BFG RV/7102185/2009

Mit unterschiedlichen Rollen und Funktionen treten auf Seiten des Projektanbieters, Projektbetreibers bzw. Organisators folgende Firmen und Personen auf: A.-GmbH C-GMBH D-GMBH, E-GmbH B-GMBH Entscheidend ist im vorliegenden Fall, dass der Beschwerdeführer den Kaufvertrag unterfertigte, als das Bauvorhaben, die Fremdfinanzierung und die Beteiligung der Unternehmungen der Verkäuferseite bereits feststand. Die weiters eingegangen Verpflichtungen anlässlich der Versammlung vom 20. Dezember 2006 (unter Bekanntgabe des Gesamtinvestitionsvolumens) standen in einem so engen zeitlichen Zusammenhang, dass von einem Vertragsgeflecht im Sinne der ständigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes auszugehen ist. Der Beschwerdeführer wollte im Zeitpunkt seines Erwerbes weder ein unbebautes noch ein mit einem Substandardhaus bebautes Grundstück, sondern ein Grundstück mit einem Anlageobjekt erwerben. Die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer setzt sich daher aus allen Verpflichtungen zusammen, die der Erwerber im Zeitpunkt des Kaufvorganges eingegangen ist. Wenn der Verwaltungsgerichtshof im Falle des oben zitierten Erkenntnisses vom 28. Mai 1998 die Heranziehung der prognostizierten Gesamtinvestitionskosten gebilligt hat, so hat diese Betrachtungsweise auch hier Platz zu greifen, weil es stets darauf ankommt, zu welcher Leistung sich der Erwerber im zeitlichen Umfeld des Kaufvertrages verpflichtet hat (so schon das Erkenntnis vom 30. Mai 1994, ZI. 92/16/0144). Ob von den prognostizierten Gesamtinvestitionskosten auszugehen ist, wie im Erkenntnis von 99/16/0204 v. 06.11.2002 angeführt oder von den dann abgerechneten endgültigen Kosten sei dahingestellt entscheidend ist, dass dem Grunde nach alle Kosten des Gesamtkonzeptes der Grunderwerbsteuer zu unterziehen sind, da der Erwerbsvorgang auf ein Grundstück mit saniertem Gebäude gerichtet war, die Bauführung unter weitestgehender Fremdfinanzierung erfolgen sollte, zur Vermögensschaffung und Lukrierung späterer Mieteinnahmen. Nur durch Annahme des Gesamtkonzeptes ist das Projekt durchführbar. Die Erwerber wurden auf Grund eines vorgegebenen Vertragsgeflechtes in ein bereits fertig geplantes Bauprojekt eingebunden. Dass in einem solchen Zusammenhang das Vertragswerk in mehreren Urkunden auf mehrere Vertragspartner aufgespaltet wird, vermag daran nichts zu ändern (siehe Erkenntnis v. 9.11.200, ZI. 2000/16/0039 sowie v. 10.4.2008, ZI. 2007/16/0223). Ohne Akzeptanz all dieser Verträge ist die Realisierung des von langer Hand vorbereiteten und in kürzester Zeit durchgeführten Projektes nicht möglich. Daher sind alle Kosten in die Grunderwerbsteuerbemessungsgrundlage miteinzubeziehen, wie sie im Konzept angeführt sind, wie Wirtschaftlichkeitsanalysen und -berechnungen, wirtschaftliche Betreuung, die Kosten der Hausverwaltung - es wurden nur Miteigentumsanteile erworben - Kosten der Erstvermietung, die Kosten der Finanzierungsbeschaffung mit einem Wort alle Kosten, zu denen sich der Erwerber verpflichtet hat, um die Liegenschaftsanteile zu erhalten in der Art und Weise, wie er sie im Blick seines Erwerbes hatte." 6.2. Stellungnahme des Bf. Der Bf. führte in seiner mit 29. April 2014 datierten Stellungnahme, beim BFG eingebracht am 8. Mai 2014, Folgendes aus: "ad 1. Zur Einbeziehung der Bau- und Planungskosten in die Bemessungsgrundlagen: Wir halten fest, dass im Vergleich zu dem von Ihnen zitierten VwGH Verfahren vom 30.01.2014 GZ 2013/16/0072 und 2013/16/0078 sich der Sachverhalt insoweit unterscheidet als folgende Differenzen aufzuzeigen sind: Erstens wurde die MEG ADRESSE im Gegensatz zur MEG des gegenständlichen VwGH-Verfahrens ADRESSE3 nicht auf der Homepage der Fa. D. als realisiertes Bauherrenmodell beworben. Dieser Punkt war z. B. ein wesentliches Sachverhaltselement, das für die Beweiswürdigung seitens des entscheidenden Berufungssenates herangezogen worden ist und seitens des VwGH als schlüssig angesehen worden ist (zu finden auf der Seite 12, 13. Verwaltungsgerichtshofentscheidung Geschäftszahl 2013/16/0078). Ein wesentlicher zweiter Unterschied ergibt sich im Sachverhalt daraus, dass im entschiedenen Verwaltungsgerichtshofverfahren schon am 04.10.2007 Finanzierungsvorschlag, Liquiditätsrechnung, steuerliche Prognoserechnung, Totalgewinnberechnung vorlagen, und zwar zeitlich erheblich vor der Bauherrenversammlung. Im gegenständlichen Verfahren wurden diese Unterlagen erst für die konstituierende Bauherrenversammlung erstellt und an die Bauherren am 24.04.2008 ausgefolgt. Daher waren keine derartigen Unterlagen vor Unterfertigung der Kaufverträge vorgelegen. Dies ergibt sich aus dem Protokoll der Bauherrenversammlung. Daraus sind zwei wesentliche Sachverhaltselemente die für die Entscheidungsfindung der damaligen UFS-Entscheidung vom 13.03.2013 GZ RV/3714-W10 maßgebliche Indizien zum gegenständlichen Verfahren unterschiedlich und daher erheblich abweichend. Wir beantragen daher weiterhin Stattgabe der Beschwerde. Ad 2. Zum Berechnungsbeispiel für 10% Liegenschaftsanteil laut Schreiben vom 31.03.2014 erlauben wir zur Ermittlung der Bemessungsgrundlage im Detail wie folgt Stellung zu nehmen: Bei den Baukosten und bei den Planungskosten wären unseres Erachtens nach die Kosten die nicht von den Bauherren zu tragen sind (Subventionen) in Abzug zu bringen, weil diesbezüglich keine Gegenleistung der Bauwerber vorliegt. Da sich schon aus dem Protokoll der Interessentenversammlung ergeben hat, dass sie Förderungen in Anspruch nehmen werden und daher die Förderzusagen für sie ein integrierter Bestandteil für die Umbaumaßnahmen waren, und ansonsten bei Nichtzusage der Förderungen die Umbaumaßnahmen nicht beschlossen hätten. Daher ist bei der Ermittlung der Bemessungsgrundlage aus der Summe von Gegenleistung, Kaufpreis, den anteiligen Baukosten und den anteiligen Planungskosten inkl. USt. der Betrag der Subventionen aus den Berechnungen von vornherein abzuziehen. Gleiches gilt auch im Ertragsteuerrecht. Die Kürzung ist vorzunehmen, da schon bei der Bauherrenversammlung und beim Beschluss der Umbaumaßnahmen der Wille der Parteien war, dass die Förderungen in maximal möglicher Höhe in Anspruch genommen werden. D.h., der zugesagte und dann tatsächlich zugeteilte Betrag der Subventionen von der Gegenleistung und somit den anteiligen Bau- und Planungskosten zur Gänze in Abzug zu bringen. Die von der Bemessungsgrundlage in Abzug zu bringenden Subventionen betragen It. Beilage € 486.525,00 (30mal € 16.217,50). Diese Rechtsfolge ergibt sich unseres Erachtens nach aus dem Begriff der Gegenleistung des § 5 GrEStG. Denn gem. § 5 Abs. 1 Zif. 1 GrEStG ist die Bemessungsgrundlage beim Kauf: der Kaufpreis, einschließlich der vom Käufer Übernommenen sonstigen Leistungen und der dem Verkäufer vorbehaltenen Nutzungen. Im konkreten Fall wird davon ausgegangen, dass als sonstige Leistungen der Kaufpreis um die Bau- und Planungskosten zuzüglich MWSt. erhöht wird. Sollte man diese Rechtsmeinung im Senat einnehmen, dann wäre automatisch der Betrag der Subventionen zu kürzen, da diese nicht vom Käufer erbracht werden und von vornherein geplant war, dass Subventionen und somit Förderungen im maximalen Ausmaß in Anspruch genommen werden. Denn ohne die Inanspruchnahme der Subventionen würde sich das Sanieren des Objektes nicht rechnen und hätte daher keine Chance auf Realisierung gehabt. Gem. § 5 GrEStG Kommentar Takacs, 5. Auflage Pkt. 2.2 sind bei Heranziehung der Baukosten als Gegenleistungen jene Baukosten wie sie zum Zeitpunkt des Entstehens der Steuerschuld zu berechnen wären, heranzuziehen. Das sind somit nicht die endgültigen Baukosten und Planungskosten, sondern man wird im konkreten Fall eine Rückrechnung der entstandenen Baukosten auf den Stichtag vorzunehmen haben, d.h., dass die zwischenzeitlich eingetretenen Erhöhungen der Baukosten durch Index. etc. zu keiner nachträglichen Erhöhung der Gegenleistung führen dürfen, denn es soll nur der Realwert der Gegenleistung zum Zeitpunkt des Wirksamwerdens des Erwerbsvorganges der Besteuerung herangezogen werden. Die ursprünglich kalkulierten Baukosten betragen € 1,310.000,00 und sind gemäß Kommentar als Realwert der Gegenleistung anzusehen ohne die Zusatzkosten von € 207.979,09 (sh. Beilage). Wir beantragen daher zumindest bei Zugrundelegung und Miteinbeziehung der anteiligen Baukosten und Planungskosten in die Besteuerung sowohl die Subventionen als auch Wertsteigerung der Baukosten nachträgliche Baukostenerhöhung aus der Bemessungsgrundlage herauszunehmen." Dem Schriftsatz waren als Beilagen folgende Unterlagen angeschlossen: Aufstellung Baukosten Schreiben A&S Zusicherung Land Mit der Ladung zur mündlichen Senatsverhandlung wurden den Parteien jeweils eine Kopie der Stellungnahme (samt Beilagen) der anderen Partei übermittelt. 7. weitere Ermittlungen des BFG Vom BFG wurde noch Beweis erhoben durch eine Grundbuchsabfrage zu EZ*** Grundbuch*** samt Einsicht in die Urkundensammlung sowie durch Einsicht in die im Bemessungsakt des Finanzamtes zu ErfNr.XXX befindlichen Unterlagen. 8. mündliche Verhandlung Bei der am 25. Juli 2014 abgehaltenen mündlichen Verhandlung vor dem Senat brachten die Parteien ergänzend noch folgendes vor: Bei der am 25. Juli 2014 abgehaltenen mündlichen Verhandlung vor dem Senat erklärten die Vertreter beider Parteien (Vertreter des Bf., kurz PV - Vertreter des Finanzamtes, kurz FA), nach dem der Sachverhalt und der bisherige Verfahrensablauf durch die Berichterwstatterin wie in der am 8. Juli 2014 übersandten Darstellung vorgetragenen worden war, dass es zum Sachverhalt keine Ergänzungen mehr gebe. Zur rechtlichen Beurteilung verwiesen die Parteien auf die in den Schriftsätzen getätigten Ausführungen. Ergänzt wurde noch Folgendes: PV: Die Einrichtung der Küchen mit Gesamtkosten von € 48.500,-- sowie die Stellplatzablöse mit € 29.065,-- würden kein Zubehör zur Liegenschaft darstellen und seien deshalb nicht in die Bemessungsgrundlage einzubeziehen. Die Stellplatzablöse sei eine öffentliche Abgabe. Die Regelungen seien zwischenzeitlich geändert worden, um die Baukosten pro m2 reduzieren zu können. Diese Abgabe komme nicht der Verkäuferin zugute, sondern der .... Die Wohnungen seien mit einer kompletten Küchenausstattung inklusive Geräte ausgestattet worden. FA: Die Kosten für die Stellplatzablösen seien bereits projektiert gewesen, siehe Protokoll vom 24.4.2008 auf der Seite 3, 4. Absatz. Auf die Frage des FA, ob es sich um Einbauküchen handelt, antwortete der PV: "Es sind im wesentlichen Einbauküchen." PV: Zum Thema Kostenerhöhung gebe es unterschiedliche Judikatur und Literatur. Diesbezüglich werde auf ein Urteil des Bundesfinanzhofes vom 14.11.1967, II 166/63 (Bundessteuerblatt 1968, Seite 43) verwiesen. Gemäß § 14 BewG sei immer der zeitnahe Wert zum Zeitpunkt des Steuertatbestandes und keine spätere Werterhöhung heranzuziehen. FA: Im Erkenntnis VwGH 30.1.2014 2013/16/0078 werde ausgeführt "wenn nun die belangte Behörde im Rahmen des – von Amts wegen wiederaufgenommenen – Verfahrens den die Steuerpflicht auslösenden Sachverhalt und damit die Bemessungsgrundlage präzise festzustellen und einzugrenzen vermag und infolge dessen nur jene tatsächlichen Investitionen zugrunde legt, zu deren Tragung sich der Bf. als Gegenleistung verpflichtet hat.….." PV: Für die zusätzlichen Kosten gebe es spätere Beschlüsse der Miteigentümer. Die Kosten in Höhe von € 150.000,00 für statische Maßnahmen im Zusammenhang mit der Erdbebensicherheit seien wegen einer Änderung der Bauordnung im Jahr 2009 erforderlich gewesen. Die € 15.000,-- seien Anforderungen des LAND gewesen, dafür sei eine höhere Forderung gewährt worden. Zur ursprünglichen Baubewilligung sei eine Austauschplanung gegenüber der Baubehörde vorgenommen worden und deshalb hätten die neuen Bestimmungen über die Erdbebensicherheit eingehalten werden müssen. Deshalb sei es auch zur Überschreitung des ursprünglichen Bauzeitplanes gekommen. FA: Es werde auf Punkt 11. der Beilage zum Protokoll vom 24.4.2008 verwiesen. Dort werde für zusätzliche Mehrkosten bereits eine Regelung im Hinblick auf die Finanzierung getroffen. PV zum Thema Subventionen: Im Kommentar Takacs zu § 5 GrEStG TZ 1.7 stehe: "Leistungen die dem Erwerber selbst zugute kommen, die sich also nicht im Vermögen des Verkäufers, sondern im Vermögen des Erwerbers auswirken, sind keine Gegenleistungen. Aus wessen Vermögen die Gegenleistung aufgebracht wird, ist für die Festsetzung der Grunderwerbsteuer ohne Bedeutung." FA: Es werde auf die Entscheidung BFG 12.6.2014, RV 7101280/2009 und auf das dort zitierte VwGH-Erkenntnis vom 29.9.2010, Zl. 2009/16/0054 verwiesen. PV: In der Entscheidung VwGH vom 29.9.2010 sei es um Leistungen an einem Bauträger gegangen, d.h. die Leistungen seien der Veräußerin zugeflossen. FA: Es werde auf die Bestimmung des § 5 Abs. 3 Z. 2 GrEStG verwiesen. Gegenleistung sei alles was der Erwerber aufwenden muss, um das Grundstück zu erhalten, aber auch Leistungen Dritter, die erbracht werden, damit ein anderer das Grundstück erhält. Dazu gebe es auch Entscheidungen des UFS. PV: Der klare Wortlaut des Gesetzes sage: Nur Leistungen, die ein anderer als der Erwerber des Grundstückes dem Veräußerer als Gegenleistung dafür gewährt, dass der Veräußerer dem Erwerber das Grundstück überlässt, sind Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer. Das heiße, die Leistung muss daher dem Veräußerer zukommen. Übereinstimmend wurde festgehalten, dass keine Beweisanträge mehr offen sind. Das Finanzamt ersuchte abschließend, die Beschwerden als unbegründet abzuweisen und die Grunderwerbsteuer von den endabgerechneten Gesamtkosten festzusetzen. Der Ausspruch der Vorläufigkeit solle entfallen. Der PV ersuchte abschließend, der Beschwerde Folge zu geben. Sofern der Beschwerde teilweise Folge gegeben werde, werde beantragt, zumindest bei der Zugrundelegung der anteiligen Bau- und Planungskosten die ungeplanten Mehrkosten, die Kosten der Küchen inkl. Geräte, die Stellplatzablösen und die Subventionen aus der Bemessungsgrundlage auszuscheiden. III. entscheidungswesentlicher Sachverhalt Mit Bescheid vom 27. Februar 2007 hat die Stadt ORT2 eine Baubewilligung für bauliche Änderungen, einen Zubau und die Errichtung einer Aufstockung für die Liegenschaft EZ*** KG*** mit der Adresse PLZ, ADRESSE an die damalige Eigentümerin der Liegenschaft, die Projektentwicklung ADRESSE ****KEG, erteilt. Die Baubewilligung sah eine Aufstockung des bestehenden 2-stöckigen Gebäudes um 2 Hauptgeschosse und ein Dachgeschoss vor und sollten in den neuen Geschossen 6 Wohnungen geschaffen werden. In den bestehenden Geschossen sollten die bisher 11 Wohnungen zu 6 Wohnungen zusammengelegt werden. Mit Kaufvertrag vom 3. bzw. 6. Dezember 2007 erwarb die A-GmbH die Liegenschaft von der Projektentwicklung ADRESSE ****KEG. Der nunmehrige Beschwerdeführer wurde - ebenso wie die anderen Käufer - auf die Liegenschaft EZ*** KG*** (PLZ, ADRESSE) durch seinen persönlichen Anlageberater aufmerksam gemacht. Den Erwerbern wurden In informellen Einzelgesprächen Fotos von verschiedenen Althäusern und jeweils ein Stadtplan von der Lage der Liegenschaft gezeigt. Anfang des Jahres 2008 wurde das Objekt PLZ. ORT2, ADRESSE, präsentiert. Nachdem der Bf. am Erwerb dieses Objektes grundsätzlich interessiert war, besuchte er die am 4. Februar 2008 in der Kanzlei des Steuerberaters STEUERBERATER1 stattgefundene Besprechung in ORT1. Bei dieser Besprechung waren neben Kaufinteressenten betreffend die Liegenschaft ADRESSE auch A von der GmBH und Herr STEUERBERATER2 von der STEUERBERATER-GMBH, anwesend. Das über die Besprechung aufgenommene Protokoll hat auszugsweise folgenden Inhalt: "Tagesordnungspunkte: 1. Bisherige Aktivitäten 2. Bericht des Planers 3. Festlegung der weiteren Vorgangsweise zu 1.: Anfang des Jahres 2008 wurde den Interessenten das Objekt präsentiert. In der näheren Umgebung des ....... gelegenen Hauses befinden sich mehrere kleinere Parks sowie verschiedene Geschäfte und das Einkaufszentrum yyyyyyyyy liegt in der nächsten Parallelstraße. Die gute Erschließung des Bezirkes durch öffentliche Verkehrsmittel gewährleistet eine einfache Erreichbarkeit .................. Auf der Liegenschaft ist ein Altgebäude errichtet, das aus Erdgeschoß und zwei Obergeschoßen besteht. Das Gebäude ist unterkellert. Einige Einheiten sind vermietet und beträgt die Grundstücksfläche laut Grundbuchsauszug 316 m2. Besonders reizvoll erscheint den Interessenten die Ausrichtung der Liegenschaft, da die Straßenfront nach Westen und der Innenhof nach Osten ausgerichtet sind. Nach Vorliegen dieser Erstinformationen wurde ein gemeinsamer Ankauf der Liegenschaft überlegt und die GmBH - die einigen Interessenten bereits bekannt ist - ersucht, das Objekt zu bewerten und erste Skizzen zu erstellen. Weiters wurde Herr A von der GmBH beauftragt, beim LAND Erkundigungen einzuholen, um vor Ankauf der Liegenschaft die Förderungswürdigkeit abzuklären. Die Inanspruchnahme einer Förderung - darin sind sich alle Interessenten einig - ist eine unabdingbare Voraussetzung für den gemeinsamen Ankauf der Liegenschaft. Auf Vorschlag von Herrn Steuerberater-1 wurde Herr STEUERBERATER2 von der Steuerberatungskanzlei STEUERBERATER-GMBH, der mit Herrn Steuerberater-1 persönlich bekannt ist, zur heutigen Besprechung eingeladen, um die Meinung eines xx Steuerberaters zu diesem Investitionsvorhaben einzuholen. Die Interessenten ersuchen Herrn Steuerberater2, beim Finanzamt anzufragen, ob eine Abwicklung im Rahmen eines großen Bauherrenmodells auch für eine 10 Personen umfassende Gruppe anerkannt würde. Letztlich wurden die Anlageberater ersucht, Informationen über die Vermietungssituation und eventuelle Bereitschaft der Mieter zum Auszug einzuholen und mit der Verkäuferin Verhandlungen über die Höhe des Kaufpreises zu führen. zu 2.: Herr A. von der GmBH hat auftragsgemäß verschiedene Entwürfe für einen möglichen Aus- und Umbau des Objektes erstellt und erläutert die verschiedenen Varianten. Eine Variante geht davon aus, dass das Haus bestandsfrei ist, eine andere berücksichtigt die Belegung einiger Einheiten. Die Interessenten sind übereinstimmend der Meinung, dass die Sanierung des gesamten Hauses vorzuziehen sei und ersuchen die Anlageberater, dies bei den Verhandlungen mit der Verkäuferin zu erörtern. Sollten sich die Interessenten zum Ankauf der Liegenschaft entschließen, wird der Planer ehestmöglich von diesem Entschluss in Kenntnis gesetzt und darüber informiert, wie sich die Vermietungssituation letztlich präsentiert. Wird die Liegenschaft erworben, soll der Planer bei der nächsten Besprechung aufgrund der noch zu übermittelten Informationen einen Zeitplan über den möglichen Ablauf des Bauvorhabens und eine Baukostenschätzung erarbeiten. Letztlich soll er bereits einen Honorarvorschlag vorbereiten, denn die Käufer möchten Herrn A. bei der nächsten Besprechung den Auftrag erteilen. zu 3.: Sofern die Anfrage an das Finanzamt im Sinne der Interessenten beantwortet wird, wird eine Besprechung stattfinden, in der über die weitere Vorgangsweise entschieden wird. ORT2, am 4. Februar 2008 (Unterschriften It. Beilage) Am 21. Februar 2008 richtete Herr STEUERBERATER2 eine Anfrage an das Finanzamt***, die auszugsweise folgenden Inhalt hat: "Auftrags der D erlauben wir uns, wie schon angekündigt, nach Vorsprache und unter Zugrundelegung der vorgelegten Unterlagen folgendes schriftlich anzufragen: Das vorgelegte Revitalisierungsobjektsoll gemeinsam von Kapitalanlegern im Rahmen von Miteigentumsanteilsanschaffung erworben werden. Daran anschließend werden die Miteigentumsanteilsinhaber gemeinsam die Revitalisierung beschließen. Das als große Bauherren. Nach Fertigstellung werden die Wohneinheiten gemeinschaftlich vermietet mit dem Ziel ein langfristiges wertgesichertes Zusatzeinkommen zu erhalten. Die Objektrevitalisierung geht davon aus, dass Anschaffung, Revitalisierung und somit steuerliche Behandlung unter den Grundsätzen des großen Bauherren wie folgt vorgenommen werden kann: Wesentliches Merkmal der Bauherreneigenschaft ist laut Erkenntnis des VwGH vom 05.08.1993 Zahl 93/14/0044 die Tragung des Risikos der Bauführung. Diese wird vollständig von den einzelnen Bauherren übernommen. Das heißt, die Bauherren werden noch auf die bauliche Gestaltung des Hauses Einfluss nehmen und das Baurisiko tragen, dem bauausführenden Unternehmen gegenüber unmittelbar berechtigt und verpflichtet, woraus sich ableitet, dass das finanzielle Risiko von ihnen getragen wird. Das heißt es werden keine Fixpreisvereinbarungen vorliegen, sondern maximal Beauftragungen nach Ausschreibungen zu Pauschalpreisen. Die Vergabe an einzelne Professionisten zu Pauschalpreisen stellt laut Judikatur und somit unserer Rechtsmeinung, keine Schädlichkeit dar. Der Kaufvertrag für das Objekt wird mit dem Werkvertrag über die Errichtung der Baulichkeit keine wirtschaftliche Einheit bilden. Das heißt die Bauherren erwerben die Miteigentumsanteile am Wohnhaus und beschließen daran anschließend die Revitalisierung. Sie beauftragen die Professionisten und tragen das daraus resultierende finanzielle Risiko, wobei Pauschalpreisvereinbarungen im Gegensatz zu Fixpreisvereinbarungen nicht schaden. Angefragt wird, ob es unproblematisch ist, wenn bei einem Objekt infolge der Größe der ADRESSE in PLZ maximal zehn Bauherren-Miteigentumsanteilsinhaber vorliegen oder ob trotzdem das große Bauherrenmodell, so wie in der dargestellten Weise, steuerliche Anerkennung findet. Aufgrund der obzit. Darstellung, dass Anschaffung des Objektes und spätere Beauftragung der Professionisten keine Einheit bilden, somit kein Vertragsgeflecht vorliegt, die Bauherren die Möglichkeit bedeutender Abänderungen haben und das gesamte finanzielle Risiko tragen, ist laut unserer Auffassung die Abwicklung eines großen Bauherrenmodells sowohl in PLZ, ADRESSE (für maximal 10 Bauherren) möglich. Wir bitten daher um schriftliche Bestätigung, ob das Finanzamt beim angefragten Sachverhalt und der vorgelegten Unterlagen bei den Objekten von einem großen Bauherrenmodell ausgeht." Mit Email vom 25. Februar 2008 bestätigte der Fachvorstand des Finanzamtes gegenüber Herrn Steuerberater2, dass bei einer zehn Personen umfassenden Miteigentümergemeinschaft - wenn nicht andere Gründe wie z.B. § 4 der LVO BGBl. 33/1993 zu § 2 Abs. 3 EStG oder andere bis dato nicht bekannte Vertragsvereinbarungen die gegen eine steuerliche Anerkennung sprechen würde - eine Objektrevitalisierung im Sinne der Bauherreneigenschaft gegeben ist. Nach Vorliegen dieser Informationen haben sich der Bf. und die anderen nunmehrigen Miteigentümer zum Ankauf der Liegenschaft entschlossen. Im Zeitraum zwischen 8. April 2008 und 21. April 2008 unterfertigten insgesamt 10 Personen als Käufer gleichlautende Kaufverträge über den Erwerb von jeweils 100/1.000 Anteilen an der Liegenschaft EZ*** KG*** (PLZ, ADRESSE) zu einem Kaufpreis von jeweils € 55.000,00 zuzüglich 20 % Umsatzsteuer, insgesamt sohin € 66.000,00. | Name des Käufers | Vetragsunterzeichnung | BF | 21.04.2008 | K2 | 16.04.2008 | K3 | 08.04.2008 | K4 | 09.04.2008 | K5 | 16.04.2008 | K1 | 09.04.2008 | K6 | 16.04.2008 | K7 | 14.04.2008 | K8 | 10.04.2008 | K9 | 21.04.2008 Die Unterzeichnung der Kaufverträge durch die Verkäuferin, die A.-GMBH, erfolgte am 22. April 2008. Die Übergabe und Übernahme der Liegenschaftsanteile durch die Käufer erfolgte gemäß Punkt VI. des jeweiligen Kaufvertrages mit dem der beidseitigen Unterfertigung dieses Vertrages folgenden Monatsletzten. Am 24. April 2008, zwei Tag nach Unterzeichnung des Kaufvertrages durch die Verkäuferin, fand eine Versammlung aller Käufer statt, für die die Tagesordnung von Herrn X namens der D-GMBH vorgeschlagen wurde und bei der den Käufern ein Bündel von Verträgen zur Unterzeichnung vorgelegt wurde. Das über die Versammlung aufgenommene Protokoll lautet auszugsweise: "Herr X. von der D-GMBH, Ort3 begrüßt die Anwesenden und schlägt die Tagesordnungspunkte wie folgt vor: 1. Bisherige Aktivitäten 2. Kaufvertragsabwicklung/Miteigentümervertrag 3. Planung und Bauausführung 4. Erläuterung der steuerlichen Situation 5. Angebote der Vertragspartner/Auftragserteilung. 6. Förderung und Finanzierung 7. Vermietung 8. Konstituierung und Beschlussfassung zu 1.: Wie mit den Interessenten vereinbart, hat Herr STEUERBERATER2 nach der letzten Besprechung eine Anfrage an das Finanzamt gestellt, ob das Investitionsvorhaben als großes Bauherrenmodell bewertet würde. Das Finanzamt hat in der Folge bestätigt, dass bei einer Miteigentümergemeinschaft, die (10 Personen umfasst, von einem großen Bauherrenmodell ausgegangen werden kann, sofern die übrigen Bauherreneigenschaften vorliegen. Im Zuge der Kaufpreisverhandlungen hat die Verkäuferin mitgeteilt, dass eine gültige Baubewilligung für den Ausbau der Liegenschaft vorliegt und wurde dies Herrn A. umgehend bekanntgegeben. Herr A. hat daraufhin mit dem LAND Kontakt aufgenommen und wurde mündlich die Förderungswürdigkeit des Objekts bereits bestätigt. Die Anlageberater konnten einen Kaufpreis von € 550.000,-- zuzüglich USt. vereinbaren und mitteilen, dass sich die Verkäuferin dazu verpflichtet hat, die drei noch bestehenden unbefristeten Mietverhältnisse bis Ende Juni 2009 bestandsfrei zu stellen. Nach Vorliegen dieser Informationen haben sich die Interessenten zum gemeinsamen Ankauf der Liegenschaft entschlossen. Sodann wurde der xx Anwalt ANWALT damit beauftragt, einen Kaufvertrag zu erstellen sowie einen Miteigentümervertrag zu verfassen, in dem die Aufteilung der Rechte und Pflichten der Miteigentümer untereinander nach deren Wünschen geregelt wird. Als Honorar für diese Tätigkeit wurde ein Betrag von € 9.000,-- zuzüglich USt. vereinbart. Zwischenzeitig hat von Herrn RECHTSANWALT auftragsgemäß die Verträge erstellt und sowohl den Entwurf des Kaufvertrages als auch des Miteigentümervertrages den Interessenten zur Verfügung gestellt. Nach Abstimmung des Kaufvertrages liegt dieser nun allseits beglaubigt unterfertigt vor und wird Herr RECHTSANWALT - der heute verhindert ist - das Eigentum ehestmöglich verbüchern und übernimmt hiefür die persönliche Haftung. Die Liegenschaft wird von den Miteigentümern frei von Geldlasten übernommen, jedoch ist die im Lastenblatt des Grundbuches eingetragene Reallast zur Herstellung des richtigen Niveaus für die Commune ORT2 zu übernehmen. Weiters sind vorerst drei unbefristete Mietverhältnisse zu übernehmen, jedoch ist die Verpflichtung zur fristgerechten Auflösung der Bestandsverhältnisse bis 30.6.2009 im Kaufvertrag vereinbart. Nunmehr werden die wichtigsten Punkte des Miteigentümervertrages nochmals erläutert. Einigkeit herrscht darüber, dass für einen Zeitraum von 30 Jahren auf die Teilung des gemeinsamen Eigentums sowie auf die Begründung von Wohnungseigentum bzw. auf die Einräumung eines ausschließlichen Nutzungsrechtes an einer bestimmten Einheit verzichtet wird. Sodann wird der Miteigentümervertrag allseitig unterfertigt. zu 3.: Herr A. erläutert, dass ihm die gültige Baugenehmigung bereits übermittelt wurde und in dieser eine Aufstockung des Hauses um zwei Vollgeschoße und ein Dachgeschoß bewilligt ist. Die Miteigentümer sind der Meinung, dass diese Baubewilligung wenn möglich ausgenutzt werden sollte, da ein erneutes Bewilligungsverfahren eine zeitliche Verzögerung von 6 bis 9 Monaten mit sich bringen würde. Herr A. bestätigt dies und teilt überdies mit, dass aufgrund der geltenden strengeren Bestimmungen bezüglich des Erdbebenschutzes die Erlangung der Bewilligung für den Ausbau nur mit weiteren Auflagen und damit verbundenen höheren Kosten möglich wäre. Seine Planentwürfe sehen daher die Erstellung der Gebäudehülle wie in der gültigen Baugenehmigung vor. Nach Fertigstellung dieser Hülle soll mittels Austauschplanung um die Bewilligung der Änderung der Raumaufteilung angesucht werden. Gemäß der Bewilligung kann das Haus um zwei Vollgeschoße und ein Dachgeschoß ausgebaut werden. Die Aufstockung ist in Massivbauweise vorgesehen, das bestehende Mauerwerk soll verstärkt werden. Herr A. schlägt hierfür die Anbringung von Stahlbetonvorsatzschalen vor. Die Decken können erst im Zuge der Bauarbeiten untersucht werden, eine teilweise Verstärkung ist jedoch jedenfalls vorgesehen. In den Skizzen, die der Planer vorlegt, sind die Wohnungen nach den Wünschen der Miteigentümer angelegt. Von den Bauherren wurden im Gegensatz zur bewilligten Planung, die größere Einheiten vorsieht, 2-Zimmer-Wohnungen mit einer Gesamtgröße zwischen 40 und 50 m2 gewünscht, da diese in der Vermietung in den letzten Jahren vermehrt nachgefragt werden. Im Dachgeschoß sind zwei größere Wohnungen, jeweils mit großzügigen Terrassen, vorgesehen. An der Hoffassade soll eine moderne Liftanlage errichtet werden, die vom KeIlergeschoß bis ins Dachgeschoß führen soll. Das gesamte Haus kann - da die Straßenfassade schmucklos ist - thermisch verbessert werden und insgesamt eine Neubauoptik geschaffen werden. Die Beheizung soll zentral erfolgen, vorerst soll eine Gaszentralheizung errichtet werden, bei Ausbau des Fernwärmenetzes soll jedoch eine Anschlussmöglichkeit an diese Energieversorgung gewährleistet sein. Im KeIlergeschoß können Allgemeinräume angelegt werden. Da es sich um einen für diese Bauepoche typischen "xxxxx" handelt, kommen die Bauherren über Vorschlag des Planers überein, dass zur besseren Belüftung des Mauerwerks der Putz abgeschlagen und die Ziegel roh belassen werden sollen. Weiters soll durch einen horizontalen Sperrriegel unterhalb der Kellerdecke eine Abdichtung erfolgen, sodass das Mauerwerk ab Kellerdecke aufwärts trocken sein wird. Die bestehende Einfahrt soll, wie der bestehende Stellplatz im Hof, erhalten bleiben. Vorgesehen ist, im Hofbereich den Müllplatz und einen Abstellplatz für Fahrräder zu errichten. Der übrige Innenhof soll begrünt werden und kann den Mietern als Allgemeinfläche zur Verfügung stehen oder einer der ebenerdigen Einheiten als Eigengarten zugeordnet werden. Nunmehr legt Herr A. eine Bau- und Ausstattungsliste vor, die er seiner Baukostenschätzung zugrunde gelegt hat. Es ergeben sich, ausgehend vom derzeitigen Planungs- und Baukonzept, Bau- und Baunebenkosten in Höhe von € 1,310.000,--. In dieser Summe sind sämtliche derzeit absehbaren Kosten und insbesondere sämtliche derzeit notwendigen Auflagen der Erdbebensicherheit inkludiert. Ergänzend teilt Herr A. mit, dass auf der Liegenschaft - außer dem vorhandenen Platz im Hof, der erhalten werden soll - keine Stellplätze errichtet werden können und die Ablöse für fünf Pflichtstellplätze in einem nahegelegenen Objekt erfolgen soll, wofür die Hälfte der behördlich vorgeschriebenen Ablösesumme kalkuliert wurde. Der Planer weist darauf hin, dass die exakten Kosten von den letztlichen Ausführungs- und Ausstattungswünschen der Miteigentümer und vor allem vom Ergebnis der öffentlichen Ausschreibung abhängig sein werden. Auch eventuelle Auflagen der Baubehörde und des LAND werden noch zu berücksichtigen sein. Herr A. wird im Juni/Juli 2008 ein Förderungsansuchen beim LAND für Maßnahmen der Totalsanierung einreichen. Der Vorprüfbericht wird voraussichtlich im Herbst 2008 vorliegen. Die Ausschreibung soll bis Dezember 2008 erfolgen, auf Wunsch der Bauherren parallel zur Generalunternehmerausschreibung auch eine gewerkmäßige Ausschreibung. Voraussichtlich kann dem LAND im April 2009 ein Vergabevorschlag zur Bestätigung vorgelegt werden. Mit der Zustimmung zum vorzeitigen Baubeginn wird im Juni 2009 gerechnet, sodass ein Baubeginn Anfang Juli 2009 möglich sein sollte. Bei einer voraussichtlichen Bauzeit von 15 Monaten ergibt sich sohin ein Fertigstellungstermin Ende September 2010. Die Miteigentümer sind in Kenntnis darüber, dass es sich bei diesem Zeitplan um eine Prognose handelt und sich durch spätere Erteilung der erforderlichen Genehmigungen bzw. sonstigen Verzögerungen verschieben kann. Herr A bietet für die GmBH sämtliche erforderliche Leistungen für Generalplanung, Ausschreibung und technische Baubetreuung zu einem Gesamthonorar in Höhe von € 130.000,-- zuzüglich USt. an, womit sich die Miteigentümer einverstanden erklären, sodass der entsprechende Auftrag erteilt und eine Vollmacht unterfertigt wird. In diesem Honorar ist inkludiert, dass die GmBH als Projektleiterin im Sinne des Bauarbeitenkoordinationsgesetzes auftritt, wobei sie befugt ist, ihrerseits einen Baustellenkoordinator zu ernennen. zu 4.: Der Miteigentümer STEUERBERATER1 wurde von den übrigen Miteigentümern ersucht, ein Anbot für die Betreuung der Miteigentümergemeinschaft als Steuerberater zu erstellen. Er erläutert kurz die Tätigkeiten, die seine Kanzlei, die STEUERBERATER1 & Partner Steuerberatungsgesellschaft m.b.H. & Co. Kommandit-Partnerschaft, als Steuerberater für die laufende Vertretung der Miteigentümergemeinschaft wahrnehmen wird. Weiters fasst er nochmals die steuerlichen Voraussetzungen und Auswirkungen des beabsichtigten Investitionsvorhabens zusammen. Aufgrund des Umstandes, dass nach durchgeführter Generalsanierung das gesamte Gebäude durch die Miteigentümer vermietet werden soll, Ist eine sogenannte "große Vermietung" (entgeltliche Überlassung von Gebäuden im Sinne des § 2 Abs. 3 LVO) zugrunde zu legen. In diesem Fall ist das Vorliegen einer Absicht zur Erzielung eines Gesamtgewinnes bzw. Gesamtüberschusses innerhalb eines absehbaren Zeitraumes dann anzunehmen, wenn die Erreichung des Totalgewinnes (Gesamtüberschusses) innerhalb von 25 Jahren plus Bauzeit erfolgt, somit höchstens in 28 Jahren ab dem erstmaligen Anfallen von Aufwendungen. Andernfalls würde die Betätigung als Liebhaberei - einkommensteuerrechtlich nicht relevante Tätigkeit - qualifiziert werden. Die steuerliche Begünstigung der 1/15-Absetzung für die Bau- und Baunebenkosten ergibt sich einerseits aufgrund der Bestimmungen des Wohnhaussanierungsgesetzes und andererseits durch die Anwendbarkeit der §§ 3 - 5 MRG. Herr Steuerberater2 von der STEUERBERATER-GMBH, der die Anfrage beim Finanzamt im Auftrag der Miteigentümer getätigt hat, wird ein schriftliches Gutachten erstellen und dieses den Bauherren zusenden. zu 5.: Nachdem die Miteigentümer die Kaufentscheidung getroffen hatten, haben sie sich dazu entschlossen, zur weiteren Abwicklung des Investitionsvorhabens einen gemeinsamen Vertreter zu bestellen. Die C.-GmbH wurde ersucht, ein diesbezügliches Anbot zur Abwicklung als Bevollmächtigter der Gemeinschaft sowie ein Anbot zur Erstellung detaillierter Wirtschaftlichkeitsanalysen und -berechnungen vorzulegen, die E.-GmbH soll die wirtschaftliche Betreuung übernehmen. Weiters soll über Vorschlag der Käufer die B.-GmbH, die einigen Käufern aus bisheriger Zusammenarbeit bekannt ist, mit der Durchführung der Hausverwaltung beauftragt werden. Die D-GMBH soll den Auftrag für die Finanzierungsbeschaffung erhalten. Zur heutigen Besprechung haben die Gesellschaften jeweils Anbote und entsprechende Vertragsvorschläge vorgelegt. Die jeweiligen Vertragsangebote entsprechen leistungs- und honorarmäßig den Vorstellungen der Miteigentümer und werden die diesbezüglichen Aufträge erteilt und in der Beilage zum Protokoll zusammengefasst. zu 6.: Herr X berichtet, dass die D-GMBH mehrere Gespräche und Verhandlungen im Hinblick auf eine gemeinsame Fremdfinanzierung durchgeführt hat. Es wurden Anbote von verschiedenen österreichischen Geldinstituten eingeholt, wobei das günstigste Angebot von der BANK abgegeben wurde. Herr X. erläutert die angebotenen Konditionen: Für die Investitionsphase (voraussichtlich bis 30.9.2010) wurde ein variabler Zinssatz mit Bindung an den 1- bzw. 3-Monats-EURIBOR mit einem Aufschlag von 1 %, auf drei KommasteIlen genau, angeboten. Aufgrund der guten Bonität der Miteigentümer konnte mit dem Kreditinstitut verhandelt werden, diesen Aufschlag für die Dauer der Investitionsphase auf 0,875 % zu reduzieren. Während der Investitionsphase können die Zinsen im Voraus bezahlt werden, sodass die Zinsen bis 31.12.2009 bei Zuzählung und die bis zum Ende der Investitionsphase am 30.9.2010 anfallenden Zinsen bis Ende 2009 im Voraus bezahlt werden können. Für die Endfinanzierung ab 1.10.2010 wird ein variabler Zinssatz mit Bindung an den 1- bzw. 3-MonatsEURIBOR mit einem Aufschlag von 0,75 % mit monatlicher bzw. vierteljährlicher Anpassung, auf drei KommasteIlen genau, angeboten (kalkuliert 5,5 %). Ab Fertigstellung ist eine Konvertierung in Fremdwährung möglich und kommt diesfalls der entsprechende 1- bzw. 3-Monats-LiBOR mit einem Aufschlag von 0,75 % und Aufrundung auf das nächste 1/8 Prozent zur Verrechung. Die Miteigentümer sind grundsätzlich mit den Konditionen einverstanden, ersuchen jedoch – insbesondere Herr K9 -, nochmals mit dem Kreditinstitut Verhandlungen aufzunehmen, um eventuell den Aufschlag für die Dauer der Investitionsphase auch auf 0,75 % zu reduzieren. Übereinstimmend wird jedenfalls beschlossen, vorerst den als günstiger erachteten 1-MonatsEURIBOR in Anspruch zu nehmen. Ausdrücklich wird gewünscht, dass ab Beginn der Vermietphase die Möglichkeit einer individuellen Gestaltung (vorzeitige Rückzahlung, Sondertilgung, Umschuldung etc.) bestehen muss. In diesem Sinne wird die D. von den Miteigentümern beauftragt, die diesbezüglichen Vereinbarungen auszuhandeln. Vorgesehen ist eine Tilgung des Fremdkapitals innerhalb eines Zeitraumes von maximal 15 Jahren ab Baufertigstellung oder die gänzliche Rückführung bis spätestens 30.9.2025. Im Hinblick auf das Fremdwährungsrisiko, auf welches detailliert hingewiesen wird, legen die Bauherren fest, dass sie im Falle einer Konvertierung in eine Fremdwährung erforderlichenfalls Sondertilgungen durchführen. Darüber hinaus wird festgelegt, dass bei einer eventuellen Änderung der Verhältnisse jedenfalls angemessene Nachschusszahlungen durch die Miteigentümer erfolgen werden, um die Erreichung des Totalgewinnes im erforderlichen Zeitraum sicherzustellen. Beim LAND wird die Gewährung eines Direktdarlehens des Landes sowie von Annuitätenzuschüssen für eingesetztes Eigenkapital für Maßnahmen der Totalsanierung beantragt. In die aktuelle Berechnung wurden aufgrund der positiven Vorgespräche mit dem LAND bereits Förderungsmittel einkalkuliert. Klargestellt wird, dass kein Rechtsanspruch auf die beantragte Förderung besteht. Weiters kann sich durch gesetzliche Änderungen sowohl die Höhe als auch die Art der Förderung ändern. Derzeit sind ein Direktdarlehen des Landes in Höhe von € 400.000,-- (Laufzeit 15 Jahre, Zinssatz 1 %) und Annuitätenzuschüsse in Höhe von € 29.000,-- p.a. kalkuliert. Die Miteigentümer sind in Kenntnis darüber, dass mit den Bauarbeiten erst nach Vorliegen der Förderungszusicherung bzw. Zustimmung zum vorzeitigen Baubeginn begonnen werden darf. Für das Direktdarlehen werden die Miteigentümer solidarisch haften, was jedoch insofern kein Risiko darstellt, als hiezu vom Land Annuitätenzuschüsse gewährt werden, mit welchen die Annuität des Darlehens zum Großteil abgedeckt werden kann. Weiters ist für die 15-jährige Laufzeit des Darlehens ein Veräußerungsverbot zugunsten des Landes zu verbüchern. Da eine Veräußerung aus steuerlichen Gründen bis zum Erreichen des steuerlichen Totalgewinnes ohnedies nicht möglich ist, erwächst aus dieser Auflage keinerlei Nachteil für die Miteigentümer. Unter Berücksichtigung sämtlicher erteilter Aufträge samt Nebenkosten ergibt sich eine voraussichtliche Gesamtinvestitionssumme von € 2,550 000,--. Das exakte Finanzierungskonzept wird nun dahingehend festgelegt, dass € 561.750,-- in Form von Eigenmitteln aufgebracht werden, wovon ein Betrag von € 161.750,-- in Kürze zur Einzahlung gebracht werden sollte. Die weiteren Eigenkapitaleinzahlungen in Höhe von jeweils € 200.000,-- werden am 30.6.2009 und am 30.6.2010 erfolgen. Bei der BANK werden eine Zwischenfinanzierung in der Höhe von € 2,388.250,-- und eine Endfinanzierung in Höhe von € 1,588.250,-- in Anspruch genommen; das Direktdarlehen des Landes ist derzeit mit € 400.000,-- veranschlagt. Sollten die Förderungsmittel durch das Land nicht, in geringerer Höhe oder in anderer Form gewährt werden, müsste eine entsprechende Erhöhung der nicht geförderten Fremdmittel erfolgen. Der Tilgungsbeginn wird mit 1. Oktober 2010 festgelegt. Ab diesem Zeitpunkt wird von den Bauherren die Unterdeckung (Differenz zwischen Kreditannuität und Mietakonti) auf die Einzelkreditkonten zur Einzahlung gebracht. Herr RECHTSANWALT wird von den Miteigentümern beauftragt und ermächtigt, für die Bauherren im Hinblick auf die gemeinsame Inanspruchnahme von Fremdmitteln die Treuhandschaft zu übernehmen und die Verbücherung der Fremdfinanzierung durchzuführen. Hierfür wird ein Honorar von € 5.000,-- zuzüglich USt. vereinbart. Herr RECHTSANWALT wird ermächtigt und beauftragt, alle in diesem Zusammenhang erforderlichen Unterschriften zu leisten. Die Miteigentümer sind in Kenntnis darüber, dass gemäß den derzeitigen Wirtschaftlichkeitsberechnungen für das gegenständliche Objekt die Erreichung des Totalgewinnes nach 25 Jahren zugrunde gelegt wird. Dies bei einem freifinanzierten Kredit in EUR mit einem Zinssatz von 5,5 % p.a. und Tilgung innerhalb eines Zeitraumes von 15 Jahren. In diesem Zusammenhang wird nochmals festgehalten, dass die in der Wirtschaftlichkeitsvorschau kalkulierten Mieteinnahmen sowie Fremdkapitalzinsen und Nebenkosten der derzeitigen Markt- und Gesetzeslage entsprechen und sich verändern können, wodurch sich auch die monatliche Nachschussleistung der Miteigentümer verändern würde. zu 7.: Die Miteigentümer werden darüber informiert, dass bei den Wirtschaftlichkeitsberechnungen von folgenden Mieteinnahmen ausgegangen wurde: Sowohl für die 8 sanierten Wohnungen im Ausmaß von ca. 370 m2 als auch für 8 Neubau-Wohnungen im Ausmaß von ca. 416 m2 wird ein Nettomietzins von € 8,-- pro m2 und Monat kalkuliert. Für den Stellplatz ist eine monatliche Nettomiete in Höhe von € 60,-kalkuliert. Demgemäß betragen die kalkulierten Mieteinnahmen ca. € 6.350,-- p.m., d.s. rund € 76.200,-~ p.a.. Da aufgrund der Förderungsbestimmungen des Landes während der Inanspruchnahme von Förderungsmittel der Mietzins mit den Refinanzierungskosten begrenzt ist, wobei das eingesetzte Eigenkapital jeweils mit einem Zinssatz in der Höhe der Durchschnitts-SMR des Vorjahres verzinst werden darf, werden sich diese Einnahmen ändern. Der Zinssatz für das Jahr 2008 beträgt 4,26 %. Für den Zeitraum der Inanspruchnahme von Förderungsmitteln ist die Vermietung der Wohneinheiten nur zu den vom Land festgelegten Bedingungen, sowie, wie mitgeteilt, in Höhe des jeweiligen Deckungserfordernisses möglich. Weiters sind dem Land (MA 50) die zweite und jede weitere vierte Wohneinheit zur Vergabe anzubieten. zu 8.: Die Bauherren beschließen einstimmig die Konstituierung der Miteigentümergemeinschaft laut "Konstituierung und Beschlussfassung der Miteigentümergemeinschaft PLZ, ADRESSE (Beilage). Ort4, am 24. April 2008 (Unterschriften It. Beilage) Die genannte Beilage zum Protokoll vom 24. April 2008 lautet: "KONSTITUIERUNG UND BESCHLUSSFASSUNG MITEIGENTÜMERGEMEINSCHAFT PLZ, ADRESSE Die Bauherren beschließen die Konstituierung der Miteigentümergemeinschaft gemäß gesondert unterfertigtem Miteigentümervertrag. Es wurden von den Unterfertigten folgende gemeinschaftliche Beschlüsse mit den angeführten wesentlichsten Inhalten gefasst: 1.) Errichtung des Miteigentümervertrages sowie des Kaufvertrages und dessen grundbücherliche Durchführung und Übernahme der Finanzierungstreuhandschaft und Verbücherung der Pfandrechte durch Herrn RECHTSANWALT. - Honorar: € 14.000,-- zuzüglich USt. 2.) Generalplanung und technische Baubetreuung durch GmBH. Ort5 - Erbringung sämtlicher erforderlichen Leistungen laut GOA/HOB - Durchführung der Projektleitung sowie Planungskoordination gemäß den Bestimmungen des Bauarbeitenkoordinationsgesetzes - Beschaffung der behördlichen Bewilligungen namens der Bauherren - Beibringung der erforderlichen Statik sowie Haustechnik und Elektroplanung - Ausschreibung der einzelnen Gewerke gemäß den Förderungsrichtlinien - Technische Überwachung der Baudurchführung, Kontrolle auf der Baustelle und Abnahme des Bauwerkes namens der Bauherren - Prüfung der Teil- und Schlussrechnungen - Erwirkung der Benützungsbewilligung namens der Bauherren - Gewährleistungsbegehung - Vergütung: € 130.000,-- zuzüglich USt. bei einer Vorauszahlung von 30 % im Juni 2008 3.) Durchführung des gegenständlichen Bauvorhabens im Rahmen eines GU-Auftrages nach Durchführung einer öffentlichen Ausschreibung . - Durchführung sämtlicher Arbeiten laut Planungsbeschluss und Bau- und Ausstattungsbeschreibung - Bauzeit: 15 Monate ab Baufreigabe - Bau- und Baunebenkosten zu voraussichtlich € 1,310.000,-- als Höchstpreis mit Abrechnung nach Aufmaß, ausgehend von einer vorläufigen Kostenschätzung 4.) Durchführung der Investitionen aufgrund der heute getroffenen Bauherrenentscheidungen unter Zugrundelegung der Wirtschaftlichkeitsanalysen und -berechnungen der C.-GMBH Ort3 und Abschluss einer diesbezüglichen Vereinbarung. - Recht zur Nutzung der Analysen und Berechnungen sowie des Durchführungsplanes zur ertragbringenden Vermietung - Vergütung: € 70.000,-~ zuzüglich USt.; davon € 45.500,-- als Vorauszahlung für den Leistungszeitraum bis Ende 2009 5.) Hausverwaltung und Erstvermietung durch die B.-GMBH Ort3 - organisatorische Vorbereitung der Hausverwaltung - Vorbereitung eines Wirtschaftsplanes und einer Hausordnung - Ermittlung der Betriebskostenvorschreibung - Mitwirkung beim Abschluss der erforderlichen Energielieferungsverträge - Vermittlung der Erstmieter (ohne Vermietungsgarantie) - Durchführung der Gebührenanzeige von Mietverträgen - Vergütung: € 50.000,-- zuzüglich USt., davon € 32.500,-- als Vorauszahlung für den Leistungszeitraum bis Ende 2009 6.) Auftragserteilung an die D.-GMBH Ort3 zur Durchführung der von den Bauherren gefassten Beschlüsse. - Abwicklung der von der Miteigentümergemeinschaft gefassten Beschlüsse in deren Namen und deren Vertretung in sämtlichen außerbehördlichen und behördlichen Angelegenheiten - Vergütung: € 70.000,-- zuzüglich USt.; davon € 45.500,-- als Vorauszahlung für den Leistungszeitraum bis Ende 2009 Zur Durchführung des Auftrages erhält die IFW eine gesonderte Vollmacht. 7.) Wirtschaftliche Betreuung durch die E.-GmbH, Ort3 - Erstellung eines Zahlungsplanes (Mittelabflussplan), diesen anzupassen und seine Einhaltung zu überwachen - Prüfung der Rechnungen unter kaufmännischen Gesichtspunkten auf Übereinstimmung mit dem Investitionsplan und Mitfertigung diesbezüglicher Überweisungen (Mittelverwendungskontrolle) - Mitwirkung bei der finanziellen Abwicklung des Investitionsvorhabens - Vorbereitung des Abschlusses einer Rohbauversicherung - Vergütung: € 50.000,-- zuzüglich USt.; davon € 32.500,-- als Vorauszahlung für den Leistungszeitraum bis Ende 2009 8.) Steuerberatung durch STEUERBERATER1 & Partner Steuerberatungsgesellschaft m.b.H. & Co Kommanditpartnerschaft, ORT1 - Vertretung der Miteigentümergemeinschaft in sämtlichen laufenden Steuerangelegenheiten beim zuständigen Finanzamt und anlässlich einer ersten Betriebsprüfung für die Dauer der Investitionsphase - Erstellung der erforderlichen Erklärungen - Prüfung der Steuerbescheide - Vergütung: € 15.000,-- zuzüglich USt.; davon € 10.000,-- als Vorauszahlung für den Leistungszeitraum bis Ende 2009 9) Überprüfung des steuerlichen Grundkonzepts und Erstellung eines Gutachtens durch STEUERBERATUNGS-GMBH, Wirtschaftsprüfung und Steuerberatung, ORT2 - Vergütung: € 10.000,-- zuzüglich USt.; fällig binnen 14 Tagen nach Rechnungslegung 10.) Inanspruchnahme des vorgeschlagenen Finanzierungskonzeptes in der festgelegten Form und Abschluss einer Vereinbarung über Finanzierungsbeschaffung mit der D-GMBH, Ort3. - Vermittlung der Zwischen- und langfristigen Endfinanzierung - Übernahme der im Zusammenhang mit der Erstellung der Kredit- und Darlehensverträge auflaufenden Bearbeitungs- und Ausfertigungsgebühr - Abwicklung und Bearbeitung der Zwischen- und langfristigen Finanzierung - Beantragung von Förderungsmitteln, Abwicklung und Bearbeitung bis zur der Endabrechnung - Vergütung: € 50.000,-- zur Gänze fällig unmittelbar nach Vertragsabschluss 11.) Eventuelle Mehrkosten im Zusammenhang mit dem Bauauftrag sowie erhöhten Bauzeitzinsen sollen bis zur Fertigstellung über zusätzliches Fremdkapital finanziert werden. Sollte das Direktdarlehen des Landes und die Annuitätenzuschüsse in geringerer Höhe gewährt werden, ist eine entsprechende Erhöhung des nicht geförderten Fremdkapitals bei der BANK durchzuführen." Die Käufer erhielten weiters Dokumente mit folgenden Bezeichnungen ausgehändigt: „Finanzierungsvorschlag inklusive Nebenkosten“, „Liquiditätsrechnung“, „steuerliche Prognoserechnung“, „Totalgewinnberechnung“ und „Erläuterungen zur Wirtschaftlichkeitsvorschau“. Im „Finanzierungsvorschlag inklusive Nebenkosten" wird eine "Gesamtinvestitionssumme" von € 2.550.000,00 genannt und zu den Nebenkosten angemerkt, dass diese die Erwerbsnebenkosten, wie Grunderwerbsteuer, Eintragungsgebühr und Notarkosten sowie die voraussichtlichen Finanzierungskosten, wie Kredit- und Eintragungsgebühren und Bauzeitzinsen beinhalten. Bei Erstellung des Finanzierungsvorschlages wurden einkommenssteuerliche Aspekte berücksichtigt und ausgehend von einer Progression der Miteigentümer von 50% folgende Finanzierung vorgeschlagen: | Eigenmittel | € 600.000,00 | Steuer (2008-2010) | -€ 332.017,00 | Eigenkapital nach Steuer | 267.983,00 | Bankdarlehen | € 1.588.250,00 | Darlehen Land gefördert | € 400.000,00 | Gesamtinvestition nach Steuer | € 2.256.233,00 Die Gesellschaften C.-GMBH E.-GmbH, B-GMBH. und D-GMBH gehören ebenso wie die Verkäuferin (die A.-GMBH) zur sogenannten "**-GRUPPE" und präsentieren sich alle genannten Unternehmen gemeinsam auf der Homepage www.*****.at