BFG RV/7101940/2011

Die Verpflichtung zur Bezahlung der Nebenkosten beginnt gemäß § 2 letzter Absatz des Bestandvertrages mit dem Bestandgeberausbauendtermin am 28.10.2011 zu laufen. Die Bestandnehmerin hat weiters gemäß § 7.5 des Bestandvertrages anteilsmäßig Werbekosten iZm der von der Bestandgeberin koordinierten Gemeinschaftswerbung sowie allfälligen ******Promotion (im Ausmaß von 0,50% des jeweiligen Monatsnettoumsatzes), maximal jedoch EUR 150.000,00 pro Jahr, zu entrichten. 3.2. Vertragskonforme Berechnung der Bestandvertragsgebühr Das Finanzamt hat seiner Berechnung der 1 %-igen Bestandvertragsgebühr gemäß § 33 TP 5 Abs 1 Z 1 GebG iHv EUR 1.083.971,15 einen einheitlichen monatlichen Mindestbestandzins von EUR 1.083.339,70 für die vollen 75 Monate Vertragslaufzeit (unter Annahme des Vorliegens eines Vertrages von bestimmter Vertragsdauer) zugrunde gelegt. Darüber hinaus wurden die von der Bestandnehmerin gemäß § 7.5 des Bestandvertrages zu tragenden Werbekosten in Höhe von monatlich EUR 12.500,00 (berechnet sich aus dem jährlichen Maximalbetrag von EUR 150.000,00 geteilt durch 12 Monate) in die Bemessungsgrundlage einbezogen. Für den gegenständlichen Bestandvertrag ergibt sich daher gemäß § 33 TP 5 Abs 1 GebG eine Gebührenbemessungsgrundlage iHv EUR 52.041.788,52 auf Basis folgender Prämissen: --, Aufgrund der Qualifikation als Vertrag mit unbestimmter Vertragsdauer (wir verweisen auf die Ausführungen unter 2.3. oben) sind gemäß § 33 TP 5 Abs 3 GebG der monatliche Mindestbestandzins, der monatliche Werbekostenbeitrag sowie die vom Finanzamt angenommenen monatlichen Betriebskosten im Ausmaß von 10% des Mindestbestandzinses (zuzüglich 20% Umsatzsteuer) als wiederkehrende Leistungen mit dem dreifachen Jahreswert zu bewerten. Es ist daher anstelle des vom Finanzamt angewandten VerXlfachers 75 lediglich ein VerXlfacher 36 (unbestimmter Zeitraum) als Multiplikator für den monatlichen Bruttobestandzins zuzüglich der Betriebskosten und des Werbekostenbeitrags (insgesamt EUR 1.445.008,44) und zur Bewertung der wiederkehrenden Leistungen heranzuziehen. --, Dem so ermittelten Wert der wiederkehrenden Leistungen sind die Ausmalkosten am Ende der Bestandvertragslaufzeit iHv EUR 11,00jm 2 (It Bescheid vom 9.3.2011) als Einmalleistung hinzuzurechnen. | Berechnung der wiederkehrenden Leistung |   |   | Nettomiete / Monat | 1.083.339,70 |   | Bruttomiete / Monat (inkl. 20% USt) |   | 1.300.007,67 | Betriebskosten / Monat (10% der Bruttomiete) |   | 130.000,77 | Werbekostenbeitrag /Monat (inkl. 20% USt) |   | 15.000,00 | Bemessungsgrundlage brutto / Monat |   | 1.4450.008,44 | 3facher Jahreswert (VerXlfacher = 36 Mon) |   | 52.020.303,76 | Berechnung der Einmalleistung |   |   | geschätzte Ausmalkosten It Bescheid iHv EUR 11,00/ m2 |   | EUR / m2 | m2 | EUR / m2 |   | 11,00 | 1.953,16 | 21.484,76 | 21.484,76 | Wert gemäß § 33 TP 5 Abs 1 GebG |   | 52.041.788,52 Wir beantragen daher die Festsetzung der Bestandvertragsgebühr iHv EUR 520.417,89, das ist 1% von EUR 52.041.788,52. Weiters beantragen wir gem § 284 Abs 1 Zi 1 BAO eine mündliche Verhandlung sowie gem § 282 Abs 1 Zi 1 BAO die Entscheidung durch den gesamten Berufungssenat." 3. Verfahren vor dem Unabhängigen Finanzsenat und vor dem Bundesfinanzgericht 3.1. Vorhalteverfahren durch den UFS Mit Vorhalt vom 27. August 2013 teilte die Referentin des Unabhängigen Finanzsenates der Bf. mit, welche Beweismittel dem unabhängigen Finanzsenat vorliegen und wie sich auf Grund dieser Beweismittel die Sach- und Rechtslage für die Referentin zum damaligen Zeitpunkt darstelle. Zur Qualifikation des Vertrages als Vertrag mit bestimmter Vertragsdauer wurde mitgeteilt, dass nach Ansicht der Referentin das Finanzamt zu Recht von einer bestimmten Vertragsdauer ausgegangen sei. Zur rechnerischen Ermittlung der Bemessungsgrundlage wurde um Beantwortung folgender Fragen gebeten: "- Wann war der Bestandgeberausbauendtermin und wann der Eröffnungstermin? - Wurde der Mindestbestandzins bisher überschritten? Wenn ja, mit welchen Beträgen wurde der umsatzabhängige Bestandzins bisher von der Bestandgeberin in Rechnung gestellt? - Wie hoch sind bisher die Nebenkosten iSd § 4 des Vertrages, die Kosten der Versorgung des Bestandgegenstandes mit Energie, Wärme, Kälte und Wasser sowie die Kosten der Haftpflichtversicherung?" In Beantwortung des Vorhaltes teilte die Bf. mit Schriftsatz vom 30. September 2013 mit, dass der Bestandgeberausbautermin am 18. Jänner 2012 und der Eröffnungstermin am 5. Juni 2012 gewesen seien. Im Jahr 2012 sei der Mindestbestandzins in den Monaten September und Oktober überschritten worden (siehe Tabelle): | Gesamt | Umsatzabhäniger Mietzins | Mindestmiete | Differenz zur Mindestmiete | Zahlung Miete | Jun. 12 | 890.751,61 | 955.723,92 | -64.972,11 | 955.723,92 | Jul. 12 | 981.703,95 | 1.102.758,37 | -121.054,42 | 1.102.758,37 | Aug. 12 | 982.735,85 | 1.102.758,37 | -120.022,52 | 1.102.758,37 | Sep. 12 | 1.145.398,91 | 1.102.758,37 | 42.640,54 | 1.145.398,91 | Okt. 12 | 1.148.126,69 | 1.102.758,37 | 45.368,32 | 1.148.126,69 | Nov. 12 | 1.014.736,73 | 1.102.758,37 | -88.021,64 | 1.102.758,37 | Dez. 12 | 1.080.918,03 | 1.102.758,37 | -21.840,34 | 1.102.758,37 | Summe | 7.244.371,77 | 7.572.274,14 | -327.902,37 | 7.660.283,00 Dazu sei anzumerken, dass im 2. Nachtrag vom 19.4.2013 zum Bestandvertrag in § 3.8 vereinbart wurde, dass die in 2012 über den umsatzabhängigen Mietzins hinaus bezahlte Miete in Form eines Baukostenzuschusses an die Bestandnehmerin refundiert werde. Für die Monate Jänner bis Juli 2013 seien derzeit folgende Daten bekannt: | Gesamt | Umsatzabhäniger Mietzins | Mindestmiete | Differenz zur Mindestmiete | Zahlung Miete | Jän. 13 | 902.007,09 | 907.819,05 | -5.811,96 | 902.007,09 | Feb. 13 | 797.399,52 | 907.819,05 | -110.419,53 | 797.399,52 | Mär. 13 | 1.037.309,89 | 907.819,05 | 129.490,84 | 1.037.309,89 | Apr. 13 | 1.046.090,62 | 907.819,05 | 138.271,57 | 1.046.090,62 | Mai 13 | 1.184.046,93 | 907.819,05 | 276.227,88 | 1.184.046,93 | Jun. 13 | 1.195.011,01 | 907.819,05 | 287.191,96 | 1.195.011,01 | Jul. 13 | 1.104.062,07 | 907.819,05 | 196.243,02 | 1.104.062,07 | Summe | 7.265.927,13 | 6.354.733,35 | 911.193,78 | 7.265.927,13 Auch hier sei zu beachten, dass in Folge des 2. Nachtrags vom 19. April 2013 unter bestimmten Voraussetzungen die geringere umsatzabhängige Miete als die Mindestmiete verrechnet werden könne und dies im Jänner und Februar 2013 auch tatsächlich erfolgt sei. Hinsichtlich der Nebenkosten in § 4 des Vertrages sei festzuhalten, dass diese in 2012 vom Bestandgeber nicht verrechnet worden seien und daher der Bestandnehmerin nicht bekannt seien. Im 2. Nachtrag zum Bestandvertrag sei überdies folgender Text im § 4.3 ergänzt worden: "Zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses sind die allgemeinen Nebenkosten gemäß § 4 des Bestandsvertrages im Bestandszins gemäß § 3.1. inkludiert und abgedeckt (…)". Die weiteren Nebenkosten gemäß § 5 (direkt zuordenbare Kosten) hätten sich wie folgt entwickelt: | Gesamt | Abwasser | Müll | Wasser | Klima | Strom | Summe | Jun. 12 | 366,44 | 2.601,04 | 244,29 | 10.469,71 | 8.804,68 | 22.486,16 | Jul. 12 | 417,51 | 2.982,27 | 278,34 | 11.929,02 | 9.643,97 | 25.251,11 | Aug. 12 | 417,51 | 2.982,27 | 278,34 | 11.929,02 | 9.914,15 | 25.521,29 | Sep. 12 | 417,51 | 2.982,27 | 278,34 | 11.929,02 | 9.547,79 | 25.154,93 | Okt. 12 | 417,51 | 2.982,27 | 278,34 | 11.929,02 | 9.623,89 | 25.231,03 | Nov. 12 | 417,51 | 2.982,27 | 278,34 | 11.929,02 | 9.133,06 | 24.740,20 | Dez. 12 | 417,51 | 2.982,27 | 278,34 | 11.929,02 | 9.322,80 | 24.929,94 | Jän. 13 | 442,23 | 3.210,90 | 306,97 | 12.843,54 | 9.398,16 | 26.201,80 | Feb. 13 | 442,23 | 3.210,90 | 306,97 | 12.843,54 | 8.603,27 | 25.406,91 | Mär. 13 | 442,23 | 3.210,90 | 306,97 | 12.843,54 | 9.959,33 | 26.762,97 | Apr. 13 | 442,23 | 3.210,90 | 306,97 | 12.843,54 | 9.358,97 | 26.162,61 | Mai 13 | 442,23 | 3.210,90 | 299,68 | 12.843,54 | 9.627,83 | 26.424,18 | Jun. 13 | 454,11 | 3.227,31 | 302,74 | 12.974,76 | 9.452,12 | 26.411,04 | Jul. 13 | 454,11 | 3.227,31 | 302,74 | 12.974,76 | 9.456,37 | 26.415,29 Für die Haftpflichtversicherung seien für die im Bestandsvertrag erwähnten Flächen in 2012 ein Betrag iHv € 15.204,78 bezahlt worden. Die Höhe der Prämie der Haftpflichtversicherung für 2013 habe bisher € 19.159,26 betragen, wobei in 2013 bereits die Versicherung auch neue (zusätzliche) Flächen vom 2. Nachtrag enthalte. 3.2. Übergang der Zuständigkeit auf das Bundesfinanzgericht Am 31. Dezember 2013 war die gegenständliche Berufung beim unabhängigen Finanzsenat anhängig und ist daher die Zuständigkeit zur Entscheidung gemäß § 323 Abs. 38 BAO auf das Bundesfinanzgericht übergegangen und ist die Rechtssache als Beschwerde im Sinne des Art 130 Abs. 1 B-VG zu erledigen. 3.3. Ladung zur mündlichen Verhandlung Mit der Ladung zur mündlichen Verhandlung wurde der Bf. und der Amtspartei ein Berechnungsblatt mit einer Neuberechnung der Bemessungsgrundlage ausgehend von der im Vorhalt des UFS vom 30. August 2013 vertretenen Rechtsansicht und den mit Schriftsatz vom 30. September 2013 übermittelten Daten übersandt. Der Amtspartei wurden zusätzlich Kopien des Vorhaltes vom 27. August 2013 sowie der Vorhaltsbeantwortung durch die Bf. vom 30. September 2013 übersandt. 3.4. mündliche Senatsverhandlung In der am 7. März 2014 durchgeführten mündlichen Verhandlung brachte der Vertreter der Bf. (kurz PV) nach dem der Sachverhalt und der bisherige Verfahrensablauf durch die Berichterstatterin wie in der der Niederschrift angeschlossenen Beilage referiert worden war, zum Sachverhalt ergänzend noch Folgendes vor: Die Bestandflächen am ORT2 ORT1 seien sehr begehrt und deshalb sei die Bestandgeberin daran interessiert die Bestandnehmer sehr lange zu binden, sie möchte sich aber selber jederzeitige Kündigungsmöglichkeiten offen halten. Diese "wesentlichen organisatorischen Gründe" die die Bestandgeberin zu einer Kündigung berechtigen, könnten von der Bestandgeberin herbeigeführt werden, ohne dass die Bestandnehmerin darauf einen Einfluss habe. Von diesen Kündigungsmöglichkeiten habe die BESTANDGEBERIN bei anderen Flächen auch bereits Gebrauch gemacht. Dem erwiderte der Vertreter des Finanzamtes (kurz FA), dass das Finanzamt nicht von einem schrankenlosen Kündigungsrecht ausgehe, da nur wesentliche organisatorische Änderungen zur Kündigung berechtigen. Das stehe ausdrücklich im § 12.2 des Vertrages so drinnen. PV: Unserer Meinung nach handle es um ein schrankenloses Kündigungsrecht, da alle organisatorischen Gründe, sofern sie wesentlich seien, zur Kündigung berechtigen. Es sei im Vertrag nicht bestimmt, welche wesentlichen organisatorischen Gründe vorliegen müssen. Der ORT2 habe gerade nicht den Willen, sich über die lange Dauer fest zu binden. FA: Die Kündigungsgründe seien auf organisatorische Gründe eingeschränkt. Der Verwaltungsgerichtshof stelle auf die Wahrscheinlichkeit der vorzeitigen Auflösung ab. Durch diese Einschränkung auf organisatorische Gründe sei die Gewichtung im Sinne der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes nicht als uneingeschränkte Kündigungsmöglichkeit zu werten. PV: Der VwGH werte eine Kündigungsmöglichkeit im Fall des Verkaufes der Liegenschaft als umfassendes schrankenloses Kündigungsrecht. Die Gründe im vorliegenden Fall seien weniger eingeschränkt als im zitierten Erkenntnis. FA: Aus diesem Erkenntnis (VwGH 27.1.2000, 99/16/0017) sei nicht ableitbar, dass nach der Judikatur des Verwaltungsgerichtshofes jeder einzelne Kündigungsgrund sofort zu einer unbestimmten Vertragsdauer führt. In der Entscheidung führe auch der Gerichtshof an, dass von Fall zu Fall zu entscheiden bzw. zu beantworten sei, ob es sich um eine Bindung von bestimmter oder unbestimmter Dauer handelt. PV: Durch die vorliegende Vertragsbestimmung sei ein derartiges Maß an Ungewissheit hinsichtlich der Vertragsdauer erreicht worden, dass von Anfang an von einer unbestimmten Dauer des Vertragsverhältnisses auszugehen sei. Zum Thema "Werbekosten" stellte der PV klar, dass weiterhin vertreten werde, dass es sich hierbei nicht um typische Verpflichtungen handle, die der Sicherung und der Erhaltung der Bestandsache oder der Erleichterung der Ausübung des bestimmungsmäßigen Gebrauches dieser Sache dienen. Solche Verpflichtungen würden in der Regel Beheizung und Warmwasserkosten, Serviceleistungen wie Verteilen von Post, die Begrüßung der Gäste und die Reinigung von Büros umfassen. Unseres Erachtens stelle diese selbständige Werbeleistung keinen Teil der Bestandsüberlassung dar. Außerdem würde die Einbeziehung zu einer Mehrfachvergebührung führen, nämlich einerseits des Werbekostenbeitrages und andererseits des (auf Grund der Umsatzabhängigkeit) erhöhten Bestandentgeltes. Zudem führe der Verwaltungsgerichtshof in seinem Erkenntnis VwGH 27.6.1960, 1624/59 ausdrücklich aus, dass die Durchführung von Werbemaßnahmen durch den Vermieter zugunsten der Mieter nicht als Leistung aus dem Mietvertrag zu werten sei. FA: Im Falle des Verwaltungsgerichtshoferkenntnisses aus dem Jahr 1960 sei es um die Eigenwerbung des Bestandnehmers gegangen. Währenddessen es im beschwerdegegenständlichen Fall um zu leistende Beträge zur Gemeinschaftswerbung gehe. Dazu gebe es Judikatur: UFS 16.01.2007, RV/1249-W/05, die auf die Judikatur des VwGH 17.11.1983, 82/15/0105, 0106 aufbaue. Die Werbekostenbeiträge im beschwerdegegenständlichen Fall seien daher als Entgelt einzubeziehen. PV: Zur Berechnung, die mit der Ladung übersandt wurde, gebe es ansonsten (Frage bestimmte Dauer und Werbekosten) keine Einwände. FA: Es bestünden auch seitens des Finanzamtes keine Einwände gegen die Berechnung, die mit der Ladung übersandt wurde. Der Vertreter des Finanzamtes ersuchte abschließend, die Beschwerde als unbegründet abzuweisen und die Bemessungsgrundlage sowie angekündigt abzuändern. Der Vertreter der Bf. ersuchte abschließend, der Beschwerde Folge zu geben und die Gebühr wie in der Ladung ausgeführt, aber unter Zugrundelegung einer unbestimmten Vertragsdauer und Außerachtlassung der Werbekostenbeiträge festzusetzen. Übereinstimmend wurde festgehalten, dass keine Beweisanträge mehr offen sind. II. entscheidungswesentlicher Sachverhalt: Am 13. Dezember 2010 schlossen die BESTANDGEBERIN (kurz X) als Bestandgeberin und die Bf. als Bestandnehmerin einen Bestandvertrag über Geschäftsräumlichkeiten auf dem ORT2 ORT1 ab. Über den Bestandvertrag wurde eine von beiden Vertragspartnern unterzeichente Urkunde errichtet, die jenen Inhalt hat, wie sie oben unter Punkt I.1. zitiert ist. Der schriftliche Vertragstext entspricht den übereinstimmenden Willenerklärungen der Vertragsparteien bei Vertragsabschluss. Die Bestandflächen am ORT2 ORT1 sind sehr begehrt und deshalb ist die Bestandgeberin daran interessiert die Bestandnehmer sehr lange zu binden, möchte sich aber selber jederzeitige Kündigungsmöglichkeiten offen halten. Die im § 12.2 des Vertrages genannten "wesentlichen organisatorischen Gründe", die die Bestandgeberin zu einer Kündigung berechtigen, können von der Bestandgeberin jederzeit herbeigeführt werden, ohne dass die Bestandnehmerin darauf einen Einfluss hat. Eine derartige Kündigungsklausel findet sich in weiteren Bestandverträgen der BESTANDGEBERIN und hat die BESTANDGEBERIN bei anderen Flächen von diesen Kündigungsmöglichkeiten auch bereits Gebrauch gemacht. Es wurde vertraglich nicht näher bestimmt, welche organisatorischen Gründe vorliegen müssen, weil die BESTANDGEBERIN gerade nicht den Willen hatte, sich bis zum 31. Jänner 2018 fest zu binden. Die BESTANDGEBERIN möchte nur die Bestandnehmer über mehrere Jahre hindurch binden. Die Einseitigkeit der Kündigungsmöglichkeit und die dadurch entstehende Ungewissheit hinsichtlich der Vertragsdauer wurde von der Bf. auf Grund der quasi "monopolistischen" Stellung der Bestandgeberin beim Vertragsabschluss akzeptiert. Die Fertigstellung des Bestandgeberausbaues erfolgte am 18. Jänner 2012, der Eröffnungstermin war der 5. Juni 2012. Für das erste Betriebsjahr wurde ein Mindestbestandzins von € 1.083.339,70 vereinbart. Ab dem 2. Betriebsjahr wurde ein Mindestbestandzins von € 1.166.666,67 vereinbart. Der durch die umsatzabhängige Berechnungsweise ermittelte Mietzins war im Zeitraum Juni 2012 bis Juli 2013 in zwei Monaten höher als der ab dem 2. Betriebsjahr vereinbarte Mindestbestandzins von € 1.166.666,67 (Mai 2013: € 1.184.046,93 und Juni 2013: € 1.195.011,01). Im Zeitraum Juni 2012 bis Juli 2013 hatte die Bf. durchschnittlich pro Monat € 26.500,00 an Nebenkosten gemäß § 4 und § 5 des Vertrages und € 1.500,00 für die Haftpflichtversicherung zu tragen. Der an die Bestandgeberin zu bezahlende Werbekostenbeitrag betrug € 12.500,00 pro Monat. III. Beweiswürdigung Diese Sachverhaltsfeststellungen gründen sich im Wesentlichen auf die vom Bundesfinanzgericht eingesehenen Unterlagen sowie den damit im Einklang stehenden Vorbringen der Bf. in ihren schriftlichen Eingaben sowie in der mündlichen Verhandlung vom 7. März 2014. Dass der Wille der Bestandgeberin darauf gerichtet war, ihre Bestandnehmer sehr langfristig zu binden, sie sich selber aber jederzeitige Kündigungsmöglichkeiten offen lassen möchte, entspricht dem grundsätzlichen "Wunschgedanken" eines jeden Bestandgebers. Dass eine derartige Schieflage aber auch von der Bf. als Bestandnehmerin akzeptiert wurde und der Bestandgeberin eine einseitige jederzeitige Kündigungsmöglichkeit zugebilligt wurde, war für den Senat auf Grund der besonderen Lage des gegenständlichen Bestandobjektes nachvollziehbar. Der ORT2 ORT1 ist der einzige ORT2 in Österreich mit internationaler Bedeutung, die stark nachgefragten Geschäftsflächen am ORT2 ORT1 werden nur von der BESTANDGEBERIN in Bestand gegeben und verfügt die BESTANDGEBERIN daher über eine quasi "monopolistische" Stellung. Diese spezielle Situation war ausschlaggebend für den Senat, den sachverhaltsbezogenen Ausführungen der Bf. in der mündlichen Verhandlung zu folgen. Die quasi "monopolistische" Stellung der Bestandgeberin und das große Interesse der Bestandnehmerin an einem Vertragsabschluss erklärt, weshalb sich die Bf. einerseits für mehrere Jahre gebunden hat und sie anderseits eine Ungewissheit des Zeitpunktes der Vertragsauflösung von Seiten der Bestandgeberin in Kauf genommen hat. Im § 12.2 des Vertrages wurde nicht näher bestimmt, welche "organisatorischen Gründe", die Bestandgeberin zu einer Kündigung berechtigen (es müssen nur wesentliche Gründe sein). Die Bf. hat in der mündlichen Verhandlung überzeugend dargetan, dass in den schriftlichen Vertrag keine Definition der "organisatorischen Gründe" aufgenommen wurde, weil die BESTANDGEBERIN gerade nicht den Willen hatte, sich über die lange Dauer (bis zum 31. Jänner 2018) fest zu binden. Dem bei der mündlichen Verhandlung vom Vertreter der Bf. zum Willen der Vertragsparteien erstattetem Vorbringen ist das Finanzamt nicht entgegen getreten. Der Senat gelangte deshalb zur Überzeugung, dass es der erklärte Wille der Vertragsparteien bei Vertragsabschluss war, dass nur die Bf. als Bestandnehmerin bis zum 31. Jänner 2018 an den gegenständlichen Bestandvertrag gebunden ist, hingegen die BESTANDGEBERIN als Bestandgeberin aus Gründen, die von ihr selbst einseitig herbeigeführt werden können, jederzeit zu einer vorzeitigen Beendigung des Bestandvertrages berechtigt ist. IV. rechtliche Beurteilung 1. Qualifikation als Vertrag mit unbestimmter Vertragsdauer Gemäß § 17 Abs. 1 GebG ist für die Festsetzung der Gebühren der Inhalt der über das Rechtsgeschäft errichteten Schrift (Urkunde) maßgebend. Zum Urkundeninhalt zählt auch der Inhalt von Schriften, der durch Bezugnahme zum rechtsgeschäftlichen Inhalt gemacht wird. Wenn aus der Urkunde die Art oder Beschaffenheit eines Rechtsgeschäftes oder andere für die Festsetzung der Gebühren bedeutsame Umstände nicht deutlich zu entnehmen sind, so wird gemäß § 17 Abs. 2 GebG bis zum Gegenbeweis der Tatbestand vermutet, der die Gebührenschuld begründet oder die höhere Gebühr zur Folge hat. Jede Urkunde, die eine Rechtsgebühr auslöst, ist für sich nach Maßgabe ihres Inhaltes zu vergebühren. Auf andere Urkunden ist nur Bedacht zu nehmen, wenn dem Gebührenschuldner ein Gegenbeweis zusteht (Fall des § 17 Abs 2 GebG bei undeutlichem Urkundeninhalt und des trotz Beurkundung nicht zustande gekommenen Rechtsgeschäftes) oder wenn ein Schriftstück über einzelne gebührenrechtlich bedeutsame Umstände keinerlei Angaben enthält, ohne damit den Urkundencharakter zu verlieren. Als Prinzip (URKUNDENPRINZIP) gilt jedenfalls, dass das Rechtsgeschäft der Gebühr unterliegt, so wie es beurkundet ist (vgl. VwGH 11.9.1980, 2909/79). Die Abgabenbehörde ist nicht gehalten, Erhebungen über einen vom Urkundeninhalt allenfalls abweichenden Willen der Parteien anzustellen (vgl. VwGH 14.11.1996, 95/16/0278). Nach § 17 Abs. 4 GebG 1957 ist es auf die Entstehung der Gebührenschuld ohne Einfluss, ob die Wirksamkeit eines Rechtsgeschäftes von einer Bedingung oder von der Genehmigung eines der Beteiligten abhängt. § 17 Abs. 5 GebG 1957 bestimmt ausdrücklich, dass weder die Aufhebung des Rechtsgeschäftes noch das Unterbleiben seiner Ausführung die entstandene Gebührenschuld aufheben. Das Gebührengesetz knüpft die Abgabepflicht keineswegs an den wirtschaftlichen Erfolg des in einer Urkunde bezeugten Rechtsgeschäftes (vgl. VwGH 1.7.1971, 856/71), sondern kommt es für die Rechtsgebühren nur auf das beurkundete Rechtsgeschäft und nicht darauf an, ob dieses Rechtsgeschäft aufrecht erhalten und ob oder wie es ausgeführt wurde (vgl. VwGH 18.8.1994, 94/16/0044). Gemäß § 33 TP 5 Z. 1 GebG 1957 unterliegen Bestandverträge (§§ 1090ff. ABGB) und sonstige Verträge, wodurch jemand den Gebrauch einer unverbrauchbaren Sache auf eine gewisse Zeit und gegen einen bestimmten Preis erhält, im allgemeinen einer Gebühr von 1 v.H. nach dem Wert. Gemäß § 33 TP 5 Abs. 3 GebG sind bei unbestimmter Vertragsdauer die wiederkehrenden Leistungen mit dem Dreifachen des Jahreswertes zu bewerten, bei bestimmter Vertragsdauer mit dem dieser Vertragsdauer entsprechend verXlfachten Jahreswert, höchstens jedoch dem Achtzehnfachen des Jahreswertes. Ist die Vertragsdauer bestimmt, aber der Vorbehalt des Rechtes einer früheren Aufkündigung gemacht, so bleibt dieser Vorbehalt für die Gebührenermittlung außer Betracht. Nach ständiger Judikatur des Verwaltungsgerichtshofes besteht das Unterscheidungsmerkmal zwischen auf bestimmte Zeit und auf unbestimmte Zeit abgeschlossenen Bestandverträgen darin, ob nach dem erklärten Vertragswillen beide Vertragsteile durch eine bestimmte Zeit an den Vertrag gebunden sein sollen oder nicht, wobei allerdings die Möglichkeit, den Vertrag aus einzelnen bestimmt bezeichneten Gründen schon vorzeitig einseitig aufzulösen, der Beurteilung des Vertrages als eines auf bestimmte Zeit abgeschlossenen, nach dem letzten Satz des § 33 TP 5 Abs. 3 GebG nicht im Wege steht. Was eine Beschränkung der Kündigungsmöglichkeit auf einzelne im Vertrag ausdrücklich bezeichnete Fälle darstellt, ist eine Frage, die nach Gewicht und Wahrscheinlichkeit einer Realisierung der vertraglich vereinbarten Kündigungsgründe von Fall zu Fall verschieden beantwortet werden muss (VwGH 29.6.1992, 91/15/0040; VwGH 17.9.1990, 90/15/0034; VwGH 16.10.1989, 88/15/0040; VwGH 5.10.1987, 86/15/0102). Nach der Judikatur des Verwaltungsgerichtshofes stellt die Vereinbarung aller Kündigungsgründe nach § 30 Abs. 2 MRG keine ausreichende Beschränkung der Kündigungsmöglichkeiten dar, sodass in einem solchen Fall ein Vertrag auf unbestimmte Zeit anzunehmen ist (VwGH 17.2.1986, 85/15/0112; VwGH 5.10.1987, 86/15/0102; VwGH 6.3.1989, 88/15/0037; VwGH 16.10.1989, 88/15/0040). Im gegenständlichen Fall wurde im § 2 der Beginn des Bestandverhältnisses mit dem Zeitpunkt der Fertigstellung des Bestandgeberausbaues festgelegt und endet das Bestandverhältnis am 31. Jänner 2018 ohne weitere Kündigung. Weiters wird in der Urkunde der 28. Oktober 2011 als vorgesehener Fertigstellungseitpunkt genannt. Betrachtet man nur § 2 des Vertrages ergebe sich eine bestimmte Vertragsdauer von 75 Monaten. Hinsichtlich des Zeitpunktes des Beginnes des Bestandverhältnisses liegt allerdings ein undeutlicher Urkundeninhalt vor, da der 28. Oktober 2011 lediglich als "vorgesehener" Fertigstellungszeitpunkt genannt wird und ist daher ein Gegenbeweis iSd § 17 Abs. 2 GebG zulässig. Von der Bf. wurde im Berufungsverfahren entsprechend dargetan, dass die Fertigstellung des Bestandgeberausbaues tatsächlich erst am 18. Jänner 2012 erfolgte. Es wäre daher für die Gebührenberechnung - falls man von einer bestimmten Vertragsdauer ausginge - maßgeblich, welches Entgelt (allenfalls auch unter einer aufschiebenden Bedingung) von den Vertragsparteien für den Zeitraum 18. Jänner 2012 bis 31. Jänner 2018 vereinbart wurde. § 12.1 des Vertrages sieht vor, dass das Bestandverhältnis entweder durch Auflösung aus wichtigen Grunde, Kündigung oder Ablauf einer bestimmten Vertragsdauer endet. Eine Kündigungsrecht wurde in § 12.2 des Vertrages nur für die Bestandgeberin vorgesehen und zwar mit der Einschränkung, dass die Kündigung "zufolge Umbaues oder aus wesentlichen organisatorischen Gründen notwendig ist" oder wenn der Bestandgegenstand aus Gründen des ***Betriebes oder der ******* oder zufolge gesetzlicher Vorschriften oder behördlicher Anordnungen abgeändert, entfernt oder sonst verwendet werden muss. Die Bestandnehmerin hingegen ist nicht berechtigt, den Bestandvertrag vor dem 31. Jänner 2018 aufzukündigen. Betrachtet man die in § 12.2. genannten Kündigungsgründe, so ist festzustellen, dass nicht jede Organisationsänderung die Bestandgeberin zur Kündigung berechtigt, sondern es muss sich um eine "wesentliche" Änderung handeln. Auch die Verwendung der Wörter "notwendig" und "muss" sprechen dafür, dass die Bestandgeberin nur bei Vorliegen gewichtiger Gründe zu einer Kündigung des Vertrages vor dem 31. Jänner 2018 berechtigt ist. Der Unterschied zu den weiteren in § 12.3. des Vertrages genannten Auflösungsgründen, die von den Parteien selbst als "wichtige und bedeutsame Umstände" bezeichnet werden, besteht im Wesentlichen darin, dass bei Verwirklichung der in § 12.2. taxativ aufgezählten Gründe von der Bestandgeberin eine Kündigungsfrist von zwei Monaten eingehalten werden muss (im Gegensatz zur in § 12.3. vorgesehenen Auflösung aus "wichtigem Grund" bei der die Bestandgeberin zu einer Auflösung des Bestandverhältnisses mit sofortiger Wirkung berechtigt ist). Den in § 12.2. und § 12.3 genannten Gründen ist aber gemeinsam, dass nur gewichtige und nur bestimmte Gründe (unter anderem "organisatorische" Gründe) die Bestandgeberin zu einer Beendigung des Bestandverhältnisses vor dem 31. Jänner 2018 berechtigen. Der reine Vertragstext spricht somit dafür, von einer Bindung beider Vertragsteile bis zum 31. Jänner 2018 und war das Finanzamt im Hinblick auf die Bestimmung des § 17 Abs. 2 GebG berechtigt, bei Erlassung des Gebührenbescheides von einer bestimmten Dauer auszugehen. Der Text des § 12.2 des Vertrages lässt allerdings mehrere Deutungen zu und stand der Bf. daher die Möglichkeit offen, einen Gegenbeweis über die für die Festsetzung der Gebühren bedeutsame Umstände zu erbringen. Im gegenständlichen Fall ist zu berücksichtigen, dass die Vertragsparteien bei Vertragsabschluss offen gelassen haben, welche Art von organisatorischen Änderungen (es müssen nur wesentliche Gründe sein) die Bestandgeberin zur Kündigung berechtigen. Es wurde keine nähere Definition der "organisatorischen Gründe" vorgenommen, weil die Bestandgeberin sich gerade nicht über einen mehrjährigen Zeitraum binden wollte und wurde die Unbestimmtheit der "organisatorischen Gründe" von der Bf. als Bestandnehmerin auf Grund der quasi "monopolistischen" Stellung der Bestandgeberin akzeptiert. Die "organisatorischen Gründe" können von der Bestandgeberin jederzeit (und nicht nur zu bestimmten Terminen wie im Beschwerdefall zu VwGH 15.12.2008, 2006/16/0072) und auch gegen den Willen der Bestandnehmerin herbeigeführt werden. Durch die Vertragsbestimmung des § 12.2 wurde ein derartiges Maß an Ungewissheit hinsichtlich der Vertragsdauer erreicht, dass von Anfang an von einer unbestimmten Dauer des Vertragsverhältnisses auszugehen ist (vgl. VwGH 27.1.2000, 99/16/0017und VwGH 17.9.1990, 90/15/0034). 2. Gebührenbemessungsgrundlage 2.1 Allgemeines zum Wert iSd § 33 TP 5 GebG Gemäß § 33 TP 5 Abs. 1 GebG ist die Gebühr nach dem "Wert" zu bemessen, wobei unter "Wert" der Preis zu verstehen ist, um den der Bestandnehmer den Gebrauch der Bestandsache erhält, somit alle jene Leistungen, zu denen sich der Bestandnehmer gegenüber dem Bestandgeber verpflichtet und die mit der Überlassung des Gebrauchs der Bestandsache in wirtschaftlichem Zusammenhang stehen. Gemäß § 26 GebG 1957 gelten für die Bewertung der gebührenpflichtigen Gegenstände die Vorschriften des Bewertungsgesetzes 1955 mit der Maßgabe, dass bedingte Leistungen und Lasten als unbedingte, betagte Leistungen und Lasten als sofort fällige zu behandeln sind. Ist zwischen zwei oder mehreren Rechten oder Verbindlichkeiten eine Wahl bedungen, so ist die Gebühr gemäß § 22 GebG nach dem größeren Geldwerte der zur Wahl gestellten Leistungen zu entrichten. Übernimmt der Bestandgeber dem Bestandnehmer gegenüber neben der bloßen Überlassung des Gebrauches der Bestandsache auch anderstypische Verpflichtungen, die der Sicherung, der Erhaltung der Bestandsache oder der Erleichterung der Ausübung des bestimmungsmäßigen Gebrauches dieser Sache dienen, dann ist das Entgelt, das der Bestandnehmer für die Übernahme der sonstigen Verpflichtungen des Bestandgebers leisten muss, gleichfalls ein Teil des "Preises" und damit auch der Gebührenbemessungsgrundlage (vgl. dazu u.a. VwGH 24.3.1994, 92/16/0129). Wenn der Bestandnehmer der Wohnungsgesellschaft die Beheizungs- und Warmwasserkosten zu ersetzen hat, und die Gesellschaft daher zur Beheizung des Mietobjektes und zum Wärmen von Wasser verpflichtet ist, so erleichtert sie dadurch die Ausübung des bestimmungsgemäßen Gebrauchs der Wohnung. Die Beheizungs- und Warmwasserkosten sind daher - ungeachtet des Umstandes, dass ihnen werkvertragliche Elemente zu Grunde liegen - ebenfalls Teil des Entgeltes und daher auch Teil der Gebührenbemessungsgrundlage (VwGH 9.9.1970, 1043/69, 2.3.1972, 796/71). Zu Serviceleistungen - wie dem Sortieren und Verteilen von Post, Verteilung und Weiterleitung von Nachrichten und Telefaxübermittlungen, Begrüßung der Gäste in den Empfangsräumlichkeiten und Entgegennahme von Anrufen und Reinigung der Büros, hat der Verwaltungsgerichtshofes ausgesprochen, dass diese Servicleistungen der Erleichterung der Ausübung des bestimmungsgemäßen Gebrauches der vermieteten Büroräumlichkeiten dienen, sodass das Entgelt einen Teil des Preises und damit der Gebührenbemessungsgrundlage bildet (vgl. VwGH 21.3.2002, 99/16/0160). Die Gebührenschuld ist im gegenständlichen Fall mit der Unterzeichnung des Mietvertrages entstanden, weshalb alle wiederkehrenden Leistungen, zu der sich die Bw. bei Vertragsabschluss (auch bedingt) verpflichtet hat und die der Sicherung, der Erhaltung der Bestandsache oder der Erleichterung der Ausübung des bestimmungsmäßigen Gebrauches dieser Sache dienen, bei der Gebührenbemessung mit ihrem dreifachen Jahreswert zu berücksichtigen sind. Nach § 17 Abs. 3 BewG 1955 ist bei Nutzungen oder Leistungen, die in ihrem Betrag ungewiss sind oder schwanken, als Jahreswert der Betrag zu Grunde zu legen, der in Zukunft im Durchschnitt der Jahre voraussichtlich erzielt werden wird. Dabei können auch Umstände zugrunde gelegt werden, die nach der Entstehung der Steuerschuld sichtbar werden (zB tatsächliche Geschäftsergebnisse), dies allerdings unter der Voraussetzung, dass diese Umstände im Zeitpunkt der Entstehung der Steuerschuld voraussehbar waren (vgl. dazu VwGH 16.6.1965, 2368/64). Durch eine Bewertung nach § 17 Abs. 3 BewG, die nach dem klaren Wortlaut des Gesetzes jedenfalls erst nach dem Zeitpunkt des Entstehens der Steuerschuld liegende Umstände berücksichtigen soll, sollen soweit als möglich die in Zukunft tatsächlich erzielten Beträge erfasst werden. Es ist daher rechtlich unbedenklich, wenn bei der Bewertung nach § 17 Abs. 3 BewG die dem Berechtigten nach dem Bewertungsstichtag zugekommenen Nutzungen oder Leistungen Berücksichtigung finden (vgl. ua. VwGH 26.6.1997, 96/16/0239, VwGH 29.1.1997, 96/16/0084). Es entspricht daher dem Gesetz, wenn die Abgabenbehörden der Gebührenbemessung nicht die in der Vergangenheit gelegenen Umsätze des Verpächters zugrunde legen, sondern die erst lange nach Abschluss des Pachtvertrages einsetzenden Umsätze der Pächterin. Hat im Zeitpunkt der Erlassung des vorläufigen Gebührenbescheides das Pachtverhältnis noch gar nicht begonnen hatte, besteht in diesem Zeitpunkt eine Ungewissheit im Sinne des § 200 Abs. 1 BAO, die die Erlassung eines vorläufigen Bescheides erforderlich macht (vgl. VwGH 26.6.1997, 96/16/0239). § 17 Abs. 3 BewG kann als Ausnahmeregelung zur Grundregel des § 200 Abs. 2 BAO verstanden werden. Aus den im § 17 Abs. 3 BewG gebrauchten Worten "in Zukunft" und "voraussichtlich" im § 17 Abs. 3 BewG ist nämlich zu erkennen, dass der Jahreswert der Nutzungen oder Leistungen bereits vor Beseitigung der Ungewissheit - und zwar endgültig - zu ermitteln ist (vgl. VwGH 29.1.1997, 96/16/0084). Deshalb ist es bei Abschluss eines Mietvertrages mit umsatzabhängigem Mietentgelt, bei dem im Regelfall der künftige Umsatz nicht einmal geschätzt werden kann, rechtmäßig, die Gebühr nach § 33 TP 5 GebG nur vorläufig (zB von der Mindestmiete) festzusetzen und später bei Vorliegen der tatsächlichen Höhe des Mietentgelts die vorläufige Festsetzung durch eine endgültige zu ersetzen. Gemäß § 279 Abs. 2, 2. Satz BAO ist das Verwaltungsgericht berechtigt, sowohl im Spruch als auch hinsichtlich der Begründung ihre Anschauung an die Stelle jener der Abgabenbehörde zu setzen und demgemäß den angefochtenen Bescheid nach jeder Richtung abzuändern, aufzuheben oder die Berufung als unbegründet abzuweisen. Es ist daher durch das Verwaltungsgericht im gegenständlichen Fall zu überprüfen, ob nach wie vor eine Ungewissheit vorliegt oder ob die vorläufige Festsetzung auf eine endgültige Festsetzung abzuändern ist. Das Finanzamt hat zur Ermittlung der Bemessungsgrundlage einen monatlichen Mindestbestandzins in Höhe von € 1.083.339,70 herangezogen und die Nebenkosten mit 10% des Mindestbestandzinses geschätzt, sodass es unter Hinzurechnung des Webekostenbeitrages von € 12.500,00 und von 20% Umsatzsteuer von einem monatlichen Entgelt von € 1.445.008,44 ausging. Als Einmalleistung wurde vom Finanzamt die Verpflichtung der Bf., das Bestandobjekt nach Beendigung des Bestandverhältnisses vollständig neu ausgemalt zurückzugeben, gewertet und diese Verpflichtung mit insgesamt € 21.484,76 bewertet. Vom Finanzamt allerdings nicht berücksichtigt wurde, dass nach § 5 des Vertrages die Versorgung des Bestandgegenstandes mit Energie, Wärme, Kälte und Wasser durch die Bestandnehmerin über das von der Bestandgeberin zur Verfügung gestellte Versorgungsnetz zu erfolgen hat und die entsprechenden Kosten von der Bestandnehmerin zu ersetzen sind. Weiters hat sich die Bestandnehmerin in § 7 des Vertrages verpflichtet eine Haftpflichtversicherung abzuschließen. Auch diese Kosten sind in die Bemessungsgrundlage der Bestandvertragsgebühr einzubeziehen (vgl. dazu VwGH 25.10.2006, 2006/16/0112 und VwGH 25.10.2006, 2006/16/0111). Weiteres ist zu berücksichtigen, dass der jährliche Mindestbestandzins im ersten Betriebsjahr mit € 13.000.000,00 (ergibt rund den im Vertrag genannten monatlichen Betrag von € 1.083.339,70) und ab dem 2. vollen Betriebsjahr mit € 14.000.000,00 (das entspricht einem monatlichen Mindestbestandzins von € 1.166.666,67) festgelegt wurde. Bei Bestandverhältnissen von unbestimmter Dauer mit einem sich nach einer Zeit vereinbarungsgemäß erhöhenden Mietzins ist bei der Ermittlung der Bemessungsgrundlage von dem gemäß § 26 GebG 1957 als unbedingt und sofort fällig geltenden erhöhten Mietwert auszugehen (vgl. VwGH 18.4.1997, 97/16/0079). Da erst die Daten von einem Betriebsjahr vorliegen, ist der Beobachtungszeitraum noch zu kurz, um feststellen zu können, wie hoch im Durchschnitt der Jahre der umsatzabhängige Bestandzins und die Höhe der Nebenkosten ist. Es ist deshalb weiterhin eine vorläufige Festsetzung iSd § 200 Abs. 1 BAO vorzunehmen, allerdings ausgehend von dem ab dem 2. Betriebsjahr vereinbarten Mindestbestandzinses von € 1.166.666,67 pro Monat sowie den an Hand der von der Bf. übermittelten Daten mit € 26.500,00 geschätzten Nebenkosten (iSd § 4 und § 5 des Vertrages) und der Haftpflichtversicherung von € 1.500,00 pro Monat. 2.2. Einbeziehung des Werbekostenbeitrages in die Bemessungsgrundlage Zu dem im gegenständlichen Verfahren bei der mündlichen Verhandlung vom Vertreter der Bf. zitierten Erkenntnis VwGH 27.6.1960, 1624/59 lautet der Rechtssatz wie Folgt: "Die Beistellung einer Sammelheizung für die gemieteten Räume durch den Vermieter bildet einen Teil der Leistungen aus einem Bestandvertrag. Die von den Mietern zu entrichtenden Beiträge zu den Kosten der Sammelheizung gehören also zur Bemessungsgrundlage der Mietvertragsgebühr. Dagegen gehört die allgemeine Durchführung von Werbemaßnahmen durch den Vermieter zugunsten der Unternehmen der Mieter nicht mehr zu den Leistungen aus dem Mietvertrage. Das für diese Werbeleistungen entrichtete Entgelt kann also nicht in die Bemessungsgrundlage der Mietvertragsgebühr einbezogen werden (Hinweis E 9.4.1958, 2244/57, VwSlg 1808 F/1958, E 21.5.1958, 1974/55, VwSlg 1829 F/1958, E 3.10.1951, 2744/49, VwSlg 465 F/1951)." Zur Begründung führt der Verwaltungsgerichtshof im genannten Erkenntnis - das im RIS nicht im Volltext veröffentlicht ist - Folgendes aus (Anm: Anonymisierung durch das BFG): "Bei der Beantwortung der weiteren Frage, ob der Werbekostenbeitrag als Teil des Zinses und daher auch des Wertes im Sinne des § 33 TP 5 GebG angesehen werden kann, ist zunächst zu bedenken, daß dieser Betrag von der Beschwerdeführerin auf Grund des Vertrages zugleich mit dem Mietzins zu bezahlen ist, daß er einen bestimmten Hundertsatz des Mietzinses ausmacht und daß er schließlich auch von den einzelnen Mietern solange zu entrichten ist, als die Verpflichtung zur Entrichtung des Mietzinses besteht. Diese Umstände reichen nach Ansicht des Verwaltungsgerichtshofes jedoch nicht aus, den Werbekostenbeitrag deshalb allein dem Werte des Bestandvertrages im Sinne des Gebührengesetzes hinzuzurechnen. Enthält nämlich ein Bestandvertrag auch Abreden, die nicht von vorneherein die Merkmale bestandrechtlicher Elemente tragen, dann wird für die Beantwortung der Frage, ob die darauf für den Mieter entspringenden Verpflichtungen Teile des Mietzinses sind, in allen Fällen der Umstand maßgebend sein, ob ein wirtschaftlicher Zusammenhang zwischen der Hauptleistung (Überlassung des Bestandgegenstandes gegen Zahlung eines bestimmten Zinses) und der Nebenleistung (hier die Verpflichtung der Vermieterin zur Werbung) besteht. Nur wenn dieser wirtschaftliche Zusammenhang zu bejahen ist, läßt sich die Ansicht vertreten, daß das für die betreffende Abrede vom Mieter gezahlte Entgelt zum Mietzinse gehört. Grundsätzlich wird eine vertraglich vereinbarte Nebenleistung zu einem Mietvertrag nur dann mit der Vermietung oder Verpachtung im wirtschaftlichen Zusammenhang stehen, wenn sie der Sicherung bzw. Erhaltung der Bestandsache oder doch wenigstens der Erleichterung ihrer Benützung dient. Dies kann aber von der Verpflichtung zur Werbung, die die Vermieterin im vorliegenden Falle wie in allen Bestandverträgen, die das XXX betreffen, eingegangen ist, nicht behauptet werden. Denn die Werbung durch die Vermieterin dient weder der Sicherung noch der Erhaltung der Bestandsache, sie ist nicht einmal eine Voraussetzung für die Benutzung des Bestandgegenstandes, geschweige denn, daß sie zu dessen leichtere oder bequemerer Benutzung führt. Xlmehr unternimmt die Vermieterin die Werbung ausschließlich zur Förderung der Unternehmen, die auf den in bestand gegebenen Grundflächen im XXX betrieben werden. Dem Werbekostenbeitrage fehlt also der notwendige wirtschaftliche Zusammenhang mit der Bestandsache, und die belangte Behörde hat somit zu Unrecht angenommen, daß er ein Teil des für die gemietete Sache gezahlten Preises und aus diesem Grunde dem "Werte des Bestandvertrages" hinzuzurechnen sei." Erbringt der Bestandgeber anderstypische Leistungen und werden diese mit einer bestimmten Gegenleistung entgolten, so ist diese nach Frotz/Hügel/Popp, Kommentar zum GebG B II 1 e zu § 33 TP 5 nur dann in die Bemessungsgrundlage einzubeziehen, wenn die betreffenden Leistungen des Bestandgebers Nebenleistungen zur Einräumung des Gebrauchsrechtes darstellen und die Verbindung mit Bestandverträgen nicht unüblich ist (einzubeziehen sind daher ua Betriebskosten, nicht aber Werbekosten). In den Entscheidungen VwGH 25.10.2006, 2006/16/0111 (ergangen zur Einbeziehung der Verpflichtung zum Ausmalen des Bestandgegenstandes und der Verpflichtung des Mieters zum Abschluss eines Wärmeenergiebezugsvertrages mit der Fernwärme ORT1 GmbH) und VwGH 25.6.2006, 2006/16/0112 (zur Verpflichtung zum Abschluss einer "ausreichenden Betriebshaftpflicht- und Betriebsunterbrechungsversicherung") sprach der Verwaltungsgerichtshof abermals aus, dass wesentlich für die Einbeziehung einer Leistung in die Bemessungsgrundlage ist, dass ein wirtschaftlicher Zusammenhang zur Überlassung der Bestandsache besteht. In der Entscheidung UFS 16.1.2007, RV/1249-W/05 wurde zur Einbeziehung von Werbekostenbeiträgen vertretenen, dass sich ein Vergleich mit den vom Verwaltungsgerichtshof schon beurteilten Bestandverträgen über Messestände anbietet: In dem bei Fellner, Stempel- und Rechtsgebühren, unter Rz 49 zu § 33 TP 5 GebG 1957 beschriebenen Fall des Erkenntnisses vom 17. November 1983, Zl. 82/15/0105, 0106, gelangte der Verwaltungsgerichtshof zum Ergebnis, dass die von der Vermieterin erbrachten Organisations- und Werbeleistungen weder der Qualifikation der mit den einzelnen Ausstellern abgeschlossenen Rechtsgeschäfte als Bestandverträge abträglich waren, noch den für die Gebührenbemessung jeweils maßgeblichen Wert zu mindern vermochten. Hinzuzufügen ist, dass infolge der Abhängigkeit der Höhe des Pachtentgeltes von der Höhe der jeweiligen Umsätze ein enger wirtschaftlicher Zusammenhang zwischen der Hauptleistung (Überlassung des Bestandgegenstandes gegen Zahlung eines Zinses) und der Nebenleistung (hier die Verpflichtung der Verpächterin zur Werbung) besteht, da durch eine entsprechende Werbetätigkeit ein größerer Umsatz und damit für die Vermieterin höhere Mieteinnahmen erhofft werden. In einer weiteren Entscheidung UFS 14.2.2007, RV/1483-W/04 wurde die Einbeziehung eines Werbekostenbeitrages zur Durchführender laufender Aktivitäten damit begründet, dass ein Werbekostenbeitrag die bessere wirtschaftliche Vermarktung der Bestandsache gewährleistet und somit auch zur Umsatzsteigerung beizutragen vermag und dass ohne die Vereinbarung dem Berufungswerber das Bestandobjekt nicht in Bestand gegeben worden wäre. In der Entscheidung UFS 22.3.2013, RV/1582-W/08 wurde ebenfalls die Einbeziehung eines Werbekostenbeitrages ua. mit dem Argument, dass die Bestandnehmerin die Verpflichtung eingehen musste, um überhaupt in den Genuss des Gebrauchsrechtes an dem verfahrensgegenständlichen Geschäftslokal zu gelangen, bestätigt. In dieser Entscheidung hat der Unabhängige Finanzsenat darauf hingewiesen, dass die Frage, ob eine im Mietvertrag vereinbarte Verpflichtung zur Entrichtung eines Werbekostenbeitrages zum Wert iSd § 33 TP 5 GebG 1957 gehört, vom VwGH kasuistisch abgehandelt wird. So wird im Erkenntnis VwGH 17.11.1983, 82/15/0105,0106 festgehalten, dass die von der Vermieterin erbrachten Organisations-und Werbeleistungen weder der Qualifikation der mit den einzelnen Ausstellern abgeschlossenen Rechtsgeschäfte als Bestandverträge abträglich waren, noch den für die Gebührenbemessung maßgeblichen Wert zu mindern vermochten. In dem von der Bw. ins Treffen geführte Erkenntnis vom 20.06.1960 (Anm d. BFG: gemeint wohl VwGH 27.6.1960, Zl. 1624/59) stellt der VwGH fest, dass ein besonders vereinbarter Werbekostenbeitrag für die Verwendung der Bestandsache für Werbezwecke nicht zur Bemessungsgrundlage gehört, wenngleich er nach dem Mietvertrag gemeinsam mit dem Mietzins zu bezahlen war, mit der Hauptleistung, nämlich der Überlassung der Bestandsache gegen Entgelt, in keinem wirtschaftlichen Zusammenhang mehr steht, sondern dem Unternehmen des Mieters diente. Diesem Erkenntnis liegt ein Mietvertrag zu Grunde, worin sich die Vermieterin verpflichtete zugleich mit dem Mietzins einen Werbekostenbeitrag in der Höhe von 10% des jeweils in diesem Monat zu leistenden Mietbetrages zu bezahlen, der von der Vermieterin im Einvernehmen mit der Mietervertretung für Werbezwecke ausserhalb der normalen Hauswerbung zu verwenden ist. Im gegenständlichen Fall verpflichtet sich die Bestandnehmerin in § 7.5 des Vertrages, an einer von der Bestandgeberin koordinierten Gemeinschaftswerbung teilzunehmen und sind die anteilsmäßigen, von der Bestandnehmerin zu tragenden Werbekosten von 0,5 % des jeweiligen Monatsnettoumsatzes gemeinsam mit dem Mindestbestandzins und dem Nebenkostenakonto monatlich im Voraus zum 5. eines jeden Monats an die Bestandgeberin zu bezahlen. Nach § 15 des Vertrages sind die von der Bf. zu tragenden Werbekosten mit einem Betrag von € 150.000,00 pro Jahr (das ergibt € 12.500,00 pro Monat) gedeckelt. Nach Absatz 2 der Präambel des Vertrages sind die dort genannten Grundsätze bei der Auslegung dieses Vertrages entsprechend zu berücksichtigen. Die Beteiligung am einheitlichen Gesamtkonzept und der nach außen hin einheitlichen Gemeinschaftswerbung sind ausdrücklich Grundlage des Vertrages. Die Erbringung von Werbeleistungen stellt deshalb hier eine Nebenleistung zur Einräumung des Gebrauchsrechtes dar. Die Gemeinschaftswerbung ermöglicht eine bessere wirtschaftliche Vermarktung der Bestandsache und besteht deshalb ein wirtschaftlicher Zusammenhang mit der Hauptleistung (Überlassung zum Gebrauch). Ohne die Verpflichtung zur Leistung eines Werbekostenbetrages wäre der Bf. das Bestandobjekt nicht in Bestand gegeben worden. Überdies ist eine Verbindung von Werbeleistungen mit Bestandverträgen nicht unüblich, wie sich aus den Sachverhaltsdarstellungen einer Xlzahl von Entscheidungen des UFS ergibt (vgl. ua. UFS 8.8.2006, RV/1675-W/04; UFS 16.1.2007, RV/1249-W/05; UFS 14.2.2007, RV/1483-W/04; UFS 3.3.2011, RV/0563-L708 und UFS 22.3.2013, RV/1582-W/08). Das Bundesfinanzgericht schließt sich der vom Unabhängigen Finanzsenat in den oben zitierten Erkenntnissen vertretenen Rechtsansicht an. Auf Grund des gegebenen wirtschafltichen Zusammenhanges zählt der im gegenständlichen Vertrag vereinbarte Werbekostenbeitrag zum Wert gemäß § 33 TP 5 Geb 1957. 2.3. Berechnung der Bemessungsgrundlage Nach § 279 Abs. 2 BAO kann das Verwaltungsgericht den angefochtenen Bescheid nach jeder Richtung abändern. Ausgehend von den von der Bf. mit Schriftsatz vom 30. September 2013 übermittelten Daten ergibt sich nunmehr unter Berücksichtigung einer unbestimmten Vertragsdauer, der Einbeziehung des Werbekostenbeitrages und des sich ab dem 2. Betriebsjahr vereinbarten Mindestbestandzinses folgende Berechnung der Bemessungsgrundlage: | 3-facher Jahresbetrag der wiederkehrende Leistungen |   | Mindestbestandzins ab dem 2. Betriebsjahr (€ 1.166.666,67 x 36) | 42.000.000,12 | Nebenkosten gemäß § 4+§ 5 (€ 26.500,00x36) | 954.000,00 | Werbekosten (€ 12.500,00 x 36) | 450.000,00 | Haftpflichtversicherung (€ 1.500,00 x 36) | 54.000,00 | Summe 3-facher Jahresbetrag der wiederkehrenden Leistungen | 43.458.000,12 | Einmalleistungen Ausmalkosten (unverändert geschätzt mit) | € 21.484,76 | Gesamtentgelt ohne USt | 43.479.484,88 | davon 20% Umsatzsteuer | 8.695.896,98 | Gesamtentgelt inkl USt = Bemessungsgrundlage | 52.175.381,86 Der Beschwerde war daher teilweise Folge zu geben und der angefochtene Bescheid insofern abzuändern, als die Gebühr vorläufig mit 1 % von einer Bemessungsgrundlage von € 52.175.381,86, somit iHv € 521.753,82 (anstatt bisher € 1.083.971,15) festzusetzen war. V. Zur Zulässigkeit der Revision Gegen dieses Erkenntnis des Bundesfinanzgerichtes ist gemäß Art. 133 Abs. 3 B-VG iVm § 25a Abs. 1 VwGG die Revision zulässig, da es sich bei der unter Punkt V.2.2. angesprochenen Rechtsfrage, ob ein an die Bestandgeberin für Gemeinschaftswerbung zu leistender Werbekostenbeitrag in die Bemessungsgrundlage der Rechtsgebühr gemäß § 33 TP 5 GebG einzubeziehen ist, um eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung handelt. Zu dieser Rechtsfrage liegen eine Xlzahl von Entscheidungen des UFS vor, in der eine Einbeziehung in die Bemessungsgrundlage bejaht wurde (vgl. ua UFS 8.8.2006, RV/1675-W/04; UFS 16.1.2007, RV/1249-W/05; UFS 14.2.2007, RV/1483-W/04; UFS 3.3.2011, RV/0563-L708 und UFS 22.3.2013, RV/1582-W/08). Im Erkenntnis VwGH 27.6.1960, 1624/59 hingegen wurde die Einbeziehung verneint, weil dem Werbekostenbeitrag der notwendige wirtschaftliche Zusammenhang fehlt. Im Erkenntnis VwGH 17.11.1983, 82/15/0105, 0106 wurde zu Bestandverträgen über Messestände ausgesprochen, dass von der Bestandgeberin erbrachte Organisations- und Werbeleistungen nicht den für die Gebührenbemessung maßgeblichen Wert zu mindern vermochten. Hinsichtlich der Frage bestimmte/unbestimmte Dauer entspricht die getroffene Entscheidung der bisherigen Judikatur des VwGH (vgl. ua VwGH 27.1.2000, 99/16/0017). Die Gewichtung und Wahrscheinlichkeit der Realisierung der im Einzelfall vertraglich vereinbarten Kündigungsgründe ist eine Tatfrage. Es war daher spruchgemäß zu entscheiden. Wien, am 20. März 2014