BFG RV/7102185/2009

Hintere Zollamtsstraße 2b 1030 Wien www.bfg.gv.at DVR: 2108837 IM NAMEN DER REPUBLIK Das Bundesfinanzgericht hat durch SENAT_NAMEN im Beisein der Schriftführerin S in der Beschwerdesache des Herrn BF, ADR, vertreten durch STEUERBERATER-GMBH, Schönbrunner Str. 188, 1120 Wien gegen den Bescheid des Finanzamtes für Gebühren und Verkehrsteuern Wien vom 22. April 2009 zu ErfNr***, StNr.***, betreffend Grunderwerbsteuer nach Durchführung einer mündlichen Verhandlung am 25. Juli 2014 zu Recht erkannt: Der Bescheidbeschwerde wird teilweise Folge gegeben und der angefochten Bescheid abgeändert wie Folgt: Die Grunderwerbsteuer wird festgesetzt mit 3,5% von einer Bemessungsgrundlage von € 263.757,49 somit in Höhe von € 9.231,51. Der Ausspruch, dass die Festsetzung gemäß § 200 Abs. 1 BAO vorläufig erfolgt, entfällt. Eine Revision an den Verwaltungsgerichtshof ist nach Art. 133 Abs. 4 Bundes-Verfassungsgesetz (B-VG) unzulässig. Entscheidungsgründe I. Verfahren vor dem Finanzamt 1. Grunderwerbsteuererklärung vom 29.4.2008 Am 29. April 2008 zeigte die **** Rechtsanwälte OEG dem (damaligen) Finanzamt für Gebühren und Verkehrsteuern Wien (nunmehr Finanzamt für Gebühren, Verkehrsteuern und Glücksspiel, kurz Finanzamt) mit elektronischen Abgabenerklärung an, dass ein grunderwerbsteuerpflichtiger Rechtsvorgang zwischen der A-GmbH als Verkäuferin und Herrn BF (dem nunmehrigen Beschwerdeführer, kurz Bf.) als Käufer zu einer Gegenleistung von € 66.000,00 verwirklicht worden sei. Der Erwerbsvorgang wurden vom Finanzamt unter ErfNr*** erfasst: Ebenfalls am 29. April 2008 übermittelte die **** Rechtsanwälte OEG dem Finanzamt zu der oben angeführten Erfassungsnummern eine Kopie des Kaufvertrages über den Erwerb von 100/1.000 Anteilen an der Liegenschaft EZ***, Grundbuch*** mit der Adresse PLZ, ADRESSE. 2. Ermittlungen des Finanzamtes 2.1 Vorhalt 2.6.2008/Beantwortung 4.7.2008 Mit Vorhalt vom 2. Juni 2008 richtete das Finanzamt folgende Fragen an Herrn K1 (einem weiteren Miteigentümer der oben angeführten Liegenschaft - Verfahren zu ErfNr.XXX), die von der **** Rechtsanwälte OEG in rechtsfreundlicher Vertretung des Herrn K1 mit Schriftsatz vom 4. Juli 2008 wie nachstehend angeführt beantwortet wurden: "1. Wie sind Sie auf das gegenständliche Objekt aufmerksam gemacht worden? Mein Mandant wurde auf das Objekt durch seinen persönlichen Anlageberater aufmerksam gemacht. 2. Gibt es dazu Prospekte oder sonstige Unterlagen? (Um Vorlage wird ersucht) Gemeinsam mit diesem Schreiben darf ich Ihnen folgende Projektunterlagen übermitteln: - Finanzierungsvorschlag (Beilage ./A) - Liquiditätsrechnung (Beilage ./B) - Steuerliche Prognoserechnung (Beilage ./C) - Totalgewinnberechnung (Beilage ./D) - Erläuterungen zur Wirtschaftlichkeitsvorschau (Beilage ./E) 3. Von wem wurde das Gebäude geplant und wer hat den Auftrag dazu erteilt? Die GmbH, die dem Steuerpflichtigen bereits bekannt war, wurde ersucht, das Objekt zu bewerten und erste Skizzen zu erstellen. In der Folge wurde von den Interessenten am 04.02.2008 eine Besprechung in der Kanzlei des Steuerberaters STEUERBERATER1 abgehalten, um mit Herrn A von der GmbH die Möglichkeiten der Sanierung und des Ausbaus der Liegenschaft zu erörtern. Das Protokoll dieser Besprechung wird Ihnen als Beilage ./F übermittelt. Weiters wurde der Steuerberater STEUERBERATER2 ersucht, eine Anfrage an das Finanzamt*** zu richten, um die Anerkennung der großen Bauherrneigenschaft zu klären. Die Anfrage und die Bestätigung des Finanzamtes werden als Beilage ./G und Beilage ./H übermittelt. 4. An welchen Planungen über das Gebäude haben Sie bereits vor Abschluss des Kaufvertrages über das Grundstück mitgewirkt? Vor Abschluss des Kaufvertrages wurden von den Interessenten mehrere Varianten der Sanierung mit Herrn A erörtert. Die Interessenten haben sich schließlich für eine Totalsanierung des Objektes entschieden. In der Folge bestand in den nächsten Wochen und Monaten ein laufender Kontakt zwischen den Miteigentümern und Herrn A. 5. Welche Verträge wurden mit dem Bauführer abgeschlossen? (Um Vorlage aller bezüglichen Treuhand- und Werkverträge wird ersucht) Ein Vertrag mit einem Bauführer wurde nicht abgeschlossen. Der Vertrag über die Generalplanung und die technische Baubetreuung werden als Beilage ./I übermittellt. 6. Wurde für die Errichtung (Sanierung) ein Fixpreis vereinbart? Es wurde kein Fixpreis vereinbart und noch kein Bauauftrag erteilt. Es erfolgt eine öffentliche Ausschreibung. 7. In welchem Namen werden die am Bau beteiligten Firmen zur Durchführung der jeweiligen Arbeiten beauftragt? An wen erfolgt die Rechnungslegung der Professionisten? Der Auftrag zur Generalplanung erfolgte durch die Miteigentümer und wurde die GmbH mit der Planung und der Durchführung der öffentlichen Ausschreibung beauftragt. Der Generalunternehmer bzw. die einzelnen bauausführenden Subunternehmer werden nach der öffentlichen Ausschreibung direkt von den Miteigentümern beauftragt. Die Rechnungslegung wird an die Miteigentümergemeinschaft erfolgen. 8. Wer hat um Baubewilligung angesucht? Wem wurde Sie erteilt? Um Vorlage einer Kopie der Baubewilligung wird ersucht." Die bestehende Baubewilligung wurde dem Voreigentümer der Liegenschaft erteilt und kann voraussichtlich als Grundlage für das Förderungsverfahren und einen Baubeginn übernommen werden, sodass lediglich eine Austauschplanung eingereicht werden muss. Damit können zeitliche Verzögerungen von ca 6 bis 9 Monaten sowie zusätzliche kostenintensive Auflage vermieden werden. Der Baubescheid vom 27.02.2007 wird als Beilage ./J übermittelt. Ergänzend darf ich Ihnen als Beilage ./K noch das Protokoll der konstituierenden Bauherrnversammlung vom 24.04.2008 übermitteln. Dem Schriftsatz vom 21. August 2008 waren die genannten Unterlagen mit der Bezeichnung Beilage ./A bis Beilage ./J angeschlossen. 2.2 Vorhalt 7.10.2008/Beantwortung 28.10.2008 Mit einem weiteren Vorhalt vom 7. Oktober 2008 forderte das Finanzamt Herrn K1 auf, folgende Fragen „EXAKT“ zu beantworten. Die Beantwortung dieses Vorhaltes erfolgte für Herrn K1 durch die STEUERBERATER-GMBH Wirtsschaftsprüfung und Steuerberatung unter Berufung auf die erteilte Vollmacht wie nachstehend: "1) Mit welchem Anliegen (was wollte der Erwerber erwerben) hat sich der Erwerber an seinen Anlageberater gewendet? Das Anliegen, mit dem sich der Erwerber an den Anlageberater gewandt hat, ist der Erwerb eines Althauses in ORT2. 2) Was wurde dem Erwerber vom Anlageberater angeboten? (Name, Anschrift, Firma Genauer Ablauf und Datum des Anbots. Dem Erwerber wurde vom Anlageberater ausschließlich der Erwerb eines Althauses in ORT2 angeboten. Dabei wurden Fotos von verschiedenen Althäusern und jeweils ein Stadtplan von der Lage der Liegenschaft gezeigt. 3) Wann und von wem wurden die vorgelegten Unterlagen gem Punkt 2 des Antwortschreibens vom 4.7.2008 dem Erwerber präsentiert und ausgehändigt? Die gem. Punkt 2 der Vorhaltsbeantwortung von 04.07.2008 beigelegten Unterlagen wurde dem Erwerber nach der Bauherrnversammlung vom 24.04.2008 präsentiert und ausgehändigt. 4) Wann und mit welchen Kaufvertrag haben die anderen Miteigentümer die Liegenschaft erworben? Die anderen Miteigentümer der Liegenschaft haben ebenfalls die Kaufverträge schon unterfertigt (Daten – siehe beiliegende Kopien). 5) Pläne, die der Baugenehmigung zugrundeliegen sind vorzulegen. Die Pläne sind die zur alten Baubewilligung vorliegenden (siehe Punkt 8 der Vorhaltsbeantwortung vom 04.07.2008) und befinden sich anbei. Die von den Miteigentümern beauftragte Auswechslungsplanung liegt noch nicht vor. 6) zu Punkt 3 des Antwortschreiben, wann und auf welche Art und Weise wurde die GmBH ersucht, das Objekt zu bewerten und erste Skizzen zu erstellen? Am 04.02.2008 haben sich die Interessenten zu einer Besprechung in der Kanzlei des Steuerberaters STEUERBERATER1 getroffen und dabei die Möglichkeit der Sanierung und des Ausbaues der Liegenschaft diskutiert. Dabei wurde von den Interessenten gemeinsam der Beschluss gefasst, das Objekt zu bewerten und erste Skizzen möglicher Sanierungen zu erstellen. 7) In welcher Eigenschaft hat der Erwerber an der Besprechung vom 4.2.2008 in ORT1 teilgenommen? Der Erwerber hat in seiner Eigenschaft als Interessent über eine gemeinsame Anschaffung eines Althauses in ORT2 am 4.2.2008 in ORT1 teilgenommen. Dabei wurde die Möglichkeit, das Objekt später zu sanieren, diskutiert – wie oben dargestellt. 8 ) Nachweis über die Eigenmittelzahlungen bzw sonstige Zahlungen der Erwerber. Genaue Aufschlüsselung : Datum, Zahlungsgrund, Höhe der Zahlung. Anbei die Liste über die Eigentümerzahlungen in der Zeit vom 01.01.2008 bis 31.10.2008 Kontoblatt PLZ, ADRESSE von insgesamt € 200.000,00." Als Beilagen waren dem Schriftsatz Kopien der Kaufverträge aller Miteigentümer, des Einreichplanes sowie ein Kontoblatt der B-GmbH mit der Bezeichnung „Miteigentümererlag“ angeschlossen. 2.3 Vorhalt 28.11.2008/Beantwortung 27.2.2009 Am 28. November 2008 richtete das Finanzamt einen weiteren Vorhalt mit folgenden Fragen an Herrn K1: "Lt. Kaufvertrag haben sich die jeweiligen Käufer der EZ***, KG*** verpflichtet, den in Punkt II.1 vereinbarten Nettokaufpreis innerhalt von 14 Tagen ab Datum der Unterfertigung der gegenständlichen Kaufverträge auf das eigens dafür errichtete Treuhandkonto des unter Punkt IV.1 des genannten Treuhänders zu bezahlten. Sie werden höflichst ersucht, für alle Käufer der EZ***, KG*** für bisher geleisteten Zahlungen sämtliche Zahlungsbelege in Kopie vorzulegen." Die Beantwortung für Herrn K1 erfolgte mit Schriftsatz vom 27. Februar 2009 durch die STEUERBERATER-GMBH Wirtschaftsprüfung und Steuerberatung und hat folgenden Inhalt: "Wie schon in der Vorhaltsbeantwortung vom 28.10.2008 ausgeführt, haben die nunmehrigen Miteigentümer der o.a. Liegenschaft seinerzeit ihre Anlageberater informiert, dass sie an der Anschaffung eines Althauses in ORT2 interessiert sind. Aufgrund dessen wurden die nunmehrigen Miteigentümer in informellen EinzeIgesprächen Anfang des Jahres 2008 auf die grundsätzliche Möglichkeit des Erwerbs von Anteilen an sanierungsbedürftigen Althäusern in ORT2 aufmerksam gemacht. Nachdem die späteren Miteigentümer - wie oben und in der Vorhaltsbeantwortung vom 28.10.2008 dargestellt - interessiert am Erwerb von Anteilen an einem entsprechenden Althaus waren, wurde den Interessenten Anfang des Jahres 2008 das, Objekt PLZ, ADRESSE gezeigt. Vor dem 04.02.2008 haben die Anlageberater den Interessenten und nunmehrigen Miteigentümern daher das Objekt PLZ, ADRESSE jeweils gezeigt. Das Objekt befindet sich in der näheren Umgebung des xxxxxxx und grenzt an mehrere kleinere Parks sowie an Geschäfte und das Einkaufszentrum yyyyyyyyy an. Die gute Erschließung .............. Die Interessenten haben sich nach Besichtigung des Objektes positiv über die Ausrichtung der Liegenschaft bzw.des Altgebäudes gezeigt, da die Straßenfront nach Westen und der Innenhof nach Osten ausgerichtet sind. Nach Durchführung der Besichtigung wurde ein gemeinsamer Ankauf der Liegenschaft überlegt und von einigen Interessenten zur Bewertung des Objektes die GmBH vorgeschlagen. Überdies haben es einige Interessenten für richtig befunden, dass die GmBH diverse Ideen zur optimalen Vermietung oder/und Wertsteigerung der Liegenschaft zum Besprechungstermin 04.02.2008 diskutieren soll. Im Zuge dessen wurde Herr A. ersucht, beim LAND Erkundigungen einzuholen, um vor einer Anschaffung der Liegenschaft eine allfällige Förderungswürdigkeit in Erfahrung zu bringen. Seine dazugehörigen Ideen hat Herr A. in der Besprechung vom 04.02.2008 zwischen den einzelnen Kaufinteressenten diskutiert und kundgetan. Aufgrund dieser Diskussionen und Skizzen wurden die Anlageberater gebeten, mit der Verkäuferin Kaufpreisverhandlungen zu führen. Herrn A wurde seitens der Interessenten mitgeteilt, dass diese ein Althaus erwerben wollen, wobei sie alle Optionen prüfen möchten, die eventuell eine gemeinschaftliche Sanierung zur besseren Vermietung beinhalten. Dabei wurde GmBH in Aussicht gestellt, sofern dieser Beschluss seitens der Investoren später positiv ausfallen sollte, die entsprechenden Aufträge zu erhalten. Das heißt, die bis dahin notwendigen Aktivitäten wickelt die GmBH auf eigenes Risiko ab und sollte seitens der Interessenten die Sanierung der Liegenschaft nach Ankauf beschlossen werden, könne die Firma damit rechnen, Aufträge zu erhalten. Seitens der Interessenten wurde klargestellt, dass eine allfällige Förderungswürdigkeit des Objektes sinnvoll ist und dass die Anlageberater mit der Verkäuferin diskutieren sollen, ob nicht die Möglichkeit besteht, das Haus bestandfrei zu erwerben. Da zu diesem Zeitpunkt lediglich Skizzen vorlagen, gab es natürlich keinerlei finale Ausarbeitung irgendeines Projektes und auch die besprochenen Varianten waren nur als Ideen angedacht. Wir weisen in diesem Zusammenhang darauf hin, dass aus dem Protokoll der Besprechung ersichtlich ist, dass zum damaligen Zeitpunkt lediglich Skizzen durch GmBH, vertreten durch Herrn A, vorlagen und mit den späteren Miteigentümern die Sanierungs- oder/und Verwendungsmöglichkeiten des Objektes diskutiert wurden. Daran anschließend wurde seitens der Steuerberatungskanzlei STEUERBERATER-GMBH beim Finanzamt ****** eine Anfrage gestellt, ob unter den entsprechenden Kriterien der große Bauherr im Sinne der einkommensteuerlichen Vorschriften gegeben ist. Dies wurde mit Anfragebeantwortung vom 25.02.2008 bejaht. Aufgrund dieser Informationen haben die Interessenten den Ankauf der Liegenschaft beschlossen und unterschrieben und wurden die Kaufverträge gegengezeichnet. Am 22.04.2008 hat die Gegenzeichnung durch die Verkäuferin stattgefunden. Die Käufer haben ihre Unterschrift im Wesentlichen schon Anfang April geleistet. Zur konstituierenden Miteigentümerversammlung waren sämtliche Erwerber des Althauses PLZ, ADRESSE eingeladen. Der Miteigentümervertrag wurde nach den Wünschen der Miteigentümer erstellt. Im Zuge der Besprechung wurde diskutiert, dass zwar eine gültige alte Baugenehmigung eines Vorbesitzers namens ****KEG, die der Behörde schon vorgelegt worden ist, existiert. Über alle Geschosse musste neu geplant werden und mussten wesentlich geänderte Grundrisse vorgelegt werden, insbesondere wegen des Erdbebenschutzes. Bis dato konnte mit der Baubehörde keine positive Abklärung der neuen Pläne erreicht werden. Die Miteigentümer haben bei der konstituierenden Miteigentümerversammlung die Sanierung des Objektes beschlossen und wurde diesbezüglich Hr. A. bzw. die GmBH rechtswirksam durch die Miteigentümergemeinschaft beauftragt, die Generalplanung, Ausschreibung und technische Baubetreuung vorzunehmen. Dabei ist zu beachten, dass die Miteigentümer zum Zeitpunkt des Ankaufs am 22.04.2008 und auch noch bei der konstituierenden Miteigentümerversammlung am 24.04.2008 selbstverständlich berechtigt waren, die Zukunft der Liegenschaft in jede gewünschte Richtung zu verändern und sie waren in kein fertiges Vertragsgeflecht eingebunden. Zu dem Zeitpunkt, zu dem die konstituierende Miteigentümerversammlung abgehalten wurde, ist zu beachten, dass keine aktuelle Baubewilligung vorlag (liegt bis dato nicht vor), die voraussichtlichen Baukosten lediglich anhand von Erfahrungswerten mit Schätzbeträgen eingesetzt wurden und keine wie immer gearteten detaillierten Werkverträge vorlagen bzw. vergeben wurden und natürlich auch kein Generalunternehmervertrag abgeschlossen war. Dadurch zeigt sich, dass die It. VwGH 29.07.2004 ZI. 2004/16/0054 und der dort zitierten Literatur kumuliert geforderten Bauherrenaxiome für den Käufer und Bauherrn als erfüllt anzusehen sind, wenn er a) auf die bauliche Gestaltung des Hauses Einfluss nehmen kann und b) das Baurisiko zu tragen hat, das heißt dem bauausführenden Unternehmen gegenüber unmittelbar berechtigt und verpflichtet ist und c) das finanzielle Risiko tragen muss und nicht bloß einen fixen Preis zu zahlen hat, sondern alle Kostensteigerungen übernehmen muss, aber auch berechtigt ist, von dem Bauausführenden Rechnungslegung zu verlangen. Die von dieser Judikatur erarbeiteten Kriterien für das Vorliegen der Bauherreneigenschaft müssen kumulativ vorliegen, was auch im konkreten Fall gegeben ist und zwar deswegen: ad a) Die Bauherren hatten zum Zeitpunkt der konstituierenden Miteigentümerversammlung jedwede Möglichkeit, die Zukunft der Liegenschaft in jede gewünschte Richtung zu verändern. Daher konnten sie auf die bauliche Gestaltung wesentlichen Einfluss nehmen. Das ergibt sich schon daraus, dass bis zum heutigen Tag weder die erforderliche Baugenehmigung aufgrund der Neuplanung noch eine Zusage über die beantragte Förderung des Landes ORT2 vorliegen. Daher haben die Miteigentümer auf die Gestaltung bzw. Umgestaltung des Hauses wesentlichen Einfluss und hätten dieses in jede Richtung entsprechend verändern können. ad b) Das Baurisiko tragen sie unmittelbar, da zu diesem Zeitpunkt lediglich Kostenschätzungen möglich waren und daher die tatsächlichen Kosten nicht einmal bis zum jetzigen Zeitpunkt völlig abgeklärt werden können. Überdies werden die bauausführenden Unternehmen unmittelbar von den Miteigentümern beauftragt werden. Derzeit konnte noch nicht mit dem Bau begonnen werden (siehe Stellungnahme GmBH vom 02.02.2009). Aus dieser Stellungnahme ist eindeutig ersichtlich, dass zwar die neue Planung im Hinblick auf die gesetzlichen Rahmenbedingungen eingebracht wurde, aber seitens der Baubehörde keinerlei positive Abschlüsse vorliegen. Ebenso gibt es noch keinerlei Entscheidung - nicht einmal Besichtigungstermine - seitens des LAND in Bezug auf die förderungsrechtlichen Anspekte. ad c) Das finanzielle Risiko obliegt ebenfalls den Miteigentümern und zwar deswegen, da die vorliegenden Kostenschätzungen lediglich Grobschätzungen sind und die Miteigentümer alle Kostensteigerungen übernehmen müssen, die sich aus den nicht einmal noch vorliegenden Bauaufträgen bzw. Baugenehmigungen ergeben werden. Allein aus dem zeitlichen Ablauf des o.a. Sachverhaltes zeigt sicht, dass sich kein fertiges Vertragsgeflecht im Sinne der Judikatur des VwGH vom 29.04.1998 ZI. 97/16/0234-0238 ergibt bzw. vorliegt. Das deswegen, da bis zum heutigen Tag weder die erforderliche Baugenehmigung noch eine Zusage für eine beantragte Förderung seitens des Landes vorliegt. Demgemäß sind auch die anfallenden Baukosten noch nicht bekannt (siehe Beilage). Darüber hinaus wurden mit LGBI. ORT2 vom 14.01.2009 die Förderbestimmungen geändert, was zu einer weiteren Verzögerung bei der Zusicherung der Förderung führen wird und auch eine Änderung der beschlossenen Finanzierung erforderlich macht. Daher ist kein Vertragsgeflecht anzunehmen, das darauf gerichtet ist, den Miteigentümern das Objekt in einem zukünftig generalsanierten Zustand zu verschaffen, sondern lediglich der Ankauf des Altobjektes der Liegenschaft PLZ, ADRESSE. Nach der ständigen Judikatur des VwGH und der in den beiden obzit. Erkenntnissen weiter vertiefenden Judikatur bzw. auch des Kommentars Fellner Rz 90 zu § 5 GrEStG haben die Miteigentümer - wie aus dem Protokoll der konstituierenden Miteigentümerversammlung ersichtlich - jegliche Entscheidungshoheit über die Planung der gegenständlichen Revitalisierungsmaßnahmen bzw. auch hinsichtlich allfällig abzuschließender Verträge wie auch eines Generalunternehmervertrages. Daraus ist ersichtlich, dass die für die Bauherrenbegründung notwendigen angeführten Punkte a-c gegeben sind. Das Baurisiko ist eindeutig schon eingetreten und zwar hinsichtlich Bauverzögerung und natürlich auch hinsichtlich der Vertragsbedingungen, die sich beim künftigen Generalunternehmervertrag auswirken werden. Sämtliche Gewährleistungs- und/oder Schadenersatzansprüche aus der Bauführung stehen sowieso der Miteigentümergemeinschaft zu und werden im Rahmen der rechtlichen Möglichkeiten geltend gemacht werden. Die Miteigentümergemeinschaft trägt somit sämtliche wirtschaftliche Risiken der Bauführung sowie das finanzielle Risiko der geplanten Revitalisierung. Daher ist - wie in den obg. Ausführungen dargelegt - zu keinem Zeitpunkt ein fertiges Projekt vorgelegen und die Miteigentümer tragen aufgrund des Bauherrenbegriffes sowohl die wesentliche Einflussnahme auf die bauliche Gestaltung der Revitalisierungsmaßnahmen als auch das Baurisiko als auch das finanzielle Risiko. Wir ersuchen daher die Grunderwerbsteuer - wie beantragt - von den Anschaffungskosten des Altgebäudes zu bemessen. Bezugnehmend auf das Ergänzungsersuchen des Finanzamtes vom 28.11.2008 erlauben wir uns folgendes mitzuteilen: In der Beilage befinden sich die Kontoauszüge des Treuhandkontos sowie die Überweisung des Kaufpreises vom Miteigentümerkonto auf das Treuhandkonto. Wir hoffen, mit dieser Stellungnahme die Grundlage geschaffen zu haben, dass die Grunderwerbsteuer lediglich für die Anschaffung des Altobjektes in PLZ, ADRESSE vorgeschrieben wird." 3. vorläufiger Grunderwerbsteuerbescheid Mit Bescheid vom 30. April 2009 setzte das Finanzamt gegenüber dem Bf. Grunderwerbsteuer gemäß § 200 Abs. 1 BAO vorläufig mit € 11.235,00 (3,5 % von der Gegenleistung von € 321.000,00) fest. Bei Ermittlung der Gegenleistung wurde ein Kaufpreis von € 66.000,00 sowie „sonstige Leistungen“ von € 255.000,00 angesetzt. Zur Begründung führte das Finanzamt aus, dass nach dem Ergebnis des Ermittlungsverfahrens der Umfang der Abgabepflicht noch ungewiss sei und daher die Vorschreibung vorläufig erfolge. Die sonstige Leistung seien die anteiligen Investitionskosten und es ergehe eine gesonderte Begründung. Die gesonderte Begründung lautet wie Folgt: "Die Miteigentümergemeinsacht wurde am 24.4.2008 gegründet. Gleichzeitig wurden sämtliche gemeinschaftlichen Beschlüsse betreffend Kaufvertrag und grundbücherliche Durchführung, Übernahme der Finanzierungstreuhand, Verbücherung des Pfandrechts, Generalplanung und technische Baubetreuung, Durchführung des gegenständlichen Bauvorhabens im Rahmen eines GU-Vertrages mit voraussichtlichen Bau- und Baunebenkosten, wirtschaftlicher Betreuung und Inanspruchnahme des vorgeschlagenen Finanzierungskonzeptes gefasst. Dem Vorbringen des Parteienvertreters, es läge im gegenständlichen Fall kein von der X-Gruppe geplantes Revitalisierungsprojekt vor, kann sich das Finanzamt nicht anschließen. Es liegt bereits eine Baubewilligung vor, die dem Voreigentümer der Liegenschaft erteilt wurde. Der diesem Ansuchen zu Grunde liegende Plan stellte – auch wenn er von den nunmehrigen Eigentümern abgeändert werden soll – anlässlich der ersten Besprechungen und der Vorstellung des Projektes mehr als nur eine große Skizze dar. Das Projekt wurde den Interessenten in Einzelgesprächen vorgestellt. Erst in der Folge fanden gemeinsame Besprechungen statt. Wenn nun vorgebracht wird, dass im Zeitpunkt des Liegenschaftserwerbes noch kein Projekt (im üblichen Sinn) vorlag, ergibt sich aus den vorgelegten Unterlagen und der zeitlichen Abfolge, dass Investoren für ein vorgeplantes Vorhaben, dessen Konzept nur unter den vorgelegten Umständen zum Ziel führt, gesucht wurden. Nach Ansicht des Finanzamtes sind die einzelnen Interessenten in ein fertiges Vertragsgeflecht eingebunden, das sicherstellt, dass nur solche Interessenten zugelassen werden, die sich an ein im Wesentlichen vorgegebenes Konzept binden. Daher sind die Gesamtinvestitionskosten in die Grunderwerbsteuerbemessungsgrundlage einzubeziehen.“ 4. Berufung Gegen den Grunderwerbsteuerbescheide wurde von den Bf. Berufung erhoben und gemäß § 282 Abs 1 Z 1 BAO (in der damaligen Fassung) die Entscheidung des gesamten Berufungssenates sowie gemäß § 284 Abs. 1 Z 1 BAO (in der damaligen Fassung) die Anberaumung einer mündlichen Verhandlung beantragt. Die Begründung lautet jeweils wie Folgt: "Sachverhalt Wie schon in der Vorbehaltsbeantwortung vom 27.02.2009 ausgeführt, wurde unser Klient von seinem Anlageberater über die potentielle Möglichkeit der Anschaffung eines Althauses in ORT2, an dessen Erwerb er interessiert war, informiert. Aufgrund dieses Interesses wurde er in informellen Einzelgesprächen Anfang des Jahres 2008 auf die grundsätzliche Möglichkeit des Erwerbs von Anteilen an sanierungsbedürftigen Althäusern in ORT2 aufmerksam gemacht. Nachdem unser Klient am Erwerb von Anteilen an einem entsprechenden Althaus interessiert war, wurde ihm Anfang des Jahres 2008 das Objekt PLZ. ORT2, ADRESSE, gezeigt. Das Objekt befindet sich in der näheren Umgebung des xxxxxxxx und grenzt an mehrere kleine Parks, an Geschäfte sowie das Einkaufszentrum yyyyyyyyy an. Die gute Erschließung des Bezirkes durch öffentliche Verkehrsmittel gewährleitet eine einfache Erreichbarkeit des Südbahnhofes, der zum Hauptbahnhof aufgewertet wird. Die Interessenten haben sich nach Sichtung des Objektes positiv über die Ausrichtung der Liegenschaft bzw. des Altgebäudes gezeigt, da die Straßen nach Westen und der Innenhof nach Osten ausgerichtet sind. Bei diesen Gesprächen war entgegen der Bescheidbegründung des Finanzamtes das Vorliegen einer Baubewilligung an eine der Voreigentümer, nämlich die Firma ****KEG, Adresse2, kein Gegenstand der Gespräche und den Interessenten nicht bekannt. Da für die abgabenrechtliche Beurteilung eines Erwerbsvorgangs der Zustand maßgebend ist, in dem dieses erworben werden soll, ist ausschließlich der Zustand des Altobjektes für die Interessenten maßgeblich gewesen. Und das deswegen, da sie von der alten Baubewilligung an einen der Voreigentümer des Objektes, nämlich die oben genannte ***KEG, gar nicht informiert waren. Nach Durchführung der Besichtigung hat unser Klient den Ankauf der Liegenschaft überlegt und war interessiert an der Bewertung des Objektes durch die GmbH. Ebenso ist er interessiert an der optimalen Vermietung und/oder Wertsteigerung der Liegenschaft, die am Besprechungstermin 04.02.2008 diskutiert wurde. Bei dieser Besprechung wurde Herr A ersucht, beim LAND Erkundigungen einzuholen, um für eine allfällige Anschaffung der Liegenschaft die abstrakte Förderungswürdigkeit in Erfahrung zu bringen. Seine dazu gehörenden Ideen hat Herr A in der Besprechung vom 04.02.2008 diskutiert und kundgetan. Aufgrund dieser Diskussionen und groben Skizzen wurden die Anlageberater gebeten mit der Verkäuferin Kaufpreisverhandlungen zu führen. Auch bei dieser Besprechung war von einer allfälligen Baubewilligung gegenüber der ****KEG keine Rede und wurde diese den Kaufinteressenten von niemandem zur Kenntnis gebracht. Herrn A wurde seitens unserer Mandantin mitgeteilt, dass sie ein Althaus erwerben wolle, wobei sie alle Optionen prüfen möchten, die eventuell eine gemeinschaftliche Sanierung zur besseren Vermietung beinhalten. Dabei wurde der GmbH in Aussicht gestellt, sofern dieser Beschluss seitens der Investoren später positiv ausfallen sollte, die entsprechenden Aufträge zu erhalten. Das heißt, die bis dahin notwendigen Aktivitäten wickelt die GmbH auf eigens Risiko ab und sollte seitens der Mandanten die Sanierung der Liegenschaft nach Ankauf beschlossen werden, können die Firmen damit rechnen, Aufträge zu erhalten. Seitens der Mandanten wurde klargestellt, dass eine allfällige Förderungswürdigkeit des Objektes sinnvoll ist und die Anlageberater mit der Verkäuferin diskutieren sollen, ob nicht die Möglichkeit besteht, das Haus bestandfrei zu erwerben. Da zu diesem Zeitpunkt lediglich Skizzen vorlagen, gab es natürlich keinerlei finale Ausarbeitung irgendeines Projektes und die besprochenen Varianten waren nur als Ideen angedacht. Wir weisen in diesem Zusammenhang auch darauf hin, dass aus dem Protokoll der Besprechung ersichtlich ist, dass zum damaligen Zeitpunkt lediglich Skizzen durch GmbH, vertreten durch Herrn A, vorlagen und mit den späteren Miteigentümern die Sanierungs- und Verwendungsmöglichkeiten des Objektes diskutiert wurden und ein allfällige Baugenehmigung an einen der Voreigentümer aus dem Jahr 2007, nämlich vom 27.02.2007, die an die ****KEG erteilt worden ist, und keiner der Mandanten etwas wusste. Abschließend wurde seitens der Steuerberatungskanzlei STEUERBERATER-GMBH beim Finanzamt*** eine Anfrage gestellt, ob unter den entsprechenden Kriterien der große Bauherr im Sinne der einkommensteuerlichen Vorschriften gegeben ist. Dies wurde mit Anfragebeantwortung vom 25.02.2008 auch bejaht. Aufgrund dieser Informationen haben sich die Mandanten zum Ankauf der Liegenschaft des Altobjektes entschlossen und wurden die Kaufverträge von der Verkäuferin, der Freude am Wohnen Wohnbau GmbH, am 22.04.2008 gegengezeichnet. Die Mandanten haben ihre Unterschriften im Wesentlichen schon Anfang April 2008 geleistet und somit unterfertigt. Zur konstituierenden Miteigentümerversammlung waren sämtliche Erwerber des Althauses PLZ. ORT2, ADRESSE eingeladen. Der Miteigentümervertrag wurde nach den Wünschen der Miteigentümer erstellt und erst im Zuge der Besprechung der konstituierenden Miteigentümerversammlung wurde diskutiert, dass zwar eine gültige alte Baugenehmigung aus dem Jahr 2007 eines Vorbesitzers, nämlich der ****KEG, die der Behörde schon vorgelegt worden ist, existiert, aber sich inzwischen die gesetzlichen Voraussetzungen so geändert haben, dass diese alte Baubewilligung im wesentlichen nicht Verwendung finden kann. D.h. über alle Geschosse musste neu geplant und wesentlich geänderte Grundrisse vorgelegt werden, insbesondere wegen des Erdbebenschutzes. D.h. es sind nicht nur unwesentliche Änderung der Pläne notwendig gewesen, sondern erhebliche Abänderungen. Bis dato konnte mit der Baubehörde Stand Februar 2009 keine positive Abklärung der neuen Pläne erreicht werden. Unsere Mandanten haben bei der konstituierenden Miteigentümerversammlung die Sanierung des Objektes beschlossen und wurde diesbezüglich Herr A. bzw. die GmbH rechtswirksam durch die Miteigentümergemeinschaft beauftragt, die Generalplanung, Ausschreibung und technische Baubetreuung vorzunehmen. Dabei ist zu beachten, dass die Miteigentümer zum Zeitpunkt des Ankaufs am 22.04.2008 und natürlich bei der konstituierenden Miteigentümerversammlung am 24.04.2008 selbstverständlich berechtigt waren, die Zukunft der Liegenschaft in jede gewünschte Richtung zu verändern und sie waren in kein fertiges Vertragsgeflecht eingebunden. Daher ist zu beachten, dass im Gegenzug und im Gegensatz zur Bescheidausführung keine aktuelle Baubewilligung vorlag, im Gegenteil bis dato nicht vorliegt. Auch sind die voraussichtlichen Baukosten lediglich anhand von Erfahrungswerten mit Schätzbeträgen eingesetzt worden und lagen keine wie immer detaillierten Werkverträge vor bzw. wurden keine vergeben und natürlich auch kein Generalunternehmervertrag abgeschlossen. Die nunmehrige Planung basiert ausschließlich auf den Wünschen der Miteigentümer. Materielle Rechtswidrigkeit des Bescheides Dadurch zeigt sich, dass die laut VwGH 29.07.2004 ZI 2004/16/0054 und der dort zitierten Literatur kumuliert geforderten Bauherrenvoraussetzungen für den Käufer und Bauherren als erfüllt anzusehen sind, wenn er a) auf die bauliche Gestaltung des Hauses Einfluss nehmen kann, und b) das Baurisiko zu tragen hat, d.h. dem bauausführenden Unternehmen gegenüber unmittelbar berechtigt und verpflichtet ist, und c) das finanzielle Risiko tragen muss und nicht bloß einen Fixpreis zu zahlen hat, sondern alle Kostensteigerungen übernehmen muss, aber auch berechtigt ist, von den bauausführenden Unternehmen Rechnungslegung zu verlangen. Die von dieser Judikatur erarbeiteten Kriterien für das Vorliegen der Bauherreneigenschaft müssen kumulativ vorliegen, was auch im konkreten Fall gegeben ist, und zwar deswegen: ad a) die Bauherren hatten zum Zeitpunkt der konstituierenden Miteigentümerversammlung jede Möglichkeit die Zukunft der Liegenschaft in jede gewünschte Richtung zu verändern. Daher konnten sie auf die bauliche Gestaltung wesentlichen Einfluss nehmen. Das ergibt sich schon daraus, dass bis zum heutigen Tag weder die erforderliche Baugenehmigung aufgrund der Neuplanung noch eine Zusage auf die beantragte Förderung des Landes vorlagen. Daher haben die Miteigentümer auf die Gestaltung bzw. Umgestaltung des Hauses wesentlichen Einfluss und hätten dieses in jede gewünschte Richtung verändern können. ad b) Das Baurisiko tragen sie unmittelbar, da zu diesem Zeitpunkt lediglich Kostenschätzungen möglich waren und daher die tatsächlichen Kosten nicht einmal bis zum jetzigen Zeitpunkt völlig abgeklärt werden können. Überdies werden die bauausführenden Unternehmen unmittelbar von den Miteigentümern beauftragt werden (siehe Stellungnahme an die GmbH vom 02.02.2009). Aus dieser Stellungnahme ist eindeutig ersichtlich, dass zwar die neue Planung im Hinblick auf die gesetzlichen Rahmenbedingungen eingebracht wurde, aber von Seiten der Baubehörde keinerlei positive Abschlüsse vorliegen. Ebenso gibt es noch keine Entscheidung seitens des LAND in Bezug auf die förderungsrechtlichen Aspekte. Erst am 29.04.2009 hat die Begehung durch den LAND stattgefunden. Frühestens Mitte Juni 2009 ist mit einer Ausstellung des Vorprüfungsberichtes zu rechnen. Dann erst kann mit Ausschriebunge begonnen werden. ad c) Das finanzielle Risiko obliegt ebenfalls den Miteigentümern und zwar deswegen, da die vorliegenden Kostenschätzungen lediglich Grobschätzungen sind und die Miteigentümer alle Kosten übernehmen müssen, die sich aus den noch nicht einmal vorliegenden Bauaufträgen bzw. Baugenehmigungen ergeben werden. Allein aus dem zeitlichen Ablauf des oben angeführten Sachverhalts zeigt sich, dass kein fertiges Vertragsgeflecht im Sinne der Judikatur und der Bescheidbegründung auf Seite 2 oben des Bescheides vorliegt. Das deswegen, weil bis zum heutigen Zeitpunkt weder die erforderliche Baugenehmigung noch eine Zusage für eine beantragte Förderung seitens des Landes vorliegt. Demgemäß sind auch die anfallenden Baukosten noch nicht bekannt. Darüber hinaus wurden mit Landesgesetzblatt vom 14.01.2009 die Förderbestimmungen geändert, was zu einer weiteren Verzögerung bei der Zusicherung der Förderung führen wird und auch eine Änderung der beschlossenen Finanzierung erforderlich macht. Daher ist kein Vertragsgeflecht anzunehmen, das darauf gerichtet ist, dem Miteigentümer das Objekt in einen zukünftig generalsanierten Zustand zu verschaffen, sondern lediglich der Ankauf des Altobjektes der Liegenschaft . ORT2, ADRESSE. Nach der ständigen Judikatur des VwGH und der in den beiden oben zitierten Erkenntnissen weitervertiefenden Judikatur bzw. des Kommentars von Fellner Rz 90 zu § 5 GrEStG haben die Miteigentümer - wie aus dem Protokoll der konstituierenden Miteigentümerversammlung ersichtlich ist - jegliche Entscheidungshoheit über die Planung der gegenständlichen Revitalisierungsmaßnahmen bzw. hinsichtlich allfälliger abzuschließender Verträge wie auch eines Generalunternehmervertrages. Daraus ist ersichtlich, dass die für die Bauherrenbegründung notwendigen angeführten Punkte a - c gegeben sind, das Baurisiko ist eindeutig schon eingetreten, und zwar hinsichtlich Bauverzögerung und natürlich auch hinsichtlich der Vertragsbedingungen, die sich beim künftigen Generalunternehmervertrag auswirken werden. Sämtliche Gewährleistungs- und/oder Schadensersatzansprüche aus der Bauführung stehen sowieso der Miteigentümergemeinschaft zu und werden im Rahmen der rechtlichen Möglichkeiten geltend gemacht werden. Daher trifft jeden unserer Mandanten das komplette Baurisiko, d.h. die Miteigentümergemeinschaft mit jedem unserer Mandanten trägt somit sämtliche wirtschaftliche Risiken der Bauführung sowie das finanzielle Risiko der geplanten Revitalisierung. D.h. dass - wie in den ob genannten Ausführungen dargelegt - zu keinem Zeitpunkt ein fertiges Projekt vorgelegen ist und die Miteigentümer tragen aufgrund des Bauherrenbegriffes sowohl die wesentliche Einflussnahme auf die bauliche Gestaltung der Revitalisierungsmaßnahmen als auch das Baurisiko als auch das finanzielle Risiko. Verletzung von Verfahrensvorschriften Die Bescheidbegründung zum Bescheid vom 22.04.2009 [30.04.2009] geht unrichtigerweise davon aus, dass die Baubewilligung, die gegenüber einem der Voreigentümer (der ****KEG) mit Bescheid vom 27.02.2007 bekannt gemacht worden ist, den Kaufinteressenten zur Kenntnis gebracht wurde. Dies ist unrichtig. Das ergibt sich auch aus der Sachverhaltsdarstellung vom 27.02.2009 und aus den Protokollen, wo ersichtlich ist, dass die Baubewilligung erst im Zuge der Miteigentümerversammlung vom 24.0.42008 erstmalige Erwähnung fand und somit den Miteigentümern präsentiert wurde. Daher war im Zeitpunkt der Vorbesprechung des Erwerbes Anfang Februar 2008 den Kaufinteressenten keine Baubewilligung zur Kenntnis gebracht worden und ist daher für die abgabenrechtliche Beurteilung dieses Erwerbsvorganges der Zustand maßgeblich, in dem die Kaufinteressenten das Objekt erwerben wollten, nämlich als Altgebäude. Zudem es lediglich im Zuge der Erstbesprechung am 04.02.2008 zu Skizzen mit Herrn A. gekommen war, die eben nur Grobskizzen waren. Insoweit ist der Sachverhalt verkannt worden und das Ermittlungsverfahren hätte bei richtiger Würdigung des Sachverhaltes zu einem anderen Bescheidergebnis kommen müssen. Insoweit wurden daher Verfahrensvorschriftenden der BAO verletzt. Wir stellen daher den Antrag auf Aufhebung des Bescheides und auf Neuausfertigung ohne Berücksichtigung der sonstigen Leistungen und zwar eingeschränkt somit lediglich auf den Kaufpreis der erworbenen Liegenschaft unter Ausscheidung der sonstigen Leistungen (Bauleistungen), d.h. die anteiligen Investitionskosten sind auszuscheiden. Insoweit beantragen wir gemäß 212a BAO die Aussetzung der Einhebung für unseren Mandanten, Herrn [Name des jeweiligen Bf.], von einer Bemessung von € 255.000,00 31/2%, das sind € 8.925,00, da lediglich € 2.310,00 aus Sicht unseres Mandanten als ordnungsgemäß vorgeschriebene Grunderwerbsteuer von € 11.235,00 verbleibt. Sollte die Abgabenbehörde 2. Instanz sich unserer Rechtsmeinung hinsichtlich der Bauherreneigenschaft der Miteigentumsgemeinschaft ADRESSE EZ*** KG*** nicht anschließen, möchten wir auf das unter der EuGH AZ C 156/08 laufende Vorabentscheidungsverfahren hinweisen, wo wir die Meinung vertreten, dass die gleichzeitige Belastung mit Umsatzsteuer als auch mit Grunderwerbsteuer der aktuellen Judikatur des EuGH nicht mehr entspricht und daher die entsprechende österreichische Rechtslage unter den Gesichtspunkt des entsprechenden Verfahrens ob der angeführten Aktenzahl zu würdigen und in der Entscheidung mit zu berücksichtigen." II. Verfahren vor dem Unabhängigen Finanzsenat und vor dem Bundesfinanzgericht 1. Vorlage der Berufung an den UFS Mit Vorlagebericht vom 15. Juni 2009 – der in Kopie auch dem Bf. übermittelt wurde - legte das Finanzamt die Berufung dem Unabhängigen Finanzsenat zur Entscheidung vor. Darin führte das Finanzamt Folgendes aus: "Die Berufung wird ohne Erlassung einer Berufungsvorentscheidung dem UFS direkt vorgelegt, da seitens des Finanzamtes bereits ähnlich gelagerte Fälle dem UFS vorgelegt wurden. Das Finanzamt beantragt, die Berufung als unbegründet abzuweisen. Nach ständiger Rechtsprechung des VwGH ist der Käufer dann als Bauherr anzusehen, wenn er auf die bauliche Gestaltung Einfluss nehmen kann, das Baurisiko zu tragen hat sowie das finanzielle Risiko tragen muss. Diese Voraussetzungen müssen kumulativ von allem Anfang an, von der ersten Planungsphase an, auf der Erwerberseite vorliegen. Bei einer Miteigentümergemeinschaft ist die Bauherrneigenschaft nur dann gegeben, wenn sämtliche Miteigentümer gemeinsam tätig werden (VwGH 29.7.2004, 2003/16/0135). Von einer MEG kann erst dann gesprochen werden, wenn Personen Miteigentümer geworden sind. Erst Miteigentümer können verbindlich mitgestalten und -beschließen. Wer noch nicht Miteigentümer ist, kann nicht Bauherr sein. Wirkt jemand schon vor Erwerb des Miteigentumsanteiles als Interessent mit, ist dies wegen seiner in dieser Phase unmaßgeblichen Stellung unbeachtlich (VwGH 30.5.1994, 93/16/0096; vom 27.1.1999, 96/16/0142.). Solange diesen Personen Miteigentum nicht eingeräumt ist und eine solche MEG gar nicht besteht, können diese auch nicht als Bauherrn handeln, Planungswünsche von Interessenten, die noch nicht Eigentümer sind, sind bloß unverbindliche Anregungen; mit ihnen werden nicht in der Stellung eines Bauherrn gründende, durchsetzbare Rechte geltend gemacht (VwGH vom 27.1.1999, 96/16/0142; vom 18.4.1997, 96/16/0043; vom 3.10.1996, 95/16/0003 u.a.). Auch wenn die späteren Miteigentümer an der Erarbeitung des Gesamtkonzepts bereits eingebunden waren, ist beim Erwerbsvorgang dennoch der Zustand des Grundstücks maßgebend, der erworben werden soll. Aus dem Protokoll über die Besprechung vom 4.2.2008 ergibt sich, dass den Interessenten das Projekt von den Anlageberatern vorgestellt wurde, dass A. bereits im Vorfeld Informationen über die Förderungswürdigkeit eingeholt hat, die Anlageberater Kaufpreisverhandlungen mit dem Liegenschaftseigentümer geführt haben. Im Punkt 2 des Protokolls wird ausgeführt, dass A. den Vorgaben und Wünschen der Käufer entsprechend Planskizzen angefertigt hat, die im Rahmen der Besprechung den Interessenten erläutert wurden. Im Sinne der obzitierten Rechtsprechung des VwGH ist aber die Mitwirkung eines Interessenten vor Erwerb seines Miteigentumsanteiles auf Grund seiner – in dieser Phase – unmaßgeblichen Stellung – unbeachtlich. Daraus folgt aber, dass im Zeitpunkt der Errichtung des Kaufvertrages bereits ein Konzept vorgelegen ist, an das die einzelnen Käufer gebunden waren und daher Gegenstand des Erwerbsvorganges nicht ein Anteil an einem Althaus, sondern ein Anteil an einem zu sanierenden Wohngebäude war. Dies wird auch durch die gesellschaftliche Verflechtung der Verkäuferin mit anderen Gesellschaften der **-GRUPPE erhärtet, werden doch von dieser Gruppe neben der Anlageberatung, dem Abhalten von individuellen Beratungsgesprächen und Besichtigung vor Ort auch die Vorplanung und weitgehende Baureifmachung zur Verwertung der Immobilie an private Investoren durchgeführt. Auf Grund dieser Verflechtung ist es faktisch unmöglich, Liegenschaftsanteile zu erwerben, ohne an das von der **-GRUPPE geplante Bauvorhaben gebunden zu sein. Die Interessenten waren in ein fertiges Konzept eingebunden, das sicherstellt, dass nur solche Interessenten zugelassen werden, die sich an ein im wesentlichen vorgegebenes Konzept binden. Daher ist auch die das Bauprojekt betreffende Gesamtinvestitionssumme in die Bemessungsgrundlage einzubeziehen." 2. Ermittlungsauftrag Am 4. Juni 2013 erteilte der UFS dem Finanzamt den Auftrag, die Höhe der endgültigen Baukosten zu ermitteln sowie Ermittlungen darüber durchzuführen, welche Nebenkosten (zB Eintragungsgebühr, Grunderwerbsteuer, Vertragserrichtungskosten, Beratungskosten, Hausverwaltung etc.) in den kalkulierten Gesamtinvestionskosten von € 2.550.000,00 enthalten sind und wie viel auf die einzelnen Positionen entfallen. Mit Schreiben vom 13. August 2013 teilt das Finanzamt dem UFS mit, dass nach der vom Finanzamt vertretenen Rechtsansicht die Grunderwerbsteuer von den prognostizierten Gesamtkosten zu berechnen sei (siehe die vom Finanzamt in einem gleichgelagerten Fall eingebrachten Amtsbeschwerden - Anm: Amtsbeschwerde wurde ua. gegen die Berufungsentscheidung des UFS vom 13. März 2013, RV/3777-W/10 erhoben). Auf Grund dieser vertretenen Rechtsansicht bestehe daher kein Grund für eine Vorläufigkeit des Grunderwerbsteuerbescheides. Hinsichtlich des Ermittlungsauftrages über die Höhe der endgültigen Baukosten werde auf das Schreiben des Steuerberaters Steuerberater2 verwiesen und den beigelegten Zwischenbericht über die Investitionsphase vom April 2008 bis September 2012. Laut den Ausführungen des Steuerberaters seien in der Position 2 – "Nebenkosten" dieser Aufstellung die Grunderwerbsteuer, die Eintragungsgebühr sowie die Vertragserrichtungskosten ausgewiesen. Die gesamten Baukosten würden rund € 1.524.000,00 betragen. 3. Vorhalt vom 20.8.2013 – Aussetzung des Verfahrens Mit Vorhalt vom 20. August 2013 teilte der UFS dem Bf. mit, dass sich aus den von der Referentin eingesehen Unterlagen ergebe, dass die Abwicklung des gegenständlichen Projektes weitgehend jenem entspricht, zu dem der Unabhängige Finanzsenat ua. mit Berufungsentscheidung vom 13. März 2013, RV/3777-W/10 ausgesprochen hat, dass die Grunderwerbsteuer nicht von den Gesamtinvestionskosten festzusetzen sei, weil im Gesamtinvestitionsvolumen auch Beträge enthalten sind, die mit dem Erwerb der Liegenschaftsanteile und den Bau- bzw. Sanierungskosten in keinem unmittelbaren Zusammenhang stehen (Kosten für Hausverwaltung, steuerliche Beratung usw.). In der genannten Entscheidung sei der Unabhängige Finanzsenat davon ausgegangen, dass Gegenstand des Erwerbsvorganges ein Grundstück mit saniertem und ausgebautem Gebäude gewesen ist, weshalb auch die für den Ausbau und die Sanierung angefallenen Kosten in die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer miteinzubeziehen seien. Die Gegenleistung setze sich zusammen aus dem Kaufpreis für den Grund und das Altgebäude, aus den Planungskosten samt Umsatzsteuer und den Baukosten samt Umsatzsteuer. Da gegen diese Entscheidung sowohl vom Berufungswerber als auch von der Amtspartei Beschwerde an den Verwaltungsgerichtshof erhoben wurde (Parteienbeschwerde zu GZ. 2013/16/0072 – Amtsbeschwerde zu GZ. 2013/16/0089) und auch in den gegenständlichen Verfahren strittig ist, ob als Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer der Kaufpreis für Grund und Altgebäude (Standpunkt der Bf.) oder die Gesamtinvestionskosten (Standpunkt des Finanzamtes) heranzuziehen ist oder ob als Gegenleistung für den Erwerb der Liegenschaftsanteile der bisherigen Judikatur des Unabhängigen Finanzsenates folgend zusätzlich zum Kaufpreis für Grund und Altgebäude die anteiligen Planungskosten und Baukosten samt Umsatzsteuer anzusetzen sind, setzte der UFS das gegenständliche Verfahren mit Bescheid vom 14. Oktober 2013 bis zur Entscheidung des Verwaltungsgerichtshofes in den oben angeführten Beschwerdeverfahren aus. 4. Übergang der Zuständigkeit auf das BFG Am 31. Dezember 2013 war die Berufung beim unabhängigen Finanzsenat anhängig und ist daher die Zuständigkeit zur Entscheidung gemäß § 323 Abs. 38 BAO auf das Bundesfinanzgericht übergegangen und ist die Rechtssache als Beschwerde im Sinne des Art 130 Abs. 1 B-VG zu erledigen. 5. Vorhalt vom 31. März 2014 - Beendigung der Aussetzung Mit Vorhalt vom 31. März 2014 teilte die Berichterstatterin des BFG beiden Parteien mit, dass der Verwaltungsgerichtshof mit Erkenntnis vom 30. Jänner 2014 über die zu den Geschäftszahlen 2013/16/0072 und 2013/16/0089 eingebrachten Beschwerden entschieden hat und setzte die gegenständlichen Verfahren gemäß § 271 Abs. 2 BAO von Amts wegen fort. Nach Ansicht der Berichterstatterin sei Gegenstand des Erwerbsvorganges auch hier ein Grundstücksanteil samt Anteil am saniertem und ausgebautem Gebäude und setzte sich die Gegenleistung daher zusammensetze aus dem Kaufpreis für Grund und Altgebäude zuzüglich der anteiligen Planungskosten samt Umsatzsteuer und der anteiligen tatsächlichen Baukosten samt Umsatzsteuer. Nach dem damaligen Ermittlungsstand (siehe dazu das Schreiben der steuerlichen Vertreterin der Bf. ans Finanzamt vom 3. Juli 2013 samt Beilagen) hätten die voraussichtlichen tatsächlichen Baukosten netto € 1.524.000,00 und die Kosten für Planung und technische Baubetreuung netto 130.000,00 betragen. Die Bemessungsgrundlage für den Erwerb von 100/1000-stel Anteilen an der Liegenschaft EZ*** KG*** sei daher wie Folgt zu berechnen: | Gegenleistung: | | Kaufpreis (inkl. USt.) | € 66.000,00 | Baukosten ant. netto | € 152.400,00 | zuzüglich 20% USt | € 30.480,00 | Planungskosten ant. netto | € 13.000,00 | zuzüglich 20% USt | € 2.600,00 | Summe = Bemessungsgrundlage | € 264.480,00 Der angefochtene Bescheid wäre daher insofern abzuändern, als die Grunderwerbsteuer vorläufig mit € 9.256,80 (3,5% von einer Gegenleistung von € 264.480,00) festgesetzt werde. Gleichzeitig wurden beide Parteien aufgefordert, allfällige ergänzende Schriftsätze oder weitere Beweismittel (zB Endabrechnung) innerhalb einer Frist von einem Monat ab Zustellung des Vorhaltes einzubringen. 6. Stellungnahmen gegenüber dem BFG 6.1 Stellungnahme des Finanzamtes Das Finanzamt gab dazu mit Schriftsatz vom 29. April 2014 folgende Stellungnahme ab: "Gemäß § 5 Abs. 1 Z. 1 GrEStG 1987 ist bei einem Kauf Gegenleistung der Kaufpreis einschließlich der vom Käufer übernommenen sonstigen Leistungen und der dem Verkäufer verbleibenden Nutzungen. Wie der Verwaltungsgerichtshof in seinen Erkenntnissen vom 29. April und vom 28. Mai 1998, Zlen. 97/16/0234-0238 und 97/16/0494 (welche ebenfalls "Bauherrenmodelle" der F Wohnbau GmbH bzw. der IFW betrafen) und in seinem Erkenntnis von 30.1.2014, 2013/16/0078, unter Berufung auf seine ständige Rechtsprechung klargestellt hat, ist die Bauherreneigenschaft der Erwerber von Miteigentumsanteilen u.a. dann zu verneinen, wenn die Erwerber von vornherein in ein bereits fertiges Planungs-, Vertrags- und Finanzierungskonzept im Wege eines Vertragsgeflechtes eingebunden werden. Auch im vorliegenden Fall ist die Bauherreneigenschaft der Anteilserwerber zu verneinen. Der Beschwerdeführer wollte, wie sich auf Grund der Protokolle über die Interessentenversammlungen unzweifelhaft ergibt, nicht einen Anteil an einem Substandardhaus, sondern ein Anlageobjekt erwerben. Das Interesse der Erwerber besteht an einer Bauführung unter weitestgehender Fremdfinanzierung, der damit verbundenen Vermögensschaffung und an der Lukrierung späterer Mieteinnahmen. Dafür wurde von der auch hier auftretenden Firmengruppe ein Konzept geboten, in welches sich die Interessenten einbinden ließen. Völlig auszuschließen und jeder Lebenserfahrung widersprechend wäre die Annahme, es wären auch Interessenten zum Anteilserwerb zugelassen worden, die sich an der Errichtung und Vermarktung nicht beteiligt hätten.