BFG RV/7100516/2014

Das Finanzamt geht von einer gewöhnlichen Nutzungsdauer bei Ein- und Zweifamilienhäusern von 80 Jahren aus (siehe Holzner/Renner/Ross/Brachmann, Ermittlung des Verkehrswertes (Marktwertes) von Grundstücken und des Wertes baulicher Anlagen29, 115) und gelangt bei einem Bauende im Jahr 1979 und einer Restnutzungsdauer laut Gutachten von 60 Jahren zu einer Alterswertminderung von 25%, während der Gutachter diese mit 15% ansetzt. Diese Alterswertminderung durch den Gutachter entspricht etwa der Alterswertminderung nach Ross bei einer Restnutzungsdauer von 60 Jahren und einer üblichen Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren (15,6%, Holzner/Renner/Ross/Brachmann, Ermittlung des Verkehrswertes (Marktwertes) von Grundstücken und des Wertes baulicher Anlagen29, 872). Dieser Auffassung des Gutachters ist beizupflichten. Nach Ansicht des Gerichts ergibt sich hieraus ein Sachwert der Wohnung von 173.144,31 Euro. Sachwert | Neubauwert (1.740 Euro je qm) | 214.420,20 Euro | Verlorener Bauaufwand 5% | -10.721,01 Euro | Zwischensumme | 203.699,19 Euro | Altersabschlag 15% | -30.554,88 Euro | Sachwert | 173.144,31 Euro Nach der Judikatur des Verwaltungsgerichtshofes kommt es jedoch für Zwecke der Einkommensteuer weniger auf den Sachwert, sondern vor allem auf den Ertragswert an: Die Tauglichkeit der Wertermittlung nach dem Ertragswert für vermietete Gebäude hat der Verwaltungsgerichtshof bereits mehrmals zum Ausdruck gebracht (vgl. VwGH 5. 10. 1988, 87/13/0075; VwGH 20. 7. 1999, 98/13/0109, 0158; VwGH 10. 8. 2005, 2002/13/0132). An dieser Beurteilung änderte sich auch dann nichts, wenn das vermietete Objekt der äußeren Erscheinung nach den Charakter eines Ein- oder Zweifamilienhauses aufweisen sollte (VwGH 23. 5. 2007, 2004/13/0091). Vorweg ist festzuhalten, dass ein schriftlicher Mietvertrag nicht existiert. Der Mieter zahlt nur eine pauschale Miete, die allfällige Nutzung weiterer Gebäude- und Grundstücksteile wird nicht gesondert abgegolten, sondern schlägt sich im Mietzins für die Wohnung nieder. Tatsächlich erfolgt nach den Behauptungen der Bf eine Vermietung zu einem monatlichen Mietzins von 450,00 Euro (Jahresmiete 5.400,00 Euro). Dies entspräche einem Quadratmeterpreis für die Wohnung von rund 3,66 Euro, also weniger als die Hälfte der vom Gutachter allein für die Wohnung angenommenen 7,50 Euro / qm und weniger als einem Drittel der vom Gutachter insgesamt angenommenen 11,00 Euro / qm (bzw. - für 2007 - von rund 9,40 Euro / qm). In der mündlichen Verhandlung hat der Gutachter auch eingeräumt, dass bei einem tatsächlich weit niedrigeren Mietzins der Ertragswert in einem bestimmten Umfang niedriger anzusetzen wäre. Das Finanzamt hält einen Quadratmeterpreis von 6,60 Euro für erzielbar. Das Gericht hält im gegenständlichen Fall eine pauschale Monatsmiete von 1.000,00 Euro - das ist immerhin mehr als das Doppelte der tatsächlich gezahlten Miete und entspricht rund 8,13 Euro je qm - am Wohnungsmarkt, bezogen auf das Jahr 2007, für erzielbar, also eine Jahresmiete von 12.000,00 Euro (zuzüglich Betriebskosten). Damit sind alle von der Bf angeführten Mitnutzungen abgegolten, wobei es dahingestellt bleiben kann, inwieweit diese von der Bf auch anderen potenziellen Mietern angeboten würden. Eine Monatsmiete einer Wohnung in einem Zweifamilienhaus in L***** von 1.349,09 Euro, wie dies der Gutachter annimmt, hält das Gericht für unrealistisch, da ein Zuschlag zur angenommenen Grundmiete für Balkon, Terasse, Gartenmitnutzung und KFZ-von über 400,00 Euro im Regelfall auf dem Markt, sofern nicht ein besonderes Interesse an derartigen Zusatzleistungen besteht, wenig wahrscheinlich erscheint. Der Gutachter konnte auch kein einziges Vergleichsobjekt mit einem derartigen Mietpreis (zu dem für den Mieter noch Betriebskosten sowie Strom und Heizung kommen) nennen. Es mag durchaus sein, dass ein derartiges Mietentgelt angemessen wäre, es erscheint dem Gericht unwahrscheinlich, dass dieses Entgelt auf dem Markt auch durchsetzbar wäre. Mit der vom Gericht angesetzten pauschalen Monatsmiete wird den - verglichen mit anderen Teilen Niederösterreichs - höheren Mietpreisen im südlichen Niederösterreich rund um Wien und der sehr guten Ausstattung samt zusätzlichen Nutzungsmöglichkeiten Rechnung getragen, wobei allerdings L***** nicht mit Städten wie Mödling oder Baden vergleichbar ist. Auf die allfällige Möblierung der Wohnung kommt es bei der Ermittlung des Ertragswertes eines Hauses bei der Ermittlung der fiktiven Anschaffungskosten des Gebäudes nicht an. Von diesem Rohertrag (12.000,00 Euro) sind Instandhaltungskosten von 0,5% (60,00 Euro, vgl. Kranewitter, Liegenschaftsbewertung6, 91, und den guten Zustand des Gebäudes; Gutachter: 0,4%) sowie ein Mietausfallsrisiko von 5% (600,00 Euro, vgl. Kranewitter, Liegenschaftsbewertung6, 91, und das Gutachten; bei einer einzigen Wohnung in einem Zweifamilienhaus wird das Risiko im oberen Bereich anzusiedeln sein) abzuziehen, zusammen also 660,00 Euro. Hieraus ergibt sich ein Liegenschaftsreinertrag von 11.340,00 Euro. Der anteilige Bodenwert (Grundwert) wurde vom Gutachter schlüssig anhand der ortsüblichen Kaufpreise bei einem Grundwertansatz von 160,00 Euro je qm abzüglich 10% Bebauungsabschlag mit 96.768,00 Euro angenommen. Er liegt damit deutlich über dem von Finanzamt zuletzt angenommenen pauschalen Wert von 42.095,20 Euro für Grund und Boden. Der Gutachter ging von einem Liegenschaftszinssatz von 4,5% aus. Dies erscheint vertretbar (vgl. Kranewitter, Liegenschaftsbewertung6, 94f, Zweifamilienhäuser: 3,5-4,0%). Der Verzinsungsbetrag des Bodenwerts beträgt somit 4.354,56 Euro ([96.768,00*4,5]/100, vgl. Kranewitter, Liegenschaftsbewertung6, 92). Hieraus ergibt sich ein Jahresreinertrag der baulichen Anlage der Wohnung von aufgerundet 7.000 Euro (11,340,00 - 4.354,56 = 6.985,44). Unter Heranziehung der Tabelle XXII bei Kranewitter, Liegenschaftsbewertung6, 320ff, ergibt sich bei einem Liegenschaftszinssatz von 4,5% und einer Restnutzungsdauer des Gebäudes von 60 Jahren ein Vervielfältiger von 20,64. Multipliziert mit dem Vervielfältiger von 20,64 ist der Ertragswert mit 144.480,00 Euro (7.000,00*20,64) anzusetzen. Der gegenständliche Fall ist dadurch gekennzeichnet, dass die Wertermittlung nach der Ertragswertmethode angesichts einer Bandbreite zwischen (behauptetem) tatsächlich bezahltem Mietzins von monatlich 450,00 Euro (noch dazu einschließlich der Überlasssung auch der vorhanden gewesenen Möbel) und einem vom Gutachter der Bf angenommenen erzielbaren Mietzins von 1.349,09 Euro, also des Dreifachen des tatsächlich gezahlten Mietzinses, als alleinige Schätzungsmethode problematisch erscheint. Das Gericht hält daher zur Absicherung der Schätzung die Einbeziehung auch des Sachwertes für erforderlich, und zwar im Hinblick auf den nach der Judikatur vorgesehenen grundsätzlichen Vorrang der Ertragswertmethode im Verhältnis eins zu zwei. | Sachwert | 173.144,31 x 1 = | 173.144,31 | Ertragswert | 144.480,00 x 2 = | 288.960,00 | Zwischensumme | | 462.104,31 | geschätzter Verkehrswert | 462.104,31 / 3 = | 154.034,77 | aufgerundeter Verkehrswert | | 154.100,00 Hieraus ergibt sich eine AfA von 2.311,50 (1,5% von 154.100,00) gegenüber 1.894,50 Euro laut Berufungsvorentscheidungen des Finanzamtes. Eine AfA für die teilweise mitvermietete Möblierung war nicht anzusetzen. Diese wurde nicht beantragt. Das Gericht geht davon aus, dass mit Beginn der Vermietung 2007 die wirtschaftliche Nutzungsdauer der von den Eltern ererbten und später vom Neffen verwendete Möblierung bereits abgelaufen war; hierfür sprechen auch die dem Gericht vorgelegten Fotos. Die angefochtenen Bescheide erweisen sich somit als rechtswidrig (Art. 134 Abs 1 Z 1 B-VG), diese sind gemäß § 279 BAO abzuändern: | AfA laut BVE | 1.894,50 | AfA laut BFG | 2.311,50 | Differenz zu BVE | 417,00 Die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung laut Berufungsvorentscheidungen (Beschwerdevorentscheidungen) sind daher in den Streitjahren um jeweils 417,00 Euro zu vermindern. Hieraus ergeben sich folgende Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung: | 2007 | 2008 | 2009 | 2010 | 2011 | -231,61 € | 1.136,34 € | 1.837,20 € | 1.054,10 € | -177,67 € Die Bemessungsgrundlagen und die Höhe der Abgaben sind den beigeschlossenen Berechnungsblättern zu entnehmen und bilden einen Bestandteil des Spruches dieses Erkenntnisses. Gemäß § 25 Abs. 1 BFGG und § 282 BAO ist das Finanzamt verpflichtet, im gegenständlichen Fall mit den ihm zu Gebote stehenden rechtlichen Mitteln unverzüglich den der Rechtsanschauung des Bundesfinanzgerichtes entsprechenden Rechtszustand herzustellen und die entsprechenden Buchungen am Abgabenkonto vorzunehmen. Gemäß Art. 133 Abs. 4 B-VG ist gegen diese Entscheidung eine Revision nicht zulässig. Es handelt sich um keine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung, da diese durch die Judikatur des Verwaltungsgerichtshofes hinreichend geklärt ist und die gegenständliche Entscheidung eine Anwendung dieser Judikatur auf den hier zu beurteilenden Einzelfall darstellt. Tatfragen sind einer Revision nicht zugänglich. Wien, am 10. Juli 2014