BFG RV/3100674/2012

Wie die Bf. auch bestätigte (vgl. die Schreiben vom 31. August 2014 und 8. September 2014), hat es nie eine private Nutzung der drei Ferienwohnungen gegeben. D4) Aufgrund des gegebenen Sachverhaltes ist unzweifelhaft von einer Einstellung (Beendigung) der Appartementvermietung mit Ende Juli 2013 auszugehen, das Vorliegen bloß einer Unterbrechung der Vermietung (mit einer vorübergehenden Phase des Leerstehens des Mietobjektes) wurde - angesichts der vorliegenden Zurücklegung der Gewerbeberechtigung und der Verkaufsabsichten - auch von der Bf. nicht behauptet. Im Übrigen richtet sich die Dauer der Unterbrechung, die zur Beendigung der Vermietungstätigkeit führt, nach den Umständen des Einzelfalles (vgl. Rauscher/Grübler, „Steuerliche Liebhaberei in Rechtsprechung und Verwaltungspraxis“ 2 , Rz 300, wonach eine zweijährige Phase das Ende der Betätigung bedeutet; UFS 9.11.2006, RV/0229-F/06, zu einer 14 Monate nicht vermieteten Eigentumswohnung; vgl. auch Jakom/Laudacher, EStG, 2015, § 2 Rz 275 ). Nimmt der Steuerpflichtige den Leerstand in Kauf, obwohl eine Vermietung nicht mehr realisierbar ist, kann vom Ende der Vermietung ausgegangen werden (UFS 6.8.2013, RV/0718-S/10). Wird der Entschluss gefasst, das Mietobjekt zu verkaufen (oder es für eigene Wohnzwecke zu nutzen), sind die Aufwendungen ab diesem Zeitpunkt keine Werbungskosten mehr. E1) Für die weitere Liebhabereibetrachtung ist daher von einem abgeschlossenen Betätigungszeitraum auszugehen, der die Jahre 2003 bis 2013 umfasst. Bei Beurteilung eines abgeschlossenen Betätigungszeitraumes sind grundsätzlich nur die Ergebnisse innerhalb dieses Zeitraumes heranzuziehen. Wie der Verwaltungsgerichtshof in seinem Erkenntnis vom 24. Juni 2010, 2006/15/0343, zum Ausdruck gebracht hat (vgl. auch VwGH 27.4.2000, 99/15/0012; VwGH 23.11.2000, 95/15/0177, 0178; VwGH 3.7.2003, 99/15/0017; VwGH 14.12.2005, 2002/13/0001; VwGH 8.2.2007, 2004/15/0079; VwGH 11.11.2008, 2006/13/0199), muss es der Ertragsfähigkeit einer Vermietungsbetätigung nicht entgegen stehen, wenn die Liegenschaft vor der tatsächlichen Erzielung eines gesamtpositiven Ergebnisses übertragen wird. Dies gilt entsprechend für den Fall der Einstellung einer Vermietung. Die Behörde kann allerdings in der Regel keine Kenntnis davon haben, ob der Steuerpflichtige geplant hat, die Vermietung unbegrenzt (bzw. zumindest bis zum Erzielen eines gesamtpositiven Ergebnisses) fortzusetzen, oder ob er die Vermietung für einen zeitlich begrenzten Zeitraum geplant hat. Daher wird es, wenn der Steuerpflichtige die Vermietung tatsächlich einstellt, an ihm gelegen sein, den Nachweis dafür zu erbringen, dass die Vermietung nicht von vornherein auf einen begrenzten Zeitraum geplant gewesen ist, sondern sich die Beendigung erst nachträglich, insbesondere durch den Eintritt konkreter Unwägbarkeiten, ergeben hat. E2) Im Beschwerdefall geht das Bundesfinanzgericht aufgrund des Vorbringens der Bf. davon aus, dass die Appartementvermietung nicht von vornherein lediglich auf einen begrenzten Zeitraum geplant gewesen ist. So wollte sie sich - nach Beendigung der Erbstreitigkeiten - noch im Sommer 2012 mit ihrer Tochter voll und ganz der Appartementvermietung widmen (vgl. die Ergänzung zum Vorlageantrag vom 6. Juli 2012). Wie die Bf. sodann ausführte (vgl. das Schreiben vom 31. August 2014), hätten der „Rückblick auf die letzten 12 Jahre im Gebiet “ und das Resümee über alle damit verbundenen Ereignisse und Erfahrungen sie zu dem Entschluss kommen lassen, „ nun doch die Zelte hier im Gebiet abzubrechen und den Hof zu verkaufen“. Die Beendigung der Appartementvermietung hat sich demnach erst nachträglich ergeben. Wie die Bf. anlässlich der mündlichen Verhandlung vor dem Bundesfinanzgericht glaubhaft versicherte, sei zu Beginn der Betätigung auch nicht geplant gewesen, die Appartementvermietung lediglich bis zu ihrer Pensionierung (die mit 1. August 2013 anzusetzen ist) zu führen. E3) Auf der Grundlage der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes (vgl. insbesondere VwGH 3.7.1996, 93/13/0171) ist für die weitere Betrachtung bei einem abgeschlossenen Betätigungszeitraum somit entscheidend: Lässt die Art der Bewirtschaftung oder der Tätigkeit von vornherein keinen Gesamtgewinn (Gesamtüberschuss) innerhalb eines absehbaren Zeitraumes erwarten, liegt ungeachtet der Gründe, die zur Beendigung der Betätigung geführt haben, jedenfalls Liebhaberei vor. Wird eine Betätigung, für die ein Gesamtgewinn (Gesamtüberschuss) innerhalb des absehbaren Zeitraumes zu erwarten war, vor Erzielen dieses Gesamterfolges beendet, ist für den abgeschlossenen Zeitraum eine Einkunftsquelle anzunehmen, wenn Unwägbarkeiten im Sinne der vorstehenden Ausführungen vorliegen. F1) Bei einer Bewirtschaftung im Sinne des § 1 Abs. 2 Z 3 LVO ist anhand einer Prognoserechnung zu dokumentieren, dass innerhalb des absehbaren Zeitraumes (von 20 Jahren ab Beginn der entgeltlichen Überlassung bzw. höchstens 23 Jahren ab dem erstmaligen Anfallen von Aufwendungen) eine Einkunftsquelle vorliegt (VwGH 28.6.2006, 2002/13/0036). Im Zuge der Schlussbesprechung wurde dem Finanzamt eine Prognoserechnung im Sinne des § 2 Abs. 4 LVO übermittelt (vgl. auch die Beilage zur „Berufungsergänzung“ vom 5. Dezember 2011), aus der ersichtlich ist, dass ein Gesamtüberschuss aus der Appartementvermietung „ Hof “ ab dem Jahr 2023 (somit im 19. Jahr, beginnend mit der erstmaligen Vermietung im Jahr 2005, bzw. im 21. Jahr, beginnend mit dem erstmaligen Anfallen von Werbungskosten im Jahr 2003) erzielt werden könne. Mit der Ergänzung zum Vorlageantrag vom 6. Juli 2012 legte die Bf. eine berichtigte Prognoserechnung vor, der die mittlerweile vorliegenden (teilweise im Schätzungswege ermittelten) Ergebnisse bis einschließlich 2011 zugrunde gelegt wurden. Dabei gelangten - abweichend zu den beim Finanzamt eingereichten Überschussermittlungen - ausgabenseitig weitere Aufwendungen (wie zB für das Kfz oder auch Lohnaufwendungen lt. übermittelten Lohnzetteln für den Ehegatten und die Tochter der Bf.) zum Ansatz. Für den Prognosezeitraum (ab dem Jahr 2012) wurde dem Umstand Rechnung getragen, dass das im Beschwerdeverfahren angesprochene Gerichtsverfahren betreffend die Erbstreitigkeiten für die Bf. mit Vergleich vom 7. Dezember 2011 positiv beendet worden sei. Somit könne und werde sie sich mit ihrer Tochter ab der Sommersaison 2012 voll und ganz der Appartementvermietung widmen. Es werde bereits in der Sommersaison 2012 mit 90 Vollbelegtagen und ab dem Jahr 2013 dann mit jährlich 200 Vollbelegtagen zu rechnen sein. Solcherart würden sich ab dem Jahr 2013 jährlich Einnahmen von 72.000,00 € erzielen lassen (6 Betten x 200 Nächtigungstage = 1.200 Nächtigungen/Jahr x 60,00 €/Nächtigung = 72.000,00 € Einnahmen). Eine derartige Auslastung sei für eine Tourismusregion wie O fremdüblich und nicht überhöht. Grundsätzlich sollte in O eine Belegung von Gästezimmern und Appartements speziell im Winter keine Schwierigkeiten bereiten. Der Ansatz von 72.000,00 € an jährlichen Einnahmen erscheine deshalb nicht unglaubwürdig. Die mit Ergänzung zum Vorlageantrag vom 6. Juli 2012 vorgelegte berichtigte Prognoserechnung ergibt die in Beilage 1 (die einen integrierenden Bestandteil dieses Erkenntnisses bildet) dargestellte Ertragssituation. Dieser von der Bf. berichtigten Prognoserechnung ist zu entnehmen, dass aus der Appartementvermietung „ Hof “ ab dem Jahr 2022 (somit im 18. Jahr, beginnend mit der erstmaligen Vermietung im Jahr 2005, bzw. im 20. Jahr, beginnend mit dem erstmaligen Anfallen von Werbungskosten im Jahr 2003) ein Gesamtüberschuss der Einnahmen über die Werbungskosten erzielt werden sollte. F2) Die Prognoserechnung beginnt mit der Anschaffung (dem Erwerb) der Liegenschaft, sie muss schlüssig und nachvollziehbar sein (VwGH 5.5.1992, 92/14/0027) und enthält Einnahmen und Ausgaben vom Beginn der Betätigung bis zum Ende des absehbaren Zeitraumes (UFS 8.7.2011, RV/0225-F/10, andernfalls ist sie nicht realitätsnah). Die vom Steuerpflichtigen erstellte Ertragsprognose muss mit allen ihren Sachverhaltsannahmen ausreichend gesichert sein, weil sonst die Liebhabereivermutung nicht widerlegt werden kann (VwGH 24.5.2012, 2009/15/0075). Sie knüpft an die tatsächlichen Verhältnisse zu Beginn der Vermietung an und hat für abgelaufene Zeiträume die tatsächlichen Verhältnisse anzusetzen (vgl. Jakom/Laudacher, EStG, 2015, § 2 Rz 269; Rauscher/Grübler, „Steuerliche Liebhaberei in Rechtsprechung und Verwaltungspraxis“ 2 , Rz 195). Die von der Bf. mit Ergänzung zum Vorlageantrag vom 6. Juli 2012 vorgelegte Prognoserechnung (basierend auf 200 Vollbelegtagen) ist somit dahingehend zu berichtigen, dass die bis einschließlich 2013 (bis zur Beendigung der Appartementvermietung) tatsächlich erzielten Einnahmen zugrunde gelegt werden (2012: 9.749,10 €; 2013: 17.332,50 €). Das Bundesfinanzgericht hält es auch für sachgerecht, die von der Bf. für diese beiden Jahre prognostizierten, teilweise im Schätzungswege ermittelten Werbungskosten dahingehend zu berichtigen, dass diese mangels Erreichens der prognostizierten Auslastung - zu Gunsten der Bf. - auf das im vorangegangenen Jahr 2011 angesetzte Ausmaß reduziert werden. Bei den (ab dem Jahr 2014) prognostizierten Mieteinnahmen wird vom Bundesfinanzgericht überdies Folgendes berücksichtigt: In der von der Bf. eingereichten Prognoserechnung wurden die Nächtigungspreise mit 60 € pro Person angesetzt. Die von der Bf. in der Ergänzung zum Vorlageantrag vom 6. Juli 2012 bekannt gegebenen aktuellen Nächtigungspreise (74,00 € für das Appartement „ UU “, 85,00 € für das Appartement „ VV “, 114,00 € für das Appartement „ WW “) verstehen sich jedoch pro Appartement. Daraus ergeben sich Nächtigungspreise/Person (die Appartements sind lt. Internet für zwei Personen ausgelegt) von lediglich 37,00 €, 42,50 € und 57,00 €, durchschnittlich somit 45,50 €. Bei von der Bf. angenommenen 200 Vollbelegtagen errechnen sich d ie prognostizierten jährlichen Mieteinnahmen demnach wie folgt: 6 Betten x 200 Nächtigungstage = 1.200 Nächtigungen/Jahr x 45,50 €/Nächtigung = 54.600,00 € Einnahmen (statt 72.000,00 € lt. eingereichter Prognoserechnung). Die vom Bundesfinanzgericht berichtigte Prognoserechnung ergibt die in Beilage 2 (die einen integrierenden Bestandteil dieses Erkenntnisses bildet) dargestellte Ertragssituation. Den Ansätzen des Bundesfinanzgerichtes wurde von der Bf. anlässlich der mündlichen Verhandlung nicht widersprochen (sie stützte ihre Argumentation vielmehr auf das Vorliegen von Unwägbarkeiten). Dieser berichtigten Prognoserechnung ist zu entnehmen, dass sich aus der Appartementvermietung „ Hof “ bei der gewählten Bewirtschaftungsart ein Gesamtüberschuss der Einnahmen über die Werbungskosten in einem absehbaren Zeitraum bei weitem nicht hätte erzielen lassen. Selbst im 23. Jahr ab dem erstmaligen Anfallen von Aufwendungen (Ausgaben) hätte der (prognostizierte) Gesamtüberschuss der Werbungskosten über die Einnahmen immerhin noch -146.802,00 € betragen. Somit ist das Vorliegen von Liebhaberei ab Beginn dieser Appartementvermietung anzunehmen, ungeachtet der Gründe, die zur Beendigung der Betätigung geführt haben. F3) Eine Analyse der Prognoserechnung lt. Beilage 2 dieses Erkenntnisses zeigt folgendes Bild: Nach dem Erwerb des „ Hofes “ mit „Übergabsvertrag“ vom 17. April 2003 und dessen grundlegender Sanierung in den Jahren 2003/04 wurden drei Ferienwohnungen (mit insgesamt sechs Betten) in der Folge einer kurzfristigen Vermietung an Feriengäste zugeführt. Die Ferienwohnungen wurden von der Bf. auch im Internet angepriesen, wozu eine eigene Homepage ( www ) erstellt wurde; auch auf der Homepage des Tourismusverbandes T und anderen Buchungsplattformen (zB www1 ) wurde der „ Hof “ zur Buchung gelistet. Die marktkonforme Bewerbung der Appartementvermietung kommt auch dadurch zum Ausdruck, dass in den Anfangsjahren der Vermietungstätigkeit (2003 bis 2006) ein nicht unbeträchtlicher Aufwand für „Werbung“ angefallen ist. In diesem Zusammenhang wird auch auf eine Reportage in der Zeitschrift „ Zeitschrift “, Ausgabe „Dezember 05/Jänner 06“ verwiesen, in der die Appartementvermietung wie folgt angepriesen wurde: „Das Gästehaus Hof wird als Familienbetrieb geführt. Tochter N kümmert sich um die Buchhaltung und die Administration, Gatte M um den baulichen Bestand und den Garten. Durch aufwändige Umbauten wurde der alte Hof den Bedürfnissen der neuen Zeit angepasst, ohne dessen Flair zu zerstören. Drei neue Appartements, alle mit Küche, Bad, TV- und Internetanschluss, stehen seit April (Anm. des Bundesfinanzgerichtes: demnach April 2005) den Gästen zur Verfügung. Zusätzlich können das neu gebaute Hallenbad und eine Infrarotkabine benützt werden. Die unmittelbare Nähe zur Talstation der Bahn trägt dazu bei, dass es an Nachfrage durch Fremdengäste nicht mangelt. Für die Eröffnung der Pension ließ sich Frau L etwas Besonderes einfallen. Sie stellte die neuen Appartements eine Woche lang Personen zur Verfügung, die dringend Erholung und Entspannung brauchen, sei es, weil sie sich von einem Lebenstief, einem Schicksalsschlag oder ganz einfach vom Stress der Familie oder des Berufes erholen müssen oder Weichenstellungen überdenken müssen. Fünf Gewinner ließen sich während der Karwoche verwöhnen - kostenlos. Anfang Jänner 2006 eröffnet die Pension für die aktuelle Wintersaison.“ Anlässlich der mündlichen Verhandlung vor dem Bundesfinanzgericht wurde von der Bf. auch der von der Gesellschaft herausgegebene „Bezirksplan I 2006/2007“ vorgelegt, der an exponierter Stelle (auf der Titelseite) und mit mehreren Fotos untermauert einen Urlaub am „ Hof “ unter dem Schlagwort „ XXX “ anpreist. Die „den Anforderungen der heutigen Zeit“ entsprechenden Appartements wurden „modern eingerichtet mit Küche, Dusche, WC und SAT TV. Internetanschlüsse sind ebenfalls vorhanden. Alle drei Appartements verfügen über einen Balkon mit einer herrlichen Aussicht“ (vgl. die Beschreibung der Appartements auf der Homepage der Bf.). Den Gästen wurde auch angeboten, täglich zwischen 16:00 Uhr und 19:00 Uhr das überdachte Schwimmbad zu benützen sowie die Leistungen der Bf. in ihrem erlernten Beruf als Kosmetikerin (Fußpflege, Maniküre, Behandlung ) als gesondert abzugeltende Zusatzleistungen in Anspruch zu nehmen. Darauf wurde auch auf der Homepage der Bf. hingewiesen. Das Angebot entsprach mit den neu errichteten Ferienwohnungen unzweifelhaft den Anforderungen einer zeitgemäßen Appartementvermietung. Auch hinsichtlich der dazu im Einklang stehenden - bereits dargestellten - Preisgestaltung kann der Bf. ein marktkonformes (fremdübliches) Verhalten nicht in Abrede gestellt werden. Das Konzept für die Appartementvermietung war - auch nach Ansicht des Bundesfinanzgerichtes - „wohl durchdacht und stimmig“ (vgl. dazu im Übrigen die Ausführungen unter Pkt. 1 des Schreibens der Bf. vom 8. September 2014). Es ist weiters anzumerken, dass der „ Hof “ in O im Gebiet, somit einer touristisch ausgezeichneten Lage, in unmittelbarer Nähe zu einem bestens erschlossenen Schigebiet steht. Der Umbau des „ Hofes “ wurde überdies zu 100 % eigenfinanziert, weshalb auch keine Fremdkapitalzinsen angefallen sind. Die Bf. konnte somit für die Appartementvermietung von günstigsten Rahmenbedingungen (bevorzugte Lage in einer Tourismusregion, Nähe zur Talstation der Bahn, Vermietung generalsanierter und modern eingerichteter Räumlichkeiten) ausgehen, die eine ertragreiche Vermietungstätigkeit durchaus hätten erwarten lassen. Die Bf. rechnete für die Appartementvermietung selbst mit einer Auslastung von 200 Vollbelegtagen und damit jährlich 1.200 Nächtigungen. Eine derartige Auslastung sei „für eine Tourismusregion wie O im Gebiet sicherlich fremdüblich und nicht überhöht“. Die Appartementvermietung gestaltete sich demgegenüber von Beginn an gänzlich anders, die Nächtigungen (und damit die Mieteinnahmen) blieben weit hinter den Erwartungen zurück. Die tatsächlich erzielten Nächtigungen lagen eklatant unter den prognostizierten (im Jahr 2005: 51; im Jahr 2006: 4; im Jahr 2007: 190; im Jahr 2008: 23; im Jahr 2009: 0; im Jahr 2010: 243; im Jahr 2011: 0; im Jahr 2012: 113; im Jahr 2013: 102). Die Auslastung betrug demnach gerade einmal 0 % (in den Jahren 2009 und 2011) bis 11,10 % (im Jahr 2010). Mit den (geringfügigen) Nächtigungen der Jahre 2005 und 2006 waren überdies noch keine Mieteinnahmen verbunden, weil es sich dabei um Gratisübernachtungen handelte (Marketingaktivitäten in Zusammenhang mit der Zeitschrift „ Zeitschrift “; kostenlose Beherbergung guter Bekannter). Mieteinnahmen aus der Appartementvermietung erzielte die Bf. erstmals im Jahr 2007. G1) Unwägbarkeiten: Unvorhergesehene Ereignisse in Form von Verlusten bzw. entgangenen Einnahmen („Unwägbarkeiten“ oder anormale wirtschaftliche Verhältnisse) stellen idR die objektive Ertragseignung für sich allein gesehen noch nicht in Frage (vgl. Renner in Doralt/Renner, EStG 14 , § 2 Tz 365 , mwN). Dies gilt selbst dann, wenn die Betätigung aus diesem Grund beendet (VwGH 3.7.2003, 99/15/0017) bzw. die Einkunftsquelle übertragen wurde (VwGH 11.11.2008, 2006/13/0199). Allerdings rechtfertigt nicht jede Schwierigkeit die Einstellung einer Betätigung vor Erreichen eines Gesamtüberschusses unter Aufrechterhaltung der Anerkennung als Einkunftsquelle (UFS 14.12.2006, RV/0436-I/06). Ob die von der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes pauschal als Unwägbarkeiten bezeichneten Ereignisse bzw. Umstände (vgl. VwGH 3.7.1996, 93/13/0171) tatsächlich Unwägbarkeiten oder doch nur typische Vermietungsrisiken darstellen, ist für den konkreten Einzelfall zu prüfen (vgl. Rauscher/Grübler, „Steuerliche Liebhaberei in Rechtsprechung und Verwaltungspraxis“ 2 , Rz 283 und 309). Unwägbarkeiten sind das Ergebnis negativ beeinflussende Ereignisse, die nicht dem üblichen Wirtschaftsverlauf entsprechen und idR keinen Kausalzusammenhang zu einem gewollten Verhalten des Steuerpflichtigen aufweisen (UFS 10.10.2006, RV/0144-F/05). Unwägbarkeiten sind von gewöhnlichen Risiken abzugrenzen, die bei einer unternehmerischen Tätigkeit typischerweise anfallen. Hier liegt kein typischen Wirtschaftsabläufen widersprechendes, von außen eindringendes, völlig atypisches Ereignis vor, auch wenn es vom Steuerpflichtigen idR nicht beeinflussbar ist (vgl. Renner in Doralt/Renner, EStG 14 , § 2 Tz 369) . Bei der Liebhabereibeurteilung typisch der Lebensführung zuzurechnender Betätigungen kommt nicht nur solchen „Unwägbarkeiten, die aus einer Einkunftsquelle stammen“ (VwGH 14.12.2005, 2002/13/0001), steuerlich beachtliche „Indizwirkung“ zu, sondern auch solchen Unwägbarkeiten, die den Bereich der privaten Lebensführung des sich Betätigenden betreffen (Umstände wie zB Krankheit, persönliche Zahlungs- und Finanzierungsschwierigkeiten; für die „kleine Vermietung“ vgl. zB VwGH 27.4.2000, 99/15/0012; VwGH 3.7.2003, 99/15/0017; VwGH 31.3.2004, 2003/13/0151; VwGH 24.6.2010, 2006/15/0343). Eine berücksichtigungswürdige Unwägbarkeit liegt jedoch nur unter folgenden Voraussetzungen vor (vgl. Rauscher/Grübler, „Steuerliche Liebhaberei in Rechtsprechung und Verwaltungspraxis“ 2 , Rz 215): • ausreichender zeitlicher und sachlicher Zusammenhang mit der konkreten Betätigung; • Unvorhersehbarkeit, dh. der Umstand hat nicht schon zu Betätigungsbeginn bestanden, andernfalls eine von vornherein gegebene außergewöhnliche Ungewissheit der Erfolgsaussichten vorgelegen hat; • angemessene Reaktion des sich Betätigenden. G2) Pflege des Adoptivvaters: Anlässlich der Außenprüfung wurde von der Bf. vorgebracht, dass sie sich bis zum Ableben ihres Adoptivvaters AA im Mai 2009 hauptsächlich auf dessen Pflege habe konzentrieren müssen, weshalb ihr kaum Zeit für ihre unternehmerische Tätigkeit geblieben sei. Dazu ist festzuhalten, dass AA bereits am 15. Dezember 2001 einen Schlaganfall erlitten und daraufhin die Bf. gebeten hatte, seine Pflege zu übernehmen. Im Zuge dessen übersiedelte die Bf. mit ihrer Familie zu AA nach O. Am 14. Juni 2002 schlossen AA und die Bf. einen Adoptionsvertrag, in dem auch auf die intensive Betreuung, welche die Bf. ihrem Adoptivvater seit dem Schlaganfall angedeihen ließ, hingewiesen wurde. Dabei wurde schon im Adoptionsvertrag hervorgehoben, dass ein Übergabsvertrag zwischen AA und der Bf. geplant sei, in dem sich die Bf. gegen Übernahme seiner Liegenschaften zur Erbringung der persönlichen Betreuung des AA verpflichten wolle. Gemäß Punkt V. des „Übergabsvertrages“ vom 17. April 2003 war die Bf. bzw. deren Rechtsnachfolger sodann verpflichtet, „in kranken und siechen Tagen des Übergebers AA ... diesen unentgeltlich und standesgemäß zu pflegen, soweit diese Pflege vom ärztlichen Standpunkt aus möglich erscheint.“ Nach dem Erwerb des " Hofes " im April 2003 wurde dieser in den Jahren 2003/04 umfassend umgebaut und saniert und sodann der Appartementvermietung zugeführt. Damit steht fest, dass die Bf. ihren Adoptivvater bereits unmittelbar nach dessen Schlaganfall im Dezember 2001 - somit Jahre vor Beginn der Vermietungstätigkeit - in Pflege genommen hatte und aufgrund des „Übergabsvertrages“ vom 17. April 2003 zu dieser Pflege sogar verpflichtet war. Der Bf. war somit zum Zeitpunkt des Umbaus des „ Hofes “ und der Aufnahme der Appartementvermietung bewusst, dass sie ihren Adoptivvater zu pflegen haben werde und dadurch in ihrer unternehmerischen Tätigkeit - allenfalls - eingeschränkt sein werde. Die Pflege des Adoptivvaters (bis zu dessen Ableben im Mai 2009) war somit Teil des von Beginn an hinsichtlich der Appartementvermietung bestehenden Planes, somit Teil der gewählten Bewirtschaftungsart; keinesfalls kann die Pflege des Adoptivvaters als ein unvorhergesehenes Ereignis gesehen werden, das nicht schon zu Betätigungsbeginn bestanden hätte und erst später (im Laufe der Appartementvermietung) eingetreten wäre. G3) Familiäre Zwistigkeiten: Unter dem Schlagwort „familiäre Zwistigkeiten“ fasste die Bf. Probleme mit CC, der leiblichen Tochter ihres Adoptivvaters AA, zusammen, die in mehreren Gerichtsverfahren mündeten. In diesem Zusammenhang wird auf die drei von CC beim Bezirksgericht H gestellten Anträge verwiesen, die darauf gerichtet waren, für AA einen Sachwalter zu bestellen. Dazu ist festzuhalten, dass die beiden ersten Sachwalterschaftsverfahren mit Beschlüssen vom 14. Mai 1997 und 7. November 2002, somit vor Übertragung des Anwesens „ Hof “ an die Bf. und Aufnahme der Appartementvermietung, eingestellt wurden und daher auf die Vermietungstätigkeit keine Auswirkung haben konnten. Lediglich das dritte, mit Beschluss vom 7. Jänner 2009 eingestellte Sachwalterschaftsverfahren fiel in die Zeit der aufrechten Appartementvermietung. Auch die Einwendungen der CC im Adoptionsverfahren wurden vor Übertragung des Anwesens „ Hof “ an die Bf. und Aufnahme der Appartementvermietung erhoben. Diesen Einwendungen wurde vom Pflegschaftsgericht letztlich nicht Rechnung getragen, der zwischen AA und der Bf. am 14. Juni 2002 geschlossene Adoptionsvertrag wurde vielmehr mit Beschluss vom 11. März 2003 genehmigt. Auf die Vermietungstätigkeit konnten somit auch das Adoptionsverfahren vor dem Pflegschaftsgericht und die dabei von CC erhobenen Einwendungen keine Auswirkung haben. Ein weiteres Gerichtsverfahren betraf ein grundbücherlich einverleibtes Vorkaufsrecht, das zu Gunsten der leiblichen Tochter CC auf der gesamten an die Bf. übertragenen Liegenschaft „ Hof “ in EZ m GB n bestand. Ende 2007 trat die Gemeinde P mit der Bf. in Verhandlungen über die Zurverfügungstellung von verschiedenen Grundparzellen aus dem Gutsbestand der von ihr übernommenen Liegenschaft zur Errichtung einer Verbindungsstraße. Am 21. Dezember 2007 wurde zwischen der Bf. und der Gemeinde P ein diesbezüglicher Kaufvertrag abgeschlossen. Mit der am 15. Juli 2008 beim Landesgericht G eingelangten Klage begehrte die Bf., CC in die Einwilligung der Löschung des verbücherten Vorkaufsrechts hinsichtlich der vom Kaufvertrag mit der Gemeinde P betroffenen Teile zu verpflichten. Sie berief sich dazu zusammengefasst darauf, dass CC der mittlerweile grundverkehrsbehördlich genehmigte Kaufvertrag mit der Gemeinde P vom 21. Dezember 2007 zweimal zum allfälligen Eintritt übermittelt worden sei, CC jedoch von ihrem Vorkaufsrecht nicht Gebrauch gemacht habe. CC sei auch nicht auf ein etwa zum Zeitpunkt der Klagseinbringung unterbreitetes außergerichtliches Angebot eingegangen, das Vorkaufsrecht bezüglich der betroffenen Grundstücke um 20.000,00 € abzulösen. CC beantragte ihrerseits kostenpflichtige Klagsabweisung und wendete zusammengefasst ein, der Adoptionsvertrag vom 14. Juni 2002 sei rechtswidrig und nichtig, weil AA zu diesem Zeitpunkt nicht geschäftsfähig gewesen sei und die Adoption nur erfolgt sei, um § 5 TirGVG zu umgehen und der Bf., obwohl ihr die Eigenschaft als Landwirtin nicht zukomme, den Erwerb der landwirtschaftlich genutzten Liegenschaften des AA zu ermöglichen. Mit Schriftsatz vom 20. November 2008 stellte CC den Zwischenantrag auf Feststellung, dass der zwischen AA und der Bf. abgeschlossene „Übergabsvertrag“ vom 17. April 2003 wegen Sittenwidrigkeit nach § 879 Abs. 1 iVm § 916 Abs. 1 ABGB und auf Grund des Verstoßes gegen das TirGVG gemäß § 879 Abs. 1 ABGB nichtig sei. Mit Urteil des Landesgerichtes G vom 20. April 2009, GZ. 4 , wurde der von CC gestellte Zwischenfeststellungsantrag betreffend die Sittenwidrigkeit und Nichtigkeit des „Übergabsvertrages“ vom 17. April 2003 abgewiesen. CC war überdies schuldig, in die Löschung des verbücherten Vorkaufsrechtes hinsichtlich näher angeführter Grundstücke einzuwilligen. Das Urteil des Landesgerichtes G vom 20. April 2009, GZ. 4, wurde vom Oberlandesgericht G nach eingebrachter Berufung mit Urteil vom 20. Juli 2009, GZ. 2, vollinhaltlich bestätigt. Dabei wurde ausgeführt, dass die Einwendungen der CC gegen die Rechtswirksamkeit des gerichtlich genehmigten Adoptionsvertrages zwischen der Bf. und AA vom 14. Juni 2002 und die Adoptionsbewilligung des Bezirksgerichtes H vom 11. März 2003, weiters die Einwendungen der CC gegen den grundverkehrsbehördlich genehmigten „Übergabsvertrag“ zwischen der Bf. und AA vom 17. April 2003 (Genehmigungsbescheide vom 23. Juli 2003) sowohl formell unzulässig als auch inhaltlich unbegründet sind. Vom Oberlandesgericht G wurde auch bestätigt, dass CC im Hinblick auf das ihr zugestandene Vorkaufsrecht zur Unterfertigung der Freistellungserklärung und zur Einwilligung in die Löschung des verbücherten Vorkaufsrechtes hinsichtlich näher angeführter Grundstücke verpflichtet war. Der Adoptivvater AA ist im Mai 2009 verstorben. In der Folge wurde die Bf. von CC vor dem Landesgericht G auf einen Betrag von 1 Mio. € geklagt, dies im Zusammenhang mit behaupteten Ansprüchen der CC aus einem Schenkungspflichtteil. Das angesprochene Gerichtsverfahren wurde mit Vergleich vom 7. Dezember 2011, GZ. 5 , welcher am 31. Jänner 2012 rechtskräftig geworden ist, beendet, wobei sich die Bf. zur Zahlung eines Betrages von 170.000,00 € an CC bereit erklärte. Wie die Bf. selbst zu verstehen gab (vgl. das Schreiben vom 31. August 2014) konnte sie damit „einen vorläufigen Schlussstrich zumindest unter die vielen Verfahren erzielen“. G4) Im Beschwerdeverfahren führte die Bf. die genannten „familiären Zwistigkeiten“ mit der leiblichen Tochter ihres Adoptivvaters als Grund für die schwache Ertragslage an. Diese hätten die erwähnten zahlreichen Gerichtsverfahren nach sich gezogen und sie „zeitlich und auch persönlich stark blockiert“. Es sei daher geradezu unmöglich gewesen, hier fundiert und wie von der Bf. geplant die Appartementvermietung anzugehen (vgl. auch die - im Übrigen undatierte und nicht unterschriebene - Stellungnahme des RA BB, die dem Finanzamt vom steuerlichen Vertreter mit Schreiben vom 6. Mai 2011 vorgelegt wurde; vgl. auch das Schreiben der Bf. vom 31. August 2014 ). Die Appartementvermietung wurde schließlich mit Ende Juli 2013 ohne Erreichung eines positiven Gesamtergebnisses beendet. Das Bundesfinanzgericht stellt nicht in Abrede, dass die bestehenden „familiären Zwistigkeiten“ mit CC die Bf. physisch und auch psychisch sehr belasteten und auch einigen Zeitaufwand in Anspruch nahmen. Auf die von der Bf. eingewendeten zahlreichen „Gutachten, Untersuchungen, Verhandlungen, Anwaltstermine und Schriftsätze“ sowie die persönlichen Belästigungen und Beleidigungen der CC ihr gegenüber (vgl. das Schreiben vom 31. August 2014 sowie die Ausführungen anlässlich der mündlichen Verhandlung vor dem Bundesfinanzgericht) wird diesbezüglich verwiesen. Es ist jedoch zu beachten, dass die Bf. mit den dargestellten Gerichtsverfahren - soweit sie in den Zeitraum der aufrechten Appartementvermietung fielen und nicht schon zum Zeitpunkt der Übergabe des „ Hofes “ (zu Betätigungsbeginn) beendet waren - erst ab dem Jahr 2008 konfrontiert war. So eskalierte die Situation mit der leiblichen Tochter des Adoptivvaters (wie die Bf. auch anlässlich der mündlichen Verhandlung bestätigte) im Gefolge des am 21. Dezember 2007 zwischen der Bf. und der Gemeinde P abgeschlossenen Kaufvertrages und führte zu mehreren Gerichtsverfahren (wegen Einwilligung in die Löschung des verbücherten Vorkaufsrechts, abgeschlossen durch Urteil des Oberlandesgerichtes G vom 20. Juli 2009; wegen Bestellung eines Sachwalters für AA, abgeschlossen mit Beschluss des Bezirksgerichtes H vom 7. Jänner 2009; wegen Ansprüchen aus einem Schenkungspflichtteil, abgeschlossen mit Vergleich vor dem Landesgericht G vom 7. Dezember 2011). Es ist für das Bundesfinanzgericht daher nicht nachvollziehbar, warum die Appartementvermietung nach dem in den Jahren 2003/04 erfolgten Umbau des „ Hofes “ nicht in der von der Bf. geplanten (und aufgrund der gegebenen Rahmenbedingungen erwartungsgemäß ertragreichen) Art und Weise aufgenommen und betrieben wurde . Die drei Appartements standen den Gästen seit April 2005 zur Verfügung, die unmittelbare Nähe zur Talstation der Bahn trug dazu bei, „dass es an Nachfrage durch Fremdengäste nicht mangelt“ (vgl. die Reportage in der Zeitschrift „ Zeitschrift “, Ausgabe „Dezember 05/Jänner 06“). Die Bf. rechnete für die Appartementvermietung selbst mit einer Auslastung von 200 Vollbelegtagen und damit jährlich 1.200 Nächtigungen. In den Jahren 2005 und 2006 wurden demgegenüber trotz idealer Voraussetzungen überhaupt keine Mieteinnahmen erzielt, die geringfügigen (unentgeltlichen) Nächtigungen dienten offensichtlich Werbezwecken. Dies ist umso erstaunlicher, als gerade Ende 2005 gezielt Werbemaßnahmen gesetzt wurden (vgl. die angesprochene Reportage in der Zeitschrift „ Zeitschrift “, in der auch darauf hingewiesen wurde, dass „Anfang Jänner 2006 ... die Pension für die aktuelle Wintersaison“ eröffnet). Den vorliegenden Unterlagen (vgl. www) ist überdies zu entnehmen, dass die drei Ferienwohnungen den Gästen (zumindest) bereits im Jahr 2006 im Internet zur Buchung angeboten wurden. Es widerspricht der allgemeinen Lebenserfahrung, dass sich bei der gegebenen Sachlage in den Jahren 2005 und 2006 überhaupt keine Mieteinnahmen hätten erzielen lassen; dies selbst unter Berücksichtigung der Tatsache, dass die von der Bf. eingewendeten Belästigungen und Beleidigungen durch CC bereits zu Beginn der Vermietungstätigkeit vorgelegen sein sollten (vgl. dazu auch die Ausführungen unter Pkt. G5) dieses Erkenntnisses) . Mieteinnahmen wurden sodann erstmals im Februar 2007 erzielt, wobei aber die Nächtigungszahlen des Jahres 2007 mit 190 Nächtigungen weit hinter den erwarteten zurückblieben. Die schwache Ertragslage lässt sich nach Ansicht des Bundesfinanzgerichtes nur mit fehlendem Ertragsstreben der Bf. erklären; die dargestellten Gerichtsverfahren können für das Ausbleiben der Mieteinnahmen bis einschließlich 2007 jedenfalls nicht verantwortlich gemacht werden. Diesbezüglich mangelt es an einem ausreichenden zeitlichen Zusammenhang mit der konkreten Betätigung. G5) Für die Bf. lässt sich auch für die Jahre ab 2008 nichts gewinnen, weil in den anhängigen Gerichtsverfahren keine für die Appartementvermietung maßgeblichen Unwägbarkeiten (unvorhergesehene Ereignisse) zu erblicken sind. Zum einen ist festzuhalten, dass das Gerichtsverfahren wegen Einwilligung in die Löschung des verbücherten Vorkaufsrechts von der Bf. selbst angestrengt wurde (durch die am 15. Juli 2008 beim Landesgericht G zu GZ. 4 eingelangte Klage). Dieses Gerichtsverfahren war daher für die Bf. nicht unvorhergesehen, sondern von ihr als Klägerin zu verantworten und beabsichtigt. In diesem Zusammenhang ist auch festzuhalten, dass die Bf. mit ihrer Unterschrift unter den „Übergabsvertrag“ vom 17. April 2003 auch das zu diesem Zeitpunkt auf der gesamten Liegenschaft „ Hof “ in EZ m GB n bereits bestehende Vorkaufsrecht der CC als rechtliche Belastung mitübernommen hat. Ihr musste daher bereits damals, somit vor Aufnahme der Vermietungstätigkeit, bewusst gewesen sein, dass es im Zusammenhang mit diesem Vorkaufsrecht im Fall der Veräußerung von Grundstücken aus der Liegenschaft „ Hof “ zu Schwierigkeiten mit CC, mit der schon damals kein gutes Einvernehmen bestand, kommen könnte. Auch deswegen kann hinsichtlich des Gerichtsverfahrens zu GZ. 4 nicht von einer Unvorhersehbarkeit gesprochen werden. Zum anderen ist für das Bundesfinanzgericht nicht ersichtlich, inwiefern sich die angeführten „familiären Zwistigkeiten“ tatsächlich unmittelbar auf die Appartementvermietung ausgewirkt und die Ertragssituation negativ beeinflusst haben sollten. (Die folgenden Überlegungen dazu müssten im Übrigen auch für die eingewendete Pflege des Adoptivvaters gelten.) Es ist zu bedenken, dass im Beschwerdefall eine kurzfristige Appartementvermietung an Feriengäste zu beurteilen ist, die vom Arbeitseinsatz her nicht vergleichbar ist mit etwa einer Zimmervermietung im Rahmen einer Fremdenpension (mit täglicher Zubereitung des Frühstücks und täglicher Reinigung der Zimmer). Aktive Nebenleistungen fallen bei einer kurzfristigen Appartementvermietung nur in geringem Ausmaß an (vgl. etwa die vom Vermieter neben der Gewährung von Unterkunft in der Regel wöchentlich zu erbringende Endreinigung der Appartements nach Abreise der Gäste). Auch wenn die Gerichtsverfahren die Bf. „zeitlich und auch persönlich stark blockiert“ haben sollten (vgl. die Ausführungen im Schreiben vom 31. August 2014), lässt sich daher nicht nachvollziehen, warum die Appartementvermietung nicht fremdüblich hätte durchgeführt werden können. Im Übrigen stellt eine hohe Belastung im Bereich der privaten Lebensführung, die nur einen geringen Zeitaufwand für die Betätigung erlaubt, keine Unwägbarkeit dar (vgl. in diesem Zusammenhang VwGH 21.1.1987, 85/13/0037; VwGH 19.4.1988, 88/14/0005, zu einer hohen Belastung eines Arztes im Hauptberuf). In diesem Zusammenhang ist auch festzuhalten, dass die Bf. mit dem Ehegatten und ihrer Tochter sogar über zwei vollbeschäftigte (angemeldete) Dienstnehmer verfügte, die sich auch um die Appartementvermietung kümmerten. So wurde das Dienstverhältnis mit der Tochter ab dem 9. Dezember 2003, jenes mit dem Ehegatten ab dem 1. Juli 2003 abgeschlossen, wofür auch entsprechende Lohnzettel ausgestellt wurden. Auch wenn die im Rahmen dieser Dienstverhältnisse erbrachten Leistungen den gesamten (zu 49,28 % privat genutzten) „ Hof “, weiters die Grundstücke rund um den „ Hof “, den Bau einer Kapelle und die Pflege von Angehörigen betrafen (vgl. das Schreiben vom 8. September 2014), so wurden die beiden Dienstnehmer doch unbestritten auch für die Appartementvermietung herangezogen. Die Appartementvermietung „ Hof “ wurde „als Familienbetrieb geführt“. Die Tochter kümmerte sich „um die Buchhaltung und die Administration“ (von ihr wurde auch der Internet-Auftritt gestaltet), der Ehegatte „um den baulichen Bestand und den Garten“ (vgl. die Reportage in der Zeitschrift „ Zeitschrift “, Ausgabe „Dezember 05/Jänner 06“). Damit im Einklang steht die Aussage der Bf. während der Außenprüfung, wonach die Tochter Büroarbeiten (Schreiben der Ausgangsrechnungen sowie Korrespondenz mittels PC; zudem Tätigkeit als Zimmermädchen) und der Ehegatte Hausmeistertätigkeiten verrichteten. Wenn die Bf. unter Anführung der Krankheiten einwendete ( vgl. das Schreiben vom 31. August 2014), dass bei ihrem Ehegatten im Jahr 2006 „eine bis heute andauernde Operationsserie“ begonnen habe, dann hätte sie bei der gewählten Bewirtschaftungsart notfalls darauf reagieren können und müssen, indem sie eine andere Person zu den gleichen Bedingungen als Dienstnehmer beschäftigt und „als Hausmeister für das Anwesen Hof “ angestellt hätte, die im Rahmen dieses Dienstverhältnisses - wie ihr Ehegatte - auch für die Appartementvermietung herangezogen worden wäre. Wenn die Bf. zu verstehen gab, dass durch die dauernden (bereits zu Beginn der Appartementvermietung bestehenden) Belästigungen und Beleidigungen durch CC die Vermietungstätigkeit negativ beeinflusst worden sei (CC sei „schreiend am Parkplatz“ gestanden oder habe Jugendgruppen geschickt, die „nicht gerade für ein gutes Image“ gesorgt hätten; vgl. das Schreiben vom 31. August 2014 und das Vorbringen anlässlich der mündlichen Verhandlung vor dem Bundesfinanzgericht), dann ist dem Folgendes zu entgegnen: Auch wenn die Bf. in Einzelfällen nicht erfüllte Erwartungen der Gäste schlichten musste und diese allenfalls vorzeitig abgereist sind (anlässlich der mündlichen Verhandlung räumte die Bf. selbst ein, dass dies in all den Jahren nur einmal vorgekommen sei) bzw. aufgrund der Vorkommnisse nicht als Stammgäste gewonnen werden konnten, hätten sich ohne weiteres neue Gäste gewinnen lassen. Es kann wohl ausgeschlossen werden, dass sich auch nur ein potenzieller Gast - ob aus dem In- oder Ausland - allein wegen der „familiären Zwistigkeiten“ der Bf. von einer Buchung des „ Hofes “ (telefonisch oder über das Internet mittels E-Mail) hätte abhalten lassen; dies allein deswegen, weil er von diesen „familiären Zwistigkeiten“ gar keine Kenntnis haben konnte. Damit geht auch der Einwand ins Leere (vgl. das Schreiben vom 8. September 2014), dass ein „gut verkaufbares Produkt“ (Anm.: die Appartementvermietung) „durch äußere Umstände unverkäuflich geworden“ sei. Es ist daher kein sachlicher Zusammenhang zwischen den „familiären Zwistigkeiten“, die sich für die Bf. durchaus belastend und zeitaufwändig gestalteten, und der konkreten Appartementvermietung, insbesondere dem Ausbleiben der Mieteinnahmen, erkennbar. Vollkommen unerklärlich ist zudem, dass etwa in den Jahren 2009 und 2011 bei den gegebenen Rahmenbedingungen überhaupt keine Mieteinnahmen erzielt wurden; dies lässt sich auch mit den eingewendeten „familiären Zwistigkeiten“ nicht erklären und ist wohl einzig auf die fehlende Vermietungsabsicht durch die Bf. auch ab dem Jahr 2008 zurückzuführen . Ob es sich bei Ereignissen um gewöhnliche Risiken oder um Unwägbarkeiten handelt, hängt von der objektiven Risikowahrscheinlichkeit ab. Ist der Eintritt eines Ereignisses wahrscheinlich oder für die Betätigung in ihrer konkreten Art typisch, so liegt ein gewöhnliches Risiko vor. Ist der Eintritt eines Ereignisses unwahrscheinlich, so liegt eine Unwägbarkeit vor. Als Unwägbarkeit gelten insbesondere Fälle höherer Gewalt, wie zB Brand, Hochwasser, Erdbeben. Zum gewöhnlichen Risiko bei der Vermietung der in § 1 Abs. 2 Z 3 LVO näher bezeichneten Einheiten gehört die durchschnittliche Auslastung (das Mietausfallswagnis). Dies gilt insbesondere auch für die gänzliche Leerstehung einzelner solcher Objekte. Die Unvermietbarkeit einer in § 1 Abs. 2 Z 3 LVO näher bezeichneten Einheit ist daher keine Unwägbarkeit, die zur Annahme durchschnittlicher Verhältnisse in der Prognose berechtigt. Enttäuschte Erwartungen hinsichtlich der Vermietbarkeit verweisen nicht zwingend auf ungewöhnliche Umstände, sondern gehören zu den allgemeinen Bedingungen des Wirtschaftens (gewöhnliche Geschäftsrisiken; vgl. Jakom/Laudacher, EStG, 2015, § 2 Rz 273). Eine geringere Auslastung einer Ferienwohnung als ursprünglich angenommen stellt keine Unwägbarkeit dar (vgl. Renner in Doralt/Renner, EStG 14 , § 2 Tz 370). G6) Im Dezember 2011 konnte die Bf. mit dem Vergleich vor dem Landesgericht G betreffend die behaupteten Ansprüche der CC aus einem Schenkungspflichtteil „einen vorläufigen Schlussstrich zumindest unter die vielen Verfahren erzielen“ (vgl. das Schreiben vom 31. August 2014), wodurch die „familiären Zwistigkeiten“ offensichtlich ein Ende fanden. Wie die Bf. mit Ergänzung zum Vorlageantrag vom 6. Juli 2012 ausführte, könne und werde sie sich nun mit ihrer Tochter ab der Sommersaison 2012 voll und ganz der Appartementvermietung widmen. Es werde bereits in der Sommersaison 2012 mit 90 Belegtagen und ab dem Jahr 2013 dann mit jährlich 200 Belegtagen zu rechnen sein. In den Jahren 2012 und 2013 wurden jedoch - entgegen der Prognose - lediglich 113 bzw. 102 Nächtigungen (von 2.190 möglichen Nächtigungen bei Vollauslastung bzw. 1.200 prognostizierten Nächtigungen bei 200 Vollbelegtagen) erzielt. Für das Bundesfinanzgericht ist das ein Beweis mehr, dass die „familiären Zwistigkeiten“ in den Vorjahren keine unmittelbaren Auswirkungen auf die Appartementvermietung haben konnten und nicht die Ursache für das Ausbleiben der Mieteinnahmen sein konnten; diese ließen sich - nach Beendigung der privaten Unstimmigkeiten - auch in den Jahren ab 2012 nicht im erwarteten Ausmaß erzielen. Plausible Gründe für das Ausbleiben der Mieteinnahmen in den Jahren 2012 und 2013 konnte die Bf. nicht nennen, weshalb - bei den gegebenen günstigen Rahmenbedingungen - wiederum nur auf eine fehlende Vermietungsabsicht durch die Bf. geschlossen werden kann. Der geplante Neuanfang im „ Hof “ durch Umsetzung eines Konzeptes des betreuten Wohnens zusammen mit DD, dem Geschäftsführer des Bauunternehmens X, kann jedenfalls nicht für das Ausbleiben der Mieteinnahmen in den Jahren 2012 und 2013 verantwortlich gemacht werden, zumal sich dieses Projekt lediglich in der Planungsphase befunden hat und aus dargestellten Gründen über dieses Stadium nicht hinausgekommen ist. G7) Zusammengefasst ist somit festzuhalten, dass während der aufrechten Appartementvermietung keine unerwarteten Umstände (Unwägbarkeiten) vorgelegen sind, die ein Ausbleiben des Gesamterfolges bewirkt hätten. Es ließ vielmehr die von der Bf. konkret gewählte Art der Bewirtschaftung, die sich in einer fehlenden ernsthaften Vermietungsabsicht manifestierte, von vornherein keinen Gesamtüberschuss der Einnahmen über die Werbungskosten innerhalb eines absehbaren Zeitraumes erwarten. Diesfalls liegt bei einem abgeschlossenen Betätigungszeitraum ungeachtet der Gründe, die zur Beendigung der Appartementvermietung geführt haben, jedenfalls Liebhaberei vor. H1) Für die Bf. ließe sich auch nichts gewinnen, wenn man - entgegen der Prognoserechnung lt. Beilage 2 dieses Erkenntnisses - von der objektiven Ertragsfähigkeit der Appartementvermietung im Sinne des § 2 Abs. 4 LVO ausgehen wollte. (So ließ der - damalige - steuerliche Vertreter der Bf. in seinem Schreiben vom 30. März 2011 während der Außenprüfung anklingen, dass bei den mit dem Ehegatten und der Tochter abgeschlossenen Dienstverhältnissen überprüft werden müsste, ob hier nicht allenfalls bloß eine familienhafte Mitarbeit vorliege, die einem Fremdvergleich nicht standhalte, weshalb der Lohnaufwand steuerlich nicht zu berücksichtigen sei.) Bei positiver Ertragsprognose hätte die vor Erzielen eines Gesamterfolges beendete Appartementvermietung wegen Unwägbarkeiten im Sinne der vorstehenden Ausführungen vorzeitig beendet werden müssen, um für den abgeschlossenen Zeitraum eine Einkunftsquelle annehmen zu können. H2) Beendigung der Appartementvermietung: Nachdem ein geplanter Neuanfang im „ Hof “ durch Eingliederung der bestehenden Appartements in ein Konzept des betreuten Wohnens aus dargestellten Gründen (plötzlicher Tod des Geschäftsführers des Bauunternehmens X, mit dem das Projekt hätte realisiert werden sollen, im September 2013) nicht zustande kam, entschied sich die Bf., die Appartementvermietung einzustellen. Die letzten Nächtigungen wurden für Juli 2013 gemeldet, ab August 2013 sind keine Nächtigungen mehr angefallen. Die Gründe für die Beendigung der Appartementvermietung wurden von der Bf. wie folgt dargestellt ( vgl. das Schreiben vom 31. August 2014): „Der Rückblick auf die letzten 12 Jahre im Gebiet, das Resümee über die Summe aller Ereignisse und Erfahrungen, ausführliche Gespräche im Familienkreis, der Tod meiner Schwiegermutter im Dezember 2013 und die Pflege meiner eigenen dementkranken 82-jährigen Mutter haben mich zu dem Entschluss kommen lassen, nun doch die Zelte hier im Gebiet abzubrechen, den Hof zu verkaufen“. Die Einstellung der Appartementvermietung war demnach das Ergebnis von Enttäuschungen und unerfüllten Erwartungen, die den Bereich der privaten Lebensführung betrafen (Stichwort: „familiäre Zwistigkeiten“). Aufgrund der „ Summe aller Ereignisse und Erfahrungen “ seit der Übersiedelung ins Gebiet im Jahr 2002 mangelte es der Bf. offensichtlich am Willen, die Appartementvermietung weiter zu betreiben. Dabei handelte es sich - wie bereits ausführlich begründet - um keine die Appartementvermietung betreffenden Unwägbarkeiten (unvorhergesehene Ereignisse). Auch der Tod der Schwiegermutter und die Pflege der eigenen Mutter stellen Ereignisse dar, die den privaten Lebensbereich der Bf. betreffen und mit der Appartementvermietung in der gewählten Bewirtschaftungsart in keinem sachlichen Zusammenhang stehen. Für das Bundesfinanzgericht lässt sich insbesondere nicht nachvollziehen, warum die Appartementvermietung vor Erzielen eines Gesamterfolges beendet wurde, obwohl sich die Bf. - nach Beendigung der Erbstreitigkeiten - noch im Sommer 2012 mit ihrer Tochter voll und ganz der Appartementvermietung widmen konnte und wollte und aufgrund der dem Schreiben vom 6. Juli 2012 (Ergänzung zum Vorlageantrag) beigelegten berichtigten Prognoserechnung selbst von der objektiven Ertragsfähigkeit der Appartementvermietung überzeugt war. Es ergeben sich auch keine Anhaltspunkte dafür, warum die Appartementvermietung - nach Beendigung der Erbstreitigkeiten - nicht in der von der Bf. beabsichtigten Bewirtschaftungsart hätte geführt werden können. H3) Die Beendigung der Appartementvermietung hängt auch wesentlich mit der Pensionierung der Bf. zusammen. Sie legte ihre Gewerbeberechtigung (lautend auf „Gastgewerbe mit dem Berechtigungsumfang nach § 111 Abs. 1 Z 1 GewO 1994 in der Betriebsart Pension“) mit 31. Juli 2013 zurück und bezieht seit dem 1. August 2013 eine Pension von der Sozialversicherungsanstalt der gewerblichen Wirtschaft. Die Zurücklegung der Gewerbeberechtigung und der Antritt der Alterspension können nicht als unvorhergesehene Ereignisse gesehen werden, da diese Schritte von der Bf. beabsichtigt waren und von ihr aus freien Stücken gesetzt wurden. Hat der Vermieter den freien Entschluss zur vorzeitigen Beendigung einer ursprünglich zeitlich unbegrenzt geplanten Vermietungstätigkeit erst nachträglich aus privaten Motiven (zB Pensionierung) gefasst, so ist sie insgesamt - also auch für die Vergangenheit - Liebhaberei. Denn für die Art der Wirtschaftsführung und damit für die Beurteilung der objektiven Ertragsfähigkeit einer Vermietungstätigkeit ist nicht der Plan, sondern seine tatsächliche Handhabung entscheidend. Eine freiwillige nachträgliche Planänderung, die zur vorzeitigen Beendigung der Vermietungstätigkeit führt, hat daher - wie die bloße Änderung der Art der Bewirtschaftung - Auswirkung auf die objektive Ertragsfähigkeit einer „kleinen Vermietung“ (vgl. Rauscher/Grübler, „Steuerliche Liebhaberei in Rechtsprechung und Verwaltungspraxis“ 2 , Rz 313) . I1) Somit ist - zusammengefasst - die gegenständliche Appartementvermietung als Liebhaberei iSd LVO zu beurteilen. Unter welchen Voraussetzungen bei der Vermietung von privat nutzbarem Wohnraum im Sinne des § 1 Abs. 2 Z 3 LVO („kleine Vermietung“) umsatzsteuerlich Liebhaberei anzunehmen ist, beurteilt sich - wie bereits dargestellt - ebenfalls nach den einkommensteuerlichen Grundsätzen. Aus § 2 Abs. 5 Z 2 UStG 1994 und § 28 Abs. 5 Z 4 UStG 1994 iVm der LVO ergibt sich, dass die dauerhaft verlustträchtige Appartementvermietung im Sinne des § 1 Abs. 2 Z 3 LVO, auch wenn es sich dabei um eine unternehmerische Tätigkeit iSd Art. 4 der 6. RL (bzw. Art. 9 der MwStSystRL) handelt, als steuerfreie Grundstücksvermietung nicht der Umsatzsteuer unterliegt und kein Recht auf Vorsteuerabzug vermittelt. I2) Mit Schreiben vom 8. September 2014 (vgl. dessen Pkt. 8) beantragte die Bf., den Rechtsanwalt BB als Zeugen zu laden. Beweisanträge haben das Beweismittel und das Beweisthema (somit die Tatsachen und Punkte, die durch das angegebene Beweismittel geklärt werden sollen) anzugeben (vgl. Ritz, BAO 5 , § 183 Tz 2, mwN). RA BB sollte als Zeuge geladen werden, „um die Tatsache einer wirtschaftlichen Tätigkeit im Sinne der Richtlinie darstellen zu können“. Beweisanträge sind abzulehnen, wenn die unter Beweis zu stellenden Tatsachen als richtig anerkannt werden. Das Bundesfinanzgericht ist im Beschwerdefall ohnehin vom Vorliegen einer - wenngleich dauerhaft verlustträchtigen - unternehmerischen (wirtschaftlichen) Tätigkeit im Sinne der 6. RL (bzw. der MwStSystRL) ausgegangen (vgl. dazu die Ausführungen unter Pkt. F3) dieses Erkenntnisses) , weshalb von der Einvernahme des RA BB als Zeuge Abstand genommen werden konnte. Im Übrigen wird auf die bereits mehrfach erwähnte Stellungnahme des RA BB verwiesen, die dem Finanzamt vom steuerlichen Vertreter mit Schreiben vom 6. Mai 2011 vorgelegt wurde und die vom Bundesfinanzgericht in seinen Erwägungen auch entsprechend berücksichtigt wurde. Zulässigkeit einer Revision