BFG RV/4100277/2014

IM NAMEN DER REPUBLIK Das Bundesfinanzgericht hat durch den Richter Mag. DK AZ über die Beschwerde der Frau Mag. VNBf Vater, vertreten durch die VG Vater Rechtsanwalts-GmbH, vom 16. Oktober 2008 ge­gen die Bescheide des Finanzamtes FA vom 23. September 2008 be­tref­fend Einkommensteuer 2003 und 2006 zu Recht erkannt: Die Beschwerde wird als unbegründet abgewiesen. Eine Revision an den Verwaltungsgerichtshof ist nach Art. 133 Abs. 4 Bundes-Verfassungsgesetz (B-VG) unzulässig. Entscheidungsgründe Die Beschwerdeführerin (Bf.), erzielte im Jahr 1998 folgende Einkünfte: Einkünfte aus nichtselbstständiger Arbeit als Mitarbeiterin ihres Gatten S 108.000.-, sowie Einkünfte aus Vermietung ihrer Eigentumswohnung an den Mieter, Herrn Dr. Walter Mieter S 161.718.-. Im Unterhaltsvertrag vom 15.1.1999 räumte die Bf. ihren drei Kindern bis zu deren Volljährigkeit unentgeltlich das Fruchtgenussrecht an ihrer vermieteten Eigentumswohnung ein (Dauerbeleg im Akte des Finanzamtes betreffend die Fruchtnießer StNr). Seit ihrer Einkommensteuererklärung 1999 erklärte die Bf. keine Einkünfte aus Vermietung mehr. Seit ihrer Umsatzsteuererklärung 1999 erklärte die Bf. keine Umsätze mehr. Für die Jahre 1999-2001 hat das Finanzamt die Einkünfte aus der Vermietung dieser Einkunftsquelle der Bf. zugerechnet. Diese Entscheidung ist nicht mehr bekämpfbar. Mit Einkommensteuererklärung für 2002 vom 8. 1. 2004 erklärte die Bf. nur Einkünfte aus nichtselbstständiger Arbeit. Dasselbe erklärte die Bf. in ihren Einkommensteuererklärungen 2003 und 2006. Für das Jahr 2006 erging zunächst ein antragsgemäßer Einkommensteuerbescheid vom 4.2.2008. Dieser Bescheid wurde mit Bescheid vom 23.9.2008 gem. § 299 BAO aufgehoben (Beschwerde dagegen zurückgenommen laut HA 2006, Schriftsatz 15.12.2008). In den Einkommensteuerbescheiden 2002 und 2003 vom 23. 9. 2008 wurden die Einkünfte aus der Vermietung des Objektes der Bf. zugerechnet. In den Einkommensteuerbescheiden 2004 vom 17. 7.2006 und 2005 vom 1. Juni 2007 wurden die Einkünfte aus der Vermietung dieses Objektes nicht der Bf. zugerechnet. Im bekämpften Einkommensteuerbescheid 2006 vom 23.9.2008 wurden diese Einkünfte wiederum der Bf. zugerechnet. Die Einkommensteuerbescheide 2002, 2003 und 2006 vom 23.9.2008 enthalten insbesondere folgende Begründung (Verf 67 vom 26.9.2008): - Disposition über die Einkunftsquelle: Es könne damit gerechnet werden, dass der Mietvertrag nicht vorzeitig gekündigt werde und dass die Fruchtnießer in absehbarer Zeit nicht in die Lage versetzt seien, sich einen Nachmieter zu suchen. Die Erschließung neuer Einnahmen im Zusammenhang mit dem Mietobjekt sei auf Grund der tatsächlichen Umstände nicht denkbar. - Ein Ausfall der Mieteinnahmen auf Grund von Zahlungsschwierigkeiten des Mieters sei unwahrscheinlich; dies verringere das wirtschaftliche Risiko der Fruchtnießer weiter. - Investitionen in den Mietgegenstand durch die Fruchtnießer seien auf Grund der tatsächlichen Umstände nicht denkbar. Eine Disposition über die Einkunftsquelle sei demnach stark eingeschränkt und offenbar auch nicht gewollt. Die Fruchtnießer hätten keine Möglichkeit, auf die Einkünfteerzielung Einfluss zu nehmen. - Werbungskosten: Laut Fruchtgenussvertrag haften an der Sache keine weiteren Lasten als die laufenden Betriebskosten. Diese seien ein Durchlaufposten, da sie vom Mieter in voller Höhe ersetzt werden. Berufung vom 16.10.2008, die heute als Beschwerde gilt: Alle Aufwendungen seien vom Konto der Kinder bezahlt worden. Es hätten im Zeitraum 2002 -2007 zahlreiche Investitionen stattgefunden, die Sondervorschreibungen von Seiten des Hausverwaltungsvereines ausgelöst hätten, die nicht in den Betriebskostenzahlungen gedeckt gewesen seien. In den Jahren 2002 und 2003 seien folgende Aufwendungen angefallen: - Reparaturen 2002 (insbesondere betreffend Feuertüren, Fassade und Glasfassade, vgl. S 3 und 4, 10 und 11 der Beschwerde). (Der Anteil der Fruchtnießer von 0,888 % sei durch Zuweisung zum Reparaturfonds mehr als gedeckt gewesen). - Investitionen 2003 betreffend Brandmeldeanlage, Überdruckanlage und Zubehör (vgl. auch Aufstellung "diverse Reparaturen netto zuzüglich 10% und 20% für 2003" bei Beilage ./4 der Beschwerde; vgl. Beschwerde S. 3 und 4, 10 und 11) Ferner habe es im Jahr 2004 folgende Instandhaltungen gegeben: - insbesondere betreffend Balkone, ferner allgemeine Reparaturaufwendungen (vgl. Beschwerde S. 3, 4, 10 und 11 Von diesen Aufwendungen hätten die Fruchtnießer 0,888 % der Kosten getragen . Die Kosten der Jahre 2003 und 2004 hätten die laufenden Instandhaltungsrücklagen überschritten, weshalb die Fruchtnießer eine Nachzahlung geleistet hätten. Die Fruchtnießer hätten Erlösschmälerungen im Rahmen der Grenzen der §§ 512 und 513 ABGB in Kauf genommen. Der Fruchtgenuss sei definiert durch den Fruchtbezug und nicht durch Substanzverwertung. Die Tragung eines Risikos durch die Fruchtnießer reiche von 0-100 % der Nettoerlöse (S. 10, 11 der Beschwerde). Laut Beilagen zur Beschwerde ./19 hätten die Betriebskostenvorschreibungen, die der Mieter bezahlt habe betragen: - 2006 3.247,80 € -2005 3.247,80 € - 2004 3.139,47 € - 2003 3.139,47 € - 2002 3.139,47 €; Summe: 15.914,01 € Die Betriebskosten, mit welchen die Fruchtnießer in diesen Jahren durch die Hausverwaltung belastet worden seien hätten betragen: -2006 3.588,08 € -2005 3.488,24 € -2004 3.096,10 € -2003 2.896,12 € -2002 2.890,57 € Summe: 15.959,11 €) Soweit das wesentliche Vorbringen der Beschwerde. Vorbringen des Finanzamtes im Vorlagebericht (Verf 46) vom 12. 12.2008: Im Bereich der Vermögensverwaltung seien die Gestaltungsmöglichkeiten des Fruchtnießers so gering, das ihnen keine wirtschaftliche Relevanz zukommen könne. Wenn der Fruchtnießer kein Verlustrisiko trage, seien die Einkünfte nicht dem Fruchtnießer, sondern dem Eigentümer zuzurechnen, der die eigentliche Leistung erbringe und auch das Risiko trage (Doralt, EStG, § 2 TZ 147). Ein Verlustrisiko bestehe nicht. Die dem Mieter weiter verrechneten Betriebskosten hätten im Zeitraum 1999-2006 25.332,41 € betragen. Die als Werbungskosten geltend gemachten Betriebskosten hätten im selben Zeitraum insgesmt 24.651,81 € betragen. Eine Schmälerung der Nettoeinnahmen durch nicht weiter verrechnete Betriebskosten habe lediglich in den Jahren 2005 und 2006 in einem unwesentlichen Ausmaß stattgefunden. Die Einkünfte hätten von 1999-2006 zwischen 13.000,81 € (1999) und 14.045,27 € (2003) betragen. Ein Risiko der Schmälerung von Nettoeinnahmen bis hin zum völligen Ertragsverlust sei nur theoretischer Natur. Dieser Fall sei vergleichbar mit der unentgeltlichen Bestellung des Fruchtgenussrechtes an einem bereits angelegten Kapital, bei welcher die Einkünfte nach herrschender Meinung grundsätzlich weiterhin dem Fruchtgenussbesteller zuzurechnen seien, obwohl die Erträge idR weniger gleichmäßig zuflössen als die Mieteinkünfte. Vorbringen in der mündlichen Verhandlung vom 30.6.2006: Der Vertreter des Finanzamtes (AV) verneinte das Vorliegen eines Unternehmerwagnisses. Das Risiko der Fruchtnießer reiche von 0 – 100 % der Nettoerlöse. Ein Verlust sei nicht möglich (S. 5 der Niederschrift über die mündliche Verhandlung). Ferner liege auch keine unternehmerische Betätigung vor. Im Bereich der Vermögensverwaltung seien die Gestaltungsmöglichkeiten des Fruchtnießers generell gering. Die Fruchtnießer seien in ein bestehendes Mietverhältnis eingetreten. Es habe bis jetzt keinen Mieterwechsel gegeben. Die Fruchtnießer hätten sich noch nicht auf die Suche nach einem Mieter machen müssen, daher sei eine unternehmerische Betätigung nicht gegeben (S. 3) . Das Risiko eines Mietausfalles oder eines Mieterwechsels sei sehr gering (S. 4). Der Fruchtnießer trage kein Verlustrisiko (S. 3). Die Einkünfte flössen gleichmäßig zu (S. 6). Die vertragliche Gestaltung der Fruchtgenusseinräumung sei ein Missbrauch von Formen und Gestaltungsmöglichkeiten des bürgerlichen Rechts ( S. 10). In der mündlichen Verhandlung brachte der Vertreter der Bf (BfV) Dr. VNStb Stb vor: Zur unternehmerischen Tätigkeit: Es sei jährlich die Entscheidung zur Aufrechterhaltung des Mietvertrages getroffen worden (S. 2). Auf die Mietzinshöhe sei jährlich Einfluss genommen worden, indem die Indexberechnung jährlich durchgeführt worden sei . Die Betriebskostenvorschreibungen der Hausverwaltung seien jährlich geprüft worden, belegmäßig eingesehen und dem Mieter weiterverrechnet worden. Die Fruchtgenussberechtigten nähmen jährlich an Hausversammlungen teil und hätten dort ihr Stimmrecht ausgeübt. Dadurch hätten die Fruchtgenussberechtigten indirekt über die Höhe der Betriebskosten abgestimmt, sie hätten Instandhaltungen entweder befürwortet oder abgelehnt. Die Zahlungseingänge des Mieters seien geprüft worden, eine beabsichtigte Kündigung des Mieters sei verhindert worden (S. 2). Zum unternehmerischen Risiko: Ein Ausfall der Mieteinnahmen sei jederzeit auch bei einem Mieter mit guter Bonität möglich. Die Möglichkeit eines Sitzwechsels des Mieters sei jederzeit gegeben (S. 2). Die Beendigung der beruflichen Tätigkeit des Mieters oder dessen Erkrankung sei jederzeit möglich, ebenso der Eintritt einer Insolvenz oder die Entziehung der Berufsbefugnis. Bei gänzlichem Mietausfall würde zumindest in Höhe der Betriebskosten ein Verlust entstehen. Dass der tatsächliche Ablauf des Mietverhältnisses bis jetzt sehr erfreulich verlaufen sei, ändere nichts am Vorhandensein eines unternehmerischen Risikos (S. 4). Die Einräumung eines Fruchtgenussrechtes sei nach den Verhältnissen zum Zeitpunkt der Einräumung zu beurteilen. Ein nachträglich tatsächlich eingetretener günstiger Verlauf bedeute nicht das Nichtvorhandensein eines Risikos (S.6). Ferner sei auch das Risiko der Deflation zu beachten angesichts der Krise auf den Finanzmärkten. Ferner bestehe das Risiko eines Unbrauchbarwerdens des Mietobjektes. Der Vergleich mit veranlagtem Kapital sei sehr weit hergeholt. Darüber hinaus gebe es auch bei veranlagtem Kapital durchaus Fälle, in denen eine Anerkennung eines Fruchtgenussrechtes stattzufinden habe, z.B. bei Einräumung eines Fruchtgenussrechtes an Dividenden bei gleichzeitiger Einräumung des Stimmrechtes. Die Motivation für die Einräumung eines Fruchtgenussrechtes habe keinen Einfluss auf die steuerliche Anerkennung des Fruchtgenussrechtes. Die ursprünglich in Aussicht genommene Zeitdauer für dieses Fruchtgenussrecht sei durchaus ausreichend. Zum behaupteten Missbrauch: Es liege keine ungewöhnliche rechtliche Gestaltung vor. Der VwGH habe die Einräumung von Fruchtgenussrechten zur Erfüllung der gesetzlichen Unterhaltspflicht anerkannt (S. 10). Die Bf. erläuterte die Situation, die fast zur Kündigung des Mietverhältnisses durch den Mieter geführt hätte (S. 2). Zum behaupteten Missbrauch sagte sie: Sie habe ihren Unterhalt im Wege der Überlassung dieser Einkunftsquelle geleistet. Sie habe nicht gewollt, dass ihre Kinder zu Bittstellern werden und deswegen habe sie ihnen eine Einkunftsquelle zur Verfügung gestellt. Der Zeuge, Gatte der Bf. und Vater der Fruchtnießer erläuterte, dass er durch Zur-Verfügung-Stellen eines weiteren Raumes für EDV-Geräte die Kündigung des Mieters abwenden habe können. Der Mieter habe wahrscheinlich im Zeitraum 2004 oder 2005 die Absicht einer Kündigung geäußert (S. 3). Die Überschussermittlungen der Fruchtnießer enthielten irrtümlich keine Ausgaben im Zusammenhang mit den Renovierungs- und Sanierungsarbeiten (S. 4). Daher seien die tatsächlich erzielten Einkünfte nicht konstant. Es sei nicht möglich gewesen, die Reparaturkosten an den Mieter weiter zu verrechnen. Diese Kosten hätten die Fruchtnießer getragen und nicht die Bf. Dies gelte auch, soweit der Zeuge heute noch wisse, für die Zuweisungen für den Reparaturfonds. Reparaturkosten könne er dem Mieter nicht weiter verrechnen. Daher seien die Kosten der Brandmeldeanlage, der Balkonsanierung, der Feuertüren, der Fassadenreparatur nicht an den Mieter weiter verrechnet worden. Es handle sich dabei um Instandhaltungsaufwand gem. § 512 ABGB (S. 5). Im Zusammenhang mit geplanten Sanierungen sei vorher eine Ausschreibung durch den Hausverwaltungsverein ergangen, wahrscheinlich immer an die Verwaltungsgemeinschaft Kinder Vater (S. 6). Er habe diese Mitteilungen immer geprüft. Wahrscheinlich habe er zumindest ein Mal in einem solchen Fall eine zustimmende Äußerung abgegeben. Er habe immer rückgefragt und geprüft, welche Teile des Hauses von den beabsichtigten Sanierungen erfasst seien und ob die Bestbieter den Auftrag zur Sanierung erhalten werden. Dabei habe er immer die wirtschaftliche Zweckmäßigkeit des beabsichtigten Vorgehens der Hausverwaltung erkannt (S. 6 und 7). Im Vordergrund der Tätigkeit des Zeugen sei das Bestreben gestanden, die Bausubstanz des Mietobjektes zu erhalten (S. 9). Alle Sondervorschreibungen seien vom Konto der Fruchtnießer beglichen worden. Dies seien die einzigen Kosten, die der Mieter nicht ersetzt habe (S. 9). Der Zeuge kümmere sich um die Verwaltung der Bankunterlagen (S. 8), bringe die steuerlichen Erklärungen ein, achte darauf, dass die Fruchtnießer mit dem Geld aus dieser Einkunftsquelle versorgt werden. Er habe ferner die Entscheidung getroffen, das gegenständliche Mietverhältnis mit einem unproblematischen Mieter aufrecht zu belassen, anstatt nach einem zahlungskräftigeren Mieter zu suchen (S. 9). Er habe wahrscheinlich nie an Hausversammlungen teilgenommen, die Bf. auch nicht (S. 6). Das Fruchtgenussrecht sei nicht unentgeltlich eingeräumt worden. Es sei zur Erfüllung der Unterhaltspflicht eingeräumt worden. Ein Verlust oder eine Verschlechterung des vermieteten Objektes würde sich auf die Gewinnsituation auswirken. Der Hausverwaltungsverein habe sich in Bezug auf die Sonderaufwendungen offensichtlich an die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gewandt, aber sämtliche Post dem Zeugen zugestellt, nicht der Bf (S. 7). Der Mietvertrag mit dem Mieter sei nicht schriftlich abgeschlossen worden und existiere seit GT3. Im langjährigen Durchschnitt habe der Mieter die reinen Betriebskosten (darunter auch die Aufwendungen für Feuertüren, Fassadenreparatur und Glasfassadenerneuerung 2002, S. 10) praktisch zu 100% refundiert, nicht aber die Sondervorschreibungen. Kommunikationsbedarf mit dem Mieter habe sich ergeben, wenn es Sanierungsarbeiten gegeben habe. Diesfalls habe er diese dem Mieter angezeigt, damit dieser die Wohnung im notwendigen Ausmaß für diese Arbeiten freimachte. Zudem habe der Zeuge den Mieter im Zeitraum 2004 oder 2005 zum Verbleib in den gemieteten Räumen überreden können (S. 8). Der Zeuge legte auch das Konto der Fruchtnießer für 2006 vor. Zum behaupteten Missbrauch legte der Zeuge dar, (S. 10), dass die Unterhaltsleistung die Ursache für den Fruchtgenussvertrag gewesen sei. Der Leiter der Amtshandlung forderte den Zeugen auf, die von ihm erwähnte Zustimmung zu einem Sanierungsvorhaben binnen 14 Tagen nachzureichen (S. 6 Niederschrift mündliche Verhandlung). Im Schreiben vom 7.7.2010 teilte der Vater der Fruchtnießer mit: Die Einladungen zu den Hausversammlungen seien an die Mitglieder der Eigentümergemeinschaft ergangen. Es werde eine Mitteilung der Hausverwaltung vom 8.6.2004 vorgelegt. Diese sei an die Verwaltungsgemeinschaft der mj. Fruchtnießer gerichtet. Diese Mitteilung enthalte, wie dem vorsorglich im Original vorgelegten Schreiben zu entnehmen sei, die Einladung zur Eigentümerversammlung (siehe insoweit unten Punkt 2). Der Vater der Fruchtnießer habe keinen Beleg einer schriftlichen Zustimmung zu Sanierungsaufwendungen. Dieser könne nicht ausschließen, dass das mündlich erfolgt sei, jedenfalls erinnere er sich an diesbezüglichen Kontakt seinerseits mit der Hausverwaltung. Das Schreiben vom 28.7.2003 sei an die Mitbesitzer des Gebäudes gerichtet. Im rechtlichen Sinn seien wohl auch die Fruchtnießer Besitzer. Daher habe für den Vater kein Anstand bestanden, diese Abrechnung für die Fruchtnießer zu akzeptieren und der Zahlungsvorschreibung dieses Berichtes zu entsprechen. Folgende Unterlagen waren diesem Schreiben beigelegt: -Betriebskostenvorschreibung vom 8.6.2004 an die Verwaltungsgemeinschaft der Fruchtnießer -Schreiben vom 8.6.2004 mit Protokoll der Eigentümerversammlung vom 24.5.2004 (Datum des Protokolles: 26.5.2004) Diesem Protokoll der Eigentümerversammlung ist zu entnehmen, dass die Eigentümerversammlung insbesondere Beschlüsse über folgende Themen gefasst habe: Erhöhung der Betriebskostenakonti, Art und Umfang von Sanierungsarbeiten, Aufteilung der Kosten der Sanierungsarbeiten auf die Wohnungseigentümer, Bestellung und Entlohnung des Hausverwalters, Ausmalen von Stiegenhäusern; - Schreiben vom 28.7.2003 betreffend Sondervorauszahlung wegen der Kosten der Brandmelde- und Überdruckbelüftungsanlage samt Zahlungsbeleg (1.229,53 €) - Schreiben vom 23.8.2004 betreffend eine Sondervorschreibung - Betriebskostenvorschreibung an die Verwaltungsgemeinschaft der Fruchtnießer vom 1.1.2005 Mit Schreiben vom 10.2.2011 teilte der Vater der Fruchtnießer mit, er habe als Vertreter der für die Wohnung erhaltungspflichtigen Kinder in diversen telefonischen Kontakten mit der Hausverwaltung Sanierungsmaßnehmen hinterfragt und dann auch zugestimmt. Am 3.3.2011 gab der Zeuge bekannt : Er selbst habe bisher die Entscheidungen getroffen, die von Bedeutung für die gegenständliche Einkunftsquelle seien. Er habe nie ernsthaft in Erwägung gezogen, das Mietverhältnis im Namen der Fruchtnießer zu beenden. Es habe auch nie einen Kündigungsgrund i.S. des MRG zu Gunsten der Fruchtnießer gegeben. Er habe bei folgenden Sanierungsaufwendungen eine zustimmende Äußerung abgegeben: Liftsanierung, Sanierung der Balkonbetonplatten, Fassadensanierung. Es habe keine Notwendigkeit bestanden, bekannt zu geben, dass er bei seinen Rückfragen bei der Hausverwaltung im Namen seiner Kinder rückgefragt habe. Auf Vorhalt, dass nach dem Wohnungseigentumsgesetz die Miteigentümer (damit waren die Wohnungseigentümer gemeint) das Recht auf Zustimmung zu Sanierungsmaßnahmen gehabt haben, brachte der Zeuge vor: Auf Grund des Fruchtgenussverhältnisses treffe die Fruchtnießer die Pflicht, das Fruchtgenussobjekt zu erhalten, daher müsse eine Brücke geschlagen werden zwischen der Rechtsposition der Bf. als Wohnungseigentümerin und den Pflichten der Fruchtnießer aus dem Fruchtgenussverhältnis. Die Fruchtnießer hätten die Entscheidung zu treffen gehabt, ob die von der Hausverwaltung vorgeschlagenen Sanierungsmaßnahmen notwendig gewesen seien. Konsequenterweise sei es erforderlich gewesen, dass die Bf. als Wohnungseigentümerin gegenüber der Hausverwaltung keine widersprechende Erklärung abgegeben habe. Es habe zwischen dem Zeugen und der Bf. Einigkeit darüber bestanden, dass er im Namen der Fruchtnießer die erforderlichen Entscheidungen treffe und die notwendigen Kontrollen durchführe und sie keine diesen Entscheidungen widersprechende Erklärungen abgebe. In ihrem Schreiben vom 15.3.2011 zog die Bf. den Antrag auf mündliche Verhandlung zurück. Mit Schreiben des Referenten vom 4.5.2011 an den Vater der Fruchtnießer wurde dieser insbesondere um nähere Auskünfte zur Errichtung der Brandmeldeanlage 2003 ersucht. Im Schreiben des Zeugen vom 11.5.2011 gab dieser insbesondere bekannt, die Brandmeldeanlage sei im Zeitraum 2003 fertig installiert worden. Es habe sich um eine erstmalige Installation einer neuen Anlage gehandelt. Mit Schreiben des UFS vom 26. Mai 2011 wurde der Bf. und dem Finanzamt der Sachverhalt vorgehalten. Mit Schreiben vom 14.6.2011 brachte das Finanzamt vor: Nach Ansicht des UFS hätten die Fruchtnießer trotz mangelnder zivilrechtlicher Verpflichtung insbesondere die Kosten der Brandmeldeanlage getragen. Daher hätten sich die Einkünfte der Fruchtnießer unnötigerweise verringert, ohne dass diese Entscheidung den geringsten Einfluss auf die Einnahmensituation oder das Geschick der Einkunftsquelle gehabt hätte. Hätten die Fruchtnießer die Investitionskosten nicht getragen, dann hätte die Bf. diese Kosten tragen müssen. Dies hätte an der Tatsache der Investition nichts geändert. Die Investition wäre unabhängig davon, wer im Innenverhältnis zwischen Fruchtnießer und Fruchtgenussbesteller die Kosten getragen hätte, jedenfalls durchgeführt worden, da sie von der Miteigentümerversammlung beschlossen worden sei. Die freiwillige Übernahme der Investitionskosten sei zu Gunsten der Mutter, der Bf., erfolgt und sei familiär veranlasst gewesen. Wären die Fruchtnießer die Zurechnungssubjekte der Einkunftsquelle, müssten die freiwillig für die Mutter übernommenen Aufwendungen bei der Einkünfteermittlung als fremdunüblich ausgeschieden werden. Die freiwillige und einem Fremdvergleich nicht standhaltende Übernahme von Investitionskosten für einen Angehörigen könne nicht als unternehmerische Entscheidung gewertet werden. Die Übernahme von Kosten für Investitionen, welche über die Maßnahmen gem. §§ 512 und 513 ABGB hinausgehen, hätte einer pflegschaftsgerichtlichen Genehmigung bedurft und sei mangels einer solchen unwirksam. Die angebliche Verhinderung der Kündigung des Mieters 2004 oder 2005 werde bestritten. Soweit das Schreiben des Finanzamtes vom 14.6.2011. Mit Schreiben vom 29.6.2011 brachte der Vertreter der Bf. in Bezug auf Sanierungsarbeiten vor: Es seien mit dem Mieter Termine abgestimmt worden, Arbeitsflächen freigemacht und erforderliche Vorbereitungen für einen reibungslosen Arbeitsablauf getroffen worden. Diese Tätigkeiten seien von den Fruchtnießern, vertreten durch deren Vater, durchgeführt worden. Die Bf. habe keine Bereitschaft gehabt, Aufwendungen zu tragen, solange diese in den Einkünfte gedeckt gewesen seien. Durch die Tragung der Kosten der Brandmeldeanlage hätten die Fruchtnießer eine wesentliche unternehmerische Entscheidung getroffen. Es sei dies eine vernünftige wirtschaftliche Maßnahme gewesen, die auch unter familienfremden Parteien so getroffen worden wäre. Mit Schreiben vom 4.7.2011 brachte der Vertreter der Bf. vor: Betreffend die Übernahme der strittigen Investitionskosten: Diese Entscheidung sei aussschließlich im Interesse der Stabilisierung des Mietverhältnisses getroffen worden und sei auf die Erhaltung der Einkunftsquelle gerichtet gewesen. Mit Schreiben des Referenten vom 27.7.2011 wurde der Vater der Fruchtnießer wie folgt befragt und zur Vorlage einer Urkunde aufgefordert: "Welche Schulausbildung genossen Ihre Kinder im Jahr 2003? Hatten Sie und Ihre Gattin im Jahr 2003 die Absicht, ihren Kindern nach Abschluss der Schulausbildung eine weitere Ausbildung zu ermöglichen? Welche? Wann wurde die Vereinbarung geschlossen, durch die der Fruchtgenuss über den Zeitpunkt der Volljährigkeit verlängert wurde? Bitte legen Sie diese Vereinbarung vor". Mit Schreiben vom 27.7.2011 teilte der Vater der Fruchtnießer mit : Im Jahr 2003 hätten alle Fruchtnießer das Gymnasium besucht. Für alle Fruchtnießer habe immer fest gestanden, dass sie ein Hochschulstudium ergreifen werden. VNK1 Vater habe im Jahr 2011 das Jusstudium und im Jahr 2010 das Studium der Klarinette abgeschlossen und werde im Jahr 2012 für ein Jahr nach England gehen. VNK2 Vater habe bisher 4 Semester technische Physik, VNK3 Vater vier Semester Jus studiert. Als Beilage des Schreibens vom 27.7.2011 legte der Vater der Fruchtnießer die Unterhaltsvertragserneuerung vom 24.9.2009 und 22.10.2009 vor. Diese wurde zwischen der Bf. und ihren Kindern abgeschlossen. Mit Schreiben des UFS vom 12.8. 2011 an das Finanzamt brachte dieser zum Ausdruck, dass seiner Ansicht nach die Tragung der Kosten der Brandmeldeanlage durch die Fruchtnießer einem eingeschränkten Fremdvergleich standhalte. Ein Fruchtnießer, der ein Fruchtgenussrecht an einer Einkunftsquelle erhalten habe, weil er wie die Kinder der Bf. einen Unterhaltsanspruch gegen den Fruchtgenussbesteller habe, sei vom Fruchtgenussbesteller abhängig. Daher werde er bereit sein, bei der Durchsetzung seiner Rechte auch Billigkeitserwägungen zu beachten, um das gute Einvernehmen mit dem Fruchtgenussbesteller nicht zu gefährden. Es erscheine sachgerecht, dass derjenige, der alle Erträge aus der Einkunftsquelle vereinnahme, auch alle Aufwendungen trage. Daher hätte jeder andere Fruchtnießer, der sich in einer vergleichbaren Situation wie die Kinder der Bf. befunden hätte, vernünftigerweise auf die Idee kommen können, diese Kosten zu tragen, um die Fruchtgenussbestellerin nicht zu verärgern. Abgesehen von diesen Erwägungen zum Fremdvergleich brachte der UFS zum Ausdruck, dass die Fruchtnießer die Kosten der Brandmeldeanlage aus einem anderen Grund getragen hätten: Sie seien der irrigen Meinung gewesen, hiezu ohnedies zivilrechtlich verpflichtet gewesen zu sein. Mit Schreiben vom 1.9.2011 replizierte das Finanzamt: Der UFS gehe davon aus, dass die Fruchtnießer der Meinung gewesen seien, sie seien zur Tragung der Kosten der Brandmeldeanlage ohnehin verpflichtet. Damit sei aber den Ausführungen, dass die Fruchtnießer die Kosten nur getragen hätten, um die Fruchtgenussbestellerin nicht zu verärgern, der Boden entzogen. Die Ausführungen des UFS betreffend Aufrechterhaltung des guten persönlichen Verhältnisses seien konstruiert, da die Fruchtnießer und die Fruchtgenussbestellerin von ein- und derselben Person vertreten werden. Das Auftreten des Vaters der Fruchtnießer als Vertreter der Fruchtnießer und als Vertreter der Fruchtgenussbestellerin mache es in Wirklichkeit unmöglich, die einzelnen von ihm im Zusammenhang mit der Wohnung getroffenen Entscheidungen unzweifelhaft den Fruchtnießern zuzurechnen. Mit Berufungsentscheidung vom 9.11.2011 wurde die Berufung betreffend Einkommensteuer 2002 abgewiesen und betreffend Einkommensteuer 2003 und 2006 stattgegeben. Zur Einkommensteuer 2002 vertrat der UFS die Ansicht, dass nur ein eingeschränktes Unternehmerrisiko vorliege, weil die gegenständliche Eigentumswohnung nicht im wirtschaftlichen Eigentum der Fruchtnießer stünde und weil ein Verlust grundsätzlich nicht zu erwarten sei. Die Unternehmerinitiative der Fruchtnießer sei ebenso sehr gering. Die Fruchtnießer hätten im Jahr 2002 nur den Dingen ihren Lauf gelassen. Sie hätten im Wesentlichen nur den Mietvertrag aufrecht erhalten, in den sie 1999 eingetreten seien. Sie hätten zum Abschluss dieses Mietvertrages oder zu dessen Aufrechterhaltung nichts Wesentliches beigetragen. Die Aufrechterhaltung des Mietvertrages bis Ende 2002 durch die Fruchtnießer sei eine Selbstverständlichkeit gewesen, da es nie einen Sachverhalt gegeben habe, der als Kündigungsgrund beurteilt hätte werden können. Die einzige Tätigkeit, die man als unternehmerische Initiative der Fruchtnießer hätte ansehen können, sei die Kontrolltätigkeit in Bezug auf die Betriebskosten gewesen. Dies allein sei jedoch keine ausgeprägte Unternehmerinitiative i.S.des Erkenntnisses des VwGH vom 21.7.1998, 98/14/0029 . Mangels ausreichender unternehmerischer Dispositionen der Fruchtnießer sei die Einkunftsquelle im Jahr 2002 nicht auf die Fruchtnießer übergegangen. In Bezug auf das Jahr 2003 begründete der UFS seinen insoweit stattgebenden Bescheid wie folgt: Die bedeutsamste unternehmerische Entscheidung, die die Fruchtnießer im Jahr 2003 getroffen hätten, sei die Bezahlung der anteiligen Kosten der erstmaligen Errichtung einer Brandmelde- und Überdruckbelüftungsanlage gewesen, obwohl die Fruchtnießer hiezu nicht verpflichtet gewesen wären . Die Tragung dieser Kosten sei allerdings wirtschaftlich vernünftig gewesen , um die Fruchtgenussbestellerin nicht zu verärgern. Die Fruchtgenussbestellerin sei nicht bereit gewesen, Aufwendungen im Zusammenhang mit der Einkunftsquelle zu tragen, solange diese durch die Einkünfte der Fruchtnießer gedeckt gewesen seien. Daher hätte sie es nicht verstanden, wenn sich die Fruchtnießer geweigert hätten, diese Kosten zu tragen. U.a. deshalb sei die Einkunftsquelle im Jahr 2003 den Fruchtnießern zuzurechnen. In Bezug auf das Jahr 2006 begründete der UFS seinen insoweit stattgebenden Bescheid wie folgt: Die Ursachen für den Bezug der strittigen Einkünfte im Jahr 2006 seien einerseits der Abschluss des Mietvertrages von GT3 durch die Bf mit jenem Mieter, der auch noch im Jahr 2006 die Wohnung innegehabt habe, andererseits die Verhinderung der Beendigung des Mietvertrages dadurch, dass die Fruchtnießer, vertreten durch ihren Vater, dem Mieter 2004 oder 2005 zusätzlichen Raum zur Verfügung gestellt hätten. U.a. wegen dieser Verhinderung der Beendigung des Mietvertrages seien die Einkünfte für 2006 den Fruchtnießern zuzurechnen. Das Finanzamt erhob in Bezug auf den stattgebenden Teil des Spruchs betreffend Einkommensteuer 2003 und 2006 Amtsbeschwerde an den VwGH. Der VwGH hob den bekämpften Bescheid in Bezug auf Einkommensteuer 2003 und 2006 mit Erkenntnis vom 20.3.2014 , 2011/15/0174 wegen Rechtswidrigkeit des Inhaltes auf. Für die Zurechnung der Einkünfte sei das Bestehen einer Dispositionsbefugnis des potentiellen Zurechnungssubjekts unabdingbar. Es sei erforderlich, dass der Fruchtgenussberechtigte auf die Einkünfteerzielung Einfluss nehmen habe können, indem er am Wirtschaftsleben teilnehme und indem er die Nutzungsmöglichkeiten nach eigenen Intentionen gestalte. Ein gestalterischer Einfluss der Fruchtgenussberechtigten auf die Erzielung der Einkünfte ergebe sich aus den durch den UFS festgestellten Sachverhaltselementen nicht. Die Aufrechterhaltung des zudem unkündbaren Mietvertrages sei keine unternehmerische Initiative gewesen; Dasselbe gelte für die Investitionsentscheidungen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und die Kontrolle der Betriebskostenabrechnungen durch den Vater der Fruchtnießer, zumal der gesetzliche Vertreter der Fruchtnießer zugleich der gewillkürte Vertreter der Mitbeteiligten sei. Soweit der UFS die Zurechnung der Einkünfte an die Fruchtgenussberechtigten ab 2006 auch darauf gestützt habe, dass der Vater der Fruchtgenussberechtigten dem Mieter 2004 oder 2005 einen zusätzlichen Raum zur Verfügung gestellt habe, habe der UFS nähere Sachverhaltsfeststellungen unterlassen, die dem VwGH eine inhaltliche Prüfung des Bescheides auf seine Rechtsrichtigkeit ermöglicht hätten. In der Tat läge in der Anmietung oder dem Erwerb eines zusätzlichen Raumes durch die Fruchtgenussberechtigten eine unternehmerische Initiative , die zu einer Zurechnung der strittigen Einkünfte an die Fruchtgenussberechtigten führen könnte. Das BFG stellte dem Vertreter und Ehegatten der Mitbeteiligten am 15.4. 2014 folgende Fragen: Frage 1.)In wessen Eigentum stand der zusätzliche Raum, der dem Mieter zur Unterbringung seiner EDV-Anlage zur Verfügung gestellt worden sei? Antwort vom 20.5.2014: Dieser zusätzliche Raum sei ein Raum mit der Nummer 72 im gleichen Geschoß gewesen. Dieser sei 2006 im Eigentum einer dritten Person gestanden und sei vom Vater der Fruchtnießer gemietet worden. Er lege den Mietvertrag bei. Diesem Mietvertrag vom 26.6.2005 ist zu entnehmen: Die VG Vater Rechtsanwalts GmbH , vertreten durch ihren GF Herrn Dr. VNV Vater (Anmerkung des Gerichtes: Dr. VNV Vater ist der Vertreter und Ehegatte der Mitbeteiligten , sowie der Vater und Vertreter der Fruchtnießer) , mietete die Wohnung Nr. 72, 7. Stock im selben Hause , bestehend aus 4 Zimmern, Wohnküche, Vorraum, Badezimmer und WC mit Loggia und einem Kellerabteil von einer dritten Person um eine wertgesicherte monatliche Miete von 470 € + Betriebskosten + Umsatzsteuer von den Betriebskosten. Frage 2.) a.)Auf Grund welcher konkreten Vereinbarung wurden die Fruchtnießer berechtigt, diesen Raum an Herrn Dr. Mieter zu vermieten? b.) Gibt es schriftliche Unterlagen über diese Vereinbarung? c.) Hatten die Fruchtnießer hiefür im Jahr 2006 und in den Jahren davor ein Entgelt zu leisten? d.) Sie werden aufgefordert, geeignete Nachweise für dieses Entgelt zu erbringen (Vertrag, Rechnungen, Zahlungsnachweise? e.) Wie hoch war dieses Entgelt? f.) Sie werden aufgefordert, geeignete Nachweise für die Höhe dieses Entgeltes zu erbringen Antwort : Der Vater der Fruchtnießer habe diesen Raum zu Gunsten der Kinder an Herrn Dr. Mieter überlassen. Diese Überlassung sei ohne gesondertes Mietentgelt durchgeführt worden, habe aber im Ergebnis den Fortbestand des Mietverhältnisses gesichert, welche ohne diese Maßnahme in Frage stand. Frage 3. a.) Wurde Herrn Dr. Mieter ein zusätzlicher Mietzins für die Überlassung des zusätzlichen Raumes abverlangt? b.) in welcher Höhe ? c.) Sie werden aufgefordert, geeignete Nachweise für eine allfällige Erhöhung des Mietzinses , den der Mieter zu leisten hatte, im Zusammenhang mit dem zusätzlichen Raum zur Verfügung zu stellen. Antwort : Siehe 2 Ergänzend teilte der Vertreter und Gatte der Mitbeteiligten und Vater der Fruchtnießer mit, das er diese Nachbarwohnung Nr. 72 im Jahr 2007 persönlich erworben habe; dies habe den Kindern geholfen, das Mietverhältnis zu stabilisieren. Auf Befragen teilte der Vertreter und Ehegatte der Mitbeteiligten (Fruchtgenussbestellerin) (= Vertreter und Vater der Fruchtnießer), am 20.5.2014 mit: Im Jahr 2007 habe der Vater der Fruchtnießer diesen zusätzlichen Raum persönlich erworben. Über die Berufung, die heute als Beschwerde gilt, wurde erwogen: » 1.) Feststellungen: Die Beschwerdeführerin (Bf.) erwarb mit Kaufvertrag vom 30.1.GT3 einen 888/100.000 Anteil an der Liegenschaft EZ EZWhg (heute "HHHEZWhg") KG Stadt, 4. Bezirk KGStadt mit welchem Wohnungseigentum an der Wohnung W A 73 verbunden war. Auf dieser Liegenschaft befindet sich ein mehrstöckiges Gebäude mit 153 Eigentumswohnungen. Eine von diesen Eigentumswohnungen ist die Wohnung A 73 ( Grundbuchsauszug EZ HHHEZWhg , insbesondere S. 12, 25). Das Gebäude wurde nach dem 8. 5. 1945 mit Hilfe öffentlicher Mittel neu errichtet (Gedenktafel im Bereich des Hauseinganges). Seit GT3 vermietete sie diese Wohneinheit an einen Rechtsanwalt (Dr. Mieter ), der darin seine Kanzlei betreibt. Der Mietvertrag wurde mündlich abgeschlossen. Eine Befristung wurde nicht vereinbart. Es wurde bei der Vereinbarung des mündlichen Vertrages darüber gesprochen, dass das Objekt im Wohnungseigentum steht. Es wurde in diesem mündlichen Vertrag vereinbart, dass das Mietobjekt für Kanzleizwecke des Mieters vermietet wird. Ebenso wurde die Höhe des Mietzinses und die Valorisierung nach dem Verbraucherpreisindex GT1 (Ausgangswert Oktober 1990) vereinbart (Aussage des Zeugen in der mündlichen Verhandlung, S. 7; Schreiben des Mieters vom 7.1.1999 an das Bezirksgericht Stadt2, Bestätigung vom 7.1.1999, unterfertigt vom Mieter, der Bf. und den Fruchtnießern, vertreten durch deren Vater). Zwischen GT3 und 1998 erzielte die Bf. Einkünfte aus Vermietung dieser Eigentumswohnung, die sie auch versteuerte. Diese Immobilie ist immer noch seit damals an denselben Mieter vermietet. Die Bf. ist mit Herrn Dr. VNV Vater , Rechtsanwalt in Stadt , verheiratet und hat mit diesem drei Kinder: VNK1 Vater , geboren 1.6.GT1 , VNK2 Vater , geboren 30.10.GT2 und VNK3 Vater , geboren 3.7.GT3. 1999 schloss die Bf. mit ihren Kindern einen Unterhaltsvertrag mit folgendem wesentlichen Inhalt: Zur Erfüllung ihrer gesetzlichen Unterhaltspflicht ab 1.1.1999 räumte die Bf. ihren Kindern gemeinschaftlich zur ungeteilten Hand an den 888/100.000 Anteilen an der Liegenschaft EZ EZWhg , mit welchen Wohnungseigentum an der Wohnung W A 73 verbunden war, das gesetzliche Fruchtgenussrecht ein. Die Einräumung des Rechtes erfolgte laut Unterhaltsvertrag mit Wirkung bis zur Volljährigkeit der Kinder zur ungeteilten Hand, wurde aber mittlerweile bis zur Selbsterhaltungsfähigkeit der Kinder, mindestens aber bis zum 31.12.2013 vertraglich verlängert. Der Umfang des Fruchtgenussrechts richtet sich nach den §§ 509-520 AbGB. Im Vertrag wurde festgehalten, dass an der Sache keine weiteren Lasten haften als jene der Leistung der laufenden Betriebskosten, die durch die Mietzinseinnahmen durch die Vermietung an Herrn Dr. Mieter vollständig gedeckt seien. Dieses Fruchtgenussrecht ist auch im Lastenblatt des Grundbuches zur EZ HHHEZWhg eingetragen. Dieser Unterhaltsvertrag wurde auch pflegschaftsgerichtlich genehmigt. Im Gegenzug für die Einräumung des Fruchtgenussrechtes hatten die Fruchtnießer keine Zahlungen an die Bf. zu leisten. (Unterhaltsvertrag vom 15.1.1999 im Akt des Finanzamtes betreffend die Fruchtnießer, Grundbuchsauszug EZ HHHEZWhg , S. 12 und 25; Beschluss des BG Stadt2 vom 28.1.1999, 1 P GZP d = Beschwerde S. 7; Aussagen des Zeugen in der mündlichen Verhandlung, S. 5; Unterhaltsvertragserneuerung vom 24.9. und 22.10.2009). Aus dem Unterhaltsvertrag geht hervor, dass in der gegenständlichen Nutzung durch den bisherigen Mieter keine Änderung eintreten solle (Unterhaltsvertrag vom 15.1.1999). Der Mieter gab im Zusammenhang mit dem Antrag auf pflegschaftsgerichtliche Genehmigung der Fruchtgenussbestellung dem Gericht gegenüber die Erklärung ab, das Mietverhältnis, das den Fruchtgenussberechtigten wertgesicherte Einnahmen von rund 260.000 S verschaffte, so lange wie möglich aufrecht zu erhalten, weil der Mietgegenstand als Kanzleisitz diene und für diesen Zweck bestens geeignet sei (Schreiben des Mieters vom 7.1.1999 an das Pflegschaftsgericht). Die pflegschaftsgerichtliche Genehmigung wurde mit der Begründung erteilt, dass das Fruchtgenussrecht den damals mj Fruchtnießern ausschließlich zum Vorteil diene (Beschluss des Pflegschaftsgerichtes vom 28.1.1999). Dass sich diese Vorteilhaftigkeit erst aus Umständen ergeben sollte, die von der Initiative der Minderjährigen , allenfalls vertreten durch deren gesetzliche Vertreter, abhingen, kann den Unterlagen, die mit dem Ziel der Erwirkung der Genehmigung des Unterhaltsvertrages dem Pflegschaftsgericht vorgeliegt worden sind (Unterhaltsvertrag vom 15.1.1999, Schreiben des Mieters an das Pflegschaftsgericht vom 7.1.1999; Bestätigung vom 7.1.1999, unterfertigt durch den Mieter, die Fruchtgenussbestellerin und den Vater der Fruchtnießer als deren gesetzlicher Vertreter) nicht entnommen werden (VwGH vom 20.3.2014, 2011/15/0174). Die Unterhaltsvertragserneuerungsvereinbarung vom 24.9. und 22.10.2009 lautet im Wesentlichen: Die Gewährung des Fruchtgenussrechtes mit Vertrag vom 15. 1.1999 erfolgte bis zur Volljährigkeit aller Kinder. Da VNK3 Vater im Juli 2009 volljährig geworden ist, erneuert die Kindesmutter die Unterhaltsvereinbarung wie folgt: Weiterhin leistet die Kindesmutter ihren gesetzlich geschuldeten Unterhalt wegen außerhäuslicher Berufstätigkeit dadurch in Geld, dass den Kindern weiterhin gemeinsam an der Wohnung A 73 der Fruchtgenuss gewährt wird. Den Kindern wird daher gemeinsam weiterhin zur ungeteilten Hand an der Liegenschaft EZ EZWhg GB KGStadt bezüglich 888/100.000 stel Anteile verbunden mit Wohnungseigentum am Objekt W A 73 das gesetzliche Fruchtgenussrecht eingeräumt und im Grundbuch eingetragen. Der Umfang des Fruchtgenussrechtes richtet sich weiterhin nach den Bestimmungen der §§ 509-520 ABGB, wobei die Kinder aus den Einkünften die Betriebskosten tragen und auch das wirtschaftliche Risiko der dauernden Instandhaltung aus den Früchten. Das Fruchtgenussrecht wird gewährt bis zur Selbsterhaltungsfähigkeit aller Kinder, mindestens aber bis 31.12.2013. Soweit der wesentliche Text der Unterhaltsvertragserneuerung. Die Bf. vertrat gegenüber dem Finanzamt die Meinung, dass die Einkünfte aus der Vermietung ab 1999 den Fruchtnießern zuzurechnen seien. Das Finanzamt rechnete diese Einkünfte jedoch zunächst für die Jahre 1999-2001 weiter der Bf. zu, da die Bf. in diesen Jahren die Betriebskosten für die Fruchtnießer bezahlte. Diese Entscheidung des Finanzamtes ist nicht mehr bekämpfbar (VwGH 28.11.2007, 2003/14/0065). Ab 2002 bezahlte die Bf. die Betriebskosten für die Fruchtnießer nicht mehr. Die Bf. begehrt für die Jahre 2002, 2003 und 2006 die Zurechnung der Einkünfte aus Vermietung dieser Eigentumswohnung an die Fruchtnießer. Die einkommensteuerliche Beurteilung für die Jahre 2004 und 2005 ist nicht strittig, da für diese Jahre das Finanzamt die Einkünfte nicht der Bf. zugerechnet hat. Auftreten der Fruchtnießer nach außen hin: Seit 1999 handeln die Fruchtnießer ausschließlich durch ihren Vater, der als ihr Vertreter in Erscheinung tritt (Angaben des Zeugen am 3.3.2011, S. 2). Seit dem Jahr 1999 traten die Fruchtnießer im Zusammenhang mit diesem Mietobjekt gegenüber dem Mieter, gegenüber der Bank, bei der das Konto der Fruchtnießer eröffnet wurde und gegenüber dem Hausverwalter als Vermieter in Erscheinung: Der Mieter, die Bf. und die Fruchtnießer, vertreten durch deren Vater, unterfertigten am 7.1.1999 eine Bestätigung, wonach das Mietverhältnis mit dem Mieter am 7.1.1999 von den Fruchtnießern übernommen worden sei. (Bestätigung vom 7.1.1999 des Mieters, der Bf. und der Fruchtnießer). Der Mieter teilte diesen Umstand dem zuständigen Pflegschaftsgericht am 7.1.1999 schriftlich mit (Schreiben des Mieters vom 7.1.1999). 1999-2006: Die Fruchtnießer stellen dem Mieter seit 1999 den Mietzins valorisiert - dh bei Berücksichtigung der Veränderungen des Verbraucherpreisindex GT1 - in Rechnung, wobei sie sich als "Verwaltungsgemeinschaft Vater " bezeichnen. Diese Schreiben weisen die Unterschrift des Vaters der Fruchtnießer im Namen der Verwaltungsgemeinschaft auf (Schreiben der Verwaltungsgemeinschaft vom 21.12.1999, 21.12.2001, 21.12.2002, 19.12.2003, 20.12.2004 und 23.12.2005 ./19 Beschwerde; vgl. Zeuge in der mündlichen Verhandlung, S. 8). Der Vater der Fruchtnießer überprüfte in seiner Eigenschaft als Vertreter der Fruchtnießer regelmäßig, ob die Überweisungen des Mietentgeltes einschließlich der Betriebskostenersatzleistungen pünktlich auf dem Konto einlangten (Vorbringen des Vertreters der Bf. in der mündlichen Verhandlung). Wenn Sanierungsarbeiten oder sonstige Investitionen anfielen, nahm der Vater der Fruchtnießer in deren Namen mit dem Mieter Kontakt auf um den Mieter zu ersuchen, im erforderlichen Ausmaß die gemieteten Räume frei zu machen, um die Arbeiten zu ermöglichen (Aussage des Zeugen in der mündlichen Verhandlung, S. 8). Das Konto, auf dem die Mietentgelte einlangen, lautet auf die Namen der Fruchtnießer und wird von deren Vater in deren Namen seit Dezember 1998 bis zumindest Ende 2006 verwaltet. Der Kontoeröffnungsvertrag vom 22.12.1998 betreffend das Konto der Fruchtnießer KontoFN wurde vom Vater der Fruchtnießer in deren Namen unterfertigt (Kontoauszüge 2002, 2003 (Beilagen ./1 und ./2 der Beschwerde) und 2006 (vorgelegt in der mündlichen Verhandlung vom 30.6.2010, Kontoeröffungsvertrag vom 22.12.1998). Die Betriebskostenabrechnungen des Hausverwalters für den Zeitraum ab 1999 bis jedenfalls Ende 2006 wurden an die Verwaltungsgemeinschaft der Kinder Vater (hiebei handelt es sich um die Fruchtnießer) adressiert (Betriebskostenabrechnungen 1999, 2000, 2002, 2003, 2006, vgl. Beilagen zur Beschwerde ./3-./5; ./7, ./8); Betriebskostenvorschreibung vom 8.6.2004 und vom 1.1.2005 als Beilagen zum Schreiben vom 7.7.2010 des Vaters der Fruchtnießer). Der Vater der Fruchtnießer war es, der die Betriebskostenabrechnungen des Hausverwalters regelmäßig durch Befragung einer Angestellten des Hausverwalters geprüft hat und in diesen Angelegenheiten Ansprechpartner des Hausverwalters war (Zeuge in der mündlichen Verhandlung, S. 8; Zeuge am 3.3.2011, S. 3,4; Vertreter der Bf. in der mündlichen Verhandlung, S. 2). Aus diesen Gründen muss der Hausverwalter gewusst haben, dass in den Angelegenheiten der Betriebskostenzahlungen, die von den Fruchtnießern verlangt worden sind, der Zeuge der zuständige Vertreter der Fruchtnießer war. 2002-2006: Schriftliche Mitteilungen des Hausverwalters betreffend Investitionen oder sonstige Sanierungsarbeiten in jenem Haus, in dem sich die Eigentumswohnung befindet, ergehen an die "Mit- oder Wohnungseigentümer" oder an die "Mitbesitzer" oder an die "Mitglieder der Eigentümergemeinschaft" des Hauses, in dem sich die Wohnung befindet [Schreiben des Hausverwalters vom 28.7.2003, 23.8.2004 (Beilagen zum Schreiben vom 7.7.2010), 5.10.2004 (Schriftverkehrsakt Fruchtnießer), 27.10.2005 ./9 Beschwerde; 23.1.2006./10 Beschwerde; 23.1.2007; 31.1.2007 ./11 Beschwerde; a.A Zeuge in der mündlichen Verhandlung, S.6 mit gegenteiliger Äußerung auf S. 7]. Damit sind die Wohnungseigentümer und jedenfalls nicht die Fruchtnießer gemeint (siehe unten Punkt 2). Jeweils in den Beilagen dieser Schreiben, die im Zusammenhang mit Sanierungsarbeiten oder Investitionen ergingen, wurden die Personen genannt, an die die Zahlungsaufforderungen gerichtet waren. In Bezug auf diese Eigentumswohnung ist in diesen Beilagen immer der Name "Vater" ohne weitere Bezeichnungen genannt. Im Akt des Finanzamtes betreffend die Fruchtnießer scheint der Vater der Fruchtnießer als deren Zustellungsbevollmächtigter auf (Fragebogen Verf 16 vom 8.7.1999). In der Korrespondenz mit dem Finanzamt traten die Fruchtnießer vertreten durch die Anwaltskanzlei ihres Vaters in Erscheinung (Schreiben dieser Anwaltskanzlei vom 20.1.2005). 2002-2006: Die Mieteinnahmen langten auf dem Konto der Fruchtnießer ein und wurden von deren Vater in dessen Eigenschaft als gesetzlicher Vertreter der Fruchtnießer zu Gunsten der Fruchtnießer verwendet. Der Vater der Fruchtnießer verwaltete dieses Konto im Namen der Fruchtnießer (Vorbringen des Zeugen und des Amtsvertreters während der mündlichen Verhandlung, S. 8 und 9). Die Fruchtnießer, vertreten durch ihren Vater, dieser vertreten durch einen Steuerberater, brachten die steuerlichen Erklärungen im Zusammenhang mit dieser Vermietungstätigkeit ein (Aussage des Zeugen S 8; Akt des Finanzamtes betreffend die Fruchtnießer 2002-2005). 2002-2006: Die Fruchtnießer, vertreten durch ihren Vater, bezahlten von den auf diesem Konto einlangenden Mieterträgen ab 2002 alle Betriebskosten, die ihnen durch den Hausverwalter in Rechnung gestellt worden sind. Zuvor prüfte der Vater der Fruchtnießer regelmäßig, ob die Betriebskosten dem Grunde und der Höhe nach richtig in Rechnung gestellt worden sind. Er nahm zu diesem Zweck in die Betriebskostenabrechnungen und in die dazu gehörigen Belege des Hausverwalters Einsicht (Vorbringen des Vertreters der Bf. Dr. VNStb Stb in der mündlichen Verhandlung, S. 2; Zeuge in der mündlichen Verhandlung, S. 8,9; Steuererklärungen der Fruchtnießer 2002, 2003 mit beiliegenden Überschussermittlungen; Beschwerdevorbringen; Betriebskostenabrechnungen 2002, 2003, 2006 als Beilagen zur Beschwerde). Er teilte dem Hausverwalter bei diesen Überprüfungshandlungen nicht mit, dass er diese im Namen der Fruchtnießer durchführe (vgl. Zeuge am 3.3.2011, S. 3). Dies war allerdings für den Hausverwalter ohnedies erkennbar, da dieser von der Vermietung der Eigentumswohnung durch die Fruchtnießer, vertreten durch deren Vater, Kenntnis hatte und sich in allen Fragen, die mit Betriebskosten im Zusammenhang standen, schriftlich an die Fruchtnießer zu wenden pflegte (Betriebskostenabrechnungen des Hausverwalters für 2002-2006 = Beilagen ./3-./8 der Beschwerde; Zeuge in der mündlichen Verhandlung S. 7). 2002-2006: Diese Überprüfungen der Betriebskosten nützten den Fruchtnießern jedenfalls, weil jede Überprüfung den Hausverwalter zu sparsamem Umgang mit den ihm anvertrauten Mitteln motiviert. Fehlende Kontrollmaßnahmen hätten das Gegenteil bewirkt. Diese Kontrollen durch den Vater der Fruchtnießer auf informellem Wege, durch Vertrauensleute, die durch die Eigentümerversammlung gewählt worden waren und durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer in den Eigentümerversammlungen trugen daher mittelbar dazu bei, dass die Betriebskostenzahlungen der Fruchtnießer nicht höher waren als erforderlich (vgl. Schreiben des Hausverwalters vom 9.4.03 = Beilage zum Schreiben des Zeugen vom 11.5.2011; Schreiben des Hausverwalters vom 23. 4.2004; Protokoll der Eigentümerversammlung vom 26.5.2004 = Beilage zum Schreiben des Zeugen vom 7.7.2010). 2002-2006: Die Höhe der Betriebskostenvorschreibungen des Hausverwalters an die Fruchtnießer ging auf einen Grundsatzbeschluss der Eigentümerversammlung zurück. Die Bf. selbst hat nie an diesen Eigentümerversammlungen teilgenommen (Aussagen des Zeugen in der mündlichen Verhandlung,S. 6). Der Mieter ersetzte den Fruchtnießern diese Betriebskostenzahlungen in den Jahren 2002 -2006 im Vorhinein im Ausmaß von 99,7 % (vgl. Protokoll der Eigentümerversammlung vom 26.5.2004 = Beilage zum Schreiben vom 7.7.2010; vgl. Angaben des Zeugen in der mündlichen Verhandlung, S. 8 und 9; Betriebskostenabrechnungen des Hausverwalters für 2002-2006 = Beilage ./3 - ./8 der Beschwerde; Mietzins-und Betriebskostenvorschreibungen an den Mieter für 2002-2006 = Beilage ./19 der Beschwerde). Die Betriebskostenzahlungen, die der Mieter den Fruchtnießern geleistet hat, betrugen (Beilage zur Beschwerde./19): - 2006 3.247,80 € -2005 3.247,80 € - 2004 3.139,47 € - 2003 3.139,47 € - 2002 3.139,47 €; Summe: 15.914,01 € Die Betriebskosten, mit welchen die Fruchtnießer in diesen Jahren durch die Hausverwaltung belastet worden sind, betrugen: -2006 3.588,08 € -2005 3.488,24 € -2004 3.096,10 € -2003 2.896,12 € -2002 2.890,57 € Summe: 15.959,11 €(vgl. Angaben des Zeugen in der mündlichen Verhandlung, S. 8; Betriebskostenabrechnungen des Hausverwalters für 2002-2006 = Beilage ./3 - ./8 der Beschwerde; Mietzins-und Betriebskostenvorschreibungen an den Mieter für 2002-2006 = Beilage ./19 der Beschwerde). Die Investitionen (betreffend Brandmelde- und Überdruckbelüftungsanlage, Balkon-, Liftsanierung), die über die Betriebskostenzahlungen hinausgingen (2003-2006), wurden vom Mieter jedoch nicht ersetzt (Zeuge in der mündlichen Verhandlung, S. 9).