BFG RV/7100694/2009

Bei der Beurteilung des Projektes durch die Interessenten und späteren Erwerber wurden diese Subventionen daher zu jeder Zeit berücksichtigt und sie waren Grundlage des Angebots der Erwerber. Die Erwerber haben und wollten wirtschaftlich nur den um die Subventionen gekürzten Wert tragen. Der Betrag der Subvention war daher nie Teil dessen "was der Käufer an wirtschaftlichen Werten zu leisten verspricht"! In konsequenter Anwendung der oben dargestellten Literatur und in wirtschaftlicher Betrachtungsweise dieses Vorganges ist daher die Subvention aus der Bemessungsgrundlage auszuscheiden! 3. Darstellung der Bemessungsgrundlage für das gesamte Objekt Die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer stellt sich daher wie folgt dar: Als Basis dienen die Baukosten It Kontenblatt sowie die Planungskosten. Davon sind die oben angeführten nicht grunderwerbsteuerpflichtigen Positionen - Küchen, Entrümpelung und Waschautomat - auszuscheiden und die auf die verbliebene Bemessungsgrundlage entfallende Umsatzsteuer hinzuzufügen. Von dieser vorläufigen Bemessungsgrundlage sind die Subventionen abzuziehen, da sie nicht Teil der Gegenleistung sind. | MEG PLZ, GASSE | | Baukosten It Kontenblatt | 2.498.570,41 | Nicht grunderwerbsteuerpflichtige Positionen | | Küchen | - 55.762,00 | Entrümpelung | - 6.550,00 | Waschautomat | - 3.535,65 | | 2.432.722,76 | Planungskosten | 285.000,00 | 20% Ust | 2.717.722,76 | | 543.544,55 | | 3.261.267,31 | Subventionen | | Nicht rückzahlbarer Einmalzuschüsse It Förderzusicherung vom 15.12.2009 | - 72.584,00 | nicht rückzahlbare Ifd Zuschüsse It Förderzusicherung vom 15.12.2009 sowie der Nachtragszusicherung vom 8.11.2011 | | 30 * EUR 29.213,95 | - 876.418,50 | 30 * EUR 538,29 | 16.148,70 | | - 892.567,20 | Bemessungsgrundlage Grunderwerbsteuer | 2.296.116,00 | davon 3,5% Grunderwerbsteuer | 80.364,06 7. weitere Beweismittel für die Entscheidung des BFG Vom BFG wurde weiters Beweis erhoben durch Einsicht in die im Bemessungsakt des Finanzamtes zu ErfNr**3 befindlichen Unterlagen. III. entscheidungswesentlicher Sachverhalt Mit Kaufvertrag vom 11. Juli 2006 erwarb die A.-GmbH die Liegenschaft EZ*** Grundbuch*** Ort1 mit der Adresse GASSE/**gasse von Frau Y. Am 26. Juli 2006 brachte die X Bauplanung und Managment Ges.m.b.H. als Planverfasser bei der Baubehörde für die genannte Liegenschaft ein Ansuchen um Bekanntgabe der Bebauungsbestimmungen ein. Die Bekanntgabe der Bebauungsbestimmungen erfolgte mit Bescheid vom 9. Oktober 2006 an Frau Y zu Handen der X Bauplanung und Managment Ges.m.b.H. Der Beschwerdeführer wurde ebenso wie die anderen nunmehrigen Miteigentümer auf die Liegenschaft durch seinen persönlichen Anlageberater aufmerksam gemacht und wurde ihm das Objekt in einem individuellen Einzelgespräch vorgestellt. Nachdem der Bf. am Erwerb dieses Objektes grundsätzlich interessiert war, besuchte er am 22. September 2006 eine Besprechung in der Kanzlei von Herrn Ing.X., bei der neben Kaufinteressenten betreffend die Liegenschaft GASSE Herr Ing.X. sowie zwei Anlageberater, Herr Anlageberater1 und Anlageberater2, anwesend waren. Das über die Besprechung aufgenommene Protokoll hat auszugsweise folgenden Inhalt: "Tagesordnungspunkte: 1. Bisherige Aktivitäten 2. Bericht des Planers 3. Festlegung der weiteren Vorgangsweise 4. Beschlussfassung zu 1.: Die Anlageberater Anlageberater2 und Anlageberater-1 haben in den Sommermonaten den Interessenten das Objekt PLZ, GASSE/**gasse vorgestellt. Die Liegenschaft befindet sich ... in einer ruhigen Wohngegend. …. Das auf der Liegenschaft um 1890 errichtete Eckhaus besteht aus Keller, Erdgeschoß und zwei Stockwerken. Das Objekt umfasst derzeit 19 Wohneinheiten, weitern werden Flächen im Souterrain als Lager genutzt. Die Wohnungen sind zum Großteil belegt…. Die potentiellen Käufer zeigten sich am Ankauf der Liegenschaft grundsätzlich interessiert, jedoch müssten vor einer definitiven Entscheidung einige grundsätzliche Punkte abgeklärt werden: Erstens ist die Sanierung der Liegenschaft nur unter dem Gesichtspunkt, dass eine Förderung gewährt wird, aus wirtschaftlichen wie auch aus steuerlichen gründen interessant. Zweitens sollte ein Fachmann die Liegenschaft bewerten und aufzeigen, ob und gegebenenfalls wie die Sanierung und der Ausbau möglich sind. Zur Klärung dieser Fragen wurde der mehreren Miteigentümern bekannte Baumeister Ing.X. beauftragt, der einerseits Skizzen nach den Wünschen der Interessenten entworfen und anderseits mit dem Wohnfonds Wien Vorgespräche geführt hat. Er konnte mitteilen, dass aufgrund der Lage des Objektes sowie die Qualität der Wohnungen das Objekt jedenfalls förderungswürdig sei. Als dritter Punkt ersuchten die Interessenten die Anlageberater mit der Verkäuferin konkrete Gespräche über den Kaufpreis zu führen, wobei die Interessenten voraussetzten, dass die rechtliche Situation der Bestandverhältnisse jedenfalls vor Ankauf endgültig geklärt sein müsse. Mitgeteilt wird nunmehr, dass sich die jetzige Eigentümerin dazu verpflichtet hat, sämtliche Mietverhältnisse zu lösen, sodass die Interessenten letztlich ein völlig bestandfreies Haus erwerben können. Der geforderte Preis von € 700.000,-- für ein gänzlich bestandsfreies Haus in dieser Lage war für alle Interessenten angemessen. Nachdem sämtliche Vorfragen zur Zufriedenheit der Interessenten abgeklärt waren, haben sie sich gemeinsam zum Ankauf der Liegenschaft PLZ, GASSE/**gasse entschlossen und wurde der Rechtsanwalt RA damit beauftragt, einen Kaufvertrag sowie einen Miteigentümervertrag zu erstellen. Der Kaufvertrag soll mit der Verkäuferseite abgestimmt werden, der Miteigentümervertrag, in dem sämtliche Rechte und Pflichten der Miteigentümer untereinander geregelt werden sollen, soll nach den Vorgaben der Käufer erstellt und diesen übermittelt werden. zu 2.: Nachdem bekannt war, dass das Haus zur Gänze bestandsfrei gestellt wird, konnte Herr Ing.X die ersten Skizzen nunmehr in dieser Hinsicht adaptieren, sodass sämtliche Einheiten der Liegenschaft einer Generalsanierung unterzogen werden können. Er präsentiert die diesbezüglich abgeänderten Skizzen. Vorgesehen ist eine grundlegende Renovierung der bestehenden Einheiten. Aufgrund der guten Belichtung kann auch das Erdgeschoß als Wohnfläche verwendet werden. Die Wohnungen sind hauptsächlich als 2-Raum-Wohnungen konzipiert, da sich dieser Wohnungstyp erfahrungsgemäß am besten vermieten lässt. Das Gebäude soll um ein drittes Obergeschoss sowie um ein zweistöckiges Dachgeschoss aufgestockt werden und sollen im Ausbaubereich 8 neue Wohnungen, davon 3 Maisonettewohnungen im Dachgeschoß, errichtet werden. Den in den Innenhof gerichteten Wohnungen sollen womöglich Balkone zugeordnet werden; vorgesehen ist, den Maisonettewohnungen im 2. Dachgeschoß Terrassen zuzuordnen. Weiters wird eine neu Liftanlage im Innenhofbereich errichte. Der Innenhof wird zum Großteil begrünt und teilweise als Eigengarten, teilweise als Allgemeinfläche Verwendung finden. … Herr Ing.X teilt mit, dass das Haus – sofern die Entwürfe den Käufern zusagen und die Planungen in dieser Form durchgeführt wird – über 20 Wohnungen verfügen wird. Dadurch ist kein Nachweis von Stellplätzen erforderlich, was insbesondere deswegen erfreulich ist, weil der Einbau einer Garage in diesem Objekt nicht realisierbar wäre. Bis zur nächsten Besprechung soll Herr Ing.X einen Zeitplan über den möglichen Ablauf der Generalsanierung und den Zeitpunkt des voraussichtlichen Baubeginns bekanntgeben. Überdies erwarten die Käufer eine Ausstattungsliste sowie eine Baukostenschätzung und soll Herr Ing.X einen Honorarvorschlag vorlegen. Bei der nächsten Besprechung wollen die Käufer den Planer definitiv mit dem Auftrag für die Generalsanierung betrauen. Zu 3.: Die Käufer sind sich darin einig, dass sie zur weiteren Abwicklung einen gemeinsamen Vertreter benötigen. Die Firma B-Gesellschaft m.b.H., die den Käufern aus bisheriger Zusammenarbeit bekannt ist, soll ein Anbot zur Abwicklung als Bevollmächtigter der Gemeinschaft sowie ein Anbot zur Erstellung detaillierter Wirtschaftlichkeitsanalysen und -berechnungen vorlegen; die Firma E GmbH soll mit der wirtschaftlichen Betreuung beauftragt werden. Mit der Durchführung der Hausverwaltung soll die ****** Gesellschaft m.b.H. beauftragt werden, die schon für die jetzigen Eigentümer die Hausverwaltung durchführt. Die F AG wird nach Wunsch der Käufer den Auftrag für die Finanzierungsbeschaffung erhalten. Die Käufer erwarten jeweils Anbote und entsprechende Vertragsvorschläge. Auf Wunsch der Miteigentümer soll die laufende steuerliche Betreuung von der Steuerberatungs1 Wirtschaftsprüfungs- und SteuerberatungsgmbH, Ort6, durchgeführt werden. Die Anlageberater werden diese Gesellschaft ersuchen, fristgerecht zur nächsten Besprechung ein Honoraranbot zu unterbreiten. zu 4.: Die Käufer erteilen Herrn Rechtsanwalt den Auftrag zur Errichtung des Kaufvertrages und dessen grundbücherlicher Durchführung sowie zur Verfassung eines Miteigentümervertrages und vereinbaren dafür ein Honorar von € 9.000,-- zuzüglich USt.." Die im Protokoll unter Punkt 3., Absatz 1 und Absatz 2 genannten Gesellschaften (B-Gesellschaft m.b.H., E GmbH, ****** Gesellschaft m.b.H. und F AG) gehören ebenso wie die Verkäuferin (die "A" Wohnbau-GmbH) zur sogenannten "**-Gruppe" und präsentieren sich alle genannten Unternehmen gemeinsam auf der hompage www.***. Alle genannten Gesellschaften haben ihren Sitz in Ort2. Im Jahr 2007 war Herr Z Vorstandsmitglied der F AG, Geschäftsführer der IF-Gesellschaft m.b.H., Geschäftsführer der E GmbH und Geschäftsführer und Gesellschafter der ****** Gesellschaft m.b.H. sowie der "A" Wohnbau-GmbH. Die Gesellschaften sind auch gesellschaftsrechtlich verflochten. Im Zeitraum zwischen 13. Dezember 2006 und 15. Dezember 2006 unterfertigten insgesamt 6 Personen als Käufer im Wesentlichen gleichlautende Kaufverträge über den Erwerb von Anteilen an der Liegenschaft EZ*** Grundbuch*** Ort1 mit der Adresse PLZ, GASSE (Unterschiede bestehen lediglich hinsichtlich der Anzahl der Miteigentumsanteile und dementsprechend der Höhe des Kaufpreises). | Name des Käufers | Anteile | Vetragsunterzeichnung | BF | 2.200/10.000 | 13.12.2006 | K2 | 1.500/10.000 | 15.12.2006 | K3 | 2.500/10.000 | 15.12.2006 | K1 | 1.600/10.000 | 14.12.2006 | K4 | 1.600/10.000 | 15.12.2006 | K5 | 600/10.000 | 15.12.2006 Die Unterzeichnung der Kaufverträge durch die Verkäuferin, die "A" Wohnbau-GmbH, erfolgte am 19. Dezember 2006. Die Übergabe und Übernahme der Liegenschaftsanteile durch die Käufer erfolgte gemäß Punkt IV. des jeweiligen Kaufvertrages bei beidseitiger Vertragsunterfertigung. Die Liegenschaftsanteile waren den Interessenten mit dem Ziel angeboten worden, gemeinschaftlich eine Sanierung des Objektes und eine anschließende langfristige Vermietung durchzuführen. Der Wille des Beschwerdeführers wie aller anderen Käufer als Miteigentümer war darauf gerichtet, ein ausgebautes, für die Erzielung von Mieterträgnissen in prognostizierter Höhe taugliches Objekt zu erwerben, welches im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses in bautechnischer Hinsicht bis zur Baureife und in finanzieller Hinsicht bis zur Berechnung der Erträgnisse und des Reingewinns gediehen war. Die Erwerber wollten nicht ein Altgebäude erwerben, sondern es stand bereits zum Zeitpunkt des Abschlusses des Kaufvertrages fest, dass das Altgebäude ausgebaut und saniert werden soll. Die Käufer hatten den Kauf eines bereits sanierten und ausgebauten Gebäudes im Blick. Sie waren bereit sich in ein Vertragsgeflecht der "**-Gruppe" einbinden zu lassen. Bei der Art der Abwicklung hatten die Miteigentümer keine wesentlichen Dispositionsbefugnisse mehr. Es stand bereits fest, dass B-Gesellschaft m.b.H. als gemeinsamer Vertreter bestellt werden soll und dass auch an die anderen unter Punkt 3 Abs. 1 und 2 des Protokolls vom 22. September 2007 genannten Gesellschaften der **-Gruppe Aufträge erteilt werden. Am 20. Dezember 2006, einen Tag nach Unterzeichnung des Kaufvertrages durch die Verkäuferin, fand eine Versammlung aller Käufer statt, für die die Tagesordnung von Herrn Z namens der F AG vorgeschlagen wurde und bei der den Käufern ein Bündel von Verträgen zur Unterzeichnung vorgelegt wurde. Das über die Versammlung aufgenommene Protokoll lautet auszugsweise: "Herr Z. von der F AG, Ort3 begrüßt die Anwesenden und schlägt die Tagesordnungspunkte wie folgt vor: 1. Kaufvertragsabwicklung/Miteigentümervertrag 2. Planung und Bauausführung 3. Erläuterung der steuerlichen Situation 4. Angebote der Vertragspartner/Auftragserteilung. 5. Förderung und Finanzierung 6. Vermietung 7. Konstituierung und Beschlussfassung zu 1.: Nach der letzten Besprechung hat Herr RA auftragsgemäß den Kaufvertrag erstellt und mit der Verkäuferseite abgestimmt. Zwischenzeitig wurden sämtliche Kaufverträge unterfertigt und auch bereits gegengezeichnet. Herr RA. hat die Kaufverträge in Händen und wird ehestmöglich die Verbücherung des Eigentums der Miteigentümer durchführen. Er übernimmt die persönliche Haftung für die Eigentumseinverleibung. Eine Rangordnung für die beabsichtigte Veräußerung ist im Grundbuch angemerkt und liegt dem Anwalt vor. Herr RA. erläutert zum Kaufvertrag, dass das Objekt frei von bücherlichen und außerbücherlichen Lasten übernommen wird. Den Käufern ist bekannt, dass für einige Wohnungen Untermietverträge bestanden haben, die Verkäuferin jedoch die Verpflichtung übernommen hat, die gesamte Liegenschaft bis 31.12.2007 völlig bestandsfrei zu stellen. Der Vollständigkeit halber wird festgehalten, dass das Hausbesorgerdienstverhältnis bereits beendet wurde. Herr RA. teilt mit, dass gelegentlich die Grunderwerbsteuer durch das Finanzamt für Gebühren und Verkehrssteuern bzw. die Eintragungsgebühr durch das Grundbuchsgericht den Käufern direkt vorgeschrieben werden. Sollten die Käufer entsprechende Vorschreibungen erhalten, so werden sie ersucht, die Zahlscheine an seine Kanzlei weiterzuleiten, da dieser die fristgerechte Überweisung veranlassen wird. Nunmehr wird der Miteigentümervertrag erläutert, den Herr RA. im Auftrag der Miteigentümer errichtet und nach ihren Wünschen adaptiert hat. Für einen Zeitraum von 30 Jahren wollen die Miteigentümer auf die Teilung des gemeinsamen Eigentums und weiters auf die Begründung von Wohnungseigentum bzw. die Einräumung eines ausschließlichen Nutzungsrechtes an einer bestimmten Einheit verzichten. Da die Miteigentümer mit sämtlichen Punkten einverstanden sind, wird der Vertrag nunmehr unterfertigt. zu 2.: Die Skizzen, die Herr Ing.X. bei der letzten Besprechung vorgelegt hat, wurden zwischenzeitig aufgrund der Wünsche und Vorgaben der Bauherren überarbeitet und hat der Planer auch eine Ausstattungsliste sowie eine Baukostenschätzung erstellt. Gemäß der derzeitigen Planung wird das fertig sanierte und ausgebaute Objekt 20 Wohnungen aufweisen, wovon sich 8 Einheiten im Neubaubereich und 12 im sanierten Altbaubereich befinden werden. Die Baukosten für das gesamte Vorhaben schätzt Herr Ing.X aufgrund der zugrundegelegten Bauweise sowie der gewünschten Ausstattung auf € 2,180.000,--. Herr Ing.X teilt mit, dass in diesem Betrag sämtliche in diesem Planungsstadium voraussehbare Kosten inkludiert sind, so auch der Einbau einer Fundamentplatte und die Verstärkung von Decken durch Stahlbetonauflagen im Ausmaß von ca. 50 m2. Diese Kosten mussten aus Erfahrungswerten berechnet werden, da die statischen Untersuchungen aufgrund des hohen Belegungsgrades des Hauses erst Anfang 2007 möglich sein werden. Auf Frage der Bauherren führt Herr Ing.X aus, dass das Kontaminierungsrisiko sehr gering ist, da das Altgebäude beinahe zur Gänze unterkellert ist und kaum Aushub nötig sein wird. Eine Ablöse von Stellplätzen ist voraussichtlich nicht erforderlich, da durch Zusammenlegung von kleinen Einheiten im Altbestand die Gesamtanzahl der Bestandsobjekte gleich bleibt. Die exakten Kosten werden jedoch von den letztlichen Ausführungs- und Ausstattungswünschen der Miteigentümer sowie vor allem vom Ergebnis der öffentlichen Ausschreibung abhängig sein. Weiters werden eventuelle Auflagen der Baubehörde oder des Wohnfonds Wien noch zu berücksichtigen sein und können auch hieraus Baukostenerhöhungen resultieren. Herr Ing.X teilt mit, dass die Pläne den Bebauungsbestimmungen, welche ihm am 9.10.2006 bescheidmäßig bekanntgegeben wurden, entsprechen, und erläutert den voraussichtlichen Zeitplan für die Generalsanierung wie folgt: Nachdem bekannt war, dass die Verkäuferin die Liegenschaft bis zum Baubeginn zur Gänze bestandsfrei stellen wird, wurde über Wunsch der Käufer das Förderungsansuchen bereits für Maßnahmen der Totalsanierung eingebracht und wird mit dem Vorliegen eines Vorprüfberichtes Anfang des Jahres 2007 gerechnet. Die Einreichung bei der MA 37 mit sämtlichen erforderlichen Vidierungen soll im Juni 2007 erfolgen. Herr Ing.X teilt mit, dass eine Ausnahmegenehmigung des Bezirkes voraussichtlich nicht erforderlich sein wird. Parallel zur Einreichung bei der MA 37 sollen die Ausschreibungsunterlagen angefertigt werden, sodass die öffentliche Ausschreibung im September/Oktober 2007 stattfinden und in weiterer Folge dem Wohnfonds Wien im November 2007 ein Vergabevorschlag zur Bestätigung vorgelegt werden kann. Nach Bestätigung des Vergabevorschlags und Erstellung des Prüfberichtes durch den Wohnfonds Wien, der Erteilung der Baugenehmigung durch die MA 37 und Vorliegen der Zustimmung zum vorzeitigen Baubeginn durch die MA 50 kann mit den Bauarbeiten begonnen werden. Aus heutiger Sicht ist daher ein Baubeginn Anfang Februar 2008 realistisch und ist unter Zugrundelegung einer vertraglich zu vereinbarenden Bauzeit von 14 Monaten ein Fertigstellungstermin Ende März 2009 möglich. Den Bauherren ist bekannt, dass es sich bei diesem Zeitplan um eine Prognose handelt und sich durch eine spätere Erteilung der erforderlichen Genehmigungen die bekanntgegebenen Termine verschieben können. Herr Ing.X legt nunmehr sein Honoraranbot vor, dass für sämtliche erforderlichen Leistungen für Generalplanung, Ausschreibung und technische Baubetreuung mit € 285.000,-- beträgt. Die Miteigentümer sind damit einverstanden und erteilen einen entsprechenden Auftrag. Die Vollmacht für Herrn Ing.X wird nunmehr von allen Bauherren unterfertigt. Im Honorar ist inkludiert, dass Herr Ing.X als Projektleiter im Sinne des Bauarbeiten-Koordinationsgesetzes auftritt, wobei er befugt ist, seinerseits einen Baustellenkoordinator zu ernennen. zu 3.: Frau Steuerberaterin erläutert die Tätigkeiten, die ihre Kanzlei für den Fall einer Beauftragung als Steuerberaterin für die laufende Vertretung der Miteigentümergemeinschaft wahrnehmen wird und hält nochmals zusammenfassend die steuerlichen Voraussetzungen und Auswirkungen des beabsichtigten Investitionsvorhabens fest. Die steuerliche Begünstigung der 1/15-Absetzung für die Bau- und Baunebenkosten ergibt sich einerseits aufgrund der Bestimmung des Wohnhaussanierungsgesetzes und andererseits durch die Anwendbarkeit der §§ 3 - 5 MRG. zu 4.: Im Sinne der Besprechung vom 22. September 2006 haben die einzelnen Firmen Anbote gestellt. Die Vertragsvorschläge werden vorgelegt und entsprechen leistungs- und honorarmäßig den Vorstellungen der Miteigentümer. Die diesbezüglichen Aufträge werden erteilt und in der Beilage zum Protokoll zusammengefasst. zu 5.: Herr Z berichtet, dass die F AG mehrere Gespräche und Verhandlungen im Hinblick auf eine gemeinsame Fremdfinanzierung durchgeführt hat. Es wurden Anbote von verschiedenen österreichischen Geldinstituten eingeholt, wobei das günstigste Angebot von der BANK reg.Gen.m.b.H abgegeben wurde. Folgende Konditionen werden angeboten: Bis zum Ende der Investitionsphase (voraussichtlich bis 31.3.2009) wird wahlweise ein Fixzinssatz von 4,75 % p.a. oder ein variabler Zinssatz mit Bindung an den 3-Monats-EURIBOR mit einem Aufschlag von 1 %, geboten. Weiters ist eine Konvertierung in Fremdwährung möglich und wird diesfalls der variabler Zinssatz, gebunden an den jeweiligen 3-MonatsLIBOR mit einem Aufschlag von 1 % angeboten. Die Bauzeitzinsen während der Investitionsphase sollen vierteljährlich beglichen werden. Für die Endfinanzierung nach Baufertigstellung (voraussichtlich ab 1.4.2009) wird ein variabler Zinssatz geboten; entweder 1 % Aufschlag über dem 3-Monats-EURIBOR bzw. bei Ausnützung in Fremdwährung 1 % über dem jeweiligen 3-Monats-UBOR. Die Zinssätze werden jeweils auf volle 1/8 Prozent aufgerundet. Die Miteigentümer diskutieren die angebotenen Konditionen und entscheiden sich einstimmig dafür, bis zum Ende der Investitionsphase den als günstig erachteten Fixzinssatz in Anspruch zu nehmen. Ausdrücklich wird jedoch gewünscht, dass ab Beginn der Vermietphase die Möglichkeit einer individuellen Gestaltung (vorzeitige Rückzahlung, Sondertilgung, Umschuldung etc.) bestehen muss. In diesem Sinne wird die F* AG von den Miteigentümern beauftragt, die diesbezüglichen Vereinbarungen auszuhandeln. Vorgesehen ist eine Tilgung des Fremdkapitals innerhalb eines Zeitraumes von maximal 15 Jahren ab Baufertigstellung oder die gänzliche Rückführung bis spätestens 31.3.2024. Im Hinblick auf das Fremdwährungsrisiko, auf welches detailliert hingewiesen wird, legen die Bauherren fest, dass sie im Falle einer Konvertierung in eine Fremdwährung erforderlichenfalls Sondertilgungen durchführen. Darüber hinaus wird festgelegt, dass bei einer eventuellen Änderung der Verhältnisse jedenfalls angemessene Nachschusszahlungen durch die Miteigentümer erfolgen werden, um die Erreichung des Totalgewinnes im erforderlichen Zeitraum sicherzustellen. Beim Wohnfonds Wien wird die Gewährung eines Direktdarlehens des Landes Wien sowie von Annuitätenzuschüssen für eingesetztes Eigenkapital für Maßnahmen der Totalsanierung beantragt und eine Förderung aufgrund der positiven Vorgespräche und Vorinformation des Wohnfonds Wien bereits kalkuliert. Klargestellt wird, dass kein Rechtsanspruch auf die beantragte Förderung besteht. Weiters kann sich durch gesetzliche Änderungen sowohl die Höhe als auch die Art der Förderung ändern. Derzeit sind ein Direktdarlehen des Landes Wien in Höhe von rund € 740.000,-- (Laufzeit 15 Jahre, Zinssatz 1 %) sowie laufende Annuitätenzuschüsse (für das eingesetzt Eigenkapital) in Höhe von € 53.000,-- p.a. über einen Zeitraum von 15 Jahren kalkuliert. Die Miteigentümer sind in Kenntnis darüber, dass mit den Bauarbeiten erst nach Vorliegen der Förderungszusicherung bzw. Zustimmung zum vorzeitigen Baubeginn begonnen werden darf. Für das Direktdarlehen werden die Miteigentümer solidarisch haften, was jedoch insofern kein Risiko darstellt, als hiezu vom Land Wien Annuitätenzuschüsse gewährt werden, mit welchen die Annuität des Darlehens zum Großteil abgedeckt werden kann. Weiters ist für die 15-jährige Laufzeit des Darlehens ein Veräußerungsverbot zugunsten des Landes Wien zu verbüchern. Da eine Veräußerung aus steuerlichen Gründen bis zum Erreichen des steuerlichen Totalgewinnes ohnedies nicht möglich ist, erwächst aus dieser Auflage keinerlei Nachteil für die Miteigentümer. Unter Berücksichtigung sämtlicher erteilter Aufträge samt Nebenkosten ergibt sich eine voraussichtliche Gesamtinvestitionssumme von € 4.200 000,--. Das exakte Finanzierungskonzept wird nun dahingehend festgelegt, dass € 927.000,-- in Form von Eigenmitteln aufgebracht werden, wovon ein Betrag von € 267.000,-- bereits zur Einzahlung gebracht werden sollte. Die beiden weiteren Eigenkapitaleinzahlungen in Höhe von jeweils € 330.000,-- werden am 30.6.2007 und am 30.6.2008 erfolgen. Bei der BANK wird eine Zwischenfinanzierung in der Höhe von € 3.933.300,-- und eine Endfinanzierung in Höhe von € 2.533.000,-- in Anspruch genommen. Das Direktdarlehen des Landes Wien ist derzeit mit € 740.000,-- veranschlagt. Sollten die Förderungsmittel durch das Land Wien nicht, in geringerer Höhe oder in anderer Form gewährt werden, müsste eine entsprechende Erhöhung der nicht geförderten Fremdmittel erfolgen. Herr RA. wird von den Miteigentümern beauftragt und ermächtigt, für die Bauherren im Hinblick auf die gemeinsame Inanspruchnahme von Fremdmitteln die Treuhandschaft zu übernehmen und die Verbücherung der Fremdfinanzierung durchzuführen. Hierfür wird ein Honorar von € 4.000,-- zuzüglich USt. Vereinbart und wird Herr RA. ermächtigt und beauftragt, alle in diesem Zusammenhang erforderlichen Unterschriften zu leisten. Der Tilgungsbeginn wird mit 1.4.2009 festgelegt. Ab diesem Zeitpunkt wird von den Bauherren die Unterdeckung (Differenz zwischen Kreditannuität und Mietakonti) auf die Einzelkreditkonten zur Einzahlung gebracht. Die Miteigentümer sind in Kenntnis darüber, dass gemäß den derzeitigen Wirtschaftlichkeitsberechnungen für das gegenständliche Objekt die Erreichung des Totalgewinnes nach 25 Jahren zugrunde gelegt wird. Dies bei einem freifinanzierten Kredit in EUR mit einem Zinssatz von 5,5 % p.a. und Tilgung innerhalb eines Zeitraumes von 15 Jahren. In diesem Zusammenhang wird nochmals festgehalten, dass die in der Wirtschaftlichkeitsvorschau kalkulierten Mieteinnahmen sowie Fremdkapitalzinsen und Nebenkosten der derzeitigen Markt- und Gesetzeslage entsprechen und sich verändern können, wodurch sich auch die monatliche Nachschussleistung der Miteigentümer verändern würde. zu 6.: Die Miteigentümer werden darüber informiert, dass bei den Wirtschaftlichkeitsberechnungen von folgenden Mieteinnahmen ausgegangen wurde: Sowohl für die 12 sanierten Wohnungen im Ausmaß von ca. 750 m2 als auch für die 8 Neubauwohnungen im Ausmaß von ca. 700 m2 wird ein Nettomietzins von € 7,50 pro m2 angesetzt. Damit betragen die kalkulierten Mieteinnahmen monatlich ca. € 10.900,--, d.s. jährlich ca. € 130.000,--netto. Für den Zeitraum der Inanspruchnahme von Förderungsmitteln ist die Vermietung der Wohneinheiten nur zu den vom Land festgelegten Bedingungen, sowie, wie mitgeteilt, in Höhe des jeweiligen Deckungserfordernisses möglich. Weiters sind dem Land Wien (MA 50) die zweite und jede weitere vierte Wohneinheit zur Vergabe anzubieten. Da aufgrund der Förderungsbestimmungen des Landes Wien während der Inanspruchnahme von Förderungsmittel der Mietzins mit den Refinanzierungskosten begrenzt ist, wobei das eingesetzte Eigenkapital jeweils mit einem Zinssatz in der Höhe der Durchschnitts-SMR des Vorjahres verzinst werden darf, werden sich diese Einnahmen ändern. Der den Berechnungen zugrundeliegende Zinssatz für das Jahr 2008 beträgt 2,99 %. zu 7.: Die Bauherren beschließen einstimmig die Konstituierung der Miteigentümergemeinschaft laut "Konstituierung und Beschlussfassung der Miteigentümergemeinschaft ADRESSE* (Beilage). Wien, am 20. Dezember 2006 (Unterschriften It. Beilage) Die genannte Beilage zum Protokoll vom 20. Dezember 2006 lautet: "KONSTITUIERUNG UND BESCHLUSSFASSUNG MITEIGENTÜMERGEMEINSCHAFT ADRESSE** Die Bauherren beschließen die Konstituierung der Miteigentümergemeinschaft gemäß gesondert unterfertigtem Miteigentümervertrag. Es wurden von den Unterfertigten folgende gemeinschaftliche Beschlüsse mit den angeführten wesentlichsten Inhalten gefasst: 1.) Errichtung des Miteigentümervertrages sowie des Kaufvertrages und dessen grundbücherliche Durchführung und Übernahme der Finanzierungstreuhandschaft und Verbücherung der Pfandrechte durch Herrn RECHTSANWALT, Rechtsanwalt, Ort5 - Honorar: € 13.000,-- zuzüglich USt. 2.) Generalplanung und technische Baubetreuung durch Ing.X. Bauplanung & Management GmbH, Wien - Erbringung sämtlicher erforderlichen Leistungen laut GOA/HOB - Durchführung der Projektleitung sowie Planungskoordination gemäß den Bestimmungen des Bauarbeitenkoordinationsgesetzes - Beschaffung der behördlichen Bewilligungen namens der Bauherren - Beibringung der erforderlichen Statik sowie Haustechnik und Elektroplanung - Ausschreibung der einzelnen Gewerke gemäß den Förderungsrichtlinien - Technische Überwachung der Baudurchführung, Kontrolle auf der Baustelle und Abnahme des Bauwerkes namens der Bauherren - Prüfung der Teil- und Schlussrechnungen - Erwirkung der Benützungsbewilligung namens der Bauherren - Gewährleistungsbegehung - Vergütung: € 285.000,-- zuzüglich USt. bei einer Vorauszahlung von 30 % im Dezember 2006 3.) Durchführung des gegenständlichen Bauvorhabens im Rahmen eines GU-Auftrages nach Durchführung einer öffentlichen Ausschreibung . - Durchführung sämtlicher Arbeiten laut Planungsbeschluss und Bau- und Ausstattungsbeschreibung - Bauzeit: 14 Monate ab Baufreigabe - Bau- und Baunebenkosten zu voraussichtlich € 2,180.000,-- zzgl. USt. 4.) Durchführung der Investitionen aufgrund der heute getroffenen Bauherrenentscheidungen unter Zugrundelegung der Wirtschaftlichkeitsanalysen und -berechnungen der B-Gesellschaft m.b.H., Ort3 und Abschluss einer diesbezüglichen Vereinbarung. - Recht zur Nutzung der Analysen und Berechnungen sowie des Durchführungsplanes zur ertragbringenden Vermietung - Vergütung: € 100.000,-~ zuzüglich USt.; davon € 40.500,-- als Vorauszahlung für den Leistungszeitraum bis Ende 2007 5.) Hausverwaltung und Erstvermietung durch die ****** Gesellschaft m.b.H., Ort3 - organisatorische Vorbereitung der Hausverwaltung - Vorbereitung eines Wirtschaftsplanes und einer Hausordnung - Ermittlung der Betriebskostenvorschreibung - Mitwirkung beim Abschluss der erforderlichen Energielieferungsverträge - Vermittlung der Erstmieter (ohne Vermietungsgarantie) - Durchführung der Gebührenanzeige von Mietverträgen - Vergütung: € 84.000,-- zuzüglich USt., davon € 33.600,-- als Vorauszahlung für den Leistungszeitraum bis Ende 2007 6.) Auftragserteilung an die *** lmmobilien- und Finanzierungsberatungs-Gesellschaft m.b.H., Ort3 zur Durchführung der von den Bauherren gefassten Beschlüsse. - Abwicklung der von der Miteigentümergemeinschaft gefassten Beschlüsse in deren Namen und deren Vertretung in sämtlichen außerbehördlichen und behördlichen Angelegenheiten - Vergütung: € 230.000,-- zuzüglich USt.; davon € 92.000,-- als Vorauszahlung für den Leistungszeitraum bis Ende 2007 Zur Durchführung des Auftrages erhält die *** eine gesonderte Vollmacht. 7.) Wirtschaftliche Betreuung durch die E GmbH, Ort3 - Erstellung eines Zahlungsplanes (Mittelabflussplan), diesen anzupassen und seine Einhaltung zu überwachen - Prüfung der Rechnungen unter kaufmännischen Gesichtspunkten auf Übereinstimmung mit dem Investitionsplan und Mitfertigung diesbezüglicher Überweisungen (Mittelverwendungskontrolle) - Mitwirkung bei der finanziellen Abwicklung des Investitionsvorhabens - Vorbereitung des Abschlusses einer Rohbauversicherung - Vergütung: € 150.000,-- zuzüglich USt.; davon € 60.000,-- als Vorauszahlung für den Leistungszeitraum bis Ende 2007 8.) Steuerberatung durch Steuerberatungs1 Wirtschaftsprüfungs- und Steuerberatungsgesellschaft m.b.H., Ort6. - Vertretung der Miteigentümergemeinschaft in sämtlichen laufenden Steuerangelegenheiten beim zuständigen Finanzamt und anlässlich einer 1. Betriebsprüfung für die Dauer der Investitionsphase - Erstellung der erforderlichen Erklärungen - Prüfung der Steuerbescheide - Vergütung: € 25.000,-- zuzüglich USt.; davon € 10.000,-- als Vorauszahlung für den Leistungszeitraum bis Ende 2007 9) Inanspruchnahme des vorgeschlagenen Finanzierungskonzeptes in der festgelegten Form und Abschluss einer Vereinbarung über Finanzierungsbeschaffung mit der F AG, Ort3. - Vermittlung der Zwischen- und langfristigen Endfinanzierung - Abwicklung und Bearbeitung der Zwischen- und langfristigen Finanzierung - Beantragung von Förderungsmitteln, Abwicklung und Bearbeitung bis zur der Endabrechnung - Vergütung: € 130.000,-- zur Gänze fällig unmittelbar nach Vertragsabschluss 10.) Eventuelle Mehrkosten im Zusammenhang mit dem Bauauftrag sowie erhöhten Bauzeitzinsen sollen bis zur Fertigstellung über zusätzliches Fremdkapital finanziert werden. Sollte das Direktdarlehen des Landes Wien und die Annuitätenzuschüsse in geringerer Höhe gewährt werden, ist eine entsprechende Erhöhung des nicht geförderten Fremdkapitals bei der BANK* durchzuführen." Die Käufer erhielten von der „**-Gruppe“ Dokumente mit folgenden Bezeichnungen: „Finanzierungsvorschlag inklusive Nebenkosten“, „Liquiditätsrechnung“, „steuerliche Prognoserechnung“, „Totalgewinnberechnung“ und „Erläuterungen zur Wirtschaftlichkeitsvorschau“. Im „Finanzierungsvorschlag inklusive Nebenkosten" wird eine Gesamtinvestitionssumme von € 4.200.000,00 angeführt und zu den Nebenkosten angemerkt, dass diese die Erwerbsnebenkosten, wie Grunderwerbsteuer, Eintragungsgebühr und Notarkosten sowie die voraussichtlichen Finanzierungskosten, wie Kredit- und Eintragungsgebühren und Bauzeitzinsen beinhalten. Bei Erstellung des Finanzierungsvorschlages wurden einkommenssteuerliche Aspekte berücksichtigt und ausgehend von einer Progression der Miteigentümer von 50% folgende Finanzierung vorgeschlagen: | Eigenmittel | € 990.000,00 | Steuer (2006-2008) | -€ 572.500,00 | Eigenkapital nach Steuer | 417.500,00 | Bankdarlehen | € 2.533.000,00 | Darlehen Land Wien gefördert | € 740.000,00 | Gesamtinvestition nach Steuer | € 3.690.500,00 Am 25. März 2008 suchte die Miteigentümergemeinschaft um Baubewilligung für das Objekt GASSE an. Die erste öffentliche Ausschreibung erfolgte mit Anbotseröffnung vom 19. August 2008. In der Bauverhandlung vom 22. Oktober 2008 erhob ein Anrainer Einspruch, sodass Umplanungen sowie wiederum eine Einreichung bei der MA 37 notwendig wurden. Nach einer neuerlichen Ausschreibung mit Anbotseröffnung vom 11. Dezember 2008 wurde ein Generalunternehmer von der Miteigentümergemeinschaft beauftragt. In der Zwischenzeit wurde der Ausbau und die Sanierung des Objektes GASSE fertig gestellt und haben die endgültigen Baukosten € 2.498.570,41 zuzüglich 20% Umsatzsteuer, somit inklusive Umsatzsteuer € 2.998.284,49 betragen. In diesen Kosten enthalten sind € 55.762,00 für die Ausstattung sämtlicher Wohnungen mit Einbauküchen (inklusive Elektrogeräte), € 6.550,00 für Entrümpelungen sowie € 3.535,65 für die Anschaffung eines Miele Waschautomaten und eines Trockners für die Waschküche. Bei den kalkulierten Planungskosten von € 285.000,00 zuzüglich 20% Umsatzsteuer, somit inklusive Umsatzsteuer € 342.000,00 hat sich während der Abwicklung des Bauvorhabens keine Änderung ergeben. Zur Finanzierung des Bauvorhabens gewährte das Land Wien letztendlich Förderdarlehen in Höhe von € 958.108,80 und in Höhe von € 17.648,40. Die Miteigentümergemeinschaft erhält laufend vom Land Wien für die Förderungsdauer von 15 Jahren nicht rückzahlbare Zuschüsse in Höhe von € 29.213,95 und € 538,29 pro Halbjahr (somit insgesamt € 892.567,20) und werden diese Beträge zur Gänze zur teilweisen Abdeckung der Rückzahlungsrate für die Förderdarlehen des Landes Wiens herangezogen. Weiters erhielt die Miteigentümergemeinschaft vom Land Wien einen einmaligen nicht rückzahlbaren Betrag in Höhe von € 72.584,00. IV. Beweiswürdigung Der festgestellte Sachverhalt ergibt sich aus den Schriftsätzen sowie den vom Bf. sowie den anderen Miteigentümern (bzw. deren Vertreter) dem Finanzamt vorgelegten Unterlagen. Im Protokoll der Besprechung vom 22. September 2006 ist davon die Rede ist, dass die potentiellen Käufer am Ankauf der Liegenschaft grundsätzlich interessiert sind, jedoch vor einer definitiven Entscheidung ua. abgeklärt werden muss wie die Sanierung und der Ausbau möglich sind und ob eine Förderung gewährt wird. Damit wird deutlich, dass ein Ankauf der Liegenschaft ohne Sanierung und Umbau/Ausbau des Altgebäudes für die Käufer nicht in Frage gekommen wäre. Unstrittig ist, dass schon vor der Kaufentscheidung die Möglichkeiten der Sanierung und des Ausbaues besprochen wurden und den Interessenten verschiedene Entwürfe für einen Aus- und Umbau des Hauses mit Blick auf eine künftige Vermietung vorgestellt wurden. Auch die Präsentation der Liegenschaft durch Anlageberater als Anlageobjekt zeigt, dass die Durchführung einer Sanierung und der Umbau/Ausbau des Gebäudes bereits vor Abschluss der Kaufverträge von der „**-Gruppe“ geplant wurde, zumal ohne Sanierung und Umbau/Ausbau des Gebäudes keine lukrative Vermietung denkbar ist. Dass ein Bündel an Verträgen bereits vor Unterzeichnung der Kaufverträge von den Gesellschaften der "**-Gruppe" ausgearbeitet wurde, wird durch die knappe zeitliche Abfolge deutlich. Nur einen Tag nach dem die Verkäuferin und 5 Tage nach dem die „letzten“ Käufer den Kaufvertrag unterzeichnet hatten, fand am 20. Dezember 2006 die sogenannten "konstituierende Bauherrnversammlung" statt, bei der den Käufern bereits Pläne und eine Ausstattungsliste vorgelegt wurden. In dieser Versammlung haben sich die 6 Käufer zur Tragung von Kosten in Höhe von insgesamt € 3.197.000,00 (ohne Kaufpreis für die Liegenschaftsanteile und ohne Umsatzsteuer) verpflichtet und daneben noch akzeptiert, dass „eventuelle Mehrkosten im Zusammenhang mit dem Bauauftrag“ über zusätzliches Fremdkapital finanziert werden (siehe dazu die Beilage zum Protokoll vom 20.12.2008). Es widerspricht jeglicher Lebenserfahrung, dass finanzielle Verpflichtungen in dieser Größenordnung von mehreren Personen nach einer „Nachdenkphase“ von nur wenigen Tagen eingegangen werden oder dass die Entscheidung gar erst direkt bei der Zusammenkunft am 20. Dezember 2006 getroffen wurde. Auch die gesellschaftsrechtliche Verflechtung, aber auch die Identität der gesellschaftsrechtlich wie wirtschaftlich maßgebenden Personen auf Seite der Verkäuferin sowie der mit der Abwicklung des Projektes betrauten Gesellschaften spricht dafür, dass ein Gesamtkonzept – und nicht bloß Liegenschaftsanteile mit sanierungsbedürftigem Gebäude – angeboten wurde und nur solche Interessenten zum Anteilserwerb zugelassen wurden, die sich auch an der Sanierung und dem Umbau/Ausbau und der Vermarktung des Gebäudes finanziell beteiligen. Das erkennende Gericht ist daher zur Überzeugung gelangt, dass die Käufer bereits vor Abschluss der Kaufverträge durch die sogenannten „Interessentenversammlung" darüber informiert waren, in welcher Größenordnung finanzielle Mittel aufzubringen sind, um sich am „Investitionsvorhaben GASSE“ zu beteiligen und dass der Wille des Beschwerdeführers wie aller anderen Käufer als Miteigentümer darauf gerichtet war, ein ausgebautes, für die Erzielung von Mieterträgnissen in prognostizierter Höhe taugliches Objekt zu erwerben, welches im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses in bautechnischer Hinsicht bis zur Baureife und in finanzieller Hinsicht bis zur Berechnung der Erträgnisse und des Reingewinns gediehen war. Der Beschwerdeführer übernahm - wie auch alle anderen Käufer - als Miteigentümer nicht nur die Verpflichtung zur Leistung des im Kaufvertrag ausgewiesenen Kaufpreises, sondern auch zur (Fremd-)Finanzierung all jener Mittel, die zu einem solchen Ausbau des Objektes erforderlich waren, um dereinst aus dem Objekt Erträgnisse zu erzielen. Die Feststellungen über die Höhe der prognostizierten "Gesamtinvestionssumme" von € 4.200.000,00 bei Vertragsabschluss wurden durch Einsicht in den „Finanzierungsvorschlag inklusive Nebenkosten“ sowie in das Protokoll vom 20.12.2006 (siehe Punkt 5.) getroffen. Die Höhe der tatsächlichen angefallenen Kosten ergibt sich ebenso wie die Höhe der Wohnbauförderung aus den dem BFG mit Schriftsatz vom 28. Mai 2014 vorgelegten, unbedenklichen Unterlagen. V. Rechtslage und Erwägungen Gemäß § 1 Abs. 1 Z 1 GrEStG 1987 unterliegen der Grunderwerbsteuer ein Kaufvertrag oder ein anderes Rechtsgeschäft, das den Anspruch auf Übereignung begründet, soweit sich diese Rechtsvorgänge auf inländische Grundstücke beziehen. Gegenstand eines der Grunderwerbsteuer unterliegenden Rechtsvorganges kann insbesondere ein Grundstück (§ 2 Abs. 1 GrEStG) oder ein Anteil an einem Grundstück (§ 2 Abs. 3 Satz 2 GrEStG) sein. Gegenstand eines Kaufvertrages kann auch eine künftige Sache oder eine Sache sein, hinsichtlich welcher zur Erfüllung des Vertrages bestimmte Eigenschaften durch den Verkäufer erst geschaffen werden müssen. Gegenstand ist das Grundstück in bebautem Zustand auch dann, wenn die Verträge zwar nicht durch den Willen der Parteien rechtlich verknüpft sind, zwischen den Verträgen jedoch ein so enger sachlicher Zusammenhang besteht, dass der Erwerber bei objektiver Betrachtungsweise als einheitlichen Leistungsgegenstand das bebaute Grundstück erhält. Dies ist der Fall, wenn der Veräußerer auf Grund einer in bautechnischer und finanzieller Hinsicht konkreten und bis annähernd zur Baureife gediehenen Vorplanung ein bestimmtes Gebäude auf einem bestimmten Grundstück zu einem im Wesentlichen feststehenden Preis anbietet und der Erwerber dieses Angebot als einheitliches annimmt oder nur insgesamt annehmen kann (vgl VwGH 6.11.2002, 99/16/0204 unter Hinweis auf Fellner, Gebühren und Verkehrsteuern, Band II (Grunderwerbsteuer), § 1, Rz 117b und 118 mit zahlreichen weiteren Hinweisen). Gemäß § 5 Abs. 1 Z. 1 GrEStG 1987 ist Gegenleistung bei einem Kauf der Kaufpreis einschließlich der vom Käufer übernommenen sonstigen Leistungen und der dem Verkäufer vorbehaltenen Nutzungen. Gemäß § 5 Abs. 2 GrEStG 1987 gehören zur Gegenleistung 1. Leistungen, die der Erwerber des Grundstückes dem Veräußerer neben der beim Erwerbsvorgang vereinbarten Gegenleistung zusätzlich gewährt, 2. Belastungen, die auf dem Grundstück ruhen, soweit sie auf den Erwerber kraft Gesetzes übergehen, ausgenommen dauernde Lasten. Gemäß § 5 Abs. 3 GrEStG 1987 sind der Gegenleistung hinzuzurechnen 1. Leistungen, die der Erwerber des Grundstückes anderen Personen als dem Veräußerer als Gegenleistung dafür gewährt, dass sie auf den Erwerb des Grundstückes verzichten, 2. Leistungen, die ein anderer als der Erwerber des Grundstückes dem Veräußerer als Gegenleistung dafür gewährt, dass der Veräußerer dem Erwerber das Grundstück überlässt. Die Grunderwerbsteuer, die für den zu besteuernden Erwerbsvorgang zu entrichten ist, wird gemäß § 5 Abs. 4 GrEStG 1987 der Gegenleistung weder hinzugerechnet noch von ihr abgezogen. Nach der ständigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes ist Gegenleistung die Summe dessen, was der Käufer an wirtschaftlichen Werten dagegen zu leisten verspricht, dass er das Grundstück erhält; ist jede nur denkbare Leistung, die vom Käufer für den Erwerb des Grundstückes versprochen wird; oder, mit anderen Worten, alles, was der Käufer einsetzen muss, um das Grundstück zu erhalten. Gegenleistungen, die der Erwerber nicht für den Erwerb des Grundstückes, sondern für andere Leistungen des Verkäufers erbringt, gehören nicht zur Bemessungsgrundlage, dies allerdings nur dann, wenn solche Gegenleistungen mit dem Grundstück in keinem UNMITTELBAREN Zusammenhang stehen. Steht hingegen die Leistung des Erwerbers in einem unmittelbaren, tatsächlichen und wirtschaftlichen oder, wie auch gesagt wurde "inneren" Zusammenhang mit der Erwerbung des Grundstückes, dann ist sie als Gegenleistung im Sinne des Gesetzes anzusehen. Bei der Beurteilung dieses Zusammenhanges ist vom wahren wirtschaftlichen Gehalt des Erwerbsvorganges auszugehen. Leistungen, die der Erwerber dem Veräußerer erbringt, um aus der zu erwerbenden Sache eine für ihn MÖGLICHST VORTEILHAFTE NUTZUNG zu erzielen, gehören zur Gegenleistung; der Begriff der Gegenleistung im Sinne des GrEStG ist ein dem Grunderwerbsteuerrecht eigentümlicher Begriff, der über den bürgerlich-rechtlichen Begriff der Gegenleistung hinausgeht (vgl. ua VwGH 25.6.1992, 91/16/0037, 0038). Nach der ständigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes ist der Käufer nur dann als Bauherr anzusehen, wenn er a) auf die bauliche Gestaltung des Hauses Einfluss nehmen kann, b) das Baurisiko zu tragen hat, d.h. den bauausführenden Unternehmungen unmittelbar berechtigt und verpflichtet ist und c) das finanzielle Risiko tragen muss, d.h. dass er nicht bloß einen Fixpreis zu zahlen hat, sondern alle Kostensteigerungen übernehmen muss, aber auch berechtigt ist, von den Bauausführenden Rechnungslegung zu verlangen. Die von der Judikatur erarbeiteten Kriterien für das Vorliegen der Bauherrneigenschaft müssen kumulativ vorliegen (vgl. etwa die in Fellner, Kommentar zum Grunderwerbsteuergesetz, unter Rz 90 zu § 5 GrEStG wiedergegebene Rechtsprechung). Nach der ebenso ständigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes sind dann, wenn Grundstückskäufer aufgrund eines ihnen vorgegebenen "Vertragsgeflechtes" in ein bereits fertig geplantes Bauprojekt eingebunden werden, auch die Baukosten zur Gegenleistung im Sinn des § 5 Abs. 1 Z. 1 GrEStG zu zählen. Dass in einem solchen Zusammenhang das Vertragswerk in mehreren Urkunden auf mehrere Vertragspartner aufgespaltet wird, vermag daran nichts zu ändern (vgl. etwa VwGH vom 9.11.2000, 2000/16/0039, sowie VwGH 10.4.2008, 2007/16/0223). Nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes kommt es bei der Ermittlung der Bemessungsgrundlage stets darauf an, zu welcher Leistung sich der Erwerber im zeitlichen Umfeld des Kaufvertrages verpflichtet hat (vgl. die in Fellner, aaO, unter Rz 97 zu § 5 GrEStG wiedergegebene Rechtsprechung). Übernimmt der Käufer als Miteigentümer nicht nur die Verpflichtung zur Leistung des im Kaufvertrag ausgewiesenen Kaufpreises, sondern auch zur (Fremd-)Finanzierung all jener Mittel, die zu einem solchen Ausbau des Objektes erforderlich waren, um dereinst aus dem Objekt Erträgnisse zu erzielen, ist als Bemessungsgrundlage nicht lediglich der Kaufpreis laut Kaufvertrag, sondern auch die weitere anteilige Investition des Miteigentümers in die Bemessung miteinzubeziehen (vgl. VwGH 30.1.2014, 2013/16/0078). Ebenso wie im Beschwerdefall zu VwGH 30.1.2014, 2013/16/0078 ist auch im gegenständlichen Fall auf Grund der zwischenzeitigen Abwicklung und Abrechnung des Bauprojektes ein Rückgriff auf die Prognose der Investitionskosten nicht mehr notwendig. Auch im gegenständlichen Fall liegt kein Anhaltspunkt dafür vor, dass sich die Käufer (Miteigentümer) dazu verpflichtet hätten, unabhängig von der Höhe der tatsächlichen (abzurechnenden) Kosten pauschaliter Investitionen in der prognostizierten Höhe aus welchem Titel auch immer abzugelten. Der Bf. hatte letztendlich zusätzlich zum Kaufpreis von € 154.000,00 anteilig (2200/10000 Anteile) Baukosten von insgesamt € 2.998.284,49 (inklusive Umsatzsteuer) und Planungskosten von € 342.000,00 (inklusive Umsatzsteuer) zu tragen, sodass von ihm ein Betrag von € 888.862,59 aufzuwenden war, um die Liegenschaftsanteile zu erwerben. Die Bemessungsgrundlage für den Erwerb des Bf. beträgt daher € 888.862,59. Im gegenständlichen Fall wurde vom Planer bei der Versammlung vom 20. Dezember 2006 darauf hingewiesen, dass die exakten Kosten vor allem vom Ergebnis der öffentlichen Ausschreibung abhängig sein werden und auch eventuelle Auflage der Baubehörde und des Wohnfonds Wien noch zu berücksichtigen sein werden. Die zusätzlich zur Baukostenschätzung aufgelaufenen Kosten sind daher hier keine unerwartet aufgelaufenen Kosten und haben sich der Bf. und die anderen Miteigentümer bereits im zeitlichen Umfeld des Kaufvertrages zur Tragung dieser Kosten verpflichtet. Dass im gegenständlichen Fall ein Teil der Baukosten durch ein Wohnbauförderungsdarlehen bzw. durch einen nicht rückzahlbaren Zuschuss des Landes Wien finanziert wird, führt nicht zu einer Verringerung der Bemessungsgrundlage, zumal gemäß § 5 Abs. 3 Z. 2 GrEStG 1987 auch Leistungen von Dritten der Gegenleistung hinzuzurechnen sind (vgl. dazu VwGH 29.9.2010, 2009/16/0054). Zum Vorbringen, dass das aufgenommene Wohnbauförderungsdarlehen die Leistung des Erwerbers entsprechend vermindere, hat der Verwaltungsgerichtshof ausgesprochen, dass, wenn auch der Erwerber durch die Aufnahme eines Förderungsdarlehens Finanzierungsvorteile bei der Aufbringung der Investitionskosten hat, ändert dies - wie im Übrigen auch im Fall einer ungünstigen Finanzierung zB bei hoher Darlehensverzinsung - doch nicht die Gegenleistung nach den Bestimmungen des GrEStG. Eine Reduktion der Gegenleistung kommt daher nicht in Betracht (vgl. UFS 21.10.2008, RV/0320-G/05 unter Hinweis auf VwGH 30.8.1995, 94/16/0085).