Abs 5 Z3 Gebührengesetz ("GebG"). Mit Schreiben vom 12.11.2014 richtete die belangte Behörde folgendes Ergänzungsersuchen an die Beschwerdeführerin: 1. Sie werden höflich ersucht, die (voraussichtliche) Höhe der vom Mieter zu entrichtenden Renovierungsrücklage und Betriebsunterbrechungsversicherungsprämie (§ 12 und § 13 des Vertrages), sowie der Nebenkosten, die gem. § 9 des Vertrages über den Vermieter abgerechnet, aber vom Mieter zu tragen sind, bekanntzugeben. 2. Auf die Entstehung der Gebührenschuld gem. § 17 (4) GebG ist es ohne Einfluss, ob die Wirksamkeit eines Rechtsgeschäftes von einer Bedingung oder von einer Genehmigung eines der Beteiligten abhängt. Aus welchen Gründen ist die Selbstberechnung der Gebühr gem. § 33 TP 5 GebG für den bedingten Mietvertrag (§ 24 des Mietvertrages) unterblieben? 3. Da der auf unbestimmte Zeit abgeschlossene Mietvertrag während einer bestimmten Dauer für beide Vertragsteile unkündbar ist, sind der Bemessung die bestimmte und die unbestimmte Dauer zu Grunde zu legen. Bei unbestimmter Vertragsdauer sind die wiederkehrenden Leistungen mit dem Dreifachen des Jahreswertes zu bewerten, bei bestimmter Vertragsdauer mit dem dieser Vertragsdauer entsprechend vervielfachten Jahreswert, gesamt höchstens jedoch dem Achtzehnfachen des Jahreswertes. Bei unbestimmter Dauer und gestaffelten, sich erhöhenden Mietzins, ist der Bemessung der höchste Betrag zu Grunde zu legen. Wie wurde die Bemessungsgrundlage in Höhe von € 6.801.600,00 zur Selbstberechnung der Gebühr ermittelt ? 4. Auf Grund des Kündigungsverzichtes des Mieters für 25 Jahre und der Einschränkung des Kündigungsrechtes der Vermieterin gem. § 5 (4) des Mietvertrages auf einzelne bestimmte Kündigungsgründe ist eine beidseitige Bindung auf eine bestimmte Dauer von zumindest 25 Jahre + unbest. Dauer gegeben, weshalb der Bemessung das 18—fache des Jahreswertes als Höchstbemessungsgrundlage zu Grunde zu legen ist. 5. Die Rechtsgebühr nach § 33 TP 5 ist nach dem Wert des Bestandvertrages zu bemessen. Darunter sind nicht nur die Mindestpacht, sondern alle Leistungen zu verstehen, die der Bestandnehmer für die Überlassung der Sache zum Gebrauch zu erbringen hat. Da eine Umsatzpacht vereinbart ist, wird um Bekanntgabe der (voraussichtlichen) Höhe dieser ersucht. Ist die Höhe der Leistung von künftigen, ungewissen Ereignissen abhängig (z.B. umsatzabhängige Pacht), ist gem. § 17 Abs 3 BewG der in Zukunft voraussichtlich erzielbare Durchschnittswert der Gebühr zu Grunde zu legen. Lässt sich aber der Umfang einer Leistungsverpflichtung zum Zeitpunkt des Entstehens der Gebührenschuld noch nicht feststellen, ist eine vorläufige Gebührenfestsetzung iS des § 200 BAO gerechtfertigt. In der Vorhaltsbeantwortung vom 5. Dezember 2014 brachte die steuerliche Vertreterin der Beschwerdeführerin im Wesentlichen vor: „1. Renovierungsrücklage, Betriebsunterbrechungsversicherungsprämie, Nebenkosten 1.1 Renovierungsrücklage gemäß § 12 MV Die geschätzte voraussichtliche Höhe der Renovierungsrücklage, die gemäß § 12 MV der Mieter zu dotieren hat, beträgt a) für das erste Rumpfkalenderjahr: EUR 51.650,00 (entspricht 1% des geschätzten Jahresnettoumsatzes); b) für das zweite bis fünfte Kalenderjahr: 2016: EUR 130.440,00 2017: EUR 140.520,00 2018: EUR 147.320,00 2019: EUR 150.260,00 (entspricht 2% des geschätzten Jahresnettoumsatzes); c) ab dem sechsten Kalenderjahr: 2020: EUR 230.520,00 2021: EUR 234.480,00 2022: EUR 239.190,00 2023: EUR 243.960,00 2024: EUR 249.540,00 (entspricht 3% des geschätzten Jahresnettoumsatzes). Die Renovierungsrücklage iSd § 12 MV ist jedoch bei der Bemessungsgrundlage nicht zu berücksichtigen zumal es sich nicht um eine vom Mieter zu tragende Aufwendung handelt um in den Genuss der Bestandsache zu kommen. Bei dem unter § 12 MV angeführtem Konto handelt es sich leidglich um ein Depot zur Sicherstellung der Aufrechterhaltung des qualitativ hochwertigen Zustandes des Mietobjektes. Es steht dem Mieter dabei frei Investitionen iSd § 12 MV zu tätigen (es ist nur ein Wahlrecht gemäß § 12 (3) eingeräumt, die Renovierungsrücklage zu investieren; eine allfällige Investition erfolgt auf Vorschlag des Mieters). Zumal es sich um ein Wahlrecht und keine Verpflichtung zur Investition handelt, steht keine aus dem Wert der Investition abgeleitete Erhöhung der Bemessungsgrundlage zur Debatte. Sollte der Mieter von seinem Wahlrecht nach einer Investition Gebrauch machen, handelt es sich um Leistungen, die entschädigungslos in das Eigentum des Vermieters übergehen und sind daher gebührenrechtlich irrelevant. Betriebsunterbrechungsversicherung gemäß § 13 MV Gemäß § 13 MV ist der Vermieter berechtigt, eine Betriebsunterbrechungsversicherung bezogen auf den Mietentgeltausfall für den Zeitraum von 24 Monaten abzuschließen. Die Prämien für eine solche Versicherung sind außerhalb der Nebenkostenabrechnung je zur Hälfte vom Mieter und vom Vermieter zu bezahlen. Der Vermieter hat und wird von dieser Berechtigung keinen Gebrauch machen. Es sind und werden daher auch künftig keine Prämien anfallen die allenfalls in die Bemessungsgrundlage einzubeziehen wären. Sollten hierzu auch Erklärungen des Mieters erforderlich sein, können diese gerne der Behörde bereit gestellt werden. Nebenkosten gemäß § 9 MV Die voraussichtliche Höhe der Nebenkosten, die gemäß § 9 MV über den Vermieter abgerechnet, aber vom Mieter zu tragen sind, betragen jährlich EUR 12.000‚00 zzgl USt (vom Mieter zu tragenden Kosten für die Hausverwaltung) und EUR 30.000,00 (vom Mieter zu tragende Grundsteuer; die Schätzung beruht auf einer kürzlich erfolgten Grundsteuererfassung bei einem, dem gegenständlichen vergleichbaren Projekt). Selbstberechnung - § 24 MV Die Selbstberechnung der Gebühr gemäß 5 33 TP 5 GebG betreffend die F D GmbH und die S Consulting GmbH ist unterblieben zumal es sich hierbei nicht um einen bedingten, sondern einen unbedingten Mietvertrag handelt bei welchem die F-Betriebs GmbH, die F D GmbH und und S Consulting GmbH gleichermaßen Mieter sind. Mit dem Tag der Vertragsunterzeichnung wurden für die F D GmbH und die S Consulting GmbH gleichermaßen bilanzielle Verpflichtungen ausgelöst. Darüber hinaus liegt eine Patronatserklärung von der F D GmbH und der S Consulting GmbH vor. Die F D GmbH und die S Consulting GmbH haben die vertragliche Verbindlichkeit von der F-Betriebs GmbH zustimmend zur Kenntnis genommen und ihre Absicht kundgetan die F-Betriebs GmbH ausreichend mit finanziellen Mitteln auszustatten um ebenfalls sämtliche Verbindlichkeiten aus dem MV erfüllen zu können. Demnach ist die Rechtsgeschäftsgebühr auch lediglich betreffend den einen vorliegenden (unbedingten) MV zu entrichten. 3. Bemessungsgrundlage Selbstberechnung Für nähere Angaben zur erfolgten Selbstberechnung der Gebühr — betreffend den MV auf unbestimmte Vertragsdauer — erlauben wir uns auf die Ausführungen in § 20 (3) MV zu verweisen; irrtümlich wurde dabei eine USt von lediglich 10% veranschlagt. Die Gebühr wurde mittlerweile neu berechnet und der Differenzbetrag der 10%igen — fehlenden — USt beglichen. 4. Bemessungsgrundlage — Vertragsdauer 4.1 Sachverhalt Das Mietverhältnis wurde auf unbestimmte Dauer abgeschlossen; dies geht zweifelsfrei aus § 5 (1) MV hervor. Der Mieter hat gemäß § 5 (2) MV auf die Ausübung eines — ordentlichen — Kündigungsrechts bis zum Beginn der Mietzinszahlungen und in der Folge auf die Dauer von 25 Jahren verzichtet. Selbstverständlich steht es ihm jedoch auch während dieser Zeit frei eine Kündigung aufgrund Vorliegens eines wichtigen Grundes geltend zu machen. Der Vermieter kann das Mietverhältnis gemäß § 5 (4) MV in den ersten 25 Jahren nur aus einem wichtigen Grund iSd § 30 Abs 2 Mietrechtsgesetz (MRG) vorzeitig aufkündigen; die Vertragsparteien haben diese wichtigen Kündigungsgründe vereinbart zumal deren Auftreten von den Parteien nicht ausgeschlossen werden kann. 4.2 Bemessung der Gebühr Die Bemessung der Rechtsgeschäftsgebühr hängt sowohl vom maßgeblichen Wert iSd GebG (Bemessungsgrundlage) als auch von der Dauer des Mietverhältnisses ab. 4.2.1 Bemessungsgrundlage Gemäß § 33 Tarifpost 5 GebG beträgt die Rechtsgeschäftsgebühr für Bestandverträge 1% des Wertes. Der für die Berechnung der Rechtsgeschäftsgebühr maßgebliche Wert setzt sich dabei gemäß § 33 TP 5 GebG iVm § 19 Abs 1 GebG aus dem monatlichen Mietentgelt, den Betriebskosten und den Nebenkosten sowie einer allfälligen Umsatzsteuer, zuzüglich aller sonstigen vom Mieter zu tragenden Aufwendungen, um in den Genuss des Gebrauchrechts an der Bestandsache zu kommen. Hinsichtlich der Bemessungsgrundlage normiert § 33 Tarifpost 5 Abs 3 GebG, dass bei unbestimmter Vertragsdauer die wiederkehrenden Leistungen mit dem Dreifachen des Jahreswertes zu bewerten sind, bei bestimmter Vertragsdauer hingegen mit dem dieser Vertragsdauer entsprechend vervielfachten Jahreswert, höchstens jedoch dem Achtzehnfachen des Jahreswertes. Vertragsdauer Zur Abgrenzung zwischen bestimmter und unbestimmter Vertragsdauer trifft das Gesetz keine weitere Aussage. Jedenfalls kommt es aber nicht allein auf den Wortlaut Vertrages an. Die Abgrenzung zwischen einem auf bestimmte Zeit und unbestimmte Zeit abgeschlossenen Bestandvertrag besteht vielmehr darin, ob nach dem erklärten Vertragswillen beide Vertragsteile durch bestimmte oder unbestimmte Zeit an den Vertrag gebunden sein sollen oder nicht. a) Judikatur VwGH Aufgrund der Unbestimmtheit des GebG in Bezug auf die Abgrenzung zwischen bestimmten und unbestimmten Vertragsverhältnissen war diese Frage bereits Inhalt mehrerer VwGH-Erkenntnisse. In der ständigen Judikatur des VwGH hat sich diesbezüglich die Ansicht gefestigt, dass ein Bestandverhältnis, das zwar seiner Form nach (teilweise) auf eine bestimmte Zeit eingegangen worden ist, aber dennoch vor Ablauf der Zeit von jedem der beiden Vertragsteile oder auch nur von einem von ihnen beliebig gelöst werden kann, seiner Dauer nach als unbestimmt anzusehen ist. Schrankenlosigkeit des Kündigungsrechtes zu verlangen geht aber in Hinblick auf die nachstehend angeführten Kriterien einer Realisierungswahrscheinlichkeit zu weit. Der VwGH vertritt dazu in ständiger Rechtsprechung: „Während die Vereinbarung aller Kündigungsrechte nach § 30 Abs 2 Mietrechtsgesetz (früher § 19 Abs 2 MRG) keine ausreichende Beschränkung der Kündigungsmöglichkeit darstellt, vermögen ausnahmsweise bestehende Kündigungsmöglichkeiten die grundsätzliche Bindung einer Vertragspartei an ein nach dem Vertragsinhalt auf bestimmte Zeit abgeschlossenes Bestandverhältnis aus gebührenrechtlicher Sicht nicht aufzuheben.“ Diese Rechtsansicht des VwGH wurde in folgendem Rechtssatz nochmals konkretisiert: „Die Vereinbarung aller Kündigungsgründe nach § 30 Abs 2 MRG stellt keine ausreichende Beschränkung der Kündigungsmöglichkeiten dar, sodass in einem solchen Fall ein Vertrag auf unbestimmte Zeit anzunehmen ist.“ b) BMF - Gebührenrichtlinien Die Rechtsansicht des VwGH fand auch Einklang in die Gebührenrichtlinien des BMF. Dort findet sich unter Rz 705 folgendes: „Im Falle einer uneingeschränkten Kündigungsmöglichkeit liegt grundsätzlich ein Vertrag auf unbestimmte Dauer vor. Ebenso liegt bei Vereinbarung aller denkmöglichen Kündigungsgründe des § 30 Abs 2 MRG ein Vertrag von unbestimmter Dauer vor.“ c) Gewicht und Wahrscheinlichkeit der Realisierung Selbst wenn im Einzelfall die Behörde — abweichend von der ständigen Rechtsprechung des VwGH und den Gebührenrichtlinien des BMF — die Ansicht vertreten sollte, dass auch bei Vereinbarung sämtlicher Kündigungsgründe nach § 30 Abs 2 MRG ein Vertrag auf unbestimmte Dauer nur gegebenenfalls in Abhängigkeit von Gewicht und Wahrscheinlichkeit der Realisierung der Kündigungsgründe vorliegt, so ist das Vorliegen eines aus gebührenrechtlicher Sicht unbefristeten (Miet)Vertrages durch folgende Punkte zu argumentieren. (i) Verletzung von Vertragspflichten Hinsichtlich der Kündigungsgründe des MV, welche aus der unmittelbaren Verletzung einer Vertragspflicht resultieren — wie insbesondere der Rückstand mit Zinszahlungen oder der erheblich nachteilige Gebrauch — kann sinnvollerweise niemals davon ausgegangen werden, dass diese nicht eintreten werden. (ii) Vertragszweck In § 3 MV ist vorgesehen, dass der Mieter in dem gemäß den Bestimmungen des MV zu errichtenden Gebäude ein Hotel mindestens auf dem Niveau eines Dreisterne—plus—Hotels betreiben wird; weiters bestimmt § 3 (2) MV, dass der Abschluss von Dauermietverhältnissen durch den Mieter hinsichtlich der Räumlichkeiten des Mietobjekts, insbesondere zur unbefristeten Wohnnutzung nicht zulässig ist. Diese Bestimmung liegt im Interesse des Vermieter das Mietobjekt durch den Mieter als Hotel betreiben zu lassen; für den Fall der ‚Missachtung dieser Bestimmung durch den Mieters, ist davon auszugehen, dass dies einen, wichtigen Grund iSd § 30 MRG für die vorzeitige Kündigung darstellt von dem der Vermieter jedenfalls Gebrauch machen würde. Diese, — vom Vermieter und vom Mieter jeweils vereinbarten — Kündigungsmöglichkeiten werden ua zur Erreichung des Vertragszwecks in § 3 MV festgehalten, und zwar insbesondere auch, um auf Änderungen der wirtschaftlichen Situation des Mieters Rücksicht nehmen. Gerade in Hinblick auf die idR relativ lange Vertragsdauer kommen die vereinbarten Kündigungsgründe ein großes Gewicht und eine nicht zu vernachlässigende Wahrscheinlichkeit der Realisierung zu. d) Umfassende Kündigungsmöglichkeit Durch den MV schaffen der Vermieter und der Mieter demnach alle denkmöglichen Kündigungsgründe des § 30 Abs 2 MRG eine umfassende Kündigungsmöglichkeit; folglich ist aus gebührenrechtlicher Sicht auf Grund der aktuellen Judikatur des VwGH der MV als Vertrag auf unbestimmte Dauer (und nicht von einer beidseitigen Bindung auf eine bestimmte Dauer von zumindest 25 Jahren) zu werten. Umsatzmietzins Gemäß Prognoseberechnung übersteigt der Mindestmietzins im Betrachtungszeitraum 2015 bis 2024 den Umsatzmietzins deutlich und fällt daher keine über den Mindestmietzins hinausgehende Umsatzmiete an. Sollten hier zusätzliche Informationen notwendig sein, kann eine entsprechende Prognose von einem kompetenten Hotelberater eingeholt und nachgereicht werden. Es ist daher für die Ermittlung der Bemessungsgrundlade lediglich der Mindestmietzins gemäß § 8 MV erheblich.“ Mit vorläufigem Bescheid gemäß § 201 BAO vom 13. Februar 2015 hat das Finanzamt für Gebühren, Verkehrsteuern und Glückspiel der Beschwerdeführerin Bestandvertragsgebühr in Höhe von 548.772,84 € vorgeschrieben. In der Begründung führte das Finanzamt im Wesentlichen aus: „Die Festsetzung erfolgt gem. § 201 Abs. 2 Z 3 BAO da sich die durchgeführte Selbstberechnung bez. Höhe des Bestandentgeltes und Vertragsdauer als unrichtig erwiesen hat. Durch den, nach telefonischer Aufforderung vom 20.1.2014, am 21.1.2014 vorgelegten Mietvertrag erlangte das Finanzamt für Gebühren, Verkehrsteuern und Glücksspiel Kenntnis von diesem Umstand. Bei der dazu im Sinne des § 20 BAO vorgenommenen Interessensabwägung war dem Prinzip der Rechtsrichtigkeit (Gleichmäßigkeit der Besteuerung) der Vorrang vor dem Prinzip der Rechtsbeständigkeit (Parteieninteresse an der Rechtskraft) einzuräumen. Auch können die steuerlichen Auswirkungen unter dem Gesichtspunkt der Verwaltungsökonomie nicht bloß als geringfügig bezeichnet werden. Daher war dem Gesetzeszweck, mittels einer Erlassung eines rechtmäßigen Sachbescheides ein den gesetzlichen Vorschriften entsprechendes Steuerergebnis zu erzielen, Rechnung zu tragen. Die Rechtsgebühr gem. § 33 TP 5 GebG ist nach dem Welt des Bestandvertrages zu bemessen. Zum Wert zählen alle Leistungen, zu deren Erbringung sich der Bestandnehmer verpflichtet hat, um in den Genuss des Gebrauchsrechtes an der Bestandsache zu gelangen. Zum Bestandentgelt gehören auch Leistungen, zu denen sich der Bestandnehmer für das Bestandobjekt verpflichtet hat und die entweder gleich bei ihrer Ausführung oder später bei Lösung des Bestandverhältnisses entschädigungslos in das Eigentum des Bestandgebers fallen oder darin ohne Ersatzleistung an den Bestandnehmer verbleiben. Somit ist die vereinbarte Renovierungsrücklage als Teil des Entgeltes zu behandeln. Ein seinem Wortlaut nach auf unbestimmte Zeit abgeschlossener Bestandvertrag, der während einer bestimmten Dauer für beide Vertragsteile unkündbar ist, ist gebührenrechtlich als solcher auf bestimmte und unbestimmte Dauer anzusehen, wenn das Vertragsverhältnis vor Ablauf einer bestimmten Dauer von keinem Vertragsteil einseitig beendet werden kann oder diese Möglichkeit auf einzelne im Vertrag ausdrücklich bezeichnete Fälle beschränkt ist. Gem § 5 des Mietvertrages verzichtet der Mieter auf die Dauer von 25 Jahren ausdrücklich auf die Ausübung seines Kündigungsrechtes. Für den Vermieter wird das Kündigungsrecht ebenfalls im § 5 (4) eingeschränkt. Der Vermieter kann das Mietverhältnis für die ersten fünfundzwanzig Jahre nur unter analoger Anwendung des Mietrechtsgesetzes und zusätzlich nur bei Vorliegen von Kündigungsgründen, die einen Vermieter berechtigen, das Mietverhältnis über eine Wohnung der Kategorie A in einem Mietshaus, welches vor 1945 errichtet wurde, zu kündigen, kündigen. Somit sind die Kündigungsmöglichkeiten für diesen Zeitraum nicht umfassender Natur (wie dies z.B. bei der Vereinbarung aller gesetzlichen Kündigungsgründen nach dem § 30 Abs 2 Mietrechtsgesetz der Fall wäre) sondern auf eben diese einzelnen Kündigungsmöglichkeiten (Kategorie A in einem vor 1945 errichteten Mietshaus) beschränkt. Auch in der Stellungnahme vom 2.12.2014 werden diesbez. nach Gewicht und Wahrscheinlichkeit der Realisierung der mögl. Kündigungsgründe lediglich Verletzung von Vertragspflichten und Vertragszweck angeführt. Entgegen der Stellungnahme ist daher keine umfassende Kündigungsmöglichkeit durch Vereinbarung aller möglichen Kündigungsgründe des § 30 Abs 2 Mietrechtsgesetz gegeben, sondern eine Einschränkung auf einzelne Kündigungsgründe die gem. § 33 TP 5 Abs 3 außer Betracht bleibt. Daher ergibt sich aus der beidseitigen Einschränkung der Kündigungsmöglichkeit eine bestimmte Dauer von 25 Jahren, zuzüglich unbestimmte Dauer. Bei unbestimmter Vertragsdauer sind die wiederkehrenden Leistungen mit dem Dreifachen des Jahreswertes zu bewerten, bei bestimmter Vertragsdauer mit dem dieser Vertragsdauer entsprechend vervielfachten Jahreswert, höchstens jedoch dem 18—fachen des Jahreswertes. Bei unbestimmter Dauer und gestaffeltem, sich erhöhendem Mietzins ist der Bemessung der höchste Betrag zu Grunde zu legen. Bemessungsgrundlage gem. Vorhaltsbeantwortung: Mindestmiete inkl USt 230.400,00 € plus Kosten der Hausverwaltung inkl USt 1.200,00 € plus Grundsteuer 2.500,00 € plus Renovierungsrücklage (Durchschnitt der Jahre 2020 bis 2024) 19.961,50 € somit gesamt mtl- 254.061,50 €. 18-facher Jahreswert = 54.877.284,00 €. Da nach dem Ergebnis des Ermittlungsverfahrens der Umfang der Abgabenpflicht noch ungewiss ist, erfolgt die Vorschreibung vorläufig.“ In der Beschwerde vom 16. März 2015 brachte die Beschwerdeführerin im Wesentlichen vor: „Die Beschwerdeführerin erachtet sich in ihrem Recht darauf verletzt, dass die Gebühr unter Zugrundelegung nur einer unbestimmten Vertragsdauer zu berechnen ist. Die Beschwerde wendet sich daher gegen die Festsetzung der Gebühr nach § 33 TP 5 GebG im angefochtenen Bescheid, und zwar gegen die Bewertung der wiederkehrenden Leistungen aus dem vorliegenden Mietverhältnis mit dem Achtzehnfachen statt dem Dreifachen des Jahrwertes sowie die Berechnung der Bemessungsgrundlage. Die Beschwerdeführerin beantragt die Änderung des angefochtenen Bescheides dahingehend, dass in Bezug auf den vorliegenden Mietvertrag als Bemessungsgrundlage für die Gebühr nur der dreifache Jahresmietzins angesetzt werde. Unrichtige Beurteilung der Dauer des Mietvertrages: Gemäß § 33 TP 5 Abs 1 Z. 1 GebG idgF hat die Festsetzung der Gebühren für Bestandverträge (§§ 1090 ff ABGB) und sonstige Verträge, wodurch jemand den Gebrauch einer unverbrauchbaren Sache auf eine gewisse Zeit und gegen einen bestimmten Preis erhält, nach dem Wert im Allgemeinen mit 1 v.H. zu erfolgen. Gemäß § 33 TP 5 Abs 3 GebG idgF sind bei unbestimmter Vertragsdauer die wiederkehrenden Leistungen mit dem Dreifachen des Jahreswertes zu bewerten, bei bestimmter Vertragsdauer mit dem dieser Vertragsdauer entsprechend vervielfachten Jahreswert, höchstens jedoch dem Achtzehnfachen des Jahreswertes. Ist die Vertragsdauer bestimmt, aber der Vorbehalt des Rechtes einer früheren Aufkündigung gemacht, so bleibt dieser Vorbehalt für die Gebührenermittlung außer Betracht. Die belangte Behörde geht in ihrer Bescheidbegründung im Wesentlichen davon aus, dass auf Grund der Formulierung im § 5 Abs 4 des Mietvertrags, wonach für den Vermieter in den ersten fünfundzwanzig Jahren die Kündigung nur bei Vorliegen von Kündigungsgründen zulässig sei, die einen Vermieter berechtigten, das Mietverhältnis über eine Wohnung der Kategorie A in einem Miethaus, welches vor 1945 errichtet wurde, zu kündigen, das gegenständliche Mietverhältnis als ein solches auf bestimmte (und unbestimmte) Dauer anzusehen sei. Damit verkennt die belangte Behörde jedoch die maßgebliche Rechtslage: Nach der ständigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes besteht das Unterscheidungsmerkmal zwischen auf bestimmte Zeit und auf unbestimmte Zeit abgeschlossenen Bestandverträgen darin, ob nach dem erklärten Vertragswillen beide Vertragsteile durch eine bestimmte Zeit an den Vertrag gebunden sein sollen oder nicht. Die Möglichkeit, den Vertrag aus einzelnen bestimmt bezeichneten Gründen schon vorzeitig einseitig aufzulösen, steht der Beurteilung dieses Vertrages als einem auf bestimmte Zeit abgeschlossenen nach dem zweiten Satz des § 33 TP 5 Abs. 3 GebG (noch) nicht im Wege. Ein (seinem Wortlaut nach auf unbestimmte Zeit abgeschlossener) Bestandvertrag im Sinne des § 33 TP 5 Abs 3 GebG ist als ein Vertrag auf bestimmte Dauer anzusehen, wenn nach seinem Inhalt das Vertragsverhältnis vor Ablauf einer bestimmten Zeit von keinem der Vertragsteile einseitig beendet werden kann oder diese Möglichkeit auf einzelne im Vertrag ausdrücklich bezeichnete Fälle beschränkt ist (statt vieler VwGH 16.10.1989, 88/15/0040; 17.9.1990, 90/15/0034; 29.6.1992, 91/15/0040; 27.1.2000, 99/16/0017"; Fellner, Stempel und Rechtsgebühren 8 (2011) § 33 TP 5 E 224, 226 und 233, jeweils mwN) Was eine Beschränkung der Kündigungsmöglichkeit auf einzelne im Vertrag ausdrücklich bezeichnete Fälle darstellt, ist eine Frage, die nach Gewicht und Wahrscheinlichkeit einer Realisierung der vertraglich vereinbarten Kündigungsgründe von Fall zu Fall verschieden beantwortet werden muss (VwGH 17.9.1990, 90/15/0034; 27.1.2000, 99/16/0017; Fellner, Stempel und Rechtsgebühren 8 (2011) § 33 TP 5 E 224, 226, 233, jeweils mwN). Die Vereinbarung aller Kündigungsgründe nach § 30 Abs. 2 MRG stellt keine ausreichende Beschränkung der Kündigungsmöglichkeiten dar, so dass in einem solchen Fall ein Vertrag auf unbestimmte Zeit anzunehmen ist (VwGH 17.9 1990, 90/15/0034; Fellner, Stempel und Rechtsgebühren8 (2011) § 33 TP 5 E 241 und 242, jeweils mwN). Im vorliegenden Fall darf die Beschwerdeführerin als Vermieter das Mietverhältnis nach § 5 Abs 4 des Mietvertrages nur bei Vorliegen gesetzlicher Kündigungsgründe gemäß dem MRG kündigen. Für die ersten 25 Jahre ist die Kündigung nach dieser Vertragsbestimmung nur bei Vorliegen von Kündigungsgründen nach dem MRG zulässig, „die einen Vermieter berechtigen, das Mietverhältnis über eine Kategorie A Wohnung in einem Miethaus, welches vor 1945 errichtet wurde, zu kündigen.“ Wenn die belangte Behörde in diesem Zusammenhang nun aber meint, dass dadurch die Kündigungsmöglichkeiten für diesen Zeitraum „nicht umfassender Natur (wie dies z.B. bei der Vereinbarung aller gesetzlichen Kündigungsgründe nach dem § 30 Abs 2 Mietrechtsgesetz der Fall wäre), sondern auf eben diese einzelnen Kündigungsmöglichkeiten (Kategorie A in einem vor 1945 errichteten Mietshaus) beschränkt“ seien, so übersieht sie, dass das Kündigungsrecht des MRG für diese Fallkonstellation keine abweichenden Rechtsfolgen anordnet. Es wird dadurch das vereinbarte Kündigungsrecht der Beschwerdeführerin nach § 30 Abs 2 MRG weder eingeschränkt noch erweitert. Die Beschwerdeführerin ist vielmehr auch in diesem Fall uneingeschränkt berechtigt, die Kündigung nach § 30 Abs 2 MRG vorzunehmen, so dass im Sinne der ständigen Judikatur des Verwaltungsgerichtshofes ein unbefristetes Vertragsverhältnis vorliegt. Dem zitierten Halbsatz des § 5 Abs 4 des Mietvertrags kommt demnach für die vorliegende gebührenrechtliche Beurteilung, ob ein Vertragsverhältnis auf unbestimmte oder bestimmte Dauer vorliegt, keine Relevanz zu. Ausgehend davon hätte die belangte Behörde aber den vorliegenden Mietvertrag im Sinne der obzitierten ständigen Judikatur des Verwaltungsgerichtshofes folgerichtig als ein Mietverhältnis auf unbestimmte Dauer qualifizieren und die daraus resultierenden wiederkehrenden Leistungen mit dem Dreifachen des Jahreswertes bewerten müssen. Indem sie stattdessen bei der Gebührenbemessung das Achtzehnfache des Jahresentgelts ansetzte, belastete sie den angefochtenen Bescheid daher mit inhaltlicher Rechtswidrigkeit. Des Weiteren geht auch aus Punkt 17. des Mietvertrages hervor, dass der Vermieter das Mietobjekt jederzeit veräußern oder anderweitig verwerten darf und sich der Mieter schon jetzt damit einverstanden erklärt, dass ein Dritter anstelle des Vermieters in die sich aus diesem Vertrag ergebenden Rechte und Pflichten eintritt, sei es vor oder nach Übergabe des Mietobjektes. Durch diese Bestimmung wird die Beschwerdeführerin in die Lage versetzt, ihr Vertragsverhältnis mit dem Mieter (auch gegen dessen Willen) zu beenden. Die Rechtsprechung hat wiederholt ausgesprochen, dass durch eine solche Bestimmung ein derartiges Maß an Ungewissheit hinsichtlich der Vertragsdauer erreicht wird, dass von Anfang an von einer unbestimmten Dauer auszugehen ist (VwGH 27.1.2000, 99/16/0017; BFG 20.3.2014, RV/7101940/2011; VwGH 17.9.1990, 90/15/0034, jeweils mwN). Auch unter diesem Blickwinkel erweist sich der angefochtene Bescheid als rechtswidrig. Vielmehr hätte die belangte Behörde auch aus diesem Grund für die Bemessung der Gebühr für den vorliegenden Mietvertrag nur das Dreifache des Jahreswertes ansetzen müssen. Berechnung der Gebührenbemessungsgrundlage Gemäß § 26 GebG gelten für die Bewertung der gebührenpflichtigen Gegenstände grundsätzlich die Vorschriften des Bewertungsgesetzes ("BewG"). Gemäß § 17 Abs 3 BewG ist bei Nutzungen oder Leistungen, die in ihrem Betrag ungewiss sind oder schwanken, als Jahreswert der Betrag zu Grunde zu legen, der in Zukunft im Durchschnitt der Jahre voraussichtlich erzielt wird. Die belangte Behörde hat in Bezug auf die nach dem vorliegenden Mietvertrag jährlich durch den Mieter zu dotierende Renovierungsrücklage, deren Höhe sich aus dem Jahresnettoumsatz aus dem Hotelbetrieb im vorangehenden Kalenderjahr bestimmt, nur den in der Stellungnahme der Beschwerdeführerin vom 5.12.2014 geschätzten Durchschnitt der Jahre 2020 bis 2024 (d.h. für den Zeitraum ab dem sechsten Kalenderjahr des Mietverhältnisses) herangezogen. Im Gesetz ist nicht geregelt, welche Anzahl von Jahren für die im § 17 Abs 3 BewG vorgesehene Ermittlung eines Durchschnitts der Jahresnutzung heranzuziehen ist. Für eine solche Durchschnittsbetrachtung kommt es daher auf die im jeweiligen Einzelfall gegebene Vereinbarung über die Dauer der jeweils zu erbringenden Leistungen an (VwGH 29.1.1997, 96/16/0084). Nach dem Mietvertrag beträgt die Höhe der Dotierung der Renovierungsrücklage für das erste Jahr 1% des Jahresnettoumsatzes, für das zweite bis fünfte Jahr jeweils 2% des Jahresnettoumsatzes sowie ab dem sechsten Kalenderjahr 3% des Kalenderumsatzes. Im Hinblick darauf, dass die voraussichtliche Höhe der Renovierungsrücklage in den ersten fünf Kalenderjahren signifikant von der in den darauf folgenden Jahren abweicht, kann mit einer Betrachtung des geschätzten durchschnittlichen Jahreswertes bloß für die Jahre 2020 bis 2024 nicht das Auslangen gefunden werden. Vielmehr hätte die belangte Behörde nach dem Gesagten bei ihrer Bewertung auch die Schätzungen für die Jahre 2015 bis 2019 berücksichtigen müssen. Die im angefochtenen Bescheid erfolgte Berechnung der Bemessungsgrundlage erweist sich daher als rechtswidrig.“ Die Beschwerde wurde vom Finanzamt für Gebühren, Verkehrsteuern und Glückspiel mittels Beschwerdevorentscheidung vom 28. September 2015 als unbegründet abgewiesen. In der Begründung führte das Finanzamt im Wesentlichen aus: „Mit den Bestimmungen über die Kündigungsmöglichkeiten bzw. die Einschränkungen dieser in Bezug auf die ersten 25 Jahre des Mietvertrags wird einerseits der Vertragswille der Parteien auf Abschluss eines langfristigen Mietverhältnisses dokumentiert, bei dem in den ersten 25 nur aus besonderen Gründen gekündigt werden kann und andererseits diese besonderen Kündigungsgründe so vereinbart, dass nicht von einem zumindest einseitig uneingeschränktem Kündigungsrecht ausgegangen werden kann. Gem. § 5 Abs. 3 des Vertrages verzichtet die Mieterin auf 25 Jahre auf die Ausübung des Kündigungsrechtes. Und gem. § 5 Abs. 4 des Vertrages darf auch der Vermieter das Mietverhältnis während der ersten 25 Jahre — obwohl es sich um die Anmietung eines Hotels zur Führung eines Hotelbetriebs handelt — nur bei Vorliegen von Kündigungsgründen‚ die einen Vermieter berechtigen, das Mietverhältnis über eine Wohnung der Kategorie A in einem Miethaus, welches vor 1945 errichtet wurde, zu kündigen. Darüber hinaus darf sie das Mietverhältnis auch gem. § 6 des Vertrages nur aus einzelnen, bestimmten Gründen außerordentlich kündigen. Aus welchem Grund die Einschränkungen des § 5 Abs. 4 des Vertrags mit dem die Kündigungsmöglichkeiten, die gem. § 30 Abs. 2 bestehen könnten auf solche einschränkt werden, die einen Vermieter berechtigen würden, das Mietverhältnis über eine Wohnung der Kategorie A in einem Miethaus, welches vor 1945 errichtet wurde, zu kündigen, keine Einschränkung darstellen sollten, wird nicht dargetan. Zu solcherart vereinbarten Kündigungsgründen hat aber das BFG zuletzt im Erk. vom 29.1.2015, GZ. RV/7100701/2015 ausgesprochen, dass nach der Judikatur des Verwaltungsgerichtshofs allerdings dann noch von einer Beschränkung auf einzelne im Vertrag genannte Kündigungsgründe gesprochen werden kann, wenn nicht alle im § 30 Abs. 2 MRG genannten Kündigungsgründe vereinbart werden. Im gegenständlichem Fall wurde während der ersten 25 Jahre die Mieterin ganz auf die Ausübung eines Kündigungsrechtes verzichtete — zwar von Seiten der Vermieterin nicht gänzlich auf die Ausübung gesetzlicher Kündigungsrechte verzichtet, diese aber auf bestimmte Fälle eingeschränkt. Damit ist aber keine uneingeschränkte Kündigungsmöglichkeit während dieses Zeitraums gegeben und im Sinne der Rechtsprechung des VwGH und BFG auch nicht alle Kündigungsgründe des § 30 Abs. 2 MRG vorbehalten worden. Was Gewicht und Wahrscheinlichkeit der Realisierung von Kündigungsmöglichkeiten anbelangt, hat auch die Vermieterin in der Eingabe vom 5.12.2014 lediglich die allfällige Verletzung von Vertragspflichten, wie insbesondere Rückstand mit Zinszahlungen oder erheblich nachteiliger Gebrauch angeführt, oder den Vertragszweck, insbesondere die Unzulässigkeit des Abschlusses von Dauermietverhältnissen angeführt, was aber auch nur einzelne, zum Teil auch als Gründe für eine außerordentliche Kündigung vereinbarte, Kündigungsgründe sind. Eine Beschränkung auf dermaßen einzelne Kündigungsmöglichkeiten oder eben die eingeschränkten vertraglich vereinbarten möglichen Kündigungsgründe in den ersten 25 Jahren stellen aber keine so umfassend vereinbarte Kündigungsmöglichkeit dar, dass die grundsätzlich vorliegende Bindung über die ersten 25 Jahre durch den beidseitigen Kündigungsverzicht damit beseitigt wäre. Des Weiteren gehe auch aus Punkt 17. des Mietvertrages hervor, dass der Vermieter das Mietobjekt jederzeit veräußern oder anderweitig verwerten dürfe und sich der Mieter schon jetzt damit einverstanden erkläre, dass ein Dritter anstelle des Vermieters in die sich aus diesem Vertrag ergebenden Rechte und Pflichten eintritt, sei es vor oder nach Übergabe des Mietobjektes. Durch diese Bestimmung werde die Beschwerdeführerin in die Lage versetzt, ihr Vertragsverhältnis mit dem Mieter (auch gegen dessen Willen) zu beenden. Die Rechtsprechung habe wiederholt festgehalten, dass durch eine solche Bestimmung ein derartiges Maß an Ungewissheit hinsichtlich der Vertragsdauer erreicht wird, dass von Anfang an von einer unbestimmten Dauer auszugehen sei (VwGH 27.1.2000, 99/16/0017; BFG 20.3.2014, RV/7101940/2011; VwGH 17.9.1990, 90/15/0034, jeweils mwN). Auch unter diesem Blickwinkel erweise sich der angefochtene Bescheid somit als rechtswidrig. Vielmehr hätte das Finanzamt auch aus diesem Grund für die Bemessung der Gebühr für den vorliegenden Mietvertrag das Dreifache des Jahreswertes ansetzen müssen. Auch aus dem § 17 des Vertrags ergibt sich aber kein derartiges Maß an Ungewissheit, dass von Anfang an von einer unbestimmten Dauer auszugehen wäre. Dazu hat das BFG im Erkenntnis vom 14.07.2015, GZ. RV/7101783/2012 ausgesprochen: „Mit der Übertragung der Rechte und Pflichten aus einem Bestandvertrag durch die Bestandgeberin an Dritte werden alle eingegangenen Verpflichtungen überbunden und bleibt die vertragliche Bindung für die restliche Dauer bestehen. Im Gegensatz zu einem Präsentationsrecht, bei dem der Bestandvertrag mit dem ersten Bestandnehmer durch Kontrahieren des Bestandgebers mit dem präsentierten Nachfolger aufgelöst wird, kann bei vorweg erteilter Zustimmung die Rechtsstellung aus dem Bestandverhältnis ohne Mitwirkung des jeweils anderen Vertragspartners übertragen werden und bedarf es dazu nicht den Abschluss eines neuen Bestandvertrages und infolgedessen auch nicht der Auflösung des alten Bestandvertrages. Ein derartiges Weitergaberecht verleiht dem Bestandvertrag daher nicht ein derartiges Maß an Ungewissheit hinsichtlich seiner Dauer, dass er gebührenrechtlich als auf unbestimmte Dauer abgeschlossen zu qualifizieren ist.“ Wie im Fall des o.a Erkenntnisses des BFG ist auch hier der Sachverhalt nicht mit dem der Erkenntnisse VwGH 27.1.2000, 99/16/0017 u VwGH 17.9.1990, 90/15/0034 vergleichbar, ebenso nicht mit dem des angeführten Erkenntnisses BFG 20.3.2014, RV/7101940/2011, bei dem es neben der Einbeziehung von Nebenkosten um die Beurteilung einer vertraglich vereinbarten, weit auslegbaren Kündigungsmöglichkeit aus allgemein gehaltenen Gründen ging. Vergleichbares liegt hier nicht vor, sodass auch daraus für die Beurteilung des gegenständlichen Falls nichts gewonnen werden kann. Nach den getroffenen Vereinbarungen ist nach Ansicht des Finanzamts daher während der ersten 25 Jahre aufgrund der abgegebenen Kündigungsverzichte und Einschränkungen auf nur bestimmte Kündigungsmöglichkeiten unverändert von einem Mietverhältnis auf eine vereinbarte Dauer von 25 Jahren zuzüglich unbestimmter Zeit auszugehen. Wenn weiters im Hinblick auf die Höhe der Jahresleistungen eingewendet wird, im Hinblick darauf, dass die voraussichtliche Höhe der Renovierungsrücklage in den ersten fünf Kalenderjahren signifikant von der in den darauf folgenden Jahren abweicht, könne mit einer Betrachtung des geschätzten durchschnittlichen Jahreswertes bloß für die Jahre 2020 bis 2024 (Anmerkung: mit den von der Abgabepflichtigen für diesen Zeitraum mitgeteilten Werten) nicht das Auslangen gefunden werden, vielmehr hätte die belangte Behörde nach dem Gesagten bei ihrer Bewertung auch die Schätzungen für die Jahre 2015 bis 2019 berücksichtigen müssen, die im angefochtenen Bescheid erfolgte Berechnung der Bemessungsgrundlage erweise sich daher als rechtswidrig, kann dem ebenfalls nicht gefolgt werden. Dies aus folgenden Gründen: Unter einem Jahreswert von Leistungen kann nur der durchschnittliche Wert der jährlich insgesamt zu erbringenden Leistungen verstanden werden. Wenn dessen Höhe vertraglich festgelegt ist, sind auch die für die Zukunft bereits fix vereinbarten Veränderungen zu berücksichtigen (VwGH vom 4. September 1986, 85/16/0001). Bei Bestandverhältnissen von unbestimmter Dauer mit einem sich nach einiger Zeit vereinbarungsgemäß erhöhenden Mietzins ist bei der Ermittlung der Bemessungsgrundlage iSd § 33 TP 5 Abs 3 erster Satz GebG 1957 (aF) dem Urkundenprinzip und dem in den §§ 21 und 22 GebG 1957 enthaltenen Grundgedanken Rechnung tragend von dem gemäß § 26 GebG 1957 als unbedingt und sofort fällig geltenden erhöhten Mietwert auszugehen (vgl VwGH vom 16. März 1987, 85/15/0246, vom 19. Juni 1989, 88/15/0109, vom 4. Juli 1990, 89/15/ 0140, und vom 18. April 1997, 97/16/0079). Bei Bestandverhältnissen von unbestimmter Dauer mit einem sich nach einiger Zeit vereinbarungsgemäß erhöhenden Mietzins ist somit — dem Urkundenprinzip Rechnung tragend — von dem gem. § 26 GebG als unbedingt und sofort fällig geltenden erhöhten Bestandzins auszugehen (GebR Rz 675, 679), (Fellner, Stempel— und Rechtsgebühren, § 33 TP 6 GebG, Rdz. 116ff). Gleiches muss gelten, wenn Nebenleistungen, die einen Teil des anzusetzenden Jahreswertes darstellen, nur in den ersten Jahren (bzw. in einem Rumpfjahr [1%] und den folgenden 5 Jahren [2%]) mit geringeren Beträgen, nämlich 1 oder 2% der Bemessungsgrundlage vereinbart werden, im Anschluss daran ab dem sechsten Kalenderjahr aber auf Dauer mit 3% der Bemessungsgrundlage. Als in Zukunft durchschnittlich anzusetzende Nebenleistung war diesbezüglich daher der Wert anzusetzen, wie er der Höhe nach ab dem sechsten Jahr voraussichtlich und auf Dauerdurchschnittlich anfällt. Zu einer Änderung der Bemessungsgrundlage kommt es daher auch aus diesem Grund nicht.“ Im Vorlageantrag vom 5. November 2015 brachte die Beschwerdeführerin im Wesentlichen vor: „Die belangte Behörde geht in der Begründung der Beschwerdevorentscheidung offenbar davon aus, dass eine Vereinbarung aller Kündigungsgründe nach § 30 Abs 2 MRG im Sinne der einschlägigen Judikatur der Gerichte des Öffentlichen Rechts zum § 33 TP 5 GebG nur dann vorliegt, wenn sämtliche Kündigungsgründe des § 30 Abs 2 MRG im Text des Mietvertrags einzeln enumerativ aufgelistet werden. Diese ausgesprochen formalistische Sichtweise widerspricht sowohl der ständigen Rechtsprechung der Gerichte des Öffentlichen Rechts als auch der gefestigten Entscheidungspraxis der Finanzverwaltung. Vielmehr ist bei der Vereinbarung aller denkmöglichen Kündigungsgründe des § 30 Abs. 2 MRG von einem Vertrag von unbestimmter Dauer auszugehen (etwa GebR Rz 705; BFG 3.6.2015, RV/5100753/2013; VwGH 17.9.1990, 90/15/0034; 16.10.1989, 88/15/0040). Genau ein solcher Fall liegt hier vor: Gemäß § 5 Abs 4 des Mietvertrages darf die Beschwerdeführerin das Mietverhältnis bei Vorliegen der gesetzlichen Kündigungsgründe gemäß dem MRG kündigen, „die einen Vermieter berechtigen, das Mietverhältnis über eine Kategorie A Wohnung in einem Miethaus, welches vor 1945 errichtet wurde, zu kündigen“. Diese Vertragsbestimmung erfasst alle denkmöglichen Kündigungsgründe des § 30 Abs 2 MRG. Der einzige Kündigungsgrund des § 30 Abs 2 MRG, auf den sich der Vermieter kraft des Wortlauts der zitierten Vertragsbestimmung nicht berufen kann, ist jener des § 30 Abs 2 Z 16 MRG. Dabei handelt es sich jedoch um einen Kündigungsgrund, der schon nach seinem eindeutigen Wortlaut auf den konkret vorliegenden Fall einer Geschäftsraummiete von vornherein nicht anwendbar ist und mithin auch keinen denkmöglichen Kündigungsgrund darstellt. Durch die Bestimmung des § 5 Abs 4 MRG wird das vereinbarte Kündigungsrecht der Beschwerdeführerin nach § 30 Abs 2 MRG somit nicht eingeschränkt. Die Beschwerdeführerin ist vielmehr auch in diesem Fall berechtigt, sämtliche denkmöglichen Kündigungsgründe nach § 30 Abs 2 MRG geltend zu machen, so dass im Sinne der ständigen Judikatur der Gerichte des Öffentlichen Rechts ein unbefristetes Vertragsverhältnis vorliegt. Die belangte Behörde hätte daher für die Bemessung der Gebühr für den vorliegenden Mietvertrag rechtsrichtig nur das Dreifache des Jahreswertes ansetzen dürfen. Soweit die belangte Behörde in der Beschwerdevorentscheidung auf das Kriterium des Gewichts und Wahrscheinlichkeit der Realisierung von Kündigungsmöglichkeiten Bezug nimmt, übersieht sie — ausgehend von ihrer vorstehend dargestellten unrichtigen Rechtsansicht —‚ dass nach der ständigen Rechtsprechung der Gerichte des Öffentlichen Rechts die Vereinbarung aller denkmöglichen Kündigungsgründe nach § 30 Abs 2 MRG keine ausreichende Beschränkung der Kündigungsmöglichkeiten darstellt, so dass in einem solchen Fall ein Vertrag auf unbestimmte Zeit anzunehmen ist. Es bedarf daher keines weiteren Eingehens auf dieses Kriterium (VwGH 17.9 1990, 90/15/0034; Fellner, Stempel und Rechtsgebühren 8 (2011) § 33 TP 5 E 241 und 242, jeweils mwN). Dennoch sei festgehalten, dass die belangte Behörde auch irrt, wenn sie die Ansicht vertritt, dass das Recht der Vermieterin gemäß § 17 des Mietvertrages kein derartiges Maß an Ungewissheit begründe, dass von Anfang an von einer unbestimmten Dauer des Mietverhältnisses auszugehen wäre. Diese Bestimmung sieht vor, dass der Vermieter das Mietobjekt jederzeit veräußern oder anderweitig verwerten darf und sich der Mieter schon jetzt damit einverstanden erklärt, dass ein Dritter anstelle des Vermieters in die sich aus diesem Vertrag ergebenden Rechte und Pflichten eintritt. Der Verwaltungsgerichtshof hat in dem Erkenntnis vom 27.1.2000, 99/16/0017 festgehalten, dass durch ein solches Weitergaberecht ein derartiges Maß an Ungewissheit hinsichtlich der Vertragsdauer erreicht wird, dass von Anfang an von einer unbestimmten Dauer des Vertragsverhältnisses auszugehen ist. Zwar ging es in diesem Fall — anders als im konkreten Fall — um ein Weitergaberecht des Mieters und nicht des Vermieters. Darauf kommt es allerdings nicht entscheidend an. Maßgeblich für die Annahme eines unbestimmten Vertragsverhältnisses ist vielmehr, ob eine der Vertragsparteien durch eine solche Bestimmung in die Lage versetzt wird, ihr Vertragsverhältnis mit der anderen Vertragspartei (auch gegen deren Willen) einseitig zu beenden. Das ist hier eindeutig der Fall, so dass die belangte Behörde auch aus diesem Grund für die Bemessung der Gebühr des vorliegenden Mietvertrags nur das Dreifache des Jahreswertes ansetzen hätte dürfen. Berechnung der Gebührenbemessungsgrundlage